iRádce – nájem bytu (květen 2015)

LegisLativa květen 2015

NÁJEM BYTU PODLE NOZ Jaké změny NOZ přináší?  Nájem bytu a nájemní smlouva  Pronajatý byt a počet osob  Nájem a jiné platby  Výpověď nájemní smlouvy  Nájem družstevního bytu

Nový občanský zákoník přinesl řadu změn v mnoha oblastech života člověka, mimo jiné i v oblasti nájmu bytu. Změny, z nichž některé jsou zásadní, nastaly od 1. ledna 2014 jak na straně pronajímatelů, tak na straně nájemců.

Jaké změny nOz přináší? nájem bytu na jakýkoliv prostor, který je k bydlení vhodný Obecně lze říci, že nová úprava nájmu bytu přináší jisté zvolnění. Tak například, pojem „byt“ byl přede dnem účinnosti NOZ pojímán dosti přísně a k tomu, aby byt splňoval parametry „bytu“ podle zákona, muselo jít o prostory, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Musel tedy existovat určitý formální úkon ze strany orgánu státu, kterým by se „byt stal bytem“. Dnes je to už jinak, platný nájem bytu lze uzavřít k jakémukoliv bytu nebo jinému prostoru, který je k bydlení vhodný a zdravotně způsobilý, například tedy k domu, houseboatu, k dostatečně vybavenému obytnému vozu a podobně. Chce-li si tedy někdo pronajmout jako byt třeba garáž, NOZ mu v tom nebrání.

květen 2015

práva a povinnosti ve větší faktické rovnosti Cílem tvůrců nového občanského zákoníku bylo mimo jiné posílit slabší smluvní stranu. Koncepce NOZ už nelpí na tvrdé formální rovnosti stran, ale přirozenou nerovnost stran se snaží vyvážit posílením práv na jedné straně tak, aby byla dosažená alespoň přibližná faktická rovnost. Zákonodárci vycházeli z toho, že v nájmu bytu je stranou, která tahá za kratší konec, nájemce. Z toho-

1

pozor! změny se dotýkají i dříve uzavřených smluv Důležité je si uvědomit, že změny se dotýkají i smluv, které byly uzavřeny před počátkem účinnosti nového občanského zákoníku (NOZ), tedy před 1. lednem 2014.

Obecně totiž platí, že nájem se řídí novým občanským zákoníkem, i když byla nájemní smlouva uzavřena před 1. lednem 2014. Výjimkou z tohoto pravidla je však vznik nájmu jakož i práva a povinnosti, které vznikly ještě před dobou účinnosti nového občanského zákoníku; ty se řídí ještě zákonem starým.

to důvodu tvůrci vložili do NOZ balíček ustanovení, který má za úkol zlepšit nájemcovo postavení. Je však třeba říci, že je to pronajímatel, kdo dává nájemci do užívání svůj majetek. z tohoto pohledu není tedy až tak jednoznačné, která ze smluvních stran vlastně tahá za kratší konec.

náJem bytu a náJemní smLOuva Jak vznikne nájem k bytu a co má případná nájemní smlouva obsahovat?

S touto otázkou si láme hlavu téměř každý člověk alespoň jednou za svůj život. Jak správně uzavřít nájemní smlouvu? Co všechno musí obsahovat? Co obsahovat nemůže?

Je možné, aby vznikl nájem k bytu i bez nájemní smlouvy?

podle nOz je nájemní smlouva jednodušší – co je nezbytné minimum?

Smlouva musí obsahovat jisté náležitosti, ani z daleka však nemusí obsahovat všechno, co musela obsahovat nájemní smlouva podle původního občanského zákoníku. Tak například podle nové úpravy nájemní smlouva už nemusí obsahovat přesné označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jeho užívaní, způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Nezbytným minimem, které požaduje nový zákon, je shoda mezi stranami na předmětu nájmu a na tom, že za jeho užívaní náleží pronajímateli úplata. Veškerá další ujednání jsou ponechána na vůli stran.

2

Nájemní smlouva nemůže obsahovat ustanovení o smluvní pokutě, kterou by měl nájemce zaplatit pronajímateli při porušení některých svých povinností, rovněž nemůže obsahovat ani jinou povinnost nájemce, která je zjevně nepřiměřená. Respektive smlouva tato ujednání obsahovat může, ale nepřihlíží se k nim. Dostatečné sankce pro nájemce, pokud neplní povinnosti vůči pronajímateli, plynou přímo ze zákona (např. náhrada škody).

v jakém případě je možný nájem bez nájemní smlouvy?

Druhý způsob, jak může vzniknout nájem bytu, je tzv. faktický nájem. v praxi můžou nastat situace, kdy pronajímatel záměr-

písemně i ústně – jaké jsou výhody a nevýhody?

Důležité je si uvědomit, že změny se dotýkají i smluv, které byly uzavřeny před počátkem účinnosti nového občanského zákoníku (NOZ), tedy před 1. lednem 2014. Obecně totiž platí, že nájem se řídí novým občanským zákoníkem, i když byla nájemní smlouva uzavřena před 1. lednem 2014. Výjimkou z tohoto pravidla je však vznik nájmu jakož i práva a povinnosti, které vznikly ještě před dobou účinnosti nového občanského zákoníku; ty se řídí ještě zákonem starým.

iRádce / legislativa

ně nebo nedopatřením nájemní smlouvu s nájemcem neuzavře v písemné formě a nájemce v bytě pronajímatele fakticky bydlí. Je takový nájemce nějakým způsobem chráněn? i takovému nájemci poskytuje nová právní úprava ochranu, ale za předpokladu, že jsou splněny jisté podmínky, a to, že byt užívá alespoň po dobu tří let a je v dobré víře, že nájem je po právu. v takovém případě se považuje nájemní smlouva za řádně uzavřenou a faktický nájem se stává rovným písemné smlouvě.

prOnaJatý byt a pOčet OsOb kolik osob se mnou může v pronajatém bytě bydlet, když jsem nájemcem?

I v této oblasti přináší nová úprava několik změn, nově zavádí úpravu členů nájemcovy domácnosti. Jelikož si nájemce v pronajatém bytě většinou buduje svoji domácnost, nová právní úprava dala nájemcům větší volnost. Může například přizvat další osobu, aby s ním bydlela, a to bez souhlasu pronajímatele. Postačí, když tuto skutečnost pronajímateli oznámí. Na druhou stranu zákon dává pronajímateli právo vyhradit si ve smlouvě souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti. V takovém případě musí mít souhlas písemnou formu.

za nesplnění oznamovací povinnosti i výpověď z nájmu NOZ upravuje i počet osob, které mohou s nájemcem bydlet v pronajatém bytě. Obecně platí, že pronajímatel má právo požadovat, aby v nájemcově domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách. Je důležité, aby nájemce oznámil zvýšení počtu osob žijících s ním v bytě pronajímateli nejpozději do dvou měsíců od okamžiku, kdy ke změně v počtu osob došlo. Pokud tuto svoji povinnost včas nesplní, má se za to, že závažně porušil svoji povinnost vyplývající z nájmu bytu, což může vést k výpovědi z nájmu bytu. Rovněž musí nájemce pronajímateli oznamovat i skutečnost, že se snížil počet osob žijících v pronajatém bytě, a to především z toho důvodu, aby věděl pronajímatel nastavovat poplatky za služby, které jsou závislé od počtu osob žijících v bytě.

kdy mohu dát pronajatý byt do podnájmu?

NOZ rozlišuje situaci, jestli máte v pronajatém bytu trvalé bydliště nebo ne. Jestli v něm trvalé bydliště máte, můžete tento byt nebo jeho část dát do podnájmu třetí osobě bez souhlasu pronajímatele. Oproti starému zákonu je to výrazná změna, jelikož

právo chovat v bytě zvíře To, co potěší především milovníky zvířat, je nově právo nájemce chovat v bytě zvíře.

Jestli jste vlastníkem psa nebo kočky, už nemusíte kontrolovat inzeráty a hledat, jestli je v konkrétním bytě povoleno mít zvíře nebo ne. Nyní můžete mít psa, kočku nebo jiné zvíře v jakémkoliv bytě, ledaže se smluvní strany dohodnou, že nájemce není oprávněn v bytě zvíře chovat. Avšak i v takovém případě se může nájemce obrátit na soud, který může rozhodnout, že na nájemci nelze spravedlivě požadovat, aby v bytě nechoval například křečka. Pod pojmem „jiné zvíře“ si můžeme představit třeba již zmíněného křečka, morče, rybičky a podobně, ale zpravidla již ne slony, lvy, tygry či slepice – ty chovat v bytě možné nebude. Chov zvířete totiž musí být přiměřený prostředí a podmínkám v domě a neměl by působit pronajímateli nebo obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v daném domě.

květen 2015

3

dochází k omezení vlastnického práva pronajímatele. Když však v pronajatém bytě trvalé bydliště nemáte, souhlas pronajímatele k podnájmu je nutný.

náJem a Jiné pLatby

Dohoda, dohoda a dohoda. Smluvní volnost stran, to je základ, na kterém staví nový občanský zákoník při určovaní nájemného. Nový občanský zákoník ponechává na dohodě stran téměř vše: kolik se bude platit, jak často (typicky jednou měsíčně, ale strany se mohou dohodnout i na placení čtvrtletně nebo dokonce jednou ročně), kdy bude splatnost nájemného atd.

kdo a co bude platit?

Co se týče plateb za služby spojené s užíváním bytu, je to opět na dohodě. Pronajímatel může zabezpečit všechny služby pro nájemce a ten za ně bude platit přímo pronajímateli, nebo se nájemce a pronajímatel dohodnou, že některé služby si zabezpečí nájemce sám (typicky pronajímatel převádí na nájemce elektroměr nebo plynoměr).

Pokud se ovšem nedohodnou, NOZ vypočítává služby, které je pronajímatel povinen nájemci zabezpečit. Zajímavostí je, že pronajímatel má takto povinnost zajistit příjem rozhlasového a televizního vysílaní. Dá se však dovodit, že v oblastech, které nejsou pokryty rozhlasovým nebo televizním signálem, pronajímatel povinnost poskytovat tyto služby nemá.

ce. Sjednání kauce v nájemní smlouvě je poměrně běžnou záležitostí. Obvykle její výše představuje jeden až dva měsíční nájmy, zákon však umožňuje požadovat kauci až ve výši šestinásobku měsíčního nájmu. Oproti původní právní úpravě je to výrazný posun, jelikož před lednem 2014 umožňoval zákon požadovat kauci „jen“ do výše trojnásobku měsíčního nájmu.

Pronajímatel nemůže s kaucí naložit dle vlastní libovůle. Při skončení nájmu jí musí nájemci vrátit v plné výši, pokud nájemce platil nájemné vždy řádně a nevznikly mu žádné dluhy z nájmu. Jestli však nájemce z nájmu pronajímateli něco dluží, započte si pronajímatel z kauce dlužné nájemné.

může pronajímatel žádat zvyšování nájemného?

Může, pokud to nájemní smlouva výslovně nevylučuje. Strany nájemní smlouvy si takové zvyšování nájemného mohou domluvit přímo ve smlouvě. Pokud si smluvní strany nedohodly v nájemní smlouvě možnost zvyšování nájemného, může pronajímatel nájemci navrhnout zvýšení nájemného do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Rovněž pronajímatel může rovnou zvednout nájemné v případě, že v pronajatém bytě provedl stavební úpravy, které tomuto bytu zvyšují užitnou hodnotu, nebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody.

kauce a její pravidla

Co dělat, když se v bytě zjistí poškození nebo vada?

Institutem, který zajišťuje splnění povinnosti nájemce z nájemní smlouvy, je kau-

První věc, co musí nájemce v takovém případě udělat je, že takovou vadu či poško-

nedohodli jste se? pomůže zákon V případě, že dohoda neexistuje, zákon se postará i o takovou situaci – stanovuje obecný klíč, podle kterého se bude nájemné určovat. Výše nájemného se odvozuje od toho, jaké nájemné je v den uzavření smlouvy v místě obvyklé pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek.

4

iRádce / legislativa

zení oznámí pronajímateli. Poté přichází na řadu povinnost pronajímatele, aby toto poškození nebo vadu odstranil. Velice jednoduchý scénář, avšak ne vždy dodržovaný v reálném životě. Proto nový zákon pamatuje i na situace, když ne vše jde hladce.

V případě, že nájemce neoznámí poškození nebo vadu ihned nebo bez zbytečného odkladu, nemá nájemce právo na náhradu nákladů účelně vynaložených při zabránění vzniku další škody. v případě, že poškození nebo vada jsou způsobeny okolnostmi, za které nájemce odpovídá, musí toto poškození nebo vadu odstranit na své náklady, případně jestli tak neučiní, odstraní jí pronajímatel na náklady nájemce. Jinými slovy, rozbije-li nájemce okno, měl by je nechat opravit na své náklady, případně je nechá opravit pronajímatel, avšak na náklady nájemce.

Když ale nájemce splní vše, co je potřeba při objevení poškození nebo vady (oznámí to pronajímateli – ihned nebo bez zbytečného odkladu, a za toto poškození nebo vadu neodpovídá) a pronajímatel se jaksi nemá k odstranění vady, může se o to postarat nájemce sám s tím, že bude následně žádat po pronajímateli náhradu odůvodněných nákladů, případně slevu z nájemného.

Je však potřeba rozlišovat poškození a vadu od drobných oprav a běžnou údržbu.

Drobné opravy a běžnou údržbu má vykonávat nájemce sám a na své náklady. Aby nedošlo k nejasnostem ohledně toho, co všechno lze vztáhnout pod pojem „drobné opravy a běžná údržba“, je nejlepší, když si tento pojem smluvní strany vymezí přímo ve smlouvě.

výpOvěď náJemní smLOuvy

V případě, že smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou, může nájemce smlouvu vypovědět kdykoliv a z jakéhokoliv důvodu.

Důležité však je, že po podání výpovědi musí ještě uplynout výpovědní doba k tomu, aby nájem skončil. Ta začne běžet prvního dne měsíce, který následuje po měsíci, ve kterém výpověď došla druhé straně. Takže pokud výpověď bude pronajímateli doručena např. 1. dubna, výpovědní doba začne běžet

květen 2015

až 1. května. Proto když se nájemce rozhodne vypovědět nájemní smlouvu, je vždy lepší výpověď podat tak, aby byla pronajímateli doručena alespoň poslední den v měsíci.

výpověď ze strany nájemce Nájemní smlouvu na dobu určitou, může nájemce vypovědět v případě, že se změní okolnosti, z nichž strany při vzniku nájemní smlouvy vycházely, do té míry, že po nájemci nemožno požadovat, aby v nájmu pokračoval (např. nájemce získá práci v jiném městě, kam nebude možné dojíždět z dosavadního bydliště).

výpověď ze strany pronajímatele Vypovědět nájemní smlouvu může samozřejmě i pronajímatel. Výpověď nájmu bytu ze strany pronajímatele doznala oproti dosavadní právní úpravě řadu změn. Dosavadní právní úprava umožňovala pronajímatelům vypovědět nájemní smlouvu pouze z přesně vymezených důvodů. Dnes může pronajímatel vypovědět nájem bytu kdykoliv, avšak musí nájemce poučit, že má proti takové výpovědi právo vznést námitky a možnost navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Novinkou, která hraje ve prospěch pronajímatele je, že už nemusí poskytnout nájemci bytovou náhradu v případě výpovědi.

náJem družstevníhO bytu

Nájem družstevního bytu patřícího bytovému družstvu s sebou nese četná specifika, a to od jeho vzniku až po jeho zánik. v případě, že nájemce není členem družstva, jedná se o klasický nájem, jako mezi jakýmkoli jiným pronajímatelem a nájemcem. Skutečnost, že pronajímatelem je v tomto případě družstvo, nemá z pohledu nájemce (nečlena družstva) na jeho právní postavení v podstatě žádný vliv.

zamítnout pronájem mohou stanovy družstva Jediným omezením takového pronájmu mohou být stanovy družstva, které proná-

5

jem bytu třetím osobám, které nejsou členem družstva, nemusí povolovat. Nájemní smlouva a celý nájem se jinak řídí ustanoveními občanského zákoníku. v této koncepci se taky odráží výše nájemného, která bude zpravidla odpovídat tržní ceně nájmu bytu.

Jinak je tomu v případě, že nájemce je členem družstva, které má pronajímaný byt ve svém vlastnictví. v takovém případě se práva a povinnosti nájemce – člena družstva řídí nejen nájemní smlouvou, ale i stanovami družstva. Člen družstva by měl samozřejmě splatit členský vklad a pravidelně hradit nájemné, které musí být určeno pouze do výše účelně vynaložených nákladů bytového družstva vzniklých při správě těchto družstevních bytů. Jedná se především o náklady na opravy, rekonstrukci, či modernizaci nebo o příspěvky do fondu oprav.

Co když je členem družstva jenom jeden z manželů?

V této situaci má manžel, který není členem bytového družstva, nájemní právo odvozené od manžela, který je členem družstva (oba manželé mají společné nájemní právo podle občanského zákoníku).

Při zániku nájemního práva toho manžela, který je členem bytového družstva, přestává být automaticky nájemcem i druhý manžel.

v kterých případech může bytové družstvo svého člena z družstva vyloučit?

Nájem v bytovém družstvu je velmi úzce provázaný s členstvím. Když je tedy člen bytového družstva – nájemce družstevního bytu, z družstva vyloučen, automaticky se zaniká i nájem bytu. Nový zákon stanoví dva případy, kdy může bytové družstvo svého člena z družstva vyloučit. Může se tak stát v případě, že nájemce hrubě poruší svoji povinnost vyplývající z nájmu.

Půjde zejména o situaci, když nájemce neplatí nájemné, poškozuje pronajatý byt nebo dům, ve kterém se pronajatý byt nachá-

6

vypořádací podíl většinou určují stanovy družstva Když nakonec dojde k vyloučení člena družstva, náleží mu vypořádací podíl. Jeho výši, resp. způsob určení jeho výše, většinou určují stanovy družstva. Pokud ne, tak vypořádací podíl je roven výši členského vkladu, který člen družstva musel splatit, když vstupoval do družstva.

zí atd. Druhým případem, kdy může družstvo nájemce z družstva vyloučit je, že nájemce byl odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný vůči družstvu nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází. Další důvody, kdy může družstvo vyloučit svého člena, mohou určit stanovy družstva.

Jak již bylo řečeno, když skončí členství v družstvu, skončí i nájem družstevního bytu s ním spojený. Když tedy družstvo člena družstva vyloučí, musí družstevní byt, který si pronajímá, vyklidit. Nemůže se tak stát ze dne na den, zákon stanovuje lhůty, například vyloučený člen může uplatnit námitky k vyloučení do 30 dnů od doručení rozhodnutí o vyloučení. Dále má vyloučený člen nárok na podání návrhu soudu na prohlášení rozhodnutí o vyloučení za neplatné do 3 měsíců. Do doby než bude rozhodnuto o všech námitkách a případně i pravomocně rozhodnuto o neplatnosti soudem, musí se družstvo k vyloučenému členu chovat, jako kdyby byl stále členem družstva. Mj. je tím vyloučenému členu družstva poskytnut čas, aby si zařídil jiné bydlení v případě, že jeho vyloučení bylo oprávněné.  Autor: Mgr. Jan Pacovský LL.M., advokát ve stejnojmenné advokátní kanceláři www.pacovsky.eu

iRádce / legislativa