Corporatiebouw 2012-4 by MIXpress

CORPORATIE BOUW

bouw, renovatie en onderhoud voor alle corporaties

Top-5 Centraal Fonds Rentedekking als graadmeter Slopen of renoveren? Portiekwoningen passief gemaakt

Prijswinnend Amsterdam

Vincent Deckers, Wonen Zuid

â&#x20AC;&#x153;Asbestsanering, wat treffen we aan?â&#x20AC;? Blik op bewoner

Langste gebouw van NL

1e jaargang - nummer 4 - november 2012 001 cover.indd 1

12-11-12 13:43

Betrouwbaar in warmte

VOORWOORD

VO ORWO ORD

LEKKER MAKKELIJK Welja. ‘Vraag de corporaties een flinke afdracht. Kunnen ze makkelijk betalen uit een huurverhoging.’ Dat is ongeveer het plan in het nieuwe regeerakkoord. Alsof het allemaal zo gemakkelijk is. Drie corporatiedirecteuren geven in deze editie van Corporatiebouw hun mening over de plannen van het nieuwe kabinet.

CORPORATIE BOUW

bouw, renovatie en onderhoud voor alle corporaties

Top-5 Centraal Fonds Rentedekking als graadmeter Slopen of renoveren? Portiekwoningen passief gemaakt

En die mening is niet mals: “Verhuurdersheffing haalt onze investeringsruimte weg”. Een zeer ongewenst gevolg van een operatie waarmee de regeringspartijen lekker makkelijk een flinke som geld dachten op te halen. Zeer ongewenst vanwege de beperking op de investeringsruimte van alle corporaties. In een bouwconjunctuur die toch al zo slecht is. Terwijl iedereen weet dat de bouw de motor van de economie kan zijn. En dat een slecht bouwgesternte tot nieuwe woningnood kan gaan lijden. Want de behoefte aan nieuwe woningen blijft groeien. Net als de behoefte aan renovatie van de bestaande bouw.

Prijswinnend Amsterdam

Vincent Deckers, Wonen Zuid

“Asbestsanering, wat treffen we aan?” Blik op bewoner

Langste gebouw van NL

1e jaargang - nummer 4 - november 2012 001 cover.indd 1

12-11-12 13:43

Gelukkig toont deze Corporatiebouw op dat vlak weer mooie staaltjes van inventiviteit en opzienbarende samenwerking. Van groot tot klein. Van de asbestsanering van een hele mijnwerkerswijk in Brunssum tot de renovatie van de klassieke portiekwoningen. In plaats van hun sloop. En van de passivering van een miniprojectje van vier woningen in Doetinchem. Als leerschool voor grotere projecten. En van isolatie van bestaande bouw, met hulp uit diverse hoeken van de industrie. Stuk voor stuk opvallende staaltjes van mooi corporatiewerk. Want dat gaat door. Zoals bewoners ook in Corporatiebouw cijfers zullen blijven geven aan het werk aan hun woning. En zoals William Biever van Staedion voorlopig zijn handen nog vol zal houden aan De Lamel, eens Europa’s langste gebouw (500 meter). Niks lekker makkelijk, grote uitdagingen wachten ons in de corporatiewereld. En daarbij tonen we u graag de voorbeelden van uw collega’s. Om van elkaar te leren en het samen beter te doen! Marc Nelissen Hoofdredactie Corporatiebouw

PS: uw tips voor mooie corporatieprojecten of unieke samenwerkingen kunt u melden via www.corporatiebouw.nl/tip. - CORPORATIEBOUW NOVEMBER  -

003 voorwoord.indd 3



12-11-12 13:45

COLOFON Hoofdredactie Marc Nelissen

Redactie Carrie Bomhof Aernout Bouwman-Sie Robert Dingemans Hans Fuchs Louis Jongeleen Johan van Leipsig Hein Stienstra Arjen de Vries Joop Wilschut Fotografie Marjolein Ansink Eef Bongers Marcus Peters

‘DIE VERHUURDERSHEFFING HAALT ONZE INVESTERINGSRUIMTE WEG’ De coalitiepartners PvdA en VVD willen met stevige maatregelen ‘een eerlijke en goedlopende woningmarkt binnen bereik brengen’. In het regeerakkoord met de titel ‘Bruggen Slaan’ staan de voornemens bij elkaar. Wat kunnen we verwachten van de aangekondigde ingrepen? Corporatiebouw peilde de meningen over het nog kersverse regeerakkoord bij de hoofdbestuurders van Portaal, Lefier en De Alliantie. De bestuurders beginnen met de positieve kant. Vervolgens slaat de stemming om.

KOPLOPER IN RENOVATIE

Vormgeving Jules Bakker, Spoor & Partners, Zandvoort

Close Ups Bevatten betaalde inhoud. Redactieadres MIXpress Postbus 55 5240 AB Rosmalen T: 073.503.43.47 F: 073.503.81.53 E: corporatiebouw@mixpress.nl W: www.corporatiebouw.nl Abonnementen losse nummers €12,50,(ex 6% btw) jaarabonnement € 50,(ex 6% btw) www.corporatiebouw.nl/abo Abonnementsvoorwaarden check www.mixpress.nl/abo Stopzetten abonnement Opzeggingen (schriftelijk) dienen 8 weken voor afloop van de abonnementsperiode in ons bezit te zijn.

MIJNWERKERSWONINGEN MET ASBEST In Brunssum renoveert Woningstichting Wonen Zuid de daken van 307 mijnwerkerswoningen. De woningen hebben twee bijzonderheden: ze zijn beschermd stadsgezicht en in het dak-beschot zit asbest. Maar hier geen hysterie over asbest. Een kleine pilot moest Wonen Zuid duidelijkheid verschaffen: wat treffen we aan en wat betekent dat voor de renovatie?

Advertenties Bureau van Vliet Postbus 20, 1910 AA Zandvoort Frank Oudman T: 023.571.47.45 E: f.oudman@bureauvanvliet.com

19 PROEFPROJECT OP DRIE ASPECTEN

Algemene voorwaarden Alle advertentie-opdrachten worden uitgevoerd volgens de Algemene Leverings- en Betalingsvoorwaarden van Bureau van Vliet B.V. zoals die gedeponeerd zijn bij de K.v.K. Haarlem onder nr. 34037301 alsmede de Regelen voor het Advertentiewezen.

30  - CORPORATIEBOUW NOVEMBER  -

004 inhoudsopgave.indd 2

12-11-12 13:46

INHOUD

SLOPEN OF RENOVEREN?

VOORWOORD

BRANCHENIEUWS Branchenieuws

VAKTUEEL Implicaties van regeerakkoord 10

34 ALLES-IN-1-ISOLATIE WINT TERREIN Dakisolatie heeft voor corporaties heel wat moois te bieden, zo leert een rondje langs verschillende leveranciers. Zij geven concreet advies over de afwegingen en mogelijke oplossingen. Alles-in-1systemen lijken steeds meer terrein te winnen. En de voordelen van goede isolatie voor corporaties zijn legio. De aard van het werk en het budget zijn leidend.

Top 5 Centraal Fonds Rentedekkingsgraad Koploper in renovatie

14 16

CORPORATIEPROJECT Mijnwerkerswoningen Brunssum

REGELGEVING Agentschap NL wijst de weg

MIJN CORPORATIE Wilbert Pothoff, Destion 24 René Grotendorst, Rochdale 25

CORPORATIEPARTNER Samenwerken zolang het goed gaat

GOED BESTEED Ervaringen met passiefhuisrenovatie Portiekwoningen slopen of renoveren?

“IK ZEI: ‘HÉ, GAAT HET WEL GOED MET JOU?’. ” De Lamel heeft nooit een andere complexmedewerker gehad. William Biever van de Haagse woningbouwcorporatie Staedion beheert het gebouw al sinds het twintig jaar geleden werd opgeleverd. “Ik ben hier in de bouwkeet begonnen. De eerste bewoners hebben van mij de sleutel gekregen.”

30 34

ISOLATIE Zolders naïsoleren Isolatie-producten

38 41

KORT BESTEK Lopende projecten

PRODUCTINFORMATIE Opmerkelijke producten 32, 36 HANDEN UIT DE MOUWEN Op pad met de opzichter 44

‘OVERLEG MET WOONCONCEPT GAAT PRIMA’ Jan Oosterhof woont sinds zeven jaar samen met zijn vrouw in een appartement van Woonconcept. Hij is lid van bewonerscommissie Nereus in Steenwijk. Het huis is geen topper, maar hij geeft het toch een 8. “Qua afwerking en planning zou het hier en daar nog wat beter kunnen.”

48 - CORPORATIEBOUW NOVEMBER  -

004 inhoudsopgave.indd 3

PROJECT IN BEELD Borneohof, Javaplein Amsterdam

BLIK OP BEWONER Rapportcijfer van een bewoner

BRANCHEPAGINA’S Energiesprong van SEV CorporatieNL

50 51

CLOSE UPS Movares Kingspan Rockwool

28 33 37

 12-11-12 13:47

Zolder isoleren? Doe het met iSoEasy Pro ®

De nummer 1 in zolderisolatie •

Het snelste systeem

•

De dunste isolatieplaat

•

De hoogste isolatiewaarde

HELLEND DAK

De keuze van een zolderisolatiesysteem is zo makkelijk. Er is er eigenlijk maar één: iSoEasy® Pro. Met het snelste systeem en de dunste isolatieplaat, bespaar je de meeste tijd, ruimte én energie. Zo eenvoudig is dat. Voor meer informatie ga naar www.isoeasy.nl

ISOLEREN ÉN AFWERKEN IN ÉÉN HANDELING! Tel: +31 (0) 543 543 210 • Techline: 0800 252 52 52 (gratis) • email: info@kingspaninsulation.nl • www.kingspaninsulation.nl

KINGS-00587_IsoEasyPRO_Corporatiebouw_210x297_Df.indd 1

25-10-12 (week 43) 15:49

C O R P O R AT I E N I E U W S

CONVENANT SAMENWERKING BOUWKETEN

OP AFSTAND LEEG MELDEN EN MATCHEN Woningcorporatie Vestia Noord Nederland is live gegaan met de koppeling WOCAS4all van Centric en het woonruimteverdelingssysteem Fleximatch van WoningNet. Met deze koppeling kan Vestia Noord-Nederland vanuit haar eigen backoffice woningen leeg melden, op internet publiceren en de woning matchen met een woningzoekende. De gegevens van de nieuwe huurder komen automatisch in WOCAS4all en hoeven niet meer te worden overgetypt. Roos Lamens, projectleider bij Vestia Noord-Nederland: “De webservices zorgen ervoor dat het woonruimteverdelingsproces vereenvoudigt en efficiënter kan worden uitgevoerd. De gegevens worden gebruiksvriendelijk verzonden en ontvangen, wat een grote winst is voor de medewerkers.”

PASSIEVE HUIZEN ROOSENDAAL WERKEN De provincie Limburg, Bouwend Nederland, LWV, UNETO-VNI en een aantal Limburgse woningcorporaties hebben een convenant ondertekend dat meer ruimte biedt aan samenwerking in de bouwketen. Het convenant moet binnen een jaar leiden tot concrete projecten waar ketenintegratie wordt toegepast en gemeten. Met het convenant geven de overheid, de bouwsector en vastgoedbezitters een antwoord op de veranderende vraag van klanten, eindgebruikers en de maatschappij. Dankzij de afspraken ontstaat meer ruimte voor innovatie en procesverandering binnen de keten. Centraal daarbij staat het delen van kennis en ervaring in projecten en het leren van andere sectoren. Om de doelstellingen van het convenant te realiseren, investeren de partners in verdere professionalisering. Hiervoor worden speciale masterclasses opgezet die worden gesubsidieerd door de provincie Limburg. Het convenant heeft een looptijd tot eind 2014.

DE GOEDE WONING HEEFT BIJZONDERE LICHTKOEPEL Woningcorporatie De Goede Woning uit Apeldoorn is dit jaar gestart met de renovatie van 47 seniorenwoningen aan de Matendreven in Apeldoorn. Deze worden voorzien van vlakke glazen energiebesparende lichtkoepels. De glazen koepels voldoen aan de strenge eisen die De Goede Woning stelt aan energieverbruik en woongenot zonder dat er concessies worden gedaan op het gebied van lichtinval. Volgens Karin Lugtenberg, projectleider bij De Goede Woning, waren de oude kunststof lichtkoepels niet onderhoudsvriendelijk en zorgden bovendien voor flink wat lawaai bij neerslag. “Het belangrijkste bij de keuze van de lichtkoepels is het woongenot van de bewoners. De bewoners merken echt een verschil, ze horen de neerslag bijna niet meer.”

De bewoners van de passieve woningen in de Roosendaalse wijk Kroeven zijn minder geld kwijt aan energie. Daarmee lijken de voorspellingen van de Roosendaalse corporatie Aramis AlleeWonen uit te komen. Elk van de 246 woningen zou 75% minder verbruiken, een maandelijkse besparing van ruim € 65 voor de bewoners. Technisch projectleider Robert van Rede van Aramis AlleeWonen gaat ervan uit dat de werkelijke besparing beduidend hoger zal zijn; niet in de laatste plaats omdat de woningen voor de renovatie nauwelijks waren geïsoleerd. Voor het werk lag het gemiddelde gasverbruik op 2000 m3. Het huidige verbruik schommelt rond 400 m3 per jaar. Door het inmiddels bewezen succes van Kroeven wil de corporatie 84 vergelijkbare woningen renoveren volgens de passiefhuisprincipes.

WOONBEDRIJF WINT DESIGNPRIJS De Eindhovense woningcorporatie Woonbedrijf heeft een prijs gewonnen voor Design in de wijk. Het Architectuurcentrum Eindhoven heeft het project tot het beste voorbeeld van co-creatie uitgeroepen. Design in de wijk is door de jury van het Architectuurcentrum Eindhoven uitgeroepen als beste voorbeeld van een co-creatie waarbij burgers en omwonenden zijn betrokken. - CORPORATIEBOUW NOVEMBER  -

007 corporatienieuws.indd 3



12-11-12 13:49

C O R P O R AT I E N I E U W S

REGENTESSE-ZUID GETRANSFORMEERD

Op het oude Gemeentelijk Industrieterrein in het Haagse RegentesseZuid komen 430 nieuwe huizen. De lege kantoren van de E.ON Centrale worden veranderd in het zogeheten Energiehuis, een bedrijfsverzamelgebouw voor ondernemers in de creatieve sector. De gemeente Den Haag en woningcorporatie Staedion hebben een samenwerkingsovereenkomst ondertekend voor de ontwikkeling en realisatie van deze plannen. Staedion gaat voor deze ontwikkeling ook een samenwerking aan met Heijmans/Proper Stok. Het plan bestaat uit circa 430 woningen, bestaande uit minimaal 40 sociale, 80 huurwoningen voor de vrije markt en circa 310 koopwoningen. Verder komen er circa 700 parkeerplaatsen en bijna 4.000 vierkante meter ruimte voor voorzieningen zoals het Energiehuis, horeca, een expositieruimte of een dienstverlenend bedrijf. Het totale project wordt naar verwachting in 2022 opgeleverd. Op de foto toasten (v.l.n.r.) wethouder Marnix Norder (Stadsontwikkeling), Willem Krzeszewski, directeur bestuurder van Staedion en Peter van de Gugten, algemeen directeur-bestuurder van ProperStok op de ondertekening van de Samenwerkingsovereenkomst Regentesse-Zuid.

ONDERHOUD PORTAAL AAN FLATS SOEST De woningcorporatie Portaal begint in november met de schilderwerkzaamheden aan de eerste twee van in totaal vier flats aan de Varenstraat in de wijk Smitsveen in Soest. De andere twee flats worden in januari onder handen genomen, zo kregen de huurders onlangs te horen tijdens een informatiemiddag, waar volgens Portaal zo’n driekwart van alle huurders op af kwam. De werkzaamheden zijn in het voorjaar van 2013 gereed. Het is nog niet duidelijk wanneer de entrees van de flats worden afgesloten, wat een oude wens was van veel huurders. Bezoekers kunnen zich dan melden via een intercom. Bewoners kunnen ook kiezen voor een cameraverbinding, zodat ze kunnen zien wie er beneden voor de deur staat. De intercom is standaard, voor de camera moet ongeveer € 3 per maand worden bijbetaald.

TALIS GAAT VOOR DUURZAAM IN NIJMEGEN

Het nieuwbouwproject van Woningcorporatie Talis ‘51 ruime eengezinswoningen in de sociale sector, Spanjestraat’, dat binnenkort wordt opgeleverd door bouwbedrijf Giesbers - Wijchen, is gebouwd met zonnepanelen op het schuine dak van de schuurtjes. De woningen zijn volgens de laatste (energiezuinige) normen gebouwd; om de energiekosten voor de toekomstige huurders nog verder omlaag te brengen, zijn op elk schuurtje vier PV-panelen met omvormer geplaatst. Het geheel wordt geleverd en turn-key geïnstalleerd door de Stroomplantage. Elk gezin beschikt over een eigenzinnig vormgegeven schuurtje, dat tevens dienst doet als mini-energiecentrale om de maandelijkse energierekening substantieel omlaag te brengen met 100% schone stroom.

UNILIN EN OPSTALAN VERDER ALS ÉÉN ORGANISATIE Sinds de overname van Opstalan door Unilin in 2005 hebben beide bedrijven hun activiteiten voortgezet onder hun eigen merknamen. De afgelopen jaren stonden in het teken van het optimaliseren van de operationele diensten. Nu is de tijd rijp om als één commerciële organisatie de markt te bedienen. Dat gaat per 1 januari 2013 gebeuren onder de naam Unilin Insulation Nederland vanuit het hoofdkantoor in Oisterwijk.

STADLANDER ‘MEEST VERNIEUWENDE OPDRACHTGEVER’ De in Bergen op Zoom gevestigde woningcorporatie Stadlander is door het Netwerk Conceptueel Bouwen en Platform31 uitgeroepen tot meest vernieuwende opdrachtgever van de regio Zuid, die bestaat uit de provincies Zeeland, Noord-Brabant en Limburg. Dat meldde onlangs BN DeStem. De corporatie bleef daarmee collega’s WonenBreburg en Woonbedrijf voor. Stadlander bezit 15.000 woningen in Tholen en West-Brabant. De jury beloont de integrale benadering door Stadlander van de woonlasten, de levensloopbestendigheid, de zorggeschiktheid en de toepasbaarheid van woon- en leefdiensten. Op 22 november is de landelijke finale. Stadlander strijdt dan met WonenBreburg, Woonbedrijf en de winnaars van de overige regio’s om de landelijke titel.

 - CORPORATIEBOUW NOVEMBER  007 corporatienieuws.indd 4

12-11-12 13:49

C O R P O R AT I E N I E U W S

MENS- EN MILIEUVRIENDELIJK WONEN VAN START Woningstichting SWZ en MMWT zijn gestart met de bouw van het project Mens- en Milieuvriendelijk Wonen. Het mensen milieuvriendelijke project, bestaande uit in totaal 19 eengezinswoningen en 17 appartementen in Zwolle, wordt gerealiseerd door Bouwbedrijf Van der Maazen. Het project wordt gerealiseerd bij het Zwarte Water en wijkboerderij De Klooienberg. Bijzonder aan het project is de keuze voor mensen milieuvriendelijk bouwen en wonen. Bij de bouw worden veel natuurlijke materialen gebruikt. De woningen worden gebouwd in een U-vorm rondom een gemeenschappelijke binnentuin. Deze kindvriendelijke binnentuin, waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten, is een belangrijk element binnen het project. Naast deze gezamenlijke binnentuin hebben bewoners van de grondgebonden woningen een eigen tuintje.

BEWONERS STEMMEN OVER KEUZE AANNEMER De Bredase corporatie WonenBreburg laat bewoners meebeslissen over de aannemer die het grootonderhoud van hun wijk gaat doen, zo meldt branchevereniging Aedes. Vanaf oktober volgend jaar laat de woningcorporatie 208 woningen opknappen. Behalve de offerte telt bij de keuze van een aannemer de werkwijze en communicatie met de bewoners mee. Door aannemers op hun sociale aanpak te screenen en bewoners te laten meestemmen, wil WonenBreburg de overlast van het groot onderhoud tot een minimum beperken. Tijdens het groot onderhoud blijven huurders in hun woning. Tijdens een aantal presentaties vertelden aannemers huurders hoe zij overlast denken te beperken. Bijvoorbeeld door beter na te denken over de manier en het moment van de toevoer van bouwmaterialen. Daardoor is er bijvoorbeeld minder overlast in de trappenhuizen.

DUNAVIE DOET MEE AAN BRANDPREVENTIE Onlangs is de landelijke brandpreventieactie ‘Wat doe jij bij brand?’ van start gegaan. Ook woningcorporatie Dunavie doet daaraan mee. In deze periode vraagt de brandweer aandacht voor het voorkomen, melden en vluchten bij brand. Net als vorig jaar ontvangen huurders van Dunavie bij het bewonersblad Dunavia de brandpreventiekrant met handige tips en veel informatie. Daarnaast heeft Dunavie een speciale actie: de corporatie biedt bewoners een rookmelder aan tegen hoge korting.

BRABANTWONEN NEEMT PLAN OVER

VRAAG NAAR KLUSWONINGEN DAALT

De Woningcorporatie BrabantWonen neemt waarschijnlijk een nieuwbouwplan, in de tuin van de Zusters van Liefde over van Huis en Erf. Zo schrijft het Brabants Dagblad. Het plan wordt eind november voorgelegd aan de Raad van Commissarissen van BrabantWonen. In de kloostertuin van het Sint Jozef komt een bakstenen appartementencomplex voor de Schijndelse Congregatie Zusters van Liefde. Aan de Mieke de Brefstraat worden in totaal 28 driekamerappartementen van ongeveer 80 m2 gebouwd.

Amsterdammers blijken niet warm te lopen voor kluswoningen. Woningcorporatie Stadgenoot ziet de animo teruglopen. “Mensen die tegenwoordig geld hebben om een huis te kopen hebben een baan en willen een kant-en-klaar huis”, zegt Pim de Ruiter van Stadgenoot. Woningcorporaties Rochdale en Eigen Haard hebben geen kluswoningen in hun pakket. Volgens Wim de Waard van Eigen Haard is het tegenwoordig moeilijk om de financiering hiervoor rond te krijgen. “Mensen kunnen alleen nog een hypotheek krijgen voor de koopsom en niet meer voor de nieuwe keuken. Als je een kluswoning voor € 80.000 koopt en voor € 70.000 moet verbouwen, kan dat gewoon niet.”

STUDENTEN IN PAND WONINGCORPORATIE De Eindhovense woningcorporatie Wooninc. gaat het kantoor, waaruit het bedrijf zelf onlangs is vertrokken, ombouwen tot studentenwoningen. De vergunningen die nodig zijn voor dat plan zijn inmiddels binnen. In het pand aan de Onze Lieve Vrouwestraat 8 komen in totaal zestig zelfstandige woonruimtes variërend van 23 tot 55m2. Op het moment dat Wooninc. vorig jaar het besluit had genomen te verhuizen naar de Grijze Generaal in Woensel, moest er een nieuwe bestemming voor het oude gebouw gevonden worden. Door een quickscan werd vastgesteld dat het pand geschikt is voor huisvesting van jongeren.

‘DUURZAAMHEIDSDOELEN OP KOERS’ Koepelorganisatie Aedes vindt dat de corporatiesector op koers ligt wat betreft duurzaamheid. Dat bleek tijdens een discussie tussen prominenten uit de energiesector, bouwsector en politiek op 24 oktober. Aedes-bestuurslid Jaap de Gruyter verwoordde dat het een duo-samenwerking is: “Corporaties werken in energiebesparing samen met huurders, die heb je nodig.” Tijdens de bijeenkomst gaven Hans Alders van Energie-Nederland en Elco Brinkman van Bouwend Nederland hun visie op de duurzame koers van het komende kabinet. - CORPORATIEBOUW NOVEMBER  -

007 corporatienieuws.indd 5



12-11-12 13:50

VA K T U E E L

Regeerakkoord snoeit hard in corporatiebudgetten

‘Die verhuurdersheffing haalt onze investeringsruimte weg’ Door Louis Jongeleen

De coalitiepartners PvdA en

De Boer: “De aangekondigde uitbreiding van de inspanningen in het kader van de Green Deals om met energiebedrijven en woningcorporaties haast te gaan maken met het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Dat is volgens mij precies de meest urgente opgave waar we voor staan. Rutte II wil dat gaan ondersteunen door allerlei belemmeringen in wetten en regels weg te nemen. Dat biedt perspectief.” Jim Schuyt, voorzitter van de directie van wooncorporatie De Alliantie, vindt het ‘in ieder geval positief ’ dat het regeerakkoord aandacht heeft voor ‘de samenhang tussen huur- en koopmarkt’.

VVD willen met stevige maatregelen ‘een eerlijke en goedlopende woningmarkt binnen bereik brengen’. In het regeerakkoord met de titel ‘Bruggen Slaan’ staan de voornemens bij elkaar. Wat kunnen we verwachten van de aangekondigde ingrepen? Corporatiebouw peilde de meningen over het nog kersverse regeerakkoord bij de hoofdbestuurders van Portaal, Lefier en De Alliantie. De bestuurders beginnen met de positieve kant. Vervolgens slaat de stemming om.

Dirk Jan van der Zeep: “Koppeling van huurlasten en inkomen is een pluspunt”

POSITIEF “Allereerst is het een opsteker dat er nu een minister komt. Speciaal voor de woonsector. Dat is een teken dat de regeringspartners vaart willen maken met de hervorming van de woningmarkt. Een pluspunt is ook dat er nu een eerste stap is gezet naar de koppeling van huurlasten en inkomen.“ Dat zegt Dirk Jan van der Zeep, financieel directeur en lid van de RvB van woningcorporatie Portaal, als hem gevraagd wordt naar zijn positieve indrukken van het regeerakkoord. Andere maatregelen die hij gunstig beoordeelt, zijn de afschaffing van het ingewikkelde puntensysteem voor de woonwaardering en de aanpak van het scheef wonen. Lex de Boer, directeur-bestuurder van woningcorporatie Lefier, is ook blij met een aparte minister voor ‘wonen’ (Stef Blok voor Wonen en Rijksdienst). Maar zijn hoogste waardering gaat uit naar wat de coalitiepartners zich voornemen op het punt van ‘duurzaam groeien en vernieuwen’.

HEFFING De toon van het regeerakkoord is zakelijk. Ook waar het gaat om de voorgenomen heffing waarmee de extra huuropbrengsten van de woningcorporaties door de overheid zullen worden ‘afgeroomd’. Bij de drie bestuurders verdwijnt de positieve stemming meteen als ze op die maatregel hun reacties geven. Schuyt: “Het is zuur dat de financiële ruimte voor huurbeleid door de overheid wordt afgeroomd. Het effect van die verhuurdersheffing komt erop neer dat we in 2014 zo’n € 2 mrd minder kunnen investeren in nieuwbouw, renovatie en onderhoud. De eerste berekeningen van De Alliantie wijzen er al op dat we onze geplande investeringen zullen moeten uitstellen.” Van der Zeep: “Met de manier waarop dit regeerakkoord de extra huurinkomsten van de corporaties wil afromen, ben ik het niet eens. Daarmee haal je alle ruimte weg voor investeringen. Die zullen de corporaties moeten temporiseren. Die heffing pakt zo fors uit, dat ik me afvraag of we die wel zullen kunnen betalen van extra huuropbrengsten.”

 - CORPORATIEBOUW NOVEMBER  010 vaktueel.indd 2

12-11-12 13:51

VA K T U E E L

te voorkomen dat de bewoners niet afglijden naar een onleefbaar peil. Een voorbeeld hiervan is Kanaleneiland in Utrecht dat kon opkrabbelen van een wijk met een slechte naam naar een veilige en prettige woonomgeving.”

ONZEKER

Jim Schuyt: “Het hoofdstuk ‘wijkaanpak’ mis ik in dit stuk” De Boer: “Met die verhuurdersheffing op extra huuropbrengsten gaat de investeringscapaciteit van de woningcorporaties verloren. Het is zelfs de vraag of de extra huuropbrengsten voor de woningcorporaties toereikend zullen zijn om die heffing te kunnen betalen. Van meer dan de helft van onze woningen kunnen we de huur niet eens verhogen.”

WIJKAANPAK De kritiek van de corporatiebestuurders op de mogelijke aanslag op hun budgetten brengt een opmerkelijk gegeven aan het licht. Het begint erop te lijken dat de opstellers van het regeerakkoord VVD-PvdA een heel hoofdstuk vergeten zijn. Het gaat om een opgave waarin veel corporaties de laatste jaren veel energie hebben gestoken. De Boer: “Het regeerakkoord houdt er geen rekening mee dat woningcorporaties investeren in wijkaanpak. Moeten we daar straks dan maar mee ophouden?” Schuyt: “Dat de inspanningen van de corporaties bij het treffen van energetische maatregelen, het realiseren van nieuwbouwwoningen en vooral ook bij de wijkaanpak onverminderd van belang blijven, dat signaal mis in dit stuk. Dat geluid dat we het maatschappelijk belang steeds in de gaten moeten houden.” Van der Zeep: “Eén van de kerntaken van een woningcorporatie is het verbeteren van de leefbaarheid in wijken en buurten. Helemaal niets hierover in het regeerakkoord. Wij zijn dagelijks druk met de zorg voor vitale en veilige buurten waar we proberen

Het zakelijke regeerakkoord hakt zeker knopen door en schept helderheid. Toch schept het ook onzekerheid. Schuyt: “Onzeker is wat het nieuwe kabinet bedoelt met de aankondiging dat de corporaties ‘…onder de directe aansturing van de gemeenten…’ gaan komen. Of wordt er misschien bedoeld dat het toezicht op de corporaties zal overgaan van het Rijk naar de gemeenten? Dat laatste zou helemaal niet zo positief zijn.” De Boer: “Dat het regeerakkoord stelt dat de woningcorporaties onder de directe aansturing van de gemeenten komen, was een verrassing voor mij. Het is nota bene amper een maand geleden dat de overheid het toezicht op de woningcorporaties weer helemaal naar zich toe trok met de Herzieningswet. Die legt het financieel toezicht bij de nieuwe Autoriteit en het volkshuisvestelijk toezicht bij de minister. Die bevoegdheid lag overigens vijftien jaar geleden bij de gemeenten. Dat was toen geen succes, zodat het werd teruggedraaid. En wie houdt er dan toezicht op corporaties als wij zelf, de Alliantie en Portaal, die woningen hebben in verschillende gemeenten?” Dirk Jan van der Zeep wijst op nog een andere onduidelijkheid. “In het hoofdstuk ‘Woningmarkt’ staan geen maatregelen die

Lex de Boer: “ Het meest urgent is verduurzaming van de bestaande woningvoorraad”

duurzaam bouwen bevorderen. Dat is een misser, want daar hebben corporaties juist serieuze ambities. Portaal zet de laatste jaren fors in op innovatieve bouwmethoden in samenwerking met de bouwsector. We willen duurzame woningen bouwen tegen een betaalbare kostprijs. Of we die inspanningen op een lager pitje moeten zetten door de maatregelen van Rutte II, is nog niet duidelijk.”

EERLIJK EN GOEDLOPEND De ambitie van het regeerakkoord is dat de aangekondigde maatregelen ‘een eerlijke en goedlopende woningmarkt binnen bereik‘ zullen brengen. Gaat dat lukken met dit regeerakkoord? Dirk Jan van der Zeep: ”Ik zou zeggen: het inkomensafhankelijk maken van de hoogte van de huur noem ik eerlijk, maar die goedlopende woningmarkt zie ik nog niet ontstaan. Oneerlijk vind ik dat er een tegemoetkoming is voor mensen die woningen moeten verkopen met een restschuld, terwijl huurders echt fors moeten betalen. Bovendien zijn er voor huurders onevenredig meer maatregelen aangekondigd. In dit regeerakkoord ontbreekt een totaalvisie op de woningmarkt. En er is nog geen integrale aanpak van de problemen.” Jim Schuyt: “Ik betwijfel of dit regeerakkoord een eerlijke en goedlopende woningmarkt dichterbij gaat brengen. De aandacht voor kopers en huurders is onevenredig verdeeld. De huurders krijgen een flinke rekening voor de kiezen. Met een inkomen van boven de € 43.000 zou een huishouden 8,5% huurverhoging gaan betalen. Dat is een enorme last. Als je dat vergelijkt met die zeer geleidelijke afbouw van de hypotheekrenteaftrek waar kopers nauwelijks iets van merken… Is dat eerlijk?” Lex de Boer: “Je kunt het volgens mij niet ‘eerlijk’ noemen dat die verhuurdersheffing voor de corporaties in het noorden hetzelfde is als voor de corporaties in de Randstad. En bij ‘goedlopend’ denk ik aan de aangekondigde beperking van de hypotheekrenteaftrek. Dat kan een begin zijn van een goedlopende koopmarkt.”

- CORPORATIEBOUW NOVEMBER  -

010 vaktueel.indd 3



12-11-12 13:51

PROJECT IN BEELD

Beste Amsterdamse project De Borneohof aan het Javaplein, gebouwd in opdracht van woningcorporatie De Alliantie, is gekozen als beste Amsterdamse woningbouwproject van het afgelopen jaar. Daarmee won het de Amsterdamse Nieuwbouwprijs 2012. Amsterdammers stemden massaal op het project. Het complex werd gebouwd door bouwbedrijf J.M. Deurwaarder. In De Borneohof bevinden zich 67 koop- en huurwoningen rond een binnentuin. Verder heeft het complex een toren en zijn er uiteenlopende voorzieningen gevestigd, zoals een bibliotheek en een fitnesscentrum.

 - CORPORATIEBOUW NOVEMBER  JUNI  -  012 project in beeld.indd 2

12-11-12 13:52

PROJECT IN BEELD

- CORPORATIEBOUW NOVEMBER  -

012 project in beeld.indd 3



12-11-12 13:53

TOP  5

Rentedekkingsgraad van corporaties Door Arjen de Vries

Wie een beetje de kranten en de nieuwsuitzendingen volgt, kan er over meepraten. De corporatiesector komt steeds vaker in opspraak. Omstreden vastgoedtransacties, financieel wanbeleid, (te) hoge salarissen voor de bestuurders, falend toezicht; dit soort berichten domineert het nieuws en schaadt het aanzien van de sector. Jammer. Het gros van de corporaties functioneert namelijk uitstekend en heeft de boel goed op orde.

De rapportages van het Centraal Fonds Volkshuisvesting geven een goede indicatie van de financiële positie van een corporatie. Naast de netto kasstromen en het continuïteitsoordeel is de rentedekkingsgraad een belangrijke indicator van het financiële huishouding van de corporaties. In ieder nummer van Corporatiebouw lichten wij er aan de hand van de cijfers uit het Centraal Fonds Volkshuisvesting een corporatie uit die op een of andere wijze opvalt binnen de groep van de twintig grootste corporaties van Nederland. We baseren ons op de rapportage Corporatie in Perspectief, waarin teruggekeken wordt op de prestaties in het jaar 2010 en de drie jaar daarvoor. Deze keer de focus op de rentedekkingsgraad.

DE GROOTSTE CORPORATIES VAN HET LAND! Bij de groep twintig grootste behoorden in 2010 de volgende corporaties: CORPORATIE TOP 20 aantal woningen Stichting Vestia Groep Rotterdam 81.376 Stichting Ymere Amsterdam 78.746 Stichting de Alliantie Huizen 56.937 Woningstichting Eigen Haard Amsterdam 56.329 Stichting Portaal Baarn 53.244 Woonstad Rotterdam 46.791 Stichting Woonzorg Nederland Amsterdam 43.498 Woningstichting Rochdale Amsterdam 42.288 Woonbron Rotterdam 38.881 Woonstichting De Key Amsterdam 33.283 Staedion ‘s-Gravenhage 32.253 Stadgenoot Amsterdam 31.625 Stichting Woonbedrijf SWS eindhoven 30.499 Stichting Havensteder Rotterdam 30.294 Stichting Lefier Hoogezand-Sappemeer 29.424 Mitros Utrecht 28.906 Stichting Mooiland Wageningen 27.656 Stichting WonenBreburg Tilburg 26.414 Vivare Arnhem 24.087 Wonen Limburg Roermond 22.845

 - CORPORATIEBOUW NOVEMBER  014 top-5.indd 2

12-11-12 13:53

TOP  5

Stichting Woonbedrijf SWS staat er financieel goed voor.

TOP 5: SLECHTSTE CORPORATIES

Stichting Woonbedrijf uit Eindhoven springt uit dit overzicht met verreweg de hoogste rentedekkingsgraad. Uit de nettokasstroom kan de corporatie tot wel vier keer haar rente aan financiers betalen. Ook uit andere gegevens blijkt dat Stichting Woonbedrijf er financieel goed voor staat. Een lagere mutatiegraad dan gemiddeld, een lage leegstand, een passende huurprijs van de woningen en een hoge netto kasstroom zijn gunstige indicatoren. Daartegenover staan wat hogere netto bedrijfslasten dan gebruikelijk. Stichting Woonbedrijf heeft inmiddels maatregelen genomen om de ontwikkeling van haar bedrijfslasten sterk af te remmen, zodat de verhouding tussen inkomsten en uitgaven ook in de toekomst gunstig blijft.

Een aantal corporaties doen het beduidend minder voor wat betreft hun rentedekkingsgraad. Allereerst Vestia. De gegevens van de Vestia Groep over 2010 ontbreken in de rapportages van het Centraal Fonds. Inmiddels weten we dat Vestia in financiële moeilijkheden is gekomen door het gebruiken van rentebeleggingen (derivaten). In 2009 vertoonde de rentedekkingsgraad al geen sterk verloop. Ook woningstichting De Key heeft te maken met een ongunstige rentedekkingsgraad. Wanneer je een aantal andere indicatoren bekijkt, versterken die het beeld van een lastige financiële positie bij De Key. Een hoge mutatiegraad, leegstand van woningen door marktomstandigheden, een lage gemiddelde huur als inkomsten (hierdoor krijg je wel veel waar voor je geld wanneer je bij De Key een woning huurt); indicatoren die wijzen op hoge lasten en lage inkomsten. Dit zie je ook terug bij de netto kasstroom, deze is maar € 343 per woning, terwijl landelijk de gemiddelde corporatie over een netto kasstroom van € 1.019 per huurwoning beschikt. Een aanzienlijk verschil dus. Om de nettokasstroom te verbeteren, heeft de Key een reorganisatie doorgevoerd en zoekt de corporatie naar mogelijkheden om verder te bezuinigen. Maar laten we het ook niet dramatischer maken dan het is. De Key heeft volgens de gegevens van het Centraal Fonds een rentedekkingsgraad hoger dan 1. De corporatie kan dus goed aan haar (rente)verplichtingen voldoen. Alleen op rentedekkingsgraad kan niet worden geconcludeerd of een corporatie er wel of niet goed voor staat. Het hangt ook af van de investeringen die de corporatie nog voor de boeg heeft bijvoorbeeld, of de kwaliteit van de bedrijfsvoering, de risico’s die de corporatie loopt en andere elementen. Rentedekkingsgraad zegt dus niet alles, maar is wel een belangrijke indicatie. Uiteindelijk draaien goede prestaties van corporaties altijd om kwaliteit, garanties voor de toekomst en een tevreden klant.

CORPORATIE RENTEDEKKINGSGRAAD 2010 Stichting Woonbedrijf SWS 4 Mitros Utrecht 2,4 Wonen Limburg Roermond 2,3 Stichting Lefier Hoogezand-Sappemeer 2 Stichting Woonzorg Nederland Amsterdam 2

CORPORATIE RENTEDEKKINGSGRAAD 2010 Stichting Vestia Groep Rotterdam 1,2 (2009) Woonstichting De Key Amsterdam 1,2 Woningstichting Rochdale Amsterdam 1,3 Woonbron Rotterdam 1,3 Stadgenoot Amsterdam 1,4

RENTEDEKKINGSGRAAD? De rentedekkingsgraad geeft aan hoe vaak uit de netto kasstroom (netto inkomsten) de verschuldigde rente aan de geldverschaffers (de banken) kan worden betaald. Hoe hoger de rentedekkingsgraad, des te kleiner het risico dat de corporatie de renteverplichtingen niet kan nakomen. Een gunstige rentedekkingsgraad geeft financiers en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw het vertrouwen dat een corporatie aan verplichtingen kan voldoen. De hoogte van de rentedekkingsgraad is dan ook bepalend voor het verlenen van kredietfaciliteiten en dus voor de investeringsmogelijkheden.

TOP 5: BESTE CORPORATIES

- CORPORATIEBOUW NOVEMBER  -

014 top-5.indd 3



12-11-12 13:54

TOP5

 - CORPORATIEBOUW NOVEMBER  JUNI  -  016 top-5 vervolg.indd 2

12-11-12 13:54

TOP5

“Voor de toekomst verwacht ik een verschuiving van renovatiekosten naar onderhoudskosten.”

Koploper in renovatie Door Arjen de Vries en Carry Bomhof

In september van dit jaar publiceerde Corporatiebouw een artikel over het verschil in onderhouds- en renovatiebestedingen bij de twintig grootste corporaties van Nederland. Dat artikel was gebaseerd op de gegevens die corporaties jaarlijks aanleveren bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Opvallend waren de cijfers van Woonstad Rotterdam: koploper voor wat betreft de renovatie van woningen; beduidend lagere onderhoudsbestedingen dan vergelijkbare corporaties. In deze editie van Corporatiebouw gaan we op zoek naar het verhaal achter de cijfers. Daarover spraken wij met de manager strategie en beleid van Woonstad Rotterdam, Robert Straver. “Het klopt dat we veel hebben geïnvesteerd in de renovatie van woningen in de jaren 2008 - 2010, vandaar de hoge cijfers,” zegt Robert Straver. “Die hoge bestedingen komen mede door de WWI-gelden, de extra middelen die toen ter beschikking waren voor investeringen in de zogenaamde Vogelaarwijken. Het was een ‘gunstige’ regeling; hoe hoger de onrendabele investering in de woningen, hoe groter de bijdrage uit de WWI-gelden. Wij hebben een woningvoorraad die ten opzichte van veel andere corporaties nou eenmaal een stuk kwetsbaarder is. Dankzij die WWIgelden hebben we veel kunnen doen in de wijken op Rotterdam-Zuid. De woningen zelf hebben we aanzienlijk verbeterd met kostbare ingrepen, zoals het herstellen van gevels

in de oude glorie, het aanpakken van zwammen en het verbeteren van energieprestaties. Met het opknappen van de woningen hebben we ook gekeken naar de aanpalende ruimte. Het is lastig om bij renovatie precies het onderscheid te maken tussen onderhoud en modernisering. Ik denk dat wij veel kosten onder renovatiekosten hebben geboekt, die bij andere corporaties mogelijk als onderhoudskosten zijn doorberekend. Vandaar dat we hoog scoren in renovatiekosten en relatief laag in onderhoudskosten.”

MEER NADRUK OP ONDERHOUD Voor de toekomst verwacht Robert Straver een verschuiving van renovatiekosten naar

onderhoudskosten. “De tijden zijn veranderd. De WWI-regeling is inmiddels stopgezet. In de jaren dat de regeling er nog wel was, hebben wij als Woonstad Rotterdam flink kunnen investeren in oudere wijken. Ook verkochten we meer woningen, waarvan we de opbrengsten konden investeren in de stad. We hebben toen projecten kunnen realiseren, die we nu op een andere manier zouden aanpakken.” De verhuurdersheffing, de Vestiaheffing en de teruglopende opbrengsten uit verkoop hebben gevolgen voor de investeringsmogelijkheden van Woonstad Rotterdam. Straver: “We gaan nu anders met renovaties om. We steken minder geld in sloopnieuwbouw en het transformeren van het woningbezit, maar doen meer in het intensiveren van woningverbeteringen en het onderhoud. We verbeteren de kwaliteit van bestaande woningen en treffen energetische maatregelen om het energieverbruik en de kosten daarvan te beperken. We komen overigens daarmee tegemoet aan bewonerswensen. Heel veel bewoners willen graag in hun woning blijven wonen, zeker als die is opgeknapt. Ook uit oogpunt van duurzaamheid kan onderhoud beter zijn dan sloop-nieuwbouw, waar we vroeger sneller toe besloten.” Wat betekent dat voor het kostenoverzicht van het Centraal Fonds Volkshuisvesting over twee jaar? “Ik denk dat de verschillen in onderhoudskosten en renovatiekosten tussen corporaties minder groot zullen zijn dan in de jaren daarvoor het geval was. Alle corporaties hebben minder geld beschikbaar dan voorheen, dus ik verwacht geen grote uitschieters meer in de toekomst.” - CORPORATIEBOUW NOVEMBER  -

016 top-5 vervolg.indd 3



12-11-12 13:54

IPervoice

Integrale alleskunner met installatiegemak IPervoice brengt woongebouwen tot leven met een slim geïntegreerd deurcommunicatiesysteem. Bijna alles is mogelijk. Denk bijvoorbeeld aan deurvideo, toegangscontrole met elektronische sleutels, camerabewaking en paniek- en inbraakalarm. Of aan video en voicemail van bezoekers, intercom tussen de appartementen en berichtendienst vanuit de beheerder. IP, CAT.5-bekabeling, veel gesprekskanalen... IPervoice is onbeperkt uitbreidbaar, leeft mee met de wensen van de bewoners en laat zich op afstand beheren. Op www.elbotechnology.nl vindt u meer informatie over een alleskunner met veel installatiegemak.

Droge lichtgewicht renovatievloer!

Zwemmen in de kruipruimte?

Een aantal unieke eigenschappen • Licht van gewicht ca. 30kg/m² • Droog uitgevoerd geen droogtijd van beton en zandcementvloer • Hoge isolatiewaardes energieprestatie bevorderend • Gerecycled materiaal duurzaam

DrainSolutions heeft dé oplossing voor uw grondwaterprobleem!

snel effectief schoon

Een ideale totaaloplossing voor houten vloer renovatie in 6 eenvoudig te volgen stappen!

www.dehoop-pekso.nl

advertentiepagina's.indd 1

www.rentovloer.nl

www.drainsolutions.nl

DrainSolutions bv Postbus 5174 3295 ZH ’s-Gravendeel tel. 078 - 842 23 37

12-11-12 14:20

C O R P O R AT I E P R O J E C T

Dakrenovatie in Brunssum

Mijnwerkerswoningen met asbest

Door Hans Fuchs

In Brunssum renoveert Woningstichting Wonen Zuid de daken van 307 mijnwerkerswoningen. De woningen hebben twee bijzonderheden: ze zijn beschermd stadsgezicht en in het dakbeschot zit asbest. Maar hier geen hysterie over asbest. Een kleine pilot moest Wonen Zuid duidelijkheid verschaffen: wat treffen we aan en wat betekent dat voor de renovatie?

Vincent Deckers van Wonen Zuid.

- CORPORATIEBOUW NOVEMBER  -

019 corporatieproject.indd 3



12-11-12 13:55

C O R P O R AT I E P R O J E C T

GEFASEERDE UITVOERING De renovatie in Treebeek kent een gefaseerde uitvoering. De daken van de eerste 109 mijnwerkerswoningen zijn tussen september 2011 en september 2012 onder handen genomen. Na de winter start de dakrenovatie van de resterende daken in de mijnkolonie. De oplevering van het laatste dak staat gepland voor november 2014.

GERUISLOOS RENOVEREN

De mijnwerkerswoningen in Treebeek, Brunssum.

De gevels van de mijnwerkerswoningen zijn in een eerder stadium al gerenoveerd. In die renovatieronde, van 1999 tot 2006, kregen de woningen onder meer ‘HR++’-beglazing en werden van de gevels de voegen uitgekapt, het metselwerk gestraald en opnieuw gevoegd. Op verzoek van de bewoners werden de plafonds vervangen en badkamer, keuken en/of toilet gerenoveerd. Vincent Deckers is senior technisch beheerder van de afdeling Transformatie van Regio Parkstad & Heuvelland van Wonen Zuid: “De aanpak van het dak is de laatste stap in een complete woningrenovatie, met als insteek opplussen naar een niveau dat past bij deze tijd, wat betreft wooncomfort en energielabel. Deze woningen zijn honderd jaar oud en de woonlasten zitten voor een behoorlijk deel in de energierekening. Dat is een nadeel voor de huurders, maar ook nadelig voor de verhuurbaarheid. Wij leven in een krimpregio, waar ook vergrijzing een rol speelt. Bij de renovatie hebben we in elke woning twee labelstappen gemaakt, naar C of D.”

VRAGEN VOORAF Fundament van de dakrenovatie is een bescheiden pilot met zes woningen, uitgevoerd in 2010. Voor de pilot nam Wonen Zuid een blokje van zes woningen dat representatief is voor de daken van de mijnwerkerswoningen. Deckers: “Veel van de maatvoering en details van deze zes daken is terug te vinden in de resterende 301 woningen.”

Al in 2008 liet Wonen Zuid bij nagenoeg alle daken een conditiemeting uitvoeren. Tijdens de conditiemeting trof men in het dakbeschot niet alleen asbestplaten aan. Tussen plafond en dakbeschot lag ook nog eens dik pakket mijnen roetstof, neergeslagen uit de mijnen en van de treinen met steenkool die jarenlang langs de woonwijk hadden gereden. Deckers: “Op basis van de conditiemeting is een renovatieplan geschreven, inclusief een plan voor de aanpak van het asbest dakbeschot. Met de pilot wilden we helder krijgen waar we eventueel nog tegen aan zouden lopen. Belangrijkste vragen voordat de pilot van start ging: hoe gaan we om met de hele asbestmaterie en wat doen we met het vele mijnen roetstof op het dakbeschot? Dat wilden we niet in de woningen terecht laten komen. En hoe gaan we om met de bewoners? Die hadden eerder aangegeven niet tijdelijk uit de woning geplaatst te willen worden.” Als het gaat om asbest, verlangt de huidige weten regelgeving per woning een asbestbroninventarisatie. Die inventarisatie kwam er. “De gemeente Brunssum maakte onze warme opnames tot onderdeel van de vergunning. In de opnames hebben we de toestand onder de kap vastgelegd: hoe ziet het er uit qua details, wat zijn de bewonersomstandigheden, hoe worden de ruimtes onder de kap gebruikt? Dit om eventuele maatwerkoplossingen voor de bewoners al vroeg in beeld te krijgen.”

Voor de start van de pilot formeerde Wonen Zuid een bouwteam met A&T Dakadvies uit Malden (conditiemeting, bouwadvies en directievoering op de bouw), dakdekker en asbestspecialist Pex Dakbedekkingen uit Maasbracht, de arbeidsinspectie en VROM, en de gemeente – vanwege de status van de woningen als beschermd stadsgezicht. Adviesbureau A-dakbeheer uit Kerkrade vertegenwoordigde in het bouwteam de bewoners. Tijdens de pilot kwam één belangrijk streven van Wonen Zuid al snel onder druk te staan. Deckers: “Een belangrijk facet van de renovatie was: zo min mogelijk overlast creëren voor de bewoners. We wilden zo veel mogelijk ‘geruisloos’ renoveren en voor iedere woning precies één dag uittrekken. Maar tijdens de pilot bleek al snel dat dat technisch niet haalbaar was.” Dat had te maken met de manier waarop de asbest dakplaten in de mijnwerkerswoningen waren verwerkt. Deckers: “De platen waren bij de bouw schubgewijs over elkaar heen gelegd – óver de woningscheidende muren heen. Vanuit de bouwpraktijk is dat volstrekt logisch. Maar voor ons had het verregaande consequenties: de daken van de mijnwerkerswoningen één voor één, na elkaar aanpakken, was geen optie meer. Daarvoor zouden we de asbestplaten op de woningscheidende muren moeten conserveren, inkrassen en dan breken en fixeren. Dat wilden we niet. Bij wet is het niet verboden, maar bij het breken kan asbest vrijkomen. Dat wil je niet voor je bewoners, en in de publiciteit wil je het ook niet, want noem het woord asbest en er breekt paniek uit.” Wonen Zuid koos noodgedwongen voor een andere oplossing: de asbest dakplaten zijn in alle woningen in hun geheel van de constructie weggeschoven. Deckers: “Daarbij

 - CORPORATIEBOUW NOVEMBER  019 corporatieproject.indd 4

12-11-12 13:55

C O R P O R AT I E P R O J E C T

zijn eerst vooraf in de naastgelegen woning voorzieningen getroffen ter voorbereiding op de sanering. Vervolgens zijn de bevestigingsmiddelen van de platen voorzichtig losgemaakt. Onder asbestsaneringsvoorwaarden is dan de bovenste plaat voorzichtig gelicht en de onderliggende plaat er onderuit gehaald.”

OM HET DAK DRAAIEN De bevindingen tijdens de pilot betekende dat ook de temporisering van de renovatie moest worden aangepast. Deckers: “We werden gedwongen om de daken van de woningblokken als één geheel te benaderen. Ons aanvankelijke idee om van woning naar woning te springen, moesten we verruilen voor een aanpak waarin we als het ware een ronde om het totale bouwblok draaiden. We renoveerden eerst het hele achterdakvlak, daarna één van beide hoekwoningen, vervolgens het voorschild van het dak en tenslotte de tweede hoekwoning. Voor de bewoners betekende dat meer overlast: de steigers stonden nu een paar dagen rondom hun huizenblok.” Bij dat alles waren de lijnen tussen bouwteam en bewoners voor Wonen Zuid van groot belang. Deckers: “Als gezegd: spreek het woord uit en je hebt paniek. Goed en voldoende communiceren met de bewoners was voor ons daarom heel belangrijk. Het item goed onder de pet krijgen bij de partijen in het bouwteam overigens ook. In de uitvoering dicteerde de asbestsanering

de dagelijkse doorloop. Al het andere was door omheen gepland. De dakdekkers verwijderden twee uur asbest, daarna volgde een verplicht uur pauze. In dat uur kwam de asbestvrijgave. Daarna konden dezelfde dakdekkers verder met het wind- en waterdicht maken van de daken en het leggen van dakpannen.” Voor de bewoners organiseerde Wonen Zuid onder meer bewonersavonden. “Daar kreeg iedereen informatie over de dakrenovatie, en met name de asbestsanering. Tijdens de renovatie hebben we bij het vermoeden van een misstand altijd meteen een asbest-afvaardiging op pad gestuurd. Je wilt mensen niet laten rondlopen met ergernissen of onzekerheden. Korte lijnen, dat werkt. We staken in op snel en accuraat communiceren, anders krijg je ruis in de wijk. Maar je kunt niet altijd bij alles aanwezig zijn.”

MOORKOP De oude asbestplaten in de mijnwerkerswoningen zijn vervangen door Opstalan sandwich-dakelementen SWH2005 met een Rc van 3. Op basis van de aangeleverde dakmaten uit de pilot - de daken van de pilotwoningen werden in 2010 digitaal ingemeten - ontwikkelde Opstalan een legplan. Zodoende hoefden op de bouwplaats minder dakelementen verzaagd te worden. Maar de dakrenovatie bestond uit meer dan alleen asbestsanering. De daken van de mijnwerkerswoningen zijn gerenoveerd tot aan de bestaande houten constructie toe. Op de spanten na is in alle woningen het hele dak onder handen genomen, van de gordingen tot aan de pannen. De gordingen zijn aangepast en kregen bij de woningscheidende muren een brandwerende detaillering om brandoverslag tussen de woningen tegen te gaan. Alle naden aan de binnenzijde zijn afgewerkt met brandvertragend purschuim. Ook de schoorstenen, de goten en de betimmering van de goten zijn vervangen. En de daken kregen een nieuwe pan; een vlakke muldenpan van Monier. Deckers: “Vergeet niet dat we ook te maken hebben met een beschermd stadgezicht. Dat verlangde extra aandacht voor de uitvoering en de detaillering. Een dikke, goedkope dakisolatie was bijvoorbeeld niet mogelijk. Dat zou het aanzicht van de woningen veranderen; het dak zou te hoog komen te liggen. Dat hadden we dan onder aan het dak, ter hoogte van de goot, moeten aftimmeren.

Of het zou het aanzicht van bijvoorbeeld de dakkappellen, bij de zijwangen, aantasten. Dat mocht in geen geval. We moesten het oorspronkelijke aanzicht vasthouden. Een extra inspanning, maar uiteindelijk ook met een mooi eindresultaat. De eerste 109 woningen liggen er nu strak bij. Compleet aangepakt, met het gerenoveerde dak als de slagroom op de moorkop.” Na de renovatie van de eerste 109 woningen, zijn nu de resterende mijnwerkerwoningen aan de beurt. Maar in Treebeek heerst momenteel een kleine impasse. Deckers: “Voor ons draait een uitgebreide renovatie als deze voor een belangrijk deel om woonlastenreductie. De energiekosten moeten omlaag. Dus: goed isoleren. In de eerste fase hebben we deze renovatie uitgevoerd zonder de huren te verhogen. Maar voor de volgende fase hebben we een nieuwe berekening gemaakt en overwegen nu om tenminste een klein stuk van de geriefsverbetering via huurverhoging te financieren. Met de betrokken huurders en huurdersbelangenvereniging(en) zijn we hierover in overleg. Die discussie loopt momenteel.”

MIJNKOLONIËN In 1908 en 1911 werden in Brunssum twee staatsmijnen geopend: Emma en Hendrik. De mijnwerkers werden ondergebracht in de zogenaamde mijnkoloniën, compleet nieuwe woonwijken voor de werknemers van de staatsmijnen en hun families. Eén van die wijken is Treebeek, gebouwd aan het begin van de twintigste eeuw en met meer dan zeshonderd woningen de grootste arbeiderswijk van Nederland. Treebeek is sinds 2009 beschermd stadsgezicht, samen met de andere mijnkoloniën in Brunssum.

- CORPORATIEBOUW NOVEMBER  -

019 corporatieproject.indd 5



12-11-12 13:56

REGELGEVING

Bij renovatie zijn gelijke energieprestaties haalbaar als bij nieuwbouw

Agentschap NL wijst de weg naar energieneutraal bouwen Door Hein Stienstra

Vanaf 2020 moeten alle nieuwe woningen en gebouwen nagenoeg energieneutraal zijn. Niet alleen volgens Europese regelgeving. Ook de energieprijzen, CO2-uitstoot en schaarser wordende fossiele energie verplichten daartoe. De Rijksoverheid informeert via Agentschap NL over de uitgangspunten voor energie- en CO2-neutraal bouwen en hoe ambities op dat gebied vorm kunnen worden gegeven. Agentschap NL is onderdeel van het ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie. Het agentschap is de uitvoeringsorganisatie van de Rijksoverheid als het gaat om duurzaamheid, innovatie en internationaal ondernemen. Op die drie gebieden brengt Agentschap NL namens de overheid gerichte verandering tot stand in de maatschappij. Met een drietal nieuwe informatiebladen en een digitale gids hoopt Agentschap NL de voordelen en mogelijkheden van energieneutraal bouwen te stimuleren. Hoewel de meeste praktijkvoorbeelden nog niet volledig energieneutraal zijn, laten ze wel zien dat het mogelijk is om grote stappen voorwaarts te zetten binnen gangbare budgetten voor nieuwbouw of renovatie. Vaak blijkt dat een extra investering zich binnen afzienbare tijd terugverdient, zeker als uitgespaarde onderhouds- en beheerkosten in een solide casco en een goed werkende installatie worden gestoken.

NIEUWE INFOBLADEN Om de bouw te informeren over de mogelijkheden voor zeer energiezuinig of energieneutraal bouwen heeft Agentschap NL drie nieuwe Infobladen gepubliceerd: 0 Energieneutraal bouwen: definitie en ambitie 0 Energieneutrale woningbouw 0 Energieneutrale scholen en kantoren Het eerste Infoblad gaat in op de definitie van energieneutraal bouwen met een webtool om eigen energieambities te kunnen afwegen. De beide andere Infobladen gaan dieper in op de sectoren energieneutrale woningbouw en energieneutrale scholen en kantoren. Voor beide geldt: zowel nieuwbouw als (ingrijpende) renovatie, want het blijkt dat met ingrijpende renovatie gelijke energieprestaties als met nieuwbouw haalbaar zijn. Naast techniek komen ook proces, financiering en beheer + onderhoud aan de orde. In de infobladen zijn verwijzingen opgenomen naar bronnen met meer uitgebreide informatie.

 - CORPORATIEBOUW NOVEMBER  022 regelgeving.indd 2

12-11-12 13:56

REGELGEVING

WAT IS ENERGIENEUTRAAL? Eigenaardig is dat voor energieneutraal bouwen nog steeds geen algemeen aanvaarde definitie is geformuleerd. Wel zijn er vijf richtlijnen waarmee het begrip kan worden afgeleid. 1. Het energieverbruik over een jaar gemeten is kleiner dan of gelijk aan nul. 2. Gebruik duurzame energie. 3. Geef de grenzen aan waarbinnen het gebouw energieneutraal is. 4. Beschouw de energievraag als het gebouwgebonden + gebruikersgebonden energieverbruik. 5. Gebruik de term energieneutraal voor gebouwen en woningen en niet termen zoals CO2-neutraal en klimaatneutraal. Het begrip energieneutraal bouwen komt ook voor onder diverse andere termen: energienul-woning, nulenergiewoning, of combinaties met energiebalans, nul-emissie of nul-energie. Een aantal belangrijke termen op het gebied van energieprestatie wordt hieronder beknopt toegelicht.

EPG De EPG (Energieprestatie gebouwen) is een genormeerde methode om de energieprestatie van gebouwen te berekenen. Daartoe werd de nieuwe norm NEN 7120 gepubliceerd en gelijktijdig ook de energieprestatienorm NVN 7125 voor Maatregelen op Gebiedsniveau (EMG) . Genoemde normen worden aangewezen in het Bouwbesluit en zijn per 1 juli 2012 van kracht. De EPG is de opvolger van de EPN. De EPG legt de basis, waarmee zowel de energieprestatie van nieuwe als de energie-index van bestaande gebouwen kan worden berekend en dan voor zowel woningbouw als utiliteitsbouw. Daarmee bereikt de EPG een betere afstemming tussen de verschillende rekenmethoden.

EPC De EPC (Energieprestatiecoëfficiënt)-waarde is een dimensieloos getal en is een maat voor de energie-efficiëntie van een gebouw. Hoe lager het getal (momenteel 0,6 voor woningen), hoe energiezuiniger het ontwerp. In de genormeerde berekening wordt rekening gehouden met het energieverbruik voor verwarming (isolatie en ventilatie), koeling, bevochtiging, ventilatoren, pompen, warm tapwater en verlichting bij een bepaald ge-

bruikersgedrag. De hoogte van de wettelijk vereiste EPC is voor woningen en utiliteitsgebouwen verschillend en per gebouwcategorie vastgelegd in het Bouwbesluit

EPN De EPN (Energieprestatienorm) is de genormeerde methode om de energieprestatiecoefficiënt (EPC) te bepalen. Hiervoor werden in het Bouwbesluit de NEN 5128 (woningbouw) en de NEN 2916 (utiliteitsbouw) aangewezen als bepalingsmethode voor de EPC. De EPN is per 1 juli 2012 vervangen door de eerder genoemde EPG. Beide genoemde NEN-normen zijn om die reden ingetrokken.

EMG De EMG (Energieprestatienorm voor Maatregelen op Gebiedsniveau) is met de NVN 7125 een bepalingsmethode om de Energieprestatie van gebouwen inclusief energie-infrastructuur op gebiedsniveau vast te stellen. De energieprestatie van een gebouw wordt zowel bepaald voor een woning als voor een utiliteitsgebouw en zowel voor bestaande bouw als voor nieuwbouw. Hiermee is de EMG een combinatie van de al bestaande EPG en EPL (Energie Prestatie op Locatie van een woonwijk). De methode is bedoeld als instrument voor de integrale beoordeling van energiezuinigheid van een gebouw en de bijbehorende installaties voor ruimteverwarming, koeling, ventilatie en tapwaterverwarming.

ALFABETSOEP EPG, EPC, EPN, EMG, etc. Op zoek naar informatie over energieneutraal bouwen wordt het al gauw een oerwoud vol met termen, begrippen en afkortingen, reden waarom Agentschap NL een zeer handige DigiGids uitgeeft (zie Downloads). Deze negentien pagina’s tellende DigiGids bevat circa zestig begrippen die te maken hebben met Energieneutraal Bouwen. In de gids kan worden doorgeklikt naar onderstreepte externe links en cursieve interne links. Vanuit de inhoudsopgave is door te klikken naar de begrippen. Onderaan de begrippenpagina staat steeds een link naar de inhoudsopgave.

WEBTOOL Om het nog makkelijker te maken heeft Agentschap NL aan W/E-adviseurs opdracht

SLIM BEESTJE “Er wordt al jaren gepraat over de problemen die kunnen ontstaan als de fossiele brandstoffen opraken, maar ik denk niet dat het zover komt. De mens is een slim beestje, dat overal een creatieve oplossing voor bedenkt.” Trendwatcher Adjiedj Bakas

gegeven een eenvoudig te gebruiken webapplicatie te ontwikkelen waarmee de ambities voor een energieneutraal of CO2-neutraal bouwproject scherpgesteld en omschreven kunnen worden. Wat betreft de methodologie en inhoud is de webtool gebaseerd op de rapportages ‘Stevige ambities, klare taal’ en ‘Uitgerekend Nul’ die mede in opdracht van Agentschap NL zijn opgesteld. De webapplicatie ‘Kiezen voor energieneutraal of CO2neutraal’ is gratis toegankelijk.

UITSTEL EN AANSCHERPING Onlangs is besloten dat het energielabel voor nieuwbouwhuizen en -gebouwen wordt uitgesteld tot 1 juli 2013. Dat is een halfjaar later dan eerder voorzien. Over de sancties is nog discussie in de Kamer, één van de redenen voor de vertraging. De eisen voor isolatie van nieuwe gebouwen worden aangescherpt. Voor ramen, deuren en kozijnen gaat de vereiste U-waarde per 1 januari 2013 naar het niveau van ‘HR++’-glas. De vereiste Rc-waarde van dak, vloer en gevel gaat per 1 januari 2015 naar 5,0 m2.K/W.

DOWNLOADS Infobladen en DidiGids: www.agentschapnl.nl > zoek op digigids Webtool: www.w-e.nl/energieneutraal

- CORPORATIEBOUW NOVEMBER  -

022 regelgeving.indd 3



12-11-12 13:57

M I J N C O R P O R AT I E Door Johan van Leipsig

Wilbert Pothoff Directeur-bestuurder woningcorporatie Destion.

“De uitdaging ligt in het professionaliseren van de interne organisatie” HOE GROOT IS WONINGCORPORATIE DESTION? “Het is maar hoe je het bekijkt. We hebben 2.550 verhuureenheden en 28 medewerkers. We zijn actief in drie gemeenten in de kop van Noord-Limburg en in veertien dorpskernen. Het werkgebied is met een lengte van bijna 50 km tussen Duitse grens en de Maas erg uitgestrekt.”

WAAR BENT U HET MEEST TROTS OP? “De gerealiseerde transformatie van woningbeheerder naar een maatschappelijke corporatie. Behalve het bouwen van overwegend seniorenwoningen, hebben we de laatste jaren ook veel maatschappelijk vastgoed gerealiseerd. Zo zijn we tegenwoordig eigenaar van onder andere twee brede scholen, drie multifunctionele centra, een groot zorg/verpleegcentrum voor ouderen en huisvesten we ruim honderd mensen met een verstandelijke beperking.”

WAAR LIGT NOG DE GROOTSTE UITDAGING? “We hebben ons in de afgelopen jaren sterk gericht op de externe opgaven. Uit de onlangs uitgevoerde visitatie, we scoorden een 7,5, blijkt dat we daarin erg goed zijn geslaagd. De grootste uitdaging ligt nu in het verder verbeteren en professionaliseren van de interne organisatie: denk aan automatisering en het ontsluiten van gegevens voor de huurders en woningzoekenden via internet.”

HOE BELANGRIJK IS DUURZAAMHEID? “Duurzaamheid staat al jaren hoog op de strategische agenda van Destion. In de afgelopen vijf jaren hebben we dan ook de hele woningvoorraad volledig geïsoleerd. Hiervoor zijn we zelfs genomineerd voor de Enexis Energietransitieprijs 2011.”

HOE BELANGRIJK IS HUURDERSTEVREDENHEID? “Natuurlijk is die erg belangrijk. Toch willen we in de toekomst onze dienstverlening meer afstemmen op de moderne tijd. Meer verantwoordelijkheden aan de huurders en woningzoekenden teruggeven door gebruik te maken van internet en sociale mediatoepassingen en de mensen iets minder te ‘pamperen’.”

 - CORPORATIEBOUW NOVEMBER  024 mijn corporatie.indd 2

12-11-12 13:57

M I J N C O R P O R AT I E

René Grotendorst Voorzitter Raad van Bestuur van woningcorporatie Rochdale.

“We willen beter bereikbaar zijn, liefst 24 uur per dag via internet” HOE GROOT IS WONINGCORPORATIE ROCHDALE? “We hebben zo’n 43.000 verhuureenheden, waaronder woningen, maar ook commercieel en maatschappelijk vastgoed zoals scholen en winkels. We zijn voornamelijk actief in de regio Amsterdam: naast Amsterdam zelf zijn dat Zaanstad, Purmerend, Diemen en Landsmeer.”

WAAR BENT U HET MEEST TROTS OP? “Op wat we in probleemwijken als de Bijlmer hebben gedaan. De herontwikkeling van dat hele gebied hebben we in de afgelopen twintig jaar in nauwe samenwerking met het stadsdeel en gemeente op ons genomen. Als je ziet hoe die wijk veranderd is, mogen wij trots zijn.”

WAAR LIGT NOG DE GROOTSTE UITDAGING? “We willen de dienstverlening verbeteren onder meer door beter bereikbaar te zijn, liefst 24 uur per dag via internet. Maar ook door bepaalde service juist naar de klant te brengen in plaats van de klant naar ons te laten komen. Verder zetten we de komende jaren extra in op de verbetering van de kwaliteit van de woningen die wij al hebben en blijven we werken aan de verbetering van een aantal aandachtswijken.”

HOE BELANGRIJK IS DUURZAAMHEID? “We willen daar een behoorlijke slag in maken. Binnen vijf jaar moeten onze woningen met een F- en G-label verbeterd worden naar minstens een E-label. Dan hebben we het over 20% van onze voorraad. Ook krijgt in de toekomst renovatie, indien haalbaar, de voorkeur boven sloop.”

HOE BELANGRIJK IS HUURDERSTEVREDENHEID? “Heel belangrijk. Daarom hebben we dit jaar een nulmeting laten doen voor het KWH-label. Ons doel is om bij de eerste meting uit te komen op een 7. In januari zal bekend worden of we dat gehaald hebben.”

- CORPORATIEBOUW NOVEMBER  -

024 mijn corporatie.indd 3



12-11-12 13:57

C O R P O R AT I E PA R T N E R

“Zolang het goed gaat, bijven we graag samenwerken” Door Johan van Leipsig

Zo’n zeventien jaar werken ze met elkaar samen. Ze weten dus precies wat ze aan elkaar hebben, wooncorporatie Talis en Ariëns Vastgoed Onderhoud. Maar niet alleen de onderlinge band is er één van goed vertrouwen, ook richting de corporatiebewoners willen beide partijen vertrouwen uitstralen. “Met vertrouwen win je een hele wijk.” Het is rustig in de Gausstraat in Nijmegen als Talis en Ariëns Vastgoed Onderhoud bij elkaar komen om de onderlinge samenwerking te bespreken. Die rust is kenmerkend voor locaties waar Ariëns aan het werk is, zo zegt teamleider Tonnie Thijsen. “We vinden het heel belangrijk om met de bewoners een goed contact te onderhouden. Het geeft een stukje rust, in de hele wijk. Mensen worden precies van tevoren geïnformeerd wie er wanneer komt. Bovendien weten ze inmiddels dat wanneer Ariëns komt, het wel goed zit. Die rust straalt over een hele wijk uit. Mensen weten dat ze zich geen zorgen hoeven te maken als wij bezig zijn.”

REFERENTIES Ariëns Vastgoed Onderhoud doet al zo’n zeventien jaar het planmatig onderhoud voor woningcorporatie Talis in en rondom de Karelstad, zegt projectmanager Jay Kuppen van Ariens. “Isolatie, schilderwerk, glas, spouwmuurisolatie, bouwkundige werkzaamheden. Het is een breed scala.” Ariëns heeft altijd al een goede naam gehad in Nijmegen en kon bij het leggen van de eerste contacten met Talis dan ook goe-

de referenties opvoeren. Ook vanuit schaaloptiek pasten beide partijen goed bij elkaar. Vanuit daar is de samenwerking intensievere vormen gaan aannemen. “Zo lang het goed gaat, blijven we graag met Ariëns samenwerken”, zegt projectleider Hillina Wolters-Nijkamp van Talis.

VERTROUWEN Wolters-Nijkamp vertelt kort over het project waar de Gausstraat deel van uit maakt. “Het is een groot project dat Ariëns uiteindelijk mocht gaan uitvoeren. Het betreft het schilderen en upgraden van de woningen naar Clabel. Concreet houdt dat op deze locatie in dat het glas vervangen wordt, er aluminium draairamen in de woningen worden geplaatst en de spouwmuren worden geïsoleerd. Tot dusver loopt alles volgens plan.” Dat komt mede doordat Marcel Loermans, opzichter van Talis, en Tonnie Thijsen van Ariëns elkaar al een hele tijd kennen. “Omdat beide bedrijven ook voor onze tijd al met elkaar samenwerkten, kennen we elkaars cultuur”, aldus Loermans. “Je weet wat er van de ander verwacht wordt. Ariëns kent de standaard waaraan ze bij ons moeten voldoen en die ligt hoog.

Ze pakken dat in het algemeen prima op zonder dat er te veel overlegd hoeft te worden. Dat scheelt veel tijd”, schetst Loermans een groot voordeel van de onderlinge samenwerking. Een ander belangrijk aspect is volgens hem dat vertrouwde gevoel ook aan de bewoners van de corporatiewoningen te geven. “Als we steeds dezelfde ploeg kunnen inzetten, geeft dat de bewoners meer rust. Niet telkens andere gezichten over de vloer. Je moet er rekening mee houden dat sommige van onze huurders, waaronder vaak ouderen, wel eens in paniek kunnen raken als ze alleen al lezen dat er onderhoud gepleegd gaat worden. Wij proberen allereerst met een brief duidelijk te maken wat er gaat gebeuren. Vanuit Ariëns neemt Tonnie Thijsen vervolgens met de bewoners de planning en de werkzaamheden door. Het is een kunst om daarbij precies de goede snaar te raken en Ariëns verstaat die kunst. Het vertrouwen van dezelfde mensen in je huis, een sociale benadering en een strakke planning zorgt voor zo veel vertrouwen dat mensen je zelfs de sleutels van hun huis geven. Dat geeft een goed gevoel. En dat straalt weer uit richting de corporatie.”

 - CORPORATIEBOUW NOVEMBER  026 corporatiepartner ariens.indd 2

12-11-12 13:58

C O R P O R AT I E PA R T N E R

LEANPLANNING De planning is strak en zeer duidelijk. Voor de bewoners is dat prettig omdat ze precies weten wanneer er wat gaat gebeuren, geeft Thijsen aan. Alle werkzaamheden aan een woning worden achter elkaar door gepland zodat de doorlooptijd zo kort mogelijk is. “Wij werken met het leanconcept, waarbij de planning tot op de dag en het uur vast staat. Bewoners weten precies wanneer ze bijvoorbeeld vrij moeten vragen, want het komt zelden voor dat we van de planning afwijken. Dat laat het concept van lean simpelweg niet toe.” Het leanconcept houdt ook in dat op papier staat welke schilder waar is geweest. Zo is het bij eventuele klachten over de kwaliteit gemakkelijk terug te zoeken wie er verantwoordelijk is geweest, aldus Loermans. “Dat is goed voor Ariëns om te weten, maar ook voor ons. Op die manier blijven we scherp op de kwaliteit en daar profiteren de bewoners van.”Voor Talis is de planning volgens het leanconcept een groot voordeel, zo legt Wolters-Nijkamp uit. “Er zijn naar mijn weten nog niet veel bedrijven die op deze manier werken. Voor ons is het overzichtelijk en de doorlooptijd van een project is een stuk

sneller.” Dat voordeel geldt ook voor Ariëns, legt Jay Kuppen uit. “De snellere doorlooptijd zorgt bij ons voor een aardige kostenbesparing. Zo hebben we de faalkosten door lean met meer dan 10% weten te beperken. Op die manier kunnen we projecten voor een lager bedrag uitvoeren. Qua voorbereiding kost het ons meer tijd, maar dat maken we ruimschoots goed in de uitvoeringsfase. Door de tussentijdse bewonersenquête hebben we ook nog de mogelijkheid om, waar mogelijk, de uitvoering aan te passen aan de wensen van de bewoners.”

FLEXIBILITEIT De strakke planning volgens het leanconcept kent mogelijke nadelen. Als er in een oorspronkelijke planning iets tegenvalt, valt de hele planning als dominostenen om en schuiven alle afspraken op. “Door ons zo strak mogelijk te houden aan de originele afspraken is er slechts een zeer beperkte mate van flexibiliteit als er onverhoopt een bewoner toch niet thuis is of niet beschikbaar is op een bepaalde dag dat wij hem ingepland hebben. Overleg helpt dan vaak, zodat je bijvoorbeeld de sleu-

tel van de woning krijgt om toch met het werk te kunnen beginnen. Maar het komt ook voor dat we de planning door onvoorziene situaties toch moeten aanpassen. Uitgangspunt is dan dat de afspraken, gemaakt ná de woningen met een planningsprobleem, gewoon doorgaan zoals afgesproken is. Dat levert uiteindelijk de minste overlast op voor bewoners, uitvoerenden en leveranciers. De ‘probleemwoningen’ worden dan door een ploeg extra ingevlogen medewerkers afgemaakt of worden afgemaakt in de bezemronde, helemaal op het einde van het project. Ook gebeurt het dat de medewerkers er nog een paar uurtjes aanplakken om een hapering in de planning te herstellen”, aldus Thijsen. Wolters-Nijkamp knikt: “Als er ergens iets niet goed gaat en je moet de planning aanpassen, dan moeten bewoners twee keer beschikbaar zijn. Dus als de planning goed gaat, gaat het heel goed, maar als het fout loopt, is dat extra overlastgevend voor de bewoner. En dat is iets wat wij als corporatie natuurlijk tot een minimum willen beperken. Tot nu toe komen dit soort haperingen nauwelijks voor. Ik denk dat we allemaal erg tevreden zijn” - CORPORATIEBOUW NOVEMBER  -

026 corporatiepartner ariens.indd 3



12-11-12 13:58

CLOSE UP

Veilig werken: ‘Iedereen in de keten is nodig’

Woningbouwcorporaties beseffen onvoldoende dat ze als opdrachtgever medeverantwoordelijk zijn voor de veiligheid en gezondheid van werknemers op de bouwplaats. Deze conclusie van de Inspectie SZW (Sociale Zaken en Werkgelegenheid) is hard. Michel Jungschlager, teamleider Veiligheid & Gezondheid bij advies- en ingenieursbureau Movares: “Woningbouwcorporaties hebben de verplichting vanaf de start van een project de veiligheid te borgen. De vraag is hoe? Movares helpt deze rol inhoud te geven”.

De Inspectie SZW voerde in 2011 controles uit op 313 bouwplaatsen waar in opdracht van 132 corporaties werd gewerkt. In totaal werden bijna 400 overtredingen geconstateerd. Volgens de Inspectie namen de corporaties bij het merendeel van de overtredingen hun verantwoordelijkheid als opdrachtgever niet of te weinig. De oorzaak zou een gebrek aan kennis kunnen zijn, bij zowel de corporaties zelf als bij de ontwerpers. “Volgens het rapport zit daar het knelpunt”, constateert Jungschlager. “Zowel woningbouwcorporaties als opdrachtgevers en opdrachtnemers, waaronder architecten en aannemers, dragen grote verantwoordelijkheden tijdens de ontwerp-, bouw- én onderhoudsfase. Verantwoordelijkheden die in sommige gevallen onduidelijk

 - CORPORATIEBOUW NOVEMBER  028 close up movares.indd 2

12-11-12 13:59

CLOSE UP

Veiligheidsketen zijn, worden vaak als een zware last ervaren. Dat een veilige werkomgeving voor werknemers bij bouwen onderhoudsprojecten de laatste jaren steeds meer aandacht heeft gekregen, is alleen maar goed. Maar dat wil niet zeggen dat het in de praktijk eenvoudig is om inhoud te geven aan veilig en gezond werken in de gehele veiligheidsketen.”

DEZELFDE TAAL De zorg voor goede arbeidsomstandigheden is niet alleen de verantwoordelijkheid van de corporaties, maar van de hele keten. Dit is vastgelegd in een Europese richtlijn uit 1994 die in het Arbobesluit is opgenomen. Jungschlager: “De Arbowet is niet altijd even concreet, maar vraagt wel een behoorlijke verantwoordelijkheid van opdrachtgevers. Wij maken de eisen concreet, vertalen ze naar de situatie in dat specifieke project. Vanuit onze

ervaring weten we dat veel winst te behalen is als je in elke fase van een project dezelfde taal spreekt. Te vaak wordt iets besloten, dat in een latere fase niet waargemaakt kan worden. De architect kan een prachtig glazen plafond bedenken. Tot in de beheerfase blijkt dat een glazenwasser daar onmogelijk op een veilige manier bij kan tijdens onderhoudswerkzaamheden. Dan moet je achteraf dure oplossingen gaan bedenken om dat mogelijk te maken.”

GOEDKOPER Instellingen denken vaak dat een goed V&Gbeleid veel geld kost, is de ervaring van Jungschlager. “Tot ze ontdekken dat het geld kan schelen. Als je het maar van het begin af aan goed doet. Wij hebben deze ervaring, veilig werken is tenslotte universeel. Movares werkt in uiteenlopende branches, waaronder utiliteitsbouw, infrastructuur en de openbaar vervoer sector. Een illustratief voorbeeld in deze sector zijn de elektriciteitskasten (relaiskasten) naast het spoor. Die zijn bij de aanleg vaak direct aan het spoor geplaatst, omdat dat goedkoper zou zijn. Vervolgens moet je in de beheerfase steeds de dienstregeling stilleggen als er onderhoud gepleegd moet worden, uiteindelijk kost dat veel meer. Veilig werken begint al in de allereerste planfase. Goed veiligheidsbeleid bespaart geld.”

INHAALSLAG

Radarpost op de Baanhoekbrug in Sliedrecht. Voor onderhoud aan de radar moet men via een spoorwegterrein bovenop de vakwerkligger van de brug zien te komen. Via een opgang die pas begint op circa 3 meter hoogte. Voor de eerste stap moeten losse elementen gebruikt worden. Een uiterst gevaarlijke situatie.

“De woningbouwbranche dient volgens het rapport nog enige kennis en ervaring op te doen op V&G-gebied”, zegt Jungschläger. “Gelukkig zien we dat corporaties een inhaalslag maken. Daar kunnen wij hen bij helpen door de ervaring die we hebben op V&G-gebied in de bouw. Wij kunnen opdrachtgevers echt ontzorgen, in alle fasen van de veiligheidsketen. Soms worden er in het ontwerp fouten gemaakt die later consequenties hebben. Zo’n ontwerpfout kost handen vol geld. Zo is ons advies gevraagd om een onbemande radarpost op de Baanhoekbrug in Sliedrecht beter bereikbaar te maken voor onderhoud. Daar is in het ontwerp geen rekening mee gehouden. De post is zo moeilijk bereikbaar

dat het gevaar oplevert voor de veiligheid en gezondheid van de onderhoudsmedewerkers, met alle mogelijke gevolgen van dien.”

RISICOSESSIE Wanneer doe je het goed? Zorg dat je als opdrachtgever vooraf duidelijk hebt wat je in de keten van wie verwacht. “Wij beginnen een project altijd met een zogeheten risicosessie met alle stakeholders. Daarna weet iedereen wat er verwacht wordt op het gebied van V&G. Benoem gezamenlijk de risico’s die beheerst moeten worden. Je kunt het niet alleen. Iedereen in de keten is nodig.”

Bij V&G denken mensen vaak alleen aan veiligheid op de bouwplaats (veilig werken). Maar vergeet tijdens de bouw de voorbijgangers en de omgeving van het project niet (veilig leven). Ook zij moeten vlot en veilig de bouwplaats kunnen passeren (veilig reizen).

OVER MOVARES Movares is een advies- en ingenieursbureau dat actief is op het gebied van infrastructuur, openbaar vervoer, mobiliteit, energie, water en stedelijke ontwikkeling. Veilig en gezond werken en wonen maakt daar onlosmakelijk deel van uit. Het V&Gteam heeft ervaring in uiteenlopende branches en is onder meer werkzaam voor ProRail en Rijkswaterstaat.

- CORPORATIEBOUW NOVEMBER  -

028 close up movares.indd 3



12-11-12 14:00

GOED BESTEED

Renovatie vier woningen op passiefhuisniveau

Proefproject op drie aspecten Door Joop Wilschut

Sité Woondiensten en Consortium E+ hebben in Doetinchem vier bestaande woningen aan de Multatulistraat verbouwd tot zeer energiezuinige passiefhuizen. Het project is uitgevoerd om een aantal aspecten grondig te onderzoeken en te beproeven. Het belangrijkste aspect: is passief renoveren in de toekomst voor andere, gelijksoortige woningen een mogelijke optie? In de Doetinchemse wijk Rozengaardse Veld staan een honderdtal identieke woningen, die in 1969 gebouwd zijn. Ze behoren tot het woningbezit van Sité Woondiensten, een middelgrote corporatie. Hoewel de woningen aan het einde van de vorige eeuw al eens gerenoveerd zijn, voldoen ze eigenlijk niet meer aan de eisen van deze tijd. Eisen voor wat betreft energieverbruik, wooncomfort, materiaalgebruik en uitstraling.

PROEFPROJECT In augustus en september van dit jaar is een blokje van vier woningen aan de Multatulistraat in deze wijk drastisch aangepakt en gerenoveerd volgens het passiefhuisprincipe. “Deze aanpak is voor ons een proefproject”, legt Willeke Marneth, projectleider bij Sité, uit. “Omdat we in Doetinchem-Noord honderden soortgelijke doorzonwoningen met platte daken bezitten en geen ervaring met passiefhuisrenovatie hebben, willen we eerst een aantal aspecten proefondervindelijk onderzoeken. Wat houdt passiefbouwen uitvoe-

ringstechnisch precies in? Hoe gaat dat als je de bewoners in de woning laat verblijven tijdens de werkzaamheden? Hoe is het voor bewoners om in een passiefhuis te wonen? Welk rendement levert wonen in een passiefhuis op? Is het de investering wel waard?” “Een eerste conclusie hebben we al kunnen trekken”, gaat ze verder. “Passief renoveren in bewoonde staat gaat moeizaam en is eigenlijk niet mogelijk. We hebben de bewoners van de vier woningen dan ook enkele dagen elders ondergebracht. Nu de woningen kortgeleden zijn opgeleverd, gaan we in samenwerking met de bewoners over een periode van twee jaar het energieverbruik en de comfortverbetering monitoren en analyseren. Na die periode nemen we een beslissing of passiefhuisrenovatie wel een optie is in vergelijking met standaard renovatie, sloop en nieuwbouw of regulier onderhoud. Dat zal veel rekenwerk vergen qua huurprijsberekening en energieverbruik c.q. –kosten, maar we doen er ongetwijfeld veel nuttige ervaringen mee op.”

AANPAK De tweelaagse woningen met een plat dak zijn stevig aangepakt en hebben een volledig nieuwe, eigentijdse uitstraling gekregen. De voor- en achtergevels, houten inbouwelementen, zijn gesloopt en vervangen door prefab houtskeletbouwelementen met een dik isolatiepakket en nieuwe kozijnen met drievoudige isolerende beglazing. Deze elementen zijn afgewerkt met deels buitengevelstucwerk, deels steenstrips. Bij de sloopwerkzaamheden hebben de betonelementen en de holle baksteenvloeren voor de nodige ‘problemen’ gezorgd. Bij de zijgevels zijn identieke, maar dan volledig gesloten houtskeletbouwelementen met een isolatiepakket tegen de bestaande gevels geplaatst. Ook deze elementen zijn afgewerkt met stucwerk en steenstrips. Op het dak is over het bestaande dakbedekkingspakket een nieuwe laag isolatie en een nieuwe dakbedekking aangebracht. Verder is het installatiewerk in de woningen totaal vernieuwd en zijn er een passiefverwar-

 - CORPORATIEBOUW NOVEMBER  030 goed besteed doetinchem.indd 2

12-11-12 14:00

GOED BESTEED

De oude situatie.

mingsketel, mechanische ventilatie met een WTW-systeem en een lucht/water-warmtepomp geïnstalleerd.

CONSORTIUM E+ “De voorbereiding van deze passiefhuisrenovatie heeft ongeveer twee jaar in beslag genomen”, vertelt Marneth. “In eerste instantie hebben we met Bouwbedrijf EBU uit Doetinchem en met Architectengroep Gelderland uit Zelhem een concept ontwikkeld.” Deze bouwer en architect maken deel uit van Consortium E+, waarvan tevens adviesbureau Bouwvisie, de Hogeschool ArnhemNijmegen, HtW installatietechniek, Wassink Installatie en Syntens onderdeel zijn. Het is een projectoverstijgend samenwerkingsverband, dat een stimulerend kenniscentrum wil zijn voor opdrachtgevers. Kennis delen staat hierbij centraal: de individuele bijdrage van de ketenpartners wordt door alle partijen kritisch beoordeeld en in gezamenlijke verantwoording verbeterd. Deze werkwijze

levert maatwerkoplossingen op, gebaseerd op flexibele, gestandaardiseerde concepten. Zo heeft het consortium een E+ energiepositief woningconcept voor nieuwbouw ontwikkeld en een E+ Revital-concept voor duurzame en energiezuinige renovatie van woningen. “Binnen onze plannen voor de vier woningen hebben we dankbaar gebruik gemaakt van de kennis van dit consortium. Met veel van hun adviezen hebben we een plan opgesteld en zijn we in samenspraak tot maatregelen en tot deze aanpak gekomen. Bouwvisie heeft vervolgens het hele pakket aan maatregelen doorgerekend en ons tijdens het traject begeleid en geadviseerd. De bewoners van de vier woningen zijn tijdens de voorbereidingen in het traject betrokken en waren direct enthousiast.”

EERSTE RESULTATEN De uitvoering van de ingrijpende renovatie is gestart in augustus van dit jaar. Die is in grote lijnen technisch heel goed gegaan,

maar de geschatte bouwtijd van vier weken is door onder andere de betonelementen in de gevel niet gehaald. Het is één week meer geworden. “Omdat het om een proefproject gaat en omdat we in samenwerking met hen nog twee jaar lang monitoren, betalen de bewoners geen huurverhoging”, besluit Marneth. “Ze konden tijdelijk geen gebruik maken van de badkamer, het toilet en de keuken en ze moesten onverwachts toch de woning verlaten. Maar ze zijn erg tevreden met hun ‘nieuwe’ woning. Het blokje oogt heel eigentijds en fris en biedt binnen meer comfort door onder andere de hoogwaardige isolatie, een nieuwe badkamer en de nieuwe installaties. Ongetwijfeld zal er door de opschaling naar label A++ een besparing van het energieverbruik bereikt worden. Maar hoe dat precies gaat uitpakken, weten we pas na een koude periode. En of dat aanleiding is om ook de andere woningen in deze wijk op deze manier aan te pakken; de tijd zal het leren.” - CORPORATIEBOUW NOVEMBER  -

030 goed besteed doetinchem.indd 3



12-11-12 14:01

PRODUCTNIEUWS

NIEUW WERKPLATFORM

KIERSTANDHOUDER Doka introduceert het nieuwe, universeel passende werkplatform Xsafe plus voor wandbekistingen. In tegenstelling tot traditionele steigersystemen heeft het nieuwe Doka-werkplatform geen steigerdelen en geen losse onderdelen. Het veroorzaakt daardoor volgens de leverancier geen onveilige situaties. Het nieuwe werkplatform van Doka leent zich voor alle wandbekistingen en is voorzien van voorgemonteerde, opklapbare werkvloeren van geel gelazuurd hout.

Doka Nederland, Oss, 0412.65.30.30, www.doka-nederland.nl

Om het toenemende probleem van woningoverval een halt toe te roepen heeft AMI een kierstandhouder ontwikkeld. Met deze KSH 100 is een veilige mogelijkheid gecreëerd om de voordeur op een kier te openen en contact te leggen met de persoon aan de andere kant. De kierstandhouder is toe te passen op een naar binnendraaiende voordeur en door zijn ontwerp ook op smalle en niet gelijkliggende deuren. De KSH 100 is gemaakt van massief rvs en met de bijgeleverde schroeven snel en eenvoudig te monteren. De vergrendeling voldoet aan de normen en eisen van het PKVW voor nieuwbouwwoningen en heeft het keurmerk SKG KE 573. AMI, Lomm, 077.473.74.75, www.ami.nl

KITTEN

KLEURRIJKE BAKSTENEN 3M heeft haar assortiment hybride en PU kitten uitgebreid met nieuwe 1-component kitten, 755 en 755 FC, die beiden makkelijk zijn in het gebruik. De 755 FC hybride kit hardt sneller uit dan de 755. Er kan dus gekozen worden voor snelheid en productiviteit of voor een langere open tijd bij complexe situaties. Ze zijn direct nat overschilderbaar, wat de productiviteit ook nog verhoogt. Er ontstaat ook snel een ‘huidvorming’ waardoor de kitrups niet kleverig blijft en er geen vuil aanhecht. Beide kitten zijn UV- en weersbestendig wat zorgt voor een goede kleurstabiliteit en duurzaamheid. Ze zijn te verkrijgen in koker- of worstuitvoering.

3M Nederland, Zoeterwoude, 071.545.04.50, www.3mnederland.nl

SNEL EGALISEREN Voor het snel egaliseren en opvullen van oneffenheden van 0 tot 4 mm heeft Henkel RS Fix fijn reparatiemiddel van Thomsit geïntroduceerd. Het hoge polymeergehalte moet zorgen voor een optimale hechting op vrijwel alle ondergronden. Het product is vrij van gevarentekens en volgens de producent zeer emissie-arm. Door de snelle droging is het product binnen 30 minuten gereed voor het plaatsen van vloerbedekking.

Wienerberger introduceert een nieuwe reeks gevelbakstenen met de naam Edelstenen. De serie bestaat uit zeven kleurrijke en expressieve bakstenen met een geheel eigen karakter. De serie Edelstenen omvat zeven sorteringen in handstrich en handvorm. Alle bakstenen zijn verkrijgbaar in waalformaat (210x100x50 mm). Gebruik van de bakstenen staat volgens de leverancier garant voor levendig metselwerk met een intensief kleurenspel.

Henkel, Nieuwegein, 030.607.39.11, www.thomsit.nl

Wienerberger, Zaltbommel, 0418.59.7111, www.wienerberger.nl

 - CORPORATIEBOUW NOVEMBER  032 productnieuws.indd 4

12-11-12 14:02

CLOSE UP

Snel naar een beter energielabel Een snelle labelverbetering, weinig overlast voor bewoners en uiteindelijk een lagere energierekening. Zomaar een paar voordelen van IsoEasy, het hoogwaardige zolderisolatieproduct van Kingspan Insulation. “Het isoleren van een verwarmde zolder met IsoEasy levert gemiddeld € 530 aan energiebesparingen op.” Van opbergruimte...

...naar woonruimte.

IEDEREEN KAN HET

EXTRA WOONRUIMTE

Marketingmanager Roger van der Gracht is enthousiast over het product. “In een gemiddeld huis is de slechte isolatie van het dak voor 30% verantwoordelijk voor de energiekosten. Met IsoEasy kun je dat aandeel flink minimaliseren. Bij een onverwarmde zolder scheelt dat per jaar zo’n € 430 aan energiekosten en bij een verwarmde zolder zelfs € 530.” Inmiddels zijn er al een aantal corporaties, die de woningvoorraad upgraden met IsoEasy. “De meeste corporaties laten dat een aannemer doen. Het is binnen een dag gebeurd en de bewoners hoeven er het huis niet voor uit. Er zijn ook corporaties die ervoor kiezen om hun bewoners het te laten doen en daar een bijdrage aan leveren. Je hoeft geen professionele verwerker te zijn om je zolder te isoleren met IsoEasy. Iedereen kan het.”

“Die dikte is vooral belangrijk bij kleinere woningen”, gaat Van der Gracht verder. “Dan wil je niet die ruimte nog kleiner maken door aan de binnenkant van het dak dikke isolatieplaten te plaatsen. En dat hoeft ook niet, want IsoEasy is niet duurder dan dikker isolatiemateriaal.” Uiteraard is er wel een investering nodig van de corporatie. De Ruiter: “De investering die we doen, krijgen we voor de helft terug door middel van een huurverhoging. Daarbij houden we wel scherp in de gaten dat de bewoner per saldo, dus inclusief de energierekening, beter af is. Het mag de huurder geen geld gaan kosten.” De huurder profiteert volgens Van der Gracht niet alleen van lagere woonkosten, maar ook van het creëren van een extra stuk woonruimte. “Je komt er op de bovenste verdieping niet alleen warmer bij te zitten, maar ook esthetisch kun je er op vooruit gaan.” De Ruiter beaamt dat. “Door de harde toplaag ziet het er mooi uit. Bovendien geldt bij ons dat de bovenverdieping van de woningen nog niet geïsoleerd was, dus in dat opzicht krijg je er zeker een stukje leefruimte voor terug.”

SNELLE LABELVERBETERING Kingspan Insulation is over de hele wereld actief als leverancier van hoogwaardige isolatieproducten en marktleider in GrootBrittannië en Ierland. De energieambities van het bedrijf worden onderstreept door de participatie van voormalig vicepresident van de Verenigde Staten, Al Gore. Hij is voor 13% aandeelhouder en investeert alleen in bedrijven die goed scoren op het gebied van duurzaamheid. In 2010 nam het bedrijf de isolatietak van CRH over, waaronder EcoTherm, waardoor het nu ook de grootste pirfabrikant in Nederland is. Daarmee kwam een nieuwe range producten onder de vlag van Kingspan, waaronder IsoEasy.

Eén van de corporaties die werkt met IsoEasy, is Woonvisie in Ridderkerk. Peter de Ruiter is projectleider bij die corporatie. “Wij hebben ons geconformeerd aan de Aedes-overeenkomst om het huizenbezit duurzamer te maken. Daarom zijn wij begonnen met een na-isolatieproject om driekwart van onze woningen naar energielabel B te brengen. Dat zijn er ongeveer 5.000. Daarom zijn we op zoek gegaan naar een product dat makkelijk is aan te brengen en een stevige toplaag heeft. Kingspan heeft ons goed geadviseerd. IsoEasy voldoet aan onze eisen. We kunnen nu een hoge Rcwaarde bereiken, terwijl het product toch beperkt is in dikte.”

ISOEASY PRO

Speciaal voor de professionele verwerker en wordt net zoals de variant voor consumenten geleverd als totaalpakket. Dat is inclusief schroeven, profielen en andere toebehoren.

- CORPORATIEBOUW NOVEMBER  -

033 close up kingspan.indd 3



12-11-12 14:05

GOED BESTEED

Portiek-etage woningen

Slopen of renoveren? Door Hans Fuchs

Portiek-etage woningen: slopen of renoveren? En als een corporatie kiest voor behoud, hoe gaat men dan renoveren? Veel kennis daarover zit bij andere partijen. Ook bij architecten, zoals MAS Architectuur. Renoveren van portiek-etagewoningen heeft een flinke bandbreedte, van een integrale passiefrenovatie met A++ tot een meer basale aanpak die twee energielabels oplevert. Die bandbreedte demonstreert dat een standaardaanpak eigenlijk niet bestaat. Maar hoe pak je de renovatie van een portiek-etageblok dan aan als corporatie? MAS Architectuur uit Hengelo/Rotterdam verrichtte diverse studies, onder andere voor corporaties, om die vraag optimaal te beantwoorden. Eerste advies van architectdirecteur Richard Brok: “Kijk niet alleen naar de schil. Pak de opdracht meer integraal aan. Dat biedt in de toekomst mogelijk meer duurzaam woonrendement.” MAS zit momenteel in een selectieronde voor de renovatie van een klein woningbouwcomplex van vier blokken met elk twaalf portiek-etagewoningen. Brok: “Het gaat om woningen waarvan men drie of vijf jaar geleden misschien nog gezegd had: sloop het maar. Maar nu, gezien de markt, de technische mogelijkheden en het maatschappelijk besef, opteert men voor renoveren.” MAS participeert in de studie samen met Dura Vermeer te Hengelo. Het na-oorlogse complexje is gesitueerd in Hengelo: “Het gaat in dit project om portiek-etagewoningen van Woningstichting Welbions. In principe zijn het vier grote woonhuizen onder een hellend pannendak.”

BESCHERMD STADSGEZICHT Hengelo is een wederopbouwstad. Brok: “In 2011 is de binnenstad van Hengelo door de Rijksdienst voor Cultureel erfgoed aangewezen als aandachtsgebied, één van de dertig in Nederland. Dit met het oog op behoud en versterking van de kernkwaliteiten van dit gebied. Er komt steeds meer waardering voor de stempels en de grote aantallen in die plannen, voor de totaal-ensembles met laagbouwwoningen, portiek-etageblokken en winkels.” Het complex van Welbions grenst aan het Tuindorp van Hengelo, een vooroorlogs tuindorp met de status van beschermd dorp- en stadsgezicht. Curieus genoeg vallen de na-oorlogse woningen onder het tuindorp, inclusief de status van beschermd stadsgezicht. Welbions doet een selectie onder meerdere partijen, gestuurd door het vraagproces vanuit de woningstichting zelf. Brok: “De vraagspecificatie van de corporatie is gericht op het verduurzamen van het object in combinatie met het certificeren naar minimaal energielabel B.” Veel na-oorlogse portiek-etagewoningen zijn bouwtechnisch en bouwfysisch niet op het gewenste niveau. Een enorme opgave, stelt Brok. “Veelal pakt men enkel de schil aan. Ook in dit project is dat het geval. Maar de corporatie moet hier ook rekening houden met de status van beschermd dorp- en stadsgezicht. Dat betekent dat we geen volledige architectonische vrijheid hebben. Was dat wel het geval geweest, dan hadden we de mogelijkheden

kunnen aftasten om bijvoorbeeld de wooneenheden te vergroten, of om aanpassingen in het gevelbeeld voor te stellen. De plattegronden van de woningen uit deze periode hebben nu eenmaal niet de kwaliteit die we tegenwoordig verlangen. Het haalt niet het huidige niveau voor wat betreft het wooncomfort.”

TOTALE LEVENSCYCLUS Brok adviseert om, indien mogelijk, toch verder te kijken dan de schil: “Staar je niet blind op louter de bouwkundige aanpak. Beter is een integrale visie, waarbij je door middel van een voorstudie in de toekomst mogelijk meer duurzaam woonredement realiseert.” Bij het bepalen van de ingreep gaat het nu vaak om de portemonnee van de huurder, aldus Brok: “Corporaties kunnen niet ongelimiteerd blijven aftoppen ten koste van het eigen vermogen. Aan de andere kant kan de corporatie het zich ook niet permitteren dat de huren alsmaar stijgen.”

 - CORPORATIEBOUW NOVEMBER  034 goed besteed portieketageflats.indd 2

12-11-12 14:07

GOED BESTEED

Kijk daarom naar de totale levenscyclus van het gebouw, stelt Brok: “Gebouwen gaan langer mee dan men lange tijd dacht. En de technische mogelijkheden zijn de afgelopen jaren verbeterd. Neem de mogelijkheden van het ‘uitbuiken van gevels’. MAS Architectuur ontwikkelde in samenwerking met onder andere Norm-teq uit Hengelo een prefab unit, een nieuwe gevel die tweeënhalve meter ‘uitbuikt’ en functioneert als nieuwe thermische schil.” De unit zorgt tegelijkertijd voor een aanmerkelijk groter woonoppervlak, doordat over de volle breedte van de flat een uitbreiding plaats vindt. Brok: “Dit product is nu op innovatieve wijze volledig doorontwikkeld, met de overige ketenpartners. Dit product zou men ook goed kunnen toepassen in portiek-etageflats. Je krijgt meer woonoppervlak, een beter binnenklimaat en het systeem helpt je af van alle bouwfysische ellende die de oude gevels vaak geven.” Dat uitbuiken kan alleen in gebouwen met een betonskelet. Veel van de wederopbouwarchitectuur heeft zo’n casco uit beton, aldus Brok: “In de jaren vijftig waren er al bouwbedrijven die innovaties bedachten om snel te kunnen tunnelen, om te kunnen voldoen aan de enorme bouwopgaven uit die periode, De betonbouw kreeg dan een gevelvullende pui. Bij veel gebouwen valt de kwaliteit van de puien nog wel mee, ook omdat veel puien in de jaren zeventig en tachtig zijn vervangen. Maar als we het gaan toetsen aan de normen van 2012 wat betreft duurzaamheid en bouwregelgeving - bouwbesluit, woonkeur, etcetera - moeten we toch andere conclusies trekken.”

VAN KWANTITEIT NAAR KWALITEIT In de markt liggen de uitdagingen heel anders dan vijf jaar geleden, stelt Brok: “De luxe van toen, met een haast gegarandeerde afname, is nu voorbij. Nu moeten we de vraag stellen: wie zijn mijn huurders nú, wie

Uitbuiken: het principe.

‘Sexy’ opgaaf zijn het over vijf jaar én hoe ontwikkelt deze markt zich over bijvoorbeeld de komende twintig jaar - om daar vervolgens de groot onderhoudsplanning op af te stemmen. Dat vraagt om een integrale aanpak, waarbij ook gekeken wordt naar de overcapaciteit straks. Wint een complex aan kwaliteit als we het nu compleet duurzaam renoveren, of is sloop een beter antwoord op de vraag naar de voorraad van later? We zullen het denken in kwantiteit om moeten zetten naar het denken in kwaliteit.” Twee manieren om die gewenste kwaliteit te bereiken: prefabricage en ketenintegratie. Brok: “Ketenintegratie betekent samenwerken met oog voor het proces; dit kan nog steeds veel winst opleveren, in onder andere de doorlooptijden. Prefab bouwen draagt er volgens Brok aan bij dat de bouwkundige overlast bij een ingreep aan de woning beperkt blijft: “Tijdelijke herhuisvesting is kostbaar, woningbouwcorporaties geven de voorkeur aan renoveren in bewoonde toestand. Dat vergt wel de nodige communicatie. Cruciaal is dat de traditionele aannemer vooral op de werkvloer op juiste wijze communiceert met de bewoners, zodat die weten waar ze aan toe zijn. Geen enkele bewoner vind het een pretje, al die bouwvakkers door zijn huis.”

Opleidingen die het renoveren stroomlijnen; het zit er aan te komen. Nu de nieuwbouw in het slop zit, wordt renoveren almaar interessanter – de opgaaf is ineens ‘sexy’ geworden. Maar aan kennis schort het. Het Nationaal Renovatie Platform NRP springt in het gat – vanaf september 2013 kan men bij de NRP Academie, de kennispoot van het Nationaal Renovatie Platform, terecht voor de eerste module van een onderwijsprogramma dat zich helemaal richt op het bevorderen van professionele kennis op gebied van het renovatievraagstuk. De onderwijscoördinatie is in handen van de TU Delft. Het initiatief van het NRP speelt in op een behoefte: de markt vraagt om betere kennisverspreiding en -ontwikkeling en meer expertise om renovatieprojecten in de praktijk beter aan te kunnen pakken, op gebied van ontwikkeling, financiering, juridische aspecten, ontwerp en beheer. Maar ook is er vraag naar expertise om adequaat te kunnen omgaan met belangen in de bestaande bebouwing en met juridische aspecten.

- CORPORATIEBOUW NOVEMBER  -

034 goed besteed portieketageflats.indd 3



12-11-12 14:07

PRODUCTNIEUWS

GLASGOTEN

BESCHERMENDE COATING Griffon HBS-200 Liquid Rubber is een afdichtende en beschermende coating die sinds kort verkrijgbaar is bij de professionele vakhandel. Het product is onder andere geschikt voor het afdichten, beschermen en repareren van vloeren, wanden, muren en daken. HBS-200 hecht bijvoorbeeld op beton, steen, hout, PVC en zink en is ook geschikt voor gebruik in natte cellen, daken en dakgoten.

De regelgeving op het vlak van isoleren wordt steeds strenger. Daarom wordt er in ramen steeds vaker een dikker glaspakket toegepast. Duco speelt in op deze tendens en breidde de glasgoten van de DucoKlep 15 ZR verder uit. Door deze innovatie zijn er nu glasdikten tot 48 mm in het rooster op te nemen. Drievoudige beglazing plaatsen is dus geen probleem meer. Dankzij de vlakke uitvoering is de 15 ZR te gebruiken in het vaste deel van een schuifpui. De minimale uitsprong van de buitenkap zorgt ervoor dat het rooster goed te combineren is met de meeste rolluiksystemen.

Bison, Goes, 0113.23.57.00, www.bison.nl

Duco Ventilation & Sun Control, Veurne (B), 0032.58.33.00.33, www.duco.eu

LANGER HOUDBAAR Remix Droge Mortel heeft de houdbaarheid van zijn metselmortels zandcementmortel en betonmortel in plastic zakken met 50% verlengd tot 18 maanden. Hieraan zijn langdurige en uitgebreide testen onder Nederlandse omstandigheden vooraf gegaan. Remix is de enige fabrikant die zijn mortels in PE-zakken aanbiedt. Door de langere houdbaarheid blijft de mortel ‘verser’ en is hij langer inzetbaar. Remix Droge Mortel, Borger, 0599.28.73.60, www.remix.nl

WATERDICHTINGSCOATING

100% INVENTARISATIE = 100% ZEKERHEID Speciaal voor woningcorporaties, vastgoedbeheerders, VVE’s en onderhoudsbedrijven verzorgt Repair Care 100% inventarisaties. Dit zijn volledige inspecties van al het geveltimmerwerk van een complex, voorafgaand aan de uitvoering. Hierdoor ontstaat een helder beeld van de status en kwaliteit. Wat dit voor u betekent? 100% zekerheid over en inzicht in de onderhoudskosten van uw project en kostenbesparingen door hogere efficiency in de uitvoering.

Met PCI Seccoral 2K Rapid heeft PCI een nieuwe, snelhardende waterafdichtingslaag aan het assortiment toegevoegd. De coating is speciaal geschikt voor toepassingen bij hoge vochtbelasting, zoals bij badkamers, balkons of zwembaden. Hij is nagenoeg geurloos en valt volgens de leverancier op door het zeer lage verbruik. Vier uur na het aanbrengen van de waterdichtingslaag kan de verlijming van keramiek plaatsvinden. Wienerberger, Zaltbommel, 0418.59.7111, www.wienerberger.nl

HOEKBESCHERMER

Wilt u meer weten over onze dienstverlening? Scan dan de QR-code of ga naar www.repair-care.nl/diensten/inventarisatie

www.repair-care.com

Vilton levert al enige tijd kozijnhoekbeschermers om onder andere geschilderde kozijnen, deuren en andere kritieke plaatsen in de bouw te beschermen tegen beschadigingen. De beschermers worden op de te beschermen onderdelen geplakt en vlak voor de oplevering weer verwijderd. De leverancier garandeert dat bij een normale verwijdering het onderliggende werk niet alsnog beschadigd raakt. De kozijnhoekbeschermers zijn te leveren in lengten van 1250; de flapbreedtes bedragen 35 x 35 mm. Vlint Holding, Almere, 036.521.05.90, www.vilton.nl/www.vlint.eu

 - CORPORATIEBOUW NOVEMBER  032 productnieuws.indd 2

12-11-12 14:03

CLOSE UP

Recycling, een maatschappelijk thema Maatschappelijk en duurzaam ondernemen wordt steeds belangrijker in de bouwkolom. Zeker voor een organisatie die zich in het maatschappelijke veld begeeft, zoals een corporatie, is het belangrijk om voor partners te kiezen die daar een goede invulling aan geven. Bijvoorbeeld door in aanbestedingen de accenten te leggen op recycling. Hannie Stappers is manager public affairs bij Rockwool. Volgens haar een bedrijf dat zich onderscheidt door haar groei van productleverancier tot partner voor een betere duurzame gebouwschil wereldwijd. “We werken aan oplossingen die gebouwen beschermen tegen het milieu en het milieu tegen de impact van gebouwen. Wij zien dat steeds meer maatschappelijke organisaties via aanbestedingen MVO-verplichtingen neerleggen bij hun partners in de bouwkolom. Bouwbedrijven leggen deze vraag dan weer neer bij ons als leverancier. Wij kunnen hierop inspelen met ons MVO-beleid en onze toegevoegde waarde in het proces omzetten in concrete services zoals bijvoorbeeld een CO2-certificaat.”

ONDERSCHEIDEN IN AANBESTEDING Niet alleen kan een corporatie zich onderscheiden door enkel samen te werken met bouwpartners die inzetten op MVO-gebied, ook de bouwpartner zelf kan er volgens Stappers van profiteren. “Bedrijven die maatschappelijk verantwoord ondernemen, zijn aantoonbaar efficiënter en innovatiever dan andere bedrijven. Bovendien levert MVO kostenbesparing op. Bijvoorbeeld door het verminderen van afval en lagere energiekosten.” Die lagere energiekosten moeten uiteindelijk natuurlijk ook terugkomen in de gebouwen die corporaties laten bouwen. “Op dat vlak bewijzen onze producten al jarenlang hun waarde. De steenwolproducten van

met Van Gansewinkel hebben we een retoursysteem ontwikkeld. Met behulp van containers of bigbags worden steenwolresten gescheiden van overig afval en vervolgens opgehaald en bij ons afgeleverd. Zo ontzorgen we de bouw en wordt de kringloop gesloten.”

DUURZAME TOEKOMST

Rockwool zijn niet alleen sterk op het gebied van energie-besparingen, maar ook op het gebied van akoestiek, lange levensduur en brandveiligheid.”

ROCKCYCLE In een markt waarin de komende jaren de focus zal liggen op de renovatie van bestaande bouw, zet de fabrikant sterk in op recycling. “Daarvoor hebben we een nieuwe service ontwikkeld: RockCycle. Doel is het milieuvriendelijk inzamelen en hergebruiken van steenwolresten tot hoogwaardige eindproducten. We hebben een eigen recyclingfabriek. Hier worden steenwolresten tot briketten geperst, om vervolgens te worden hergebruikt als grondstof voor productie van nieuwe hoogwaardige steenwolproducten. Hierdoor bestaan nieuwe producten voor wel 50% uit gerecyclede grondstoffen.” Voor de inzameling en verwerking heeft Rockwool de samenwerking gezocht met Van Gansewinkel, expert op dit gebied. “In samenwerking

Met RockCycle investeert Rockwool in een duurzame toekomst. “Maar daar hebben wij ook de hulp van de opdrachtgevers bij nodig. Gemeenten vragen al steeds vaker om overeenkomsten waaruit blijkt dat vrijgekomen materialen bij een eindverwerker aangeleverd worden, die er weer een hoogwaardig eindproduct van kan maken. We hopen dat corporaties hierin ook volgen. “Als we de komende jaren duurzaam en maatschappelijk willen ondernemen, zullen ook zij hun verantwoordelijkheid daarin moeten nemen.”

DUURZAAM IN GRONDSTOFFEN • Basalt: elk jaar produceert de aarde 38.000 maal meer dan Rockwool verbruikt. • Rockwool recyclet drie keer zo veel restmaterialen van andere industrieën dan de hoeveelheid die het zelf produceert. • Rockwool voorziet voor 50% in eigen brandstof door zelf restmateriaal te recyclen en om te vormen in briketten.

- CORPORATIEBOUW NOVEMBER  -

037 close up rockwool.indd 3



12-11-12 14:09

THEMA TECHNIEK R O N D V R A A G I S O L AT I E

Alles-in-1-isolatie wint terrein Door Johan van Leipsig

Dakisolatie heeft voor corporaties heel wat moois te bieden, zo leert een rondje langs verschillende leveranciers. Zij geven concreet advies over de afwegingen en mogelijke oplossingen. Alles-in-1-systemen lijken steeds meer terrein te winnen. En de voordelen van goede isolatie voor corporaties zijn legio. De aard van het werk en het budget zijn leidend.

Rolf Pennings, projectmanager renovatie van Kingspan Unidek geeft enkele aanknopingspunten hoe en wanneer je als corporatie een dak moet na-isoleren. “Voordat een bestaand dak nageïsoleerd kan worden, dient eerst beoordeeld te worden hoe het bestaande dak is opgebouwd. Ook moet bekeken worden of het bestaande dakbeschot en de gordingen nog in goede staat zijn, zodat deze gehandhaafd kunnen blijven.”

Er zijn vier opties voor het na-isoleren van hellende daken, aldus Pennings. “Van bovenaf of aan de binnenkant van het bestaande dakbeschot, het isoleren van de bovenkant van de bestaande zoldervloer en sandwichpanelen aanbrengen op de bestaande onderconstructie. De eerste optie, van bovenaf isoleren van een bestaand dakschot, is mogelijk als de dakpannen aan vervanging toe zijn, maar het dakbeschot nog in goede staat is. Het na-isoleren van een bestaand dak op het bestaande dakbeschot is een goede optie als ook het dakbeschot onderbroken moet worden om te voldoen aan de WBDBO-eis bij geschakelde woningbouw. Op het bestaande dak wordt dan een isolatiepakket geplaatst. Om schade aan het dakelement te voorkomen, bijvoorbeeld door het leggen van pannen, wordt geadviseerd om een dak-

element toe te passen met een harde bovenplaat.” Voordeel van deze methode is dat de bewoner in zijn woning geen hinder van het project ondervindt. Bij het van binnenuit isoleren spelen weer andere zaken een rol, aldus Pennings. “Dampremmende materialen dienen altijd aan de warme zijde toegepast te worden. Als er dus bijvoorbeeld aan de binnenzijde tegen het bestaande dakbeschot een bubbeltjesfolie met luchtkamertjes en daar tegenaan een houtwolcementplaat is geplaatst, dient deze eerst verwijderd te worden.” Isoleren van de bovenkant van de bestaande zoldervloer is mogelijkheid 3. “Bij woningen met een lage zolder en een flauwe dakhelling kan deze vorm verstandig zijn. Een product met een harde bovenplaat kan hierbij zorgen voor een geïsoleerde zoldervloer die tevens goed beloopbaar is.” Tot slot is er de mogelijkheid van het aanbrengen van sandwichpanelen op de bestaande onderconstructie (gordingen en muurplaat). “Deze manier van na-isoleren is het meest arbeidsintensief en het meest kostbaar. Bij een technisch slecht dakbeschot is het wel de beste en veiligste optie.”

 - CORPORATIEBOUW NOVEMBER  038 rondvraag isolatie.indd 2

12-11-12 14:10

THEMA TECHNIEK R O N D V R A A G I S O L AT I E

VERHOOGT WAARDE

ALTERNATIEF = NIEUW DAK “Het alternatief voor het na-isoleren van een bestaand dak is doorgaans een compleet nieuw dak”, zegt Hans Spronken van Rockwool. “Dit is zeker niet altijd nodig. Een compleet nieuw dak is duur en levert behoorlijk wat overlast. Vanuit een duurzaamheidsoogpunt is slopen ook niet goed.” Van bovenaf na-isoleren kan problematisch zijn, aldus Spronken. “Soms kan dan alleen een complete woningrij worden aangepakt. Wanneer dus één bewoner in een rij woningen geen dakisolatie wil, is van bovenaf isoleren al bijna niet meer mogelijk.” Een voordeel om van binnenuit te isoleren is dat je de bestaande dakconstructie nagenoeg ongemoeid kan laten, aldus Spronken. “Als één bewoner in een rij niet meedoet, wordt het gevelbeeld niet verstoord. Ook kan er een hoge thermische prestatie mee behaald worden en is er minder overlast.” De afweging om te kiezen voor een bepaald installatieconcept is een benadering vanuit het Total Cost of Ownership (TCO), aldus Spronken. “Een renovatie naar een B-labelwoning is niet voldoende om nog eens 25 jaar betaalbaar te kunnen wonen. Een hoge energetische ambitie is dus noodzakelijk. Bij een corporatie speelt daarnaast het bedieningsgemak en de onderhoudsinspanning een belangrijke rol. Installaties die niet goed bediend en/of onderhouden worden presteren ondermaats, met klachten tot gevolg.” Voldoende slimme oplossingen beschikbaar in de markt, aldus Spronken. “Denk aan het concept MIMI van Wonen Limburg: Meer Isolatie en Minder Installaties. Met als resultaat een uitstekend wooncomfort en een bescheiden energierekening. In het MIMIconcept wordt aardwarmte gebruikt voor de koeling en blijven installaties zoveel mogelijk achterwege. Maar belangrijker nog is het voorkomen van energiegebruik dankzij een uitstekende isolatie. Deze methode kan natuurlijk ook goed in bestaande bouw worden toegepast.”

“Isoleren levert niet alleen een lagere energierekening op, maar brengt ook meer comfort in huis. Isoleren is bovendien een effectieve methode om het energielabel van de woning te verbeteren. Dit komt de waarde en verhuurbaarheid van de woning ten goede”, schetst Gerard Sleegers van IsoBouw een voordeel van goede isolatie voor woningcorporaties. Welke isolatiemaatregel genomen kan worden, is afhankelijk van het budget en de omvang van de renovatiewerkzaamheden, vindt Sleegers. “Zijn de pannen aan vervanging toe, dan is het raadzaam om meteen over het gehele dakvlak van buitenaf de onderliggende isolatie aan te brengen of te verbeteren. Is er een dragend dakbeschot, dan kan hierop direct isolatie aangebracht worden, met weinig overlast voor de bewoners. De elementen

zijn in diverse diktes/isolatiewaarden verkrijgbaar. Een hogere RC-waarde heeft een positief effect op het energielabel en is daarom zeker het overwegen waard.” Is er geen dakbeschot aanwezig of is het in een te slechte staat om te handhaven, dan is de toepassing van isolerende sandwichdakelementen een optie, zoals ook Pennings al uitlegde. “De overlast voor bewoners is wel groter dan isoleren op een dragend dakbeschot omdat de gehele kapconstructie open komt te liggen.” Bij een beperkt budget is het isoleren aan de onderkant van het dakbeschot mogelijk. “Bij deze methode wordt de isolatie aangebracht tussen de gordingen. Sinds enkele jaren zijn

er systemen in de markt waarmee beduidend sneller en ‘schoner’ gewerkt kan worden. Dit zijn systemen waarbij de isolatie reeds voorzien is van een esthetische afwerking.”

GELD EN MILIEU Bij het na-isoleren van een dak zijn er voor corporaties verschillende overwegingen, aldus Ivo van Rooy van Saint Gobain Isover. “Op het gebied van energiebesparing valt er in Nederlandse woningen nog heel veel te winnen. Vooral door het na-isoleren van zolders, want in een niet-geïsoleerd huis verdwijnt ongeveer 30% van de warmte via het dak. Voor de bewoners kan het dus veel geld opleveren door de besparing op energiekosten. Zo kunnen zij hun kosten aan energie beheersbaar maken.” Naast de geldbesparing draagt deze energiebesparing ook bij aan de bescherming van het milieu, aldus Van Rooy. “Doordat er minder energie verbruikt wordt, komen er ook minder schadelijke broeikasgassen vrij, zoals CO2. Daarnaast levert het de bewoner ook veel extra comfort op. Minerale wol-isolatie heeft zeer goede akoestische eigenschappen waardoor geluiden minder hol klinken. Bovendien heeft minerale wol een hoge brandveiligheidsklasse.” Ook Van Rooy ziet veel slimme oplossingen, vooral de alles-in1-systemen zijn populair. Isover introduceert zelf ook een compleet zolderisolatiesysteem. Daarnaast is luchtdicht bouwen van belang voor de bescherming tegen vochtproblemen en de extra energiebesparing, ziet Hoogendoorn. “Isover levert hiervoor een vochtregulerende klimaatfolie die reageert op de relatieve luchtvochtigheid in huis. Daarmee beschermt deze klimaatfolie het dak permanent tegen vochtproblemen. Dit in tegenstelling tot traditionele dampremmende folies die een vaste diffusieweerstand hebben en zich dus niet kunnen aanpassen aan een veranderende vochtigheid.”

KINGSPAN INSULATION Isoleren van een verwarmde zolder met het alles-in-één-systeem iSoEasy levert € 530 op, zo rekent Kingspan Insulation voor op pagina 33.

- CORPORATIEBOUW NOVEMBER  -

038 rondvraag isolatie.indd 3



14-11-12 09:23

design | techniek | toepassing | productnieuws | regelgeving

jaargang 14, 2012

Vakblad voor gevelopeningen, beveiliging, raam- en deurtechniek

design | techniek | toepassing | productnieuws | regelgeving

jaargang 14, 2012

Vakblad voor gevelopeningen, beveiliging, raam- en deurtechniek

design | techniek | toepassing | productnieuws | regelgeving

jaargang 14, 2012

Vakblad voor gevelopeningen, beveiliging, raam- en deurtechniek

raam en deur design | techniek | toepassing | productnieuws | regelgeving

jaargang 14, 2012

Vakblad voor gevelopeningen, beveiliging, raam- en deurtechniek

Cover_nr 2.indd 1

11-04-12 10:38

Cover.indd 1

20-08-12 11:37

• Kozijnwerk • Raam- en Deurtechniek • Bouwbeslag • Inbraakwering • Beglazing • Ventilatie Raam en Deur is het vakmagazine voor raam-, deuren geveltechniek, van ontwerper tot verwerker. De redactionele invulling steunt op vijf peilers: design, techniek, toepassing, productnieuws en regelgeving. Hierdoor bieden wij meer doorzicht, overzicht en inzicht in alle componenten rond raam en deur.

Cover_nr 5.indd 1

02-10-12 13:15

raam en deur raam en deur raam en deur •

•

www.raamendeur-online.nl Ja, ik abonneer me op Raam en Deur en ontvang 6 edities voor € 60,- (ex 6% BTW). Ja, ik ontvang graag een gratis proefnummer van Raam en Deur Bedrijfsnaam Persoonsnaam Adres + Huisnummer Postcode + Woonplaats

raam en deur raam en deur.indd 1

Datum

Handtekening

Faxen naar: 073 - 503 81 53 MIXpress BV, Postbus 55, 5240 AB Rosmalen, 073 - 503 43 47, raamendeur@mixpress.nl

17-10-12 09:41

THEMA TECHNIEK I S O L AT I E

ROCKWOOL FASTFIXX

Rockwool komt met Fastfixx: isoleren en afwerken in één. Een volledig afgewerkt hellend-dak-isolatiesysteem, snel en eenvoudig te monteren zonder regelwerk. • • • • • •

Hoogwaardige isolatie. Brandveilig, Euro-Brandklasse A2-s1, d0. Brandwerend. Geluidswerend. Dampremmend. Duurzaam en volledig recyclebaar.

ISOBOUW: VOOR ELK BUDGET EEN OPLOSSING

Afhankelijk van het budget biedt IsoBouw voor isolatiedoeleinden diverse innovatieve oplossingen, waaronder ook ISSO-gecertificeerde producten. Denk bijvoorbeeld aan SlimFix Reno+. • • • • •

Toepassing: van buitenaf op een dragend dakbeschot. Isolatiewaarden: RC 1,4 t/m 4.0 m2K/W. Ongekend dun, dus geringe opbouwhoogte. Met sponning, dus geen koudebruggen. Weinig overlast voor bewoners.

www.fastfixx.nl

www.isobouw.nl

ISOVER SONESTRONG PRO: ALLES-IN-EEN ZOLDERISOLATIESYSTEEM

UNIDEK RENOFAST

Speciaal voor het snel, eenvoudig én decoratief na-isoleren van hellende daken introduceert Isover Sonestrong Pro. Een compleet systeem met alle benodigdheden in handig draagbare dozen.

Een isolerend sandwichelement voor na-isolatie van hellende daken aan de binnenzijde tegen het bestaande dakbeschot. Dat is Unidek RenoFast.

• De stevige glaswolplaten zijn voorzien van een dampremmende tussenlaag én een zeer stootvaste toplaag: isolatie en afwerking in één. • De dampremmende laag onder de witte toplaag beschermt tegen vochtproblemen. • Minimale overlast dankzij de snelle verwerking. • Daarnaast profiteert de bewoner van een betere geluidsabsorptie, lagere stookkosten, hogere brandveiligheid en een mooie afwerking.

• • • • • •

De spaanplaat aan de binnenzijde fungeert als harde stootvaste toplaag en is voorzien van een witte zichtzijde. Unidek RenoFast is na-isolatie en afwerking in één. Leverbaar in Rc-waarden 2.5, 3.0 en 3.5. Het monteren is uiterst eenvoudig. Aanbrengen van de afdichtingsband, plaatsen van de dakelementen en bevestigen van de afwerklat. Bij verwerking zijn geen persoonlijke beschermingsmiddelen nodig. De dakelementen hebben een breedte van 600 of 1.020 mm.

www.isover.nl

www.unidek.nl

- CORPORATIEBOUW NOVEMBER  -

038 rondvraag isolatie.indd 5



12-11-12 14:12

KO RT B E ST E K

Korte presentatie van lopende corporatieprojecten

Woningcorporaties blijven actief bouwen Door Joop Wilschut

Wie meent dat er in ons land nauwelijks meer

In deze rubriek laat Corporatiebouw zien wat

iets gebeurt op het gebied van woningbouw, zit er

er zoal gebeurt. De redactie doet dat aan de

behoorlijk naast. Als je eens goed om je heenkijkt,

hand van zogeheten ‘visitekaartjes’ van woning-

ontdek je dat er nog legio woningbouwprojecten

corporaties, drie per editie. Met een plaatje en

onderhanden zijn. Nieuwbouw, drastische

een praatje worden lopende projecten voor het

verbouw en renovatie vinden nog volop plaats en

voetlicht gebracht en tonen collega-organisaties

niet alleen in de dichtbevolkte Randstad. In veel

waar ze mee bezig zijn. Bedoeld als nice-to-know,

gevallen zijn woningcorporaties initiatiefnemers

maar misschien brengt het plannenmakers

en opdrachtgevers voor deze activiteiten.

op gedachten.

STEDENWIJK NOORD

In mei 2008 is woningstichting GoedeStede begonnen met groot onderhoud aan alle 675 huurwoningen in Stedenwijk-Noord Almere. Het project is nu na vier jaar gereed en het resultaat mag gezien worden. Niet alleen zijn de woningen aan de buitenzijde bijzonder mooi opgeknapt, ook het wooncomfort is er met sprongen op vooruit gegaan. Dit alles is gerealiseerd op basis van een totaalplan, gemaakt door architectenbureau 19 Het Atelier uit Zwolle en aannemer Mateboer uit Almere. Men is daarbij uitgegaan van een uniforme, herkenbare uitstraling met baksteengevels die verwijzen naar de Amsterdamse School. Waar voor deze huizen voorheen een energielabel D gold, is dat nu naar een energielabel B gegaan. De woningen zijn volledig gestript en de gevels zijn opnieuw opgebouwd met isolatie, metselwerk en alu-

minium kozijnen met dubbele beglazing. Verder is de dakconstructie compleet vervangen en verbeterd en is er vloerisolatie aangebracht. Er is gemiddeld drie maanden aan één woning gewerkt. Drie onrustige maanden voor de bewoners, die wel in hun woning konden blijven en tijdens de uitvoering goed begeleid zijn. De aanpak levert voor hen een aanzienlijke verlaging van de stookkosten op en ze krijgen geen huurverhoging doorberekend. Bovendien zijn de tochtklachten verleden tijd. Stedenwijk Noord is het grootste onderhoudsproject uit de geschiedenis van Almere. Gedurende de afgelopen vier jaar hebben alle partijen, woningstichting GoedeStede, gemeente, partners en bewoners, de wijk zien veranderen, verbeteren en ontwikkelen. En iedereen is trots op het eindresultaat.

 - CORPORATIEBOUW NOVEMBER  042 kort bestek.indd 2

12-11-12 14:13

KORT BE STE K

DE KROEVEN

Corporatie Aramis AlleeWonen is in de Roosendaalse wijk De Kroeven al enige jaren intensief bezig met het passiefwonenconcept. Nadat eerder 246 woningen volgens dit concept zijn gerenoveerd, is men momenteel doende met nieuwbouwprojecten die een passiefhuislabel krijgen. Project Kwatrijn omvat 34 ruime appartementen waarvan de helft koop- en de andere helft huurwoningen worden. De appartementen met één of twee slaapkamers hebben een groot balkon of een schuifpui over de volle breedte met een complete zonwering. Onder het complex ligt half verdiept een open parkeergarage, bestemd voor de bewoners. Het appartementengebouw heeft een betonnen draagstructuur en wordt aan de buitenzijde afgewerkt met een houten voorzetgevel.

Project Kwintijn omvat 22 eengezinswoningen en 12 patiowoningen, bestemd voor het middeldure huursegment.Van de patiowoningen is al een deel opgeleverd. De eengezinswoningen zijn royale huizen met drie slaapkamers op de eerste verdieping en een ruime zolderruimte onder een zadeldak. De gelijkvloerse patiowoningen hebben twee slaapkamers. De draagconstructie van de woningen van dit project bestaat uit een houtskeletstructuur. De verwachting is dat beide projecten in de tweede helft van 2013 worden opgeleverd. De moderne en strakke architectuur van het appartementencomplex en de patio- en eengezinswoningen sluit goed aan bij de gerenoveerde, energiezuinige woningen. De oorspronkelijk gedateerde wijk De Kroeven krijgt door de renovatie en de nieuwbouw een nieuwe, frisse uitstraling.

BINNENGASTHUISSTRAAT

In de Binnengasthuisstraat in Zwolle revitaliseert woningcorporatie Openbaar Belang veertig historische, karakteristieke woningen met gevels uit 1923. Het gaat om een woongebouw van zestien appartementen, die worden omgebouwd tot acht eengezinswoningen (koop) en om 24 seniorenwoningen (huur). De technische staat van de woningen was aanleiding om ze grondig aan te pakken en ze ‘opnieuw tot leven te brengen’. Het karakter van de buitenzijde van de woningen herstelt men volgens de stijl van de jaren ’20 van de vorige eeuw met luiken, roede-ramen en een voordeur in oude stijl. De woningen krijgen aan de achterzijde over de volle breedte een nieuwe aanbouw om ruimte te maken voor een nieuwe badkamer, een (slaap)kamer en een keuken.Verder wordt de volledige schil, inclusief het dak, grondig geïsoleerd, komen er nieuwe dakpannen op het dak en worden de woningen voorzien van zonne-

collectoren. Tevens worden de gas- en elektra-installaties vernieuwd. Gerke Brouwer van Openbaar Belang: “In de plannen behouden we de authentieke elementen van de woningen en brengen we een aantal elementen van vroeger terug. Het vooraanzicht wordt na de revitalisatie zelfs monumentaal. Deze historische elementen combineren we met duurzame maatregelen die wooncomfort en een lage energierekening met zich meebrengen. Met deze duurzaamheidmaatregelen worden de woningen opgewaardeerd van energielabel F naar energielabel A+.” Het behoud van de karakteristieke uitstraling, het realiseren van energiezuinige en levensloopbestendige woningen voor senioren zijn de belangrijke uitgangspunten geweest. De architect van het plan Binnengasthuizen is Villa Nova Architecten uit Rotterdam. Dura Vermeer Bouw Hengelo draagt zorg voor de realisatie.

- CORPORATIEBOUW NOVEMBER  -

042 kort bestek.indd 3



12-11-12 14:13

HANDEN UIT DE MOUWEN

 - CORPORATIEBOUW NOVEMBER  044 handen uit de mouwen.indd 2

12-11-12 14:15

HANDEN UIT DE MOUWEN

“Ik zei: ‘Hé, gaat het wel goed met jou?’. ” Door Aernout Bouwman-Sie

De Lamel heeft nooit een andere complexmedewerker gehad. William Biever van de Haagse woningbouwcorporatie Staedion beheert het gebouw al sinds het twintig jaar geleden werd opgeleverd. “Ik ben hier in de bouwkeet begonnen. De eerste bewoners hebben van mij de sleutel gekregen.”

Aan de Neherkade in Den Haag, een van de drukste straten van de hofstad, staat één flatgebouw dat ooit het langste gebouw was van Europa. “Het is 500 meter lang. Loop je er omheen, dan heb je een kilometer afgelegd”, vertelt complexbeheerder Biever trots met een onvervalste Haagse tongval. De flat van afwisselend zeventien en dertien verdiepingen hoog telt 484 woningen. Biever schat dat er zo’n 1.500 mensen wonen in De Lamel, een gebouw dat je met zijn Bijlmerachtige proporties eerder in een afgelegen buitenwijk zou verwachten dan op de plek waar het staat; midden in de stad. In het gebouw wonen veel immigranten. “Turken, Marokkanen, Antillianen, Roemenen, Italianen, Polen…” , somt Biever een willekeurig rijtje op. “Zo’n 90% van de mensen is van buitenlandse afkomst.” In 1991, toen Biever aan de eerste bewoners de sleutels uitdeelde, was dat heel anders. “Toen was het grootste gedeelte van de bewoners van Nederlandse afkomst.” Biever zorgt niet alleen goed voor het gebouw, dat er voor zo’n grote flat opvallend netjes en schoon uit ziet. Ook de bewoners kunnen op zijn steun rekenen. “Ik kwam laatst bij een jongen thuis en die had er echt een rotzooi van gemaakt”, herinnert Biever zich. “Ik zei: ‘He, gaat het wel goed met jou?’. Toen vertelde hij mij dat hij zijn baan kwijt was geraakt. Die jongen moest gewoon even een duwtje hebben. Dus heb ik hem eens goed wakker geschud en gezegd: ‘Volgende week kom ik terug en dan heb je alles opgeruimd’. En dat hielp. Nu heeft hij een baan en gaat het helemaal goed met hem. Het is hartstikke leuk om te zien dat zo’n jongen weer helemaal meedoet.”

CILINDERS Biever heeft altijd 32 cilinders in de voorraadkast liggen. “Als ik er een monteer, bestel ik meteen een nieuwe. Want ik wil er niet naast grijpen.” De acht cilinders van de vier ingangen van De Lamel draaien overuren. “Tel maar uit”, vertelt Biever. “Dagelijks gaan er zo’n 85 bewoners naar binnen en naar buiten. Na één tot twee jaar zijn die cilinders volledig versleten.” Op de cilinders en drangers na – “Die doe ik altijd zelf ” – wordt al het andere onderhoudswerk in De Lamel uitgevoerd door de betreffende dienst van Staedion of, als het druk is, een aannemer. Biever heeft hier nog wel een belangrijke rol als opnemer van het werk. “Mensen hebben vaak moeite met uitleggen wat er aan de hand is. Ik ga dan even kijken en geef aan de onderhoudsdienst door wat er aan de hand is. Want voor je het weet, wordt er een timmerman op pad gestuurd en dan blijkt dat je toch een loodgieter nodig hebt.” Na de afvoeren van De Lamel, in 2011 goed voor 58 reparatieverzoeken, zijn de intercoms van het complex het meest onderhoudsgevoelig. De installatie, die bewoners gebruiken om vanuit hun flat de deur open te maken voor bezoekers, leverde vorig jaar 53 reparatieverzoeken op. Biever, die zelf de statistieken niet bijhoudt, kijkt er niet van op. “De intercominstallatie is al meer dan tien jaar oud en zou eigenlijk vervangen moeten worden. Met name de bedrading zorgt regelmatig voor storingen. Maar ja, zoiets kost veel geld.” - CORPORATIEBOUW NOVEMBER  -

044 handen uit de mouwen.indd 3



12-11-12 14:15

CORPORATIE Voor het laatste Corporatienieuws: BOUW Corporatiebouw.nl

bouw, renovatie en onderhoud voor alle corporaties

Smits en Staedion: Prestatiegericht samenwerken Keuken en corporatie: Een intieme tango

Omgaan met asbest

CORPORATIE CORPORATIE W U O B Zonnestroom in Hoek van HollandBOUW bouw, renovatie en

onderhoud voor alle

CORPORATIEBOUW is een splinter-

corporaties

bouw, renovatie en

Ballast Nedam: Havensteder en werken Zes jaar continu samen

aad: Buildsight en Koolr anders” “Aanbesteden moet

onderhoud voor alle

corporaties

nieuw magazine voor alle woningcorporaties in Nederland. Het magazine helpt woning-

Smits en Staedion : Prestatiegericht same nwer

Gerard Anderiesen, Stadgenoot: corporaties bij het maken van keuzes in bouw,

ken

Keuken en corp oratie: Een intieme tango

“Wij zijn geen grijze muis”

renovatie en onderhoud. Wil je altijd op de ud

Op pad voor onderho

CV-ketels: cijfers, advies

Omgaan met asbest

en producten

de Woning:

Karin Priem, De Goe

g. “Wij bouwen no Conceptueel”

Keukentraject ontzorgd

Zonnestroom in Hoek

hoogte blijven van wat er speelt in de sector? Gerard Anderiesen,

Stadgenoot:

“Wij zijn geen grijze muis”

Op pad met de projectm

anager

Surf dan naar Corporatiebouw.nl. Daar vind je

van Holland

1 - juni 2012 jaargang - nummer 1e jaargang - numme

r 2 - september 2012

meteen actuele nieuwsberichten, nog voordat ze in Corporatiebouw verschijnen.

1e jaargang - nummer 2 - september 2012 stopper online.indd 2

15-10-12 12:10

HANDEN UIT DE MOUWEN

BIG BROTHER “Er hangen hier 91 camera’s in het gebouw. ‘Big Brother is watching you’.” Biever is de eerste die het toegeeft. De Lamel is zo groot dat het complex eigenlijk onbeheerbaar is. In de beginjaren zorgde dat voor nogal wat problemen. “Dan kwam je na het weekend naar je werk en dan waren er 120 bergingen opengebroken.” Vanaf 2004 experimenteert Biever samen met zijn collegabeheerder – “We zijn hier met zijn tweeën begonnen” – met camera’s. “We monteerden kleine camera’s in de TLlampen.” En dat heeft direct effect. “Sinds de camera’s er hangen hebben we geen enkele inbraak in de berging meer gehad.” Sinds 2006 heeft De Lamel een professionele installatie, de camera’s zijn inmiddels een onmisbaar hulpmiddel geworden voor Biever. Hij gebruikt ze vooral om de bewoners bij de les te houden, waarbij hij een strikt likop-stukbeleid voert. Zo lopen er regelmatig mensen met lekkende vuilniszakken over de galerij. Of de lift wordt als toilet gebruikt. “Als ik ze ken, bel ik even aan. Zijn ze thuis, dan moeten ze het zelf schoonmaken. Zijn ze niet thuis, dan laat ik het schoonmaken en stuur ik de rekening door.” Een lekkende vuilniszak kost algauw vijf tientjes. Voor poepen in de lift brengt Biever € 75 in rekening. Menselijk gedrag manipuleren in een groot flatgebouw, daar is Biever in twintig jaar tijd een expert in geworden. En daar is niet altijd een duur camerasysteem voor nodig. Bij de deur van het containerhok, waar de bewoners hun vuilnis kwijt kunnen, heeft Biever een dikke gegalvaniseerde pijp tussen de vloer en het plafond laten monteren. “Ja, daar heb ik lang over nagedacht. Hoe we dat nou op moesten lossen…”, vertelt Biever. Door de brede deur van het containerhok persten bewoners aanvankelijk hele bankstellen en koelkasten met als gevolg dat de ruimte algauw uitpuilde van de rotzooi. De pijp tussen vloer en plafond heeft aan deze gewoonte een einde gemaakt. “Zo is de deur te smal voor al die grote spullen, maar kun je er wel met een vuilniszak doorheen.”

Een andere ‘kinderziekte’ van De Lamel is de waterleiding, met 31 reparatieverzoeken goed voor een vijfde plaats in de onderhoudshitlijst van het complex. De leidingen zijn bij de bouw in de betonnen vloeren gestort. Gaan ze kapot, dan moet er door de woning heen een nieuwe leiding worden aangelegd. “Breekt de leiding voor koud water, dan nemen we die voor warm direct mee.”

De waterleidingen zijn tijdens de bouw verlengd met een ‘sok’, een koperen pijp met een iets grotere diameter dan de waterleiding, zodat je die aan beide kanten 8 mm in kan schuiven. “Vervolgens soldeer je de naden dicht”, vertelt Biever. “Eigenlijk hadden ze dat niet zo mogen maken. Want de solderingen van de sokken zijn zeer kwetsbaar en breken makkelijk.”

Top 5 reparaties De Lamel, Den Haag

1. 2. 3. 4. 5.

58 afvoeren(wastafel, gootsteen, etc) 53 intercominstallaties 37 keukens 32 deuren 31 waterleidingen

- CORPORATIEBOUW NOVEMBER  -

044 handen uit de mouwen.indd 5



12-11-12 14:15

BLIK OP BEWONER

Jan Oosterhof, Woonconcept

Planning: 7 Uitvoering: 7,5

 - CORPORATIEBOUW NOVEMBER  JUNI  -  048 blik op bewoner.indd 2

12-11-12 14:16

BLIK OP BEWONER

‘Overleg met Woonconcept gaat prima’ Jan Oosterhof woont sinds zeven jaar samen met zijn vrouw in een appartement van Woonconcept. Hij is lid van bewonerscommissie Nereus in Steenwijk. Het huis is geen topper, maar hij geeft het toch een 8. “Qua afwerking en planning zou het hier en daar nog wat beter kunnen.” Door Johan van Leipsig

RUIM

AFWERKING

Jan Oosterhof heeft een familiebedrijf in Steenwijk. “Toen de opvolging daarvan in beeld kwam, zijn mijn vrouw en ik gaan uitkijken naar nieuwe woonruimte. Al gauw kwamen we toen in het appartement van Woonconcept terecht”, licht Oosterhof toe. “Het had net zo goed een andere corporatie kunnen zijn, daar hebben we echt niet op gelet. Ons oog viel hier gewoon op. Mijn vrouw zei nog wel ‘jij in een appartement?’, maar we zitten hier echt met heel veel plezier.”

“Ik ga bewust niet hoger zitten met mijn waardering, want het is geen topper. Er zijn altijd zaken die beter kunnen”, zegt Oosterhof. “Neem de afwerking qua gebruikte materialen. Het is allemaal acceptabel, maar echt mooi is anders. Of kijk naar de indeling van het appartement. Nu hebben we één aardig grote slaapkamer en één hele kleine. Dat had ook beter gekund. Maar voor de rest is het prima.”

OPZET Het complex waar Oosterhof woont, is groot en ruim opgezet. Evenals de woning zelf. “Het appartement heeft ongeveer 100 m2 oppervlakte, een groot balkon, een open keuken en grote woonkamer. Het comfort van de woning is prima. Verder mochten we de keuken zelf uitzoeken. Ook de tegels en kranen in de badkamer mochten we zelf kiezen. Het is allemaal geen luxe, maar het voldoet prima. Verder ligt de woning op het zuiden en ligt ze in een gemengde nieuwbouwwijk, waar we uitkijken op een mooi plein. Ik geef de woning daarom een 8.”

GARAGE De parkeergarage van het complex van Oosterhof is wel een punt van aandacht, zegt hij. “Vocht is daar een groot probleem. Men is al lang bezig om het op te lossen en het is bijna verholpen. Het overleg hierover met Woonconcept verloopt overigens prima.” Daar is dus nog wel wat werk aan de winkel. En momenteel worden ook de appartementen van een nieuw verfjasje voorzien. “We hebben aangegeven ook de garage mee te nemen, zodat die een wat vriendelijkere uitstraling zou krijgen door een nieuw kleurtje. Daar is echter uit kostenoogpunt niets mee gedaan.”

PLANNING Het schilderproject verloopt volgens Ooster-

hof uitstekend, hoewel de planning wat beter had gekund. “We zijn van tevoren op de hoogte gebracht door een brief van Woonconcept met daarin een aankondiging van het project. Dat was een brief met daarin de melding dat er geschilderd zou gaan worden. Vervolgens ontvingen we een bericht van het schildersbedrijf over wat ze gingen doen en wanneer. Mondeling heb ik bij hen nagevraagd in welke volgorde men dan het project zou gaan oppakken. Dat moeten bewoners natuurlijk ook weten. Ik geef daarom voor de planning een 7.” Voor de uitvoering en kwaliteit geeft Oosterhof een 7,5. “Het ziet er allemaal prima uit, hoewel wij als bewoners liever een andere kleur hadden gezien. Maar de corporatie dacht daar anders over.”

HUISMEESTER Tevredenheid is het overheersend gevoel bij Oosterhof. “Mochten er toch grote problemen zijn, dan nemen we altijd eerst contact op met de huismeester. Hij staat altijd klaar en fungeert als scharnier tussen de bewoners en de corporatie. Via hem kunnen de bewoners uiteindelijk gaan overleggen met de corporatie, als ze het maar aangeven. We zijn dus geen roepende in de woestijn.” - CORPORATIEBOUW NOVEMBER  -

048 blik op bewoner.indd 3



12-11-12 14:16

Postbus 1878, 3000 BW Rotterdam Tel: 010 – 282 50 50 Fax: 010 – 411 42 11 Website: www.energiesprong.nl Email: energiesprong@sev.nl

B r A N C H E PA G I N A De inhoud van deze branchepagina is tot stand gekomen buiten de verantwoordelijkheid van de redactie.

Estafette van het gewilde wonen Om een energiesprong te maken, moet een andere ontmoeting van vraag en aanbod tot stand komen. Als opdrachtgevers hun opgave uitvragen op basis van gewenste prestaties en niet alles zelf al bedenken, kunnen bouwpartijen samenwerken in coalities en oplossingen als concept ontwikkelen. Gevolg? Integrale aanpak van nieuwbouw en renovatie, vermindering van faalkosten, meer kwaliteit voor minder geld, meer investering in innovatie, meer differentiatie van concepten, focus op bewoners in conceptontwikkeling, duidelijke verantwoordelijkheid voor prestaties enz.

Op 22 november vindt De Estafette van het gewilde wonen plaats. Twee initiatieven vinden die dag plaats. Manifestatie De Voorsprong van Energiesprong in samenwerking met het Netwerk Conceptueel Bouwen én de finale van niaNesto, een Voice-of-Holland-achtige competitie voor energienotaloze nieuwbouwwoningen. Tijdens Manifestatie De Voorsprong vindt de prijsuitreiking plaats van het mooiste concept voor nieuwbouw- en renovatiewoningen met een hoog energieambitieniveau en ook voor de meest vernieuwende opdrachtgever die al ervaring opdeed met andere vormen van hun uitvraag. De genomineerden zijn al bekend.

11 genomineerde conceptaanbieders:

10 genomineerde vernieuwende opdrachtgevers:

HuisvanU, nieuwbouwconcept van Plegt-Vos

Trebbe Energienotaloos Wonen, nieuwbouwconcept

• •

Energiematrix: EPC 0,6 tot energienotaloos Mooie schil, eenvoudige installaties

robuuste bouw Advies over meerjarenonder- houdsbegrotingen, dus: slimme ontwerpkeuzes

Keuze voor de mooiste concepten en de meest vernieuwende opdrachtgevers komt voort uit de dialoog tijdens Manifestatie De Voorsprong op 22 november. Bekijk pitchfimpjes en volg de uitslag via energiesprong.nl->De Voorsprong.

Portaal • •

Initiatiefnemer competitie waarin huurders stem krijgen in duurzaam bouwproces Binnen één jaar vijftig woningen zonder energierekening

BRW-Flex Energieactief • •

Unieke bouwdoos met prijs- gemerkte componenten voor bewoners Doordacht proces

PCS Bron van Energie van Dura Vermeer • •

25 jaar energieneutraal-garantie en 24/7 storingsdienst LED-bus en andere gemaksdiensten

BAM W&R renovatieconcept • • •

Procesmatig denken in combinatie met onderhoudservaring Bewoners centraal Productie in bouwstromen

Reno+ van BVR groep voor doorzonwoning • Conceptontwikkeling vanuit bewonerswensen en -eisen • Pakket: basis, variant en optie ENDIS Portiekflat renovatie • •

Slimme, geprefabiceerde leidingschacht Ambitieschuifregelaar, maatregelenmatrix en constructieve check

Zero Ready van Heijmans voor nieuwbouw en renovatie • •

Slanke, zeer innovatieve gevel van geschuimde sandwichelementen Hét antwoord voor corporaties met grote renovatie-opgave

Zorgeloos Wonen, renovatieconcept voor systeembouw ’60-er jaren woningen • •

Volledige schilrenovatie op passief huis norm en eigentijdse installatie Uitvoering in zestien dagen

Woonstede, energieneutrale nieuwbouw • •

Samenwerking met uiteindelijke bewoners Collectief energiesysteem, waarvan elke bewoner medeeigenaar is

VolkerWessels PlusWonen, energienotaloos nieuwbouwconcept • •

Volledige schilrenovatie op passief huis norm en eigentijdse installatie Uitvoering in zestien dagen

MN, pensioenuitvoering en vermogensbeheer • •

Prestatieovereenkomst voor verduurzaming van ruim 2.000 bestaande woningen Schreef tender uit, resulterend in prestatiecontract

Waterschap Noorderzijlvest

Woonwaard

• Ambitie: de aanbieder vinden die boven het maaiveld uitsteekt • Loslaten en leiding geven

• •

De Woonmensen, woonzorgorganisatie

Gemeente Apeldoorn

• •

Uitgangspunten: zorg voor milieu (en energie) en zorg voor goede, gezonde en betaalbare woningen en omgeving Verankerd in de organisatie

•

Vijf jaar geleden begonnen met slimmer werken: geen aanbesteding, geen bestek en € 100.000 besparing op voorbereidingskosten Van cultuurshock naar cultuurverandering

Keuze voor nieuwe contractsvormen: kwaliteitsborging in eisen, ruimte voor innovatie/ oplossingsrichting, risicogestuurd, tijdswinst en goedkoper

Wonion

Stadlander

• • •

• •

Woonbehoefte vertalen naar prestatie-eisen Integrale productontwikkeling en begeleiding door procescoach Transparantie in communicatie en beoordeling

Van traditioneel PvE naar functionele omschrijving van een gewenst product Softselectie met volledige transparantie

Wonen Breburg

Woonbedrijf

• • •

• •

Klantinbreng, open en transparant proces zijn de ambities Slim verzekeren van de beste prestaties Goede vraagdefinitie is nog grote opgave binnen de organisatie

Klantgestuurd werken Van: wij-doen-dit-altijd-zo, naar: ketensucces en meer-doen-dande-klant-vraagt

 - CORPORATIEBOUW NOVEMBER  050 branchepagina energiesprong sev.indd 2

12-11-12 14:16

B R A N C H E PA G I N A De inhoud van deze branchepagina is tot stand gekomen buiten de verantwoordelijkheid van de redactie.

Maakt socialmedia uw communicatieadviseur overbodig? “Alleen als het vakgebied communicatie zichzelf in de komende jaren opnieuw uitvindt, heeft zij voldoende bestaansrecht. Doet zij dat niet, dan nemen vakinhoudelijke experts haar taak met gemak over. Met de toenemende digitalisering van de communicatie en de opkomst van socialmedia blijkt onomstotelijk dat inhoud prevaleert boven vorm.” Dat zegt Tino Meijn, oprichter van CorporatieNL. “Huidige communicatieadviseurs zijn sterk in vorm, niet in inhoud. De consequenties van de ontwikkelingen voor corporaties en hun communicatieafdelingen zijn enorm. Hoe gaat u hiermee om: exit communicatieadviseur of gelooft u in een nieuwe rol? Bijna 100% van de Nederlanders is aanwezig op internet. Papieren uitgaven dalen scherp in oplages, per dag besteden we nu al vijftien minuten aan socialmedia en dat laatste wordt alleen maar meer. Ik hoef u de trend eigenlijk niet te schetsen omdat u deze zelf al dagelijks ervaart. De verschuiving van doelgroepen en tijdsbesteding richting digitaal betekent voor u dat u voor effectieve communicatie steeds vaker voor digitaal zult kiezen. Weg papier, meer internet. Analyse-instrument Klout meet daarbij de online-invloed van corporatieprofessionals. Wat valt er op? U vindt nauwelijks communicatieadviseurs van corporaties, maar vooral vakprofessionals met verstand van zaken die invloed hebben in de nieuwe digitale arena.”

Trainingen “In de afgelopen jaren volgden deelnemers van meer dan vijftig corporaties een socialmedia-training bij CorporatieNL. Eén van de meestgestelde vragen door deelnemers is of zij al hun berichten door de communicatieafdeling moeten laten goedkeuren. Hierover heerst op dit moment nog onzekerheid. Veelal wordt deze vraag gevolgd door een wedervraag van ons: hoe doet u dat op dit moment, bespreekt u uw tweets en statusupdates met de communicatieafdeling? Het antwoord is steevast ontkennend. Dit laat wel zien dat er behoefte is aan richtlijnen.”

Gevolg “Bij papieren uitgaven, en bij uw website, had uw communicatieadviseur nog het monopolie op externe communicatie. Alle nieuwtjes via de communicatie-afdeling en vandaar in een persbericht, bewonersblad of nieuwsbrief naar buiten blazen. Bij socialmedia is dat niet langer het geval. U bepaalt zelf wel wat u op uw Twitter-account, Linkedin-profiel of Facebook plaatst. En precies daar begint de rol van communicatie te wringen. Want zoals gezegd is binnen socialmedia de inhoud belangrijker dan de vorm. En eerlijk gezegd weet u zelf ook wel dat de inhoudelijke deskundigheid meer bij u en uw vakinhoudelijke collega’s zit dan bij uw communicatieadviseur. Heeft u eigenlijk nog wel een communicatieadviseur nodig in de nieuwe digitale werkelijkheid?”

Nieuwe rol “Ik verwacht dat u uw communicatieadviseur kunt laten groeien in een nieuwe rol bij de corporatie. Van de gatekeeper van externe communicatie naar instrumenteel adviseur ten dienste van de gehele corporatie. Van verpakkingsexpert naar gelijkwaardige partner. U bepaalt en zendt de inhoud, de communicatieadviseur monitort, adviseert en begeleidt. Daarmee krijgt de communicatieadviseur tevens een centrale rol in uw corporatie en wordt hij/zij vaker aangesproken op haar nieuwe expertise. En wordt hij/zij voor het eerst een echte adviseur in plaats van een uitvoerder. De middelen hanteert u zelf maar voor uitvoering, resultaat en vorm kunt u desgewenst met de afdeling communicatie overleggen. Gelooft u ook in deze nieuwe rol? Of zal het allemaal zo’n vaart niet lopen?”

Tino Meijn is oprichter van CorporatieNL. Hij werkte onder meer als manager nnternet bij de Alliantie. Via CorporatieNL levert hij digitale kennis, content en middelen voor corporaties waaronder socialmediatrainingen. - CORPORATIEBOUW NOVEMBER  -

051 branchepagina corporatieNL.indd 2

 12-11-12 14:17

Alleen de aanschafprijs zegt niets over de werkelijke kosten.

Bij een projectmatige ketelvervanging is de aanschafprijs vaak de blikvanger. Maar dat is nog niet de hele waarheid. Bij AWB adviseren we u daarom om niet alleen naar de aanschafprijs te kijken, maar naar de totale beheerskosten over de gehele levensduur van de CV-ketel. In het AWB Ketelbeheersplan hebben we dit helder voor u samengevat en bieden we u de financiĂŤle zekerheid dat uw kosten nooit hoger uitvallen dan afgesproken. Bovendien zorgen preventieve onderhoudsmaatregelen voor minder storingen en overlast, waardoor uw huurderstevredenheid stijgt. Dit geeft u rust en financiĂŤle zekerheid. En dat is wel zo prettig in de huidige woningbouwmarkt.

Ga naar www.AWBziethetgroter.nl

AWB adv aanschafprijs A4.indd 1

26-07-12 16:18