Investir à Valence

Monographie résidentielle

INVESTIR À VALENCE ET SA RÉGION

2022 Chiffres du 1er T 2022

INVESTIR À VALENCIA

LE COURRIER D'ESPAGNE

Valencia ENTRE CANET D’EN BERENGUER ET ALBORAIA Les municipalités comprises Canet d'En Berenguer, Puçol, Puig de Santa Maria, el, Pobla de Farnals, la, Massamagrell, Valencia, Massalfassar, Albuixech, Albalat dels Sorells, Foios, Melia- na, Alboraya Situation générale La région a traditionnellement eu un marché des vacances très stable qui a évité de brusques ajustements de prix à la baisse au cours des années précédentes. L'activité au cours de la dernière période a été plus faible, mais elle commence à se redresser progressivement ces derniers mois.

Prix Des baisses allant jusqu'à 15 % ont été enregistrées. La plupart des populations de la région de L`Horta Nord ont suivi la même tendance, à l'exception des endroits qui ont connu des augmentations allant jusqu'à 5 %. Les prix de la construction neuve se stabilisent tandis que les prix de l'occasion baissent.

L'absence d'étrangers a pesé sur la demande et fait baisser les prix sur le littoral.

Logement de vacances multifamilial habituel: • Le produit type enregistre des valeurs comprises entre 1000 et 2000 €/m2, prix moyen approximatif de 1800 €/m2, avec une superficie autour de 70-90 m2 et un programme fonctionnel de deux chambres et deux salles de bains, qualités moyennes et ancienneté 10-20 ans.

Logements de vacances plurifamiliaux les plus chers: • La localité la plus chère enregistrait des valeurs d’environ 2.500 €/m2 pour un logement plurifamilial. Ce produit est situé en première ligne dans la région du Camp de Morvedre, pour les appartements surface autour de 75-95 m2, et programme fonctionnel de deux chambres et deux salles de bains.

Logement de vacances unifamilial habituel: • Le produit type a des valeurs comprises entre 1000 et 2000 €/m2, prix moyen approximatif de 1650 €/m2, il se compose de maisons mitoyennes, avec des surfaces autour de 180-240 m2, et un programme fonctionnel de quatre chambres et deux salles de bains.

Logement de vacances unifamilial le plus cher: • La localité la plus chère enregistrait des valeurs autour de 2.500 €/m2 pour une maison individuelle. Ce produit se compose de logements isolés en première ligne dans la région du Camp de Morvedre, avec des surfaces entre 220 et 300 m2 et un programme fonctionnel de quatre chambres et trois salles de bains.

Offre Le marché présente des tendances différentes en première et seconde résidences et la seconde main prédomine. La demande de construction neuve de la 1ère résidence est plus importante et plus robuste que celle de la 2ème résidence dans la plupart des communes de la région. Les locations de vacances ont baissé les prix au cours des 12 derniers mois, dans des chiffres d'environ 15% et 20%. Il a diminué en raison d'une combinaison de transfert vers le segment traditionnel et de retrait du marché. Il y a une augmentation importante du logement locatif traditionnel qui, dans le contexte actuel, pourrait être retardée dans le temps. Les achats et les ventes ont connu de fortes baisses concentrées sur la seconde main. Enfin, le niveau de stock est moyen, après une longue période d'absorption après la crise de 2008.

2022

2

INVESTIR À VALENCIA

LE COURRIER D'ESPAGNE

Activités de promotion De nouveaux projets sont en cours et les délais de commercialisation des nouvelles constructions sont maintenus. Dans la ville de Canet de Berenguer, il y a deux nouveaux développements de construction, Canet al Mar avec 195 appartements touristiques et Gran Canet avec 288 logements ; et dans le port de Sagunto, il y a plusieurs développements à proximité de la zone maritime avec un total de 55 unités résidentielles. Les communes de Sagunto et Canet de Berenguer se distinguent par leur activité promotionnelle. Le produit immobilier se compose de logements multifamiliaux de 2-3 chambres avec des surfaces comprises entre 75 et 105 m2 et de bonnes qualités de construction, entrepris par des promoteurs nationaux. Il n'existe pas de nouvelle réglementation urbaine générale susceptible d'affecter l'activité immobilière actuelle.

Demande Les acheteurs sont principalement d'origine nationale de Madrid et d'Aragon. Les acheteurs étrangers sont principalement anglais. La demande étrangère s'est arrêtée et un impact plus important est attendu dans les mois à venir conditionnés par les restrictions de mobilité, par rapport à une demande nationale qui a nettement diminué, mais qui devrait être moins affectée dans les mois les plus immédiats.

ENTRE PLAYAS DE SUECA ET OLIVA Les municipalités comprises Sueca, Cullera, Tavernes de la Valldigna, Xeraco, Gandía, Daimús, Guardamar de la Safor, Bellreguard, Miramar, Piles, Oliva Situation générale Il y a une nette augmentation de la demande de logements sur le littoral, quoique de manière inégale selon les plages. L'évolution observée dans la reprise du marché ces dernières années s'est accentuée ces derniers mois sur les plages où l'acheteur de l'intérieur de la province elle-même prédomine. La croissance de cet acheteur local, par rapport au reste des origines, est présentée comme une conséquence des limitations au déplacement, il y a un certain optimisme quant à la reprise totale du marché une fois la mobilité rétablie. Les préférences des acheteurs concernant le type et les caractéristiques du produit sont généralement maintenues.

Prix La tendance générale des prix des logements secondaires se stabilise. Une légère augmentation des prix moyens est observée sur les plages de Culera, en raison de la dynamique du marché lui-même, qui sélectionne les logements avec des prix plus ajustés. Les prix des constructions neuves sont stables. La nouvelle construction proposée l'année dernière est limitée, avec des promotions spécifiques à Cullera, Gandia, Daimús, Piles et plus largement à Oliva. Les promotions correspondent généralement à des terrains en stock des promoteurs. Les prix de l'occasion se stabilisent également. Des prix légèrement plus élevés sont observés dans l'offre actuelle de logements à Cullera, par rapport aux années précédentes, en raison de la réduction de l'offre existante et de la croissance actuelle de la demande.

2022

3

INVESTIR À VALENCIA

LE COURRIER D'ESPAGNE

La location de vacances présente une nette reprise au cours des derniers mois, tout en maintenant les prix au cours des 12 derniers mois. On s’attend à ce qu’il atteigne 70 à 100 % du marché avant le deuxième trimestre de 2020, avec des prix stabilisés. Les plages du Perelló à Sueca et Cullera retrouvent les niveaux précédents et l’évolution est favorable sur le marché locatif à Gandia, Xeraco et Tavernes. Les prix sont stables dans tous les cas.

Logement de vacances multifamilial habituel: • Le produit type affiche des valeurs comprises entre 1000 et 2000 €/m2, avec une superficie d’environ 75-100 m2 et un programme fonctionnel de deux ou trois chambres et deux salles de bains, des qualités moyennes et 30 ans d’ancienneté.

Logements de vacances plurifamiliaux les plus chers: • La localité la plus chère enregistrait des valeurs comprises entre 2500 et 3300 euros/m2 pour un logement plurifamilial. Ce produit est situé sur les plages de Cullera et Gandi, en première ligne de plage. Il s’agit de logements de 75-100 m2, deux ou trois chambres, de qualités moyennes et d’âge 30 ans.

Logement de vacances unifamilial habituel: • Le produit type présente des valeurs comprises entre 1000 et 2000 euros/m2 et présente des surfaces d’environ 250 m2, des qualités moyennes et une ancienneté de 15 ans.

Logement de vacances unifamilial le plus cher: La localité la plus chère enregistrait des valeurs comprises entre 2000 et 3000€/ m2 pour une maison individuelle. Ce produit est situé dans l’urbanisation Cap Blanc et sur les plages environnantes dans la municipalité de Cullera. Il s’agit de maisons unifamiliales isolées d’environ 250 m2, de qualité moyenne, âgées d’environ 15 ans.

Offre L'évolution du marché est clairement différente, avec des tendances différentes dans les résidences principales et secondaires. La demande de résidences principales reste faible, voire paralysée dans les petites communes, tandis que le marché des résidences secondaires, bien qu'inégalement, montre une tendance à la hausse. Les achats de logements secondaires ont connu des hausses allant jusqu'à 10 %.

La côte de Cullera se démarque, où une nette croissance du nombre de ventes a été observée ces derniers mois qui pourrait être supérieure à 10%, supérieure à celle enregistrée ces dernières années. Il n'y a pas de stock, après une longue période après la crise de 2008 absorbant les excédents.

Essentiellement de seconde main, sauf sur la plage d'Oliva, où l'offre de neuf est comparable à celle de seconde main.

Activités de promotion Les projets lancés au cours des douze derniers mois sont situés sur les plages d'Oliva, qui se distingue comme l'endroit avec la plus grande activité de développement. Le time to market s'est légèrement amélioré ces derniers mois. Des maisons unifamiliales et multifamiliales sont construites, ces dernières dans des appartements dans des blocs multifamiliaux de typologie ouverte, de qualité moyenne-élevée, avec une superficie moyenne de 85 m2 et un programme fonctionnel de deux et trois chambres avec deux salles de bains. L'initiative de construction dans la zone est développée par des promoteurs locaux.

2022

4

INVESTIR À VALENCIA

LE COURRIER D'ESPAGNE

En ce qui concerne les nouvelles réglementations urbaines, le Plan d'Action Territorial pour l'Infrastructure Verte du Littoral de la Communauté Valencienne (PATIVEL), a été annulé par le TSJCV deux ans après son approbation. Cet instrument d'urbanisme a eu un impact direct sur une partie des terrains non bâtis, puisqu'il a proposé la disqualification des terrains aménageables non gérés ou les a laissés dans une situation transitoire, fixant un délai pour leur développement dans les secteurs déjà programmés, avec la menace de disqualification en cas de manquement.

Demande La majorité des acheteurs de maisons de vacances sont des ressortissants, provenant de la Communauté autonome elle-même, l'origine la plus courante étant celle des résidents de l'intérieur de la province de Valence et du centre de la péninsule. Dans une moindre mesure, les acheteurs viennent des pays d'Europe centrale. Ces dernières années, on observe une croissance des acheteurs de nationalité française. La demande s'est maintenue et la demande tant nationale qu'étrangère n'a guère été affectée et devrait se poursuivre dans les mois à venir. Une légère augmentation insignifiante de la demande de maisons unifamiliales est observée. Ce changement de préférences est plus évident dans le domaine des plages d'Oliva.

2022

5

INVESTIR À VALENCIA

2022

LE COURRIER D'ESPAGNE

6

INVESTIR À VALENCIA

LE COURRIER D'ESPAGNE

Comment sont les maisons à Valence ?

Un doute très courant lors de l'achat d'une maison est de savoir à quoi ressemblent vraiment les maisons de Valence. Ci-dessous, nous indiquons les caractéristiques les plus courantes du logement dans la région et son prix moyen.

Logement standard à Valence :

Combien vaut une maison à Valence ?

Si vous envisagez d'acheter une maison, vous vous demandez probablement de combien d'argent j'ai besoin pour pouvoir acheter une maison à Valence. Ci-dessous, nous indiquons comment la valeur €/m2 est à Valence et comment elle a évolué au cours des derniers mois et années.

Bande indicative du prix du logement à Valence

Variation de la valeur €/m² dans la zone

2022

8

INVESTIR À VALENCIA

LE COURRIER D'ESPAGNE

LE PRIX DU LOGEMENT DANS LA PROVINCE DE VALENCE Le prix moyen des logements dans la province de Valence au premier trimestre 2022 s'élevait à 1 210 €/m², ce qui représente une augmentation de 6,8 % en glissement annuel.

Jusqu'à présent cette année, la valeur des logements a augmenté de 0,9 % dans la province par rapport à la fin de l'année précédente. En 2021, les données accumulées à ce stade de l'année reflètent une augmentation de 0,8 %.

Le prix du logement dans la province de Valence a atteint son maximum historique au premier trimestre de 2008. Depuis lors, le prix a connu un ajustement cumulé de 35,1 %.

Si on analyse l'évolution du prix comme s'il s'agissait d'un indice dont le point de départ est l'année 2001 (base 1 000 points), on constate que la valeur moyenne des logements au premier trimestre 2022 s'élève à 1 865 points en province De Valence.

2022

Source Tinsa

9

INVESTIR À VALENCIA

LE COURRIER D'ESPAGNE

Prix & Rentabilité Prix moyen (€/m2) Moyenne de la capitale : 1.687€/m2

Variation interannuelle de prix (%) Moyenne de la capitale : 6,4%

Distribution de l'échantillon d'évaluations par valeur unitaire Moyenne 1.629€/m² Médiane 1.554€/m²

Source : Tinsa

2022

10

VALENCIA Rendement locatif brut (%) Moyenne de la capitale : 4,7%

Spécialistes en rénovations, réhabilitations, décorations d’intérieure et construction de logements dans la Communauté Valencienne

NOUS PARLONS...

NOUS PROPOSONS...

Il est essentiel que nous nous parlions afin de planifier un excellent projet.

Ajuster un budget aux besoins réels de votre projet est quelque chose que nous faisons depuis plus de 25 ans.

...ET NOUS EXÉCUTONS

AVEC LA PLUS HAUTE QUALITÉ

Pour que nous réalisions NOTRE ENGAGEMENT un projet, il faut que vous consiste à orienter toutes l'appréciiez autant que nos activités vers la nous. réalisation d'un seul objectif : la satisfaction du client.

info@domusdovela.es domusdovela.es 96 351 94 84 Gran Via del Marqués del Túria, 65, 46005 València

INVESTIR À VALENCIA

LE COURRIER D'ESPAGNE

Le cabinet francophone et francophile Delaguía & Luzón, très bien implanté en Espagne dans différentes régions, nous fait part d’informations pertinentes réactualisées concernant l’acquisition d’un bien immobilier en Espagne.

1. La situation du bien En Espagne, l’acheteur est responsable de la situation du bien. En cas de problème postérieur, la responsabilité du notaire ne pourra pas être mise en cause.

A la différence avec le notaire français, Suisse ou Belge, le notaire espagnol n’est, en aucun cas, tenu, préalablement à l’acte de vente, de vérifier la situation urbanistique, légale, fiscale, financière et physique du bien immobilier.

Il est donc préférable d’effectuer plusieurs contrôles ; * La clause limitative de responsabilité : L’acquéreur doit connaitre la situation de son futur bien pendant l’achat. Une clause standard de l’acte d’achat stipule que l’acheteur est réputé pour connaitre la situation juridique, urbaine ainsi que l’état physique de la propriété. Cette clause limite considérablement une éventuelle action responsabilité pour faute dolosive du vendeur. * La destination du bien immobilier « Cédula de habitabilidad » : Le propriétaire doit impérativement remettre préalablement à la formation du contrat de vente la « Cédula de habitabilidad » qui doit indiquer la destination du bien (usage d’habitation ou non).

A défaut, le bien immobilier ne peut pas être à usage d’habitation ou est irrégulier (construction sans permis de construire).

2022

12

INVESTIR À VALENCIA

LE COURRIER D'ESPAGNE

ATTENTION : ce document a une validité de 15 ans, il doit être actualisé. En ce sens, l’acquéreur doit être vigilant sur le délai de péremption de la « Cedula de habitabilidad » * La description du bien immobilier « nota simple informativa » : Il est important de solliciter, toujours préalablement à la formation du contrat de vente, la « nota simple informativa » la plus récente auprès du propriétaire ou de l’agence. A défaut, celle-ci est également accessible sur le registre de la propriété.

La « nota simple informative » donne la description du bien immobilier, c’est-à-dire, si le vendeur est réellement le propriétaire du bien, si la propriété est divisée ou non (pleine propriété ou nue propriétaire / usufruit), comment le bien a été acquis, et s’il y a ou non des dettes inscrites sur ce bien.

Si le bien immobilier est grevé d’une ou plusieurs sûretés réelles, il faudra purger le bien, c’est-à-dire obtenir le consentement d’autres personnes afin de renoncer à des droits qu’ils pourraient avoir sur la propriété. * Le « certificado energetico » : Pour acquérir ou louer un bien immobilier, il est nécessaire depuis juin 2013 d’établir un certificat énergétique visant à informer sur la consommation d’énergie et les émissions de CO2 du bien. Ce certificat est à la charge du vendeur et doit être inclus dans l’acte de vente. * Reçus de paiement des impôts locaux, charges et factures : Il est aussi nécessaire de demander au vendeur de fournir une copie des derniers reçus de paiement des différentes charges : paiement de l’IBI (taxe foncière espagnole), de l’électricité, du gaz, de l’eau, etc… * Documents de la copropriété : En cas de copropriété, il est indispensable de fournir les statuts de la copropriété, particulièrement si on destine le bien à des fins touristique (les statuts peuvent l’interdire). Avec la mise en application du Décret Royal 7/2019 en mars 2019, la loi sur la propriété (« Ley de Propiedad Horizontal ») est modifiée.

Dorénavant, la majorité des trois cinquièmes des propriétaires d’un immeuble pourra décider de limiter ou d’interdire les appartements touristiques dans cet immeuble. Jusqu’à présent, cette décision devait être unanime. La copropriété peut aussi imposer un surcoût dans la répartition des frais de copropriété au détriment des appartements touristiques (dans la limite de 20%).

Un procès verbal d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires et les comptes annexés. Ces documents permettent de vérifier : – S’il l’acquéreur devra payer des travaux de réhabilitation votés lors de la dernière Assemblée Générale, – Le montant des charges de copropriété, – La preuve que la propriété est libre de toute charge.

De nombreuses grandes villes ont mis en place des interdictions totales ou partielles et/ou des contraintes d’exploitation : Barcelone (mars 2017) / San Ebastian (mars 2018) / Valencia (juin 2018) / Palma de Majorque (juillet 2018) / Alicante (août 2018) / Madrid (mars 2019). * L’acte de vente précédent : Il peut être utile de demander l’acte de vente précédent afin de vérifier si le bien a été modifié ou non.

En cas de travaux il faut vérifier les déclarations.

2022

13

INVESTIR À VALENCIA

LE COURRIER D'ESPAGNE

* Le « certificado de aptitud » : Uniquement, pour les immeubles de plus de 50 ans (45 en Catalogne) une inspection technique (ITE) est obligatoire. Le vendeur doit fournir le certificat d’aptitude de l’immeuble. * L’Etat physique du bien : en cas de doute sur l’état du bien, il est important de solliciter l’expertise d’un architecte afin de s’assurer que le bien ne contient pas de vices cachés. * Son environnement : se renseigner auprès des services techniques municipaux la réalisation de travaux publics qui pourraient nuire à l’immeuble et à son environnement. * Okupas (squatteurs) : vérifier si la présence de squatteurs dans l’immeuble notamment à Barcelone où la municipalité est bienveillante avec eux. * Vérifier la santé financière du promoteur : si acquisition sur plan, il peut être important de vérifier la situation financière du promoteur immobilier.

2. Le contrat de réservation du bien Le « contrato de reserva » est toujours assorti du paiement d’un acompte qui vient garantir que le bien immobilier est retiré du marché et est réservé pour un prix déterminé pendant une courte période.

Il vaut mieux payer cet acompte à l’agence immobilière plutôt qu’au propriétaire, que l’agence immobilière soit certifiée API (Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) et payer par virement (ou par chèque de banque) plutôt qu’en espèces ; ainsi il y a une trace du paiement.

Cette étape n’est pas obligatoire.

3. Le compromis de vente Il s’agit d’une promesse synallagmatique de vente : un contrat privé entre l’acquéreur et le vendeur selon lequel le vendeur confirme son intention de vendre et l’acheteur confirme son intention d’acheter la propriété au prix convenu et aux conditions spécifiées.

Le compromis de vente peut être assorti de conditions suspensives (obtention d’un prêt, purge des servitudes ou charges grevant le bien, etc…).

Une fois, le compromis signé, l’acquéreur verse un acompte au vendeur (10% du prix de vente). Ainsi, de deux choses l’une, d’une part si le vendeur décide finalement de pas vendre son bien, il devra payer le double de l’acompte au vendeur (ici 20% du prix de vente). D’autre part, si l’acheteur décide de ne plus acheter, le montant de l’acompte sera perdu sauf clauses contraires.

4. La tasacion En cas d’hypothèque auprès d’une banque espagnole, il est obligatoire de faire réaliser une tasacion, c’est-à-dire une estimation du bien immobilier par un expert.

Cette estimation est très importante car les banques s’en serviront comme la base du contrat de prêt.

Autrement-dit, plus l’estimation (tasacion) est élevée plus le prêt sera élevé.

Par ailleurs, même en l’absence d’hypothèque, la tasacion peut être une option pour vérifier que le prix proposé par le vendeur est conforme à la réalité.

2022

14

INVESTIR À VALENCIA

LE COURRIER D'ESPAGNE

5. L’obtention du NIE Conformément à la législation espagnole, tout acquéreur étranger (même s’il s’agit d’un citoyen européen) doit préalablement obtenir un NIE (númeo de Identidad de Extranjero) pour pouvoir acheter un bien immobilier en Espagne.

La demande de NIE s’effectue dans un Commissariat, le délai d’obtention est de 3 à 4 semaines.

6. Souscrire un compte courant en Espagne Aucune obligation en ce sens pour l’acquéreur, toutefois, le paiement du bien mais aussi des impôts et frais liés à l’achat seront plus faciles depuis un compte en Espagne.

Cela permet à l’acquéreur d’éviter les frais liés à la transaction lors du paiement des factures ordinaire.

REMARQUE : depuis 2014, uniquement pour les Français, le paiement SEPA permet de payer les factures espagnoles sans frais.

ATTENTION : si l’acquéreur souscrit à une hypothèque en Espagne, la souscription à un compte courant en Espagne devient obligatoire.

7. Si l’acquéreur réside à l’étranger Il est impératif de retenir 3% du montant de la vente à titre de précompte à l’impôt pour les non résidents. Cette somme sera versée à l’administration fiscale espagnole. Il faut donc payer chez les notaires seulement le solde de 97% du prix de vente.

A défaut, en cas de paiement intégral, l’administration fiscale pourra se retourner contre l’acquéreur.

Félix de la Guia Muñoz Avocat fiscaliste et commissaire aux comptes felix.delaguia@delaguialuzon.com delaguialuzon.com

2022

15

INVESTIR À VALENCIA

LE COURRIER D'ESPAGNE

Bon à savoir

La Constitution d’une Société Civile Immobilière (SCI) en Espagne

En France, la Société Civile Immobilière (SCI) est l’un des principaux outils pour la constitution d’un patrimoine immobilier. Nombreux d’entre vous se demandent si l’acquisition d’un bien immobilier, par le biais d’une SCI, est aussi avantageuse sur le territoire espagnol.

LA SCI EN FRANCE Une SCI est une structure juridique française dont l’objet est un ou plusieurs biens immobiliers. Ce type de société est constituée a minima de deux personnes, où chacune a la qualité d’associé, et dans le but d’acquérir, de détenir, et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI obéit à un principe de répartition entre tous les associés, à hauteur des parts sociales, des dettes et des bénéfices engendrés par le bien détenu par celle-ci.

En France, la SCI présente un triple intérêt : D’une part, en matière de gestion patrimoniale, car la gestion du bien immobilier sera soumise à des règles de pouvoir strictes. Il faudra notamment l’accord des associés représentant la majorité des parts sociales pour pouvoir céder le bien. Ainsi, en cas de désaccord ou, en cas de conflit entre les associés, la société civile immobilière permet donc de protéger le patrimoine.

2022

16

INVESTIR À VALENCIA

LE COURRIER D'ESPAGNE

D’autre part, en matière de transmission patrimoniale dans la mesure où la constitution d’une SCI, et plus spécifiquement d’une SCI familiale, présente des avantages sur les plans suivants : exonération ou réduction des impôts dus en cas de transmission d’un bien aux héritiers ; possibilité de démembrer les parts sociales de la société de façon à conférer la jouissance d’un bien immobilier aux parents, et la propriété aux enfants ; suppression des risques générés par une situation d’indivision successorale entre les membres d’une même famille.

Enfin, fiscalement, la SCI peut vous faire bénéficier de certains avantages fiscaux du fait qu’elle peut aussi bien être soumise à l’impôt sur le revenu qu’à l’impôt sur les sociétés. En principe, les revenus fonciers perçus dans le cadre de la société civile immobilière sont soumis à l’impôt sur le revenu. Chaque associé indique, dans sa déclaration de revenus, les sommes qu’il a perçues par le biais de la SCI. Toutefois, si les biens de votre société civile immobilière sont destinés à un usage locatif, celle-ci sera considérée comme exerçant une activité commerciale et sera soumise à l’impôt sur les sociétés.

LA SCI EN ESPAGNE En Espagne, l’équivalent de la société civile immobilière n’existe pas. À l’instar de ce type de société, il existe des entités patrimoniales qui, contrairement aux SCI françaises, ne sont pas des sociétés, elles ne disposent pas d’une personnalité morale propre. Il s’agit en réalité d’un montage fiscal qui dans certaines circonstances bénéficiera d’un régime fiscal spécial.

Il existe également des sociétés de gestion de patrimoine qui peuvent être intéressantes pour l’acquisition d’une résidence secondaire en Espagne car elle bénéficie d’une exonération de TVA sur l’achat. Toutefois, la constitution d’une telle société est soumise à deux conditions cumulatives : d’une part, que la société possède plus de la moitié de ses actifs sous forme de bien, de droits ou de titre ; et, d’autre part, que le ou les biens immeubles, objet de la société, ne soient pas affectés à une activité économique (location ou promotion immobilière).

Enfin, si vous êtes propriétaire d’un ou plusieurs biens immeubles destinés à un usage locatif, il peut être préférable de recourir à ce montage financier car au lieu de payer l’impôt sur le revenu (calculé proportionnellement) vous payerez l’impôt sur les sociétés à un taux fixe de 25 % sur les revenus que vous percevez de vos locations.

EST-IL POSSIBLE D’ACHETER UN BIEN EN ESPAGNE AVEC UNE SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FRANÇAISE ?

Une SCI, légalement constituée en France, peut acquérir des biens immobiliers à l’étranger et particulièrement en Espagne. S’agissant d’immeubles situés en Espagne , avant l’acquisition, plusieurs documents seront à présenter à l’administration espagnole (acte constitutif de la SCI, statuts, etc…) et plusieurs formalités seront nécessaires (obtention du NIE et du CIF, ouverture d’un compte bancaire en Espagne, etc…).

2022

18

INVESTIR À VALENCIA

LE COURRIER D'ESPAGNE

QUEL EST L’INTÉRÊT D’ACQUÉRIR UN BIEN IMMOBILIER EN ESPAGNE PAR LE BIAIS D’UNE SCI FRANÇAISE ?

Contrairement à ce que l’on peut penser, l’acquisition d’un bien immeuble en Espagne via une SCI n’est pas forcément avantageuse.

Ici, deux situations peuvent se poser : Soit le ou les biens immobiliers situés en Espagne représentent plus de la moitié des actifs de votre SCI et celle sera imposé en Espagne.

Soit le ou les biens immobiliers situés en Espagne représentent moins de la moitié des actifs de votre SCI et continuera à être imposé en France.

Le seul avantage d’être imposé en Espagne est de bénéficier de l’impôt sur les sociétés qui est plafonné à 25 % contrairement à l’impôt sur le revenu qui reste proportionnel. Le cas échéant, les immeubles de votre SCI devront être destinés à un usage locatif.

Dès lors, le choix d’acquérir un bien immobilier en Espagne par le biais d’une SCI doit être intimement lié à vos aspirations.

Si votre SCI a vocation à être imposé en Espagne, fiscalement, il ne sera pas intéressant de passer par cette structure juridique sauf si vous destinez votre patrimoine à un usage locatif.

En revanche, si votre société a vocation à être imposé en France, l’acquisition sera particulièrement intéressante dans la mesure où vous pourrez bénéficier du régime fiscal français avantageux en la matière.

En tout état de cause, qu’elle soit imposée en Espagne ou en France, une SCI vous permettra d’anticiper votre succession et de réduire le coût fiscal qui s’y rattache. Les biens d’une SCI n’appartiennent pas à l’indivision successorale et son, à ce titre, plus facilement transmissible.

Félix de la Guia Muñoz Avocat fiscaliste et commissaire aux comptes felix.delaguia@delaguialuzon.com delaguialuzon.com

2022

19

INVESTIR À VALENCIA

LE COURRIER D'ESPAGNE

Créé en 2004, le Courrier d'Espagne est un groupe de services permettant aux investisseurs de décortiquer certaines données du marché mais aussi de suivre l'actualité. Après le succès de notre Guide de l'achat immobilier en Espagne, nous avons décidé de sortir un dérivé par région.

Le journalisme de données est l'avenir de la presse spécialisée. Nos données sont récentes, utiles et uniques en langue française. Bien qu'en PDF, cette monographie sera réactualisée tout au long de l'année en fonction de l'évolution du marché.

Le Courrier d'Espagne est surtout une plateforme neutre, apolitique, totalement indépendante car ne reçoit aucune subvention de l'Etat. Elle se finance uniquement via ses annonceurs et partenaires que nous remercions.

Retrouvez aussi les monographies des autres régions d'Espagne sur lecourrier.es

2022

19