Monographie résidentielle
INVESTIR SUR LA COSTA BRAVA 2022
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GÉRONE COSTA BRAVA · ENTRE PORT BOU ET SANT FELIÚ DE GUIXOLS Les municipalités comprises Portbou, Colera, Llançà, Port de la Selva, El, Cadaqués, Roses, Castelló d'Empúries, Sant Pere Pescador, Escala, L', Toroella, de Montgrí, Pals, Begur, Palafrugell, Mont-ras, Palamós, Calonge, Castell-Platja d'Aro, Sant Feliu de Guíxols, Santa Cristina d'Aro. Gérone est la capitale de la région du Gironès en Catalogne, une ville intérieure située dans le coin nordest de la péninsule ibérique et à proximité de la célèbre Costa Brava. Gérone compte 103.861 habitants en 2020. En tant que capitale de cette région, elle offre toutes les ressources et infrastructures nécessaires pour vivre confortablement dans une ville plus petite que Barcelone. Cela est dû au fait qu'elle dispose d'une variété de moyens de transport, comme l'Ave, et que l'aéroport est parfaitement relié au nord et au sud.
LE PRIX DU LOGEMENT DANS LA PROVINCE DE GÉRONE Le prix des logements dans la province de Gérone a connu une augmentation de 6,8 % en glissement annuel au premier trimestre 2022, jusqu'à 1633 euros/m². Depuis les valeurs maximales atteintes en 2008, la valeur des appartements de la région s'est dépréciée de 37,4 %. Le marché résidentiel a évolué positivement jusqu'à présent en 2022. Le prix du premier trimestre de 2022 est supérieur de 0,5 % à celui du dernier trimestre de l'année précédente.
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Évolution du prix des propriétés à vendre à Figueres, mars 2022, Idealista
Les meilleurs quartiers pour vivre à Gérone Centre - Barri Vell Une grande partie de ce quartier forme un ensemble historico-artistique déclaré bien culturel d'intérêt national. Il propose un large éventail de services et d'activités de loisirs. Idéal pour les couples ou les familles. L'offre de logements est multiple, avec des maisons anciennes, des immeubles d'habitation, des maisons basses et rénovées. Le prix du m2 à vendre dans le quartier du Centre (Barri Vell) est d'environ 3 700 €/m2. Devesa Il s'agit du parc Devesa de Gérone, d'une superficie de près de 40 hectares, qui est le plus grand espace vert urbain de la ville et l'un des plus grands de Catalogne. Il est encadré par la rivière Ter au nord, la rivière Güell à l'ouest et la rivière Onyar à l'est. Le prix du m2 à vendre dans le quartier de Devesa est d'environ 2 800 €/m2.
Source : Idealista 2022
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Eixample Il est divisé en deux : Eixample nord et Eixample sud. C'est le quartier le plus peuplé de Gérone avec un total de 40.312 habitants, ce qui représente 42% de la population totale. C'est le quartier le plus populaire pour vivre dans la ville car il n'est qu'à quelques minutes de toutes les facultés universitaires. Il existe une bonne offre de maisons de différentes typologies : immeubles d'appartements, maisons basses et maisons individuelles. Le prix du m2 à vendre dans le quartier de l'Eixample est d'environ 3 000 €/m2. Santa Eugenia Jusqu'à il y a cinquante ans, c'était une petite municipalité indépendante qui a souffert de la croissance urbaine de Gérone dans les années soixante, accueillant une grande partie de la population immigrée du sud de l'Espagne. Bien qu'elle soit aujourd'hui réformée, elle est habitée depuis des années par des blocs d'immeubles sans espaces verts ni équipements réservés, avec un plan urbain extrêmement dense. Le prix du m2 à vendre dans le quartier de Santa Eugenia est d'environ 1 500 €/m2. Oeste Il regroupe les quartiers de Sant Ponç, Fontajau, Taialà, Germans Sàbat, Domeny Nord et Domeny Sud. Ce sont des quartiers tranquilles, avec de grands espaces verts et des routes importantes menant à la ville. Il s'agit d'un quartier plutôt résidentiel, parfait pour les couples, les personnes âgées et les sportifs qui recherchent la paix et la tranquillité en ville. Le prix du m2 à vendre dans le quartier Ouest (Fontajau - Domeny) est d'environ 2.300 €/m2. Montilivi - Pericot Il est situé à l'abri de la montagne Montilivi (169 m de haut), au sud-est de la ville, entre la Croix de Palau et la Creueta. Il abrite des zones importantes telles que le campus de l'université de Gérone, l'Institut Montilivi et les installations du club de football de Gérone. Il s'agit d'une zone de classe supérieure et moyenne qui s'est déplacée du centre ville vers les nouvelles zones périphériques construites de la municipalité. Le prix du mètre carré à la vente dans le quartier Montilivi-Pericot est d'environ 2 600 €/m2. Montjuïc Il a une superficie de 116,5 hectares correspondant à la montagne de Montjuïc, la zone étant délimitée par des critères topographiques. Il comprend un seul secteur, formé par la zone urbanisée de la montagne. Il a une population de 2 825 habitants et est considéré comme un quartier dortoir. L'urbanisation est principalement composée de chalets et d'habitations unifamiliales. Le prix du m2 à vendre dans le quartier de Montjuïc est d'environ 2 400 €/m2.
Source : Idealista
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FIGUERAS Figueras, dans la province de Gérone, est la capitale de la région de l'Alt Empordà et la ville la plus importante de celles qui sont les plus proches de la frontière avec la France. Située à 42 kilomètres de Gérone et à 146 kilomètres de Barcelone, elle comptait une population de 46 857 habitants en 2020. Selon les données d'idealista de février 2022, le prix moyen de vente d'une propriété à Figueres est de 154 667 euros, ce qui correspond à 1 306 €/m2, tandis que le prix moyen de location est de 575 euros et de 7,06 €/m2/mois.
Les meilleurs zones pour acheter à Figueras Centre La gare de Figueres est située dans le quartier du Centro. Il y a plusieurs supermarchés, une vingtaine de pharmacies, quatre écoles et d'autres centres de formation. Il y a le musée Dalí et la place de l'hôtel de ville, avec des dizaines de rues étroites avec des restaurants et des boutiques. Il existe des immeubles collectifs plus récents où vivent des familles et des particuliers, mais le centre se caractérise surtout par des bâtiments de différents styles artistiques. Le prix au m2 dans le quartier Centro est d'environ 1 400 €/m2. Source : Idealista 2022
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Poblenou Le quartier de Poblenou est proche du quartier du Centre. Il compte plusieurs écoles, de la maternelle au lycée. Il existe également le Conservatoire de musique de Figueres et une école de danse. Il y a plusieurs supermarchés et une pharmacie. Il y a également quelques hôtels et restaurants. Les bâtiments sont multifamiliaux avec quelques nouveaux développements avec des zones communes et aussi des maisons plus anciennes. Le prix du m2 à Poblenou est d'environ 1 500 €/m2. Eixample Un large éventail de commerces locaux qui renforcent une grande vie sociale dans le quartier. Plusieurs écoles disponibles pour tous les groupes d'âge. Il y a plusieurs pharmacies et quelques centres de santé. Il s'agit essentiellement de bâtiments multifamiliaux. Le prix au m2 dans l'Eixample est proche de 1.300 €/m2.
Vivre à Figueras ou à Gérone Si l'on compare les prix moyens des propriétés à vendre, Gérone est considérablement plus chère que Figueras, puisqu'elle peut être 70% plus chère. Le prix moyen des logements loués est également plus élevé, mais pas autant, une propriété louée à Gérone est 30% plus chère qu'à Figueras. Vivre à Figueras ou à Roses Roses se trouve à environ 30 km de Figueras. Comme il s'agit d'une ville côtière, elle concentre un nombre important de résidences secondaires et est donc un peu plus chère que Figueras. Les prix d'achat moyens sont supérieurs à 50 % à Roses.
Source : Idealista 2022
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Le cabinet francophone et francophile Delaguía & Luzón, très bien implanté en Espagne dans différentes régions, nous fait part d’informations pertinentes réactualisées concernant l’acquisition d’un bien immobilier en Espagne. 1. La situation du bien En Espagne, l’acheteur est responsable de la situation du bien. En cas de problème postérieur, la responsabilité du notaire ne pourra pas être mise en cause. A la différence avec le notaire français, Suisse ou Belge, le notaire espagnol n’est, en aucun cas, tenu, préalablement à l’acte de vente, de vérifier la situation urbanistique, légale, fiscale, financière et physique du bien immobilier. Il est donc préférable d’effectuer plusieurs contrôles ; * La clause limitative de responsabilité : L’acquéreur doit connaitre la situation de son futur bien pendant l’achat. Une clause standard de l’acte d’achat stipule que l’acheteur est réputé pour connaitre la situation juridique, urbaine ainsi que l’état physique de la propriété. Cette clause limite considérablement une éventuelle action responsabilité pour faute dolosive du vendeur. * La destination du bien immobilier « Cédula de habitabilidad » : Le propriétaire doit impérativement remettre préalablement à la formation du contrat de vente la « Cédula de habitabilidad » qui doit indiquer la destination du bien (usage d’habitation ou non). A défaut, le bien immobilier ne peut pas être à usage d’habitation ou est irrégulier (construction sans permis de construire).
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ATTENTION : ce document a une validité de 15 ans, il doit être actualisé. En ce sens, l’acquéreur doit être vigilant sur le délai de péremption de la « Cedula de habitabilidad » * La description du bien immobilier « nota simple informativa » : Il est important de solliciter, toujours préalablement à la formation du contrat de vente, la « nota simple informativa » la plus récente auprès du propriétaire ou de l’agence. A défaut, celle-ci est également accessible sur le registre de la propriété. La « nota simple informative » donne la description du bien immobilier, c’est-à-dire, si le vendeur est réellement le propriétaire du bien, si la propriété est divisée ou non (pleine propriété ou nue propriétaire / usufruit), comment le bien a été acquis, et s’il y a ou non des dettes inscrites sur ce bien. Si le bien immobilier est grevé d’une ou plusieurs sûretés réelles, il faudra purger le bien, c’est-à-dire obtenir le consentement d’autres personnes afin de renoncer à des droits qu’ils pourraient avoir sur la propriété. * Le « certificado energetico » : Pour acquérir ou louer un bien immobilier, il est nécessaire depuis juin 2013 d’établir un certificat énergétique visant à informer sur la consommation d’énergie et les émissions de CO2 du bien. Ce certificat est à la charge du vendeur et doit être inclus dans l’acte de vente. * Reçus de paiement des impôts locaux, charges et factures : Il est aussi nécessaire de demander au vendeur de fournir une copie des derniers reçus de paiement des différentes charges : paiement de l’IBI (taxe foncière espagnole), de l’électricité, du gaz, de l’eau, etc… * Documents de la copropriété : En cas de copropriété, il est indispensable de fournir les statuts de la copropriété, particulièrement si on destine le bien à des fins touristique (les statuts peuvent l’interdire). Avec la mise en application du Décret Royal 7/2019 en mars 2019, la loi sur la propriété (« Ley de Propiedad Horizontal ») est modifiée. Dorénavant, la majorité des trois cinquièmes des propriétaires d’un immeuble pourra décider de limiter ou d’interdire les appartements touristiques dans cet immeuble. Jusqu’à présent, cette décision devait être unanime. La copropriété peut aussi imposer un surcoût dans la répartition des frais de copropriété au détriment des appartements touristiques (dans la limite de 20%). Un procès verbal d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires et les comptes annexés. Ces documents permettent de vérifier : – S’il l’acquéreur devra payer des travaux de réhabilitation votés lors de la dernière Assemblée Générale ; – Le montant des charges de copropriété ; – La preuve que la propriété est libre de toute charge. De nombreuses grandes villes ont mis en place des interdictions totales ou partielles et/ou des contraintes d’exploitation : Barcelone (mars 2017) / San Ebastian (mars 2018) / Valencia (juin 2018) / Palma de Majorque (juillet 2018) / Alicante (août 2018) / Madrid (mars 2019). * L’acte de vente précédent : Il peut être utile de demander l’acte de vente précédent afin de vérifier si le bien a été modifié ou non. En cas de travaux il faut vérifier les déclarations.
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* Le « certificado de aptitud » : Uniquement, pour les immeubles de plus de 50 ans (45 en Catalogne) une inspection technique (ITE) est obligatoire. Le vendeur doit fournir le certificat d’aptitude de l’immeuble. * L’Etat physique du bien : en cas de doute sur l’état du bien, il est important de solliciter l’expertise d’un architecte afin de s’assurer que le bien ne contient pas de vices cachés. * Son environnement : se renseigner auprès des services techniques municipaux la réalisation de travaux publics qui pourraient nuire à l’immeuble et à son environnement. * Okupas (squatteurs) : vérifier si la présence de squatteurs dans l’immeuble notamment à Barcelone où la municipalité est bienveillante avec eux. * Vérifier la santé financière du promoteur : si acquisition sur plan, il peut être important de vérifier la situation financière du promoteur immobilier.
2. Le contrat de réservation du bien Le « contrato de reserva » est toujours assorti du paiement d’un acompte qui vient garantir que le bien immobilier est retiré du marché et est réservé pour un prix déterminé pendant une courte période. Il vaut mieux payer cet acompte à l’agence immobilière plutôt qu’au propriétaire, que l’agence immobilière soit certifiée API (Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) et payer par virement (ou par chèque de banque) plutôt qu’en espèces ; ainsi il y a une trace du paiement. Cette étape n’est pas obligatoire.
3. Le compromis de vente Il s’agit d’une promesse synallagmatique de vente : un contrat privé entre l’acquéreur et le vendeur selon lequel le vendeur confirme son intention de vendre et l’acheteur confirme son intention d’acheter la propriété au prix convenu et aux conditions spécifiées. Le compromis de vente peut être assorti de conditions suspensives (obtention d’un prêt, purge des servitudes ou charges grevant le bien, etc…). Une fois, le compromis signé, l’acquéreur verse un acompte au vendeur (10% du prix de vente). Ainsi, de deux choses l’une, d’une part si le vendeur décide finalement de pas vendre son bien, il devra payer le double de l’acompte au vendeur (ici 20% du prix de vente). D’autre part, si l’acheteur décide de ne plus acheter, le montant de l’acompte sera perdu sauf clauses contraires.
4. La tasacion En cas d’hypothèque auprès d’une banque espagnole, il est obligatoire de faire réaliser une tasacion, c’est-à-dire une estimation du bien immobilier par un expert. Cette estimation est très importante car les banques s’en serviront comme la base du contrat de prêt. Autrement-dit, plus l’estimation (tasacion) est élevée plus le prêt sera élevé. Par ailleurs, même en l’absence d’hypothèque, la tasacion peut être une option pour vérifier que le prix proposé par le vendeur est conforme à la réalité.
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5. L’obtention du NIE Conformément à la législation espagnole, tout acquéreur étranger (même s’il s’agit d’un citoyen européen) doit préalablement obtenir un NIE (númeo de Identidad de Extranjero) pour pouvoir acheter un bien immobilier en Espagne. La demande de NIE s’effectue dans un Commissariat, le délai d’obtention est de 3 à 4 semaines.
6. Souscrire un compte courant en Espagne Aucune obligation en ce sens pour l’acquéreur, toutefois, le paiement du bien mais aussi des impôts et frais liés à l’achat seront plus faciles depuis un compte en Espagne. Cela permet à l’acquéreur d’éviter les frais liés à la transaction lors du paiement des factures ordinaire. REMARQUE : depuis 2014, uniquement pour les Français, le paiement SEPA permet de payer les factures espagnoles sans frais. ATTENTION : si l’acquéreur souscrit à une hypothèque en Espagne, la souscription à un compte courant en Espagne devient obligatoire.
7. Si l’acquéreur réside à l’étranger Il est impératif de retenir 3% du montant de la vente à titre de précompte à l’impôt pour les non résidents. Cette somme sera versée à l’administration fiscale espagnole. Il faut donc payer chez les notaires seulement le solde de 97% du prix de vente. A défaut, en cas de paiement intégral, l’administration fiscale pourra se retourner contre l’acquéreur.
Félix de la Guia Muñoz Avocat fiscaliste et commissaire aux comptes felix.delaguia@delaguialuzon.com delaguialuzon.com
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Bon à savoir
LA CONSTITUTION D’UNE SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE (SCI) EN ESPAGNE
En France, la Société Civile Immobilière (SCI) est l’un des principaux outils pour la constitution d’un patrimoine immobilier. Nombreux d’entre vous se demandent si l’acquisition d’un bien immobilier, par le biais d’une SCI, est aussi avantageuse sur le territoire espagnol.
LA SCI EN FRANCE Une SCI est une structure juridique française dont l’objet est un ou plusieurs biens immobiliers. Ce type de société est constituée a minima de deux personnes, où chacune a la qualité d’associé, et dans le but d’acquérir, de détenir, et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI obéit à un principe de répartition entre tous les associés, à hauteur des parts sociales, des dettes et des bénéfices engendrés par le bien détenu par celle-ci. En France, la SCI présente un triple intérêt : D’une part, en matière de gestion patrimoniale, car la gestion du bien immobilier sera soumise à des règles de pouvoir strictes. Il faudra notamment l’accord des associés représentant la majorité des parts sociales pour pouvoir céder le bien. Ainsi, en cas de désaccord ou, en cas de conflit entre les associés, la société civile immobilière permet donc de protéger le patrimoine.
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D’autre part, en matière de transmission patrimoniale dans la mesure où la constitution d’une SCI, et plus spécifiquement d’une SCI familiale, présente des avantages sur les plans suivants : exonération ou réduction des impôts dus en cas de transmission d’un bien aux héritiers ; possibilité de démembrer les parts sociales de la société de façon à conférer la jouissance d’un bien immobilier aux parents, et la propriété aux enfants ; suppression des risques générés par une situation d’indivision successorale entre les membres d’une même famille. Enfin, fiscalement, la SCI peut vous faire bénéficier de certains avantages fiscaux du fait qu’elle peut aussi bien être soumise à l’impôt sur le revenu qu’à l’impôt sur les sociétés. En principe, les revenus fonciers perçus dans le cadre de la société civile immobilière sont soumis à l’impôt sur le revenu. Chaque associé indique, dans sa déclaration de revenus, les sommes qu’il a perçues par le biais de la SCI. Toutefois, si les biens de votre société civile immobilière sont destinés à un usage locatif, celle-ci sera considérée comme exerçant une activité commerciale et sera soumise à l’impôt sur les sociétés.
LA SCI EN ESPAGNE En Espagne, l’équivalent de la société civile immobilière n’existe pas. À l’instar de ce type de société, il existe des entités patrimoniales qui, contrairement aux SCI françaises, ne sont pas des sociétés, elles ne disposent pas d’une personnalité morale propre. Il s’agit en réalité d’un montage fiscal qui dans certaines circonstances bénéficiera d’un régime fiscal spécial. Il existe également des sociétés de gestion de patrimoine qui peuvent être intéressantes pour l’acquisition d’une résidence secondaire en Espagne car elle bénéficie d’une exonération de TVA sur l’achat. Toutefois, la constitution d’une telle société est soumise à deux conditions cumulatives : d’une part, que la société possède plus de la moitié de ses actifs sous forme de bien, de droits ou de titre ; et, d’autre part, que le ou les biens immeubles, objet de la société, ne soient pas affectés à une activité économique (location ou promotion immobilière). Enfin, si vous êtes propriétaire d’un ou plusieurs biens immeubles destinés à un usage locatif, il peut être préférable de recourir à ce montage financier car au lieu de payer l’impôt sur le revenu (calculé proportionnellement) vous payerez l’impôt sur les sociétés à un taux fixe de 25 % sur les revenus que vous percevez de vos locations. EST-IL POSSIBLE D’ACHETER UN BIEN EN ESPAGNE AVEC UNE SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FRANÇAISE ? Une SCI, légalement constituée en France, peut acquérir des biens immobiliers à l’étranger et particulièrement en Espagne. S’agissant d’immeubles situés en Espagne , avant l’acquisition, plusieurs documents seront à présenter à l’administration espagnole (acte constitutif de la SCI, statuts, etc…) et plusieurs formalités seront nécessaires (obtention du NIE et du CIF, ouverture d’un compte bancaire en Espagne, etc…).
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QUEL EST L’INTÉRÊT D’ACQUÉRIR UN BIEN IMMOBILIER EN ESPAGNE PAR LE BIAIS D’UNE SCI FRANÇAISE ? Contrairement à ce que l’on peut penser, l’acquisition d’un bien immeuble en Espagne via une SCI n’est pas forcément avantageuse. Ici, deux situations peuvent se poser : Soit le ou les biens immobiliers situés en Espagne représentent plus de la moitié des actifs de votre SCI et celle sera imposé en Espagne. Soit le ou les biens immobiliers situés en Espagne représentent moins de la moitié des actifs de votre SCI et continuera à être imposé en France. Le seul avantage d’être imposé en Espagne est de bénéficier de l’impôt sur les sociétés qui est plafonné à 25 % contrairement à l’impôt sur le revenu qui reste proportionnel. Le cas échéant, les immeubles de votre SCI devront être destinés à un usage locatif. Dès lors, le choix d’acquérir un bien immobilier en Espagne par le biais d’une SCI doit être intimement lié à vos aspirations. Si votre SCI a vocation à être imposé en Espagne, fiscalement, il ne sera pas intéressant de passer par cette structure juridique sauf si vous destinez votre patrimoine à un usage locatif. En revanche, si votre société a vocation à être imposé en France, l’acquisition sera particulièrement intéressante dans la mesure où vous pourrez bénéficier du régime fiscal français avantageux en la matière. En tout état de cause, qu’elle soit imposée en Espagne ou en France, une SCI vous permettra d’anticiper votre succession et de réduire le coût fiscal qui s’y rattache. Les biens d’une SCI n’appartiennent pas à l’indivision successorale et son, à ce titre, plus facilement transmissible.
Félix de la Guia Muñoz Avocat fiscaliste et commissaire aux comptes felix.delaguia@delaguialuzon.com delaguialuzon.com
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Créé en 2004, le Courrier d'Espagne est un groupe de services permettant aux investisseurs de décortiquer certaines données du marché mais aussi de suivre l'actualité. Après le succès de notre Guide de l'achat immobilier en Espagne, nous avons décidé de sortir un dérivé par région. Le journalisme de données est l'avenir de la presse spécialisée. Nos données sont récentes, utiles et uniques en langue française. Bien qu'en PDF, cette monographie sera réactualisée tout au long de l'année en fonction de l'évolution du marché. Le Courrier d'Espagne est surtout une plateforme neutre, apolitique, totalement indépendante car ne reçoit aucune subvention de l'Etat. Elle se finance uniquement via ses annonceurs et partenaires que nous remercions. Retrouvez aussi les monographies des autres régions d'Espagne sur lecourrier.es
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