finance květen 2015
Neplatiči a dlužNíci v Sv Vymáhat peníze po sousedech je těžké Můžeme jména vyvěsit veřejně? Ne Jaký bývá průběh? Jak správně postupovat? Pomoci by mohlo předexekuční vymáhání Pozor na kumulaci neplatičů Chystáte se žádat o úvěr na rekonstrukci domu? Nechcete přijít o peníze? Jednejte rychle! Na neplatiče pamatujte již při přípravě stanov
Nechodí na schůze, neplatí příspěvky na správu domu a do fondu oprav, a to přesto, že si byt řádně koupili do svého vlastnictví. Pokud se ve společenství vlast níků objeví jeden takový, je to pro ostatní těžké, jestliže se jich v rámci SV vyskytne hned několik najednou, může to být až likvidační. O střechu nad hlavou pak mohou přijít nejen neplatiči, ale i ostatní členové SV. Jak je to možné?
Zálohy na teplo, na vodu, příspěvky na správu domu a do fondu oprav se obvykle pohybují v řádu několika tisíců měsíčně. Pokud se vyskytne jen jeden jediný chro nický neplatič, musí SV začít urychleně jednat, nebo počítat s tím, že za něj všichni ostatní zaplatí až několik desítek tisíc ročně.
květen 2015
VYMÁHAT PENÍZE po sousedech je těžké
„Často se setkáváme s tím, že sousedé se doslova ostýchají neplatiče vyzvat k platbě. A co je nejčastějším důvodem? Prý nechtějí kazit vzájemné mezilidské vztahy v domě. Vůbec si při tom neuvědomují, že je jako první narušil právě neplatič, protože přestal
1
kterého mají přístup vlastníci přes své specifické přihlašovací údaje nebo pokud je informace zpřístupněna k nahlédnutí konkrétnímu vlastníkovi,“ říká Mgr. Ivana Pitrová, osobní správkyně ze společnosti R3 group, s. r. o. Ovšem zveřejnit nebo zpřístupnit ty to údaje i osobám jiným než oprávněným, např. jejich vyvěšením na domovní vývěsce, ke které mají přístup i osoby jiné než opráv něné, lze pouze se souhlasem dlužníků.
jaký bývá průběh?
hradit povinné platby. A de facto žije na úkor ostatních sousedů,“ říká Kateřina Procházková z bezplatného poradenského portálu poradnaveritele.cz „V praxi nezřídka narážím na situace, kdy jednotlivá SV otálí s vymáháním tak dlouho, až dotyčný dlužník spadne do exekuce nebo insolvence. Pak už mnoho prostoru na vymáhání pohledávky nezbývá, protože jiní věřitelé jsou jednoduše rych lejší nebo mají přednost,“ potvrzuje advokátka Bohdana Hejduková z portálu pravnigramotnost.cz, který se specializuje na problematiku SV a BD.
MůžeMe jMéna vyvěsit veřejně? ne
Stále se můžeme setkat s případy, kdy jsou jména dlužníků zveřejněny například na nástěnce ve vchodu domu. To je ovšem v rozporu s legislativou. Údaje o dlužné finanční částce na společných nákladech v souvislosti s konkrétní fyzickou osobou jsou osobními údaji ve smyslu zákona. „Pokud tyto budou zpřístupněny pouze oprávněným osobám (vlastníkům jednotek), jedná se o postup v souladu se zákonem č. 101/2000 Sb. o ochraně osobních údajů. Z tohoto úhlu pohledu je tedy v pořádku, pokud je informace o dlužnících vyvěšena například na zabezpečeném webovém portále, do
2
Při řešení situací s neplatiči je nutné mít na paměti, že pohledávky se obecně uspokojují v tom pořadí, v jakém bylo zahájeno exekuční řízení. Přesně na tuto situaci doplatilo SV z Opavy, které tak dlouho otálelo s vymáháním osmdesátitisícového dluhu, až nebylo z čeho nárok uspokojit. Nový mladý majitel garsonky se totiž rozešel se svojí přítelkyní, která mu pomá hala splácet hypotéku i poplatky za bydlení. On sám na placení nestačil a dluhy začaly narůstat. Delší dobu se ze strany věřitelů nic vážného nedělo, až nakonec jako prvnímu věřiteli došla trpělivost bance,
nechcete přijít o peníze? jednejte rychle! Pohledávky se obecně uspokojují v tom pořadí, v jakém bylo zahájeno exekuční řízení. Je potřeba si uvědo mit, že jestliže má dlužník hypotéku, tak jeho byt slouží jako zástava bance pro případ, že jí nebude řádně splácet. Společenství vlastníků a jiní dlužníci tedy přichází na řadu až poté, co jsou uspokojeny závazky vůči bance. Tedy za předpokladu, že z prodeje bytu ještě vůbec něco zůstane.
iRádCe / finance
na neplatiče pamatujte již při přípravě stanov Ideální je s alternativou neplatičů počítat už při přípravě stanov. Do stanov je vhodné zakotvit termín splatnosti záloh a příspěvků na správu a údržbu domu. Může se zde i rovnou uvést sankce za pozdní placení jako jsou například poplatky z prodlení, nebo úrok z prodlení a stanovit další postup vůči dlužníkovi.
které mladý muž dlužil na hypotéce. Jak se ukázalo, nebyl to zdaleka jeho jediný dluh. Kolotoč exekucí se pak rozjel v rychlém sledu a až na jeho samotném konci bylo díky zaváhání i SV. Exekutor nakonec byt prodal, peníze z prodeje bytu jen tak tak stačily pokrýt dluh u banky a částečně i druhého věřitele v pořadí, ostatní měli zatím smůlu. „A aby toho nebylo málo, tak mladík navíc zažádal o oddlužení, které mu bylo soudem povoleno. A protože dlužník tuto skutečnost nemusí hlásit všem svým věřitelům, stalo se, že SV se na nás obrátilo pozdě a promeškalo tak navíc i lhůtu k přihlášení své pohledávky. Sečteno podtrženo, toto SV váhalo tak dlouho, až o svých osmdesát tisíc nadobro přišlo,“ upozorňuje Kateřina Procházková na konkrétní případ.
jak správně postupovat?
V praxi bývá prvním krokem k vymáhání dlužné částky písemná upomínka. Na ní by mělo být uvedeno i číslo účtu, VS, dlužná částka a datum splatnosti. Ideální je předat jednu kopii dlužníkovi a druhou si od něj nechat podepsat, aby bylo zřejmé, že ji četl a byl s ní srozuměn. Případně lze upomínku poslat doporučenou poštou, abyste mohli u soudu posléze dokázat,
květen 2015
že dlužník upomínku obdržel. „Jestliže dlužník upomínku nepřevezme, je to jen jeho mínus. Soud k této skutečnosti už nikterak nepřihlíží, pro něj je rozhodující, že si jí převzít mohl a o dluhu by se tak včas dozvěděl,“ upřesňuje Kateřina Procházková. Hlavní je jednat rychle, protože v čase na rostou dluhy do vysokých částek, čímž reál ně klesá jejich vymahatelnost.
poMoci by Mohlo předexekuční vyMáhání
Jednou z reálných možností, jak pomoci při řešení situací s neplatiči, by mohl být i jeden z návrhů, o kterém se hovoří v souvislosti s úpravou současné podoby fungování exekucí. Jednalo by se o zavedení tzv. předexekučního vymáhání. To by mohlo výrazně přispět ke snížení počtu případů, které končí až zabavováním movitého a nemovitého majetku dlužníka. Jak by v praxi mělo předexekuční vymá hání vypadat? „Jednalo by se o účinnou a odbornou pomoc věřiteli, který zatím nemá v ruce rozsudek či platební rozkaz, zato má podepsanou smlouvu a ze strany dlužníka nesplněné závazky z ní vyplývající. Když se v tuto chvíli věřitel obrátí na exekutora, ten by měl v první řadě odborně závazek posoudit a říct, zda skutečně věřitel má na uhrazení dluhu právní nárok. Toto hodnocení je samozřejmě ze strany exekutora subjektivní a nezávazné, ovšem v procesu předexekučního vymáhání by určitě mělo svou váhu,“ vysvětluje Ondřej Mareš, soudní exekutor a mluvčí uskupení Exekutoři za spravedlivé exekuce a pokračuje: „Dále by exekutor doporučil věřiteli nejlepší možný postup, jak se pokusit dluh ještě před přistoupením k soudní cestě vymoci. V tomto procesu by pak exekutor měl několik instrumentů. Zejména by se jednalo o sepsání kvalifi kované výzvy dlužníkovi s poučením o možných právních následcích včasného nesplnění dluhu a možnostech plnění, nebo sjednání splátkového kalendáře. A samozřejmě odborné poradenství
3
v průběhu předexekučního vymáhání, stejně jako odborná doporučení dalšího postupu v případě selhání tohoto způsobu vymožení dluhu.“ Předexekuční vymáhání by tak pro SV jako věřitele přineslo snížení nákladů za soudní a exekuční vymáhání a zrychlení vymáhání pohledávek.
pozor na kuMulaci neplatičů
V poslední době se množí také případy, kdy v jednom SV je více neplatičů najednou. Takovou finanční zátěž pak ostatní majitelé bytů nemusí zvládnout a problémy jim mohou začít přerůstat přes hlavu. Obvykle se do posledního dechu snaží uhradit náklady na energie, aby ve svých vlastních bytech nemuseli mrznout nebo být bez vody. Na druhou kolej se tak rázem dostávají faktury za nejrůznější opravy nebo i splát ky bance za úvěr a podobně. A nejpozději v okamžiku, kdy přijde první faktura s ne doplatkem, bývá obvykle malér dokonán. A tím pádem se mohou do problému dostat i jednotlivý vlastníci bytů, neboť dle § 1194 odstavce 2 zákona číslo 89/2012 Sb. Občanského zákoníku ručí za závazky společenství, a to podle velikosti svého podílu na společných částech.
neplatičů je ve financovaném bytovém domě a jak se vyvíjela jejich struktura za posledních několik let. Například Česká spořitelna v rámci svých úvěrů pro bytová družstva a SV akceptuje maximálně 5 % neplatičů z celkového počtu bytů. Pro rozhodnutí o udělení úvěru je též důležitý objem pohledávek po splatnos ti nad jeden měsíc. Budete též muset dolo žit, zda vytváříte dostatečné zdroje na krytí všech splácených úvěrů (například u České spořitelny jsou podmínkou zdroje minimál ně 118 % výše splácených úvěrů). Banka bude též vyhodnocovat poten ciální riziko vzniku velkého počtu neplatičů ve vztahu k velikosti bytového domu, i ve vztahu k regionu, kde se financované společenství vlastníků nebo bytové družstvo nachází. I v průběhu splácení banky průběžně monitorují a aktivně spravují splátkovou morálku jednotlivých klientů.
chystáte se žádat o úvěr na rekonstrukci doMu?
Aby včas předešla možným rizikům, banka se bude zajímat i o vaše naplatiče. V rámci jednání před podpisem úvěrové smlouvy je pro banku důležité, kolik
jak správně neplatiče informovat? V praxi bývají předmětné údaje sděleny např. na shromáždění vlastníků jednotek, osobně vlastníkům jednotek, případně vhozením v uzavřené obálce na jméno a příjmení vlastníka jednotky do jeho poštovní schránky. Jsouli splněny povinnosti podle § 13 zákona č. 101/2000 Sb.o ochraně osobních údajů, lze tyto údaje sdělovat vlastníkům jednotek i prostřednictvím zabezpečeného internetu.
4
iRádCe / finance