CB 2014-4

CORPORATIE BOUW

bouw, renovatie en onderhoud voor alle corporaties

Zweedse corporatie maakt woonomgeving veiliger Woningcorporaties besteden onderhoud uit

Systeemflats zijn opknapbeurt waard

Thema: Woonaanpassingen senioren

Corporaties geven vorm aan duurzaamheid

Bas Bronneberg,Ymere

Amsterdamse School als inspiratiebron 3e jaargang - nummer 4 - augustus 2014

Verse lucht?

HET ZIT IN ONS SYSTEEM !

Stil

Slim

Energiezuinig

De compleet nieuwe DucoBox is de slimste én stilste afvoerbox in Europa. De geïntegreerde én gepatenteerde regelkleppen, op basis van CO2- en vochtsturing, garanderen een slimme en efficiënte afvoer, enkel waar en wanneer nodig én in de juiste hoeveelheid!

Ontdek de 10 unieke voordelen van de DucoBox

We inspire at www.duco.eu

info@duco.eu - Handelsstraat 19 - 8630 Veurne - Belgium - tel +32 58 33 00 33 - fax +32 58 33 00 44

VOORWOOR

vo orwo ord

ResultaatgeRicht Resultaatgericht samenwerken, is één van mijn stokpaardjes. Hoe meer je er over nadenkt, des te logischer het is. Corporaties willen effectief werken, moeten vaak ook met minder mensen meer werk opknappen. Terwijl partners in de bouwkoZweedse corporatie maakt woonomgeving veiliger lom veel meer kunnen dan ‘u vraagt, wij draaien’.

Woningcorporaties besteden onderhoud uit En dat ook heel graag doen. Architecten, aannemers, onderhoudsbedrijven en hun leveranciers staan te popelen om hun deskundigheid aan te wenden en voor u mee te denken. Al moet dat soms ver buiten het gebaande pad.

Het zijn eigenlijk twee kanten van dezelfde medaille: resultaatgericht samenwerken. Want als je goede partners bij elkaar zoekt en harde afspraken maakt over het gewenste resultaat, kun je heel effectief en efficiënt werken.

Neem bijvoorbeeld een grote schilderklus. Daar Bas Bronneberg,Ymere hoeven opzichters van de corporatie (opdrachtAmsterdamse School als inspiratiebron gever), het onderhoudsbedrijf (aannemer) en de verffabrikant (garantie) elkaar echt niet voor de voeten te lopen. Sterker nog: twee van de drie kunnen wegblijven. Mits de afspraken klip en klaar zijn en de processen aan alle kanten op orde zijn, zodat je er op kunt vertrouwen dat de schilders netjes volgens de procedures schoonmaken, schuren, wassen, de juiste laagdikte aanbrengen etcetera. De tijd die die twee overbodige opzichters in dit project zouden steken, kun je wegsnijden. Of aanwenden voor de verbetering van de kwaliteit in plaats van in ‘onnodig politiewerk’.

Ja maar… kun je al die aannemers dan wel vertrouwen, als je ze zo maar hun gang laat gaan? Nee, niet zomaar. Maar als je zaken doet met een goed georganiseerd bedrijf dat zijn processen op orde heeft, gaat dat wel. Al moet je ook zulke bedrijven af en toe toetsen. Eigenlijk net zoals je met je eigen mensen doet. Logisch toch?

Dat proces en resultaat even belangrijk zijn, blijkt wel uit ‘Blik op Bewoner’ in deze editie. De 8 voor het eindresultaat mag er wezen. Maar de 4 voor planning zorgde voor veel chagrijn.

Gelukkig gaat het heel vaak ook heel goed. Zoals bij de systeemrenovatie van galerijflats in Apeldoorn. Of de co-making van De Kraaipan in Amsterdam.

CORPORATIE BOUW

bouw, renovatie en onderhoud voor alle corporaties

Systeemflats zijn opknapbeurt waard

Thema: Woonaanpassingen senioren

Corporaties geven vorm aan duurzaamheid

3e jaargang - nummer 4 - augustus 2014

001 cover.indd 1

13-08-14 15:16

Met informatie over woonaanpassingen voor senioren, een blik in de database van watkostdebouwvaneenhuurwoning en een voorbeeld van biobased bouw biedt deze Corporatiebouw verder volop vakinformatie. Doe er uw voordeel mee!

Marc Nelissen Hoofdredactie Corporatiebouw PS: Heeft u een tip voor onze redactie? Meld die dan op www.corporatiebouw.nl/tip.

Misschien ziet u uw eigen project wel terug in één van de volgende edities.

- CorPorATIEBoUw AUGUSTUS 2014 -

03

COLOFO

Hoofdredactie Marc Nelissen

Redactie Robert Dingemans Hans Fuchs Louis Jongeleen Ramona Kezer Thijs Luijkx Fotografie Marjolein Ansink Eef Bongers Marcus Peters

Veilig wonen begint met zorgVuldig en consequent beheer De Zweedse woningcorporatie Svenska Bostäder heeft de afgelopen jaren een effectieve aanpak ontwikkeld bij het terugdringen van criminaliteit en de zorg voor leefbaarheid in kwetsbare wijken van Stockholm. Hoe pakken ze dat daar aan? Op Aedes’ Corporatiedag kwam veiligheidsmanager Bo Strömvall dat uiteggen aan zijn Nederlandse colllega’s.

Vormgeving Jules Bakker, Spoor & Partners, Zandvoort

Vol programma, weinig plek

Close Ups Advertorials

Met De Kraaipan bouwde Ymere in Amsterdam een woon- en zorgcomplex dat dankzij kien invoegen in de bestaande stad een plek biedt aan alle functies die men wilde huisvesten - en dat waren er niet weinig. Bouwtijd: één jaar. Als bonus geeft de nieuwbouw ook nog eens een flinke boost aan de buurt.

Redactieadres MIXpress Postbus 55 5240 AB Rosmalen T: 073.503.43.47 F: 073.503.81.53 E: corporatiebouw@mixpress.nl W: www.corporatiebouw.nl Abonnementen losse nummers € 9,75 (ex 6% btw) jaarabonnement € 50 (ex 6% btw) www.corporatiebouw.nl/abo Abonnementsvoorwaarden check www.mixpress.nl/abo Stopzetten abonnement Opzeggingen (schriftelijk) dienen 8 weken voor afloop van de abonnementsperiode in ons bezit te zijn.

Advertenties Bureau van Vliet Postbus 20, 2040 AA Zandvoort Frank Oudman T: 023.571.47.45 E: f.oudman@bureauvanvliet.com

10

13 ‘laat iedereen doen waar hij goed in is’ Steeds meer woningcorporaties besteden het onderhoud van het woningbezit voor een deel uit aan gespecialiseerde onderhoudsbedrijven. Woningcorporatie Woonwijze in Vught gaat daarin een stapje verder. “Wij laten reparatieverzoeken en ook het mutatieonderhoud graag over aan de gespecialiseerde vakmensen”, zegt corporatie-directeur Gerard Velthuizen.

28

Algemene voorwaarden Alle advertentie-opdrachten worden uitgevoerd volgens de Algemene Leverings- en Betalingsvoorwaarden van Bureau van Vliet B.V. zoals die gedeponeerd zijn bij de K.v.K. Haarlem onder nr. 34037301 alsmede de Regelen voor het Advertentiewezen.

bouwen en renoVeren Voor oudere huurders De vergrijzing gaat aan de corporaties niet voorbij: ook de huurders worden ouder. Dat betekent: bouwen en renoveren voor senioren. Rochdale en zorg- en seniorenspecialist Habion sloegen recentelijk de eerste paal van nieuwbouw exclusief voor 65-plussers. Rentree realiseerde in de bouwstroom van een reguliere renovatie zeven zorgkamers. WoonopMaat bouwde zorgwoningen volgens een zelf ontwikkeld viersterrensysteem.

Copyrights Alle rechten voorbehouden.

Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd op welke wijze dan ook,worden opgeslagen in een geautomatiseerd gegevens bestand, of openbaar gemaakt worden.

30

ISSN 2214-465X

04 - CORPORATIEBOUW AUGUSTUS 2014 -

‘Bewoners zijn Blij met update van hun galerijflat’ Dankzij de snelle en degelijke systeembouw kwam er eind jaren 60 een eind aan de ergste woningnood. In nieuwe uitbreidingswijken verrezen talloze galerijflatgebouwen, sommige van kolossale afmetingen. Nu zijn de meeste van deze woongebouwen toe aan een grote opknapbeurt. Of sloop? In Apeldoorn kozen gemeente en woningcorporatie De Woonmensen voor een grondige opknapbuurt van drie galerijflats.

34

van biobased tot earthship Hoe definiëren corporaties duurzaamheid? En hoe maken zij hun voorraad duurzaam? Drie opvallende projecten demonstreren dat corporaties duurzaamheid breed interpreteren. In Haarlem maakte Elan Wonen bezit uit 1910 80% energiezuiniger via de Energiesprong.

R&B Wonen renoveerde in Kruiningen biobased en Salland Wonen bouwde in Olst drie ecologische earthships voor zijn huurders.

38

‘ergens moet je altijd een plan B heBBen’ Als projectleider nieuwbouw en renovatie bij de Tilburgse woningcorporatie TBV Wonen heeft Fung Lee (50) in vijftien jaar tijd uitgebreide ervaring opgedaan met allerlei bouwprojecten. Maar een echte krachtproef werd een bijzonder transitieproject waarbij restauratie, renovatie, nieuwbouw, vernieuwbouw, afbouw en een intensieve samenwerking met bewoners bij elkaar kwamen.

44

‘je werkt samen, dus moet de communicatie goed zijn’ Een grote onderhoudsbeurt van een reeks woningen is altijd een complex gebeuren waarvan niemand tevoren alle succesfactoren kent. In ieder geval is een soepele communicatie tussen verhuurder, huurder en bouwer er één van. Dat concludeerde Bonne Jagersma uit Oosterwolde bij de oplevering van zijn opgeknapte woning.

Uiteindelijk waren alle partijen tevreden. Zelfs de vogels.

48

- CORPORATIEBOUW AUGUSTUS 2014 -

05

VOORWOORD

3

CORPORATIENIEUWS Branchenieuws

7

VAKTUEEL Svenska Bostäder maakt woonomgeving veiliger 10

CORPORATIEPROJECT De Kraaipan, Ymere 13 MIJN CORPORATIE Karin van Dreven, Haag Wonen René Scherpenisse, Tiwos

16 17

GOED BESTEED Wat kost de bouw van Rietzangerweg?

18

PROJECT IN BEELD De Nooten, SWZ

26

CORPORATIEPARTNER Woonwijze besteedt mutatieonderhoud uit

28

THEMA Bouwen en renoveren voor oudere huurders

30

VAKTUEEL Systeemflats: opknapbeurt waard

34

VAKTUEEL Van biobased tot eartship

38

KORT BESTEK Lopende projecten

42

HANDEN UIT DE MOUWEN Projectleider Nieuwbouw en Renovatie 44 PRODUCTINFORMATIE Opmerkelijke producten

47

BLIK OP BEWONER Rapportcijfer van een bewoner

48

BRANCHEPAGINA Energiesprong van Platform31 50 CLOSE UP Sigma Coatings Duco VGO-Keur Roto-Frank Themans 2.0 Architecten

21 23 24 33 37 41

Innovatie van kelder tot dak Remmers streeft continu naar een duurzame wereld. Het beschermen en onderhouden van gebouwen en materialen is daar een essentieel onderdeel van. Producten van Remmers dragen bij aan het energetisch renoveren van woningen. Dit zorgt voor een flinke energiebesparing en verlaagt de C0â‚‚ uitstoot. Remmers producten staan voor innovatie, duurzaamheid en kwaliteit.

Remmers Bouwchemie B.V. Stephensonstraat 9 7903 AS Hoogeveen Tel. 0528 229 333 info@remmersbouwchemie.nl www.remmersbouwchemie.nl

C o r p o r at i e n i e u w s

oNDerwijsBouleVarD BrabantWonen is begin juli gestart met de bouw van 48 appartementen aan de Onderwijsboulevard/Kraaijkampen in ’s-Hertogenbosch. Met de bouw van deze woningen speelt de corporatie in op de dringende vraag naar betaalbare woningen voor jongeren. Er komt een complex van drie verdiepingen met daarin 24 tweekamerappartementen. Daartegenaan verrijst een toren van tien verdiepingen met daarin 24 twee- en driekamerappartementen. Bij het complex komt een parkeerterrein met 124 parkeerplaatsen.

waterzicht

Vestia Verkoopt

Vestia heeft ongeveer 5.500 woningen verkocht aan de Duitse woninginvesteerder Patrizia voor € 577 mln. Dat maakte de woningcorporatie eind juli bekend. De overeenkomst is gesloten onder voorbehoud van goedkeuring door het ministerie van BZK, het WSW en de toezichthouders. De verkoop moet Vestia weer een stap verder brengen naar financiele gezondheid en zorgt er bovendien voor dat de veelbesproken corporatie zich meer kan gaan richten op haar kerngebieden, de regio’s Haaglanden en Rijnmond. Het is de grootste woningportefeuille die ooit in Nederland verkocht is. Patrizia neemt volgens Vestia een groot deel van de bij het bewuste vastgoed betrokken medewerkers over.

Nieuwe structuur talis

De Goede Woning heeft 56 eengezinswoningen opgeleverd in Waterzicht in de Zoetermeerse wijk Oosterheem. 22 juli werd de eerste sleutel uitgereikt door Wethouder Taco Kuiper. De woningen zijn voorzien van een energiezuinig waterpompsysteem. Hierbij wordt warmte uit de grond gebruikt om het huis in de winter via vloerverwarming te verwarmen. In de zomer zorgt koelte uit de grond ervoor dat het huis enkele graden wordt gekoeld. De woningen hebben een woonoppervlakte van 68m2 tot 71 m2 en zijn allen voorzien van een woonkamer met open keuken, drie slaapkamers, een zolder en een eigen tuin met stenen berging. De kale huur bedraagt € 654,66 per maand.

woNiNGVerBeteriNG BolswarD Tien woningen van corporatie Elkien in Bolswaard ondergaan een duurzame vernieuwing.

De aangebrachte zonnepanelen moeten straks net zoveel stroom opwekken als de bewoners jaarlijks gemiddeld verbruiken. De woningen worden grondig geïsoleerd, voorzien van zonnepanelen en een individuele warmtepomp. De huurders krijgen minimaal de helft minder energielasten in vergelijking met nu. Ze betalen een vast bedrag per maand voor de zonnepanelen en blijven vastrecht, transportkosten en meterhuur afrekenen met de energiemaatschappij. Deze voorspelbare lage kosten moeten de totale woonlasten voor huurders in de toekomst niet alleen lager, maar ook stabieler maken. Elkien wil met dit proefproject ervaring opdoen met het verduurzamen en toekomstbestendig maken van haar woningen. Daarom wordt het project ook uitgebreid gemonitord.

Het bestuur van Talis is per 1 juli gewijzigd. De Nijmeegse corporatie kiest voor een tweehoofdige raad van bestuur. Walter Hames (rechts), sinds 2009 bestuurder van Talis, wordt voorzitter. Directeur vastgoed Ronald Leushuis treedt toe als lid van de raad van bestuur. Hiermee komt de directie als hiërarchische laag te vervallen en wordt de top van de organisatie nu niet meer gevormd door vier personen, maar door twee personen. Dit alles om de bedrijfslasten te verlagen met als doel kostenbewust omgaan met maatschappelijke middelen.

suBsiDie GelDerlaND De provincie Gelderland heeft € 70 mln subsidie voor het verduurzamen van 10.859 woningen verdeeld over 45 Gelderse woningcorporaties. De subsidie stelt woningcorporaties in staat om de energiekosten voor bewoners omlaag te brengen zonder een huurverhoging.

Daarnaast gaat de werkgelegenheid omhoog - CorporatieBouw auGustus 2014 -

07

C o r p o r at i e n i e u w s

Vrije sector AmsterdAm duurder dAn ooit

KooPwens

De huurprijzen van ‘vrije sector’-woningen in Amsterdam zijn met 5,6% gestegen ten opzichte van hetzelfde kwartaal één jaar ervoor. Dat meldt Jasper de Groot, directeur van huurwoningenplatform Pararius. De gemiddelde huurprijs per m2 bedraagt nu € 19,31.

Dat is € 0,34 meer dan de vorige recordprijs, die vlak voor de crisis in 2008 bereikt werd. De gemiddelde huurprijs in Nederland bleef met € 12,42 per m2 nagenoeg gelijk. De Groot wijdt het verschil tussen de hoofdstad en de rest van Nederland aan drie oorzaken: de schaarste aan koopwoningen, het gebrek aan huurwoningen in het middeldure segment én het grote aantal expats in Amsterdam dat met hun vraag naar huurwoningen de prijs opdrijft.

Het opkrabbelen van de huizenprijzen leidt tot een toenemende wens van jonge huurders om te gaan kopen. Dat blijkt uit de Bewonersscan van USP Marketing Consultancy. Tot nu toe lieten starters op de koopmarkt het vanwege de onzekerheid op de koopmarkt afweten. Nu deze markt begint aan te trekken, zie je dat meteen terug in de cijfers. Verhuisgeneigde huurders jonger dan 35 jaar wensen of overwegen in 64% van de gevallen een koopwoning. In 2013 was dit met 51% aanzienlijk lager. De druk op de sociale huurmarkt zal echter alleen afnemen als deze doelgroepen ook echt daadwerkelijk een huis kunnen kopen. In voorgaand onderzoek gaf acht op de tien jongeren nog aan dat het bijna onmogelijk is om op eigen houtje een woning te kopen.

7,6 Voor bouwers

city Prince In Den Haag is men gestart met de bouw van appartementencomplex met vijftig middeldure vrije sector huurwoningen. Daarmee krijgt een al jarenlang braakliggend terrein van de Blauwe Aanslag aan het Buitenom een nieuwe bestemming. Het project is een samenwerkingsverband tussen Staedion, ERA Contour en de gemeente Den Haag en moet beantwoorden aan de grote vraag voor huurwoningen in het middeldure segment.

De vijftig twee- en driekamerappartementen krijgen een eigen stallinggarage onder het complex en een grote gemeenschappelijke binnentuin. Eind 2015 moeten de woningen worden opgeleverd.

Opdrachtgevers geven bouwers gemiddeld een 7,6 het bouwproces en het eindresultaat. Dat blijkt uit onderzoek dat het Actieteam Professionalisering opdrachtgeverschap, onderdeel uitmakend van de Actieagenda Bouw, heeft laten uitvoeren. 70% zegt een volgende keer weer met dezelfde opdrachtnemer te willen samenwerken. Opdrachtgevers vinden een tijdige oplevering binnen budget en een goede samenwerking in het algemeen belangrijker dan het aangeboden krijgen van innovatieve oplossingen. Vooral projecten waarbij wordt samengewerkt in bouwteams, waarbij de opdrachtnemer al vanaf het begin met de opdrachtgever en opdrachtnemer samenwerkt, en projecten die één-op-één gegund worden, leiden tot tevreden opdrachtgevers.

uitbestedinG

wdK en wooninc willen fuseren Woningstichting de Kempen (WdK) uit Bladel en Wooninc uit Eindhoven willen fuseren. Dat melden de corporaties op hun website. Beide corporaties hebben de focus op betaalbare huisvesting voor senioren en ouderen. Wooninc richt zich daarnaast ook nog op andere doelgroepen. Met de fusie spelen beide partijen in op de scheiding van wonen en zorg. Wooninc wordt eigenaar van de complete vastgoedportefeuille van WdK. Na de fusie ontstaat er een corporatie met iets meer dan 9.000 woningen. Meer dan de helft daarvan is specifiek voor ouderen.

1 januari 2015 moet de fusie zijn afgerond.

08 - CorporatieBouw auGustus 2014 -

QuaWonen wil haar organisatiekosten omlaag brengen om zo te kunnen blijven investeren. Een belangrijke stap daarbij is het uitbesteden van al het dagelijks onderhoud (reparatie en mutatie) aan één partij. Na een uitgebreid selectietraject is de keuze hierbij gevallen op Bouwbedrijf Bakker Arkel. De samenwerking gaat in per 1 januari 2015.

C o r p o r at i e n i e u w s

woonwaGentransport

partners uitGelicHt BioBased

In Rijswijk is Vidomes sinds 2012 eigenaar van het woonwagencentrum Molenhof dat sinds de aanleg in de jaren tachtig flink uit zijn jasje was gegroeid. Ook bestond er de wens van bewoners om het centrum meer aan de eisen van deze tijd te laten voldoen. Daarom is er de afgelopen tijd een belangrijke stap gezet in de herontwikkeling: nieuwe wagens, 24 standplaatsen (eerst 13) en aanpak van het openbaar gebied. Eind mei/begin juni werden negen nieuwe woonwagens op transport gezet. Elke woonwagen – van ruim 15 meter lang, 5 meter breed en 4 meter hoog – werd vervoerd op een dieplader van 27 meter lang. Na de plaatsing, volgde aansluiting van gas, water en elektriciteit, het plaatsen van de bergingen en de aanleg van het openbaar gebied. (beeld: René Verleg)

SBRCURnet en Bouwend Nederland organiseren van 9 september tot 9 oktober de serie BouwLokalen BioBased bouwen.

De overheid wil Nederland een biobased economie maken; een economie die draait op biomassa als grondstof en niet op fossiele brandstoffen. Dit heeft logischerwijs ook gevolgen voor de bouw. De kennisdagen staan in het teken van de praktijk: hoe pas je biobased bouwen toe in diverse projecten? De middag is bedoeld voor aannemers, opdrachtgevers of ontwerpers, geinteresseerd in de techniek met het oog op biobased bouwen, maar vastgoedeigenaren, beheerders en onderhoudsbedrijven zijn welkom. Deelname is gratis. Kijk op www.bouwlokalen.nl.

Van G naar a++

woonBedrijf koopt 24 woninGen

Bouwfonds Ontwikkeling en Stichting Woonbedrijf hebben een koopovereenkomst gesloten voor 24 huurwoningen in Nuenen-West.

Woonbedrijf gaat deze woningen verhuren. De bouw start naar verwachting eind 2014. Nuenen West wordt de nieuwe uitbreidingswijk tussen Eindhoven en Nuenen, grenzend aan het groene Dommeldal.

Kenmerkend is de dorpse opzet met gebogen klinkerstraatjes, een groene brink en veel verschillende woningen. De architectuur is traditioneel en landelijk, met schuine daken, gevels van metselwerk, ramen met roedeverdeling, houten luiken en metselwerkdetails. De 24 woningen van Woonbedrijf komen te liggen aan een nieuw aan te leggen ventweg en hebben een tuin op het zuidwesten. De woningen krijgen twee woonlagen en een schuine kap en passen daarmee precies in de stijl van de nieuwe woonwijk. Ze hebben een woonkamer, keuken, twee of drie slaapkamers en een achtertuin met berging. De huurprijs bedraagt ongeveer € 699.

In Amsterdam heeft StadsdeelWest een modelwoning ingericht om bewoners en eigenaren te inspireren tot energiezuinige maatregelen. In een blok van zeventig portiekwoningen dat aanvankelijk - voor de crisis - gesloopt zou worden om ruimte te maken voor een nieuwe inrichting organiseerden verschillende bouwpartners, waaronder Reciticel Insulation en Tremco Illbruck, een drukbezochte kennissessie. In Amsterdam zijn veel vergelijkbare woningen. De doelgroepen - bewoners, particuliere eigenaren, VVE’s en woningcorporaties - krijgen nu in een keer de mogelijkheid om de verschillende mogelijkheden van het verduurzamen van hun woning bij elkaar te zien. De modelwoning ging met de renovaties van energielabel G naar A++.

Hoe VeiliG is uw Huis?

Nemef brengt een folder uit waarin op speelse wijze de tien meest voorkomende inbraakmethodes worden toegelicht. Daarnaast geeft de leverancier van hang- en sluitwerk tips om een inbraak te voorkomen en komen diverse veiligheidsoplossingen aan bod. Op de site www.nemef.nl/infographic kun je de folder gratis aanvragen of downloaden.

- CorporatieBouw auGustus 2014 -

09

va k t u e e l

Zweedse verhuurder maakt woonomgeving veiliger

Veilig wonen begint met zorgvuldig en consequent beheer door Louis Jongeleen

De Zweedse woningcorporatie Svenska Bostäder heeft de afgelopen jaren een effectieve aanpak ontwikkeld bij het terugdringen van criminaliteit en de zorg voor leefbaarheid in kwetsbare wijken van Stockholm. Hoe pakken ze dat daar aan? Op aedes’ Corporatiedag kwam veiligheidsmanager Bo Strömvall dat uiteggen aan zijn Nederlandse colllega’s.

Met een bestand van 30.000 wooneenheden, 4.000 commerciële objecten en 300 medewerkers, is Svenska Bostäder de grootste woningenverhuurder van Zweden. Het totale bezit van de woningcorporatie is verspreid over de veertien stadsdistricten van Stockholm. In de noord-westelijke districten ligt het stadsdeel Järva, een werkgebied van Svenska Bostäder waar de laatste decennia de leefbaarheid steeds sterker achteruitging. voor Svenska Bostäder was dat de reden om een onderzoek in te stellen naar de criminaliteit, de veiligheid, het sociale leven en de conditie van de woningen in de wijken van Järva. Daaruit zouden dan de actiepunten naar voren moeten komen voor een krachtige kwaliteitsimpuls voor Jäva, ofwel het project ‘Jävalyfted’.

Hotspots veiligheidsmanager Bo Strömvall van Svenska Bostäder vertelt zijn Nederlandse toehoorders trots hoe ‘the boost for Jäva’ vanaf 2006 werd opgezet en uitgevoerd. Behalve de gemeente Stockholm en de districtsraden van de stad, sloten ook de politie, woningcorporaties, commerciële verhuurders, scholen, etnische organisaties en bewonersgroepen zich aan bij het initiatief. een eerste onderzoek wees uit dat vervuiling, vernieling, joyriding met scooters en inbraak in woningen en bergingen de meest voorkomende problemen waren. De meest ernstige misdrijven werden per woonwijk in kaart gebracht aan de hand van politieaangiften en vragen aan bewoners over ervaringen met

10 - CORPORATIEBOUW AUGUSTUS 2014 -

Bo Strömvall: ‘De voordeur vervangen door een veiligheidsdeur brengt de kans op woninginbraak terug tot bijna nul.’

misdrijven, over de ernst van de misdrijven en over hun angst voor criminaliteit. Met de uitkomsten kon van elke woonwijk een beeld worden samengesteld van de hotspots van verschillende vormen van crimineel gedrag en de frequentie ervan. verder wees bestaand criminologisch onderzoek uit dat het nuttig is om bij criminaliteitspreventie te letten op de mogelijke aanleidingen voor crimineel gedrag, op eventuele aanwezigheid van iemand die een misdrijf kan voorkomen en op de staat van onderhoud van de woonomgeving.

vA k T U E E l

mee. De inbrekers niet, want die hadden bij een inbraakpoging bij die deuren nog maar 0,5% slagingskans. Bij traditionele houten deuren lukt het in 74% van de gevallen om binnen te dringen.

‘ChiCkenfarm’

(kaart: Svenska Bostäder) Plaatsen en frequenties van crimineel gedrag in een wijk in stadsdeel Järva: l=> aanranding l=> autodiefstal l=> fietsdiefstal l=> inbraak in kelders/zolders l=> diefstal van scooters en brommers etc. l=> woninginbraak l=> straatroof l=> beschadiging motorvoertuigen => 1 keer => vijf keer

Veiligheidsdeur De eerste onderzoeken gaven Svenska Bostäder meteen al duidelijke suggesties voor maatregelen die crimineel gedrag kunnen tegengaan. Zo bleek bijvoorbeeld dat kelders, washokken, trappenhuizen en buitenruimtes dikwijls als onveilig werden ervaren en dat een woninginbraak vaak een zware aanslag betekent op het algehele gevoel van veiligheid van de slachtoffers. Met deze en andere gegevens ontwikkelde Svenska Bostäder een veiligheidschecklist die meteen werd gebruikt als gereedschap bij surveillancediensten van twee fulltime beveiligers. Omdat crimineel gedrag zich vaak afspeelde rondom parkeerplaatsen, werd het toezicht op parkeervergunningen verscherpt en zijn bij gebruikmaking van de vaste parkeerplaatsen stuursloten verplicht gesteld. Om huiselijk geweld tegen vrouwen en kinderen te voorkomen heeft de verhuurder in de flatgebouwen informatiebrochures opgehangen met contactgegevens van hulporganisaties. Om diefstal van scooters te voorkomen ging Svenska Bostäder in sa-

menwerking met de politie, andere gebouweigenaren en de lokale raad voor criminaliteitspreventie over tot jaarlijkse registratie van het eigendom en van de stalling van scooters. Om het aantal woninginbraken terug te dringen, startte de verhuurder een campagne voor het vervangen van de voordeur door een inbraakveilige veiligheidsdeur, tegen een gering bedrag per maand. Dat werkte goed. De huurders die een veiligheidsdeur van veiligheidsklasse 3, lieten aanbrengen waren er blij

In 2009 kwam Svenska Bostäder naar buiten met de eerst gemeten resultaten van het ‘Jävalyfted- project’. In 2006 was 20% van de huurders in Järva in de voorafgaande twaalf maanden slachtoffer geweest van een misdrijf. In 2009 was dat teruggebracht naar 10%. In 2006 voelde 26% van de personen die ’s avond uitgingen, zich veilig op straat, in 2009 was dat toegenomen tot 38%. Verder vond 26% van de huurders het in 2006 te onveilig om ’s avonds uit te gaan. Drie jaar later was dat 22%. Strömvall geeft met nadruk aan dat een algemeen gevoel van veiligheid duidelijk wordt bevorderd als bewoners meer in contact komen met elkaar. Daarom stelt Svenska Bostäder sinds 2007 jaarlijks € 250.000 beschikbaar voor de ondersteuning van huurdersinitiatieven, van dansclubs tot barbecues. Strömvall: “Our chickenfarm is very popular.” De belangrijkste conclusies van het Jävalyfted-project vat de veiligheidsmanager als volgt samen.

‘De basis van criminaliteitspreventie en een betere leefbaarheid van de woonwijk is zorgvuldig en systematisch beheer en onderhoud.

Beveiliging helpt, maar is niet genoeg. Als woningcorporatie kunnen we met het bevorderen van veilig wonen niet buiten de grenzen treden van ons bezit. Daarom hebben we de gemeente, de politie, particuliere verhuurders en andere woningcorporaties nodig om de woonomgeving veilig te maken voor iedereen.’ Het project wordt intussen voortgezet in andere wijken van Stockholm.

In 2010 won het Jävalyfted-project van Svenska Bostäder de Zweedse ‘Crime Prevention Award’ n

Wat kan een WoningCorporatie doen?

Veiligheidsmanager Bo Strömvall geeft de ‘Achtpuntenlijst’ van Svenska Bostäder’: 1. Verhoog de kwaliteit van het dagelijks onderhoud en beheer van het woningbezit 2. Verbied onderverhuren 3. Richt parkeergelegenheid zorgvuldig in om auto-inbraak tegen te gaan 4. Knap kelders en bergingen op en houd ze netjes 5. Breng brandwerende en inbraakveilige kluisjes aan in de woningen 6. Raad bewoners aan om de voordeur 24 uur per dag op slot te houden 7. Voorzie de achterdeur(en) van inbraakwerend hang-en sluitwerk 8. Vervang de voordeur door een veiligheidsdeur (met drie SKG-sterren, red.)

- CORPORATIEBOUW AUGUSTUS 2014 -

11

Roto Doorsafe ENEO CC met DoorDrive Wanneer extra comfort wenselijk of zelfs noodzakelijk is

Comfort en veiligheid

Roto innoveert meer

Roto Frank SA

Voor mensen die extra gemak prettig vinden of zelfs nodig hebben zoals ouderen of gehandicapten, ontwikkelt Roto intelligente oplossingen. Ervaar hoe comfort geen enkele concessie hoeft te doen aan veiligheid.

 onzichtbaar elektromechanisch ont- en vergrendelen, openen en sluiten van deuren en ramen  elektronische indicatie van de stand van ramen: draai, kiep, dicht, vergrendeld  barrière-vrij betreden van de woning.

Rue du Bosquet 1 1400 Nivelles +32 67 89 41 40 info.west@roto-frank.com

Raam- en deurtechnologie

C o r p o r at i e p r o J e C t

Amsterdamse School als inspiratiebron

Vol programma, weinig plek Door Hans Fuchs

Met De Kraaipan bouwde Ymere in Amsterdam een woon- en zorgcomplex dat dankzij kien invoegen in de bestaande stad een plek biedt aan alle functies die men wilde huisvesten - en dat waren er niet weinig.

Bouwtijd: ĂŠĂŠn jaar. Als bonus geeft de nieuwbouw ook nog eens een flinke boost aan de buurt.

Bas Bronneberg, projectontwikkelaar bij Ymere.

- CorporatieBoUW aUGUStUS 2014 -

13

C O r P O r AT I E P r O J E C T

Nieuwbouw: • 28 sociale huurwoningen voor ouderen (55+) • 22 sociale huurwoningen voor Marokkaanse woongroep voor ouderen Ibno Khaldoun • 5 groepswoningen (30 woonunits) voor dementerende ouderen (Cordaan) Gerenoveerde Kraaipanschool: • 10 sociale huurwoningen voor stichting Ypsilon • 900 m2 Servicepunt Kraaipan (Dynamo)

PrOJectGeGevenS Opdrachtgever: Ymere, Amsterdam Architect: Architectenbureau Hoogeveen, Amstelveen Uitvoering: ERA Contour, Zoetermeer Co-makers: Strackee, Riezen & Partners, Cauberg-Huygen adviesbureau Start bouw: April 2012 Oplevering: Mei 2013 Bouwsom: € 12 mln Passen en meten, voor woningcorporaties die actief zijn in Amsterdam is het niets ongewoons. Ook Ymere stond enige jaren geleden voor de opgave om op een klein lapje hoofdstad een overvol programma te realiseren, in een voormalige school en een nieuwbouwcomplex.

In de oude Kraaipanschool, in de jaren twintig gebouwd in de Amsterdamse School stijl, bracht Ymere tien woningen onder voor mensen die leiden aan schizofrenie, en 900 vierkante meter ‘Servicepunt Kraaipan’, met diverse voorzieningen voor de buurt en de bewoners in de naastgelegen nieuwbouw. In die nieuwbouw, ua architectuur sterk leunend op de Amsterdamse School, huisvestte Ymere 28 sociale huurwoningen voor senioren (55+), 22 sociale huurwoningen voor de Marokkaanse woongroep voor ouderen Ibno Khaldoun en vijf groepswoningen met in totaal dertig woonunits voor dementerende ouderen. Een geslaagde exercitie in het huisvesten van ouderen, vond de gemeente Amsterdam: De Kraaipan kreeg eind vorig jaar de Zuiderkerkprijs 2013, de jaarlijkse prijs van de gemeente voor het beste woningbouwproject in de hoofdstad.

14 - CORPORATIEBOUW AUGUSTUS 2014 -

Brede Buurt Een overvol programma dus, op een betrekkelijk klein stukje grond in de Transvaalbuurt in Amsterdam-Oost. Bas Bronneberg, projectontwikkelaar bij Ymere, was van start tot finish bij De Kraaipan betrokken. Volgens hem kun je De Kraaipan zien als een reactie op een ongewenste ontwikkeling in de wijk, een ontwikkeling die enige jaren terug inzette: “We merkten dat ouderen en hulpbehoevenden uit de Transvaalbuurt wegtrokken.

De mensen woonden drie hoog achter, in een woning zonder lift, zonder ruime badkamer waar je ook met je rollator of rolstoel terecht kunt.”

Dat wegtrekken, dat vonden ze bij Ymere geen goede ontwikkeling, aldus Bronneberg: “Volgens ons is een goede wijk een gedeelde wijk, een wijk die bewoond en gedragen wordt door een breed samengestelde bevolking, inclusief ouderen. Alle groepen bewoners bij elkaar, dat maakt een buurt het beste.”

Pincet Om de ouderen in de wijk te houden, waren twee dingen nodig: passende woonruimte en goede zorgvoorzieningen. Als corporatie met een pincet in de wijk ingrijpen en per individuele woning passende voorzieningen aanbrengen, was volgens Bronneberg geen optie: “Om de ouderen in de Transvaalbuurt te houden, moet je opschalen. Daaruit ontstond het idee voor De Kraaipan, waar tal van zorgvoorzieningen gecombineerd zijn in een complex met vijftig wooneenheden.”

Bij het ontwerp van De Kraaipan werd van meet af aan ook een brug geslagen naar de toekomst. Bronneberg: “Je moet bij een project als dit niet alleen kijken naar de behoefte die het per direct invult.

Je moet als corporatie bij de ontwikkeling van zo’n complex ook de langere termijn in het vizier hebben: wat wil je later met deze woningen? Verkopen? De woningen hebben een WIBO-label, Wonen In Beschermde Omgeving. Dat betekent dat de woningen bestemd zijn voor mensen van 55 of ouder, en dat ze bepaalde zorgkenmerken hebben.

De hal, de gang en de vertrekken hebben een maat die is toegesneden op gebruik van een rolstoel, de badkamer is bereikbaar vanuit de woonkamer en de gang. De ramen lopen door tot aan de vloer zodat ook mensen in een rolstoel naar buiten kunnen kijken. De woningen zijn echter ook zo ontworpen dat je, als je er doorheen loopt, het gevoel hebt dat je in een reguliere sociale huurwoning bent die een aantal aangename pluspunten bezit. De rolstoelaangepaste vertrekken en de grote raampartijen tot aan de vloer geven je het idee dat er veel meer ruimte in het interieur zit dan in een reguliere sociale huurwoning. Dat maakt deze woningen ook aantrekkelijk voor andere doelgroepen, mocht dat later nodig zijn.”

Meeveranderen De Kraaipan begon aanvankelijk als een project voor woon- en sociaalmaatschappelijke functies. Maar gedurende de projecttijd veranderden opzet en karakter van De Kraaipan enorm. Er kwamen veel meer zorgpartijen in het complex terecht dan Ymere vooraf ooit bevroed had. En de sfeer veranderde.

Allemaal gevolgen van de ontwikkelingen in de zorg, stelt Bronneberg: “Je zag de laatste jaren een trend: de zorgbehoefte nam af. De zorg werd extramuraal en vraaggericht. Het ging van Tafeltje Dekje die de maaltijden bij de mensen aan de deur brengt naar het wijkservicepunt met restaurant waar de mensen zelf naar toe komen. Dat zie je ook terug in het uiteindelijke gebouw. Als je De Kraaipan betreedt, heb je nou niet het idee dat je een zorgcomplex binnenwandelt.”

C o r p o r at i e p r o J e C t

Een leerpunt was het wel, stelt Bronneberg, die veranderingen in de zorg: “De bouw van De Kraaipan ging weliswaar heel snel, maar de ontwikkeling van de plannen duurde vijf jaar. Je moet al die tijd toch zien dat je voldoende flexibiliteit in je PVE houdt om de veranderende zorgwensen mee te nemen.

Dat bleek best moeilijk. En lastig is ook, dat je wilt dat het complex over vijftien jaar ook nog staat en functioneert.”

InspIratIebron Bij de vormgeving van de nieuwbouw van De Kraaipan was de Amsterdamse School stijl een grote inspiratiebron. Ymere en de architect keken in het bijzonder naar de gevelwanden van de Vrijheidslaan en de Rooseveltlaan in Amsterdam, vertelt Bronneberg: “Aan de Vrijheidslaan wist architect Michel de Klerk in de jaren twintig met beperkte middelen architectonisch een beeld van weidsheid te scheppen, met uitkragende balkons voorzien van gemetselde rondingen en met witte rollagen. Daar waren wij erg van gecharmeerd. Diezelfde weidsheid stond ons in de Transvaalbuurt ook voor ogen. De Kraaipan ligt aan een kleine straat in een strakke stedenbouwkundige context, en het programma van het gebouw is heel zwaar. We wilden en moesten op die plek met visuele middelen weidsheid zien te realiseren. Met de Amsterdamse School architectuur aan de Vrijheidslaan als inspiratiebron kwam dat het beste tot uitdrukking.”

Die inspiratie ging ver in De Kraaipan.

Overal in de gevel zijn citaten verwerkt uit de expressieve, vroeg twintigste eeuwse baksteenstijl die naar de hoofdstad werd vernoemd. De Kraaipan heeft een ranke rij nokvorsten op de dakrand, een prachtige zachtgele handvorm baksteen, vensters met diepe neggen, gemetselde rollagen, uitkragende baksteenpartijen. Het is allemaal van een ambachtelijkheid en verfijning die je van een nieuwbouwproject niet zonder meer verwacht. Bronneberg: “Het gebouw is 10% duurder dan een standaard rechttoe rechtaan gebouw. Die 10% zit in de verfijning die we hebben bereikt, in de detaillering tijdens de uitvoering.”

Meer daglIcht Voor de nieuwbouw met zijn vijftig sociale huurwoningen en dertig woonunits voor dementerende senioren werden 48 oude woningen gesloopt. Op zich goede woningen, aldus Bronneberg, ondergebracht in woonblokken in Amsterdamse School stijl: “Maar de plattegronden waren te ondiep en de daglichttoetreding was te gering om de

woningen te kunnen hergebruiken voor de functie die Ymere voor ogen had.”

Een goede daglichttoetreding bleef een punt van aandacht, ook in de diepere nieuwbouw met zijn lichte gevelsteen en raampartijen tot aan de vloeren. Om de daglichttoetreding verder te verbeteren, stelde de architect voor om de nieuwbouw niet, net als de gesloopte woningen, direct aan de straatwand te bouwen. Hij opteerde voor het doorbreken van de straatwand, zodat De Kraaipan naar achteren toe kon worden uitgevouwen.

Bronneberg: “Niet alleen ontstond daardoor ineens een fraaie doorkijk op de achterkant van het voormalige schoolgebouw, de doorbraak zorgde ook voor meer ruimte om de extra woningen te bouwen. En we konden zo de weidsheid realiseren die we verlangden.”

Nog een groot pluspunt van de stedenbouwkundige doorbraak: de entree naar De Kraaipan kreeg een plein. Met in het plaveisel een kunstwerk van Martijn Sandberg.

Wie in de nieuwbouw woont en naar beneden kijkt, leest in de klinkers van het plein Sandbergs tekst: “Morgen komt alles goed.”

Maatwerk en co-MakIng De renovatie van het voormalige schoolgebouw was maatwerk, vertelt Bronneberg: “Het gebouw heeft een status als monument orde 2; een gebouw dus waaraan je

wel wat mag doen, als je het maar niet ziet.

Dat maakte de renovatie tot maatwerk, een kwestie van door het gebouw lopen en steeds ter plekke je afvragen; kan hier een muurtje gesloopt worden, kan hier een doorbraak gemaakt worden? Wat betreft de huidige eisen ten aanzien van bijvoorbeeld isolatie hadden we weer een voordeel aan de monumentenstatus; daaraan hoef je bij een gebouw met deze status niet te voldoen.”

Ymere liet wel overal in het complex hangen sluitwerk monteren met drie Politiekeurmerksterren. Bronneberg: “Goedkoop is duurkoop, als het om hang- en sluitwerk gaat.”

Het hele project, nieuwbouw en renovatie, werd als co-making uitgevoerd, met Era Contour als trekker van de uitvoerende partijen. De korte bouwtijd van een jaar schrijft Bronneberg toe aan die co-making: “Dat haal je met zo’n groot project alleen door met alle actoren in een zaaltje te gaan zitten en er pas weer uit te komen als alles is doorgesproken en de tijdwinst en besparingen in de uitvoering zijn geboekt door het optimaliseren van de bouwstroom. Na die sessies is voor iedereen ook helder wat er in de uitvoering van hem wordt verlangd. Het enige dat bij deze manier van bouwen meer tijd en geld kost, is het begeleiden van de bouw.

Daar moet je scherp op zijn.” n - CorporatieBoUW aUGUStUS 2014 -

15

M I J N c o r p o r at I e Door Robert Dingemans

Karin van Dreven Directeur-Bestuurder Haag Wonen

‘Verscheidenheid in de wijk vraagt om verscheidenheid in woningen’ Wie zijn jullie?

Wij zijn een echt Haagse woningcorporatie. onze huurders wonen allemaal in de gemeente Den Haag in ruim 22.000 passende, betaalbare en goed onderhouden woningen. onze aanpak begint altijd bij onze huurders.

het meest trots op Slim en duurzaam onderhoud - zoveel mogelijk in samenspraak met bewoners - zetten we voorop. We investeren ruim in onze woningen in 2013 ca. € 50 miljoen. om dat ook in de toekomst te kunnen doen, reduceren we onze bedrijfslasten zo veel mogelijk. en we hebben ons percentage leegstaande woningen verder teruggedrongen naar een historisch lage 0,83%. een verdere kostenbesparing en professionalisering. tegelijkertijd maken we woningzoekenden nog sneller blij.

De grootste uitDaging?

We moeten in Den Haag voldoende sociale huurwoningen behouden.

De vraag groeit. een flinke uitdaging, vooral wanneer ons investeringsvermogen afneemt door de Verhuurderheffing. De woningen moeten passen bij de woonbehoefte van bewoners. Nu en in de toekomst. Dat betekent dus duurzaam en toekomstgericht onderhoud met beperkte middelen. tegelijkertijd is het werken aan differentiatie in de wijk een uitdaging. Verscheidenheid in de wijk vraagt om verscheidenheid in woningen. Dat zorgt voor goede buurten waar het prettig wonen is.

De energieDoelstellingen van 2020?

We realiseren weinig nieuwbouw. toch hebben we een bovengemiddeld aantal stappen in energielabels gemaakt. De toename van het aantal c-labels is significant. Het behalen van een a-label is - gezien het bouwjaar en de aard van ons bezit - buitengewoon kostbaar. De keuze voor c-labels laat de meest gunstige verhouding zien tussen investering en opbrengst voor onze bewoners en Haag Wonen.

BeWonerstevreDenheiD Voor inspraak krijgen wij van onze bewoners een prachtige 8 als rapportcijfer. In 2013 kregen we een 7,2 voor onze dienstverlening. Haag Wonen heeft in 2013 veel geïnvesteerd in de bereikbaarheid, snelheid en deskundigheid. Voor onze communicatie met huurders kregen we een 7,5. We zijn blij met deze beoordelingen, maar we blijven natuurlijk werken aan slimme verbeteringen.

16 - CORPORATIEBOUW AUGUSTUS 2014 -

m i j n c o r p o r at i e

René Scherpenisse Directeur-Bestuurder Tiwos

‘We willen geen afstandelijke institutie zijn’ Wie zijn jullie?

Tiwos is een middelgrote wooncorporatie (8.000 eenheden) die zich bewust beperkt tot de gemeente Tilburg. Ons in 2012 gepresenteerde beleidsplan heeft als titel ‘Thuis in de buurt’. Dat geeft mooi weer wat onze uiteindelijke bedoeling is: we willen dat mensen in Tilburg kansen krijgen om hun eigen thuis te maken in kansrijke buurten. We gaan dus niet alleen voor tevreden klanten die ruimte hebben om van hun huis een thuis te maken, maar werken ook, samen met onze partners, aan buurten met perspectief.

Het meeSt tRotS op Dat Tiwos wordt herkend als corporatie die sociaal, dichtbij en gedreven is. Dat is ook precies wat we willen zijn en uit een 360˚-onderzoek dat we vorig jaar lieten uitvoeren, blijkt dat dat gewaardeerd wordt: alle onderzoeken (visitatie, klanttevredenheidsonderzoek, imagoonderzoek en medewerkersonderzoek) lieten stevig bovengemiddelde cijfers zien. Dat sterkte ons om voluit op de ingeslagen weg door te gaan. We willen als corporatie dichtbij de gemeenschap en dichtbij onze bewoners blijven. We willen geen afstandelijke institutie zijn.

De gRootSte uitDaging?

De grootste uitdaging is om onze bedoeling ook in deze lastige tijden waar te blijven maken. Een voorbeeld: onze inzet voor leefbare wijken wordt lokaal erg op prijs gesteld, maar onze huidige minister moet er niet veel van hebben. Daarnaast leveren we door alle heffingen veel investeringscapaciteit in.”

De eneRgieDoelStellingen van 2020?

Samen met de gemeente Tilburg en de andere corporaties werken we aan een ambitieus verduurzamingsprogramma. In vijf jaar tijd werden en worden 4.000 sociale huurwoningen energetisch verbeterd. De komende periode gaan we nog een stapje verder en streven we naar Nul op de Meter. Tiwos is ook één van de deelnemers aan het landelijke innovatieproject De Stroomversnelling.

BeWoneRStevReDenHeiD Een aantal processen rond de verhuur van woningen wordt constant gemeten. Omdat we dichtbij onze bewoners willen zijn streven we naar minstens het cijfer dat landelijke (ipv stedelijke) corporaties gemiddeld halen. Dat halen we, vaak ruimschoots.

- corporatieBoUW aUGUStUS 2014 -

17

GOED BESTEED

De goede Woning: Rietzangerweg Door Thijs Luijkx

In de rubriek Watkostdebouwvaneenhuurwoning.nl vergelijken we voorbeeldprojecten met referentiecijfers uit de database met ruim 400 nieuwbouwprojecten.

In deze editie: De Goede Woning vervangt twaalf verouderde appartementen uit 1954 door de nieuwbouw van zes eengezinswoningen voor de sociale verhuur.

Het project wordt eind 2014 opgeleverd.

De Goede Woning bouwt kleinere woningen dan enkele jaren geleden en met minder luxe en comfort. Het bouwbesluit is het uitgangspunt voor het ontwerp. De nieuwbouw wordt echter niet volledig teruggebracht naar minimale maten. De woningen zijn met 122 m2 gbo niet klein en ook de beukmaat van 5,4 meter is een investering in een courante woning. Met deze specificaties kunnen efficiĂŤnte plattegronden en veel licht in de woning worden gerealiseerd.

Verder zijn ontwerpkeuzes gemaakt om de onderhoudslasten beperkt te houden. DaarWie De Goede Woning en VAC*

Gemeente (welstand)

naast is rekening gehouden met het advies van de VAC* ten aanzien van gebruiksvriendelijkheid en met enkele eisen van Welstand. De belangrijkste ontwerpkeuzes boven bouwbesluit staan in onderstaande tabel. Deze ontwerpkeuzes en de eerder genoemde maten zorgen samen voor een courante woning en een blijvend goede verhuurbaarheid.

Design anD BuilD Om tot een nieuwbouwplan te komen is gekozen voor een design-and-build-aan-

Ontwerpkeuzes Beukmaat 5,4 meter, minimaal 3 slaapkamers, kap, vaste trap naar zolder, overstekken, hoogwaardige verflaag hout, hoge kwaliteit kunststof riolering, Verbod op dunne gipswanden, berging trapkast, hangende toiletten, thermostatische kranen, ingefreesde leidingen, opsluitbanden bestrating, extra aansluitpunten elektra, fontein in toiletten.

Zijingangen in de hoekwoningen, zijramen in de kopgevels en erfafscheidingen. (voorkant haag, achterkant schutting, zijkant (gemoffeld) hekwerk met hedra)

18 - CORPORATIEBOUW AUGUSTUS 2014 -

besteding. De aannemende partij verzorgt het ontwerp, de sloop en de nieuwbouw. De Goede Woning heeft een programma van eisen opgesteld, dat zowel functioneel als technisch is afgestemd binnen de organisatie. In dit programma van eisen is alleen het noodzakelijke beschreven. Hiermee krijgt de inschrijvende partij zoveel mogelijk ruimte om een ontwerp te maken dat goed past binnen hun eigen bouwconcept.

Vooraf zijn vier aannemers geselecteerd, waarvan verwacht werd dat zij kwalitatief goed kunnen bouwen en scherp kunnen prijzen. Het inschrijvingsprotocol beschrijft de aanbestedingsprocedure en bevat de selectiecriteria. De prijs was hierbij dominant.

Planning, kwaliteit en ontwerp speelden een geringe rol. Bij dit lage aantal woningen, werden de aanvullende eisen van het PvE en de referentieprojecten als voldoende beschouwd om de kwaliteit van de woningen en het ontwerp te garanderen. Het project is vervolgens ontwikkeld met de geselecteerde aannemer tot definitief ontwerp. * Volkshuisvestelijke Advies Commissie

GOED BESTEED

VERgELIJKINg REFERENtIEgROEP

ScattERdIagRaM

De Rietzangerweg is afgezet tegen de 53 best vergelijkbare projecten in de database met inmiddels meer dan 450 projecten. Het prijspeil is 1-1-2013. De vergelijking is gebaseerd op de aanbestede bedragen. De aanneemsom wordt vastgesteld op basis van het definitief ontwerp.

Rietzangerweg (rood) en referentieprojecten (blauw) afgezet op de assen woningoppervlakte (x-as, m2 gbo) en bouw- en bijkomende kosten (y-as, € 1.000 exclusief btw)

Aantal projecten Aantal huurwoningen Woningoppervlakte (m2 gbo) Bruto vloeroppervlakte (m2) Epc Aanvangshuur (€/maand)

Rietzangerweg 1 6 122 161 0,60 654

Stichtingskosten (€, exclusief btw) Genormeerde bedrijfswaarde (€) Resultaat (€)* * verschillen door afronding

134.000 113.000 -45.000

Referentieprojecten 53 27 120 150 0,71 626 141.000 121.000 -50.000

De grondkosten bestaan uit de inbreng van de 12 appartementen, sloop, verhuiskostenvergoeding, tijdelijke huisvesting, huurderving en bouw- en woonrijp maken. Het aantal woningen halveert, waardoor de kosten gerelateerd aan de inbreng en sloop van de bestaande woningen relatief zwaar wegen. De grondkosten zijn daardoor hoger dan in de referentieprojecten.

Het bouwbesluit is het uitgangspunt voor de kwaliteit van de woningen, waardoor de bouwkosten relatief laag zijn. Zeker omdat de adviseurskosten (constructeur en architect) inbegrepen zijn in de bouwkosten. De extra eisen van De Goede Woning en de gemeente Apeldoorn kosten naar schatting respectievelijk € 5.000 en € 6.000 per woning.

Uit de aanbiedingen blijkt een meerprijs van € 2.800 tot € 5.100 voor een epc van 0,4. Hier is niet op ingegaan, omdat deze extra investering niet rendabel is.

De indirecte bijkomende kosten zijn opgebouwd uit algemene kosten en risico. De bijkomende kosten zijn relatief hoog, zeker omdat een deel van de gebruikelijke adviseurskosten in de aanneemsom /bouwkosten zitten. De relatief hoge bijkomende kosten hangen samen met het kleine aantal woningen, de historische plankosten voor de herontwikkeling van het plan en de risicoreservering. De verplichte bestemmingsplanwijziging vormt een relatief grote kostenpost vergeleken met de voormalige artikel 19 procedure.

Aan de opbrengstenkant is de bedrijfswaarde lager dan in de referentieprojecten (beide exclusief verhuurdersheffing en extra huurverhoging). Dit terwijl de aanvangshuur hoger is dan in de referentieprojecten. De bedrijfswaarde is lager dan in de referentieprojecten omdat de onderhouds- en bedrijfslasten hoger zijn dan gemiddeld. De Goede Woning heeft zes courante woningen weten te ontwikkelen met een lager onrendabel dan de referentieprojecten. Dit komt vooral door lage bouwkosten. De onrendabele investering kan verder verlaagd worden met scherpere grond- en bijkomende kosten.

KENgEtaLLEN Kengetallen Rietzangerweg (rood) en referentieprojecten (blauw)

MEER ONLINE Kijk voor meer voorbeeldprojecten en meer informatie op www.corporatiebouw.nl

- CORPORATIEBOUW AUGUSTUS 2014 -

19

Innovatieve concepten voor woningcorporaties

2.0 Architecten BV bna

Benieuwd naar onze visie?

In dialoog met u komen we tot verassende ideeĂŤn. We hebben diverse disciplines in huis en ontwerpen van stoel tot stad!

Fabrikant van duurzame daken

2.0architecten.nl

Kazernestraat 17 5928 NL VENLO 077-382 91 41

www.derbigum.nl

ClOSE UP

resultaatgericht samenwerken: 10 jaar schildervrij De ‘kilometerkosten’ van vastgoed kunnen omlaag. Dat claimt verffabrikant Sigma Coatings. SigmaCare is het expertisecentrum waarin Sigma al haar kennis op het gebied van kleur, verftechniek en vastgoedonderhoud samenbrengt. Als je de innovatieve verfproducten en advies op gebied van applicatie, functionaliteit en kleur laat opvolgen door een onderhoudsbedrijf als Rutges dat zijn processen op orde heeft, ben je ‘10 jaar schildervrij’. Minimaal.

In de huidige markt is doelmatigheid kernwoord bij veel woningcorporaties. Meer doen met minder mensen, meer kennis uit de markt halen en resultaatgericht samenwerken. Als je dat goed aanpakt, werpt het zijn vruchten af. Onderhoudsbedrijf Rutges Vernieuwt en verffabrikant Sigma Coatings bewijzen bij diverse woningcorporaties dat het werkt.

onderhoud meetellen “Corporaties kijken vaak nog vooral naar de initiële kosten en rekenen lang niet altijd de onderhoudskosten mee. Terwijl je vaak beter uit bent als je het onderhoud en de investering aan elkaar koppelt”, weet Dennis Rutges.

“Dat geldt voor de renovatie op zich, maar ook voor de manier waarop je met elkaar samenwerkt. Als een onderhoudsbedrijf voor een corporatie gaat schilderen, werken projectleiders, werkvoorbereiders en controleurs van alle drie de partijen aan hetzelfde project.

Dan werk je niet mét elkaar, maar eerder tegen elkaar. Zonde! Wij werken in 9 van de 10 projecten gestructureerd samen met onze opdrachtgevers. En dat is heel anders dan op aanbesteding met de laagste prijs.”

Value oF ownership Rutges streeft voor zijn klanten een verlaging van de ‘kilometerkosten’ na en spreekt

consequent over value of ownership in plaats van cost of ownership. Het gaat namelijk niet alleen om kosten, maar ook om inkomsten die je kunt genereren met de exploitatie van je vastgoed. Die integrale benadering, een gestructureerd proces, en de combinatie van kennis en innovaties van leveranciers is wat een bedrijf als Rutges zo’n goede partner maakt voor een corporatie. “We houden de innovaties van leveranciers en fabrikanten scherp in de gaten en maken graag gebruik van hun kennis door langdurig met hen samen te werken. Tijdens de uitvoering doen we ook ervaringen op die we terugkoppelen aan de fabrikanten en zo ontstaat een wederkerigheid waar de corporatie ook voordeel van heeft.”

lagere kilometerkosten Verffabrikant Sigma Coatings zet in samenwerking graag haar kennis in. De ene keer direct voor de corporatie, de andere keer als partner van een onderhoudsbedrijf. Met SigmaCare levert de fabrikant niet alleen de meest innovatieve verfproducten maar adviseert ze ook over functionaliteit, techniek, kleur en financieel rendement.

Peter Neuteboom: “Door al die componenten te bundelen en samen te werken met onderhoudsbedrijven die hun processen aantoonbaar op orde hebben, kunnen we onder-

houdstermijnen oprekken en halen corporaties een beter financieel rendement uit hun onderhoud.” Sigma Coatings durft zelfs ’10 jaar schildervrij’ te beloven. Ook wezenlijk is de ervaring dat een wijk leefbaarder wordt als hij in de juiste kleuren is gestoken waardoor je als corporatie minder mutaties krijgt.”

Focus op meerwaarde Voor een resultaatgerichte samenwerking is het belangrijk dat de verantwoordelijkheden duidelijk zijn, zegt Rutges. “Het is best even wennen als je als corporatie veel meer aan je onderhoudsbedrijf overlaat. Maar je organiseert het eigenlijk alsof je samen één bedrijf bent. En in je eigen bedrijf toets je de competenties van je mensen en heb je toch ook procedures om de kwaliteit te bewaken? Als je als corporatie gaat dirigeren, moet je wel verstand hebben en houden van muziek om te weten wie wanneer moet inzetten en te herkennen wanneer iemand vals speelt.” Voor Sigma Coatings is het vernieuwd VGO-keur een mooie maatstaf voor intensieve samenwerking met onderhoudsbedrijven. Neuteboom: “Als ze aantoonbaar hun proces op orde hebben, hoeven wij ons alleen te concentreren op advies over techniek, functionaliteit, kleur en rendement.

Daar wordt het resultaat beter van en zo profiteert uiteindelijk de hele keten.”

- CORPORATIEBOUW AUGUSTUS 2014 -

21

W U

Renovatiedorpels, deurverlengers en weldorpels

IE N

OPPLUSSEN

ReFlex - Combi

Wij bieden alle dorpel en deur aanpassingen die benodigd zijn voor drempelverlaging van bestaande woningen. DTS庐 ReFlex; pasklare oplossingen voor alle praktijksituaties!

Onderhoudsvrije delen Zeer slijtvaste onderdorpel Perfect schilderbare houtvervanger Kreunen Kunststoffen BV

illb_ad_corporatiebouw_185x130mm_ldb_hexagram.indd 1

Maak uw kozijnen beter dan ooit O贸k voor peilplus kozijnen !

0573 - 43 84 10

24-07-14 15:32

ClOSE UP

Slimst, stilst en zuinigst Met drie onderscheidende ventilatieboxen zet Duco een nieuwe standaard in mechanische ventilatie. Het trio kent niet alleen een WTW-variant, maar ook de stilste en de slimste ventilatiebox van Europa. Slimme features geven bovendien installatie-gemak, voorkomen fouten en borgen het comfort van de bewoners.

“De bouwbranche heeft de focus de laatste tijd vrij resoluut op energiezuinigheid gelegd”, zegt Richard Geraerts van Duco. “Wij merken nu dat opdrachtgevers en aannemers ook aandacht besteden aan het comfort en de gezondheid die een gebouw aan de gebruiker biedt.” Met andere woorden: bij goed geïsoleerde en luchtdichte gebouwen hoort ook een goede ventilatie.

Op dat gebied speelde Duco al een voorname rol. Met een uitgebreid assortiment kwaliteitsroosters gebeurde dat echter vooral aan de toevoerkant. Met een nieuw assortiment boxen voor mechanische ventilatie rondt de A-merkfabrikant zijn concept nu ook af aan de afvoerkant.

StIlSte box van europa Geraerts: “Als wij iets doen, willen we ons echt onderscheiden. Kijk naar onze roosters: wie heeft er zo’n uitgebreid pakket, tot en met brandwerende roosters en roosters die lucht voorverwarmen?” Op dezelfde manier

heeft Duco goed gekeken naar de bestaande ventilatieboxen en op drie belangrijke punten kansen gezien voor productverbetering.

Ten eerste het geluid. “Geluid in een systeem van mechanische ventilatie is uitermate storend. Bovendien zijn de regels op dat gebied ook veel strenger geworden. Wij zijn dan ook heel blij dat we met Ducobox Silent de stilste box van Europa kunnen presenteren.”

Die prestatie meet Duco af aan testen in het eigen laboratorium en die van een onafhankelijk instituut. “Qua geluid hebben we kosten noch moeite gespaard. De ventilator is op dat gebied een bepalende component. En om te waarborgen dat onze box de stilste is en de stilste blijft, hebben we geen concessies gedaan aan de ventilator maar gekozen voor de allerhoogste kwaliteit.”

SlImSte box + WtW Duco claimt niet alleen de stilste box van Europa te hebben, ook de slimste. De Ducobox Focus kent vele mogelijkheden om per ruimte de juiste hoeveelheid lucht af te zuigen. Geraerts: “Als je de badkamer of de keuken harder wilt afzuigen, wil je niet dat de woonkamer en de slaapkamer automatisch ook meegaan in dat debiet. Onze box zorgt dankzij het gepatenteerde systeem van geïntegreerde regelkleppen op basis van CO2- en vochtmetingen voor een zonale afvoer per ruimte, dus enkel waar en wan-

neer nodig én in de juiste hoeveelheid.” Slim is dat het afvoerdebiet van boxen al in de fabriek voorgeprogrammeerd kan worden.

Dat scheelt de installateur veel werk, voorkomt inregelfouten en garandeert een comfortabele werking voor de bewoners.

De derde box van Duco is de Ducobox WTW. Deze variant onttrekt warmte aan de afgevoerde lucht en voedt die aan de retourleiding van het warm water van de CVketel. Daarmee gaat je energierendement omhoog en kun je in de EPA-berekeningen tot 2 labelstappen winnen.

InStallatIegemak De afvoerboxen bevatten trouwens meer slimmigheden. Als je het deksel verwijdert, kun je alle installatie-, onderhouds- en servicehandelingen direct in het hart van de box uitvoeren. Deksel er af en sleutelen, zonder dat je luchtkanalen hoeft af te koppelen zoals bij sommige andere boxen. Ook zijn ze bijzonder gemakkelijk te installeren doordat vanuit de bestelling veel zaken al voorbewerkt in de verpakking zitten. “Dat maakt installatie een fluitje van een cent en de handleiding bijna overbodig”, lacht Geraerts. Al deze features vergroten niet alleen het montagegemak, maar verkleinen ook de kans op installatiefouten met alle ongemak voor bewoners vandien. “En daar is het ons uiteindelijk toch allemaal om te doen?”

- CORPORATIEBOUW AUGUSTUS 2014 -

23

close up

Renoveren met lagere ontwikkel­ kosten en kortere doorlooptijden Renoveren kan beter én het moet goedkoper. Juist daarom stapte de Alphense woningcorporatie WonenCentraal af van traditioneel aanbesteden. ‘Om inzicht te krijgen in een betere en goedkopere aanpak via resultaatgericht samenwerken, zijn we een viertal pilotprojecten gestart’, vertelt Tom Hoekveld als manager vastgoed. ‘We doen bewust niet alles zelf, maar nemen alleen plaats in de regisseursstoel. Ik kan nu al zeggen: deze werkwijze heeft de toekomst.’

In de Alphense edelsteenbuurt staat de flat ‘De Hoge Diamant’, de plek waar van septem­ ber 2013 tot april 2014 één van de pilotpro­ jecten werd gehouden bij zeventig apparte­ menten. Vast stond dat het ging om een forse bouwkundige ingreep. over de aanpak liepen de meningen uiteen bij de corporatie. “Totdat een onderhoudsbedrijf alles ging inventari­ seren: wat moet er gebeuren om de komende vijftien jaar vrij te zijn van grootschalig onder­ houd? Wat kost het als we dat voor de komende dertig zouden willen?”, vervolgt de manager vastgoed. “Toen besloten we om ons alleen te richten op onze kerntaak: goed onderhouden woningen tegen een betaalbare prijs. Het uit­ voerend werk laten we helemaal over aan het onderhoudsbedrijf, dat ons op dat punt ontzorgt. Zo doen we bewust niet meer alles zelf, maar nemen we alleen plaats in de regis­ seursstoel.”

vijftien jaar de levensduur met nog eens vijf­ tien jaar verlengen óf gelijk kiezen voor een levensduur van dertig jaar”, verklaart Hoek­ veld. “De laatste optie rolde bij deze apparte­ menten als beste uit de bus bij het balanceren tussen kosten, opbrengsten, woonlasten en kwaliteit. Het was vervolgens nog wat scha­ ven na experimenteren met een proef woning.

ScenaRio’S

De flat ‘De Hoge Diamant’, waar resultaatgericht gerenoveerd wordt.

24 - CORPORATIEBOUW AUGUSTUS 2014 -

eerst werd de onderhoudsstatus van het com­ plex gecheckt. Daarna bespraken de corpo­ ratie en het onderhoudsbedrijf de prestatie­ eisen qua kosten, opbrengsten, woonlasten en kwaliteit. “We lieten het onderhoudsbedrijf drie scenario’s uitrekenen: het complex nog vijftien jaar laten bestaan en dan slopen, na

Tom Hoekveld, manager vastgoed: ‘Deze werkwijze heeft de toekomst’.

ClOSE UP

Keukenrenovatie in één van de in totaal zeventig appartementen.

En we lieten de begroting nog extern toetsen om zeker te weten dat het om marktconforme prijzen gaat. De uitvoering begon dus pas na een intensief voortraject, waarin het maken van weloverwogen besluiten centraal stond.”

‘We doen bewust niet alles zelf, maar nemen alleen plaats in de regisseursstoel’ Knop om Bij WonenCentraal is de knop om. Vegeleken met regulier aanbesteden bleken de ontwik-

Een betere indeling van de bergingen met korte en rechte bergingsgangen.

kelkosten veel lager en de doorlooptijden veel korter uit te pakken. Daar waar twee renovatieprojecten per drie jaar gangbaar was, konden er nu vier renovatieprojecten binnen een half jaar lopen. “Afgezien van het feit dat er met resultaatgericht samenwerken meer mogelijk is, zijn we net zo blij dat de communicatie met de bewoners zeer voortvarend ter hand is genomen door het onderhoudsbedrijf. Zo ging maar liefst 96% van de huurders akkoord met een huurverhoging vanwege de renovatie, terwijl dat minimaal 70% moet zijn. Terwijl nieuwe keukens, badkamers, toiletten, isolatieglas werden geplaatst, was een bewonerscoördinator het aanspreekpunt voor de huurders, Deze nieuwe manier van werken heeft de toekomst. En het is bij ons dus niet eenmalig.”

resultaat Met resultaatgericht samenwerken kun je tot wel 20% besparen op directe kosten en tot wel 50% op indirecte kosten.

Deze werkwijze leidt ook nog eens tot een betere kwaliteit, een snellere doorlooptijd en een hogere bewonerstevredenheid.

Voor vastgoedonderhoudsbedrijven, die de kunst van het resultaatgericht samenwerken verstaan, bestaat een erkend keurmerk. Dat is het VGO-Keur. Op www.vgokeur.nl vind je alle details én vastgoedonderhoudsbedrijven met het VGO-Keur in de buurt.

- CORPORATIEBOUW AUGUSTUS 2014 -

25

project in beeld

16 - CORPORATIEBOUW AUGUSTUS 26 JUNI 2012 - 2014 -

project in beeld

De Nooten Zaterdag 14 juni vond de feestelijke opening plaats van het mens- en milieuvriendelijke wonen-project De Nooten in de Muziekwijk in Zwolle. De Nooten (voorheen MMWT) is begonnen als bewonersinitiatief en groeide de afgelopen jaren in samenwerking met Woningstichting SWZ uit tot 36 woningen in de Muziekwijk. Bouwbedrijf Van der Maazen ontwikkelde de 19 eengezinswoningen en 17 appartementen. Architect van Ringen uit Groningen zorgde voor het ontwerp.

De woningen zijn gebouwd in een U-vorm rond een gemeenschappelijke binnentuin. ‘Noaberschap’ staat centraal bij de bewoners. Een hoge isolatiewaarde, drielaags glas en het gebruik van zonnepanelen draagt verder bij aan het mens- en milieuvriendelijke karakter.

- corporAtieboUW AUGUStUS 2014 -

27

C O R P O R AT I E PA R T N E R

Woonwijze besteedt ook mutatieonderhoud uit

‘Laat iedereen doen waar hij goed in is’ Door Louis Jongeleen

Steeds meer woningcorporaties besteden het onderhoud van het woningbezit voor een deel uit aan gespecialiseerde onderhoudsbedrijven. Woningcorporatie Woonwijze in Vught gaat daarin een stapje verder.

“Wij laten reparatieverzoeken en ook het mutatieonderhoud graag over aan de gespecialiseerde vakmensen”, zegt corporatiedirecteur Gerard Velthuizen.

Met een woningbezit van krap 3.000 verhuureenheden kan Woonwijze gerekend worden tot de kleinere sociale verhuurders.

Die geringe omvang was enkele jaren geleden de belangrijkste reden voor Woonwijze om de eigen onderhoudsdienst op te heffen.

Directeur Velthuizen: “Destijds werd het buitenschilderwerk erg duur. Vier schilders deden een paar maanden per jaar overbodige klusjes. Onze cv-monteurs moesten geregeld op kostbare cursussen om hun vak bij te houden. En ook hun vervanging bij de storingsdienst liep behoorlijk in de papieren. Om het reparatieonderhoud betaalbaar te houden, heeft Woonwijze afscheid genomen van de twaalf eigen onderhoudsvaklieden, het eigen magazijn opgedoekt en het reparatieonderhoud in handen gegeven van twee vaste aannemers.” Enige tijd later bleek bij een onderzoek van het werkproces bij mutaties, dat ook daar de werkwijze ondoel-

28 - CORPORATIEBOUW AUGUSTUS 2014 -

matig was. De informatieoverdracht tussen opdrachtgever Woonwijze en de aannemer bleek ‘erg veel tijd’ te kosten. Velthuizen: “We zijn gaan rekenen en kwamen tot de slotsom dat een eigen inzet van 1fte genoeg zou zijn als we het mutatieonderhoud zouden overlaten aan een onderhoudsbedrijf..”

ContaCtmomenten Dit voorjaar kregen de huurders van Woonwijze een brief in de bus met de mededeling dat zij met ingang van 1 mei 2104 één aannemer konden bellen voor de reparatieverzoeken en één bedrijf voor de eventuele klachten over de cv. Daarvóór had Woonwijze bij een viertal onderhoudsbedrijven een tender neergelegd voor een takenpakket dat bestond uit reparatieonderhoud plus mutatieonderhoud. De firma Jansen Huybregts - met negen vestigingen in het land, waaronder een in Den Bosch - bleek het

beste te beantwoorden aan de wensen van Woonwijze. Volgens contract werden de werkzaamheden bij mutaties verdeeld tussen opdrachtgever en aannemer. Directeur Velthuizen: “Bij mutaties zijn nu de opname, uitvoering en oplevering van noodzakelijke werkzaamheden taken voor Jansen Huybregts. Administratie, sleutel uitreiken en het aangaan van het huurcontract met de nieuwe huurder blijven wij verzorgen. Het reparatieonderhoud laten we helemaal over aan onze nieuwe partner.” Gaan er voor de verhuurder niet veel kansen verloren om via reparatieverzoeken in contact te blijven met de huurders? Daar is Velthuizen niet beducht voor. “Wij hebben genoeg andere contactmomenten met onze huurders. Via onze goed bezochte bijeenkomsten in theater De Speeldoos, via de inloop in drie buurtcentra van Woonwijze, via regelmatige bewonersenquêtes.”

C O R P O R AT I E PA R T N E R

Bij menSen thuiS Onderhoudsbedrijf Jansen Huybregts dat door Woonwijze werd gecontracteerd voor het reparatie- en het mutatieonderhoud is gespecialiseerd in onderhoud en renovatie.

Commercieel directeur Sjef van Lieshout vertelt waaruit dat specialisme bestaat. Van Lieshout: “Wij zijn aantrekkelijk voor woningcorporaties, omdat onze medewerkers gewend zijn om met bewoners om te gaan.

Rondom een nieuwbouwproject staat een hek, maar ons werk speelt zich in hoofdzaak af bij mensen thuis. Daarom werken wij uitsluitend met monteurs die aan huurders kunnen uitleggen wat ze komen doen, die na het werk de boel netjes opruimen en zich opstellen als dienstverlener. Zoals een wasmachinemonteur, zeg maar. Voor Woonwijze verzorgen we een 24-uurs dienst voor telefonische reparatieverzoeken. Bij de intake krijgt de hulpvrager altijd een receptionist aan de lijn die bouwtechnisch onderlegd en allround is. Desnoods, beoordelen we een klacht aan de hand van foto’s die de huurder zelf neemt. In principe zijn we altijd binnen een uur ter plekke. Voor woningcorporaties hebben we ook een signalerende functie.

Als onze vakman merkt dat een huurder zit te vereenzamen of dat een woning onhygiënisch dreigt te worden, kan hij dat discreet doorgeven. De aard en de omvang van de reparaties die wij uitvoeren, hebben we samen met de opdrachtgever afgebakend. Een versleten riolering of dakbedekking bijvoorbeeld, of andere structurele manco’s, vallen buiten onze overeenkomst.”

‘Vreemde ogen’ Hoe ziet een mutatie eruit die het gespecialiseerde onderhoudsbedrijf samen met de verhuurder uitvoert? Gerard Velthuizen: “De standaard kwaliteit van onze woningen hebben we steeds nauwkeurig bijgehouden en precies beschreven. Hetzelfde geldt voor de actuele technische staat van onderhoud van ons woningbestand. Dat maakt het overbodig om in onderhandeling te gaan met een vertrekkende huurder over hoe de woning zal worden achtergelaten. Als je alles goed

heb beschreven, dan moet het maar zo gaan. Daar handelt onze nieuwe partner dus naar.

Om dezelfde reden hoeven we ook over zelf aangebrachte voorzieningen van een vertrekkende huurder niet lang na te denken. En voor de staat van badkamer, keuken en toilet is een basiskwaliteit beschreven.”

Ook voor Sjef van Lieshout hoeft de oplevering van een woning door een vertrekkende huurder geen misverstand op te leveren. Van Lieshout: “Wij treden in dat geval op in naam van de verhuurder. En hoe de vertrekkende huurder de woning destijds aantrof, is vastgelegd. Waarschijnlijk is het een voordeel dat wij de vertrekkende huurder daarmee confronteren. Immers, vreemde ogen dwingen. Natuurlijk zal er ruimte zijn voor overleg tussen de vertrekkende en de nieuwe huurder over eventuele overname van zaken zoals vloerbedekking.”

SLA Omschrijven van de kwaliteit van een woning zal in de regel niet veel moeite kosten.

Daar zijn exacte normen voor. Maar hoe is het gesteld met de kwaliteit van de geleverde prestaties van een onderhoudsbedrijf?

Hoe kan de woningcorporatie beoordelen of het onderhoudsniveau van een reparatie of een opleveringsresultaat van een mutatie is gehaald?

Als antwoord op die vraag verwijst Velthuizen naar een Engelse term. Velthuizen: “Daarvoor hebben we in ons contract de SLA opgenomen ofwel de Service Level Agreement. Dat is, kort gezegd, een hele lijst met onderlinge afspraken. Bijvoorbeeld over de snelheid waarmee gereageerd moet worden op een reparatieverzoek, over hoe lang een reparatie mag duren, over hoe een

reparatie moet zijn opgeleverd en hoe er gefactureerd moet worden. In bijzondere gevallen zal overleg plaatsvinden tussen onze projectleider en die van Jansen Huybregts.

Tenslotte heeft onze manager front office een aantal dwingende eisen opgesteld voor de wijze van benadering van huurders door vakmensen van het onderhoudsbedrijf. Enkele punten daaruit zijn : fatsoenlijk gedrag, niet roken, legitimeren, beleefd zijn, niet vloeken, correcte werkkleding, et cetera.”

Voor Sjef van Lieshout is het vanzelfsprekend dat ook een onderhoudsbedrijf zijn eigen prestaties niet kan gaan beoordelen als een slager die zijn eigen vlees keurt. Van Lieshout: “Wij houden ons aan die SLA. Doen we dat niet, dan snijden we in eigen vlees. Bovendien er is altijd nog de projectleider van Woonwijze die steekproefsgewijs onze prestatie beoordeelt. Is hij niet tevreden, dan krijgen we een gele kaart.” n - CORPORATIEBOUW AUGUSTUS 2014 -

29

THEMA W O O n A A n pA S S I n g E n S E n I O R E n

713.600 corporatiehuishoudens zijn 65 jaar of ouder

Bouwen en renoveren voor oudere huurders Door Hans Fuchs

De vergrijzing gaat aan de corporaties niet voorbij: ook de huurders worden ouder. Dat betekent: bouwen en renoveren voor senioren. Rochdale en zorg- en seniorenspecialist Habion sloegen recentelijk de eerste paal van nieuwbouw exclusief voor 65-plussers. Rentree realiseerde in de bouwstroom van een reguliere renovatie zeven zorgkamers. WoonopMaat bouwde zorgwoningen volgens een zelf ontwikkeld viersterrensysteem.

In discussies over vergrijzing en wonen duikt steeds al snel één woord op: tekort.

Volgens berekeningen van de overheid was er in 2012 een tekort van 84.000 woningen voor senioren; dat is 4% van de landelijke woningvoorraad en 30% van de totale voorraad ouderenhuisvesting. De overheid stelt ook dat tussen nu en 2012 ieder jaar een tekort zal optreden van 39.000 tot 44.000 woningen voor ouderen. Om dat tekort van tafel te krijgen, moeten tot het jaar 2021 tussen de 350.000 en 380.000 woningen voor de doelgroep-op-leeftijd worden aangepast of nieuw gebouwd, aldus de overheid.

Dat is een enorme opgave, die direct raakt aan de core business van de corporaties: ook de huurders worden er niet jonger op.

Van de ruim twee miljoen huishoudens die bij een corporatie een woning huren, zijn 713.600 huishoudens 65 jaar of ouder. De groep huishoudens tussen 45 en 65 oud, de senioren van straks dus, is zelfs nog iets groter: 728.700.

Witte vlekken Ook bij Rentree in Deventer merken ze dat de leeftijd van de huurders stijgt. De corporatie bouwde recentelijk zeven zorgkamers in de arbeiderswijk het Rode Dorp (1915).

Sabine Vijge is bij Rentree beleidsmedewerker voor onder meer zorg en welzijn: “Veel bewoners in de wijk komen op leeftijd. Een

30 - CORPORATIEBOUW AUGUSTUS 2014 -

Zorgkamer van Rentree.

aantal van hen is minder goed ter been en slaapt noodgedwongen beneden. Deze mensen hebben in de hoek van de woonkamer een bed staan.” Dat is niet optimaal, maar de maat van de huurwoningen dicteert hier de mogelijkheden, aldus Vijge: “De woningen zijn klein en hebben smalle trappenhuizen.

Een traplift inbouwen gaat hier gewoon niet.”

In 2013 deed zich de kans voor om iets aan

deze situatie te doen. Vijge: “Er kwamen provinciale subsidies beschikbaar voor woonzorgzones. In Deventer werden vijftien van dergelijke zones benoemd. Binnen die zones traden zorg- en welzijnspartijen, waaronder de corporaties, op als kwartiermaker. We zochten naar witte vlekken: waar wordt voor mensen met een zorgvraag nog niks gedaan, waar kunnen we hulp bieden? Toen kwam de situatie in het Rode Dorp in beeld.”

THEMA W O O n A A n PA S S I n G E n S E n I O R E n

Blok M van Habion en Rochdale.

Na een inventarisatie onder bewoners stelde Rentree vast dat in ieder geval zeven huishoudens met oudere huurders een woningaanpassing in de vorm van een zorgkamer wensten. Die zorgkamers kwamen er, in 2013, in de vorm van aanbouwen in de achtertuin, tegen de achtergevel .

MaatWerk De zorgkamers in het Rode Dorp meten 2,2 x 3,5 meter, een maat die werd gedicteerd door de beukmaat van de bestaande woningen en de ruimte in de achtertuin. Vijge: “De zorgkamers zijn zodoende groot genoeg voor een bed. Maar loopruimte rondom het bed, voor zware zorg, is er niet. De woning als geheel leent zich ook niet voor zware zorg. De woningen zijn niet geschikt voor bijvoorbeeld rolstoelgebruikers; voor de voordeur ligt een drempel en de gang is te smal voor een rolstoel. In dat perspectief is een zorgkamer voor zware zorg in deze woningen ook niet zinvol. Je moet deze zorgkamers echt zien als extra ‘slaapkamer beneden’.”

De bouw van zorgkamers was voor Rentree nieuw terrein. De corporatie kwam aanvankelijk terecht bij PasAan, één van de marktaanbieders van kant- en klare, herplaatsbare units voor tijdelijke en semi-permanente woninguitbreidingen. PasAan en anderen zetten deze units veel in voor zorgtoepassingen en voor bijvoorbeeld meergeneratie-oplossingen en mantelzorg. Enkele corporaties, zo ook Rentree, maakten in het verleden op kleine schaal van deze mogelijkheid gebruik, meldt PasAan vanuit Naarden.

Voor Rentree kleefden aan deze oplossing echter twee bezwaren. Vijge: “De kant-enklare units krijgen een plek in de tuin, en

worden daar met een kraan ingehesen. Maar de tuinen in het Rode Dorp zijn hiervoor te klein. Daarnaast was deze oplossing te duur: we hadden voor de zeven zorgkamers € 140.000 subsidie tot onze beschikking.”

Een regulier onderhoudstraject in het Rode Dorp bracht uitkomst. De huurhuizen in de arbeiderswijk stonden op de rol voor een energetische verbetering. Vijge: “Toen ontstond binnen de corporatie het plan om de zorgkamers uit te voeren als vaste aanbouw, en de bouw op te nemen in de bouwstroom van de energetische verbeterslag die we uitvoerden. Dat maakte de zorgkamers haalbaar.”

Met de zorgkamers heeft Rentree een zorgoplossing voor kleine woningen, een oplossing die in principe goed herhaalbaar is, stelt Vijge. Helderheid vooraf omtrent de zorgvraag en de zorgbehoefte heeft veel bijgedragen aan het succes, aldus Vijge: “Mijn advies aan corporaties: inventariseer vooraf nauwkeurig de zorgbehoefte en inventariseer hoeveel huurders in aanmerking komen, hoeveel voldoen aan de voorwaarden. En vooral: ga in gesprek met die mensen. Wil men eigenlijk wel een zorgaanpassing?”

Woonkeur Zorgvoorzieningen op maat, het gebeurt ook in nieuwbouw. Blok M in de Amsterdamse wijk Jeruzalem is er een voorbeeld van. Het woon- en wijkgebouw met 84 woningen voor 65+-ers en een plint vol voorzieningen en een ontmoetingsruimte, wordt momenteel gebouwd door Rochdale en Habion, de corporatie gespecialiseerd in ouderenhuisvesting. Habion neemt vanaf de oplevering de rol van eigenaar en beheerder op zich.

Op maat bouwen betekent in Blok M: bouwen volgens Woonkeur, het certificaat dat wordt verleend wanneer woningen levensloopbestendig zijn, voldoende gebruikskwaliteit bezitten en toegankelijk, flexibel en aanpasbaar zijn. De woningen in Blok M zijn speciaal ontworpen voor ouderen die zelfstandig kunnen en willen wonen, met zorgen sociale voorzieningen binnen handbereik.

De woningen in Blok M zijn dus op maat gesneden voor en ook door de doelgroep. Maar, voegt Habion-directeur Peter Boerenfijn toe: “De plattegrond is maar een klein onderdeel.

Het gaat vooral ook om andere zaken, zoals ontmoeting en toegankelijkheid.”

Bij het ontwerpen van de woningen hadden ook de bewoners een stem, meldt Boerenfijn: “Wij willen de kennis en ervaring van de ouderen zelf hebben. Die weten heel goed wat ze willen en vooral wat ze niet willen.

Ze denken anders dan instituties als een woningcorporatie of een zorginstelling.”

Veilig en gezellig Mede daarom hebben Rochdale en Habion in Blok M veel aandacht besteed aan twee specifieke componenten: veiligheid, en comfort en gezelligheid. Boerenfijn: “Veiligheid kent twee aspecten. De sociale veiligheid – we zorgen er in het ontwerp voor dat mensen elkaar kennen – en de ‘harde’ veiligheid, zoals brandveiligheid en de alarmering. Comfortabel en gezellig wonen heeft betrekking op het vormgeven van de mogelijkheid om als oudere je eigen leven te leiden, zelfstandig maar met voldoende reuring rondom.”

Om dat te concretiseren greep Habion terug op de eigen kennis en ervaring als seniorenhuisvester. Boerenfijn: “Blok M is dankzij onze inbreng veel meer ontmoetingsgericht gebouwd, met bijvoorbeeld grote leefgalerijen. We maken er vooral een woongebouw van. We willen geen gebouw neerzetten dat stigmatiseert.”

Ook belangrijk: de betaalbaarheid van de huurwoningen. Boerenfijn: “Het Zwitser Leven-gevoel is voor veel van onze bewoners met AOW en een klein pensioen niet weggelegd. Wij bouwen zodoende woningen die betaalbaar zijn voor onze doelgroep, mede door standaardisering in de bouw. Maar er is wel keuze tussen betaalbaar en wat duurdere huur. Ons uitgangspunt: betaalbare woningen bieden waar zorg kan worden gegeven, omdat de beperking die ouder worden met zich meebrengt niet vraagt naar de diepte van de portemonnee.”

- CORPORATIEBOUW AUGUSTUS 2014 -

31

THEMA W O O N A A N PA s s I N g E N s E N I O r E N

De Wijkerbaan, WoonopMaat.

Wijkerbaan Ook bij de Noord-Hollandse corporatie WoonopMaat is bouwen voor ouderen actueel. De corporatie is al enige jaren actief betrokken bij de herstructurering van de Wijkerbaan, een woonwinkelgebied met stadskantoor in Beverwijk, gebouwd in de jaren zestig. De herstructurering bestaat uit de sloop van 143 galerijwoningen, het stadskantoor en 88 garageboxen. Op het terrein verrijzen 267 nieuwe huurwoningen, waarvan 64 intramurale zorgplaatsen en 76 vier-sterren woningen voor ouderen, 107 koopwoningen en 3.000 m2 maatschappelijk vastgoed.

Directeur-bestuurder Aad Leek van WoonopMaat: “Het feit dat de financiering en de indicering veranderen, betekent niet dat de mensen die wonen combineren met een zorgvraag in rook opgaan. Veel van die mensen vallen binnen de doelgroep van de corporaties. De zorg voor betaalbare passende huisvesting voor deze groep beschouwen wij als onderdeel van onze maatschappelijke taak.”

Vier sterren Op de Wijkerbaan bracht WoonopMaat vooraf de omvang van die maatschappelijke opgave in beeld, samen met zorgpartijen en gemeentes. Leek: “De vergrijzing in de

32- CORPORATIEBOUW AUGUSTUS 2014 -

IJmond is sterker dan elders door de komst van veel Hoogovenarbeiders in de jaren zestig. Het beleid is om bestaande, voor zorg geschikte woningen en voorzieningen zo goed mogelijk beschikbaar te houden voor mensen die daar op zijn aangewezen. Waar nodig, worden woningen en voorzieningen aangepast en/of toegevoegd.”

De 76 nieuwe viersterrenwoningen op De Wijkerbaan bouwde WoonopMaat aan de hand van een kwaliteitssysteem uit eigen koker. Leek: “In deze appartementen van gemiddeld 90 m2 wonen mensen zelfstandig, maar met zorg in de directe nabijheid voor als het nodig is, in een woning die voldoet aan ons eigen viersterrenniveau.

Dat betekent dat de woning en het gebouw volledig voldoen aan de eis om daar tot en met de laatste levensfase te kunnen wonen.

Het viersterrenniveau houdt op hoofdlijnen in dat het gebouw volledig toegankelijk is voor rolstoelgebruik, dankzij elektrische schuifdeuren, deurautomaten, brede gangen, twee grote liften en scootmobieloplaadplaatsen. De woningen zijn drempelloos, voorzien van brede gangen, hebben grote levensloopbestendige badkamers met een directe verbinding naar de hoofdslaapkamer en zijn zelfs toegankelijk met een tillift. Er is een schuifdeur tussen woonkamer

en slaapkamer en de woningen zijn ‘domotica voorbereid’.”

beWUste keUZes Bij WoonopMaat heeft de ervaring geleerd dat het heel belangrijk is om veel tijd en energie te steken in het uitwerken van een technisch en functioneel PVE voor de zorg, aldus Leek: “Daarmee bereik je dat alle keuzes zeer bewust en vooraf worden genomen: de gebruiker krijgt wat hij heeft gevraagd en gedurende de uitvoering zijn niet of nauwelijks aanpassingen nodig. Dit versnelt het bouwproces, bespaart kosten en voorkomt discussies over meerwerk en/of verschil van inzichten met de toekomstige gebruikers.”

Zo kan WoonopMaat in de uitvoering afzien van een bouwteam. Leek: “Hierdoor besparen we kosten en voorkomen we dat in het bouwteam toch weer wijzigingen worden gelegitimeerd die niet door gebruikers worden gewenst. Wij werken met een model van ‘stop- en bijwoonmomenten’ voor cruciale fases van de uitvoering, en dat samen met de toekomstige gebruikers. Het technisch en functioneel PVE is daarbij het toetsingskader. Hierdoor zijn we er behoorlijk goed in geslaagd om binnen budget en tijd én naar tevredenheid van de gebruikers op te leveren.” n

ClOSE UP

Geschikte woningen voor ouderen Mensen worden ouder en zorg buiten de deur duurder en schaarser. Hoe kun je als corporatie je woningen zo aanpassen dat je klanten langer thuis kunnen blijven wonen en ‘en passant’ het comfort, de gezondheid en de veiligheid van je bewoners verhogen?

Met zijn elektronische raam- en deursystemen kan Roto een centrale rol spelen op dit gebied. Ideaal, zeker in samenwerking met andere systemen.

Roto’s Ferry van Wezel: “Een woning zal straks allerlei systemen bevatten die het woongenot en gemak voor bewoners vergroten. De geavanceerde technologie om steeds grotere ramen en deuren ook elektronisch te bedienen, biedt een scala aan oplossingen om meer energie te krijgen van frisse lucht, daglicht en warmte. Maar ook om woningen steeds gebruiksvriendelijker te maken: eenvoudig te betreden, te verlaten, er in te bewegen en het klimaat te beheersen (bijvoorbeeld door veilige netwerkoplossingen die ramen en deuren openen en sluiten, in combinatie met netwerkthermostaten, zonweringen, verlichting en alarmsystemen). Er is reeds voldoende technologie beschikbaar om oudere mensen langer, comfortabeler en gezonder thuis te laten wonen met maximale aandacht voor veiligheid.”

inspelen Op trends Roto heeft moderne technologie om ramen en deuren gemakkelijk te bedienen, maar zoekt ook samenwerking met andere bedrijven om in te spelen op nieuwe wensen op het gebied van wonen en werken die ontstaan door trends in de samenleving: denk aan vergrijzing en energiebesparing. Of aan duurzaam bouwen: woningen en gebouwen met meer aandacht voor gezondheid en welzijn van de bewoner en/of gebruiker. Kleine-

Wooncomfort, gezondheid en veiligheid dankzij gekoppelde elektronische raam- en deursystemen

re woningen; minder, maar grotere ramen.

Minder nieuwbouw, meer aandacht voor renovatie of verbeteren van bestaande bouw.

Meer en andere spelers die zijn betrokken in het bouwproces en samenwerken om de kwaliteit van woningen/ gebouwen te verhogen; waaronder eigenaren, maar ook aanbieders van nieuwe (netwerk)technologie.

samen sterker Roto is de fabrikant van complete systemen van mechanische en elektronische (netwerk-)oplossingen om alle mogelijke ramen en deuren te bedienen (hout, kunststof en aluminium) in alle mogelijke huizen en gebouwen. Van Wezel: “Zo kun je als corporatie samenwerken met één leverancier voor al je hang- en sluitwerk en raam- en deuroplossingen. Des te gemakkelijker doordat Roto samenwerkt met andere bedrijven om woningen steeds gezonder, comfortabeler, gebruiksvriendelijker en veiliger te maken.”

GezOnde lucht Dat kan bijvoorbeeld met Roto’s E-Tec Drive. Dat is een verdekt liggende, in het beslag integreerbare elektrische raamaandrijving die ramen automatisch kan kiepen en vergrendelen via sensoren, schakelklokken of BUS-systemen en zo voor een comfortabele, energierendabele ventilatie zorgt.

Met het systeem kun je regelmatige ventilatie-intervallen programmeren voor een aangenaam binnenklimaat. Aansturing van airconditioning, verwarmingen en wasemkapsturingen zijn mogelijk via Roto MTS. Zodra je het raam opent, zorgt een geïntegreerd contactelement samen met een aanstuurbare thermostaat- voeler voor de regeling van het aangesloten klimaat-systeem.

Gecontroleerde ventilatie is ideaal voor gebruik in badkamerramen ter vermijding van schimmelvor- ming, maar ook in woon- en slaapkamers om op verwarmingskosten besparen.

OOk inbraakwerend Ook op het gebied van inbraakwerendheid kunnen contact-elementen een belangrijke rol spelen, meldt Van Wezel. Bij onbedoelde opening, geven ze een signaal aan een alarminstallatie of meldkamer. Of bijvoorbeeld aan de telefoon van de bewoner. Die kan dan zelfs op afstand al zijn ramen en deuren automatisch sluiten en vergrendelen. En het mooie: op plaatsen waar het gebruik van een bekabeld raamcontact niet mogelijk is, kun je uit de voeten met MVS (radio- grafisch).

Dit contactelement wordt in het kozijn geschroefd en vormt samen met de MTS ontvanger een betrouwbare eenheid. Op deze manier kun je tot zestien ramen aansturen.

- CORPORATIEBOUW AUGUSTUS 2014 -

33

va k t u e e l

Systeembouwflats zijn een opknapbeurt waard

‘Bewoners zijn blij met update van hun galerijflat’ Door Louis Jongeleen

Dankzij de snelle en degelijke systeembouw kwam er eind jaren 60 een eind aan de ergste woningnood. In nieuwe uitbreidingswijken verrezen talloze galerijflatgebouwen, sommige van kolossale afmetingen. Nu zijn de meeste van deze woongebouwen toe aan een grote opknapbeurt. Of sloop? In apeldoorn kozen gemeente en woningcorporatie De Woonmensen voor een grondige opknapbuurt van drie galerijflats. vijftig jaar geleden kwam er een enorme stroomversnelling op gang in de bouw van galerijflats. De woningnood, de schaarste aan bouwmaterialen en het tekort aan vaklieden waren de aanjagers voor het bouwen met nieuwe systemen en voor hoogbouw op grote schaal. Dat leverde binnen korte tijd veel ruime, moderne en betaalbare appartementen op, de meeste met een schitterend uitzicht over de omgeving. Maar de nieuwe flatgebouwen waren tegelijkertijd massief en sober en stonden als eenzame reuzen in een kale omgeving. Juist die grootschaligheid maakte beheer in veel gevallen problematisch.

Om die reden zijn er in de afgelopen jaren veel galerijflats gesloopt. Nu dient zich de vraag aan of deze woongebouwen, die bouwtechnisch dikwijls van hoge kwaliteit zijn, een nieuwe kans verdienen. Dat die kansen reëel zijn, bewijzen de renovaties die het

34 - CORPORATIEBOUW AUGUSTUS 2014 -

Gerenoveerde galerijflat ‘Moerbosch’ in Apeldoorn

amsterdamse bureau Hans van Heeswijk architecten in de afgelopen twintig jaar aanpakte.

Herwaardering De systematisch gebouwde galerijflats zijn zeker niet uitsluitend beschouwd als een zegen voor de volkshuisvesting. De snelle systeembouw werd door velen niet gezien als volwaardige architectuur. volgens architect Dick de Gunst van Hans van Heeswijk architecten is die afkeer van systematiek irrationeel. Hij en zijn collega’s vatten de systeembouw uit de jaren 60 en 70 juist op als een nuttige basis waarop je na vijftig jaar systematisch op kunt voortbouwen. Het architectenbureau heeft een specialisme gemaakt van renovatie en herwaardering van galerijflats. In boekvorm hebben ze verslag gedaan van hun werk aan acht renovatieprojecten voor in totaal twintig galerijflats. van deze

projecten zijn er inmiddels vijf uitgevoerd, waaronder de ingrijpende opknapbeurt van de galerijflats ‘Moerbosch’, ’ t Sluisje’ en ‘Gentiaan’ in de wijk Zevenhuizen in apeldoorn.

Dick de Gunst was daarvan de projectarchitect. Nu, drie jaar na de oplevering, zit hij ontspannen op een boomstronk in het parkje naast de Moerbosch. Hij motiveert graag zijn betrokkenheid bij ‘Nieuwe kansen voor de galerijflat’.

LicHter en ruimer De Gunst: “De negativiteit over systeembouw komt vaak van mensen die niet weten wat het is om in een galerijflat te wonen. Ik hoor bewoners zelf vertellen dat ze altijd graag in hun flat gewoond hebben en er nooit meer weg willen.”

Herwaarderen van het systeem van de galerijflat. Hoe ziet dat er uit in de praktijk? Dick de Gunst kijkt omhoog naar de gerenoveerde

vA k T U E E l

balkongevel van de Moerbosch-flat. “Deze flat is in 1969 zeer degelijk en zorgvuldig gebouwd, net als de twee andere Gentiaanflats.

We constateerden ook dat de buitenzijden in zekere zin nooit waren afgemaakt. Het smalle balkon was te krap voor een zitje, dichte aluminiumplaten onttrokken de puien van de woningen aan het zicht, de begane grond was een blinde muur met daarachter een doolhof van bergingen en de lage hoofdentree was weggemoffeld tussen de liftschacht en de eerste verdieping. Buiten hun eigen woning was het voor de bewoners een anonieme, onoverzichtelijke en onveilige omgeving. Ons uitgangspunt was: die thema’s aanpakken waar de bewoners elke dag last van hebben.”

De dichte borstweringen zijn vervangen door open strekstalen hekken. Nu zie je pas dat elk balkonnetje anders is ingericht. Glazen panelen maken de entree, de liftschacht en de liftcabine lichter en ruimer. En vanaf beiden zijden van het flatgebouw kun je nu door de glazen deuren van de entrees en van de toegangen van de bergingen dwars door het gebouw heen kijken.”

Buren

Langs de plint is nu een overzichtelijke speelplek

Bij de ingrijpende opknapbeurt van de drie Gentiaanflats waren veiligheid, toegankelijkheid en leefbaarheid hoofdthema’s. Hoe zijn deze flatgebouwen aangepast aan de hedendaagse eisen van energiezuinigheid? Dick de Gunst: “Vanzelfsprekend was duurzaamheid ook een hoofdthema bij deze renovatie.

Destijds, bij de bouw, was energiezuinigheid nog geen noodzaak. Daarom is het verrassend om te merken dat de structuur van deze systeembouwflats zich uitstekend leent voor het treffen van energiezuinige maatregelen. We hebben een labelsprong gemaakt van energielabel F naar label B. De puien, de kopgevels en het dak zijn geïsoleerd en in de woningen is een lage temperatuurverwarming (LTV) geïnstalleerd. De renovatie is uitgevoerd zonder huurverhoging, dus de - CORPORATIEBOUW AUGUSTUS 2014 -

35

va k t u e e l

SyStematiSch renoveren

De open balustrade geeft een fraaier uitzicht.

energiebesparing is voor de bewoners een financiële meevaller.” even later loopt architect De Gunst door de wijk om te kijken hoe de twee andere Gentiaanflats er één jaar na de oplevering bij staan.

Bij ‘De Gentiaan’ komt een bewoner hem tegemoet met uitgestoken hand. De Gunst vraagt hem hoe het wonen in de gerenoveerde woongebouw hem bevalt. Bewoner Ron kroon antwoordt met een brede glimlach. “Ik woon al zestien jaar met plezier in de Gentiaan, maar nu de flat is opgeknapt wil ik hier helemaal nooit meer weg. De grootste verandering is nog wel dat ik sinds de renovatie meer contact heb met mijn buren.

Nu zijn we met z’n allen weer bezig met het organiseren van een barbecue. en als er wat is, bijvoorbeeld als een bewoner elke dag oud brood naar beneden gooit voor de vogeltjes, dan spreek ik haar daar gewoon op aan. Dan leg ik uit dat ik daar beneden woon en dat ik geen vogeltje ben.” n

36 - CORPORATIEBOUW AUGUSTUS 2014 -

Met het boek ‘Nieuwe kansen voor de galerijflat’ nemen drie auteurs die zijn gepokt en gemazeld in de theorie en de praktijk van de naoorlogse stedenbouw en architectuur het op voor ‘de galerijflat’.

De architecten Hans van Heeswijk en Dick de Gunst hebben zich in de afgelopen twintig jaar ontwikkeld tot specialisten in renovatie en herwaardering van galerijflats. architectuurcriticus, schrijver en beleidsadviseur Ruud Brouwers schreef vooral de laatste jaren over de sociaal-culturele transformatie van de naoorlogse stedelijke gebieden. Opmaat voor het vakkundig samengestelde en fraai vormgegeven architectuurboek is een pleidooi in de vorm van vijf essays voor de herwaardering van de galerijflat. De auteurs gunnen de galerijflat ‘een geoptimaliseerd tweede leven’. Ze menen dat de karaktervolle systeembouw van vijftig jaar geleden een logisch vervolg kan krijgen met zorgvuldige en systematische renovaties. Deze woongebouwen moeten volgens hen worden aangepast aan de stedenbouwkundige ordening van de omgeving, aan nieuwe eisen voor een comfortabel en energiezuinig binnenklimaat en aan sociaal-maatschappelijke, culturele en economische eisen.

De body van het boek bestaat uit de documentatie van acht renovatieprojecten (van in totaal zestien gebouwen) die het architectenbureau in de afgelopen twintig jaar heeft aangepakt. van de gepresenteerde ontwerpen voor wedergeboorte van galerijflats zijn er elf uitgevoerd. Historische foto’s, projectbeschrijvingen van de originele bouw en van de renovatie, schetsen, bouwtekeningen, plattegronden en foto’s van de situatie vóór en na de renovatie geven een helder beeld van een systematische aanpak van de zwakke plekken van galerijflats. Sommige woongebouwen zien er na de renovatie uit alsof ze net zijn ontworpen en opgeleverd. een vooralsnog niet-uitgevoerd plan voor de renovatie van flatgebouw Hoog lindoduin (15 bouwlagen) in Scheveningen laat zien hoe één tactische aanpassing van het uiterlijk een galerijflat een totaal ander gezicht kan geven. Het boek sluit af met een discussie tussen drie ervaren huisvesters (Marien de langen, René Grotendorst en Wienke Bodewes) over de vragen waarom er in Nederland galerijflats worden gesloopt en of dit type woongebouw wel een geslaagde vorm van wonen is. Die gespreksstof blijft de komende jaren ongetwijfeld actueel.

‘Nieuwe kansen voor de galerijflat, Ideeën en aanbevelingen voor de komende vijftig jaar’, door Ruud Brouwers, Dick de Gunst en Hans van Heeswijk, uitgever NDCC Publishers, Amsterdam 2013, ISBN 978-90-803635-7-1

ClOSE UP

Cilinder- en sleutelmutaties drukten zwaar op het budget

elektronisch toegangsbeheersysteem vereenvoudigt beheer Onder de naam Ansa-e ontwikkelde Themans een elektronisch toegangsbeheersysteem dat afrekent met veel problemen waar zorginstellingen tegenaan lopen.

Uitgebreide sleutelsystemen en ingewikkelde toegangsprocedures maken het werken in en met verschillende complexen onoverzichtelijk en onnodig moeizaam. Door gebruik te maken van slimme elektronische toegangsbeheersystemen vereenvoudig je het proces en druk je de kosten.

Begeleid wonen biedt huisvesting van tijdelijke aard aan cliënten met speciale zorg. Door gebruik te maken van complexen met de uitstraling van een woonhuis, wordt er een huiselijk sfeer gecreëerd waar de cliënt zich thuis kan voelen. De begane grond is ingedeeld in gemeenschappelijk ruimtes, op de boven etage heeft elke bewoner een eigen kamer.

Door de ruime in-/uitstroom van cliënten en de inloop van verschillend zorgpersoneel drukten de cilinder- en sleutelmutaties zwaar op het budget. Om deze kosten te verlagen en het gehele proces te vereenvoudigen, is er gekozen voor een elektronisch toegangssysteem. Dit systeem moest voldoen aan een aantal eisen: - Deugdelijk en degelijk deurbeslag en sloten - Eenvoudig te plaatsen, zonder bekabeling - Eenvoudig in gebruik - Paniekfunctie aan de binnenzijde - Een realistische terugverdientijd

draadloos Er is gekozen voor de Standalone oplossing van Ansa-e. Voornaamste redenen voor deze keuze is de draadloze toepassing. Er hoeft vrij weinig aan de deuren veranderd te worden om het elektronische toegangsbeheersysteem in werking te stellen. Het beslag werkt op twee penlite batterijen, genoeg voor 70.000 handelingen of 5 jaar in gebruik.

Dankzij een nieuwe innovatie aan het beslag is het vandaalbestendig, zodat er geen schade aan de werking van het slot kan worden aangebracht.

Mutaties De beheerder kan op eenvoudige wijze een extra toegangsbadge aanmaken bij een client- of personeelswijziging. Bij verlies deactiveert hij hem net zo snel. Dit scheelt een

hoop complexe cilinder- of sleutelmutaties.

Een bijkomend voordeel is de privacyfunctie: middels een schakelaar in het beslag aan de binnenzijde kan de bewoner ervoor kiezen dat hij/zij even geen bezoek op de kamer wil ontvangen. De kruk aan de buitenzijde is daardoor tijdelijk niet bedienbaar (m.u.v. het zorgpersoneel).

sleutelbediend Bewoners moeten in het begin even wennen aan het in gebruik nemen van een gebruikersbadge. Gelukkig went dat snel. Vooral de zorgverleners zijn uitermate tevreden met het systeem. Het is gebruiksvriendelijk en naast de toegangsbadge zijn de sloten ook nog steeds te bedienen met een sleutel. (Vanuit gewoonte vergat men in het begin nog wel eens de gebruikersbadge mee te nemen).

Op basis van de opgedane ervaringen is besloten deze oplossing op meerdere locaties toe te passen.

- CORPORATIEBOUW AUGUSTUS 2014 -

37

va k t u e e l

Corporaties geven vorm aan duurzaamheid

van biobased tot earthship Door Hans Fuchs

Hoe definiëren corporaties duurzaamheid? en hoe maken zij hun voorraad duurzaam? Drie opvallende projecten demonstreren dat corporaties duurzaamheid breed interpreteren. In Haarlem maakte elan Wonen bezit uit 1910 80% energiezuiniger via de energiesprong. R&B Wonen renoveerde in kruiningen biobased en Salland Wonen bouwde in Olst drie ecologische earthships voor zijn huurders.

Elan Wonen, Haarlem

Duurzaamheid: is in de bouw een vager containerbegrip denkbaar? Hoe pakken corporaties duurzaam bouwen en renoveren op?

In enkele gevallen gebeurt dat langs de innovatieve lijnen van Platform31-projecten; de renovatie in Haarlem van elan Wonen is er een voorbeeld van. elan renoveerde 108 huurwoningen in de Haarlemse volkswijk de amsterdamse Buurt. De woningen uit 1910, technisch verouderd, met eensteens metselwerk en energielabel F, werden energetisch aangepakt op basis van twee ambitieniveaus.

Bij 37 woningen was het streven 60% energiebesparing ten opzichte van de bestaande situatie, bij 71 woningen wilde elan naar 80% energiebesparing toe, dat laatste in het bestek van de energiesprong. eind juni was de oplevering van de laatste gerenoveerde woning.

naar B/a. Wiebe Fennema van elan Wonen was projectleider bij de renovatie: “Die 37 woningen hebben we aangepakt met regulier groot-onderhoud. Daarmee verbeteren we onze voorraad in grote slagen en maken we veel labelstappen. De woningen kregen binnen dak-, vloer- en wandisolatie en er kwamen nieuwe kozijnen (HR++) en een isolerende voordeur in de gevel. Daarnaast werden de woningen voorzien van een energiezuinige HR Cv ketel en mechanische afzuiging.”

Bij de tweede groep maakte elan Wonen een labelsprong naar a+. Fennema: “De isolatie is hier hoogwaardiger. Dan moet je denken aan een dakisolatie met Rc-waarde van 5 in plaats van de 3,5 in de eerste groep woningen. Daarnaast hebben de woningen uit de tweede groep ventilatie met CO2detectie en een timer op de mechanische ventilatie in de natte cel. Ook zijn er low H2O radiatoren geïnstalleerd met 90% min-

A+ Bij de eerste groep woningen (60% besparing) trok elan Wonen het label op van F

38 - CORPORATIEBOUW AUGUSTUS 2014 -

der water, waardoor ruimtes veel sneller opwarmen. De woningen hebben daarnaast vier zonnepanelen. De aannemer die de panelen plaatste, garandeert een opbrengst van 1050 kw per jaar. Wordt dat niet gehaald, dan plaatst hij panelen bij.” voor de energiesprong-renovatie ontving elan Wonen subsidie.

DrAAgvlAk Waarom zoveel energie steken in woningen uit 1910 met label F? Joram Grünfeld, beleidsmedewerker en vastgoedadviseur bij elan Wonen: “voor ons draait duurzaamheid om twee dingen. allereerst om de toekomstbestendigheid van onze voorraad, om comfortabel en betaalbaar wonen. We hebben in de woningen gezorgd voor meer comfort, energetische verbeteringen en een gezond binnenklimaat. In een breder perspectief gaat het ons om de maatschappelijke verantwoordelijkheid, om de alge-

vA k T U E E l

hele reductie van het energieverbruik. De renovatie sluit goed aan bij het convenant HaarlemKlimaatNeutraal van de gemeente.

Met dit convenant stimuleert de gemeente huiseigenaren om hun woning energetisch te renoveren.”

Elan Wonen wilde ook graag het karakter van de Amsterdamse Buurt behouden. De zojuist afgeronde renovatie is de opmaat voor een grootscheepse renovatie van nog eens 430 woningen in de wijk. Grünfeld: “Om onder onze huurders draagvlak te genereren voor dergelijke grootschalige ingrepen, hebben we ook voorbeeldprojecten nodig, zoals de Energiesprong-renovatie.

Projecten die innovatief zijn, die huurders laten zien wat er allemaal nog mogelijk is met deze woningen.” Ook dat is hier een facet van duurzaam bouwen, aldus Grünfeld.

Earthship Draagvlak creëren onder de huurders, ook in Olst was het aan de orde. In de Sallandse plattelandsgemeente participeerde woningcorporatie Salland Wonen in Het Aardehuis, een ecologische wijk in aanbouw volgens het eartship-gedachtengoed dat in de jaren zeventig werd ontwikkeld door de Amerikaanse architect Michael Reynolds. Basis van Reynolds’ ecofilosofie is zelf bouwen en samen bouwen, het minimaliseren van energieverbruik dankzij het optimaal benutten van thermische massa, het gebruik van gerecyclede, lokale, niet afbreekbare en alternatieve bouwmaterialen - van leem en stro tot afval zoals oude autobanden en lege flessen.

Daarnaast stoelt earthship op een hoge mate van zelfvoorzienendheid (geen aansluiting op riolering en gas) en bouwen zonder milieubelastende effecten op de omgeving. De earthships in Olst zijn CO2-neutraal. Volgens de initiatiefnemers van de wijk in Olst, scoren de aardehuizen in een GreenCalc-berekening van het NIBE dan ook negen keer beter dan een conventioneel gebouw: “Dit is de

hoogste score die ooit aan een bouwconcept is toegekend.”

Van de 23 earthships in de wijk Aardehuis in Olst, zijn er drie van Salland Wonen. Drie sociale huurwoningen dus. In juni werden ze officieel gepresenteerd. De ecologische huurwoningen werden gebouwd door de toekomstige huurders, samen met het collectief dat de andere twintig earthship huizen bouwt.

Binnen zijn de woningen naar inzicht van de huurders individueel afgewerkt.

Klantgedreven Salland Wonen besloot mee te doen aan dit ecologische initiatief. Waarom? Directeur Ed Penninks: “De verwondering die dit project oproept is al een verrijking: het kan ook anders. Dit project biedt ruimte voor een ander perspectief, biedt ruimte om nieuwe dingen te ontdekken. Dit is nu eens niet de eenheidsworst die corporaties vaak aanbieden. Hier zijn drie individuele huurwoningen neergezet, zonder gasaansluiting, zonder aansluiting op riolering. Hier is, meer nog dan anders, gekeken naar de omgeving, naar hoe mensen willen wonen. Het is een verrijking waarbij we van klantgerichtheid zijn gegaan naar klantgedrevenheid.

En wat betreft de huurdersparticipatie kunnen we concluderen: we kunnen als corporatie iets loslaten en er komt gewoon een product tot stand. Dat is een constatering die bijvoorbeeld ook interessant is voor een gemeente.”

Als het gaat om bewonersparticipatie, is Het Aardehuis een voorbeeldproject, aldus Penninks: “Het gaat hier om een zeer brede opvatting van duurzaamheid, met een heel actieve rol voor de bewoners.” En ook voor Salland Wonen betekende meedraaien in Het Aardehuis dat men zich op nieuw terrein begaf: “Als stichting konden wij formeel niet meedoen met het initiatief.

Wij faciliteerden louter onze huurders, van het kopen van de grond tot de aanschaf van

R&B Wonen, Kruiningen

bijvoorbeeld kozijnen. De zakelijke risico’s lagen bij de corporatie, de huurders vulden zelf hun woning in.”

BioBasEd Woningbouwstichting R&B Wonen uit Heinkenszand koos voor een andere duurzame koers. R&B Wonen renoveerde een huurwoning in Kruiningen nagenoeg helemaal biobased. De woning kreeg kokkelschelpen in de kruipruimte en een nieuw buitengevelisolatiesysteem met vlaswol, houtwolplaat afgewerkt met een kalkgebonden pleister. Een deel van de gevel werd bekleed met thermisch verduurzaamd vuren.

Binnen repareerde de aannemer de houten begane grondvloer en isoleerde deze met cellulose en houtwol. De binnenwanden kregen een afwerking met natuurlijke pleisters en leemstuc. Een nieuwe aanbouw aan de woning is opgetrokken uit HSB, met een gepotdekselde gevel van planken uit een oud remmingswerk van Rijkswaterstaat. De dakbanen op de aanbouw zijn geproduceerd met plantaardige olie.

- CORPORATIEBOUW AUGUSTUS 2014 -

39

va k t u e e l

Salland Wonen, Olst

Duwtje in De rug De biobased gerenoveerde woning (bouwjaar 1953) werd jongstleden mei opgeleverd.

Het idee achter de biobased aanpak? Reinier de Jonge, manager vastgoed bij R&B: “Het doel van dit project was om de technische en financiële haalbaarheid van biobased renoveren te onderzoeken. We willen in de toekomst meer woningen biobased gaan renoveren. Biobased bouwen beperkt zich echter vaak tot nieuwbouw en is veelal particulier initiatief. Ik denk dat R&B Wonen de eerste is die de slag maakt naar vastgoedbeheer. Deze eerste renovatie is een pilot, een business case waarin we onderzoeken welke biobased materialen de potentie hebben om, met een duwtje in de rug, in de reguliere bouw te worden toegepast.”

Dat duwtje in de rug, dat behelst vooral de prijs. Renoveren kan in de praktijk al voor 90% met biobased producten, aldus De Jonge: “Maar het volume ontbreekt nog om het ook aantrekkelijk te maken qua prijs. R&B beschikt samen met andere Zeeuwse corpora-

40 - CORPORATIEBOUW AUGUSTUS 2014 -

ties over 54.000 sociale huurwoningen. Met die aantallen kun je biobased renoveren haalbaar maken, ook in de sociale huursector.”

VertrOuwen Ook Het aardehuis is voor herhaling vatbaar, vindt Penninks van Salland Wonen: “We monitoren hoe de woningen presteren en hoe het gaat, zo zonder gas en riolering. We merken dat er veel belangstelling is voor deze aanpak.”

De waarde van het project lag ook in de nieuwe rol voor de corporatie, stelt Penninks: “Wij hebben afstand moeten nemen, in plaats van alles te regelen. Dat is een kwestie van vertrouwen hebben, en dat vertrouwen is niet beschaamd. en we hebben met dit project geleerd dat we niet angstig hoeven te zijn over kleinschaligheid, maar dat we met dergelijke kleine projecten woningen kunnen aanbieden die recht doen aan de gedifferentieerdheid van de maatschappij. Drie individuele woningen; beter gaat niet!”

In Heinkenszand zijn ze stellig: biobased re-

noveren is herhaalbaar in toekomstige projecten. De Jonge: “We hebben de renovatie geëvalueerd om te bepalen welke materialen en technieken we ook bij toekomstige projecten willen toepassen. Bij sanitair, installaties en onder het maaiveld is biobased renoveren problematisch, maar voor het overige zijn producten voorhanden die in sommige gevallen geschikt en betaalbaar zijn, zeker als we gaan opschalen.”

Dat geldt niet voor alle materialen, zo bleek tijdens de pilot: “Het slopen van het buitenspouwblad in combinatie met het aanbrengen van een natuurlijk buitengevelisolatiesysteem blijkt duurder dan het aanbrengen van een conventioneel systeem met ePS-platen.

Maar voor een renovatie is het ademende vermogen van de natuurlijke materialen een belangrijk voordeel. De woning is dampopen. er zijn nog geen biobased folies op de markt, en natuurlijke materialen bufferen en transporteren vocht.” en ook het schilderwerk vraagt aandacht, bij biobased renoveren: “De lijnoliegedragen verf die we gebruikten, heeft een erg lange droogtijd, dat belemmert de voortgang. Maar misschien moeten we dan af van 100% biobased verf.”

Ook in Haarlem kijkt men vol vertrouwen vooruit. Grünfeld: “leerpunt voor ons was, dat het lastig is om dit type aanpak in bestaande toestand te doen. Het is toch elke keer maatwerk. aanvankelijk wilden we de renovatie doen zonder wisselwoningen, maar dat bleek toch niet haalbaar. De grootste uitdaging voor straks is om dit niveau, 80% energiebesparing, ook zonder subsidie te realiseren .”

Fennema: “We hebben bij de kosten natuurlijk steeds te maken met de sociale huurgrens.

Maar de markt ontwikkelt zich ook. Niemand kan voorzien wat er straks voor mogelijkheden op de markt komen om woningen energiezuinig te krijgen. De techniek gaat almaar verder, dus wie weet.” n

ClOSE UP

architecten nieuwe stijl “Voor wij één streep op papier zetten, analyseren we eerst het budget door en door”, zegt Eric Schellevis van 2.0 Architecten. “Want we beloven graag gouden bergen, maar we maken ze nog liever waar.” Op tijd, binnen budget, gestructureerd en creatief zijn kernwoorden van een architectenbureau dat er niet voor terugdeinst buiten de geijkte kaders te denken als de opdracht daar om vraagt.

Creatieve gedachtensprong aan de Sporenkampweg.

Een klein budget is nooit een excuus voor slechte architectuur, is een van de huisregels van 2.0 Architecten. Het bureau uit Venlo doet het anders, vandaar de naam 2.0 Architecten.

Het zijn architecten nieuwe stijl. Een team van vijftien mensen die in nauw teamverband samenwerken binnen de strakke organisatorische structuur van een veel groter bureau.

Eric Schellevis legt uit: “Mijn compagnon en ik werkten beiden bij een groot bureau en leerden daar het belang van een goede basisorganisatie kennen. Die geeft rust en professionaliteit en zorgt dat projecten gestructureerd verlopen. Op tijd en altijd binnen budget. Wij koppelen dat aan de flexibiliteit van een middelgroot bureau met vijftien vakmensen.”

Verdiepen in bewoners 2.0 Architecten is van oudsher groot in de zorg. Door zich in te graven in de specifieke doelgroep verwierf het zich daar een uitzonderlijk goede positie. Zoals de architecten buiten het boekje durven te denken in de zorg, doen ze dat ook in de woningbouw. In de gewonnen architectenselectie voor de renovatie van appartementen aan de Sporenkampweg voor de plaatselijke woningcorporatie Antares vonden ze de sleutel dankzij een opmerkelijke gedachtensprong.

Op de wensenlijst stonden de keukens, de balkonnetjes, toegankelijke bergingen, extra parkeergelegenheid en sociale veiligheid met verlichting rondom de gebouwen.

budget oVer Schellevis: “We berekenden eerst het benodigde budget voor de keukens en de parkeerplaatsen en hielden toen een bedrag over voor de bergingen en de resterende wensen. Maar we kwamen daar niet uit, of we nu per straat dachten, of per woning dachten.” Pas toen ze uitgingen van drie woningen, vonden ze de oplossing. Een gedeelde berging, bereikbaar via een bruggetje vanaf de balkons. “Zo maakten we de bergingen bereikbaar, net als de tuintjes en hadden we meteen body voor de verlichting en sociale veiligheid. Daardoor viel met één ingreep alles samen.” Al met al hield de architect zo zelfs budget over dat ingezet kon worden voor de isolatie van de gevel. Een wens die wel in de meerjarenonderhoudbegroting zat, maar aanvankelijk niet in het programma van eisen was opgenomen.

Vanwege de revitaliserende werking van het nieuwe ontwerp, vulde Antares het vrijgekomen budget echter graag aan om ook de gevel te isoleren.

Variatie = samenhang Een ander recent wapenfeit van dit bureau is het gevelontwerp van de Stroomversnellingswoningen van Bouwbedrijven Jongen in Melick. Schellevis’ team tekende voor het uiterlijk van de gevels. Concreet ging het over een eerste rijtje van vier woningen, alle vier van de corporatie Wonen Limburg.

Maar de grootste uitdaging lag in de 64 woningen die gaan volgen. Die zijn in ‘gespikkeld bezit’: de meeste van de corporatie, andere intussen uitgepond aan particulieren of beleggers. De corporatie gaat zijn woningen aanpakken, maar wil het straatbeeld niet verstoren. Voor de hand liggende oplossing was het oorspronkelijke gevelbeeld te benaderen, maar de corporatie zag het als een gemiste kans om de ingreep niet meteen te gebruiken voor een fris uiterlijk. Daarop bedacht 2.0 Architecten een gevelbeeld dat harmonie brengt vanuit verscheidenheid. Door gebruik te maken van afwerking met steenstrips, kunnen de woningen zo van elkaar variëren dat de huizen die niet meedoen aan de renovatie niet uit de toon vallen. Schellevis: “Een mooie klus die we binnen drie weken klaarden, ook dankzij soepele medewerking van wethouder, beleidsambtenaren en welstand.

Met een uitsteken, mooi resultaat, binnen budget en op tijd door buiten de gebruikelijke kaders te denken. Typisch 2.0 Architecten”, klinkt het best een beetje trots.

energiesprong in 3d Een 3D-animatie van de Stroomversnelling-gevels is te zien op de website van 2.0 Architecten. Daar vind je ook andere woningbouwprojecten met slimme oplossingen.

- CORPORATIEBOUW AUGUSTUS 2014 -

41

ko rt b e st e k

Korte presentatie van lopende corporatieprojecten

Woningcorporaties bouwen voorlopig door Door Robert Dingemans

Na het gesloten woonakkoord staan de plannen

woningbouwprojecten onderhanden. Aan de hand

voor nieuwbouw en renovatie behoorlijk op hun

van zogeheten visitekaartjes neemt Corporatiebouw

kop. Voor de komende jaren zijn de vooruitzichten

een kijkje in de keuken van bouwende en reno-

lastig te voorspellen. Anno 2014 zijn er nog wel legio

verende corporaties.

Klantparticipatie op Space-S

Klanten van Woonbedrijf hebben de afgelopen anderhalf jaar de mogelijkheid gekregen hun eigen woonruimte en -omgeving te creëren in Eindhoven. Meer dan 400 zeer betrokken (toekomstige) bewoners en nog eens 1.400 ingeschrevenen hebben sinds december 2012 meegewerkt en meegedacht aan de plannen voor Space-S. Ze deelden hun ideeën via Facebook, ontmoetingen en workshops.

Hun wensen hebben de invulling van de nieuwe wijk in Strijp-S

42- CORPORATIEBOUW AUGUSTUS 2014 -

bepaald. Woonbedrijf gebruikte deze input voor het stap voor stap maken en toetsen van de plannen. Eerst gingen de toekomstige bewoners aan de slag met de woonomgeving. Ze vonden het belangrijk dat de er in de stedelijke dichtheid die de wijk krijgt toch een prettige ‘lichtheid’ aanwezig is.

Daarom willen ze graag hofjes met groen en water als verbinding tussen de negen woongebouwen.

Voor het ontwerp van de woningen en woongebouwen is een team van bewoners en architecten met elkaar aan de slag gegaan tijdens zogeheten ontwerpateliers.

Samen keken ze onder andere naar gevels, materialen, ramen, balkons, groeninrichting, paden en hekken.

Op basis van schetsen, voorbeelden en visualisaties geven bewoners hun mening. Nu is het ontwerp van Space-S klaar voor de laatste toets door de bewoners. Het plan bestaat uit 402 woningen, verdeeld over negen gebouwen. Er komen 147 appartementen, 61 lofts, 52 studio’s en 142 studentenwoningen. De mix van woningen wordt in elk van de woongebouwen doorgevoerd, zodat je op bijna elke verdieping in elk gebouw verschillende typen vindt.

kORT BE STE k

nieuwe galerijen eikenflatS

In anderhalf jaar tijd heeft woningcorporatie Elkien alle omgangen van drie flats in Leeuwarden vernieuwd. 240 woningen in de zogeheten Eikenflats werden voorzien van toekomstbestendige galerijen. Deze vernieuwingen gingen gepaard met omvangrijke verhuisbewegingen van bewoners. Twee jaar geleden plaatste de corporatie (uit voorzorg) al stempels onder de galerijen, omdat de draagconstructie ervan onvoldoende voldeed aan de huidige eisen van de overheid. Uit onderzoek naar de constructieve veiligheid bleek dat de draagconstructies bij de onderzochte flats onvoldoende voldeden voor de lange termijn. Daarom werd gekozen voor het vervangen van de galerijen van de flats Heechsicht, Fiersicht en Frijsicht. Na de voorbereidende werkzaamheden

werd in april 2013 gestart met vervanging van de galerijen van de eerste flat. De galerijvervanging werd gecombineerd met planmatig onderhoud aan de buitenkant. De daken werden vervangen en de kopgevels geïsoleerd. Seniorenflat Frijsicht werd voorzien van kunststof kozijnen.

Tijdens de vervanging van de galerijen werd telkens een deel van de bewoners ondergebracht naar een tijdelijke woning. Hierbij werd een sociaal plan opgesteld met als doel de bewoners zoveel mogelijk te ontzorgen. Zo kregen ze onder andere een vergoeding voor de overlast, compensatie van de maandhuur en een volledig verzorgde verhuizing van en naar de wisselwoning. Bewoners die definitief vertrokken kregen nog een extra vergoeding.

Portiekflat StroomverSnelling In Groningen is een portiekflat van Lefier gerenoveerd binnen het initiatief van de Stroomversnelling. Daarmee is het eerste prototype van een portiekflat gereed.

Dura Vermeer was verantwoordelijk voor de realisatie van het pand aan de Voermanstraat. Voor het energieneutraal maken van de woningen was een groot aantal ingrepen nodig. Zo werd er voor de bestaande gevel een compleet nieuwe voor- en achtergevel geplaatst die zijn voorzien van houten kozijnen en steenstrips.

In de kozijnen zit driedubbel glas. Om het gewicht van de extra gevel te kunnen dragen, moesten er wel nieuwe funderingsbalken rondom het hele complex worden aangelegd.

De balkons zijn afgesloten. In plaats daarvan zijn er nieuwe kozijnen met afgesloten ramen geplaatst. De nieuwe, geïsoleerde dakplaten zijn voorzien van zonnepanelen. Dura Vermeer koos voor één centrale installatiekast op de begane grond.Voor de bewoners heeft dit als voordeel dat er voor onderhoud niemand de woning in hoeft.

Dankzij de ingrepen hebben de bewoners weer een flat die qua uiterlijk en comfort helemaal bij de tijd is. Een verbeterpuntje is er volgens de aannemer nog wel: de luchtkanalen die door het trappenhuis lopen, zijn aan de grote kant. Bij het volgende prototype wordt daar iets op bedacht.

Op 17 juni bezocht burgemeester Veerman van Groningen de flat.

Hij reikte het Politiekeurmerk Veilig Wonen uit om de veiligheid van de woning te benadrukken.

- CORPORATIEBOUW AUGUSTUS 2014 -

43

handen uit de mouwen

Fung Lee

projectleider Nieuwbouw en Renovatie 44 - CORPORATIEBOUW AUGUSTUS 2014 -

handen uit de mouwen

‘ergens moet je altijd een plan B hebben’ Door Louis Jongeleen

als projectleider nieuwbouw en renovatie bij de Tilburgse woningcorporatie TBv wonen heeft Fung lee (50) in vijftien jaar tijd uitgebreide ervaring opgedaan met allerlei bouwprojecten.

Maar een echte krachtproef werd een bijzonder transitieproject waarbij restauratie, renovatie, nieuwbouw, vernieuwbouw, afbouw en een intensieve samenwerking met bewoners bij elkaar kwamen.

De woonhuizen in de wijk Zorgvlied in het zuidwesten van Tilburg vertonen alle kenmerken van een bouwstijl die architecten tegenwoordig graag imiteren. Die van een fraaie villawijk uit de jaren dertig van de vorige eeuw. Centraal in de parkachtige omgeving staat het voormalige bejaardentehuis Mariëngaarde. Gebouwd in 1935 door een bouwpastoor met zakelijk inzicht, was het bedoeld als een luxe pension voor ‘Dames en Heeren van den meer gegoeden stand’.

De huidige eigenaar, woningcorporatie TBV Wonen heeft aan dit Rijksmonument een bijzondere bestemming gegeven. In het

pand kunnen nu in totaal 29 oudere kunstenaars een appartement huren en daarbij gebruikmaken van 17 ateliers, een werkplaats, oefenruimten voor podiumkunsten, een woonkeuken en een presentatieruimte in de voormalige kapel. De buitenschil van het gebouw is volledig gerestaureerd. “Dit is een zeer spannende onderneming “, zegt Fung Lee. Hij kan het weten, want hij is al bijna acht jaar met het transitieproject bezig.

Meerwaarde Herontwikkeling van het monumentale bejaardentehuis tot een complex met luxe koopappartementen was een oud plan. Fung Lee: “Al in 2006 was ik als projectleider betrokken bij de ontwikkeling van een bouwplan. Het was mijn taak om een eerste ontwerp te laten maken voor een transitie van het voormalige bejaardenpension naar woonvoorziening. Ik vroeg de vergunningen aan en liet verkoopbrochures maken. Verder bereidde ik de aanbesteding, verkoop en de bouwwerkzaamheden voor. Een jaar later gooide de crisis roet in het eten. De plannen verdwenen in de ijskast.” Totdat TBV Wonen in 2012 in contact kwam met het initiatief van Stichting Ru van Rossum Huis. Deze organisatie, genoemd naar de Tilburgse graficus Ru van Rossum (1924-2007), was al jaren op zoek naar een geschikte locatie voor huisvesting van een leef-, woon- en werkgemeenschap van oudere kunstenaars. TBV Wonen zag de meerwaarde van de samenwerking met deze ‘nieuwe ouderen’, zowel voor de betreffende kunstenaars als voor de wijk en de stad.

OnverMijdelijk Het is juli 2014 als projectleider Fung Lee door een lange gang loopt op de eerste verdieping van Mariëngaarde. Hij stelt zich op de hoogte van de voortgang van de afbouwwerkzaamheden aan het vernieuwde interieur van het woon-en werkgebouw. Fung Lee:

“Vorig jaar augustus zijn we begonnen met de bouw. Nu wonen de eerste huurders hier in hun nieuwe huurwoning. Wat je hier binnen ziet, is het resultaat van een totaal ander proces dan de traditionele aanpak van projectontwikkeling en aanbesteding. Wij werken in een bouwteam waarbij de aannemer en de installateurs al in het ontwerptraject betrokken zijn. Ook zijn de bewoners vroeger in beeld dan gebruikelijk. Hierdoor kunnen we maatwerk leveren.

Van geluidsabsorberende ‘zwevende’ dekvloeren tot en met de geluidsisolerende wanden en plafonds, de indelingen van de appartementen en de kleuren van de voordeuren.

Het is alsof we een volledig nieuw gebouw hebben gerealiseerd binnen het historische omhulsel. Onvermijdelijk is dan natuurlijk dat je tegen grenzen aan loopt. Je kunt wel schuiven met plattegronden, maar originele ramen en dragende muren zitten nu eenmaal waar ze zitten.”

Plan B Een project waarbij de je functie van een historisch gebouw verandert en je voortdurend in gesprek bent met veel verschillende partijen met uiteenlopende belangen, vraagt van een projecteider speciale vaardigheden.

Met uitsluitend bouwtechnische kennis red je het niet, meent Fung Lee. “Als projectleider vertegenwoordig ik de continuïteit van het bouwproces. Op elk moment weet ik wat er aan de orde is. Sommige woningcorporaties besteden het bouwmanagement uit aan een extern bureau. Bij TBV Wonen doen we dat niet, omdat we de directe feeling met het werk willen houden. Bij dit mooie project heb ik ook ervaren hoe stressbestendig je soms moet zijn. Wat doe je met een nutsbedrijf dat een mantelbuis uit één stuk van 25 meter wil gaan aanleggen dwars door het historische gebouw? Ergens moet je altijd een plan B hebben of maken.” n - CoRPoRatieBouw auGuStuS 2014 -

45

Heeft u vastgoed met vocht, zwam of houtrotproblemen?

J 5Jaar 0aar MEER D AN

Van Lierop is thuis in uw woningbezit!

E R VA R

ING

■ Bij mutatie, calamiteit of projectmatig onderzoek ■ Uitgebreide rapportage met bouwkundige tekening ■ Offerte voor bestrijding, vloerherstel en isolatie ■ Beschikking over de nieuwste inspectietechnieken ■ Ruime ervaring met kruipruimterenovatie

Weet waar u aan toe bent en neem contact op met een van onze vestigingen voor een vrijblijvend gesprek!

Doe het nu voor het te laat is!

www.vanlierop.nl

Wist u dat onze technisch adviseurs geheel vrijblijvend een lezing op het gebied van houtaantastende insecten/schimmels en vochtproblemen bij u komt verzorgen?

Vestigingen Noord: Alphen a.d. Rijn | Heerhugowaard | Assen | Vestigingen Zuid: Liempde | Echt | Mechelen (B) |

0172 43 35 14

0411 63 26 47

Van Lierop Conserveert & Herstelt Hout | Verdrijft Vocht

raam en deur

Van Lierop design | techniek | toepassing | productnieuws | regelgeving

jaargang 15, 2013

5

Vakblad voor gevelopeningen, beveiliging, raam- en deurtechniek

design | techniek | toepassing | productnieuws | regelgeving

jaargang 15, 2013

6

Vakblad voor gevelopeningen, beveiliging, raam- en deurtechniek

design | techniek | toepassing | productnieuws | regelgeving

jaargang 16, 2014

3

Vakblad voor gevelopeningen, beveiliging, raam- en deurtechniek

Van Lierop

cover 5-2013.indd 1

14-10-13 15:15

Cover.indd 1

03-12-13 13:22

Cover.indd 1

28-05-14 09:22

www.raamendeur-online.nl Ja, ik abonneer me op Raam en Deur en ontvang 6 edities voor € 60 (ex 6% BTW).

Ja, ik ontvang graag een gratis proefnummer van Raam en Deur Bedrijfsnaam Persoonsnaam Adres + Huisnummer Postcode + Woonplaats

raam en deur

Datum

Handtekening

Faxen naar: 073 - 503 81 53 MIXpress BV, Postbus 55, 5240 AB Rosmalen, 073 - 503 43 47, raamendeur@mixpress.nl

PRODUCTNIEUWS

weerbestenDige verF

onkruiDzout

Sigma Coatings introduceert een nieuw gevelverfsysteem op basis van sol-silicaat. De belangrijkste kenmerken van de nieuwe productlijn Sigma Silicat zijn: weerbestendig, dampopen, een lange levensduur en met goede hechtingseigenschappen. Het verfsysteem heeft een lage dampdiffusieweerstand die de verf goed laat ‘ademen’.

Daarnaast is de verf goed bestand tegen invloeden van buitenaf. De lijn bestaat uit de producten Silicat Fix en Silicat Topcoat Matt.

Chemische onkruidbestrijdingsmiddelen worden steeds meer aan banden gelegd. Een alternatief is onkruidzout.

Onkruidzout is een harde soort steenzout van zuivere kwaliteit en grof gezeefd. Dit is belangrijk voor een langdurige en effectieve werking. Zolang onkruidzout op de bestrating aanwezig is kan er geen mos of onkruid groeien. Het onkruid neemt via de wortels het ziltige vocht op en verdort.

Nederlandse Zouthandel, Vlaardingen, 010.474.74.56, www.zouthandel.nl

Sigma Coatings, Uithoorn, 0297.541.911, www.sigma.nl

intelligente technologie Met een nieuw systeem van elektromechanische meerpuntssluitingen biedt Roto een intelligent alternatief voor sleutels. De Eneo CC opent en sluit deuren automatisch en biedt daarmee hedendaags bedieningsgemak en comfort. Deze innovatie omvat een hoofdslot, een aandrijving, kozijnonderdelen en twee combinatievergrendelingen. Volgens Roto waarborgen deze eigenschappen, in combinatie met een sluitlijst in hoge kwaliteit staal, een efficiënte inbraakbeveiliging.

Roto Frank, Nijvel (B), 0032.67.89.41.40, www.roto-frank.be

Flexibele aFDichting

DoorontwikkelD rooster

Weber.dry cement is speciaal ontwikkeld voor het eenvoudig oplossen van vochtproblemen. Bijvoorbeeld om de kelder waterdicht te maken en vochtproblemen in de toekomst te voorkomen.

Weber.dry cement zorgt voor een flexibele afdichting voor binnen- en buitenmuren. Het product is snel hardend en snel af te werken. Na vier uur is de ondergrond weer betegelbaar. Weber.dry cement droogt binnen 24 uur onafhankelijk van het weer.

Dit najaar lanceert Duco de doorontwikkelde Firemax ‘ZR’. Het brandwerende ventilatierooster weerstaat tot 90 minuten aan vuurzee. Het feit dat hij in beide richtingen brandwerend is, maakt het rooster uniek. De Firemax ‘ZR’ heeft een vernieuwd design en kan zowel in compacte kalf (tot 90 minuten brandwerend), als rechtstreeks op brandwerend glas (tot 30 minuten brandwerendheid) geplaatst worden. Het ventilatierooster is geschikt voor hoogbouw tot veertig meter hoogte.

Saint-Gobain Weber Beamix, Eindhoven, 040.259.79.89, www.weberbeamix.nl

Duco Ventilation & Sun Control, Veurne (B), 0032.58.33.00.33, www.duco.eu

- CORPORATIEBOUW AUGUSTUS 2014 -

47

blik op bewoner

Bonne en Margriet Jagersma:

Planning: 4,5 Eindresultaat: 8 56 --CORPORATIEBOUW 48 CORPORATIEBOUWAUGUSTUS JUNI 2012 - 2014 -

blik op bewoner

‘Je werkt samen, dus moet de communicatie goed zijn’ Een grote onderhoudsbeurt van een reeks woningen is altijd een complex gebeuren waarvan niemand tevoren alle succesfactoren kent. In ieder geval is een soepele communicatie tussen verhuurder, huurder en bouwer er één van. Dat concludeerde Bonne Jagersma uit Oosterwolde bij de oplevering van zijn opgeknapte woning. Uiteindelijk waren alle partijen tevreden. Zelfs de vogels.

Door Louis Jongeleen (beeld: Kees de Jong) In het najaar van 2013 kondigde woningcorporatie Actium een onderhoudsbeurt aan van 122 woningen in Oosterwolde-Zuid.

Ook bij Bonne en Margriet Jagersma’s viel de brief in de bus met de aankondiging van onderhoudswerkzaamheden en van de voorlichtingsbijeenkomst voor de huurders. Het pakket maatregelen omvatte: herplaatsing van de kunststof kozijnen, vernieuwing van het dak, vervanging van de spouwisolatie, oplossing van de tochtproblemen, verbetering van de ventilatie en vervanging van het voegwerk. Om de steigerbouwers vrij baan te geven liet Bonne Jagersma alvast een afdak in de achtertuin verwijderen. Het werk kon beginnen. Alleen wie had zich op tijd gerealiseerd dat de bewoners die onder de dakpannen huisden mogelijk schade zouden ondervinden van werkzaamheden. Aan de gierzwaluwen, huiszwaluwen, huismussen en dwergvleermuizen was niets gevraagd.

Protestbrief In het kader van de Flora- en Faunawet is woningeigenaar Actium verplicht om te voorkomen dat beschermde vogels of vleermuizen worden verjaagd of verstoord, zeker in het broedseizoen. Daarom moest de planning van de onderhoud van de huizen in Oosterwolde-Zuid op de schop. Dat pakte voor Bonne Jagersma goed uit, maar voor

veel andere bewoners niet. Er kwam een bouwstop tot oktober 2014 omwille van de gevleugelde wijkbewoners. Jagersma: “Wij hadden geluk omdat onze woning al klaar was toen het project werd stilgelegd. Een beetje pech hadden we ook. Op de dag waarop het werk aan onze woning zou beginnen, kwamen de bouwers niet opdagen. Ik belde de aannemer en die zei dat zijn planning drie weken was opgeschoven. Ik plofte zowat en heb meteen een protestbrief geschreven aan Actium. Gelukkig kwam de opzichter van Actium ‘s avonds nog vertellen dat ze die volgende dag toch bij ons zouden beginnen.

En zo is het ook gebeurd.”

Weer thuis Het totale werk aan de woning van Jagersma nam zes weken in beslag. Het binnenwerk was binnen tien werkdagen klaar. Bonne en zijn vrouw konden tijdens de bouw in hun huis blijven. Ze waren dan ook blij dat de bouwploeg zorgvuldig rekening hield met hun provisorische woonsituatie. Bonne: “De werkers dekten de boel netjes af voordat ze stof gingen maken en aan het einde van de werkdag veegden ze de boel schoon.” Alleen zat het Bonne Jagersma nog steeds niet lekker dat er die overlast was geweest door de verkeerde planning. Verder zinde het hem ook niet dat de bouwsteigers zo lang ble-

ven staan. Daarover schreef Bonne - mede namens bijna honderd buurtgenoten - een brief aan Actium waarin hij pleitte voor een extra vergoeding voor de bewoners als compensatie voor het ondervonden ongemak.

Die werd niet toegekend. Bonne Jagersma: “De communicatie van Actium met de bewoners had beter gekund en wat fout ging hadden ze netjes met ons mogen goedmaken, vind ik. Maar ja… Uiteindelijk zijn we blij dat het tochtprobleem is opgelost en dat we zowat 30% kunnen besparen op energiekosten. En het maakt ook veel uit dat er nieuwe nestkastjes zijn opgehangen zodat ook de vogels en de vleermuizen zich hier straks weer thuis voelen.” n In een reactie op het verslag van Bonne Jagersma laat Bert Huizing, manager Vastgoed bij Actium, weten dat de bewoners van Oosterwolde-Zuid ervan op de hoogte waren gesteld dat de aanwezigheid van beschermde diersoorten gevolgen zou hebben voor de planning van de bouwactiviteiten. “Daarom hebben we in overleg met bewoners geprobeerd de overlast zo veel mogelijk te beperken”, meldt Huizing. Hij voegt eraan toe dat hij blij is met het eindcijfer 8 dat Actium kreeg van Bonne Jagersma.

- CorporATieboUw AUGUSTUS 2014 -

49

Postbus 30833 2500 GV Den Haag 070.302.84.84 Website: www.energiesprong.nl Email: energiesprong@platform31.nl

b r a n c h e pa g i n a De inhoud van deze branchepagina is tot stand gekomen buiten de verantwoordelijkheid van de redactie.

Vijf grote steden:

Vernieuwbouw met energierekening dezelfde wOOnlasten het gaat met name om seriewoningen (rijtjeshuizen, portiekflats en galerijflats) uit de jaren ’50, ’60 en ’70 die nu massaal aan een grondige opknapbeurt toe zijn, waarvoor corporaties onvoldoende middelen hebben. het betreft veelal huishoudens met een relatief laag inkomen en een relatief hoge energierekening. Met slimme renovatieconcepten van bouwpartijen is het mogelijk om deze huizen zo te vernieuwen dat ze evenveel energie leveren als ze gemiddeld nodig hebben. het geld dat eerst werd uitgegeven aan de energierekening, komt nu ten goede aan het huis. Kortom, bewoners houden dezelfde woonlasten (huur+energie), de huizen worden zo comfortabel als een nieuwbouwhuis en ze gebruiken vrijwel geen fossiele brandstof meer.

De vijf steden participeren in het project hoogspringers van energiesprong, lees meer op www.energiesprong.nl/hoogspringers

amersfoort, amsterdam, groningen, Tilburg

anderen OVer...

en Utrecht pionieren als gemeente op weg

Berend de Vries, wethouder Tilburg: “We hebben in Tilburg afspraken gemaakt met alle corporaties dat de ambitie om nul-op-de-energiemeter hier te realiseren echt iets is voor allemaal. De eerste woning is net aangepakt. De prijs moet nog een klein beetje omlaag; daarvoor is innovatie nodig. Maar het ziet er veelbelovend uit. ik ben ervan overtuigd dat dit concept breder toegepast kan worden, ook in de particuliere sector. ik ben trots dat onze corporaties ‘ja’ hebben gezegd tegen deze uitdaging.

Wij willen voorop lopen. Zodat we straks een vliegende start kunnen maken als dit echt breed toegepast kan worden.”

naar energiezuinige huizen. Zij laten zien dat ook gemeenten een leidende rol kunnen spelen in de transitie naar energieneutraal. afgelopen maand presenteerden zij namelijk hun aanpak om seriewoningen op grote schaal te verbouwen zodat ze er weer uitzien als nieuw én energiezuinig zijn. Zij financieren dit met het geld van de energierekening. Zo willen de steden woonkwaliteit verbeteren en bijdragen aan duurzaamheidsdoelstellingen. De woonlasten voor bewoners blijven gelijk: hun energierekening gaat naar comfortverbetering van hun huis.

Op weg naar 5 x 1.000 wOningen De steden bereiden de eerste opgaven op dit moment voor. iedere stad heeft zo zijn eigen opgave. amersfoort start met een project van 15 eengezinswoningen. amsterdam heeft meteen 421 woningen van verschillende corporaties op het oog. in Utrecht zal eerst een test met vier portieketagewoningen plaatsvinden, om bij succes op te schalen naar 200. in Tilburg is het eerste prototype inmiddels gerealiseerd door corporatie Tiwos; vervolgprojecten door verschillende woningcorporaties met een omvang van 400 zijn in voorbereiding. groningen plande een eerste project van 50 woningen. in de steden zijn gemeente, stedelijke woningcorporaties, bedrijven en ngO’s actief in een samenspel met de intentie 1.000 woningen te vernieuwbouwen.

50 - CORPORATIEBOUW AUGUSTUS 2014 -

De bundeling (huurdersverenigingen in Utrecht), Miriam Sterk: “ik ben bij een testwoning gaan kijken. Wat een feest. We willen graag heel Utrecht zo! Fantastisch wat in korte tijd is bereikt, hoe sneller hoe liever.”

Ludo Kobes van Woningstichting patrimonium in groningen: “in beijnum heeft woongemeenschap ‘centraal Wonen’ zich gemeld bij ons. De huurders willen samen investeren in zonnepanelen en isolatie. We hebben nu gesprekken met hen over de mogelijkheid om de energierekening in de verbetering van de huizen te steken. We kijken nu of we de business case rond krijgen.”

Prof.dr.ir. Jan Rotmans “De hoogspringsteden zijn absolute koplopers in het energieneutraal maken van de woningvoorraad. het is best lastig, dit hebben we nog nooit eerder gedaan. We zullen smal moeten beginnen en dan stap voor stap breed uitbreiden. Je zal zien dat dan andere steden ook aansluiten.”

RESULTAATGERICHT SAMENWERKEN LOONT

Steeds meer corporaties kiezen voor resultaatgericht samenwerken bij onderhoud en renovatie en besparen 20 tot 50% op de kosten.

Ga naar www.vgokeur.nl of neem contact op met een VGO-keur bedrijf.

Bestel de nieuwe Leidraad via www.sbr.nl

Wat SigmaCare onder de streep oplevert.

Garantie voor 10 jaar zorgeloos onderhoud. Renovatie van de monumentale Lijnbaanappartementen: terug naar 1955 met het comfort van nu. SigmaCare geeft advies en doet historisch kleuronderzoek. En ontwikkelt samen met Pasman Integraal Vastgoedonderhoud een onderhoudsscenario met 10 jaar garantie.

Dát levert SigmaCare dus op: budgetzekerheid. En een prettige wijk.

Ga voor de case naar sigma.nl/sigmacare. het expertisecentrum van SigmaCare isSigma Coatings, waarin we al onze kennis op het gebied van langetermijn-vastgoedonderhoud, verfinnovatie, kleur en duurzaamheid samenbrengen. We zijn een kennispartner voor vastgoedonderhoudsbedrijven, corporaties en zorg- en onderwijsinstellingen die zorgt voor een positieve impact op het maatschappelijke én het financiële rendement van vastgoed.

Wilt u meer weten over de toegevoegde waarde van SigmaCare?

Ga naar sigma.nl/sigmacare.

Uw resultaat telt. Sigma.