Corporatiebouw mei by MIXpress

CORPORATIE BOUW

bouw, renovatie en onderhoud voor alle corporaties

Poorters van Montfoort

Samen klussen met huurders

Sander Koekoek, Het Gooi en Omstreken

Heeft het PKVW effect?

‘Conceptueel bouwen rendeert’ 2e jaargang - nummer 3 - mei 2013

DUCO at HOME

De totaaloplossing voor een gezond en comfortabel binnenklimaat

Duco CO2 System

Duco Comfort System

DucoTronic System

Eenvoudige ‘natuurlijke’ ventilatie

‘Plug & Play’ met Vraaggestuurde Ventilatie

De ultieme vorm van ‘Natuurlijke’ Ventilatie

De DucoBox wordt gestuurd op basis van

Eenvoudig te installeren Vraaggestuurd

Vraaggestuurd

Natuurlijk

Ventilatiesysteem

CO2 metingen in de leefruimte. Dit maakt het

Natuurlijk Ventilatiesysteem ‘VNV’. Ideaal voor

‘VNV’. Stuurt de luchttoevoer en -afvoer

eenvoudig, efficiënt en budgetvriendelijk.

renovatieprojecten. Ventileert op basis van

volledig automatisch op basis van °C, CO2

Voor de toevoer is een uitgebreid gamma

CO2 en RH (vochtmeting). Meting aan de bron.

en RH (vochtmeting). Meting aan de bron.

zelfregelende roosters beschikbaar.

Communiceert draadloos via Z-wave protocol.

0,14

winst

NEN 7120

e C

0,14

winst

NEN 7120

e C

0,11

winst

NEN 7120

0,11

0,11 C4b

winst

NEN NEN8088-1 7120

C4a 0,11

winst

Keuze uit compleet gamma ZR roosters. e

C4b

Tronic

NEN 8088-1

Tronic C4a NEN 8088-1

C4c C4a

NEN NEN8088-1 7120

NEN8088-1 8088-1 NEN

C4a

CO2

NEN 7120

C4c

Comfort 0,14 Cwinst

NEN 8088-1

Comfort CO2

NEN 7120

e C

NEN 7120

0,11

winst

NEN 8088-1

NEN 7120

“Systeem C met WTW? Natuurlijk“ Inschrijvingen: www.duco.eu/seminars

We inspire at www.duco.eu

0,11

winst

C DUCO SEMINARS JUNI 2013 C winst

0,14

winst

0,11 C4b

winst

NEN NEN8088-1 7120

C4a 0,11

winst

Keuze uit compleet gamma elektronische

Tronic C4b toevoerroosters. NEN 8088-1

Tronic C4a NEN 8088-1

C4c C4a

NEN NEN8088-1 7120

NEN8088-1 8088-1 NEN

C4a

CO2

NEN 8088-1

C4c

Comfort

NEN 8088-1

Comfort CO2

e C

0,14

winst

NEN 7120

0,11 Cwinst NEN 7120

0,14 Cwinst

C4b

NEN 7120

NEN 8088-1

0,11 C4b Cwinst

NEN NEN8088-1 7120

C4a 0,11 Cwinst

Tronic C4a NEN 8088-1

C4c C4a

NEN NEN8088-1 7120

NEN8088-1 8088-1 NEN

0,11 Cwinst

C4a

CO2

NEN 7120

NEN 8088-1

info@duco.eu - Handelsstraat 19 - 8630 Veurne - Belgium - tel +32 58 33 00 33 - fax +32 58 33 00 44

HOME OF OXYGEN

Tronic

C4c

NEN 8088-1

Comfo CO2

VOORWOOR

vo orwo ord

Wat kost dat nou eigenlijk? Volgens het Waarborgfonds Sociale Woningbouw zullen alle corporaties tot 2017 samen jaarlijks 5.000 huurwoningen minder gaan bouwen. Daarmee loopt het aantal van 31.000 dit jaar terug tot 12.000 per jaar. Dat is 28% minder dan we met zijn allen in 2012 nog in gedachten hadden. We remmen vooral om de continuïteit van onze corporaties te waarborgen, aldus het fonds. Zo stevig is de impact van de overheidsmaatregelen uit het regeer- en woonakkoord op de financiële huishoudingen. Niet per se vanwege een kleinere vraag naar betaalbare huurwoningen. En dát is het frappante. Er is vraag genoeg: vraag naar de verduurzaming van de bestaande voorraad, vraag naar nieuwe huurwoningen, vraag naar andere of aangepaste huurwoningen (voor senioren bijvoorbeeld). Maar ondanks deze vraag draaien we met zijn allen de kraan een flink stuk dicht. Moet ook wel, want je kunt de euro’s maar één keer uitgeven. En als het er minder zijn, heb je minder te besteden.

CORPORATIE BOUW

bouw, renovatie en onderhoud voor alle corporaties

Poorters van Montfoort

Samen klussen met huurders

Sander Koekoek, Het Gooi en Omstreken

Heeft het PKVW effect?

‘Conceptueel bouwen rendeert’ 2e jaargang - nummer 3 - mei 2013

01 cover.indd 1

22-05-13 11:35

Maar je kunt die euro’s ook ánders uitgeven. De kranten staan bol van de nieuwe financieringsmodellen. De één op basis van eigen energie-opwekking, de ander op basis van nieuwe bouwtechniek en weer anderen die uitgaan van andere stakeholders (pensioenfondsen?). Maar daar wil ik het hier niet eens over hebben. Ik wijs u graag op de uiterst basale mogelijkheid om uw bouwkosten één op één te vergelijken met die van verschillende collega’s. Want wat kost de bouw van een huurwoning nu eigenlijk? Niet alleen in je eigen plannen, maar ook in die van anderen? Betalen collega-corporaties meer of minder? En waar komen de verschillen met je eigen calculaties vandaan? Waar zit je goed? Waar kun je besparen? Op die vraag gaan we in, samen met Watkostdebouwvaneenhuurwoning.nl, een database vol met gegevens van alle projecten van alle deelnemende corporaties. Die je op allerlei manieren met je eigen gegevens kunt vergelijken. Om te zien waar je staat en te bepalen wat je anders, slimmer kunt doen. En daar gaat het om. Want dat er minder geld is, is evident. Maar hoe je dat geld uitgeeft, bepaalt hoe goed je aan de kwantitatieve en kwalitatieve vragen in de markt kunt voldoen. En daar is het ons uiteindelijk toch allemaal om te doen? Mogelijkheden genoeg, zo toont ook deze editie van Corporatiebouw weer.

Marc Nelissen Hoofdredacteur

Uw redactionele tips zijn altijd welkom op www.corporatiebouw.nl/tip - CorPorATIEBoUw MEI 2013 -

COLOFO

Hoofdredactie Marc Nelissen

Redactie Robert Dingemans Tim van Dorsten Hans Fuchs Paul van den Hurk Louis Jongeleen Ramona Kezer Johan van Leipsig Thijs Luijkx Arjen de Vries

DUURZAME RENOVATIE Binnen vijf jaar moeten 100.000 huurwoningen op een duurzame manier gerenoveerd zijn. Dat is althans het plan van diverse woningcorporaties en de bouwbedrijven VolkerWessels, Ballast Nedam, BAM en Dura Vermeer, met kennisorganisatie Platform31 als stimulator. “We hopen in juni dit plan te presenteren.”

Fotografie Eef Bongers Marcus Peters

Vormgeving Jules Bakker, Spoor & Partners, Zandvoort

cORpORATIEs bOUwEN klEINER EN RENDAbElER

Close Ups Advertorials

Redactieadres MIXpress Postbus 55 5240 AB Rosmalen T: 073.503.43.47 F: 073.503.81.53 E: corporatiebouw@mixpress.nl W: www.corporatiebouw.nl Abonnementen losse nummers € 9,75 (ex 6% btw) jaarabonnement € 50 (ex 6% btw) www.corporatiebouw.nl/abo Abonnementsvoorwaarden check www.mixpress.nl/abo Stopzetten abonnement Opzeggingen (schriftelijk) dienen 8 weken voor afloop van de abonnementsperiode in ons bezit te zijn. Advertenties Bureau van Vliet Postbus 20, 2040 AA Zandvoort Frank Oudman T: 023.571.47.45 E: f.oudman@bureauvanvliet.com

hET gOOI EN OMsTREkEN bOUwT cONcEpTUEEl Woningcorporatie Het Gooi en Omstreken koos in uitbreidingswijk De Blaricummermeent voor conceptueel bouwen. Projectleider Sander Koekoek: “Dat leverde ons grote woningen met een laag ontwikkelrisico, in korte tijd gerealiseerd en met een gewaarborgde bouwkwaliteit.” Voldoende redenen voor de Hilversumse corporatie om bij toekomstige bouwprojecten ook te kijken naar de mogelijkheden om conceptueel te bouwen.

Algemene voorwaarden Alle advertentie-opdrachten worden uitgevoerd volgens de Algemene Leverings- en Betalingsvoorwaarden van Bureau van Vliet B.V. zoals die gedeponeerd zijn bij de K.v.K. Haarlem onder nr. 34037301 alsmede de Regelen voor het Advertentiewezen.

pOORTERs VAN MONTfOORT De Poorters van Montfoort is het eerste Active Houserenovatieproject in Nederland. Woningcorporatie GroenWest is opdrachtgever van het project. Voor het project werd een consortium gevormd na een oproep van Velux Nederland. De leverancier van daklichtsystemen ontwikkelde samen met Danfoss een duurzaam concept. Verder maakten BAM Woningbouw, Bouwhulpgroep en Nieman Raadgevende Ingenieurs deel uit van het consortium waarbij het energielabel werd opgeschroefd van E naar A++.

ISSN 2214-465X

04 - CORPORATIEBOUW MEI 2013 -

corporatie renoveert samen met bewoners

VOORWOORD

CORpORatienieuWs

In Corporatiebouw praten we vaak over mooie partnerschappen tussen enerzijds de corporatie en anderzijds een leverancier of aannemer. Samenwerkingen waarbij beide partijen profiteren van elkaars kennis en allebei voordeel behalen. Havensteder zocht een partnerschap met huurders. Samen een woning renoveren. Met als eindresultaat een goed verhuurbare woning voor de corporatie en huurvoordeel voor de bewoner.

Branchenieuws

VaKtueeL 100.000 duurzaam gerenoveerde woningen 11

GOeD BesteeD Wat kost de bouw van een huurwoning 12 CORpORatiepROJeCt Conceptueel bouwen

politiekeurmerk veilig wonen: Heeft Het effect?

in Blaricum

29 ‘in een team blijf je altijd leren’

pROJeCt in BeeLD poorters van Montfoort 22 CORpORatiepaRtneR samenwerken met bewoners 24 MiJn CORpORatie aad van der Reijken, trifolium

sander Kock, slagenland Wonen

inBRaaKWeRenD HanG- en sLuitWeRK

Tom Smits (35) is uitvoerder en planner van de interne aannemerij van RWS Goes. Samen met zijn collega, werkvoorbereider Nico de Vos, stuurt hij de twintig allround vaklieden aan die het bouwkundig en technisch onderhoud van de huurwoningen verzorgen. Hij werkt graag bij een woningcorporatie. Smits: “Elke werkdag is anders en je bent voortdurend in contact met mensen. Dat is niet te vergelijken met de reguliere bouw .”

pKVW: Heeft het effect? 29 productinformatie

KORt BesteK

Lopende projecten 40 HanDen uit De MOuWen

uitvoerder interne aannemerij 42 pRODuCtinFORMatie Opmerkelijke producten 45 BLiK Op BeWOneR

Hulde voor on-pijpse woning

Rapportcijfer

Hein Verkerk (67) heeft het maar getroffen. Hij woont in een schitterend complex midden in de Amsterdamse Pijp. Een appartementencomplex dat ook nog eens genomineerd was voor de Amsterdamse Nieuwbouwprijs 2012. “Winnen deden we niet, maar we haalden wel de hoogste bewonersscore.” Ook over corporatie Ymere, tevens opdrachtgever, is Verkerk tevreden.

46 - CORPORATIEBOUW MEI 2013 -

van een bewoner

BRanCHepaGina energiesprong van platform31 49 CorporatienL

CLOse up Co-pay

saint Gobain Weber Beamix 20 axa

Maco

Bruynzeel

Aanpassingen aan bestaande woningen die bijdragen aan een energiezuinigere woningbouw!

PV -cellen

kap

concept3 passieve kozijnen

ontwikkelde convector

prefab gevelelementen

OUDE SITUATIE Het TOPPPhuis met triple P, staat model voor een nieuwe wijze van duurzame renovatie waarbij er niet alleen naar het eindresultaat wordt gekeken, maar ook naar het effect wat dit op zijn omgeving heeft. De eerste P staat voor People, welke centraal staan in de planvorming, de uitvoering en de gebruik cyclus. De tweede P staat voor Planet, waarmee we zorgvuldig om moeten gaan. Het uitputten van natuurlijke bronnen moet worden voorkomen en de afhankelijkheid van externe energie bronnen dient te worden teruggedrongen. De derde P staat voor Prosperity en de meervoudige winst voor mens en milieu die er met duurzame renovatie behaald kan worden.

T W

010 426 74 74 www.willemsvgo.nl

C o r p o r at i e n i e u w s

meer samenwerking noDig

De huidige bouwwereld staat grootschalige toepassing van woningen met een minimale energienota gedeeltelijk in de weg. Dat stelt Erwin Mlecnik, die in maart promoveerde op dit onderwerp. Volgens hem zou de bouwwereld minder ad-hoc moeten werken en zich meer moeten richten op netwerken. In Vlaanderen gebeurt dit al meer en daar is het passiefhuis succesvoller. Bovendien zouden ze meer moeten luisteren naar de ervaringen van bewoners in passiefhuizen.

Doorstroming huurmarkt rijnstreek stagneert In 2012 zijn er in de Rijnstreek 11% minder huurwoningen vrijgekomen dan in 2011. Dat blijkt uit het jaarverslag 2012 van de stichting Woonmarkt Rijnstreek, die namens de woningcorporaties de verdeling van huurwoningen regelt. Het totaal van aangeboden huurwoningen kwam in 2012 op 932, 114 minder dan het jaar daarvoor. Het aantal mensen dat actief op zoek is naar een woning in Alphen aan den Rijn en omstreken nam iets af. In 2012 reageerden 3.295 mensen minimaal één keer op een huurwoning.

woonlasten in beelD

Woonstichting Etten-Leur (WEL) presenteert een rekeninstrument waarmee woningzoekenden, voorafgaand aan de woningkeuze, inzicht krijgen in hun woonlasten. De officiële introductie vond plaats op 15 mei tijdens het evenement Woonlasten in Beeld. Het woningaanbod van WEL op klikvoorwonen.nl is vanaf 1 juni voorzien van het oranje label Woonlasten in beeld. Hiervan kan een woningzoekende niet alleen de huurprijs zien, maar ook de gemiddelde energielasten. Wanneer hij of zij inlogt, hanteert het systeem de persoonlijke gegevens, waardoor de woonlasten specifiek worden. Medio juli volgt de introductie van het rekeninstrument voor huurders. Zij kunnen dan een afspraak maken met een woonconsulent om inzicht te krijgen in de reële woonlasten.

inhaalproDuctie vanaf 2015

bezuinigen op miDDeninkomens Slechts 5% van huurders geeft aan dat er door de corporatie over de financiële situatie is gecommuniceerd. Dat blijkt uit onderzoek van USP Marketing Consultancy onder ruim 300 huurders van corporaties. Opvallend, als je bedenkt dat er corporaties zijn met financiële problemen. De huurders hebben wel een duidelijke mening over waar corporaties volgens hen op zouden mogen bezuinigen. Huurders zien vooral kansen om te bezuinigen op het gebied van nieuwbouw voor middeninkomens. Ruim één op de vier huurders vindt dat dat de corporatie daarop zou mogen bezuinigen. Ook leefbaarheidszaken als voorzieningen (24%), groen(19%) en het verbeteren van de sociale cohesie (23%) staan hoog op de lijst. Huurders willen absoluut niet dat er wordt bezuinigd op woningonderhoud en dienstverlening.

In 2015 zal het aantal gereedmeldingen in de woningnieuwbouw weer toenemen. Dat meldt BouwKennis in het rapport ‘Bouwproductie in Detail’. In 2014 zal het aantal gereedgemelde nieuwbouwwoningen volgens het rapport dalen naar een dieptepunt van 41.000 woningen. In 1018 moet dat aantal onder invloed van het opgelopen woningtekort weer stijgen naar circa 65.000 woningen, waarna het af zal vlakken naar 60.000. - CorporatieBouw Mei 2013 -

C o r p o r at i e n i e u w s

energiezuinige twee-onder-één-kapper

Woningstichting Tubbergen heeft in Tubbergen twee huurwoningen gerealiseerd die nauwelijks energie nodig hebben voor het verwarmen van de ruimte. In plaats van het plaatsen van installaties is er door de corporatie voor gekozen dit te bereiken door het toepassen van hoogwaardige isolatie volgens het passiefhuisprincipe. Projectleider Dennis Dibbets van Dura Vermeer: “Deze woningen bewijzen dat je met bouwkundige maatregelen zoals een massief isolerend, luchtdicht casco al bijna energieneutraal kunt bouwen, zonder dure en complexe installatietechnische ingrepen.” De energieneutrale twee-onder-een-kapper is gebouwd volgens het passiefhuisprincipe: zongericht, luchtdicht en sterk geïsoleerd. De gebouwschil heeft een Rc-waarde van 10, geheel volgens de eisen van PassiefBouwen Keur.

’t Hof moet Verbinden

Stichting Woonbedrijf Eindhoven heeft er een nieuw appartementencomplex bij. Stam + De Koning Bouw realiseerde dertig woningen met één publieke ruimte op de begane grond. Complex ’t Hof wil buurtbewoners samenbrengen. Daarom zijn ook mensen uit de buurt welkom in de gemeenschappelijke ruimte op de begane grond. De huurappartementen hebben een woonkamer, twee slaapkamers, een open keuken en een badkamer met apart toilet. Er is een speciale stalling voor fietsen en scootmobielen vlakbij de centrale entree.

Vidomes bouwt in delft

Corporaties ontzien lagere inkomens Per 1 juli kunnen corporaties de huren verhogen met resp. 4, 4,5 en 6,5% voor lagere, midden en hogere inkomens. Enkele corporaties, waaronder Dunavie en WonenCentraal hebben laten weten de laagste inkomens te ontzien bij deze huurverhoging. Dunavie voert niet de maximale 4% aan huurverhoging uit voor inkomens onder de € 33.614, maar gaat maar tot 3%. WonenCentraal kiest er voor om deze groep een huurverhoging van 2% te geven. Alleen huurders die een erg lage huur betalen, omdat zij al heel lang op dezelfde plek wonen, krijgen bij Dunavie wel de maximale verhoging van 4%.

VerHoogde Huren, beperkte inVesteringen De corporaties zullen de huren de komende jaren fors verhogen en de investeringen beperken. Dat blijkt uit de trendanalyse van het WSW op basis van de meerjarenprognoses die corporaties recent hebben afgegeven over de periode 2013 tot en met 2017. De corporaties moeten de financiële continuïteit waarborgen als gevolg van de overheidsmaatregelen die een flinke wissel trokken op de financiële situatie van corporaties. De huur van een gemiddelde zelfstandige woning zal groeien van € 441 naar € 543. Voor de komende jaren staat de bouw van 105.000 huurwoningen gepland. Vorig jaar waren dat er nog 146.000, een daling van 28%. D66-kamerlid Kees Verhoeven vindt dat de corporaties naast deze maatregelen ook - meer dan ze in deze prognose aangeven - kunnen snijden in personeelskosten en meer kunnen doen aan de verkoop van het aantal huurhuizen. Volgens hem is daar winst te behalen. Verhoeven wil dat minister Blok met de woningbouwsector om de tafel gaat en ervoor zorgt dat het gemeenschappelijk belang van een gezonde woningsector voorop komt te staan. “Nu is het vooral slaan met rapporten en met cijfers tegen elkaar opboksen. Daar is niemand mee geholpen. We moeten de huursector weer gezond maken. Daar is de totale woningmarkt en de Nederlandse economie mee geholpen.”

08 - CorporatieBouw Mei 2013 -

Vidomes en aannemer Trebbe West zijn gestart met de bouw van veertig energiezuinige woningen in Delft. Op 14 mei leidde Yvonne van der Brugge, directeur gebiedsontwikkeling bij Vidomes, wethouder Pieter Guldemond en Trebbe West-directeur Gerrit van Wijgerden de bouw in. De nadruk in het project ligt op energiezuinig en duurzaam wonen. Naast goede gevelisolatie worden de woningen voorzien van een zonneboiler en zonnepanelen op het dak, bedoeld voor verwarming van het water. De eerste woningen moeten in het najaar van 2013 worden opgeleverd.

C o r p o r at i e n i e u w s

portaal vergroent sint marten

partners uitgelicht Branchevereniging opgestart

Woonstichting Portaal knapt de wijk Sint Marten in Arnhem op. De corporatie werkt hiervoor nauw samen met de bewoners. Uit de woonwensen van huurders bleek dat vergroening in de wijk een hoge prioriteit heeft. Mede door het plaatsen van extra hoge haagelementen komt de woonstichting tegemoet aan de wens van de bewoners. Er is in de wijk weinig ruimte voor groen, maar vooral de kale gevels waren de bewoners een doorn in het oog. Door het plaatsen van kant-enklare klimops van drie meter hoog wordt daar een eind aan gemaakt. Uiteindelijk moeten ze zes meter hoog worden.

Nederlandse dienstverleningsbedrijven die actief zijn op het gebied van verbruiksafhankelijke afrekening in gebouwen met een collectieve energievoorziening hebben een branchevereniging opgericht. De Nederlandse Vereniging voor Verbruiksafhankelijke Energieafrekening (NL.V.V.E.) gaat zich profileren als gesprekspartner van de Nederlandse overheid in het kader van de veranderende energiewetgeving. Na goedkeuring door de Eerste Kamer zal de Nederlandse Warmtewet in werking treden. Uiteindelijk zal dit in 2015 leiden tot meting van het individuele verbruik van warmte en warm water, ook in gebouwen met collectieve energievoorziening. Bedrijven die zich hebben verenigd zijn Ista Nederland, Techem Energy Services, Warmtemeterservice en VWV Nederland. Jörg Plönissen (Ista) en Marcel Zwaans (Techem) zullen de rol van resp. voorzitter en vicevoorzitter vervullen.

samenwerking hangen sluitwerk

nianesto on hold Het ambitieuze woningbouwplan Nianesto van Portaal is voorlopig in de ijskast gezet. Dat meldde bestuursvoorzitter Bert Keijts onlangs in Cobouw. De corporatie heeft geen ruimte voor nieuwe leningen door te veel financiële verplichtingen. Op dit moment kan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet borg staan voor die leningen. In juli maakt het WSW bekend of Portaal weer extra ruimte krijgt om te lenen onder borging van het waarborgfonds.

klanttevreDenheiD vestia op peil In 2012 is de klanttevredenheid bij Vestia niet gedaald. Opvallend als je kijkt naar het moeilijke jaar dat de corporatie achter de rug heeft en het feit dat Vestia al verschillende nieuwbouw- en renovatieprojecten heeft moeten stopzetten. Verder is het aantal medewerkers in 2012 flink teruggelopen. Het was voor ’s lands grootste corporatie belangrijk dat de zittende huurder weinig van de perikelen zou merken en daar is het volgens onderzoeksbureau USP Marketing Consultancy in geslaagd.

De merken Ansa en S2 safe & secure van Themans gaan samenwerken. Ansa is voornamelijk bekend om het uitgebreide assortiment rvs-deurbeslag en het elektronische E-design-beslag. S2 safe & secure is leverancier van totaalconcepten voor de timmerindustrie. De afgelopen jaren werkten de partijen al nauw samen. Nu is besloten de krachten te bundelen en als één partij naar buiten te treden. Per 1 mei 2013 is de vestiging in Oosterhout gesloten.

Greendeal in De maak

Dag van De renovatie

Een aantal corporaties en grote bouwbedrijven werkt aan een zogenaamde Greendeal. Dat meldden diverse media begin april. Met dit akkoord willen de partijen in een periode van drie tot vijf jaar zo’n 100.000 huurwoningen duurzaam renoveren. Bij de plannen zijn in ieder geval bouwbedrijven Dura Vermeer, VolkerWessels, Bam en Ballast Nedam betrokken. Het is nog niet duidelijk welke corporaties erbij betrokken zijn. Wel dat het project tussen de € 2,5 mrd en 5 mrd moet gaan kosten. Op 18 april werden de plannen aangeboden aan minister Blok. Binnenkort moet er meer duidelijk worden over de haalbaarheid van de plannen.

In één dag weer helemaal up-to-date. Dat was het streven van Buva voor haar partners in de bouwwereld. Professionals van woningcorporaties, maar ook van vastgoedonderhoudsbedrijven werden op het hoofdkantoor in Barendrecht bijgepraat over verschillende actuele onderwerpen uit de markt, waaronder marktontwikkelingen, techniek en weten regelgeving. Daarna werden de gasten getrakteerd op een rondleiding over Katendrecht, een rondvaart door de haven van Rotterdam en een diner in de Euromast.

- CorporatieBouw Mei 2013 -

Isover Sonestrong Pro isoleert zó snel…dat… …wij onze energielabels veel sneller kunnen verbeteren

…onze bewoners in één dag een geïsoleerde én afgewerkte zolder hebben

…de overlast voor de bewoners tot een minimum beperkt blijft

Isover Sonestrong Pro isoleert zolders 9x sneller Bekijk snel de film. Scan de QR-code of kijk op www.isover.nl/sonestrong

Het verbeteren van de energielabels van uw woningvoorraad kan nu sneller dan ooit. Met Isover Sonestrong Pro is één dag genoeg voor het compleet isoleren én volledig afgewerkt opleveren van een complete zolder. De glaswolplaten van dit alles-in-één-systeem laten zich moeiteloos verwerken en garanderen dankzij de stootvaste toplaag ook meteen een strakke afwerking. Verder profiteren uw bewoners van een hoge brandveiligheid, een uitstekende geluidsabsorptie en natuurlijk… lagere stookkosten. Ontdek hoe Sonestrong Pro 9x sneller isoleert en bekijk de film op www.isover.nl/sonestrong

OOK DAT IS www.isover.nl/sonestrong

vA k T U E E l

100.000 huurwoningen energieneutraal

duurzame renovatie Door Tim van Dorsten

Binnen vijf jaar moeten 100.000 huurwoningen op een duurzame manier gerenoveerd zijn. Dat is althans het plan van diverse woningcorporaties en de bouwbedrijven VolkerWessels, Ballast Nedam, BAM en Dura Vermeer, met kennisorganisatie Platform31 als stimulator. “We hopen in juni dit plan te presenteren.” Onder de naam van het innovatieprogramma Energiesprong moet op grote schaal vraag en aanbod ontstaan voor gebouwen zonder energienota. Platform31, dat sinds juli 2012 bestaat (zie kader), geldt hierbij als aanjager. Voor woningcorporaties komt dit idee erop neer dat hun huurders geen energiekosten meer hoeven te betalen, of hooguit hele lage, terwijl ze in een betere, opgeknapte woning wonen.

Kapitaal Het enige nadeel voor de huurders is dat de huur hierdoor stijgt: wat ze minder aan energie betalen, zijn ze meer aan huur kwijt. Een aanzienlijk bedrag, aangezien de hele energierekening wegvalt. En verbruiken ze nog meer energie, dan moeten ze bijbetalen. Verbruiken ze minder, dan krijgen ze geld terug. Voor de corporaties komt zo een groter kapitaal ter beschikking om in de woning te investeren. Op deze manier kunnen ze een renovatie op een hoger niveau en grootschaliger uitvoeren. Met deze deal is een investeringsbedrag gemoeid dat kan oplopen tot € 5 mrd. De bedoeling is om in een tijdbestek van drie tot vijf jaar 100.000 huurwoningen ‘energienotaloos’ te verbouwen. Zo krijgt de woning HR++ glas, dak-, vloeren muurisolatie, zonnecollectoren en een warmtepomp.

Voordelen Deze aanpassingen moeten meer comfort en een gezonder binnenklimaat in de woning opleveren. Niet alleen positief voor de bewoners, maar ook voor de corporaties en bouwers. Corporaties kunnen op een slimme, rendabele manier investeren in duurzaamheid en bouwers kunnen eindelijk weer aan de slag. De enige die met dalende omzetten achterblijven, zijn de energiebedrijven. “Voor bouwbedrijven zijn niet de nabijgelegen bouwbedrijven de concurrenten, maar de energiebedrijven”, stelt Energiesprong-programmamanager Jan Willem van de Groep.

wachten nu op toestemming van 70% van de bewoners, aangezien het om een renovatieproject gaat.” Een gemiddelde energienota van € 150 geeft volgens berekeningen van Energiesprong ruimte van een investering van € 40.000. Een renovatie naar energienotanul zou ongeveer € 27.000 moeten kosten. Hoe lager de kosten, hoe hoger de rendementen van de corporaties en andere verhuurders. Een enorme investering, vindt Korff. “We hebben dit bedrag – in ons geval € 45.000 – zelf op moeten brengen. Maar goed, in andere gevallen kan een externe partij dit financieren.”

enthousiasme

presentatie

Woningcorporatie De Goede Woning is enthousiast. Deze corporatie maakte met haar project in de Apeldoornse Schilderskwartier deel uit van de proef, waarmee Platform31 een aantal experimenten heeft doorlopen. “Het enige project dat om renovatie draait”, vertelt De Goede Woning-senior vastgoedadviseur Eugène Korff. Hoewel de renovatie nog niet is gestart, noemt hij de pilot voor Platform31 geslaagd. “We hebben ons plan geformuleerd in nadrukkelijk overleg met de huidige bewoners. Het gaat om 188 huizen uit de jaren ’50 met een energielabel F dat we naar label A willen brengen. Door de energiebesparing van zaken als een cv-pomp en isolatiemateriaal bij elkaar op te tellen, hebben we bewezen dat dit concept uitvoerbaar en rendabel is. We

Naar verwachting vindt de presentatie van dit plan in juni 2013 plaats. Claudia Laumans van Energiesprong wil nog niet vooruitkijken. “De onderhandelingen zijn nog volop bezig.”

platform31 KEI, Nicis Institute, Nirov en SEV zijn per 1 juli 2012 gefuseerd tot kennisorganisatie Platform31. Deze organisatie wil positief bijdragen aan het oplossen van ruimtelijke, economische en sociale vraagstukken in stad en regio. In opdracht van het ministerie van Wonen en Rijksdienst voert Platform31 tot eind 2014 het innovatieprogramma Energiesprong uit.

- CORPORATIEBOUW MEI 2013 -

GOED BESTEED

corporaties bouwen kleiner en rendabeler Door Thijs Luijkx

Zeven corporaties hebben in 2011 met Watkostdebouwvaneenhuurwoning.nl het initiatief genomen voor een leer- en vergelijkings-instrument van nieuwbouwprojecten in de huursector. Inmiddels wisselen zestien corporaties op een slimme manier gegevens van hun projecten uit en bouwen ze samen een projectendatabase op. Watkostdebouwvaneenhuurwoning.nl bevat momenteel 404 projecten van de periode 2007 tot 2014. De 116 projecten met eengezinswoningen, 245 met meergezinswoningen en 43 combinatieprojecten zijn samen goed voor 15.250 woningen. De deelnemers bouwen zo’n 15% van de nieuwbouwproductie in Nederland1. De bedragen zijn inclusief 19% btw en het prijspeil van januari van het jaar van oplevering tenzij anders aangegeven.

kleinere woningen Sinds 2009 bouwen corporaties kleinere huurwoningen. De gemiddelde oppervlakte van appartementen neemt sindsdien met 10% af tot gemiddeld 81 m2 in 2013. Deze daling lijkt samen te hangen met de crisis, de toenemende druk op stichtingskosten en onrendabele investeringen in de sector. Daarom is de stijging van de oppervlakte van eengezinswoningen in 2013 erg opvallend. Vanaf 2009 daalde eerst de opper-

12 - CORPORATIEBOUW MEI 2013 -

Gemiddelde stichtingskosten per woning 2008-20133

vlakte van eengezinswoningen, maar sinds 2013 stijgt de oppervlakte van 105 tot 114 m2 gemiddeld gebruiksoppervlakte (gbo).

StichtingSkoSten dalen Ondanks de afnemende woninggrootte stegen de stichtingskosten per woning tot 2011. Deze stijging is vergelijkbaar met de ontwikkeling van de stichtingskosten sectorbreed. Uit Watkostdebouwvaneenhuurwoning.nl blijkt dat de stichtingskosten van nieuwbouw door deelnemende corporaties in 2013 gemiddeld € 11.000 (6%) lager zijn dan op de top in 2011. Dit is een trendbreuk in de stijgende stichtingskosten sinds de brutering en een tegengestelde beweging aan de prognoses die in 2011 werden gemaakt2.

Spreiding De verschillen in bouwkosten per m2 gbo zijn groot. Het eerste spreidingsdiagram laat zien dat de bouwkosten voor eenge-

zinswoningen variëren van 100 m2 gbo van ca. € 100.000 tot ca. € 150.000. Dat kan bijvoorbeeld komen door verschillen in stedenbouwkundige randvoorwaarden, esthetiek, afwerkingsniveau en conjuncturele verschillen. Bij appartementen, zie tweede spreidingsdiagram, zijn de verschillen nog groter. De aanvangshuur van nieuwe huurwoningen stijgt van gemiddeld € 500 in 2008 tot € 623 in 2013, terwijl de gemiddelde woonoppervlakte kleiner werd. De aanvangshuren per m2 gbo zijn met 29% gestegen tot € 7,10 in 2013.

kenniSinStrUMent De dalende stichtingskosten en gestabiliseerde bedrijfswaarden4 leidden in 2011 voor het eerst sinds de brutering tot dalende onrendabele investeringen per woning5. De daling tussen 2011 en 2013 is € 20.000. Dit is grotendeels toe te schrijven aan de bouw van kleinere appartementen.

gOEd BEsTEEd

Deze projectendatabase biedt de mogelijkheid te leren van projecten die gunstig scoren. Bijvoorbeeld door projecten te analyseren met lage bouwkosten per m2 gbo of projecten met een lage EPC-waarde. Enkele voorbeelden hiervan staan op Watkostdebouwvaneenhuurwoning.nl. Als kennisinstrument kan het de ontwikkeling van kwaliteit en kosten binnen de sector monitoren. Met kengetallen uit de database kan het effect van de beperking van de investeringsruimte op het woningbouwprogramma berekend worden. n

1 2

Op basis van cijfers CFV, 2012 RIGO, Onrendabele nieuwbouw: investeringen in de sociale huursector, 2011 Bronnen: Watkostdebouwvaneenhuurwoning 2013, CiP 2011 (CFV), RIGO 2011 gebaseerd op data dVi 2007, 2008, 2009 en dPi 2009 Vooralsnog gaat Watkostdebouwvaneenhuurwoning uit van een genormeerde bedrijfswaardeberekening en daarmee in veel gevallen een onrendabele top. De visie op waarderingsgrondslagen is echter in beweging. De genormeerde bedrijfswaarde is momenteel de enige eenduidige waarde en daarmee de enige hanteerbare waarde bij een onderlinge vergelijking. De onrendabele investering per woning is becijferd in: RIGO, Onrendabele nieuwbouw: investeringen in de sociale huursector, 2011

wordt vervolgd... Dit is het eerste deel in deze serie. In de komende edities vergelijkt Corporatiebouw voorbeeldprojecten met de referentiecijfers uit de database.

meer oNliNe Lees het complete artikel inclusief grafieken op www.corporatiebouw.nl/ watkostdebouwvaneenhuurwoning.

BeNchmarkeN, lereN eN keNNis deleN

Watkostdebouwvaneenhuurwoning.nl geldt als vergelijkings-, leer- en kennisinstrument. Met een webapplicatie kunnen deelnemers eigen projecten of selecties van eigen projecten afzetten tegen vergelijkbare projecten. De vergelijkingen en grafieken die de applicatie genereert, zijn inmiddels bij verschillende deelnemers een standaardonderdeel van investeringsvoorstellen voor nieuwbouw. Daarnaast wordt de applicatie gebruikt om de eigen nieuwbouwportefeuille tegen het licht te houden.

Nieuwe fuNctie In april 2013 is de 2.0-versie gelanceerd. Met als vernieuwing dat deelnemers eigen projecten kunnen vergelijken met voorbeeldprojecten uit andere databases (referenties). Momenteel wordt gewerkt aan de uitbreiding van de applicatie met renovatieprojecten. Veel corporaties verleggen de investeringen richting het in stand houden van de bestaande voorraad. Met de applicatie kunnen zij straks vergelijken met en gericht zoeken naar voorbeeldprojecten van andere deelnemers.

uitNodigiNg voor deelName De zestien deelnemende corporaties nodigen collegaâ&#x20AC;&#x2122;s uit om deel te nemen aan dit initiatief, om er profijt van te hebben en om de gezamenlijke kennis uit te bouwen. De zeggingskracht van het instrument neemt toe als het aantal projecten groeit. Watkostdebouwvaneenhuurwoning.nl biedt de mogelijkheid voor benchmarking en het inzichtelijk maken van de ontwikkeling van de kwaliteit/prijsverhoudingen van nieuwbouw in de sector. Dit sluit aan bij de aanbevelingen van de commissie Hoekstra en is een volgende stap binnen het proces van professionalisering. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Thijs Luijkx, t.luijkx@watkostdebouwvaneenhuurwoning.nl

- CORPORATIEBOUW MEI 2013 -

close up

Bouwen met controlled payment:

Zekerheid voor corporaties

Het faillissementsrisico in de bouw zet de relatie tussen opdrachtgever en opdrachtnemer momenteel onder druk. Wie krijgt de rekening gepresenteerd als een hoofdaannemer omvalt? Co-Pay speelt hier op in met een nieuwe dienstverlening: twee nieuwe betaalservices voor betalingen tussen opdrachtgever en opdrachtnemer. In de praktijk zijn opdrachtgevers en onderaannemers vaak de benadeelde partijen. Zij stellen terecht vragen als ‘Ik betaal, maar kan er wel worden geleverd?’ of ‘Ik lever, maar wordt er wel betaald?’ Dit is funest voor het vertrouwen. Arjen de Vries en sjors Hartman zijn oudmedewerkers van corporaties. Zij voelen de ‘vertrouwensvraag’ al een aantal jaren boven de markt hangen. Waar Arjen de Vries als manager Vastgoed jarenlange ervaring heeft met vastgoedontwikkeling en opdrachtgeverschap heeft sjors Hartman dat als manager Financiën op het gebied van de financiële afhandeling. Vastgoed en de

14 - CORPORATIEBOUW MEI 2013 -

financiële afhandeling hiervan, daar draait het om bij co-pay.

kelaar wordt meestal in termijnen betaald, met als doel om materialen en diensten voor het bouwproject in te kopen. Vaak worden deze gelden echter aan andere zaken besteed. Bijvoorbeeld om de verliezen uit andere bouwprojecten te compenseren of om andere vastgoedprojecten te financieren. Als een aannemer failliet gaat, staan de opdrachtgever en onderaannemers vaak met lege handen. om dit soort problemen FIG. 1

Gecontroleerd betalen co-pay staat voor controlled payment. Hierbij wordt gebruik gemaakt van een geblokkeerde derdengeldenrekening (zie fig. 1). De service heeft als doel de kopende en de verkopende partij uit te sluiten van financiële risico’s als gevolg van het niet-nakomen van gemaakte afspraken. De Vries: “Als opdrachtgever wil je graag controle houden over de gelden waarmee je je vastgoed inkoopt. De praktijk is helaas anders. De hoofdaannemer of vastgoedontwik-

Het scheiden van de gelden communicatiestromen zorgt voor zekerheid.

ClOsE UP

te voorkomen, heeft Co-Pay BV een tweetal financiële diensten ontwikkeld: Co-Pay voor transacties tussen twee partijen en Co-Pay Bouw voor transacties binnen een keten van partijen.

Gelijk oversteken “Co-Pay is een online betaalservice in de meest eenvoudige vorm, waarbij het draait om gelijk oversteken”, zegt Hartman. “Op www.co-pay.nl meldt de opdrachtgever de transactie aan. Vervolgens maakt die het bedrag over naar de onafhankelijke derdengeldenrekening. De leverancier krijgt bericht dat het geld is ontvangen en gaat tot levering over. Is dat naar wens gebeurd, dan geeft de koper het gestorte bedrag vrij en wordt de leverancier betaald. Dit biedt voor beide partijen een aantal voordelen. Er wordt pas betaald op het moment dat de levering voor 100% is goedgekeurd en de leverancier weet zeker dat er dan ook wordt betaald. Bij een faillissement van één van de partijen houdt de stichting het geld onder zich totdat duidelijk is geworden wie er wettelijk gezien de rechtmatige eigenaar is. Het voorkomt dus dat je juridisch gezien in het gelijk wordt gesteld, maar toch nooit iets van je geld terugziet of dat je er nog jaren achteraan moet zitten. Het heeft ook voordelen voor de leverancier. Het aankoopbedrag is al gestort. De koper kan deze niet meer eenzijdig terugtrekken. Hierdoor zal de koper niet snel oneigelijke redenen (discussie over de kleur of ‘zo hebben we het niet afgesproken’) aandragen om onder de betaling uit te komen, terwijl eigenlijk het geld op is. De betaling staat immers al veilig op de derdengeldenrekening.”

CorPorAties Voor transacties binnen een keten van partijen werd Co-Pay Bouw ontwikkeld. Het is vooral deze dienst die interessant is voor woningcorporaties. De Vries: “In de bouwsector is het inschakelen van een onafhankelijke derde partij die toeziet op een correct verloop van het betalingsverkeer niet gebruikelijk, behalve bij de levering van onroerend goed via een notaris. Veel gebruikte methodes om tot betalings- of leveringsgaranties te komen, zijn onder andere het stellen van bankgaranties en het gebruik maken van

waarborgfondsen zoals Nationale Borg. Vaak zijn deze methodes complex, bureaucratisch en kostbaar. Bovendien bieden ze, als puntje bij paaltje komt, vaak niet de vermeende zekerheid en geven banken steeds minder vaak de vereiste garanties. Co-Pay Bouw bewijst dat het komen tot betalings- en leveranciersgaranties goedkoper, veiliger en efficiënter kan. Wat wij doen is in samenwerking met opdrachtgever en hoofdaannemer de gehele aanneemsom gecontroleerd uitbetalen aan die partijen die de werkzaamheden hebben verricht.” Hartman: “Hiervoor gaan opdrachtgever en hoofdaannemer een contract aan met Co-Pay BV en de notaris. Hieraan kunnen onderaannemers en leveranciers toetreden. De hoofdaannemer bepaalt nog steeds zelf de betaalmomenten, maar Co-Pay BV verricht in samenwerking met de notaris de betalingen aan de onderaannemers en leveranciers. Hierbij wordt gecontroleerd of de te betalen partijen door de opdrachtgever goedgekeurd zijn, of de bedragen passen binnen de opgegeven budgetten en of het totaal te betalen bedrag binnen het door de opdrachtgever vrijgegeven bedrag past.”

Zekerheid Co-Pay voorkomt hiermee dat aannemers het geld van de opdrachtgever gebruiken voor andere doeleinden dan die waarvoor de opdrachtgever deze verstrekt heeft. Simpelweg omdat de aannemer niet meer eenzijdig over het geld beschikt. De Vries: “Het grootste voordeel daarbij is dat de opdrachtgever bij Co-Pay Bouw rechtstreeks de onderaannemers uitbetaalt. Mocht de hoofdaannemer failliet gaan, dan is het heel eenvoudig om het bouwproject af te laten bouwen door een nieuwe aannemer. Immers, de onderaannemers zijn betaald en kunnen gewoon doorgaan met hun werkzaamheden. In de oude situatie zullen onderaannemers geneigd zijn hun spullen veilig te stellen en halen ze bijvoorbeeld de bergingen, ketels, steigers of keukens die zijn geïnstalleerd weer op, met alle gevolgen van dien.”

gen van Co-Pay staan. Co-Pay BV verzorgt alleen de procesgang. Voor Co-Pay Bouw werkt Co-Pay BV samen met een notariskantoor en voor Co-Pay met Stichting Nationaal Monetair Garantiestelsel Derden Gelden. Zij beheren het geld. n

Co-PAy Bouw

Boven de oude situatie. De opdrachtgever heeft geen controle over de geldstromen, gelden van de opdrachtgever kunnen door de hoofdaannemer worden gebruikt om andere projecten te financieren. Onder de situatie bij het inschakelen van Co-Pay Bouw. De betrokken partijen worden rechtsreeks en gecontroleerd betaald. De opdrachtgever heeft zekerheid dat gelden voor zijn eigen project worden aangewend.

veiliG Er zijn een aantal mechanismen die er voor zorgen dat Co-Pay veilig is. Het belangrijkste is dat de gelden nimmer op bankrekenin- CORPORATIEBOUW MEI 2013 -

De nieuwe

generatie ziet het licht De helft minder onderhoud ĂŠn een uitstekende energie-efficiĂŤntie

Geoptimaliseerde thermische isolatie dankzij:

Alle grenenhouten dakramen zijn standaard wit afgelakt en FSC gecertificeerd

De nieuwe generatie VELUX dakramen is nu verkrijgbaar. Kijk voor alle innovaties op www.velux.nl/denieuwegeneratie

C o r p o r at i e p r o J e C t

“Conceptueel bouwen rendeert, in kwaliteit, prijs en tijd”

Het Gooi en Omstreken bouwt conceptueel

Door Hans Fuchs

Woningcorporatie Het Gooi en Omstreken koos in uitbreidingswijk De Blaricummermeent voor conceptueel bouwen. Projectleider Sander Koekoek: “Dat leverde ons grote woningen met een laag ontwikkelrisico, in korte tijd gerealiseerd en met een gewaarborgde bouwkwaliteit.” Voldoende redenen voor de Hilversumse corporatie om bij toekomstige bouwprojecten ook te kijken naar de mogelijkheden om conceptueel te bouwen.

Eric Smulders

- CorporatieBoUW Mei 2013 -

C O R P O R AT I E P R O J E C T

prOjecTgegeVenS Opdrachtgever: Woningcorporatie Het Gooi en Omstreken, Hilversum Concept woningen: Groothuis Wonen, Harbrinkhoek Aannemer: Koopmans Bouwgroep, Enschede W- en E- installaties: Groothuis Wonen, Harbrinkhoek Conceptueel of prefab bouwen is al - bijna zo oud als de weg naar Rome. Honderd jaar geleden al keken de architecten van het Nieuwe Bouwen vol bewondering naar de auto-industrie, waar auto’s aan de lopende band werden geproduceerd. Een woning als een ‘machine à habiter’, een machine om in te wonen, dat stond veel moderne architecten destijd voor ogen. In de bouwpraktijk bleef het, toen en later, vooral bij ambachtelijk handwerk. Conceptueel en prefab bouwen bleef een niche voor de experimenteerlustigen in de bouwkolom. Maar er is een kentering zichtbaar: wie nu (nog) bouwt, zoekt naar manieren om dat voordelig te doen, en graag ook met zoveel mogelijk waarborgen en garanties. Daarvoor is de conventionele bouw niet het beste uitgerust. De wens om de kosten te beheersen, geeft prefab en conceptueel bouwen een nieuwe impuls. En de producten zijn zo ver ontwikkeld, dat ook kleine bouwseries lonen.

Verwijzingen Dat bewijst bijvoorbeeld het project van woningcorporatie Het Gooi en Omstre-

18 - CORPORATIEBOUW MEI 2013 -

ken aan het Laantje van Heijenbrock in Blaricum. De corporatie bouwde daar, in uitbreidingswijk De Blaricummermeent, zestien eengezinswoningen, gegroepeerd in vier blokjes van vier woningen. Twee van de vier blokjes hebben op de hoeken een woonwerkwoning. De woningen zijn in juni 2013 opgeleverd. Het hele bouwproject is compleet conceptueel uitgevoerd. Aan de buitenkant zie je dat er niet aan af: de woningen voegen zich naadloos naar de gemeentelijke wens om in De Blaricummermeent te bouwen op een manier die aansluit op lokale bouwstijlen. In de uitbreidingswijk domineert dan ook nieuwbouw met riet, dakpannen, rabatdelen en metselwerk. Alles in een terughoudend kleurenpalet, allemaal verwijzend naar het oude dorp Blaricum.

Snel en beheerSbaar Sander Koekoek is verantwoordelijk voor de projectontwikkeling bij Het Gooi en Omstreken en is voor de bouwplaats in De Blaricummermeent de projectleider: “Conceptueel betekent in dit geval: alles is prefab. De palen, de funderingsbalken, het casco, de vloeren, het scharnierdak en de complete gevels, af fabriek met kozijnen en glas geleverd. Zo konden we toe met een totale bouwtijd van 22 weken voor de zestien woningen, inclusief afbouw. Een blok van vier woningen wordt binnen twee weken opgetrokken, vanaf de begane grond vloer tot en met de nokvorst. Om het wat breder neer te zetten: het traject van initiatief tot opdracht kostte ons circa zes maanden, het traject van voorbereiding tot oplevering circa tien maanden.” Als het gaat om de voordelen van concep-

tueel bouwen, blijft het volgens Koekoek niet bij de korte bouwtijd alleen: “Je draagt als corporatie een klein ontwikkelrisico en zeer lage uitvoeringsrisico’s. Voordeel van conceptueel bouwen is ook dat je de marktexpertise van de aanbieders kunt gebruiken, in plaats van alles zelf intern te doen, architect, constructeur et cetera. Het is ook in die zin een goed alternatief om het risicoprofiel te verlagen. Je kunt met conceptueel bouwen aan de voorkant de kosten van een woning goed bepalen en beheersen.” Prefab bouwen betekent ook: geen verrassingen wat betreft de kwaliteit als gevolg van weersinvloeden op de bouwplaats. Koekoek: “De kwaliteit is bekend en geborgd. Daarover hoef je dus geen enkele discussie te voeren.” Ook een voordeel: “Je kunt als corporatie in je planning dankbaar gebruik maken van het feit dat het hele traject, van contract tot oplevering, bekend is. Je kunt de verhuurprocessen optimaal afstemmen op de bouw. Verhuren kan vanaf dag één na de oplevering.”

Scherpe prijS En dat alles tegen wat Koekoek noemt ‘een vrij scherpe prijs, in deze markt’: “Conceptueel bouwen is op het moment even duur als conventioneel bouwen, al moet ik wel zeggen dat dat mede zo is, omdat aannemers in deze markt genoodzaakt zijn om zéér scherp in te schrijven. Maar mocht de markt aantrekken, dan denk ik eerlijk gezegd dat de conventionele bouw snel duurder zal worden, en de conceptuele bouw niet of in mindere mate. Overigens kan conceptueel bouwen goedkoper worden als de volumes toenemen, dat is bij conventionele bouw nagenoeg onmogelijk.” Voordeel van de lage kostprijs is volgens Koekoek ook dat de maat van de woningen naar verhouding groot is: 5,4 x 9,2 meter, met zolder: “En binnen het concept was

waT heefT heT gekOST? De investeringen van Het Gooi en Omstreken op een rijtje: Bouwkosten: € 140.000 en € 150.000 (woonwerkwoning), incl. bijkomende kosten zoals huisaansluitingen en honoraria, incl. btw. Meerwerk: ca. € 20.000 incl. btw per woning voor aansluitkosten WKO, aanvullende wensen en btw-verhoging. Bijkomende kosten: ca. € 6000 per woning interne kosten van de corporatie en rente.

C o r p o r at i e p r o J e C t

woonwerkwoningen Dat Het Gooi en omstreken woonwerkwoningen in De Blaricummermeent realiseert, noemt Sander Koekoek vrij uniek: “Het risico voor de verhuurbaarheid ligt bij de corporatie. De markt in Blaricum is wat dat betreft goed, maar toch... Daarom hebben we gezocht naar een oplossing die de ruimte biedt om deze vier woningen eventueel ook te kunnen verhuren als ruimere eengezinswoningen als de werkruimte niet als zodanig wordt gebruikt. De uitbreiding voor de werkruimte is in deze opzet bij de woonkamer getrokken en later af te scheiden. ook op de eerste verdieping is dit doorgezet, zodat daar extra ruimte ontstaat voor bijvoorbeeld een slaapkamer.” voldoende ruimte voor de architect om een ‘Blaricums’ ontwerp te realiseren.”

Het moet snel Eigenlijk was de grond aan het Laantje van Heijenbrock helemaal niet bedoeld om door Het Gooi en Omstreken te worden bebouwd. Vier jaar geleden schreef de gemeente een tender uit voor de sociale opgave in De Blaricummermeent. Die tender werd gewonnen door Ymere, Het Gooi en Omstreken werd tweede. Maar Ymere schroefde zijn investeringen en plannen terug en besloot de rechten voor de Blaricummermeent terug te geven aan de gemeente. Het Gooi en Omstreken was de logische partij om het contract over te nemen. En dan was er nog de recessie: de realisatie van het uitbreidingsplan verliep trager dan gewenst. Koekoek: “De gemeente benaderde ons met de vraag: kunnen jullie op deze locatie in De Blaricummermeent sociale huur bouwen en eventueel ook woonwerkwoningen? En: kunnen jullie dat snel?” Het Gooi en Omstreken ging in beraad en stelde zichzelf allereerst de vraag: als het snel moet, wat is dan de beste weg? Hoe kan het snel?” Koekoek: “We gingen als corporatie op zoek naar partijen die dat kunnen. En dan kom je al snel terecht bij bedrijven die conceptueel bouwen.”

ongewone aanbesteding Wat volgde was een ongewone aanbesteding. In januari 2012 stelde de corporatie een PVE op en nodigde per brief drie bouwers uit - Koopmans, Slokker en Plegt-Vos - met de vraag: voelen jullie hier iets voor?

Koekoek: “En met de mededeling: de rest van de informatie, het beeldkwaliteitsplan voor De Blaricummermeent en het bestemmingsplan, zijn terug te vinden op de website van de gemeente. Een budget gaven we ook mee: € 140.000 bouwkosten per woning, € 150.000 per woonwerkwoning allin, inclusief btw en exclusief grondkosten. Daarna volgde nog één vragenronde met deze drie partijen, die resulteerde in drie mooie A3 boekjes van de aanbieders.” Die boekjes vielen begin maart 2012 bij Het Gooi en Omstreken op de mat. De corporatie beoordeelde de ingeleverde plannen op de gestelde criteria: “Daarnaast keken we naar de ontwerpen, en naar de vergunningen – die verantwoordelijkheid lag ook bij de aanbieders. De plannen hadden veel overeenkomsten, er zat bij de gegeven randvoorwaarden natuurlijk niet heel veel speelruimte in bijvoorbeeld de plattegronden.”

grootHuiswoning Uit de drie aanbiedingen selecteerde Het Gooi en Omstreken in eerste instantie twee plannen, dat van Koopmans en dat van Plegt-Vos. Het plan van Koopmans bleef tenslotte als laatste over: “Dit ontwerp sluit het beste aan bij De Blaricummermeent.” Koopmans kreeg de opdracht, met het concept Surplus Advanta, later omgedoopt tot Groothuis Rijwoning (na de overname van Groothuis door Koopmans). In april volgden de gesprekken met Koopmans voor de verdere uitwerking en het definitief vaststellen van het aantal woningen. Met het uitgewerkte plan van Koopmans stapte Het Gooi en Omstreken vervolgens naar de gemeente, voor een oordeel van het supervisieteam, de welstand. Daarna stond de poort naar realisatie open. Koekoek: “De bouwaanvraag volgde nog voor de bouwvak van 2012. Na de zomer werd de contractfase afgerond en startte Koopmans met de prefabricage. In december 2012 ging de eerste paal de grond in, eind mei 2013 stonden de woningen klaar voor oplevering.”

opletten Een project zo snel uit de grond trekken, dat is mooi. Maar dan moet je als corporatie ook alert zijn. Koekoek: “Je moet alles goed stroomlijnen. Wij moeten zelf ook nog wennen aan het idee dat je bijvoorbeeld al heel snel in het traject aan het verhuren moet gaan denken. Bij een conventioneel gebouwd plan heb je daarvoor bij aanvang bouw nog een maand of zes de

tijd. Hier is die termijn beduidend korter. Dat vraagt wel enige flexibiliteit binnen de organisatie.” En bij conceptueel bouwen gebeuren dingen in een andere volgorde dan bij een ontwikkeltraject waarbij je als opdrachtgever alle partijen zelf aanstuurt, benadrukt Koekoek: “In het allereerste briefje dat je naar de commerciële partijen stuurt, moet ook echt alles staan. Je moet al in een vroeg stadium over bepaalde dingen nadenken. Wij hadden een aantal zaken niet opgeschreven, waaronder de aansluitkosten voor de warmtekoude-opslag die we in De Blaricummermeent hebben, en voor het interieur van de extra ruimtes in de woonwerkwoningen. En bij het kopen van de grond moet je wel even laten vastleggen dat je de aansluiting voor de WKO al na twee maanden wilt hebben, en niet na acht maanden - de termijn die Eteck, de beheerder van de WKO, normaal gesproken hanteert.”

energetiscH goed Het zijn lessen die meegaan naar het volgende conceptuele bouwproject – het volgende, want op basis van de ervaringen in De Blaricummermeent, bouwen ze bij Het Gooi en Omstreken in de toekomst zeker meer conceptueel. Koekoek: “ We zijn enthousiast over conceptueel bouwen. Waarom iedere keer zelf het wiel uitvinden als je het ook kan kopen?” En energetisch is het allemaal heel goed, aldus Koekoek: “Deze woningen hebben een EPC van 0,45 tot 0,5, waar het bouwbesluit een EPC van 0,6 vereist. En dat zonder additionele installaties, afgezien van de WKO aansluiting en de bijbehorende warmtepomp. Weinig installaties, dat is gebruiksvriendelijk en ideaal vanuit onze beheergedachte: wij willen zo weinig mogelijk installaties in onze huurwoningen hebben. Kortom: conceptueel bouwen rendeert, in kwaliteit, prijs en tijd.” n

centraal in De Blaricummermeent is de Warmte Koude opslag centraal geregeld. in de wijk zijn op centrale punten bronnen geboord, die zijn aangesloten op energiehuizen. Vanuit hier wordt elke woning voorzien van een aansluiting, een soort stadsverwarming. in de wijk is geen gasnet aangelegd, de warmte van de zomer wordt opgeslagen in de bronnen en in de winter weer afgegeven.

- CorporatieBoUW Mei 2013 -

close up

‘Leer van elkaar’

Bas Huijsmans

Sinds de oprichting in 1959 streeft Weber Beamix ernaar om een waardige gesprekspartner voor woningbouwcorporaties en bouwbedrijven te zijn. “We hebben een lange tijd zeer dicht bij de bouwers geleefd”, vertelt Bas Huijsmans, algemeen directeur van Saint-Gobain Weber Beamix. “Het wordt tijd dat ook de woningbouwcorporaties de toegevoegde waarde van ons bedrijf beter leren kennen.” We leven in een rare tijd. Aan de ene kant klinkt de vraag naar verduurzaming van het woningaanbod steeds luider, met de 2020-doelstelling als uitgangspunt. Aan de andere kant wordt het steeds lastiger om renovatie en vervangende nieuwbouw te financieren. Volgens Huijsmans ligt de sleutel tot dit dilemma voor een groot deel in een verbeterde ketensamenwerking. “overleg leidt tot kostenbesparing. Veel meer dan in producten zit de total cost van een project in zaken die je niet ziet. Bijvoorbeeld op logis-

20 - CORPORATIEBOUW MEI 2013 -

tiek vlak. last-minute bestellingen kosten vaak een hoop meer moeite, tijd en daarmee geld. Dit kan voorkomen worden door een goede planning en onderlinge communicatie. uiteindelijk is dit goed voor alle betrokkenen.”

SaMenwerken De partijen in de bouwkolom moeten volgens de directeur van Weber Beamix beseffen dat ketenintegratie en samenwerking ook in de praktijk moet leven. “Door

samen te werken en van elkaar te leren, kun je fouten voorkomen. Als er verkeerde producten in een renovatieproject gekozen worden, of als er niet goed wordt nagedacht over logistiek, levert dat zo veel faalkosten op. We hoeven dat met zijn allen maar een klein beetje beter te doen. Dan kan iedereen er op vooruit gaan. Zowel de opdrachtgever, het bouwbedrijf en de fabrikant als de uiteindelijke huurder. Weber Beamix wil dat plaatje in ieder geval vanuit leverancierskant graag invullen.”

Meepraten Huijsmans gaat enthousiast verder met zijn verhaal. “Wij hebben meer dan vijftig jaar ervaring. Door onze uitgebreide productenrange kunnen we over veel zaken meepraten. Moet er bijvoorbeeld in een complex een vloer gerenoveerd worden dan hebben we naast de juiste vloeren tegelproducten ook de juiste equipement, zoals onze pomptruck, om dit traject snel en goed te laten verlopen. en als onder-

ClOsE UP

deel van de Saint Gobain-groep hebben we toegang tot nog meer kennis en ervaring over een nog veel breder scala aan ruw- en afbouwproducten.” Door in een vroeg stadium aan tafel te gaan zitten, kan je alles beter op elkaar afstemmen. “Er zijn een hoop vragen die naar voren komen bij een duurzame renovatie. Ga je de gevel afbreken of isoleren? Doe je het in onbewoonde of bewoonde staat? Is het rendabel om de vloer ook te isoleren? In overleg met elkaar kan je per casus bekijken wat in een bepaalde situatie het beste past. Dat ligt niet alleen aan het soort gebouw of aan de staat ervan, maar ook aan andere factoren. In welke buurt zit je? Met wat voor huurders heb je te maken? Met de ervaringen die corporaties hebben uit het verleden kunnen wij aan de hand van onze kennis oplossingen bieden die interessant zijn voor alle betrokkenen, inclusief de hurende eindgebruiker.”

InformatIe delen Volgens Huijsmans moeten alle betrokken partijen wel even wennen aan het feit dat ze informatie moeten delen. Maar door de economische situatie steken er de laatste tijd steeds meer initiatieven de kop op waarin partijen in de bouwkolom nauwer met elkaar samenwerken. Weber Beamix is zelf ook betrokken bij enkele initiatieven. Bijvoorbeeld Manesco, een samenwerkingsverband van onder andere

leveranciers en installateurs. Doel van dit initiatief is door middel van ketensamenwerking een bijdrage te leveren aan de verduurzaming van de bebouwde omgeving, waarbij de verduurzaming betaald wordt door de energiebesparing. De bewoner ontvangt naast een forse vooruitgang in wooncomfort ook meteen een financieel voordeel. “Wij kijken of we met een aantal producenten een systeem op kunnen tuigen waarbij we een prestatiegarantie kunnen geven. Hiervoor zijn we nu druk bezig met het maken van scans. We kijken naar gebouwen: met welke maatregelen verbeteren we de energieprestatie? Wat ons betreft doen we dat door het verbeteren van de warmteschil met bijvoorbeeld onze buitengevelisolatiesystemen, als alternatief voor het toevoegen van te veel mogelijk onderhoudsgevoelige apparatuur. Hierover zijn we op dit moment ook met corporaties aan het praten. Verder is Weber Beamix ook participant in Made, een kenniscentrum voor metselwerk. We proberen zo veel mogelijk een gesprekspartner te zijn. Niet zomaar een producent. Door met elkaar projecten beter af te stemmen, maak je een project een stuk betaalbaarder. Uiteindelijk zijn het de partijen die zich open stellen voor samenwerken, die winst kunnen behalen. Weber Beamix deelt haar expertise graag met partners in de bouw, ook met woningbouwcorporaties. Op beleidsmatig niveau,

Van f naar a

Weber Beamix was betrokken bij de renovatie van drie flats van corporatie Woonveste in Voorburg. De energielasten moesten omlaag door toepassing van duurzame energie en hoogwaardige isolatie. Door het aanbrengen van een compleet pakket met isolatieglas, vloer-, gevel- en dakisolatie ging het energielabel van F naar A.

maar bijvoorbeeld ook voor onderhoudsmedewerkers van corporaties. Dit doen we met trainingen op het gebied van tegelen, vloeren, gevel, waterdichting, hulpstoffen, beton en reparaties, maar ook met onze Weber-gids die gratis aan te vragen is via de website en de helpdesk. We bieden een compleet pakket dat het werk ook voor de onderhoudsmedewerkers makkelijker maakt.” n

duurzaamheId Bij Weber Beamix hechten ze veel belang aan duurzaamheid. Innovatie speelt daar een belangrijke rol in. Huijsmans: “People, planet, profit is ons te simpel. In elke laag in onze organisatie moet dat terugkomen. Daarom is veiligheid en gezondheid altijd punt één op de agenda van elke vergadering: wereldwijd en op welk niveau dan ook. We moeten blijven nadenken: doen wij het nu echt zo maatschappelijk verantwoord? Zowel op het niveau van onze organisatie, als toeleverancier, maar ook als stakeholder in de maatschappij. Wij gaan daar ver in. Binnen het bedrijf voldoen al onze vrachtauto’s uiteraard aan de Euro 5-norm. Dat is planet, maar je kunt ook denken aan een massage voor een werknemer die de hele dag achter een computer zit te werken (people).” Als toeleverancier probeert Weber Beamix de CO2-footprint van haar producten te verminderen. En dan niet met 2%, maar met 50%. “Maar ook hier kijken we niet alleen naar planet, maar ook naar people. Als een metselaar achthonderd keer per dag dezelfde beweging van kuip naar gevel moet maken, scheelt het een hoop als wij er voor kunnen zorgen dat de mortel 35% lichter is. Dan hoeft die persoon misschien niet meer op zijn vijftigste weggepromoveerd te worden.” Innovatie is daarom van het grootste belang voor het bedrijf. “In een aantal jaar hebben we ons hele assortiment vernieuwd. En dat is nogal wat voor een leverancier in de soms wat conservatieve bouwsector. Het maakt voor ons de uitdaging alleen maar groter om ervoor te zorgen dat de nieuwe producten zo veel beter zijn, dat gebruikers niets anders meer willen. Dat metselaars naar hun baas stappen en zeggen: wij willen die lichte Beamix comfortmortel.”

- CORPORATIEBOUW MEI 2013 -

project in beeld

Poorters van Montfoort de poorters van Montfoort is het eerste Active House-renovatieproject in nederland. Woningcorporatie GroenWest is opdrachtgever van het project. Voor het project werd een consortium gevormd na een oproep van Velux nederland. de leverancier van daklichtsystemen ontwikkelde samen met danfoss een duurzaam concept. Verder maakten bAM Woningbouw, bouwhulpgroep en nieman raadgevende ingenieurs deel uit van het consortium waarbij het energielabel werd opgeschroefd van e naar A++.

16 - CORPORATIEBOUW MEI 22 JUNI2013 2012--

project in beeld

- corporAtieboUW Mei 2013 -

C O R P O R AT I E PA R T N E R

Havensteder introduceert klushuurhuizen

corporatie renoveert samen met bewoners In Corporatiebouw praten we vaak over mooie partnerschappen tussen enerzijds de corporatie en anderzijds een leverancier of aannemer. Samenwerkingen waarbij beide partijen profiteren van elkaars kennis en allebei voordeel behalen. Havensteder zocht een partnerschap met huurders. Samen een woning renoveren. Met als eindresultaat een goed verhuurbare woning voor de corporatie en huurvoordeel voor de bewoner.

Het begrip kluswoning is niet onbekend in de corporatiewereld. Vaak gaat het echter om koopwoningen. Bij de klushuurhuizen van Havensteder wordt de verrichte arbeid verrekend in een woontegoed. Verdeeld over vijf jaar gebruiken de bewoners dit om hun huur mee te betalen. Per saldo wordt de huur dus lager. De corporatie betaalt de materialen en vertelt de bewoners hoe ze die moeten toepassen. De huurders zorgen voor de arbeid. In samenwerking met de aannemer begeleidt de corporatie het bouwproces aan de hand van vooraf samen uitgewerkte ontwerpen en een plan van aanpak. Havensteder heeft een woningbezit van circa 47.000 verhuurbare eenheden in de regio Rotterdam. Aan de Jacob Catsstraat in het Oude Noorden van de stad kwamen drie bovenwoningen vrij. Verhuurmakelaar Michel Klaassen bedacht het plan. “De vorige bewoners hadden er veertig jaar gewoond. Nooit meegedaan aan renovatierondes, nooit gevraagd om verbetering. De woningen waren compleet uitgewoond.”

Er was een dure renovatie nodig. De verwachte huuropbrengsten gedurende de resterende levensduur van de woning zouden de benodigde investering niet kunnen dragen. “Toen ben ik met het plan naar de directie gestapt om samen met bewoners de woning te verbouwen. De huurder krijgt een reële vergoeding voor bewezen diensten. Deze ligt lager dan de arbeidskosten van de aannemer. Op deze manier konden we de totale kosten die het project met zich meebrengt verlagen, waardoor het rendabel wordt.”

Selectie Wat volgde was een selectietraject waarbij de drie kluswoningen verdeeld werden. De eerste voorwaarde is dat deze mensen een maandinkomen hebben hoger dan € 34.085 in 2012, maar lager dan € 43.000. Michel: “We richten ons met dit project op onze secundaire doelgroep: de middenklasse die wel eens tussen wal en schip dreigen te vallen. Huurders die te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar te weinig overhouden als ze in de vrije sector moeten gaan huren. Voor een koopwoning komen ze vaak niet in aanmerking. Met de kluswoning bieden we ze een betaalbare oplossing voor de eerste vijf jaar.” Een mooie tussenoplossing dus, maar niet geschikt voor mensen met twee linkerhanden. “Uiteraard was het belangrijk dat mensen zelf bepaalde vaardigheden bezitten, maar minstens zo belangrijk is de instelling. Kijk, wij begeleiden ze stap voor stap. De intentie om hard te willen werken aan je eigen woning, was voor ons het belangrijkste.”

twee linkerhanden

De buitenkant. (Beeld: Annet Delfgaauw)

24 - CORPORATIEBOUW MEI 2013 -

Die eigenschappen vond Havensteder in Henry en Sandra van Randwijk. Het echtpaar woont op dit moment met één kind in Capelle aan de IJssel, maar wilde graag terug naar Rotterdam verhuizen. De mogelijkheden la-

C O R P O R AT I E PA R T n E R

Henry van Randwijk, Sandra van Randwijk en Michel Klaassen in de kluswoning in Rotterdam. gen echter niet voor het oprapen. De klushuurhuizen brachten uitkomst. Sandra van Randwijk was meteen enthousiast. “Ik belde naar Havensteder voor een woning. Daar werd me verteld eens naar de kluswoningen te kijken. Mijn man werkt voor een bouwbedrijf, dus ik dacht dat het wel geschikt was voor ons.” Henry had echter nog wat overtuiging nodig. “Ik vroeg me af of ze wel doorhad hoeveel werk het zou gaan worden”, zegt hij. “Maar ze dacht dat het mee zou vallen.” Inmiddels werkt hij elke avond na zijn werk nog tot een paar uur door. Sandra: “Ik heb hem niet gepusht hoor. Hij vindt het nu leuk!” Naast zijn baan werk Henry gemiddeld 24 uur per week in de nieuwe woning. Vier keer in de week een avond, daarnaast op zaterdag en soms op zondag. “Als er geen voetbal is”, lacht hij. Bij het klussen heeft Henry de hulp van een broer en een vriend. “We werken soms met zijn drieën, soms met zijn vieren.” Vrouw Sandra klust niet mee. “Ik heb twee linkerhanden. Ik ben van de planning en ik zorg dat er eten is. Toch kwam er ook voor Sandra op een gegeven moment een wakeupcall. “Toen ze klaar waren met slopen, dacht ik: nee, waar zijn we aan begonnen?”

AfsprAkEn Van tevoren zijn er duidelijke afspraken gemaakt tussen beide partijen. “We hebben plannen en ontwerpen gemaakt en daarna een begroting”, zegt Michel. Daarna moesten de bewoners een kluscontract en een huurcontract ondertekenen. “We zijn ook al

doende aan het leren”, gaat hij verder. “Bijvoorbeeld op het gebied van keuzevrijheid van de bewoners. Ze mogen zelf de tegels uitkiezen, maar dat is wel aan bepaalde grenzen gebonden. Daar maken we op voorhand nu duidelijke afspraken over.” Elke woensdag middag is er werkoverleg tussen Michel, voorman Theo Bekkers en de bewoners. Michel: “Dat maakt het voor mij ook leuk. We hebben er een hoop lol om en er wordt wat afgelachen.”

EigEn kEus De woningen zijn aan de buitenkant al helemaal opgeknapt. Aan de binnenkant moesten de bewoners zelf aan de slag. De corporatie is hiervoor een samenwerking aangegaan met onderhoudsbedrijf Bakker Arkel. Voorman Theo Bekkers begeleidt de huurders met hun werkzaamheden. Installatiewerkzaamheden – gas, elektra, water – gebeuren sowieso door professionals. Michel: “Het eerste wat de bewoners moesten doen, was het bedenken van een indeling. Vervolgens hebben wij een tekening gemaakt.” Verder hebben de bewoners inspraak over de kleur van het tegelwerk, het toilet, de badkamer, de keuken en de toe te passen materialen. “Standaard plaatsen wij een bepaalde keuken zonder apparatuur”, zegt Klaassen. “Deze bewoners hebben er voor gekozen om zelf een keuken te kopen bij een keukenleverancier in Dordrecht. Het geld dat wij hier als corporatie mee uitsparen, wordt ingezet als woontegoed voor deze huurders.” Sandra lachend: “We

wilden natuurlijk wel een kokend waterkraan en een combimagnetron.” “Ik hoop maar dat de meterkast dat gaat trekken”, zegt Michel voordat hij de huurders geruststelt. “Komt wel goed.”

surinAmE Inmiddels is het zwaarste werk al gedaan. Henry: “Dat was het slopen en het sjouwen.” Het volgende waar de huurders tegenop zien is de vloer. “Die is schreef ”, legt Michel uit. “Hij moet waterpas gelegd worden.” Hoewel de bovenwoning er nu, gestript en wel, verre van klaar uitziet, hebben Sandra en Henry er alle vertrouwen in dat ze op tijd klaar zijn. “De balken bleken na het strippen van de woning niet goed meer in de wand te liggen. Daardoor hebben we door onvoorziene werkzaamheden vanuit de kant van Havensteder vertraging opgelopen”, zegt Henry. “Maar eind juli zijn we klaar. En als het af is, heeft Sandra de kleur die ze mooi vindt, de tegels die ze mooi vindt en de vloer die ze mooi vindt. En dan ben ik ook weer gelukkig.” Sandra voegt toe: “Nee hoor, we hebben er beiden profijt van. Bovendien gaan we samen naar Suriname als het af is. Dat is zijn beloning.” Als al het werk achter de rug is, heeft Havensteder weer drie gerenoveerde bovenwoningen. “Het is een succes”, zegt Michel Klaassen. Ik heb dit project vanaf de grond af aan opgebouwd en inmiddels raakt de directie er ook van overtuigd. Het zou dus goed kunnen dat er nog meer woningen volgen.” n - CORPORATIEBOUW MEI 2013 -

M I J N c o r p o r at I e Door Johan van Leipsig en Tim van Dorsten

Aad van der Reijken Directeur-bestuurder van trifolium Woondiensten Boskoop

‘We streven naar een gemiddeld energielabel B in 2018’ Hoe gRoot is woningsticHting tRifolium woondiensten Boskoop? “We hebben 1.900 wooneenheden en zijn alleen actief in Boskoop. ons woningbestand is sterk gedifferentieerd: we kunnen alle soorten woningzoekenden bedienen. ons woningbestand bestaat voor 60% uit gestapelde bouw. Dat is een fors percentage dat je niet veel in dorpen met een inwoneraantal als dat van Boskoop aantreft.”

wAAR Bent u Het meest tRots op? “op onze lokale binding. trifolium is een goede partij in de plaatselijke gemeenschap. In een goede samenwerking met de gemeente zorgen we voor een veilige woonomgeving. op een aantal plaatsen hebben we zelfs het politie Keurmerk Veilig Wonen bestaande bouw behaald. Dat zeggen er niet veel ons na!”

wAAR ligt nog de gRootste uitdAging? “Sinds het woonakkoord? Het zo goed mogelijk blijven uitvoeren van onze taken. Niet overal is zo maar geld voor beschikbaar, terwijl het voor onze doelgroep ook steeds moeilijker wordt.”

Hoe BelAngRijk is duuRzAAmHeid? “Heel erg belangrijk: we praten tenslotte over de wereld van onze kinderen. We isoleren veel en communiceren daarbij zorgvuldig met onze bewoners. We streven naar een gemiddeld energielabel B voor onze woningen in 2018.”

Hoe BelAngRijk is HuuRdeRstevRedenHeid? “We hebben zojuist weer een klanttevredenheidsonderzoek achter de rug. Voor hen werken we per slot van rekening. Men is over het algemeen tevreden over ons, maar heeft ook kritiek op een aantal punten. Met die opmerkingen gaan we aan de slag. Die moeten bij het volgende onderzoek verdwenen zijn. Verder steken we fors in op bewonersparticipatie. We overleggen met onze klanten van de huurdersvereniging via de bewonerscommissies tot op straatniveau. Dat kost veel tijd en moeite, maar dat betaalt zich dubbel en dwars terug.”

26 - CORPORATIEBOUW MEI 2013 -

m i j n c o r p o r at i e

Sander Kock Directeur-bestuurder van Slagenland Wonen

‘Wij hebben ons ontwikkeld tot een kwaliteitsbewuste corporatie’ Hoe groot iS SLAgeNLAND WoNeN? “Onze wooncorporatie heeft ruim 800 huurwoningen in bezit en is actief in de Brabantse dorpen Waspik en ’s Gravenmoer. Daarnaast beheren wij een zestigtal woningen voor derden (instellingen), verhuren wij enkele commerciële ruimten, garages, parkeerplaatsen en participeren wij in een stichting voor de exploitatie van woonwagenlocaties. In beide dorpen hebben wij kleinschalige multifunctionele centra gebouwd, waar wonen, zorg en welzijn bij elkaar komen.”

WAAr beNt u Het meeSt trotS op? “In een relatief korte tijd hebben wij als kleine corporatie veel veranderingen en vernieuwingen in gang gezet. Met als doel in te spelen op de vraag naar kwalitatief goede en betaalbare woningen, het realiseren van voorzieningen in de dorpen om de leefbaarheid te bevorderen en te werken aan een betere kwaliteit van onze dienstverlening.”

WAAr Ligt Nog De grootSte uitDAgiNg? Wij willen werk blijven maken van goed en betaalbaar wonen in onze kernen door het onderhoudsniveau op een goed peil te houden, onze woningen aan te passen aan de toekomstige vraag en met regelmaat verouderde woningen te vervangen. Als dat niet zelfstandig kan, zullen we moeten zoeken naar vormen van samenwerking. Ook aspecten als kwetsbaarheid, professionaliteit en efficiëntie liggen hieraan ten grondslag.”

Hoe beLANgrijK iS DuurzAAmHeiD? “Aangezien onze primaire doelgroep relatief veel geld kwijt is aan woonlasten, is het logisch te werken aan duurzame en dus energiezuinige woningen. Maar ook vanuit milieutechnisch oogpunt is duurzaamheid belangrijk. Het overheidsbeleid beperkt corporaties fors in hun mogelijkheden om hierin echte slagen te maken.”

Hoe beLANgrijK iS HuurDerStevreDeNHeiD? Tevredenheid van huurders is erg belangrijk, maar niet alle wensen kunnen worden ingewilligd. We moeten afwegingen en keuzes maken. Goed communiceren en adequaat reageren op vragen van huurders bepaalt in grote mate de klanttevredenheid. Wij hebben ons de afgelopen jaren ontwikkeld tot een kwaliteitsbewuste corporatie. In het afgelopen jaar scoorden wij maar liefst een 8,2 op het KWH-Huurlabel.”

- corporatieBoUW mei 2013 -

Dรกรกrom stapt u over op veiligheidsdeuren. Op de eerste plaats krijgen de appartementen nieuwe stalen deuren die de dieven buiten houden. Want een goed slot is dan wel belangrijk, maar dieven deinzen vooral terug voor een deur die lastig kapot te krijgen is. Maar er zijn nog meer voordelen: De deuren dichten goed af, waardoor de deur lawaai vanuit het trappenhuis tegenhoudt en zorgt voor een aangenaam binnenklimaat. Brand en brandgassen worden op afstand gehouden. Etensluchtjes blijven op hun plek en ook leveren de deuren een aanzienlijke energiebesparing op. De appartementdeuren zijn nagenoeg onderhoudsvrij en hebben een lange levensduur.

70 jaar ervaring Dat de Daloc-deuren soepeler en eleganter zijn dan je misschien zou denken, komt doordat het weerstandsvermogen van de deur afhankelijk is van de intelligente constructie van de veiligheidsonderdelen en het gebruikte materiaal. We zijn op dit gebied al actief sinds 1943, dus we weten waar we het over hebben. Al onze deuren zijn getest en gecertificeerd, de productie is gecontroleerd en de classificaties op het gebied van brand, brandgas, geluid en inbraakveiligheid zijn hoog.

Een paar uur per deur Onze professionele en gecertificeerde monteurs vervangen een appartementsdeur in minder dan een halve dag. Dus voordat u er erg in hebt, hebben de deuren niet alleen gezorgd voor tevreden en blije huurders, maar is het pand ongetwijfeld ook nog eens meer waard geworden. Kijk op daloc.nl voor meer informatie over de techniek achter de deuren en de diverse uitvoeringen.

Security doors

THEMA TEcHNIEK INBR AAKWEREND HANG- EN SLUIT WERK

Politiekeurmerk Veilig Wonen:

Heeft het effect? Door Tim van Dorsten

Het aantal wijken met een PKVW-keurmerk stijgt. Dit keurmerk zou ervoor moeten zorgen dat de kans op woninginbraak aanzienlijk vermindert, maar het aantal inbraken is vorig jaar gestegen. “Het PKVW is zeker niet zaligmakend; het verlengt alleen de tijd die een inbreker nodig heeft om een huis in te komen.” In vergelijking met 2011 is het aantal inbraken vorig jaar met 2,6% gestegen tot 91.153. In een derde van deze gevallen betrof het een poging tot inbraak. Dit laat het ministerie van Justitie in april 2013 weten. Volgens de politie gaat het hierbij grofweg om drie soorten inbrekers: groepen die vooral op het platteland inbreken, gelegenheidsinbrekers die in hun eigen buurt toeslaan en oude professionele inbrekers die alleen op pad gaan. Hoewel de politie de afgelopen jaren meer verdachten heeft weten aan te houden (6.531 in 2012 ten opzichte van 5.186 in 2010) vindt het genoemde ministerie het huidige niveau van woninginbraken te hoog en het ophelderingspercentage van zo’n 12% te laag. Het doel voor de komende jaren is dan ook het aantal woninginbraken terug te brengen met 30%.

Sociale veiligHeid Het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW) zou hierbij moeten helpen. Dit keurmerk staat voor een veilig huis in een veilige wijk, zo valt te lezen op Politiekeurmerk.nl. ‘De certificeringsregeling PKVW is een veiligheidsinstrument dat bijdraagt aan de sociale veiligheid in en rond woningen, wooncomplexen, buurten en wijken. De kans dat een gelegenheidsinbreker een woning links laat liggen, is twee keer zo groot als deze voldoet aan de eisen van het PKVW.’ Corporatiebouw vroeg bij verschillende woningcorporaties na of en waarbij zij dit keurmerk toepassen.

onderzoek Uit onderzoek van RTL Nieuws in 2012 blijkt dat het minste aantal woninginbraken plaatsvinden in dorpen in Groningen

en Friesland. Volgens de Groningse woningstichting Wierden en Borgen komt dit echter niet door het PKVW-keurmerk. “Officieel maken we er geen gebruik van”, vertelt projectleider Sierd Wieringa. “In het verleden deden we dit wel. Maar sinds het Centrum voor Criminaliteitspreventie en Veiligheid (CCV) dit keurmerk beheert, moeten we er extra voor betalen. Daarnaast werkt de tussenkomst van deze stichting vertragend, dus hebben we besloten af te zien van het PKVW-keurmerk.” Volgens hem heeft dit geen negatieve gevolgen gehad op het aantal inbraken. “Sowieso ligt het aantal inbraken hier erg laag. Maar het enige wat veranderd is, is dat we de inbraakwerendheid van onze woonhuizen niet meer door een extern, PKVW-gecertificeerd bedrijf laten testen. Alle sloten die we gebruiken, hebben twee of drie u - cORPORATIEBOUW MEI 2013 -

THEMA TECHNIEK INBR AAKWEREND HANG- EN SLUIT WERK

CertifiCaat Inividuele woningen komen in aanmerking voor het certificaat Beveiligde Woning. Dit kunnen eengezinswoningen zijn, maar ook woningen die deel uitmaken van een appartementengebouw of flat. Voor individuele woningen geldt dat ‘de schil’ beveiligd moet zijn. Een opdrachtgever kan advies, montage van de beveiligingsmaatregelen en een certificaat Beveiligde Woning aanvragen bij een PKVW-bedrijf. Zo’n PKVWbedrijf werkt onder verantwoordelijkheid van een certificatie-instelling. Deze instelling erkent het bedrijf en houdt steekproeven om de kwaliteit van de werkzaamheden van het bedrijf te beoordelen. Onder verantwoordelijkheid van de certificatie-instellingen worden certificaten Beveiligde Woning in de bestaande bouw verstrekt. Een afgegeven certificaat Beveiligde Woning is tien jaar geldig. Na deze periode vervalt het certificaat en moet opnieuw een PKVW-bedrijf langskomen om de woning te controleren. Er wordt dan gekeken of de woning nog voldoet aan de dan geldende eisen van het keurmerk.

30 - CORPORATIEBOUW MEI 2013 -

SKG-sterren. Het enige verschil is dat ze niet over een PKVW-keurmerk beschikken.”

Meeste inbraken Maastricht komt in dit onderzoek slecht naar voren: in 2012 zouden de meeste inbraken in de Limburgse hoofdstad hebben plaatsgevonden. Communicatieadviseur Roel Haanen van de plaatselijke woningcorporatie Woonpunt kan niet zeggen welk effect het PKVW-keurmerk hierop heeft. “Dat houden we niet bij.” Volgens hem voert Woonpunt het PKVW door bij nieuwbouwhuizen en bij groot onderhoud. “Het afgelopen jaar hebben we gezorgd voor 220 nieuwbouwwoningen”, vertelt hij. “Groot onderhoud vindt continu plaats. Meestal doen we dit per appartementencomplex. Als hierbij deuren en kozijnen aan bod komen, zorgen we voor hangen sluitwerk met het PKVW-keurmerk.” Uit datzelfde onderzoek blijkt dat dat woningovervallers ook vaak in de Rotterdamse wijk Charlois toeslaan. Woonstad Rotterdam verzorgt woningen in onder meer die wijk van de Maasstad en volgens Hedy Brak wordt woningbeveiliging op basis van het PKVW in vier gevallen doorgevoerd. “Bij al onze renovatie- en nieuwbouwprojecten nemen we PKVW standaard op in ons

programma van eisen. Daarnaast voeren we dit door bij iedere mutatie van een huurwoning. Verder gebeurt dit projectmatig op complexniveau en op aanvraag van individuele huurders en woningeigenaren.” Zo zorgt Woonstad Rotterdam ervoor dat de woning voldoet aan de eisen van een PKVW-certificaat op woningniveau, vertelt Brak. Ze kan echter niet vertellen of het aantal inbraken hierdoor daalt. “Wij houden geen cijfers bij van inbraken, dat soort gegevens zou de politie moeten kunnen overleggen.”

HulpMiddel Volgens de politie is hier echter geen eenvoudig antwoord op te geven. “We kunnen het effect van het PKVW niet in cijfers of aantallen weergeven”, zegt politiewoordvoerder Dolores Booij. “Er spelen namelijk meerderen factoren een rol die kunnen voorkomen dat een inbreker een huis binnen kan komen.” Volgens haar ziet de politie dit keurmerk dan ook als hulpmiddel, waarmee mensen hun woning kunnen beveiligen. “Het PKVW is een keurmerk voor een woning die voldoet aan eisen op het gebied van inbraakpreventie en sociale veiligheid. De eisen die het keurmerk stelt, zorgen ervoor dat een inbreker meer tijd nodig heeft om een woning

THEMA TEcHNIEK INBR AAKWEREND HANG- EN SLUIT WERK

binnen te komen. Maar wanneer bewoners van een woning met een PKVW-keurmerk een wc-raampje of slaapkamerraam open laten staan, dan bieden ze een inbreker alsnog een eenvoudige ingang.”

Drie minuten Hierbij sluit CCV-persvoorlichter Johan Luijben zich aan. “Het ligt zeker ook aan de instelling van de bewoners: ze moeten wel hun huis goed blijven afsluiten. Hang- en sluitwerk dat voldoet aan de PKVW-norm zorgt voor drie minuten inbraakwerendheid. In onze ogen is dat tijdsbestek genoeg om ervoor te zorgen dat inbrekers voor een andere woning kiezen. De meeste dieven willen in die termijn namelijk alweer met hun buit buiten staan.” Hij legt uit dat het PKVW-keurmerk het hele concept van beveiligen is. Hang- en sluitwerk kan wel voldoen aan de PKVW-norm, bijvoorbeeld door te beschikken over het SKG-keurmerk.” Volgens hem blijkt uit diverse onderzoeken dat het PKVW de kans op een inbraak ver-

kleint met 50 tot 90%. “De enorme discrepantie komt omdat dit verschilt per regio”, vertelt hij. “Het keurmerk is momenteel vooral in de Randstad, de regio Eindhoven en andere grote steden ingevoerd. De kans op een inbraak daar is groter dan op het platteland.” Ondanks een stagnatie beschikken inmiddels zo’n 65.000 woningen in Nederland over het PKVW-keurmerk. “Dit keurmerk kent diverse gradaties. Bij de renovatie van bestaande bouw gaat het bijvoorbeeld voornamelijk om het vervangen van hangen sluitwerk, maar bij nieuwbouw ook om het stratenplan. Daarbij hoort onder meer ook de verlichting en de locatie van eventuele garages.” Volgens Luijben is het belang van dit keurmerk inmiddels ook onderkend. “Woningbeveiliging is opgenomen in het Bouwbesluit 2012”, vertelt hij. “En als een corporatie kiest voor hangen sluitwerk dat voldoet aan de eisen van het PKVW-keurmerk, dan kunnen ze hierbij begeleid worden door een PKVW-gecertificeerd bedrijf.” n

KerntreKbeveiliging

Een populaire manier voor inbrekers om een woning in te komen, is de Bulgaarse methode. Hierbij breken ze een slecht slot af: ze halen eerst de plaatjes van het slot eraf. Daarna forceren ze het slot, dat gewoon uit de deur valt. Dankzij de kerntrekbeveiliging in hangen sluitwerk hoort deze manier tot het verleden. Dit veiligheidsbeslag is voorzien van een hard metalen plaatje, een kapje wat het cilinder beschermt tegen uitboren en kerntrekken.

( Advertentie )

IK BEN REVOLUTIONAIR iLOQ is ‘s werelds eerste digitale cilinder met eigen energievoorziening. Zonder batterijen. Zonder bekabeling. Wij bieden een sluitsysteem met een flexibel en veilig toegangsmanagement, met aanzienlijk lagere onderhoudskosten ten opzichte van elektromechanische systemen. www.iLOQ.com

iLOQ Benelux Cypresbaan 15E 2908 LT Capellle ad IJssel m. +31 (0)623 441 670, f. +358 40 3170 201

2112_iLOQ_ad_opdrachtbevestiging_190x135_V2.indd 1

1/9/13 2:06 PM

15 min.

auto

THEMA TECHNIEK INBR AAKWEREND HANG- EN SLUIT WERK

uitbreiding met Aperio

beslAg met intelligentie

Sinds kort maakt Assa Abloy Aperio een draadloze integratie van mechanische deuren in bestaande 125 kHz toegangscontrolesystemen mogelijk met behulp van RFtechnologie. De RFID-lezers in de vorm van elektronische Aperiocilinders en -beslag passen in en op de bestaande mechanische sloten. Een bekabeling van de deur is niet nodig. Voor eindgebruikers levert dit meer gebruiksgemak en meer veiligheid op. Assa Abloy Nederland, Raamsdonksveer, 088.639.46.00, www.assaabloy.nl

Roestvaststalen deurbeslag dat niet alleen qua design en veiligheid aan hoge eisen voldoet, maar ook nog eens ‘slim’ is: dat is Ansa E-design. Door de deurkruk slim te maken met elektronica kunnen mensen zelf bepalen wie wel of geen toegang heeft tot een woning of (bedrijfs)pand. De veilige toepassing is niet alleen geschikt voor thuiszorg, de tuinman of Tafeltje Dekje, maar voor alle panden waar sleutelbeheer en toegangscontrole een item is. Denk aan zorginstellingen, scholen, kantoren, horeca en vakantieparken. Alle techniek zit in de roestvast stalen deurkruk en is in basis draadloos. Dure sleutels en sloten hoeven niet vervangen te worden. Bovendien kan Ansa het traject van begin tot eind verzorgen, inclusief een helpdesk voor de eindgebruiker. Ansa, Oosterhout, 0162.49.00.90, www.ansadesign.nl

VeiligheidsbeslAg uitgebreid Themans’ assortiment veiligheidsbeslag 40 mm en 50 mm is uitgebreid met een veiligheidsbeslag met kerntrekbeveiliging. De kerntrekbeveiliging beschermt tegen het ‘uittrekken’ van de cilinder. Het S2-kerntrekbeslag voldoet aan de eisen van SKG*** en is toepasbaar volgens PKVW. Deze serie is modulair en in verschillende types en pc-maten verkrijgbaar. Leverbaar in aluminium F1 en rvs-look. Het beslag is onderhoudsvrij, eenvoudig te monteren en geschikt voor toepassing op hout, kunststof en aluminium. Themans Hang- en Sluitwerk, Deventer, 0570.662.580, www.themans.nl

Anti-inbrAAkstrips

VeelVoud AAn Vernieuwingen

Naast de bestaande stalen SecuStrip antiinbraakstrips komt Secu Products met een nieuwe serie: Alu Line. Deze antiinbraakstrips zijn gemaakt van hoogwaardig blank geanodiseerd aluminium. Modellen zijn te leveren voor naar binnendraaiende voordeuren en naar buitendraaiende achterdeuren met een terugligging. Bij elk model zijn de montageschroeven onzichtbaar. Door de bestendigheid tegen corrosie is de Alu Line zeer geschikt voor toepassing in kustgebieden. De aluminium anti-inbraakstrips hebben een strakke vormgeving, die mooi past bij aluminium deurbeslag. De strips zijn standaard te leveren in lengtematen van 2.150 en 2.500 mm.

Dom Plura is de nieuwe SKG**-voorraadcilinder met een veelvoud aan vernieuwingen. Dit systeem is geschikt voor gelijksluitende sets voor woningen en biedt veel voordelen voor de gebruiker. Bij elke cilinder worden standaard drie degelijke sleutels van nieuwzilver geleverd. Bovendien hoeven modelsleutels niet meegestuurd te worden bij een uitbreiding, want nabestellen van cilinders en sleutels kan eenvoudig en snel op nummer. Leverbaar vanaf medio 2013.

Secu Products, Nieuw-Vennep, 0252.62.09.01, www.secu.nl

Dom Nederland, Den Haag, 070. 319.30.06, www.dom-nederland.nl

- CORPORATIEBOUW MEI 2013 -

DUURZAAM HOUTVERVANGEND KOZIJNHERSTEL voor het renoveren van bestaande kozijnen

Geef uw kozijnen een nieuw, lang leven met één van de duurzame kozijnrenovatie oplossingen van DTS®

LBS®; duurzame glas- en neuslatten, weldorpels en deurverlengers van DURODEEN® voor kozijnrenovatie.

De dorpels en neuten worden altijd volledig volgens klantspecificatie geproduceerd zodat ze altijd aansluiten op de bestaande situatie. Alle authentieke elementen worden overgenomen. Het aanbrengen van duivenjagers, verstekken en waterhollen behoren o.a. tot de vele mogelijkheden.

DURODEEN® is zeer goed te behandelen met alle in de bouw gebruikelijke verfsystemen. Epoxy reparatiemiddelen hechten uitstekend net als PU-lijmen. Dankzij de zeer gunstige eigenschappen en verwerkingingsmogelijkheden is het bij uitstek geschikt voor het duurzaam herstellen van hout. Weldorpels, deurverlengers, glas- en neuslatten, worden geleverd uit een breed scala standaard profileringen of volledig volgens klantspecificatie.

Kijk op www.renovatie-dorpel.nl voor meer informatie of neem vrijblijvend contact met ons op voor een passend advies.

I: E:

www.kreunenkunststoffen.nl info@kreunenkunststoffen.nl

T: 0573 - 43 84 10 F: 0573 - 43 26 09

Vraaggestuurd ventileren op niveau met Zo eenvoudig en gezond kan ventileren zijn Vochtsensor

Voor collectieve ventilatiesystemen CO2-regeling per appartement Voor nieuwbouw en renovatie Gebruiksvriendelijk Laag geluidsniveau Energie-efficiënt (systeem C4a en C4c mogelijk) Handbediening

CO2-sensor

Better Air, better Life Aralco NVS

T +32 56 52 80 60

E info@aralco.be

I www.aralco.be

ClOsE UP

Past in één keer Met het Curve Veiligheidsbeslag ZKB (zelfstellende kerntrekbeveiliging) heeft Axa naar eigen zeggen het ultieme veiligheidsbeslag op de markt geïntroduceerd. Het nieuwe beslag is een mooi staaltje productontwikkeling dat vragen uit de markt, functionaliteit, design en verwerkingsvriendelijkheid koppelt aan de uitgangspunten van de eigen productiefaciliteiten. Snel en trefzeker

Willem Jan de Visser (product development) en Ralph Oosterhoorn (productmanager) werkten samen in de ontwikkeling van dit beslag. Kerntrekbeveiliging was de primaire opdracht. Maar toen de productontwikkelaars toch aan de slag gingen, kregen ze direct een breder pakket aan eisen als uitgangspunt mee. Zo moest het nieuwe beslag niet alleen SKG-waardig zijn en het uittrekken van de cilinder (kerntrekken) voorkomen, maar mocht het ook geen losse onderdelen bevatten, niet gaan rammelen in gebruik, diende het verschillende pc-maten af te dekken, zonder lastig instelwerk te monteren te zijn en te passen in het eigen productieproces, waardoor het betaalbaar blijft. En er dan bij voorkeur ook nog elegant uit blijven zien.

“En dat is gelukt”, zegt De Visser. “We hebben er zoiets bijzonders van gemaakt, dat er zelfs twee patenten voor in aanvraag zijn.” Belangrijkste detail van het nieuwe veiligheidsbeslag is de zelfstellende werking van de kerntrekbeveiliging. Een kunststof ‘veer’ is op vier punten gefixeerd en houdt de stalen cilinderbeschermer, het aluminium afdekkapje en het stalen afdekschijfje op zijn plek (zie kader: Geheim van de smid). Alle componenten in het schild zijn compleet voorgemonteerd, zodat verwerkers in de timmerindustrie of monteurs in de renovatie geen lastige onderdelen hoeven te combineren. Ook tijdrovend instelwerk en moeilijk bereikbare stelschroefjes zijn overbodig. Als je het beslag over de cilinder heen schuift, wordt de veer van de kerntrekbeveiliging automatisch zo ver ingedrukt, dat hij precies op de uitstekende cilinder aansluit. Snel en trefzeker: alles past in één keer.

Mooi en geMakkelijk Met een verstelbereik van 6 mm – ruim de stapjes van de verschillende cilinderlengtes – kan het beslag alle cilinder-uitsteek-variatie opvangen. Knap is dat het beslag maar 12 mm dik is en er door het gecurvde frontvlak en de afgeschuinde randen nog behoorlijk slank uitziet. Niet ‘bulky’, noemt Oosterhoorn dat. “Precies zoals de opdracht was.” Maar het beslag is niet alleen mooi, het is ook doordacht van ontwerp. Door de maatvoering past het - bij vervanging - over de afdruk van bijna ieder gangbaar alternatief beslag. En ook qua boorpatroon is het nieuwe beslag

kerntrekken gekraakt Kerntrekken is een populaire inbraakmethode. Met een speciaal gereedschap (kerntrekker) trekt de inbreker de cilinder uit het slot, waarna hij de deur makkelijk open kan wippen. Vandaar dat beslag met kerntrekbeveiliging sinds kort een eis is in het Politiekeurmerk Veilig Wonen voor nieuwbouw en wordt het mogelijk in 2014 ook verplicht voor bestaande bouw (renovatie). compatibel met de gangbare gatenpatronen. Qua maatvoering zijn er 14 varianten, 4 pc-maten, een kort- en langschild, een Sknop, een vierkant en een rond rozet en 2 Comfort uitvoeringen, waarbij de cilinder boven de kruk zit. Extra noviteit van deze nieuwe Curvevariant is de vocht-tochtafdichter. Het is een soort foam-padje dat je om de cilinder trekt en strak tussen de deur en het beslag perst tijdens de montage. Zo voorkom je dat vocht en vuil onder het schild op de deur komen en daar vrij spel hebben rond de cilinder en het insteekslot.

Uit eigen fabriek Axa engineerde het nieuwe beslag zo, dat het gemakkelijk in de eigen productiefaciliteit gemaakt kan worden. Van het freesen boorwerk in het aluminium tot aan het spuitgietwerk van het veermechanisme en van het persen van de cilindermantel tot aan de geslepen afwerking van het beslag. Dat garandeert bestendige kwaliteit, biedt korte levertijden en maakt het Axa Curve Veiligheidsbeslag ZKB bijzonder betaalbaar.

geheiM van de SMid

- CORPORATIEBOUW MEI 2013 -

Bewoners

WILLEN EEN KEUKEN OP MAAT

Bewoners van huur- en koopwoningen krijgen meer keuze in onze winkels. Hier krijgen ze persoonlijk advies en een keuken die hun verwachtingen overtreft. We nemen de gesprekken met de bewoners voor onze rekening en zorgen voor een goed geoliede service. Daarmee nemen we de zorg uit handen en verhogen de tevredenheid bij uw huurders en kopers.

ClOsE UP

Veel meer dan een dorpel “Maco’s glasvezelversterkte dorpels zijn sterker dan andere dorpels in de markt, zetten nauwelijks uit, hebben een hogere isolatiewaarde en kunnen alle mogelijke oplossingen in één dorpel combineren”, aldus directeur Harold Wisselink. Tegen maximale snelheid, minimale foutkans en voor marktconforme prijzen. Toen Maco in 2006 haar eerste glasfiber onderdorpel introduceerde, was de firma een pionier op dat gebied, vertelt Harold Wisselink, directeur van Maco Nederland. “In Nederland zijn echter alle details anders”, lacht hij. Daarom duurde het nog tot 2009 voordat de dorpel voor in land beschikbaar was.

Werken niet De voordelen van glasvezelversterkte dorpels ten opzichte van aluminium of volkunststof varianten zijn evident. Alternatieven in kunststof werken soms tot wel 2 mm per meter bij een temperatuurverschil van 10° C. En dat is te veel, weet Wisselink. “Zeker bij renovatiewerk. Dorpels worden in de werkplaats van de kozijnenbouwer aan het kozijn gemonteerd. En als ze daarna op de bouwplaats in de gevel ingepast moeten worden, is de kans groot dat ze - van-

dorpels in de praktiJk Een van de timmerfabrieken die met Maco werkt, maakte voor Ballast Nedam de gevelelementen voor het Schollevaarproject van woningstichting Havensteder. Een andere Maco-klant nam deel aan het groot onderhoud van 176 woningen in de Maastrichtse Malberg-wijk (zie foto). Smeets Vastgoedservice was daar de hoofdaannemer, woningbouwvereniging Servatius de opdrachtgever.

wege het temperatuurverschil - meteen al niet meer passen. Voor aluminium dorpels geldt een hoog risico op schade en lastige reparatie in zulke gevallen. Bij die van ons volstaat een beetje plamuur en een likje verf meestal.” Ten opzichte van de andere glasvezelversterkte dorpels in de markt, hebben die van Maco het hoogst mogelijke gehalte aan glasvezel stelt Wisselink gerust. “Bij andere systemen zie je vaak meer hars en vulmiddel en minder glasvezelfilamenten. Bovendien hebben onze dorpels een hogere isolatiewaarde dan gangbaar is in de markt.”

alle Combi’s op één dorpel Maar de voordelen van de dorpels van Maco gaan verder dan de intrinsieke producteigenschappen. Wisselink: “Wij kunnen iedere renovatiesituatie aan op dezelfde onderdorpel.” De fabrikant kan moeiteloos neuten met heel verschillende details op de onderdorpel klikken. Zodat je op diezelfde dorpel bijvoorbeeld een deur, een zijlicht en een borstwering kunt combineren. Wisselink: “Dorpels van 6 meter lengte met 8 verschillende neuten? Geen probleem. Binnendraaiend, buitendraaiend, of vaste delen naast elkaar? Maakt niet uit.” Timmerfabrieken als Helwig en Doornenbal realiseerden al projecten met gevelvullende elementen waarbij vast glas, sandwichpanelen en deuren op één en dezelfde dorpel staan. Dat maakt de productie van de elementen makkelijker en sneller, verkort de doorlooptijd in het werk en bezorgt de bewoners minder overlast.

CruCiale logistiek De logistiek achter het dorpelsysteem is cruciaal. Wisselink: “Kozijnenbouwers komen altijd als laatste in de keten. We kunnen vaak pas heel kort van tevoren inmeten. En op het geplande moment van monteren staan de kranen te wachten en tikt de teller. Oh wee, als je dan de deadline niet haalt.” Om dat te voorkomen, staat Maco borg voor snelle logistiek en verzekerde leverdata. Die snelheid wint de fabrikant voornamelijk in het voortraject. Op www.macodorpel.nl kiest de architect, de aannemer of de timmerfabrikant de profieldiepte, de lengte van de dorpel en de details in en krijgt hij meteen een goede autocad-tekening retour. Dat scheelt de werkvoorbereiders een tekening per neut of aanslag, bespaart zo heel veel tijd en reduceert de foutkans aanzienlijk. Wisselink: “Via dit systeem maken we net zo snel honderd keer een neut, als een keer honderd neuten. En die flexibiliteit is, in combinatie met onze leversnelheid, productkwaliteit en marktconform prijsniveau een uitkomst voor alle renovatiewerk van woningcorporaties.”

macodorpel.nl Scan de code om op www.macodorpel.nl uw dorpels te configureren.

- CORPORATIEBOUW MEI 2013 -

Bestaande kozijnen weer als nieuw! Breng kozijnen weer in topconditie met de BUVA-IsoStone renovatie-onderdorpel. Het kozijn gaat weer probleemloos jaren mee!

voor

Eenvoudig aan te brengen, onderhoudsvrij en met een fraaie uitstraling als resultaat. BUVA-IsoStone renovatie-onderdorpels zijn ijzersterk, vederlicht, slijtvast en ongevoelig voor vocht en temperatuurverschillen.

Bel BUVA voor alle renovatie-oplossingen of een proefplaatsing!

0180 - 697500 | buva.nl

Hang- en sluitwerk | Woonhuisventilatie | Hardglas ramen | Aluminium- en glasvezelversterkte profielen

Heeft u vastgoed met vocht, zwam of houtrotproblemen? J 5Jaar 0aar MEER D AN

Van Lierop is thuis in uw woningbezit!

E R VA R

ING

■ Bij mutatie, calamiteit of projectmatig onderzoek

ABONNEMENT OP

■ Uitgebreide rapportage met bouwkundige tekening ■ Offerte voor bestrijding, vloerherstel en isolatie ■ Beschikking over de nieuwste inspectietechnieken ■ Ruime ervaring met kruipruimterenovatie

Weet waar u aan toe bent en neem contact op met een van onze vestigingen voor een vrijblijvend gesprek! Doe het nu voor het te laat is!

www.vanlierop.nl

Wist u dat onze technisch adviseurs geheel vrijblijvend een lezing op het gebied van houtaantastende insecten/schimmels en vochtproblemen bij u komt verzorgen? Vestigingen Noord: Alphen a.d. Rijn | Heerhugowaard | Assen | Vestigingen Zuid: Liempde | Echt | Mechelen (B) |

Van Lierop Conserveert & Herstelt Hout | Verdrijft Vocht

Van Lierop

UW EIGEN

0172 43 35 14

0411 63 26 47

CORPORATIEBOUW? www.corporatiebouw.nl/abo € 50 per jaar

ClOsE UP

‘Huurders kunnen hun eigen keuken kiezen’ “Huurderstevredenheid is steeds meer een belangrijke doelstelling van een corporatie”, stelt Anton Verpaalen. Niet alleen een klantvriendelijke benadering speelt hierbij een rol, maar ook de invulling van emotionele waarden binnen een woning. Zoals de keuken. “In samenwerking met de corporatie kunnen huurders bij ons hun eigen keuken samenstellen.” “Naast particulieren bezoeken ook huurders van corporaties steeds vaker de keukenwinkels van Bruynzeel”, vertelt adjunct-directeur Anton Verpaalen. “De corporatie stuurt hen om de basiskeuken uit te kiezen, uit te breiden of desgewenst een geheel nieuwe keuken aan te schaffen.” En dankzij zijn landelijk dekkende winkelnetwerk kan dit in zijn ogen ook uitstekend bij Bruynzeel. De manier van huurdersadvisering en -begeleiding in het keuzeproces van bijvoorbeeld keukens verschilt echter bij corporaties. “Dit wordt vaak beleidsmatig bepaald. Wel is duidelijk dat de individualisering in de huurwoningenmarkt zich verder ontwikkelt. Bruynzeel biedt voor alle beleidsmatige uitgangspunten van corporaties een oplossing.”

Maatwerk Mede daarom is Bruynzeel Keukens zeven jaar geleden een pilot gestart. “Samen met Portaal zijn we oplossingsgericht gaan denken. Als leverancier kunnen we namelijk maatwerkoplossingen aanbieden naar de wensen van iedere huurder en verhuurder. De corporatie hoeft haar huurders bijvoorbeeld slechts naar één van onze winkels te sturen, waarna de winkelmedewerkers – die op de hoogte zijn van de gemaakte afspraken tussen Bruynzeel Keukens en de corporatie – hen door de mogelijkheden loodsen.” In overleg met Bruynzeel is veel mogelijk voor de corporaties. “We hebben gezorgd voor een grote gemene deler”, legt Verpaalen uit. “Maar binnen die kaders kunnen corpo-

raties hun wensen kenbaar maken. Naast het leveren van de gekozen keuken kunnen we bijvoorbeeld ook zorgen voor de montage en eventuele bouwkundige aanpassingen afstemmen met de aannemer. Mocht de corporatie het willen, dan verzorgen we zelfs het totale traject: van het advies tot en met de oplevering. Eventueel ook voor het sanitair en het tegelwerk.”

ZekerHeid Volgens Verpaalen biedt dit niet alleen interessante mogelijkheden voor de huurders, maar kan dit corporaties ook meer zekerheid en vastigheid geven. “Als huurders voor extra opties in hun keuken kiezen, dat kunnen ze dit op twee manieren verrekenen: in één keer of in de vorm van een hogere huurprijs. Ze zullen dan minder snel verhuizen, mede omdat de keuken aanvoelt alsof hij echt van hen is. Hiermee verkleint een corporatie de kans op mutaties en zorgt ze voor meer continuïteit.”

Meer keukenprojecten Bruynzeel beschikt verder over het Service Compleet-concept. “Tegen een vaste contributie per keuken/per jaar nemen we het mutatieonderhoud van de keuken voor onze rekening”, legt Verpaalen uit. “Bij een mutatie van een gecontracteerde woning controleren we de bestaande keuken op beschadigingen, hygiëne, veiligheid en functionaliteit. Mochten essentiële onderdelen, zoals kasten, bladen, kranen of apparatuur, beschadigd of niet meer functioneel zijn, dan herstellen we deze.”

Zo zorgt Bruynzeel Keukens ervoor dat de nieuwe bewoner bij het uitreiken van de sleutel een zo goed als nieuwe, veilige, hygiënische en optimale keuken heeft.

ALL INCLUSIVE “Verder zijn we bezig met een All Inclusiveconcept”, vertelt hij. “Hiermee willen we de verkoop van bestaande huurwoningen positief beïnvloeden.” Het idee hierbij is om onder meer oudere keukens op te knappen tot een moderne uitvoering. “We zijn met drie pilots bezig en de resultaten zijn erg positief. We hopen hierover binnenkort meer te kunnen vertellen.”

BruynZeel Biedt Hulp Op diverse manieren zorgt Bruynzeel voor hulp. “We kunnen ondersteuning verlenen bij de inrichting van een inpandige woonwinkel in het kantoor van de corporaties, inclusief advies en aantrekkelijke condities bij de inrichting door onze winkelinrichtingadviseur”, vertelt Verpaalen. Daarnaast biedt Bruynzeel hun medewerkers trainingen en andere vormen van ondersteuning aan op het gebied van keukenadvies. “Denk bijvoorbeeld aan sales- en keukentekenprogramma’s. Verder kunnen we een specialist bij een corporatie of bij een project van een corporatie detacheren.”

- CORPORATIEBOUW MEI 2013 -

ko rt b e st e k

Korte presentatie van lopende corporatieprojecten

Woningcorporaties bouwen voorlopig door Door Robert Dingemans

Na het gesloten woonakkoord staan de plannen voor

woningbouwprojecten onderhanden. Aan de hand

nieuwbouw en renovatie behoorlijk op hun kop.

van zogeheten visitekaartjes neemt Corporatiebouw

Voor de komende jaren zijn de vooruitzichten lastig

een kijkje in de keuken van bouwende en

te voorspellen. Anno 2013 zijn er nog wel legio

renoverende corporaties.

Slim & Snel in Krimpen

Qua Wonen begint in juni met de renovatie van 240 woningen in de wijk Kortland in Krimpen aan den IJssel. Doel is deze woningen weer voor vijftig jaar goed verhuurbaar te maken. De energieprestatie van de gerenoveerde woningen moet aansluiten bij de ambitie van de woningcorporatie op lange termijn: energieneutraal in 2030. Het energieverbruik van de woningen daalt met 45% tot 64%. In het kader van vernieuwend opdrachtgeverschap begon de corporatie met een uitvraag in de vorm van een ‘contactadvertentie’ en een ‘speeddate-sessie’. Uiteindelijk koos een jury, waarin ook gemeente en bewoners vertegenwoordigd waren, voor een coalitie van bouwpartijen. SCoop, een consortium van Hemubo Bouw, Rudy Uytenhaak Architectenbureau, Cauberg Huygen en KCP, ging met de opdracht aan de haal. Zij werkten het meest energiezuinige concept uit met een besparing van meer dan 60% en volgens de jury ook met het meeste wooncomfort tot gevolg.

40 - CORPORATIEBOUW MEI 2013 -

De sprong in energiezuinigheid wordt gemaakt door een hoogwaardig isolatiepakket voor de gevel, isolatie van het dak en nieuwe kozijnen met extra isolerend, driedubbel glas. Ook wordt de begane grondvloer vervangen en geïsoleerd, komt er vraaggestuurde mechanische ventilatie en worden badkamer, keuken, toilet en cv-installatie indien nodig vervangen. In een persoonlijk gesprek bespreekt het consortium de werkzaamheden met de bewoners.Tijdens dit gesprek kunnen de bewoners ook hun keuzes voor de renovatie doorgeven. Dit varieert van opties in kleur en afwerking van de woning, tot opties die de woning verbeteren. Bewoners kunnen bijvoorbeeld kiezen voor nieuwe tuindeuren of een vaste trap naar zolder, maar ook een dakkapel, een uitbouw of zonnepanelen behoren tot de mogelijkheden. Afhankelijk van de gekozen opties wordt elke woning binnen twee of drie weken volledig gerenoveerd. De bewoners nemen tijdens de renovatie hun intrek in een hotelwoning.

kORT BE sTE k

Renovatie in indische buuRt men. De waterpomp krijgt zijn energie deels door de zonnecellen op het dak. Ook krijgen alle woningen op de derde verdieping van het pand een zonneboiler. Verder wordt er gebruik gemaakt van hoogwaardige isolatie, bijvoorbeeld op het dak. Het meest in het oog springend is echter de Sedum-beplanting op het dak. Hierdoor krijgt het extra isolerende kwaliteiten en dus meer warmte in de winter en meer koelte in de zomer. Het groene dak houdt bovendien omgevingsgeluid buiten. Daarnaast kan het fijnstof en water opnemen en zorgt het voor meer groen in de stad en een langere levensduur van de dakbedekking. De Alliantie heeft een wooncomplex aan de Gorontalostraat in de Indische buurt in Amsterdam Oost gerenoveerd. De 42 woningen en vier bedrijfsruimten zijn van energielabel G naar energielabel A gegaan. De fundering van het uit 1926 stammende complex is hersteld en er zijn woningen samengevoegd om meer leefruimte te creëren. Een hybride warmtepomp wint warmte terug uit ventilatielucht. Die warmte wordt gebruikt om de woningen te verwar-

De renovatie aan de Gorontalostraat maakt deel uit van het Groene Ster-project van De Alliantie. Hierbij zet de corporatie extra in op energetische maatregelen en wordt het gebouw zo duurzaam mogelijk gerenoveerd met de nieuwste methodes en technieken. Na afloop wordt geëvalueerd welke keuzes het meest kostenefficiënt zijn. In april 2013 werd het project opgeleverd.

GRoteWaal Midden in het hart van Waalwijk bouwt woningcorporatie Casade aan woonproject GroteWaal. Een complex dat bestaat uit 17 huur- en 5 koopappartementen die in bouwstijl aansluiten bij de historische 19e eeuwse bouwstijl van de omgeving. De koopappartementen vallen onder Kies Zelf. Hierbij hebben de kopers maximale keuzevrijheid waar zij in het complex willen komen wonen. De corporatie heeft vooraf geen woningen aangewezen voor verkoop of verhuur. De koopwoningen worden instapklaar opgeleverd met een vanafprijs van € 144.000. Het complex bestaat uit vier woonlagen met vier verschillende woningtypen. Elk appartement heeft twee slaapkamers. De keuken en woonkamer hebben een gezamenlijke oppervlakte variërend van 35 m2 tot 37 m2. De woonkamer geeft toegang tot een balkon van gemiddeld 9 m2. In de bergingsruimte is ruimte voor de Warmteterugwin-unit en de cv-ketel. De woning wordt verwarmd door middel van vloerverwarming die wordt aangestuurd door een kamerthermostaat in de woonkamer.

- CORPORATIEBOUW MEI 2013 -

handen uit de mouwen

Uitvoerder

Tom Smits

42 - CORPORATIEBOUW MEI 2013 -

handen uit de mouwen

Uitvoerder Tom Smits:

‘in een team blijf je altijd leren’ Door Louis Jongeleen (Beeld: Marcus Peters)

Als Tom Smits laat zien waar hij zijn werkplek heeft, doorkruist hij met flinke stappen eerst het hoofdkantoor van woningcorporatie RWS Goes om tenslotte uit te komen in een grote timmerwerkplaats met in de hoek een klein directiekantoortje. Daarin staat een bureau met twee werkplekken. Werkvoorbereider De Vos zit achter zijn pc. In de loop van een werkdag komt uitvoerder Smits soms even tegenover hem zitten om de lopende werkzaamheden af te stemmen en zijn administratie bij te werken. Het tweetal organiseert alle werkzaamheden die voor rekening van RWS Goes worden uitgevoerd bij klachten van huurders en bij woningmutaties. Smits: “Ik maak de agenda met de werkopdrachten voor de vakmannen. Nico zorgt voor de verdeling van het werk en voor de aanvoer van noodzakelijke materialen op de juiste tijd en de juiste plek. Bij grote mutaties besteden we vaak werk uit aan een van de vier vaste bouwbedrijven.”

EmoTioNEEl Ook die ochtend is voor Smits weer anders dan anders. Smits: “Vanochtend was ik aanwezig bij een woninguitzetting. De bewoner had al heel lang geen huur meer betaald. Zoiets is toch altijd een emotioneel gebeuren met een deurwaarder, politie, de wijkbeheerder en verhuizers. Mijn taak is dan het openen van de deur en het wisselen van de cilinders van de sloten. Ik doe gewoon mijn werk. Tegelijkertijd is het natuurlijk triest dat zoiets nodig is. “Het meeste werk hebben De Vos en Smits aan de woningmutaties. Smits

geeft een indruk van het mutatieproces. “ Een wijkbeheerder neemt de staat van de woning op, in aanwezigheid van de huurder die de woning gaat verlaten. Hij maakt een werklijst met noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden en geeft die door aan ons. Nico draait de lijst uit en ik ga die ophangen in de woning. Daar vervang ik de cilinders door mutatiecilinders. Dan stuur ik de vakman aan. Ik blijf intussen stand-by voor onvoorziene vragen. Twee dagen voor de eindoplevering ga ik kijken of alle punten van de werklijst goed zijn afgewerkt. Als alles netjes gedaan is, maak ik foto’s van alle ruimtes, plaats nieuwe cilinders in de sloten en ga dit alles administreren.”

ERVaRiNG Daar rinkelt zijn mobiel. Smits heeft een vakman aan de lijn. Smits: “Dan geef je die isolatiemantel in de lengte een zaagsnee. Dan kun je hem makkelijk om die pijp heen krijgen.” Hij verbreekt de verbinding. “Het komt goed uit dat ik zelf twaalf jaar ervaring heb als timmerman en allround vakman bij RWS Goes. Ik kan me meestal wel voorstellen wat die vakman ter plekke tegenkomt. Daarom kan ik hem telefonisch begeleiden.” Smits is blij dat hij een half jaar geleden de stap heeft gezet van allround vakman bij de interne aannemerij van RWS naar zijn functie van uitvoerder. “Ik heb nu veel meer het gevoel dat ik in een team werk. Ik sta de hele dag in contact met vakmannen, aannemers en onderaannemers, met wijkbeheerders en met huurders. En ik kan van allemaal altijd weer wat leren.” n - CoRPoRatieBouw mei 2013 -

EEN NIEUWE DIMENSIE DEURSLOTEN

Z-TA

HET AUTOMATISCH CILINDER BEDIEND DEURSLOT

EEN DEURSLOT VOOR EEN IEDER DIE PRIJS STELT OP VEILIGHEID LUXE EN COMFORT

MET BEHULP VAN EEN KLIKSYSTEEM KAN DE NIEUWE GLASVEZELDORPEL VAN MACO BESCHLÄGE BV WORDEN VOORZIEN VAN DIVERSE DETAILLERINGEN. MACO SPRINGT MET DEZE ONTWIKKELING IN OP DE VERANDERINGEN IN DE MARKT: DE MACO DORPEL IS OOK UITERMATE GESCHIKT VOOR RENOVATIEPROJECTEN. www.maco-nl.nl info@maco-nl.nl Stikkenweg 60 7021 BN Zelhem Tel. 0314-659700

PRODUCTNIEUWS

thermokozijN

Nieuw uiterlijk, betere waardes

Het Thermokozijn van Hebo is een volledig in eigen fabriek ontwikkelde isolatiemethode voor houten en kunststof kozijnen, ramen, deuren en hefschuifpuien. Dankzij deze vinding is Hebo erin geslaagd kozijnen te produceren met een zeer hoge isolatiewaarde. Dit nieuwe thermosysteem heeft een Uw-waarde van ca. 1,0. Concreet betekent dit dat tegen een zeer geringe meerprijs de isolatiewaarde van een woning flink te verhogen is. Hebo Kozijnen, Hengevelde, 0547.33.55.55, www.hebo.nl

Het klepventilatierooster DucoLine heeft een facelift ondergaan. Ook is de luchtdoorlaat verbeterd. De gebogen binnenkap is ingeruild voor een volledig vlak binnenrooster. Daarnaast is een extra glasgoot (38 mm) toegevoegd. Hierdoor kan de DucoLine 10/17/23 ‘ZR’ nu ook toegepast worden op glasdiktes tot 32 mm. Het buitenprofiel blijft wel beschikken over een ‘soft-line’-design. Duco Ventilation & Sun Control, Veurne (B), 0032.58.33.00.33, www.duco.eu

duurzaam alterNatief Ubiflex is een Europees gepatenteerd milieuvriendelijk alternatief voor bladlood in de bouw en kan overal gebruikt worden waar voorheen lood gebruikt werd. Het is duurzaam en kan na een lange bruikbare periode volledig gerecycled worden. Het product wordt standaard geleverd met een volledige productgarantie van tien jaar. Voor dakpannen en sterk gegolfde dakbedekking is er Ubiflex Ribbel. Voor alle andere toepassingen Ubiflex Standaard. Ubbink, Doesburg, 0313.480.200, www.ubbink.nl

draadloos uitlezeN

Geheel zelfvoorzieNeNd

Nefit introduceert een app waarmee installateurs cv-toestellen kunnen uitlezen, testen en instellen via de eigen smartphone of tablet. De Nefit Service Tool II moet onderhoud aan cv-ketels gebruiksvriendelijker maken en installateurs tijdwinst opleveren. De Service Tool bestaat uit een app voor Android of IOS (Apple) en een speciale key met ingebouwde WiFi-module. Deze key zorgt voor communicatie tussen het mobiele apparaat en de ketel. Het apparaatje in broekzakformaat is snel aan te sluiten op ieder type Nefit-toestel met EMS-protocol. Nefit, Deventer, 0570.67.85.66, www.nefit.nl

Weber.sys Grip vermindert de kans op uitglijden op gladde vochtige tegelvloeren aanzienlijk. Het product is volledig onzichtbaar, maar wel duidelijk voelbaar. Door de driestappen-behandeling met Weber. sys Grip uit te voeren, hecht het product met het antislipmiddel zich in de poriën van het oppervlak. Het reageert direct bij elke vorm van vocht en creëert een remmende werking. Het product is geschikt voor keramische tegelvloeren, graniet, terrazzo en porselein.

Axa heeft meerdere oplossingen voor het op afstand openen van ramen. De Axa Remote 2.0 is er in verschillende varianten en nu ook voor draairamen. Voor plekken waar een losse afstandsbediening niet de optimale oplossing is, is er een wandbedieningsknop. Uitermate geschikt voor woningcorporaties is echter de Axa Remote 2.0 Solar. Deze heeft geen batterijen, geen bedrading en is geheel zelfvoorzienend door middel van zonnepanelen. Er wordt dus geen extra beslag gelegd op onderhoudspersoneel voor bijvoorbeeld het wisselen van batterijen.

Weber Beamix, Eindhoven, 040.259.79.89, www.weberbeamix.nl

Axa, Veenendaal, 0318.53.61.11, www.axacompany.com

Niet meer uitGlijdeN

- CORPORATIEBOUW MEI 2013 -

blik op bewoner

‘Fouten worden snel geconstateerd en opgepakt’

Hein Verkerk:

Uitvoering: 8 Eindresultaat: 8 56 - CORPORATIEBOUW MEI 46 JUNI2013 2012--

blik op bewoner

Hulde voor on-Pijpse woning Hein Verkerk (67) heeft het maar getroffen. Hij woont in een schitterend complex midden in de Amsterdamse Pijp. Een appartementencomplex dat ook nog eens genomineerd was voor de Amsterdamse Nieuwbouwprijs 2012. “Winnen deden we niet, maar we haalden wel de hoogste bewonersscore.” Ook over corporatie Ymere, tevens opdrachtgever, is Verkerk tevreden. Door Johan van Leipsig De Flinck, zo heet het gebouwencomplex waarin Verkerk woont, is in 2011 gebouwd in opdracht van woningcorporatie Ymere. “Het bestaat uit twintig woningen onder het concept van beschermd wonen, dus voor senioren”, legt Verkerk uit. Het complex staat midden in de oude Amsterdamse wijk De Pijp en was oorspronkelijk bedoeld voor mensen uit de buurt. “Maar met die aanpak kreeg men de flats niet verhuurd, vandaar dat er nu ook wat mensen wonen die van wat verder weg komen. Die zijn via Woningnet hier terecht gekomen.”

Geen bewonerscommissie Met twintig woningen die ook nog eens gloednieuw zijn, zagen de bewoners nog geen noodzaak een bewonerscommissie op te richten. “De contacten onderling zijn goed. We weten wat er speelt, en dat is tot nu toe weinig omdat de flats natuurlijk pas zijn gebouwd.” Als er dan toch iets gecommuniceerd moet worden richting de corporatie, doen de bewoners dat in eerste instantie individueel.”Maar we houden elkaar wel op de hoogte”, zegt Verkerk. “Dat collectieve geweten moet groeien. In eerste instantie verloopt één en ander via de wijkbeheerder van Ymere en dat loopt over het algemeen goed.”

HooG niveau Qua indeling is Verkerk erg tevreden over zijn huis. “Het is een levensloopbestendig huis. Brede deuren en geen drempels. Dat is vooral handig voor mensen met rollators, rolstoelen of scootmobiels. Op het toilet en de badkamer zijn geen extra voorzieningen geplaatst, maar die kunnen er op verzoek wel in komen.” Verder heeft Verkerk ruimte genoeg met zijn drie kamers. “Het is een bijna on-Pijpse woning”, lacht hij. “De Pijp kenmerkt zich door smalle woningen met trappenhuizen. Ons complex heeft een grootse entree met grote liften. Totaal anders dus. Ik geef mijn woning een verdiende 9.” Dat zit ‘m niet alleen in de opzet en indeling van de woning, maar ook van het complex zelf, legt hij uit. “Er zijn veel mogelijkheden gerealiseerd die uitnodigen tot sociaal contact: grote galerijen met bankjes, gemeenschappelijke ruimtes. En dat werkt. In de winterdagen wat minder natuurlijk, maar in de zomer heb je genoeg aanspraak.” Ook in de afwerking is er niets mis met de woning van Verkerk. “De inrichters waren verbaasd over de materiaalkeuze, de afwerking, de deuren. Het was volgens hen allemaal van zeer hoog niveau.” Ook

over de vloerverwarming die voor iedere ruimte apart te regelen is, is Verkerk zeer te spreken. “Heerlijk is dat. En je kunt zo energie besparen.” Voor de uitvoeringsfase en het eindresultaat geeft Verkerk dan ook een 8. “Het heeft wat langer geduurd dan verwacht, maar verder is alles uitstekend verlopen.”

contact Houden Ymere wilde aanvankelijk een grotere rol spelen bij het bevorderen van de contacten tussen de bewoners onderling en ook richting de corporatie. “Maar dat spreekuur door de wijkbeheerder is helaas afgeschaft vanwege budgettaire redenen. Dat is jammer, want een corporatie moet met de poten in de klei staan: ze moet weten wat er leeft onder haar bewoners.” Toch staat de corporatie meestal klaar als er iets is. “Neem de verwarming bijvoorbeeld. Niet iedere bewoner kon daar aanvankelijk mee overweg. Of de elektronische deursloten, daar ging nog wel eens wat fout. En onlangs hebben we wateroverlast gehad omdat bouwafval de afvoeren verstopte. Met hele watervallen op de galerij als gevolg. Maar dat soort zaken is snel geconstateerd en opgepakt.” n - CorporATieboUw Mei 2013 -

design | techniek | toepassing | productnieuws | regelgeving

raam en deur

jaargang 14, 2012

Vakblad voor gevelopeningen, beveiliging, raam- en deurtechniek

Cover_nr 5.indd 1

02-10-12 13:15

• Kozijnwerk • Raam- en Deurtechniek • Bouwbeslag • Inbraakwering • Beglazing • Ventilatie Raam en Deur is het vakmagazine voor raam-, deuren geveltechniek, van ontwerper tot verwerker. De redactionele invulling steunt op vijf pijlers: design, techniek, toepassing, productnieuws en regelgeving. Hierdoor bieden wij meer doorzicht, overzicht en inzicht in alle componenten rond raam en deur.

raam en deur raam en deur raam en deur •

•

www.raamendeur-online.nl Ja, ik abonneer me op Raam en Deur en ontvang 6 edities voor € 60 (ex 6% BTW). Ja, ik ontvang graag een gratis proefnummer van Raam en Deur Bedrijfsnaam Persoonsnaam Adres + Huisnummer Postcode + Woonplaats

raam en deur

Datum

Handtekening

Faxen naar: 073 - 503 81 53 MIXpress BV, Postbus 55, 5240 AB Rosmalen, 073 - 503 43 47, raamendeur@mixpress.nl

Postbus 1878, 3000 BW Rotterdam Tel: 010 – 282 50 50 Fax: 010 – 411 42 11 Website: www.energiesprong.nl Email: energiesprong@platform31.nl

b r a n c h e pa g i n a De inhoud van deze branchepagina is tot stand gekomen buiten de verantwoordelijkheid van de redactie.

Kansen voor corporaties Slechts één nieuw gezichtspunt hebben woningcorporaties nodig om nog deze zomer verder te gaan met de renovatieopgave. en ervoor te zorgen dat huurders - ook die met een smalle beurs - op termijn comfortabel wonen. Jan Willem van de groep, programmamanager van energiesprong: “eén nieuw idee, maar wel een idee van revolutionaire aard.” naast de geldstromen uit de huur, moeten corporaties volgens Van der groep voortaan ook geldstromen uit de energierekening inzetten om te investeren in kwalitatief goede renovatie. namelijk: renovatie naar het niveau van energienota=0.

Geen toeKomstmuzieK “De afgelopen drie jaar hebben koplopers in de bouw zich snel ontwikkeld”, stelt hij. energiesprong verzamelde een greep uit het aanbod en bracht veertig innovatieve bouwconcepten voor energienota=0woningen bij elkaar in een folder (te downloaden op ikhebeenidee. nu of energiesprong.nl). Dit zijn integrale woningaanpakken waarbij de energienota bij gemiddeld gebruik over een heel jaar op nul uitkomt door goede isolatie en inzet van duurzame energie. “De bouw moet nu eigenlijk fors investeren om de beoogde innovatieslag te maken voor bijvoorbeeld nieuwe productietechnieken. een soort ‘renovatie-fabrieken’ zijn wel een voorwaarde om een energiesprong op grote schaal mogelijk te maken. Om die slag te maken, is het handig als ze afspraken over aantallen kunnen maken met corporaties.”

Woonlastenmodel Stel: de gemiddelde energiekosten van een woning met een energielabel D of lager zijn ongeveer € 150 per maand. als die nota wegvalt, hoeft de huurder dat bedrag niet meer aan de energiemaatschappij te betalen. binnen het woonlastenmodel betaalt de huurder deze ‘vrijkomende’ € 150 per maand aan de corporatie, als ‘woonlasten’. Van de groep: “Die kasstroom brengt de renovatie naar energienota=0 woning binnen bereik. een corporatie kan met een structurele maandelijkse cashflow van € 150 namelijk zo’n € 40.000 investeren.” De gemiddelde energienota=0-renovatie moet uitgevoerd kunnen worden voor zo’n 25.000 euro: de prijs van huidige b-label-renovatie.

Dat betekent dat ook een fors deel van het andere onderhoud en de levensduurverlengende ingrepen gefinancierd kan worden met de cashflow uit de energienota. belangrijkste dragers van de energienota=0-businesscase zijn investeringen en onderhoudskosten. bouwers moeten dus proposities leveren waardoor een rendement gegarandeerd is van 5,25%, waarmee geen sprake meer is van een zogeheten ‘onrendabele’ top. corporaties kunnen zelf besluiten of ze ook genoegen nemen met lagere rendementen waardoor huurverlaging een optie is.

innovatief opdrachtGeverschap een idee dus, dat veel kansen biedt aan corporaties. Maar het heeft voor hen wel enige voeten in aarde. Van de groep: “Wat er in elk geval voor nodig is: een heel nieuwe vorm van opdrachtgeverschap. niet langer de oplossing voor een renovatie verzinnen en die op basis van een bestek zo goedkoop mogelijk inkopen, maar kijken wat er aan innovatie mogelijk is aan de aanbodzijde. betere oplossingen ontstaan juist bij de gratie van een gedeeld proceseigenaarschap.”

iK heB een idee Dit voorjaar startte Energiesprong een dialoog over de kansen van Energienota=0-woningconcepten voor corporaties. Een bustour langs veertig corporaties, een online dossier over het onderwerp en een Management Werkdag op 23 mei resulteerde uiteindelijk in een one-day-paper van betrokken corporatiebeslissers dat op de Aedesdag werd uitgedeeld. Thema’s als corporatiestrategie, financieringsmodel, portefeuillestrategie en businesscase komen hierin aan bod. Zie: ikhebeenidee.nu.

- CORPORATIEBOUW MEI 2013 -

B R a N C H E pa G I N a De inhoud van deze branchepagina is tot stand gekomen buiten de verantwoordelijkheid van de redactie.

Als je verder kijkt, kun je meer zien Door Rein Bakker

Waarom handelen consumenten vaak tegengesteld aan wat je zuiver financieel gezien zou mogen verwachten? Het gedrag van consumenten is vaak verre van rationeel en dat heeft ook invloed op de woningmarkt. Dat zegt Rein Bakker, directeur bij OpMaat.

Begin 2013 schreef ik een aantal blogs naar aanleiding van het werk van psycholoog Daniel Kahneman. Deze Nobelprijswinnaar economie heeft sinds de jaren ’60 veel baanbrekend onderzoek gedaan. Centraal in zijn werk staat de werking van de menselijke psyche bij beoordelings- en keuzevraagstukken in de economie. Door me in zijn werk te verdiepen ben ik beter gaan begrijpen waarom consumenten vaak tegengesteld handelen dan je zuiver financieel gezien zou mogen verwachten.

De homo economicus bestaat niet In de bekendste theorieën redeneren economen vanuit de veronderstelling dat mensen rationele besluiten nemen. De mens handelt in zijn eigen belang en denkt daar rationeel en calculerend over na. Toch is het gedrag van consumenten tijdens economische voor- en tegenspoed vaak verre van rationeel. Dit is veelal gebaseerd op verwachtingen, veronderstellingen en angsten. Kahneman spreekt in dit kader van ‘What you see is all there is’. Iedereen handelt op basis van eigen kennis en ervaring, niet op basis van alle feiten en omstandigheden die je in theorie zou kunnen kennen.

Hekel aan verlies

De homo economicus bestaat niet

de straat bij verkoop € 250.000 op. De familie Jansen weet dat de prijzen sindsdien onder druk staan maar ze vinden dat hun woning er tip top bij staat en zetten deze begin 2012 te koop voor € 255.000. De belangstelling van potentiële kopers valt helaas zwaar tegen. Slechts één bezichtiging, maar die leidt wel direct tot een bod van € 220.000. Dit vindt de familie veel te laag en wijst het zonder tegenvoorstel af. Omdat er verder geen belangstelling is besluiten ze om de vraagprijs van hun woning na 6 maanden te verlagen naar € 239.000. Dat levert weliswaar een paar bezichtigingen van potentiële kopers op, maar meer ook niet. Zo’n vier maanden later volgt een nieuwe verlaging van de vraagprijs naar € 229.000. Eindelijk ontstaat er serieuze belangstelling en begin 2013 mondt deze belangstelling eindelijk uit in een serieus bod van € 200.000. De familie Jansen is alle onzekerheid inmiddels helemaal zat en wil niets liever dan verhuizen naar het gewenste appartement. Ze worden het nu snel eens met de potentiële koper over een verkoopprijs van € 210.000 en drie maanden later betrekken zij eindelijk hun nieuwe huurappartement.

Een kostbaar besluit

Kahneman werpt zo een heel ander licht op de recente economische ontwikkelingen in ons land. Maar ook onze woningmarkt kan beter worden begrepen door kennis van het fenomeen ‘loss aversion’. Zo toonde Kahneman aan dat mensen hun (mogelijke) verliezen veel zwaarder wegen dan dat ze eenzelfde waardestijging waarderen. Ze hebben een hekel aan verlies en reeds gerealiseerde waardestijgingen gelden al snel als een nieuw referentieniveau waarop toekomstige beslissingen worden gebaseerd.

Dit voorbeeld maakt duidelijk dat het besluit om de woning voor de hoofdprijs te koop te zetten en een redelijk 1e bod af te slaan, de familie Jansen tenminste € 10.000 heeft gekost. Hun referentieniveau (de woning van de buren) was veel te hoog en daarna moesten ze mee met de dalende prijzen in markt. Des te vreemder als je daarbij bedenkt dat de hypotheekschuld van de familie Jansen slechts € 80.000 bedroeg. Ze dachten een woning van € 250.000 te bezitten en verzuimden daarbij om ondanks advies van de makelaar een vraagprijs te kiezen die zou leiden tot een verkoop binnen een paar maanden.

Een voorbeeld

Kijk verder dan de getallen

De afkeer van verlies is zo sterk dat men gemakkelijk irrationele en kostbare besluiten neemt. Ter illustratie het volgende voorbeeld: De familie Jansen kocht vijftien jaar geleden hun huidige (eengezins-) woning voor € 125.000. Sinds twee jaar zijn de kinderen het huis uit en de familie Jansen wil daarom verhuizen naar een nieuw huurappartement. Twee jaar geleden bracht een vergelijkbare eengezinswoning in

Voor elke vastgoedprofessional kan kennis van het werk van Kahneman waardevol zijn. Maar de financials blijven mogelijk in verwarring achter als blijkt dat gedrag van klanten en bedrijven niet uitsluitend in spreadsheets vol geavanceerde formules is te vangen. Gelukkig kunnen een flinke dosis gezond verstand en een brede blik op de directe omgeving dan al snel tot nieuwe inzichten leiden.

50 - CORPORATIEBOUW MEI 2013 -

Ontzorgconcept

Uitsluitend voordelen.

Zorgeloos bouwen/renoveren met het S2 ontzorgconcept.

 levensloopbestendig  voorkomen van faalkosten  service & onderhoud  conform eisen Bouwbesluit  oplossingen voor de toekomst Benieuwd naar de mogelijkheden? Neem contact op met onze verkoop binnendienst.

Hunneperkade 62, 7418 BT Deventer E: info@themans.nl

| |

T: +31(0)570 662 580 I : w w w. t h e m a n s . n l -

S² safe & secure is een merk van

| F: +31(0)570 662 589 w w w. s 2 i n f o. n l

hang- & sluitwerk bv

EXPERTISE

VAKWERK BEGINT MET SAMENWERKEN Hoe groot of klein uw schilderproject ook is, bij Sikkens staat u er nooit alleen voor. Als professionele partners brengen wij uw expertise, onze producten en services bij elkaar. Of het nu gaat om de keuze tussen zijdeglans of hoogglans. Of om kleuradvies of technische ondersteuning. Samen werken we aan ideeën en oplossingen. Want een project tot een perfect einde brengen, begint met samenwerken. Kijk voor onze services en al onze producten op www.sikkens.nl.