Monographie résidentielle
INVESTIR SUR LA COSTA DEL SOL 2022
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MALAGA Le prix de vente moyen d’une propriété individuelle à Malaga s’élève à 2.063 €/m², tandis que le prix moyen des billets atteint 610.773 euros, selon Brainsre. Le marché immobilier de Malaga continue de connaître une croissance importante grâce à des facteurs tels que le beau temps, la croissance économique et la stabilité politique. Selon la plateforme immobilière de big data Brainsre, le prix de référence d’un bien immobilier neuf s’est envolé de 35,7 % sur un an, avec 3.582 euros par m², tandis que le prix d’un bien de seconde main a augmenté de 3,8 %, avec 2.333 euros par m².
En est-il de même pour les maisons individuelles ? À Malaga, le pourcentage moyen de maisons unifamiliales à vendre est de 20,16 %, contre 79,84 % pour l’offre d’appartements sur le marché, selon les dernières données de Brainsre. Au niveau provincial, les chiffres pour les maisons sont un peu plus élevés, 36,43 % sont des maisons individuelles, tandis que 63,57 % de l’offre à la vente sont des appartements. Le prix moyen d’inscription d’une maison individuelle à vendre à Malaga s’élève à 2.063 €/m2 (2.649 €/m² dans le cas des appartements), tandis que le ticket moyen atteint 610.773 euros (264.759 € dans le cas des appartements), selon les données de la plateforme de big data immobilière Brains Real Estate. Ce chiffre a connu une augmentation de 4,76 % en glissement annuel. Les prix sont bien supérieurs à la moyenne espagnole de 1.779,8 €/m² et un prix moyen de 457.554 €.
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Les quartiers les moins chers de Malaga 5. Los Cipreses Los Cipreses, dans le quartier de Ciudad Jardín, où 33,3 % de l’offre correspond à des maisons de trois chambres, est le cinquième quartier le plus économique de Malaga pour acheter une maison individuelle. Concrètement, le prix de vente moyen des maisons à Los Cipreses est de 1.088 €/m², ce qui représente une forte baisse de prix de 50 % en glissement annuel, bien qu’il se soit légèrement redressé sur une base trimestrielle avec une hausse de 2 %. Dans ce quartier, les maisons unifamiliales à vendre ont une superficie moyenne de 220 mètres carrés. « Selon les données du cadastre, le quartier est principalement composé de propriétés construites entre les années 80 et 90, même avec quelques exceptions plus modernes », souligne M. Ramudo. Dans ce quartier de Malaga, 92 % des biens à vendre sont entre les mains de professionnels, Redpiso étant l’agence immobilière qui propose le plus grand nombre de logements, tant sur le marché de la vente que sur celui de la location. 4. Mangas Verdes Mangas Verdes, qui appartient également au quartier de Ciudad Jardín, est le quatrième quartier de Malaga où les maisons à vendre sont les plus économiques. L’offre la plus importante concerne les maisons à trois chambres, qui représentent 29,1 % du total. Acheter une propriété à Mangas Verdes, coûte en moyenne 1.036 €/m², ce qui représente une augmentation des prix de 0,44% en glissement annuel et de 0,33% en glissement trimestriel. « Les prix ont beaucoup fluctué dans le quartier ces dernières années car l’offre n’a pas toujours été homogène », explique le data scientist. La taille moyenne des maisons dans le quartier est de 189 m2, et le délai moyen de vente d’une maison est de 3,6 mois. « Étant un quartier adjacent à Los Cipreses, déjà mentionné, le parc immobilier de Mangas Verdes est plus ancien, avec beaucoup de produits construits entre les années 1960 et 1970. Néanmoins, on peut trouver des propriétés construites au cours de la dernière décennie, qui remplacent ou réforment éventuellement des constructions antérieures », ajoute-t-il. À Mangas Verdes, le taux de professionnalisme dans le secteur est assez élevé, 90 % de l’offre étant entre les mains d’agents immobiliers et Redpiso étant l’agence immobilière avec la plus grande offre de maisons. 3. Maqueda Maqueda, qui appartient au district de Ronda Intermedia-Campanillas, complète le podium des districts de Malaga où l’on peut acheter des maisons avec les prix les plus bas, selon les données de Brains Real Estate. Concrètement, le prix moyen des maisons unifamiliales à Maqueda est de 987 €/m², ce qui représente une baisse des prix de 24 %, et de 18 % en rythme trimestriel. « Les prix dans le quartier ont atteint un sommet au premier trimestre 2021, mais depuis, ils n’ont pas cessé de dégringoler et aujourd’hui, ils ont atteint des valeurs minimales qui n’ont pas été vues depuis 2015 », souligne Ramudo.
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D’autre part, dans le quartier, le pourcentage le plus élevé de l’offre est constitué de maisons de trois chambres à coucher, avec 61,8 %, suivies de maisons de quatre chambres à coucher, avec 8,8 %. La taille moyenne des maisons du quartier est de 260 m², tandis que le délai moyen de publication s’élève à 6,9 mois. « Dans les années du boom immobilier, plusieurs lotissements de maisons individuelles ont été construits dans le quartier en réponse à une augmentation potentielle de la demande due à la proximité du Parque Tecnológico de Andalucía », explique Ramudo. À Maqueda, le pourcentage de logements aux mains de professionnels est réduit à 63%, Finca A&C étant l’agence immobilière la plus présente dans la zone. 2. Huerta La Palma Huerta La Palma, qui appartient au district de Málaga Norte, est le deuxième district de Málaga où vous pouvez trouver les maisons à vendre avec les prix les plus bas. Acheter une propriété à Huerta La Palma coûte, en moyenne, 957€/m², ce qui représente une diminution de 8,1 % par rapport à il y a douze mois. Toutefois, en glissement trimestriel, les prix de vente ont légèrement augmenté de 1,2 %. « Bien que les prix moyens fluctuent beaucoup, ils baissent progressivement depuis le début de 2019 pour atteindre les valeurs actuelles », ajoute le data scientist. Dans ce quartier, la taille moyenne des maisons est supérieure à 105 m², tandis que le délai moyen de publication des maisons est de 3,6 mois. Urbea Gestión Inmobiliaria est l’agence qui propose le plus grand nombre de maisons dans la région. 1. Carlinda Carlinda, qui appartient également au district de Malaga Norte, est le quartier de Malaga où l’on trouve les maisons à vendre aux prix les plus économiques. Les maisons à trois chambres sont les plus populaires, représentant 63,6 % de l’offre. Acheter une propriété à Carlinda, coûte en moyenne 798 €/m², ce qui représente une baisse de plus de 26 % en glissement annuel, et de 30% en glissement trimestriel. « Malgré un rebond à la hausse en 2021, les prix actuels sont à des valeurs minimales qui n’ont pas été atteintes depuis 2018 », note Ramudo. D’autre part, la taille moyenne des maisons du quartier, construites pour la plupart dans les années 1970 et 1980, est de 332 mètres carrés, tandis que le délai moyen de publication s’élève à 6,8 mois. À l’opposé, c’est-à-dire dans la zone où les maisons individuelles sont les plus chères de Malaga, se trouve Cañada de los Ingleses, qui appartient au district de Malaga Est, avec un prix de 4.114 euros par mètre carré et un prix moyen de 602.000 euros.
LE PRIX DES LOGEMENTS DANS LA PROVINCE DE MALAGA Au premier trimestre 2022, le prix des logements dans la province de Malaga a connu une augmentation de 7,5 % en glissement annuel pour atteindre 1836 euros/m². Depuis les valeurs maximales atteintes en 2008, la valeur des appartements de la région s'est dépréciée de 28,1 %. Le marché résidentiel a évolué positivement jusqu'à présent en 2022. Au premier trimestre 2022, le prix est supérieur de 1,1 % à celui du dernier trimestre de l'année précédente.
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LA AXARQUÍA: ENTRE NERJA ET RINCON DE LA VICTORIA Les municipalités comprises Nerja, Torrox, Vélez-Málaga, Algarrobo, Rincón de la Victoria. Situation générale Le marché a connu une réactivation progressive, dépassant les périodes les plus inactives de 2020. La tendance cette année par rapport à l'année précédente est légèrement favorable, avec une augmentation de la demande de résidences secondaires. Ce pourcentage est plus élevé dans les municipalités présentant de meilleures caractéristiques touristiques telles que Nerja, Rincón de la Victoria et Torre del Mar et un peu plus faible dans le reste des municipalités. La tendance montre des augmentations positives, quoique modérées. Prix Les prix restent stables dans les segments de la construction neuve et du logement d'occasion. Comportement analogue sur les marchés de la première et de la deuxième résidence. La location de vacances a baissé les prix ces derniers mois.
ENTRE TORREMOLINOS Y MIJAS Les municipalités comprises Torremolinos, Benalmádena, Fuengirola, Mijas. Situation générale Le marché maintient des niveaux d'activité plus faibles malgré la légère réactivation de ces derniers mois. La contraction de la demande a été très vive en 2020 et a commencé à se redresser à l'été 2020 et au début de 2021. Il y a toujours un manque d'activité dans les ventes en raison d'enquêtes auprès de différents promoteurs, la plupart d'entre eux étant dans l'attente de la levée des restrictions, principalement sur le marché britannique. Prix Les prix des constructions neuves sont stables par rapport à la baisse des prix des logements anciens. Prix de l'occasion en baisse. Il y a des zones spécifiques qui n'ont pas connu ces baisses, mais pas des emplacements complets. Même tendance en première et deuxième résidence. Les locations de vacances ont fait baisser les prix ces derniers mois d'environ 10 à 15 %.
ENTRE MARBELLA Y MANILVA Les municipalités comprises Marbella, Estepona, Casares, Manilva. Situation générale Le marché affiche des niveaux d'activité en hausse après la reprise notable des premiers mois de 2021. Prix Les prix se stabilisent dans le neuf et l'ancien. Les tendances sont différentes en première et deuxième résidences Le marché des résidences secondaires est prédominant et plus actif. La location saisonnière a maintenu les prix ces derniers mois sans transferts significatifs vers le marché traditionnel.
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LE MARCHÉ DES MAISONS DE LUXE À MALAGA Le prix moyen de vente des propriétés dans la province de Malaga est de 3.023 €/m2, ce qui signifie que les prix sur le marché résidentiel n’ont jamais été aussi élevés. Les prix de l’immobilier dans la province de Malaga sont en hausse depuis la mi-2013, lorsque l’optimisme concernant la reprise de ce marché a commencé à se refléter dans les prix de vente des propriétés. Selon la plateforme de big data immobilière Brainsre, le prix moyen d’inscription des maisons dans la province de Malaga est de 3.023 €/m2, ce qui signifie que les prix du marché résidentiel n’ont jamais été aussi élevés. Le prix des maisons nouvellement construites est de 3.403 €/m2, tandis que les maisons de seconde main sont à une moyenne de 3.014 €/m2, ce qui signifie qu’il y a une différence de prix de 13% entre les deux. Dans la province de Malaga, le pourcentage moyen de maisons unifamiliales en vente est de 36,43 %, contre 63,57 % pour l’offre d’appartements sur le marché, selon les dernières données de Brainsre. Prix €/m2 du prix du logement dans la province de Málaga
Le prix de vente moyen d’une propriété individuelle à vendre dans la province de Malaga s’élève à 3.116 €/m2 (2.871 €/m2 dans le cas des appartements), tandis que le ticket moyen dépasse le million d’euros (331.444 € dans le cas des appartements), selon les données de la plateforme immobilière big data Brains Real Estate. Les prix des maisons unifamiliales sont bien supérieurs à la moyenne espagnole de 1.779,8 €/m2 et à un prix moyen de 457.554 €. Bien qu’il s’agisse de valeurs importantes, le délai moyen de publication, c’est-à-dire la période qu’une maison individuelle passe sur le marché de Malaga depuis sa commercialisation jusqu’à sa vente, atteint 5,1 mois dans la province de Malaga. « Cette valeur a enchaîné 2 années de hausse continue entre 2019 et 2021, aggravée par la crise sanitaire, mais au dernier semestre, elle s’est réduite, montrant une reprise de la demande », explique Antonio Ramudo, data scientist chez Brains RE. 2022
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Quels sont les quartiers les plus chers de Malaga pour acheter une maison ? 5. Playas Españolas Le quartier de Playas Españolas, situé dans le district de Nueva Andalucía-Guadalpín, est le cinquième quartier de la province de Malaga où les prix des maisons individuelles sont les plus élevés. Plus précisément, le prix de vente moyen des maisons à Playas Españolas est de 5.267 €/m2. Si nous parlons de ticket, le prix moyen qu’il faut payer pour acheter une maison dans ce quartier de Marbella s’élève à plus de 2,9 millions. Dans ce quartier, les maisons unifamiliales à vendre ont une superficie moyenne de 537 mètres carrés, tandis que le délai moyen de vente d’une propriété est de 3,7 mois. Dans cette zone de Marbella, 97 % des propriétés à vendre sont entre les mains de professionnels, REAS étant l’agence immobilière qui propose le plus grand nombre de propriétés. 4. Marbella-Sierra Blanca Marbella-Sierra Blanca, qui appartient également au district de Nueva Andalucía-Guadalpín, est le quatrième quartier de la province de Malaga où les prix des maisons à vendre sont les plus élevés. Acheter une propriété à Marbella-Sierra Blanca coûte en moyenne 5.350 €/m2, ce qui représente une augmentation des prix de 4,4 % en glissement annuel et de 1,8 % en glissement trimestriel. Pour acheter une maison dans ce quartier de Marbella, le coût moyen à payer est de plus de 3,8 millions en moyenne. La taille moyenne des maisons du quartier est supérieure à 800 m2, tandis que le délai moyen de vente d’une maison est de 4,4 mois. À Marbella-Sierra Blanca, le taux de professionnalisme dans le secteur est très élevé, 99 % de l’offre étant entre les mains d’agents immobiliers et Orange Properties étant l’agence immobilière avec la plus grande offre de maisons. 3. Super Manzana D Super Manzana D, qui appartient au même district que les quartiers précédents, complète le podium des quartiers de la province de Malaga où l’on peut acheter les maisons les plus chères de la région, selon les données de Brains Real Estate. Plus précisément, le prix moyen des maisons unifamiliales à Super Manzana D est de 5.704 €/m2, ce qui représente une augmentation annuelle des prix de 20 %, et de 3,6 % en rythme trimestriel. En revanche, le prix moyen est de 2,8 millions. En revanche, dans le quartier, le pourcentage le plus élevé de l’offre est constitué de maisons de quatre chambres à coucher, avec 30,8 %, suivies des maisons de trois chambres à coucher, avec 9,3 %. La taille moyenne des maisons du quartier est de 455 m2, tandis que le délai moyen de publication est de 3,9 mois. A Super Manzana D, le pourcentage de logements aux mains de professionnels est de 99%, Nomad Realty étant l’agence immobilière la plus présente dans la zone.
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2. Super Manzana G Super Manzana G, qui appartient également au district de Nueva Andalucía-Guadalpín à Marbella, est le deuxième quartier de la province de Malaga où l’achat d’une maison est le plus cher. Acheter une propriété à Super Manzana G coûte, en moyenne, 7.015 €/m2, ce qui représente une croissance trimestrielle de 5,7 %. Pour sa part, le ticket moyen s’élève à plus de 3,9 millions d’euros. Dans ce quartier, où 36,9% de l’offre est constituée de logements de quatre chambres, la taille moyenne des logements est d’environ 600 m2, tandis que le délai moyen de publication des logements est de 4,4 mois. Inmolux Real Estate est l’agence qui propose le plus grand nombre de maisons dans la zone où les agents immobiliers gèrent 97 % des maisons du quartier. 1. Los Monteros Los Monteros, qui appartient au district de Las Chapas-Río Real, est le quartier de Marbella où les maisons à vendre sont les plus chères de la province. Les maisons de quatre chambres à coucher sont les plus populaires, représentant 34,8 % de l’offre. Acheter une propriété à Los Monteros, coûte en moyenne 7.457 €/m2, ce qui représente une augmentation de plus de 10% par rapport à l’année précédente, et de 2,4% par rapport au trimestre précédent. Le prix moyen d’achat d’une maison dans cette région s’élève à plus de 4,5 millions. D’autre part, la taille moyenne des maisons du quartier est de 540 mètres carrés, tandis que le délai moyen de publication s’élève à 6 mois. L’agence immobilière la plus présente sur le marché de la vente de maisons à Los Monteros est Engel & Voëlkers, tandis que 97% de l’offre est entre les mains de professionnels.
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ANDALOUSIE
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VALEUR €/M² T1 2022
MARBELLA Logement typique
Bande indicative du prix du logement
Variation de la valeur €/m² dans la zone
ESTEPONA Logement typique
Bande indicative du prix du logement
Variation de la valeur €/m² dans la zone
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VARIATION ANNUELLE
VARIATION ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE DES PICS
VARIATION DE MINIMUM
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GRENADE ALBUÑOL – ALMUÑÉCAR Les municipalités comprises Albuñol, Sorvilán, Polopos, Rubite, Lújar, Gualchos, Motril, Salobreña, Almuñécar. Situation générale Signes d'une réactivation de la demande de jours fériés étrangers et nationaux après l'interruption brutale due au confinement de la reprise amorcée en 2017. Prix En légère baisse en 2021 celles de l'offre secondaire après des baisses de 5% en 2020. Stables celles de la construction neuve très limitée. Comportement analogue sur les marchés de la première et de la deuxième résidence. Les prix des marchés locatifs ont baissé d'environ 10 %.
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PRIX & RENTABILITÉ Prix moyen (€/m2) : 3.444€/m2
SEVILLE
Variation interannuelle de prix Rendement locatif brut (%) : (%) : 2,6% 4,6%
Distribution de l'échantillon d'évaluations par valeur unitaire Moyenne 1.887€/m² Médiane 1.802€/m² Source : Tinsa
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PRIX & RENTABILITÉ Prix moyen (€/m2) : 1.916 € / m2
MÁLAGA
Variation interannuelle de prix (%) : 6,0 %
Distribution de l'échantillon d'évaluations par valeur unitaire Moyenne 1.907€/m² Médiane 1.839€/m² Source : Tinsa
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Rendement locatif brut (%) : 4,3 %
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Le cabinet francophone et francophile Delaguía & Luzón, très bien implanté en Espagne dans différentes régions, nous fait part d’informations pertinentes réactualisées concernant l’acquisition d’un bien immobilier en Espagne. 1. La situation du bien En Espagne, l’acheteur est responsable de la situation du bien. En cas de problème postérieur, la responsabilité du notaire ne pourra pas être mise en cause. A la différence avec le notaire français, Suisse ou Belge, le notaire espagnol n’est, en aucun cas, tenu, préalablement à l’acte de vente, de vérifier la situation urbanistique, légale, fiscale, financière et physique du bien immobilier. Il est donc préférable d’effectuer plusieurs contrôles ; * La clause limitative de responsabilité : L’acquéreur doit connaitre la situation de son futur bien pendant l’achat. Une clause standard de l’acte d’achat stipule que l’acheteur est réputé pour connaitre la situation juridique, urbaine ainsi que l’état physique de la propriété. Cette clause limite considérablement une éventuelle action responsabilité pour faute dolosive du vendeur. * La destination du bien immobilier « Cédula de habitabilidad » : Le propriétaire doit impérativement remettre préalablement à la formation du contrat de vente la « Cédula de habitabilidad » qui doit indiquer la destination du bien (usage d’habitation ou non). A défaut, le bien immobilier ne peut pas être à usage d’habitation ou est irrégulier (construction sans permis de construire).
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ATTENTION : ce document a une validité de 15 ans, il doit être actualisé. En ce sens, l’acquéreur doit être vigilant sur le délai de péremption de la « Cedula de habitabilidad » * La description du bien immobilier « nota simple informativa » : Il est important de solliciter, toujours préalablement à la formation du contrat de vente, la « nota simple informativa » la plus récente auprès du propriétaire ou de l’agence. A défaut, celle-ci est également accessible sur le registre de la propriété. La « nota simple informative » donne la description du bien immobilier, c’est-à-dire, si le vendeur est réellement le propriétaire du bien, si la propriété est divisée ou non (pleine propriété ou nue propriétaire / usufruit), comment le bien a été acquis, et s’il y a ou non des dettes inscrites sur ce bien. Si le bien immobilier est grevé d’une ou plusieurs sûretés réelles, il faudra purger le bien, c’est-à-dire obtenir le consentement d’autres personnes afin de renoncer à des droits qu’ils pourraient avoir sur la propriété. * Le « certificado energetico » : Pour acquérir ou louer un bien immobilier, il est nécessaire depuis juin 2013 d’établir un certificat énergétique visant à informer sur la consommation d’énergie et les émissions de CO2 du bien. Ce certificat est à la charge du vendeur et doit être inclus dans l’acte de vente. * Reçus de paiement des impôts locaux, charges et factures : Il est aussi nécessaire de demander au vendeur de fournir une copie des derniers reçus de paiement des différentes charges : paiement de l’IBI (taxe foncière espagnole), de l’électricité, du gaz, de l’eau, etc… * Documents de la copropriété : En cas de copropriété, il est indispensable de fournir les statuts de la copropriété, particulièrement si on destine le bien à des fins touristique (les statuts peuvent l’interdire). Avec la mise en application du Décret Royal 7/2019 en mars 2019, la loi sur la propriété (« Ley de Propiedad Horizontal ») est modifiée. Dorénavant, la majorité des trois cinquièmes des propriétaires d’un immeuble pourra décider de limiter ou d’interdire les appartements touristiques dans cet immeuble. Jusqu’à présent, cette décision devait être unanime. La copropriété peut aussi imposer un surcoût dans la répartition des frais de copropriété au détriment des appartements touristiques (dans la limite de 20%). Un procès verbal d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires et les comptes annexés. Ces documents permettent de vérifier : – S’il l’acquéreur devra payer des travaux de réhabilitation votés lors de la dernière Assemblée Générale, – Le montant des charges de copropriété, – La preuve que la propriété est libre de toute charge. De nombreuses grandes villes ont mis en place des interdictions totales ou partielles et/ou des contraintes d’exploitation : Barcelone (mars 2017) / San Ebastian (mars 2018) / Valencia (juin 2018) / Palma de Majorque (juillet 2018) / Alicante (août 2018) / Madrid (mars 2019). * L’acte de vente précédent : Il peut être utile de demander l’acte de vente précédent afin de vérifier si le bien a été modifié ou non. En cas de travaux il faut vérifier les déclarations.
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* Le « certificado de aptitud » : Uniquement, pour les immeubles de plus de 50 ans (45 en Catalogne) une inspection technique (ITE) est obligatoire. Le vendeur doit fournir le certificat d’aptitude de l’immeuble. * L’Etat physique du bien : en cas de doute sur l’état du bien, il est important de solliciter l’expertise d’un architecte afin de s’assurer que le bien ne contient pas de vices cachés. * Son environnement : se renseigner auprès des services techniques municipaux la réalisation de travaux publics qui pourraient nuire à l’immeuble et à son environnement. * Okupas (squatteurs) : vérifier si la présence de squatteurs dans l’immeuble notamment à Barcelone où la municipalité est bienveillante avec eux. * Vérifier la santé financière du promoteur : si acquisition sur plan, il peut être important de vérifier la situation financière du promoteur immobilier.
2. Le contrat de réservation du bien Le « contrato de reserva » est toujours assorti du paiement d’un acompte qui vient garantir que le bien immobilier est retiré du marché et est réservé pour un prix déterminé pendant une courte période. Il vaut mieux payer cet acompte à l’agence immobilière plutôt qu’au propriétaire, que l’agence immobilière soit certifiée API (Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) et payer par virement (ou par chèque de banque) plutôt qu’en espèces ; ainsi il y a une trace du paiement. Cette étape n’est pas obligatoire.
3. Le compromis de vente Il s’agit d’une promesse synallagmatique de vente : un contrat privé entre l’acquéreur et le vendeur selon lequel le vendeur confirme son intention de vendre et l’acheteur confirme son intention d’acheter la propriété au prix convenu et aux conditions spécifiées. Le compromis de vente peut être assorti de conditions suspensives (obtention d’un prêt, purge des servitudes ou charges grevant le bien, etc…). Une fois, le compromis signé, l’acquéreur verse un acompte au vendeur (10% du prix de vente). Ainsi, de deux choses l’une, d’une part si le vendeur décide finalement de pas vendre son bien, il devra payer le double de l’acompte au vendeur (ici 20% du prix de vente). D’autre part, si l’acheteur décide de ne plus acheter, le montant de l’acompte sera perdu sauf clauses contraires.
4. La tasacion En cas d’hypothèque auprès d’une banque espagnole, il est obligatoire de faire réaliser une tasacion, c’est-à-dire une estimation du bien immobilier par un expert. Cette estimation est très importante car les banques s’en serviront comme la base du contrat de prêt. Autrement-dit, plus l’estimation (tasacion) est élevée plus le prêt sera élevé. Par ailleurs, même en l’absence d’hypothèque, la tasacion peut être une option pour vérifier que le prix proposé par le vendeur est conforme à la réalité. 2022
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5. L’obtention du NIE Conformément à la législation espagnole, tout acquéreur étranger (même s’il s’agit d’un citoyen européen) doit préalablement obtenir un NIE (númeo de Identidad de Extranjero) pour pouvoir acheter un bien immobilier en Espagne. La demande de NIE s’effectue dans un Commissariat, le délai d’obtention est de 3 à 4 semaines.
6. Souscrire un compte courant en Espagne Aucune obligation en ce sens pour l’acquéreur, toutefois, le paiement du bien mais aussi des impôts et frais liés à l’achat seront plus faciles depuis un compte en Espagne. Cela permet à l’acquéreur d’éviter les frais liés à la transaction lors du paiement des factures ordinaire. REMARQUE : depuis 2014, uniquement pour les Français, le paiement SEPA permet de payer les factures espagnoles sans frais. ATTENTION : si l’acquéreur souscrit à une hypothèque en Espagne, la souscription à un compte courant en Espagne devient obligatoire.
7. Si l’acquéreur réside à l’étranger Il est impératif de retenir 3% du montant de la vente à titre de précompte à l’impôt pour les non résidents. Cette somme sera versée à l’administration fiscale espagnole. Il faut donc payer chez les notaires seulement le solde de 97% du prix de vente. A défaut, en cas de paiement intégral, l’administration fiscale pourra se retourner contre l’acquéreur.
Félix de la Guia Muñoz Avocat fiscaliste et commissaire aux comptes felix.delaguia@delaguialuzon.com delaguialuzon.com
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Bon à savoir
La Constitution d’une Société Civile Immobilière (SCI) en Espagne
En France, la Société Civile Immobilière (SCI) est l’un des principaux outils pour la constitution d’un patrimoine immobilier. Nombreux d’entre vous se demandent si l’acquisition d’un bien immobilier, par le biais d’une SCI, est aussi avantageuse sur le territoire espagnol.
LA SCI EN FRANCE Une SCI est une structure juridique française dont l’objet est un ou plusieurs biens immobiliers. Ce type de société est constituée a minima de deux personnes, où chacune a la qualité d’associé, et dans le but d’acquérir, de détenir, et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI obéit à un principe de répartition entre tous les associés, à hauteur des parts sociales, des dettes et des bénéfices engendrés par le bien détenu par celle-ci. En France, la SCI présente un triple intérêt : D’une part, en matière de gestion patrimoniale, car la gestion du bien immobilier sera soumise à des règles de pouvoir strictes. Il faudra notamment l’accord des associés représentant la majorité des parts sociales pour pouvoir céder le bien. Ainsi, en cas de désaccord ou, en cas de conflit entre les associés, la société civile immobilière permet donc de protéger le patrimoine.
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D’autre part, en matière de transmission patrimoniale dans la mesure où la constitution d’une SCI, et plus spécifiquement d’une SCI familiale, présente des avantages sur les plans suivants : exonération ou réduction des impôts dus en cas de transmission d’un bien aux héritiers ; possibilité de démembrer les parts sociales de la société de façon à conférer la jouissance d’un bien immobilier aux parents, et la propriété aux enfants ; suppression des risques générés par une situation d’indivision successorale entre les membres d’une même famille. Enfin, fiscalement, la SCI peut vous faire bénéficier de certains avantages fiscaux du fait qu’elle peut aussi bien être soumise à l’impôt sur le revenu qu’à l’impôt sur les sociétés. En principe, les revenus fonciers perçus dans le cadre de la société civile immobilière sont soumis à l’impôt sur le revenu. Chaque associé indique, dans sa déclaration de revenus, les sommes qu’il a perçues par le biais de la SCI. Toutefois, si les biens de votre société civile immobilière sont destinés à un usage locatif, celle-ci sera considérée comme exerçant une activité commerciale et sera soumise à l’impôt sur les sociétés.
LA SCI EN ESPAGNE En Espagne, l’équivalent de la société civile immobilière n’existe pas. À l’instar de ce type de société, il existe des entités patrimoniales qui, contrairement aux SCI françaises, ne sont pas des sociétés, elles ne disposent pas d’une personnalité morale propre. Il s’agit en réalité d’un montage fiscal qui dans certaines circonstances bénéficiera d’un régime fiscal spécial. Il existe également des sociétés de gestion de patrimoine qui peuvent être intéressantes pour l’acquisition d’une résidence secondaire en Espagne car elle bénéficie d’une exonération de TVA sur l’achat. Toutefois, la constitution d’une telle société est soumise à deux conditions cumulatives : d’une part, que la société possède plus de la moitié de ses actifs sous forme de bien, de droits ou de titre ; et, d’autre part, que le ou les biens immeubles, objet de la société, ne soient pas affectés à une activité économique (location ou promotion immobilière). Enfin, si vous êtes propriétaire d’un ou plusieurs biens immeubles destinés à un usage locatif, il peut être préférable de recourir à ce montage financier car au lieu de payer l’impôt sur le revenu (calculé proportionnellement) vous payerez l’impôt sur les sociétés à un taux fixe de 25 % sur les revenus que vous percevez de vos locations. EST-IL POSSIBLE D’ACHETER UN BIEN EN ESPAGNE AVEC UNE SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FRANÇAISE ? Une SCI, légalement constituée en France, peut acquérir des biens immobiliers à l’étranger et particulièrement en Espagne. S’agissant d’immeubles situés en Espagne , avant l’acquisition, plusieurs documents seront à présenter à l’administration espagnole (acte constitutif de la SCI, statuts, etc…) et plusieurs formalités seront nécessaires (obtention du NIE et du CIF, ouverture d’un compte bancaire en Espagne, etc…).
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QUEL EST L’INTÉRÊT D’ACQUÉRIR UN BIEN IMMOBILIER EN ESPAGNE PAR LE BIAIS D’UNE SCI FRANÇAISE ? Contrairement à ce que l’on peut penser, l’acquisition d’un bien immeuble en Espagne via une SCI n’est pas forcément avantageuse. Ici, deux situations peuvent se poser : Soit le ou les biens immobiliers situés en Espagne représentent plus de la moitié des actifs de votre SCI et celle sera imposé en Espagne. Soit le ou les biens immobiliers situés en Espagne représentent moins de la moitié des actifs de votre SCI et continuera à être imposé en France. Le seul avantage d’être imposé en Espagne est de bénéficier de l’impôt sur les sociétés qui est plafonné à 25 % contrairement à l’impôt sur le revenu qui reste proportionnel. Le cas échéant, les immeubles de votre SCI devront être destinés à un usage locatif. Dès lors, le choix d’acquérir un bien immobilier en Espagne par le biais d’une SCI doit être intimement lié à vos aspirations. Si votre SCI a vocation à être imposé en Espagne, fiscalement, il ne sera pas intéressant de passer par cette structure juridique sauf si vous destinez votre patrimoine à un usage locatif. En revanche, si votre société a vocation à être imposé en France, l’acquisition sera particulièrement intéressante dans la mesure où vous pourrez bénéficier du régime fiscal français avantageux en la matière. En tout état de cause, qu’elle soit imposée en Espagne ou en France, une SCI vous permettra d’anticiper votre succession et de réduire le coût fiscal qui s’y rattache. Les biens d’une SCI n’appartiennent pas à l’indivision successorale et son, à ce titre, plus facilement transmissible.
Félix de la Guia Muñoz Avocat fiscaliste et commissaire aux comptes felix.delaguia@delaguialuzon.com delaguialuzon.com
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Créé en 2004, le Courrier d'Espagne est un groupe de services permettant aux investisseurs de décortiquer certaines données du marché mais aussi de suivre l'actualité. Après le succès de notre Guide de l'achat immobilier en Espagne, nous avons décidé de sortir un dérivé par région. Le journalisme de données est l'avenir de la presse spécialisée. Nos données sont récentes, utiles et uniques en langue française. Bien qu'en PDF, cette monographie sera réactualisée tout au long de l'année en fonction de l'évolution du marché. Le Courrier d'Espagne est surtout une plateforme neutre, apolitique, totalement indépendante car ne reçoit aucune subvention de l'Etat. Elle se finance uniquement via ses annonceurs et partenaires que nous remercions. Retrouvez aussi les monographies des autres régions d'Espagne sur lecourrier.es
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