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FACE-À-FACE
« L’enjeu est de garantir le droit au logement abordable »
Nathalie Oberweis, élue à la Chambre des députés (déi Lénk), et Jean-Paul Scheuren, président de la Chambre immobilière du Grand-Duché de Luxembourg, s’accordent sur la nécessité de proposer davantage de logements abordables.
Au regard de l’évolution des prix des biens résidentiels au Luxembourg, peut-on aujourd’hui parler d’une crise du logement ?
JEAN-PAUL SCHEUREN (J.-P. S.) Il y a lieu, à ce propos, de bien définir de quoi on parle et de quel point de vue on en parle. Si l’on se met à la place de celui qui investit, toute progression des prix du logement est bonne à prendre. Une chute des prix du logement affecterait toute la population. Par contre, si l’on parle de l’accès au logement, c’est un tout autre sujet. En la matière, il y a un véritable enjeu. Et la politique du logement, avant toute chose, doit s’attacher à garantir à chacun un logement décent, adapté à sa situation familiale.
NATHALIE OBERWEIS (N. O.) Au Luxembourg, le droit au logement existe en théorie. Si l’on regarde la réalité du marché, toutefois, on constate qu’il exclut de plus en plus de personnes. À l’heure actuelle, Caritas estime le besoin immédiat en logements à 30.000 unités. En la matière, on peut parler d’un échec de la politique du logement à l’échelle nationale, dans la mesure où l’on n’arrive pas à garantir ce droit au logement.
Comment pourrions-nous définir le logement abordable ? J.-P. S. Le chiffre avancé par Caritas correspond au nombre de ménages se situant dans le dernier
« L’enjeu, pour nous, est que le foncier ne soit pas un objet de spéculation. »
NATHALIE OBERWEIS Députée Déi Lénk quintile de revenus. Cela ne veut pas dire que ces personnes sont à la rue. Une grande partie, d’ailleurs, est propriétaire. En 2017, nous avions estimé le besoin en logements abordables autour de 17.000. Depuis lors, il a certainement évolué à la hausse pour aujourd’hui atteindre 30.000. Je pense qu’un logement abordable, c’est celui qui ne coûte pas plus de 33 % des revenus du ménage. Or, quand on regarde la situation de ce dernier quintile, le coût du logement correspond à 49 % des revenus en location. Ces ménages, s’ils ne sont pas propriétaires, ne peuvent plus envisager d’acheter leur logement. N. O. Il faut se rendre compte de ce que signifie ce taux d’effort pour se loger, à savoir 50 % des revenus. Les personnes concernées sont totalement étouffées. Concrètement, elles n’ont pas de marge financière pour faire face à un éventuel imprévu, un accident ou une panne. Au-delà des chiffres et des statistiques, on parle de situation existentielle précaire. Il y a des drames humains derrière cela. Un couple qui ne s’entend pas, dans une telle situation, n’aurait pas la possibilité de se séparer, par exemple. J.-P. S. L’absence de reconnaissance de cette thématique, par le pouvoir politique en place, par les gouvernements successifs, me rend triste. D’autant plus qu’ils ne peuvent pas dire qu’ils ne savaient pas. Il y a 15 ans, nous avons déjà fait une étude dont la conclusion les invitait à arrêter de parler de logement social, précisant que la problématique du logement était plus large et concernait de plus en plus les classes moyennes.
Pourquoi le sujet n’est-il pas pris au sérieux ? N. O. Nous étions les premiers, il y a quelques années, à parler de crise de l’accès au logement. Aujourd’hui, ce thème semble repris par le gouvernement, suite à une prise de conscience tardive. Si le sujet n’a pas été considéré jusqu’alors, c’est que la problématique de l’accès au logement concerne des locataires et que la plupart de ceux-ci ne sont pas Luxembourgeois. Il ne s’agit pas des électeurs. D’autre part, élus à la Chambre et membres du gouvernement ne sont pas directement concernés par le problème. Nous ne sommes pas directement confrontés aux drames humains liés
Romain Gamba Photo
Guy Wolff Photo aux difficultés à se loger au Luxembourg. On ne ressent pas assez cette urgence.
Cette prise de conscience entraîne-t-elle des changements de politique ? J.-P. S. S’il y a une prise de conscience, les réponses à apporter à la crise sont timides. La preuve, aujourd’hui, 60 % des logements abordables développés par le public sont toujours vendus, alors que le gouvernement devrait garder l’ensemble de ces habitations pour les proposer à la location. La vente de logements abordables ne répond pas à l’enjeu. Pendant longtemps, les personnes ayant eu la possibilité de faire l’acquisition de ces habitations, en profitant d’une aide étatique, ont pu bénéficier d’une plus-value à la revente, au prix du marché. Le gouvernement a en tête de corriger cela, en confisquant la possibilité de faire la moindre plus-value. Ce qui, à nos yeux, correspond à l’autre extrême. Une personne, qui fait un effort considérable pour acquérir un bien ne bénéficie alors d’aucun rendement sur son investissement. C’est grave. Autant, alors, faire de la location à long terme. N. O. Sur ce point, nous avons une vue un peu différente. Aujourd’hui, on a l’impression que nous devons tous devenir propriétaires, qu’il faut permettre à chacun d’accéder à la propriété. Je ne pense pas que cela soit une bonne politique. L’enjeu, ce n’est pas la propriété, mais bien de garantir le droit à un logement décent. Si l’acteur public, l’État et les communes disposaient de suffisamment de biens abordables en location, le droit au logement serait garanti, et il n’y aurait pas ce besoin, cette envie de devenir propriétaire. Vienne, par exemple, propose 30 % de logements abordables publics.
Au Luxembourg, l’investissement dans la pierre et la volonté de devenir propriétaire semblent très ancrés culturellement. Cela doit-il aussi changer ? N. O. Oui. Pourquoi faut-il nécessairement avoir une grande maison, si ce n’est pour afficher un certain statut ? Cela n’a pas toujours de sens. Par exemple, on constate qu’il y a de nombreuses grandes maisons qui sont à moitié vides. Il y a lieu, sans aucun doute, de parvenir à mieux partager la surface disponible, à travers la promotion d’autres pratiques d’accueil. Je connais une dame de 90 ans, par exemple, qui vit seule dans sa maison familiale, avec de nombreuses chambres vides parce que ses enfants sont partis. Cette personne a fait le choix d’accueillir des réfugiés. C’est magnifique. De telles démarches pourraient être plus généralisées. J.-P. S. À travers le projet BlocHome, de tokénisation de l’immobilier, il y a l’idée de changer l’approche de la propriété. D’une part, il ne s’agit plus d’acheter un appartement dans une résidence, mais une tranche d’immobilier
JEAN-PAUL SCHEUREN Président Chambre immobilière du Grand-Duché de Luxembourg
quelque part. D’autre part, on paie effectivement pour ce que l’on occupe vraiment. Autrement dit, par mon investissement, à la hauteur de mes possibilités, je perçois un revenu locatif. D’autre part, je paie un loyer pour ce que j’occupe. Dans une telle démarche, le lieu occupé représentant un coût, une fois que la maison ne correspond plus à ses besoins effectifs, parce que trop grande ou mal adaptée, on peut changer plus facilement. Selon nous, cette approche devrait permettre d’héberger 20 % de personnes en plus sur la surface actuellement disponible.
Dans quelle mesure le privé contribue-t-il aujourd’hui à des solutions relatives à ces enjeux ? J.-P. S. Nous martelons que le privé peut être un acteur du logement abordable au Luxembourg. Nous pouvons apporter une expertise et une certaine efficacité dans le développement et la gestion de logements abordables en location. Cependant, ce marché nous est toujours fermé. Pourtant, nous avons apporté des idées, mais qui n’ont finalement pas pu aboutir. Par exemple, nous avions proposé de créer 140 logements, mis en location à un prix abordable, avec un loyer inférieur de 25 % au prix du marché, avec une option d’achat à un prix déterminé au départ. Pour cela, nous ne voulions pas de subvention, mais simplement une garantie d’État pour mener à bien un tel projet. Ce dernier n’a finalement pas vu le jour.
La réponse réside-t-elle dans le développement d’un nombre plus important de logements abordables ? N. O. S’il faut développer des logements abordables, il est essentiel qu’ils restent entre les mains du public, pour être mis
en location. Toutefois, il importe d’arriver à changer la perception du recours à la location, qui est souvent associée à une forme de précarité, tandis que la propriété contribue à l’affirmation d’un certain statut. Au Luxembourg, à commencer par le politique, on a du mal à changer ce dogme. J.-P. S. Le modèle à l’achat sans possibilité de réaliser une plus-value à la revente, tel qu’il est envisagé par le gouvernement, n’intéresse plus personne. Les acquéreurs, considérant l’effort d’acquisition, doivent bénéficier d’une valorisation. Sans quoi, il n’y a pas d’intérêt à investir de telles sommes. N. O. Cette volonté de devenir propriétaire à tout prix, en outre, crée d’autres problèmes. La hausse des prix de l’immobilier engendre des problématiques de surendettement pouvant conduire à un risque systémique.
Cette hausse des prix, avant tout, n’est-elle pas le fait d’un manque structurel de logements ? N. O. Si, bien sûr. On devrait pouvoir construire quelque 7.000 logements par an. Le public, qui dispose pourtant d’une réserve foncière importante, construit 300 logements annuellement. Ce qui est une gouttelette par rapport aux enjeux que l’on évoque. Au niveau de l’État et des communes, il faut pouvoir mobiliser les ressources disponibles, avancer plus vite sur les projets de développement. J.-P. S. Le développement immobilier n’est pas le métier des agents dans les communes. Pour cette raison, nous pensons que le privé peut apporter beaucoup, que l’on peut considérablement aider le public à construire plus efficacement. Les communes peuvent rester propriétaires du terrain. L’enjeu, toutefois, est de permettre de développer des projets sur le foncier disponible pour proposer des logements abordables.
On évoque aussi régulièrement la problématique des logements vides au Luxembourg. Quel regard portez-vous sur ce phénomène ? J.-P. S. Il faudrait pouvoir évaluer ce phénomène. Personnellement, je ne sais pas où sont ces logements vides. Je ne suis pas certain que beaucoup d’investisseurs ont recours à une telle pratique, qui consiste à acheter un bien et à le garder sans le louer, pour simplement profiter de la plus-value du marché. N. O. Nous avions demandé à ce que l’on établisse un registre des logements inoccupés. Une demande qui n’a pas été suivie, jusqu’à récemment. Il semble que le gouvernement ait changé d’avis il y a peu. Ce cadastre doit notamment permettre de rendre compte du phénomène, mais aussi de mettre en œuvre des mesures fiscales pour lutter contre les logements inoccupés. L’enjeu, pour nous, est que le foncier ne soit pas un objet de spéculation, DES BUDGETS AGRANDIS
Le gouvernement augmente les budgets relatifs au logement public pour atteindre les 300 millions d’euros en 2022 afin de répondre aux besoins des résidents et acter ses promesses. De 2010 à 2017, la moyenne d’investissement était de 40 millions d’euros.
Source Ministère du Logement
300 millions d’euros 300
200
100 71 84 96 170
0
2018 2019 2020 2021 2022
NOMBRE DE LOGEMENTS ABORDABLES, PAR TYPE DE PROMOTEUR
3.125 est le nombre de logements dits abordables et conventionnés recensés par le ministère du Logement au 31 décembre 2020, dont 70 % sont réalisés par la SNHBM et le Fonds du logement. 300 projets sont en cours de réalisation, dans 59 communes.
Source Ministère du Logement
Asbl et fondations 8,4 %
SNHBM 39,4 % 3.125
Communes 23,2 %
Fonds du logement 28,8 %
ÉVOLUTION DE LA SUBVENTION DE LOYER
Source Chambre des députés
35.000 €
30.000 €
25.000 €
20.000 €
15.000 €
10.000 €
5.000 €
0 €
6 % 10 % 13 % 17 % 20 % 20 %
2016 20172018 2019 2020 2021
Nombre de ménages aidés Nombre de ménages éligibles Taux de recours ce qui est de nature à renforcer la problématique de l’accès au logement. J.-P. S. La réflexion du gouvernement concernant l’impôt foncier, de la même manière, devrait aussi être appliquée au niveau des terrains constructibles qui restent vacants. Dans cette perspective, la fiscalité sur le foncier va tenir compte du taux d’occupation effectif d’un terrain au regard de sa capacité d’accueil suivant sa classification au niveau du plan d’aménagement communal. Prenons l’exemple d’un terrain vide qui peut accueillir 100 habitations. Au-delà de la période de temps nécessaire au développement de ces logements, le projet gouvernemental prévoit, si ma lecture en est juste, que le propriétaire fera l’objet d’une fiscalité particulière en rapport avec le manque de logements au regard de la capacité du foncier. S’il n’y développe qu’une habitation, il devra payer un impôt sur les 99 logements qui n’ont pas été créés. Il faudra être vigilant, pour s’assurer que ces règles s’appliquent sans qu’il soit possible d’accorder des exceptions en la matière, ceci dans l’optique d’une urgence et de la solidarité nationale. Au niveau de la mobilisation des terrains, c’est l’État et les communes qui devraient, en premier lieu, montrer l’exemple, en créant sans attendre des logements abordables proposés à la location.
Quelles autres solutions proposer pour construire plus vite et proposer plus de logements abordables ? N. O. On peut faire preuve de plus de créativité. L’urgence est réelle. Il faut en prendre toute la mesure et mobiliser l’ensemble des moyens disponibles pour faire grandir l’offre rapidement. Je pense notamment à la création de logements temporaires, mais de qualité, à travers des solutions modulables, plus légères, faciles à mettre en œuvre. Le recours aux tiny houses peut aussi répondre à ces enjeux. Par ailleurs, nous pensons qu’il est important de plafonner les loyers, comme cela se fait déjà à l’étranger. J.-P. S. L’évolution des loyers est déjà limitée, le loyer annuel ne pouvant pas excéder 5 % du capital investi dans ce logement. La possibilité d’augmenter la densité au niveau d’un PAP à la condition de créer plus de logements abordables dans le cadre d’un développement est aussi une piste intéressante, qui pourrait inviter les privés à contribuer à résoudre la problématique.
PUBLIREPORTAGE
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Plus qu’une agence, une philosophie.
Nul ne peut l’ignorer, les prix de l’immobilier flambent au Luxembourg et cette tendance n’est pas prête de s’arrêter. De nombreux résidents luxembourgeois sont ainsi amenés à investir de l’autre côté de la frontière, ne pouvant plus acheter dans leurs pays. Pour les jeunes et les familles notamment, il est de plus en plus difficile d’acquérir un bien. En tant qu’agence immobilière, nous ne pouvons pas influer sur le contexte économique. Mais nous pouvons faire en sorte que nos estimations soient justes, en nous référant à l’observatoire de l’habitat Luxembourg (Liser) par exemple. Nous pouvons également échanger avec les vendeurs et les inciter à vendre leur bien à dans des fourchettes de prix raisonnables, ce qui n’est pas toujours chose aisée. Il est en effet tentant de « viser au plus haut » dans le contexte actuel… Mais nous leur rappelons que, s’ils sont vendeurs aujourd’hui, ils seront logiquement acheteurs demain. A leur tour, ils seront alors soumis à des prix très élevés si une spéculation si forte continue au Luxembourg. Lorsque nous disposons d’un bien en vente, nous essayons toujours de privilégier un jeune couple ou une jeune famille plutôt qu’un investisseur, même si ce n’est pas forcément à notre avantage. Mike Canelas, CEO & Founder Mike Canelas, CEO & Founder
Privilégier le contact humain, favoriser la proximité avec notre clientèle, telle est la philosophie que prône notre agence immobilière. Notre mission consiste à répondre à toutes les questions de nos clients et à leur fournir la meilleur solution, en fonction de leurs envies, quel que soit leur situation financière.Pour moi, un agent immobilier est un conseiller avant d’être un vendeur. C’est là toute la beauté de notre métier. Il s’agit donc de faire preuve d’humanité, de sincérité et de transparence. Ces valeurs sont des qualités indispensables, qui font ce que nous sommes aujourd’hui et que je continue de transmettre à mes collaborateurs.
Notre expertise ne se limite pas à l’estimation du bien ou à la vente mais propose un service et un accompagnement complet. Ce dernier inclut notamment le fait que nous puissions répondre aux questions plus techniques, liées à la 3, avenue de la Liberté transmission ou à l’imposition d’un L-4601 Differdange patrimoine immobilier par exemple. +352 26 58 10 65 contact@conciliumimmo.lu
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jourd’hui et que je continue de transmettre à mes collaborateurs. Concilium Notre expertise ne se limite immobilière Plus qu’une agence, une philosophie. pas à l’estimation du bien ou à Nul ne peut l’ignorer, les prix de l’immobilier flambent au Luxembourg et cette tendance n’est pas prête de s’arrêter. De nombreux résidents luxembourgeois sont ainsi amenés à investir de l’autre côté de la frontière, ne pouvant plus acheter dans leurs pays. Pour les jeunes et les familles notamment, il est de plus en plus difficile d’acquérir un bien. En tant qu’agence immobilière, nous ne pouvons pas influer sur le la vente mais propose un service contexte économique. Mais nous pouvons faire en sorte que nos estimations soient justes, en nous référant à l’observatoire de l’habitat Luxembourg (Liser) par exemple. Nous pouvons également échanger avec les vendeurs et les inciter à vendre leur bien à dans des fourchettes de prix raisonnables, ce qui n’est pas toujours chose aisée. Il est en effet tentant de « viser au plus haut » dans le contexte ac- et un accompagnement complet. tuel… Mais nous leur rappelons que, s’ils sont vendeurs aujourd’hui, ils seront logiquement acheteurs demain. A leur tour, ils seront alors soumis à des prix très élevés si une spéculation si forte continue au Luxembourg. Lorsque nous disposons d’un bien en vente, nous essayons toujours de privilégier un jeune couple ou une jeune famille plutôt qu’un investisseur, même si ce n’est pas forcément à notre avantage. Ce dernier inclut notamment le fait que nous puissions répondre aux Mike Canelas, CEO & Founder questions plus techniques, liées à la transmission ou à l’imposition d’un patrimoine immobilier par exemple. 3, avenue de la Liberté L-4601 Differdange +352 26 58 10 65 contact@conciliumimmo.lu
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