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13 - 19 de enero del 2014 Hidroeléctrica Barro Blanco lleva 64% de avance
Tendencia urbana, hacia dónde vamos y cómo lo estamos logrando
El proyecto hidroeléctrico Barro Blanco alcanzó a finales de 2013 su 64% de avance, con el inicio de las obras civiles en la Casa de Máquinas y el Aliviadero, la colocación de tuberías forzadas para las turbinas y la colocación de todos los bloques de presa, informó la empresa Generadora del Istmo, S.A, (Genisa). “Los trabajos de infraestructura se desarrollan a buen ritmo, al igual que los proyectos socio ambientales programados para apoyar las oportunidades de crecimiento de las comunidades vecinas”, destacó.
En los últimos meses se dieron algunos foros, eventos y acontecimientos que de una y otra manera nos permitieron ratificar que Panamá vive un momento estelar, de crecimiento sostenido y con grandes expectativas, no solo a nivel regional sino internacional. Todas las cifras y ranking de posicionamiento presentados en la Cumbre Iberoamericana, el Consejo Empresarial de América Latina y el Foro de Competitividad, solo por mencionar tres de los más importantes, dan fe de lo planteado. Sin embargo, es importante considerar que los procesos de crecimiento deben generarse en escenarios de plantificación y organización para que sean exitosos. Este tema, en lo que a nuestro objetivo se refiere, se abordó en parte en el evento organizado por la Amcham y denominado Zonificación Urbanística: el metro y las calles. ¿Dónde me estaciono? Un evento que contó con la participación de excelentes panelistas y en el que quedó claro que tanto para el sector público como para el privado, esta premisa (plantificación y organización) es un compro-
miso. El ingeniero Roberto Roy, en su condición de secretario ejecutivo del metro de Panamá, se ocupó de mostrar los avances y la trascendencia del metro y de los beneficios directos e indirectos que le aportará esta obra fundamentalmente a la ciudad, tema que abordamos y desarrollamos en esta separata. No menos importante e ilustrativas fueron las presentaciones del arquitecto Juan Manuel Vásquez y del ministro de Obras Públicas, Jaime Ford. Cada uno en su contexto se ocupó de presentar lo que se está haciendo y lo que está por hacerse, que no es menos significativo. De manera objetiva y profesional, trataron de transmitir por parte de cada una de las instancias gubernamentales los aciertos y desaciertos, pero que al final dan suma positiva y con creces. Y un cuarto y último ponente que agregó valor al foro de bienes raíces fue Henry Kardonski, líder de London & Regional, la empresa que está ejecutando el plan maestro de Panamá Pacífico, quien abordó con absoluta propiedad todo lo relacionado a esa área económica especial, lo que termina ocurriendo cuando se desarrollan proyectos de manera planificada y los excelentes resultados que esta combinación genera. Este tipo de eventos mejora tremendamente nuestra percepción de lo que ocurre en Panamá y genera
un cierto nivel de tranquilidad y orgullo por la ciudad y el país que se construye y el cual disfrutaremos en el corto plazo. El otro tema que abordamos en esta separata y que lo hemos convertido ya en una constante por su importancia y significación, es el relacionado a la sostenibilidad, una realidad a la que un país como Panamá, que avanza a pasos agigantados, debe tener presente y debe convertirse en un elemento de obligatoriedad para el desarrollo de todos sus proyectos. No es solo un tema de diseño, sostenibilidad es el ahorro y el beneficio social detrás de toda esta nueva dinámica. Por último, la percepción en el país de la necesidad de crecer por vía del concepto racional y producto del estudio previo, como se promueve el desarrollo hacia algunas zonas en función de sus potencialidades, urbanas, comerciales, etc. En este caso puntual, planteamos el caso de las nuevas oportunidades industriales y logísticas en el área oeste de Panamá, que avanzan de manera impresionante. Espero, una vez más, lograr cumplir con la expectativa de hacer de Realidad Inmobiliaria un parámetro a seguir en cuanto a temas relacionados al sector se refiere y que esto se pueda lograr gracias al trabajo de investigación y análisis, que nos permita interpretar mejor hacia dónde vamos y cómo lo estamos logrando.
439.548 m2 de oficinas en construcción En el tercer trimestre del 2013, se incorporaron 58.714 m2 de oficinas de Categorías A y B+ Denise Kardonski Director de Nai Panama dkardonski@naipanama.com
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esde el inicio de 2011, el mercado de oficinas en la Ciudad de Panamá sigue comportándose de una manera dinámica. En el tercer trimestre de 2013, se incorporaron 58.714 metros cuadrados (m2) de oficinas de Categorías A y B+, ubicadas en los sectores de la Avenida Balboa y de las Áreas Revertidas, mientras que 24.253 m2 brutos fueron absorbidos en este trimestre. Las tasas promedio de alquiler se han reducido ligeramente debido a las altas tasas de vacantes en algunos edificios de oficinas recientemente entregados, pero los indicadores correspondientes a la Clase A+ son relativamente estables. La mayor parte del inventario se ha vendido por el promotor, quedando sólo un 3,68% de este inventario del promotor disponible, lo que demuestra la liquidez en el mercado y la demanda de bienes de inversión. Los indicadores de desocupación aumentaron ligeramente debido a los nuevos edificios que se entregaron durante este trimestre, con unidades que son alquiladas por los inversionistas de estos proyectos y que se encuentran remodelando y preparando los mismos para usuarios finales. Los edificios que se han entregado hace más de dos años
ya se encuentran por encima del 90% de ocupación. En este trimestre se inició la construcción de varios edificios de oficinas, lo que aumentó el metraje en construcción por 24.279 m2. De acuerdo con nuestros estudios, el inventario existente de oficinas suma
1.257.059 m2 y las oficinas en construcción alcanza 439.548 m2. Este informe de Mercado de Oficinas forma parte de una serie de estudios de mercado trimestrales y anuales recopilados y publicados por NAI Panama. El documento refleja cuantitativamente las tendencias y características del mercado de
oficinas en la Ciudad de Panamá, el seguimiento de las tasas de desocupación, los precios, la construcción y las variaciones trimestrales. Toda la información ha sido cotejada a través de diversas fuentes, incluyendo varias visitas a cada uno de los predios, lo que nos permite comprobar la veracidad de dicha información.
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El metro, una solución de alto impacto Fotos: Archivo CF
Walter Brunetti Analista del mercado inmobiliario estudioeconomico.contacto@ gmail.com
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l proyecto de ley que crea la empresa Metro de Panamá S.A. fue presentado a la Asamblea Nacional por el ministro de la Presidencia, Roberto Henríquez, tras anunciar que este sistema de transporte masivo de pasajeros entrará en operación en marzo de 2014. En virtud de lo que será la muy próxima puesta en marcha del metro en Panamá, consideré interesante evaluar información relacionada a este fascinante medio de transporte que sin duda cambiará la vida de los panameños. El concepto de metro como medio de transporte termina siendo el nombre con el que suele denominarse al ferrocarril metropolitano, que procura tener parte de su recorrido subterráneo, para el transporte interurbano de pasajeros. El crecimiento de las ciudades, con la revolución industrial y la transición demográfica, hizo necesario introducir medios de transporte en las ciudades. El medio de transporte más eficaz hasta la fecha, definitivamente ha sido el metro. El primero se construyó en Londres, con máquinas de vapor, con una longitud original de 7 kilómetros (km) y fue inaugurado el 9 de enero de 1863. Tras la invención en 1876 de la locomotora eléctrica aparecen en todas las ciudades los tranvías, que más tarde se soterrarán convirtiéndose en metros. En 1900 se abre el metro de París, en 1913 el de Buenos Aires y en 1919 el de Madrid. La potenciación del transporte público es un elemento clave en la implantación de un modelo de desarrollo económico sostenible, compatible con las necesidades de movilidad de los ciuda-
danos, bajo pautas de rapidez de servicio y calidad ambiental. La puesta en servicio de un medio de transporte público colectivo como el Metro en Panamá, supondrá para la ciudad un avance importante en la mejora de las infraestructuras de comunicación, que favorecerá el crecimiento económico y la mejora en la calidad de vida. No obstante, la ejecución del proyecto ha provocado y provocará las inevitables molestias propias de toda actuación que afecta a las vías de comunicación. En este sentido, conscientes de que el Metro es una inversión de todos, que aportará en un futuro sus mayores beneficios precisamente a las áreas más afectadas durante su ejecución, el Gobierno ha intentado articular los mecanismos necesarios para reducir los inconvenientes del periodo de obras. Sin embargo, este esfuerzo requiere de la participación de todos en el entendido de que serán muchos más los beneficios que los perjuicios generados hasta la fecha. El privilegio lo soporto en el hecho de que no todas la ciudades del mundo
pueden contar con este tipo de transporte, en ciudades con suelo débil (falto de consistencia) y situadas en zonas sísmicas su costo se elevaría casi un 300% de lo que costaría construir éste en otra ciudad. El caso del metro de Sevilla, por ejemplo, por encontrarse el nivel freá-
tico demasiado alto además del tipo de terreno marismeño, también supuso una dificultad técnica añadida. Aunque existen ferrocarriles urbanos cuyo trayecto transcurre total o parcialmente en la superficie, como el de Medellín, el concepto de metro se
asocia generalmente a ferrocarril subterráneo, solución que fueron progresivamente adoptando las ciudades que no la habían adoptado originalmente, debido a varios motivos, entre los que pueden estar la superioridad en el orden de la calidad estética y ambiental del trazado subterráneo, así como la falta de terreno disponible o la carestía del suelo en las grandes ciudades. Cuando el metro circula a cielo abierto, generalmente se colocan las vías sobre plataformas metálicas o de hormigón elevadas unos cuatro o cinco metros del suelo, de forma que el metro no interfiera con el tráfico de las calles. No obstante, su ruido puede resultar molesto para los vecinos, así que en algunas ciudades, como en la Ciudad de México, Santiago de Chile o París, los trenes que circulan por las líneas de metro que transcurren parcialmente a cielo abierto están dotados de vagones con neumáticos de caucho, lo que confiere un silencio y confort de marcha considerables. En otras, como Praga, el trayecto sobre la superficie se realiza dentro de tubos elevados. A partir de la electrificación de los ferrocarriles, el metro se ha convertido en un medio de transporte eléctrico en todo el mundo. En algunos casos la corriente es conducida por unas catenarias por encima del tren (a veces rígida, como en Madrid, más eficientes) y en otros existen vías especiales destinadas a esta tarea en los laterales del trayecto (como es el caso, por ejemplo, de los metros de Londres o de Santiago). En los últimos años los operadores de sistemas de ferrocarril metropolitano se han lanzado a la construcción y explotación de líneas de metro ligero, que por sus peculiares características de construcción y explotación se consideran independientes de las líneas convencionales.
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Fondos inmobiliarios, una alternativa de inversión Buscan implementar un régimen fiscal similar al de países como Estados Unidos, España y Costa Rica Foto: Archivo CF
Walter Brunetti estudioeconomico.contacto@gmail.com Especial para Capital Financiero
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ecientemente fue aprobada la Ley que modifica el parágrafo 2 del artículo 706 del Código Fiscal, que establece un régimen de incentivo fiscal para las sociedades de inversión inmobiliarias y autorizó al Ministro de Economía y Finanzas a presentar la norma ante la Asamblea Nacional. El objetivo de esta legislación es modificar el tratamiento fiscal especial a las sociedades de inversión inmobiliarias, señalado en el mencionado parágrafo, tal como fue adicionado por el artículo 18 de la Ley 8 de 2010. El Ejecutivo se ha propuesto implementar un régimen fiscal similar al de países como Estados Unidos, España y Costa Rica, entre otros, donde se ofrece a todos los inversionistas por igual una exposición directa al mercado inmobiliario, con un alto grado de liquidez y transparencia, mediante un vehículo a través del cual los inversionistas puedan efectuar inversiones inmobiliarias de escala a las que normalmente no accederían por sí solos y, a su vez, estimular la generación de alternativas para la captación de fondos para la actividad inmobiliaria, que actualmente depende principalmente del crédito bancario. Todo este nuevo escenario promoverá sin duda a estos fondos como nuevas alternativas de inversión en un país donde se percibe el incesante crecimiento no solo del sector inmobiliario sino adicionalmente del sector financiero, que está ávido de nuevas alternativas de inversión en momentos en los que se promueve evolucionar en el mercado de capitales como toda una estrategia de Gobierno. Por tal motivo consideré pertinente avanzar con una explicación general de lo que representan estos fondos como alternativa de inversión, en el ánimo de que usted como lector conozca la alternativa y la pueda evaluar mejor. Definición: Los Fondos de Inversión Inmobiliarios (FII) son fondos que tienen por objeto fundamental la inversión de su patrimonio en la compra de inmuebles (viviendas, oficinas, locales e industrias) para explotarlos en régimen de alquiler. Por tanto, obtienen sus rendimientos tanto de las rentas que obtienen por alquilar
los inmuebles como por la evolución de los precios. Estos fondos pueden invertir en distintas modalidades de inmuebles, cada uno de ellos con sus propios ciclos, para ofrecer la máxima seguridad y rentabilidad. Esto es compatible con la inversión en valores y activos líquidos que de forma específica se determinen en la normativa aplicable. Tienen un porcentaje mínimo obligado de inversión en inmuebles del 70%, pudiendo llegar al 90% del patrimonio. Dentro de esta categoría de fondos se puede presentar una modalidad en la inversión que consiste en fondos de fondos, que son aquellos que invierten en otros fondos de inversión en lugar de hacerlo en activos directamente. La unidad de inversión es la participación, los partícipes son los inversores que compran participaciones del fondo. Emisor y Mercado: Los fondos inmobiliarios, como cualquier otro fondo de inversión, son un patrimonio sin personalidad jurídica. Por ello, existe una sociedad gestora que gestiona sus activos y ejerce todas las funciones de administración y representación. La custodia y administración de los valores pertenecientes al fondo correspon-
En la mayoría de los fondos se aplican las siguientes comisiones de gestión, depósito, suscripción y reembolso de al depositario, que también ejerce las funciones de vigilancia y supervisión de la sociedad gestora. Asimismo, existe la figura del comercializador, que mantiene las relaciones comerciales con el partícipe, ejerciendo las funciones de distribución de los fondos. El precio o valor de mercado del fondo es el valor de liquidación, que se calcula una vez al mes, dividiendo el patrimonio total del fondo por el número de participaciones en circulación en cada momento. Divisa: Es práctica habitual la comercialización de fondos inmobiliarios denominados en dólares o en euros. Si se constituye en monedas
distintas implica un riesgo adicional, riesgo de divisa, derivado de las posibles fluctuaciones de los tipos de cambio. Horizonte temporal: Estos fondos están dirigidos al inversor cuyo horizonte de inversión es a largo plazo (cinco años), siendo especialmente interesante para este tipo de inversores, ya que el fondo reflejará las posibles variaciones del mercado inmobiliario. Además, el hecho de que estos fondos suelan aplicar comisiones de reembolso en función de la antigüedad de las participaciones, unido a que gocen de una menor liquidez, hace que sean adecuados para inversores con un horizonte temporal a largo plazo. Suscripción: Los FII sólo están obligados a permitir suscripciones una vez al año. La mayoría de los FII existentes en la actualidad, permiten suscribir participaciones una vez al mes. Liquidez: Están obligados a permitir los reembolsos una vez al año, pero la mayoría permiten realizar reembolsos de forma trimestral, cuatrimestral o semestral. Normalmente se exige un preaviso de entre quince días y un mes para solicitar el reembolso. Vencimiento: Los FII no tienen fecha de vencimiento. El partícipe podrá permanecer en el fondo hasta que
decida reembolsar la totalidad de sus participaciones o el fondo sea disuelto, en cuyo caso, la sociedad gestora se lo comunicará a la mayor brevedad posible. Comisiones: En la mayoría de los fondos se aplican las siguientes comisiones. Las comisiones de gestión y depósito que se utilizan para pagar los servicios de la entidad gestora y de la depositaria, respectivamente, y se descuentan del precio o valor de liquidación de los fondos, por lo que este valor es neto. Las comisiones de suscripción y reembolso se aplican en el momento de la compra o venta sobre el importe suscrito o reembolsado. La máxima comisión de suscripción y reembolso que puede aplicarse es el 5% sobre el importe suscrito o reembolsado. La comisión de reembolso, que habitualmente se aplica de forma escalonada en el tiempo puede oscilar entre un 0% y un 4% del importe reembolsado, de forma que cuanto mayor sea la antigüedad de las participaciones, menor será la comisión, llegando a eliminarse a partir del tercer o cuarto año. Es práctica habitual que la sociedad gestora ceda al comercializador del fondo por sus servicios prestados un porcentaje de las comisiones de gestión, sin que, en ningún caso, esto suponga un incremento de costos para el participante. Rentabilidad: La rentabilidad de estos fondos depende de la adecuada elección de los inmuebles que forman el patrimonio del fondo, del alquiler obtenido por éstos y de la plusvalía o revalorización de dichos activos inmobiliarios. Riesgo: El nivel de riesgo en los fondos inmobiliarios es medio/alto, dada la naturaleza de los activos en los que invierte. Grado de complejidad: El conocimiento de la información contenida en el folleto informativo del fondo (características, políticas de inversión, comisiones, garantía y cálculo de rentabilidad…), es imprescindible para adoptar una decisión de inversión fundada y evitar las consecuencias negativas de una inversión no adecuada a la situación y expectativas del inversor.
La sostenibilidad, una necesidad para la evolución inteligente El valor facial de un desarrollo sostenible no debe ser mayor que el de un desarrollo convencional Foto: Archivo CF
Roberto Meza Ingeniero / Sphera Sustainability Consulting rmeza@sphera-sbc.com
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na de las definiciones de sostenibilidad la colocan como el punto de balance entre los sistemas degenerativos y regenerativos. Siendo los degenerativos aquellos que reducen valor, los regenerativos los que aumentan valor y lo sostenible aquello que se mantiene, que no deja caer. Panamá está dando sus primeros pasos en proyectos sostenibles y es necesario que como país se adopte este tipo de construcción como el único esquema para el diseño, construcción y operación de las edificaciones. Vemos que ya no es una tendencia sino una necesidad para que el país pueda mantener un crecimiento estable. Si no nos preocupamos porque los desarrollos (nuevos y existentes) sean eficientes en el consumo de agua y energía, así como sanos para sus ocupantes y beneficiosos para el medio ambiente, pronto los apagones, deficiencias de agua potable y enfermedades generadas por los edificios y por el estrés, serán mucho más frecuentes. Siendo una de las economías de mayor crecimiento en la región, es indispensable que se marque la diferencia en este aspecto para así seguir liderando la pauta de desarrollo inmobiliario en la región de forma responsable. Un proyecto sostenible debe involucrar como mínimo los siguientes aspectos: Protección del medio ambiente y sitio. Reducción en el consumo de agua potable y generación de aguas residuales. Eficiencia energética. Educación en sostenibilidad. Incorporación cultural. Uso de materiales ‘verdes’. Operación responsable. Y ambientes
sanos para los ocupantes. Existe una percepción errada en la cual se cree que una edificación sostenible tiene un mayor costo que una convencional. Actualmente, a través de un diseño integrativo, el valor facial de un desarrollo sostenible no debe ser mayor que el de un desarrollo convencional y por el contrario, este tendrá un mayor retorno sobre la inversión al tener costos operativos significativamente más bajos, así como una mayor ocupación y menor ausentismo de trabajadores. La activa participación de la banca debe
también ser pilar en este cambio, por medio de tasas de interés preferenciales. Adaptando modelos existentes, es posible otorgar préstamos en los cuales la tasa de interés sea menor, con base en un retorno sobre la inversión en menor plazo, debido a los ahorros operativos y a los aumentos en productividad generados por los proyectos sostenibles. Somos los responsables de generar obras en las que su impacto en el sitio y en sus alrededores sea más beneficioso económica, social, ambiental y culturalmente.
En el ánimo de entender y evaluar como evoluciona este tema en la región, la División de Desarrollo Sostenible de la Comisión Económica para América Latina (Cepal), inició el proyecto ESALC en el 2004, con el objetivo de generar una herramienta que sirviera de apoyo a la definición de políticas públicas, por los países de la región, a través de una evaluación sistemática e integrada, utilizando en forma combinada indicadores ambientales, sociales y económicos, organizados en un marco sistémico. El proyecto ha desarrollado un marco sistémico para la medición y evaluación del progreso de los países de la región hacia el desarrollo sostenible. Con tal fin, se han estado identificando indicadores a escala nacional, generando indicadores georeferenciados a niveles administrativos terciarios (insatisfacción de necesidades básicas, densidad poblacional, usos de tierras y otros), y resoluciones de hasta “1x1 Km” en el caso de algunas de las variables ambientales registradas por satélite, e implementado análisis causales sistémicos de la del desarrollo en un grupo de países piloto. ESALC ha desarrollado un marco integrado para la medición y evaluación del progreso de los países de la región hacia el desarrollo sostenible, basado en el concepto de sistema socioecológico a partir del cual se han identificado indicadores de desarrollo sostenible (IDS) a escala nacional e indicadores georeferenciados a niveles administrativos terciarios. El proyecto desarrolló por tanto un banco de datos (BADESALC) y un Sistema de Información Geográfica (SIG) conteniendo información espacial para todos los países de la región latinoamericana. En los cuadros anexos se puede apreciar el marco sistémico general del proyecto ESALC.
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