PROJECT COURTOIS, naar een open en multifunctioneel bouwblok.
Projectmanagement
PROJECT COURTOIS, de transformatie tot een open en multifunctioneel bouwblok.
Lien Claeys Marie-France Lebbe Dhr. Rutgeers J. Master in de Stedenbouw en Ruimtelijke Planning campus Luca, KU Leuven 19/01/2015
Inhoud Introductie project ‘Courtois’ p.7 Bestaande toestand Transformatievoorstel
Analyse en probleemstelling
p. 9
Sint-Jans-Molenbeek - situering
Sint-Jans-Molenbeek - korte historiek Sint-Jans-Molenbeek - grondinname/vastgoeddynamiek Sint-Jans-Molenbeek - woningen Sint-Jans-Molenbeek - bevolking en tewerkstelling Sint-Jans-Molenbeek - probleemstelling
Visie p. 16 Visie - kort
Missie
p. 18
Wijkcontract Partners
Doelstellingen Strategie
p. 20
p. 22
Huisvesting Sport & cultuur Publieke ruimte
Socio-economische projecten Leegstaande terreinen
Ruimtelijke en Wettelijke Situering p. 26 Ruimtelijke situering Gewestelijk bestemmingsplan
Strategie deelprojecten p. 30 Fiche deelproject 1 - crèche en 18 geconditioneerde woningen
p. 34
Fiche deelproject 2 - sociale koopwoningen p. 48 Fiche deelproject 3 - werkateliers + 28 marktconforme woningen Fiche deelproject 4 - heropwaardering randwoningen Fiche deelproject 5 - sport- en cultuurcomplex Fiche deelproject 6 - sociaal restaurant Fiche deelproject 7 - buurtparkje
p. 84
p. 90
Fiche deelproject 8 - tijdelijke invulling
Haalbaarheid
p. 70
p. 96
p. 100
Haalbaarheid binnen het wijkcontract als pilootproject Haalbaarheid binnen het wijkcontract als klein project Haalbaarheid zonder wijkcontract Haalbaarheid samenwerking
Fasering
p. 102
p. 64
p. 54
1. Introductie project ‘Courtois’ Bestaande toestand Het project ‘Courtois’ is een transformatievoorstel van een bouwblok in het historisch centrum van Sint-Jans-Molenbeek. Het bouwblok is voor 93% bebouwd. Het blok bestaat aan de randen voornamelijk uit woningen. De Franse Gemeenschap neemt het grootste deel van het bouwblok in: kantoren, een grote sporthal en een cinematheek. Het vervallen gebouw in de Courtoisstraat was tot voor kort een klein textielbedrijf die het gebouw te koop heeft geplaatst. Het binnengebied is hoofdzakelijk ingenomen door loodsen (vaak in slechte staat), deze dienen voornamelijk als opslagplaatsen en garages.
Beeld 1.
Luchtfoto bouwblok en nabije omgeving, 2013
-7-
Transformatievoorstel Het ontwerp omvat de aanleg van openbare ruimte, huisvesting, sociaal-economische functies en de uitbreiding van een sport- en cultuurcomplex. Door middel van bouwblokontpitting wordt beoogd om een meer open bouwblok te realiseren.
Sport- en cultuurcomplex Huisvesting Publieke ruimte Socio-economische projecten Beeld 2.
-8-
Voor en na de transformatie van het bouwblok
2. Analyse en probleemstelling Sint-Jans-Molenbeek - situering De gemeente Sint-Jans-Molenbeek is gelegen ten noordwesten van ‘de vijfhoek’. Het Kanaal Charleroi-Antwerpen vormt de fysieke grens tussen Molenbeek en Brussel centrum. De gemeente wordt omringd door de gemeentes Brussel, Jette, Sint-Agatha-Berchem, Koekelberg, Dilbeek en Anderlecht. Belangrijke oversteekpunten om van Molenbeek naar Centrum Brussel en omgekeerd te gaan zijn Sainctellete, de Vlaamse Poort en de Ninoofse Poort. Alledrie staan ze bekend om hun moeilijke en gevaarlijke verkeerssituatie. Laken
Jette Koekelberg
Schaarbeek SAB
Courtois-site
Sint - Jans - Molenbeek Dilbeek Brussel Anderlecht
Beeld 3.
Situering Molenbeek en Courtoisblok
Beeld 4.
Overzichtsbeeld kanaal Brussel, bron Nieuwsblad.be
-9-
Sint-Jans-Molenbeek - korte historiek Tijdens de eerste helft van de 19e eeuw verdertienvoudigt de bevolking in Molenbeek door de bloeiende industrialisering. Dit verklaart de zeer dichte bebouwing van Historisch Molenbeek. Met de transformatie van de Antwerpselaan tot de Leopold II laan halverwege de 19e eeuw wordt dit deel van de stad meegenomen in de modernisering van de hoofdstad aangezet door koning Leopold II. Tegen het einde van de 19e eeuw vinden de overwelving van de Zenne, de oprichting van het kanaal van Willebroek en zijn uitbreiding tot Zeekanaal plaats (vergezeld met de bouw van opslagplaatsen, onder andere van Thurn & Taxis). De wijk ondergaat in de tweede helft van de 20e eeuw grote stedelijke en economische veranderingen die deze wijk zwaar zullen tekenen. Van die tijd dateren de aanleg van de metro, de kleine ring, de uitvoering van het Leopold II viaduct (in 1986 door een tunnel vervangen), de sluiting van diverse industrieĂŤn en de komst van de grote instellingen langs het kanaal.
Beeld 5.
Plan uit 1892, cahiers de la Fonderie.
Beeld 6.
Leopold II laan, 1958.
- 10 -
Sint-Jans-Molenbeek - grondinname/vastgoeddynamiek Grondinname Sint-Jans-Molenbeek heeft voornamelijk een residentieel karakter. Ondanks het industrieel verleden van de gemeente Sint-Jans-Molenbeek zijn er weinig industrieën overgebleven in de perimeter. Men vindt er voornamelijk ateliers en opslagplaatsen. De gemeente heeft zeer weinig publieke ruimte en groen. In de buurt van het ‘Courtois’ bouwblok zijn er slechts twee ‘groene’ ruimten aanwezig: het Sint-Remipark en het Zinnekepark. Vastgoeddynamiek Er zijn zeer weinig onbebouwde residuele terreinen, met uitzondering van enkele parkeerterreinen. Er zijn daarentegen veel gebouwen met een lage bouwhoogte. Veel handelszaken zijn leeg alsook sommige verdiepingen boven de handelszaken. De groeiende interesse van ontwikkelaars in de woonmarkt (na de verzadigde kantoormarkt) en dan voornamelijk langs het kanaal, beïnvloedt weliswaar de koopprijzen in Sint-JansMolenbeek.
Beeld 7.
De ‘up-toren’, Brusselsnieuws.be, 2013
- 11 -
Sint-Jans-Molenbeek - woningen De gemeente schat dat ruwweg 75% van de woningen in het historisch centrum van Molenbeek dateren van vóór de stedenbouwwet en voornamelijk opgetrokken zijn in de 19de en 20ste eeuw. De woningen zijn voornamelijk ingericht als eengezinswoningen met een gemiddelde oppervlakte van 65 m², ze zijn redelijk vervallen. 15% van het woonbestand is zonder basiscomfort. Het aandeel sociale woningbouw bedraagt 17,3 % in Historisch Molenbeek (tegen 7,6% in het BHG). Slechts 31% van de woningen zijn door de eigenaar bewoond (tegen 41% in het BHG). Sommige industriële gebouwen verkeren in zeer slechte staat zoals de textielzaak in het bouwblok ‘Courtois’ of de ateliers van de Brico in de Vanderstichelenstraat. Er zijn veel publieke eigendommen rondom het projectgebied, vooral woningen (BGHM, Woningfonds, de MSVK, enz.). Het groot aantal gemeentelijke eigendommen bestaat vooral uit voorzieningen, waaronder scholen, de Academie, het HCSS en het GCM.
Beeld 8.
- 12 -
Op zoek naar nieuwe woningen, lacapitale.be
Sint-Jans-Molenbeek - bevolking en tewerkstelling Bevolking De bevolkingsdichtheid is zeer hoog: 13,8 inwoners per km² (slechts 6,6 in het BHG). Sint-Jans-Molenbeek is wat men noemt een ‘multiculturele’ gemeente, 34% van de bevolking is van buitenlandse origine is. De gemiddelde leeftijd bedraagt 30 jaar met een constante groei van alle leeftijdscategorieën. De meest vertegenwoordigde bevolkingsgroep is die van de 0-3 jaar. De bevolking neemt met een relatief hoge snelheid toe. De gemiddelde grootte van de huishoudens bedraagt 2,7 personen (2,1 in het BHG). 13,1% van diezelfde huishoudens zijn eenoudergezinnen (10,7% in het BHG). Tewerkstelling De werkloosheidsgraad is hoog en voor wie wel werkt is het inkomen gemiddeld relatief laag. Het merendeel van de werklozen zijn langdurige werklozen. Het aantal niet-werkende werkzoekenden is het hoogst bij de 25-34 jaar. Ze zijn in het algemeen laaggeschoold.
Beeld 9.
Drukbevolkte wijken, brusselnieuws.be, 2013
- 13 -
Beeld 10. Molenbeek, culturele hoofdstad 2014.
- 14 -
Sint-Jans-Molenbeek - probleemstelling
1/ Er is in de gemeente een tekort aan publieke ruimte en groen, wat maakt dat de gemeente voornamelijk verhard is. Dit heeft nefaste gevolgen heeft voor waterhuishouding en creërt een hitte-effect. 2/ De woonkwaliteit in de gemeente is zeer slecht, zowel bouwfysisch als sociaal. Mensen leven te klein en in ongezonde woningen. 3/ Er is een tekort aan werkgelegenheid en gepaste opleidingen. Bijna de helft van de gezinnen wordt langdurig geconfronteerd met werkloosheid en armoede. 4/ Er heerst een gevoel van verkeersonveiligheid en er is weinig voorzien voor de zwakke weggebruikers. 5/ Het commerciële aanbod is weinig gevarieerd en van mindere kwaliteit. 6/ De gemeente is demografisch gezien jong. In de gemeente is er echter al een groot tekort aan opvangplaatsen voor kleine kinderen. 7/ Het industrieel verleden van Sint-Jans-Molenbeek is nog sterk aanwezig in het stadsweefsel, maar we bemerken een monofunctioneel karakter van wonen en het wegebben van industriële activiteiten.
- 15 -
3. Visie
Crisisontwerpen vermijden Elke studie haalt het aan, tegen 2020 heeft Brussel duizenden nieuwe woningen nodig. De wooncrisis die het gevolg is van de demografische boom resulteert in de massale bouw van woningen. De kantoormarkt is intussen meer dan verzadigd en projectontwikkelaars verschuiven hun aandacht nu ook naar de woonmarkt. De kanaalzone lijkt dé plek om de (toekomstige) bewoners van Brussel te huisvestigen. Een gegoede middenklasse aantrekken is cruciaal om de stad financieel genoeg ademruimte te geven. Dit alles resulteert in een beleid waar wonen voorop gesteld wordt. Het gevaar is dat wonen de stad langzaamaan ‘opzuigt’. Er is geen plaats meer voor iets anders dan wonen, maar steden zijn uiteraard veel meer dan dat. Er moet ook ruimte zijn voor bedrijvigheid, voor ontmoeting, ontspanning en zelfs voor frictie.
Een multifunctionele visie De visie die we voorop stellen voor de verdere stedelijke ontwikkeling van Brussel is er één van diversiteit, van multifunctionaliteit. Zowel wonen als werken moet een plaats in de stad krijgen. Bedrijvigheid is een weggeduwde dynamiek die we willen herintroduceren, dichter bij de leefwereld van de mens. Hiernaast willen we ook voldoende publieke ruimtes voorzien mét groen. Problemen zoals wateroverlast en het hitte-effect zijn het resultaat van teveel verharde oppervlaktes, groen is nodig om de leefkwaliteit te verzekeren. We streven er ook naar om gericht te ontwerpen, met de verschillende stedelijke weefsels die Brussel vandaag kenmerkt. Enerzijds is er dus nood aan een algemene visie en anderzijds een lokale toepassing. Zo lijkt het woningsbestand uitbreiden in het dichtbevolkte en volgebouwde historisch centrum van Sint-Jans-Molenbeek minder evident en dit vraagt dus om slimme transformaties. De visie die we voorop stellen in dit gebied is zowel fysisch als sociaal. Enerzijds opteren we ook hier voor meer open ruimte: ruimte voor ontmoeting en groen. Anderzijds menen we dat het industrieel karakter nieuw leven mag ingeblazen worden; opleidingen die een industriële basis hebben lijken ons hier wel slaagkansen te hebben. We willen functies vermengen in het stedelijk weefsel, geen monofunctionele bouwblokken meer; maar plekken om te wonen, te werken en te ontspannen. - 16 -
Visie - kort ‘Crisis-ontwerpen’ vermijden. Problematiek van het woonbeleid die de stad ‘opzuigt’ aanpakken. Een multifunctionele visie: wonen én werken, de weggeduwde dynamiek van bedrijvigheid herintroduceren in de leefwereld van de mensen. Voldoende publieke ruimtes mét groen zijn cruciaal voor een beter leefklimaat. Nood aan een algemene visie en een lokale aanpak, Brussel is een patchwork van verschillende stedelijke weefsels (zowel fysiek als sociaal). Het historisch centrum van Sint-Jans-Molenbeek is volgebouwd en dichtbevolkt. We opteren voor slimme transformaties die wonen, werken en open ruimte kunnen combineren. Het industrieel karakter van de gemeente mag nieuw leven ingeblazen worden. Opleidingen die een industriële basis hebben lijken ons hier wel slaagkansen te hebben. Functies moeten vermengd worden in het stedelijk weefsel, geen monofunctionele bouwblokken.
- 17 -
4. Missie
De gemeente Sint-Jans-Molenbeek is de hoofdactor in de succesvolle transformatie van het bouwblok Courtois. De gemeente wil de Courtois-site als pilootproject nemen om toekomstige projecten in de gemeente aan te toetsen. Ze zijn ervan overtuigd dat de dense wijken van de gemeente door middel van intelligente ingrepen duurzamer en aangenamer kunnen worden: buurten waar het goed is om te wonen, om te werken en om te ontspannen.
Wijkcontract De gemeente Sint-Jans-Molenbeek zal een nieuw wijkcontract laten opmaken waarin de Courtois-site een belangrijk pilootproject wordt. Het duurzaam wijkcontract van 2012 ‘Rond Leopold II’ had het Courtois-blok als reserveproject opgenomen. Na een voorbereidende fase van één jaar zal de cel ‘wijkcontracten’ het definitief programma opmaken en die voorleggen ter goedkeuring aan het Gewest. We nemen aan dat die is goedgekeurd en dat de Courtois-site dus één van de grotere projecten van het wijkcontract is. Een wijkcontract wordt hoofdzakelijk gefinancierd door het Gewest, met een kleine ondersteuning van de gemeente. Het gemiddeld budget is 15 miljoen euro, dit dient voor het uitvoeren van alle projecten die in het programma zijn opgenomen samen met de studiekosten. Het wijkcontract kan tevens ook rekenen op een samenwerking met private ondernemingen, instellingen van openbaar nut, het Grootstedenbeleid en Europese subsidies. De Courtois-site omvat een socio-economisch luik, de aanleg van openbare ruimte, huisvesting en de uitbreiding van een sport- en cultuurcomplex. Dit grootschallig project krijgt van het wijkcontract een maximumbudget van 6,5 miljoen euro. Indien het programma die wij vooropstellen het budget overschrijdt zullen we het programma opdelen in prioritaire interventies en reserveprojecten.
- 18 -
Partners De gemeente Molenbeek is de sturende partner over het totaalproject en onderhoudt de samenhang, de timing en de kwaliteit van de projecten. FinanciĂŤle partners in het wijkcontract zijn Beliris (investeringen gericht op openbare ruimte, sport en cultuur), het Gewest (socio-economische investeringen) en de gemeente Sint-Jans-Molenbeek (kleine financiĂŤle ondersteuning). Externe financiĂŤle partners zijn Kind&Gezin (kinderopvang),BGHM (sociale huisvesting), PPS GOMB en private ontwikkelaar (geconditioneerde woningen), Poverello (sociaal restaurant), Group One (sociale tewerkstelling), Franse Gemeenschap (sport en cultuur), private ontwikkelaar (marktconforme woningen) en het Gewest (renovatiepremies).
- 19 -
5. Doelstellingen Een eerste doelstelling is om meer open ruimte te voorzien voor de buurt De dichtgeslibde ruimte zal door bouwblok-ontpitting teruggegeven worden aan de bewoners en gebruikers van de wijk.
Een tweede doelstelling is de multifunctionaliteit van het bouwblok verhogen Nieuwe woonprojecten kunnen ontwikkeld worden en gelijktijdig kunnen er voorzieningen worden gecreĂŤerd voor bedrijvigheid en opleidingen. Daarnaast wensen we het aanbod aan sport en cultuur in de wijk te verhogen.
Een derde doelstelling is het stimuleren van socio-economische projecten Uit de analyse kunnen we opmaken dat de wijk voor een groot deel bestaat uit grote, jonge gezinnen die in armoedige omstandigheden leven. Socio-economische projecten zijn bedoeld om de buurt te ondersteunen en om een beter leefklimaat te ontwikkelen.
- 20 -
Beeld 11. Voor en na de transformatie van het bouwblok
‘Hoe kunnen we de kanaalzone ontwikkelen en maken dat we de bevolking die er vandaag woont niet wegduwen, niet wegpersen uit de zone door te ontwikkelen?’ Atelier de Stad - Brussel Platform Kanal Playground
- 21 -
6. Strategie
Om het project gerealiseerd te krijgen bekijken we eerst de ruimtelijk en wettelijke situering. De functies die we willen introduceren worden ook getoetst aan het gewestelijk bestemmingsplan. Vervolgens splitsen we het project op in deelprojecten. Elk deelproject zal specifieke partners groeperen die een vlotte samenwerking moet garanderen. Het financieel aspect wordt ook per deelproject berekend om ten slotte tot een totaalplaatje te komen van actoren en investeringen. De gemeente Molenbeek is de hoofdactor in het volledig project en komt voornamelijk naar voor als stuurder. Het wijkcontract die het programma van de Courtois-site mee heeft vormgegeven bepaalt voor een groot stuk de financiële haalbaarheid van het project.
Huisvesting We hebben woonprojecten, zowel marktconform, geconditioneerd als sociaal. Citydev zal investeren in 18 geconditioneerde woningen.De grond zal aangekocht worden door citydev en hierna bouwrijp worden gemaakt. Er zal een PPS gevormd worden, via een wedstrijd zal een private ontwikkelaar toegekend worden. De private ontwikkelaar zal de woningen bouwen en verkopen. Citydev betaalt 30% van de koopprijs waardoor gezinnen met een maximaal gezamenlijk belastbaar inkomen van 59.539,42 euro (dit bedrag is hoger indien er personen ten laste zijn) een betaalbare woning kunnen kopen. Aangezien één van onze doelstellingen het ondersteunen van socio-economische projecten is, zijn we verheugd dat citydev hier nieuwe woningen komt bouwen. Assam cvba-so, de sociale huisvestingsmaatschappij zal een 10-tal sociale koopwoningen bouwen. Tenslotte worden een 25-tal marktconforme woningen opgetrokken op de grond van het voormalig textielbedrijfje aan de Courtoisstraat. Deze is opgekochte door de gemeente, het preceel is opgesplitst en de twee vervallen gebouwtjes worden afgebroken. Deze grond wordt vervolgens met een meerwaarde doorverkocht aan een projectontwikkelaar. De meerwaarde lijkt misschien een vooronderstelling, maar de gemeente is bereidwillig om daar een grootschallig wooncomplex te laten bouwen. Dit geeft een projectontwikkelaar alleszins zekerheid dat de bouwaanvraag door de gemeente goedgekeurd zal worden. De projectontwikkelaar bouwt hier marktconforme appartementen en de stedenbouwkundige last die hieruit voortvloeit wilt de gemeente gebruiken om de werkateliers ernaast mee te financieren. - 22 -
Sport & cultuur Een groot deel van het bouwblok wordt momenteel ingenomen door de Franse Gemeenschap. Naast kantoren is er ook een grote sporthal aanwezig en een cinematheek. Momenteel zijn deze enkel toegankelijk voor het personeel van de Franse Gemeenschap. Deze onderbenutting lijkt ons een gemiste kans. Vanuit de gemeente zijn we dan ook vragende partij om het aanbod aan sport en cultuur enerzijds uit te breiden en anderzijds open te stellen aan de buurt en hun scholen, zo worden de voorzieningen die nu al aanwezig zijn optimaal benut. Na enkele gesprekken met de Franse Gemeenschap is gebleken dat ze wel openstaan voor het idee, maar niet bereidwillig zijn tot grote, eigen investeringen. Hiernaast weten ze ook niet hoe het openstellen naar anderen praktisch kan verlopen. Het wijkcontract maakt het financieel mogelijk om een sport- en cultuurcomplex uit te bouwen, de grootste kost is het verbinden van de twee gebouwen en dus een binnenplein aan te leggen. Hiernaast is het voornamelijk de gevels die aangepast moeten worden naar toegankelijkheid. De voorzieningen van sport en cultuur zijn reeds aanwezig en moeten dus niet gebouwd worden. De Franse Gemeenschap is in het beste geval bereid om 10-20% van de kost te dragen, zo niet betaalt het wijkcontract de volledige som. De management-fee is ons voorstel naar de Franse Gemeenschap om een goede samenwerking te garanderen. We vragen hen om hun voorzieningen open te stellen naar het publiek, daar tegenover staat dat het wijkcontract het onderhoud en de conciĂŤrge zal uitbetalen. We hebben een ruwe schatting gemaakt van de kosten zoals verwarming, permanentie en dergelijke (zie de fiches). Zolang het wijkcontract loopt zal de management-fee uitgereikt worden om tegemoet te komen aan de overlast die wij de Franse Gemeenschap bezorgen. Hierna zal worden beslist of de samenwerking al dan niet zal worden verlengt.
- 23 -
Publieke ruimte Een kleinschallig buurtpark zal worden aangelegd op een voormalige opslagplaats van de gemeente aan de beekstraat. Deze zal ook bereikbaar zijn via de courtoisstraat. De bedoeling is om groen te introduceren in de wijk, niet alleen vanuit een recreatief oogpunt, maar ook bedoeld om de verharding van Molenbeek tegen te gaan. Door deze ‘pocketparks’ op verschillende sites te introduceren kunnen we wateroverlast en de hitte-problematiek aanpakken.
Socio-economische projecten De socio-economische projecten die we voorstellen op de site zijn divers, de sociale en geconditioneerde woningen kwamen al aan bod, maar hiernaast bieden we ook een sociaal restaurant en werkateliers aan. De sociale dynamiek hierachter is voor de hand liggend, maar daarnaast willen we ook een multifunctioneel gebied creëren. Deze projecten dienen mensen aan te trekken voor een goede maaltijd, dienen jongeren een ‘metier’ aan te leren en dienen dus ook om bewoners en gebruikers samen te brengen. De wijk leeft dan niet enkel meer op na 16u of in het weekend; het is belangrijk om een bruisende omgeving te creëren waar wonen, werken en ontspannen kan samenkomen. De werkateliers zullen uitgebaat worden door Group one, een vzw die laaggeschoolden een toekomstperspectief wil bieden door gerichte praktijkopleidingen. Deze opleidingen proberen ook samenwerkingsverbanden te sluiten met bedrijven in de industriële sector. De renovatie van het voormalig textielbedrijfje zal gedeeltelijk gebeuren. Zoals eerder vermeld worden de twee gebouwen naar de beekstraat toe afgebroken en de grond wordt verkocht. Het andere deel wordt gerenoveerd, zo wordt een stukje industrieel verleden heropgewaardeerd. De grootste ondersteuning zal vanuit de gemeente komen, deze haalt financiering uit het wijkcontract, maar ook uit de stedenbouwkundige lasten die de ontwikkelaar moet uitbesteden door de bouw van het wooncomplex. Group one zal de inrichting financieren en de uitbating voor zich nemen, de werkateliers worden verhuurd door de gemeente die eigenaar blijft. De ateliers zijn zeer basic ingericht en hanteren een open plan. Als Group one wegtrekt zijn de ruimtes dus makkelijk aanpasbaar voor nieuwe functies.
- 24 -
Leegstaande terreinen Aangezien het bouwblok zeer dens gebouwd is en moeilijk toegankelijk, is beslist om de afbraakwerken van alle deelprojecten gelijktijdig te laten gebeuren. De projecten worden weliswaar niet tegelijk opgebouwd, hierdoor blijven terreinen lange tijd leeg. We willen dan ook de kans geven aan de buurt om er tijdelijke activiteiten te organiseren. De gemeente zal gedurende de werken bepaalde terreinen tijdelijk open stellen voor het publiek. Een kleine stuurgroep zal hiervoor worden gevormd, de gemeente zal een coรถrdinator aanduiden die de activiteiten zal opvolgen, een veiligheidscoรถrdinator zal eerst groen licht moeten geven voor de terreinen worden ingenomen en er zal een (nacht)waker worden aangesteld om een oogje in het zeil te houden. De activiteiten zullen ten slotte worden geleid door de vzw City Mine(d) die gespecialiseerd is in tijdelijke activiteiten. Zo doende hoopt de gemeente de overlast van de werf te verlichten voor de buurt en de bewoners en gebruikers de site al laten verkennen. Het wijkcontract ondersteunt het volledig project.
- 25 -
6.1 Ruimtelijke en Wettelijke Situering
- 26 -
Courtoisblok
Molenbeek
Brussel
- 27 -
Ruimtelijke situering Het Courtoisblok ligt tussen de Leopold II-laan en de Sint-Jan-Baptist kerk, in het historisch centrum van Molenbeek. Het bouwblok is voor 93% bebouwd. Het blok bestaat aan de randen uit woningen en kleine nevenbestemmingen. De Franse Gemeenschap neemt het grootste deel van het bouwblok in: kantoren, een grote sporthal en een cinematheek. Het vervallen gebouw in de Courtoisstraat huisvestigde tot voor kort een klein textielbedrijf die het gebouw te koop heeft geplaatst. Het binnengebied is hoofdzakelijk ingenomen door loodsen (vaak in slechte staat), deze dienen voornamelijk als opslagplaatsen en garages. De volledige juridische situatie wordt verder in de bundel weer gegeven.
Beeld 12. Het Courtoisblok, Luchtfoto
- 28 -
Gewestelijk bestemmingsplan Het bestemmingsplan bepaalt dat het Courtoisblok een gemengd gebied is. Er zijn drie delen te onderscheiden: een typisch woongebied, een sterk gemengd gebied en een gebied voor administratie. De transformatie van het bouwblok is verenigbaar met deze bestemmingen. Dit gewestelijk bestemmingsplan kan dus als juridische basis dienen. Er dient geen extra bijzonder bestemmingsplan te worden opgemaakt.
Beeld 13. Gewestelijk Bestemmingsplan
- 29 -
6.2 Strategie deelprojecten Sport- en cultuurcomplex Huisvesting Publieke ruimte Socio-economische projecten Renovatie
Beeld 14. Deelprojecten Courtois-site
- 30 -
- 31 -
Deelprojecten Deelproject 1 Geconditioneerde woningen met crèche Deelproject 2 Sociale koopwoningen Deelproject 3 Werkateliers met opleidingcentrum en opbrengsteigendom Deelproject 4 Renovatie woningen in de rand Deelproject 5 Sport- en cultuurcomplex Deelproject 6 Sociaal restaurant Deelproject 7 Buurtparkje
DEELPROJECT 5 Cinematheek vernieuwen achtergevel en buitenruimte (5.2)
5
DEELPROJECT 5 Buitenruimte sport- & cultuurcomplex aanleggen (5.3) DEELPROJECT 6
5
6
DEELPROJECT 7
7 2
DEELPROJECT 1 Crèche (1.1) + Geconditioneerde woningen (1.2) Geconditioneerde woningen (1.3)
1 1 DEELPROJECT 2
Beeld 14. Het Courtoisblok, ontwerp masterplan
- 32 -
4
3
5
DEELPROJECT 4
DEELPROJECT 3 DEELPROJECT 5 Sportinfrastructuur zichtbaar maken en uitbreiden (5.1)
- 33 -
Fiche deelproject 1 - crèche en 18 geconditioneerde woningen Omschrijving deelproject 1 De bouw van 18 geconditioneerde woningen en een crèche voor 25 plaatsen Een PPS tussen citydev en een private ontwikkelaar zorgt voor de realisatie van de 18 geconditioneerde woningen. De créche zal ook door de private ontwikkelaar gerealiseerd worden, maar zal financieel ondersteund worden door het wijkcontract en Kind&Gezin.
Rol gemeente Molenbeek De grond is van de gemeente en wordt voor 65% (aandeel vloeroppervlak van de geconditioneerde woningen) aan citydev verkocht. Dit geld kan geïnvesteerd worden in de aankoop en de realisatie van het project van de werkateliers in de Courtoisstraat (zie projectfiche 3).
Opmerkingen Geconditioneerde woningen: woningen verkocht aan verlaagde prijzen, mensen in aanmerking voldoen aan specifieke voorwaarden die citydev vooropstelt. Alle prijzen zijn exclusief BTW.
DEELPROJECT 1 Crèche (1.1) + Geconditioneerde woningen (1.2) Geconditioneerde woningen (1.3)
- 34 -
1 1
Beeld 15. Het Courtoisblok, deelproject 1
- 35 -
Deelproject 1.1: Crèche
Bestaand: leegstand
Nieuw: crèche - 36 -
Bestaande toestand Rechtstoestand GBP Kadastraal nummer(s) Grondinname/functie Eigendom
Sterk gemengde gebieden 21012 A 0210 / 00 N 005 Leegstand Gemeente Molenbeek
Oppervlaktes Perceeloppervlak Terreinbezetting Vloeroppervlak V/T index B/T coëfficiënt
1.538 m2 1.538 m2 1.538 m2 1 100%
Nieuwe toestand Omschrijving Bouw van een Nederlandstalig kinderdagverblijf met 25 nieuwe plaatsen voor kinderen van 0 tot 2,5 jaar en een afgesloten groene buitenruimte.
Partner(s) 1. Kind&Gezin: Kind en Gezin is een agentschap van de Vlaamse overheid. Het heeft als opdracht om actief bij te dragen tot het welzijn van jonge kinderen en hun gezinnen door dienstverlening op de beleidsvelden preventieve gezinsondersteuning, kinderopvang en adoptie. 3. Citydev.: De Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (GOMB) is een publiekrechtelijke pararegionale instelling die in 1974 werd opgericht. De GOMB gebruikt in haar communicatie de naam citydev.brussels. Deze is belast met de stedenbouwkundige ontwikkeling van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Hiertoe vertrouwde het Gewest citydev.brussels drie complementaire opdrachten toe: Bedrijfsruimten creëren (economische expansie), Voor iedereen betaalbare woningen bouwen (stadsvernieuwing) en Woningen en bedrijven verenigen in dezelfde wijk (gemengde projecten). 4. Gemeente Molenbeek: is een sturende partner binnen het project. Ze trekt het wijkcontract en zoekt naar partners om de projecten te financieren, construeren en gebruiken.
- 37 -
5. Beliris: Beliris is een samenwerkingsakkoord tussen de federale staat en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest met als doel de uitstraling van Brussel verbeteren als hoofdstad van BelgiĂŤ en Europa. Beliris realiseert bouw-, renovatie- en restauratieprojecten in verschillende domeinen zoals mobiliteit, sociale woningen, groene ruimtes, heropleving van wijken, cultuur, patrimonium en sport. 6. Brusselse Gewest: Het Brussels Gewest is het enige tweetalige gewest. De wetgevende macht wordt uitgeoefend door middel van ordonnanties, waarvan de juridische waarde niet gelijkwaardig is aan die van federale wetten en gewestelijke decreten. Door zijn internationale rol en zijn functie als hoofdstad heeft het Brussels Gewest ook een bijzondere band met de federale overheid. Deze relatie vertaalt zich vooral in de oprichting van het samenwerkingsmechanisme Beliris.
Doelgroep Bewoners uit de wijk met kleine kinderen tussen 0 en 2,5 jaar.
Verwachte resultaten Het tekort van kinderopvangplaatsen wegwerken.
Voorwaarden tot slagen De crĂŠche moet door het wijkcontract financieel worden ondersteund. Kinderopvang erkend en gefinancierd door Kind&Gezin
Stuurder Gemeente Molenbeek
Referenties Bijlage 1: Project Gray Garages (GRA 01b) Interview Sebastien Heuss, projectmanager en landschapsarchitect bij Arter Interview Rob Ragoen, projectleider bij Vanhaerents Vastgoed
- 38 -
Crèche + geconditioneerde woningen fase 1 Geschatte oppervlaktes Perceeloppervlak Terreinbezetting Vloeroppervlak Buitenruimte V/T index B/T cöefficiënt
362 212 1.484 147 4,10 59
Deel crèche Geschatte oppervlaktes Perceeloppervlak Vloeroppervlak Oppervlakte buitenruimte
Afbraakkost prijs/m2 Kostprijs afbraakwerken (35% van het totaaloppervlak) Studiekost Studiekosten gebouw (arch., stab., techn.,) 12% van de constructiekost Studiekosten aanleg omgeving 8% van de constructiekost
0,00 0,00
€/m2 €
55,00 6.968,50
€/m2 €
76.320,00 2.940,00
Bouwkost Constructie gebouw prijs/m2 Inrichting gebouw (volgens richtlijnen kind&gezin) prijs/m2 Aanleg omgeving prijs/m2 Divers Diverse kosten Totaal diverse kosten Totaal kost crèche Kind&Gezin (inrichting) Wijkcontract, Gewest (bouwrijp maken terrein, oprichten gebouw)
%
362 m2 424 m2 147 m2
Stichtingskost Aankoopkost Aankoopprijs/m2 Aankoop grond (eigen grond gemeente Molenbeek)
Financiering
m2 m2 m2 m2
21,00% 79,00%
€ €
466.400,00 1.100,00 169.600,00 400,00 36.750,00 250,00
€ €/m2
120,00 50.880,00
€/m2 €
€/m2 € €/m2
809.858,50
€
170.070,29 639.788,22
€ €
- 39 -
Deelproject 1.2: Geconditioneerde woningen fase 1
Bestaand: leegstand
Nieuw: 8 geconditioneerde woningen - 40 -
Bestaande toestand Rechtstoestand GBP Kadastraal nummer(s) Grondinname/functie Eigendom
Sterk gemengde gebieden 21012 A 0210 / 00 N 005 Leegstand Gemeente Molenbeek
Oppervlaktes Perceeloppervlak Terreinbezetting Vloeroppervlak V/T index B/T coĂŤfficiĂŤnt
1.538 m2 1.538 m2 1.538 m2 1 100%
Nieuwe toestand Omschrijving De bouw van 8 geconditioneerde woningen. De woningen hebben een verkoopbare oppervlakte van +/- 90 m2.
Partner(s) 1. Courtois1000: Een multifunctioneel team van architecten, vastgoedmakerlaars, ingenieurs technieken en stabiliteit en een landschapsarchitect. Projectteam Courtois omvat Vanhaerents Vastgoed, Nero bvba, Denis Dujardin, Ingenium nv en Provoost bvba. 2. Citydev. 3. Gemeente Molenbeek 4. Beliris 5. Brusselse Gewest
Doelgroep Nieuw bewoners van Molenbeek
Verwachte resultaten Het tekort aan kwalitatieve woningen voor jonge starters met beperkt budget binnen Molenbeek weg werken.
Voorwaarden tot slagen - 41 -
De wedstrijd voor het project moet worden uitgeschreven. (In dit project wint Vanhaerents Vastgoed de opdracht en maakt een bouwteam onder de naam Courtois1000)
Stuurder Citydev
Referenties Bijlage 1: Moineux (MOI 01) Interview Rob Ragoen, projectleider Vanhaerents Vastgoed
- 42 -
Deel Geconditioneerde woningen fase 1 Geschatte oppervlaktes Perceeloppervlak Vloeroppervlak Oppervlakte buitenruimte
362 m2 1.060 m2 0 m2
Stichtingskost Aankoopkost Aankoopprijs/m2 Aankoop grond (grond gemeente Molenbeek, 65% wordt overgekocht door citydev.)
1.300,00 305.890,00
€/m2 €
Afbraakkost prijs/m2 Kostprijs afbraakwerken (65% van het totaaloppervlak)
55,00 12.941,50
€/m2 €
Studiekost Studiekosten gebouw (arch., stab., techn.,) 4% van de constructiekost Studiekosten aanleg omgeving
76.320,00 0,00
€ €
Bouwkost Constructie gebouw prijs/m2 Aanleg omgeving prijs/m2 Divers Diverse kosten Totaal diverse kosten Totaal kost marktconforme woningen Financiering
Courtois1000 Citydev. (aankoop terrein, bouwrijp maken terrein)
87,50% 12,50%
1.908.000,00 1.800,00 0,00 0,00
€ €/m2 € €/m2
120,00 127.200,00
€/m2 €
2.430.351,50
€
2.126.557,56 303.793,94
€ €
Haalbaarheid Courtois1000 Verkoopprijs geconditioneerde woningen fase 1 Verkoopbare oppervlakte Verkoopprijs/m2 (30% gesubsidieerd door citydev.) Totale verkoopssprijs geconditioneerde woningen fase 1
901,00 m2 2.600,00 €/m2 2.342.600,00 €
Winstmarge Courtois1000 totaal stichtingskost - totaal verkoopkost Winstmarge
216.042,44 € 9,22 %
- 43 -
Deelproject 1.3: Geconditioneerde woningen fase 2
Bestaand: verkrot appartementsgebouw
Nieuw: 10 geconditioneerde woningen - 44 -
Bestaande toestand Rechtstoestand GBP Kadastraal nummer(s) Grondinname/functie Eigendom
Sterk gemengde gebieden 21012 A 0214 / 00 N 004 wonen Privaat eigendom
Oppervlaktes Perceeloppervlak Terreinbezetting Vloeroppervlak V/T index B/T coĂŤfficiĂŤnt
181 m2 163 m2 665 m2 3,67 90 %
Nieuwe toestand Omschrijving De bouw van 10 geconditioneerde woningen. De woningen hebben een verkoopbare oppervlakte van +/- 90 m2.
Partner(s) 1. Courtois1000 2. Citydev. 3. Gemeente Molenbeek 4. Beliris 5. Brusselse Gewest
Doelgroep Nieuw bewoners van Molenbeek
Verwachte resultaten Het tekort aan kwalitatieve woningen voor jonge starters met beperkt budget binnen Molenbeek weg werken.
- 45 -
Voorwaarden tot slagen De wedstrijd voor het project moet worden uitgeschreven.
Stuurder Citydev
Referentie Bijlage 1: Moineux (MOI 01) Interview Rob Ragoen, projectleider Vanhaerents Vastgoed
- 46 -
Geconditioneerde woningen fase 2 Geschatte oppervlaktes Perceeloppervlak Terreinbezetting Vloeroppervlak Buitenruimte V/T index B/T cöefficiënt
182 163 978 19 5,37 90
Stichtingskost Aankoopkost Aankoopprijs/m2 Aankoop grond (volgens markt)
%
1.300,00 236.600,00
€/m2 €
Afbraakkost prijs/m2 Kostprijs afbraakwerken
55,00 10.010,00
€/m2 €
Studiekost Studiekosten gebouw (arch., stab., techn.,) 4% van de constructiekost Studiekosten aanleg omgeving
70.416,00 0,00
€ €
Bouwkost Constructie gebouw Inrichting gebouw prijs/m2 prijs/m2 Aanleg omgeving prijs/m2 Divers Diverse kosten Totaal diverse kosten Totaal kost geconditioneerde woningen Financiering
m2 m2 m2 m2
Courtois1000 Citydev. (aankoop grond, bouwrijp maken terrein)
89,50% 10,50%
1.760.400,00 0,00 0,00 1.800,00 0,00 0,00
€ € €/m2 €/m2 € €/m2
120,00 117.360,00
€/m2 €
2.194.786,00
€
1.964.333,47 230.452,53
€ €
Haalbaarheid Courtois1000 Verkoopprijs geconditioneerde woningen fase 2
Verkoopbare oppervlakte Verkoopprijs/m2 (30% gesubsidieerd door citydev.)
Totale verkoopssprijs geconditioneerde woningen fase 2 Winstmarge private ontwikkelaar totaal stichtingskost - totaal verkoopkost Winstmarge
831,3 m2 2.600,00 €/m2
2.161.380,00 €
197.046,53 € 9,12 %
Fiche deelproject 2 - sociale koopwoningen Omschrijving deelproject 2 Er worden 20 sociale woningen opgericht die ongeveer 90 m2 groot zijn.
Aandeel gemeente Molenbeek De gemeente stuurt het volledige project van de Courtois-site, ze heeft echter geen financiĂŤle draagkracht in dit project, noch is ze bouwheer. Hier moet de gemeente vooral zorgen dat de bouw van de sociale woningen vlot kan samenwerken met andere lopende deelprojecten in de Courtois-site. De gemeente zal dus de werf moeten opvolgen en de huisvestingsmaatschappij Assam op de hoogte brengen van andere lopende zaken op de site.
Opmerkingen Alle prijzen zijn exclusief BTW.
2
DEELPROJECT 2
- 48 -
Beeld 16. Het Courtoisblok, deelproject 2
- 49 -
Deelproject 2: Sociale koopwoningen
Bestaand: leegstand
Nieuw: 10 sociale koopwoningen - 50 -
Bestaande toestand Rechtstoestand GBP Kadastraal nummer(s) Grondinname/functie Eigendom
Sterk gemengde gebieden 21012 A 0214 / 00 R 004 Leegstand Privé eigendom
Oppervlaktes Perceeloppervlak Terreinbezetting Vloeroppervlak V/T index B/T coëfficiënt
407 m2 407 m2 407 m2 1 100%
Nieuwe toestand Omschrijving Het bouwen van 20 sociale koopwoningen die verkocht worden aan grote gezinnen uit de lagere sociale klasse met een beperkt inkomen. De woningen voldoen aan de richtlijnen van het BGHM. De verkoopbare oppervlakte is ongeveer 90 m2.
Partner(s) 1. BGHM: In het Belgisch institutioneel kader is huisvesting een geregionaliseerde materie. Elk van de drie Belgische gewesten heeft een eigen Huisvestingscode waarin alle door de gewestelijke overheden vastgelegde wetsbepalingen inzake huisvesting zijn opgenomen. (cfr. VMSW) Assam cvba-so is de specifieke huisvestingsmaatschappij die in het project betrokken wordt. Ze heeft patrimonium in 14 van de 19 gemeenten en is daarnaast ook aanwezig in die 14 gemeenten met kantoren en burelen. 2. Gemeente Molenbeek 3. Beliris 4. Brusselse Gewest
- 51 -
Doelgroep Nieuwe bewoners met een zeer laag inkomen.
Verwachte resultaten Het tekort aan sociale woningen binnen Molenbeek terugdringen.
Voorwaarden tot slagen Ontwerp en budgettering volgens richtlijnen BGHM
Stuurder BGHM
Referentie Bijlage 2: simulatietabel VMSW Interview Rob Ragoen, projectleider Vanhaerents Vastgoed
- 52 -
Sociale woningen Geschatte oppervlaktes Perceeloppervlak Terreinbezetting Vloeroppervlak Buitenruimte
264 264 1.320 0
V/T index project B/T cöefficiënt project Stichtingskost
Financiering
m2 m2 m2 m2
5,00 100 %
Aankoopkost Aankoopprijs/m2 Aankoop grond
1.300,00 343.200,00
€/m2 €
Afbraakkost prijs/m2 Kostprijs afbraakwerken
55,00 14.520,00
€/m2 €
Studiekost Studiekosten gebouw (arch., stab., techn.,) 3000,00 €/woning Aanleg omgeving
60.000,00 0,00
€ €
Bouwkost Constructie gebouw (inclusief ondergrondse parking voor 20 wagens) prijs/m2 Inrichting gebouw prijs/m2 Aanleg omgeving prijs/m2
1.914.000,00 1.450,00 0,00 0,00 0,00 0,00
€ €/m2 € €/m2 € €/m2
Totaal kost sociale woningen
2.331.720,00
€
2.331.720,00
€
BGHM
100,00%
- 53 -
Fiche deelproject 3 - Werkateliers&opleidingscentra + 28 marktconforme woningen Omschrijving deelproject 3 (Dit project is eerder uitvoerig beschreven in de strategie op p.22) Het textielbedrijfje in de Courtoisstraat staat te koop voor 1.000.000 euro. In het programma van het wijkcontract staat het pand aangeduid als mogelijke site voor praktijkgerichte opleidingen en werkateliers. De gemeente besluit de grond te kopen en kan dit deels financieren doordat het eigen grond aan citydev heeft verkocht voor de bouw van geconditioneerde woningen in de Beekstraat (zie fiche 1). Het pand is echter heel bouwvallig en de gemeente besluit de helft van de grond te verkopen aan een private ontwikkelaar, met een duidelijke meerwaarde, die er groen licht krijgt om er een wooncomplex te bouwen. Met de opbrengst en de stedenbouwkundige lasten die de ontwikkelaar moet afdragen voor de bouw van het complex zal de gemeente de kost dragen voor de renovatie en gebruiksklaar maken van de werkateliers. Het woonproject omvat de bouw van 28 marktconforme woningen van +/- 90 m2. De winstmarge van de projectontwikkelaar moet hierbij 15% zijn om van een geslaagd project te kunnen spreken.
Aandeel gemeente Molenbeek De renovatie sturen en financieren van de werkateliers met opleidingscentrum.
Opmerkingen Alle prijzen zijn exclusief BTW.
- 54 -
3
DEELPROJECT 3
Beeld 17. Het Courtoisblok, deelproject 3
- 55 -
Deelproject 3.1: Werkateliers + 28 marktconforme woningen
Bestaand: leegstaand textielatelier
Nieuw: werkateliers - 56 -
Bestaande toestand Rechtstoestand GBP Kadastraal nummer(s) Grondinname/functie Eigendom
Sterk gemengd gebied 21012 A 0221 / 00 R 002 Textiel groothandel (wordt verkocht) Textiel handelaar
Oppervlaktes Perceeloppervlak Terreinbezetting Vloeroppervlak Buitenruimte V/T index B/T coĂŤfficiĂŤnt
823 m2 823 m2 823 m2 0 m2 1 100 %
Nieuwe toestand Omschrijving Werkateliers en een opleidingscentra voor laagschoolse opleidingen voor de jonge bevolking van Molenbeek.
Partner(s) 1. Group one: Onderneming die beroepsgerichte opleidingen organiseert voor sociaal zwakkere groepen, dit in samenwerking met bedrijven in de sector. 2. Gemeente Molenbeek 4. Beliris 5. Brussels Gewest
Doelgroep Werkloze jongeren uit Molenbeek
Verwachte resultaten De jongeren werkloosheid terugdringen. Het creatieve productieproces terug in het straatbeeld brengen. - 57 -
Voorwaarden tot slagen De gemeente moet voldoende kapitaal kunnen verzamelen om de grond te kopen. De renovatie van de werkateliers moet gedragen worden door het wijkcontract, binnen het wijkcontract zal het Gewest optreden als investeerder.
Stuurder Gewest
Referentie Bijlage 1: Project Entre Deux Ponts (EDP 02) Interview Rob Ragoen, projectleider Vanhaerents Vastgoed
- 58 -
Werkateliers + Marktconforme woningen Geschatte oppervlaktes Perceeloppervlak Terreinbezetting Vloeroppervlak Buitenruimte V/T index project B/T cöefficiënt project
823 823 2.823 0 3,43 100
Deel werkateliers Geschatte oppervlaktes Perceeloppervlak Vloeroppervlak Oppervlakte buitenruimte
1.225,00 1.008.175,00
Studiekost Studiekosten gebouw (arch., stab., techn.,) 15% van de aannemingskost Aanleg omgeving
82.485,00 0,00
€/m2 € € €
Bouwkost Constructie gebouw prijs/m2 Inrichting gebouw prijs/m2 Aanleg omgeving prijs/m2
423.000,00 1.000,00 126.900,00 300,00 0,00 0,00
€ €/m2 € €/m2 € €/m2
Divers Diverse kosten Totaal diverse kosten
120,00 50.760,00
€/m2 €
Totaal kost werkateliers
Financiering
%
423 m2 423 m2 0 m2
Stichtingskost Aankoopkost Aankoopprijs/m2 Aankoop grond (staat te koop, financiëring via projectontwikkeling)
Uitbating
m2 m2 m2 m2
Kosten uitbating gedragen door Group One Group one (inrichting) Wijkcontract, Gewest (aankoop grond, bouwrijp maken terrein, gebouw inrichten)
7,5% 92,5%
1.691.320,00
€
0,00
€
126.849,00 1.564.471,00
€ €
- 59 -
Deelproject 3.2: 28 marktconforme woningen
Bestaand: leegstaand textielatelier
Nieuw: marktconforme woningen - 60 -
Bestaande toestand Rechtstoestand GBP Kadastraal nummer(s) Grondinname/functie Eigendom
Sterk gemengd gebied 21012 A 0221 / 00 R 002 Textiel groothandel (wordt verkocht) Textiel handelaar
Oppervlaktes Perceeloppervlak Terreinbezetting Vloeroppervlak Buitenruimte V/T index B/T coëfficiënt
823 m2 823 m2 823 m2 0 m2 1 100 %
Nieuwe toestand Omschrijving 28 marktconforme woningen.
Partner(s) 1. Vanhaerents Vastgoed: aannemings- en ontwikkelingsbedrijf die zich op vier terreinen focust: ‘architecture, people, environment en economics.’
Doelgroep Nieuwe potentiële bewoners van Molenbeek.
Verwachte resultaten Het tekort aan kwalitatieve woningen terugdringen.
Voorwaarden tot slagen De winstmarge van de projectontwikkelaar moet 15% zijn.
Stuurder Vanhaerents Vastgoed - 61 -
Referentie Bijlage 1: Moineux (MOI 1) Interview Rob Ragoen, projectleider Vanhaerents Vastgoed
- 62 -
Werkateliers + Marktconforme woningen Geschatte oppervlaktes Perceeloppervlak Terreinbezetting Vloeroppervlak Buitenruimte V/T index project B/T cöefficiënt project
823 823 2.823 0 3,43 100
Deel marktconforme woningen Geschatte oppervlaktes Perceeloppervlak Vloeroppervlak Oppervlakte buitenruimte
400 m2 2.400 m2 0 m2
Stichtingskost Aankoopkost Aankoopprijs/m2 Aankoop grond
2.500,00 1.000.000,00
Afbraakkost prijs/m2 Kostprijs afbraakwerken
360.000,00 0,00
Bouwkost Constructie gebouw (inclusief parkeergarage voor 28 plaatsen) prijs/m2 Aanleg omgeving prijs/m2 Divers Stedenbouwkundige last Diverse kosten Totaal diverse kosten Totaal kost marktconforme woningen Verkoopbare oppervlakte Verkoopprijs/m2
€ € € €/m2 € €/m2
65,00 120,00 444.000,00
€/m2 €/m2 € €
2.040 m2 3.100,00 €/m2 6.324.000,00
Winstmarge Vanhaerents Vastgoed stichtingskost - verkoopkost Winstmarge Vanhaerents Vastgoed
€/m2 €
3.600.000,00 1.500,00 0,00 0,00
5.426.000,00
Totale verkoopssprijs marktconforme wonignen
Financiering
%
55 €/m2 22.000,00 €
Studiekost Studiekosten gebouw (arch., stab., techn.,) 10% van de aannemingskost Aanleg omgeving
Verkoopprijs
m2 m2 m2 m2
€
898.000,00 € 17 % 100%
6.324.000,00 - 63 -
€
Fiche deelproject 4 - heropwaardering randwoningen Omschrijving deelproject 4 Mensen uit de rand van het project kunnen hun woning renoveren met behulp van de verhoogde renovatiepremie.
Aandeel gemeente Molenbeek De extra subsidie (bovenop die van het Gewest) wordt gedragen door het wijkcontract.
Opmerkingen Alle prijzen zijn exclusief BTW.
- 64 -
4
DEELPROJECT 4
Beeld 18. Het Courtoisblok, deelproject 4
- 65 -
Deelproject 4: Bestaande woningen in de rand
Bestaand: woningen
Nieuw: gerenoveerde woningen - 66 -
Bestaande toestand Rechtstoestand GBP Typische woongebieden en administratiegebieden Kadastraal nummer(s) 21012 A 0209 / 00 V 004, 21012 A 0209 / 00 P 003, 21012 A 0209 / 00 C 004, 21012 A 0209 / 00 A 004, 21012 A 0209 / 00 F 004, 21012 A 0209 / 00 P 004, 21012 A 0210 / 00 B 005, 21012 A 0210 / 00 R 005, 21012 A 0210 / 00 G 004, 21012 A 0210 / 00 D 002, 21012 A 0210 / 00 E 002, 21012 A 0210 / 00 T 002, 21012 A 0210 / 00 P 005, 21012 A 0210 / 00 B 006, 21012 A 0210 / 00 A 006, 21012 A 0210 / 00 Z 004, 21012 A 0210 / 00 W 002, 21012 A 0210 / 00 X 002, 21012 A 0210 / 00 Y 002, 21012 A 0210 / 00 E 004, 21012 A 0223 / 00 B 006, 21012 A 0223 / 00 S 004, 21012 A 0223 / 00 C 004, 21012 A 0223 / 00 W 003, 21012 A 0223 / 00 D 004, 21012 A 0223 / 00 H 005, 21012 A 0223 / 00 E 004, 21012 A 0223 / 00 X 003, 21012 A 0223 / 00 G 005, 21012 A 0223 / 00 M 004, 21012 A 0223 / 00 F 005 Grondinname/functie Wonen Eigendom Diverse eigenaars, private personen
Oppervlaktes Perceeloppervlak Terreinbezetting Vloeroppervlak Buitenruimte V/T index B/T coĂŤfficiĂŤnt
3.625 m2 3.560 m2 8.360 m2 35 m2 2,31 98%
Nieuwe toestand Omschrijving Het ondersteunen van bewoners onder de vorm van een renovatiepremie om hun eigen woning grondig en duurzaam te renoveren
Partner(s) 1. Gemeente Molenbeek 2. Beliris 3. Brusselse Gewest
- 67 -
Doelgroep Bewoners/eigenaars van de woning
Verwachte resultaten De verfraaiing van de woningen van de wijk
Voorwaarden tot slagen Het project dient opgenomen te zijn in het wijkcontract.
Stuurder Gewest
Referenties Bijlage 4: Renovatiepremie
- 68 -
Renovatiepremie Geschatte oppervlaktes Perceeloppervlak Terreinbezetting Vloeroppervlak Buitenruimte Aantal woningen V/T index project B/T cöefficiënt project Stichtingskost
Financiering
3.625 3.000 7.500 625 38 2,07 82,76
Gemiddelde toegekende bedrag bij een investering van € 12.000 Totaal bedrag Gewest Wijkcontract, Gewest
80,0% 20,0%
m2 m2 m2 m2 won %
10.000,00 380.000,00
€/won €
304.000,00 76.000,00
€ €
- 69 -
Fiche deelproject 5 Sport- en cultuurcomplex Omschrijving deelproject 5 (Dit project is eerder uitvoerig beschreven in de strategie op p. 21) De huidige uitbating van het sport- en cultuurcomplex wordt versterkt door het open te stellen naar een groter publiek.
Aandeel gemeente Molenbeek Bijna de volledige verbouwing wordt door het wijkcontract gedaan. De uitbating van het complex wordt zolang het wijkcontract loopt door het wijkcontract gefinancierd.
Opmerkingen Alle prijzen zijn exclusief BTW.
DEELPROJECT 5 Cinematheek vernieuwen achtergevel en buitenruimte (5.2)
DEELPROJECT 5 Buitenruimte sport- & cultuurcomplex aanleggen (5.3)
- 70 -
5
5
5
DEELPROJECT 5 Sportinfrastructuur zichtbaar maken en uitbreiden (5.1)
Beeld 19. Het Courtoisblok, deelproject 5
- 71 -
Deelproject 5.1: Sportinfrastructuur
Bestaand: sportinfrastructuur
Nieuw: sportinfrastructuur - 72 -
Bestaande toestand Rechtstoestand GBP Kadastraal nummer(s) Grondinname/functie Eigendom
Sterk gemengd gebied 21012 A 0221 / 00 P 002 Sportinfrastructuur+Cinématheek+leegstand Franse Gemeenschap
Oppervlaktes Perceeloppervlak Terreinbezetting Vloeroppervlak Buitenomgeving V/T index B/T coëfficiënt
2.354 m2 2.354 m2 2.354 m2 0 m2 1 100 %
Nieuwe toestand Omschrijving Het opwaarderen van de gevel zodat de zichtbaarheid van de sportinfrastructuur wordt verhoogd. Daarnaast wordt het sportcomplex uitgebreid met een bokszaal.
Partner(s) 1. De Franse Gemeenschap van België wordt in het Frans ‘la Communauté française de Belgique’ of ook ‘la Fédération Wallonie-Bruxelles’ genoemd. De Franse Gemeenschap is bevoegd voor gemeenschapsmateries zoals onderwijs, cultuur, taal en welzijn. Haar bevoegdheid strekt zich uit over het Franse taalgebied in België en over de Franstaligen in het tweetalig gebied Brussel-Hoofdstad. 2. Gemeente Molenbeek 3. Beliris 4. Brussels Gewest
- 73 -
Doelgroep Bewoners en gebruikers van de buurt en nabije scholen.
Verwachte resultaten Het zichtbaar maken en uitbreiden van de sportinfrastructuur Voorzieningen aanbieden die beantwoorden aan de noden van de wijk (jonge bevolking met weinig leefruimte).
Voorwaarden tot slagen Het project dient opgenomen te zijn in het wijkcontract.
Stuurder Gemeente Molenbeek
Referentie Bijlage 1: Project Entre Deux Ponts (EDP 02) Interview Rob Ragoen, projectleider Vanhaerents Vastgoed
- 74 -
Project Franse Gemeenschap Geschatte oppervlaktes Perceeloppervlak Terreinbezetting Vloeroppervlak Buitenruimte V/T index B/T cöefficiënt
3.829 2.450 3.100 1.379 0,81 64
Deel Publieke ruimte Geschatte oppervlaktes Perceeloppervlak Vloeroppervlak Oppervlakte buitenruimte
1.379 m2 0 m2 1.379 m2
Stichtingskost Studiekost Studiekosten gebouw Studiekosten aanleg omgeving 8% van de aannemingskost
Financiering
0,00 49.644,00
%
€ €
Bouwkost Verbouwing gebouw prijs/m2 Inrichting gebouw prijs/m2 Aanleg omgeving prijs/m2
0,00 0,00 0,00 0,00 620.550,00 450,00
€ €/m2 € €/m2 € €/m2
Totaal kost buitenaanleg
670.194,00
€
670.194,00
€
35.000,00
€
35.000,00
€
35.000,00
€
Wijkcontract, Beliris
100,00%
Uitbatingskosten voor 7 jaar Onderhoud buitenruimte Totaal kost uitbating Financiering
m2 m2 m2 m2
Wijkcontract, Gemeente Molenbeek
100%
- 75 -
Deelproject 5.2: Cinematheek
Bestaand: cinematheek
Nieuw: cinematheek - 76 -
Bestaande toestand Rechtstoestand GBP Sterk gemengd gebied Kadastraal nummer(s) 21012 A 0221 / 00 P 002 Grondinname/functie Sportinfrastructuur+Cinématheek+leegstand Eigendom Franse Gemeenschap
Oppervlaktes Perceeloppervlak Terreinbezetting Vloeroppervlak Buitenomgeving V/T index B/T coëfficiënt
650 m2 650 m2 1.300 m2 0 m2 2 100 %
Nieuwe toestand Omschrijving Het opwaarderen van de gevels van de Cinematheek
Partner(s) 1. De Franse Gemeenschap 2. Gemeente Molenbeek 3. Beliris 4. Brussels Gewest
- 77 -
Doelgroep Bewoners en gebruikers van de buurt en nabije scholen.
Verwachte resultaten Een toegankelijke cinematheek.
Voorwaarden tot slagen Het project dient opgenomen te worden in het wijkcontract.
Stuurder Gemeente Molenbeek
Referentie Bijlage 1: Entre Deux Ponts (EPD 03) Interview Rob Ragoen, projectleider Vanhaerents Vastgoed
- 78 -
Project Franse Gemeenschap Geschatte oppervlaktes Perceeloppervlak Terreinbezetting Vloeroppervlak Buitenruimte V/T index B/T cöefficiënt
3.829 2.450 3.100 1.379 0,81 64
Deel Cinematheek Geschatte oppervlaktes Perceeloppervlak Vloeroppervlak Oppervlakte buitenruimte
8.550,00 0,00
€ €
Bouwkost Verbouwing gebouw prijs/m2 Inrichting gebouw prijs/m2 Aanleg omgeving prijs/m2
57.000,00 1.000,00 14.250,00 250,00 0,00 0,00
€ €/m2
Totaal kost cinématheek
79.800,00
€
14.364,00 67.431,00
€ €
140.000,00 126.000,00 49.000,00 49.000,00 -210.000,00
€ € € € €
154.000,00
€
154.000,00
€
Franse Gemeenschap (inrichting gebouw) Wijkcontract, Beliris
18,00% 84,50%
Uitbatingskosten voor 7 jaar Verwarming Uitbater Technisch onderhoud Hygiënisch onderhoud Sporadische inkomsten Totaal kost uitbating Financiering
%
650 m2 57 m2 0 m2
Stichtingskost Studiekost Studiekosten gebouw (arch., stab., techn.,) 15% van de aannemingskost Studiekosten aanleg omgeving
Financiering
m2 m2 m2 m2
Wijkcontract, Gemeente Molenbeek
100%
- 79 -
€/m2 € €/m2
Deelproject 5.3: Open ruimte Franse Gemeenschap
Bestaand: leegstand loodsen
Nieuw: binnenplein complex - 80 -
Bestaande toestand Rechtstoestand GBP Kadastraal nummer(s) Grondinname/functie Eigendom
Sterk gemengd gebied 21012 A 0221 / 00 P 002 Sportinfrastructuur+Cinématheek+leegstand Franse Gemeenschap
Oppervlaktes Perceeloppervlak Terreinbezetting Vloeroppervlak Buitenomgeving V/T index B/T coëfficiënt
1.379 m2 1.379 m2 1.379 m2 0 m2 1 100 %
Nieuwe toestand Omschrijving Het aanleggen van een buitenruimte voor de Franse Gemeenschap
Partner(s) 1. De Franse Gemeenschap 2. Gemeente Molenbeek 3. Beliris 4. Brussels Gewest
- 81 -
Doelgroep Bewoners en gebruikers van de buurt en nabije scholen.
Verwachte resultaten Het verbinden van de sportzaal en de cinematheek zodat het als een geheel wordt beschouwd. Aangenaam binnenplein.
Voorwaarden tot slagen Het project dient opgenomen te worden in het wijkcontract.
Stuurder Gemeente Molenbeek
Referenties Bijlage 1: Project Moineaux (MOI 02) Interview Rob Ragoen, projectleider Vanhaerents Vastgoed
- 82 -
Project Franse Gemeenschap Geschatte oppervlaktes Perceeloppervlak Terreinbezetting Vloeroppervlak Buitenruimte V/T index B/T cöefficiënt
3.829 2.450 3.100 1.379 0,81 64
Deel Publieke ruimte Geschatte oppervlaktes Perceeloppervlak Vloeroppervlak Oppervlakte buitenruimte
1.379 m2 0 m2 1.379 m2
Stichtingskost Studiekost Studiekosten gebouw Studiekosten aanleg omgeving 8% van de aannemingskost
Financiering
0,00 49.644,00
%
€ €
Bouwkost Verbouwing gebouw prijs/m2 Inrichting gebouw prijs/m2 Aanleg omgeving prijs/m2
0,00 0,00 0,00 0,00 620.550,00 450,00
€ €/m2 € €/m2 € €/m2
Totaal kost buitenaanleg
670.194,00
€
670.194,00
€
35.000,00
€
35.000,00
€
35.000,00
€
Wijkcontract, Beliris
100,00%
Uitbatingskosten voor 7 jaar Onderhoud buitenruimte Totaal kost uitbating Financiering
m2 m2 m2 m2
Wijkcontract, Gemeente Molenbeek
100%
- 83 -
Fiche deelproject 6 - sociaal restaurant Omschrijving deelproject 6 De oprichting van een sociaal restaurant.
Aandeel gemeente Molenbeek Het bouwrijp maken van het terrein en de bouw (buitenmuren) wordt door het wijkcontract voorzien. De gemeente is bouwheer.
Opmerkingen Alle prijzen zijn exclusief BTW.
DEELPROJECT 6
- 84 -
6
Beeld 20. Het Courtoisblok, deelproject 6
- 85 -
Deelproject 6: Sociaal restaurant
Bestaand: leegstand
Nieuw: sociaal restaurant - 86 -
Bestaande toestand Rechtstoestand GBP Kadastraal nummer(s) Grondinname/functie Eigendom
Sterk gemengd gebied 21012 A 0210 / 00 N 005 Opslag Gemeente Molenbeek
Oppervlaktes Perceeloppervlak Terreinbezetting Vloeroppervlak Buitenruimte V/T index B/T coĂŤfficiĂŤnt
1.382 m2 1.382 m2 1.382 m2 0 m2 1 100 %
Nieuwe toestand Omschrijving Het optrekken van een sociaal restaurant.
Partner(s) 1. Les Uns et Les Autres: Les Uns et Les Autres baat restaurants uit in de gemeente Molenbeek en beoogt drie doeleinden; gezonde en toegankelijke voeding voor iedereen; sociale cohesie; zorgt voor werkgelegenheid voor de zwakkeren in de samenleving. 2. Gemeente Molenbeek 3. Beliris 4. Brusselse Gewest
- 87 -
Doelgroep Mensen met geen of een beperkt inkomen. Daarnaast wil de gemeente het restaurant openstellen voor iedereen door een tarief in te stellen afhankelijk van je ‘inkomen’ (student, werkzoekende en thuislozen kunnen aan een goedkoper tarief eten).
Verwachte resultaten Gezonde maaltijden aanbieden, ook aan armen. Ontmoetingsplaats.
Voorwaarden tot slagen Het project dient opgenomen te zijn in het wijkcontract.
Stuurder Gewest
Referentie Bijlage 1: Project Entre Deux Ponts (EDP 02) Interview Sebastien Heuss, projectmanager en landschapsarchitect bij Arter
- 88 -
Sociaal restaurant Geschatte oppervlaktes Perceeloppervlak Terreinbezetting Vloeroppervlak Buitenruimte V/T index B/T cöefficiënt Stichtingskost
Uitbating Financiering
370 370 555 0 1,5 100
Aankoopkost Aankoopprijs/m2 Aankoop grond (eigen grond)
m2 m2 m2 m2 %
0,00 0,00
€/m2 €
Afbraakkost prijs/m2 Kostprijs afbraakwerken
55,00 20.350,00
€/m2 €
Studiekost Studiekosten gebouw (arch., stab., techn.,) 12% van de aannemingskost Aanleg omgeving
86.580,00 0,00
€ €
Bouwkost Constructie gebouw prijs/m2 Inrichting gebouw prijs/m2 Aanleg omgeving prijs/m2
555.000,00 1.000,00 166.500,00 300,00 0,00 250,00
€ €/m2 € €/m2 € €/m2
Totaal kost social restaurant
828.430,00
€
0,00
€
169.828,15 658.601,85
€ €
Kosten uitbating gedragen door Les Uns et Les Autres Les Uns et Les Autres (inrichting) Wijkcontract, Gewest (bouwrijp maken terrein, oprichten gebouw)
20,50% 79,50%
- 89 -
Fiche deelproject 7 - Buurtparkje Omschrijving deelproject 7 Een parkje voor de buurt.
Aandeel gemeente Molenbeek De volledige aanleg zit vervat in het wijkcontract. De gemeente is sturende partij.
Opmerkingen Alle prijzen zijn exclusief BTW
DEELPROJECT 7
- 90 -
7
Beeld 21. Het Courtoisblok, deelproject 7
- 91 -
Deelproject 7: Publieke Ruimte
Bestaand: leegstand loodsen
Nieuw: publieke ruimte - 92 -
Bestaande toestand Rechtstoestand GBP Kadastraal nummer(s) Grondinname/functie Eigendom
Sterk gemengde gebieden 21012 A 0210 / 00 N 005 Leegstand Gemeente Molenbeek
Oppervlaktes Perceeloppervlak Terreinbezetting Vloeroppervlak V/T index B/T coĂŤfficiĂŤnt
1.538 m2 1.538 m2 1.538 m2 1 100%
Nieuwe toestand Omschrijving De aanleg en vierjaarlijks onderhoud gedurende 2 jaar van een buurtparkje.
Partner(s) 1. Gemeente Molenbeek 2. Beliris 3. Brusselse Gewest
- 93 -
Doelgroep Bewoners uit de wijk, bezoekers van het sociale restaurant, het sportcentrum en de cinematheek.
Verwachte resultaten Het verhogen van de weinige publieke ruimte.
Voorwaarden tot slagen Het project moet in het wijkcontract zijn opgenomen.
Stuurder Gemeente Molenbeek (eigenaar van de grond).
Referenties Bijlage 1: Project Moineaux (MOI 02) Interview Sebastien Heuss, projectmanager en landschapsarchitect bij Arter
- 94 -
Buurtparkje Geschatte oppervlaktes Perceeloppervlak Terreinbezetting Vloeroppervlak Buitenruimte V/T index B/T cöefficiënt
-
1.275 m2 m2 m2 1.275 m2 %
Deel buurtparkje Geschatte oppervlaktes Perceeloppervlak Vloeroppervlak Oppervlakte buitenruimte
1.275 m2 0 m2 1.275 m2
Stichtingskost Aankoopkost Aankoopprijs/m2 Aankoop grond (grond gemeente Molenbeek)
0,00 0,00
€/m2 €
Afbraakkost prijs/m2 Kostprijs afbraakwerken
55,00 70.125,00
€/m2 €
Studiekost Studiekosten gebouw (arch., stab., techn.,) Studiekosten aanleg omgeving 8% van de constructiekost
0,00 45.900,00
€ €
Bouwkost Constructie gebouw prijs/m2 Inrichting gebouw prijs/m2 Aanleg omgeving prijs/m2
0,00 0,00 0,00 0,00 573.750,00 450,00
€ €/m2 € €/m2 € €/m2
Divers Diverse kosten Totaal diverse kosten
50,00 63.750,00
€/m2 €
Totaal kost buurtparkje Financiering
Wijkcontract, Beliris
100,00%
753.525,00
€
753.525,00
€
- 95 -
Fiche deelproject 8 tijdelijke invulling Omschrijving (Dit project is eerder uitvoerig beschreven in de strategie op p.23) De tijdelijke invulling voor de braakliggende terreinen.
Aandeel gemeente Molenbeek De volledige subsidie voor dit deelproject zit vervat in het wijkcontract.
Opmerkingen Alle prijzen zijn exclusief BTW
- 96 -
Beeld 22. Het Courtoisblok, deelproject 8
- 97 -
Nieuwe toestand Omschrijving De tijdelijke invulling van de braakliggende terreinen.
Partner(s) 1. Gemeente Molenbeek 2. Beliris 3. Brusselse Gewest 4. City Mine(d): City Mine(d) vzw is een productiehuis met als oorspronkelijk doel het ondersteunen, initiĂŤren en aanmoedigen van creatieve projecten in de publieke ruimte, doorgaans met socio-culturele inslag. Daarnaast is City Mine(d) ook een steunpunt: individuen, collectieven en (vaak kleinschalige) initiatieven kunnen een beroep doen op City Mine(d) om hun projecten te realiseren of worden bijgestaan in hun zoektocht naar contacten, voordelige huurtarieven, opstellen van dossiers, noem maar op: alles wat komt kijken bij het prospecteren en het realiseren van een project. De structuur van City Mine(d) is flexibel en haar interventies tijdelijk. De vzw ontvangt steun van de Vlaamse Gemeenschap via het Stedenfonds. Projectsubsidies kunnen komen van beide gemeenschappen, het Gewest of de gemeenten.
Doelgroep Bewoners gemeente Molenbeek.
Verwachte resultaten De bewoners kennis laten maken met het projectgebied.
Voorwaarden tot slagen Het project moet in het wijkcontract zijn opgenomen.
Stuurder Gemeente Molenbeek
Referentie vzw DOK - 98 -
Tijdelijke invulling Inrichtingskost Studiekosten vooraf Nachtwaker Algemene coördinator van de gemeente
5.000 € 252.000 € 35000,00 €
Totaal bedrag Uitbating Financiering
Kosten uitbating gedragen door Cityminded Wijkcontract, Gewest
100,0%
292.000,00
€
0,00
€
292.000,00
€
- 99 -
7. Haalbaarheid Uit de financiële studie van de deelprojecten komt volgende raming naar voren:
De investering via het wijkcontract bedraagt € 5.907.608,57 De investering van externe partners bedraagt € 14.066.631,44 Het project Courtois kan vanuit deze schatting gerealiseerd worden binnen een budget van ruwweg 20 miljoen euro, waarvan nu een vierde vanuit het wijkcontract komt. Een deel van de haalbaarheid is te danken aan het feit dat de gemeente zelf grond bezit in het bouwblok, waardoor de aankoopprijs van de gronden daalde. Daarnaast waren er grote investeerders zoals Citydev, Vanhaerents Vastgoed en Assam cvba-so die grotendeels onafhankelijk van het wijkcontract hebben gebouwd (met name woningen).
Haalbaarheid budget Haalbaarheid binnen het wijkcontract als pilootproject Indien de Courtois-site opgenomen wordt in een nieuw wijkcontract als pilootproject ramen we het budget voor het ontwerp op een 6 miljoen euro van het totaalbedrag van 15 miljoen. We hebben dit bedrag overgenomen van andere gelijkaardige projecten die via een wijkcontract worden ondersteund. Momenteel komen we aan een investering vanuit het wijkcontract van 5,9 miljoen. Net gehaald dus.
Haalbaarheid binnen het wijkcontract als klein project Indien de Courtois-site slechts als klein project wordt opgenomen binnen het wijkcontract kunnen we rekenen op een maximale investering van 2 miljoen euro. De te realiseren deelprojecten zijn dan de woningen (sociaal, geconditioneerd en marktconform), omdat die zonder steun van het wijkcontract zijn tot stand gekomen. Hiernaast zouden we de twee miljoen van het wijkcontract investeren in de werkateliers (de totale kost wordt geschat op 1,7 miljoen euro). Hiermee ontwikkelen we toch een mix van wonen en bedrijvigheid en renoveren we een stukje industrieel verleden die toch een waarde heeft voor het straatbeeld.
- 100 -
Haalbaarheid zonder wijkcontract Indien de Courtois-site niet wordt opgenomen in een volgend wijkcontract zullen slechts de projecten gerealiseerd kunnen worden die vanuit het wijkcontract geen steun hebben ontvangen. De huisvesting kan in principe los van het wijkcontract worden opgebouwd, maar enkel woningen bouwen zou ons opzet van een multifunctioneel bouwblok niet vooruit helpen.
Haalbaarheid samenwerking Haalbaarheid sport- en cultuurcomplex Het sport- en cultuurcomplex is een gevoelig punt. Dit deelproject is fysisch zeker haalbaar: de voornaamste voorzieningen zijn al aanwezig en de bouwkundige ingrepen zijn voornamelijk gericht op de toegankelijkheid. De realisatie valt echter te betwijfelen, want het project hangt voornamelijk af van de bereidwilligheid van de Franse Gemeenschap om hun faciliteiten voor het publiek open te stellen. Het wijkcontract neemt het grootste deel van de bouwkosten op zich en daarnaast voorziet het een management fee voor het openstellen van de faciliteiten. Dit lijkt ons billijke tussenkomsten, maar de vraag blijft dan nog steeds of de Franse Gemeenschap bereid is om gratis zijn deuren te openen voor een groter publiek. Wij vinden dit deelproject ĂŠĂŠn van de belangrijkste binnen de site. Momenteel worden de aanwezige voorzieningen onderbenut en ze beantwoorden ook naar een vraag vanuit de buurt om faciliteiten uit te bouwen voor sport en cultuur. Het ziet er mooi uit op papier, maar we beseffen dat we dit niet kunnen opleggen aan de Franse Gemeenschap. Dit deelproject staat of valt dus afhankelijk van de bereidwilligheid van de Franse Gemeenschap om zijn faciliteiten open te stellen.
- 101 -
8. Fasering
Ten slotte hebben we een fasering van de deelprojecten opgemaakt. Het eerste voorstel toont de fasering van alle deelprojecten binnen 1 wijkcontract. Het tweede voorstel is opgemaakt indien de Courtois-site niet als pilootproject wordt opgenomen in het wijkcontract en dus een lager budget ter beschikking heeft. Hierin worden de deelprojecten onderverdeeld in prioritaire projecten en reserve projecten, die indien mogelijk kunnen opgenomen worden in een volgend wijkcontract.
2015
2016
sloop k e u z e partners
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2017
2018
2019
2020
2021
2022
1.1 1.2 1.3 2 3.1
studiefase
3.2 4 5.1 5.2 5.3 6 7
2015
2016
sloop k e u z e partners
1.1 1.2 1.3 2
studiefase
3.1 3.2 4 5.1 5.2 5.3 6 7
Beeld 23. Fasering deelprojecten
- 102 -
studiefase
uitvoeringsfase
in gebruik name naar volgend wijkcontract/reserve tijdelijke ingebruikname tijdelijke ingebruikname
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2
studiefase
3.1 3.2
6
- 103 -
Bijlagen
- 104 -
équipement de quartier au rez (90 m )
GRA 01c
acquisition & revente en vue de la création d'env. 3 logements (260m )
MAL 01a
MAL 01b
réaménagement de la placette (250m ), opération associée
GERMOIR
création d'un équipement de quartier en lien avec la Petite rue Malibran
M. HENRIETTE_PTE R. MALIBRAN
acquisition & revente de Gray 171-173 en vue de créer 8 à10 logements
crèche pour environ 32 enfants (625m , dont 50% en cofinancement)
GRA 01b
GRA 02
logement de 5à6 logements sur Gray 167-169 (500m )
GRAY GARAGES
construction de 5 logements (500m ) (avec 150m de jardin privé)
63.525 908
11,0%
22.275
3.438
154.688
2.750
115.500
112.750 2.475
6.000 24.750
42.378
135.300
19.360
31.460
35.000 148.500
HONORAIRES HTVA
11,0%
11,0% 11,0% 11,0%
11,0% 11,0%
11,0%
11,0%
8,0% 11,0%
avec (en option) une connexion au toit Colruyt aménagement toiture Colruyt (env. 1.500m )
GRAY 158
11,0%
11,0%
11,0%
11,0%
11,0%
construction de 6 logements (600m ) réaménagement du jardin collectif (750m ) et ses abords (895m )
MOINEAUX
schéma directeur bâtiment de 600m à affectations multiples aménagement des abords de la "Cinematek" (env. 1.100m ) aménagement jardin Couronne 40 (opération de réserve)
GRA 01a
PIS 01
MOI 04
MOI 02
MOI 01
EDP 08
EDP 03
EDP 01 EDP 02
ENTRE DEUX PONTS
BUDGET OPERATIONS PRIORITAIRES
m
2.250 1.000
150
2.250
2.250
2.050
2.050
2.050
2.250
190
90
625
500
500
600
600
prix/m
577.500
202.500
1.406.250
1.025.000
1.025.000
75.000
1.230.000
1.350.000
CONSTRUCTION, HTVA
55
125
100
150
150
250
250
150
150
200
895
1.500
275
220
260
prix/m
750
800
1.100
m
8.250
31.250
25.000
22.500
225.000
385.250
176.000
286.000
AMENAGEM ENT EXT, HTVA
641.025
224.775
1.595.625
1.168.250
1.162.725
81.000 249.750
427.628
1.365.300
195.360
317.460
35.000 1.498.500
TRAVAUX HTVA
775.640
271.978
1.930.706
1.413.583
1.406.897
98.010 302.198
517.429
1.652.013
236.386
384.127
42.350 1.813.185
TRAVAUX TVAC
30.000
110.000
35.000
100.000
50.000
36.300
133.100
42.350
121.000
60.500
demolition & DEMOLITION & dépollution DEPOLLUTION HTVA
emphythéose gratuite?
sup.
prix/m
15.232
frais
233.000
630.000
1.640.000
0
100.000
0
ACQUISITION
TOTAL
0
1.044.940
630.000
4.424.013
5.054.013
1.449.247
2.790.650
2.300.162
Bijlage 1: referentieprojecten
- 105 -
- 106 -
K Appartementen
K Regenwaterputten
K Zonneboilers
K Kelderbergingen
K
NB
NB
NB
NB
TYPE (A / B / D / E)
WO METING
m berging
m surplus
# SLPK
20
86,00
20
TOTALEN
% t.o.v.
WO MAX (m )
71,00
WO MIN (m )
2.064
0
2.064
0
1.420
0
1.720
0
Max WO Min WO
103,20
WO PLAFOND 86,00
CATEGORIE H -A A
NEB (kWh/m2)
REF. PRIJS / m 1.161,00
Garage / Carport (G / C)
0,00
81.184,00
0,00
81.184,00
0
Prijs Garage / Carport 650,00
650,00
4.000,00
2.000,00
45.000,00
21.000,00
102.200,00
5%
5%
5%
5%
5%
5%
Index-Coëfficient
6%
6%
6%
6%
6%
6%
E-peil
Gem. prijs koopwoning Gem. m prijs WO
Gem. m prijs WO
Gem. prijs huurwoning
3.000.000
3.000.000,00
Ref 729
14.880,32
3.720,08
18.314,24
2.289,28
51.508,80
24.037,44
120.410,28
MAXIMUMPRIJS / TYPE 1.679 /m
150.000
0 /m
0
98,3%
excl. btw & studiekosten
0,0%
98,3%
0,0%
Index 1,022
1,120 1,022
1,120 1,022
1,120 1,022
1,120 1,022
1,120 1,022
1,120 1,022
6% 1,20 1,180 1,022
OPP-Coëfficient
ONTWERPER
RAMING
Raming Andere
Raming Huur Raming Koop
Invulbouw verhoging % 5%
Aangepast bouwen %
Abex 745
100% 7%
100% 7%
100% 7%
100% 7%
100% 7%
100% 7%
0,00
0,00
Centrumstad / Vlabinv
100% 7%
102.200,00
Totaal Posten +/- Suppl kl. woninggroepen
5
40,00
prijscorr. / m
De VMSW is niet verantwoordelijk voor fouten in of foutief gebruik van dit document
0,00
0,00
0,00
0,00
POSTEN + / (commentaar) paalfundering
# stopplaatsen
1,000
Cf - Energie
Totaal NEB-correctie
K-peil
SHM naam wordt automatisch ingevuld bij ingave nr
83,3%
83%
%
83%
PRIJS-Coëfficient
DOSSIERNUMMER
PROJECTNAAM
1000
0
0
Aandeel Andere
1.720
0 1.720
0
WO-meting
20,00
5,00
4,00
0,00
0,00
1,00
Oppervlakte
20
# WON
6,00
Aandeel Huur
1
0
Aandeel Koop
20
berg-fiets
20
4
berg-indiv
zonneboiler
rw-putten
1
# stuks
1
3
liften
2
Enkel gekleurde velden invullen
# STUK
park-ondgr
A
# PERS
SHM - BOUWHEER
6/01/15 - sociale woningen.xls
Fietsenberging
Liften
K
NB
Ondergrondse parking
K
NB
Diversen
Woningtypes
BESTEMMING
SOORT WERK
NB
OMSCHRIJVING
Basisprijscoëfficient
VMSW MAXIMUM KOSTPRIJS- & OPPERVLAKTESIMULATIE - BOUW & RENOVATIE Versie 01-01-2015
Opmaak SHM
VO
3.050.676
0,00
3.050.675,72
0,00
MAXIMUMPRIJS
14.880,32
74.401,60
366.284,80
9.157,12
51.508,80
24.037,44
2.408.205,64
PRIJS X AANTAL
VMSW - Afdeling ProjectRealisatie
Bijlage 2: simulatietabel VMSW
Bijlage 3: renovatiepremie
- 107 -
3. De bewoners informeren over de renovatiepremies Aanvrager
Renovatiepremies De premie komt overeen met een bepaald percentage van het bedrag der aanvaarde werken. Het percentage wordt bepaald door het inkomen van de aanvrager en de perimeter waarin de woning gelegen is.
Premie voor de verfraaiing van gevels
Perimeter buiten R.V.O.H.R.
binnen R.V.O.H.R.
binnen wijkcontract
inkomen - dan 30.000 €
70%
70%
70%
inkomen van 30 tot 60.000 €
30%
40%
50%
inkomen + dan 60.000 €
-
30%
40%
Eigenaar niet-bewoner*
80%
80%
80%
Eigenaar bewoner
* als ze beroep doen op een SVK
De premie komt overeen met een bepaald percentage van het bedrag der aanvaarde werken. Het percentage wordt bepaald door de perimeter waarin het gebouw gelegen is. Het wordt verhoogd voor de eigenaars « natuurlijke personen », volle eigenaars, met een inkomen lager dan 40.000 €: De erkende vzw’s die ijveren voor de renovatie van de huisvesting en de Sociale Immobiliënkantoren genieten van een premie van 80% van het bedrag van de aanvaarde werken, ongeacht de perimeter. Bron : http://www.renovatiepremie.irisnet.be
momenteel in openbaar onderzoek, die betrekking hebben op de perimeter zijn: Linten voor handelskernen (Ribaucourt as) : er zijn geen GBP. Sterk gemengde of administratiegebieden (Sainctelette bouwblok, Beek, Ulens): Sterk gemengde gebieden : PRAS : - minimum 35 % huisvesting (vloeroppervlakte) ; - maximum 60 % kantoren, handelszaken, enz. (vloeroppervlakte) ; - minimum 10 % groene ruimte (grondoppervlakte).
% de premie
Perimeter buiten perimeters
binnen R.V.O.H.R. G.C.H.E.W.S. S.R.
binnen wijkcontract
basis %
30%
50%
75%
verhoogd %
55%
75%
85%
% erkende vzw’s / S.V.K.
80%
80%
80%
- minimum 50 % huisvesting (vloeroppervlakte) ; - maximum 40 % kantoren, handelszaken, enz. Met maximum 15 % kantoren (vloeroppervlakte) ; - minimum 5 % voorzieningen van collectief belang of van openbare diensten (vloeroppervlakte) ; - minimum 20 % groene ruimte (grondoppervlakte). Administratiegebieden : GBP : huisvesting wordt er slechts als nevenbestemming toegelaten. bestemming toegelaten. BBP’s die huisvesting niet toelaten in de betrokken gebieden.
Het wordt aanbevolen om de aanvraag voor de perimeter van voorkoop voor het geheel van de strategisch aanvraag voor goedkeuring van het basisdossier.
- 108 -
Duurzaam wijkcontract “Rond Leopold”
TV: Artgineering – Urban Platform cvba
29
Bijlage 4: terminologie B/T coëfficiënt, bouw/terrein coëfficiënt = De verhouding van de netto-grondinname door gebouwen ten opzichte van de totale oppervlakte van het terrein. Niet te verwarren met de term vloer/terrein index. (RUTGEERS, 2012) V/T coëfficiënt, vloer/terrein coëfficiënt = Som van de berekende netto/bruto vloeroppervlakte gedeeld door de oppervlakte van het terrein. Voor de terreinoppervlakte wordt de netto-oppervlakte van het kavel waarop de woning staat gerekend. Indien meerder kavels één geheel vormen met het bebouwde goed wordt de som gemaakt van deze kavels. De oppervlakte van het kavel wordt berekend to aan de rooilijn. In sommige gemeenten rekent men de kavelgrootte tussen de as van de weg waar het kavel gelegen is tot aan de zijdelingse en achterste perceelgrenzen. De redenering hiervoor is dat eigenaars van deze kavel bij de aanleg van de verkaveling theoretisch de oppervlakte van de wegzate alsook de aanleg ervan mee betaald hebben in de prijs van het perceel. (RUTGEERS, 2012)
- 109 -
Bijlage 5: ondersteunend kaartmateriaal
Kaart: Aandeel waterdichte oppervlakte 2006 (%) Historisch Molenbeek BHG Mediaan
82,85 % 46,45 % 55 %
Kaart: Aandeel van de bevolking in de nabijheid van een groene ruimte die toegankelijk is voor het publiek 2012 (%) Historisch Molenbeek BHG Mediaan
44,43 % 81,75 % 87 %
> conclusie: er is weinig publiek groen dat toegankelijk is voor de bewoners van Molenbeek
- 110 -
Kaart: Werkloosheidsgraad 2009 (%) Historisch Molenbeek BHG Mediaan
41,93 % 22,05 % 18 %
Kaart: Werkloosheidsgraad bij jongeren 2009 (%) Historisch Molenbeek BHG Mediaan
54,37 % 38,43 % 33 %
> conclusie: er heerst veel werkloosheid en jeugdwerkloosheid binnen Molenbeek
- 111 -
Kaart: Aandeel minder dan 18 jaar in totale bevolking 2011 (%) Historisch Molenbeek BHG Mediaan
32,23 % 22.22 % 21 %
Kaart: Aantal kinderopvangplaatsen per kind 2011 (%) Historisch Molenbeek BHG Mediaan
0.09 % 0.31 % 0.3 %
> conclusie: Molenbeek kent een zeer jonge bevolking maar er zijn tĂŠ weinig opvangplaatsen voor kinderen
- 112 -
Kaart: Aandeel woningen < 55 m² 2001 (%) Historisch Molenbeek BHG Mediaan
49,03 % 34,72 % 34 %
Kaart: Gemiddelde grootte van de huishoudens 2009 Historisch Molenbeek BHG Mediaan
2,78 2,09 2.01
> conclusie: Molenbeek staat tweede in de lijst met de gemiddelde grootte van de huishoudens maar kent de kleinste woningen.
- 113 -
Kaart: Gemiddeld inkomen per inwoner 2011 (€) Historisch Molenbeek BHG Mediaan
€ 6.464,79 € 12.884,52 € 14.000
> conclusie: moeielijke financiële situaties en armoede in de wijk
- 114 -
- 115 -
Referenties
- 116 -
van Wijngaarden F., e.a., (2012) Duurzaam wijkcontract rond Leopold, Rapport fase 3, Brussel en Rotterdam: Gemeente Sint Jans Molenbeek VMSW (2014) Overzicht ABC, website geraadpleegd op 24/11/2014 via http://www. vmsw.be/language/nl-be/nl/professionelen/abc Interview met Ragoen Rob, (2015) projectleider bij Vanhaerents Vastgoed, over haalbaarheid van de projecten, de vastgoedcijfers en de bouwcijfers, op 03/01/2015 te Brussel Interview met SĂŠbatien Hess, (2014) projectleider bij Arter, over haalbaarheid van de projecten, wijkcontracten en algemene visies en missies, op 29/12/2014 te Brussel Irisnet, (2014) De Wijkmonitoring van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, website geraadpleegd op 02/10/2014 via https://wijkmonitoring.irisnet.be Vlaanderen, (2014) De Vlaamse renovatiepremie, webiste geraadpleegd op 12/11/2014 via https://www.wonenvlaanderen.be/premies/de-vlaamse-renovatiepremie-wanneer-uvoor-minstens-10000-euro-werken-uitvoert Rutgeers, J., (2012) Bouw- en Planologisch Compendium, Gent: Academia Press
- 117 -