Boletim
Imobiliário Independente, para melhor servir. Pedra Grande – Atibaia
Julho/Agosto 2015
ff
Não Atire no Mensageiro
ff
Mercado de Compra e Venda
ff
Mercado de Locação
ff
O que analisar na compra de imóvel
ff
Oferta de Imóveis por Bairro
ff
O Custo de Oportunidade
http://issuu.com/mauriciogalvao.mga/docs/boletimimobiliario-ed2
editorial “Não atire no mensageiro”
e aumentam sobremaneira a entrada que o
Anos atrás a rainha Elisabeth II disse,
comprador deve dispor para se candidatar
após um ano de provações tais como a
a financiamento seja para imóveis novos ou
trágica morte de Princesa Diana e o subse-
usados. Juros em ascensão elevam o valor
quente casamento do herdeiro com Camila
das parcelas dos “felizardos” que obtiveram
Parker Bowles, ano terrível.
o tão sonhado financiamento.
O cenário econômico atual é o que
Desde 2012 a criação de emprego na
pode ser considerado como uma tempes-
construção civil segue uma tendência de
tade perfeita (saiba mais buscando esse
queda (gráfico A). O mesmo podemos di-
termo no Google). Temos inflação fora de
zer sobre a inflação nos insumos na cons-
controle, preços de serviços públicos inde-
trução civil (gráfico b) que desde setembro
xados, pedaladas fiscais, falta de credibili-
de 2013 apresenta tendência de queda. Isso
dade e previsibilidade generalizada na clas-
impacta as grandes incorporadoras. E o
se política, isso para a economia nacional.
mercado local? Nos primeiros cincos meses
A queda na renda e o desemprego colocam
de 2015 o número de negócios (compra/
na equação, mais uma variável que afeta
venda) caiu 18% se comparado ao mesmo
negativamente a capacidade do tomador
período de 2014. Esses dados, mesmo re-
de recursos para crédito imobiliário.
centes, ainda não refletem com clareza o
O mercado imobiliário também tem sua
impacto das novas normas para concessão
tempestade perfeita. Na poupança (fonte de
de crédito imobiliário. Estimamos que os
recursos para crédito imobiliário), saques su-
dados para o segundo e terceiro trimestres
peram depósitos colocando menos recursos
serão desanimadores.
para as carteiras imobiliárias dos agentes fi-
A saída, tanto para o vendedor como
nanceiros. Os saques ocorrem porque hoje
para o comprador é NEGOCIAR! Se consi-
o rendimento da poupança é sensivelmen-
derarmos que consultorias independentes
te inferior à inflação, e muito inferior a ou-
estimam que a cotação do dólar americano
tras modalidades de investimento em renda
deva fechar o ano em R$ 4,00 por dólar,
fixa. A notar a crescente popularidade do
isto é, uma desvalorização de aproximada-
“Tesouro Direto”. Novas regras da “Caixa”
mente 22,5%, é possível que um desconto
para a concessão de empréstimos limitam
no preço pedido equivalente á desvaloriza-
e dificultam a aquisição de imóveis usados
ção cambial não seja um mau negócio.
Expediente: Editor: Maurício Galvão Anderson, MSc. Colaborador: Alcides A. Maciel Neto, MBA Direção de Arte: Cristiana Ribas
Tiragem: 7500 exemplares Periodicidade: Bimestral Uma publicação de MGA Comunicação: 11 984 168 888 mauriciogalvao.mga@gmail.com
mercado de LOCAÇÃO Comercial Os principais corredores comerciais de Atibaia são Centro, Alvinópolis e Lucas Nogueira Garcez. O centro compreende as ruas Benedito A. Bueno, Thomé Franco e José Bim. No Alvinópolis vias comerciais são R. Clovis Soares e Av. D. Gertrudes. Nos corredores Centro e Alvinópolis os preços praticados se situam na faixa de R$30 a R$40 o m2. Escassez de ofertas no Centro não impede repactuação de valores na renegociação dos contratos em ambas as regiões. A instituição do novo serviço de zona azul poderá atrair mais interessados na locação de imóveis comerciais no centro visto que anteriormente a dificuldade em estacionar desencorajava o consumidor. Dos valores está em marcha fruto de uma economia nacional em recessão e renda declinante. O locador é, atualmente, instado a renegociar os valores sob pena de ter seu imóvel fechado. O corredor Lucas Nogueira Garcez -LNG sofre com um “boom” de oferta. O valor por metro quadrado de locação no corredor LNG se situa entre R$70 e R$80 o m2. Para galpões os preços têm-se mantido em aproximadamente R$15 m2. Mais galpões serão ofertados no médio prazo o que forçosamente fará com que locador e locatários procurem renegociar os termos dos contratos. Inúmeros imóveis permanecem vazios.
RESIDENCIAL Tal qual o mercado de locação comercial, a locação residencial têm sofrido com a crise que se prolonga desde 2008. O locador que não se propõe a renegociar, corre o risco (grande!) de perder seu locatário e ver seu imóvel invés de render agregar custos tanto absolutos como de oportunidade. A oferta é maior do que a procura o que deixa o locatário em posição de negociar em melhores termos. Número crescente de empreendedores tem direcionado seu foco no mercado de locação. O exemplo mais concreto são os lançamentos no Jardim Paulista, bairro que tem atraído a atenção pela disponibilidade de terrenos de dimensões generosas e pela facilidade de acesso ao consumo, tais como mercados, escolas, etc. O Boletim Imobiliário acredita que o cenário atual para locação permanecerá inalterado pelo menos até 2017 ou 2018.
Oferta de imóveis por bairro
J. parque real 2 =
J. Colonial 11 5
vale das flores 8 6 J. Cerejeiras 14 5
Oferta de casas a venda em condomínio
TIPO DO IMÓVEL Casas em Condomímios Agua Verde Alpes Douro Alto da Floresta Arco Iris Country Felix Dom Giovanni Estancia dos Lagos Figueira Garden Flamboyant Garden House Green Ville Marf 2 Marf 3 Maringá Osato Panorama Parque das Garças 1 Parque das Garças 2 Portal das Hortencias Portal dos Nobres Porto Atibaia Recanto Tranquilo Refúgio Serra da Estrela Shambala 1 Shambala 2 Shambala 3 Terras de Atibaia 1 Terras de Atibaia 2 Vale do Sol Vila Imperial D. Pedro Vista Alegre Vista Verde Village Estancia Parque Atibaia
Venda Venda fev/15 jun/15 150 6 0 1 6 0 1 2 9 13 1 1 3 1 2 0 1 2 4 2 6 12 1 1 10 11 11 7 17 8 2 2 5 2 0 0
191 4 2 4 6 2 1 2 13 15 0 2 3 1 2 2 1 2 5 2 7 11 2 2 11 11 12 7 18 3 2 2 1 1 0 2
nova atibaia 59 5
J. imperial 35 5
J. estância brasil 26
vale dos pinheiros 1 = J. trevo 2 5
Morumbi 15 5
J. 3º centenário 0 = parque das nações 1 5
vila rica 1 5 parque dos coqueiros 1 5
J. Brasil 4 5
vila sales 1 =
Centro 6 =
J samambaia 3 = J. itaperi 2 =
vila santista 4 6 j tapajós 1 6
J. são nicolau 3 5
vila thais 1 6
J. Alvinopolis 15 =
J. siriema 6 =
J. Palmeiras 9 6
nova gardênia 5 6 vila giglio 18 5
J. Paulista 76 6
fernão dias 6 5
vila olga 3 5 j petrópolis 4 6 vale das flores 8 6 recreio maristela 12 5 J. jaraguá 11 = retiro das fontes 7 5 J. maristela 53 5
J. maracanã 10 5
65
vila helena 4 5
nirvana 2 5
vila gardênia 3 =
J. flores 11 5
J. lago 16 =
Loanda 10 6 quadra dos príncipes 2 =
J. floresta 5 5
J. maristela 2 3 =
J. pinheiros 27 5
MERCADO DE COMPRA E VENDA Criatividade Dados de compra e venda mostram que os melhores anos foram 2011, 2012 e 2013, que atingiram o pico de número de negócios. A curva ascendente dos preços dos imóveis começou a fazer com que o número de negócios diminuísse em aproximadamente 6% em 2014 comparado ao ano anterior. Estimativas preveem que preços e demandas convirjam no médio prazo. Isso é um forte convite para a negociação, o catalisador dessa convergência. O movimento de convergência já começou, e os dados de 2015 atestam uma diminuição no número de negócios. As novas regras restringindo a concessão de crédito imobiliário deverão consolidar a diminuição no número de negócios e acelerarão o movimento de convergência para um novo equilíbrio entre oferta e demanda
Inflação INCC
ff
9,00% 8,00% 7,00%
ff
6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00%
ff
1,00% 0,00% jul 09
nov 10
abr 12
ago 13
dez 14
mai 16
Variação Mensal no Numero de Negócios 180,00
Número de Negócios Registrados 600
160,00
500
140,00 120,00
400
100,00
300
80,00 60,00
200
40,00
100
20,00 0,00
Em 2014, os negócios ficaram um pouco abaixo da média, tendência que se manteve nesse início de 2015. Os dados econômicos apontam que o setor de construção civil está em baixa, com PIB e emprego em queda, o que deve levar o setor ao equilíbrio no longo prazo, com a redução da oferta de novos imóveis. No curto e médio prazos, a queda geral na atividade pode levar a uma baixa nos preços e trazer boas oportunidades para quem quer comprar um imóvel.
JAN FEV MAR ABR MAI JUN JUL AGO SET OUT NOV DEZ
2010
2011
2012
2013
2014
2015
0 JAN FEV MAR ABR MAI JUN JUL AGO SET OUT NOV DEZ
2010
2011
2012
2013
2014
2015
O QUE ANALISAR NA COMPRA DE IMÓVEL A compra de um imóvel, seja novo ou usado, representa um compromisso financeiro de grande monta e com uma vida que pode atingir facilmente 30 anos, especialmente no caso de imóvel financiado. A seguir os critérios que consideramos essenciais para que a busca e o fechamento do negócio atinja a expectativa do comprador. ff
ff
ff
ff
ff
ff
ff
ff
1. Qual sua disponibilidade financeira? Inclua
aí a capacidade de contrair dívida (financiamento). 2. Quais as necessidades de sua família? Aqui deve definir o tamanho do imóvel, se prefere casa, casa em condomínio fechado ou ainda apartamento. Dentro do item necessidades da família a localização entra na equação, ie, amenidades do bairro (escolas, supermercados), transporte público, pavimentação, rede de TV a cabo, etc. 3. Localização: Item importante e deve ser considerado não apenas se o bairro é bom e a rua é tranquila, mas também se isto está de acordo com as suas necessidades de locomoção e logística. 4. Vizinhança: Todos querem uma boa vizinhança, e isso se aplica não só às pessoas, mas principalmente aos tipos de imóveis. Uma vizinhança uniforme em termos de tipos de construção tem melhor potencial de valorização do que uma onde o zoneamento urbano é mais flexível, ie, casas de melhor padrão lado-a-lado com outras de padrão inferior. Imóveis próximos a bares, salões de festas, Igrejas podem ser fonte de dores de cabeça futuras. 5. Tipo do imóvel: Casa, casa em condomínio, apartamento, O que melhor lhe servirá? 6.Tipo de construção: Se há laje descoberta, ou parte dela, certificar-se de que a mesma tenha recebido impermeabilização. Uma laje não impermeabilizada ou mal impermeabilizada é fonte constante de rachaduras no teto, vazamentos que são de difícil manejo. 7. Tipo de planta: Analisar se a planta do imóvel desejado comporta mudanças tais como adição de mais cômodos, piscina, quiosque/ churrasqueira, etc. 8. Tipo do terreno: Aclive? Declive? Em ambos os casos, se o imóvel lhe interessa, faça uma visita ao imóvel acompanhado de en-
ff
ff
ff
genheiro ou arquiteto. Construções sejam em aclive ou declive necessitam obrigatoriamente muro de arrimo e isso é coisa séria. Outra possibilidade é construção em terreno em declive que tenha sido aterrado. Nesse caso é bom analisar o imóvel em questão minuciosamente. Aterros são, por melhor que tenham sido feitos, origem de movimentação do terreno o que pode causar rachaduras nas paredes, afundamento do piso, etc. 9. Materiais de acabamento: Item nem sempre fácil de verificar. Atenção à instalação elétrica, hidráulica. Verificar a capacidade de armazenamento de água. Uma família de quatro pessoas não pode se dar por satisfeita com uma caixa d’água de 500 litros. 10. Imóvel geminado? A parede de separação é dupla? Se não for, a casa é uma gato e não uma lebre. 11. Preço: Além de avaliar se o valor apresentado está dentro do seu orçamento, é importante avaliar se ele está dentro daquilo que o mercado chamaria de “preço justo”. Mas o que é “preço justo”? Entrevistas com corretores de inúmeras imobiliárias da região convergem para uma fórmula bastante simples na atribuição do valor do imóvel, seja de alto, médio ou baixo padrão. a. (MdO x 0,35 x M2) + Pterreno = PJ
Onde: MdO: Custo da Mão de Obra por m2 a. Dependendo do padrão varia entre R$390 a R$ 600 M2: Metragem do imóvel Pterreno: preço do terreno PJ: “preço justo” b. Alternativa é usar como “benchmark” o custo por m2 publicado na revista Arquitetu ra & Construção (editora Abril). Para imóveis novos, acrescente-se cerca de 30% que seria a margem do proprietário/construtor.
Terreno com edificação em Taboão da Serra-SP
132 m² (6 x 22) Rua Maria Catarina Comino, 71 – J. Três Marias Taboão da Serra Próximo ao centro e da BR116 (Régis Bittencourt) Valor: R$ 215.000
Tratar com exclusividade: Srta. Geórgia (11) 3743 5982
O DÓLAR E SEU PATRIMÔNIo O CUSTO DE OPORTUNIDADE O custo de oportunidade é um termo usado em economia para indicar o custo de algo em termos de uma oportunidade renunciada, ou seja, o custo, até mesmo social, causado pela renúncia do ente econômico, bem como os benefícios que poderiam ser obtidos a partir desta oportunidade renunciada. A TAXA DE CÂMBIO Em tempos de crise, como a que vivemos atualmente, o “benchmark” para quantificar patrimônio é a moeda norte-americana, o dólar. Isso vem desde os tempos de hiperinflação que nos assolou desde os anos 70 aos 90. Consultorias independentes têm estimado que a cotação da moeda americana pode chegar em dezembro de 2015 a R$ 4,00 por dólar, isto é, uma desvalorização do Real frente ao dólar de aproximadamente 22%. A TAXA SELIC Se considerar a taxa Selic que em ascensão poderá chegar a até a 16%, temos uma combinação bastante nefasta para o cenário econômico, com implicações significativas para os negócios imobiliários. Primeiro porque com a Selic em patamar elevado aumenta o custo do crédito imobiliário (aumento no valor das parcelas) e isso sem contar com as novas regras mais restritivas para a concessão de crédito em vigor desde maio. A consequente inibição leva o mercado a diminuição de negócios que aliado á desvalo-
Série Histórica Cotações usd/real
rização cambial poderá ter impacto agudo no patrimônio do detentor de imóvel para venda FLEXIBILIDADE! O cenário imobiliário em Atibaia é francamente vendedor. Para vender, o vendedor deverá levar em conta a taxa de juros (Selic a 16% aproximadamente) e taxa de câmbio. Para ter sucesso na negociação, ter flexibilidade é a palavra de ordem, o que se traduz em oferecer ao comprador a possibilidade de fechar negócio em valores que levem em conta custo de manter o imóvel fechado (taxa de juros + desvalorização cambial). Um imóvel com preço demandado em junho de 2015 de R$ 880.000, aproximadamente US$ 282.000, caso não seja negociado até dezembro, teria como valor em dólares um valor esperado de aproximadamente US$ 220.000. Não custa lembrar que num cenário francamente vendedor, dificilmente o valor demandado pode ser reajustado para compensar tanto a taxa de juros como a desvalorização cambial. Manter um imóvel com valor demandado de R$ 880.000 entre julho e dezembro terá um custo de oportunidade de aproximadamente R$ 70.400, sem contar com o revés cambial de aproximadamente US$ 62.000, considerando como hipóteses a taxa Selic de 16% e taxa de câmbio de R$4,00 por dólar em dezembro. O vendedor de sucesso sabe ler o mercado e age de acordo.
Índice de Variação Mensal do Usd/Real
4,5
140
4
120
3,5 100
3 2,5
80
2
60
1,5
40
1 20
0,5 0
JAN FEV MAR ABR MAI JUN JUL AGO SET OUT NOV DEZ
2010
2011
2012
2013
2014
2015
0 JAN FEV MAR ABR MAI JUN JUL AGO SET OUT NOV DEZ
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Onde encontrar o Boletim Imobiliário ff ff
ff ff ff ff ff
ff ff ff ff ff ff ff ff ff ff ff
Ab&B Alarmes - Lng Associação dos Arquitetos Engenheiros e Agrônomos de Atibaia Automovidros – Av. S. João Banca Barqueta Banca Colégio Coc - Lng Banca Jornais (Prefeitura) - Av. Saudade Banca de Jornais e Revistas Supermercado Convém Brazilian Business Park Centro Empresarial Atibaia Caçula de Pneus - Pirelli Cartorio Reg. Imoveis Casa do Óleo - Lng Casa Giraldi Chevrolet Luchini Contato Imóveis Cristal Paes E Doces - Lng Daré Imoveis - Geraldo Daré Decor Passion Depósito 2 Amigos
ff ff ff ff ff ff ff ff ff ff ff ff ff ff ff ff ff ff ff ff ff
Depósito Edubloc - Lng Divino Mat. Limpeza - Lng D’ley Pães - Lng Empório Big Extra Supermercado - Atibaia Feirão das Lareiras - Lng Fiat Ponto Cinco Floor & Decor Galeb Imóveis Gran Roca Hotel G7 Tennis Center - Lng Hotel Atibaia Residence Resort Hotel Eldorado Village Hotel Estancia Atibainha Ipiranga - Lng Itapetinga Plaza Linea Caixilharia em Pvc Lng Ln Ferragens – Av. D. Gertrudes Mercearia Rodrigues - Lng Mirela Flores – Av. S. João Paneteria - Lng
ff ff ff ff ff ff ff ff ff ff ff ff ff ff ff ff ff ff ff
Panificadora Flamboyant – Av. Santana Petrobras Lng - Conveniencia Petrobras Lng - Abastecimento Piccolo Mercato - Lng Pool-Shop Portágua Rose Daré Imoveis Salsarella – Av. Brig. Faria Lima Shell - D. Gertrudes Shell - Abastecimento Dr. Flávio P. Camargo Shell - Lng Shintani - Clovis Soares Shintani - Brig Faria Lima Supermercado Big Boulevard Supermercado Convém Lanchonete Tauá Resort Hotel Atibaia Varanda Flores - Lng Vila Verde Atibaia Xugo – Lavanderia - Lng
Quer ver vender seu imóvel? Cada edição do BOLETIM IMOBILIÁRIO é vista por mais de 12.000 leitores. Anuncie seu imóvel diretamente no BOLETIM IMOBILIÁRIO e garanta visibilidade para vender.
Consulte condições. Ligue já (11)
984 168 888
INDICADORES ECONÔMICOS DO MERCADO DA CONSTRUÇÃO CIVIL CRIAÇÃO DE EMPREGOS NA CONSTRUÇÃO CIVIL
100.000 50.000
0 -50.000
-150.000
10 JAN FEV MAR ABR MAI JUN JUL AGO SET OUT NOV DEZ 11 JAN FEV MAR ABR MAI JUN JUL AGO SET OUT NOV DEZ 12 JAN FEV MAR ABR MAI JUN JUL AGO SET OUT NOV DEZ 13 JAN FEV MAR ABR MAI JUN JUL AGO SET OUT NOV DEZ 14 JAN FEV MAR ABR MAI JUN JUL AGO SET OUT NOV DEZ 15JAN FEV MAR
-100.000
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Fonte: CAGED
PIB TOTAL X PIB CONSTRUÇÃO CIVIL Inflação INCC
10,00%
8,00%
6,00%
4,00%
2,00%
0,00% Jul-09
Nov-10
Abr-12
Ago-13
Dez-14
Mai-16
Fonte: CBCIDADOS
VARIAÇÃO MENSAL NO NÚMERO DE NEGÓCIOS EM ATIBAIA 180,00 160,00 140,00 120,00 100,00 80,00 60,00 40,00 20,00 JAN FEV MAR ABR MAI JUN JUL AGO SET OUT NOV DEZ JAN FEV MAR ABR MAI JUN JUL AGO SET OUT NOV DEZ JAN FEV MAR ABR MAI JUN JUL AGO SET OUT NOV DEZ JAN FEV MAR ABR MAI JUN JUL AGO SET OUT NOV DEZ JAN FEV MAR ABR MAI JUN JUL AGO SET OUT NOV DEZ JAN FEV MAR ABR MAI
0,00
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Fonte: Cart. Reg. Imóveis
Os números do mercado imobiliário ainda não refletem o impacto das mudanças feitas pela Caixa na concessão de crédito imobiliário.
Excelente terreno em área residencial em Jaboticabal-SP Rua Nabor Amâncio, 65 – Jardim Nova Aparecida Topografia plana | 550 m² (14 X 40) | Frente para praça, e a apenas 300 metros da entrada principal para o Campus da UNESP – Jaboticabal | Perfeito para projeto de residência unifamiliar ou condomínio voltado para locação para os estudantes da UNESP. Valor: R$ 205.000 Contato exclusivo: Srta. Geórgia (11) 3743 5982 no horário comercial
http://issuu.com/mauriciogalvao.mga/docs/anuncio_imovel_rua_atibaia_856/1
More muito bem no Jardim Paulista! Terreno com 525 m2 | Área Construída 328 m2 3 Dormitórios, 1 Suíte com armários | Amplo Escritório/Mídia-Room 5 Banheiros sendo 4 com água quente | Adega Jardim de inverno | Espaço Gourmet Sauna Úmida, Piscina 4X8 | Lindo paisagismo
SOBRE O IMÓVEL:
Localização: • Posto de combustível • Mercado • Panificadora • Bancos • Fácil acesso à rod. Fernão dias Qualidade do imóvel • Projeto moderno com inspiração nas Vilas da Toscana
Materiais inspirados nas construções franco-italianas Privacidade total – fachada impenetrável • Materiais nobres (madeiras nobres - jatobá) e porcelanato rústico • “Autossuficiência hídrica” – 2000 litros água fria e 400 litros de água quente Caixas d’água em inox • Hall de entrada em granito paginado • Lareira revestida em mármore rosa Amenidades • •
• Aquecimento central • Adega Privacidade total • Da rua nada se vê • Privacidade quanto a vizinhos Segurança • Muros com mais de 3 metros de altura • Sem campanhia • 2 Portões automáticos • Alarme AB&B
Rua Atibaia, 856 R$799 mil • Exclusivo para venda direta • (11) 4412 3636 (11) 981 153 636