Le guide de l'achat immobilier en Espagne

RAPPORT ANNUEL OPEA 2018

Le Guide de l'achat immobilier en Espagne PREPARÉ PAR OPEA 1er réseau de conseillers immobiliers francophones en Espagne

AVEC LA PARTICIPATION DE

LE COURRIER D'ESPAGNE

NUM 1 MAI 2018

Edito Les chiffres parlent d'eux-mêmes dans ce guide que nous vous avons préparé au Courrier d'Espagne, en partenariat avec le réseau de mandataires immobiliers OPEA. Les Français sont de plus en plus nombreux à venir faire une acquisition en Espagne, parfois d'ailleurs sans trop regarder, car le rapport qualité-prix est attirant.

Mais, faire un achat en Espagne ce n'est pas simplement comparer les prix espagnols avec les prix français, c'est surtout regarder comment on va gérer son bien, dans les règles de l'art local, et éviter de faire trop d'aller-retour pour rien.

Même si vous trouvez un deux pièces en attique, ou bien en première ligne de mer, moins cher qu'une place de parking à Nice, il reste préférable de le payer à son juste prix local et de pouvoir le revendre ou le louer à tout moment. L'achat immobilier en Espagne est souvent une affaire de cœur : un souvenir, des racines, des habitudes, plus qu'un besoin de rentabilité. On sait bien que c'est moins cher qu'en France.

Oui, mais la distance reste là et la langue peut faire barrage. Laissezvous guider par des professionnels francophones locaux qui vivent cette passion de l'Espagne au quotidien. Certains ont partagé leur expérience et leurs connaissances dans ce guide.

Philippe Chevassus

OPEA est le réseau de conseillers immobiliers francophones en Espagne. Il permet à tout acheteur francophone de trouver un interlocuteur local pouvant l’accompagner dans l’achat de son bien. Retrouvez les services, les conseillers et les biens immobiliers sur opea.es

sommaire POURQUOI ACHETER EN ESPAGNE ?

P 4 - 33

L'ACTE D'ACHAT P 34 - 40

LES RÈGLES JURIDIQUES ET FISCALES P 41 - 52

Le Guide de l'achat immobilier en Espagne Editeur : Philippe Chevassus Collaborateurs : Philippe Cohen. Raphaël Franco, José Ibanez, Philippe Gautier, Eva Gosselin, Miguel Morillon, Carlos Roquero, Carolina Sancho.

Mise en page : Eva Gosselin En collaboration avec :

LA VIE APRÈS L'ACHAT P 53 - 55

LE GUIDE DE L'ACHAT IMMOBILIER EN ESPAGNE

pourQuoi acheter en Espagne ?

Accessible depuis la plupart des grandes villes de France grâce à de nombreuses liaisons aériennes, l’Espagne est de plus en plus convoitée par les Français qui cherchent à investir dans l’immobilier.

Avec un ensoleillement quasi quotidien et un style de vie bien plus calme que celui de Paris, les régions espagnoles ont de quoi attirer et attiser les envies d’ailleurs. C’est d’ailleurs ce que confirme une récente étude qui a placé les Français comme les deuxièmes acheteurs en Espagne, preuve du dynamisme du marché immobilier entre les deux pays.

Marquée en 2017 par une croissance modérée tout au long de l’année, la valeur moyenne des biens espagnols augmente petit à petit. Mais, avec des prix encore très bas, la plupart des investissements restent des opportunités très intéressantes face au marché français. Et, si 2017 a été une bonne année, 2018 pourrait suivre la croissance amorcée l’année dernière puisque déjà le premier trimestre a été synonyme de records dans certaines régions où les prix ont parfois augmenté de plus de 15 %.

Par ailleurs si Madrid, Barcelone ou les Îles Baléares concentrent la plupart des investissements immobiliers de nouvelles villes émergent et deviennent de plus en plus attractives. C’est le cas de Séville et de Valence, qui ont connu au premier trimestre 2018 une croissance de plus de 8 % de leur marché immobilier. Enfin, Alicante pourrait bientôt devenir la nouvelle Silicon Valley européenne. De nombreuses start-up élisent cette petite ville, située sur la Costa Blanca, pour s’y installer et profiter de la douceur de vivre à l’espagnole.

Convoitée par les particuliers, l’Espagne reste un pays touristique où les groupes hôteliers ont bien compris qu’il fallait s’installer, puisque 81,8 millions de voyageurs ont choisi cette destination en 2017. Également classé sixième pays européen à attirer le plus d’investissement par le cabinet CBRE, c’est à Madrid que l’effervescence est la plus marquée.

La capitale n’accueillera pas moins de 8 nouveaux hôtels de luxe en 2018, et les projets pour les années à venir continuent d’affluer.

L’Espagne se transforme et n’est plus le pays touché de plein fouet par la crise que l’on connaissait. Economie, tourisme, immobilier, tous les indicateurs en font une destination de choix pour investir.

Eva Gosselin Journaliste - Le Courrier dEspagne

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POURQUOI ACHETER EN ESPAGNE ?

L’ESPAGNE N’EST PLUS LE PAYS TOUCHÉ PAR LA CRISE QUE L’ON CONNAISSAIT. ECONOMIE, TOURISME, IMMOBILIER, TOUS LES INDICATEURS EN FONT UNE DESTINATION DE CHOIX POUR INVESTIR.

MAI 2018

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LE GUIDE DE L'ACHAT IMMOBILIER EN ESPAGNE

Où achètent les français en Espagne ?

LES FRANÇAIS DEUXIÈMES ACHETEURS ÉTRANGERS EN ESPAGNE Les acheteurs étrangers sont de plus en plus nombreux sur le marché espagnol, c’est ce que révèle une étude menée par le Conseil général de notariat espagnol. Selon leurs chiffres, les étrangers, résidents ou non en Espagne, ont effectué 19,4 % des achats-ventes du marché immobilier en 2017.

Selon l’étude du Conseil général de notariat espagnol, les acheteurs les plus importants par nationalités sont les Britanniques (13,9%), les Français (8,8%), et les Allemands (8,2%). Les Français sont parmi les nationalités qui ont permis la dynamisation du secteur entre 2016 et 2017 avec une augmentation d’achatsventes de 23,7%. Les Français non-résidents ont dominé le marché immobilier dans sept communautés : l’Estrémadure, Castille et Léon, Castille-La Manche, La Rioja, le Pays Basque, la Navarre, et la Catalogne.

Eva Gosselin Journaliste - Le Courrier dEspagne

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LE GUIDE DE L'ACHAT IMMOBILIER EN ESPAGNE

CROISSANCE DE 20 % DANS PLUSIEURS GRANDES CAPITALES À Séville, la tendance est elle aussi très positive. Les districts Sur et San PabloSanta Justa, avec des augmentations de 11,7 % et 11,1 % respectivement, ont enregistré les plus fortes augmentations.

La fin de l’année qu’a connue Barcelone a modéré la croissance du marché immobilier de la ville, sans toutefois mener à une chute importante des prix.

Cependant, la valeur moyenne interannuelle reste modérée et seuls les quartiers de Sant Martí et Sants-Montjuic approchent d’une croissance de 20 %.

LE PREMIER TRIMESTRE 2018 A GLOBALEMENT ÉTÉ POSITIF EN ESPAGNE, PUISQUE L’IMMOBILIER A ÉTÉ REVALORISÉ DE 3,8 %. UN DYNAMISME QUI SE TRADUIT SURTOUT AU NIVEAU DES CAPITALES DE PROVINCES. Depuis le début de l’année 2018, ce sont les villes de Madrid et Palma de Majorque qui ont le plus augmenté leur valeur immobilière, par rapport à la même période en 2017. Ainsi la capitale espagnole a connu une croissance interannuelle de 17 % et celle des Îles Baléares de 14,7 %. En troisième position, on retrouve Barcelone avec 11 % qui subit encore les conséquences de la crise politique.

Eva Gosselin Journaliste - Le Courrier dEspagne

La forte croissance des prix l’année dernière a caractérisé tous les quartiers de la capitale espagnole. 15 des 21 districts de Madrid ont ainsi vu leur valeur moyenne augmenter de plus de 10 %, et même de 20 % pour Salamanca, Moratalaz et Centro.

Même dynamisme important constaté dans les villes de Valence et Séville où la croissance du prix du logement s’est intensifiée depuis l’année dernière.

Certains quartiers de Valence, ville de plus en plus demandée et attractive, atteignent une croissance record depuis la crise de 2007.

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POURQUOI ACHETER EN ESPAGNE ?

le prix du mètre carré dans les grandes villes

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LE GUIDE DE L'ACHAT IMMOBILIER EN ESPAGNE

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POURQUOI ACHETER EN ESPAGNE ?

11 MAI 2018

LE GUIDE DE L'ACHAT IMMOBILIER EN ESPAGNE

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LE GUIDE DE L'ACHAT IMMOBILIER EN ESPAGNE

LES PRIX DE L'IMMOBILIER SUR LES CÔTES ESPAGNOLES À l'autre extrême, on trouve les zones où il est encore prématuré de parler de relance car la situation ne s’est pas encore ajustée, c’est le cas pour La Palma, la côte d'Algésiras et ses environs; la côte est des Asturies et la côte de la Corogne.

La Méditerranée, en général, est plus avancée dans la récupération que la côte atlantique et Cantabrique. Dans toutes les provinces de l'arc méditerranéen le marché des maisons de vacances évolue positivement, à l'exception de la côte de Grenade dans son ensemble et une bonne partie de la côte d'Almeria, qui, seraient encore en train de finaliser leur ajustement.

COMME DANS LE CAS DU MARCHÉ RÉSIDENTIEL ESPAGNOL, LA REPRISE EST HÉTÉROGÈNE SUR LA CÔTE. LES PRIX SONT EN AUGMENTATION DANS DES LIEUX SPÉCIFIQUES, Y COMPRIS AU SEIN D'UNE MÊME PROVINCE, OÙ L’ON TROUVE DES ZONES ENCORE EN PHASE DE STABILISATION, ET D’AUTRES QUI MONTRENT DÉJÀ DES SIGNES D'AMÉLIORATION. Les zones côtières où le marché des maisons de vacances montre des signes évidents de récupération se situent, aux Îles Canaries, Majorque et Ibiza, mais aussi sur Costa Dorada, au sud d'Alicante, sur la côte est de Málaga et la côte de Cadix entre Tarifa et Conil. Guipúzcoa est aussi concernée, même si dans cette province, la composante vacance se confond avec le premier marché de résidence.

Le nord des provinces de Gérone, Tarragone et Castellón, ainsi que la zone sud de Barcelone et de Valence ont toujours du mal à relancer leur marché immobilier.

Au contraire, la situation de l'ajustement continue d'être prédominante sur les côtes atlantiques et cantabriques. Parmi les exceptions, les Îles Canaries et Guipúzcoa, où le marché s'améliore nettement, et la côte de Cadix, Pontevedra et les Asturies occidentales, où il y a des signes de récupération.

Eva Gosselin Journaliste - Le Courrier dEspagne

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POURQUOI ACHETER EN ESPAGNE ?

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LE GUIDE DE L'ACHAT IMMOBILIER EN ESPAGNE

Costa de Galicia Rias Baixas - Rias Altas

Prix €/m²

Variation interannuelle

Pontevedra Sanxenxo

1 196 1 346

5,2 % 8,1 %

Vigo

1 327

4,2 %

Province d'A Coruña Sada

1 212

7,1 %

Ville

Province de Pontevedra

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Quelques signes de récupération dans la zone la plus attractive et la plus demandée, comme la côte de Baiona et Nigrán. À Guarda la récupération est plus lente, malgré des prix déjà bien ajustés par rapport au maximum.

POURQUOI ACHETER EN ESPAGNE ?

Costa des Asturias Costa Verde

Ville

Prix €/m²

Variation interannuelle

1 287

4,5 %

Province des Asturias Gijón

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On trouve des signes de récupération dans cette région, en tenant compte du fait qu'il y a peu de noyaux où les résidences secondaires sont prédominantes.

LE GUIDE DE L'ACHAT IMMOBILIER EN ESPAGNE

Costa de Cantabria

Ville

Prix €/m²

Variation interannuelle

Province de Cantabria Piélagos

1 115

6,8 %

Santa Cruz de Bezana

1 325

6,3 %

Santander

1 535

- 2,6 %

Suances

1 189

3%

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18

La situation par rapport à l'année dernière s’est stabilisée ou s'est légèrement améliorée. Bien que l'offre de biens immobiliers reste supérieure à la demande solvable, la baisse des prix s'est modérée considérablement, avec de légères augmentations des prix dans des zones spécifiques.

LE GUIDE DE L'ACHAT IMMOBILIER EN ESPAGNE

Costa Vasca

Prix €/m²

Variation interannuelle

Bilbao

2 202

1,7 %

San Sébastien

3 165

4,8 %

Ville

Province du País Vasco

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Jusqu'à présent, le prix du logement a été réévalué de 2,5% par rapport à la fin de l'année précédente. La valeur moyenne au Pays Basque a atteint son maximum historique au quatrième trimestre 2007.

Depuis lors, le prix du logement au Pays Basque a connu un ajustement cumulé de 36,2%.

LE GUIDE DE L'ACHAT IMMOBILIER EN ESPAGNE

Costa CaTALANA

Costa Brava - costa del maresme - costa de Garraf - Costa Dorada

Le marché des maisons de vacances dans la province de Gérone est proche de la phase de reprise, même si des situations très différentes ont été observées. Le long de la Costa Brava, certaines municipalités ont vu leur de vente augmenter tandis que d'autres sont encore en phase d'ajustement.

Dans la province de Barcelone, la tendance est en nette hausse dans les principaux sites au cours de la dernière année. Mataró, se distingue comme la municipalité où le prix du logement le plus augmenté, avec les villes les plus proches de Barcelone.

L'évolution des prix dans les principales localités de la province de Tarragone montre des signes d'amélioration, avec l'espoir que cette tendance se poursuivra. Le niveau de stock de biens neufs de vacances est très abondant, et l’on trouve de nombreux logements d'occasion à bas prix.

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POURQUOI ACHETER EN ESPAGNE ?

Prix €/m²

Variation interannuelle

Castell - Platja d'Aro Lloret del Mar Palamós

2 366

16,6 %

1 568 1 549

2,2 % - 4,1 %

Sant Feliu de Guíxols

1 404

2,6 %

Barcelone

2 859

12,1 %

Castelldefels

2 415

3%

Mataró

1 407

4,1 %

Sitges

1 409

5,2 %

Vilanova i la Geltrú

2 812

3,1 %

Province de Tarragone Calafells

1 398

3,6 %

Cambrills

1 535

- 2,8 %

Salou Torredembarra

1 534 1 426

1,7 % - 1,9 %

Ville

Province de Gérone

Province de Barcelone

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LE GUIDE DE L'ACHAT IMMOBILIER EN ESPAGNE

Costa Valenciana

Costa del azahar - costa de valencia costa blanca

Dans les villes les plus touristiques de la province de Castellón, comme Peñíscola, Alcossebre et Oropesa de Mar, la tendance à la baisse des prix ralentit peu à peu. Un grand nombre de maisons construites jusqu'en 2007 ont été vendues, soit à des particuliers, soit à des fonds d'investissement. Benicassim se consolide comme l’une des zones de résidence secondaire près de Castellón.

La province de Valencia est une zone avec un marché très stable. La demande reste importante mais n'exerce plus tant de pression sur la baisse sur les prix, qui commencent même à augmenter légèrement.

Le marché du logement de vacances s'est amélioré dans les grandes villes de la province d’Alicante, et dans les endroits les plus proches de la côte ou avec de bonnes vues panoramiques. Le reste des zones continue à réajuster les valeurs.

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POURQUOI ACHETER EN ESPAGNE ?

Prix €/m²

Variation interannuelle

Benicarló

887

- 7,9 %

Benicassim

1 528

Castellón

806

- 6,5 % - 0,2 %

Oropesa del Mar

1 157

-2,1 %

Peníscola

1 356

- 4,4 %

Vinarós

997

- 8,5 %

Province de Valencia Alboroya

1 306

2,9 %

Canet d'En Berenguer

1 303

- 0,5 %

Cullera Gandía

1 189 873

- 6,2 % - 1,5 %

Valencia

1 154

1,1 %

Province d'Alicante Alicante

1 162

11,7 %

Altea

1 542

- 3,1 %

Benidorm

1 585

10,9 %

Calpe

1 429

4,9 %

Dénia

1 467

9,7 %

Torrevieja

1 238

- 4,4 %

Ville

Province de Castellón

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LE GUIDE DE L'ACHAT IMMOBILIER EN ESPAGNE

Îles baléares

La situation du marché des logements de vacances se poursuit sur une ligne ascendante, sur l'île de Majorque, axée d'une part sur les citoyens étrangers et, d'autre part, sur l'achat de biens immobiliers qui sont automatiquement alloués aux maisons de vacances. Reste à savoir dans quelle mesure l'intervention du gouvernement et la nouvelle loi de la location touristique peut ralentir ce marché.

L'intensité de la demande à Ibiza a transformé les maisons qui étaient auparavant destinées au marché de la première résidence à la résidence secondaire. Cela provoque des pénuries et des hausses de prix sur le marché de la résidence principale, de sorte que des mesures réglementaires de location de vacances pourraient être prises et affecter ce marché.

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POURQUOI ACHETER EN ESPAGNE ?

Ville

Prix €/m²

Variation interannuelle

Île de Majorque

MAI 2018

Calvía

2 576

- 5,3 %

Llucmajor

1 684

- 6,3 %

Manacor

1 418

2,8 %

Palma de Majorque

1 657

- 0,9 %

Santa Margalida

1 406

- 9,1 %

Santanyi

2 048

- 9,2 %

Sóller

1 823

0,3 %

Île de Mernorca Ciutadella de Menorca

1 642

- 10 %

Sant Luis

2 137

3,2 %

Ibiza (Formentera)

2 995

8,6 %

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LE GUIDE DE L'ACHAT IMMOBILIER EN ESPAGNE

Costa ANDALUZ

Costa de almería - costa tropical - costa del sol - costa de la luz

Dans la province d’Alemería, les prix moyens des maisons de vacances montrent des signes d'amélioration, mais sans grandes variations, en particulier dans la région de Pulpí. Les prévisions annoncent la stabilisation prix, avec une légère amélioration.

La situation s'est améliorée pour la province de Grenade. Il y a des signes de réactivation de la demande pour l'immobilier à des prix ajustés et dans les zones bien positionnées de Motril, Salobreña et Almuñécar. Dans d'autres régions de la côte de la province, ce n'est pas le cas.

La province de Málaga est en récupération claire. Il y a une augmentation de la demande de résidences secondaires à un niveau général, plus intense dans les municipalités touristiques, telles que Nerja, Rincón de la Victoria et Torrox et plus bas dans le reste des municipalités.

Le Brexit pourrait avoir un impact sur les prix immobiliers de la province de Cádiz et ralentir la reprise observée l’année dernière. Par conséquent, la prévision pour cette année est pour le maintien des prix, plus que pour une augmentation.

Le marché du logement de vacances a maintenu un léger ajustement dans la province de Huelva et s’est pratiquement stabilisé. Les ventes ont connu une légère amélioration en 2017.

MAI 2018

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POURQUOI ACHETER EN ESPAGNE ?

Ville

Prix €/m²

Variation interannuelle

1 069

- 0,7 %

Province d'Almería Almería El Ejido

848

6,4 %

Mojácar

1 632

17,3 %

Roquetas del Mar

1 012

- 0,4 %

Vera

1 187

- 0,7 %

Almuñecar

1 451

9,5 %

Motril

933

- 2,6 %

Salobreña

1 055

6,7 %

Province de Málaga Casares

1 084

- 3,7 %

Estepona

1 389

4,8 %

Málaga

1 373

4,6 %

Marbella

2 074

11,3 %

Nerja

1 782

8,1 %

Province de Cádiz Cádiz

1 835

- 0,9 %

Chipiona

1 314

- 7,7 %

Linea de la Concepción

1 038

4,5 %

San Fernando

1 232

12,4 %

Tarifa Province de Huelva Ayamonte

1 958

5,4 %

1 175

- 3,4 %

Huelva

982

- 1,8 %

Punta Umbria

1 366

- 8,9 %

Province de Grenade

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LE GUIDE DE L'ACHAT IMMOBILIER EN ESPAGNE

Îles Canaries

Sur l’île des Grandes Canaries, le marché est en nette reprise. La ville de Las Palmas de Gran Canaria est la première en matière de tourisme urbain dans la province et probablement dans l’ensemble de la Communauté Autonome.

L’île de Tenerife devait voir ses prix augmenter, suivant la tendance de l'année précédente, avec l'espoir que la croissance continuera en 2018. À Fuerteventura, le marché est en nette reprise. La situation du marché du logement de vacances s'est nettement améliorée par rapport à l'année dernière, avec des différences importantes entre les municipalités.

La situation du marché du logement de vacances a connu une amélioration significative sur l’île de Lanzarote, avec l'émergence de locations de vacances. Les prévisions indiquent que la tendance à la hausse se poursuivra en raison de l'augmentation de la demande et d’une offre réduite.

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POURQUOI ACHETER EN ESPAGNE ?

Ville

Prix €/m²

Variation interannuelle

990

- 3,5 %

Île de Grande Canaries Arucas Las Palmas

1 373

7,9 %

San Bartolomé de Tirajana

1 754

8,9 %

Telde

979

- 6,2 %

Adeje

1 549

- 1,1 %

Arona

1 275

1,4 %

Candelaria

1 221

0%

Puerto de la Cruz

1 493

8,4 %

San Cristobal de La Laguna

1 102

2,1 %

Santa Cruz de Tenerife

1 173

3,8 %

Tacaronte Île de Fuerteventura Antigua

1 203

1,8 %

1 264

26,1 %

Puerto del Rosario Tuineje

904 1 177

1,2 % 9,6 %

Île de Lanzarote Arrecife Teguise

908 1 668

- 6,4 % 2,6 %

Tías

2 033

7,2 %

Île de Gomera y Hierro

1 152

1,8 %

Île de Tenerife

MAI 2018

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LE GUIDE DE L'ACHAT IMMOBILIER EN ESPAGNE

MurciA

Costa Cálida

Ville

Prix €/m²

Variation interannuelle

Águilas

1 014

5,0 %

Carthagène La Unión

930 724

- 8,1 % - 10,1 %

Lorca

790

- 7,2 %

Los Alcázares

- 0,1 %

Mazarrón

1 146 1 038

- 12,6 %

San Javier

1 093

- 6,1 %

San Pedro del Pinatar

949

- 0,9 %

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L'évolution des prix dans les principales localités a montré des signes d'amélioration en 2017 et est un peu moins positive dans les zones les plus proches de la province d'Alicante, comme Santiago de la Ribera et Los Alcázares.

L'ACTE D'ACHAT

LA Procédure de l'acte d'achat De l’écriture notariale précédente, avec la référence cadastrale du bien, De la validité de la Cellule d´habitabilité (validité 15 ans), Du certificat énergétique du bien, De la copie du dernier paiement de l´IBI (Impôt foncier), De la copie du dernier paiement de la copropriété lorsqu´il s´agit d´un appartement, De la copie du dernier résumé de la réunion de copropriété dont l´agent immobilier devra vous faire lecture.

Cela permet de savoir si il n´y a pas de problèmes importants d´impayés de la part de certains propriétaires, ou de connaître les travaux prévus.

Du justificatif bancaire prouvant que le bien est libre de toutes charges (hypothèque).

Des justificatifs de paiement à jour pour les charges : eau, gaz, électricité.

Lorsque votre choix sera arrêté sur un bien, les démarches administratives commenceront et il faudra remplir certaines démarches pour réaliser la procédure d´achat.

D’abord, il vous faudra signer un contrat d´Arras sur lequel vous ferez votre offre pour le bien que vous souhaitez acquérir. Vous devrez également verser une somme qui peut aller jusqu´à 10 % du montant de l´achat. Ce montant sera bloqué sur le compte séquestre de l´agent immobilier, afin qu´il vérifie toute la documentation concernant le bien à acheter.

Cette documentation se compose :

Autres démarches administratives Le futur acquéreur devra aussi faire une demande de NIE (Document d´Identité pour les non-résidents espagnols). Vous pouvez en faire la demande via le consulat espagnol le plus proche de chez vous ou via Internet, pour un prix autour de 20 euros.

Il vous faudra ouvrir un compte en banque en Espagne, obligatoire pour la traçabilité des fonds qui devront être virés de votre compte français sur votre compte espagnol. Il est préférable de choisir une banque dans laquelle vous aurez des interlocuteurs parlant votre langue, un point très important lorsque l´on parle d´argent.

Le paiement de votre achat se fera depuis votre compte espagnol vers le notaire en chèque certifié, ou virement le jour même de la signature par la banque et contrôlé par le notaire (la forme de paiement apparaitra sur l´acte notarié).

Philippe Gautier Conseiller immobilier - Gérone

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LE GUIDE DE L'ACHAT IMMOBILIER EN ESPAGNE

Les pièges à éviter PIÈGE Nº1 : INTERNET

Vous entamez vos recherches, vous êtes chez vous devant votre ordinateur à plusieurs kilomètres de votre future acquisition mais déjà vous devez éviter le premier piège devant la multitude d’annonces immobilières. La belle photo de la maison, la « magnifique vue mer », etc, derrière chaque annonce se trouve un individu : à vous de bien vérifier l’authenticité de l’offre et le professionnalisme de votre interlocuteur, avant de prendre votre premier rendez-vous.

PIÈGE Nº2 : VOULOIR TOUT FAIRE SEUL

Pourrez-vous visiter tous les biens que vous aurez sélectionnés ? Évidemment non ! Ou si vous le faites, cela vous coûtera beaucoup de temps et d’argent.

Comme beaucoup de francophones qui veulent acheter en Espagne, vous pensez qu’en étant dans l’Union Européenne, les lois sont identiques à celles de votre pays. C’est une grosse erreur, sachez que les lois, les règles et les administrations sont différentes mais varient aussi en fonction des régions autonomes espagnoles.

Quelle est l’alternative pour éviter toute erreur ? C’est tout simplement de s’adresser sur place à un conseiller immobilier, de préférence francophone ; car c’est lui qui recherchera et sélectionnera les biens immobiliers pour vous, en fonction de vos possibilités financières et selon les indications et choix que vous lui aurez fournis.

MAI 2018

il vous fera faire des économies avant, pendant et après votre achat.

Pendant toute cette phase de prospection, votre conseiller immobilier vous évitera tous les pièges, et prendra en compte l’environnement du bien, son état physique, mais aussi sa situation légale et économique. Enfin, il fera une estimation de prix par rapport à la zone.

32

L'ACTE D'ACHAT

PIÈGE Nº3 : VÉRIFIER LE BIEN

PIÈGE Nº5 : LES DÉMARCHES ADMINISTRATIVES

Vous avez trouvé votre bien ? Avant de vous engager, il va falloir faire quelques vérifications d’ordre juridique, fiscal, urbanistique, financier, etc.

Le piège est de se précipiter. Laissez votre conseiller immobilier et/ou votre avocat vérifier pour vous avant de vous engager.

Pensez également, comme en France, à contrôler l´environnement du bien en rendant visite aux services techniques municipaux pour connaître les projets urbanistiques qui sont programmés dans cette zone.

Contrôlez l´état du bien et les points importants pouvant générer de fortes dépenses, (chaudière, chauffage central, parties communes, ascenseurs, état global de la copropriété, etc.)

En cas de doute sur l´état d´un bien, une visite avec un architecte peut s ´avérer fort utile pour mieux appréhender l´ampleur des travaux futurs et détecter certains vices du bien.

Vous allez avoir deux démarches administratives à faire si vous souhaitez devenir propriétaire en Espagne : l’ouverture d’un compte bancaire et votre demande de NIE (numéro d’identification pour les étrangers). Le piège est d’attendre la dernière minute, faites ces démarches au plus vite.

Pour les résidents fiscaux français, il peut être obtenu directement à l’ambassade ou au consulat espagnol en France les plus proches de son domicile.

Le délai est souvent long et peut atteindre un mois d´attente, il est important d´en tenir compte pour éviter tout risque d´annulation et ses conséquences financières.

Votre conseiller immobilier ou votre agence bancaire francophone sauront vous épauler, non seulement pour le financement, mais aussi avec des services de conciergerie efficaces.

PIÈGE Nº4 : LE NOTAIRE Dans le domaine immobilier, en Espagne, la principale différence est le rôle du notaire. Il est indispensable de savoir que les notaires espagnols n’ont absolument pas le même rôle que les notaires français, qui procèdent à toutes les vérifications juridiques et urbanistiques sur le bien immobilier avant la vente. Ces vérifications en Espagne doivent être réalisées en amont par l’acheteur, ou par son conseiller professionnel, qui devra s’assurer que les règles juridiques, administratives et urbanistiques nationales, régionales et locales ont bien été respectées. Pour résumer, le rôle des notaires espagnols se réduit à celui de rédacteur et de chambre d’enregistrement de l’acte de vente.

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LE GUIDE DE L'ACHAT IMMOBILIER EN ESPAGNE

PIÈGE Nº6 : LE FINANCEMENT ET L'OUVERTURE DU COMPTE Les critères pris en compte pour l´obtention d'un crédit en Espagne se rapprochent de ceux de la France, depuis la crise de 2008 (il reste cependant des différences notables à vérifier auprès de votre établissement bancaire). Mais, contrairement à la France, le financement définitif du bien se fait sur la base d´une expertise, réalisée au préalable par un expert mandaté par la banque (tasación).

Celui-ci estimera la valeur réelle du bien sur laquelle, vous pourrez obtenir un financement, en général aux alentours de 80% de l´estimation réalisée.

Les éventuels travaux et les frais à l’achat ne sont jamais inclus dans les financements immobiliers proposés par les banques.

Les frais à l’achat dépendent de la situation fiscale des acheteurs et de la CCAA dans laquelle la transaction est réalisée (de 7 à 15%). Par exemple en Catalogne l´impôt sur la transmission et les frais divers (notaire, registre, actes juridiques) sont aux alentours de 13%. Pour pouvoir financer un bien, il faudra compter sur un apport de près de 30 à 35% de l´opération sans compter les travaux: - 20% pour l’apport pour compléter le financement de la banque, - 7 à 15 % d’impôts et frais divers.

PIÈGE Nº7 : L'ACHAT EN NEUF, CONTRÔLE DE LA VIABILITÉ DU PROMOTEUR

Avant de signer un contrat ou de livrer de l'argent, vérifiez que le promoteur qui vend l'appartement existe et qu'il possède le terrain

il est aussi nécessaire de vérifier que le promoteur qui vend l'appartement existe.

Cela semble évident, mais il n'est pas rare que des acheteurs soient victimes d'une arnaque. Il faut aussi s'assurer que la personne qui signe au nom du promoteur est autorisée à le faire.

Comment ? Vous devez vérifier avec le Registre Mercantile.

Enfin, une fois la construction de la maison terminée, avant de signer l'acte de vente, il faut vérifier que le travail a été adapté à la charte de qualité, qu'il y a une assurance couvrant les dommages ou défauts dans la maison, un certificat de fin de travaux, et une licence de première occupation, sans laquelle vous ne pouvez pas entrer dans le logement.Il est important de valoriser votre capacité d´emprunt réelle avant de débuter toute recherche et surtout de vous engager contractuellement.

En effet, en cas de non obtention du crédit hypothécaire et contrairement à la France, ce motif n´est pas toujours suffisant pour annuler la promesse de vente ( vous risquez de perdre les 10% d ´acompte habituellement versés au titre du compromis de vente).

Il ne faudra pas omettre d´ouvrir un compte bancaire en Espagne, pour le paiement de nombreuses factures comme les impôts et les charges communes.

Philippe Cohen Conseiller OPEA - Alicante (So Home Real Estate)

Si vous souhaitez arriver à bon port en évitant tous les pièges nous vous conseillons de faire appel à un professionnel de l’immobilier. Son expérience, sa connaissance du marché, de la législation, de la langue, des mœurs et coutumes vous permettront d’atteindre votre objectif en toute sérénité. l’acte de vente.

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Votre agence immobilière francophone sur la Costa Blanca Notre philosophie est de placer le client au centre de nos préoccupations. C'est la raison pour laquelle nous vous offrons un service sur mesure avant, pendant et après la vente, que vous soyez acheteur ou vendeur.

En matière d'immobilier seules l'écoute de son client et l'expérience comptent.

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LE GUIDE DE L'ACHAT IMMOBILIER EN ESPAGNE

Les documents pour L'acte de vente En ce qui concerne les documents à fournir pour l´achat et la rédaction de l´acte, il est important de savoir que le notaire en Espagne n´a pas la même fonction que le notaire français, qui lui est un Commis de l´État, et donc se charge de recouper toute la documentation nécessaire à la rédaction de l ´acte. Le notaire espagnol est chargé de recevoir toute la documentation de la part de l´agent immobilier de la vérifier, puis de rédiger l´acte, vous le lire et faire enregistrer cet acte au Registre de la propriété.

Le jour de la signature vous recevrez une copie de l´acte. Par la suite, et comme en France, il vous sera remis l´acte définitif avec son enregistrement au Registre de la propriété dans un délai d´environ 3 mois et par le biais de votre agent immobilier.

Les documents que devra présenter l´agent immobilier pour la rédaction de l´acte sont les suivants :

LE NIE DES ACHETEURS LA CELLULE D'HABITABILITÉ LE CERTIFICAT ÉNERGÉTIQUE LE CERTIFICAT BANCAIRE attestant que le bien est libre de toutes charges

LA COPIE DE LA DERNIÈRE ÉCRITURE NOTARIALE avec le numéro de la Référence cadastrale

LE JUSTIFICATIF DU DERNIER PAIEMENT DE L'IBI LE JUSTIFICATIF DE LA COPROPRIÉTÉ s'il s'agit d'un appartement

LA « NOTA SIMPLE INFORMATIVA » à demander auprès du Registre de la propriété qui vous permet de vérifier que le propriétaire est bien le seul du bien.

LE CERTIFICADO DE APTITUD

Philippe Gautier

pour les biens de plus de 50 ans (45 ans en Catalogne)

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En dernier lieu, il faut bien vérifier qu´à la remise de l´acte définitif, ce dernier comporte bien le justificatif attestant qu’il a été enregistré au Registre de la Propriété, ce document en Espagne démontre réellement que vous êtes propriétaire.

Conseiller OPEA- Gérone

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Les règles juridiques et fiscales

LES RÈGLES JURIDIQUES ET FISCALES

Recommendations pour l'acquisition d'un bien en Espagne Il est nécessaire de mettre en garde les futurs acquéreurs de certaines particularités espagnoles à tenir en compte pour une meilleure protection et la sécurisation de l’acquisition projetée.

Les documents juridiques et l’enregistrement de l’acquisition

Les vérifications préalables

Il faut savoir qu’en Espagne, le seul contrat d’achat ne transmet pas la propriété. Il est nécessaire, en plus, que l’acquéreur acquiert la possession juridique du bien, ce qui peut découler de la remise des clés et de l’occupation physique de l’immeuble ou, ce qui est le plus habituel et recommandable, de l’octroi d’un acte public d’achat translatif de la propriété.

Lorsque le bien est grevé par des charges ou lorsque l’acquéreur a besoin de financement, il est d’usage de signer un document privé qui, selon les cas, peut revêtir diverses formes (contrat d’achat avec des arrhes, achat avec un prix différé, option d’achat, etc.).

Le futur acquéreur devra réaliser les vérifications opportunes sur le bien immobilier, aussi bien physiques que juridico-administratives et principalement : En matière d’urbanisme, vérifier les autorisations urbanistiques existantes. Si l’acquéreur souhaite réaliser des réformes, il est recommandable de vérifier s’il sera possible légalement de les effectuer.

Il faudra aussi vérifier auprès du Registre de la Propriété, le titre de propriété et les éventuelles charges.

S’il existe une copropriété, il faudra demander un document attestant que le vendeur est à jour dans le paiement des charges. Il faudra également demander les statuts et les procès-verbaux afin de vérifier la situation.

En matière fiscale, il faudra contrôler le paiement des taxes municipales pour les exercices pouvant être ouverts à l’inspection.

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L’octroi de l’acte public donne des garanties suffisantes à l´acquéreur car le Notaire demandera au Registre de la Propriété une information continue sur la propriété et les charges de l’immeuble et il présentera par voie télématique l’acte notarié d’acquisition pour son enregistrement.

Il est important de savoir que la législation espagnole protège l’acquéreur, dans certaines conditions, même s’il a acquis le bien d’une personne qui n’en était pas le propriétaire.

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LE GUIDE DE L'ACHAT IMMOBILIER EN ESPAGNE

Les frais de l’octroi de l’acte notarié d’acquisition sont à la charge du vendeur (sauf en Catalogne). En Navarre, ils sont partagés pour moitié. Dans la pratique, il est fréquent d’accorder que le coût soit pris en charge par l’acquéreur.

La fiscalité L’acquisition d’un bien immobilier est assujettie au paiement d’impôts indirects (IVA ou Impôt sur les Transmissions Patrimoniales, selon les cas). Le vendeur est assujetti à un impôt municipal sur la plus-value. Il est conseillé que l’acquéreur retienne le montant de cet impôt du prix de l’opération pour effectuer directement le paiement et ainsi éviter d’être inquiété par l’administration.

Quant au paiement du prix, en vertu de la loi espagnole sur la prévention du blanchiment des capitaux, le paiement ne peut être fait en espèces. Le paiement par chèque bancaire est recommandé.

L’ouverture d’un compte en Espagne est aussi recommandée pour le paiement des impôts annuels ainsi que pour payer les charges de copropriété.

Si le vendeur n’est pas résident en Espagne, l’acquéreur devra retenir une partie du prix et la verser au Trésor Public espagnol au titre de l’Impôt sur le Revenu du vendeur non-résident. S’il ne le faisait pas, il serait responsable du paiement de ce montant.

D’autres démarches sont aussi nécessaires suite à l’acquisition, notamment auprès du Cadastre, du Registre des Investissements Etrangers, de la Copropriété, etc.

Suite à l’achat, le nouveau propriétaire non résident sera assujetti annuellement à l’Impôt sur le Revenu des Non-résidents en raison de la propriété du bien immobilier ainsi qu’à l’Impôt municipal sur les biens fonciers.

Compte tenu de la complexité et des risques que présente l’acquisition d’un bien immobilier en Espagne, l’intervention d’un intermédiaire immobilier ou d’un Notaire ne garantit pas que tous les aspects de l’opération soient couverts. De ce fait, l’intervention d’un avocat est recommandée dès le début de l’opération et préalablement à la signature d’un document quel qu’il soit.

Carlos Roquero Avocat associé - Cabinet STRATEG XXI

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LES RÈGLES JURIDIQUES ET FISCALES

les différences entre un achat en Espagne et en France Financièrement, investir dans l'immobilier en Espagne est une opération intéressante. En effet, depuis son niveau le plus élevé en 2007, le prix des biens immobiliers en Espagne a chuté d’environ 40%, ce qui rend ces biens très attractifs pour tout investisseur disposant de liquidités ou d’un accès à un financement.

Un contrat préliminaire

Par ailleurs, aujourd’hui, en Espagne le prix affiché est presque toujours négociable. La marge de négociation peut ainsi varier de 5 à 20% selon le prix affiché.

De plus, comme en France, seul un acte notarié avec inscription au registre foncier rendra par la suite la vente définitive. En Espagne, vous pouvez régler votre achat par chèque, virement ou en espèces. Dans ce dernier cas, audelà de 100 000 euros, vous devrez fournir au notaire espagnol un document des douanes françaises attestant de l'origine des fonds.

La conclusion d’un contrat préliminaire est souvent pratiquée en Espagne, sous une forme identique à la France : promesse réciproque d'achat/vente ou option unilatérale d'achat (Contrato de Arras Penitenciales).

Un contrat notarié

Le processus d’acquisition en Espagne reste proche du système français.

José Ibanez Avocat spécialiste - LVI Avocats

les différences à connaître SYSTÈME PROTECTEUR En Espagne, le délai de rétractation de dix jours n’existe pas et le contrat préliminaire n’est pas obligatoire.

RÔLE LIMITÉ DU NOTAIRE En Espagne, le notaire représente l’état et ne protège pas les intérêts de l’acheteur ou du vendeur. Il faudra vérifier avant la vente la véracité des éléments de l’actif en question (note simple du registre, caractéristiques urbanistiques etc.).

TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ Après la signature de l’acte de vente et la remise de l’acte de propriété au nouveau propriétaire, celui-ci doit déposer son acte de propriété au bureau des hypothèques (Registro 2/2 de la Propiedad). Enregistrer l’acte de propriété est primordial, car tant que cet enregistrement n’a pas eu lieu, aucun transfert de propriété n’est constaté.

La Spanish Desk du Cabinet LVI Avocats offre une plate-forme de premier plan avec son équipe d'avocats bilingues qui pourra vous accompagner et vous conseiller lors de cette procédure d’achat, et ce pour toutes les formalités nécessaires.

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LE GUIDE DE L'ACHAT IMMOBILIER EN ESPAGNE

Le partenaire de votre achat immobilier en espagne EXPATRIÉS OU RÉSIDENTS OCCASIONNELS EN ESPAGNE, LORSQUE L´ON VIT RÉGULIÈREMENT EN ESPAGNE, LA QUESTION DE L´ACHAT IMMOBILIER S´IMPOSE NATURELLEMENT À NOUS. En 2017, l’immobilier reste de loin le placement privilégié par les Français, d’après la 3e vague du baromètre Perial-Ifop. Cette étude « confirme l’attachement profond des épargnants à la pierre. C’est le deuxième investissement privilégié pour préparer sa retraite et un placement considéré comme étant utile pour l’économie par 7 Français sur 10 ».

Alors quoi de plus normal que de retrouver les français comme les seconds acheteurs étrangers en Espagne avec une dépense moyenne de 1.728€ le m2. Ils sont même les premiers acheteurs en Catalogne, Pays Basque, Navarre, L´Estrémadure, la Rioja, Castille et Léon et Castille-la Manche.

CONTIGO FRANCE VOUS AIDE À GARDER VOS REPÈRES ICI AUSSI EN ESPAGNE Face à cet engouement, le Groupe Crédit Mutuel propose aux clients francophones sa nouvelle agence en direct CONTIGO France (ATLANTIS - TARGOBANK), avec des solutions bancaires et d’assurances pour toute la famille.

Ce service entièrement francophone vous apporte des solutions inspirées de vos habitudes de consommation en France, pour mieux vous accompagner lors de votre futur achat, car l´immobilier en Espagne peut également vous réserver de mauvaises surprises.

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LES RÈGLES JURIDIQUES ET FISCALES

C´est pourquoi nous avons souhaité nous associer à la création de ce guide pour défendre vos intérêts en vous donnant avec le courrier d ´Espagne les clés du marché immobilier espagnol.

En étroite collaboration avec le réseau Crédit Mutuel-CIC, que vous soyez ou non résident fiscal en Espagne, nous pouvons vous offrir les avantages suivants: Compte bancaire en ligne en français pour toutes vos opérations Virements sans frais entre la France et l´Espagne, Conseillers francophones à votre écoute, Pas d´obligation de déposer votre salaire chaque mois pour ouvrir un compte en Espagne,

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Et surtout comme client de CONTIGO France, nous vous apportons la garantie de sécurité et de fiabilité nécessaire pour réaliser votre investissement à long terme, en toute confiance, car le Groupe Crédit Mutuel fait partie des 10 banques les plus sûres d´Europe.

Raphaël Franco Responsable activité et développement - Contigo France

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LE GUIDE DE L'ACHAT IMMOBILIER EN ESPAGNE

Fiscalité de l'acquisition d'un bien en espagne NOMBREUSES SONT LES QUESTIONS QUE SE POSENT CEUX QUI SOUHAITENT ACQUÉRIR UN BIEN IMMOBILIER EN ESPAGNE, ET LES IMPÔTS QU’ILS DEVRONT PAYER AU FISC Y OCCUPENT UNE PLACE PRÉPONDÉRANTE. DANS CET ARTICLE, NOUS EXPOSERONS DE MANIÈRE SUCCINCTE LES IMPÔTS ET TAXES QUI CONCERNENT L’ACHAT ET LES IMPÔTS ET TAXES SUR LA PROPRIÉTÉ, NOUS VERRONS L’INCIDENCE SUR LA FISCALITÉ SI L’ON EST RÉSIDENT OU NON-RÉSIDENT AINSI QUE LES DIFFÉRENCES DE FISCALITÉ ENTRE LES COMMUNAUTÉS AUTONOMES (CCAA).

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LES RÈGLES JURIDIQUES ET FISCALES

Les impôts à payer lors de l'acquisition d'un bien Cet impôt doit être payé par le contribuable, tout accord fixant le contraire sera considéré comme une donation et, par conséquent, entrainera une contingence fiscale.

En ce qui concerne les impôts qui doivent être payés lors de l’acquisition d’un bien, il faut faire la distinction entre les biens neufs et les biens anciens.

D’une part, s’il s’agit d’un bien neuf (en l’acquéreur devra payer la TVA règle générale, la TVA réduite sera appliquée, fixée actuellement à 10% du montant figurant sur l’acte de vente ; s’il s’agit d’un logement social tel qu’un HLM, par exemple, une TVA de 4% sera appliquée). Il devra aussi payer Actos Jurídicos Documentados « el Impuesto de AJD » y el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana », aussi appelé

« P l u s v a l í a M u n i c i p a l » ( L ’ i m p ô t s u r la valorisation des terrains de nature urbaine). Ce dernier ne devra être payé par l’acquéreur qu’en cas d’accord entre le vendeur et l’acquéreur.

D’autre part, si le bien est ancien l’acquéreur devra payer « el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP » (l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales, ITP). Il s’agit d’un impôt dont la gestion est cédée aux CCAA, son taux d’imposition varie entre 6% et 11% sur le prix de vente indiqué dans l’acte public de vente, à moins que la valeur vérifiée par le Trésor Public soit plus élevée, dans ce cas le pourcentage sera appliqué sur la valeur vérifiée par le Trésor.

L’acquéreur devra aussi, de la même manière que dans le cas d’un bien n e u f , p a y e r l a « P l u s v a l í a M u n i c i p a l » ,

L’« AJD » est un impôt qui taxe les documents notariaux, sa gestion appartient aux CCAA et il est payé au Fisc à travers le modèle 600. Le taux d’imposition varie entre le 0,5% et le 1,5% du montant de la vente.

Pour les logements sociaux, il faut appliquer un taux réduit de 0,1º%.

La « Plusvalía Municipal » est un impôt municipal, géré par les mairies, qui taxe la valorisation de la valeur d’un bien au cours des années pendant lesquelles le vendeur a été propriétaire du bien. Il est normalement payé par le vendeur, mais les parties (vendeur et acquéreur) peuvent convenir que l’acquéreur paiera l’impôt ou qu’il sera payé par les deux.

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dans les conditions indiquées cidessus.

MIguel Morillon Avocat associé - Morillon Avocats

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LE GUIDE DE L'ACHAT IMMOBILIER EN ESPAGNE

Les impôts qui taxent la propriété

o Le bien n’est pas loué ni occupé par le propriétaire : dans ce cas, on parle de « imputación de renta ».

La base d’imposition est de 1,1% de la valeur cadastrale du bien (ou 2% si cette valeur a été révisée il y a plus de 10 ans). Le taux d’imposition de l’ « IRPF » à appliquer sur cette base est progressif, avec un taux minimum de 24%. Le taux d’imposition de l’ « IRNR » à appliquer sur cette base est de 19% pour les citoyens de l’Union Européenne (UE) et de l’Espace Economique Européen (EEE), et de 24 % pour le reste.

En ce qui concerne les impôts qui taxent la propriété, c’est-àdire, les impôts que doit payer le propriétaire d’un bien, une fois le bien acheté, il faut distinguer les suivants :

« El Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI » (L’impôt sur les Biens Immobiliers, IBI) : c’est un impôt municipal, géré par les mairies, payé annuellement et dont le montant dépend de la valeur cadastrale du bien, qui est calculée en fonction de la valeur du terrain et de la construction et qui est établie par le Ministère des Finances Publiques. Le taux d’imposition varie entre 0,4% et 1,1% de la valeur cadastrale du bien pour les constructions urbaines. Il doit être payé par le propriétaire et non pas par le locataire (dans le cas où le bien serait loué).

o Le bien est loué : pour les résidents, le taux d’imposition de l’« IRPF » est progressif, avec un taux minimum de 24% et un taux maximum de 48%.

Pour les non-résidents, le rendement à déclarer dans l’« IRNR » sera le montant total du loyer, sans déduction de frais, à l’exception des résidents des pays de l’UE ou de l’EEE. Ce rendement sera taxé au taux de 24% (19% pour les citoyens de l’UE et de l’EEE).

« El impuesto sobre el Patrimonio, IP »

(L’impôt sur la Fortune) : cet impôt concerne toute personne qui possède un bien sis en Espagne, indépendamment de son lieu de résidence. La règlementation étatique établie que le minimum exonéré est de 700 000 €.

« La tasa de basuras » (Taxe d’enlèvement des ordures ménagères) : c’est un impôt géré par les mairies, payé annuellement. Il est généralement payé par le propriétaire du bien, mais il est de plus en plus habituel de transférer son paiement au locataire (dans le cas où le bien serait loué).

Il faut garder à l’esprit que le taux d'imposition de 19% appliqué aux nonrésidents citoyens de l’UE ou de l’EEE n'est pas un « avantage » en soi, puisqu'il faut prendre en compte que si les résidents espagnols respectent certaines exigences, ils peuvent se voir appliquer le minimum vital exonéré, situation qui ne bénéficie pas aux non-résidents. En outre, les résidents espagnols ont droit à une réduction de 60% pour les baux d'habitation, une réduction qui ne peut pas être appliquée aux non-résidents.

« El Impuesto de la Renta de las Personas Físicas, IRPF » (L’impôt sur le revenu des particuliers) si l’acquéreur réside en Espagne, ou « el Impuesto de la

Renta de No Residentes,IRNR» (L’impôt sur le revenu des nonrésidents), si l’acquéreur réside à l’étranger. Il faut distinguer deux situations :

MIguel Morillon Avocat associé - Morillon Avocats

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Cabinet “Sangrá Inciarte, Uriz & Balaguer” Experts en Espagne Droit Immobilier Depuis plus de 35 ans, le cabinet d’avocats « Sangrá Inciarte, Uriz & Balaguer » apporte ses conseils en Espagne, dans le cadre juridico-immobilier à des investisseurs de pays francophones.

Notre cabinet offre ses services juridiques à travers toute l’Espagne, dont l’une de ses spécialités est le droit immobilier, et une de ses principales spécificités est sa francophonie, car plusieurs de ses professionnels ont suivi une formation académique française et maîtrisent parfaitement le français.

Ceci nous a permis de collaborer régulièrement avec des professionnels du secteur immobilier des pays francophones, pour leurs investissements en Espagne.

Notre cabinet figure actuellement parmi les professionnels reconnus par les consulats, chambres de commerce et associations économiques françaises situés en Espagne.

Nous conseillons dans le domaine immobilier aux particuliers ; aux établissements financiers pour les actifs saisis ; à des entreprises de « servicing » immobilière ; à des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI); à des sociétés d´investissement immobilier cotées (SIIC) ; à des fonds d’investissement immobilier; à des investisseurs hôteliers et de tourisme, etc …

Activités : • Contrats de vente de biens immobiliers.

• Contrats d’arrhes (sous seing privé) et d’option d’achat.

• Planification et développement urbanistiques.

• « Due diligence » immobilier.

• Charges hypothécaires.

• Exécutions hypothécaires.

• Déclarations de nouveau chantier, partage et regroupement de propriétés.

• Dissolution d’indivis ou copropriétés.

• Contrats de location, bail commercial.

• Démarches d’expulsions, et de délogements d’occupations illégales.

• Réclamation de vices de construction et responsabilité décennale.

Paseo de la Bonanova 78-80 Edificio D-bajos Barcelone 08017, Espagne Tél. : (+34) 93 3689900 bufete@bufetesangrainciarte.com www.bufetesangrainciarte.com

LES RÈGLES JURIDIQUES ET FISCALES

Les différences entre les CCAA lors de l'achat Pour connaître les différences fiscales entre les CCAA lors de l'achat d'un bien, il faut se tourner vers les impôts qui, étant d’origine étatique, sont cédés aux CCAA, soit l’« ITP » et l’« AJD ». Voici un tableau avec les types généraux. Il faut garder à l'esprit que parmi les différents taux d’imposition, plusieurs d’entre eux sont progressifs (allant de 8% à 11%, selon la CCAA concernée) et qu'il y a des taux réduits et super réduits qui n'apparaissent pas sur le tableau.

CCAA

ITP (%)

AJD (%)

Andalousie

8-9-10 8-8, 5-9-9, 5-10

1,5

Aragón

1,5

Asturies

8-9-10

1,2

Îles Baléares

8-9-10-11

1,2

Îles Canaries

6,5

0,75

Cantabrie Castille et Léon

10

1,5

8-10 9

1,5 1,5

Estrémadure

10 8-10-11

1,5 1,5

Galice

10

1,5

Madrid

6

0,75

Murcie La Rioja Valencia

8 7

1,5 1

Pays Basque

10 7

1,5 0,5

Navarre

6

0,5

Castille La Manche Catalogne

Les CCAA où l' « ITP » est le plus bas sont la Navarre et Madrid en premier lieu (avec un taux de 6%), suivies des Îles Canaries (6,5%), La Rioja et le Pays Basque (7%). Les CCAA où l’« ITP » est le plus élevé sont Valencia, la Galice, la Catalogne et la Cantabrie (10%), suivies de Castille La Manche (9%). Dans certains cas, l'« ITP » est progressif, c'est le cas de l’Andalousie, l’Aragón, les Asturies, les Îles Baléares, Castille et León et l’Estrémadure, et varie entre 8% et 11%. En ce qui concerne l’ « AJD », les CCAA où cet impôt est le moins élevé sont le Pays Basque et la Navarre (0,5%), suivis de Madrid, les Îles Canaries (0,75%) et La Rioja (1%).

MIguel Morillon

Avocat associé - Morillon Avocats

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LA VIE APRÈS L'ACHAT

LE GUIDE DE L'ACHAT IMMOBILIER EN ESPAGNE

cOMMENT PUIS-JE RENTABILISER MON BIEN ?

Nombreux sont les propriétaires qui se demandent comment rentabiliser leur bien après un achat, surtout lorsqu’il s’agit d’une résidence secondaire à l´étranger.

Souvent, ils souhaitent en profiter personnellement une partie de l’année, mais aussi le rentabiliser lorsqu’ils sont absents.

Pour cela, il est conseillé de s’adresser à une équipe de professionnels qui peut s’en occuper et ainsi optimiser sa rentabilité. Un bon moyen pour le propriétaire de se libérer du stress de la gestion tout en ayant des revenus supplémentaires.

Part notre activité de service de relocation, CSSConsulting, Valencia Relocation Services & Property Management connaît un éventail de clients potentiels dont le profil et la demande pourraient « matcher » avec votre bien. Nous collaborons avec certaines sources, vacanciers bien sûr mais pas seulement. Ainsi nos liens avec des collaborateurs spécialisés sur certains profils concrets, nous permettent d’atteindre un large éventail de clients potentiels et d’élargir le choix de votre futur locataire.

Nous nous occupons de l´intégralité du processus. Nous gérons tout, de la visibilité de votre bien jusqu’à la communication avec le potentiel locataire. Nous assurons son entrée dans les lieux et nous lui proposons des conseils utiles pour son séjour à Valencia. En cas d’un éventuel problème nous serons toujours à votre écoute ou celle du locataire. Nous réglerons également le check-out et le nettoyage du bien afin que tout soit en ordre pour le locataire suivant.

Si le propriétaire le souhaite, nous nous occupons également de préparer son bien pour qu´il soit prêt dès son arrivée afin de pouvoir en profiter au maximum.

Notre communication avec le propriétaire est transparente et il est tenu au courant, quand il souhaite, de l´état de son bien et des revenus. Le propriétaire ne doit avoir aucun souci, seulement le plaisir du profit de ses revenus.

Comment ? Vous pouvez faire appel à un gestionnaire de bien privé. Ce dernier s’occupera de donner de la visibilité à votre bien et la présentation nécessaire pour le rendre plus attractif et ainsi avoir le maximum de demandes possibles.

Confier votre bien à un agent vous apporte aussi d´autres avantages à ne pas négliger : vous obtenez une rentabilité bien sûr, mais aussi la tranquillité de savoir qu´une personne professionnelle veille sur votre bien comme si c´était le sien. Nous sommes les gardiens de votre bien.

Carolina Sancho CSS Consulting - Valencia

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LA VIE APRÈS L'ACHAT

aIR BNB et les lois espagnoles Lorsque l’on achète un bien à l’étranger, très vite peut se poser la question de sa location. En effet, nombreux sont les propriétaires qui n’occupent leur résidence qu’une partie de l’année. L’une des plateformes les plus connues, et les plus controversées, est le site Airbnb. Très utilisé en Espagne, il faut cependant se méfier puisque toutes les grandes villes n’ont pas toutes la même politique face à la location touristique.

Parmi les grandes métropoles européennes, Barcelone est la septième ville où l’on trouve le plus de logements en location sur Airbnb, 18 531, et la première d’Espagne. Derrière la capitale catalane, on trouve Madrid (16 313 logements) à la huitième place et Palma de Majorque à la neuvième avec 14 858 locations disponibles. Récemment, ces trois capitales espagnoles ont pris des décisions quant aux autorisations nécessaires pour mettre un bien en location.

BARCELONE

MADRID

PALMA DE MAJORQUE

Il est notamment obligatoire de posséder une licence pour proposer son bien à la location touristique. Cette dernière est octroyée par la mairie, et n’est autorisée que pour les locations de courte durée. L’année dernière, la mairie n’avait pas hésité à obliger le site internet à payer une amende pour des annonces ne possédant pas le fameux numéro de licence, rendant les locations proposées illégales.

Après avoir annoncé qu’il serait possible de louer un bien touristique pendant 90 jours par an sans licence, en décembre 2017, la mairie de la capitale espagnole s’est finalement rétractée au début 2018. Les licences deviennent donc obligatoires pour pouvoir mettre un appartement en location. Par ailleurs, la loi proposée au début de l’année prévoit également d’interdire la location par chambre d’un appartement.

Pour limiter la hausse des prix du logement et la difficulté pour les riverains de se loger, la mairie de la capitale des Baléares a proposé une loi, en avril 2018, pour interdire la location touristique des appartements situés dans le centre-ville. Cependant, la location de maisons restera possible, exceptée dans les zones rurales et autour de l’aéroport.

Eva Gosselin Journaliste - Le Courrier d'Espagne

MAI 2018

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