« Mieux vaut investir dans un fonds qu’acheter un appartement »

CEO Luxembourg et chief client officer au sein de BNP Paribas Real Estate Investment Management, Laurent Ternisien évoque les perspectives du marché de l’investissement immobilier en 2023.

L’année 2022 a été mouvementée, avec d’importants bouleversements économiques. Comment ont-ils impacté le marché de l’investissement immobilier ?

En 2022, nous avons assisté à un changement fondamental dans le comportement des investisseurs particuliers. Alors qu’ils avaient été plutôt attentistes depuis le Covid, ils ont commencé à réinvestir dans l’immobilier dans le courant de l’année 2022, principalement pour se protéger contre l’inflation. D’un autre côté, les investisseurs institutionnels ont adopté une attitude plus prudente durant la deuxième partie de l’année, attendant de voir les prix remonter. Au terme de l’année 2022, durant laquelle nous avons levé un milliard et demi d’euros, la répartition s’était ainsi inversée : deux tiers de ces actifs provenaient d’investisseurs particuliers, tandis qu’un tiers était issu d’institutionnels. Ce phénomène constitue une réelle nouveauté.

Le ralentissement du marché immobilier est-il de nature à se prolonger sur une partie de l’année 2023 ?

Il est vrai que les volumes d’investissement ont quelque peu diminué en 2022, de même que les prix en eux-mêmes, particulièrement dans des zones géographiques bien définies, comme l’Allemagne, et sur des classes d’actifs comme la logistique, les bureaux situés dans les périphéries, ainsi que les commerces. Dans notre rapport Lighthouse annuel, qui vise à offrir une vue prospective aux investisseurs, nous avons estimé que ce phénomène de baisse des prix devrait se poursuivre durant les deux premiers trimestres 2023, mais pas au-delà.

Après cette année difficile, quelles sont les principales tendances qui porteront l’immobilier d’investissement en 2023 ?

Quelles sont les stratégies à adopter ?

Chez BNP Paribas REIM, nous développons toujours nos convictions sur base de mégatendances, qui ont à voir avec l’évolution démographique, technologique, sociale, etc., et qui sont vouées à s’inscrire dans la durée. Au cours des derniers mois, nous avons ainsi lancé une série de fonds qui, selon nous, répondent à des besoins très actuels. Le premier est une structure paneuropéenne dédiée au secteur de la santé. Son but est de financer des cliniques, des maisons de repos et d’autres infrastructures médicales qui sont indispensables pour répondre aux besoins structurels liés au vieillissement de la population. Lancé en mars 2020, il dépasse déjà le milliard d’euros d’actifs sous gestion. Une autre tendance fondamentale est celle de l’ESG. À l’heure actuelle, 85 % de nos fonds ouverts à la collecte sont déjà classifiés Article 8 ou 9 de la Sustainable Finance Disclosure Regulation.

Qu’en est-il de l’immobilier de bureaux, qui avait souffert durant la pandémie ? L’immobilier de bureaux constitue toujours un pan essentiel de notre industrie, considérant que ces actifs représentent plus de 50 % du stock d’immeubles en Europe. Même si les volumes sont en baisse, la demande reste forte. Les immeubles de bureaux post-Covid sont toutefois un peu différents de ceux que l’on connaissait avant. Cela peut paraître contre-intuitif au Luxembourg, où l’on essaie de décentraliser les bureaux pour éviter les soucis de circulation, mais la tendance générale est justement de placer les lieux de travail au cœur des villes pour attirer les collaborateurs, d’accorder moins de place au bureau individuel et davatange aux espaces partagés, etc.

Comment attirer les investisseurs de détail vers les fonds d’investissement immobilier ? Des nouveaux véhicules, comme l’Eltif, pourront-ils changer la donne ?

Le problème, au Luxembourg, concernant l’attraction des investisseurs de détail, est que l’épargnant classique a plutôt tendance à acheter un appartement en guise de placement plutôt qu’à investir dans un fonds immobilier. Or, mieux vaut investir dans un fonds qu’acheter un appartement. Le fonds offre une plus grande diversification, en termes de types d’actifs et de zones géographiques, et s’avère souvent plus performant. Au-delà des véhicules utilisés, il y a donc une forme d’éducation à faire par rapport à l’intérêt de ces produits.

PARTENAIRE DES LUXREAL × PAPERJAM + DELANO REAL ESTATE AWARDS

Membre du board de LuxReal depuis un an, BNP Paribas Real Estate Investment Management se réjouit de voir arriver la première édition des LuxReal Awards, organisés en collaboration avec Paperjam et Delano Dans la continuité de la mission de LuxReal, qui est notamment de renforcer l’industrie immobilière au Luxembourg, ces prix, remis le 11 mai, mettront à l’honneur les meilleurs projets immobiliers dans différentes catégories, mais aussi des fonds et des personnalités.