PRAKTICKÉ INFORMACE PRO
BYTOVÁ DRUŽSTVA A SVJ
červen 2014 vychází čtyřikrát ročně
#2 / 2014
K REKONSTRUKCI A KOUPI DOMU JEDNODUŠE NA JAKÉ ÚČELY JSOU NAŠE PRODUKTY NEJČASTĚJI POUŽÍVANÉ
›› ›› ›› › ››
FASÁDY A ZATEPLENÍ VÝTAHY A ELEKTROINSTALACE OKNA A VCHODOVÉ DVEŘE KOTELNA A TOPNÉ SYSTÉMY INTERIÉRY, CHODBY, SCHODIŠTĚ STŘECHA, SUTERÉN, GARÁŽE TECHNICKÉ ZAŘÍZENÍ BUDOV
A také samozřejmě na: KOUPI DOMU REFINANCOVÁNÍ AKTUÁLNÍHO ÚVĚRU
Poskytnutí úvěru bez zajištění a možnost mimořádných splátek zdarma.
Stačí zavolat 271 035 201 a my vám pomůžeme vybrat nejvýhodnější úvěrový produkt.
K BY D L E N Í J E D N O D U Š E
TOVÁ PRO BY T VA DRUŽS S T VÍ L EČ E N O P S A NÍKŮ VLAS T TEK JEDNO
WWW.RSTS.CZ
OBSAH | | | | | | | |
O vítězství nerozhodl pouze vzhled ..........................................................................2 Jak navrhnout rekonstrukci domu.............................................................................8 Někdy poděkování potěší víc než peníze..............................................................10 Úrokové sazby jsou na historickém minimu ........................................................12 Jak ušetřit za energii .....................................................................................................14 Zdravé bydlení s nízkými provozními náklady ....................................................16 I při vytápění z centrálního zdroje tepla lze ušetřit až 20 % nákladů ..........18 Je váš domov bezpečný? Díl II.: Zabezpečení bytu a naše (nejen) letní pochybení ...............................................................................21 | Jak se etabluje evropský finanční nástroj v českých městech? .....................24 | Jak odhalit technické vady nemovitostí? Díl I.: Okna ........................................28 | Přizpůsobení družstev nové právní úpravě ..........................................................33
ODBORNÍ PARTNEŘI
Č
asopis Okolo bytu se odbornou, avšak srozumitelnou formou věnuje tématům souvisejícím s bytovými domy, například s jejich správou, rekonstrukcí, legislativou či úsporami energie. Vychází čtyřikrát ročně (v únoru, v červnu, v srpnu a v listopadu) a lze jej zdarma získat na odborných akcích pro veřejnost, zejména celoročních cyklech seminářů projektů Jak to dělají jinde a Dům plný úspor. K dispozici bude také u společností, které se na jeho přípravě podílejí tím, že redakci poskytují odborné informace a konzultace, a v některých informačních centrech (například Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků ČR nebo Ministerstva pro místní rozvoj ČR). Zaslání aktuálních i starších vydání časopisu poštou a předplatné je možné objednat on-line na www.mediaadvice.cz/chci-objednat, případně prostřednictvím e-mailu info@okolobytu.cz.
REDAKČNÍ RADA 2 / 2014, neprodejné Vydala Media Advice 30. června 2014
Ing. Ladislav Koucký, ČSOB Ing. Petr Němec, projekt Jak to dělají jinde Ing. Petr Stejskal, Dům plný úspor Ing. Dagmar Jonášová, Raiffeisen stavební spořitelna Zuzana Žalská, Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků ČR
ADRESA REDAKCE Media Advice, s. r. o. Poupětova 3, 170 00 Praha 7 tel.: +420 284 090 454 e-mail: info@mediaadvice.cz www.mediaadvice.cz
TISK Grafotechna Plus, s. r. o., Lýskova 1594/33, 155 00 Praha 13 Registrace MK ČR E 21033 ze dne 22. 1. 2013 ISSN 1805-7683 © Media Advice, s. r. o., 2014
1
O VÍTĚZSTVÍ NEROZHODL POUZE VZHLED Panelové domy po kompletní rekonstrukci dnes můžeme najít po celé republice. Pouze jeden z nich ale získal první místo v soutěži Panelák roku 2012, kterou vyhlašuje Svaz českých a moravských bytových družstev. K umístění rozhodně nestačila líbivá nová fasáda. Odborná porota hodnotila především komplexnost, výši úspor a celkový přínos rekonstrukce.
P
o svém vítězství se panelový dům Mohelnická 1122 – 1124 v Uničově stal celebritou. Za komplexní rekonstrukcí třívchodového čtyřpatrového panelového domu s 36 bytovými jednotkami ale není mávnutí kouzelného proutku. Jak probíhala příprava a stavební práce? Jaké informace z této akce by mohly posloužit ostatním SVJ či bytovým družstvům při jejich cestě za komfortním bydlením?
KVALITNÍCH A KOMPLEXNÍCH REKONSTRUKCÍ PŘIBÝVÁ Od ukončení rekonstrukce uplynuly dva roky a dům stále svítí novotou. Sídlo většinového vlastníka domu a správce, Okresního stavebního bytového družstva Olomouc se sídlem v Uničově, je vzdáleno sotva několik desítek metrů od vítězného domu, a tak můžeme bez nadsázky říci, že mají svůj úspěch denně na očích. Pro stavební bytové družstvo to ale zdaleka nebyla první podobná akce. „Dosud prošlo rekonstrukcí již 70 % domů, které jsou v majetku družstva. Dalších desítek akcí jsme se účastnili z pozice správy majetku,
2
OKOLO BYTU / rekonstrukce
Kromě nových oken, zateplené fasády a tepelné izolace střechy snižuje spotřebu tepla také zasklení lodžií. Pro dosažení maximální úspory na vytápění je zcela nezbytné provést revizi a novou regulaci otopné soustavy.
kterou v našem regionu poskytujeme sdružením vlastníků. Ve většině případů byla naším blízkým partnerem Raiffeisen stavební spořitelna, zastoupená Ester Malárovou, která nám výhodným financováním a zajištěním dotací z programu Panel umožnila rekonstrukce domů v takovém rozsahu,“ říká Ing. Ivana Vavrušová, ředitelka Okresního stavebního bytového družstva Olomouc se sídlem v Uničově. Při cestě Uničovem, na mnoha místech lemované skutečně hezkými, zmodernizovanými domy, by tak náhodný pozorovatel mohl snadno podlehnout představě, že je proměna snadná a rychlá záležitost. Nenechte se mýlit.
O KVALITĚ REKONSTRUKCE ROZHODUJE PŘÍPRAVA Novému vzhledu, dobrému technickému stavu a bydlení s nižšími výdaji za vytápění předchází řada měsíců příprav. Nejinak tomu bylo i v případě vítězného domu v Uničově.
Konkrétní přípravné kroky začaly v roce 2010 důkladným posouzením stavu domu. Na jeho základě byl stanoven rozsah rekonstrukce a vypsáno výběrové řízení na její realizaci. Ta probíhala od června do října roku 2011 a provedla ji firma Pátá stavební CZ, a. s., z Rýmařova. Okresní stavební bytové družstvo Olomouc má s výběrovými řízení značné zkušenosti. Díky tomu dokáže vybrat nabídku, která je opravdu nejvýhodnější. „Často se například říká, že nejlevnější nabídka nemůže být nejlepší. Pokud nabídky dokážete objektivně posoudit do detailu, není třeba se výhodné ceny obávat. Snížit náklady může například vlastní lešení, nákup materiálu za výhodnějších podmínek a podobně. Takto rozklíčovat nabídku ale může jenom ten, kdo má dostatečně velké zkušenosti. Ať už se jedná o firmu, specializující se na správu majetku, nebo velké bytové družstvo, které nabízí i tyto služby,“ vysvětluje Ing. Ivana Vavrušová. Firma Pátá stavební CZ, a. s., z Rýmařova patří mezi známé společnosti s řadou dobrých
Rekonstrukce nepřináší pouze nižší náklady na vytápění. Již samotný vstup do domu ovlivňuje první dojem, který si z úrovně bydlení na této adrese odneseme. Dům Mohelnická 1122 – 1124 se o náš úsudek obávat nemusí.
červen 2014
3
referencí a ověřenou kvalitou. Proto s ní Okresní stavební bytové družstvo Olomouc realizovalo rekonstrukcí již několik. Znalost postupů, kvalita práce, komunikace v průběhu stavby i chování firmy v průběhu záruční doby hovořilo v rámci výběrového řízení v její prospěch.
FINANCOVÁNÍ Kompletní rekonstrukce stála 8 092 585 Kč. Okresní stavební bytové družstvo Olomouc na tento projekt vyřídilo dotaci v programu Nový Panel ve výši 1 702 000 Kč. Další financování bylo realizováno formou úvěru ve výši 5 000 000 Kč od Raiffeisen stavební spořitelny. „S Raiffeisen stavební spořitelnou financujeme většinu rekonstrukcí, na kterých se
Rekonstrukci můžete splácet z fondu oprav v Argumentem proti obavám ze zadlužení družstva nebo jednotlivých vlastníků je možnost splácení úvěru na rekonstrukci domu z fondu oprav. Proto je důležité mít platby do něj nastavené v odpovídající výši. U tohoto domu byla již dva roky před realizací výše plateb do fondu navýšena ve dvou krocích až na současných 19 Kč/m2. Nyní je úvěr v plné výši splácen z tohoto zdroje.
Po dobu rekonstrukce je nutné počítat s nepohodlím, které bude obyvatele domu provázet řadu týdnů. Je dobré je předem seznámit s průběhem prací a upozornit, jaká omezení lze v kterou chvíli předpokládat. Určete osobu – stavební dozor, stavbyvedoucího a podobně, ke kterému by obyvatelé domu měli směřovat své dotazy či stížnosti.
4
OKOLO BYTU / rekonstrukce
Proč rekonstrukci domu odkládáme? Největším problémem bývá obava ze zadlužení. „Při správně nastavené výši plateb do fondu oprav je úvěr splácen z těchto peněz a vlastníky bytů nebo členy družstva finančně nezatíží. Nejvhodnější řešení ale vždy vychází z konkrétní situace domu, rozhodně nedoporučuji automaticky přejímat postupy domů ze sousedství,“ vysvětluje Ester Malárová, ředitelka agentury Raiffeisen stavební spořitelny.
podílíme. Stala se pro nás osvědčeným partnerem s velmi dobrými úvěrovými podmínkami a doplňkovými službami. Všechno je jasné a srozumitelné. Kompletní smlouva je na pouhých třech listech, bez drobných písmenek dole pod linkou. Všeobecné obchodní podmínky jsou v příloze, takže je vše přehledné. Důležitá je pro nás i rychlost vyřízení a osobní přístup,“ vyjmenovává důvody rozhodnutí Ing. Ivana Vavrušová. Na financování rekonstrukcí bytových domů v osobním vlastnictví nebo v majetku bytových družstev se Raiffeisen stavební spo-
řitelna specializuje již řadu let. Díky perfektní znalosti potřeb a zkušenostem může své nabídky připravovat ve velmi krátkém čase, se znalostí širokých souvislostí a přesně na míru konkrétnímu domu. Přitom úvěr nemusí být čerpán přímo na regeneraci domu – zateplení, výměnu oken a podobně. „Zejména v poslední době jsme jen u nás na Ostravsku financovali rekonstrukce nebo kompletní výměny desítek výtahů a očekáváme, že vzhledem k evropské legislativě bude zájem dále narůstat,“ doplňuje Ester Malárová, ředitelka agentury Raiffeisen stavební spořitelny, a pokračuje: „Hypotéku u Raiffeisen stavební spořitelny není nutné dočerpat. Nemusíte se obávat žádných sankcí v podobě poplatků za rezervaci zdrojů. Úroky se platí pouze z vyčerpané částky, takže družstvo se nemusí obávat zbytečných výdajů navíc. To umožňuje již předem počítat s určitou rezervou, která družstvu přináší jistotu, že nebude muset úvěr
Co rekonstrukce zahrnovala? zateplení stávajícího objektu bytového domu s povrchovou úpravou výměnu okenních celků za nová plastová okna rekonstrukci lodžií – podlahy a výměna zábradlí (hliníková pevná konstrukce Aluplus s výplní z mléčného bezpečnostního skla Connex) výměnu rozvodů zdravotně technických instalací včetně rozvodu plynu výměnu vstupních dveří úpravu společných prostor (výmalba, nátěry, madla zábradlí) úpravu venkovního schodiště zateplení stropů ve sklepních prostorách domu
červen 2014
5
Možné jsou i mimořádné splátky bez sankcí V tomto domě je kombinované osobní vlastnictví a družstevní podíly. Také na tuto situaci Raiffeisen stavební spořitelna, jako jedna z mála, pamatuje a umožňuje při převodu bytů do osobního vlastnictví vklad mimořádné splátky.
navyšovat nebo hledat náhradní zdroje pro dofinancování. Bytová družstva mohou úvěrem financovat až 100 % hodnoty rekonstrukce. Pomoci s financováním umíme i v případě nově vzniklých družstev a SVJ. Součástí je také široký informační servis, kdy provedeme družstvo nebo SVJ kompletní cestou financování a přípravy rekonstrukce. V úzkém kontaktu s ním zůstáváme i nadále jako finanční poradci. Pochopitelně zajišťujeme také osobní řešení financí pro členy.“
I BEZ DOTACE MÁ REKONSTRUKCE SMYSL Proběhla by rekonstrukce domu i v případě, že by Okresní stavební bytové družstvo Olomouc nezískalo dotaci z programu Nový Panel? Těžko říci, ale pozitivní přínos by měla i bez dotace. „Vždy je důležité si nejprve zjistit, zda neexistuje nějaká další možnost, jak rekonstrukci financovat. Dotace nebo jiné formy výraznějšího zvýhodnění jsou pochopitelně vítanou možností pro snížení nákladů na rekonstrukci.
Perfektní výsledek rekonstrukce v mnohém závisí na profesionalitě a pečlivosti realizační firmy a jejích zkušenostech se zakázkami podobného rozsahu.
6
OKOLO BYTU / rekonstrukce
Setkáváme se s tím, že některá malá družstva a SVJ vyčkávají a rekonstrukci oddalují právě proto, že čekají na nějakou podobnou nabídku. Podle naléhavosti provádějí jen dílčí opravy, což ale není z dlouhodobého pohledu ekonomicky výhodné. Komplexní rekonstrukce je rychlejší a především nesrovnatelně efektivnější řešení. Odhlédneme-li od často špatného technického stavu domu, je komplexní rekonstrukce jedinou přímou cestou ke snížení energetické náročnosti budovy. Proto její oddalování odsouvá i možnost platit méně za vytápění. Nejedná se přitom o malé částky – u námi rekonstruovaných domů se běžně pohybujeme mezi 40 až 50% snížením původní částky,“ vysvětluje Ing. Ivana Vavrušová. U domu Mohelnická 1122 – 1124 sice ještě nejsou všechny údaje vyhodnoceny, ale pokud bychom úsporu určovali z poklesu množství dodané energie, znamenalo by to, že se díky zateplení a regulaci otopné soustavy podařilo náklady snížit o 44,5 %.
PODCEŇOVAT PŘÍPRAVNÉ OBDOBÍ SE NEVYPLATÍ Byla situace v domě Mohelnická 1122 – 1124 v něčem odlišná? „Rozhodování o re-
konstrukci probíhalo standardní cestou. Z předchozích zkušeností jsme věděli, že pro samosprávu domu bude nejtěžší přesvědčit členskou základnu a vlastníky o nezbytnosti a neodkladnosti rekonstrukce. Tento dům má navíc kombinované vlastnictví, kdy kromě vlastníků stále zůstává členem SVJ bez právní subjektivity i bytové družstvo,“ vysvětluje Ing. Ivana Vavrušová. „Zpočátku zaznívaly hlasy, že by bylo vhodnější postupovat po etapách, případně zvolit celkově méně radikální řešení,“ vrací se do období rozhodování Naděžda Lorencová, předsedkyně samosprávy domu. Proto společně s Okresním stavebním bytovým družstvem Olomouc schvalovací schůzi velmi pečlivě připravovali. Výsledkem bylo odhlasování rekonstrukce. Rozhodujícím argumentem se stala výše očekávaných úspor na vytápění. Dnes, s dvouletým odstupem, jsou obyvatelé s novým stavem svého domu spokojeni. V rámci projektu bylo navrženo použití materiálů nejvyšší kvality, a to včetně zateplovacího systému třídy A. Za dobu, která již od rekonstrukce uplynula, se potvrdilo, že jen komplexní postup s důrazem na kvalitu všech prvků a jejich provedení umožňuje dosáhnout na maximální výši úspor.
Soutěž Panelák roku Soutěž vyhlašuje Svaz českých a moravských bytových družstev. Do třetího ročníku soutěže bylo přihlášeno 56 objektů. Hodnocením předložených žádostí byla pověřena odborná komise, která posuzovala především rozsah oprav (komplexnost přístupu, hodnoceno v návaznosti na rozsah prováděných činností), rozpočtové náklady v Kč na bytovou jednotku, dosaženou úsporu spotřeby energie (rozdíl spotřeby energie před rekonstrukcí a po ní v procentech) a snížení součinitele prostupu tepla obvodového pláště (v procentech před rekonstrukcí a po ní). Díky komplexnosti řešení a dosaženým úsporám energie (zateplení obvodového pláště domu, výměna oken za plastová, výměna vstupních dveří, rekonstrukce lodžií), která splnila náročné požadavky na kvalitu a energetickou úspornost bydlení ve třetím tisíciletí, získal titul Panelák roku 2012 panelový dům Mohelnická 1122 – 1124 v Uničově.
červen 2014
7
JAK NAVRHNOUT
REKONSTRUKCI DOMU Většina panelových domů v České republice se nachází v nevyhovujícím technickém stavu a nutně by potřebovala opravu či rekonstrukci – například v podobě lepšího zateplení, nové střechy nebo bezpečnějšího výtahu. Pokud jste jedním z 32 % Čechů, kteří v panelových domech žijí, a cítíte, že něco podobného by bylo potřeba i u vás, nebojte se ozvat.
CO NAŠE DOMY NEJVÍCE POTŘEBUJÍ? V anketě, kterou mezi předsedy a lidmi angažovanými ve vedení bytových družstev a SVJ na začátku tohoto roku provedla Raiffeisen stavební spořitelna, uvedlo 56 % respondentů, že v současné době rekonstruují nebo v horizontu dvou let plánují nějakou část svého domu rekonstruovat. Podle průzkumu rekonstrukci nejvíce potřebují společné prostory jako chodby nebo sklepy, dále rozvody
Rekonstrukci můžete požadovat i vy Právo navrhnout nutnou rekonstrukci na shromáždění společenství vlastníků jednotek (SVJ) nebo členské schůzi bytového družstva má každý z majitelů bytů nebo majitel družstevního podílu.
8
vody, elektřiny a plynu. Další důležitou úpravu dotázaní vidí v zateplení domu.
VÁŠ POŽADAVEK MUSÍ BÝT V PROGRAMU ČLENSKÉ SCHŮZE ČI SHROMÁŽDĚNÍ Jako člen bytového družstva nebo SVJ můžete všechny tyto opravy navrhnout k projednání na nadcházejícím shromáždění či členské schůzi, je však potřeba splnit určité podmínky. Aby se zabránilo zpochybnění regulérnosti hlasování, každý požadavek na úpravu týkající se celého bytového domu musí být předem zanesen do programu schůze či shromáždění. „Poté ho musí navrhovatel na schůzi či shromáždění představit ostatním členům SVJ nebo družstva. Když splní všechny podmínky, nikdo z nepřítomných nebude moci hlasování zpochybnit tím, že o něm nevěděl, a návrh může být regulérně projednán,“ říká Dagmar Jonášová z Raiffeisen stavební spořitelny.
KDY JE SHROMÁŽDĚNÍ ZPŮSOBILÉ USNÁŠET SE Podle § 1206 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb. nového občanského zákoníku platného od 1. ledna 2014 je shromáždění způsobilé usnášet se jen za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. Jestliže stanovy nebo zákon nevyžadují vyšší počet hlasů, k přijetí rozhodnutí pak stačí souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek. Ti po konci hlasování pověří výbor nebo někoho z členů, aby vytipoval firmy a poptal požadované úpravy. U větších zakázek je nutné výběrové řízení na dodavatele. Uzavření smlouvy s dodavatelem předchází hlasování na shromáždění a většinový souhlas přítomných vlastníků jednotek. Obdobné je to s odhlasováním úvěru.
OKOLO BYTU / rekonstrukce
Jak stavební úpravy financovat Úpravy nebo rekonstrukce vašeho bytového domu je možné financovat z fondu oprav. V případě, že jsou třeba výraznější zásahy a hrozí, že by vám peníze nevystačily, je třeba poohlédnout se jinde. Jednou z možností je požádat jménem společenství vlastníků jednotek nebo bytového družstva o úvěr. „Raiffeisen stavební spořitelna nabízí dva speciální produkty pro bytová družstva a společenství vlastníků jednotek – úvěry Kredit a Kredit Plus,“ říká Dagmar Jonášová a upřesňuje: „Výhodou úvěru Kredit je možnost dlouhodobého rovnoměrného splácení, které může být rozvrženo až na 25 let a zatíží tak jednotlivé domácnosti jen minimálně. Hlavní předností úvěru Kredit Plus je jistota úrokové sazby po celou dobu úvěrového vztahu, maximálně však 20 let. Kredit i Kredit Plus mohou využít i nově založená bytová družstva a SVJ.“ Bližší podrobnosti o úvěrech Raiffeisen stavební spořitelny naleznete na www.rsts.cz/pro-pravnicke-osoby. Své dotazy směřujte na odborníky na telefonním čísle 271 035 201.
Úroveň společných prostor výrazně ovlivňuje hodnocení bydlení jako celku. Roli sehrává i z hlediska bezpečnosti. Na snímku ukázka zdařilé komplexní rekonstrukce panelového domu v Lupáčově ulici v Praze 3.
KDY JE ČLENSKÁ SCHŮZE USNÁŠENÍSCHOPNÁ Pravidla pro rozhodování na členské schůzi se řídí zákonem o obchodních korporacích, a to dle § 644 až § 646 tohoto zákona. Konkrétně je řešeno, že členská schůze je usnášeníschopná v případě, kdy je přítomna většina všech členů mající většinu všech hlasů za podmínky, že souhlas s rozhodnutím vyjádří většina hlasů přítomných členů, pokud samozřejmě stanovy nebo zákon nepožadují účast i souhlas vyššího počtu členů. V případě rozhodnutí o rekonstrukci tak stačí souhlas dle výše specifikovaných pravidel, v případě
červen 2014
schválení úvěru je však potřeba, aby na schůzi byly přítomny alespoň dvě třetiny všech členů a souhlas s úvěrem daly alespoň dvě třetiny přítomných členů.
9
NĚKDY PODĚKOVÁNÍ POTĚŠÍ
VÍC NEŽ PENÍZE I
když od napsání onoho děkovného dopisu uplynul víc než rok, je jeho obsah stále aktuální. Ing. Olga Holubová, místopředsedkyně Společenství pro dům Bělčická 2829 v pražských Záběhlicích, v říjnu roku 2012 pracovníkům společnosti Kasten napsala: „…určitě Vás nevyjmenuji všechny, kteří jste se podíleli na zateplení našeho domu, ale jedná se především o pány Bureše, Šimka a Bergmanna. Ráda bych Vám všem poděkovala za příkladnou spolupráci. Když se naše Společenství rozhodlo, že budeme dům revitalizovat, chyběly nám – podobně jako většině účastníků podobných akcí – zkušenosti. Všechno jsme dělali poprvé, mimo svou profesi a ve volném čase. Připravili jsme výběrové řízení na realizátora stavby a snažili jsme se vyvarovat chyby, že nejlevnější cenová nabídka je nejvhodnější a pro nás nejlepší. Vaše firma nás zaujala svým vstřícným přístupem a v podstatě i ‚školením‘ v odhalování chyb projektu, i na co je třeba se při provádění stavby zaměřit. Proto jsme vás vybrali.
10
komerční prezentace
Vlevo Jiří Bureš, ředitel společnosti Kasten, vpravo stavbyvedoucí Antonín Šimek a Marek Bergmann
Když se ještě před započetím prací vyskytl problém s vydáním stavebního povolení a začátek stavebních prací byl neustále oddalován, připadalo mi, že dohodnutý harmonogram, který byl součástí smlouvy s Vámi, nemůže být splněn, i když jste chtěli vyjít vstříc i našemu termínu pro podání dokumentace k Zelené úsporám. Ale povedlo se a všechny práce byly provedeny tak, že minimalizovaly i nezbytně nutné nepříjemné dopady na obyvatele domu. Během šesti týdnů jste to stihli i s úpravou okolí. Výborná spolupráce byla především s pány Šimkem a Bergmannem, kteří bezkonfliktně řešili všechny situace, které se v průběhu takové stavby samozřejmě vyskytnou. O kvalitě provedených prací svědčí i to, že nedošlo k žádné závažné reklamaci a případná pochybení ze strany stavby byla okamžitě napravena.
OKOLO BYTU / rekonstrukce
VěřĂm, Ĺže i podĂĄnĂ dokumentace na SFĹ˝P k ZelenĂŠ ĂşsporĂĄm, na kterĂŠm jste se podĂleli pĹ™edevĹĄĂm za prĂĄce provedenĂŠ vaĹĄĂ firmou, bude v pořådku a dotace nĂĄm bude vyplacena. TĂm – a to s vaĹĄĂ podstatnou pomocĂ – bude zavrĹĄena etapa pĹ™emÄ›ny nevlĂdnĂŠho ĹĄedivĂŠho sĂdliĹĄtnĂho domu v dĹŻm pĹ™ĂvÄ›tivĂ˝ ke svĂ˝m obyvatelĹŻm.“ Dodat je tĹ™eba jen to, Ĺže dotace z Programu ZelenĂĄ ĂşsporĂĄm byly SpoleÄ?enstvĂ pro dĹŻm BÄ›lÄ?ickĂĄ 2829 opravdu vyplaceny. Kasten mĂĄ jako svĂŠ motto „Za skvÄ›lou stavbou peÄ?livĂĄ firma“. NenĂ ĹĄpatnÄ› zvolenĂŠ. ď Ž
INZERCE
PerfektnÄ› upravenĂŠ bylo po dokonÄ?enĂ stavby i okolĂ domu
KASTEN, spol. s r. o. Větrnå 145, 277 11 Neratovice-Byťkovice tel.: 318 647 150, 318 647 152 e-mail: info@kasten.cz www.kasten.cz
KASTEN, spol. s r. o. SpoleÄ?nost KASTEN, spol. s r. o., je Ä?lenem Cechu pro zateplovĂĄnĂ budov, drĹžitelem certifikĂĄtĹŻ ISO 9001, ISO 14001 a OHSAS 18001 a OsvÄ›dÄ?enĂ odbornĂŠ zpĹŻsobilosti k provĂĄdÄ›nĂ ETICS. V roce 2010 spoleÄ?nost zĂskala titul Firma roku 2010 StĹ™edoÄ?eskĂŠho kraje, v roce 2013 pak ocenÄ›nĂ ÄŒEKIA Stability Award 2013 s hodnocenĂm AA (vynikajĂcĂ) v ŞebĹ™ĂÄ?ku Czech TOP 100.
Ä?erven 2014
9ÂŹFH QHÄ˝ ]DWHSOHQÂźFK GRPÄŽ YÂŹFH QHÄ˝ VSRNRMHQÂźFK OLGÂŹ komerÄ?nĂ prezentace
11
ÚROKOVÉ SAZBY JSOU NA HISTORICKÉM MINIMU Toto konstatování asi nepotěší ty, kteří hledají, jak své naspořené peníze slušně zhodnotit. Naopak je výbornou zprávou pro ty, kteří zvažují čerpání úvěru, neboť pro jeho využití ještě nebyla vhodnější doba. Zejména to platí pro vlastníky bytových domů, kteří plánují opravu či rekonstrukci své nemovitosti a výše úrokových sazeb je v minulosti odrazovala od krytí nákladů takové investice úvěrovými prostředky.
P
ro odpověď na otázku, proč jsou v současné době úrokové sazby tak nízko, jak dlouho tento stav může vydržet a jak na cenu úvěrů reagují klienti z řad bytových družstev a SVJ, jsme se vypravili do banky, která poskytla více než třetinu všech úvěrů určených na revitalizace bytových domů v jejich vlastnictví a která má s úvěrováním těchto klientů dlouholeté zkušenosti. Na naše otázky odpovídal Ing. Ladislav Koucký, manažer pro obsluhu bytových družstev a SVJ z ČSOB. Co ovlivnilo stávající rekordně nízkou úroveň úrokových sazeb z úvěrů a jak dlouho tento stav potrvá? Na výši bankami uplatňovaných úrokových sazeb má vliv řada faktorů. Tím zásadním však je zejména stávající cena peněz na mezibankovním trhu, do které se přímo promítá v současné době uplatňovaná finanční a měnová politika České národní banky. Pokud ČNB drží základní úrokové sazby na nízké úrovni, je to pro trh signál, který má formou zlevnění úvěrových zdrojů pomoci zvýšit poptávku po investicích. Pokud budeme mluvit konkrétně o úrokových sazbách pro úvěrování klientů typu bytové družstvo nebo SVJ, pak na jejich stávající nízké úrovni mají podíl i dva další fakto-
12
ry. Prvním je konkurenční boj mezi bankami o tyto klienty, který je nutí minimalizovat jimi uplatňované marže, a druhým je velmi nízká rizikovost těchto úvěrů. V současné době se všechny tyto tři faktory protnuly a výsledkem je stav, kdy úrokové sazby na celou dobu splatnosti úvěru nyní nedosahují ani 3 % za rok a při fixaci na 5 let se pohybují dokonce pod úrovní 2,5 % – a to i u úvěrů se splatností 15 až 20 let. Dle názoru renomovaných finančních analytiků by tato úroveň mohla vydržet až do konce letošního roku. To je dobrá zpráva pro ty zástupce družstev a SVJ, kteří investici do svého domu teprve připravují a o její realizaci uvažují až v druhé půlce tohoto roku. Naopak další odkládání oprav by se již vyplatit nemuselo, protože jakýkoliv státní dotační program je v nedohlednu, výše úroku již nemá kam klesat a v příštím roce by mohlo naopak dojít k jejímu postupnému růstu. Současné úrokové sazby jsou opravdu nízké, ale jak pociťujete konkurenci zvýhodněných úvěrů od Státního fondu rozvoje bydlení, nabízených v rámci programů Panel 2013+ a JESSICA? Je sice pravda, že úvěry od SFRB nabízejí ještě o něco nižší úrokové sazby, než je tomu
OKOLO BYTU / finance
obecně u úvěrů od komerčních bank, ale já osobně v nich přímou konkurenci nevidím a spíše je považuji za vhodný doplněk do nabídky, ze které si bytová družstva a SVJ mohou vybírat. Zdůvodnění je jednoduché – úvěry z programu JESSICA lze využít pouze ve vybraných lokalitách 41 měst a stejně jako u úvěrů z Programu Panel 2013+ musí realizovaná investice splňovat určité předem dané podmínky na komplexnost prováděné opravy. Navíc žádost o úvěr z těchto programů je spojena s vyšší administrativní náročností než u bank, což řadu klientů odrazuje. Proto nabídku úvěrů z programů Panel a JESSICA vnímám spíše jako alternativu k úvěrům nabízeným bankami, které lze jednoduše použít kdekoliv a v podstatě na jakýkoliv účel. Svůj názor mohu opřít o konkrétní čísla – zatímco za prvních pět měsíců tohoto roku byly z programu Panel 2013+ reálně poskytnuty úvěry v objemu 187 milionů Kč a z programu JESSICA v objemu 76 milionů Kč, pak jen ČSOB poskytla za stejnou dobu bytovým družstvům a SVJ nové úvěry v objemu přesahujícím miliardu korun. ČSOB v letošním roce jako první banka v ČR nabízí plošně možnost získat úvěr zcela bez poplatku za vedení úvěrového účtu. Jaký je zájem klientů o tuto nabídku? Ano, ČSOB nabízí od března 2014 možnost získat takzvaný vztahový bonus, což obnáší poskytnutí úvěru bez předmětného poplatku. Jak už napovídá název bonusu, banka tím sleduje primárně navázání dlouhodobého vztahu se svými klienty. Podmínkou pro získání tohoto bonusu je, že bytové družstvo či SVJ si zafixuje úrokovou sazbu na dobu minimálně 10 let a současně povede celý svůj platební styk přes účet u ČSOB. Tímto způsobem se snažíme vybídnout klienty k tomu, aby využili stávající rekordně nízké úrovně úrokových sazeb a zafixovali si ji na co nejdelší období. Takový stav jak pak přínosem pro obě strany. Klient má jistotu, že po celou dobu fixace úrokové sazby se nezmění výše jeho měsíční anuitní splátky a on tudíž nebude v této době nucen navyšovat výši příspěvků do fondu oprav. Rovněž pro banku
červen 2014
je takový stav výhodný – pokud je klient schopen úvěr bez problémů splácet a výše splátky se díky neměnnosti úrokové sazby do budoucna nezmění, lze předpokládat, že do problémů by se neměl dostat ani v budoucnu. Přestože předmětný benefit nabízíme teprve dva měsíce, musím potvrdit, že více než 80 % nových úvěrů bylo poskytnuto se vztahovým bonusem. Klienti, kteří mají splatnost úvěru 20 let, díky tomu za tuto dobu ušetří na poplatcích 60 000 korun – a to už je znát.
13
JAK UŠETŘIT ZA ENERGII Na trhu s energiemi vrcholí boj o zákazníky a ti jsou prakticky denně vystaveni nepřebernému množství různých nabídek. Posoudit, co je pro potřeby konkrétního odběratele skutečně výhodné, je stále obtížnější. Každou nabídku je nutné hodnotit komplexně a v celé šíři a neřídit se pouze jediným parametrem, kterým bývá nejčastěji jen základní cena energie bez distribučních poplatků, ale také bez bonusů, například věrnostních.
POROVNÁVAT JEN CENY MŮŽE BÝT ZAVÁDĚJÍCÍ Základní ceníkové ceny energie samy o sobě mohou o celkové výhodnosti nabídky vypovídat jen málo. Dodavatelé energií totiž zpravidla nabízejí různá zvýhodnění a někteří z nich i služby a bonusy, s jejichž využitím lze značně odlehčit rozpočtu spotřebitele – ať už se jedná o rodinu, nebo bytový dům. Pražská plynárenská nabízí společenstvím vlastníků bytových jednotek individuální ceny
14
komerční prezentace
Plynový sporák? U modelů z posledních let se můžete spolehnout na zcela nové technologie a moderní vzhled. Snadnější je také jejich údržba i ovládání. Nechybí automatické zapalování a pojistka proti zhasnutí plamene. Počítejte i s úsporami. Například značka Hotpoint představila unikátní patent – technologii přímého plamene Direct Flame (na snímku). Hořák distribuuje teplo rovnoměrně, zkracuje dobu vaření a podle laboratorních zkoušek snižuje spotřebu plynu až o 22 %.
OKOLO BYTU / vytápění
Řada domácností podceňuje výměnu starého průtokového ohřívače a zbytečně tak platí vysoké účty za spotřebu plynu v nespolehlivém zařízení. Přičteme-li ještě nedostatečnou údržbu, je důrazné varování více než na místě. Mezi hlavní nevýhody starých přístrojů patřila špatná regulace teploty vody. Dnes už díky přesným elektronickým teplotním čidlům nic podobného nehrozí. Moderní technologie navíc umožňují snížit spotřebu plynu až o 25 %. Pokrok je patrný zejména na bezpečnostních prvcích, jako jsou například pojistka plamene, detekční čidlo na únik plynu a spalin nebo pojistka proti přehřátí. Přesto nepodceňujte pravidelné servisní prohlídky.
a služby, díky kterým mohou ušetřit ročně nemalé finanční prostředky. Obdobnou nabídku mohou využít rovněž jednotlivé domácnosti patřící pod dané SVJ.
VYPLATÍ SE ZAMĚŘIT NA ROZSAH DOPLŇKOVÝCH SLUŽEB A PRODUKTŮ Velmi důležitou a nedílnou součástí hodnocení míry výhodnosti nabídky dodavatele energie by však, kromě ceny energie, měl být i rozsah dalších doplňkových služeb a produktů. Proč je to tak důležité? Málokdo si totiž uvědomuje, že jejich správným využitím lze mnohdy ušetřit více, než u samotné ceny energie. Jako příklad se nabízí nepříjemnost, která dříve nebo později potká každého odběratele zemního plynu. Jedná se o poruchu plynového spotřebiče, která kromě problémů spojených se zajištěním opravy znamená
až několikatisícové výdaje. Zákazníci Pražské plynárenské však mohou využít službu POMOC 24, jejímž prostřednictvím jim firma zajistí, při splnění určitých podmínek, opravu zdarma nebo se svou finanční spoluúčastí. Rozhodně se tedy vyplatí sledovat a hodnotit nabídky dodavatelů energií jako celek a posuzovat je z více úhlů pohledu. Na výhodnosti nebo nevýhodnosti nabídky se totiž vedle samotné ceny energie stejnou měrou podílejí také další služby či zvýhodnění, které svým zákazníkům jednotliví dodavatelé poskytují, nebo naopak neposkytují.
Výhody odběru energií od Pražské plynárenské úspora pro SVJ, bytová družstva, byty, kotelny, chodby nabídka individuální ceny kvalitní zákaznický servis
červen 2014
profesionální přístup služba POMOC 24 věrnostní program – slevy, výhody stabilní a tradiční společnost
komerční prezentace
15
ZDRAVÉ BYDLENÍ S NÍZKÝMI PROVOZNÍMI NÁKLADY Kdo by nechtěl bydlet zdravě a současně s nízkými provozními náklady? Samozřejmě všichni! Proto se hledají cesty, jak snížit náklady na vytápění, které představují významnou položku ve výdajích za bydlení. Trendem posledních několika let je zateplování, které zpravidla představuje „zabalení“ domu do izolační vlny nebo polystyrenu a výměnu oken. Obě opatření přináší své efekty ve snížení spotřeby energie na vytápění, mívají ale také negativní dopady, o kterých se nevědělo, nebo vědělo, ale mlčelo se o nich.
N
ezateplený dům má do jisté míry, díky dříve používaným materiálům a hlavně oknům, určitou schopnost neřízeného větrání. Obstarávala je zpravidla dřevěná okna, která nebyla těsná již od nainstalování, a proto, když bylo větrno, často vlály záclony. Na jedné straně sice utíkalo z domu teplo, ale na straně druhé byly díky těmto netěsnostem obytné místnosti částečně větrány.
SYNDROM NEZDRAVÝCH BUDOV – NENÍ VIDĚT, ALE ŠKODÍ Dnešní moderní okna jsou těsná a zateplený obvodový plášť domu, zvlášť pokud je izolován polystyrenem, taky „nedýchá“. Vzduch uvnitř takové budovy je znehodnocován nadměrným obsahem vlhkosti a oxidu uhličitého,
16
komerční prezentace
což souvisí s pobytem a činností bydlících osob. Vzhledem k tomu, že přirozené větrání přestává v takových domech fungovat, nastává situace, že se vlhkost usazuje na stěnách, kde není pohyb vzduchu, zde pak kondenzuje a vytváří příznivé podmínky pro uchycení plísní a rozmnožování škodlivých mikroorganizmů. Tomuto jevu se říká „syndrom nemocných budov“, který je způsoben nedostatečnou výměnou znehodnoceného vzduchu vzduchem čerstvým. Mezi odborníky je tento pojem znám, ale náprava tohoto stavu není dosud uspokojivě řešena. Zateplovací firmy říkají: „My jenom zateplujeme, větrání není naše profese.“ Odborníci na větrání zase říkají, že provést řízené větrání v bytech centrálními rekuperacemi je problém a tak se to prostě neřeší a problémy
OKOLO BYTU / rekonstrukce
Kolik zaplatíme? Důležitou informací je samozřejmě cena, která se podle provedení a vybavení pohybuje od 18 do 26 tisíc Kč bez DPH. Ekonomická návratnost vychází přibližně na 5 let, zdravotní přínosy jsou ale daleko vyšší – finančně nevyčíslitelné!
přetrvávají, bohužel s negativními dopady na zdravotní stav osob, které jsou v takových domech nuceni bydlet.
ÚSPORA ENERGIE I SPRÁVNÉ MNOŽSTVÍ ČERSTVÉHO VZDUCHU Naštěstí se našlo řešení. Jmenuje se „lokální rekuperační jednotka DL 50“ a jeho výrobcem je německá firma Dimplex. Princip spočívá v tom, že se v obvodové stěně vytvoří otvor, do kterého se vloží zmíněné zařízení, které dokáže z místností odvádět ět „špatný „špatný“ vzduch a na jeho místo přivádět čerstvý. e erstvý. Ten se ohřívá vzduchem odváděným z domu v protiproudém křížovém výměníku n a teplo tedy až níku z 90 % zůstává doma, i když se větrá.
Rekuperační jednotka DL 50 rozložená na jednotlivé komponenty.
ČERSTVÝ VZDUCH SI VE SVÉM BYTĚ BUDETE ŘÍDIT SAMI Provoz je velmi tichý a množství větracího vzduchu se dá nastavit od 10 do 55 m3/h. Zařízení funguje až do venkovní teploty −15 °C. Spotřeba elektřiny je přibližně 3 kWh/měsíc. Největší výhodou je, že zařízení umožňuje řídit větrání na základě vyhodnocování kvality vnitřního vzduchu s využitím speciálního čidla. Tento plně automatický a bezobslužný provoz větrá, jen když je zapotřebí.
Ing. Josef Slováček
TERMO KOMFORT, s. r. o. Centrála a showroom Brno: Úsporný dům na výstavišti BVV – EDEN 3000 Bauerova 10, 603 00 Brno tel.: 545 213 628, 545 213 630 e-mail: info@termokomfort.cz Středisko Praha: Slavíkova 24, 130 00 Praha 3 tel.: 222 720 449, 721 957 031 e-mail: praha@termokomfort.cz www.termokomfort.cz www.dimplex.cz
červen 2014
komerční prezentace
17
I PŘI VYTÁPĚNÍ Z CENTRÁLNÍHO ZDROJE TEPLA LZE UŠETŘIT AŽ 20 % NÁKLADŮ Nelíbí se vám účty za vytápění vašeho bytového domu? Jste napojeni na centrální zdroj tepla a máte pocit, že vás má dodavatel pevně v hrsti? Možná i vy vidíte jediné možné řešení, kterým je odpojení od centrálního zdroje tepla a vybudování vlastní domovní kotelny. „Jsou ale i jiné možnosti. Nesrovnatelně levnější a rychlejší řešení se zaručeným efektem úspor je například subregulace,“ informuje Jan Hrabák, ředitel společnosti DPU Energy, s. r. o., kterého jsme požádali o rozhovor. Pojďme se nejprve podívat na systém využívající centrální zdroj tepla. Proč se nám třeba po zateplení, kdy má náš dům podstatně menší tepelné ztráty, nedaří ušetřit na vytápění tolik, kolik jsme očekávali? Centrální zdroj tepla (CZT) dodává teplo do velkého množství domů s rozdílnými požadavky na spotřebu. Množství tepla musí být přitom dostatečné jak pro zateplený dům, tak i pro nezateplené budovy s nejvyššími tepelnými ztrátami a tedy i nejvyšší spotřebou tepla. Z toho vyplývá, že pokud má váš dům nižší spotřebu, stačilo by vám odebírat tepla méně. Systém CZT ale není schopen jednotlivé odběratele takto rozlišovat a ve většině případů není ani v jeho zájmu aktivně na vašem po-
18
komerční prezentace
žadavku snížení množství dodávaného tepla spolupracovat. Výsledkem je, že vaším domem proudí nadbytečné množství tepla, které většinou nevyužijete, ale vždy zaplatíte. Teplo dodávané nad rámec spotřeby může tvořit až 20 % celoroční spotřeby, což je u průměrného domu o 50 bytových jednotkách v přepočtu na peníze částka až 100 000 Kč za rok! V této situaci tedy budeme uvažovat o řešení – když se s dodavatelem nemůžeme dohodnout na snížení množství odebíraného tepla, pravděpodobně se odpojíme a budeme si topit sami tak, jak je potřeba. Odpojení od CZT rozhodně není snadná záležitost a v některých případech není vzhledem k energetické koncepci města či kraje ani možná. Jedná se zejména o oblasti, které jsou vytápěny odpadním teplem z elektráren. Pokud se pro odpojení rozhodnete, v první
OKOLO BYTU / vytápění
řadě je nutné se připravit na obtížnou cestu. Zdlouhavé je zejména jednání se stavebním úřadem, jehož se dodavatel tepla účastní a ze zcela pochopitelných důvodů se snaží vydání stavebního povolení – které je v případě odpojení nutností – zamezit. Dodavatel po vás bude také požadovat úhradu nákladů spojených s vaším odpojením, na kterou má zákonné právo. Tyto náklady se mohou vyšplhat i na stovky tisíc korun. A to zatím vůbec neřešíme investici do nové kotelny. Když se tedy neodpojíme – v úvodu jste zmiňoval řešení v podobě subregulace. O co se jedná, v čem je výhodnější a skutečně nám garantuje úspory? Subregulace zajišťuje řízení množství tepla vstupujícího do domu. To je nutné zdůraznit, protože se poměrně často setkáváme s regulačními ventily na radiátorech v jednotlivých bytech. Díky nim ovšem teplo nevpustíte pouze do svého radiátoru, domem ho bez využití proudí stále stejné množství. Jedině pomocí subregulace v místě vstupu tepla do budovy proto můžete sami přesně řídit množství tepla, které vpustíte dovnitř. Nevznikají tedy žádné tepelné přebytky a zaplatíte jen množství, které spotřebujete. Díky subregu-
červen 2014
laci můžete ušetřit 15 až 20 % původní roční spotřeby tepla, a to při zachování veškerého tepelného komfortu. Často se naopak tepelná pohoda v bytech zvýší, protože nebude docházet k přetápění či paradoxně nedotápění bytů. Subregulace neznamená žádný zásadní zásah do otopné soustavy a je možné ji při vhodných podmínkách instalovat i v průběhu topné sezóny. Není nutné žádat o stavební povolení.
Nevýhody CZT nemožnost zohlednit individuální podmínky jednotlivých domů – nadbytek nevyužitého tepla může tvořit až 20 % roční spotřeby pomalá regulace – systém není schopen dostatečně rychle reagovat na změny počasí; nejvíce znát je to zejména v přechodných obdobích, kdy je v noci výrazně chladněji než ve dne; důsledkem je přetápění a následné intenzivnější větrání přes den, což zvyšuje náklady na teplo
komerční prezentace
19
3RĻDGRYDQ£ KRGQRWD WHSORW\ SĖ¯YRGX r&
3Ė¯NODG VQ¯ĻHQ¯ WRSQ« NĖLYN\
85°C 75°C 65°C 55°C
Potenciál úspory
WRSQ£ NĖLYND FHQWU£OQ¯KR ]£VRERY£Q¯ WHSOHP
45°C
RSWLPDOL]RYDQ£ WRSQ£ NĖLYND VH VXEUHJXODF¯ (,0
35°C 15°C
10°C
5°C
0°C
-5°C
-10°C
-15°C
9HQNRYQ¯ WHSORWD r&
Subregulaci nabízí více firem. V čem je váš systém jiný? Na rozdíl od zařízení fungujících na podobném principu je subregulační jednotka EIM vybavena inteligentním řídicím systémem, který dokáže v reálném čase sledovat spotřebu domu a zároveň reagovat na venkovní teplotu vzduchu, intenzitu slunečního záření a rychlost větru. Rychle a citlivě průběžně upravuje množství tepla proudícího do domu tak, aby bylo vytápění maximálně efektivní a zároveň komfortní pro uživatele. Díky subregulaci EIM
je možné on-line sledovat spotřebu tepla i dosaženou úsporu. Jak poznám, zda je možné subregulaci použít právě v našem domě? Jestli je subregulace vhodná právě pro váš dům, snadno zjistíte, pokud navštívíte náš web www.subregulace.cz a vyplníte krátký dotazník. Na základě zadaných údajů se ihned dozvíte, zda u vás lze subregulační jednotku EIM nainstalovat. Případně můžete zavolat na naši bezplatnou zelenou linku.
Přednosti subregulace snížení spotřeby tepla při zachování centrálního zdroje vytápění – zákazník nakupuje jen teplo, které skutečně potřebuje citlivá a rychlá reakce na změny vnějších podmínek – maximální efektivita vytápění jednoduchá realizace – není třeba stavební povolení, nevznikají neúměrné náklady na odpojení subregulaci EIM lze instalovat jednoduše, s rozumnými náklady a rychlou návratností uživatel má kdykoli k dispozici informace o spotřebě tepla a výši úspor
20
komerční prezentace
OKOLO BYTU / vytápění
JE VÁŠ DOMOV BEZPEČNÝ? Díl II.: Zabezpečení bytu a naše (nejen) letní pochybení Minimálně jednou do roka jezdí na dovolenou 92 % Čechů, jen třetina z nich se ale bojí vloupání a vykradení. Měli bychom být opatrnější? V čem nejvíce chybujeme? Na bezpečnost našich domovů se v právě aktuální době dovolených zaměřila nová anketa Raiffeisen stavební spořitelny.
Jak dlouho myslíte, že by zlodějovi trvalo vloupat se do vašeho obydlí? 5%
3%
5%
12 %
18 %
V
íce než polovina respondentů z řad obyvatel českých bytů a domů tipovala, že by se k nim zloděj stihl dostat do 10 minut. Pouze minimum lidí si však doma instaluje promyšlené zabezpečovací systémy. Dotázaní v anketě uváděli, že jim v tom brání především nedostatek financí. Anketu realizovala Raiffeisen stavební spořitelna začátkem června 2014. Účastnilo se jí 181 respondentů starších 18 let, 114 z nich bydlí v bytech, ostatní v rodinných domech. Sběr dat probíhal prostřednictvím internetového dotazníku (CAWI).
LÁKAVÁ JE STARÁ BYTOVÁ ZÁSTAVBA Nepřítomnost obyvatel v domácnosti během dovolených je lákavou pozvánkou pro zloděje. Mnoho domů a bytů zůstává zcela opuštěných. „Délka třeba jen týdenního dovolenkového pobytu naprosto stačí na vytipování obydlí, přípravu i realizaci vloupání. Pro lupiče je lákavá stará bytová zástavba bez jakýchkoli bezpečnostních prvků. Bytaři se samozřejmě spoléhají také na naprostou nevšímavost lidí a řadu více či méně nesmyslných zabezpečovacích opatření, která v praxi moc nefungují,“
červen 2014
57 % nevloupal by se do 10 minut do 20 minut
do 30 minut do 1 hodiny déle než za 1 hodinu
upozorňuje Ivan Pavlíček, z firmy NEXT, odborník na zabezpečení domů a bytů.
KTERÁ MÍSTA BUDOU O LETOŠNÍCH PRÁZDNINÁCH V NEJVĚTŠÍM OHROŽENÍ? Jaká je šance, že si o letošních prázdninách zloději vyberou právě váš byt? Možná větší, než si myslíte. Podle aktualizovaných policejních statistik sice počet nahlášených krádeží vloupání v rámci celé ČR meziročně klesá, obyvatelé některých krajů však mohou mít větší problémy než loni. Vyplývá to z mapy predikce rizika vykradení domů a bytů, kterou na základě policejních statistik zpracoval výrobce zámků a kování TOKOZ. Zatímco v loňském červenci a srpnu došlo k nahlášení 1 931 vloupání do domů a bytů, letos by mohla být situace o něco klidnější. Na základě statistické predikce se dá předpokládat pokles vloupání do rodinných domů o 12 % a v případě bytů až o 15 %. Situace se tak ve srovnání s loňským kritickým rokem zlepší. I tak však zůstane vysoce riziková při-
21
Kraje
5280.
Průměr ČR
6720.
3410. 19 990.
1990.
7430.
3630.
24 630. 11 610.
7730.
7900. 12 450.
13 700.
Kolikátý byt může být v daném kraji v době letních prázdnin 2014 vykraden?
nejmenším v některých krajích. Již nyní je totiž na základě meziročního srovnání první třetiny letošního roku jasné, že například na Vysočině, v Libereckém kraji nebo Moravskoslezském kraji zlodějů spíše přibude.
TRADIČNĚ NEJHORŠÍ SITUACE BUDE OPĚT V HLAVNÍM MĚSTĚ Podle predikce může být v Praze vyloupen každý 1990. byt, v Ústeckém kraji každý 3410. byt a ve třetím nejrizikovějším Moravskoslezském kraji pak každý 3630. byt. Zloději budou
Zatažené žaluzie – signál pro zloděje Zloději snadno vstupují do obydlí také oknem. Stačí nadzvednout okenní křídlo, odemknout šroubovákem obvodové kování, nebo prostě vybít prosklenou tabuli a otočit kličkou. Pozor si dejte na zatažené závěsy, žaluzie a rolety, zbytečně tak přitahujete pozornost. Pro zloděje je to jasný signál toho, že nejste doma a může nerušeně loupit.
22
6700.
14 380.
zdroj: Policie ČR, TOKOZ
mít zájem především o byty ve větších městech. I tentokrát pravděpodobně narazí na nedostatečné zabezpečení – podle průzkumu TOKOZ je celých 59 % vchodů do bytových domů chráněno zámkem nejvýše druhé bezpečnostní třídy, bezpečnostní dveře má pouze 13 % vchodů do bytových domů. V případě zabezpečení samotných bytů je situace podobná jako u rodinných domů – zhruba 80 % z nich má špatně zabezpečené vstupní dveře.
NEZAJIŠTĚNÉ VSTUPNÍ DVEŘE Pokud se rozhodnete pro prevenci vloupání, třeba i nezávisle na období dovolených, důležité je začít u dveří. Jsou hlavním vstupním místem většiny zlodějů. Pokud lupič vnikne oknem, zabráníte mu vynášet lup pohodlně a nenápadně dveřmi. Bezpečnostní dveře, které odpovídají třetí, lépe však čtvrté bezpečnostní třídě, jsou nejzákladnějším systémem. „Řada lidí však řeší zajištění vstupních dveří pomocí dílčích opatření. Například si pořídí několik dodatečných zámků nebo závoru. Bohužel si však neuvědomují, že při montáži je obvykle potřeba provrtat obvodové latě dveří. Tímto krokem zeslabí jediný pevnější prvek běžných dveří a práci zlodějům spíše usnadňují,“ varuje Ivan Pavlíček, odborník na zabezpečení domácností.
OKOLO BYTU / zabezpečení
UVNITŘ BYTU JAK VE VÝKLADNÍ SKŘÍNI
Jak chráníme svá obydlí?
Situace však není jednoduchá ani při zabezpečování majetku přímo v domácnosti. Cenný majetek totiž bývá zabezpečen zcela nevhodně anebo vůbec. Při vniknutí do bytu nebo domu tak zloději často nic nebrání v tom, aby se jednoduše dostal například k elektronice, šperkům nebo penězům. I z toho důvodu v loňském roce stoupla průměrná škoda na vykradený objekt – na 57 461 Kč v případě rodinného domu a 44 669 Kč u bytů.
Podle údajů zjištěných při průzkumu Raiffeisen stavební spořitelny je nejčastějším opatřením proti vykradení standardní uzavření všech oken a uzamčení dveří, což dělá 80 % lidí. „Češi svou domácnost před odjezdem na dovolenou zabezpečují stejným způsobem, jako když jdou například do práce či na nákup, to přiznalo 28 % respondentů,“ uvádí Jitka Jechová z Raiffeisen stavební spořitelny.
ZABEZPEČENÍ DOPLŇUJEME SOUSEDSKOU VÝPOMOCÍ Jak dále vyplynulo z ankety Raiffeisen stavební spořitelny, v 56 % případů máme doma nainstalovaný bezpečnostní uzamykací systém, jen ve 14 % vlastní bezpečnostní kameru nebo alarm. Velká část z nás (46 %) předává klíče od bytu nebo domu svým známým či sousedům s žádostí o vybírání poštovní schránky, zalévání květin, větrání a pohlídání domova během dovolené. Cennosti a hotovost před zloději ukrýváme na tajná místa v bytě či domě (13,5 %) nebo odneseme mimo byt, například ke známým nebo do bezpečnostní schránky v bance (7,7 %).
ODJEZD NA DOVOLENOU PROZRADÍME NEVĚDOMKY V rozhlašování odjezdu mimo domov jsme spíš opatrnější. Téměř tři čtvrtiny (72 %) obyvatel uvádí, že o plánované dovolené mluví jen se svými nejbližšími příbuznými a přáteli. Té-
měř pětina dotázaných pak během dovolené nahrává fotografie na sociální sítě nebo odesílá svým známým SMS či MMS. Šest procent dotázaných se tím chlubí na sociálních sítích už před odjezdem na dovolenou. Destinaci, kde trávíme dovolenou, mohou prozradit aplikace s možností geografické lokace, ty využívá na dovolené 8,5 % účastníků ankety Raiffeisen stavební spořitelny. Výsledky ankety potvrzují i zkušenosti odborníků: „Bez ohledu na věk si lidé zapojení do sociálních sítí neuvědomují, že pokud své profily ponechávají přístupné a nijak nechráněné se všemi detailními informacemi a fotografiemi, slouží zlodějům jako vodítko. Ti si pak snadno a rychle zmapují terén a půjdou najisto,“ varuje Ivan Pavlíček.
7% 32 % 32 %
Co vám brání v instalaci lepších bezpečnostních prvků? nedostatek financí lenost – nechce se mi do oprav, zařizování či instalace zabezpečovacích prvků výhledově již plánuji
11 % 18 % červen 2014
nic – neřeším to, spoléhám, že nebudu vykraden(a) jiné
23
JAK SE ETABLUJE EVROPSKÝ FINANČNÍ NÁSTROJ V ČESKÝCH MĚSTECH? Program JESSICA v gesci Státního fondu rozvoje bydlení (SFRB) je za tři měsíce od svého spuštění na polovině celkového rozpočtu své pilotní fáze. Vlastníci bytových domů žádají nejvíce na energetické úspory. Prvním městem je Bohumín, který dotovaný úvěr využije na rekonstrukci 525 bytů. Města však mohou využít tento program i k vybudování sociálních bytů, kde jsou podmínky ještě výhodnější. Co je program JESSICA a proč by měl minimálně 41 českých měst zajímat?
PROGRAM JESSICA V lednu 2014 byl zahájen příjem žádostí o nízkoúročené úvěry poskytované v rámci programu JESSICA (Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas). Tento program je financován z dotace EU v rámci Integrovaného operačního programu (IOP) a je součástí koncepce Společné evropské podpory udržitelných investic do městských částí. Prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení je poprvé využit přímo pro bytové domy. Program JESSICA je určen pilotně pro města, která mají integrovaný plán rozvoje města (IPRM). Tento výběr odpovídá původnímu Operačnímu programu IOP, jehož cílem
bylo podpořit a pomoct obnovit deprivované městské zóny, které se vyznačují vysokou zanedbaností bydlení a z ní pramenícími sociálními problémy. Z původního IOPu zůstávalo 600 milionů Kč, které města nevyužila, proto, aby se tyto peníze nevracely do EU, ministerstvo pro místní rozvoj navrhlo a připravilo transformaci do podoby finančního nástroje – programu JESSICA. Na těchto městech je také pilotně testováno, jak jsou vlastníci bytových domů připraveni využívat nové formy podpor a pochopit
Délka úvěru dohodnutá v úvěrové smlouvě
Úroková sazba (základní)
do 10 let včetně
RS EU*
od 10 do 20 let včetně
RS EU* + 1 % p. a.
od 20 do 30 let včetně
RS EU* + 2 % p. a.
* RS EU – referenční sazba Evropské unie (od 1. 4. 2014 ve výši 0,58 % p. a.)
24
OKOLO BYTU / finance
Bydlíte v některém z vybraných 41 měst? Levné financování rekonstrukcí bytových domů je tu pro vás!
konstrukce podle svých aktuálních potřeb a finančních možností. výhodnost úvěrů. Seznam měst a ulic, která mohou program JESSICA využít, je k dispozici na webech www.sfrb.cz a www.kb.cz.
DOTOVANÝ ÚVĚR – TAK JE MOŽNÉ NAZVAT PROGRAM JESSICA
PROGRAM JESSICA – SOCIÁLNÍ BYDLENÍ PRO MĚSTA A NEZISKOVKY
Hlavní výhody programu JESSICA jsou velmi nízká úroková sazba a její fixace po celou dobu splácení. Komerční banka poskytuje úvěry jako správce fondu rozvoje měst dle platné Referenční sazby EU, tedy od 0,58 % p. a. na dobu 10 let. Navíc je úvěr oproštěn od veškerých běžných poplatků za správu a poskytnutí. I přes fixní úrok během celého splácení má příjemce možnost mimořádné splátky nebo předčasného splacení celého úvěru bez jakýchkoliv poplatků či sankcí. Program mohou využít vlastníci bytových domů bez jakéhokoliv omezení vlastnictví či technologie výstavby na modernizace a re-
Program obsahuje také část, která je určena přímo pro města a neziskové organizace na vznik sociálního bydlení. Typickým příkladem je město, které vlastní nebytové nebo neobyvatelné prostory a zároveň potřebuje vyřešit bydlení pro mladé rodiny nebo seniory či zdravotně znevýhodněné občany. Není důležité, o jak velký projekt se jedná, či zda v budově vznikne 20 nebo 100 bytů, podstatné je, že jejich rekonstrukcí může město či neziskovka vybudovat moderní sociální bydlení dostupné pro obyvatele, kteří jsou nějakým způsobem znevýhodněni. Pro tyto záměry jsou podmínky ještě výhodnější a sazby snížené. Kompletní služby i mimořádné splátky jsou opět zcela zdarma.
Délka úvěru dohodnutá v úvěrové smlouvě
Úroková sazba (sociální bydlení)
do 10 let včetně
RS EU*
od 10 do 20 let včetně
1,5 % p. a.
od 20 do 30 let včetně
2,0 % p. a.
* RS EU – referenční sazba Evropské unie (od 1. 4. 2014 ve výši 0,58 % p. a.)
červen 2014
25
Proč dotovaný úvěr? Porovnání nákladů na úvěr ve výši 5 milionů Kč v modelovém příkladu Parametry úvěru pro BD / SVJ
Program JESSICA
Běžné úrokové podmínky komerčních bank
10 let
10 let
Splatnost Fixace úrokové sazby Úroková sazba
10 let
10 let
0,58 % p. a.
3,50 % p. a.*
Poplatek za rezervaci zdrojů
0 Kč
0,9 % p. a.
Poplatek za vedení úvěrového účtu
0 Kč
200 Kč/měsíc
Poplatek za žádost
0 Kč
0 Kč
Poplatek za realizaci Fiktivní úvěr
0 Kč
0 Kč
5 000 000 Kč
5 000 000 Kč
Počet splátek Celkové náklady za 10 let
120
120
147 640 Kč
921 584 Kč
* záleží na bonitě klienta, výši příspěvku do fondu oprav, regionu poskytnutí úvěru a dalších interních pravidlech bankovních domů
PROGRAM PANEL 2013+ Program Panel 2013+ je určen pro všechny vlastníky bytových domů, bez rozdílu technologie výstavby (panelové, cihlové). Mohou jej využít družstva, společenství vlastníků i fyzické a právnické osoby, stejně jako města či obce. Program poskytuje nízkoúročené úvěry na opravy a modernizace bytových domů. Důraz je kladen na komplexní přístup k rekonstrukci a účelné vynaložení finančních prostředků. Program je unikátní v tom, že nabízí možnost fixace úroku po celou dobu splatnosti,
Doba fixace
26
kterou lze nastavit až na 30 let. U SFRB je možné žádat o úvěr s úrokem 0,75 % p. a. a fixací na 10 let. Dosud program využilo na 150 bytových domů v celé ČR a podařilo se tak zlepšit bydlení ve více než 4 000 bytů. Výhodnost úrokových sazeb je vidět na první pohled. Ani v tomto programu nejsou s úvěrem spojené žádné další poplatky. Úroková sazba
Program Panel 2013+
běžná výše sazby
3 roky
0,75 %
3,14 %
5 let
0,75 %
3,04 %
10 let
0,75 %
3,99 %
15 let
1,75 %
4,59 %
20 let
1,75 %
–
30 let
2,75 %
–
OKOLO BYTU / finance
PROGRAM 150 Již začátkem roku 2014 otevřel SFRB program Úvěr 150, který majitelům nabízí nízkoúročený úvěr na modernizaci a opravy domů a bytů. Jak název programu napovídá, je možné žádat o úvěr do výše 150 000 Kč s úrokem 2 % p. a. fixovaným po dobu 10 let s měsíční splátkou 1 380 Kč. Program je určený pro mladé manžele či jednotlivce, kteří pečují o nezletilé děti. Podmínkou pro čerpání úvěru je vlastnictví nebo spoluvlastnictví bytu či rodinného domu a fakt, že žadatel nedovrší v roce podání žádosti 36 let. Program je možné využít například na rozšíření bytu o další místnost nebo modernizaci koupelny či bytového jádra, případně k financování zateplení, výměny oken, venkovních žaluzií, střechy nebo garážových vrat nebo pro připojení domu k veřejným sítím. Kompletní informace o programech včetně potřebných dokumentů naleznete na internetových stránkách www.sfrb.cz.
Bohumín jako první z měst zmodernizuje díky úvěru ve výši 50 milionů Kč (s úrokovou sazbou 0,58 % p. a.) 525 bytů ve své IPRM zóně. Na snímcích stav dvou bytových domů před rekonstrukcí. V průběhu května SFRB schválil 9 úvěrových smluv na 71,2 milionů Kč, 28 žádostí ve výši 102 milionů Kč je ve schvalovacím procesu a 102 žádostí o 371 milionů Kč je v přípravě.
Program Panel 2013+ v nové podobě Již v létě má přibýt další novinka – bude notifikován program Panel 2013+, což znamená, že bude dostupný i velkým vlastníkům, kteří již mají vyčerpán limit de minimis (limit veřejné podpory). Program se navíc rozšíří o další typy oprav a modernizací, které přinesou více možností pro zlepšení bydlení v bytových domech. Této novince se budeme podrobněji věnovat v srpnovém vydání Okolo bytu.
červen 2014
27
JAK ODHALIT TECHNICKÉ VADY NEMOVITOSTÍ? DÍL I.: OKNA Inspekce nemovitostí je službou, která má v západních zemích velmi dlouhou tradici. Například ve Velké Británii nebo v USA se bez ní neobejde téměř žádná realitní transakce. I u nás se s ní budeme setkávat stále častěji. A to je rozhodně dobře.
CO INSPEKCE NEMOVITOSTÍ NABÍZÍ? Cílem inspekce nemovitosti je především zvýšení důvěryhodnosti a transparentnosti obchodního vztahu mezi prodávajícím a kupujícím. Obě strany chtějí dospět k dohodě a nikdo nestojí o pozdější nepříjemnosti spojené s reklamací jakýchkoli technických nebo právních vad. Inspekce nemovitosti také významně přispívá ke stanovení reálné tržní ceny nemovitosti díky určení vícenákladů potřebných k jejímu uvedení do bezvadného stavu.
CO JE INSPEKCE NEMOVITOSTI? Inspekce nemovitosti je vlastně auditem kvality, který provádí kvalifikovaný specialista. Výsledkem jeho činnosti je podrobná auditorská zpráva, takzvaný protokol z inspekce nemovitosti. Součástí protokolu jsou zejména základní technické údaje o stavebních konstrukcích a vybavení nemovitosti, soupis vad a nedodělků včetně klasifikace jejich závažnosti a ocenění nápravných opatření. Nemovitost je na závěr celkově zhodnocena a jsou pro ni vydána doporučení a další důležitá sdělení. Nepsaným pravidlem je, že nemovitost prodává lokalita, stav a cena. Všechny tyto faktory musí být v rovnováze a to je také jedním z cílů inspekce nemovitostí, které zajišťuje společ-
28
Původní dřevěné okno, které se již nachází za hranou technické životnosti. Nátěry okna se odlupují a nevhodně napojeným vnějším parapetem zatéká do interiéru.
nost IKA BUILDOG, spol. s r. o. Na téma inspekce nemovitostí zpracovala desetidílný seriál, ve kterém se zaměřuje na technické vady nemovitostí. Dozvíte se v něm, kde se nejčastěji vyskytují technické vady a kde hrozí potenciál-
OKOLO BYTU / údržba
ní nebezpečí. Pomůže vám je odhalit a ukáže, jak si s nimi poradit. Náplň seriálu vychází ze zkušeností společnosti, získaných mnohaletou praxí v oblasti posuzování kvality budov.
OKNA – ZÁSADNÍ FUNKCE, KTERÉ NELZE PODCENIT Oknům byl věnován hned první díl, což svědčí o jejich významu pro funkčnost a stav stavby. Kromě toho, že okna tvoří významný architektonický prvek každé budovy, plní mnoho důležitých funkcí – osvětlení, větrání, tepelnou a akustickou izolaci, zabezpečení a další. Stav oken je tedy pro majitele nemovitosti zásadní a nelze jej v žádném případě podcenit. Okno je poměrně složitý konstrukční prvek. Skládá se z mnoha pohyblivých a nepohyblivých částí, na které jsou kladeny vysoké a často protichůdné požadavky. Okno musí být například velmi pevné, aby odolalo působení silného větru, kroupám, musí výborně tepelně a akusticky izolovat a k tomu všemu i dobře větrat. Důležitou vlastností je také kvalita jeho zabudování do obvodové konstrukce. Nesprávnou montáží může být i to nejlepší okno nenávratně znehodnoceno nebo se podstatně zhorší jeho užitné vlastnosti. Kromě přísných požadavků na okno samotné je tedy naprosto klíčovým faktorem i jeho montáž. Na co se zaměřit?
CELKOVÝ VZHLED První věc, která na okně zaujme, je jeho celkový vzhled. Z něj lze mimo jiné posoudit
stáří okna. Zaměřte se na povrch veškerých částí. Na rámu by se neměly vyskytovat vrypy, škrábance, odřeniny a trhliny. Skleněné tabule nesmí obsahovat vzduchové bubliny, sklo musí být dokonale rovné a při průhledu nesmí zkreslovat obraz. Jakákoli zjevná deformace okna je nepřípustná. Pokud se nejedná o okno atypických tvarů, rámy musejí být pravoúhlé. Dřevěná okna jsou z pravidla opatřena nátěry, které mají mnohem kratší životnost než okna samotná. Nátěry se zanedbanou údržbou jsou prostoupeny trhlinami, nejsou soudržné, odlupují se nebo zcela chybí. Okno s poškozenou nebo nedostatečnou povrchovou úpravou není chráněno proti povětrnostním vlivům, UV záření, zárodkům plísní a rychle degraduje. Nechráněné dřevěné rámy nasávají vzdušnou vlhkost a rozpínají se, při suchém vzduchu se naopak smršťují. Tento jev je znám jako „pracování dřeva“. Pracuje-li dřevo často a nadměrně, brzy dojde k uvolnění spojů rámů a k různým deformacím (svěšení, kroucení, roztahování), které ztěžují nebo znemožňují zavření okna. Nátěry lze samozřejmě obnovit, deformace je však nutné řešit komplexní renovací, v krajních případech výměnou okna. U plastových rámů můžete narazit na problém se žloutnutím profilů. Jeho příčinou je použití nekvalitního materiálu profilů, který neobsahuje barevné stabilizátory a antioxidanty. Při vystavení takových profilů působení slunečních paprsků (UV záření) dojde k jejich nevratné degradaci. Vadu nelze opravit jinak než výměnou celého okna.
Správně zvolená okna sníží i průnik hluku z okolí Jistě nelze opomenout ani akustické vlastnosti okna, zejména pak v lokalitách s velkou hlukovou zátěží (rušné ulice, blízkost stravovacích zařízení, dopravních koridorů a podobně). Nemáme-li k dispozici kvalitní vybavení pro akustická měření, lze se do určité míry orientovat podle našich smyslů a pocitů. Jednoduše se zastavte a představte si, že byste při aktuálním hluku při zavřeném, ale i otevřeném okně (je třeba občas vyvětrat) měli vykonávat činnost vyžadující soustředění, běžně konverzovat nebo třeba usnout. Výsledek nejlépe vyhodnotíte sami.
červen 2014
29
POHYBLIVOST OTVÍRAVÝCH ČÁSTÍ Po kontrole vzhledu vyzkoušejte pohyblivost okenních křídel. Závěsy musejí být pevně fixovány a čepy závěsů dokonale uloženy ve svých pouzdrech – nesmí být umožněno jejich vyklouznutí. K ověření správné funkce okna ho proto několikrát otevřete a zavřete. Nejde-li otevírání zlehka, něco není v pořádku. Často lze tento problém přičítat nedostatečně seřízeným a nepromazaným závěsům křídel okna. Jedná se o přirozenou vlastnost oken, která se projevuje zejména v prvních letech po jejich zabudování, případně při jejich nedostatečné údržbě. Nápravu lze svěřit odborníkovi, který okna seřídí a promaže. Situace se stane závažnější, je-li příčinou špatné pohyblivosti deformace rámů oken. V případě dřevěných oken je na vině technologická nekázeň při výrobě nebo nejsou dřevěné profily provedeny z kvalitních lepených lamel. U plastových oken budou pravděpodobně chybět masivní ocelové výztuže rámů nebo budou zhotoveny z nevyhovujících tenkých profilů. V obou případech se jedná o nekvalitní výrobky, které je třeba ve většině případů vyměnit za nové, nespokojí-li se vlastník se snížením uživatelského komfortu.
ROSENÍ A STÉKÁNÍ VODY NA PARAPET Jedná se o velmi častou vadu, která je známa téměř každému. K rosení může docházet na povrchu a uvnitř zasklení okna a také na jeho rámu. Ve všech případech jsou příčinou nedostatečné tepelně technické vlastnosti okna. Rosení se s jistotou projeví v zimním období za nízkých venkovních teplot. Není-li přímo viditelné, lze nalézt plísně nebo jejich pozůstatky, a to zejména ve spodních částech okna a v jeho rozích. Stopy plísní můžete také objevit v místech, která jsou těžko přístupná pro omývání, jako například těsnění zasklívací spáry. Rosení se často projevuje výskytem vody na parapetu, která sem stéká z rámů. Rosení nemusí zákonitě znamenat vadu oken. Příčina může být i na straně uživatele, který místnost dostatečně nevětrá a nadměrně zvyšuje vnitř-
30
Co není vidět? Okna jsou doslova obestřena tajemstvím. Některé vady lze spatřit pouze speciální optikou termokamery, která odkryje svět tepelného záření. S její pomocí můžete objevit skrytá místa, kde nedoléhá těsnění, kde chybí tepelná izolace mezi rámem okna a otvorem, do kterého je okno osazeno, nebo chladné povrchy, kde lze očekávat kondenzaci vodních par, tedy rosení. Termokameru si dnes můžete zapůjčit a měření provést sami, ale vzhledem k tomu, že vyhodnocení pořízených snímků je poměrně náročné, doporučujeme spíše využití služeb odborníků, kteří mají s termodiagnostikou zkušenosti.
ní relativní vlhkost například věšením prádla. Za těchto okolností se mohou rosit i ta nejlepší okna. V každém případě by se měla relativní vlhkost vzduchu v pokojích pohybovat v rozmezí 45 – 60 %. Objevíte-li rosení uvnitř zasklení, můžete si být jisti, že je okno vadné. Jestliže se nejedná o pochybení ve smyslu nesprávného užívání pobytových prostor, lze tuto vadu odstranit pouze jeho výměnou za okno s lepšími tepelně technickými vlastnostmi. Je třeba upozornit na to, že v důsledku vytrvalého rosení může v interiéru docházet k množení zdraví škodlivých plísní.
PROFUKOVÁNÍ A ZATÉKÁNÍ OKNY Cítíte kolem okenního rámu proud chladného vzduchu nebo jsou zde dokonce vlhká místa, tmavě zbarvené kontury, popřípadě povrch napadený plísní? I tímto způsobem se projevují některé vady oken. Příčinou profukování je chybějící nebo nekvalitní těsnění a nekvalitní kování s příliš vzdálenými zavíracími body. Zavírací body celoobvodového kování by neměly mít delší rozestupy než 70 cm. Jen tak lze zabezpečit dokonalé přilnutí otvíravých
OKOLO BYTU / údržba
a fixních částí okna. V případě těsnění je třeba věnovat pozornost celistvosti těsnících profilů a výskytu tvrdých nálitků, které neumožňují dokonalé stlačení a místy pak může profukovat nebo zatékat. Důležitý je také počet a uspořádání těsnění. Jedině okno s trojitým těsněním plní předpoklad dokonalé ochrany před zatékáním a profukováním i během silného větru. Zatékání do interiéru může být způsobeno také nevyhovující konstrukcí vnějšího parapetu, který má mít spád alespoň 5 % (3°) směrem od okna a měl by být napojen tak, aby nemohlo dojít k zatékání v místech připojení na okolní konstrukce (rám okna, ostění otvoru a podobně). Častým jevem je pouhé utěsnění připojovacích spár tmelem. Takové řešení je zcela nevhodné, neboť životnost tmelu je
obecně velmi omezená (půl roku až dva roky). Působením povětrnostních podmínek (déšť, sníh, vítr), změn teplot a UV záření dojde k rozpraskání a vydrolení tmelu, který přestane plnit vodotěsnou funkci, a zatékání do interiéru již nic nebrání.
JAKÉ TEPELNĚ TECHNICKÉ VLASTNOSTI BYCHOM MĚLI U OKEN POŽADOVAT? Tepelně izolační vlastnosti oken sice nemůžeme vidět na vlastní oči, ale pocítíme je zejména na svých peněženkách. Okna jsou u běžného domu příčinou až 25 % tepelných ztrát, které zbytečně platíme. Zjednodušeně lze říci, že míru, s jakou dokáže okno čelit tepelným ztrátám, je možné vyjádřit parametrem Uw (součinitel prostu-
Povrchová teplota vnitřního povrchu rámu okna a okolních konstrukcí je pod úrovní naměřeného rosného bodu. Na ochlazovaných površích může docházet ke kondenzaci vodních par se všemi negativními důsledky. V připojovací spáře vzniká lokální tepelný most, který přispívá ke zvýšeným tepelným ztrátám domu. Ochlazování povrchů je zapříčiněno výměnou tepla vedením. Detail připojovací spáry pravděpodobně není navržen nebo proveden tak, aby k tomuto jevu nedocházelo.
červen 2014
31
Poměrně moderní, ale špatně udržované okno s nevhodně řešeným napojením ostění na vnější parapet. Neseřízené závěsy okna znemožňují jeho snadné zavření.
pu tepla celým oknem). Okna zabudovaná po roce 2007 by měla splňovat poměrně přísné požadavky tepelně technické normy ČSN 73 0540 a můžeme předpokládat, že mají hodnotu Uw alespoň 1,70 W/m2K (čím nižší, tím lepší). V současné době dosahují kvalitní okna s dvojsklem hodnot kolem Uw = 1,20 W/m2K, ale výjimkou nejsou ani okna s trojsklem s Uw mezi 0,90 a 0,70 W/m2K. Určitým vodítkem při průzkumu tepelně technických vlastností oken může být údaj vytištěný na distančním rámečku viditelně umístěném v rámu mezi skly. Zde většina výrobců oken uvádí tepelně technické vlastnosti skleněné výplně, charakterizované parametrem Ug (součinitel prostupu tepla
zasklením). Je-li hodnota Ug menší nebo rovna 1,10 W/m2K, může se z tohoto hlediska jednat o kvalitní okna. Je třeba dodat, že hodnota Ug popisuje pouze vlastnosti zasklení, zatímco parametr Uw vyjadřuje vlastnosti celého okna, které jsou značně ovlivněny kvalitou a uspořádáním rámů. Tepelně technické vlastnosti oken snadno zjistíte z průkazu energetické náročnosti budovy, takzvaného energetického štítku.
ZÁVĚREM Problematika oken je poměrně složitá, při dodržení popsaných zásad však budete schopni odhalit závažné nedostatky. Buďte ostražití, důvěřujte svým smyslům a nejste-li si jisti, přizvěte ke spolupráci odborníka. Náklady spojené s renovací nebo výměnou oken mohou být významnou zátěží rodinného rozpočtu a zdravotní rizika spojená s výskytem plísní by jistě neměla být podceněna. Ing. Petr Vlasák
Jak odhalit technické vady nemovitostí? Jednotlivé díly seriálu Jak odhalit technické vady nemovitostí? můžete aktuálně sledovat na www.inspekcedomova.cz/index.php/blog.
32
OKOLO BYTU / údržba
PŘIZPŮSOBENÍ DRUŽSTEV NOVÉ PRÁVNÍ ÚPRAVĚ Na novou úpravu zákona o korporacích (ZOK) a nového občanského zákoníku (NOZ) účinnou od ledna 2014 musí reagovat také stanovy bytových družstev. Podle přechodných ustanovení ZOK § 777 se ve stanovách všech družstev zrušují k 1. 1. 2014 všechna ustanovení, která jsou v rozporu s donucujícími, to znamená závaznými ustanoveními ZOK. Obchodní korporace, tedy i bytová družstva, jsou proto povinny přizpůsobit své stanovy úpravě ZOK a doručit je do Sbírky listin podle přechodných ustanovení.
D
ružstva jsou povinna do šesti měsíců ode dne nabytí účinnosti ZOK, tj. nejpozději do 30. 6. 2014, přizpůsobit své stanovy tak, aby ustanovení odporující závazným ustanovením ZOK odpovídala nové právní úpravě, včetně závazných ustanovení NOZ o právnických osobách a podnikatelích, pokud se dotýkají bytových družstev. Této povinnosti se družstvo nemůže vyhnout a stanovy musí být přijaty veřejnou listinou za účasti notáře. Neuposlechnutí výzvy soudu podle § 777
Postih za neprovedení úpravy stanov Pokud bytová družstva své stanovy nepřizpůsobí podle ZOK, může je k jejich úpravě vyzvat soud a stanovit dodatečnou lhůtu ke splnění této povinnosti. Pokud však ani poté družstvo tuto svou povinnost nesplní a stanovy nové právní úpravě nepřizpůsobí, soud na návrh rejstříkového soudu nebo osoby, která na tom osvědčí právní zájem, družstvo zruší a nařídí jeho likvidaci.
červen 2014
odst. 2 ZOK může být rejstříkovým soudem rovněž sankcionováno pořádkovou pokutou až do výše 100 000 Kč ve smyslu § 104 zákona č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob.
VE KTERÝCH PŘÍPADECH PLATÍ DVOULETÁ LHŮTA? V přechodných ustanoveních ZOK § 777 odst. 4 a 5 je dále umožněno, aby v ostatních záležitostech v těch částech stanov, které nebudou v rozporu s donucujícími ustanoveními ZOK, zůstala dispozitivní ustanovení stanov beze změny a družstvo se dále řídilo příslušnými ustanoveními, která dosud vyplývala z obchodního zákoníku a upravovala práva a povinnosti členů, pokud nejsou v rozporu s novou právní úpravou. Zákon tak dává časově omezenou dobu dvou let (do 31. 12. 2015) na to, aby se družstvo podřídilo novému zákonu vlastním rozhodnutím, ovšem musí to učinit jako celek, nikoliv pouze selektivně. Účinek takového právního jednání nastává až zapsáním tohoto údaje jako doplňující skutečnosti podle ustanovení § 48 odst. 1 písm. d) zákona č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob, do obchodního rejstříku, a to postupem podle § 777 odst. 5
33
Z poradny SMBD: Svolání náhradní členské schůze Může být svolána náhradní členská schůze bytového družstva například půl hodiny po termínu řádné schůze (zejména z důvodu nedostatku účastníků)? Pokud ano, jak se tato náhradní členská schůze vyhlašuje? JUDr. Jiří Čáp, místopředseda SMBD: Vámi uvedeným způsobem nelze svolat náhradní členskou schůzi. Náhradní členská schůze musí být podle § 647 zákona o obchodních korporacích (dále jen ZOK) svolána stejným způsobem, jakým byla svolána původní členská schůze (která se nesešla), a to samostatnou pozvánkou, tedy způsobem podle § 636 ZOK (nejméně 15 dní předem na internetových stránkách družstva a současně písemným zasláním pozvánky členům na jejich adresy uvedené v seznamu členů).
ZOK. V návrhu na zápis změn bude tedy uvedeno: „Obchodní korporace se podřídila zákonu jako celku postupem podle §777 odst. 5 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech.“ Toto rozhodnutí se tedy přijímá nejen formou nových stanov, ale i prohlášením korporace (družstva) o podřízení se zákonu jako celku, a údaj o tom se zapisuje do obchodního rejstříku. Změna nabude účinnosti až zveřejněním tohoto zápisu. Pokud družstvo tuto možnost ve dvouleté lhůtě nevyužije, bude se již nadále ve všech věcech neodporujících ZOK nebo stanovám řídit obchodním zákoníkem, ačkoliv tento zákon sám již není platný. Závaznost těchto pravidel bude tedy dovozována jako smluvní (ex contractu).
ZMĚNU STANOV I ROZHODNUTÍ O PODŘÍZENÍ SE NOVÉMU ZÁKONU JE VHODNÉ PROVÉST SOUČASNĚ Družstva tak mají možnost buď v oblasti dispozitivních norem setrvat v původních pravidlech, nebo se zcela podřídit novému zákonu. V tomto případě se již na družstvo ustanovení obchodního zákoníku bezprostředně dotýkat nebudou. Změnu stanov však musí družstvo provést vždy. Z praktických důvodů je vhodné provést změnu stanov i rozhodnutí o podřízení se novému zákonu současně, aby nebylo nutné na členské schůzi přijímat dvakrát stejné rozhod-
34
nutí, které v Metodickém návodu ke zpracování stanov vydaném Sdružením bytových družstev a společenství vlastníků ČR (SMBD) již v čl. 73 tuto změnu upravuje. Z hlediska zcela nové podrobné úpravy záležitostí bytového družstva, jeho činnosti, záležitostí práva na uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu, omezení hospodaření, neupravení nedělitelného fondu, změny vypořádacího podílu, vztahu k manželskému majetkovému právu a podobně, lze považovat za nutné, aby se bytová družstva přizpůsobila ustanovením ZOK jako celku a v tomto smyslu upravila i své stanovy. Důvodem je zjednodušení orientace v záležitostech nové právní úpravy, která dosud neexistovala a kde by bylo krajně obtížné zkoumat, kdy se postupuje ještě podle obchodního zákoníku a kdy podle nové právní úpravy. Va-
Zápisy proveďte najednou – ušetříte Rovněž doporučujeme provést zápisy do obchodního rejstříku na formulářích, které jsou k dispozici na stránkách Ministerstva spravedlnosti, a to jedním zápisem, abyste ušetřili na poplatku za jeho provedení. Poplatek za jeden zápis činí 2 000 Kč.
OKOLO BYTU / legislativa
rianta, při které platí vyvratitelná domněnka, že pravidla dosavadní zákonné úpravy nejsou v rozporu s kogentními pravidly nového zákona, je z hlediska praxe a neexistence závazného výkladu v této věci téměř neschůdná. Doporučujeme proto s využitím metodického vzoru SMBD přistoupit nejen ke změně stanov, ale i podřízení se zákonu jako celku.
NEZAPOMEŇTE NA ZÁPIS KONTROLNÍ KOMISE Přizpůsobení nové právní úpravě vyžaduje ještě další skutečnosti uvedené v zákoně č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob. Ten v § 122 ukládá, aby zapsaná osoba, tedy i družstvo, přizpůsobila zapsaný stav do šesti měsíců od nabytí účinnosti tohoto zákona, to znamená do 30. 6. 2014, stavu požadovaného tímto zákonem pod sankcí zrušení a likvidace této právnické osoby. Pro bytová družstva to bude znamenat minimálně zápis kontrolní komise, která se dosud nezapisovala, a případně další skuteč-
nosti uvedené v § 25 a § 48 tohoto zákona. U družstev se tedy zapíše nejenom údaj o tom, že se družstvo podřídilo zákonu jako celku, ale i údaj, zda se jedná o družstvo bytové, včetně výše základního členského vkladu. Doporučujeme tedy orgánům družstva prostudovat zejména § 25 a § 48 citovaného zákona tak, aby mohly být vybrány údaje, které dosud zapsány nemají. Pro úplnost uvádíme ještě jednu povinnost v přechodných ustanoveních ZOK § 777 odst. 3, podle které je nutné do šesti měsíců ode dne nabytí účinnosti zákona přizpůsobit nové právní úpravě také smlouvu o výkonu funkce a odměně, jinak platí, že výkon funkce je bezplatný. JUDr. František Lebl, předseda Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků ČR, z. s. Článek byl převzat z aktuálního vydání Informačního bulletinu SMBD 2 / 2014 v rámci spolupráce se SMBD. www.bytovadruzstva.cz
Z poradny SMBD: Schvalování změny stanov Naše bytové družstvo připravuje nové stanovy podle současné legislativy, přičemž vycházíme ze stanov, které SMBD poskytlo svým členům. Zapracování změn do našich stávajících stanov je dost obtížné, a proto by mě zajímalo, zda by byl nějaký problém v tom, kdybychom na členské schůzi nejprve přijali usnesení o zrušení stávajících stanov a v následujícím kroku přijali usnesení o přijetí stanov nových, které by vycházely z vašeho vzoru. JUDr. Jiří Čáp, místopředseda SMBD: Při schvalování změn stanov, a to i v případě, že jde o rozsáhlé změny, se nepostupuje tak, že by se nejdříve zrušily dosavadní stanovy a poté přijaly stanovy nové. Proto změny stanov, jimiž se stanovy přizpůsobí ustanovením zákona o obchodních korporacích (dále jen ZOK), jak to přikazuje přechodné ustanovení § 777 odst. 2 ZOK, provedete tak, že v zásadě připravíte nové znění stanov družstva, v jehož úvodu bude zařazen text v tomto smyslu „Členská schůze schválila změny stanov bytového družstva [název vašeho bytového družstva] v tomto znění…“ Následně se uvede celý text nového znění stanov. Stanovy (ať nepatrné, či rozsáhlé) se schvalují vždy za účasti notáře, který o tom pořizuje zápis podle notářského řádu. Podle § 560 odst. 1 ZOK se rozhodnutí o přijetí stanov (při založení družstva) osvědčuje veřejnou listinou (což je notářský zápis). Stejně tak usnesení členské schůze o změně stanov se osvědčuje veřejnou listinou (tedy notářským zápisem), jak to výslovně stanoví § 659 odst. 2 písm. a) ZOK.
červen 2014
35
KONTAKTY ČSOB, a. s. Radlická 333/150, 150 00 Praha 5 tel.: 224 111 111, bezplatná infolinka: 800 110 808 e-mail: info@csob.cz www.csob.cz foto: Raiffeisen stavební spořitelna
DPU Energy, s. r. o.
Pražská plynárenská, a. s.
Revoluční 1082/8, 110 00 Praha 1-Nové Město e-mail: info@dumplnyuspor.cz www.dpuenergy.cz
Národní 37/38, 110 00 Praha 1-Nové Město tel.: 267 171 111, zákaznická linka: 840 555 333, fax: 267 174 222, e-mail: callcentrum@ppas.cz www.ppas.cz
IKA Buildog, s. r. o. Raiffeisen stavební spořitelna, a. s.
Vinohradská 112, 130 00 Praha 3 tel.: 267 313 003, fax: 267 332 585 e-mail: sluzby@buildog.cz www.buildog.cz
Koněvova 2747/99, 130 45 Praha 3 tel.: 271 031 111, zelená linka: 800 112 211, fax: 222 581 156, e-mail: rsts@rsts.cz www.rsts.cz
KASTEN, spol. s r. o. Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků ČR, z. s.
Větrná 145, 277 11 Neratovice-Byškovice tel.: 315 688 230, fax: 315 688 232 e-mail: info@kasten.cz www.kasten.cz
Těšnov 5, 110 00 Praha 1 tel.: 224 805 511, 224 805 512, fax: 224 805 511 e-mail: sdruzeni@bytovadruzstva.cz www.bytovadruzstva.cz
NEXT, spol. s r. o. Pobřežní 8, 186 00 Praha 8 tel.: 224 816 458, fax: 224 816 459 e-mail: next@next.cz www.next.cz
Státní fond rozvoje bydlení ČR
foto: Kasten
Dlouhá 741/13, 110 00 Praha 1 tel.: 234 712 611, tel.: 221 771 611, fax: 222 318 868 e-mail: sekretariat@sfrb.cz www.sfrb.cz
TERMO KOMFORT, s. r. o. Úsporný dům na výstavišti BVV – EDEN 3000 Bauerova 10, 603 00 Brno tel.: 545 213 628, 545 213 630 e-mail: info@termokomfort.cz www.termokomfort.cz
TOKOZ, a. s. Santiniho 20/26, 591 02 Žďár nad Sázavou 2 tel.: 566 802 111, fax: 566 802 102 e-mail: mbox@tokoz.cz www.tokoz.cz
36