Corporatiebouw 2014-2

CORPORATIE BOUW

bouw, renovatie en onderhoud voor alle corporaties

Betaalbaar nieuw bouwen Hoe doe je dat?

Inbraakcijfers Hoe veilig wonen we?

Monitoring systeemrenovatie

Thema: Isolatie van woningen

Jaap Dorrestein, Rochdale Uptempo kozijnen vervangen

Realistische renovatie 3e jaargang - nummer 2 - maart 2014

W EU NI !

DucoBox Focus Stille, slimme & energiezuinige afvoerbox

Conform Conform Conform

30 30 dB dB eis eis 30 dB eis

Slim Slim Slim

Energiezuinig Energiezuinig Energiezuinig

De compleet nieuwe afvoerventilator DucoBox Focus is de stilste in de markt. De geïntegreerde én gepatenteerde regelkleppen, op basis van CO2- en vochtsturing, garanderen een slimme en efficiënte afvoer, enkel waar en wanneer nodig én in de juiste hoeveelheid!

Ontdek de 10 unieke voordelen van de nieuwe DucoBox!

We inspire at www.duco.eu

DUCO @ RENOVATIE 2014 Bezoek ons in hal 3, stand A060 van 9 t.e.m. 11 april 2014

info@duco.eu - Handelsstraat 19 - 8630 Veurne - Belgium - tel +32 58 33 00 33 - fax +32 58 33 00 44

VOORWOOR

vo orwo ord

BALANCEREN Ultiem of optimaal? Het verschil zit hem in het realisme. Als 100% het functioneel hoogst haalbare (ultimum) is, kunnen de kosten best hoger zijn dan de baten. Breng je functionaliteit zo ver terug dat de financiële balans in evenwicht is, bereik je een optimum. En dat is precies wat Rochdale deed in Amsterdam met de Knijtijzerpanden.

“Wat kunnen wij betekenen voor het vastgoed? En wat kan het vastgoed voor ons betekenen?” Balans tussen die twee perspectieven - met een verlengde levensduur van 25 jaar als uitgangspunt - leidde tot een renovatie naar Energielabel B. Meer zat er binnen de balans niet in.

CORPORATIE BOUW

bouw, renovatie en onderhoud voor alle corporaties

Betaalbaar nieuw bouwen Hoe doe je dat?

Inbraakcijfers Hoe veilig wonen we?

Monitoring systeemrenovatie

Over die balans ging het eigenlijk ook continu toen we laatst met een tiental corporaties om tafel zaten. Parkeerkelders zijn verplicht voor een Jaap Dorrestein, Rochdale vergunning van een appartementengebouw, maar Realistische renovatie staan in de praktijk vaak leeg. Grondkosten tegen een reële waarde meetellen, of juist niet. Twee voorbeelden van factoren die nogal meetellen in de balans van een rendabel project. Hoe je dat doet, verschilt van corporatie tot corporatie en van project tot project. Relevante en realistische maatstaven zijn daarbij onmisbaar, lijkt mij. Daarom juichen wij een initiatief als www.watkostdebouwvaneenhuurwoning.nl toe. Een database waar deelnemende corporaties de kerncijfers van al hun projecten in onderbrengen om ze met elkaar te vergelijken: appels met appels. Dat de deelnemers daarnaast nadenken over zo’n monitor voor renovatieprojecten, kan de branche ook goed helpen.

Thema: Isolatie van woningen

Uptempo kozijnen vervangen

3e jaargang - nummer 2 - maart 2014

001 cover.indd 1

19-03-14 13:06

Precies zo doet onze redactie zijn best om u te helpen in uw werk. Door te vertellen hoe anderen het doen. Zodat u er van kunt leren hoe het wel, of juist niet, moet. Soms vrezen we wel eens dat we open deuren intrappen, gesneden koek opdienen. Maar van alle corporaties die we laatst spraken, wisten de meesten nog niet precies wat de Energiesprong en de Stroomversnelling inhouden en voor hen kunnen betekenen. Dus stoppen wij voorlopig niet met onze missie: praktijkverhalen van corporaties vertellen aan corporaties. Kennis delen en zo bijdragen aan de ontwikkeling van de sector. En ook dat vraagt om balans.

Marc Nelissen Hoofdredactie Corporatiebouw Heeft u de balans gevonden in uw project?

Laat het ons weten via www.corporatiebouw.nl/tip

- CorPorATIEBoUw MAArT 2014 -

03

COLOFO

Hoofdredactie Marc Nelissen

Redactie Robert Dingemans Hans Fuchs Louis Jongeleen Ramona Kezer Thijs Luijkx Hein Stienstra Arjen de Vries

Betere woningen, minder geld Betaalbaar nieuw bouwen, hoe doe je dat? Door de markt zijn werk te laten doen en uit te dagen met de beste oplossing binnen je budget te komen. Niet zelf een bestek opstellen, maar je beperken tot prestatie-eisen.

Portaal, Accolade en Wonion presenteerden hun resultaten aan andere corporaties: betere woningen, voor een lagere prijs dan ze zelf hadden begroot.

Fotografie Marjolein Ansink Eef Bongers Marcus Peters

11

Vormgeving Jules Bakker, Spoor & Partners, Zandvoort

rochdale renoveert na-oorlogse Knijtijzerpanden

Close Ups Advertorials

Woningstichting Rochdale renoveert momenteel de Knijtijzerpanden, acht bouwblokken in AmsterdamWest uit de jaren vijftig van architect Herman Knijtijzer.

Rochdale vloog bij de renovatie aan op een levensduurverlenging van 25 jaar en bracht het energielabel van G naar B. Senior Projectleider Vastgoed Jaap Dorrestein: “De centrale vraag bij deze renovatie was: wat kunnen deze panden nog, en wat kunnen wij nog met deze panden?”

Redactieadres MIXpress Postbus 55 5240 AB Rosmalen T: 073.503.43.47 F: 073.503.81.53 E: corporatiebouw@mixpress.nl W: www.corporatiebouw.nl Abonnementen losse nummers € 9,75 (ex 6% btw) jaarabonnement € 50 (ex 6% btw) www.corporatiebouw.nl/abo Abonnementsvoorwaarden check www.mixpress.nl/abo Stopzetten abonnement Opzeggingen (schriftelijk) dienen 8 weken voor afloop van de abonnementsperiode in ons bezit te zijn.

Advertenties Bureau van Vliet Postbus 20, 2040 AA Zandvoort Frank Oudman T: 023.571.47.45 E: f.oudman@bureauvanvliet.com

15

woonBron: prachthuizen oudeland In deze serie artikelen beschrijven we voorbeeldprojecten aan de hand van een vergelijking met projectendatabase Watkostdebouwvaneenhuurwoning.

Die bevat inmiddels ruim 400 nieuwbouwprojecten.

In deze editie het eerste project van Woonbron met het concept Prachthuizen: 33 eengezinswoningen in Oudeland, Hoogvliet.

20

Algemene voorwaarden Alle advertentie-opdrachten worden uitgevoerd volgens de Algemene Leverings- en Betalingsvoorwaarden van Bureau van Vliet B.V. zoals die gedeponeerd zijn bij de K.v.K. Haarlem onder nr. 34037301 alsmede de Regelen voor het Advertentiewezen.

vinger aan de pols De bouwbladen stonden er bol van, en terecht: corporatie HeemWonen (voorheen Hestia) voerde vorig jaar een systeemrenovatie uit bij 153 woningen in de Bestaande Wijk van Morgen, Kerkrade. De tot bijna energienulwoningen gerenoveerde rijtjeshuizen uit de jaren zeventig worden sindsdien goed gemonitord.

Projectleider Maurice Vincken deelt de eerste resultaten en ervaringen van de corporatie.

Copyrights Alle rechten voorbehouden.

Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd op welke wijze dan ook,worden opgeslagen in een geautomatiseerd gegevens bestand, of openbaar gemaakt worden.

22

ISSN 2214-465X

04 - CORPORATIEBOUW MAART 2014 -

Hoe inbraakveilig wonen we in nederland?

Op zoek naar antwoord over omvang en gevolgen van woninginbraak blijkt dat informatie onduidelijk is.

Dat komt vooral door gebrek aan definiëring. Zo kan bijvoorbeeld het aantal inbraken in woningen variëren tussen de 92.000 en 525.000 per jaar. Corporatiebouw zet ter oriëntatie een aantal zaken rond dit onderwerp op een rij.

VOORWOORD

3

CORpORatienieuWs Branchenieuws

7

GOeD BesteeD Betaalbaar nieuw bouwen 11 CORpORatiepROJeCt Knijtijzerpanden, Rochdale 15

28

renovatie tot nul-op-de-meter kan ook in stappen

GOeD BesteeD Wat kost de bouw van prachthuizen?

De meest doeltreffende manier van energiebesparing is een dikke jas aandoen. Dat is de reden waarom bij duurzame renovatie isoleren de belangrijkste maatregel is. Maar wat is met het oog op kosten en rendement de beste aanpak? Dakisolatie, gevelisolatie of vloerisolatie?

Drie deskundigen geven hun visie op een duurzame strategie bij isolatie van woningen.

34

uptempo kozijnen vervangen Corporatie Portaal verving in Maarssenbroek 780 kozijnen van 264 woningen. Binnen drie maanden tijd.

De oude PH-schuiframen verdwenen en de bewoners kregen nieuwe houten kozijnen, Concept III. Erwin Schut, projectleider Vastgoed van Portaal begeleidde de renovatie: “Met de nieuwe kozijnen konden we de daglichttoetreding, de isolatie en de ventilatie optimaliseren, kregen we een betere geluidwering en meer gebruiksgemak voor de bewoners.”

MiJn CORpORatie Carla van de Wiel, Vidomes 18 Jan salverda, Domijn 19

20

VaKtueeL Learnings uit Kerkrade 22 pROJeCt in BeeLD passiefwoningen, Domijn 26 VaKtueeL inbraakcijfers

28

tHeMa teCHnieK isOLatie isolatiemethoden producten

34 39

VaKtueeL uptempo kozijnen vervangen 40 KORt BesteK

Lopende projecten 42

40

‘wat bewoners aanreiken, geeft inHoud aan mijn werk’ Bij woningcorporaties verandert de laatste tijd van alles, in de organisatie, in de functies en in de taken van medewerkers. De focus op efficiency en klantgerichtheid vraagt om een ander soort aanpak. Waarom is bijvoorbeeld een projectleider bezig met vloerbedekking en vleermuizen in plaats van met bouwkunde?

Jeroen Veraa, projectleider nieuwbouw en renovatie bij Wonen-Zuid geeft zijn antwoord.

44

- CORPORATIEBOUW MAART 2014 -

05

HanDen uit De MOuWen projectleider nieuwbouw en Renovatie 44 pRODuCtinFORMatie Opmerkelijke producten 47 BLiK Op BeWOneR Rapportcijfer van een bewoner

48

BRanCHepaGina energiesprong van platform31

50

CLOse up VGO-keur tremco illbruck ista nederland

25 31 33

RESULTAATGERICHT SAMENWERKEN LOONT

Steeds meer corporaties kiezen voor resultaatgericht samenwerken bij onderhoud en renovatie en besparen 20 tot 50% op de kosten.

Ga naar www.vgokeur.nl of neem contact op met een VGO-keur bedrijf.

Bestel de nieuwe Leidraad via www.sbr.nl

C o r p o r at i e n i e u w s

pAneLen op het dAK

Beste geBouw

Kleine Meijerij heeft zonnepanelen op het eigen dak laten plaatsen.

Zo maakt de corporatie gebruik van duurzame, groene energie en bespaart ze op energiekosten. Energie & duurzaamheid is een van de speerpunten van Kleine Meijerij voor de komende jaren. Dat draagt de woningcorporatie uit met initiatieven voor bewoners. In het kader van ‘verbeter de wereld, begin bij jezelf ’, plaatst de corporatie nu dus 25 zonnepanelen op het eigen dak. Ze verwacht daarmee een energiebesparing van ongeveer 7% op jaarbasis én een lagere energierekening.

De architectenprijs Beste gebouw van het jaar kan ook dit jaar weer op veel aanmeldingen rekenen. De BNA heeft als brancheorganisatie voor architectenbureaus de ambitie met Gebouw van het Jaar te benadrukken dat goede architectuur meer is dan mooi alleen. Op 17 april verwacht de jury de nominaties bekend te maken. Dit is tegelijkertijd het startschot voor het stemmen op de publieksprijs. Op dinsdag 10 mei vindt de prijsuitreiking plaats. De inzendingen zijn nu al te bekijken op www.gebouwvanhetjaar.nl en onderverdeeld in de categorieën identiteit en icoonwaarde, leefbaarheid en sociale cohesie, stimulerende omgevingen en persoonlijke woonbeleving.

nieuw stuK stAd

gespoten pur

De Alliantie en de gemeente Amsterdam hebben een samenwerkingsovereenkomst getekend voor de bouw van 460 woningen op Zeeburgereiland. Dat meldt de woningcorporatie op haar site. Hiermee is een belangrijke stap gezet in de ontwikkeling van het gebied. De Alliantie staat garant voor de bouw van de huurwoningen (zowel sociale huur als vrije huur). Daarnaast worden partijen gezocht die aanvullend de geplande 100 tot 150 woningen gaan realiseren. In plaats van een stedenbouwkundig plan is er gekozen voor een stedenbouwkundig frame. Hierin staan de kwaliteit en locatie van de openbare ruimten centraal, maar blijft er tegelijkertijd ruimte over voor de ontwikkeling van de woningen.

De eerste groep ‘pioniers’ die De Alliantie naar het gebied hoopt te trekken, krijgt een belangrijke rol in het vormgeven van het nieuwe stuk stad. Uitgangspunt is dat de woningen betaalbaar worden en dat de buurt in een periode van vijf jaar geheel wordt afgebouwd. De bouw van de eerste woningen moet al in september 2014 plaatsvinden.

Gespoten purschuim kan veilig worden toegepast in kruipruimtes. Dat concludeert het Kennisplatform Gespoten Purschuim op basis van onderzoek door Ingenieursbureau RPS. RPS verrichtte luchtkwaliteitsmetingen in zeven woningen voor, tijdens en kort na het aanbrengen van gespoten purisolatie in de kruipruimte. De gemeten waarden tonen aan dat er geen gezondheidsrisico’s zijn voor bewoners.

De metingen van RPS bevestigen de uitkomsten van eerder onderzoek door TNO naar de luchtkwaliteit van woningen war vloerisolatie in de vorm van gespoten pur is aangebracht.

Het Kennisplatform Gespoten Purschuim wordt onder andere gedragen door IKOBBKB gecertificeerde gespoten purschuimverwerkers, leveranciers van de grondstoffen van purschuim en de Nederlandse brancheverenigingen NVPU en VENIN.

wAterzicht De Goede Woning en Dura Vermeer Bouw Zuid West hebben met een feestelijke handeling de start van de bouw van 56 energiezuinige eengezinswoningen in Waterzicht gevierd.

Wethouder Edo Haan voerde samen met Ed Pannebakker (De Goede Woning) en Rob Steijn (dura Vermeer) de officiële starthandeling uit.

Met de bouw van dit project krijgt de laatste woonbuurt van Oosterheem meer vorm. Waterzicht wordt een duurzame woonbuurt, bestaande uit ongeveer 730 zeer diverse koopen huurwoningen, in een romantische stijl. De 56 woningen vormen de laatste fase van Waterzicht. Alle woningen krijgen een energiezuinig en comfortabel warmtepompsysteem waarbij warmte uit de grond gebruikt wordt om het huis in de winter via vloerverwarming te verwarmen. In de zomer werkt het systeem andersom en zorgt koelte uit de grond ervoor dat het huis enkele graden wordt gekoeld.

verhuisd WonenCentraal heeft haar intrek genomen in een kantoor aan de Baronie 30 in Alphen aan den Rijn. Het vorige kantoor aan de Concertweg zal op den duur ruimte gaan maken voor nieuwe eengezinswoningen.

FoutJe In de vorige editie van Corporatiebouw in het themaverhaal over witte uitbloei stond een foutje. De voegmortel van Weber Beamix die de kans op witte uitbloei vermindert, heet geen 332+, maar Beamix Voegmortel 332UR+.

- CorporatieBouw Maart 2014 -

07

C o r p o r at i e n i e u w s

Het Plein

Bouw nimBus van staRt

Woningcorporatie De Sleutels, Heijmans en de gemeente Leiden hebben het officiële startsein gegeven voor de vernieuwing van het Kooiplein: Het Plein van Leiden. Daar verrijst een wooncomplex met 35 sociale huurappartementen. Daarvoor ondertekende de corporatie vorige week een turn-keyovereenkomst met Heijmans, die het wooncomplex ontwikkelt en bouwt. Het gebouw moet in het tweede kwartaal van 2015 worden opgeleverd.

Het wooncomplex op de hoek van de Kooilaan en de Willem de Zwijgerlaan telt vijf woonlagen met 35 appartementen, een parkeerstraat en bergingen op de begane grond. Architect KCAP ontwierp het gebouw met aandacht voor de bestaande woonflat de Waaijer, waarnaast het nieuwe complex komt te staan.

Bouwen in RotteRdam Zuid Woonstad Rotterdam is één van de grootste investeerders in Rotterdam Zuid. Begin maart maakte de corporatie bekend ruim € 228 mln te investeren op de zuidoever in de periode 2014 tot 2017.

Met dat geld worden woningen verbeterd in de wijken Oud Charlois, Tarwewijk, Bloemhof en Hillesluis. Ook wordt de gebiedsontwikkeling van Pendrecht afgerond met sloopnieuwbouw- en renovatieprojecten. Een ander grootschalig project is de vernieuwing van de wijk Wielewaal. Samen met corporaties Woonbron, Havensteder en Vestia wordt in het kader van het Nationaal Programma Rotterdam Zuid de komende jaren € 400 mln in het gebied gestoken.

De aankondiging komt in dezelfde periode dat Woonstad startte met de bouw van 42 grote sociale huurwoningen in de wijk Feijenoord in Rotterdam Zuid. De nieuwbouwwoningen sluiten volgens de corporatie goed aan bij de behoefte aan grote woningen in de wijk. De 21 benedenwoningen zijn 5-kamerwoningen voor grote huishoudens en de 21 bovenwoningen zijn ruime 3-kamerwoningen voor één of tweepersoonshuishoudens. Alle woningen krijgen een eigen voordeur aan de straat en een buitenruimte. Tijdens een feestelijke bijeenkomst werd de eerste paal geslagen door Maria Molenaar, bestuursvoorzitter van Woonstad Rotterdam, in de aanwezigheid van Marco Pastors, directeur van het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ) en Wim Straasheijm, bestuurder van de deelgemeente Feijenoord.

BuRgemeesteRs willen BetaalBaRe Huisvesting De burgemeesters van dertig grote Europese steden dienden in februari een resolutie in bij de Europese Commissie. Doel is meer ruimte om burgers betaalbaar te kunnen huisvesten.

De verantwoordelijkheid voor een goed huisvestingsbeleid moet hiervoor bij de gemeente en de afzonderlijke lidstaten komen te liggen. De burgemeesters, waaronder Van der Laan (Amsterdam) en Van Aartsen (Den Haag), willen af van de regelgeving uit Brussel die staatssteun alleen toestaat voor de allerarmsten.

08 - CorporatieBouw Maart 2014 -

In Nijmegen is begonnen met de bouw van de hoogste woontoren van de stad. De 75 meter hoge toren van Talis moet aan het eind van 2015 117 huishoudens huisvesten die recht hebben op een sociale huurwoning. De corporatie heeft gekozen voor hoogbouw in het Stationsgebied, omdat vierkante meters in het centrum schaars en dus duur zijn. Met Nimbus haakt Talis ook aan bij de wens van de gemeente om meer hoogbouw in het stationsgebied te realiseren.

HuuRPRijsPaRadox De huurprijs van vrije sector-huurwoningen stijgt ondanks een dalende vraag. Dat blijkt uit de huurmarktcijfers van Pararius Huurwoningen. In 2013 daalde de vraag naar huurwoningen in de vrije sector met 7,5% ten opzichte van 2013. Het aanbod daalde echter nog harder, waardoor de gemiddelde huurprijs kon stijgen met 2,7%. Volgens Jasper de Groot, algemeen directeur van Pararius is het herstel op de markt van koopwoningen van invloed op wat er met de markt voor huurwoningen in de vrije sector gebeurt. Doordat er meer woningen verkocht werden, waren er ook minder particuliere eigenaren die hun woning aanboden voor verhuur.

mist u iets?

Een project van uw corporatie in ons magazine? Mail dan uw nieuws met foto naar corporatiebouw@mixpress.nl.

C o r p o r at i e n i e u w s

renovatiebeurS

partnerS uitgelicht Dunne platen

In de Brabanthallen in ’s-Hertogenbosch vindt van 9 t/m 11 april de beurs Renovatie plaats. Tijdens de beurs wordt onder andere aandacht besteed aan passief bouwen, herbestemmen, nieuwe bouwmaterialen en het energielabel. De beurs is speciaal bedoeld voor woningcorporaties, zzp’ers, klusbedrijven, architecten en aannemersbedrijven. Thema’s die dit jaar centraal staan: Collectief Bouwmeesterschap – over samenwerking, Levensduur denken – over duurzaamheid én De serie van één – over de bewoner centraal. Op www.renovatiebeurs.nl vind je meer informatie.

Beeld (VNU Exhibitions Europe)

geSchikt voor Senioren

In Vroomshoop is de laatste hand gelegd aan een woonzorgcomplex dat volgens de ‘massief-passief ’-methode is ontwikkeld. Passief Bouwen gebeurt van oudsher op basis van houtskeletbouw en heeft zijn oorsprong in de Duitstalige landen en Scandinavië. Bij massiefpassief wordt het passiefhuis op de traditionele Nederlandse manier gebouwd, dus met een luchtspouw en massieve materialen als baksteen en kalkzandsteen. Voor de muurisolatie werd gebruik gemaakt van de isolatieplaten van Recticel Insulation.

De PUR- en PIR-platen zijn voor hun hoge isolatiewaarde ultradun, zodat geen kasteeldikke muren nodig zijn om de passiefnormen te bereiken.

SamenwerkingSverbanD Donderdag 13 februari vond de kick-off plaats van Built4U:een renovatiemethode voor betaalbare passiefrenovatie van sociale woningbouw. Built4U is een samenwerkingsverband van onder andere Doorwin, Kingspan Unidek en Van Aken Architecten en biedt een oplossing door in vijf dagen de woning middels een prefab schil te renoveren volgens de principes van passief bouwen. De bewoner hoeft het huis niet uit. De renovatie ligt gedurende het proces in handen van specialistische partijen die de producten zelf hebben ontwikkeld. Dit moet er voor zorgen dat lange tijdrovende bestekprocessen tot het verleden behoren.

techniSch hanDboek

Ruim 60% van de senioren van 65 jaar en ouder zou (in de toekomst) wel in een aanleunwoning willen wonen. Dat blijkt uit een verkenning van USP Marketing Consultancy. Als grootste voordeel wordt gezien dat men veel van de eigen privacy en zelfstandigheid behoudt, maar tegelijkertijd toch zorg van een zorgcentrum in de nabijheid heeft. Doordat het aantal senioren dat in aanmerking komt voor zorg in een verzorgingstehuis steeds kleiner wordt, is het ook voor corporaties van belang binnen het eigen woningbestand te kijken naar voor senioren geschikte woningen of naar woningen die geschikt gemaakt kunnen worden. Belangrijke elementen voor een zelfstandige woning die ook geschikt is voor senioren zijn gelijkvloersheid en brede doorgangen voor een eventuele rolstoel. Uit onderzoek is verder gebleken dat een deel van de senioren bereid is mee te betalen aan het geschikt maken van de eigen woning, zodat zij in dezelfde omgeving kunnen blijven wonen.

Met het nieuwe online Technisch Handboek voor Naisoleren van Isover is een renovatieklus eenvoudig voor te bereiden. De tool biedt verschillende oplossingen voor dak, gevel, vloer, scheidingswand en plafond. Daarbij kun je kiezen tussen verschillende ambitieniveaus. Per oplossing komen dan direct de investeringskosten en de gemiddelde energiebesparing per jaar in beeld. Is de toepassing en het ambitieniveau gekozen, dan kun je direct werkbeschrijvingen bekijken en detailtekeningen en bestekteksten downloaden.

Geïnteresseerden kunnen een afspraak maken via info@isover.nl.

- CorporatieBouw Maart 2014 -

09

Al 85 jaar fabrikant van innovatieve duurzame producten met een bewezen en gecertificeerde minimale impact op het milieu.

4 eigen productielocaties duurzame dakbedekkingsproducten en -systemen

SILVER

DERBIGUM NEDERLAND B.V. Olof Palmestr. 18 - Postbus 237 2600 AE Delft Tel. 015 215 40 00 - Fax 015 215 40 11 E-mail : infonl@derbigum.com www.derbigum.nl

facebook.com/derbigum linkedin.com/company/derbigum twitter.com/DerbigumNL

Heeft u vastgoed met vocht, zwam of houtrotproblemen?

J 5Jaar 0aar MEER D AN

Van Lierop is thuis in uw woningbezit!

E R VA R

ING

■ Bij mutatie, calamiteit of projectmatig onderzoek ■ Uitgebreide rapportage met bouwkundige tekening ■ Offerte voor bestrijding, vloerherstel en isolatie ■ Beschikking over de nieuwste inspectietechnieken ■ Ruime ervaring met kruipruimterenovatie

Weet waar u aan toe bent en neem contact op met een van onze vestigingen voor een vrijblijvend gesprek!

Doe het nu voor het te laat is!

www.vanlierop.nl

Wist u dat onze technisch adviseurs geheel vrijblijvend een lezing op het gebied van houtaantastende insecten/schimmels en vochtproblemen bij u komt verzorgen?

Vestigingen Noord: Alphen a.d. Rijn | Heerhugowaard | Assen | Vestigingen Zuid: Liempde | Echt | Mechelen (B) |

Van Lierop Conserveert & Herstelt Hout | Verdrijft Vocht

Van Lierop

0172 43 35 14

0411 63 26 47

NIEUWS VOOR CORPORATIES? www.corporatiebouw.nl/tip

GOED BESTEED

betere woningen, minder geld Door Marc Nelissen

Klaassen Bouw scoorde het best op het samenspel van visie, financiën en product en werd de uiteindelijke bouwer van de Parkbuurt in Ulft.

Betaalbaar nieuw bouwen, hoe doe je dat? Door de markt zijn werk te laten doen en uit te dagen met de beste oplossing binnen je budget te komen. Niet zelf een bestek opstellen, maar je beperken tot prestatie-eisen. Portaal, Accolade en Wonion presenteerden hun resultaten aan andere corporaties: betere woningen, voor een lagere prijs dan ze zelf hadden begroot.

Zet een stuk of twintig corporatiemensen bij elkaar en je krijgt leuke gesprekken. Op een bijeenkomst van ‘Wat kost de bouw van een huurwoning’ passeren verschillende onderwerpen de revue. Eerst de cijfers uit de database van nieuwbouwprojecten, daarna de presentatie van een aantal verrassend rendabele nieuwbouwprojecten.

Trends uiT prakTijk De database van nieuwbouwkostprijzen bevat momenteel de gegevens van meer dan 440 projecten. Cijfers die mooie trends laten zien. Dat er meer eengezinswoningen worden gerealiseerd en minder meergezinswoningen, terwijl de oppervlakte van het eerste woningtype stijgt en die van het tweede daalt. Maar ook dat er minder combiprojecten van sociale huur en koop worden gerealiseerd en dat de epc-waarde netjes daalt naar de 0,6 uit het Bouwbesluit. De grondkosten stegen aanzienlijk, de

bouwkosten daalden duidelijk, tot wel 12% sinds 2011. Uiteindelijk zijn de stichtingskosten beter onder controle en steeg de bedrijfswaarde van woningen van minder dan € 100.000 naar meer dan € 130.000. Gelijktijdig – en als gevolg van – de aanvangshuren die van gemiddeld € 500 stegen naar gemiddeld € 630. Per saldo nam de onrendabele top af van ca € 90.000 tot € 60.000.

onrendabele Top De onrendabele top is Portaals Arthur Lippens – met ervaring in het commerciële vastgoed – overigens een doorn in het oog.

“Ik snapte dat begrip tien jaar geleden niet en snap het nu nog niet. Wij renoveren nu woningen uit de jaren ‘60 die gelukkig niet onrendabel waren. Anders zou renoveren onmogelijk zijn.”

Portaal bouwt betaalbare, duurzame woningen, zonder energierekening, door de bewoners zelf samengesteld en in 4 maan- CORPORATIEBOUW MAART 2014 -

11

Innovatie van kelder tot dak Remmers streeft continu naar een duurzame wereld. Het beschermen en onderhouden van gebouwen en materialen is daar een essentieel onderdeel van. Producten van Remmers dragen bij aan het energetisch renoveren van woningen. Dit zorgt voor een flinke energiebesparing en verlaagt de C0â‚‚ uitstoot. Remmers producten staan voor innovatie, duurzaamheid en kwaliteit.

Remmers Bouwchemie B.V. Stephensonstraat 9 7903 AS Hoogeveen Tel. 0528 229 333 info@remmersbouwchemie.nl www.remmersbouwchemie.nl

GOED BESTEED

Uiteindelijk resulteerde het project voor Accolade zelfs met een positief saldo.

den opgeleverd. “We willen de Ikea onder de corporaties zijn door vanuit een beperkt aantal product-marktcombinaties te werken. Wij hebben de markt uitgedaagd en zijn gestopt met uitgewerkte bestekken. Als we prestatiegericht uitvragen en de bouwers speelruimte geven voor innovatie en conceptontwikkeling, krijgen we veel meer kwaliteit voor lagere prijs dan we zelf voor mogelijk hielden.” Portaal ondervond dat toen ze in de NiaNesto-‘competitie’ samen met bewoners een aantal bouwers met energieneutrale concepten selecteerde. De bouwers moesten minimaal een 7 scoren en gemiddeld minimaal een 8 op de criteria Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde. “Als je de markt de ruimte geeft zijn expertise in te zetten, krijg je oplossingen waar je vooraf niet aan durfde te denken. In ieders belang, omdat we het onderhoud voor de komende 50 jaar voor een gemiddelde van € 700 per jaar aan de aannemer gedelegeerd hebben.

Zo kan een aannemer hogere kosten in de bouw terugverdienen met lagere onderhoudskosten.”

Wegblijven van bestek Wietse-Jan van der Werf van Accolade heeft vergelijkbare ervaringen met prestatiegericht aanbesteden. “Voor een corporatie als de onze is het moeilijk om je te beperken tot je prestatie-eisen en van het bestek af te blijven. Maar het moet wel. We stelden ons namelijk ten doel om ca 1% van onze portefeuille per jaar te transformeren

- 300 woningen in 2013 - en tegelijkertijd ons ontwikkelbedrijf te outsourcen. Dat kan alleen als wij ons beperken tot het benoemen van de wensen van onze bewoners en de aannemer en zijn architect het ontwerpwerk laten doen. Zij kunnen dat ook veel beter.”

Uiteindelijk resulteerde het project voor de corporatie zelfs met een positief saldo. Voor volgende projecten zijn er echter ook verbeterpunten: eerder selecteren om te vermijden dat te veel bouwbedrijven allemaal kosten maken. En echt álles afrekenen op prestaties. Ook leerde Accolade dat je met € 12.500 tot € 15.000 meer bouwkosten een woning energienotaloos kunt maken. “Een extra investering die we makkelijk kunnen verrekenen met de huurprijs.”

Duurst maar best Wonion deed samen met Sité Woondiensten (ook) een selectie van aannemers op basis van prestatie-eisen. Daarbij kende de corporatie vier uitdagingen: differentiatie van woningtypen versus levensloopbestendigheid, energieambitie versus onderhoudskosten, een IRR van tenminste 3,9% en een verscherpt bouwbudget bij minimaal gelijke kwaliteit.

Uit 22 aannemersbedrijven selecteerden ze er 12 die een concept mochten aanbieden op basis van woningkwaliteit, energieconcept en investeringskosten. Daarvan kozen ze er zes die in een mandje komen waar de corporaties per project de meest geschikte selecteren. Van die zes liet Wonion er drie

een concept uitwerken voor de Parkbuurt in Ulft. Klaassen Bouw werd de uiteindelijke bouwer, was niet de goedkoopste, maar scoorde het best op het samenspel van visie, financiën en product. Opmerkelijk genoeg gunde de corporatie de andere twee bouwers € 15.000 rekenvergoeding en gaven ze ieder van de drie inzage in het aanbod van de anderen. Zo kunnen ze van elkaars oplossingen leren. n

beter Dan verWacht Portaals eis was een tussenwoning voor maximaal € 174.000 inclusief alles en dat is gelukt. Doordat de aannemer naast de bouw alles regelt en betaalt - van ontwerp tot bestek en van constructeur tot bouwvergunning – valt de totale kostprijs van een NiaNesto-woning 5% lager uit dan de benchmark. En door een goed huurniveau gecombineerd met lagere onderhoudskosten krijgen de woningen een gunstige bedrijfswaarde en een lagere onrendabele top van € 15.000

minimaal een 8 Op gebied van Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit, Toekomstwaarde wil Portaal minimaal een GPRscore van 7 en gemiddeld minimaal een 8. Dat is gelukt, al kunnen we nu al minimaal een 8 krijgen voor hetzelfde geld.

- CORPORATIEBOUW MAART 2014 -

13

ADV 185 x 265 032014-def 11-03-14 12:17 Pagina 1

De Warmtewet en de EED ista is er klaar voor!

Nieuw!

Monitoring voor uw bewoners en de ista App

Download hier de demo ista App: ista Nederland B.V. Nieuwpoortweg 11 ■ Postbus 179 ■ 3100 AD Schiedam tel. (010) 245 57 00 ■ fax (010) 245 58 88 e-mail: info@istanederland.nl ■ www.istanederland.nl

iOS

Android

Windows

C o r p o r at i e p r o J e C t

25 jaar levensduurverlening, energielabel G naar B

Rochdale renoveert naoorlogse Knijtijzerpanden Door Hans Fuchs

Woningstichting Rochdale renoveert momenteel de Knijtijzerpanden, acht bouwblokken in Amsterdam-West uit de jaren vijftig van architect Herman Knijtijzer. Rochdale vloog bij de renovatie aan op een levensduurverlenging van 25 jaar en bracht het energielabel van G naar B. Senior Projectleider Vastgoed Jaap Dorrestein: “De centrale vraag bij deze renovatie was: wat kunnen deze panden nog, en wat kunnen wij nog met deze panden?�

Jaap Dorrestein - CorporatieBoUW Maart 2014 -

15

C o R P o R AT I E P R o J E C T

centrale verwarming en mechanische ventilatie.

Nu zitten we midden in fase twee, de aanpak van de casco’s. Daarmee zijn we in 2013 na de bouwvak gestart. De oplevering staat gepland voor juli 2014. Momenteel hebben we vier van de acht blokken gereed.”

EnkEl glas

Cruijffiaanse paradoxen, daarvan betichtte Volkskrantredacteur Sjaak Priester ooit architect Herman Knijtijzer. Knijtijzer verpakte zijn ontwerpadagiums namelijk graag in spreuken als: ‘Traditie is de continuïteit van de vernieuwing’ en ‘De harmonie van het contrast’. Met die uitspraken positioneerde Knijtijzer zijn eigen gebouwen in het architectuurlandschap van de late jaren vijftig en zestig. Knijtijzer hing na de Tweede Wereldoorlog het ‘zachte modernisme’ aan, het na-oorlogse functionalisme dat de rechtlijnigheid van de voor-oorlogse Nieuwe Zakelijkheid een beetje aankleedde, met wat ornamenten, soms een flauw hellend zadeldak, een natuurstenen sluitsteen hier en daar, om zo de harde kanten van de het modernisme wat af te vlakken.

Iets van dat zachte modernisme is ook terug te vinden in de Knijtijzerpanden, de acht blokken met 364 woningen, acht bedrijfsruimtes en veertig garages die in 1959/1960 gebouwd werden aan de Jan Evertsenstraat, de Jan Voermanstraat en de Derkinderenstraat. Rochdale startte in 2012 met de eerste fase van de renovatie van de 364 woningen. Senior Projectleider Vastgoed Jaap Dorrestein: “In de eerste fase werden de openverbrandingstoestellen zoals geisers, gevelkachels en gaskachels verwijderd en vervangen door individuele

16 - CORPORATIEBOUW MAART 2014 -

De Knijtijzerpanden zijn na-oorlogse architectuur met bijzondere kwaliteiten. De acht bouwblokken nemen een aparte plek in het AUP in (zie kader) en ook architectonisch onderscheidt het ontwerp zich. Het ensemble van Knijtijzer staat in de Top 100 van na-oorlogs erfgoed in Amsterdam en staat sinds 2012 ook op de gemeentelijke monumentenlijst van Amsterdam.

De monumentenstatus, de plek in de Top 100 en de bijzondere architectuur ten spijt: goed wonen was het de laatste jaren niet in de Knijtijzerpanden, voorheen bezit van de vroegere corporatie Far West. Dorrestein is al sinds 2011 bij de renovatie betrokken: “Er waren destijds veel klachten over vocht en schimmel en bewoners hadden last van tocht. Er was aan de Knijtijzerpanden de jaren daarvoor minder onderhoud gepleegd, omdat alles erop wees dat de blokken uiteindelijk gesloopt zouden worden. De woningen hadden nog enkel glas. De bewoners hadden geen centrale verwarming en moesten in sommige gevallen met een lokale kachel meerdere vertrekken verwarmen. ” Sloop leek lange tijd het voorland van de Knijtijzerpanden. Maar de recessie haalde een streep door de rekening: het scenario van sloop en nieuwbouw dat Far West voor ogen stond, werd omgezet in een renovatieplan. Dorrestein: “De blokken waren eigenlijk ook veel te goed om te slopen. Het zijn bijzondere woningen, niet alleen vanwege de architectuurhistorische waarde, maar ook vanwege de ligging en het uitzicht op het uitgebreide groen tussen de blokken.

En de woningen hebben een verdiepingshoogte van 2,73 meter, een uitzonderlijke hoogtemaat, zeker voor die bouwtijd.”

DuurzamE rEsultatEn Dorrestein kreeg in 2011 de vraag op zijn bureau wat de reikwijdte zou kunnen zijn van een renovatie van de Knijtijzerpanden: “Toen zijn we gaan inventariseren: wat kunnen deze panden nog aan, en wat kunnen wij als corporatie nog met deze panden; welke middelen hebben wij hiervoor nog ter beschikking?”

De conclusie van Dorrestein: beperkt renoveren en aanvliegen op een levensduurverlening van 25 jaar: “Het ging ons allereerst om behoud en herstel. De economische recessie dwong ons te werken met beperkte middelen en goed te kijken naar de staat van het gebouw, onze financiële spanbreedte en hoe we daarmee toch goede, duurzame resultaten zouden kunnen realiseren.”

In DE top 100 Wie over de Everstenstraat langs de Knijtijzerpanden van Rochdale rijdt, zal misschien verder niets denken van de woningblokken die Herman Knijtijzer dik vijftig jaar geleden ontwierp. Maar bij heel wat architectuurhistorici slaat het hart een keertje over. Zij zien na-oorlogse architectuur met bijzondere kwaliteiten.

Het ontwerp van Knijtijzer is niet voor niets opgenomen in de Top 100 van na-oorlogs erfgoed in Amsterdam. Dat danken de woningblokken onder andere aan de karakteristieke vormgeving, met name de vier blokken die direct aan de Jan Evertsenstraat liggen: dat zijn ranke volumes, acht bouwlagen hoog, met, opvallend en ongewoon, galerijen op de bovenste verdiepingen. In de bouwlagen daaronder situeerde Knijtijzer portieketagewoningen, ontsloten via klassieke centrale portieken.

Architectuurhistorisch zijn de blokken van Knijtijzer bovendien van belang omdat ze op maat gesneden zijn binnen de tuinstadstructuur die stedenbouwkundige Cornelis Van Eesteren voor dit deel van de hoofdstad bedacht. Van Eesteren was de geestelijk vader van het AUP, het Algemeen Uitbreidingsplan uit 1934, waarin hij de contouren van toekomstig Amsterdam uittekende. Het AUP stond aan de basis van stadsuitbreidingen als Buitenveldert en de Westelijke Tuinsteden.

De plek in het AUP en de architectonische kwaliteiten van de Knijtijzerpanden waren in 2012 de voornaamste redenen om de acht bouwblokken op de gemeentelijke monumentenlijst te plaatsten.

C o r p o r at i e p r o J e C t

‘We hebben een complete renovatie-interval uitgevoerd, met een lege proefwoning en met een proefwoning in bewoonde toestand, om te zien wat we tegen zouden komen.’

Onder goede, duurzame resultaten verstaat Dorrestein onder andere de fikse energiesprong die aan de Evertsenstraat is gerealiseerd, van energielabel G naar B. Meer zat er realistisch gezien gewoon niet in bij de Knijtijzerpanden, aldus Dorrestein: “Opwaarderen naar label A ging met onze middelen niet. We praten hier over totale stichtingskosten van € 11,2 mln voor de 364 woningen.” En ook bijvoorbeeld het aanpakken van het contactgeluid , een bekend euvel in woningen uit deze tijd en van dit type, paste niet binnen het budget: “Wil je woningen als deze met een label A en zonder contactgeluid, dan spreek je over een totaal andere investering.”

Als het om investeren gaat, illustreert de aanpak van de Knijtijzerpanden het huidige beleid van Rochdale, aldus Dorrestein: “De corporatie richt zich met name op woningverbetering, niet op nieuwbouw. Woningverbeteringen worden minder ingrijpend dan voorheen. Voor zover renovatie kan worden uitgesteld, verschuift het accent naar goed onderhoud.”

CasCo De gegeven grenzen ten spijt, is de rij renovatiemaatregelen aan de Knijtijzerpanden behoorlijk. Nadat in de eerste fase cv en mechanische ventilatie werden geïnstalleerd,

volgde in fase twee de aanpak van het casco.

Dorrestein: “Dan hebben we het over het plaatsen van isolerende voorzetwanden in de woningen met een toegevoegde waarde van Rc 2.18, dakisolatie en voorzetwanden in de woningen die aan de kopgevels grenzen. Ook de beganegrondvloeren van de onderste woningen, boven de plint met bedrijfsruimtes en garages, zijn geïsoleerd, met een toegevoegde isolerende waarde van Rc 2.38. Daarnaast voorzien we de woningen van HR++ glas.”

Ook wat betreft de veiligheid van de woningen maakt Rochdale een slag, net als bij de brandveiligheid. De nieuwe voordeuren zijn uitgerust met PKVW hang- en sluitwerk, een driepuntsluiting die de ouderwetse boarddeuren vervangt. De nieuwe deuren zijn dertig minuten brandvertragend. Dorrestein: “In de tweede fase pakken we ook de entree aan: de vloer van de trappenhuizen krijgt een nieuwe coating. En we hebben ook asbest moeten saneren.”

Voor de bewoners betekent de renovatie dat de huur met € 40 per maand omhoog gaat.

Dorrestein: “Na aftrek van oude geiserhuur komen de bewoners uit op een feitelijke huurverhoging van rond de € 32.” De woningen op de vierde tot en met de zevende verdieping aan de Jan Evertsenstraat maken gebruik van een liftinstallatie. Deze liften worden in twee fases vervangen.

MonuMentenstatus De plattegronden bleven tijdens de renovatie ongewijzigd. Dorrestein: “De Knijtijzerblokken hebben een-, twee-, drie- en vierkamerwoningen. De plattegronden waren redelijk goed. Ook hier geldt: ga je de plattegronden aanpassen, dan je heb je het over heel andere investeringen.” De doorlooptijd per woning is vijf dagen, waarbij de bewoners in de woning blijven. Dorrestein: “We pakken gemiddeld vijf woningen per dag aan. Op die frequentie kwamen we uit na het maken van een doorloop in een proefwoning. We hebben een complete renovatie-interval uitgevoerd, met een lege proefwoning en met een proefwoning in bewoonde toestand, om te zien wat we tegen zouden komen.”

Vlak voordat het renovatietraject van start ging, kregen de Knijtijzerpanden de status van gemeentelijk monument. Dorrestein: “Daar waren we het wel mee eens.

We hadden zelf ook goed gekeken naar de detaillering van de oorspronkelijke kozijnen en daaraan gekoppeld de mate waarin de bewoners de ramen kunnen lappen. Ook hebben we het oude kleurenschema uit de beginperiode onderzocht en teruggebracht.

Knijtijzer gebruikte geelachtig groen, bordeauxrood en wit. Dat hebben we allemaal weer in oude kleurstelling terug gebracht.” n - CorporatieBoUW Maart 2014 -

17

M I J N c o r p o r at I e Door Robert Dingemans

Carla van de Wiel algemeen directeur Vidomes

‘We sturen op betaalbaarheid, kwetsbare mensen en duurzaamheid’ Wie zijn jullie?

“Vidomes is een corporatie met 18.000 woningen in LeidschendamVoorburg, Zoetermeer, Delft en rijswijk. Maatregelen als verhuurdersheffing en de saneringssteun maken dat we nog scherper aan de wind moeten zeilen. reden dat de strategische koers in 2013 is herijkt en nog meer benadrukt dat we sociaal huisvester zijn. We sturen op betaalbaarheid, kwetsbare mensen en duurzaamheid.”

het meest trots op “We pakken onze verantwoordelijkheid en laten zien dat we tijdig anticiperen op de externe ontwikkelingen. Dit betekent dat we structureel de interne bedrijfsvoering optimaliseren en het lef hebben om impopulaire besluiten te nemen. We zijn daarmee voorbereid op de toekomst en tonen ons een solide bedrijf.”

de grootste uitdaging?

“De grootste kunst is om de mindset van onze eigen mensen klaar te stomen voor wat er nu gebeurt en wat er nog op ons afkomt. Vidomes vindt een aantal dingen belangrijk, waaronder vakmanschap en professionaliteit. Maar ook de gedrevenheid om resultaten te halen die een bijdrage leveren aan waar we als Vidomes voor staan.”

de energiedoelstellingen van 2020?

“In 2009 stelden we een co2-reductie van 20% op 1 januari 2019 ten opzichte van 1 januari 2009 als doel. Dit wilden we bereiken door energetische maatregelen te koppelen aan sloop-nieuwbouw, renovaties met levensduurverlenging, energiemaatregelen die samen vallen met planmatig onderhoud en het verduurzamen van collectieve installatiesystemen. Doordat medio 2012 de investeringsportefeuille is gehalveerd, komen we in 2019 uit op circa 18% co2-reductie.”

BeWonerstevredenheid “Bij Vidomes draait het om de huurders: zij vormen immers de belangrijkste legitimering van ons bestaansrecht. reden waarom wij continu onze prestaties volgen op het gebied van klachten over onze dienstverlening, afhandeling van reparatieverzoeken en onze telefonische bereikbaarheid. Dat vormt de kern van onze dienstverlening en hierop beoordelen onze huurders ons ook.”

18 - CORPORATIEBOUW MAART 2014 -

m i j n c o r p o r at i e

Jan Salverda algemeen directeur Domijn

‘De waardeontwikkeling van onze woningen zorgt ervoor dat we ook in de toekomst een financieel gezonde organisatie blijven’ Wie ziJn Jullie?

“Domijn is in 2007 ontstaan uit een fusie van drie corporaties in Enschede, Haaksbergen en Losser. We hebben 15.500 woningen in bezit in die drie gemeenten, waarbij we de enige aanbieder zijn van huurwoningen in Haaksbergen en Losser. Er werken ruim 200 mensen bij Domijn.”

Het meeSt trotS op “Onze derde plaats bij de verkiezing van Intermediair voor beste werkgever van Nederland. Want alleen met betrokken en bevlogen medewerkers ben je als organisatie in staat om voor de klant echt het verschil te maken.”

De grootSte uitDaging?

“Hoe we er met gemeenten en partners voor zorgen dat de klantvraag centraal staat. Dat we leefbaarheidvraagstukken integraal oppakken en elkaars kennis en expertise optimaal inzetten. Dat we niet naast of soms zelfs langs elkaar heen werken, maar tot een echte, voor de klant vloeiend verlopende, samenwerking komen.”

De energieDoelStellingen van 2020?

“We hebben grote ambities én liggen op schema. Duurzaamheid vinden we enorm belangrijk, niet alleen omdat we hiermee de woonlasten betaalbaar houden voor onze klanten, maar ook vanuit bedrijfseconomisch perspectief. De waardeontwikkeling van onze woningen zorgt ervoor dat we ook in de toekomst een financieel gezonde organisatie blijven.”

BeWonerStevreDenHeiD “Veel van onze huurders hebben geen keuze. Het is wel of geen woning.

En daarvoor zijn ze op ons aangewezen. Wij zijn ons zeer bewust van de verantwoordelijkheid die dat met zich meebrengt. We voeren doorlopend klanttevredenheidsonderzoek uit en scoren goed op onze dienstverlening. Maar het kan altijd nóg beter. En daar werken we hard aan.”

- corporatieBoUW maart 2014 -

19

GOED BESTEED

Woonbron: Prachthuizen Oudeland Door Thijs Luijkx en Jiri Anton

In deze serie artikelen beschrijven we voorbeeldprojecten aan de hand van een vergelijking met projectendatabase Watkostdebouwvaneenhuurwoning. Die bevat inmiddels ruim 400 nieuwbouwprojecten. In deze editie het eerste project van Woonbron met het concept Prachthuizen: 33 eengezinswoningen in Oudeland, Hoogvliet.

Woonbron heeft de ambitie om tot 2023 ruim 400 sociale huurwoningen te bouwen. De financiële mogelijkheden daartoe zijn beperkt. Daarom ontwikkelde Woonbron het concept Prachthuis, een eenvoudige woning die rendabel gebouwd wordt.

Een Prachthuis voldoet aan een aantal uitgangspunten en is door Woonbron niet verder uitgedetailleerd. De woningen hebben twee bouwlagen en een zadeldak. De breedte van de woning is 5,4 meter hart op hart, de diepte om en nabij 9 meter. De oppervlakte van de woning is minimaal 105 m2 gebruiksoppervlakte (gbo). Naast de woonkamer, keuken en sanitaire ruimte worden drie slaapkamers gerealiseerd en een vrij in te delen ruimte op zolder. Materiaalgebruik van de woning straalt naast eenvoud ook een solide en niet aan mode onderhevige kwaliteit uit. De woning moet in de toekomst ook uitgebreid en aange-

20 - CORPORATIEBOUW MAART 2014 -

past kunnen worden. Op de kavel is één parkeerplek. Buiten het bouwbesluit worden geen aanvullende duurzaamheideisen gesteld.

De financiële uitgangspunten zijn de maximale DAEB huur, verhuurderheffing tot einde exploitatieperiode en stichtingskosten van maximaal € 130.000 inclusief btw.

Naast lage stichtingskosten dragen ook lage onderhoudslasten bij aan een hogere rentabiliteit van woningen. De hoogte van de onderhoudslasten was daarom één van de toetsingscriteria voor inschrijvingen. Om te zorgen voor een reëel kostenniveau moeten de aannemers het onderhoud ook daadwerkelijk voor 15 jaar aanbieden.

Met deze uitgangspunten is een aanbesteding gedaan met als criterium de Economisch Meest Voordelige Inschrijving (EMVI). De top 5 van de door Woonbron opgestelde longlist van aanbieders van sys-

teemwoningen heeft ingeschreven op het project. Het aannemersbedrijf Waal won de aanbesteding.

De aangeboden woningen voldoen aan de uitgangspunten van Woonbron voor Prachthuizen. De winnende aannemer biedt woningen aan die met een gebruiksoppervlakte van 118 m2 groter zijn dan gevraagd. Ook de epc van 0,4 is lager dan de door Woonbron gevraagde 0,6.

Vergelijking De 33 Prachthuizen zijn afgezet tegen de 25 best vergelijkbare projecten in de database. Dit zijn eengezinsprojecten tussen de 110 en 125 m2 gebruiksoppervlakte, opgeleverd in de periode 2010 tot en met 2014 met planstatus ‘start bouw’ of ‘nacalculatie’ (database d.d. 24 februari 2014). De weergegeven kosten van de Prachthuizen zijn aanbestede bedragen.

GOED BESTEED

VERGELIjKING REFERENTIEGROEP Kwaliteit Aantal projecten Aantal huurwoningen Woonoppervlakte (m2 gbo) Bruto vloeroppervlakte (m2 bvo) Epc Aantal bouwlagen Aanvangshuur per maand (€) Stichtingskosten (€) Genormeerde bedrijfswaarde (€) Resultaat (€)

DIAGRAM

Prachtwoning 1 33 118 155 0,4 2,5 681

WKDBV 25 29 117 150 0,69 2,5 634

125.000 143.000 18.000

174.000 127.000 -47.000

De Prachthuizen voldoen aan het bouwbesluit en hebben een gemiddelde vormfactor van 0,77. Voor de Prachthuizen wordt gebruik gemaakt van systeemwoningen, zodat de ruwbouw in enkele weken geassembleerd kan worden. Lage bouwkosten verklaren het grootste deel van het verschil in stichtingskosten met de referentieprojecten (-28%).

De grond is voor de sociale grondprijs aangekocht van de gemeente. De grondkosten van de Prachthuizen zijn daardoor 41% lager dan gemiddeld in de projectendatabase. Bij verkoop moet Woonbron het verschil tussen de sociale en marktgrondprijs aan de gemeente weer bijbetalen.

Prachthuizen en referentieprojecten afgezet op de assen woonoppervlakte (x-as, m2 gbo) en bouw- en direct bijkomende kosten (y-as, € x 1.000 excl btw).

KENGETALLEN Kengetallen woningen Prachthuizen (rood) ten opzichte van de referentiegroep (blauw).

De bouwkosten zijn 25% lager dan in de referentiegroep. Dat bedrag is inclusief de kosten voor de uitwerking van het programma van eisen. De marktomstandigheden spelen daarbij een rol. De lage bouwkosten hangen vooral samen met de keuze voor systeembouw, eenvoudige materialen en een solide ontwerp.

De bijkomende kosten zijn 28% lager dan de referentiegroep. Dat is des te opvallender, omdat Woonbron rente, risico en algemene kosten hierin meetelt, terwijl dat voor veel projecten in de database niet geldt. In de bijkomende kosten zitten geen kosten voor adviseurs die het plan uitwerken, zoals architect en constructeur, omdat de aannemer het plan heeft uitgewerkt. Door deze werkwijze zijn ook de kosten voor het eigen apparaat beperkt. De totale bouwtijd is 4,5 maanden, waardoor de rentekosten laag zijn.

De aanvangshuur van de woningen is € 681 per maand, de liberalisatiegrens in 2013.

Dat is 7% hoger dan gemiddeld in de referentiegroep. De genormeerde bedrijfswaarden, exclusief verhuurderheffing, zijn 13% hoger dan de referentiegroep. Het projectresultaat is positief: € 23.000. Dat is € 65.000 gunstiger dan de referentiegroep. Het Prachthuis laat zien dat de rendabele sociale huurwoning in het vizier is.

MEER ONLINE Kijk voor meer voorbeeldprojecten en meer informatie op www.corporatiebouw.nl/ watkostdebouwvaneenhuurwoning.

- CORPORATIEBOUW MAART 2014 -

21

va k t u e e l

Eerste resultaten Bestaande Wijk van Morgen

Vinger aan de pols Door Hans Fuchs

De bouwbladen stonden er bol van, en terecht: corporatie HeemWonen (voorheen Hestia) voerde vorig jaar een systeemrenovatie uit bij 153 woningen in de Bestaande Wijk van Morgen, kerkrade.

De tot bijna energienulwoningen gerenoveerde rijtjeshuizen uit de jaren zeventig worden sindsdien goed gemonitord.

Projectleider Maurice vincken deelt de eerste resultaten en ervaringen van de corporatie.

HeemWonen realiseerde vorig jaar in de Bestaande Wijk van Morgen de eerste seriematige systeemrenovatie naar bijna energienulwoningen in na-oorlogse Nederlandse seriebouw. een unicum, en dat niet alleen omdat rijtjeswoningen uit de jaren zeventig er niet bepaald om bekend staan dat ze energetisch goed presteren. een pilot was het, een eerste verkenning die de mogelijkheden aftast van systeemrenovatie van dit type woning, dat voor veel corporaties het leeuwendeel van de voorraad uitmaakt.

Behalve een goed scorende schil, gaven aannemer BaM en zijn vaste co-makers de woningen aan de Dahliastraat en aangrenzende straten in kerkrade-West ook het eerste echte zonnecellengeïntegreerde dak, een plug & play systeem waarbij de zonne-

22 - CORPORATIEBOUW MAART 2014 -

Projectbeeld Kerkrade

cellen (Pv én zonnecollectoren) de dakpannen vervangen en bewoners grotendeels zelf in hun elektriciteitsvraag voorzien; een belangrijk wapenfeit in de huidige discussie over de woonlastenstijging. Daarnaast zorgde de systeemrenovatie voor een reuzenstap voorwaarts in het comfort van de woningen. Ook bijzonder: per woning nam de renovatie tien werkdagen in beslag, terwijl de bewoners in hun eigen woning bleven.

EVALUATIE HeemWonen stak met de pilot in kerkrade behoorlijk zijn nek uit. Maar de corporatie lijkt met de experimentele renovatie te hebben aangetoond dat het mogelijk is om na-

oorlogse rijtjeswoningen seriematig naar bijna energienulniveau te brengen, op basis van een vijftigjarige verlengde exploitatie.

Wat betreft de feitelijke prestaties van de gerenoveerde woningen, houdt HeemWonen nu de vinger strak aan de pols, aldus projectleider Maurice vincken: “We evalueren en monitoren het project momenteel, samen met Platform31. Platform31 doet de sociale kant van de monitoring, wij de energetische kant. We kijken daarbij naar de individuele prestatie per woning. Die monitoring duurt een jaar, en we zijn er op dit moment vijf maanden mee onderweg.

We kijken naar verbruik van elektra, gas en water, per woning en steeds in relatie tot de samenstelling van het huishouden.”

SITUATIE Voor En nA rEnoVATIE vloer Gevel Dak Ramen (kozijn en glas)

Voor renovatie Niet-geïsoleerd Rc = 2 m2k/W Rc = 1,5 m2k/W u = 2,4 W/m2k

Na renovatie Rc = 5 m2k/W Rc = 9 m2k/W Rc = 7 m2k/W u = 0,8 W/m2k

vA k T U E E l

Daarnaast bestudeert HeemWonen de energieverbruiksgegevens van alle woningen over meerdere jaren, voor en na de renovatie. Vincken: “Die gegevens vragen we op bij Enexis, de netbeheerder. Die data hebben betrekking op woningclusters. En tenslotte kijken we naar de opbrengst van de zonnedaken, die worden drie jaar lang gemonitord, met een op afstand bestuurbaar systeem en een web-applicatie, zodat we die gegevens heel eenvoudig kunnen oproepen.”

Besparingen Doel van dat monitoren: de kennis die hier vrijkomt, zowel wat betreft de projectprestaties als de technisch wapenfeiten, is van grote waarde voor vervolgprojecten. Niet alleen van HeemWonen, maar ook van andere corporaties. Bij het monitoren wordt HeemWonen bijgestaan door RiBuilT, het Research instituut van Zuyd Hogeschool, door ICES (Universiteit Maastricht) en het Centre of Expertise duurzame gebouwde omgeving voor Limburg.

De eerste verbruiksgegevens liggen inmiddels op tafel. Vincken: “Een eerste indruk op basis van de gemonitorde gebruiksgegevens is, dat we een hele grote besparing van het gasverbruik zien. In sommige gevallen gaat dat van 1500 naar 700 m³ gas, bij andere huishoudens van 1800 naar 800 m³. Zelfs besparingen van 1100 tot 1200 m³ komen voor.”

Uit de monitoring blijkt ook dat het bewonersgedrag hierin heel belangrijk is. Vincken: “Mensen die al zuinig waren, blijven zuinig, en die zuinigheid levert in die gerenoveerde woning natuurlijk meer rendement op. Aan de andere kant zien we ook mensen die denken: de woning is nu goed geïsoleerd, ik kies voor het comfort en zet de thermostaat een tandje hoger.”

Uit de monitoring is inmiddels ook duidelijk dat de zonnepanelen presteren ‘als beloofd’: per jaar wordt per woning circa 3.000 kWh opgewekt. Vincken: “De mensen hebben in huis een omvormer waarop ze direct kunnen aflezen hoeveel stroom de panelen opwekken. Voor sommige bewoners is het echt

een sport om dat bij te houden. Zo kweek je bewustzijn. ” Onder aan de streep leverde de systeemrenovatie een gemiddelde besparing per woning op van € 100 per maand. Vincken: “Wij hebben een vaste huurverhoging doorgevoerd van € 64. Daarvan is € 40 voor de renovatiekosten en € 24 voor de zonnepanelen - die het dubbele van dat bedrag opleveren. De bewoners houden het verschil van € 36 in eigen zak.”

dere les: de kwaliteitsbewaking hoort bij een systeemrenovatie niet bij de corporatie te liggen. Die verantwoordelijkheid ligt bij de aannemer, bij de co-makers. De bouwers zorgen ervoor dat de afgesproken kwaliteit gehaald word en dat de rommel opgeruimd wordt.”

Keuzes maKen Ook een belangrijke les in Kerkrade: je moet keuzes maken. Vincken: “Bij een systeemrenovatie als deze heb je te maken met talloze

‘De progressie moet zitten in de betaalbaarheid.

Het moet goedkoper’ Lessen Uit een evaluatie van de systeemrenovatie, kwam voor HeemWonen een aantal leerpunten naar voren. Les één: zorg bij een systeemrenovatie voor goede partijen op de bouwplaats. Vincken: “We hadden bij aanvang van het project wat opstartproblemen. De ervaring is, dat als de bouwplaatsprocessen zo belangrijk zijn als bij deze systeemrenovatie, het wel noodzaak is dat op de bouwplaats goede partijen werken. De aannemer heeft wat dat betreft bijgeschakeld, maar ook wij als corporatie: wij hebben op sociale aspecten extra mankracht ingezet. Je hebt tijdens zo’n renovatie niet alleen te maken met de bouwwerkzaamheden, maar ook met 153 huishoudens waarin van alles en nog wat speelt: een ziek familielid dat ineens naar het ziekenhuis moet, een lopende schuldsanering, noem maar op. Wij hebben op een gegeven moment besloten om een wijkconsulent met de uitvoerder van BAM mee te sturen, om rust te scheppen voor huishoudens, bij allerlei problemen die met de renovatie verder niets te maken hebben. De renovatie is voor de bewoners toch een behoorlijke belasting.

Zelfs al vindt de renovatie voor het overgrote deel aan de schil van de woning plaats, toch is sprake van veel handelingen binnenshuis: meubels die een meter uit de gevel moeten worden gezet, bouwvakkers die in en uit lopen.”

Ook over de rol van de uitvoerder en de kwaliteitsbewaking, werden lessen geleerd, aldus Vincken: “De uitvoerder kan bij projecten als deze niet in zijn traditionele rol blijven. Hij kan niet het manusje van alles zijn. Ook hij moet ondersteund worden, sociale begeleiding krijgen, ontlast worden. Dankzij een bewonerswerkgroep en goede bewonersbegeleiding gaven we hier invulling aan. Een an-

afwegingen tussen het maximaal haalbare en rentabiliteit. Ga je voor een hogere Rc-waarde of toch voor een zonnepaneel extra? Daar zit bij een uniek en eenmalig renovatieproject als in Kerkrade erg veel speelruimte. Die keuzes zijn natuurlijk ook afhankelijk van het woningtype.”

Die speelruimte, die gaat straks mogelijk verdwijnen. HeemWonen is ingestapt in De Stroomversnelling, het project waarbij vier bouwcombinaties van aannemer en corporatie een prototype ontwikkelen voor de transformatie van rijtjeswoningen uit de jaren zestig en zeventig tot energienulwoning. Vincken: “BAM borduurt in De Stroomversnelling voort op het project in Kerkrade, zoekt naar meer industrialisatie en probeert het geleerde in Kerkrade om te zetten in denken per woning: ‘elke woning is een project’ is de visie. Het gaat in De Stroomversnelling om opschalen, industrialiseren en standaardiseren.

De relevantie daarvan voor ons – en andere corporaties – is, dat wij zelf ook woningen in onze voorraad hebben waarvoor nu het prototype wordt ontwikkeld. Dankzij onze deelname aan De Stroomversnelling krijgen wij via een omweggetje dus weer van alles terug van ons initiatief in de Bestaande Wijk van Morgen. Waarbij de progressie moet zitten in de betaalbaarheid. Het moet goedkoper.

De renovatie in Kerkrade kostte € 100.000 per woning, en dat moet naar € 60.000 tot € 70.000. Wij hebben de handschoen opgepakt en dan weet je dat je, als bij ieder nieuw project, te maken krijgt met engineeringskosten.

Als er een prototype ligt, vervallen die kosten.

Dan is het straks in principe alleen nog maar een kwestie van sturen op afwijkingen, het op maat brengen van de prototypische systeemoplossing voor de specifieke woning die je wilt aanpakken.” n - CORPORATIEBOUW MAART 2014 -

23

illb_ad_corporatiebouw_185x130mm_ldb.indd 1

03-03-14 15:55

illb_ad_corporatiebouw_185x130mm_nullifire.indd 1

28-02-14 08:47

ClOsE UP

VGO-keur waarborgt prestaties

‘Besef moet nog groeien’ Corporaties ondersteunen bij resultaatgericht onderhoud.

Dat was in 2006 één van de belangrijkste doelen voor het oprichten van Stichting VGO. Onderhouds- en renovatiebedrijven die beschikken over het bijbehorende keurmerk VGO-keur brengen dat dagelijks in de praktijk.

Hemubo uit Almere en Talen Vastgoedonderhoud uit Apeldoorn zijn twee van de circa veertig bedrijven die het keurmerk voeren.

Een onderhouds- of renovatiebedrijf zelf toetsen op deskundigheid is vaak een lastige en ondoorzichtige klus. Met het keurmerk van Stichting VGO wordt opdrachtgevers die klus bespaard. Het geeft hen de zekerheid dat het desbetreffende onderhoudsbedrijf een stabiele partner is voor resultaatgericht samenwerken. Daarnaast geeft het garanties op het gebied van opdrachtgevertevredenheid: een bedrijf met VGO-keur haalt minstens een 7 op een schaal van 1 tot 10. Het gerenommeerde certificatie-instituut Kiwa voert de toetsing uit.

Goede partner Martin Talen is naast directeur van Talen Vastgoedonderhoud, ook lid van het College van Deskundigen van het VGO-keur. “De vraag die wij onszelf stellen is: hoe kunnen we ervoor zorgen dat opdrachtgevers met minder tijd en geld hun onderhoud goed voor elkaar hebben. Daarvoor hebben ze een deskundige partner nodig op het gebied van resultaatgericht onderhoud. Het VGO-keur voor onderhoudsbedrijven waarborgt dat.

Door met een partij samen te werken die volwaardig meedenkt en als VGO-keur-bedrijf is opgeleid, hoeven ze geen bestekken meer

Resultaatgerichte samenwerking in Soest te schrijven, geen dure adviesbureaus in de arm te nemen en gaan de onderhoudskosten per woning omlaag.”

KeteninteGratie Het toverwoord daarbij is ketenintegratie.

“Daarvoor moeten corporaties wel vertrouwen hebben in hun onderhoudspartner”, zegt Tom Bergmans, adjunct-directeur van Hemubo uit Almere. En daar kan het nog wel eens aan schorten. Bergmans: “Maar dat is juist zo mooi aan het VGO-keur. Kiwa vraagt echt het naadje van de kous en als je als onderhoudsbedrijf niet goed scoort op resultaatgerichte samenwerking (RGS), je klanten niet tevreden zijn of je solvabiliteit niet goed is, dan krijg je het keurmerk niet.” De bedrijven worden dus stuk voor stuk door een externe partij doorgelicht volgens een auditplan en eventueel gecertificeerd. Dat geeft zekerheid. “Het is natuurlijk niet de bedoeling dat de slager zijn eigen vlees keurt”, voegt Talen toe.

Multidisciplinair Hoewel Talen merkt dat er meer opdrachtgevers naar het keurmerk vragen is er op dit gebied nog winst te boeken. Daar is Bergmans het mee eens. “Corporaties moeten beseffen hoe goed deze tool is. Niet alleen

laat het zien hoe goed een bedrijf scoort op Resultaatgerichte samenwerking, je kunt er als opdrachtgever ook aan afleiden in welke disciplines een onderhoudsbedrijf dat kan.

Dus: is een onderhoudsbedrijf vooral goed in resultaatgericht samenwerken op één discipline, of kunnen ze op meer terreinen goed uit de voeten? Vraag als opdrachtgever naar het keurmerk en neem het mee tijdens de aanbesteding.” Talen: “Er zijn nog steeds corporaties die oud gedrag vertonen. Die baseren hun handelen op angst en geld, niet op prestatie en waarde. Dat is jammer.” Talen heeft een duidelijke boodschap voor corporaties: “Kies voor VGO-gecertificeerde bedrijven om aantoonbaar te besparen op onderhoudskosten en de gekozen kwaliteit van onderhoud te waarborgen.”

Besef Hoewel dus nog niet alle opdrachtgevers bezig zijn met resultaatgerichte samenwerking, is de groep die dat wel doet groeiende.

Martin Talen: “Wij werken samen met een behoorlijk aantal opdrachtgevers die er wel goed mee bezig zijn, waarvan sommigen al vele jaren ervaring hebben” Ook Hemubo werkt al resultaatgericht samen met een aantal corporaties. Bergmans: “Ik hoop dat het besef bij andere opdrachtgevers ook groeit.”

- CORPORATIEBOUW MAART 2014 -

25

project in beeld

Aan de lutte- en denekampbrink in enschede renoveerde domijn 28 hobbykamerwoningen volgens de passiefhuismethode. de woningen in bijvanknoord maken deel uit van de herstructurering van Wesselerbrink noord. domijn realiseerde een energiesprong van e naar A++ en wist met het project ook nog een passiefbouwen Award in de wacht te slepen in de categorie renovatie. de jury noemde het project innovatief en ambitieus. bijzonder is dat domijn ĂŠĂŠn van de bewoners heeft aangesteld als energiecoach. Hij moet de andere bewoners begeleiden bij het gebruik van hun passiefwoningen.

16 - CORPORATIEBOUW MAART 26 JUNI 2012 2014 - -

project in beeld

PassiefBouwen Award 2013

- corporAtieboUW MAArt 2014 -

27

va k t u e e l

hoe inbraakveilig wonen we in nederland?

Door Hein Stienstra

Op zoek naar antwoord over omvang en gevolgen van woninginbraak blijkt dat informatie onduidelijk is. Dat komt vooral door gebrek aan definiering. Zo kan bijvoorbeeld het aantal inbraken in woningen variëren tussen de 92.000 en 525.000 per jaar. Corporatiebouw zet ter oriëntatie een aantal zaken rond dit onderwerp op een rij.

alhoewel de criminaliteit in Nederland de laatste jaren daalt, maakt woninginbraak op dat laatste een uitzondering. Op een doorsnee dag worden er in Nederland gemiddeld 250 inbraken gepleegd, aldus de Nationale Politie. Dat zijn er bijna 92.000 per jaar in de 7,25 mln Nederlandse woningen. verzekeraar Interpolis vermeldt op z’n website dat er iedere minuut ergens in Nederland wel een woning door een inbreker wordt bezocht.

Dat zijn er 525.000 per jaar, waarbij onvermeld blijft of dat inclusief inbraakpogingen is. Het verbond van verzekeraars constateert uit de cijfers van haar leden dat jaarlijks in Noord Brabant 6,3 inbraken per 1000 huishoudens plaatsvinden, terwijl de kans in Groningen maar 1,7 is. Wat heb je aan al die cijfers? Belangrijker is eigenlijk het niet direct

28 - CORPORATIEBOUW MAART 2014 -

in cijfers uit te drukken veiligheidsgevoel in woningen, maar laten we eerst een blik werpen op de cijfers.

Veiligheidsmonitor CBs In de veiligheidsmonitor van het CBS worden de ervaringen van de inwoners van Nederland beschreven rond de leefbaarheid van de woonbuurt, de beleving van buurtproblemen, onveiligheidsgevoelens, aangiftegedrag, ervaringen met veel voorkomende criminaliteit, het oordeel van de bevolking over het optreden van de politie en preventiegedrag. een belangrijk pluspunt van de slachtoffer-enquêtes is dat ze uitgaan van de ervaringen van burgers, en niet van aangiftes bij de politie (processen-verbaal).

Omdat van veel criminele voorvallen geen

aangifte wordt gedaan, onderschatten de politieregistraties de omvang van de criminaliteit. Overigens kan een politieregistratie een probleem als woninginbraak ook overschatten als er sprake is van veel valse aangiftes.

Het gaat dan om een type verzekeringsfraude dat zich in tijden van crisis nog wel eens voordoet. Het effect van de onderschatting of overschatting is moeilijk hard aan te geven. uit de in maart 2013 verschenen veiligheidsmonitor 2012 blijkt dat 3% van de Nederlanders in 2012 slachtoffer was van woninginbraak of een poging daartoe. Dat slachtofferpercentage is daarmee ongeveer gelijk aan 2011. ten opzichte van 2010 en 2008 is wel sprake van een lichte stijging van het aantal slachtoffers en dat is opvallend, want inbraak leek een delict dat we in Ne-

vA k T U E E l

derland onder controle hadden: zo vanaf de top in medio jaren negentig nam het aantal inbraken jaar na jaar af, maar aan die jarenlange daling lijkt nu een einde gekomen.

MinisTerie Van V en J Het ministerie van Veiligheid en Justitie laat weten dat het aantal woninginbraken in 2012 met 3% toenam tot 91.583. In bijna 3 op de 10 gevallen in 2012 slaagden inbrekers niet en bleef het beperkt tot een poging. De hoeveelheid geslaagde woninginbraken nam in 2012 minder sterk toe dan het aantal pogingen tot woninginbraak. Woninginbraken stijgen de laatste jaren weer. Uit CBS-cijfers blijkt dat in 2012 de hoeveelheid woninginbraken 32% hoger lag dan in 2005. In 2012 werden per 1000 inwoners 5,5 woninginbraken geregistreerd, tegenover 4,3 in 2005. Uit cijfers van de Nationale Politie blijkt dat het aantal woninginbraken in het eerste half jaar van 2013 nagenoeg gelijk is aan het eerste half jaar in 2012.

Verzekeraars Het Verbond van Verzekeraars meldt een forse stijging van inbraakclaims. In 5 jaar tijd van gemiddeld 2.500 per maand in 2008 naar ruim 3.500 per maand in 2012; een toename van 40%. Het inbraakrisico ligt het hoogst in de provincie Noord-Brabant en het laagst in de provincie Groningen. Van de grote steden komt Groningen als veiligste stad uit de bus. In Breda, Almere en Nijmegen liggen de inbraakkansen tot vier keer zo hoog. Verzekeraars baseren zich op een analyse over 5 jaar geregistreerde claims in hun Centraal Informatie Systeem (CIS) en publiceren dat voortaan jaarlijks in hun Risicomonitor. Uit de analyse van inbraakclaims (gemiddeld 115 per dag) blijkt dat inbrekers het actiefst zijn in de donkere maanden van oktober tot en met maart – met een duidelijke piek tijdens de beide kerstdagen. In Groningen en Friesland zijn inbrekers veel minder actief.

Wie verhuist van Groningen naar Noord-

Brabant, ziet het inbraakrisico met 262% stijgen.

TensloTTe Of het nu om inbraakpreventie of verzekeren gaat, voor iedereen die beroepshalve betrokken is bij die onderwerpen bieden genoemde bronnen een weinig helder totaalbeeld. Eén onafhankelijke integrale bron waarin landelijke, regionale en lokale informatie over inbraken, methoden, schade in en aan de woningen, getroffen preventiemaatregelen etcetera is daarom wenselijk. Iets vergelijkbaars speelt zich af bij preventie-advisering; ook hier zijn verschillende partijen actief en is een eenduidige analyse en een daarop gebaseerde advisering van groot belang. Na een jarenlange daling zit woninginbraak weer in de lift en dat vereist centrale regie over cijfers en preventie en die lijkt te ontbreken. n Bronnen: CBS, CCV, DSP-groep, Verzekeraars

klPD Er zijn geen aanwijzingen dat het aantal woninginbraken de komende jaren zal afnemen, aldus het Korps Landelijke Politie Diensten (KLPD) in het Nationaal Dreigingsbeeld 2012. Met een oplopende (jeugd)werkloosheid vindt het KLPD het aannemelijk dat het aantal woninginbraken de komende jaren zal stijgen. Blijvende welvaartsverschillen tussen Oost- en West-Europa zorgen er daarnaast voor dat Nederland een aantrekkelijk land blijft voor mobiele bendes die zich bezighouden met onder meer woninginbraak. Ook volgens onderzoekers van de Politieacademie is woninginbraak in Nederland weer een groeiend probleem. Ondanks dat gelegenheidsdaders nog steeds verantwoordelijk zijn voor het grootste aantal inbraken, verschijnen er volgens deze onderzoekers ook steeds vaker georganiseerde dadergroepen op het toneel. Er zou verder minder sprake zijn van hot times (’s avonds en/of in de winter), maar wel steeds vaker van hot spots. Positief is volgens de KLPD dat de politie in 2012 ruim een kwart meer woninginbrekers arresteerde dan twee jaar ervoor. Het ophelderingspercentage bleef in 2012 met 9% wel nagenoeg gelijk aan dat van 2011. Ten opzichte van 2010 is de pakkans licht gestegen. Omdat het ophelderingspercentage over langere periode laag is en de politie dus een beperkt aantal inbrekers oppakt, is het lastig uitspraken te doen over dadergroepen.

- CORPORATIEBOUW MAART 2014 -

29

Dรกรกrom stapt u over op veiligheidsdeuren.

Op de eerste plaats krijgen de appartementen nieuwe stalen deuren die de dieven buiten houden. Want een goed slot is dan wel belangrijk, maar dieven deinzen vooral terug voor een deur die lastig kapot te krijgen is. Maar er zijn nog meer voordelen: De deuren dichten goed af, waardoor de deur lawaai vanuit het trappenhuis tegenhoudt en zorgt voor een aangenaam binnenklimaat. Brand en brandgassen worden op afstand gehouden. Etensluchtjes blijven op hun plek en ook leveren de deuren een aanzienlijke energiebesparing op.

De appartementdeuren zijn nagenoeg onderhoudsvrij en hebben een lange levensduur.

70 jaar ervaring

Dat de Daloc-deuren soepeler en eleganter zijn dan je misschien zou denken, komt doordat het weerstandsvermogen van de deur afhankelijk is van de intelligente constructie van de veiligheidsonderdelen en het gebruikte materiaal. We zijn op dit gebied al actief sinds 1943, dus we weten waar we het over hebben.

Al onze deuren zijn getest en gecertificeerd, de productie is gecontroleerd en de classificaties op het gebied van brand, brandgas, geluid en inbraakveiligheid zijn hoog.

Een paar uur per deur

Onze professionele en gecertificeerde monteurs vervangen een appartementsdeur in minder dan een halve dag. Dus voordat u er erg in hebt, hebben de deuren niet alleen gezorgd voor tevreden en blije huurders, maar is het pand ongetwijfeld ook nog eens meer waard geworden.

Kijk op daloc.nl (of scan de QR-code) voor meer informatie over de techniek achter de deuren en de diverse uitvoeringen.

Security doors

ClOsE UP

Luchtdicht en brandveilig: gegarandeerd Luchtdicht bouwen en brandveiligheid zijn uitdagingen in de bouw. Luchtdichtheid is cruciaal voor energiezuinige woningen en belangrijk voor een gezond en comfortabel binnenklimaat. Brandveiligheid is niet alleen van levensbelang voor je bewoners, het is ook een wettelijke verantwoordelijkheid voor iedere gebouweigenaar.

Branddoorslag in een rijtje woningen via de nokbalken die niet brandwerend afgedicht zijn. Of brand in een portiekwoning die niet alleen het trappenhuis vol rook en vlammen zet, maar ook doorslaat in alle aangrenzende woningen. “Je moet er niet aan denken”, zegt Frank Hendrikse van Tremco Illbruck. “Of eigenlijk juist wel. Want de risico’s zijn aan de orde van de dag, terwijl je als woningeigenaar wettelijk verantwoordelijk bent voor de brandwerendheid van je panden.

Om nog maar niet te spreken van de morele zorgplicht die je hebt voor de gezondheid en de levens van je huurders.”

Onwetendheid Ondanks de urgentie en de wettelijke eisen ziet de Manager Fire Safety in de praktijk veel bouwfouten op het gebied van brandveiligheid. Brandscheidingen die zo lek als een mandje zijn door het verkeerde purschuim bijvoorbeeld. “Purschuim van klasse B1 of B2 zijn wel moeilijk brandbaar, maar absoluut niet vanzelfsprekend brandwerend. Dat is heel iets anders.” Voor Hendrikse is het moeilijk te begrijpen dat het zo vaak fout gaat. “Ontwerpers en bouwers onderschatten vaak de risico’s, kennen de regels niet en hebben te weinig productkennis.” Dat is precies de reden dat Tremco Illbruck zijn vertegenwoordigers bouwkundig

Tremco Illbruck garandeert brandveiligheid en luchtdicht bouwen. geschoold heeft en gespecialiseerde oplossingen biedt in luchtdicht bouwen met het merk Illbruck en in brandveiligheid met het merk Nullifire.

Geen GenOeGen Wat voor brandveiligheid geldt, geldt ook voor luchtdicht bouwen, stelt commercieel directeur Constanz Bothof. “De luchtdichtheid van de schil zit hem in de details. Hoe beter je die voor elkaar hebt, des te hoger de prestatie. Daarom adviseren we graag al in het voortraject. Des te eerder we bij een project betrokken zijn, des te gemakkelijker je de vereiste details al in je ontwerp kunt meenemen. En dan vallen de kosten ook wel mee”, stelt hij. “Als het luchtdicht moet zijn, bespaar je toch niet op de prijs voor de juiste afdichtingsfolie en -band? Dat scheelt misschien een paar euro op een totaal bouw- of renovatiebudget. En natuurlijk is brandwerend purschuim duurder dan gewoon schuim. Maar als het brandwerend moet zijn, neem je toch geen genoegen met minder?”

Geen risicO’s Corporaties kunnen terecht bij de experts van Tremco Illbruck voor advies in de bestekfase, controle van gemaakte bestekken, bouwplaatsinspectie en elk ander advies op

gebied van brandveiligheid en luchtdicht bouwen. Bothof: “We gaan binnenkort zelfs zo ver dat we aannemers en hun opdrachtgevers compleet gaan ontzorgen. Wij leveren dan het advies en doen de begeleiding, de vaste bouwgroothandel levert de producten en wij regisseren de applicatie van brandwerende of luchtdichtende producten op de bouwplaats. Zo is de cirkel rond en voorkom je het risico op schijnveiligheid of lekkage in de buitenschil.

Met deze concepten bereik je een duurzame bouwkundige oplossing en dus is de gebouweigenaar minder afhankelijk van onderhoudsgevoelige installaties. Kosten beheersen en risico’s uitsluiten, daar gaat het om.”

nOrM Vaak wordt purschuim als brandwerend aangeprezen dat helemaal niet brandwerend is. Er is een norm voor brandbaarheid (EN 13501-1, Reaction to Fire) en een norm voor brandwerendheid (EN13501-2 Resistance to Fire). De eerste norm test of producten brandbaar zijn. Daarmee mag het nog niet automatisch worden toegepast in brandwerende constructies. Daarvoor is een gecertificeerde test (+rapport) onder de tweede norm noodzakelijk.

- CORPORATIEBOUW MAART 2014 -

31

design | techniek | toepassing | productnieuws | regelgeving

jaargang 15, 2013

6

Vakblad voor gevelopeningen, beveiliging, raam- en deurtechniek

design | techniek | toepassing | productnieuws | regelgeving

jaargang 15, 2013

5

Vakblad voor gevelopeningen, beveiliging, raam- en deurtechniek

cover 5-2013.indd 1

14-10-13 15:15

Cover.indd 1

raam en deur

03-12-13 13:22

• Kozijnwerk • Raam- en Deurtechniek • Bouwbeslag • Inbraakwering • Beglazing • Ventilatie Raam en Deur is het vakmagazine voor raam-, deur- en geveltechniek, van ontwerper tot verwerker.

De redactionele invulling steunt op vijf pijlers: design, techniek, toepassing, productnieuws en regelgeving.

Hierdoor bieden wij meer doorzicht, overzicht en inzicht in alle componenten rond raam en deur.

raam en deur raam en deur raam en deur •

•

www.raamendeur-online.nl Ja, ik abonneer me op Raam en Deur en ontvang 6 edities voor € 60 (ex 6% BTW).

Ja, ik ontvang graag een gratis proefnummer van Raam en Deur Bedrijfsnaam Persoonsnaam Adres + Huisnummer Postcode + Woonplaats

raam en deur

Datum

Handtekening

Faxen naar: 073 - 503 81 53 MIXpress BV, Postbus 55, 5240 AB Rosmalen, 073 - 503 43 47, raamendeur@mixpress.nl

ClOsE UP

Klaar voor Warmtewet en eed De inwerkingtreding van de Warmtewet per 1-1-2014 en de EED per 1-1-2015 hebben voor woningcorporaties de nodige consequenties. Energiebesparende maatregelen zijn hierin van groot belang.

De EED stelt het verbruiksafhankelijk afrekenen van collectieve warmtekosten dan ook verplicht. Om beheerders te ondersteunen bij het naleven van de nieuwe wetten, heeft Ista nieuwe diensten ontwikkeld. “Onze relaties zijn erg enthousiast”, zegt directeur Jörg Plönissen trots.

Uit diverse onderzoeken blijkt dat verbruiksafhankelijke afrekening van energie- en waterkosten kan leiden tot een bewuster verbruik en dus tot besparing. Plönissen: “Werd verbruiksmeting in het verleden nogal eens afgedaan als ‘een druppel op de gloeiende plaat’, inmiddels weten we beter. Bewoners kunnen wel degelijk een flinke bijdrage leveren aan energiebesparing. En de EED doet hier nog een schepje bovenop. Deze stelt namelijk dat beheerders hun bewoners regelmatig inzage moeten verschaffen in hun verbruik. Ook dit helpt om bewuster en dus zuiniger te kunnen stoken. Als marktleider in onze branche anticiperen wij uiteraard op dergelijke regelgeving.”

mOnitOring Het regelmatig verschaffen van verbruiksinformatie aan bewoners is voor veel beheerders geen gemakkelijke opgave. Voor Ista was het een logisch vervolg om, in lijn met de nieuwe wetgeving, de Ista Web-

portal door te ontwikkelen en uit te breiden met een Monitoring tool voor bewoners.

“Hierin zijn we geslaagd”, geeft Plönissen aan. “Dankzij de Monitoring tool kunnen huurders nu ook zelf hun verbruik in de gaten houden en dit desgewenst aanpassen. Zo hebben ze een positieve invloed op hun eindafrekening. Conform de eisen van de EED krijgen bewoners ieder kwartaal hun actuele verbruik te zien. Zij kunnen dit vergelijken met bijvoorbeeld hun gemiddelde verbruik in de afgelopen jaren of het gemiddelde verbruik in het complex. Met deze Monitoring tool voldoen beheerders geheel aan de eisen van de EED.”

ista app Naast de Monitoring tool ontwikkelde Ista ook een App voor bewoners. Via de Ista App hebben zij ook daadwerkelijk vier keer per jaar hun actuele verbruik bij de hand. “De Ista App is zeer goed ontvangen, onze relaties zijn er zeer enthousiast over. Zowel de Monitoring tool als de Ista App geven bewoners de gelegenheid om nog meer energie te besparen. Bovendien komen ze bij de eindafrekening niet voor verrassingen te staan.

Dat scheelt veel vragen over de afrekening en leidt bovendien tot tevreden huurders.”

Ketelrendement Zoals bekend heeft ook de Warmtewet consequenties voor beheerders van collectief gestookte complexen. Zo zal de afrekening bijvoorbeeld aan andere eisen moeten voldoen. De traditionele kostenverdeling wordt vervangen door een tarifaire afrekening met nieuwe, wettelijke maximum tarieven voor Gigajoule en het vaste tarief. Voor veel beheerders is het een lastige opgave om het GJ-tarief te bepalen dat zij bij hun bewoners in rekening kunnen brengen. Bij deze vraagstukken is inzage in het ketelrendement van belang.

OntzOrgen Ook hierin kan Ista haar relaties ontzorgen.

“Veel beheerders maken inmiddels gebruik van onze nieuwe dienst Ketelrendementsanalyse”, zo vertelt Plönissen. “Hierdoor krijgen zij inzage in het rendement van hun ketel en tevens in de hoeveelheid geleverde warmte c.q. Gigajoules. Aan de hand van deze gegevens wordt bovendien ieder kwartaal een raming gegeven van het GJ-tarief, die voor het betreffende object doorbelast kan worden in de afrekening. Ook deze gegevens presenteren wij meerdere malen per jaar via een Monitoring tool in onze Ista Webportal.

Scan QR-Code voor de demo Ista App op je Iphone.

Voor Windows en Android: zoek naar Ista NL.

- CORPORATIEBOUW MAART 2014 -

33

THEMA TECHNIEK I S O L AT I E

Rigoureuze isolatie van de schil blijft hoofdzaak

renovatie tot nul-op-demeter kan ook in stappen Door Louis Jongeleen

De meest doeltreffende manier van energiebesparing is een dikke jas aandoen. Dat is de reden waarom bij duurzame renovatie isoleren de belangrijkste maatregel is. Maar wat is met het oog op kosten en rendement de beste aanpak? Dakisolatie, gevelisolatie of vloerisolatie?

Drie deskundigen geven hun visie op een duurzame strategie bij isolatie van woningen.

Hoofddoel “Uiteindelijk moet je de hele schil rigoureus isoleren, liefst in één keer. Dat is ook logistiek verantwoord. En isolatie kan niet zonder ventilatie en daarbij is weer warmteterugwinning nodig. De grote energiebezuiniging moet van de woningcorporaties komen. Vanwege hun beperkte budget zullen woningcorporaties hun duurzame re-

BinnengaStHuizen

1

Andries Laane, architect bij renovatie van de Binnengasthuizen. (Beeld: Bouwplaat Vught/Ruilof Images)

In 2009 realiseerde BAM Woningbouw in Rotterdam het renovatieproject ‘Sleephellingstraat’. Dat was het allereerste PassiefBouwen-renovatieproject in Nederland. Andries Laane van VillaNova Architecten uit Rotterdam was de projectarchitect. Inmiddels heeft Laane een aantal aansprekende Passiefhuisrenovaties op zijn naam staan. In 2012 was hij de architect van project Binnengasthuizen in Zwolle, waarbij 24 historische woningen werden opgewaardeerd tot Passiefhuis-niveau.

Standaard

Andries Laane: “Bij een renovatie moet je al nadenken over een volgende renovatie van hetzelfde gebouw, over dertig of vijftig jaar.

34 - CORPORATIEBOUW MAART 2014 -

Want zo lang gaan die bakstenen heus wel mee. Bedenk dat hetgeen je nu doet, moet passen in een langetermijnscenario. Waarom zou je geld verspillen aan een warmtepompje, een voorzetwandje met Rc-waarde 3,5 m2K/W of een kozijn waar geen drievoudig glas in past? Die maatregelen zijn nu al substandaard en binnen tien jaar hopeloos verouderd. Intussen neemt het energietekort snel toe. Over 50 jaar is de energiezuinigheid van PassiefBouwen de standaard. Dat is nu in Brussel al de eis bij nieuwbouw. Elk pand dat nu de PasssiefBouwen-kwaliteit heeft, is later een sociale voorziening omdat het niet meer verbeterd hoeft te worden. Dat is tenminste rendement.”

De 24 gerenoveerde huurwoningen van project Binnengasthuizen in Zwolle kregen het gecertificeerde Nederlandse PassiefBouwenKeur. Dat betekent dat ze per jaar niet meer dan 25 kWh/m2 voor verwarming verbruiken. Die energieprestatie is gehaald door rigoureuze isolatie en nauwkeurige kierdichting van o.a.: de voorgevel met voorzetwand (Rc = 8,75 m2K/W) aan de binnenzijde plus voorzetraam (Uframe 0,94 W/m2K, Uglas 0,6 W/m2K), een nieuwe HSB-achtergevel (Rc = 9,39 m2K/W), de kap aan binnenen buitenzijde (Rc = 8,22 m2K/W), dakkapel, plat dak van de uitbouw en begane grondvloer (Rc = 7,35 m2K/W).De energielasten bedragen ongeveer € 13 /mnd en voor tapwater € 10 /mnd. De bouwkosten van de 24 huurwoningen bedragen € 100.000 per woning. Renovatie van de gebouwschil zal de komende veertig jaar niet nodig zijn.

THEMA TEcHnIEk I S O L AT I E

weer wat losse maatregelen nemen met steeds weer de overlast voor bewoners en wederom een huurverhoging, moet je niet willen. Intussen kunnen we de energieprestatie van nul-op-de-meter gerust beschouwen als een puntje aan de horizon. Om dat te bereiken zal een fasering van die zeer duurzame renovatie in de meeste gevallen onvermijdelijk zijn.”

PrOJeCtGeGeVens

Maurice Vincken van HeemWonen. (Beeld: Philip Driessen)

novaties nu willen faseren. Dat kan, maar dan moeten ze hun huidige renovatieprogramma’s wel afstemmen op de prestatieeisen waaraan ze in de toekomst willen voldoen. Daarvoor bestaat een betrouwbare berekeningsmethode, het PassiefHuisProjectenrekenPakket (PHPP). Je becijfert er precies mee hoe je kunt voldoen aan de gewenste prestatie-eis. Bij duurzaam bouwen pas je vanzelfsprekend natuurlijke of bio-based materialen toe. Maar hoofddoel blijft dat het energieverbruik in de woning met 80% of meer naar beneden moet, zonder in te leveren op wooncomfort.”

WIJK Van MOrGen In Kerkrade-West heeft woningcorporatie HeemWonen 153 woningen uit de jaren ’60 en ‘70 binnen een jaar gerenoveerd naar PassiefHuis-niveau. Door de extreem duurzame renovatie, opgeleverd in juni 2013, besparen de huurders nu zo’n € 100 per maand op energie. Na aftrek van de huurverhoging scheelt dat gemiddeld € 37 per maand. Maurice Vincken is als project-

leider van HeemWonen betrokken bij dit project met de naam ‘De Bestaande Wijk van Morgen’.

2

Clusteren en faseren Maurice Vincken: “Bij het vaststellen van een pakket van maatregelen voor een duurzame renovatie heb je altijd te maken met wat financieel en bouwtechnisch haalbaar is. De staat van onderhoud speelt daarbij een rol en ook het woningtype. Daarbij komt nog dat de kwaliteit van het woningbezit vaak nogal versnipperd is. De meeste bestaande woningen zijn niet geschikt om te worden opgewaardeerd tot energienotaloze woningen. Geschikte woningen zijn dan in hoofdzaak de grondgebonden woningen uit de jaren ’60 en ’70.Het gemiddelde label dat we nu halen bij zeer duurzame renovaties is label B. Vaak behoort een duurzame renovatie simpelweg niet tot de financiële mogelijkheden. Clusteren per bouwdeel kan dan een uitkomst zijn, bijvoorbeeld door je te beperken tot degelijk renoveren van het casco. Elke vijf jaar

Maurice Vincken: “Bij ons project ‘Bestaande Wijk van Morgen’ bestond het pakket van isolatiemaatregelen uit gevelisolatie van glaswol, geïntegreerd in houtskeletbouwelementen plus een buitengevelisolatie van EPS met een stuclaag, dakisolatie met glaswol opgenomen in de houtskeletbouwkap en isolatie van de kruipruimte met EPSkorrels. De voor- en achtergevels zijn voorzien van houten Passiefhuiskozijnen (Uw = 0,8 W/m2K) met triple glas en kunststofdeuren. Op de kunststofkozijnen zit een garantie van dertig jaar. Een standaard schilisolatie heeft een Rc-waarde van 3,5 m2K/W. Om de woningen op PassiefHuis-niveau te brengen hebben we bovenop de noodzakelijke renovatiekosten (€ 45.000 tot € 55.000) per woning een investering gedaan van € 25.000. Wat nu precies het rendement is van deze maatregelen, is niet meteen helder. Dat is ook afhankelijk van het gedrag van de bewoners van de PassiefHuis-woningen. Momenteel monitoren we het energieverbruik. De ervaring leert dat bewoners comfortabele voorzieningen intensiever gebruiken. Daardoor gaat de energierekening weer enigszins omhoog. Dankzij de zonnepanelen wekken de woningen elektriciteit op. Hier heeft bewonersgedrag geen invloed op.”

- cORPORATIEBOUW MAART 2014 -

35

Isover Sonestrong Pro isoleert zó snel…dat… …wij onze energielabels veel sneller kunnen verbeteren

…onze bewoners in één dag een geïsoleerde én afgewerkte zolder hebben

…de overlast voor de bewoners tot een minimum beperkt blijft

Isover Sonestrong Pro isoleert zolders 9x sneller Bekijk snel de film.

Scan de QR-code of kijk op www.isover.nl/sonestrong

Het verbeteren van de energielabels van uw woningvoorraad kan nu sneller dan ooit. Met Isover Sonestrong Pro is één dag genoeg voor het compleet isoleren én volledig afgewerkt opleveren van een complete zolder. De glaswolplaten van dit alles-in-één-systeem laten zich moeiteloos verwerken en garanderen dankzij de stootvaste toplaag ook meteen een strakke afwerking.

Verder profiteren uw bewoners van een hoge brandveiligheid, een uitstekende geluidsabsorptie en natuurlijk… lagere stookkosten. Ontdek hoe Sonestrong Pro 9x sneller isoleert en bekijk de film op www.isover.nl/sonestrong

OOK DAT IS www.isover.nl/sonestrong

THEMA TEcHnIEk I S O L AT I E

afstemt op de optimale energietechnologieën van nu en degene die beschikbaar komen in de nabije toekomst. Met PIAF kun je de verschillende renovatiemaatregelen logisch in de tijd uitzetten. Een voorbeeld: wanneer na-isolatie van de schil en plaatsing van de PV-panelen niet op hetzelfde moment uitgevoerd kunnen worden, is het vanuit rendementoptimalisatie over de gehele levensduur van het gebouw verstandiger om te beginnen met de na-isolatie. Dan moet je wel meteen dakdoorvoeren en PV-regelwerk aanleggen als voorbereiding op montage van PV-panelen in een later stadium. Deze PIAF-aanpak is in lijn met de uitgangspunten van Energiesprong. Beide inspanningen zijn erop gericht om op economisch verantwoorde wijze de woningvoorraad energieneutraal te maken.” n

PIAF-METHODE Ivo Opstelten renoveerde volgens PIAF-methode. (Beeld: Ivo Opstelten/Mike van Bemmelen)

EIGEN METHODIEK Energiesprong, het innovatieprogramma van de overheid, maakt zich sterk voor het opwaarderen - met industriële methoden - van alle woningen naar energieneutraal niveau.

Het liefst in één keer, want dat geeft het grootste rendement. Tegelijkertijd zijn er soms redenen om een duurzame renovatie stapsgewijs uit te voeren. Ivo Opstelten, programmaregisseur van Energiesprong, meent dat de ene methode een andere niet hoeft uit te sluiten. Hij ontwikkelde een eigen duurzame renovatie-methodiek.

3

HOOGsTE TIjD

Ivo Opstelten: “Er zijn al renovatieconcepten waarmee in zeer korte tijd energienulwoningen kunnen worden gerealiseerd. Maar tegelijkertijd kunnen er redenen zijn om niet in één keer naar energie-nulniveau te renoveren.

In een krimpgemeente kan bijvoorbeeld de marktontwikkeling ongunstig zijn voor een flinke levensduurverlenging. Of er is nog geen geschikt industrieel renovatieconcept voor

een bepaald woningtype. Wat doen woningcorporaties nu die beseffen dat de hoogste tijd is voor woningverbetering en tegelijkertijd inzien dat een sprong naar energienotaloos niveau niet mogelijk is? Zij pakken maar een klein deel van hun woningbezit aan of kiezen voor een beperkt renovatiepakket voor een aantal woningen. Ze kiezen dan een renovatiepakket dat past bij de geplande levensduur van de betreffende woningen. Die stap heeft dan weer gevolgen voor andere maatregelen die je op de korte termijn kunt nemen.”

PIAF-METHODE “Als een vervanging van de hele schil in niet één keer uitvoerbaar is met een industrieel concept, is een gefaseerde aanpak dan misschien een oplossing? Die vraag bracht mij in 2007 op het idee van de PIAF-methode. In 2010 heb ik die werkwijze toegepast bij het opknappen van mijn eigen huis. PIAF betekent ‘Prepared In All aspects for Future development’. Dat houdt in dat je bouwkundige en installatietechnische maatregelen steeds

“Mijn dak heeft een Rc van 10 m2K/W, de gevels een Rc van 7 m2K/W en de vloer een Rc van 5 m2K/W. Verder heb ik voor ‘gewoon ‘ HR++ glas gekozen. Drievoudig glas plus geïsoleerde kozijnen was in 2010 prijstechnisch onvoldoende rendabel.

Wel zijn de kozijnen bevestigd met speciale beugels en ingepakt in EPS-blokken, zodat ze over twintig jaar eenvoudig te vervangen zijn door kozijnen met drievoudig glas. Anno 2014 zou deze keuze mogelijk al anders uitvallen omdat de kostprijs van duurzame kozijnen met triple glas is gedaald. Dat is typisch PIAF. Er komt niet altijd hetzelfde concept uit, terwijl de methodiek wel altijd dezelfde blijft en de uitkomst ook: het beste rendement over de levensduur. De levensduur van dak-, gevel en vloerisolatie is uiteraard ca.

40 jaar. De PV-panelen ca. 30 jaar en de verwarmingsinstallatie ca. 15 jaar. Deze laatste voorziening zal dan wellicht vervangen worden door een warmtebatterij die nu nog in ontwikkeling is.”

- cORPORATIEBOUW MAART 2014 -

37

DIVISION INSULATION

8

Bekijk de brochure:

INNOVATIEVE DAKOPLOSSINGEN VOOR DE BESTAANDE WONINGBOUW

UNILIN BIEDT DE OPLOSSING VOOR ELKE RENOVATIE!

UNILIN Insulation bv - Beneluxstraat 1 - 5061 KD Oisterwijk - T +31(0)13 523 13 13 - info.nl@unilin.com - www.unilininsulation.com

PRODUCTNIEUWS

Geventileerd Gevelsysteem Het RedAir geventileerd gevelisolatiesysteem combineert esthetische hoogwaardigheid met uitstekende thermische prestaties, brandveiligheid, geluidsisolatie, duurzaamheid en een lange levensduur. Zowel voor nieuwbouw als renovatie biedt RedAir daarmee een efficiente gevelisolatie die tegemoet komt aan de actuele en toekomstige eisen op het gebied van duurzame bouw. Het gevelsysteem is snel en efficiënt is te monteren met behulp van slechts enkele eenvoudige onderdelen.

Rockwool, Roermond, 0475.35.35.35, www.rockwool.nl

snel isoleren

SlimFort van Isobouw is een gevelisolatiesysteem voor gevels die met esthetische beplating worden afgewerkt. Met de SlimFort-isolatieplaten kan de gehele gevelconstructie in drie simpele verwerkingsstappen gerealiseerd worden: vastschroeven, houten stelwerk plaatsen en gevelbekleding monteren. Dankzij de vier geïntegreerde metalen beugels kan het systeem eenvoudig en snel gemonteerd worden en ontstaat er een aaneengesloten isolatielaag zonder koudebruggen.

Isobouw, Someren, 0493.498.111, www.isobouw.nl

luchtdichte verbindinGen Quickseal is een oplossing van Knauf Insulation voor het dichten van naden en kieren. Deze sneldrogende elastomeerkit op waterbasis werkt als een stevige elastische voegstrook die zorgt voor luchtdichte constructieve verbindingen in de gebouwschil, waaronder muren, daken en vloeren. Quickseal heeft een zeer hoge hechtsterkte en blijft flexibel, zodat kieren en naden hermetisch gesloten blijven, ook wanneer verbindingen in de constructie beweging vertonen.

Knauf BV, Utrecht, 030.247.33.11, www.knauf.nl

ZuiniG en veiliG

multifunctionele platdakplaat De nieuwe ThermoCarbon-voordeur van Hörmann heeft een zeer lage warmtedoorgangscoëfficiënt (U-waarde) van 0,47 W/ m2K. Daarmee is de deur bij uitstek geschikt voor toepassing in passiefhuizen. De Duitse deurenfabrikant realiseert dit door een honderd millimeter dik aluminium deurblad met schuimvulling, viervoudige beglazing met thermische isolatie en een drievoudig afdichtingsniveau. Dankzij de standaard negenvoudige vergrendeling en de verborgen liggende scharnieren is de deur ook goed bestand tegen inbrekers.

Hörmann, Barneveld, 0342.429.400, www.hormann.nl

Kingspan Insulation heeft een nieuwe isolatieplaat voor het platte dak ontwikkeld, de Kingspan Therma TR24 Platdak Plaat. De Therma TR24 heeft een gebitumeerd glasvlies aan één zijde en een mineraal glasvlies aan de andere zijde. Door deze combinatie is de plaat toepasbaar onder zowel mechanisch bevestigde, verkleefde als losliggend geballaste dakbedekkingssystemen.

Het PIR-hardschuim heeft een lambdawaarde vanaf 0,025 W/m•K. Kingspan Insulation, Winterswijk, 0543.54.32.10, www.kingspaninsulation.nl

- CORPORATIEBOUW MAART 2014 -

39

va k t u e e l

Corporatie kiest voor Concept III

Uptempo kozijnen vervangen Door Hans Fuchs

Corporatie Portaal verving in Maarssenbroek 780 kozijnen van 264 woningen. Binnen drie maanden tijd. De oude PH-schuiframen verdwenen en de bewoners kregen nieuwe houten kozijnen, Concept III. erwin Schut, projectleider vastgoed van Portaal begeleidde de renovatie: “Met de nieuwe kozijnen konden we de daglichttoetreding, de isolatie en de ventilatie optimaliseren, kregen we een betere geluidwering en meer gebruiksgemak voor de bewoners.”

Niet alleen Sinterklaas had op 5 december 2013 zijn handen vol aan de harde wind. Ook het utrechtste bouwbedrijf vIOS had die dag heel wat te stellen met de stormachtige weersomstandigheden. uitgerekend op die vijfde december ging in Maarssenbroek de vervanging van start van 780 kozijnen in 264 Portaalwoningen aan het Bisonspoor. Wapperend in de wind, hees bouwbedijf vIOS met een kraan de eerste nieuwe houten kozijnen langs de buitengevel omhoog: het startschot van de bijna drie maanden durende operatie waarin vIOS de bijna dertig jaar oude schuiframen in de Portaalwoningen in Maarssenbroek verving, als onderdeel van een groot onderhoudstraject.

Canadese kozijnen Riante plattegronden, ruime entrees, flinke balkonnen met frisse gele balkonhekken, een lichte baksteen aan de gevel, uitzicht over een bruisende kern en vanuit sommige woningen een panoramisch uitzicht over het brede amsterdam-Rijnkanaal en het NS station: het is

40 - CORPORATIEBOUW MAART 2014 -

niet slecht wonen aan het Bisonspoor, in het hart van Maarssenbroek. De Portaalwoningen die kortgeleden werden aangepakt, stammen uit het midden van de jaren tachtig en worden hoofdzakelijk bewoond door senioren. De 264 woningen zijn verdeeld over zes bouwblokken.

Opmerkelijke karakteristiek van de woningen: PH schuiframen, de van oorsprong Canadese vinding die de afgelopen veertig jaar veelvuldig is toegepast in vooral sociale woningbouw. vanaf 1966 leverden PH schuiframen een passend antwoord op de vraag naar goede daglichttoetreding en flexibiliteit in de ventilatie: het PH systeem is rank en het heeft twee, soms vier glaspanelen die vrij kunnen schuiven in een sleuf in het kozijn. Zodoende kan het venster in allerlei standen geopend worden: traploze ventilatie op maat.

smoezelig Maar de PH-schuiframen in Bisonspoor voldeden niet meer, aldus projectleider vastgoed erwin Schut van Portaal: “er was een sterke

vA k T U E E l

wens vanuit de bewoners, via de bewonerscommissie, om iets te verbeteren aan deze kozijnen. Het belangrijkste bezwaar was, dat de bewoners aan het Bisonspoor, allemaal senioren, moeite hadden met het gebruik van de schuiframen. De schuiframen lopen niet soepel, het schuiven kost enige kracht. En als je een compleet PH schuifraam wilt schoonmaken, moet je een heel ballet met de glaspanelen uitvoeren om overal bij te komen. En dan nog zijn de kunststof sleuven waarin de ramen bewegen erg lastig te reinigen. Daar komt nog bij dat de kunststofdelen in het kozijn verouderen onder invloed van het zonlicht. Ze worden broos, breken af, worden smoezelig.”

Ook binnen Portaal zelf leefden bedenkingen tegen de PH schuiframen, zij het anders van aard dan die van de bewoners. Schut: “De PH schuiframen voldeden niet meer aan de standaard wat betreft isolatie, het dubbele glas ten spijt. En ook konden de schuiframen niet meer tippen aan de huidige eisen wat betreft geluiden inbraakwering en daglichttoetreding , ondanks de slanke kozijnen. De ventilatie via het schuiven van de ramen, was achterhaald.”

KeUZe Redenen te over dus om de kozijnen aan te pakken. Daarbij was binnen Portaal een eerste vraag: gaan we de kozijnen verbeteren of vervangen? Schut: “Uit een analyse van bouwkundig adviesbureau Alphaplan uit Alphen aan den Rijn bleek dat aanpassen van de bestaande kozijnen weliswaar mogelijk was, maar er kleefde een aantal nadelen aan. We zouden blijven zitten met de oude kozijnen, die al bijna dertig jaar in de woningen zitten, en we zouden aan elk kozijn veel bewerkingen nodig hebben om de prestaties up to date te krijgen wat betreft isolatie, inbraakwering, daglicht en geluid: opdikken van de kozijnen, frezen. Bovendien zijn dat allemaal werkzaamheden die voor extra overlast zouden zorgen voor de bewoners.”

Vervangen dus. Maar: door wat? Portaal koos voor houten draaikiepkozijnen, binnendraaiend, Concept III, van FSC mahonie , geleverd door Timmerfabriek Doornenbal in Veenendaal. Schut: “Die keuze werd ingegeven door de garantie op de nieuwe kozijnen en vanwege de mogelijkheid om met die nieuwe kozijnen de daglichttoetreding te optimaliseren. In de nieuwe kozijnen hebben we, met veel gepuzzel, de daglichttoetreding naar het vereiste wettelijke niveau gekregen. Met voldoende

glasoppervlak, ondanks dat we in deze kozijnen nog een rooster hebben aangebracht voor de ventilatie. Bovendien scoort het kozijn, met HR++ glas, ook op alle andere aspecten nu binnen de formeel gestelde eisen – en het binnendraaiende kozijn is voor de bewoners vele malen gebruiksvriendelijker en makkelijker schoon te houden.” Het enige minpunt, aldus Schut: “De oude kozijnen gaan eruit en dat is wel zonde van het hout. Dat hout is nog in orde. In die zin is deze operatie niet duurzaam.”

Len Ringenaldus van het Utrechtse bouwen onderhoudsbedrijf: “Als het oude kozijn gesloopt was, zat er dertig minuten later een nieuw kozijn in, in de bestaande spouwlatten, want die waren nog van goede kwaliteit. De aftimmerlatten en de vensterbanken werden een dag later geplaatst.

En in de planning was het zo geregeld, dat niet één bewoner kozijnloos de nacht door hoefde.”

De complete planning werd wat Ringenaldus noemt “achterstevoren” opgezet: “De

‘De laatste dag van het btw-voordeel stond als harde deadline. Vandaar werd teruggeteld naar de startdatum’ ConCept III, geen IV Wat bouwbedrijf VIOS drie maanden lang langs de buitengevels omhoog hees, waren kozijnen in Concept III; afgelakt, beglaasd en voorzien van hang- en sluitwerk. Portaal had goede redenen voor Concept III. Schut: “We moesten een snelle planning realiseren.

Ons streven was om op 28 februari 2014 met deze klus klaar te zijn, om het btwvoordeel te pakken, dat, op het moment van aanbesteden, tot aan die 28ste februari zou gelden. Die deadline was het beste te halen met Concept III. Daarnaast wilden we minimale overlast voor de bewoners. Dan kom je al snel uit op Concept III.” Concept III dus, en geen Concept IV. Ook dat was een weloverwogen, strategische keuze, licht Schut toe: “We hebben afgezien van een oplossing waar we vanuit de aannemer ook nog eens 25 jaar onderhoud op de kozijnen zouden krijgen, omdat we ons niet wilden binden aan een extra partij in de bouwkolom waar we verder geen prestatiegerichte afspraken mee hebben. Dergelijke afspraken hebben we al met vijf andere aannemers die voor Portaal werkzaamheden verrichten. Als bij de aanbesteding nou één van deze vijf partijen had gewonnen, dan hadden we misschien wèl overwogen om Concept IV te nemen.”

Rap Bijna drie maanden lang plaatste VIOS voor Portaal elke dag vijftien nieuwe kozijnen. Dat is best veel, beaamt bedrijfsleider

laatste dag van het btw-voordeel stond als harde deadline. Vandaar werd teruggeteld naar de startdatum en werd berekend hoeveel kozijnen we per dag moesten doen om de opleverdatum te halen.”

Daarna ging het rap, licht Ringenaldus toe: “Het aanbesteden was op een woensdag.

De dinsdag erop waren in de directiewoning, waar VIOS en Dekker tijdens de renovatie kantoor hielden, de kozijnen er al uit, zodat we konden kijken naar de detailleringen. Twee weken later hadden we vier nieuwe kozijnen voor de directiewoning.

Drie weken daarna, op 5 december, ging het kozijnrenovatietraject van start. In het eerste blok hadden we de eerste twee dagen nog wat kinderziektes in de planning.

Je moet toch altijd in ieder project weer het wiel uitvinden voordat de trein gaat rijden. De eerste dag, die winderige vijfde december, haalden we geen vijftien kozijnen, maar kwamen we uit op acht. Twee dagen later zaten we op schema.”

Portaal en VIOS kregen gaande de renovatie ook nog een meevallertje in de schoot geworpen, aldus Schut: “De btw-regeling werd verlengd. Zodoende konden we ook het onderhoud wat naar achteren uitrollen, elf dagen in totaal.” Ringenaldus: “De 28ste februari was haalbaar geweest, als we de laatste twee van de zes blokken tegelijkertijd hadden aangepakt. Maar we hebben met de rek op de deadline gekozen voor rust in de uitvoering, rust voor de bewoners en rust op de bouwplaats.” n - CORPORATIEBOUW MAART 2014 -

41

ko rt b e st e k

Korte presentatie van lopende corporatieprojecten

Woningcorporaties bouwen voorlopig door Door Robert Dingemans

Na het gesloten woonakkoord staan de plannen voor

woningbouwprojecten onderhanden. Aan de hand

nieuwbouw en renovatie behoorlijk op hun kop.

van zogeheten visitekaartjes neemt Corporatiebouw

Voor de komende jaren zijn de vooruitzichten lastig

een kijkje in de keuken van bouwende en

te voorspellen. Anno 2014 zijn er nog wel legio

renoverende corporaties.

DaviDsstraat

In de Davidsstraat in Veenendaal moderniseert de plaatselijke woningstichting veertig karakteristieke arbeiderswoningen in samenwerking met Weijman Vastgoedonderhoud. Ze krijgen ook een nieuw isolatiepakket. De serie bouwblokken van twee, vier of zes arbeiderswoningen onder één kap werden ontworpen in de stijl van de Amsterdamse school en werden gebouwd in 1920. Mede door het gebruik van veel baksteen en gebeeldhouwd natuursteen werden het geen standaard woningen. Kenmerkend zijn de plastische gevels, veelal gevuld met laddervensters, bekroond met steile daken of versierd met torentjes. Ze vormen een herinnering aan het industriële verleden van Veenendaal en inmiddels staan de woningen op de Rijksmonumentenlijst. De woningen werden in het begin van de jaren 80 al eens gerenoveerd. Dakpannen werden vervangen, de woningen werden op de begane grond uitgebreid

42 - CORPORATIEBOUW MAART 2014 -

en voorzien van een badkamer. Aan isolatie werd toen nog niet gedacht. Het verhogen van de isolatiewaarde was dan ook het belangrijkste uitganspunt bij de huidige renovatie. Voor de renovatie inventariseerde de Veenendaalse Woningstichting samen met Weijman Vastgoedonderhoud bij de bewoners welke aanpassingen ze gedaan wilden hebben. Alle woningen zijn bezocht en geïnspecteerd. Naast de isolatie waren zowel de badkamer als de keuken aan vervanging toe. De wensen van bewoners en de uitkomst van de inspectie zijn vervolgens verwerkt in een onderhoudsplan. Dit resulteerde in het isoleren van de spouwmuren, het vervangen van de kozijnen en ze voorzien van nieuwe beglazing. Daarnaast worden het dak en de pannen vernieuwd en de daken van buitenaf geïsoleerd. Het metselwerk wordt verbeterd en er worden nieuwe keukens en badkamers in de woningen geplaatst.

kORT BE sTE k

MolenStraat

Aan de Molenstraat in Vught renoveerde Woonwijze acht woningen volgens de PassiefBouwen-methode. Hiervoor ging het de samenwerking aan met Augias Vastgoed Management uit Dordrecht. Het gaat om appartementen die door de jaren heen sterk verouderd

waren. Bij de verbouwing zijn de inpandige portieken en balkons naar de buitenkant verplaatst. Hierdoor zijn ruime driekamerappartementen ontstaan die weer helemaal aan de moderne eisen voldoen.

Er is een isolatielaag van ongeveer 30 cm aan de constructie toegevoegd. De passiefwoningen hebben geen gasaansluiting.

Ruimteverwarming en warm tapwater worden geleverd door een pelletkachel in combinatie met een zonneboiler. De combinatie van luchtdicht bouwen, het isolatiepakket, balansventilatie en driedubbel glas, zorgt ervoor dat de stookkosten tot het minimum (€ 30 per maand) zijn gereduceerd.

De huurprijs van de woningen ligt rond de € 600 per maand inclusief stookkosten.

Het verbruik van elektra voor verlichting en warm tapwaterverbruik wordt apart door de energiemaatschappij in rekening gebracht. Woonwijze sleepte met het passiefhuis aan de Molenstraat in Vught de tweede prijs in de categorie Renovatie van de PassiefBouwen Awards in de wacht. Om het project helemaal af te maken werd de zijgevel opgefleurd met een muurschildering van kunstenares Lisa van Noorden.

SchipperSgracht

Voor In 1947 zijn de woningen Schippersgracht 23, 24 en 25 te Volendam gebouwd. Aanvankelijk was het de bedoeling dat de woningen deel zouden gaan uitmaken van het project Julianaweg - Kielstraat bestaande uit 85 nieuwbouwappartementen. Door omstandigheden is hier destijds vanaf gezien. Daarna wilde corporatie De Vooruitgang de woningen verkopen, maar door de economische crisis was er weinig tot geen belangstelling voor koop. Eind 2012 is besloten de woningen grondig te gaan renoveren, zodat deze de komende dertig jaar zorgeloos kunnen worden verhuurd.

De woningen werden voorzien van een nieuwe geïsoleerde buitengevel. Er is een bodemafsluiting van schuimbeton aangebracht. Er

na worden nieuwe bergingen gebouwd met rondom en tussen de woningen gemetselde tuinmuren. In de woningen zijn de keukens, toiletten en douches geheel gerenoveerd. Ook werden de groepenkasten en binnendeuren vervangen. De woningen zijn rondom voorzien van ‘HR++’-glas en een HR107 cv-ketel met warmwatervoorziening.

Samen met de 85 nieuw opgeleverde seniorenappartementen aan de Julianaweg-Kielstraat, de ondergrondse parkeergarage met 120 parkeerplaatsen en de 27 woningen in de Boegstraat die grondig gerenoveerd zijn in 2011, vormen de drie woningen aan de Schippersgracht het sluitstuk van een complete herstructurering en opwaardering van het centrum van Volendam.

- CORPORATIEBOUW MAART 2014 -

43

handen uit de mouwen

Jeroen Veraa

Projectleider Nieuwbouw en Renovatie

44 - CORPORATIEBOUW MAART 2014 -

handen uit de mouwen

‘Wat bewoners aanreiken, geeft inhoud aan mijn werk’ Door Louis Jongeleen (beeld: Marcus Peters )

Bij woningcorporaties verandert de laatste tijd van alles, in de organisatie, in de functies en in de taken van medewerkers.

De focus op efficiency en klantgerichtheid vraagt om een ander soort aanpak.

Waarom is bijvoorbeeld een projectleider bezig met vloerbedekking en vleermuizen in plaats van met bouwkunde? Jeroen Veraa, projectleider nieuwbouw en renovatie bij Wonen-Zuid geeft zijn antwoord.

Op een druilerige middag in februari bevindt Jeroen Veraa zich in de bouwkeet die is neergezet aan het doodlopende eind van de lange Plutolaan in de Sterrenwijk in Roermond. Met uitvoerder Jean Bollen van bouwbedrijf IRIK Bouw uit Nuth neemt hij de planning door van de inleidende werkzaamheden voor de renovatie van een blok van elf woningen. Bij de aanpak van de eengezinswoningen die dateren van de jaren 70, heeft Veraa een breed takenpakket.

Veraa: “Met de renovatie gaan we deze woningen opwaarderen van energielabel D naar label A. De buitenschil van het hele blok wordt rigoureus geïsoleerd. De voorgevels krijgen een gevarieerd uiterlijk. De woningen krijgen o.a. een ventilatiebox die reageert op de behoefte aan frisse lucht. Ik begeleid en bewaak de voortgang van de bouwkundige en installatietechnische werkzaamheden. Maar dat is lang niet alles. Dit project is namelijk de eerste fase van het grootschalige wijkontwikkelingsplan ‘Donderberg’ dat Wonen Zuid samen met Wonen Limburg en met steun van de gemeente en de Provincie de komende twaalf jaar gaat uitvoeren. Daarbij worden de bewoners actief betrokken.”

Wensen Het Wijkontwikkelingsplan ‘Donderberg’ is er onder andere op gericht om het wonen in de wijk prettiger te maken voor de huidige bewoners en voor nieuwe bewoners.

Daarvoor is het nodig dat bewoners zich meer verantwoordelijk en betrokken voelen bij hun woon- en leefomgeving. Een eerste stap daarbij is meepraten over verbetering van de eigen woning en de woonomgeving.

Veraa: “Wonen Zuid stelt het belang van de huurders voorop. Daarom hebben we vorig jaar een aantal sessies georganiseerd waarbij bewoners konden aangeven wat ze graag verbeterd zouden zien aan hun woning en hun wijk. De wensen die daaruit naar voren

kwamen, zijn opgenomen in het pakket van eisen waaraan de woningen en de wijk uiteindelijk moeten voldoen. Vier aannemers hebben ieder met hun eigen bouwpartners hun concepten voor de renovatie uitgewerkt.

Daaruit is in samenspraak met de bewoners de combinatie Irik Bouw/Kernarchitecten als winnaar aangewezen. Hun plan omvat behalve de verlaging van de energielasten ook een vernieuwing van het straatbeeld. Het is mijn taak om ervoor te zorgen dat de wensen van bewoners worden omgezet in de concrete verbeteringen van hun woningen. Dat wil zeggen dat ik in samenspraak met de bewoner bekijk hoe aan hun wensen kan worden voldaan.”

sWitch “Vandaag ben ik voor een groot deel van de dag bezig met vleermuizen en met vloerbedekking. Dat zit zo. De elf woningen die we gaan renoveren zijn nu leeg. De bewoners verblijven tijdelijk in vervangende woonruimte. Dat geeft ons de gelegenheid om de woningen grondig te inspecteren op de mogelijke aanwezigheid van asbest. Ik kan nu pas goed controleren of er in sommige woningen misschien nog asbesthoudende vloerbedekking of lijmresten aanwezig zijn.

Tja, en ik moet vanmiddag nog nagaan wat ik kan doen om ervoor te zorgen dat na de renovatie de vleermuizen zich nog in de gevels kunnen verschuilen. Dat is niet alleen een wettelijke eis in Flora- en Faunawet, maar ook een wens van enkele vleermuisvrienden in de wijk.” Jeroen Veraa beseft dat hij als projectleider sinds een half jaar totaal ander werk heeft. Veraa: “Feitelijk heb ik een enorme switch gemaakt. Hiervoor werkte ik als projectleider bij een architectenbureau.

Daar werkte ik aan een bouwproject voor de projectontwikkelaar, niet voor de eindgebruiker. Nu doe ik dat samen met de klant en wat mij betreft zorgt dit voor een beter resultaat, dat aansluit bij wat de klant echt wil.” n - CoRPoRatieBouw maaRt 2014 -

45

erklarend woordenboek. Dat betekent voor de liefhebber van

historische - bouwmaterialen, constructies, gereedschappen en

eslag zo’n 640 pagina’s smullen. Want de nieuwste druk omvat

Collectors item of... origineel relatiegeschenk

740 bouwkundige begrippen die uitvoerig, vaak ook met teke-

ingen, worden toegelicht. Dikwijls met historische citaten en

ronvermeldingen. Weet u wat een cafcoen is, een vermetguts,

en persienne, een slof en een haarstuk, een dagge en en vlag-

ts? De auteur was dan ook 33 jaar architect bij de Rijksdienst

Monumentenzorg. Bijzonder: achterin ruim 100 pagina’s met

5700 (historische) bouwbegrippen

ranse, Duitse en Engelse vertalingen van al die bouwkundige

rmen. Ook vanuit de vreemde

al naar het Nederlands.

oor dr. E. Haslinghuis en

r. ir. H. Janse.

n harde kaft E 57,-

teld onder Italiaanse

urkrukken) en Carlo

rt het boek u door de

en, grepen, deurkrukken

Verklarend woordenboek. Dat betekent voor de liefhebber van

0 via Franse en Italiaanse

- historische - bouwmaterialen, constructies, gereedschappen en beslag zo’n 640 pagina’s smullen. Want de nieuwste druk omvat 5740 bouwkundige begrippen die uitvoerig, vaak ook met tekeningen,

E 51,-

worden toegelicht. Dikwijls met historische citaten en bronvermeldingen. Weet u wat een cafcoen is, een vermetguts, een persienne, een slof en een haarstuk, een dagge en en vlagfits? De auteur was dan ook 33 jaar architect bij de Rijksdienst Monumentenzorg.

Bijzonder: achterin ruim 100 pagina’s met Franse, Duitse en Engelse vertalingen van al die bouwkundige termen. Ook vanuit de vreemde taal naar het Nederlands. Door dr. E. Haslinghuis en dr. ir. H. Janse.

CORPORATIE BOUW

eur 073.503.81.53 BESTEL VIA ONZE WEBSITE:

In harde kaft € 57 www.corporatiebouw.nl/vakboeken

PRODUCTNIEUWS

DakaDvies

nieuwe afvoerventilator

Vebidak Technische Zaken biedt vele soorten dakadviezen, waaronder diverse inspecties, veiligheidsadvies en de beoordeling van schades en gebreken. Eén van de minst tijdrovende - en dus minst kostbare - inspecties is de ‘Quick scan’. Het doel van de Quick Scan van de dakbedekking is een eerste indruk te verkrijgen van de huidige staat van het dakbedekkingssysteem. Met het resultaat wordt een eerste indicatie verkregen of het dak extra aandacht behoeft. De overige onderdelen van de dakconstructie, zoals bijvoorbeeld isolatie, dampremmende laag en onderconstructie, worden niet geïnspecteerd.

Duco heeft de DucoBox verder doorontwikkeld. Er zijn twee types: De DucoBox Classic zonder klepgestuurde werking en de DucoBox Focus mét gepatenteerd kleppenregelsysteem. Dankzij de dubbele wand, in combinatie met een akoestische bodemplaat, is de DucoBox Focus de stilste in de markt. Bovendien levert een optioneel AK-pakket een extra akoestische demping op tot 3 dB. Deze nieuwe evolutie maakt een stille, slimme én energiezuinige afvoer centraal per zone mogelijk.

Vebidak, Nieuwegein, 030.606.32.38, www.vebidak.nl

Duco Ventilation & Sun Control, Veurne (B), 00.32.58.33.00.33, www.duco.eu

sterke onDerDorpel De Isostone-onderdorpel is een glasvezelversterkte kunststof onderdorpel met grote sterkte en breukvastheid, laag eigen gewicht en minimale uitzettingscoëfficiënt. De dorpel is geschikt voor alle systeemhuizen en toepasbaar onder zowel kunststof als aluminium gevelelementen.

Buva, Barendrecht, 0180.69.75.00, www.buva.nl

altijD een uitweg

BeveiligD Buitenrozet Polytec Nederland introduceert een nieuw veiligheidsrozet met kerntrekbeveiliging.

In combinatie met het binnenschild van Polytec voldoet het aan de laatste eisen van het PKVW en is het tevens voorzien van een SKG***keurmerk. Met een PC van 92 mm en een algemeen boorbeeld is de combinatie toepasbaar op elk kunststofen aluminium profiel.

Het buitenrozet is te combineren met elke gewenste buitengreep van Polytec.

Themans biedt een ruime keuze in modulaire vluchtwegoplossingen voor zowel inbouw als opbouw. Eén van de inbouwoplossingen is een anti-paniek meerpuntsslot die uitgevoerd kan worden met een duwbalk, paniekbalk of deurbeslag. Dit slot heeft aan de binnenzijde een paniekfunctie, ook in vergrendelde situatie is de binnenzijde altijd middels de duw-/paniekbalk of de kruk te openen. De automatische vergrendeling zorgt ervoor dat de buitenzijde altijd vergrendeld is.

Themans, Deventer, 0570.66.25.80, www.themans.nl

Polytec, Assen, 0592.377.406 , www.polytec.nl

- CORPORATIEBOUW MAART 2014 -

47

blik op bewoner

Jannie Vrieze-De Jong:

Planning: 9 Eindresultaat: 9 56 --CORPORATIEBOUW 48 CORPORATIEBOUWMAART JUNI 2012 2014 - -

blik op bewoner

‘Wij wilden in ons eigen wijkje blijven’ Het Rode Dorp in Deventer was honderd jaar geleden een van de eerste nieuwe wijken buiten de historische stad die gebouwd werden voor huisvesting van de ‘arbeidersklasse’. Dat de wijk met de identieke complexen van kleine rijtjeswoningen met de felrode pannendaken nog bestaat, is niet vanzelfsprekend. Bewoners en de woningcorporatie Rentree kwamen in actie. De wijk werd van de sloop gered en is dankzij een Grote Aanpak van de woningen weer helemaal van deze tijd.

Door Louis Jongeleen (beeld: Peter Riemslag Baas) Twintig jaar geleden stonden de sloopkranen al klaar. Met een onderhoudsbeurt van 274 huurwoningen in het Rode Dorp dacht woningcorporatie Rentree het einde nog een aantal jaren uit te kunnen uitstellen. Maar het uitstel duurde langer dan verwacht en zo kwam sloop opnieuw in zicht. Maar toen gebeurde het. In 2009 sloten de bewoners van het Rode Dorp zich aaneen en keerden zich tegen de bestaande sloop- en nieuwbouwplannen. Jannie Vrieze- de Jong was toen lid van de bewonerscommissie. Jannie: “Uit een buurtenquête bleek dat de meeste bewoners voorstander waren van renovatie van hun woning. We wilden in ons eigen wijkje blijven, in een betaalbaar, opgeknapt huisje. We hebben er flink over vergaderd in buurthuis ’t Enkhuis. Uiteindelijk is de sloop afgeblazen. Rentree besloot de woningen een grote opknapbeurt te geven en presenteerde in mei 2012 de plannen voor de Grote Aanpak Rode Dorp aan de bewoners. Ik was blij.” Op 4 december 2013 was het feest in het gemeenschapshuis van het Rode Dorp.

Alle wijkbewoners waren uitgenodigd ter viering van de officiële oplevering van de

groot-onderhoudsbeurt met energiebesparende maatregelen van 290 woningen in de wijk. De woningen hebben met de zogeheten Grote Aanpak een sprong gemaakt van energielabel G of F naar label B. Ook het huis van Jannie Vrieze-de Jong is grondig onder handen genomen. Jannie: “ Sinds 1976 woon ik in het Rode Dorp en sinds 1986 op mijn huidige adres. Ik kon hier destijds komen wonen, omdat ik voor mijn verstandelijke gehandicapte zoon een wat rustiger plekje zocht.

Het was hier beter, met een voortuin en een pleintje voor de deur. Hier is in oktober 2012 de Grote Aanpak begonnen. Ik zag het pleintje langzaam veranderen in een bouwterrein.”

EffEct “Soms werd het me iets te gek. Bijvoorbeeld als de steigerbouwers met die pijpen liepen te gooien. Dan sprak ik die jongens daar gewoon op aan. Ik speel zoiets niet via de uitvoerder. Zo zit ik niet in elkaar. De opknapbeurt zou binnen tien dagen klaar zijn. Maar geen tien dagen achter elkaar natuurlijk. Feitelijk had ik nog geluk dat mijn douche, wc en keuken drie jaar eerder al waren opgeknapt.

Als je last had van het werk in je woning, kon je naar een speciale rustwoning in de wijk.

Ik heb er geen gebruik van gemaakt. Als ik er even uit wilde, ging ik naar de overbuurvrouw.”

De Grote Aanpak omvatte uitgebreide isolatiemaatregelen. De hellende daken, kopgevels en uitbouwen van de complexen werden voorzien van dakisolatie, de kruipruimtes en kelders werden geïsoleerd en de oude kozijnen werden vervangen door nieuwe met dubbelglas en ventilatieroosters. Jannie Vrieze- de Jonge kan in haar vernieuwde woning het effect van de isolatiemaatregelen goed voelen. Jannie: “Het is nu heerlijk warm in huis, vooral op de bovenverdieping. Beneden in de woonkamer tocht het soms een beetje bij het raam. Als de wind erop staat, doe ik het raamrooster dan maar dicht. Het aanzicht van de wijk is prachtig geworden met die mooie rode pannen en die originele dakkapellen. Of de huurverhoging door de Grote Aanpak opweegt tegen de lagere stookkosten, kan ik pas over een tijdje zeggen. Vorig jaar woonde ik niet alleen, nu wel en dat heeft gevolgen voor het energieverbruik.” n

- CorporATieboUw MAArT 2014 -

49

Postbus 30833 2500 GV Den Haag 070.302.84.84 Website: www.energiesprong.nl Email: energiesprong@platform31.nl

b r a n c h e pa g i n a De inhoud van deze branchepagina is tot stand gekomen buiten de verantwoordelijkheid van de redactie.

Bewonerscommunicatie verandert men veel fouten naar boven. Maar, mijn woning zat in eerste fase, dus dat waren beginnersfouten. Over de uitvoerders niets dan lof. ik dacht dat er wel veel rotzooi zou liggen en schade zou zijn. Maar er was zelfs geen krasje op het behang. er is goed naar ons, bewoners, geluisterd!”

Bouwer:

als in een wijk een renovatieproject moet starten, wordt het behalen van 70% instemming onder bewoners vaak als een lastig probleem gezien. De bewoners staan niet te springen om een renovatie, want de verwachtingen zijn: dat betekent overlast en huurverhoging.

Dat tij kan gaan keren! nu bouwpartijen de bewoner werkelijk centraal gaan zetten en de totale woonlasten na een renovatie in meer of mindere mate hetzelfde blijven, is het aanbod aan de bewoners opeens veel interessanter. en dat nodigt ook uit tot andere communicatie met die bewoners. energiesprong brengt binnenkort een online publicatie uit over dit onderwerp: de beleving van de bewoner staat hierin centraal en wordt geïllustreerd met veel straatinterviews. hieronder een samenvatting van één van de praktijkvoorbeelden uit de publicatie.

Voor de wijk Kortland in Krimpen aan de iJssel had corporatie QuaWonen de wens om een hoog niveau-renovatie uit te laten voeren, met het doel ‘energieneutraal in 2030’ in het vizier, een levensduurverlening van 50 jaar, 100% bewonersdeelname en een versterking van de sociale cohesie in de wijk. een consortium onder de naam Scoop (hemubo, architectenbureau rudy Uytenhaak, cauberg huygen en Kcp) ging, na een innovatieve selectie, in de wijk aan de slag.

Bewoner: Blij, ondanks beginnersfouten De bewoonster annelies boers aan het woord: “nee, in eerste instantie was ik niet blij, maar achteraf ben ik dat wel. na de oplevering kwa-

50 - CORPORATIEBOUW MAART 2014 -

Vijf stappen Marije baker van hemubo zegt: “QuaWonen koos voor ons tijdens de selectie vanwege ons stappenplan. Dat bestaat uit vijf stappen. eerst maakten we bewonersportretten. gewoon, op de bank, bij de mensen thuis. Zo kwamen we te weten wat ze nodig hadden. Ook organiseerden we tekensessies met bewoners en betrokken we de basisscholen bij ons werk. De tweede stap was dat we allereerst kozen voor een solide, duurzame basis voor de woningen en daarna pas keken naar de extra’s. Stap 3 bestond uit de vereiste labelsprong. Stap 4: het budget gaf ruimte voor meerwerk; wij ontwikkelden dus een aantal extra’s en bewoners mochten daaruit kiezen. De laatste stap was de leefomgeving: wij vonden het belangrijk om wijkgenoten met elkaar in contact te brengen. Dat hebben we gedaan met een creatief buurtinitiatief genaamd bouwdepot (nu: burenerf ).”

Corporatie: Vertrouwen winnen én behouden edward de Jager van QuaWonen: “na de eerst fase heeft Scoop het traject goed in de vingers: de plannig loopt bijna op de dag. Daarom weten mensen precies waar ze aan toe zijn en wanneer ze hun woning uit moeten. Ze gaan dan naar de hotelwoning in dezelfde buurt. ik denk dat het ontzorgen, de gratis meerwerkopties en de financiële tegemoetkoming ertoe hebben bijgedragen dat we die 100% hebben gehaald.

Je geeft wel wat uit handen, als je ook je communicatie uitbesteedt. het is een kwestie van vertrouwen, maar dat moet je zien te winnen én te behouden.”

tips • Bedenk vooraf hoe je het aanbod aantrekkelijk maakt voor bewoners.

• Een combinatie van eigen enthousiasme over dat aanbod en goede feitelijke informatie, ook bij fouten of veranderingen, is heel krachtig.

• Combineer aan de voorkant van een traject je communicatie met je projectplanning en leg deze vast. Want, als je al doende alles invult, dan ben je te laat.

www.recticelinsulation.nl

Vraag een gratis projectadvies aan: vanderhoek.roland@recticel.com

Is uw project toe aan een tweede leven?

Renovatiebeurs Den Bosch

9 t/m 11 april 2014

Isofinish is een geïsoleerde voorzetgevel met vele ideale kwaliteiten voor renovatieprojecten. Bewoners ondervinden geen hinder van de werkzaamheden omdat isolatie aan de buitenkant wordt aangebracht. Bovendien gaat er binnen geen woonruimte verloren. Daarbij zorgt het unieke isolatiemateriaal Powerwall® van Recticel Insulation dat uw huurders enorm besparen op hun stookkosten. Vraag een gratis projectadvies aan bij Roland van der Hoek: bel 06 - 5151 7087 of mail: vanderhoek.roland@recticel.com ®

Ontmoet Recticel tijdens de Renovatiebeurs op de Isofinish stand 03.D050.

Isofinish® is speciaal ontwikkeld als totaalconcept voor renovatieprojecten.

In drie logische stappen maakt Isofinish uw project energiezuiniger én mooier.

1 Inspectie, advies en ontwerp De isolatiespecialisten van Recticel Insulation maken samen met u een gratis projectadvies. Onze architect maakt voor u een artist impression en visualiseert het ontwerp.

2 Uitvoeringscontrole De uitvoering wordt begeleid en gecontroleerd door de specialisten van Isofinish®.

3 Oplevering en certificering Na oplevering ontvangt uw project het isolatiecertificaat ’Recticel® Insulation Inside’.

Scan deze advertentie met uw Layar ®-app op uw smartphone voor meer informatie.

www.recticelinsulation.nl