Cinq conseils pour bien revendre dans cinq ans 1
ACHETER CE QUE L’ON AIME Cela peut paraître évident, mais dans la perspective de réaliser une plus-value intéressante sur un bien immobilier, il faut d’abord acheter quelque chose qui vous plaît. « Au vu des prix actuels, certains investisseurs sont prêts à acquérir un bien mal situé ou peu lumineux, pour peu qu’il soit bon marché. Mais ce n’est pas en achetant toujours le moins cher que l’on réalise la plus-value la plus importante, explique Romain Muller, managing director de Firce Capital Fund, société spécialisée dans la gestion d’actifs, le développement et l’investissement immobiliers. En achetant un bien dans lequel on pourrait vivre soi-même, on est bien mieux armé pour réaliser une plus-value intéressante, de l’ordre de 30 à 40 % à un horizon de 5 ans. »
il est préférable de réduire un peu le loyer pour s’assurer de conserver ses locataires. Ceux-ci seront aussi plus précautionneux par rapport au bien », assure Romain Muller.
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CHOISIR DES MATÉRIAUX NEUTRES « Des goûts et des couleurs, on ne discute pas. » L’expression prend tout son sens pour un investisseur immobilier. Si vous avez l’opportunité de faire construire un bien dans une logique d’investissement, ayez une vision à long terme au moment de choisir les matériaux utilisés. « Si une peinture peut facilement être recouverte, ce n’est pas le cas du carrelage, par exemple, qui est un poste particulièrement coûteux. Pour ce type de matériaux, choisissez des tons neutres, des motifs classi ques, qui ne rebuteront pas un éventuel locataire ou acheteur », précise Romain Muller.
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ACHETER AU PRIX DU MARCHÉ Un autre mauvais réflexe à éviter est l’achat « coup de cœur », réalisé à un prix supérieur à celui du marché. « On peut parfois ‘craquer’ sur un bien atypique et débourser une somme importante pour l’acquérir. Mais le marché, pour ce type d’actifs, peut très rapidement évoluer. On se retrouve alors avec un bien qu’il est difficile de valoriser suffisamment pour réaliser une plus-value intéressante », estime Romain Muller. Avant de prendre une décision d’achat, il est donc recommandé de faire appel aux services d’un expert connaissant les prix du marché.
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EN COPROPRIÉTÉ, IMPOSEZ-VOUS Dans une copropriété, au gré des vaet-vient, l’état des communs peut rapidement se détériorer. Or, même si l’appartement que vous possédez dans le complexe est sublime, des couloirs ou cages d’escalier mal entretenus auront un effet négatif sur tout candidat locataire ou acheteur. « Il faut veiller à préciser, dans l’acte de copropriété, à quelle fréquence la cage d’escalier sera d’office repeinte, par exemple. En règle générale, les promoteurs n’aiment pas trop discuter de ce genre de choses, car cela augmente les charges et le montant du fonds de roulement. Mais il ne s’agit, au final, que de toutes petites sommes qui ont un grand impact sur le maintien ou la création de valeur. Il ne faut donc pas hésiter à s’imposer », conseille le managing director de Firce Capital Fund.
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CRÉER UNE BONNE RELATION AVEC LES LOCATAIRES Pour l’investisseur, le fait de conserver ses locataires le plus longtemps possible est bénéfique à plusieurs niveaux : cela limite l’usure du bien, liée notamment aux emménagements et déménagements successifs, tout en sécurisant la rentabilisation de l’investissement. « Parfois,
Guide de l’investisseur 2022
Auteur Q. D.
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