« Mettre une valeur sur les portefeuilles »

L’évaluation des biens immobiliers détenus par des fonds intervient tant en amont du financement que lors du calcul de la valeur nette d’inventaire. Marc Baertz, partner et head of valuation chez INOWAI, nous éclaire sur le rôle de la valorisation immobilière.

Conversation Marc Baertz

Quelles sont vos activités en matière de valorisation immobilière ?

Nous sommes une équipe de trois personnes chez INOWAI en charge des évaluations immobilières. Nous traitons entre 150 et 175 dossiers par an et évaluons l’équivalent d’entre 4 et 5 milliards d’euros de valeur. Nos évaluations portent à 70 % sur de l’immobilier de bureaux et à 25 % sur des projets résidentiels.

Qui sont vos clients ?

Nous réalisons des évaluations pour des fonds qui ont des besoins de valorisation pour leurs bilans trimestriels, semestriels ou de fin d’année. Nous travaillons également énormément pour des banques qui nous sollicitent lorsqu’elles accordent un financement à des promoteurs. Nous avons aussi des clients qui souhaitent établir un partage dans le cadre d’héritages. Nous leur permettons de mettre une valeur sur leur portefeuille pour qu’ils puissent répartir les biens entre les héritiers.

Quelle est l’importance de la valorisation pour les portefeuilles de fonds immobiliers ?

Tout d’abord, il faut rappeler que les fonds calculent une valeur d’actifs nets sur base de laquelle les investisseurs peuvent souscrire ou vendre leurs parts. Pour calculer l’actif net du fonds, il faut donc qu’il y ait une valeur à un moment donné qui indique combien vaut un bien en portefeuille. Ensuite, il ne faut pas non plus oublier que les fonds se financent en partie sur l’acquisition de biens immobiliers. Les contrats de financement contiennent des règles qui veillent à maintenir le loan to value, un ratio du montant du prêt par rapport à la valeur du bien. Dans l’hypothèse où un bien se déprécie trop dans le temps, cela pourrait donc induire une violation du contrat de financement puisque la valeur du bien ne serait alors plus celle qui a été convenue dans le contrat. Par conséquent, la banque serait en droit d’imposer une réinjection de fonds propres ou la vente du bien.

Lors de vos évaluations, établissezvous la valeur d’un bien sur la base d’un prix ou d’une fourchette ?

Nous donnons toujours un prix. En revanche, nous avons la possibilité d’inclure des sensibilités dans nos rapports. Par exemple, avec les hausses des taux d’intérêt, nous pouvons insérer une sensibilité et indiquer que si les taux d’intérêt montent à nouveau de 25 ou 50 points de base, cela pourrait avoir une certaine incidence sur la valeur du bien évalué. Une règle générale veut que si les taux d’intérêt montent de 1 %, les valeurs immobilières baissent de 5 %. Le financement devient alors plus cher.

Quels autres facteurs d’incertitude prenez-vous en compte ?

Dans les projets de développement, nous évaluons la valeur des terrains. Au cours de notre évaluation, la plus grande incertitude concerne les coûts de construction, qui ont fortement augmenté. Ce qui nous amène donc à inclure parfois des sensibilités liées aux coûts de construction. Un autre facteur d’incertitude que nous pouvons aussi prendre en compte est le prix de vente. Pour l’instant, les ventes en l’état futur d’achèvement tournent autour de zéro au Luxembourg. Nous ne sommes pas encore en mesure de déterminer si cela aura un impact sur les prix de vente ou non.

L’état du marché constitue-t-il une incertitude particulière ?

En Europe, en général, l’immobilier résidentiel fait face à quelques problèmes en raison des coûts des matériaux et des taux d’intérêt. Au Luxembourg, il y a une proposition de loi sur la table du ministre du Logement, Henri Kox (déi Gréng), qui veut limiter le rendement sur un appartement du Bund. Le problème est malheureusement que cette loi vise à plafonner les rendements à 3,5 % du capital investi alors que le financement coûte actuellement plus de 4 %. En toute logique, personne ne se lance dans l’acquisition d’un bien s’il sait qu’in fine, il gagnera moins que ce que cela lui coûte. En outre, pas mal de promoteurs ont acheté des terrains il y a 12 mois ou plus dans l’idée de les revendre rapidement.

Cela n’a finalement pas été possible, d’abord à cause de la crise en Ukraine qui est apparue et qui a été suivie des