Boletim
Imobiliário Independente, para melhor servir. Jardim Paulista
Abril 2015
Atibaia
índice ff
Mercado de Compra e Venda • • • •
Índice Mensal Índice Mensal Anualizado Índice Trimestral Preços Nominais (Brasil em R$)
3
ff
Oferta de imóveis por bairro
4
ff
Mercado de Locação Comercial
6
ff
O que analisar na compra de imóvel 8
ff
O Custo de Oportunidade, e como isso afeta seu patrimônio
10
editorial BOLETIM IMOBILIÁRIO é um projeto
Nosso objetivo é oferecer ao leitor uma
editorial com foco na indústria de cons-
publicação que ofereça uma visão mais
trução civil, abordando as variáveis que in-
próxima da realidade do mercado imobiliá-
fluenciam esse mercado, tais como oferta/
rio de forma que empreendedores e inves-
demanda, custos, desenvolvimento urba-
tidores possam dispor de ferramenta que
nístico, demografia, etc.
lhes possibilite tomada de decisão com co-
MG&A Comunicação produz diversos títulos concentrados na área de saúde (medi-
nhecimento do maior número possível de variáveis, e, portanto minimizar o risco.
cina), além de jornais diários de congressos.
Da mesma forma, o potencial compra-
Nossa iniciativa de diversificar é pro-
dor de imóveis terá em mãos um instru-
duto da experiência de quem viu a “bo-
mento que o possibilita ter uma visão mais
lha das ponto com” no início dos anos 90
ampla do mercado e do momento vivido
onde muitos perderam quase tudo e mais
por este mercado.
recentemente a “bolha imobiliária no EUA
O descolamento entre preço de venda
– sub-primes” a origem da mais séria crise
e renda e as condições de financiamento
financeira nos últimos 80 anos no mercado
em mutação, são elementos que devem ser
financeiro internacional.
mais bem entendidos de forma que infor-
Hoje, como se sabe, os preços dos imóveis
mados, os agentes possam convergir para
continuam em ascensão desde 2007, com al-
o novo ponto de equilíbrio entre oferta e
gumas áreas apresentando variações de pre-
procura.
ço que beiram o obsceno. Essas variações têm
Nessa edição apresentamos a evolução
atraído um em número de empreendedores
história do índice de negócios de compra e
que em vista de retorno medíocre no merca-
venda no mercado atibaiense. Nossa base
do financeiro, aportam seus recursos na cons-
de dados provém do Cartório de Registro
trução, sejam residenciais ou comerciais. Esse
de Imóveis. Apresentamos ainda as tendên-
fenômeno não é privativo de Atibaia.
cias do mercado de locação comercial.
Onde encontrar o Boletim Imobiliário A Revista Boletim Imobiliário esta disponí-
ff
vel nos seguintes locais:
Postos de combustíveis: •
Petrobras – Lucas N. Garcez /Av. Paulista.
ff
Brazilian Business Park: Recepção de em-
•
presas selecionadas. ff
Petrobrás – Lucas Nogueira Garcez (idem)
Hotéis selecionados:
•
Ipiranga – Centro. (idem)
•
Ipiranga – Av. C. A. Carvalho Pinto
•
Tauá Resort Atibaia
•
Faro Hotel
•
Itapetinga Plaza
•
Atibaia Residence
•
Barqueta – Centro;
•
Aizen Hotel Fazenda
•
Supermercado Convém - Estância;
• •
(idem) ff
Bancas de Jornais Atibaia:
Village Eldorado
ff
Imobiliárias clientes
Vila Verde Atibaia
ff
Comércios selecionados
mercado de Compra e venda Nossa série histórica parte de janeiro de 2010, data a partir da qual pudemos obter o número de negócios de compra e venda registrados no Cartório do Registro de Imóveis de Atibaia. Os valores pelos quais os negócios foram fechados são a variável “oculta”, porém podemos inferir através de outras fontes de que os valores dos imóveis negociados sofreu forte valorização, e acima dos índices de inflação e custo da construção civil a partir de 2006. Em parte essa valorização é resultante de: ff Aumento da renda do trabalhador ff Baixo desemprego ff Disponibilidade de crédito hipotecário (variável mais importante) Gráfico 1: Índice Mensal 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 JAN FEV MAR ABR MAI JUN JUL AGO SET OUT NOV DEZ
2010
2011
2013
2012
2014
No gráfico 4 podemos observar que há claramente uma inflexão na curva de preços dos imóveis no país, rumo à convergência ao equilíbrio entre oferta e procura. Nossa série mostra que os melhores anos foram 2011, 2012 e 2013, que atingiram o pico de número de negócios. A curva ascendente dos preços dos imóveis começou a fazer com que o número de negócios diminuísse em aproximadamente 6% em 2014 comparado ao ano anterior. Estimativas preveem que preços e demandas convirjam no médio prazo. Isso é um forte convide para a negociação, o catalisador dessa convergência. Está claro que não há bolha alguma e nunca houve. Um movimento transitório ocorreu com aumento expressivo na renda do trabalhador combinado a baixo desemprego, ou pleno emprego (pressionando ainda mais pela elevação dos salários). Nos gráficos 1, 2, 3 é possível acompanhar o mercado através dos seguintes índices: ff 1: Índice Mensal (ti/ti-1)*100 ff 2: Índice Mensal Anualizado (ti/ti-12)*100 ff 3: Índice Trimestral (ti1;ti2;ti3)/(ti1-3; ti2-3; ti3-3)/*100 ff 4: Preços Nominais (Brasil em R$)
Gráfico 2: Índice Mensal Anualizado
Gráfico 3: Índice Trimestral 140
180 160 140 120 100 80 60 40 20 0
120 100 80 60 40 20 JAN FEV MAR ABR MAI JUN JUL AGO SET OUT NOV DEZ
2010
2011
2013
2012
2014
0 MAR
JUN
2010
2011
SET
2012
DEZ
2013
2014
Gráfico 4: Preços Nominais (Brasil em R$) 390 330 270 210 150 90 30
1997
1998
Bélgica Hong Kong
1999
2000
2001
Singapura França
2002
2003 2004 2005 2006 2007
Reino Unido Holanda
Alemanha Brasil
2008 2009
2010
EU- Periphery Canadá
2011
2012
2013
2014e 2015f 2016f
Estados Unidos Nova Zelândia
Austrália
Oferta de imóveis por bairro
Vitór Venda
J. parque real Venda: 2
J. Colonial Venda: 10
Loanda Venda: 13 Centro Venda: 6
Vila Sales Venda: 1
Vila Gar Venda: 3 J. Alvinopolis Venda: 15 J. Cerejeiras Venda: 13
J. Lago Venda: 16
Nova Gardênia Venda: 6 Vale das Flores Venda: 10 J. imperial Venda: 34
J. Maristela II Venda: 3 J. Brasil Venda: 3
J. estância brasil Venda: 19
J. Flo Vend
J. Jaraguá Venda: 11 J. Maristela Venda: 52
Oferta de casas a venda em condomínio Agua Verde
6
Flamboyant
13
Alpes Douro
0
Garden House
1
Alto da Floresta
1
Green Ville
1
Arco Iris
6
Marf 2
3
Country Felix
0
Marf 3
1
Dom Giovanni
1
Maringá
2
Estancia dos Lagos
2
Osato
0
Figueira Garden
9
Panorama
1
ria Regia a: 3
J. trevo Venda: 1
morumbi Venda: 12
Vale dos pinheiros Venda: 1
J. itaperi Venda: 2
s Vila Santista Venda: 6 Vila Thais Venda: 2
J. siriema Venda: 6
rdenia
J. Floresta Venda: 4
J. são nicolau Venda: 2
J. paulista Venda: 77
Vila Giglio Venda: 16
ores da: 9
Recr. Maristela Venda: 11 Retiro das Fontes Venda: 6 J. Maracanã Venda: 7
Parque das Garças 1
2
Shambala 2
11
Parque das Garças 2
4
Shambala 3
7
Portal das Hortencias
2
Terras de Atibaia 1
17
Portal dos Nobres
6
Terras de Atibaia 2
8
Porto Atibaia
12
Vale do Sol
2
Recanto Tranquilo
1
V. Imperial D. Pedro
2
Refúgio
1
Vista Alegre
5
Serra da Estrela
10
Vista Verde
2
Shambala 1
11
Village
0
Mercado de Locação comercial Atibaia, como todas as cidades de tamanho comparável, tem seus corredores comerciais, dentre os quais destacamos: Centro: ff Rua Benedito de Almeida Bueno - em toda sua extensão ff Rua Thomé Franco – da Av. S. João até cruzamento com R. José Inácio. ff Rua José Bim – em toda sua extensão. Nesses dois corredores do centro praticamente não se encontram imóveis para locação. Os preços praticados se situam na faixa de R$35 a R$40 o metro quadrado. Esses valores são grosso modo, uma vez que em Atibaia não existe “um valor por metro quadrado”. O preço final de locação depende do proprietário, disponibilidade do imóvel, imóveis similares que podem ser vistos como “concorrentes” e finalmente a qualidade intrínseca do imóvel. Na região central a pouca oferta de imóveis para locação tem levado os contratos de locação a patamares que colocam as margens do locatário em estado de atenção. Alvinópolis: No Alvinópolis temos dois corredores comerciais principais: ff Av. Dona Gertrudes – em toda sua extensão ff Rua Clovis Soares – em toda sua extensão Tal qual no Centro, há pouca oferta de imóveis para locação e proprietários usam como “benchmark” os preços praticados no centro. O valor do metro quadrado nesses dois corredores comerciais é por volta de R$30 o metro quadrado. É possível um movimento de repactuamento dos valores no decorrer desse e do próximo ano, visto que com economia nacional estagnada e renda declinante, as contas dos comerciantes/locatários estarão mais próximas do vermelho do que do azul. A alternativa para o locador é manter imóveis desocupados e carregar um alto custo de oportunidade.
demanda como sempre, precedeu a oferta de modo que os valores praticados para locação atingiram patamares que via-de-regra incentivaram o “boom” de oferta. O valor por metro quadrado de locação no corredor LNG se situa entre R$70 e R$80 o metro quadrado. Inúmeros galpões, lojas, conjuntos comerciais passaram a ser ofertados. Com o “beau monde” ainda fascinado pela LNG os preços se mantiveram em aproximadamente R$15 o metro quadrado. Existem no corredor LNG vários comércios bastante estáveis, entretanto o alto valor absoluto das locações, principalmente galpões, tem favorecido o êxodo para as travessas no entorno da LNG. Atualmente muitos imóveis locados são objeto de renegociação dos valores sob pena de ficarem vazios. Inúmeros projetos ofertados no último semestre permanecem vazios, aguardando um locatário. O mesmo raciocínio do Alvinópolis cabe para o corredor LNG, ie, poderemos viver uma repactuação nos valores contratados, seja por força do novo equilíbrio entre oferta e procura, seja pela condição da economia como um todo para os anos 2015 e 2016. Em nossa próxima edição incluiremos análise sobre o mercado de locação comercial em outras regiões da cidade, bem como locação residencial.
Mais ga
lpões n
LNG
Lucas Nogueira Garcez: O corredor LNG sofreu uma mutação completa nos últimos cinco anos, e foi objeto de um “boom” tanto de demanda como de oferta. A Av. D. Gertrudes
a LNG
O QUE ANALISAR NA COMPRA DE IMÓVEL A compra de um imóvel, seja novo ou usado, representa um compromisso financeiro de grande monta e com uma vida que pode atingir facilmente 30 anos, especialmente no caso de imóvel financiado. Podem parecer e são óbvios alguns quesitos, mas somos de opinião que é preciso sistematizar os critérios de busca do imóvel ideal para si e sua família. A obviedade às vezes nos faz ver a árvore e ignorar a floresta. A seguir os critérios que consideramos essenciais para que a busca e o fechamento do negócio atinja a expectativa do comprador. ff Qual sua disponibilidade financeira? Inclua aí a capacidade de contrair dívida (financiamento). ff Quais as necessidades de sua família? Aqui deve definir o tamanho do imóvel, se prefere casa, casa em condomínio fechado ou ainda apartamento. Dentro do item necessidades da família a localização entra na equação, ie, amenidades do bairro (escolas, supermercados), transporte público, pavimentação, rede de TV a cabo, etc. ff Localização: Item importante e deve ser considerado não apenas se o bairro é bom e a rua é tranquila, mas também se isto está de acordo com as suas necessidades de locomoção e logística. ff Vizinhança: Todos querem uma boa vizinhança, e isso se aplica não só às pessoas, mas principalmente aos tipos de imóveis. Uma vizinhança uniforme em termos de tipos de construção tem melhor potencial de valorização do que uma onde o zoneamento urbano é mais flexível, i.e., casas de melhor padrão lado-a-lado com outras de padrão inferior. Imóveis próximos a bares, salões de festas, Igrejas podem ser fonte de dores de cabeça futuras. ff Tipo do imóvel: Casa, casa em condomínio, apartamento, O que melhor lhe servirá? ff Tipo de construção: Se há laje descoberta, ou parte dela, certificar-se de que a mesma tenha recebido impermeabilização. Uma laje não impermeabilizada ou mal impermeabilizada é fonte constante de rachaduras no teto, vazamentos que são de difícil manejo. ff Tipo de planta: Analisar se a planta do imóvel desejado comporta mudanças tais como adição de mais cômodos, piscina, quiosque/ churrasqueira, etc.
ff
ff
ff
Tipo do terreno: Aclive/Declive. Há que certificar-se de que muros de arrimo foram edificados dentro das normas de segurança da municipalidade e do Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA). Nos terrenos edificados em declive, certificar-se de que as normas do CREA foram seguidas à risca. Muitos construtores optam por aterrar terrenos em declive por acreditarem ser mais fácil, e barato, construir um imóvel térreo. Nesse caso é bom analisar o imóvel em questão minuciosamente. Aterro por melhor que tenha sido feito, é origem da acomodação do terreno o que pode causar rachaduras nas paredes, afundamento do piso, etc. Materiais de acabamento: Item fácil de verificar. Atenção à instalação elétrica, hidráulica. Em épocas de seca como temos vivenciado ultimamente, verificar a capacidade de armazenamento de água. Uma família de quatro pessoas não pode se dar por satisfeita com uma caixa d’água de 500 litros. Uma obra por parte da empresa de águas pode cortar o fornecim ento por ate 48 horas. Preço: Quesito crucial. Aqui, além de avaliar se o valor apresentado está dentro do seu orçamento, é importante avaliar se ele está dentro daquilo que o mercado chamaria de “preço justo”. O que é “preço justo”? Entrevistas com corretores de inúmeras imobiliárias da região convergem para uma fórmula bastante simples na atribuição do preço para imóvel, seja de alto, médio ou baixo padrão. (MdO x 0,35 x M2) + Pterreno = PJ Onde: MdO: Custo da Mão de Obra por m2, dependendo do padrão varia entre R$390 a R$600 M2: Metragem do imóvel Pterreno: preço do terreno PJ: “preço justo”
Para imóveis novos, acrescente-se cerca de 30% que seria a margem do proprietário/construtor. O preço justo é apenas mais um parâmetro a ser considerado, visto que o preço de venda efetivamente realizado depende da quantidade de imóveis ofertado na mesma região, facilidade de crédito, etc.
Creci: 90568
Fones:
Sua imobiliária em Atibaia Al. Lucas Nogueira Garcêz, 4335 Atibaia - SP
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(011)
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O CUSTO DE OPORTUNIDADE, e como isso afeta seu patrimônio O custo de oportunidade é um termo usado em economia para indicar o custo de algo em termos de uma oportunidade renunciada, ou seja, o custo, até mesmo social, causado pela renúncia do ente econômico, bem como os benefícios que poderiam ser obtidos a partir desta oportunidade renunciada. SELIC Um imóvel cuja venda é estipulada em R$ 1 milhão, por exemplo, cada mês que permanece no estoque absorve um custo de oportunidade relativo à taxa Selic (custo mínimo hoje 12,75% aa) e custo máximo representado por oportunidades de negócio abandonadas por falta de cash. O custo mínimo mensal nesse exemplo seria da ordem de R$ 10625,00. TAXA DE CÂMBIO Se considerar além da taxa Selic a taxa de câmbio, então a conta pode ficar ainda mais salgada, acarretando uma perda real no valor agregado do patrimônio do vendedor! Senão Série histórica cotações usd/real
vejamos. Suponha a título de ilustração que um imóvel hoje no mercado seja oferecido pelos mesmos R$1 milhão e que se encontra em oferta há seis (6) meses. Em setembro 2014 o dólar americano era cotado a R$2,33. Em março 2015 esse mesmo dólar americano é cotado a R$3,25 (não consideramos o dólar turismo!). Desta forma, o imóvel de R$1 milhão ofertado equivalia a $429.200 em setembro 2014. O mesmo imóvel em março 2015 tem valor equivalente a $307.700. Sim, uma variação patrimonial negativa de $121.500! Num mercado em desequilíbrio e francamente vendedor deve-se mais do que nunca levar em conta o custo de oportunidade. O vendedor hábil negocia o preço de venda conhecendo as variáveis que afetam o mercado de forma a poder maximizar seu PV e a velocidade no giro de seu estoque. Se esse vendedor tivesse vendido seu produto há seis meses com desconto de R$150 mil, teria recebido $364.800 ou seja, teria recebido $57.100 a mais do que se tivesse vendido o imóvel em março 2015.
3,5 3 2,5 2
Expediente:
1,5
Editor: Maurício Galvão Anderson, MSc.
1 0,5 0
0
2 2010
4 2011
6
8
2012
10
2013
12
2014
2015
Direção de Arte: Cristiana Ribas
Índice de Variação Mensal do Usd/Real 120
Tiragem: 7500 exemplares
115 110
Periodicidade: Bimestral
105 100 95 90
Colaborador: Alcides A. Maciel Neto, MBA
0
2 2010
4 2011
6 2012
8 2013
10 2014
12 2015
Uma publicação de MGA Comunicação: 11 984 168 888 mauriciogalvao.mga@gmail.com
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Jardim Paulista R$900.000 | R$2740/M2
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Localização: • Bairro/rua arborizado – Jardim Paulista • Próximo do comércio relevante para o dia-a-dia • Posto de combustível • Mercado • Panificadora • Bancos • Fácil acesso à rod. Fernão dias Qualidade do imóvel • Projeto moderno com inspiração nas Vilas da Toscana • Materiais inspirados nas construções franco-italianas • Privacidade total – fachada impenetrável • Materiais nobres (madeiras nobres jatobá) e porcelanato rústico
• “Autossuficiência hídrica” – 2000 litros água fria e 400 litros de água quente Caixas d’água em inox • Hall de entrada em granito paginado • Lareira revestida em mármore rosa Amenidades • Aquecimento central • Adega Privacidade total • Da rua nada se vê • Privacidade quanto a vizinhos Segurança • Muros com mais de 3 metros de altura • Sem campanhia • 2 Portões automáticos • Alarme AB&B
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