Corporatiebouw 2013-5 by MIXpress

CORPORATIE BOUW

bouw, renovatie en onderhoud voor alle corporaties

De Voorsprong Prijswinnaars aan de bak Ymere en Feenstra Strategische partners

Kosten van ‘Robijnekamp’

Brandwerende deuren in Limburg

Jacco Meijers, Woonburg

‘De uitstraling is enorm verbeterd’ Nieuwe functie Melkfabriek

2e jaargang - nummer 5 - oktober 2013

DUCO at HOME

De totaaloplossing voor een gezond en comfortabel binnenklimaat

Duco CO2 System

Duco Comfort System

DucoTronic System

Eenvoudige ‘natuurlijke’ ventilatie

‘Plug & Play’ met Vraaggestuurde Ventilatie

De ultieme vorm van ‘Natuurlijke’ Ventilatie

De DucoBox wordt gestuurd op basis van

Eenvoudig te installeren Vraaggestuurd

Vraaggestuurd

CO2 metingen in de leefruimte. Dit maakt het

Natuurlijk Ventilatiesysteem ‘VNV’. Ideaal voor

‘VNV’. Stuurt de luchttoevoer en -afvoer

eenvoudig, efficiënt en budgetvriendelijk.

renovatieprojecten. Ventileert op basis van

volledig automatisch op basis van °C, CO2

Voor de toevoer is een uitgebreid gamma

CO2 en RH (vochtmeting). Meting aan de bron.

en RH (vochtmeting). Meting aan de bron.

zelfregelende roosters beschikbaar.

Communiceert draadloos via Z-wave protocol.

Keuze uit compleet gamma ZR roosters.

Keuze uit compleet gamma elektronische

Ventilatiesysteem

toevoerroosters.

e winst

0,14 Cwinst

NEN 7120

0,11

winst

NEN 7120

C4a

C4b

NEN 8088-1

We inspire at www.duco.eu

info@duco.eu - Handelsstraat 19 - 8630 Veurne - Belgium - tel +32 58 33 00 33 - fax +32 58 33 00 44

HOME OF OXYGEN

Natuurlijk

VOORWOOR

VO ORWO ORD

SLIMMER, NIET MINDER Dynamische tijden zijn het. Ondanks de malaise in de bouw. De verhuurdersheffing verkleint de budgetten. Maar ondertussen drukt de CO2-afspraak van 2020 wel stevig door. Energiezuiniger maken van woningen is de opdracht. En is ineens ook een kans als je de visie van Platform 31 goed begrijpt. Want in de huidige – traditioneel gebouwde - woningen verstoken we te veel fossiele brandstoffen en jagen we de miljarden door de schoorsteen de lucht in. Terwijl we die budgetten beter kunnen inzetten om de huizen energiezuiniger te maken. Tegelijkertijd spelen er diverse andere zaken. Roestende spouwankers en nieuwe regelgeving op dat gebied. Pur-isolatie van kruipruimte. Wel of niet schadelijk en verboden? Brandveiligheid, af te doen met rookmelders of meer maatregelen nodig? En vergeet de nieuwe warmtewet niet met alle mogelijke bouwkundige implicaties.

CORPORATIE BOUW

bouw, renovatie en onderhoud voor alle corporaties

De Voorsprong Prijswinnaars aan de bak Ymere en Feenstra Strategische partners

Kosten van ‘Robijnekamp’

Brandwerende deuren in Limburg

Jacco Meijers, Woonburg

‘De uitstraling is enorm verbeterd’ Nieuwe functie Melkfabriek

2e jaargang - nummer 5 - oktober 2013

Stuk voor stuk onderwerpen die corporaties bezig houden op gebied van bouw, renovatie en onderhoud. En ook allemaal onderwerpen die precies in het straatje passen van dit magazine Corporatiebouw. Want bouw, renovatie en onderhoud voor alle Nederlandse corporaties is onze propositie. Hoe veel er ook te schrijven valt over wijkontwikkeling, incasseren van huurpenningen en sociale integratie, wij houden het bij stenen, dakpannen, kozijnen, isolatie en ander bouwmateriaal. Natuurlijk altijd met oog voor de samenwerking met de aannemerij en de industrie. Want daar gaat het steeds meer naar toe. Dat zie je ook in de onderhoudswereld: Resultaatgerichte samenwerking is daar de trend. Sla de Onderhouds-special bij deze Corporatiebouw er maar op na. Langdurig samenwerken op basis van vertrouwen en keiharde prestatie-afspraken. Zo kun je samen de kwaliteit borgen en geld besparen door rompslomp en inefficiëntie te voorkomen. Tot wel 30% aan toe. Zo werkt slimmer onderhoud beter en goedkoper dan domweg minder onderhoud. Lijkt mij althans. Als u er anders over denkt, hoor ik het graag!

Marc Nelissen Hoofdredactie Corporatiebouw

Heeft u nog tips heeft voor onze redactie? Op www.corporatiebouw.nl/tip ontvangen we ze graag.

- CORPORATIEBOUW OKTOBER  -



COLOFO

Hoofdredactie Marc Nelissen Redactie Robert Dingemans Tim van Dorsten Hans Fuchs Louis Jongeleen Ramona Kezer Johan van Leipsig Thijs Luijkx Arjen de Vries

PRIMEUR MET BRANDWERENDE GND-DEUREN Circa 80% van de woongebouwen in Nederland voldoet op onderdelen niet aan de regels van het recente Bouwbesluit bestaande bouw. Vooral de eis van twintig minuten resistentie tegen branddoorslag en overslag (wbdbo) in portiek/etagewoningen is een probleem. Een woongebouw van Wonen Zuid in Limburg voldoet wél aan de regelgeving

Fotografie Eef Bongers Marcus Peters

Vormgeving Jules Bakker, Spoor & Partners, Zandvoort

KOORDDANSEN OP WALCHEREN

Close Ups Advertorials

Woningcorporatie Woonburg renoveerde in OostSouburg 74 woningen uit 1948. Architectonisch en qua wooncomfort is een slag gemaakt van verouderde wederopbouwarchitectuur naar hedendaagse bouw. Daarbij gingen de woningen van een F- en G-label naar een A-label. In het langlopende renovatietraject stond steeds de afweging centraal: waar ligt de balans tussen de effectiviteit van een bouwkundige ingreep en de kosten?

Redactieadres MIXpress Postbus 55 5240 AB Rosmalen T: 073.503.43.47 F: 073.503.81.53 E: corporatiebouw@mixpress.nl W: www.corporatiebouw.nl

Abonnementen losse nummers € 9,75 (ex 6% btw) jaarabonnement € 50 (ex 6% btw) www.corporatiebouw.nl/abo Abonnementsvoorwaarden check www.mixpress.nl/abo Stopzetten abonnement Opzeggingen (schriftelijk) dienen 8 weken voor afloop van de abonnementsperiode in ons bezit te zijn. Advertenties Bureau van Vliet Postbus 20, 2040 AA Zandvoort Frank Oudman T: 023.571.47.45 E: f.oudman@bureauvanvliet.com

PRIJSWINNAARS AAN DE BAK Welke bouwpartijen ontwikkelden het beste concept ontwikkeld voor een woning met een zeer hoge energieprestatie? Dat is de uitdaging bij prijsvraag De Voorsprong, uitgeschreven door EnergieSprong en Netwerk Conceptueel Bouwen. Op 21 november a.s. worden de winnaars van 2013 bekendgemaakt. Corporatiebouw vroeg de winnaars van De Voorsprong 2011 en 2012 in de categorie renovatie hoe het hen verging. Hebben de koplopers hun voorsprong uitgebouwd?

Algemene voorwaarden Alle advertentie-opdrachten worden uitgevoerd volgens de Algemene Leverings- en Betalingsvoorwaarden van Bureau van Vliet B.V. zoals die gedeponeerd zijn bij de K.v.K. Haarlem onder nr. 34037301 alsmede de Regelen voor het Advertentiewezen.

ACCOLADE: ROBIJNEKAMP In de rubriek Watkostdebouwvaneenhuurwoning.nl vergelijken we voorbeeldprojecten met referentiecijfers uit de database met ruim 400 nieuwbouwprojecten. In deze editie: Robijnekamp. Accolade bouwt dit project in de wijk NoordOost in Drachten, een volkswijk met veel sociale woningbouw. In drie fases worden 92 verouderde grondgebonden woningen en een bedrijfsruimte vervangen door 80 nieuwe woningen, waarvan 62 huurwoningen.

ISSN 2214-465X

 - CORPORATIEBOUW OKTOBER  -

‘WARMTE EN WARMWATERBELEID’

VOORWOORD

CORPORATIENIEUWS Branchenieuws

28 NIEUWE VORM VAN SAMENWERKING SUCCESVOL Om als corporatie je klant zo goed mogelijk te bedienen is samenwerking met marktpartijen cruciaal. Daarom kiest Ymere, ook op installatiegebied, voor vaste strategische partners. Na een innovatief selectietraject koos de corporatie vorig jaar Feenstra en Comfort Partners als partner voor service, onderhoud en montage van de ongeveer 80.000 installaties in de noordelijke Randstad.

VAKTUEEL Primeur met brandwerende deuren

CORPORATIEPROJECT Koorddansen op Walcheren

MIJN CORPORATIE Eddy Veenstra, Woonstichting SWZ Rob Donninger, WonenCentraal GOED BESTEED Prijswinnaars aan de bak Wat kostte de bouw van ‘Robijnekamp’ PROJECT IN BEELD De Melkfabriek

16 17

20 22

THEMA TECHNIEK VERWARMINGSINSTALLATIES Warmte- en warmwaterbeleid 28 GOED BESTEED Nieuwe samenwerkingsvorm succesvol 30

‘EEN BESLUIT VAN ONS KAN GROTE IMPACT HEBBEN’ Corrine de Lorijn (38) heeft bijna een gigaklus geklaard. Samen met drie collega’s van woningcorporatie De Kombinatie in Zeist, heeft ze de bewoners begeleid tijdens de opknapbeurt van de L-flat, een van grootste woongebouwen in Nederland. En toen dat werk af was, kwam er nog wat bij.

KORT BESTEK Lopende projecten

HANDEN UIT DE MOUWEN Medewerker projectparticipatie 42

42 ‘IN DE FLAT HIELPEN WE ELKAAR MET IN- EN UITRUIMEN’ Woningcorporatie Parteon uit Wormerveer begon in oktober 2010 in samenwerking met bouwbedrijf Etro Vastgoedzorg - ook uit Wormerveer - aan een bijzonder project. De projectpartners besloten om een groot onderhoudsproject te gaan uitvoeren als proefproject voor ketensamenwerking. Het ging om zes flats in de Astronautenwijk in Krommenie-West met in totaal 220 appartementen. De woongebouwen zijn begin jaren ’70 gebouwd en waren toe aan een grote onderhoudsbeurt.

- CORPORATIEBOUW OKTOBER  -



PRODUCTINFORMATIE Opmerkelijke producten

BLIK OP BEWONER Rapportcijfer van een bewoner

BRANCHEPAGINA CorporatieNL Energiesprong van Platform31

CLOSE UP Heijmans Saint Gobain Weber Beamix Ista Nederland Duco Axa GND

19 25 33 35 37 38

EXPERTISE

VAKWERK BEGINT MET SAMENWERKEN Hoe groot of klein uw schilderproject ook is, bij Sikkens staat u er nooit alleen voor. Als professionele partners brengen wij uw expertise, onze producten en services bij elkaar. Of het nu gaat om de keuze tussen zijdeglans of hoogglans. Of om kleuradvies of technische ondersteuning. Samen werken we aan ideeën en oplossingen. Want een project tot een perfect einde brengen, begint met samenwerken. Kijk voor onze services en al onze producten op www.sikkens.nl.

C O R P O R AT I E N I E U W S

QUAWONEN GOED BEZIG PARTNERS UITGELICHT RENOVATIEWIJZER

De speerpunten in het ondernemingsplan van QuaWonen worden goed uitgevoerd. Dat laat de corporatie weten op grond van het onlangs verschenen visitatierapport. Extra waardering is er voor de vele projecten voor bijzondere doelgroepen, het aantal nieuwbouwwoningen (655 in de periode 2009-2012) en de energieprestaties. Ook kreeg de corporatie een pluim voor de financiële situatie. QuaWonen is financieel ‘in control’. De corporatie uit de Krimpenerwaard is een goede partner voor zorgbehoevenden. Van de 655 nieuwbouwwoningen die in de laatste vier jaar gebouwd werden, zijn er 400 levensloopgeschikt. Ook wordt er hard gewerkt aan het energiezuiniger maken van de woningen. In 2009 had slechts 24% een groen energielabel, eind 2012 was dit 40%. Een voorbeeld hiervan is het renovatieproject Slim Snel. Half augustus begon de uitvoering bij het koplopersblok van enthousiaste bewoners. Bij de renovatie van 240 woningen in Krimpen aan den IJssel daalt het energieverbruik met 45% tot 64%. Dit geldt voor gas én electra.

Isover introduceert een handige tool voor renovatiewerkzaamheden. Met de Isover Renovatiewijzer bepalen corporaties eenvoudig welke energiebesparende maatregelen de meeste energie besparen en de grootste labelverbetering realiseren tegen zo laag mogelijke kosten. De Renovatiewijzer is onlangs uitgebreid met de investeringskosten voor een compleet kosten/batenoverzicht. Met het bijbehorende online technisch handboek is vervolgens per bouwdeel uitgebreide informatie te vinden, inclusief detailtekeningen.

DALOC ZOEKT PARTNER VOOR PILOT

KORTING VOOR JONGEREN De Goede Woning voert vanaf 1 oktober 2013 een huurkorting in voor jongeren. De Zoetermeerse woningcorporatie wil daarmee de doorstroming op de huurmarkt verbeteren en de wachttijden voor jongeren op de woningmarkt verkorten. Er zijn 83 huurwoningen geselecteerd, verdeeld over twee jongerencomplexen, waarvoor deze korting gaat gelden. De contracthuur voor deze woningen ligt boven de huurtoeslaggrens voor jongeren onder de 23 jaar. De korting die jongeren krijgen, brengt de woningen onder de huurtoeslaggrens, waardoor een dergelijke woning ineens bereikbaar wordt. De regeling geldt niet voor jongeren die nu al een huurwoning huren en vervalt op het moment dat de bewoner 23 jaar wordt.

BESPAREN IN HUIS Eigen Haard is gestart met een proef ‘Besparen in huis’. Dat meldt de corporatie op haar website. Huurders krijgen hierbij de mogelijkheid om goede en energiezuinige apparaten te huren voor een vaste lage prijs per maand. Huurders betalen hierbij voor het gebruik van het apparaat. Na zeven jaar neemt de fabrikant het apparaat terug.

Het Zweedse bedrijf Daloc introduceert zichzelf op de Nederlandse markt. Vooral bekend om haar stalen deuren introduceert het bedrijf hier haar Security Doors. In Zweden zijn woningcorporaties grote gebruikers van dit type deur en bij meer dan 90% van alle vervangingen wordt inmiddels een veiligheidsdeur geplaatst. De goede resultaten op het gebied van inbraakreductie, brandveiligheid, kostenreductie, energiebesparing en wooncomfort wil Daloc ook op de Nederlandse markt meten. Daarom zoekt het bedrijf een woningcorporatie die mee wil doen met de pilot. De resultaten zullen gemeten worden door een onafhankelijke universiteit. Interesse? Mail naar simon.nab@daloc.nl of bel 06.375.277.70.

- CORPORATIEBOUW OKTOBER  -



C O R P O R AT I E N I E U W S

SWZ BOUWT ‘SOCIALER’

‘GROEN’ APPARTEMENTENCOMPLEX Woningcorporatie Heemwonen gaat een nieuw appartementencomplex bouwen in Landgraaf. De appartementen worden voorzien van zonnepanelen en andere duurzame energie-installaties. Hierdoor voorziet het gebouw in zijn eigen groene energie. Manesco is verantwoordelijk voor het ontwerp van duurzame warmte en koude levering in het complex en ontzorgt de corporatie, in samenwerking met aannemer Bouwontwikkeling Jongen, op het gebied van aanleg, onderhoud van de installatie en de maandelijkse facturering van de huurders.

DESTION LOOPT VOOROP

In de week dat Woningstichting SWZ startte met de oplevering van de eerste nieuwbouwwoningen in de derde fase van de muziekwijk, gaf de corporatie ook te kennen dat het de komende jaren meer sociale huurwoningen gaat bouwen. Bij het opstellen van de Zwolse woonagenda werden zorgen uitgesproken over de onverminderd hoge wachttijden om voor een sociale huurwoning in Zwolle in aanmerking te komen. SWZ heeft besloten om op een aantal plekken in de stad haar nieuwbouwplannen te wijzigen. De plannen om bestaande sociale huurwoningen te vervangen door duurdere huurwoningen en koopwoningen worden teruggedraaid of aangepast. De nieuwe bewoners in de Muziekwijk kunnen als één van de eersten in Nederland deelnemen aan ‘Jouw Energie Moment’, een initiatief van netbeheerder Enexis en SWZ, waarbij bewoners hun eigen energie opwekken via gratis zonnepanelen. Via hun energiecomputer en slimme wasmachine kunnen ze zien wanneer energie gebruiken het gunstigst is.

TROPISCHE SFEREN Appartementencomplex Het Hofgebouw in Rosmalen is begin september feestelijk geopend. De officiële openingshandeling werd verricht door corporatiedirecteur Simon Jansen en wethouder Jeroen Weyers. Afgelopen maart werden de 52 huur- en koopappartementen al opgeleverd en ontvingen de bewoners de sleutel van hun nieuwe woning. Nu iedereen er zo’n beetje is ingetrokken, was het tijd voor de officiële opening met een Brasil Samba Show en een zomerse fruitcocktail.

WOONCORPORATIES STEMMEN VÓÓR AKKOORD Met 68% van de stemmen heeft het Aedes-congres gestemd voor het akkoord dat de koepelvereniging sloot met minister Blok. Dat meldt Aedes op haar website. Het akkoord gaat over het werkdomein van corporaties, toezicht op de sector, de verhuurdersheffing en investeringen. De instemming geldt voor de huidige kabinetsperiode. Wel is afgesproken dat Aedes de verhuurdersheffing opnieuw ter discussie stelt op het moment dat de betaalbaarheid van huurwoningen in het geding komt.

 - CORPORATIEBOUW OKTOBER  -

45% van zijn woningvoorraad van Destion heeft energielabel A of B. Daarmee loopt de corporatie voor op de rest van Limburg én de rest van Nederland. In 2008 is de corporatie actief begonnen met het isoleren van de bestaande woningvoorraad. Inmiddels zijn al de woningen voorzien van kruipruimteisolatie, spouwmuurisolatie en dubbele beglazing. Het isoleren van de daken is bijna afgerond. Destion heeft hiermee het landelijk isolatiedoel voor 2020 al gerealiseerd.

WARMTEWET VAN START Per 1 januari 2014 moeten corporaties zich houden aan de Warmtewet. Dat houdt in dat ze moeten zorgen voor een transparante warmte-administratie en dat de prijzen voor energie niet hoger mogen zijn dan de wettelijk gereguleerde maximumprijzen. De Eerste Kamer stemde in juni in met deze wet. Branchevereniging Aedes geeft in de aanloop naar de Warmtewet voorlichtingsbijeenkomsten over de warmtewet. In het kielzog van de Warmtewet zal aanvullend ook de Energy Efficiency Directive (EED) worden ingevoerd. Deze houdt in dat meting van het individuele verbruik van warmte en warm water ook in gebouwen met collectieve energievoorziening per 2015 verplicht wordt.

C O R P O R AT I E N I E U W S

SNEL GEBOUWD

RENOVATIE BIJLMERFLAT Minister Blok heeft begin oktober het startschot gegeven voor de renovatie van klusflat Kleiburg. Dit deed hij samen met de eerste honderd bewoners. De laatst overgebleven honingraatflat werd afgelopen zomer van de sloop gered. Volgens het reddingsplan moesten er voor 1 juli 2013 zeventig klushuizen zijn verkocht. Die grens werd ruimschoots gehaald. Inmiddels zijn de volgende 110 klusflats in de verkoop. Het consortium DeFlat knapt de flat tot aan de voordeur op. Binnen is het domein van de klussers. Hierdoor wordt het voor klussers al mogelijk een appartement te bemachtigen vanaf € 73.000.

WAT KOST EEN RENOVATIE? WonenCentraal is gestart met de bouw van tachtig sociale huurwoningen in de wijk Kerk en Zanen in Alphen aan den Rijn. Op 11 september werd hiervoor een funderingsbalk gelegd door wethouder Hélène Oppatja, BAM-directeur Leendert den Heijer en Tom Hoekveld, manager Vastgoed van WonenCentraal. Iedere woning krijgt een eigen karakter, doordat de gevels van woningen verschillend zijn. Binnen komt er een ruime woonkamer met open keuken en drie of vier slaapkamers. Iedere woning heeft een achtertuin met berging en aan de voorkant een tuin of een plaatsje met een luifel. De woningen worden gebouwd volgens het W&R-concept van BAM Woningbouw. Hierdoor kunnen de woningen in een kort tijdsbestek (zes maanden) worden gebouwd. Het is voorlopig het laatste nieuwbouwproject met eengezinswoningen voor WonenCentraal. Naar verwachting worden de woningen mei 2014 opgeleverd.

Watkostdebouwvaneenhuurwoning wordt uitgebreid met renovatieprojecten. Hiermee krijgen corporaties een instrument om gericht te zoeken naar referentieprojecten en eigen renovaties af te zetten tegen vergelijkbare renovaties. De webapplicatie geeft straks inzicht in de kwaliteit, kosten en opbrengsten van renovatieprojecten. Watkostdebouwvaneenhuurwoning wordt momenteel gebruikt om te leren van projecten met gunstige prestaties en om eigen projecten(portefeuilles) te benchmarken.

RESULTAATGERICHTE SAMENWERKING PRÊT-À-LOGER

Dunavie heeft het aantal partners voor het dagelijks onderhoud teruggebracht naar drie. Door met minder partners samen te werken, wil de corporatie klanttevredenheid optimaliseren, kosten reduceren en de interne efficiency verhogen. Uit het selectietraject zijn StarKozijn Katwijk, KBM Onderhoud en Renovatie uit Katwijk en Thunnissen Onderhoud Holding uit Cruquius als partijen naar voren gekomen. Ander nieuws uit Katwijk: Een renovatie aan de Rijnflat gaat er voor zorgen dat bewoners een plek krijgen om elkaar te ontmoeten. Dat was een grote wens van de bewoners. Om dit te bewerkstelligen komt er een compleet nieuwe entree in de flat. De entree krijgt ook een luifel en de balkonhekken worden vervangen door glazen hekken. Ook komt er een centrale scootmobielruimte, waar deze gestald en opgeladen kunnen worden.

In de zomer vindt in Versailles de tweejaarlijkse Solar Decathlon plaats. Twintig studententeams van over de hele wereld bouwen op locatie een duurzame, energieneutrale woning. De woning wordt twee weken bewoond en gemonitord en het beste project wint. TU Delft vertegenwoordigt Nederland in Frankrijk met ‘Prêt-à-loger’ (klaar om te wonen). Er is gekozen om te laten zien hoe een rijtjeshuis energieneutraal kan worden. Daarvoor wordt in Versailles een snede uit een woningrijtje nagebouwd. Met een nieuwe isolatielaag, glazen kas en duurzame technieken moet het project extreem duurzaam worden.

MIST U IETS? Een project van uw corporatie in ons magazine? Mail dan uw nieuws met foto naar corporatiebouw@mixpress.nl.

- CORPORATIEBOUW OKTOBER  -



VA K T U E E L

Wbdbo bestaande bouw initiator deurvervanging

Primeur met brandwerende GND-deuren Circa 80% van de woongebouwen in Nederland voldoet op onderdelen niet aan de regels van het recente Bouwbesluit bestaande bouw. Vooral de eis van twintig minuten resistentie tegen branddoorslag en overslag (wbdbo) in portiek/etagewoningen is een probleem. Een woongebouw van Wonen Zuid in Limburg voldoet wél aan de regelgeving De flat uit 1968 staat er na de renovatie weer als nieuw bij.

De corporatie deed een veiligheidsinventarisatie, maakte afspraken met de instanties en heeft nu de primeur van een woongebouw in Valkenburg dat met de plaatsing van gelabelde brandwerende GND-deuren wel aan de regelgeving voldoet. Corporatie Wonen Zuid heeft een woningbezit van ruim 14.000 verhuureenheden in Midden- en Zuid-Limburg. “Bij ons staat de veiligheid van de huurder voorop,” zegt Frans Geus van de afdeling Transformatie. “Toen we bij een grootschalige renovatie van 186 woningen op de Statenlaan en Alexanderlaan in Valkenburg werden geconfronteerd met de wbdbo-voorschriften bestaande bouw in het Bouwbesluit zijn we ons een hoedje geschrokken. Het was voor ons aanleiding samen met een bouwadviseur een veiligheidsinventarisatie van ons hele bezit te maken.”

 - CORPORATIEBOUW OKTOBER  -

MAATGEVEND Roel Geys van Geys Bouwadvies en Bouwtrainingen (GBB) in Maastricht heeft inmiddels een aantal corporaties bijgestaan bij het maken van een risico-analyse en het zoeken naar adequate oplossingen bij geconstateerde tekortkomingen: “Ik krijg momenteel heel veel vragen van corporaties die abusievelijk menen dat ze met hun huidige vergunningen voor de bestaande gebouwen aan alle regelgeving voldoen, maar de oude vergunning is niet maatgevend. Het nieuwe Bouwbesluit (2012) kent ook voorschriften voor bestaande gebouwen waar zonder meer aan voldaan moet worden. En als die zegt dat de deuren richting een besloten verkeersruimte als een portiek twintig minuten brandwerend moeten zijn en ze zijn het niet, dan moet je ze vervangen of met een beroep op gelijkwaardigheid andere maatregelen treffen waarmee

je aan het minimaal vereist brandveiligheidniveau voldoet. Datzelfde geldt voor problemen en risico’s bij de kelderruimtes die niet brandwerend afgescheiden zijn van de trappenhuizen. Die maatgevende positie van het Bouwbesluit en de noodzaak direct in te grijpen is veel corporaties niet bekend.”

WBDO De veiligheidsvoorschriften in het Bouwbesluit op het gebied van brand richten zich op beperking van de kans van het ontstaan ervan, de zorg om mensen die zich in een brandend bouwwerk bevinden tijdig een veilige plaats te laten bereiken en inperking van een eventuele brand tot het perceel waar het ontstaat. Hierbij speelt de weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag (of wbdbo) een belangrijke rol. Voor nieuwbouw geldt een eis van dertig of zestig minuten, het

VA K T U E E L

Bouwbesluit stelt dat de bestaande bouw zonder uitzondering, reductie of eerder afgegeven dispensaties in de vorm van vergunningen aan de minimale wbdbo-eis van twintig minuten moet voldoen. Frans Geus: “Samen met Geys zijn we in overleg getreden met brandweer en gemeentes waar we actief zijn. In overleg met de instanties hebben we ons bezit onder de loep genomen, de knelpunten in kaart gebracht en de probleemoplossing opgedeeld in drie prioriteiten. Prioriteit 1 is de wbdboeis brandveiligheid in woongebouwen die we in drie jaar getackeld willen hebben. Er ontstaan nogal eens kelderbranden, dus daar wilden we een antwoord op hebben. In overleg met de gemeente hebben we een gefaseerde invoering afgesproken waarbij de belangrijkste zaken eerst aangepakt worden. Bij de laagbouw tot drie woonlagen (acht meter boven het maaiveld) mogen we tot renovatie of mutatie volstaan met het aanleggen van gekoppelde rookdetectie van de kelder tot in de woningen. Dit op basis van het gelijkwaardigheidsprincipe dat de maximale vluchtweg maximaal dertig meter mag bedragen. In geval van brand zijn de bewoners snel gealarmeerd en kunnen ze snel buiten zijn. Bij de hoogbouw (zes woonlagen) en in de portiek/etagewoningen zoals de Statenlaan kon dat niet en moesten we

Frans Geus bij een van de nieuwe brandwerende deuren.

op basis van de langere vluchtweg brandcompartimenteringsmaatregelen nemen. Bouwadviseur Roel Geys: “Dus wij hebben de kelders losgeknipt van de trappenhuizen met een deurconstructie. Verder zijn alle 72 toegangsdeuren van de woningen vervangen door brandwerende exemplaren.” Het werk is meegenomen tijdens grootschalig onderhoud aan de flat.

INBRAAKWERENDHEID Preventiecoördinator van de brandweer in Valkenburg Jos Loijens ziet de noodzaak van de wbdbo-maatregel. “Ik zit als brandofficier van dienst ook aan de ‘warme’ kant en ken de problemen bij portiek/etage branden. De maatschappij vergrijst. De beste oplossing is dat mensen zo lang als mogelijk binnen hun eigen brandcompartiment blijven tot de brand is geblust. Een label geeft duidelijkheid met wat voor deur je te maken hebt.” Wonen Zuid ging voor zijn huurders nog een stapje verder door een branden inbraakwerende versie te kiezen. Geus: “We hebben te maken met veel oudere bewoners, en dan is het wel handig dat ze ook kunnen zien wie er voor de deur staat voordat ze open doen. Dat maakte het noodzakelijk te kiezen voor deuren met speciaal brandwerend en inbraakbestendig glas en steviger sluitwerk. De woningen hebben als gevolg daarvan ook nog eens het Politiekeurmerk Veilig Wonen gekregen. En dat is weer een extra voordeeltje voor de huurder, die zo een korting van 10 tot 15 % op zijn inboedelverzekering kan bedingen.” Wonen Zuid nam de extra kosten die dat met zich meebrengt op de koop toe. “Dat iedereen aan de wbdbo moet voldoen is duidelijk. Wij hebben ons dat waarschijnlijk als een van de eerste gerealiseerd. De extra investering zorgt voor een leefbare en veilige woonomgeving voor je huurder. En daar moet het je ook om gaan. Zorg je daar niet voor, dan levert dat leegstand op. We hebben nu een kwalitatief betere deur, een dikkere deur die minder kromtrekt, voorzien van beter hangen sluitwerk dat minder aan slijtage onderhevig is. Binnen het klachtenpatroon van je huurders en de onderhoudscyclus tijdens de exploitatieduur ga je dat op termijn terugzien. Het is een diepte-investering die je uiteindelijk hoe dan ook positief in je exploitatie terug zult vinden.”

Een deur met GND-zekerheidslabel is herkenbaar aan twee merktekens.

RUIMTE Bouwadviseur Geys roept elke corporatie op het voorbeeld van Wonen Zuid te volgen en proactief in gesprek te gaan met de brandweer en de gemeente. Jos Loijens beaamt dat. “De overheid wil minder regels toepassen, minder toetsen en de verantwoordelijkheid bij de mensen zelf neerleggen. Dat is in Nederland de uitgezette strategische route. Wonen Zuid is een van de eerste corporaties die een dergelijk plan van aanpak met ons heeft geformuleerd. We zien ook dat dat hier in de regio navolging krijgt. Het zijn grote investeringen die op de begroting van een corporatie drukken. Je moet er begrip voor hebben dat de grote investeringen die nodig zijn om aan nieuwe wetgeving te voldoen vaak niet direct gedaan kunnen worden. In overleg met de gemeente is die ruimte voor prioritering er. Gebruik die dan ook.”

GARANTIE GND is als garantie-instituut een samenwerkingsverband van deurenfabrikanten en garandeert de eigenaar van een bepaalde mate van branden inbraakwerendheid.

- CORPORATIEBOUW OKTOBER  -



Isover Sonestrong Pro isoleert zó snel…dat… …wij onze energielabels veel sneller kunnen verbeteren

…onze bewoners in één dag een geïsoleerde én afgewerkte zolder hebben

…de overlast voor de bewoners tot een minimum beperkt blijft

Isover Sonestrong Pro isoleert zolders 9x sneller Bekijk snel de film. Scan de QR-code of kijk op www.isover.nl/sonestrong

Het verbeteren van de energielabels van uw woningvoorraad kan nu sneller dan ooit. Met Isover Sonestrong Pro is één dag genoeg voor het compleet isoleren én volledig afgewerkt opleveren van een complete zolder. De glaswolplaten van dit alles-in-één-systeem laten zich moeiteloos verwerken en garanderen dankzij de stootvaste toplaag ook meteen een strakke afwerking. Verder profiteren uw bewoners van een hoge brandveiligheid, een uitstekende geluidsabsorptie en natuurlijk… lagere stookkosten. Ontdek hoe Sonestrong Pro 9x sneller isoleert en bekijk de film op www.isover.nl/sonestrong

OOK DAT IS www.isover.nl/sonestrong

C O R P O R AT I E P R O J E C T

Renovatie Hof Kromwege, Oost-Souburg

Koorddansen op Walcheren

Door Hans Fuchs

Woningcorporatie Woonburg renoveerde in Oost-Souburg 74 woningen uit 1948. Architectonisch en qua wooncomfort is een slag gemaakt van verouderde wederopbouwarchitectuur naar hedendaagse bouw. Daarbij gingen de woningen van een F- en G-label naar een A-label. In het langlopende renovatietraject stond steeds de afweging centraal: waar ligt de balans tussen de effectiviteit van een bouwkundige ingreep en de kosten?

Jacco Meijers: “De uitstraling van de woningen is enorm verbeterd.”

- CORPORATIEBOUW OKTOBER  -



C O R P O R AT I E P R O J E C T

PROJECTGEGEVENS Opdrachtgever: Woningcorporatie Woonburg, Koudekerke Architect: Han van Zwieten architecten, Amersfoort Bouwtechnisch onderzoek: DHV Groep, Amersfoort Bewonersbegeleiding: Laagland Advies, Houten Hoofdaannemer: De Kok Bouwgroep, Bergen op Zoom Bouwtoezicht: Marsaki, Goes. Buitengevelisolatie: Sto Isoned, Tiel Mechanische ventilatie: Duco, Veurne 1948: de VVD wordt opgericht, Tsjecho-Slowakije beleeft de Praagse Coup, België krijgt vrouwenkiesrecht, David Ben-Gurion roept de staat Israël uit, Gerard Reve publiceert De Avonden, Wilhelmina kiest voor abdicatie en de Nederlandse regering schaft de melkdistributie af. In het Zeeuwse dorp Oost-Souburg verrijst in dat jaar een klein nieuwbouwwijkje, met bescheiden woningen, zowel qua maat als in de verschijning. De woningen, één bouwlaag onder een traditionele kap, is naoorlogse baksteenarchitectuur met sporen van de Delftse School, de stenen uitdrukking van de Hollandse wederopbouwtijd. Jaco Meijers van corporatie Woonburg uit Koudekerke kent deze woningen van haver tot gort. Hij begeleidde de renovatie van 74 van deze woningen, verspreid over diverse bouwblokjes aan de zuidkant van Oost-Souburg. Een langlopend project, dat al in 2007 van start ging. De feitelijke renovatie begon in 2012 en nam een jaar in beslag. De laatste oplevering was afgelopen zomer.

 - CORPORATIEBOUW OKTOBER  -

Vijftig woningen werden geheel gerenoveerd, 24 woningen kregen een casco-renovatie. Deze woningen worden verkocht, voor prijzen die volgens de corporatie ook aantrekkelijk zijn voor starters. Kopers kunnen deze woningen binnen naar eigen wens afwerken.

METAMORFOSE De wederopbouwwoningen ondergingen in feite een metamorfose, vertelt Meijers: “De uitstraling van de woningen is enorm verbeterd, de woningen zijn behoorlijk opgefrist. De oorspronkelijke architectuur was best karakteristiek, maar de tand des tijds had gezorgd voor een sombere aanblik. Daarvan zie je nu niets meer terug: alle gerenoveerde woningen kregen een buitengevelisolatie die beeldbepalend was en het hele aanzicht van de woningen heeft veranderd. De gevels zijn nu voorzien van rood pleisterwerk op een donkere plint van kunstharsgebonden steenstrips. Ook de kopgevels van de bouwblokjes kregen die donkere steenstrips. En de architect heeft in de gevel fraaie witte accenten gezet met de dakgootafwerking, de kozijnen en de dakkapellen.” Ook aan de achterzijde van de woningen veranderde het nodige: “De woningen hadden daar oorspronkelijk drie separate dakkapellen. Dat leidde in het interieur tot een oneconomische plattegrond. Daar hebben we alles helemaal nieuw opgetrokken en één doorlopende dakkapel gerealiseerd, die op de verdieping zorgt voor meer bruikbare vierkante meters.”

PERSPECTIEVEN De renovatie van de woningen is onderdeel van een wijkaanpak voor in totaal 132 woningen aan de zuidflank van Oost-Souburg.

Meijers: “De resterende woningen stammen uit de jaren twintig. Onderzoek door DHV wees uit dat deze woningen bouwtechnisch en qua gebruiksmogelijkheden weinig opties meer boden. Ze worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Dat traject gaat lopen vanaf volgende zomer.” Sloop, dat was bij Woonburg aanvankelijk ook de verwachting voor de woningen die nu gerenoveerd zijn. Maar het rapport van DHV bood andere perspectieven, aldus Meijers: “De aanleiding voor de hele operatie was, dat het einde van de exploitatieperiode in zicht kwam. Wat gaan we doen, was de vraag: vervangen of renoveren? Daarover zijn we eerst met de bewoners in gesprek gegaan, via een klankbordgroep met veertien bewoners. Hier was de opinie allereerst: alles houden zoals het is, alle woningen renoveren. Het onderzoek van DHV gaf voor de woningen uit de jaren twintig echter een andere uitkomst. Bij de woningen die nu gerenoveerd zijn, was de verrassende conclusie van DHV dat de woningen in goede technische staat verkeerden en dat het vloeroppervlak goed te gebruiken was voor een transformatie naar een moderne, kleine woning. De bruto vloeroppervlakte van het meest voorkomende type is circa 83 m2. Door het optrekken van de achtergevel is er op de verdieping zo’n vier vierkante meter bijgekomen. Op zich is dat niet zoveel, maar de verdieping is wel veel bruikbaarder geworden.”

A OF B? Feit bleef, dat de woningen er al meer dan vijftig jaar levensduur op hadden zitten. Het energielabel was, afhankelijk van de woning, G of F. Meijers: “Een deel van de woningen had geen CV, maar gaskachels en keukengeisers. Vooral die categorie woningen scoorde slecht.” Daarop volgde vanuit de corporatie de vraag: wat is hier haalbaar en realiseerbaar, label B of label A? Hoe ver moeten we gaan om eventueel een

RENOVATIEKOSTEN Bouwkundige kosten: € 5.500.000 Architect, adviseurs, toezicht e.d.: € 375.000 Sociale begeleiding, verhuiskostenvergoedingen en wisselwoningen: € 720.000 Overige kosten zoals leges, epaopnames, publiciteit e.d.: € 50.000

C O R P O R AT I E P R O J E C T

A-label te scoren? Meijers: “Berekeningen toonden aan dat een B-label haalbaar was met een flinke isolatie van gevels, dak en de beganegrondvloeren. De beganegrondvloeren, oorspronkelijk van hout, kregen een betonvloer van 120 millimeter dik, op een laag EPS isolatie van 250 millimeter. De woningen zijn op staal gefundeerd. Het beton is uiteraard niet opgelegd in de gevels. De aannemer kon de ruimte onder de vloer volledig opvullen met isolatiemateriaal en daarop werd de betonvloer gestort.” Het dak kreeg een acht centimeter dikke Opstalan RPG PIR-isolatielaag. Meijers: “Aan de voorzijde werden gordingen en dakbeschot intact gehouden, achter waren dak-aanpassingen nodig vanwege de nieuwe, doorlopende dakkapellen.”

BUITENGEVELISOLATIE Bij de gevels was de materie iets complexer, aldus Meijers: “Spouwisolatie was hier niet aan de orde. De oorspronkelijke spouw was niet geschikt voor isolatie. Het metselwerk was daarvoor iets te slordig, er was veel vervuiling in de spouw en de spouw was niet breed genoeg. Zo kwamen we niet aan de gewenste EPC. Als alternatief overwogen we toen allereerst een binnenisolatie met voorzetwanden. Maar daarvoor waren de woningen te klein, dat nam te veel ruimte in beslag.” Ook het compleet verwijderen van het buitenspouwblad en daarop een nieuwe laag isolatie en stuc werd tegen het licht gehouden. Maar: “Dat was financieel te hoog gegrepen.” Uiteindelijk koos Woonburg voor een Sto Isoned buitengevelisolatie met sierpleister en kunstharsgebonden steenstrips: “De bestaande spouw hebben we onaangeroerd gelaten, we hebben nu aan de buitengevels een polystyreen isolatie met stucmortel en steenstrips, over het buitenspouwblad heen.” De woningen werden verder voorzien van houten kozijnen met ‘HR++’-glas. Meijers: “Bij grondgebonden nieuwbouw kiezen wij standaard voor kozijnen van hout, maar ook hier was het functioneel. Kunststof kozijnen, hoe goed ze tegenwoordig ook zijn, zouden in deze gevel met zijn pleisterwerk toch hebben gezorgd voor een iets te steriel uiterlijk. Hout staat wat warmer in een gevel als deze.” Om de ‘HR++’-beglazing wat betreft letselveiligheid conform de regelgeving te krijgen, bracht men bij de renovatie tussendorpels in de kozijnen aan. Meijers: “Letselveilig glas is kostbaar. Met een tussendorpel konden we een raamkozijn ma-

ken met onder een strookje glas en erboven een draairaam. Zo was duur letselveilig glas niet nodig. En het kozijn kreeg door deze oplossing ook een hele goede architectonische uitstraling. De draaikiepramen draaien, anders dan in de oorspronkelijke situatie, nu ook naar binnen toe. Dat is niet alleen beter voor het ventileren van de woning, de ramen slaan nu ook niet meer uit over het trottoir waaraan de woningen liggen.”

LEAN Deze ingrepen waren voldoende voor een opwaardering waarbij de woningen volgens Meijers ‘hoog in het B-label’ terecht kwamen. En de sprong naar A? Meijers: “Nu zouden we misschien kiezen voor een optie als een zonneboiler of zonnepanelen. Maar in de periode dat deze discussie gevoerd werd, waren dat nog heel behoorlijke investeringen. Die vielen af.” De sprong naar een A-label bleek echter ook op een andere manier te maken: “Voor alle woningen was al mechanische ventilatie voorzien met natuurlijke luchttoevoer via roosters in het glas en mechanische luchtafvoer middels een Duco ventilator op zolder. Het bleek dat we met vraaggestuurde mechanische ventilatie de sprong naar A al konden maken door toepassing van een mechanische ventilatie-box die de CO² in het bedieningspaneel op de begane grond meet en de ventilatie aanstuurt.” De renovatie van de 74 woningen gebeurde lean. Hoofdaannemer De Kok Bouwgroep uit Bergen op Zoom en zijn bouwpartners realiseerden de renovatie van iedere woning in vijf tot zes weken. Minder snel overigens dan aanvankelijk berekend en

gepland was, meldt Meijers: “De bewoners moesten gedurende de renovatie naar een wisselwoning. Dus wilden we de renovatietijd kort houden, vier weken, ook om het betaalbaar te houden. Maar als je dan opnoemt wat er allemaal aan de woningen gebeuren moet... Uiteindelijk bleek dat we meer tijd nodig hadden, hoofdzakelijk omdat we anders onvoldoende aandacht konden besteden aan de afwerking. En dat krijg je natuurlijk bij de oplevering weer op je bord, als opleverpunten.” In de 74 gerenoveerde woningen zijn zo’n vijftig bewoners teruggekeerd. Een betere score dan Woonburg had verwacht: “Onze inschatting was dat meer oudere bewoners de renovatie zouden aangrijpen als een moment om over te stappen naar een seniorenwoning. Maar men is toch erg verknocht aan het oude huis, blijkt nu.” Van de 24 koopwoningen is het merendeel verkocht.

DE RENOVATIE OP EEN RIJ Begane grondvloer: betonvloer 120mm op EPS isolatie 250mm Gevel: buitengevelisolatie met sierpleister en kunstharsgebonden steenstrips. Dak: acht cm isolatiepakket Kozijnen: Houten kozijnen, ramen en deuren. Beglazing: ‘HR++’-beglazing Nieuwe binnenwanden: houten regelwerk met gipsplaat Verwarming: Hoog rendement CV combi-ketel CW4 Ventilatie: vraaggestuurde mechanische ventilatie

- CORPORATIEBOUW OKTOBER  -



M I J N C O R P O R AT I E Door Tim van Dorsten

Eddy Veenstra directeur Woonstichting SWZ

‘Bij SWZ kunnen we klantgerichte houden en dienstverlening verbeteren’ HOE GROOT IS WONINGSTICHTING SWZ? “SWZ bezit en beheert zo’n 8.900 verhuureenheden in Zwolle. Bijna 8.000 hiervan zijn (sociale) huurwoningen. SWZ werkt alleen in de gemeente Zwolle.”

WAAR BENT U HET MEEST TROTS OP? “We zijn er de afgelopen jaren in geslaagd om het ‘doen’ centraal te stellen. Onze bijdrage aan de woningbouwproductie en de wijkvernieuwing in Zwolle is aanzienlijk. We richten ons vooral op sociale huurwoningen en blijven dicht bij de kerntaken van een woningcorporatie. Door scherpe keuzes zijn we bijvoorbeeld in staat om dit jaar nog ruim 200 woningen op te leveren in Zwolle. Het gaat dan om ruim 50% van de totale woningbouwproductie in de stad.”

WAAR LIGT NOG DE GROOTSTE UITDAGING? “Hoe we de komende periode ondanks de verhuurdersheffingen onze taken kunnen blijven voldoen. Dit betekent dat we nog dichter naar onze kerntaken gaan en dat we de pijn van de bezuinigingen zo eerlijk mogelijk willen verdelen. Door onder meer de bedrijfslasten te verlagen, het personeelsbestand terug te brengen en een hogere jaarlijkse huurverhoging zijn we ook de komende jaren in staat om te blijven investeren in de volkshuisvesting in Zwolle. De bestaande voorraad, inclusief het doorvoeren van duurzaamheidsmaatregelen, en het afronden van de wijken buurtvernieuwing hebben de hoogste prioriteit. We maken deze keuzes in nauw overleg en overeenstemming met de gemeente Zwolle en onze huurdersbelangenorganisatie De Woonkoepel.”

HOE BELANGRIJK IS DUURZAAMHEID? “Wij gaan voor duurzame wijken en buurten in Zwolle: op het gebied van leefbaarheid, maar zeker ook in relatie tot de woonlasten van de huurder. Onze inzet is om breed binnen ons woningbezit te bewerkstelligen dat de kosten voor energieverbruik dalen.”

HOE BELANGRIJK IS HUURDERSTEVREDENHEID? “We moet keihard werken om onze huurders tevreden te stellen. Zeker als onze financiële mogelijkheden kleiner worden. Huurders worden geconfronteerd met hogere huren. Een verhuurder moet hier optimale dienstverlening en een klantgerichte houding tegenover stellen. Bij SWZ kunnen we dit zonder meer nog verbeteren.”

 - CORPORATIEBOUW OKTOBER  -

M I J N C O R P O R AT I E

Rob Donninger directeur-bestuurder WonenCentraal

‘Klanttevredenheid was natuurlijk altijd al een kwestie van zaken tegen elkaar afwegen’ HOE GROOT IS WONENCENTRAAL? “Meestal wordt die vraag beantwoord met een aantal woningen. In ons geval ongeveer 8.300. Wij hadden er meer dan 9.000, maar hebben er de afgelopen jaren ongeveer duizend verkocht. Vooral aan huurders. Wij huisvesten zo’n 18.000 mensen. Dat is ongeveer één op de vier Alphenaren; niet gering.”

WAAR BENT U HET MEEST TROTS OP? “Een jaar of zes geleden zijn we uit overtuiging gaan doen wat velen nu – in veel minder gunstige tijden - uit noodzaak doen: Concentratie op de kerntaak en het mijden van activiteiten en risico’s die daar niet bij horen. Met een vrij sobere bedrijfsvoering, open en dienstbaar aan de lokale gemeenschap. We zijn dan ook heel blij dat recente visitatie laat zien dat lokale stakeholders zeer tevreden zijn over ons.”

WAAR LIGT NOG DE GROOTSTE UITDAGING? “In het overeind houden van een betaalbaar woningaanbod dat in kwantiteit en kwaliteit voldoet voor de mensen die op ons zijn aangewezen. Wij hebben grote ambities als het gaat om renovaties van ons bestaande bezit en de nieuwbouw van ontbrekende kwaliteit in de sociale huursector.”

HOE BELANGRIJK IS DUURZAAMHEID? “Belangrijk, maar ook verraderlijk. Duurzaamheid is een containerbegrip. Je kunt je daar eenvoudig in verliezen. Wij hoeven niet avant-garde te zijn. Daar zijn anderen beter voor geschikt. Beter goed gejat, dan slecht bedacht. Met de nadruk op energiekwaliteit in evenwicht met betaalbaarheid en woonlasten, verhuurbaarheid, veiligheid en comfort.”

HOE BELANGRIJK IS HUURDERSTEVREDENHEID? “Wij concurreren niet om de klant en de klant kiest ons niet op onze dienstverlening. Maar het is wel belangrijk. We zijn er door en voor huurders en meten het niet voor niets. Klanttevredenheid was natuurlijk altijd al een kwestie van zaken tegen elkaar afwegen. Niets alles kan of is zakelijk verstandig. Soms ook botst het publieke doel met het belang van de individuele klant. Vermoedelijk worden die keuzes de komende jaren scherper. Het blijft vooral een kwestie van goed communiceren, helder zijn en adequaat reageren. Wij zetten daarbij vooral in op verdere standaardisering en digitalisering van onze dienstverlening in combinatie met meer zelfredzaamheid en regie bij de huurders.”

- CORPORATIEBOUW OKTOBER  -



Voelt u nattigheid?

Optimaal binnenklimaat voor de woning ■

MultiVent Basis dakdoorvoer Dé oplossing voor vochtproblemen in bestaande woningen.

■

MultiVent Hybride dakdoorvoer Natuurlijk als het kan, mechanisch als het moet!

■

MultiVent Zolderventilatie De zelfregelende ventilatiecombinatie voor ruimtes onder een hellend dak.

www.ubbink.nl

Ubbink, dat installeert wel zo makkelijk!

CLOSE UP

Klaar voor neutraal Heijmans zet ZeroReady in de markt. Een product waarmee het corporaties aanspoort een deel van het woningbestand uit de jaren ’60 en ’70 op een duurzame manier te renoveren. Een gericht antwoord op een belangrijk corporatievraagstuk. Pure noodzaak om de woonlasten van huurders onder controle te krijgen en het woningbezit van de corporatie rendabel te maken. “De huurverhoging en de stijging van de energielasten stuwen de woonlasten voor huurders van een sociale huurwoning omhoog. Met extra bezuinigingen van de overheid en de daaropvolgende koopkrachtvermindering zijn de woonlasten op een gegeven moment niet meer op te brengen.” Dat zegt Ramon van Zijderveld, directeur renovatie, onderhoud en beheer van bouwbedrijf Heijmans.

kozijnen worden geplaatst. Het resultaat is een lappendeken van aanpassingen met het risico dat één grootschalige renovatie straks niet meer kan, of het energieverbruik alleen nog met peperdure installaties kan worden gereduceerd. Als je het in één keer goed doet, heb je meteen een rendabele woning waarmee je dertig jaar vooruit kunt. Bovendien krijgt de bewoner een ‘nieuw huis’ in een bestaande, vertrouwde woonomgeving.”

WOONLASTEN Met ZeroReady probeert Heijmans deze trend te doorbreken. Te beginnen met één specifiek deel van de woningvoorraad. “Woonhuizen uit de jaren ’60 en ’70 van de vorige eeuw zijn vaak ruim en liggen over het algemeen in goede wijken. Het zijn in de basis goede woningen, waar mensen met veel plezier wonen. Alleen is het wooncomfort meestal onder de maat, omdat de huizen niet of onvoldoende geïsoleerd zijn en er overlast is van tocht en schimmel. Met de stijgende energielasten in het achterhoofd kan de bewoner er niet meer van uitgaan dat de woonlasten behapbaar blijven. Op termijn brengt dit alles de inkomensstroom van de corporatie in gevaar.”

GEEN LAPWERK Om de waardevastheid en betaalbaarheid van woningen te garanderen, is een grootschalige renovatie van deze woningen noodzakelijk. “Helaas zien we nu nog te veel lapwerk”, gaat Van Zijderveld verder. “Een serie kleinere investeringen waarbij alleen de cv-ketel wordt vervangen of nieuwe

FASEERBAAR ZeroReady volgt het principe van de Trias Energetica. Met een optimale schilisolatie zorgt Heijmans ervoor dat zo weinig mogelijk energie het huis verlaat. En hetgene dat toch ontsnapt, wordt met duurzame installaties gecompenseerd. Althans dat kan. Want één van de grote voordelen van ZeroReady is dat de investeringen ook faseerbaar uit te voeren zijn. Van Zijderveld: “Wij kunnen natuurlijk wel zeggen dat corporaties een bepaalde investering moeten doen, maar die keuze is uiteindelijk aan hen. Wij brengen ze in ieder geval naar ‘energieneutraal-gereed’ ofwel ZeroReady en zorgen ervoor dat de voorbereidingen zijn getroffen om later naar energieneutraal te gaan. Dat doen we door de hele buitenschil te verwijderen. We plaatsen nieuwe gevel- en dakelementen, isoleren de beganegrondvloer en plaatsen nieuwe kozijnen met drievoudig glas. Als het nodig is, vervangen we ook de cv-ketel. Omdat we het huis optimaal isoleren, zorgen we binnenshuis voor goede ventilatie.”

RENDEMENT Daarmee zet een corporatie al een mooie stap naar verduurzaming van het woningaanbod. “Maar het liefst gaan we natuurlijk meteen naar energieneutraal. Dan leggen we PVcellen op het dak en plaatsen we een zonneboiler.” Een corporatie kan er echter ook voor kiezen om deze stappen nog achterwege te laten. “Dat is een kosten/batenafweging. Net zoals de stap van energieneutraal naar energienotaloos dat is.” Heijmans kiest er met ZeroReady bewust voor om die stap niet te maken en onderscheidt zich daarmee van andere partijen in de markt.

OVERLAST BEPERKEN De stap naar energieneutraal maakt Heijmans in tien dagen. Slechts drie dagen spelen zich binnen de woning af, bovendien blijft de hele binnenafwerking intact. Hierdoor blijft de overlast voor de bewoners tot een minimum beperkt. “Een beetje overlast houd je altijd, maar wij doen alles in goed overleg met de bewoners en ze krijgen er een hoop comfort voor terug. Indien gewenst kunnen we het hele begeleidingstraject van een corporatie overnemen. Van de eerste toelichting tot en met het energieadvies na oplevering.”

Heijmans ZeroReady schilrenovatie € 45.000 excl. btw Heijmans ZeroReady energieneutraal € 53.000 excl. btw Referentiewoning: 2 lagen met zadeldak, tussenwoning, 112,5 m2 gbo, huidig energielabel E

- CORPORATIEBOUW OKTOBER  -



GOED BESTEED

Gelauwerde renovatieconcepten zijn klaar voor de bouw

Prijswinnaars komen aan de bak Door Louis Jongeleen

Welke bouwpartijen ontwikkelden het beste concept ontwikkeld voor een woning met een zeer hoge energieprestatie? Dat is de uitdaging bij prijsvraag De Voorsprong, uitgeschreven door EnergieSprong en Netwerk Conceptueel Bouwen. Op 21 november a.s. worden de winnaars van 2013 bekendgemaakt. Corporatiebouw vroeg de winnaars van De Voorsprong 2011 en 2012 in de categorie renovatie hoe het hen verging. Hebben de koplopers hun voorsprong uitgebouwd? In hun smaakvol ingerichte kantoor, in een monumentaal pand in de Tilburgse binnenstad, leggen architecten Peter van Hoogmoed en Anneke Vervoort een grote werktafel vrij snel vol met bouwtekeningen, brochures en architectuurboeken. Het is de weerslag van wat Van Hoogmoed Architecten BV de laatste jaren heeft ontwikkeld: vernieuwende concepten voor duurzaam bouwen met staal die een maatschappelijk doel dienen. Het architectenbureau was vier jaar geleden een van de oprichters van ENDIS (EnergieNeutraal en Duurzaam In Staal) een samenwerkingsverband van architecten, aannemers, ingenieurs en bouwtechnici die werken aan duurzame en energieneutrale gebouwen met gebruikmaking van staal. ENDIS won in 2012 de eerste prijs in de tweede editie van ‘De Voorsprong’ met een uitgewerkt concept voor de reno-

 - CORPORATIEBOUW OKTOBER  -

Anneke Vervoort en Peter van Hoogmoed

vatie van naoorlogse portiekflats. Peter van Hoogmoed: “Met het ENDIS-team hadden we ervaring opgedaan met het ontwikkelen van een concept voor het duurzame en zeer energiezuinige ENDIS-kantoor, grotendeels uitgevoerd in staal. Met staal kun je licht, dus duurzaam bouwen en het materiaal is simpel te recyclen en te demonteren. Met die studie hebben we het definitief ontwerp gemaakt voor wat op dat moment het meest duurzame kantoor van Nederland kon zijn.”

AMBITIESCHUIFREGELAAR In 2011 begon dezelfde ENDIS-kerngroep in samenwerking met woningcorporatie WonenBreburg uit Breda met de bestudering van een aanpak van de renovatie van portiekflat Klaverweide in de Bredase wijk Doornbos. In de jaren ’50 en ’60 zijn er veel flats gebouwd van dit type. In de laatste de-

cennia zijn er veel afgebroken. Anno 2013 zijn er in Nederland nog 397.000 naoorlogse portiekflatwoningen. Anneke Vervoort: “Slopen vonden wij zonde en maatschappelijk onverantwoord. Want huurders wonen er graag en de huren zijn betaalbaar. Bovendien is slopen geen optie zolang er nog geen vervangende nieuwbouw is. En sloop is slecht voor het milieu. ENDIS wilde deze situatie doorbreken. We hebben een methode ontwikkeld waarmee je bij het maken van een renovatieplan snel een beeld krijgt van welke ingrepen mogelijk zijn om een bepaald ambitieniveau te halen. Met die zogenaamde ‘ambitieschuifregelaar’ kun je precies nagaan wat een bepaalde aanpassing betekent voor de renovatiekosten. Toen we dit instrument hadden uitgewerkt en geautomatiseerd, schreven we ons in voor ‘De Voorsprong 2012’. En we wonnen.”

GOED BESTEED

STROOMVERSNELLING En is het winnende concept voor revitalisering van die naoorlogse portiekflat vervolgens in uitvoering genomen of elders toegepast? Peter van Hoogmoed: “Helaas nog niet. WonenBreburg heeft om financiële redenen gekozen voor groot onderhoud, met een levensduurverlenging van tien jaar. Erg jammer, want we hadden voor dit renovatieconcept een niet al te hoge prijs berekend van gemiddeld € 60.000 per woning. Dat is ruimschoots goedkoper dan sloop en nieuwbouw. Wel hebben we het idee de wereld uit geholpen dat slopen van portiekflats verstandig zou zijn.” Anneke Vervoort: “We gaan nu met het concept ‘ENDIS II-Portiekflatrenovatie’ de markt op. We kunnen de aannemers en de woningcorporaties nu exact voorrekenen en uitleggen hoe ze hun duurzame en energiezuinige ambities voor deze flats waar kunnen maken. En dan het goede nieuws. Op 20 juni heeft minister Blok voor Wonen en Rijksdienst met een viertal bouwers en zes woningcorporaties een zogeheten Stroomversnellings-overeenkomst gesloten, voor ingrijpende renovatie van 111.000 woningen. De aanpak van de eerste vier woningprototypes volgens deze deal is al gestart. Voor het onderdeel woningcomplexen komt een project in aanmerking dat zal worden uitgevoerd volgens onze ENDIS II-portiekflatrenovatie-methode.”

PRESTATIEHUIS In het hoofdkantoor van bouwbedrijf Van Ieperen Groep in IJsselstein ligt op het bureau van Bert Brinkman een dik dossier. Als commercieel directeur van Dura Vermeer Van Ieperen BV (de Van Ieperen Groep is inmiddels overgenomen door Dura Vermeer) is Brinkman op vele fronten bezig om bouwen duurzamer, energiezuiniger, efficiënter, milieubewust en klantvriendelijker te maken. Brinkman: “In dit pak papier staat alles bij elkaar over wat het Prestatiehuis inhoudt en hoe het werkt. Er staat in hoe wij in tien dagen bij een sociale huurwoning de gevel en het dak vervangen door een perfect isolerende buitenschil die is voorzien van energiebesparende installaties. Hoe we de vloer en de fundering isoleren en door middel van hedendaagse techniek een aangenaam binnenklimaat kunnen creëren. Hoe we daarbij de overlast zodanig beperken dat bewoners niet hun huis uit hoeven tijdens de renovatie. En dat we voor € 60.000 een woning opleveren op passiefhuisniveau die weer vijftig jaar meekan.”

PASSIEFHUISEISEN Er zijn de laatste jaren zeer veel energiezuinige bouwconcepten ontwikkeld, maar weinig zijn

Bert Brinkman

er uitgevoerd en getoetst op de werkelijke behaalde energiewinst. Vier bouwpartners die zich in 2010 verenigden in Team Prestatiehuis hoorden wat duurzaam renoveren betreft zeker bij de koplopers. Dit team realiseerde in opdracht van woningcorporatie Aramis Allee Roosendaal een deel van het project De Kroeven. Dat was het eerste project in Nederland waarbij grondgebonden rijtjeswoningen werden opgewaardeerd tot passiefhuisniveau. Brinkman: “De Kroeven was voor aannemer Van Ieperen geen vetpot, maar wel een nuttig

is van verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. Hij is ook realist genoeg om de beren op de weg te kunnen zien, maar hij laat zich niet demotiveren door de bouwdepressie. Brinkman: “Wij gaan door met het perfectioneren van ons concept. Installaties worden al in de fabriek in de gevelpanelen gemonteerd. Dat verkort de werktijd op de bouwplaats tot tien dagen. Dat maakt ook de logistiek goedkoper. Wij zijn klaar voor de grote klus en we verkopen iets wat werkt. Helaas blijf het van de kant van de woningcorporaties erg rustig.

‘We verkopen iets wat werkt’ leertraject. Met het team hadden we er naartoe gewerkt om aan te tonen dat we met onze aanpak konden voldoen aan passiefhuiseisen. Het kwam mooi uit dat juist toen de organisatie Energiesprong de prijsvraag uitschreef voor de beste energiezuinige woningrenovatie. We wonnen, niet alleen omdat we het meest complete concept hadden, maar ook omdat wij al hadden bewezen dat we in de praktijk aan de scherpe energiepresatie-eisen konden voldoen.”

HUISHOUDBOEKJE Het gewonnen prijzengeld van € 20.000 hebben de winnaars gestoken in het verder ontwikkelen van het Prestatiehuisconcept en in marketingactiviteiten richting potentiële opdrachtgevers. Brinkman is er vast van overtuigd dat het Prestatiehuisconcept een effectieve aanpak

Ze hebben hun huishoudboekje nog altijd niet in orde. En ze houden nog te veel vast aan traditioneel aanbesteden en bouwen. Waarom laten ze het bouwen niet over aan de bouwers en gaan ze zich niet in hoofdzaak toeleggen op hun specialiteit, het exploiteren en beheren van hun woningbezit? Het zou al heel wat schelen als je als bouwer kunt praten met een corporatiemanager die zich gesteund voelt door zijn Raad van Bestuur.” Tot slot van het gesprek kan ook Bert Brinkman een heugelijke mededeling doen. “Als deelnemende partij in het team van ENDIS II-Portiekflatrenovatie kan ook Dura Vermeer Van Ieperen BV aan de slag. In het kader van de inspanning ‘De Stroomversnelling’ van het kabinet gaan we in Groningen een portiekflat van woningcorporatie Lefier duurzaam renoveren.”

- CORPORATIEBOUW OKTOBER  -



GOED BESTEED

Accolade: Robijnekamp In de rubriek Watkostdebouwvaneenhuurwoning.nl vergelijken we voorbeeldprojecten met referentiecijfers uit de database met ruim 400 nieuwbouwprojecten. In deze editie: Robijnekamp. Accolade bouwt dit project in de wijk NoordOost in Drachten, een volkswijk met veel sociale woningbouw. In drie fases worden 92 verouderde grondgebonden woningen en een bedrijfsruimte vervangen door 80 nieuwe woningen, waarvan 62 huurwoningen. Doel van het project is om de verouderde woningen te vervangen en daarmee de wijk te diversifiëren. Accolade bouwt vier woningtypen die variëren in grootte. Eén van de typen is levensloopbestendig. Met dit aanbod kunnen verschillende doelgroepen van Accolade bediend worden. Het wooncomfort verbetert aanzienlijk ten opzichte van de verouderde woningen en de energielasten worden een stuk lager. Samen met de ruimtelijke opzet en modernere uitstraling zorgt het project voor een betere leefbaarheid in de wijk en een verbetering van de verhuurbaarheid van omliggende woningen.

het bouwsysteem te bepalen en daarbij creatieve oplossingen aan te dragen. Tweeëntwintig partijen hebben hierop ingeschreven. Vijf partijen werden geselecteerd om een aanbieding te maken in de gunningsfase. De aanbiedingen zijn vervolgens beoordeeld door verschillende afdelingen van Accolade en het projectmanagementbureau Fooq op basis van het EMVI-criterium. Uiteindelijk resulteerde de aanbesteding in een ‘Design&Build’-contract met aannemer Schutte Bouw en Ontwikkeling.

HUURWONINGEN De 62 huurwoningen in Robijnekamp zijn afgezet tegen de 20 best vergelijkbare projecten. De referentiegroep bestaat uit alle projecten in Watkostdebouwvaneenhuurwoning met eengezinswoningen tussen de 90 en 105 m2 gebruiksoppervlakte, oplevering 2010 tot en met 2014 en planstatus ‘start bouw’ of ‘nacalculatie’. De weergegeven stichtingskosten zijn na aanbesteding.

BEWONERSPARTICIPATIE AANBESTEDING Accolade heeft het in een ontwerpstudie uitgewerkte plan aanbesteed. Hierbij is de nationale, niet openbare procedure met voorselectie gehanteerd op basis van het criterium Economisch Meest Voordelige Inschrijving (EMVI). In de ontwerpstudie waren de woningen op hoofdlijnen uitgewerkt. De aanbieders werd ondermeer gevraagd de gevels uit werken en

 - CORPORATIEBOUW OKTOBER  -

De ontwerpstudie is opgesteld door KAW. De huidige bewoners zijn hierbij betrokken middels twee bijeenkomsten, waarbij circa 20 bewoners aanwezig waren. De in de laatste bijeenkomst vastgestelde plattegronden zijn gebruikt in de individuele overleggen met huurders over terugkeer in de wijk. Ongeveer de helft zal terugkeren in het plan. De huurdersvereniging HDBF heeft positief geadviseerd over het plan.

Tekening principewoningen zoals aanbesteed.

GOED BESTEED

VERGELIJKING REFERENTIEGROEP

DIAGRAM

Eengezinswoningen Robijnekamp afgezet tegen de twintig best vergelijkbare projecten.

Kwaliteit Aantal huurwoningen Woonoppervlakte (m2 gbo) Bruto vloeroppervlakte (m2 bvo) Epc Aantal bouwlagen Aanvangshuur per maand Stichtingskosten exclusief parkeren (€) Genormeerde bedrijfswaarde (€) Resultaat (€)

Robijnekamp

Referentiegroep

62 98 128 0,57 2,5 563

26 99 124 0,74 2,9 626

125.000 95.000 -30.000

168.000 123.000 -46.000

De kwaliteit/prijsverhouding van de eengezinswoningen in Robijnekamp is gunstig ten opzichte van de referentieprojecten. De bruto-nettoverhouding is vergelijkbaar. De epc van Robijnekamp is lager dan in de referentiegroep. De bouwkosten zijn 21% lager dan in de referentiegroep. Dit komt deels door scherpe inschrijvingen van partijen. De wijze van aanbesteden, met ruimte voor creativiteit van de aanbieder, draagt bij aan de lage bouwkosten. Ook is een kostenvoordeel behaald door de stevige omvang van het project en een duidelijk programma van eisen met kwaliteitseisen van Accolade. Een deel van de bijkomende kosten, zoals voor de vergunningenaanvraag, architect (detaillering) en constructeur zijn onderdeel van de aanneemsom. De bijkomende kosten zijn 47% lager dan in de referentiegroep. Dit komt ten dele doordat kosten van de eigen organisatie en rente niet zijn meegenomen. De directe bijkomende kosten (zoals architect, constructeur, leges) zijn ook lager dan in de referentiegroep, doordat een deel van deze kosten bij de aanbieder zijn neergelegd. De grondkosten in Robijnekamp bestaan uit de verhuiskosten en werkelijke grondkosten. Accolade draagt de openbare ruimte per fase over aan de gemeente, na oplevering van de woningen. Zij maakt de openbare ruimte vervolgens woonrijp. De weergegeven bedrijfswaarden, zowel van Robijnekamp als de referentieprojecten, zijn gebaseerd op een genormeerde berekening, op basis van de aanvangshuur, de onderhoudslasten en de bedrijfslasten. Het huurniveau in de tabel is het gemiddelde van de aanvangshuren voor nieuwe huurders. Het resultaat van Robijnekamp is € 16.000 gunstiger dan de referentiegroep. Doordat de stichtingskosten van Robijnekamp € 43.000 lager zijn dan in de referentiegroep kan Accolade genoegen nemen met een aanmerkelijk lager huurniveau. Met dit huurniveau, de genoemde stichtingskosten en de (niet genormeerde) bedrijfswaarde van Accolade is het project financieel sluitend. Typering Gbo (m2) Beukmaat (m) Slaapkamers Aanvangshuur (€) Kleine rijwoningen 84 5,4 2 559 Levensloopbestendig 120 7,5 3 680 Middelgrote rijwoningen 98 6,3 3 617 Grote rijwoningen 124 6,0 4 680

Eengezinswoningen Robijnekamp en referentieprojecten afgezet op de assen woonoppervlakte (x-as, m2 gbo) en bouwen direct bijkomende kosten (y-as, € x 1.000 excl btw). De som van de bouwen direct bijkomende kosten (externe kosten zoals architect, constructeur en leges) in de grafiek is het meest objectief vergelijkbaar tussen projecten. Bij grondkosten en indirect bijkomende kosten (zoals ak en rente) verschilt de wijze van toerekenen bij corporaties.

KENGETALLEN

Kengetallen eengezinswoningen Robijnekamp (rood) ten opzichte van de referentiegroep (blauw)

MEER ONLINE Kijk voor meer voorbeeldprojecten en meer informatie op www.corporatiebouw.nl/ watkostdebouwvaneenhuurwoning.

- CORPORATIEBOUW OKTOBER  -



Hoe kunt u aan de eis van 30 dB(A) voldoen? Wij bieden het Geluid Garantie Pakket. Voldoe eenvoudig aan de Bouwbesluit installatiegeluidseis met de Trias Acoustica: 1. Geluidsarme BUVA woonhuisventilator. 2. BUVA FlexStream ventilatiekanaalsysteem. 3. Opties per woningtype. Meer informatie? Bel BUVA, vraag de brochure aan of download deze op buva.nl

BRENGT BOUWEN VERDER

0180 - 69 75 00 | buva.nl

Unieke pluspunten U kunt hiervan profiteren

MACO PROTECT DEURSLOTEN

De aantrek werkt direct, de automatische vergrendeling is gegarandeerd Altijd een optimale aantrek over de gehele deurhoogte Haken en sluitplaat vergrendelen de deur automatisch Uitgebreid toegangs controle assortiment

TECHNIEK IN BEWEGING

NIEUW

Absoluut uniek Het Z-TA Deurslot van MACO

MACO BESCHLĂ&#x201E;GE B.V NL 7021 BN ZELHEM, STIKKENWEG 60 Ć&#x2022; Ě?Ë&#x20AC;Ęž ĆžĘ˝ĆżË&#x20AC;ĘžË Ë&#x192;Ë&#x201A;Ë&#x2020;Ë&#x201E;Ę˝Ę˝Ć&#x201C; Ć&#x2022; Ě?Ë&#x20AC;Ęž ĆžĘ˝ĆżË&#x20AC;ĘžË Ë&#x192;ĘżË&#x20AC;Ë&#x192;Ë Ë&#x2020;

Ć&#x2122; Ć&#x2022; infoĘŤmaco-nl.nl, www.maco-nl.nl http://einzigartig-automatisch.maco.at Scan for more Info

CLOSE UP

Meer dan leverancier De dagen dat Weber Beamix alleen mortelleverancier was, zijn al lang voorbij. Het assortiment bevat vandaag de dag veel meer, onder andere een totaalconcept aan buitengevelisolatie met de nodige speciﬁeke voordelen voor corporaties. Dit, in combinatie met het complete kennisnetwerk van moederbedrijf Saint-Gobain, maakt Weber Beamix tot ideale sparringpartner en aanbieder van de juiste oplossing. Van leegstand naar wachtrij met een renovatie in Voorburg. Productmanager Gerard van Rooden en Petra van Deutekom, die als adviseur opdrachtgevers en architecten bezoekt, zijn nauw betrokken bij de begeleiding van corporaties. Van Deutekom: “Het liefst worden wij zo vroeg mogelijk betrokken bij een renovatie, zodat we een voorinventarisatie kunnen doen. Wat volgt is een behoeftescan. Gaat het bij de renovatie alleen om comfort, of komt er ook een stukje esthetiek bij kijken? Daarna bekijken we hoe we kunnen aansluiten.” “Wat volgt is het technische verhaal”, gaat Van Rooden verder. “Hierin wordt de uitwerking echt gefinetuned.”

GARANTIE Extra zekerheid krijgt de opdrachtgever door een strenge controle op de bouwplaats. Van Rooden: “Die hangt samen met de garantie van tien jaar die wij, in samenwerking met een verzekeringsmaatschappij, bieden op het hele buitengevelisolatiesysteem.” Fijn voor de opdrachtgever. Die heeft bij een probleem niet te maken met tien verschillende leveranciers, maar slechts met één verzekeringsmaatschappij. “Maar de kans op problemen verkleinen wij al signiﬁcant tijdens de verwerking. Wij staan voor kwaliteit. Daarom werken wij met vaste, Komo-gecertiﬁceerde verwerkers. Zij kennen het systeem.”

SCALA AAN AFWERKINGEN De voordelen van buitengevelisolatie zijn grotendeels bekend. Doordat er geen inbreuk wordt gedaan op de woonoppervlakte en de werkzaamheden voornamelijk buitenshuis plaatsvinden, hebben bewoners er relatief

weinig last van. De klant heeft bij de buitengevelisolatie van Weber Beamix de keuze uit een heel scala aan afwerkingen. Van Deutekom: “Daarmee verslaan we de concurrentie. Veel mensen denken bij buitengevelisolatie automatisch aan stuc. Probleem is, zeker in een binnenstedelijke omgeving, dat er wel eens hardhandig een ﬁets tegen een gevel aangezet kan worden. Dan wil je graag een harde afwerking, zoals onze Extreme Therm. Deze is af te werken met steenstrips of tegels met een gewicht tot 75 kg per m². Wij doen geen concessies aan ontwerpersvrijheid. Bij ons kun je in principe vrij kiezen. Vaak wordt er gekozen om op de begane grond steenstrips te plaatsen en daarboven voor stuc. Dan is je huis vandaalbestendig.”

SPARRINGPARTNER Weber Beamix ziet zichzelf naast systeemverkoper vooral als sparringpartner. Van Deutekom: “Voor alles geldt: hoe eerder wij erbij worden gehaald, hoe beter we een optimale oplossing en dus minimale onderhoudskosten kunnen waarborgen. Het liefst zitten we al aan tafel als er nog beslist moet worden wat er met een wijk gaat gebeuren. Waar wil je naartoe? Natuurlijk zijn woonlasten belangrijk en isolatie speelt daarin een grote rol. Maar ook de uitstraling van een buurt, straat of ﬂatgebouw heeft veel invloed op de verhuurbaarheid. Ook dat moet je meenemen in de keuze voor een oplossing. Bij een project in Voorburg was er sprake van leegstand. Na de renovatie was er een wachtrij. Je ziet vaak dat zo’n buurt helemaal opﬂeurt.” Bij het zoeken naar de beste oplossing, staart

Weber Beamix zich niet blind op de eigen producten. Van Rooden: “Ik heb ook wel eens bij een straat gestaan waarvan ik zei: hier moet je aan de buitenkant niets doen. Dat is zonde van de mooie gevels. Natuurlijk willen wij een opdracht graag binnenhalen, maar als wij denken dat binnengevelisolatie een betere oplossing is, dan zeggen we dat. Ook die kennis is aanwezig binnen de SaintGobain-groep.”

INNOVATIE IN DE GENEN Als Saint-Gobain onderneming proﬁteert Weber Beamix van de constante drang naar innovatie. Niet voor niets stond het bedrijf in 2012 weer in de top 100 van meest innoverende bedrijven wereldwijd. Ook Weber Beamix helpt daar aan mee. “We ontwikkelen steeds dunnere platen”, zegt van Rooden. “Hoe dunner de plaat, hoe minder detailleringen aangepast hoeven worden. En dat maakt de totale renovatie weer goedkoper. Een andere innovatie is de Weber.top. Een sierpleister die perfect wit blijft doordat vocht direct wordt opgenomen in de toplaag. Schadelijke stoﬀen hebben daardoor geen voedingsbodem aan het vocht.”

VOORBURG Corporatie WoonInvest transformeerde in Voorburg drie portiekﬂats naar galerijﬂats (zie afbeelding). In bewoonde toestand gingen de appartementen ook nog eens van energielabel F naar label A.

- CORPORATIEBOUW OKTOBER  -



PROJECT IN BEELD

De Melkfabriek Dudok Wonen nam onlangs haar intrek in de compleet gerenoveerde melkfabriek. De Melkfabriek is een ontwerp van architecten Breebaart, Martens en Kramer. Tot en met 2005 produceerde Campina Melkunie er zuivelproducten. In 2007 kocht Dudok Wonen het om er een nieuwe functie aan te geven. Karakteristieke details zijn behouden gebleven, zoals de lange schaaldaken met noklichten, een hoog glas-in-loodraam en een muurschildering van Flip Hamers. De woningcorporatie realiseerde een mix van betaalbare huur- en koopwoningen, een basisschool, kinderopvang en kantoorruimtes in het pand. (Beeld: Herman van Doorn)

 - CORPORATIEBOUW OKTOBER JUNI  - 

PROJECT IN BEELD

- CORPORATIEBOUW OKTOBER  -



THEMA TECHNIEK V E R WA R M I N G S I N S TA L L AT I E S

‘Warmte en warmwaterbeleid’ Door Tim van Dorsten

Op basis waarvan maakt een woningcorporatie haar keuze voor een verwarmingsinstallatie, wanneer is een ketel aan vervanging toe en hoe zorg je voor goed onderhoud? Kortom: hoe ga je om met je verwarmingsinstallaties? Corporatiebouw maakte een rondje. Tussen half juli en eind september verving woningcorporatie Woontij in drie woningcomplexen de cv-ketels. Bij twee complexen – met voornamelijk eengezinswoningen – ging het alleen om de ketel en de rookgasafvoer, bij de derde zijn ook de binnenleidingen vervangen. “Zo’n vervanging vindt plaats op basis van twee documenten”, legt manager technische zaken Etiënne van Bennekom uit. “We maken zelf een planning volgens de theoretische levensduur en deze leggen we ieder jaar naast de storingslijst. Op basis van deze vergelijking beslissen we welke ketels vervangen moeten worden.” De laatste tijd gaat het in veel gevallen om de vervanging van hr-ketels uit het begin van de jaren negentig. “Die kun je beschouwen als de eerste generatie hr-ketels. De meeste problemen daarbij draaien om het verwarmen van het water”, vertelt Van Bennekom. “Een typisch probleem van deze generatie ketels.”

CAPACITEIT Woontij plaatst sinds een aantal jaar ketels en verwarmingsinstallaties van Intergas. “De

 - CORPORATIEBOUW OKTOBER  -

voornaamste reden daarvoor is dat aan haar producten weinig kapot kan gaan.” Bij de keuze voor een ketel gaat het volgens hem vooral om de capaciteit. “Bij huurwoningen en -appartementen kiezen we voor een standaard ketel. Dat is voldoende voor dit soort woningen, want deze bevatten doorgaans alleen een douche en geen bad. Om een bad te vullen zijn een grotere ketel, met dus meer vermogen, en een grotere brander handiger. Anders kan het wel een halfuur duren voordat het bad gevuld is.” Wat betreft de binnenleidingen speelt vooral het aangezicht een doorslaggevende rol. “We vervangen de kunststof leidingen, omdat ze door het vele warme water van binnen zijn vervormd. Als ze te zien zijn, dan gebruiken we stalen leidingen. Komen ze in de muur te liggen, dan kiezen we voor kunststof. Ze zijn kwalitatief hetzelfde, maar de stalen variant oogt beter.” Bij de keuze voor de verwarmingsinstallatie spelen ook de prijs en de tevredenheid van de bewoners een belangrijke rol. “Daarom houden we in deze drie complexen over een

halfjaar een tevredenheidsonderzoek om te weten te komen of de vervanging van de ketels voor de bewoners naar wens is gegaan”, aldus Van Bennekom. Bij AlleeWonen worden de cv-ketels opgenomen in een Meerjaren Onderhoudsbegroting. “We weten heel goed welk type ketels van welke leeftijden in welke complexen hangen, zelfs op woningniveau”, aldus vastgoedbeheerder Michelle Zacht. “Een ketel is bij ons na zeventien jaar theoretisch gezien op. Dan is ons streven deze sowieso te vervangen. Binnenkort gaan we daarmee zelfs naar achttien jaar. De techniek van de cv-ketels wordt dan ook steeds beter. Gedurende de levensduur van de ketel is de installateur volledig verantwoordelijk voor het onderhoud en ook eventuele vervanging voor de individuele ketel binnen die achttien jaar. Daarvoor hebben we een prestatiegericht onderhoudscontract met Feenstra Verwarming. Zij hebben de kennis in huis. Daarnaast voeren ze grotendeels ook de vervangingsprojecten uit. We merken dat dit prettig werkt en dit

THEMA TECHNIEK V E R WA R M I N G S I N S TA L L AT I E S

de kwaliteit van de installatie ten goede komt. Het gebeurd nog al eens in groot- onderhoud en renovatieprojecten dat er toch voor een andere installateur wordt gekozen. Dan zie je dat er nog eens bezuinigd wordt op onderdelen als een vuilafscheider of vervanging van de rookgasafvoer.” De meeste individuele cv-ketels die AlleeWonen plaatst zijn van het merk Intergas. “Dat is een prijs/ kwaliteitsafweging, maar heeft ook te maken met de aanwezige ISSO-verklaring. Die heeft een positieve invloed op het energielabel. We zien wel dat steeds meer ketels die verklaring krijgen, dus in de toekomst zou deze keuze ook weer kunnen wijzigen.”

DUURZAAMHEID Bij het beleid rond verwarmingsinstallaties houdt AlleeWonen de ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid goed in de gaten. “In een aantal complexen zijn we lucht/ water-warmtepompen en gasabsorptiepompen aan het plaatsen. In een ander complex zijn we zelfs de warmwater- en warmtevoorzieningen aan het ombouwen van collectief naar een volledig individueel systeem. Allemaal om de woonlasten voor onze bewoners omlaag te brengen.” De warmtewet en de Europese regelgeving (EPBD) die binnenkort strenger nageleefd dienen te worden zorgen nog voor de nodige hoofdbrekers bij AlleeWonen. Het verbruiksafhankelijk afrekenen van de energiekosten kan niet overal zomaar. Zacht: “Het is niet alleen maar een kwestie van metertjes plaatsen. In sommige complexen zullen er ook bouwkundige aanpassingen aan een gebouw noodzakelijk zijn. Dat is nog een hele klus.”

WARMTEPOMPBOILER Eerder dit jaar is het nieuwbouwcomplex Sophiastaete in Hendrik-Ido-Ambacht opgeleverd. Dit complex is voorzien van een WKO-installatie. Hiermee wordt het gebouw ’s zomers gekoeld en ’s winters verwarmd. Daarnaast heeft klimaattechniekspecialist Nathan, samen met de Duitse fabrikant Alpha-Innotec, in opdracht van woningcorporatie Rhiant een volledig nieuw systeem ontwikkeld voor de warmwatervoorziening. “Deze booster-warmtepompboiler is bijzonder”, vertelt Kees Herweijer, manager projecten bij Rhiant. “Deze ‘mini-warmtepompen’ zijn aangesloten op het collectieve WKO-systeem en voorzien de appartementen van warmwater. Dit is het eerste project met dit systeem.” Voor Rhiant stonden niet de producten van

een bepaalde verwarmingsfabrikant voorop, maar wel dat het complex moest worden voorzien van een echt duurzame energievoorziening. “De verwarmingsinstallatie werkt door middel van een ‘energiedak’ bijvoorbeeld ook gedeeltelijk op basis van zonnewarmte: de zon warmt de vloeistof op in een buizensysteem onder de dakbedekking en deze warmte wordt ondergronds in een open bron opgeslagen. Als het kouder wordt en de gebruikers van het gebouw zetten de verwarming aan, dan gebruiken we deze warmte weer om het gebouw te verwarmen.”

WONINGEN Behalve de commerciële ruimten in het gebouw, worden ook de individuele woningen met deze techniek gekoeld en verwarmd en van warmwater voorzien. Volgens Herweijer kwam hij in een vroeg stadium van dit project met het idee om de warmtepomptechniek ook individueel toe te passen voor de warmwatervoorziening. “Ik dacht: ‘Als een gebouw al voorzien is van collectieve warmtepompen, dan kan dit toch ook worden gebruikt als aanvoerwarmte voor de warmwatervoorziening?’ Zo eenvoudig bleek dat niet te zijn, want zo’n systeem bestond nog niet, althans niet zoals wij hem wilden hebben. Nathan is toen met Alpha-Innotec aan de slag gegaan om de Booster te ontwikkelen.” De Booster is door Alpha-Innotec in productie genomen en wordt ook in andere projecten toegepast. “Nathan is importeur van de warmtepompen van deze fabrikant”, vertelt Herweijer. “In het kort werkt het boosterprincipe als volgt: de centrale warmtepomp warmt het water uit de warme bron op tot de gevraagde temperatuur voor de verwarming van de ruimten. Op de transportleidingen van dit verwarmingssysteem zijn de boosters aangesloten. De relatief lage temperatuur van de collectieve warmtepompen wordt door

middel van de 74 individuele boosterwarmtepompen in de woningen door verwarmd tot 60 graden tapwater. Voor dit tapwater is een voorraadvat (boiler) van 200 liter aanwezig.”

BRONNEN IN BALANS Overigens kan in de zomer net niet genoeg warmte worden ingevangen en opgeslagen worden in de bodem om voor de hele winter genoeg te hebben om het gebouw te verwarmen. “Daarom gebruiken we ook gasgestookte hr-ketels om bij te verwarmen”, legt hij uit. “We mogen in de winter niet meer warmte uit de bodem halen dan we er in de zomer hebben ingestopt. Dit moet dus in balans zijn. Hierover moet worden gerapporteerd aan de provincie.”

LAGERE ENERGIELASTEN De nieuwbouw aan de Rombout Verhulstlaan in Almelo van woningcorporatie Beter Wonen bevat een standaard verwarmingsinstallatie, vertelt projectleider Gerton Mekkelholt. “Ieder huis beschikt over een moderne HR-ketel die voldoet aan alle basiseisen. Beter Wonen kiest vaak ketels waar al jaren goede ervaringen mee zijn qua investering en onderhoud. Volgens hem heeft Beter Wonen bewust gekozen voor een standaard installatie. “Deze nieuwbouw is gebouwd conform de eisen van het Bouwbesluit. Bijzonder is dat er gewerkt is met nieuwe technieken in de ketensamenwerking zodat kosten zijn bespaard tijdens het bouwproces. Daardoor zijn de woningen betaalbaar voor mensen met een bescheiden inkomen. “Ook zijn wij druk bezig met de ontwikkeling van een nieuw energie- en duurzaamheidsbeleid”, legt hij uit. “Hiermee is dit jaar gestart, onder meer om de woonlasten te verlagen. Daarnaast verandert de epc-norm begin 2015 weer en daarop willen we voorbereid zijn. Ook spelen in het nieuwe energie- en duurzaamheidsbeleid de verlaagde onderhoudsen servicekosten een belangrijke rol.” - CORPORATIEBOUW OKTOBER  -



GOED BESTEED

Installateur voegt expertise toe

Nieuwe vorm van samenwerking succesvol Door Robert Dingemans

Vlnr: Bert Hendriks, Josette Luijten en Jan Jaap Vogel

Om als corporatie je klant zo goed mogelijk te bedienen is samenwerking met marktpartijen cruciaal. Daarom kiest Ymere, ook op installatiegebied, voor vaste strategische partners. Na een innovatief selectietraject koos de corporatie vorig jaar Feenstra en Comfort Partners als partner voor service, onderhoud en montage van de ongeveer 80.000 installaties in de noordelijke Randstad.

 - CORPORATIEBOUW OKTOBER  -

Doel van de nieuwe samenwerkingsvorm was naast een besparing op met name indirecte kosten, ook het verbeteren van efficientie en het versterken van innovatiekracht. De werkwijze moest de corporatie een beter inzicht in klanttevredenheid opleveren, met als doel die te verhogen. Jan Jaap Vogel geeft leiding aan het proces strategisch vastgoedbeheer bij Ymere. “We hadden al een relatie met Feenstra, maar die ging in principe niet verder dan de levensduur van een ketel.

GOED BESTEED

‘De besluitvorming ligt nu op operationeel niveau’ Daar was de klant uiteindelijk niet bij gebaat. Die goed bedienen, kun je niet alleen.” Regiodirecteur zakelijke markt Josette Luijten van Feenstra springt hierop in. “Om klanttevredenheid te verhogen en tegelijkertijd de kosten te verlagen, moet je af van de traditionele leverancier-klantrelatie. Als leverancier moeten we niet langer leveren wat de corporatie van ons vraagt, maar veel meer denken vanuit de eindklant én vanuit eigen expertise.” Bert Hendriks, commercieel directeur zakelijke markt van Feenstra: “Bij een effectieve samenwerking gaat het erom dat je een gedeelde visie hebt. De klant goed bedienen en de tegelijkertijd de kosten verlagen. Om dat voor elkaar te krijgen, zijn transparantie en vertrouwen nodig. In versimpelde vorm kwam het erop neer dat we tegen Ymere zeiden: “Dit is wat het kost. Zeg maar wat we mogen verdienen.”

SELECTIETRAJECT Ymere ging voor het selectietraject niet over één nacht ijs. Vogel: “Je gaat op zoek naar partners voor de lange termijn. Daar past een zorgvuldig selectietraject bij.” De aanbestedingsmethode die werd gekozen is Best Value Procurement. Alleen de belangrijkste functionele specificaties staan op papier. Deze methode gaat veel meer uit van het eindresultaat en minder van hoe dat bereikt dient te worden. Op deze manier kunnen opdrachtnemers hun expertise maximaal inzetten en daardoor waarde toevoegen voor de inkopende partij. Uiteindelijk kwamen Feenstra en Comfort Partners als beste uit de bus. Samen zijn ze verantwoordelijk voor de installaties binnen het totale bezit

van Ymere. De opdrachtgever koos er bewust voor niet met maar één partij in zee te gaan. “In verband met risicobeheersing wilden we op zijn minst twee partners”, zegt Vogel. “Logisch ook”, gaat Luijten verder. “We spreken bij Ymere natuurlijk over een kolossaal bezit. Dat kunnen we niet alleen.” Hendriks: “Bovendien is concurrentie alleen maar goed. Dat daagt je uit om écht goed na te denken en niet zo maar te leveren wat de klant wil, maar wat echt nodig is. Er zit natuurlijk wel een balans in. Bij te veel concurrentie wordt de prijs dominant. Dat wil je ook weer niet. Dan verlies je de bewoner uit het oog.”

IMPLEMENTATIE Inmiddels zijn de partijen bijna een jaar verder. Dat jaar stond vooral in het teken van implementatie. Vogel: “In deze samenwerking stellen we elk jaar doelen. Het eerste doel was het beter in kaart brengen van ons bezit. Simpel gezegd: welke ketels hangen waar en hoe oud zijn ze. Die informatie hadden we wel, maar was niet overzichtelijk op een plek gebundeld. Daarnaast moesten we spelregels van de samenwerking verder vormgeven. Die gaan er in de toekomst voor zorgen dat veel meer beslissingen op operationeel niveau genomen kunnen worden. Als voor elk mogelijke besluit heldere afspraken op papier staan, hoeft er niet elke keer van hogerhand beslist te worden en dat is veel meer kostenefficiënt.” De komende jaren moet Ymere dus steeds meer gaan profiteren van de samenwerking, maar ook nu wordt er al bespaard. “Dat zit ‘m vooral in de algemene kosten”, zegt Hendriks. “Waar de corpo-

ratie in een traditionele samenwerking eerst ging bedenken wat wij moesten doen en wij dat daarna ook nog eens gingen bedenken, doen we dat nu samen, ieder vanuit z’n eigen expertise en toegevoegde waarde. Per saldo scheelt dat in de kosten.” Sommige huurders van de corporatie profiteren al wel van de ‘spelregels’. “Monteurs van ons zitten vast op een bepaald werkgebied. Het ‘rondje om de kerk’ noemen we dat. De monteur kent de bewoners en die weten daardoor wie ze aan moeten spreken. Als een ketel kapot is, kan die monteur vrij snel beslissen of er een nieuwe ketel nodig is. De opdracht hoeft dus niet eerst helemaal door de piramide heen en de huurder heeft veel sneller een nieuwe ketel. Aan de andere kant krijgt de monteur het ook snel in de gaten als er terugkerende problemen zijn in een complex. Hierdoor kunnen we erger voorkomen.”

VRAAGGESTUURD De samenwerking is onderdeel van een grotere beleidsmatige verandering bij de corporatie, waardoor het belang van de huurders veel meer centraal komt te staan. Vogel: “Als de ketel van een huurder stuk is en wij komen snel langs, is die huurder tevreden, maar moet diezelfde huurder thuisblijven voor het reguliere onderhoud van een ketel die prima werkt, dan ervaart die huurder dat als ongemak. We zochten naar partners in de markt die ons in dat vraagstuk kunnen bijstaan.” Luijten: “Twee weten meer dan één. In strategisch overleg praten we over hoe we de klant het best kunnen bedienen en zo krijgen we heel veel ruimte om onze expertise te benutten.” - CORPORATIEBOUW OKTOBER  -



Wederom als beste uit de test

Innovatie als traditie. De Intergas Kombi Kompakt HReco* is voor de tweede keer door de consumentenbond uitgeroepen tot de beste in zijn soort. Met een jaartaprendement van ruim 101% en maximale winst in CO2-reductie is de Intergas Kombi Kompakt HReco goed voor het milieu en niet onbelangrijk, goed voor de portemonnee. Voor meer informatie over de veelzijdigheid van de HReco:

Betrouwbaar in warmte

www.intergasverwarming.nl *Intergas Kombi Kompakt HReco 36

CLOSE UP

‘Uitvoering in goede handen bij Ista Nederland’

Meetverplichting komt er aan Met ingang van 2015 is verbruiksafhankelijke afrekening van warmte en warm tapwater verplicht. Dit geldt ook voor complexen met een collectieve energievoorziening. Onderzoek heeft aangetoond dat warmteen watermeting voor een bewuster verbruiksgedrag zorgen. “Het is daarom een logisch gevolg dat deze meetverplichting (EED) er komt”, aldus Jörg Plönissen, algemeen directeur van Ista Nederland. Volgens onderzoek leidt warmteen watermeting tot een gemiddelde besparing van maar liefst 20%. “Hierdoor kunnen wij samen met onze klanten een flinke bijdrage leveren aan de gestelde energiedoelen”, zegt Plönissen. “Energiemeting en verbruiksafhankelijke afrekening zijn eenvoudige en zeer effectieve manieren van energiebesparing. Ze leiden niet alleen tot besparing, maar hebben ook een positieve invloed op het milieu. En het is eerlijker, omdat de zuinige stoker wordt beloond. Dat is een mooie stimulans voor de gebruiker, zeker in een tijd waarin de energiekosten stijgen en de inhoud van de portemonnee van huurders onder druk staat.”

WARMTEWET EN EED Nu de Warmtewet en EED binnenkort in werking zullen treden, wordt verbruiksafhankelijke afrekening van warmte en warmwater steeds belangrijker. Naast de jaarlijkse afrekening moeten de bewoners extra aangemoedigd worden om hun energieverbruik te verminderen door hen twee tot vier keer per jaar inzicht te geven in hun individuele

Jörg Plönissen: “Warmte- en watermeting zorgen voor bewuster verbruiksgedrag.” verbruik. Daarom heeft Ista Nederland naast haar bestaande diensten ook diensten ontwikkeld die ervoor zorgen dat corporaties goed voorbereid zijn op de komende wetgeving. De meetsystemen en de dienstverlening van Ista Nederland voldoen geheel aan alle normen en eisen van de Warmtewet en de EED.

NL.V.V.E. Voor verdere invulling van weten regelgeving voor submeting in gebouwen met een collectieve energievoorziening, is de NL.V.V.E. opgericht. (Nederlandse Vereniging voor Verbruiksafhankelijk Energieafrekening). Jörg Plönissen is hier voorzitter van. “Onze grootste klantengroep, de woningcorporatiebranche, wordt duidelijk geraakt door de invoering van de eerder genoemde wetgeving. De NL.V.V.E. ziet het dan ook als haar taak om de consequenties van de invoering van deze weten regelgeving voor de corporaties, maar ook voor VvE-beheerders zo transparant mogelijk te maken.”

ENERGIEMANAGEMENT “Al bijna 60 jaar zijn wij gespecialiseerd in het meten en afrekenen van het individuele verbruik van warmte, tapwater en koeling in complexen met een collectieve cv-installatie of een duurzame energie-oplossing. De Ista Webportal biedt diensten op het gebied van

energiemanagement. Bijvoorbeeld inzicht in de historische verbruiksgegevens van warmte en water per woning en per vertrek, maar ook het actuele verbruik. Dankzij deze monitoringtool kunnen beheerders snel reageren op stijgingen van het energieverbruik in relatie tot de betaalde voorschotten richting hun bewoners. Daarnaast zal binnenkort Monitoring voor de bewoners worden aangeboden. Zo zijn ook zij snel en eenvoudig in de gelegenheid hun individuele verbruik in de gaten te houden en desgewenst hun verbruiksgedrag aan te passen, waardoor zij nog meer invloed hebben op hun afrekening.”

ONTZORGING Ista biedt oplossingen voor alle energiemeetvraagstukken. Van advisering tot levering en installatie van meetapparatuur. En van datacollectie en afrekening tot customer care en diverse extra administratieve diensten. Plönissen: “We merken dat de Warmtewet en EED al bij veel woningcorporaties, VvE’s en vastgoedbeheerders onder de aandacht zijn. Uiteraard helpen wij onze klanten hier graag bij. We pakken dit gezamenlijk op om ervoor te zorgen dat zij op tijd klaar zijn. Bij een aantal corporaties hebben we het hele traject tot aan incasso toe overgenomen. Daarmee ontzorgen we hen volledig. Alles wat ‘achter’ het nutsbedrijf komt, doen wij”, aldus Jörg Plönissen.

- CORPORATIEBOUW OKTOBER  -



Dรกรกrom stapt u over op veiligheidsdeuren. Op de eerste plaats krijgen de appartementen nieuwe stalen deuren die de dieven buiten houden. Want een goed slot is dan wel belangrijk, maar dieven deinzen vooral terug voor een deur die lastig kapot te krijgen is. Maar er zijn nog meer voordelen: De deuren dichten goed af, waardoor de deur lawaai vanuit het trappenhuis tegenhoudt en zorgt voor een aangenaam binnenklimaat. Brand en brandgassen worden op afstand gehouden. Etensluchtjes blijven op hun plek en ook leveren de deuren een aanzienlijke energiebesparing op. De appartementdeuren zijn nagenoeg onderhoudsvrij en hebben een lange levensduur.

70 jaar ervaring Dat de Daloc-deuren soepeler en eleganter zijn dan je misschien zou denken, komt doordat het weerstandsvermogen van de deur afhankelijk is van de intelligente constructie van de veiligheidsonderdelen en het gebruikte materiaal. We zijn op dit gebied al actief sinds 1943, dus we weten waar we het over hebben. Al onze deuren zijn getest en gecertificeerd, de productie is gecontroleerd en de classificaties op het gebied van brand, brandgas, geluid en inbraakveiligheid zijn hoog.

Een paar uur per deur Onze professionele en gecertificeerde monteurs vervangen een appartementsdeur in minder dan een halve dag. Dus voordat u er erg in hebt, hebben de deuren niet alleen gezorgd voor tevreden en blije huurders, maar is het pand ongetwijfeld ook nog eens meer waard geworden. Kijk op daloc.nl (of scan de QR-code) voor meer informatie over de techniek achter de deuren en de diverse uitvoeringen.

Security doors

CLOSE UP

Brandwerend én ventilerend Brandwerendheid is een complex onderwerp, zeker in combinatie met ventilatie. Juist daarom specialiseerde fabrikant Duco Ventilation & Sun Control zich op dat terrein. Niet alleen met een serie brandwerende ventilatieroosters, maar ook met deskundig advies. Zulk advies is van wezenlijk belang, stelt Richard Geraerts, verkoopleider Nederland bij de ventilatiespecialist. Want als de combinatie niet in orde is, levert dat brandgevaar op, of problemen met het binnenklimaat. Terwijl je ze allebei kunt voorkomen. Brandwerendheid en ventilatie lijken met elkaar in tegenspraak. Voor maximale brandveiligheid dient alles potdicht te zijn, voor ventilatie heb je juist luchtdoorgang nodig. Toch sluiten beide functies elkaar niet uit, weet Richard Geraerts van Duco. “Ons FireMax ‘ZR’-rooster is zowel brandwerend als ventilerend. En dat is niet alleen heel handig, het is gewoon noodzakelijk. Als je namelijk alles potdicht maakt, is het misschien wel brandveilig, maar heb je in notime een ongezond binnenklimaat.”

FireMax ‘ZR’ voor compacte kalfplaatsing.

variant die je op het glas kunt plaatsen, met een brandwerendheidsklasse EW30, zodat het geschikt werd voor timmerindustrie en renovatietoepassingen.”

ducten alleen. Want de brandveiligheid stopt niet bij het rooster, maar staat of valt met de combinatie met het juiste glas, het juiste kozijn en de juiste aansluitingen.”

RUIME VEILIGHEIDSMARGE

NIET TE VEEL, NIET TE WEINIG

Geraerts: “We baseerden deze producten op tests in ons eigen lab en deden zo heel veel kennis op. Certificering door Efectis borgt dat de kwaliteit van de roosters in overeenstemming is met de wettelijke eisen. Zelfs meer dan dat. In onze productontwikkeling maakten we aanvankelijk grotere lengtes tot zestig minuten brandwerend. Aangezien de markt vaak slechts 90 tot 130 cm toepast in situaties waar dertig minuten de norm is, kunnen we ruimschoots aan de norm voldoen, maar zijn we wel afgestapt van de grotere lengtes.”

Door al vroeg naar bestekken te kijken, kan Duco niet alleen gevaar voorkomen door een andere glassoort of een ander kozijn te adviseren, of verplichte brandwerende roosters aan te bevelen. Andersom maakt de fabrikant het ook mee dat er ‘voor de veiligheid’ te veel brandwerende roosters in het bestek staan. “We waken er over dat er altijd volgens de geldende normen geventileerd wordt. Als het niet per se brandwerend hoeft te zijn, stellen we een gepast alternatief voor”, benadrukt hij.

PRIMEUR Duco bracht in 2009 het eerste brandwerende ventilatierooster op de markt. “Onze adviseurs merkten in gesprekken met architecten en voorschrijvers dat ze daar behoefte aan hadden. Dus optimaliseerden we een bestaand rooster, de MiniMax: hoge brandwerendheid in combinatie met een hoge ventilatiecapaciteit. Op de Bouwbeurs van 2009 volgde de introductie van de FireMax ‘ZR’ die je in nieuwbouw achter het buitenblad kunt wegwerken, met een brandwerendheidsklasse E60/EI30. Later volgde er een

MEER DAN PRODUCTEN Duco beperkt zich overigens niet enkel tot het produceren van de roosters, maar geeft ook het nodige advies. Geraerts: “Wij hebben echt veel verstand van de materie en schuiven dan ook graag zo vroeg mogelijk in het project aan. Wij adviseren brandweer, gemeente en opdrachtgevers zoals woningcorporaties graag over de combinatie van brandveiligheid en ventilatie. Als fabrikant moet je niet willen dat er ergens gevaar ontstaat door jouw producten, dus kijken we graag verder dan onze pro-

VOL ORNAAT De FireMax ‘ZR’ heeft niet alleen een groot ventilatiedebiet (doorlaatcapaciteit) en hoge brandwerendheid. Het rooster kan dienst doen in veel toepassingssituaties: tot 180 cm breed en tot 360 cm hoog en ten minste dertig minuten brandwerend. Het rooster is daarnaast ook geluiddempend en de zelfregelende klep, die vlamdovend (PVC klasse V0) en niet zelfontbrandend is, levert bovendien kostbare beloningspunten op in de berekening van de EPC-waarde. Op de Gentse Polyclose-beurs is het rooster in januari 2014 in vol ornaat te bewonderen.

- CORPORATIEBOUW OKTOBER  -



De nieuwe

generatie dakramen

50 jaar toonaangevend in gevelconstructies

De helft minder onderhoud ĂŠn een uitstekende energie-efficiĂŤntie

Geoptimaliseerde thermische isolatie dankzij:

Alle grenenhouten dakramen zijn standaard wit afgelakt

De nieuwe generatie VELUX dakramen is nu verkrijgbaar. Kijk voor alle innovaties op www.velux.nl/denieuwegeneratie

Larserpoortweg 32 Postbus 199 8299 AD Lelystad Tel. 0320 267 878 Fax 0320 267 876 www.robertson.nl

CLOSE UP

Veelzijdige systeemfamilie De combinatie van persoonlijke cijfercode, Mifare en NFC-voorbereiding met de grote systeemfamilie van producten en gepersonaliseerde designvarianten maakt Axa’s Safe-O-Tronic tot een uniek concept. Dat weet Axa salesmanager Mark Sas vanuit zijn ervaring in bouwteams in de zorgsector zeker. De producten zijn draadloos, simpel te installeren en onderhouden, met heel veel mogelijkheden en voor een heel vriendelijke prijs. Axa’s Safe-O-Tronic-concept bestaat uit deuroplossingen, lockersloten, een elektronische cilinder, een terminalsysteem en een cybernet-koppeling. De componenten zijn naar keuze in zwart of wit uitgevoerd en zien er modern en degelijk uit. De producten bieden oplossingen voor situaties met veel verschillende deuren en veel verschillende gebruikers met diverse toegangsprofielen. Of je ze nu op lockers van zwembaden of een universiteit gebruikt, op de medicijnkastjes van een ziekenhuis of op de deuren van een kantoor of een zorgcomplex, de Safe-OTronics hebben vanaf de basisvariant (alleen pincodetableau) al diverse handige functies.

DRIE VARIANTEN De locker- en deuroplossingen zijn er allebei in drie varianten. De basismodellen bedien je met (persoonlijke) pincodes. De tweede variant heeft geen pincodetableau, maar laat zich met Mifare-pasjes bedienen. Dat kan een pasje zijn van de koffie- of snoepautomaat, het kopieerapparaat of een ov-chipkaart. Maar de id-passen van defensie werken er bijvoorbeeld ook op. Programmeer een toegangscode op zo’n pasje in de leesunit van de beheerder, of bij een centrale paslezer en hij geeft gecontroleerde toegang tot bepaalde deuren of kasten. De derde variant combi-

neert het codetableau met de Mifare-techniek voor extra veiligheid.

BINNEN- EN BUITENDEUREN Voor binnen- en buitendeuroplossingen zijn er Safe-O-Tronics voor DIN- en Scandinavische sloten. Sas: “Ze passen altijd, op vrijwel ieder bestaand slot. Daardoor kun je één belangrijke deur beveiligen met een code. Of met de geavanceerde modellen een systeem creëren, waarbij gebruikers de ene deur wel en de andere deur niet kunnen openen met een code of een pasje, desgewenst verdeeld in bepaalde tijdszones. Zo kun je ook de schoonmaker, de externe onderhoudsdienst of de thuiszorgmedewerker op een specifiek moment toegang verlenen tot een bepaalde deur. Hetzij structureel op de ingeroosterde tijden, hetzij incidenteel bij zoiets als een alarmering door een bewoner.”

EENVOUDIG BEHEER Een elektronische cilinder en wandlezers, waarmee je met hetzelfde pasje bijvoorbeeld het licht of een slagboom kunt bedienen, maken de familie compleet. Een systeemfamilie die je heel gemakkelijk kunt beheren. Beheer van een netwerk van Mifare-varianten gaat namelijk met software waar iedere beheerder vanzelf de weg in kan vinden. De com-

ponenten kunnen 20.000 gebruikers aan en de batterijen gaan 30.000 openingen mee. Ruim voor de tijd dat de batterijen leeg zijn, meldt de Safe-O-Tronic dat lokaal of via het cybernet zelf aan de centrale beheerder. En vervangen gaat dan eenvoudig van buitenaf, zonder het hele beslag te hoeven demonteren. Productie in Europa waarborgt stabiele kwaliteit en snelle levering.

DESIGN De systeemfamilie, de functionaliteit, de combinatie van Mifare, pincode en NFCvoorbereiding zijn sterke troeven. Maar niet onbelangrijk zijn de mogelijkheden om de deuroplossingen te personaliseren. Deze Safe-O-Tronics zijn leverbaar met diverse Axa-deurkrukken, maar zijn ook te combineren met deurkrukken van vrijwel ieder merk. Met een inlay over het codetableau kun je de Safe-O-Tronics bovendien aanpassen aan de houtlook van je hotel, het tapijt op de vloer of personaliseren met je bedrijfs- of instellingslogo. En da’s weer een grote pre in het hotelwezen, stelt Sas. “Zo is Axa’s SafeO-Tronic toepasbaar in stand-alone situaties in winkels, op kantoren of in woningen. En als systeem in zorg, sport, onderwijs en hotelwezen. Mogelijkheden te over, voordelen genoeg.”

- CORPORATIEBOUW OKTOBER  -



CLOSE UP

GND Garantiedeuren:

Kwaliteit en zekerheid die je kunt zien Productinnovatie, zekerheid en gegarandeerde kwaliteit zijn de kernwaarden waarmee veertien fabrikanten van binnen- en buitendeuren zich in GND Garantiedeuren in de markt willen onderscheiden. “We streven naar de koppositie, of het nu gaat om de kwaliteit van onze producten, productprestaties of verlenging van onderhoudscycli,” zegt directeur Henk Breel. GND Garantiedeuren is al dertig jaar lang een overkoepelende herverzekerde garantie op de kwaliteit en het functioneren van binnen- en buitendeuren. De top van de Nederlandse deurenproducenten is er bij aangesloten. Gezamenlijk werken zij integraal aan het bevorderen van de kwaliteit van hun producten en van hun bedrijven, maar ook aan het vertrouwen tussen deurenfabrikanten en hun afnemers. Daarbij vormen maatschappelijke thema’s zoals veiligheid en duurzaamheid vaste agendapunten.

HIGHTECH

GND-directeur Henk Breel: “Een branche die zichzelf serieus neemt, staat voor zijn product.”

 - CORPORATIEBOUW OKTOBER  -

Je staat er niet zo bij stil, maar de deur is niet alleen een sfeerbepalend, maar ook een technisch bijzonder belangrijk gebouwonderdeel. Het moet voldoen aan esthetische eisen, maar ook aan steeds strengere normen van inbraakwerendheid, wind- en waterdichtheid, thermische en geluidsisolatie en brandveiligheid. Een deur speelt een cruciale rol bij het halen van de eisen van branddoorslag en brandoverslag (wbdbo)

van het nieuwe Bouwbesluit 2012. Directeur Henk Breel: “Een deur is een hightech product dat voor bewoners voor een belangrijk deel het wooncomfort, maar ook de veiligheid bepaalt. Is de deur niet goed sluitend, klemmend of kierend, dan straalt dat negatief uit naar de totale woonbeleving. Van die speciale mix tussen esthetiek en functie, zijn de GND-aangeslotenen zich al drie decennia bewust.”

AANSPREEKPUNT Bovenop de minimale eisen van de BRL 0803 hanteren de leden van GND Garantiedeuren hun eigen eisen op het gebied van kwaliteit, duurzaamheid en garantie. Het streven is daarbij niet alleen verantwoordelijk te zijn voor de productie van een halffabrikaat, maar op klantvraag ook voor montage van hangen sluitwerk en beslag, beglazing, afwerking en afhangen. “Een branche die zichzelf serieus neemt, staat voor zijn product en werkt continu aan productverbetering,” zegt Breel. “Wij doen dat met GND-garantie GND II met een bouwfasebestendig product. We delen de zes jaar garantie op het deurblad daarbij met de afnemer die verantwoordelijk is voor transport en opslag, bescherming tijdens de bouwfase, afwerking en afmontage. Bij GND-garantie GND III leveren en monteren we zelf een compleet industrieel eindproduct en ligt de verantwoordelijkheid compleet bij de deurenfabrikant. Dat betekent zowel voor aannemer als corporatie een gegarandeerde kwaliteit en zekerheid

CLOSE UP

en één aanspreekpunt mocht er onverhoopt een probleem zijn.” Met een marktaandeel van 70% op de buitendeurenmarkt en 80% op de binnendeurenmarkt ligt het aantal reclamaties overigens bijzonder laag: gemiddeld vijf per jaar.

VISITEKAARTJE De GND-deuren zijn te herkennen aan een wettelijk gedeponeerd label aan de scharnierzijde dat de technische prestaties van de deur weergeeft, zoals de weerstandklasse tegen inbraak, het Komo-merkteken en het concept waaronder de deur wordt geleverd. Tevens wordt met het aansluitnummer duidelijk wie de producent is. Uitsluitend bij GND aangesloten fabrikanten zijn gerechtigd het label te voeren. “Zo is elke deur een visitekaartje van zowel zijn technische eigenschappen als van zijn maker en altijd herleidbaar naar zijn oorsprong.” Op het GND-label staat in voorkomende gevallen ook of de betreffende deur dertig of zestig minuten brandwerend is. De GND-Zekerheidsklasse geeft dan aan in hoeverre de GND-deurenfabrikant verantwoordelijk is voor de brandwerende deurconstructie. Bij GND-Zekerheidsklasse I (grijs label) en II (blauw label) draagt hij die verantwoordelijkheid op onderdelen samen met de aannemer. Bij GND-Zekerheidsklasse III (rood label) levert het GND-lidbedrijf een compleet afgemonteerd deurblad en deurkozijn. Het bijbehorende kozijn wordt door het

GND is autoriteit op het gebied van zowel buiten- als binnendeuren.

GND richt zich momenteel op onderhoudstermijnen van acht jaar voor buitendeuren. GND-lidbedrijf geleverd en gemonteerd. Ook controleert deze of de wand waarin de deurconstructie geplaatst moet worden voldoet aan de geteste constructie conform brandtestrapporten en is daar ook volledig op aan te spreken.

deur die jaren goed zal blijven functioneren zonder constructiefouten, houtaantasting, kromming of scheluwte, doortekenen van raamwerk en vulling. En dat waterdicht en inbraakwerend.”

ONDERHOUD MEERWAARDE Breel: “Goede relaties met de afnemer en duidelijkheid over de verantwoordelijkheden en garanties zijn een meerwaarde voor de hele bouwkolom. GND-aangeslotenen voelen en nemen de verantwoordelijkheid voor het goed functioneren van hun product. Mocht er iets aan de hand zijn, en het wordt volgens afnemer niet naar tevredenheid opgelost, dan geven GND-leden hun klanten de gelegenheid terug te vallen op een onafhankelijk instituut. Hoe meer de klant overlaat aan zijn toeleverancier, hoe groter zijn verantwoordelijkheid en hoe meer we kunnen garanderen. Zekerheidsklasse III sluit goed aan op de behoeften van corporaties. Het is een in de beginfase door de fabrikant goed geproduceerde, maar ook deugdelijk afgewerkte en gemonteerde

GND staat aan de vooravond van een aantal interessante ontwikkelingen. Zo werken bestuur en directie hard aan versterking van de marktpositie. Een nieuwe huisstijl, website en documentatiemateriaal zijn binnenkort te verwachten. De Technische Commissie van GND richt momenteel zijn focus op verlenging van de onderhoudstermijnen. Breel: “Een deur moet afhankelijk van plaatsing en gebruikte kleur onder voorwaarden gemakkelijk zes, zeven of acht jaar onderhoudsvrij kunnen zijn. Dat moet in onze garantie worden weerspiegeld. We ontwikkelen momenteel andere tochtprofielen en een nieuwe generatie sloten om een nog betere kierdichting en hogere isolatiewaardes te halen. Als we dat koppelen aan Klasse III heb je een hele goede oplossing die je direct terugziet in de energierekening.”

- CORPORATIEBOUW OKTOBER  -



KO RT B E ST E K

Korte presentatie van lopende corporatieprojecten

Woningcorporaties bouwen voorlopig door Door Robert Dingemans

Na het gesloten woonakkoord staan de plannen voor

woningbouwprojecten onderhanden. Aan de hand

nieuwbouw en renovatie behoorlijk op hun kop.

van zogeheten visitekaartjes neemt Corporatiebouw

Voor de komende jaren zijn de vooruitzichten lastig

een kijkje in de keuken van bouwende en

te voorspellen. Anno 2013 zijn er nog wel legio

renoverende corporaties.

HOOG IN DE LUCHT Aan de Oude Maas in Spijkenisse is een woontoren van ruim 90 meter hoog verrezen. Het complex is een initiatief van de gemeente Spijkenisse en Bouwconsortium Dijkzone. Vorm Bouw heeft het complex gerealiseerd. De negentig meter hoge toren van Terras aan de Maas bestaat uit verschillende delen. Zo zijn vijftig huurappartementen afgenomen door de Maasdelta Groep, die ze zelf gaat verhuren. Stichting Humanitas verhuurt er vijftig zorggerelateerde appartementen van FoMaVa.Verder zijn er nog veertig zorgunits - eigenaar Maasdelta Groep, en geëxploiteerd door Stichting Humanitas - en tachtig koopappartementen. De commerciële ruimte van 1.500 m2 wordt geëxploiteerd door Humanitas. In april 2013 werd het bouwproject opgeleverd en kregen de eerste bewoners de sleutel. Het complex onderscheidt zich door een royale buitenruimte voor elk appartement. Door een slimme vormgeving van het project kijken alle appartementen uit over de Oude Maas en over het achterland. De woningen worden verwarmd en gekoeld door middel van vloerverwarming. Alle appartementen zijn aangesloten op een duurzame voorziening die warmte en koude onttrekt aan de bodem en opslaat. Hierdoor is het mogelijk om in de zomermaanden gebruik te maken van vloerkoeling. Voor de ventilatie van het complex wordt gebruik gemaakt van een mechanisch ventilatiesysteem dat de lucht via kanalen in de schachten van en naar de appartementen transporteert. Lucht die in de appartementen wordt ingeblazen wordt voorverwarmd door de lucht die is onttrokken aan de woningen. Het Terras aan de Maas is door het ministerie van VROM aangewezen als een van de zeventien excellente gebieden als het gaat om duurzaamheid. Het is een deelproject van De Elementen in Spijkenisse. De voorbereidingen voor de bouw van de tweede toren - zeventig meter hoog - is in volle gang.

 - CORPORATIEBOUW OKTOBER  -

KORT BE STE K

BRACBANT

Woonstichting St. Joseph heeft in Boxtel de bouw van acht grondgebonden huurwoningen en achttien huurappartementen voor clienten van zorgstichting Cello afgerond. Het complex is in de plaats gekomen van de HAVO-school, waarvan het terrein in 2009 door de corporatie werd aangekocht. In mei 2012 begonnen de sloopwerkzaamheden, waarna de aannemer medio 2012 kon beginnen met de bouw. De woningen staan achter het historische Ursulaklooster. Al bij de sloop is aandacht besteed aan duurzaamheid. Bijna al het sloopmateriaal wordt hergebruikt. Maar ook bij de bouw komt duurzaamheid terug. Zo beschikken de woningen over een energielabel A. Daarnaast hebben ze een gebalanceerde ventilatie met een warmteterugwinsysteem. Hierbij wordt de ingeblazen lucht verwarmd met

de uitgaande lucht, waardoor er zo min mogelijk energie verloren gaat. Al het gebruikte hout beschikt over een FSC-keurmerk. De grondgebonden woningen hebben een oppervlakte van circa 82 m2, alleen de hoekwoning (maisonnette) telt 90m2. Iedere woning heeft een woonkamer met open keuken, twee slaapkamers en een badkamer met extra toilet en aansluiting voor de wasmachine. Ook beschikken de woningen over een tuin of dakterras en een aparte berging. Voor de afwerking van de woning konden de huurders zelf kiezen uit verschillende kleuren en materialen voor de tegels in het toilet en de keuken en badkamer. Ook mochten ze zelf de kleur van de keukenfrontjes en het keukenwerkblad kiezen en de handgreepjes selecteren. Half september werd het complex geopend.

WONINGVERBETERING VOOR VERKOOP Lefier is in augustus gestart met een woningverbeteringsproject van 27 boven- en benedenwoningen aan de Helper Kerkstraat en de Coendersweg in de populaire wijk Helpman in Groningen. Een groot pakket aan maatregelen moet er voor zorgen dat de woningen weer een hele tijd vooruit kunnen. Binnenin de woningen worden onder andere keuken, badkamer en toilet vervangen. Ook wordt centrale verwarming aangelegd waar dat nog niet aanwezig is en vindt asbestverwijdering plaats. Aan de buitenkant zal het metsel- en voegwerk hersteld worden. Daarnaast worden de balkons hersteld en de dakbedekking van bergingen en dakkapellen vernieuwd. Al het houtwerk wordt opnieuw geschilderd. De kleurstelling van de kozijnen is bepaald in overleg met de bewoners. Indien gewenst wordt er ‘HR++’-glas geplaatst. De op dit moment leegstaande woningen zullen binnenkort voor verkoop worden aangeboden. Overige woningen komen in de verkoop nadat de huur door de huurders is opgezegd. Ook de huidige huurders krijgen het aanbod om hun eigen woning te kopen. Extra opvallend is de wijze waarop de woningen verkocht worden. Kopers krijgen de mogelijk het huis op te laten leveren op een afwerkingsniveau naar keuze. Er is een basisniveau met een daaraan gekoppelde prijs. Tegen meerprijs kan er bijvoorbeeld een luxe keuken of badkamer geplaatst worden. Ook is het mogelijk de hele woning te laten stuken. Hierbij wil de corporatie tegemoet komen aan kopers waarvoor het moeilijker is om extra geld bij te lenen voor een investering in de woning. De werkzaamheden zullen naar verwachting begin 2014 afgerond zijn.

- CORPORATIEBOUW OKTOBER  -



HANDEN UIT DE MOUWEN

Medewerker projectparticipatie

Corrine de Lorijn

 - CORPORATIEBOUW OKTOBER  -

HANDEN UIT DE MOUWEN

‘Een besluit van ons kan grote impact hebben’ Door Louis Jongeleen (Beeld: Bouwplaat Vught)

Corrine de Lorijn (38) heeft bijna een gigaklus geklaard. Samen met drie collega’s van woningcorporatie De Kombinatie in Zeist, heeft ze de bewoners begeleid tijdens de opknapbeurt van de L-flat, een van grootste woongebouwen in Nederland. En toen dat werk af was, kwam er nog wat bij.

De groene wijk Vollenhove in Zeist Noord heeft de allure van een park. Alleen is de grootste blikvanger hier geen vijver met eendjes, maar een gigantische galerijflat in een L-vorm met dertien verdiepingen en een totale lengte van meer dan 600 meter. In de 728 huurappartementen van de ‘ L-flat’ wonen bijna 2700 mensen. In de afgelopen tweeënhalf jaar heeft het woongebouw een opknapbeurt gekregen. Woningbouwvereniging de Kombinatie heeft de woningen energiezuiniger laten maken en dak en gevels laten isoleren. En het oorspronkelijke grauwe aanzicht van de jaren ’60-flat is veranderd in een hedendaags gevelbeeld met nieuwe borstweringen langs de dertien galerijen in verschillende tinten groen. In oktober 2012 zijn de werkzaamheden voltooid. Maar nauwelijks een maand na de oplevering werd er asbest aangetroffen in de meterkasten van enkele woningen. Later bleek ook een aantal bergingen besmet. Dat betekende dat er nog geen einde kwam aan de overlast voor de bewoners en aan het werk van het projectteam L-flat van De Kombinatie.

SANERING Corrine de Lorijn heeft als medewerker participatie de afgelopen drie jaar haar handen vol gehad aan begeleiding van huurders. Vanwege de noodzakelijke asbestsanering komen daar nog een paar maanden bij. Met haar drie collega’s is ze daarom weer regelmatig te vinden in het kantoortje dat is ingericht in een wisselwoning op de derde verdieping van de L-flat. Corrine : “We gaan nu in zekere zin gewoon weer door met onze begeleidingstaken, maar voor de bewoners is

het nu toch heel anders: of je nou de overlast verdraagt met het vooruitzicht dat je woning weer netjes wordt of dat je opnieuw spullen moet versjouwen vanwege asbestsanering. Ik laat de bewoners weten wanneer en hoe ze hun meterkast en hun bergingen kunnen leegmaken zodat de saneerder aan de slag kan. Sommige bergingen hebben we moeten sluiten. Besmette spullen moeten afgevoerd worden. Dan regelen we een vergoeding voor bewoners. Dat moet zorgvuldig gebeuren, anders krijg je scheve gezichten.”

IMPACT Sinds zeven jaar is Corrine participatiemedewerker bij De Kombinatie. Daarvoor was ze woonconsulent bij dezelfde werkgever. Als ze terugkijkt op haar werk met de bewoners van de L-flat, verschijnt er een glimlach. Corrine: “Ik heb hier ontzettend veel geleerd. Je bent dag-in-dag-uit bezig in de drukte van de bouw en van bewoners die voortdurend beroep op je doen. Het is altijd spannend of je de deadline zal halen. Het voelt goed om te merken dat je samen aan hetzelfde doel werkt. De bouwers hebben me duidelijk gemaakt dat je vooral geen valse verwachtingen moet wekken bij bewoners. Bij zo’n grootschalig project moet je ook beseffen dat elk besluit een grote impact kan hebben op heel veel mensen. Een voorbeeld? Het afbikken van de vloeren van één balkon levert veel lawaai op. Maar hoe houd je de overlast beperkt als je weet dat het gaat om werk aan balkons en galerijen die opgeteld een totale lengte hebben van 13 kilometer? Ik heb nu zoiets van: na deze gigaklus is elk volgend onderhoudsproject peanuts voor me. Kom maar op.” - CORPORATIEBOUW OKTOBER  -



Heeft u vastgoed met vocht, zwam of houtrotproblemen? MEER D AN

J 5Jaar 0aar

Van Lierop is thuis in uw woningbezit!

E R VA R

Q Bij mutatie, calamiteit of projectmatig onderzoek

ING

Q Uitgebreide rapportage met bouwkundige tekening Q Offerte voor bestrijding, vloerherstel en isolatie

Q Beschikking over de nieuwste inspectietechnieken Q Ruime ervaring met kruipruimterenovatie

Weet waar u aan toe bent en neem contact op met een van onze vestigingen voor een vrijblijvend gesprek! Doe het nu voor het te laat is!

EEN GND-DEUR, EEN VEILIG GEVOEL: DAT WIL TOCH IEDEREEN?

Wist u dat onze technisch adviseurs geheel vrijblijvend een lezing op het gebied van houtaantastende insecten/schimmels en vochtproblemen bij u komt verzorgen? Vestigingen Noord: Alphen a.d. Rijn | Heerhugowaard | Assen | Vestigingen Zuid: Liempde | Echt | Mechelen (B) |

Steeds meer opdrachtgevers, architecten, gebouweigenaren en aannemers kiezen voor de zekerheid van GND-deuren; kwalitatief hoogwaardige binnen- en buitendeuren. Veiligheid en duurzaamheid staan bij ons voorop. Zo hebben we bijvoorbeeld een speciaal garantielabel

www.vanlierop.nl

0172 43 35 14

0411 63 26 47

KVc A^Zgde Conserveert & Herstelt Hout | Verdrijft Vocht

KVc A^Zgde

ontwikkeld om de brandwerendheid van een deur aan te duiden. U herkent een brandwerende GND-deur aan het garantielabel in de hangzijde van de deur. Op het label wordt

KVc A^Zgde

aangegeven of de deur 30 of 60 minuten brandvertragend is. Met verschillende zekerheidsklassen maken we bovendien duidelijk of alleen het deurblad of ook het hangen sluitwerk en de combinatie met het kozijn gegarandeerd voldoen aan het testcertificaat. Een GND-deur geeft een veilig gevoel.

UW EIGEN

Dat wil toch iedereen?

ABONNEMENT OP GND is de overkoepelende organisatie van 14 toonaangevende Nederlandse deurenfabrikanten en biedt

CORPORATIEBOUW?

opdrachtgevers en afnemers al meer dan 30 jaar zekerheid. De aangesloten deurenproducenten maken zich samen sterk voor optimale kwaliteit en prestaties van

www.corporatiebouw.nl/abo

binnen- en buitendeuren.

â&#x201A;Ź 50 per jaar

MET GND-GARANTIE KIEST U VOOR:

WWW.GND.NL

PRODUCTNIEUWS

ZELFSTELLENDE KERNTREKBEVEILIGING

SLIMME OPLOSSING

Axa heeft een nieuw product ontwikkeld om inbraak door middel van cilinderkerntrekken tegen te gaan. Het Axa Curve Veiligheidsbeslag met Zelfstellende KerntrekBeveiliging (ZKB) zorgt ervoor dat de cilinder volledig wordt omsloten door een stalen beschermer. Uiteraard blijft de cilinder wel gewoon toegankelijk voor de sleutel. Het maakt gebruik van een inventief, gepatenteerd veersysteem, dat zich automatisch instelt op de lengte van de cilinder. Axa, Veenendaal, 0318.52.20.69, www.axa-stenman.com

Ubbink heeft met de Kompakt Schoorsteen 2.0 een slimme, eigentijdse oplossing voor dakhellingen van 15° tot 55°. De schoorsteen staat altijd haaks op het dak, wat het boren makkelijker maakt. In de verzamelkap kun je de volgende functies combineren: rookgasafvoer en luchttoevoer voor gesloten gastoestellen, geïsoleerde luchtafvoer van een mechanisch ventilatiesysteem, ook geschikt voor WTW en rioolontluchting. Hij is geschikt voor prefab bouwen en leverbaar in verschillende configuraties. Ubbink, Doesburg, 0313.480.200, www.ubbink.nl

INBRAAKWEREND EN VOCHTBESTENDIG Vaak wordt bij inbraakwerendheid alleen gekeken naar ramen en deuren in de gevel Maar bij opklimbare situaties op platte en hellende daken moet ook rekening worden gehouden met lichtkoepels en dakramen. De nieuwe generatie wit afgelakte Velux-dakramen heeft tuimelvensters die voldoen aan inbraakwerendheidklasse 2. Daar komen nu vochtbestendige witte tuimelvensters bij. Velux Nederland, De Meern, 030.662.96.29, www.velux.nl

HOOG RENDEMENT Caparol introduceert een hybride isolatieplaat met een Lambda-waarde van 0,024: de Dalmatiner-Fassadendämplatte S 024. De isolatieplaat met hoog rendement verenigt de voordelen van een optimale isolatieprestatie met goede producten toepassingseigenschappen. Doordat de eisen op het gebied van isolatie strenger worden is vaak steeds dikker wordende isolatie nodig. Daardoor kun je te maken krijgen met omslachtige detailleringen. De isolatieplaat van Caparol combineert een slanke vormgeving met een hoge isolatiewaarde. DAW Coatings, Nijkerk, 033.247.50.00, www.caparol.nl

RENDEMENT OMHOOG Daikin introduceert de Altherma Hybride, een nieuw verwarmingssysteem dat het beste van de vertrouwde cvketel en het ‘groene’ van de lucht/water-warmtepomp combineert. Hierdoor kan het jaarrendement van het verwarmingssysteem tot 35% hoger liggen dan bij een hoogrendementsketel. De besparing zit hem in het efficiënt combineren van beide technieken. Op jaarbasis voorziet de lucht/water-warmtepomp voor 60 tot 70% in de verwarmingsbehoefte. In de hybride modus doet de warmtepomp dit in combinatie met de hoogrendementsketel. Daikin, Capelle aan den IJssel, 088.324.54.60, www.daikin.nl

- CORPORATIEBOUW OKTOBER  -



BLIK OP BEWONER

‘Je wist precies wat ze gingen doen en wanneer’

Mevrouw A. Beckman:

Planning: 9 Eindresultaat: 10  - CORPORATIEBOUW OKTOBER JUNI  - 

BLIK OP BEWONER

‘In de flat hielpen we elkaar met inen uitruimen’ Woningcorporatie Parteon uit Wormerveer begon in oktober 2010 in samenwerking met bouwbedrijf Etro Vastgoedzorg - ook uit Wormerveer - aan een bijzonder project. De projectpartners besloten om een groot onderhoudsproject te gaan uitvoeren als proefproject voor ketensamenwerking. Het ging om zes flats in de Astronautenwijk in Krommenie-West met in totaal 220 appartementen. De woongebouwen zijn begin jaren ’70 gebouwd en waren toe aan een grote onderhoudsbeurt. Door Louis Jongeleen In februari 2011 begonnen de eerste ontwerpvergaderingen voor het werk. Dit voorjaar leverde de aannemer het project op. Dat omvatte het gerenoveerde binnenwerk van alle woningen plus het herstelwerk aan de gevel en daken van de zes woongebouwen. En dat precies binnen de tijdsplanning en naar grote tevredenheid van de flatbewoners. Zij gaven de projectpartijen een 8,3 als rapportcijfer voor de grote onderhoudsbeurt. Sommige bewoners gaven een nog hoger cijfer. Mevrouw Beckman (73) bijvoorbeeld. Zij was uitermate tevreden. “Ik kon gewoon thuis blijven tijdens de werkzaamheden. Het viel me alles mee. En het is mooi geworden.”

BRIEF Haar woning op de derde woonlaag was eind november 2012 al klaar. De opknapbeurt heeft bijna drie weken geduurd. Eén dag mocht ze niet thuis blijven. Dat was op de dag waarop asbestsaneerders asbest kwamen verwijderen. Ze verwijderden een plaat onder het raamkozijn en het privacy-scherm op het balkon. Voor mevrouw Beckman was het vooral belangrijk dat ze op tijd op de hoogte

werd gesteld van wat ze kon verwachten tijdens de werkzaamheden. Mevrouw Beckman: “Al een jaar voordat mijn appartement aan de beurt was, had Parteon in een brief uitgelegd wat ze gingen doen. En wanneer. En vier maanden voordat ze bij mij aan de slag gingen, had ik al een kijkje genomen in de proefwoning. Daar heb ik tegels uitgezocht voor de keuken. Voor de badkamer kon dat ook, maar die was bij mij nog in orde. Verder mocht ik zeggen welke kranen ik wilde en heb ik een nieuwe voordeur gekozen. Voordat ze bij mij zouden beginnen, kwam de uitvoerder van het bouwbedrijf precies vertellen wat ze gingen doen en wanneer. De gangkast moest ik uitruimen, want daar gingen ze nieuwe ventilatie in aanbrengen. En de geiser ging eruit. In plaats daarvan gingen ze op het dak van de flat een collectieve warmwatervoorziening maken. Die werkt op zonnewarmte.”

GEEN GERANIUMS Mevrouw Beckman kreeg in 2000 haar huidige appartement toegewezen. Het was voor haar destijds een lot uit de loterij om-

dat ze al een tijdje zocht naar een woning zonder trappen. Mevrouw Beckman: “In mijn vorige woning in Purmerend werd trappen klimmen een probleem vanwege mijn pijnlijke heup. Mijn dochter gaf me toen de tip om naar iets anders uit te kijken in Krommenie. Daar woonde ze zelf ook. Ik was blij toen ik deze woning kreeg. Alles gelijkvloers. Binnen de kortste keren waren ook mijn heupklachten verdwenen.” Sinds die tijd heeft mevrouw Beckman in de Astronautenwijk een uitgebreid netwerk opgebouwd van buren, kennissen en vrienden. Daarom is ze extra tevreden met de opknapbeurt van haar woning en dat ze er gewoon kan blijven wonen. “De huur is na de onderhoudsbeurt bijna hetzelfde gebleven. Ik betaal nu een tientje meer. Dat is weinig als je ziet wat er allemaal verbeterd is. Ik wil hier nooit meer weg. Niet dat ik nu achter de geraniums ga zitten hoor. Ik hou niet eens van geraniums. Nee, ik zoek de mensen op. De buren, de mensen die ik tegenkom als ik in het wijkgebouw met de bingo meehelp en mijn vrienden van de countrydanceclub.” - CORPORATIEBOUW OKTOBER  -



AXA Curve Veiligheidsbeslag met Zelfstellende KerntrekBeveiliging (ZKB) Met dit zeer inventieve, gepatenteerde nieuwe veersysteem, dat zich automatisch instelt op de lengte van de cilinder, is het mogelijk snel en doeltreffend iedere europrofielcilinder tegen kerntrekken te beveiligen.

Cilinder afdekschijf

Ge誰ntegreerd veersysteem

Comfort - Stelt zichzelf automatisch in op de lengte van de euro-profielcilinder, past altijd - Geen losse onderdelen - Tocht-/vochtwerend

Stalen cilinderbeschermer Aluminium afdekkap

Kwaliteit - Sterk, maar slank schild (12 mm buitenschild) - Stijlvol geborsteld, minder krasgevoelig

Schild

Instelbereik van de uitsteeklengte van de cilinder:

min. 9 mm

max. 15 mm

tocht/vochtwerend

montagetijd 10 min.

15 kN

kerntrekbelemmering

zelfstellende kerntrekbeschermer

DEUR

Veiligheid - Stalen mantel omsluit de cilinder - Bestand tegen kerntrekken met een kracht van ten minste 15 kN - Voldoet aan de eisen die het Bouwbesluit, Politie Keurmerk Veilig Wonen en SKG stellen

toepassing buitendeuren

inclusief bevestigingsmateriaal

www.axa-stenman.com

B R A N C H E PA G I N A De inhoud van deze branchepagina is tot stand gekomen buiten de verantwoordelijkheid van de redactie.

Socialmedia succesvol Socialmedia inzetten in de organisatie is waarschijnlijk eenvoudiger dan je denkt. Tino Meijn is oprichter van CorporatieNL en laat zien hoe het kennis- en informatieplatform in zeven stappen een succesvolle socialmedia-strategie vond.

1. Bepaal doelen en doelstellingen “Het klinkt logisch, maar u moet echt eerst bepalen wat u wilt. Zeker met socialmedia loopt u het gevaar te verdwalen in een oerwoud aan mogelijkheden. Een voorbeeld van een doel: binnen 2 jaar met 45% van uw klanten in gesprek zijn via socialmedia. Let erop dat uw doelstelling in lijn ligt met uw bedrijfsdoelstelling. Dat is misschien een open deur, maar ik daag u uit om op dit moment uw collega’s te vragen wat zij met hun socialmedia-activiteiten beogen. Ziet u wel?” 2. Doe onderzoek “Om te kijken welke instrumenten u zometeen zult inzetten moet u eerst kijken waar uw doelgroep zich bevindt. Een handige website hiervoor is www.socialmediacheck.nl, maar ook een zoekopdracht in Google, een korte enquête en persoonlijke gesprekken met uw doelgroep leveren belangrijke informatie op. U onderzoekt dan gelijk waarover uw doelgroep praat, daar gaat u namelijk zometeen over meepraten.” 3. Stel een lijst op van belangrijkste contacten en inhoud “Als u een tijdje personen en organisaties volgt, merkt u vanzelf dat sommigen zich wat vaker laten horen en zinniger dingen zeggen dan anderen. Dat zijn de degenen waarmee u in contact wilt komen. Bij CorporatieNL zijn we bijvoorbeeld in het begin corporatiedirecteuren en Tweede Kamerleden gaan volgen. En wat denkt u? Inderdaad, die horen er nu bij.” 4. Praat mee en ga de relatie aan “Een van de lastigste stappen is om zelf actief te worden. Want waar moet u het over hebben? En kijkt uw eigen ‘communicatie-politie’ niet teveel mee met wat u doet? Geen zorgen, u heeft uitgezocht met wie u wilt praten en u weet waarover u gaat praten. Als het goed is heeft u verstand van het onderwerp en zult u zien dat uw bijdrage wordt gewaardeerd.”

5. Versterk de relatie “U zult merken dat als u zichzelf laat zien in socialmedia dat u al snel uitnodigingen ontvangt van anderen om eens verder te praten. Met ‘laten zien’ bedoel ik dan ook het gebruiken van uw echte naam, een goede profielfoto en uw echte functiegegevens. Want zeg nu zelf: praat u liever met Jan de Wit, directeur bij een corporatie, of met Marloes63 uit een niet bestaande stad? Voilà, dat is bij anderen precies zo.” 6. Meet uw resultaten “In stap 1 heeft u uw doelen en doelstellingen bepaald. Nu is het tijd om te meten. In ons voorbeeld wilde u 45% van uw klanten bereiken binnen 2 jaar. Het is dan goed om elke maand te meten waar u staat. U weet hoeveel klanten u heeft en u weet hoeveel u er al bereikt. U weet dan ook gelijk of u er nog veel voor moet doen of dat het eigenlijk wel eenvoudig gaat. Zo klein en makkelijk kan het meten al zijn. Ingewikkelder kan ook, maar houd het klein in het begin.” 7. Analyseer, pas aan en verbeter “Echt leuk wordt de uitvoering van uw strategie pas als u de resultaten systematisch analyseert. Wat deed u goed, welk effect had dat en wat kon beter? Op deze manier ontdekt u op een natuurlijke manier wat het beste voor uw organisatie werkt. En op deze manier gaat u vanzelf bijsturen in doelen, middelen en inhoud.” Uw strategie “Zoals gezegd is dit de manier waarop we CorporatieNL hebben ontwikkeld. Het is ontleend aan de inzichten van het Amerikaanse bureau Marketwire. En wat ons opviel? Het is makkelijker en leuker dan we dachten.”

- CORPORATIEBOUW OKTOBER  -



B R A N C H E PA G I N A De inhoud van deze branchepagina is tot stand gekomen buiten de verantwoordelijkheid van de redactie.

Postbus 30833 2500 GV Den Haag 070.302.84.84 Website: www.energiesprong.nl Email: energiesprong@platform31.nl

Garantie gevraagd! Bouwpartijen ontwikkelen in snel tempo woonconcepten zonder gebruikskosten voor energie. Deze woningen worden nul-op-de-meter, energienota=0 of energiemeter=0 genoemd; een algemeen geaccepteerde term is er nog niet. Wat er wel is, is het besef dat deze gegarandeerde energieambitie in potentie heel interessant is voor veel vragers, en voor financiers. Waar gaat het om? FLINKE ENERGIEKOSTEN Bewoners betalen jaarlijks een flinke som geld voor hun energiegebruik. Over vijf jaar loop dit gemiddeld op tot circa tienduizend euro Het is zowel voor bewoners en eigenaren, als voor bouwpartijen interessant om dit geld niet naar de energiemaatschappijen te brengen, maar te steken in een goede verbouwing van de bestaande woning of een meer comfortabele nieuwbouwwoning. Het is momenteel lastig om hiervoor financiering te vinden, want energielasten worden niet meegewogen in de hypotheekberekening. Dat kan veranderen.

 - CORPORATIEBOUW OKTOBER  -

ZEKERHEID VOOR FINANCIERS Als bouwpartijen werken met een garantie op energieprestaties van de (ver-)bouw, dan ontstaat voor financiers de zekerheid die zij verlangen. De cashflow van de energielasten vormt dan de basis voor financiering van een verbouwing of voor extra’s in een nieuwbouwwoning. Deze gedachtegang is niet ingewikkeld; wel is de uitdaging hoe je die garantie vormgeeft. Energiesprong biedt tot eind november de mogelijkheid om in te schrijven met een actueel nieuwbouwproject en met financiële support van € 10.000 ervaring op te doen met deze garantievorm.

PRESTATIECONTRACTEN De eerste partijen hebben al ingetekend voor deze oproep voor prestatiecontracten. Zij zullen zich buigen over de vragen: hoe ga je om met wisselend bewonersgedrag? Wat te doen met klimaatveranderingen? Hoe monitor je energielasten? Hoe hecht je verantwoordelijkheden af in samenwerkingsverbanden? Wat is exact de garantie die je biedt? Hoe maak je een aantrekkelijke garantie voor bewoners, eigenaren en financiers? Het is duidelijk dat diverse variabelen zoals klimaatwisselingen en bewonersgedrag op een gekozen gemiddelde moeten worden vastgezet. Zo kan er een zogeheten ‘woonbundel’ ontstaan die bijvoorbeeld het gemiddelde energiegebruik van een huishouden weergeeft. Een gezin met zonnebank en aquarium begrijpt goed dat meerkosten te wijten zijn aan de extra’s. En ook de consequenties van een warme lente (levert geld op) en een lange vrieswinter (kost extra geld) zijn voor bewoners acceptabel. Al met al een interessante ontwikkeling voor bouwpartijen en corporaties.

Verbruiksafhankelijke afrekening van warmte en warm tapwater is met ingang van 2015 verplicht, ook in collectief gestookte complexen.

ista Nederland helpt u hier graag bij! Bel ons voor een afspraak: 010 245 58 97 Verbruiksmeting en afrekening volgens de normen en eisen van de Warmtewet en EED. Duurzaam en innovatief!

ista Nederland B.V. Postbus 179 3100 AD Schiedam Telefoon: 010-245 57 00 www.istanederland.nl â&#x2013;

â&#x2013;

Alleen de aanschafprijs zegt niets over de werkelijke kosten.

Bij een projectmatige ketelvervanging is de aanschafprijs vaak de blikvanger. Maar dat is nog niet de hele waarheid. Bij AWB adviseren we u daarom om niet alleen naar de aanschafprijs te kijken, maar naar de totale beheerskosten over de gehele levensduur van de CV-ketel. In het AWB Ketelbeheersplan hebben we dit helder voor u samengevat en bieden we u de financiĂŤle zekerheid dat uw kosten nooit hoger uitvallen dan afgesproken. Bovendien zorgen preventieve onderhoudsmaatregelen voor minder storingen en overlast, waardoor uw huurderstevredenheid stijgt. Dit geeft u rust en financiĂŤle zekerheid. En dat is wel zo prettig in de huidige woningbouwmarkt.

Ga naar www.AWBziethetgroter.nl