Köpa bostad – detta behöver du tänka på

Att köpa bostad är ett av de stora ekonomiska besluten du tar i ditt liv. Vad gäller vid bostadsköp och hur kan du förbereda dig på bästa sätt – experten tipsar!

Text Marina Nygård, projektledare för En euro i taget Foto Karin Lindroos

Finländarna äger gärna sina bostäder – år 2018 ägde 63 procent av alla finländska hushåll sin bostad. Enligt statistiken består ungefär hälften av finländarnas förmögenhet av ägarbostäder. Vanligast är att finansiera dem med lån.

Priset på bostäder kan variera kraftigt. Den allmänna utvecklingen är att bostadspriserna går upp i huvudstadsregionen, Åbo och Tammerfors. Bostadspriserna är relativt stabila i övriga större städer och sjunker något på landsbygden samt i mindre städer. Vissa köper bostad med förhoppningen om en framtida prisökning, medan det för andra inte är en lika viktig faktor.

Bostadspriserna påverkas i området av faktorer som nettoinflyttning, infrastruktur (finns det kollektivtrafik, är det nära till stora vägar, stora arbetsgivare och service) samt boendekvaliteten (närheten till rekreationsområden och service). Bostadens storlek, skick, byggnadsår, vilka renoveringar som har gjorts och om bostaden står på en hyr- eller egen tomt påverkar också priset.

LÅN MOT RÄNTA Att låna pengar bygger på förtroende och en kostnad i form av ränta. Om långivaren har ett stort förtroende för att du kommer att betala tillbaka skulden kan långivaren låna ut pengar till dig med en lägre ränta. Om långivaren däremot anser att det finns en betydande risk att du kan få svårigheter att betala tillbaka lånet kommer räntorna att vara högre. Ibland kan långivaren kräva att du ger något i säkerhet ifall du inte kan betala dina skulder. Säkerheten kan vara det som du köper för de lånade pengarna, till exempel om du köper en bostad, men värdet för den egna bostaden räcker inte alltid till, utan måste kompletteras med handpenning och/eller annan säkerhet. Staten kan gå in som borgenär, men oftast till en tilläggskostnad.

Om du ska lyfta ett lån kommer du att erbjudas olika räntelösningar beroende på vad kreditinstitutet vill ha för ersättning för att låna dig pengar. De flesta banklån baserar sig ändå på Euribor som referensränta, men banken kan också erbjuda andra lösningar. Euriborräntan gäller för 3, 6 eller 12 månader och bestäms av Euro

peiska centralbanken. Om du har en 12 månaders euriborränta gäller räntan för ett år i taget och du betalar ränta enligt en viss dags ränta i ett år framåt, oavsett hur räntan varierar i marknadsvärde under året. De senaste åren har euriborräntan varit negativ, vilket är något helt nytt som vi inte har sett tidigare. Om euriborräntan stiger, stiger också kostnaden du betalar för ditt lån. Om den sjunker, sänks den. Om räntan är negativ räknas den som 0 procent, annars skulle banken betala dig för att ha lån.

LÅG ELLER HÖG MARGINALRÄNTA När du förhandlar om ditt lån kommer du också i kontakt med begreppet mar

Euriborräntans utveckling sedan 2005

2,5 2,5

2,0 2,0

2,103

1,5 1,5

1,0 1,0

0,5 0,5

0,406 0,488 Innan du köper en bostad, tänk på ...

ginalränta. Marginalräntan är den andel av den totala räntan som banken tar för att låna ut pengar till dig. Förenklat kan man säga att banken bedömer hur sannolikt det är att du kan betala tillbaka din skuld och baserar räntan på denna uppskattning. Ju mindre risk för banken att låna ut pengar till dig, desto lägre marginalränta kommer du att få. Marginalräntan är förhandlingsbar och beror dels på din helhetssituation, hurudant lån du vill lyfta, dels på det rådande marknadsläget. Under vissa perioder är banker mera måna om att låna ut pengar än andra och ger därför mera fördelaktiga villkor än under andra tider. Din egen livssituation kan också ändras och du kan vara en annorlunda kund för banken några år senare än när du tog lånet. Marginalräntan är oftast lägre för bostadslån och högre för billån och konsumtionslån.

Referensräntan varierar alltså över tid, men marginalräntan fastställs när du lyfter lånet. Det lönar sig att förhandla om ditt lån, så be gärna om en låneoffert från flera banker. Det är inte ovanligt att marginalräntan varierar med flera procentdecimaler. 0,1 procentenheters skillnad i marginalränta betyder ungefär 100 euro om året för ett lån på 100 000 euro. Du kan också förhandla om marginalräntan på nytt efter att du har lyft lånet.

När bankerna räknar ut hur stort lån de kan bevilja dig räknar de med en avsevärt högre ränta än den som råder i dagsläget. Man brukar tala om ett stresstest: skulle du klara av en ränta på 6 procent? Du kan gardera dig för räntehöjningar genom att inte lyfta ett större lån än du klarar av, genom att spara pengar för eventuella räntehöjningar och genom att köpa olika produkter från banken som skyddar dig från räntehöjningar. I EGNAHEMSHUS ELLER I BOSTADSAKTIEBOLAG Du kan antingen köpa en egen bostad eller en andel i ett bostadsaktiebolag. Egnahemshus är oftast inte en del i ett bostadsaktiebolag, medan höghus, radhus och parhus oftast drivs i som bostadsaktiebolag. När du själv äger bostaden står du också för alla kostnader (drift och skatter) som uppstår. I ett bostadsaktiebolag (radhus, parhus eller höghus) delas skötselkostnader mellan ägarna. Kostnaderna täcks med ett bostadsvederlag. Bostadsaktiebolaget har en styrelse, som väljs av bolagets högsta organ, husbolagsstämman. Bolagsstämman avgör om kommande renoveringar. Om du är intresserad av att köpa en lägenhet i ett bostadsaktiebolag lönar det sig att bekanta dig med husbolagets ekonomi och godkända renoveringsplaner. Mäklaren eller säljaren ska ge dig den här informationen. Du kan också ringa till husbolagets styrelseordförande för mera information om husbolaget. När husbolaget tar beslut

Hur mycket lån kan du få och hur mycket lån är du beredd att ta?

Var finns bostaden?

Hur mycket kostar den i relation till andra liknande bostäder i trakten?

Hur mycket kostar den per kvadratmeter? Är den rätt storlek för dig?

Kommer det att ske stora förändringar i området i framtiden?

Hur ligger bostaden geografiskt med tanke på eventuellt byte av jobb?

Hur mycket kommer den att kosta dig i månaden?

Vilka oväntade utgifter kan uppstå?

I fall du köper den tillsammans med en partner: vad händer om förhållandet tar slut?

Hur kan du försäkra dig mot risker, såsom höjd ränta, arbetslöshet eller sjukdom? Låter inte 40 euro i månaden så farligt? Tänk det i stället som att du avstår från en semesterresa varje år. 0,0 Mars 2005 Mars 2010 Mars 2015 Mars 2020 0,010 0,0

om större renoveringar tar ofta bolaget ett lån. Lånets kostnader delas då upp mellan ägarna, och du betalar bort skulden i form av ett finansieringsvederlag. Du kan se i bostadsannonser att lägenheter ibland säljs med en skuld.

EXEMPEL:

Skuldfritt pris: 120 000 euro (det totala priset)

Pris inklusive skuld: 111 000 euro (pris som du ska betala vid köp)

Skuld: 9 000 euro (din andel av husbolagets skulder)

Bostadsvederlag: 210 euro (skötselkostnader)

Finansieringsvederlag: 75 euro/månad (amortering på skuld + ränta, betalas under 10 år)

Ett relativt nytt fenomen är att nybyggda höghus säljs med hög skuldandel och ett stort finansieringsvederlag som du börjar betala först efter några år. Det möjliggör ofta att du kan köpa en lägenhet som har en lägre månadskostnad och med ett mindre lån i början. Det lönar sig ändå att ta i beaktande de egentliga boendekostnaderna och undvika en alltför hög belåningsgrad, så att inte det höga finansieringsvederlaget kommer som en obehaglig överraskning något år senare.

Ofta brukar man mäta skuldsättningen i relation till ens inkomster. Om du tjänar 30 000 euro om året och har en skuld på 45 000 euro har du en skuld på 150 procent. Det skulle ta dig 1,5 år att betala alla dina skulder om hela din inkomst gick till skulden. Det är förstås ovanligt att någon kan använda hela sin lön till att betala bort skulder, men det är ett sätt att mäta hur mycket skuld man har. Finländarnas skuldsättning har ökat de senaste åren och är nu kring 130 pro

Inspiration & information

Läs artikeln ”Spara till en bostad – en euro i taget”: www.martha.fi/vardagskunskap/spara-till-en-bostad-en-euro-i-taget

Lyssna på podden ”Bostadsspara, del 1”: www.martha.fi/vardagskunskap/spara-till-en-bostad-en-euro-i-taget

Lyssna på podden ”Bostadsspara, del 2”: www.martha.fi/vardagskunskap/spara-till-en-bostad-en-euro-i-taget

cent. Räntorna har varit låga de senaste åren, så för närvarande är det inte ett stort problem, men om eller när räntorna börjar stiga kan allt flera få problem att betala sina skulder.

FÖRE KÖPBESLUTET När du vill köpa en bostad ger du ett bud, som försäljarna kan antingen acceptera eller förkasta. I budet kan också ingå villkor, som när du ska få tillträde till bostaden eller om lösöre ingår. Kom ihåg att ha ett lönelöfte från din bank innan du budar. Budet är bindande, och sanktioner tillämpas om du trots givet bud inte vill eller kan köpa bostaden.

Budgivningen kanske rör sig inom ett spann på tiotusentals euro. Då är det lätt att förlora proportionerna. Ett hem är också något personligt, du kanske blir förtjust i en bostad och då handlar det inte längre om pengar, utan om hela din framtid. När säljaren ger ett högre motbud än väntat är det lätt att acceptera, för du har ju redan i tanken inrett vardagsrummet i det framtida hemmet. Vad betyder 10 000 euro i hela den här affären när det ändå handlar om så mycket pengar? I det skedet funderar du kanske inte på hur mycket du måste amortera för att betala 10 000 euro extra i lån när du ändå ska amortera i 20 till 25 år.

Då är det bra att ta fram miniräknaren och konstatera att med en lånetid på 20 år betyder 10 000 euro mera i lån att du binder dig till att betala cirka 40 euro plus ränta extra i månaden, utöver den normala amorteringen. Låter inte 40 euro i månaden så farligt? Tänk det i stället som att du avstår från en semesterresa varje år. I normala fall vet du att 10 000 euro är mycket pengar, men när du köper ett hem är det lätt att förlora sinnet för proportionerna.

Källor: Statistikcentralen – boende, Statistikcentralen – inkomster och konsumtion, Finlands Bank, Statskontoret – finansierings- och lånetjänster, olika bankers infomaterial kring bostadslån

Så förbereder du dig inför låneförhandlingen

Förbered dig genom att göra en budget för din ekonomi där lånet är beaktat, var beredd också på en räntehöjning

Ta med dokumentation över dina inkomster och anställningsförhållanden

Oavsett vad du vill låna pengar för: bostad, renovering eller bil, lönar det sig att ta reda på prisnivån genom att ha koll på marknaden och välja ut intressanta objekt eller be om offert

Ha koll på rådande marknadsnivån för marginalränta Be om låneoffert från åtminstone tre olika banker

Läs igenom bankernas erbjudande om olika ränteskydd och låneskydd och fundera på om de är aktuella för din livssituation eller om du föredrar att skydda dig genom eget sparande eller försäkringar

För bostadslån finns det tre olika sätt att amortera: annuitet, jämn rat och jämn amortering. Bekanta dig med dem.

9 tips inför bostadsköpet

Gör en budget: Speciellt om dina bostadskostnader blir högre i början av lånetiden är det viktigt att prova på om du kan leva enligt den nya ekonomiska situationen.

Följ med bostadsmarknaden: Jämför kvadratmeterpriser, gå på visningar och ställ frågor.

Bekanta dig med begrepp och vad de innebär för en bostad: Hur mycket kostar en rörsanering? Hur ofta renoveras tak och vad kostar det? Hur värms huset upp och vad kostar det på årsnivå?

Bekanta dig med potentiella bostäder: Hurudana renoveringar har gjorts? Vem sitter i styrelsen? Hurudana långsiktiga planer finns för bolaget? Kommer det att ske förändringar i området inom de närmsta åren (nya vägar, husbyggen som skymmer utsikten etc.)?

Hurudana kostnader kommer det att uppstå när du köper bostaden? Bekanta dig med skatter och avgifter.

Fundera igenom det juridiska och ta reda på hur en budgivning går till.

Be om låneoffert från några olika banker.

Om du köper en aktiebolagslägenhet kan du ringa till husbolagets styrelseordförande eller disponent om du har frågor gällande bolagets ekonomi.

Gör en konditionsgranskning av fastigheten innan du ger ett bud.