Monographie résidentielle
INVESTIR À MADRID 2022 Chiffres du 1er T 2022
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LES QUARTIERS LES PLUS CHERS, ET LES MOINS CHERS... Le prix de location n’a baissé l’année dernière que dans quatre capitales espagnoles de plus de 250.000 habitants. Le prix de publication d’un logement en location en Espagne s’élève en moyenne à 10,1 euros par m2 et par mois, ce qui représente une baisse de 1,9% du taux interannuel. De plus, en comparaison trimestrielle, les prix ont baissé de 1%, selon les données de la plateforme de big data immobilière Brains Real Estate. Si l’on se concentre sur les grandes capitales espagnoles, c’est-à-dire celles qui comptent au moins 250.000 habitants, on constate que des communes comme Barcelone, Madrid et Bilbao dépassent les 12,5 euros par m2 par mois, tandis que d’autres comme Cordoue, Valladolid et Murcie font non, ils atteignent 7,5 euros par m2 par mois. Cependant, la pandémie de coronavirus, entre autres raisons, fait que ces différences se réduisent peu à peu, puisque des villes comme Murcie, Malaga et Vitoria-Gasteiz, dont les prix sont inférieurs à la moyenne de l’Espagne, ont enregistré des augmentations de loyer supérieures à 3% l’année dernière, tandis que d’autres, les plus chers, ont enregistré des baisses.
Madrid fait partie des grandes capitales où les prix de location ont baissé, selon les données de Brainsre. Dans la capitale espagnole, où l’essentiel de l’offre est constitué d’appartements d’une ou deux chambres, le prix de location moyen s’élève à 14,7 euros par m2 et par mois, soit 2,8 % de moins qu’il y a un an, mais 0,1 % de plus qu’au trimestre précédent. «Après avoir subi un recul important en raison de la pandémie, de 15,6 euros par m2 par mois au premier trimestre 2020, lorsque le maximum historique a été atteint, le marché locatif madrilène a réussi à se stabiliser, enchaînant le quatrième trimestre consécutif avec des prix entre 14,5 euros et 14,7 euros par m2 par mois”, souligne Antonio Ramudo, data scientist chez Brains RE. Le loyer mensuel atteint 1.241 euros, puisque les logements à louer à Madrid, ville où vivent plus de 3,3 millions d’habitants, ont une superficie moyenne d’environ 85 m2. « Comme pour les prix moyens de surface, les mensualités se sont également stabilisées dans la capitale dans une fourchette comprise entre 1.200 euros et 1.250 euros par mois, loin des 1.500 euros par mois atteints au cours des trimestres précédant le déclenchement de la pandémie », assure Ramudo. Concernant le délai moyen de publication, il est de 2,5 mois, ce qui représente une progression de 39,4% sur un an.
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LES QUARTIERS DE MADRID OÙ LE PRIX DU LOGEMENT A LE PLUS BAISSÉ Le prix du logement a augmenté de plus de 17 % en glissement annuel dans certains quartiers de Madrid, tandis que dans d’autres, il a chuté de plus de 8 %. Le prix de vente d’un logement à Madrid s’élève en moyenne à 4.157 euros le m2, ce qui représente une augmentation de 2,6 % du taux annuel, selon les données de la plateforme de big data immobilière Brains Real Estate. En comparaison trimestrielle, le prix d’une maison ou d’un appartement à Madrid a baissé de 0,1%. « Malgré cette légère baisse après le deuxième trimestre 2021, il y a une consolidation des prix élevés du trimestre précédent, où un maximum historique a été atteint dans les prix du marché de vente résidentiel dans la capitale », indique Antonio Ramudo, data scientist par Brains RE. La hausse des prix des logements à Madrid a un protagoniste clair : les nouveaux logements. Ainsi, tel que collecté par la plateforme Brainsre, le prix d’un logement neuf à Madrid atteint 4.852 euros le m2, 14,7 % de plus qu’il y a un an, tandis que celui d’un appartement ou d’une maison d’occasion rebondit de 2,3 %, à 4.143 euros le m2. En rythme trimestriel, le prix d’un logement neuf a augmenté de 3,9%, tandis que celui d’une maison ou d’un appartement d’occasion a baissé de 0,2%. « Les prix des nouvelles constructions ont atteint des sommets historiques à Madrid ce trimestre et ont maintenu une hausse continue depuis 2017 qui, du moins pour le moment, ne semble pas avoir de fin. Pendant ce temps, les prix de l’occasion stagnent depuis mi-2019, affichant une tendance latérale autour de 4.100 euros le m2 », précise Ramudo.
Cependant,ces augmentations ne se sont pas traduites de la même manière dans tous les domaines. En effet, alors que le prix d’inscription d’une maison a grimpé de plus de 17 % en rythme interannuel dans certains quartiers de Madrid comme Colina, dans le quartier de Ciudad Lineal, et Casa de Campo, à Moncloa-Aravaca, dans d’autres, il est-il a coulé plus de 8%
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Ainsi, les quartiers de Madrid où le prix du logement a le plus baissé sont :
Arcos Arcos, un quartier du quartier de San Blas-Canillejas, est le cinquième quartier de Madrid où le prix du logement a le plus baissé, selon les données de Brains RE. Concrètement, le prix d’un logement à Arcos, où plus de la moitié de l’offre est constituée de T3, atteint en moyenne 2.276 euros le m2, soit une baisse annuelle de 6,2 %. De plus, dans le taux trimestriel, la baisse a été de 2,1%, la même que dans les quartiers d’Atocha, dans le quartier d’Arganzuela, et de Cuatro Vientos, à Latina. Le prix d’un logement neuf à Arcos s’élève à 4.055 euros le m2, soit 15,9 % de plus qu’il y a douze mois, mais 0,8 % de moins qu’au trimestre précédent. En revanche, le délai de publication, c’est-à-dire la période pendant laquelle un logement est sur le marché depuis sa mise en vente jusqu’à sa disparition, atteint en moyenne 3,3 mois, soit 13,8% de plus qu’il y a un an, mais le même qu’au trimestre précédent.
Cármenes Cármenes, dans le quartier de Latina, est le quatrième quartier de la capitale espagnole où le prix du logement a le plus baissé. Le prix des logements dans ce quartier de Madrid, où près de 92% de l’offre sont des appartements, principalement avec deux ou trois chambres, a également baissé de 6,2% l’année dernière, à 2.172 euros le m2. Aussi, en comparaison trimestrielle, les prix ont baissé de 2,5%. Concrètement, le prix d’un logement neuf à Cármenes s’élève à 3.118 euros le m2 en moyenne, soit 7,1 % de moins qu’il y a un an et 8,6 % de moins qu’au trimestre précédent. Quant au délai de publication, il a augmenté de 29,6 % sur un an, à 3,5 mois en moyenne, bien qu’il ait diminué de 5,4 % en rythme trimestriel.
Amposta Amposta, appartenant à San Blas-Canillejas, complète le podium des quartiers de Madrid où le prix du logement a le plus baissé, selon les données de Brainsre. Le prix de vente d’un logement à Amposta, où près de 100 % de l’offre est constituée d’appartements, notamment de deux ou trois chambres, s’élève à 1.879 euros le m2 en moyenne, ce qui représente une baisse de 8,1 % par rapport à la même période de 2020. Cependant, en rythme trimestriel, les prix ont augmenté de 0,2%, comme à Almenara, dans le district de Tetuán, et à Puerta Bonita, à Carabanchel.
En revanche, le délai de publication d’un logement à Amposta a progressé de 9,1% sur un an, à 3,6 mois, mais a baissé de 5,3% en rythme trimestriel. 2022
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El Plantio El Plantío, appartenant au quartier Moncloa-Aravaca, est le deuxième quartier de Madrid où le prix du logement a le plus baissé. Concrètement, le prix d’un logement à El Plantío, où plus de 87 % de l’offre sont des maisons, atteint 2.302 euros le m2, 8,6 % de moins qu’il y a un an. De plus, les prix ont été laissés à 3% trimestriellement, comme à Horcajo, dans le quartier de Moratalaz. Le prix d’un logement neuf à El Plantío s’élève en moyenne à 2.887 euros par m2, soit 9,9 % de plus qu’il y a douze mois, mais 16,9 % de moins qu’au trimestre précédent.
En revanche, le délai de publication a augmenté de 13,7% par an, à 5,8 mois, alors qu’en comparaison trimestrielle il a diminué de 4,9%. « En regardant la liste des quartiers avec les plus fortes baisses, la présence d’El Plantío se distingue par son caractère unique, car son revenu moyen par ménage, 91.000 euros, est le double de celui du reste des zones de la liste », explique Ramudo. « Le quartier affiche une baisse de prix soutenue depuis la mi2019, ce qui suggère que d’autres zones limitrophes telles que Valdemarín, Aravaca ou la municipalité de Pozuelo sont devenues des alternatives plus populaires », a-t-il déclaré.
Cuatro Vientos Cuatro Vientos est le quartier de Madrid où les prix des logements ont le plus chuté, poursuivant une baisse constante des prix depuis fin 2019, selon les données de Brains RE. Le prix d’inscription moyen d’un logement à Cuatro Vientos, où l’ensemble de l’offre est composé d’appartements, principalement d’une ou deux chambres, s’élève à 2.451 euros le m2, 9,4 % de moins qu’il y a un an. Le prix d’un logement neuf, pour sa part, atteint 2.816 euros le m2. Dans le cas du délai de publication d’un logement à Cuatro Vientos, il a augmenté de 31,3% en taux interannuel, à 4,2 mois en moyenne, bien qu’il reste stable en taux trimestriel.
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LES QUARTIERS LES MOINS CHERS DE MADRID POUR ACHETER UN LOGEMENT Dans certains quartiers de Madrid, le prix du logement dépasse 7.400 euros le m2 ; cependant, dans d’autres, il n’atteint même pas 1.700 euros le m2. Le prix des logements à Madrid atteint déjà 4.157 euros par m2 en moyenne, ce qui représente une augmentation de 2,6 % sur un an. C’est la troisième capitale provinciale la plus chère d’Espagne pour acheter un appartement ou une maison, derrière Saint-Sébastien (4.884 euros le m2) et Barcelone (4.493 euros le m2), selon les données de la plateforme de big data immobilière Brains Real Estate.
Cependant, il existe de grandes différences de prix entre les différents quartiers de la ville. Alors que dans certaines zones telles que Recoletos, appartenant au district de Salamanque; Jerónimos, à Retiro, et Castellana, également à Salamanque, le prix du logement dépasse 7.400 euros le m2, dans d’autres il n’atteint même pas 1.700 euros le m2, même en dessous de la moyenne de notre pays (1.877 euros le m2).
Orcasitas Orcasitas, un quartier appartenant au district d’Usera, est le cinquième quartier de Madrid avec le prix de l’immobilier le plus bas. Le prix des logements à Orcasitas, où plus de 59 % de l’offre sont des appartements de trois chambres, s’élève à 1.773 euros le m2, soit 0,9 % de plus qu’il y a un an. Compte tenu du fait que les logements à vendre dans ce quartier mesurent en moyenne 103 m2 , l’acquisition d’une maison ou d’un appartement peut représenter une dépense de près de 183.000 euros. En revanche, le délai de publication, c’est-à-dire la période qu’un logement passe sur le marché depuis sa mise en vente jusqu’à sa vente, est de 3,5 mois, soit 9,4 % de plus qu’il y a douze mois. María Moreno, data scientist chez Brains RE, ajoute que “Orcasitas est le quartier le plus abordable de Madrid pour louer un logement”. « Le pourcentage de biens destinés à la location est de 18 %, le prix moyen étant de 8,9 euros par m2 et par mois », précise-t-il.
Orcasur Le quartier d’Orcasur, également à Usera, est le quatrième quartier le moins cher de la capitale espagnole pour acheter un logement. Dans ce quartier, où plus de 53 % de l’offre sont des appartements de trois chambres, le prix du logement atteint 1.732 euros le m2, ce qui représente une progression annuelle de 4 %. Un appartement ou une maison à Orcasur mesure en moyenne 109 m2, il peut donc coûter environ 189.000 euros. Concernant le délai de publication dans ce quartier de Madrid, il faut noter qu’il a augmenté de 10 % l’an dernier, à 3,3 mois. « Orcasur fait également partie des quartiers les moins chers pour la location d’un logement, se classant troisième, avec un prix moyen de 9,4 euros par m2 et par mois », précise Moreno. « C’est aussi le quartier où le prix des loyers a le plus baissé l’année dernière, avec une baisse de 18,2 % », précise-t-il.
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Villaverde Alto Villaverde Alto, la vieille ville de Villaverde, anciennement appelée San Andrés, complète le «top» 3 des quartiers les moins chers de Madrid pour acheter un logement, selon les données de Brains RE. Le prix des logements dans ce quartier du quartier de Villaverde, où près de 98 % de l’offre est constituée d’appartements, notamment de deux ou trois chambres, est de 1.697 euros le m2, 1,1 % de plus qu’il y a douze mois. Si l’on tient compte du fait qu’un logement à Villaverde Alto a une superficie moyenne de 79 m2, acheter une maison ou un appartement dans ce quartier de Madrid peut impliquer un investissement de plus de 134.000 euros. Concrètement, le prix d’un logement neuf s’élève à 2.523 euros le m2 en moyenne, ce qui représente une augmentation interannuelle de 4,6 %, tandis que celui d’un appartement ou d’une maison d’occasion atteint 1.689 euros le m2, soit 1,6 % de plus. En revanche, le délai de publication dans ce quartier est de 3,1 mois, soit 3,3 % de plus qu’il y a un an. « À Villaverde Alto, le prix moyen de location d’une maison est de 10,3 euros par m2 par mois. Au cours de la dernière année, les prix ont diminué de 2,3% », explique Moreno. “Ce quartier se positionne comme l’un des plus rentables de Madrid, avec une rentabilité brute de 7,3 % », précise-t-il.
Entrevías Entrevías, un quartier du district de Puente de Vallecas, est la deuxième zone de la municipalité avec le prix de l’immobilier le plus bas. Le prix de vente moyen d’un logement à Entrevias, où 86,7% de l’offre sont des appartements, principalement avec trois chambres, s’élève à 1.578 euros par m2, ce qui représente une augmentation annuelle de près de 1%. Une maison ou un appartement à vendre dans ce quartier de Madrid mesure 83 m2, il peut donc coûter environ 131.000 euros. Concernant le délai de publication, il faut noter qu’il a bondi de 12,5% l’année dernière, à 3,6 mois. « À Entrevias, le prix de la location d’un logement est également de 10,3 euros par m2 et par mois, alors que la baisse des prix a été plus modérée (-0,4 %) », précise Moreno. “C’est l’un des quartiers où les logements se louent le plus rapidement, avec un délai moyen de 1,5 mois”, précise-t-il.
San Cristóbal Le quartier de San Cristóbal de los Ángeles, appartenant également au quartier de Villaverde, est le quartier le moins cher de Madrid pour acheter un logement, selon les données de Brains RE. De plus, c’est le seul domaine de la liste où les prix ont baissé au cours des douze derniers mois. Concrètement, le prix du logement à San Cristóbal, où près de 69 % de l’offre sont des appartements de trois chambres, a baissé de 2,4 % en taux interannuel, à 1 354 euros le m2. Sachant qu’un logement dans ce quartier a une surface moyenne de 66 m2, l’acquisition d’un appartement ou d’une maison peut représenter une dépense d’environ 89 000 euros. En revanche, le délai de publication d’un logement à San Cristóbal a augmenté de 36% par an, à 3,4 mois. « Le prix moyen de location à San Cristóbal est de 10,3 euros par m2 par mois, le même qu’à Entrevías et Villaverde Alto. De même, ce quartier se distingue par l’enregistrement d’une croissance des prix de 3,4% au cours de la dernière année et par le fait d’être également l’un des quartiers de Madrid où les logements sont précédemment louées, avec une durée moyenne de 1,5 mois », conclut Moreno. 2022
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PRIX & RENTABILITÉ Prix moyen (€/m2) Moyenne de la capitale : 3.444€/m2
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Variation interannuelle de prix (%) Moyenne de la capitale : 11,4%
Distribution de l'échantillon d'évaluations par valeur unitaire Moyenne 3.175€/m² Médiane 2.976€/m² Source : Tinsa
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Rendement locatif brut (%) Moyenne de la capitale : 4,4%
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ÉVOLUTION DES PRIX DE LOCATION Madrid-Février 2022 Par districts. Prix euros/m2 mensuel et en glissement annuel % Madrid - precio medio alquileres. Renta media: 15 euros/m2/mes Evolución vs. feb 21: 2,3% 1- Fuencarral Precio medio: 12,4 euros/m2/mes Evolución vs. feb.21: 1,9% 2- Moncloa Precio medio: 14,3 euros/m2/mes Evolución vs. feb.21: 1,0%
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3- Latina Precio medio: 12,0 euros/m2/mes Evolución vs. feb.21: 2,8%
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4- Carabanchel Precio medio: 11,7 euros/m2/mes Evolución vs. feb.21: 2,6%
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9- Vicálvaro Precio medio: 10,5 euros/m2/mes Evolución vs. feb.21: 0,1% 10- Moratalaz Precio medio: 11,2 euros/m2/mes Evolución vs. feb.21: 3,8% 11- San Blas Precio medio: 11,6 euros/m2/mes Evolución vs. feb.21: −0,1%
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6- Villaverde Precio medio: 10,8 euros/m2/mes Evolución vs. feb.21: 4,3%
8- Villa de Vallecas Precio medio: 11,2 euros/m2/mes Evolución vs. feb.21: 0,8%
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5- Usera Precio medio: 11,3 euros/m2/mes Evolución vs. feb.21: 1,9%
7- Puente de Vallecas Precio medio: 12,0 euros/m2/mes Evolución vs. feb.21: 2,1%
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12- Barajas Precio medio: 11,7 euros/m2/mes Evolución vs. feb.21: 4,2%
17- Centro Precio medio: 18,3 euros/m2/mes Evolución vs. feb.21: 11,3%
13- Hortaleza Precio medio: 12,7 euros/m2/mes Evolución vs. feb.21: 3,2%
18- Arganzuela Precio medio: 15,0 euros/m2/mes Evolución vs. feb.21: 5,9%
14- Chamartín Precio medio: 15,6 euros/m2/mes Evolución vs. feb.21: 1,8%
19- Retiro Precio medio: 15,3 euros/m2/mes Evolución vs. feb.21: 2,6%
15- Tetuán Precio medio: 15,4 euros/m2/mes Evolución vs. feb.21: 7,0%
20- Salamanca Precio medio: 18,2 euros/m2/mes Evolución vs. feb.21: 9,1%
16- Chamberí Precio medio: 17,1 euros/m2/mes Evolución vs. feb.21: 6,9%
21- Ciudad Lineal Precio medio: 13,0 euros/m2/mes Evolución vs. feb.21: 2,1%
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Le cabinet francophone et francophile Delaguía & Luzón, très bien implanté en Espagne dans différentes régions, nous fait part d’informations pertinentes réactualisées concernant l’acquisition d’un bien immobilier en Espagne. 1. La situation du bien En Espagne, l’acheteur est responsable de la situation du bien. En cas de problème postérieur, la responsabilité du notaire ne pourra pas être mise en cause. A la différence avec le notaire français, Suisse ou Belge, le notaire espagnol n’est, en aucun cas, tenu, préalablement à l’acte de vente, de vérifier la situation urbanistique, légale, fiscale, financière et physique du bien immobilier. Il est donc préférable d’effectuer plusieurs contrôles ; * La clause limitative de responsabilité : L’acquéreur doit connaitre la situation de son futur bien pendant l’achat. Une clause standard de l’acte d’achat stipule que l’acheteur est réputé pour connaitre la situation juridique, urbaine ainsi que l’état physique de la propriété. Cette clause limite considérablement une éventuelle action responsabilité pour faute dolosive du vendeur. * La destination du bien immobilier « Cédula de habitabilidad » : Le propriétaire doit impérativement remettre préalablement à la formation du contrat de vente la « Cédula de habitabilidad » qui doit indiquer la destination du bien (usage d’habitation ou non). A défaut, le bien immobilier ne peut pas être à usage d’habitation ou est irrégulier (construction sans permis de construire).
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ATTENTION : ce document a une validité de 15 ans, il doit être actualisé. En ce sens, l’acquéreur doit être vigilant sur le délai de péremption de la « Cedula de habitabilidad » * La description du bien immobilier « nota simple informativa » : Il est important de solliciter, toujours préalablement à la formation du contrat de vente, la « nota simple informativa » la plus récente auprès du propriétaire ou de l’agence. A défaut, celle-ci est également accessible sur le registre de la propriété. La « nota simple informative » donne la description du bien immobilier, c’est-à-dire, si le vendeur est réellement le propriétaire du bien, si la propriété est divisée ou non (pleine propriété ou nue propriétaire / usufruit), comment le bien a été acquis, et s’il y a ou non des dettes inscrites sur ce bien. Si le bien immobilier est grevé d’une ou plusieurs sûretés réelles, il faudra purger le bien, c’est-à-dire obtenir le consentement d’autres personnes afin de renoncer à des droits qu’ils pourraient avoir sur la propriété. * Le « certificado energetico » : Pour acquérir ou louer un bien immobilier, il est nécessaire depuis juin 2013 d’établir un certificat énergétique visant à informer sur la consommation d’énergie et les émissions de CO2 du bien. Ce certificat est à la charge du vendeur et doit être inclus dans l’acte de vente. * Reçus de paiement des impôts locaux, charges et factures : Il est aussi nécessaire de demander au vendeur de fournir une copie des derniers reçus de paiement des différentes charges : paiement de l’IBI (taxe foncière espagnole), de l’électricité, du gaz, de l’eau, etc… * Documents de la copropriété : En cas de copropriété, il est indispensable de fournir les statuts de la copropriété, particulièrement si on destine le bien à des fins touristique (les statuts peuvent l’interdire). Avec la mise en application du Décret Royal 7/2019 en mars 2019, la loi sur la propriété (« Ley de Propiedad Horizontal ») est modifiée. Dorénavant, la majorité des trois cinquièmes des propriétaires d’un immeuble pourra décider de limiter ou d’interdire les appartements touristiques dans cet immeuble. Jusqu’à présent, cette décision devait être unanime. La copropriété peut aussi imposer un surcoût dans la répartition des frais de copropriété au détriment des appartements touristiques (dans la limite de 20%). Un procès verbal d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires et les comptes annexés. Ces documents permettent de vérifier : – S’il l’acquéreur devra payer des travaux de réhabilitation votés lors de la dernière Assemblée Générale ; – Le montant des charges de copropriété ; – La preuve que la propriété est libre de toute charge. De nombreuses grandes villes ont mis en place des interdictions totales ou partielles et/ou des contraintes d’exploitation : Barcelone (mars 2017) / San Ebastian (mars 2018) / Valencia (juin 2018) / Palma de Majorque (juillet 2018) / Alicante (août 2018) / Madrid (mars 2019). * L’acte de vente précédent : Il peut être utile de demander l’acte de vente précédent afin de vérifier si le bien a été modifié ou non. En cas de travaux il faut vérifier les déclarations.
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* Le « certificado de aptitud » : Uniquement, pour les immeubles de plus de 50 ans (45 en Catalogne) une inspection technique (ITE) est obligatoire. Le vendeur doit fournir le certificat d’aptitude de l’immeuble. * L’Etat physique du bien : en cas de doute sur l’état du bien, il est important de solliciter l’expertise d’un architecte afin de s’assurer que le bien ne contient pas de vices cachés. * Son environnement : se renseigner auprès des services techniques municipaux la réalisation de travaux publics qui pourraient nuire à l’immeuble et à son environnement. * Okupas (squatteurs) : vérifier si la présence de squatteurs dans l’immeuble notamment à Barcelone où la municipalité est bienveillante avec eux. * Vérifier la santé financière du promoteur : si acquisition sur plan, il peut être important de vérifier la situation financière du promoteur immobilier.
2. Le contrat de réservation du bien Le « contrato de reserva » est toujours assorti du paiement d’un acompte qui vient garantir que le bien immobilier est retiré du marché et est réservé pour un prix déterminé pendant une courte période. Il vaut mieux payer cet acompte à l’agence immobilière plutôt qu’au propriétaire, que l’agence immobilière soit certifiée API (Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) et payer par virement (ou par chèque de banque) plutôt qu’en espèces ; ainsi il y a une trace du paiement. Cette étape n’est pas obligatoire.
3. Le compromis de vente Il s’agit d’une promesse synallagmatique de vente : un contrat privé entre l’acquéreur et le vendeur selon lequel le vendeur confirme son intention de vendre et l’acheteur confirme son intention d’acheter la propriété au prix convenu et aux conditions spécifiées. Le compromis de vente peut être assorti de conditions suspensives (obtention d’un prêt, purge des servitudes ou charges grevant le bien, etc…). Une fois, le compromis signé, l’acquéreur verse un acompte au vendeur (10% du prix de vente). Ainsi, de deux choses l’une, d’une part si le vendeur décide finalement de pas vendre son bien, il devra payer le double de l’acompte au vendeur (ici 20% du prix de vente). D’autre part, si l’acheteur décide de ne plus acheter, le montant de l’acompte sera perdu sauf clauses contraires.
4. La tasacion En cas d’hypothèque auprès d’une banque espagnole, il est obligatoire de faire réaliser une tasacion, c’est-à-dire une estimation du bien immobilier par un expert. Cette estimation est très importante car les banques s’en serviront comme la base du contrat de prêt. Autrement-dit, plus l’estimation (tasacion) est élevée plus le prêt sera élevé. Par ailleurs, même en l’absence d’hypothèque, la tasacion peut être une option pour vérifier que le prix proposé par le vendeur est conforme à la réalité.
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5. L’obtention du NIE Conformément à la législation espagnole, tout acquéreur étranger (même s’il s’agit d’un citoyen européen) doit préalablement obtenir un NIE (númeo de Identidad de Extranjero) pour pouvoir acheter un bien immobilier en Espagne. La demande de NIE s’effectue dans un Commissariat, le délai d’obtention est de 3 à 4 semaines.
6. Souscrire un compte courant en Espagne Aucune obligation en ce sens pour l’acquéreur, toutefois, le paiement du bien mais aussi des impôts et frais liés à l’achat seront plus faciles depuis un compte en Espagne. Cela permet à l’acquéreur d’éviter les frais liés à la transaction lors du paiement des factures ordinaire. REMARQUE : depuis 2014, uniquement pour les Français, le paiement SEPA permet de payer les factures espagnoles sans frais. ATTENTION : si l’acquéreur souscrit à une hypothèque en Espagne, la souscription à un compte courant en Espagne devient obligatoire.
7. Si l’acquéreur réside à l’étranger Il est impératif de retenir 3% du montant de la vente à titre de précompte à l’impôt pour les non résidents. Cette somme sera versée à l’administration fiscale espagnole. Il faut donc payer chez les notaires seulement le solde de 97% du prix de vente. A défaut, en cas de paiement intégral, l’administration fiscale pourra se retourner contre l’acquéreur.
Félix de la Guia Muñoz Avocat fiscaliste et commissaire aux comptes felix.delaguia@delaguialuzon.com delaguialuzon.com
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Bon à savoir
LA CONSTITUTION D’UNE SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE (SCI) EN ESPAGNE
En France, la Société Civile Immobilière (SCI) est l’un des principaux outils pour la constitution d’un patrimoine immobilier. Nombreux d’entre vous se demandent si l’acquisition d’un bien immobilier, par le biais d’une SCI, est aussi avantageuse sur le territoire espagnol.
LA SCI EN FRANCE Une SCI est une structure juridique française dont l’objet est un ou plusieurs biens immobiliers. Ce type de société est constituée a minima de deux personnes, où chacune a la qualité d’associé, et dans le but d’acquérir, de détenir, et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI obéit à un principe de répartition entre tous les associés, à hauteur des parts sociales, des dettes et des bénéfices engendrés par le bien détenu par celle-ci. En France, la SCI présente un triple intérêt : D’une part, en matière de gestion patrimoniale, car la gestion du bien immobilier sera soumise à des règles de pouvoir strictes. Il faudra notamment l’accord des associés représentant la majorité des parts sociales pour pouvoir céder le bien. Ainsi, en cas de désaccord ou, en cas de conflit entre les associés, la société civile immobilière permet donc de protéger le patrimoine.
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D’autre part, en matière de transmission patrimoniale dans la mesure où la constitution d’une SCI, et plus spécifiquement d’une SCI familiale, présente des avantages sur les plans suivants : exonération ou réduction des impôts dus en cas de transmission d’un bien aux héritiers ; possibilité de démembrer les parts sociales de la société de façon à conférer la jouissance d’un bien immobilier aux parents, et la propriété aux enfants ; suppression des risques générés par une situation d’indivision successorale entre les membres d’une même famille. Enfin, fiscalement, la SCI peut vous faire bénéficier de certains avantages fiscaux du fait qu’elle peut aussi bien être soumise à l’impôt sur le revenu qu’à l’impôt sur les sociétés. En principe, les revenus fonciers perçus dans le cadre de la société civile immobilière sont soumis à l’impôt sur le revenu. Chaque associé indique, dans sa déclaration de revenus, les sommes qu’il a perçues par le biais de la SCI. Toutefois, si les biens de votre société civile immobilière sont destinés à un usage locatif, celle-ci sera considérée comme exerçant une activité commerciale et sera soumise à l’impôt sur les sociétés.
LA SCI EN ESPAGNE En Espagne, l’équivalent de la société civile immobilière n’existe pas. À l’instar de ce type de société, il existe des entités patrimoniales qui, contrairement aux SCI françaises, ne sont pas des sociétés, elles ne disposent pas d’une personnalité morale propre. Il s’agit en réalité d’un montage fiscal qui dans certaines circonstances bénéficiera d’un régime fiscal spécial. Il existe également des sociétés de gestion de patrimoine qui peuvent être intéressantes pour l’acquisition d’une résidence secondaire en Espagne car elle bénéficie d’une exonération de TVA sur l’achat. Toutefois, la constitution d’une telle société est soumise à deux conditions cumulatives : d’une part, que la société possède plus de la moitié de ses actifs sous forme de bien, de droits ou de titre ; et, d’autre part, que le ou les biens immeubles, objet de la société, ne soient pas affectés à une activité économique (location ou promotion immobilière). Enfin, si vous êtes propriétaire d’un ou plusieurs biens immeubles destinés à un usage locatif, il peut être préférable de recourir à ce montage financier car au lieu de payer l’impôt sur le revenu (calculé proportionnellement) vous payerez l’impôt sur les sociétés à un taux fixe de 25 % sur les revenus que vous percevez de vos locations. EST-IL POSSIBLE D’ACHETER UN BIEN EN ESPAGNE AVEC UNE SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FRANÇAISE ? Une SCI, légalement constituée en France, peut acquérir des biens immobiliers à l’étranger et particulièrement en Espagne. S’agissant d’immeubles situés en Espagne , avant l’acquisition, plusieurs documents seront à présenter à l’administration espagnole (acte constitutif de la SCI, statuts, etc…) et plusieurs formalités seront nécessaires (obtention du NIE et du CIF, ouverture d’un compte bancaire en Espagne, etc…).
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QUEL EST L’INTÉRÊT D’ACQUÉRIR UN BIEN IMMOBILIER EN ESPAGNE PAR LE BIAIS D’UNE SCI FRANÇAISE ? Contrairement à ce que l’on peut penser, l’acquisition d’un bien immeuble en Espagne via une SCI n’est pas forcément avantageuse. Ici, deux situations peuvent se poser : Soit le ou les biens immobiliers situés en Espagne représentent plus de la moitié des actifs de votre SCI et celle sera imposé en Espagne. Soit le ou les biens immobiliers situés en Espagne représentent moins de la moitié des actifs de votre SCI et continuera à être imposé en France. Le seul avantage d’être imposé en Espagne est de bénéficier de l’impôt sur les sociétés qui est plafonné à 25 % contrairement à l’impôt sur le revenu qui reste proportionnel. Le cas échéant, les immeubles de votre SCI devront être destinés à un usage locatif. Dès lors, le choix d’acquérir un bien immobilier en Espagne par le biais d’une SCI doit être intimement lié à vos aspirations. Si votre SCI a vocation à être imposé en Espagne, fiscalement, il ne sera pas intéressant de passer par cette structure juridique sauf si vous destinez votre patrimoine à un usage locatif. En revanche, si votre société a vocation à être imposé en France, l’acquisition sera particulièrement intéressante dans la mesure où vous pourrez bénéficier du régime fiscal français avantageux en la matière. En tout état de cause, qu’elle soit imposée en Espagne ou en France, une SCI vous permettra d’anticiper votre succession et de réduire le coût fiscal qui s’y rattache. Les biens d’une SCI n’appartiennent pas à l’indivision successorale et son, à ce titre, plus facilement transmissible.
Félix de la Guia Muñoz Avocat fiscaliste et commissaire aux comptes felix.delaguia@delaguialuzon.com delaguialuzon.com
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Créé en 2004, le Courrier d'Espagne est un groupe de services permettant aux investisseurs de décortiquer certaines données du marché mais aussi de suivre l'actualité. Après le succès de notre Guide de l'achat immobilier en Espagne, nous avons décidé de sortir un dérivé par région. Le journalisme de données est l'avenir de la presse spécialisée. Nos données sont récentes, utiles et uniques en langue française. Bien qu'en PDF, cette monographie sera réactualisée tout au long de l'année en fonction de l'évolution du marché. Le Courrier d'Espagne est surtout une plateforme neutre, apolitique, totalement indépendante car ne reçoit aucune subvention de l'Etat. Elle se finance uniquement via ses annonceurs et partenaires que nous remercions. Retrouvez aussi les monographies des autres régions d'Espagne sur lecourrier.es
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