PLUS-VALUE Cinq conseils pour bien revendre dans cinq ans

Cinq conseils pour bien revendre dans cinq ans

1ACHETER CE QUE L’ON AIME Cela peut paraître évident, mais dans la perspective de réaliser une plus-value intéressante sur un bien immobilier, il faut d’abord acheter quelque chose qui vous plaît. « Au vu des prix actuels, certains investisseurs sont prêts à acquérir un bien mal situé ou peu lumineux, pour peu qu’il soit bon marché. Mais ce n’est pas en achetant toujours le moins cher que l’on réalise la plus-value la plus importante, explique Romain Muller, managing director de Firce Capital Fund, société spécialisée dans la gestion d’actifs, le développement et l’investissement immobiliers. En achetant un bien dans lequel on pourrait vivre soi-même, on est bien mieux armé pour réaliser une plus-value intéressante, de l’ordre de 30 à 40% à un horizon de 5 ans. »

2ACHETER AU PRIX DU MARCHÉ Un autre mauvais réflexe à éviter est l’achat « coup de cœur», réalisé à un prix supérieur à celui du marché. « On peut parfois ‘craquer’ sur un bien atypique et débourser une somme importante pour l’acquérir. Mais le marché, pour ce type d’actifs, peut très rapidement évoluer. On se retrouve alors avec un bien qu’il est difficile de valoriser suffisamment pour réaliser une plus-value intéressante », estime Romain Muller. Avant de prendre une décision d’achat, il est donc recommandé de faire appel aux services d’un expert connaissant les prix du marché.

3CRÉER UNE BONNE RELATION AVEC LES LOCATAIRES Pour l’investisseur, le fait de conserver ses locataires le plus longtemps possible est bénéfique à plusieurs niveaux : cela limite l’usure du bien, liée notamment aux emménagements et déménagements successifs, tout en sécurisant la rentabilisation de l’investissement. « Parfois, il est préférable de réduire un peu le loyer pour s’assurer de conserver ses locataires. Ceux-ci seront aussi plus précautionneux par rapport au bien », assure Romain Muller.

4CHOISIR DES MATÉRIAUX NEUTRES « Des goûts et des couleurs, on ne discute pas. » L’expression prend tout son sens pour un investisseur immobilier. Si vous avez l’opportunité de faire construire un bien dans une logique d’investissement, ayez une vision à long terme au moment de choisir les matériaux utilisés. « Si une peinture peut facilement être recouverte, ce n’est pas le cas du carrelage, par exemple, qui est un poste particulièrement coûteux. Pour ce type de matériaux, choisissez des tons neutres, des motifs classiques, qui ne rebuteront pas un éventuel locataire ou acheteur », précise Romain Muller.

5EN COPROPRIÉTÉ, IMPOSEZ-VOUS Dans une copropriété, au gré des vaet-vient, l’état des communs peut rapidement se détériorer. Or, même si l’appartement que vous possédez dans le complexe est sublime, des couloirs ou cages d’escalier mal entretenus auront un effet négatif sur tout candidat locataire ou acheteur. « Il faut veiller à préciser, dans l’acte de copropriété, à quelle fréquence la cage d’escalier sera d’office repeinte, par exemple. En règle générale, les promoteurs n’aiment pas trop discuter de ce genre de choses, car cela augmente les charges et le montant du fonds de roulement. Mais il ne s’agit, au final, que de toutes petites sommes qui ont un grand impact sur le maintien ou la création de valeur. Il ne faut donc pas hésiter à s’imposer », conseille le managing director de Firce Capital Fund.

Auteur Q. D.

Thierry Muller, Head of Western Europe Distribution at Nordea Asset Management

Partnership for success in ESG

With European ESG regulation now live, the majority of asset managers are offering ESG solutions, but not every player offers the same thing. Finding an asset manager with whom to partner can be invaluable, but how do you choose?

Three questions to consider as you seek the right asset manager to be your ESG partner: 1. Do they have the required experience? A true partnership in RI must be built on a solid foundation. Expertise in ESG cannot be acquired overnight: the learning curve is long and steep. Technology and financial resources alone are not sufficient to match experience in ESG developed over years. At the same time, the organization must live up to its values and demonstrate sustainability in all of its actions. Only if ESG is part of its DNA can you be truly confident that there is limited reputational risk. As an investor you should take a note of the organization’s long-term commitment and milestones within the field of RI. 2. Are they truly integrating ESG? No matter what your approach to RI is, make sure that your Asset Manager is truly integrating ESG into their investment processes. This means incorporating all available data, ESG-related as well as financial, into the portfolio management. ESG analysis should be available to everyone in the investment organization and should be an integral part of the decisionmaking process. Furthermore, instead of just buying external ESG data, Asset Managers should invest in ESG resources, meet with and engage with companies. These measures place the responsible investor in a better position to understand and assess how a company is positioned to manage ESG opportunities and risks. 3. Does the manager measure and disclose its ESG efforts? While impact measurement outside its traditional home of Private Equity is still in its infancy, primarily due to lack of data, there are other ways a manager can monitor its ESG efforts. A rigorously applied approach to ESG should include internal monitoring of processes and, where available, regular qualitative and quantitative monitoring and reporting of outcome. In order for the ESG activities to be credible, they must be demonstrated and disclosed. Examples of useful ESG reporting are Annual Reports, PRI Transparency Reports, voting statistics as well as reports on corporate engagement activities. You should also expect to find all relevant RI policies publicly available.

Above all, ESG should not mean giving up returns! A bad product wrapped in an ESG cover is still a bad product. So, when choosing the right ESG partner make sure their product delivers long-term returns while meeting your responsible investment needs. Finding the right ESG partner will both ensure you have a strong and credible product range to offer your clients, and at the same time, help you as your own business adapts.

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