Corporatiebouw 2014-6

CORPORATIE BOUW

bouw, renovatie en onderhoud voor alle corporaties

Thema Klimaattechniek Binnenklimaat vraagt aandacht PV op corporatiedaken Financiering, onderhoud en rendement

Maatwerk voor 488 woningen

Nieuwe handboeken PKVW

Johan Noppe, Portaal Blik op bewoner

‘Leren om los te laten’ 3e jaargang - nummer 6 - december 2014

DUCO at HOME

De totaaloplossing voor een gezond en comfortabel binnenklimaat > Basisventilatie > Doorvoerventilatie > Luchtafvoer > Ventilatieve koeling > Buitenzonwering

e C

tot

0,23

winst

Duco CO2 System

NEN 7120

e

Eenvoudige ‘natuurlijke’ ventilatie

tot

C4b NEN 8088-1

0,21 Cwinst

C4a

NEN 7120

NEN 8088-1

e

tot

0,17

Cwinst

NEN 7120

C4a NEN 8088-1

Tronic

e C

tot

0,32 WTW

winst

Duco Comfort Comfort System NEN 7120

C4c

Slimme en energiezuinige ventilatie NEN 8088-1

CO2

e

tot

0,20

Cwinst

NEN 7120

tot

0,21

Cwinst

NEN 7120

→

Duco Verhoogt uw EPA label !

→

Duco Verhoogt uw EPA label !

e

DucoTronic System

Duco WTW System

De ultieme vorm van ventilatie

Vraaggestuurde ventilatie met warmteterugwinning

e C

tot

0,23

winst

NEN 7120

e C

tot

0,32

winst

NEN 7120

→

Duco Verhoogt uw EPA label !

DUCO @ WEEK VAN DE BOUW 2015 Bezoek ons in HAL 3, STAND A020 van 9 tot en met 13 februari 2015

We inspire at www.duco.eu

info@duco.eu - Handelsstraat 19 - 8630 Veurne - Belgium - tel +32 58 33 00 33 - fax +32 58 33 00 44

VOORWOOR

vo orwo ord

Vertrouwen betaalt zich uit Klimaattechniek, zonnepanelen en glas. Het komt allemaal uitgebreid onder de aandacht in deze Corporatiebouw. En het zijn stuk voor stuk belangrijke elementen in de grootste opgave voor onze hele sector. De verduurzaming van ons bestaande bezit: labelsprongen, energiezuinig maken, energieneutraal zelfs. Zoals er vele wegen naar Rome leiden, zijn er ook verschillende combinaties van maatregelen die naar het doel van energiebesparing leiden.

CORPORATIE BOUW

bouw, renovatie en onderhoud voor alle corporaties

Thema Klimaattechniek Binnenklimaat vraagt aandacht PV op corporatiedaken Financiering, onderhoud en rendement

Afhankelijk van je uitgangspunten en je portemonnee zijn de mogelijkheden divers. Moet het zo goedkoop mogelijk? Stel je het bewonerscomfort boven het budget? Of kies je voor een optimale balans tussen beide? De ene corporatie doet het zus, de ander zo, ieder om zijn moverende Johan Noppe, Portaal redenen. En dat is het mooie van deze dynami‘Leren om los te laten’ sche sector. We kunnen allemaal van elkaar leren.

Sterker nog, we kunnen ook van de industrie en andere partijen in de bouwkolom leren. Want alles zelf uitdokteren en dat op prijsvraag uitbesteden, is niet meer de enige weg. Misschien niet eens meer een slimme weg. Al is nog niet iedereen daarvan overtuigd.

Maatwerk voor 488 woningen

Nieuwe handboeken PKVW

Blik op bewoner

3e jaargang - nummer 6 - december 2014

001 cover.indd 1

03-12-14 11:08

Toch zien we volop voorbeelden van geslaagde ketensamenwerking. Coöperatie waarbij co-makers op basis van een ijzersterke set van prestatie-eisen de beste oplossing bedenken en uitvoeren. De ene keer in een hiërarchische samenwerking van aannemer met zijn onderaannemers, de andere keer in een gelijkwaardige deal tussen co-makers. In het Willemskwartier (zie Corporatieproject) kozen de loodgieter en de dakenbouwer er bijvoorbeeld voor het gotenwerk te herverdelen. Niet alleen om dubbel werk van aansluiting van goten op hemelwaterafvoer te voorkomen. Maar zeker ook om gebruik te maken van de beste man voor de ‘job’ en ‘en passant’ om te schuiven met omzet om de twee partijen - ook in ‘deel van de koek’ - gelijkwaardig aan tafel te zetten. Dat vergt vertrouwen tussen de co-makers. En ook vertrouwen tussen co-makers en opdrachtgever Portaal. Vertrouwen dat resulteerde in een prachtproject als uitkomst van een spraakmakende projectaanpak.

Benieuwd wat u van dat voorbeeld vindt.

Marc Nelissen Hoofdredactie Corporatiebouw PS: Heeft u een tip voor onze redactie? Meld die dan op www.corporatiebouw.nl/tip.

Misschien ziet u uw eigen project wel terug in één van de volgende edities.

- CorPorATIEBoUw dECEMBEr 2014 -

03

COLOFO

Hoofdredactie Marc Nelissen

Redactie Robert Dingemans Hans Fuchs Louis Jongeleen Ramona Kezer Thijs Luijkx

Fotografie Eef Bongers Marcus Peters Peter Riemslag Baas

KetensamenwerKing succesfactor bij renovatie Woningcorporatie Portaal liet in Nijmegen 407 woningen uit 1922 renoveren. Prestaties, kwaliteit en budget legde Portaal voor aanvang vast. De markt mocht met oplossingen komen. Dat pakte goed uit, dankzij de ketenintegratie en leanplanning van Hagemans Vastgoedonderhoud. Johan Noppe, manager Strategie & Vastgoed bij Portaal: “Wij moesten leren om los te laten.”

Vormgeving Jules Bakker, Spoor & Partners, Zandvoort

11

Close Ups Advertorials

betaalbaar, rendabel bouwen

Redactieadres MIXpress Postbus 55 5240 AB Rosmalen T: 073.503.43.47 F: 073.503.81.53 E: corporatiebouw@mixpress.nl W: www.corporatiebouw.nl

Zet een groep corporatiemensen bij elkaar en je krijgt interessante discussies. Zeker als er een heet hangijzer als rendabel bouwen als rode draad door de middag heen loopt. Op de bijeenkomst van Watkostdebouwvaneenhuurwoning werd met aandacht geluisterd naar presentaties over inkoopmanagement, appartementenbouw en duurzaam bouwen.

Abonnementen losse nummers € 9,75 (ex 6% btw) jaarabonnement € 50 (ex 6% btw) www.corporatiebouw.nl/abonneren Abonnementsvoorwaarden check www.mixpress.nl/abonneren Stopzetten abonnement Opzeggingen (schriftelijk) dienen 8 weken voor afloop van de abonnementsperiode in ons bezit te zijn.

Advertenties Bureau van Vliet Postbus 20, 2040 AA Zandvoort Frank Oudman T: 023.571.47.45 E: f.oudman@bureauvanvliet.com

18

Pv oP corPoratiedaKen Veel corporaties zetten zonnepanelen in bij het verduurzamen van hun woningbestand. Hoe gaat men in de praktijk om met vraagstukken als financiering, onderhoud, de verdeling van het rendement? Welke panelen kiest men voor op de corporatiedaken? En wat vertrouwt men huurders toe als het gaat om PV? Een rondgang langs corporaties.

23

Algemene voorwaarden Alle advertentie-opdrachten worden uitgevoerd volgens de Algemene Leverings- en Betalingsvoorwaarden van Bureau van Vliet B.V. zoals die gedeponeerd zijn bij de K.v.K. Haarlem onder nr. 34037301 alsmede de Regelen voor het Advertentiewezen.

maatwerK voor 488 woningen Woonbedrijf Ieder1 uit Deventer laat schilderwerk en glasvervanging aan 488 woningen uitvoeren door Talen Vastgoedonderhoud. Een complexe klus, vanwege de grote diversiteit aan woningen en de aanzienlijke verschillen in onderhoudshistorie. En dan moet het allemaal ook nog eens voor de Kerst klaar zijn.

Copyrights Alle rechten voorbehouden.

Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd op welke wijze dan ook,worden opgeslagen in een geautomatiseerd gegevens bestand, of openbaar gemaakt worden.

26

ISSN 2214-465X

04 - CORPORATIEBOUW DECEMBER 2014 -

Ventilatieproblemen beginnen op te Vallen

VOORWOORD

Er moet een einde komen aan de ziekmakende conditie van het binnenklimaat in veel Nederlandse woningen.

Dat was het gemeenschappelijke doel van een indrukwekkend aantal partijen dat twee jaar geleden een handtekening zette onder het Actieplan Kwaliteitsverbetering Ventilatievoorzieningen: minister Blok van Wonen en staatsecretaris Mansveld van Infra en Milieu, Aedes, NVB, Vereniging Eigen Huis, Woonbond, projectontwikkelaars (NEPROM), installateurs (Uneto-VNI), de ventilatiesector (VLA) en anderen.

CORPORATIENIEUWS Branchenieuws

7

CORPORATIEPROJECT Willemskwartier, Portaal 11 MIJN CORPORATIE

32

Henk Gravesteijn, Tablis Wonen

16

Gerda van den Berg, De Sleutels

17

VAKTUEEL

actueel beVeiligingsconcept met soepelere eisen

Bijeenkomst rendabel bouwen 18

Met ingang van 2015 verandert een aantal eisen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. De werkwijze van criminelen verandert en nieuwe preventieve maatregelen komen beschikbaar. Daarmee houdt het keurmerk rekening. In 2015 introduceert het Politiekeurmerk Veilig Wonen bovendien een vernieuwd beveiligingsconcept.

Dat brengt voor het werkveld een aantal veranderingen mee.

40

PROJECT IN BEELD Kleurrijke renovatie, Wol & Waard

20

GOED BESTEED Afwegingen bij plaatsen zonnepanelen

23

CORPORATIEPARTNER Complexe klus

26

THEMA KLIMAATTECHNIEK Binnenklimaat woningen

‘ontWikkelen draait in de praktijk om Verbinden’ Onder druk van economische tegenwind en maatregelen van de minister van Wonen, passen woningcorporaties hun bedrijfsvoering aan. Ook woningcorporatie Mooiland - met een bezit van 27.000 woningen door heel Nederland - verzet de bakens. Daardoor zit ook manager ontwikkeling Aafke van der Werf (41) van Mooiland nu middenin een transitie naar een nieuwe aanpak. Dat maakt haar werk niet gemakkelijker, maar ook beslist niet saaier.

3

vraagt aandacht

32

Producten

37

VAKTUEEL Nieuwe handboeken PKVW 40 KORT BESTEK Lopende projecten 42

44

‘Wonen is ook dat je met je medebeWoners kunt opschieten’

Manager Ontwikkeling 44 PRODUCTINFORMATIE Opmerkelijke producten 47 BLIK OP BEWONER Rapportcijfer

Bij groot onderhoud en renovatie van huurwoningen blijkt de communicatie tussen huurders en verhuurder dikwijls een belangrijke succesfactor. Zo ook bij de opknapbeurt van de Thijmflat in Harderwijk. Daar waren de lijntjes kort, want de wederzijdse informatievoorziening werd onder anderen behartigd door het echtpaar Penning.

48

- CORPORATIEBOUW DECEMBER 2014 -

HANDEN UIT DE MOUWEN

05

van een bewoner

48

BRANCHEPAGINA Energiesprong van Platform31

50

CLOSE UP VGO-Keur

28

Duco

31

Technisch Bureau Afbouw 39

C o r p o r at i e n i e u w s

fout in CorporatiebouW

Westerhaghe afgerond

In de vorige Corporatiebouw vertelde Henk Klinkenberg in de rubriek ‘Handen uit de Mouwen’ hoe zijn werk als senior projectleider Nieuwbouw bij GoedeStede in Almere verandert door de turbulente ontwikkelingen in de bouw- en corporatiewereld. Jammer dat bij de prominente foto van Henk een verkeerde voornaam stond vermeld. Hierbij onze excuses.

Ymere-projeCt Wint publieksprijs Architectenbureau Heren 5 heeft de VKG Publieksprijs gewonnen met het project ‘Het Huis van Hendrik’ in Haarlem.

De architectuurprijs wordt ieder jaar uitgereikt aan bouwprojecten waarbij kunststof gevelelementen een belangrijk onderdeel uitmaken van het ontwerp. De jury prees het project van Ymere voor het speciale metselwerk, de samenwerking met een landschapsarchitect en het toepassen van kunst. Volgens hen een unieke combinatie. Het gebruik van kunststof kozijnen maakte afwerking in een metallic kleur en kozijnen in speciale schuine vormen voor het gevelkunstwerk mogelijk. De 106 ruime huur- en koopappartementen werden net voor de zomer opgeleverd.

‘seCtor kan € 100 mln besparen’ Door sectoroverstijgende gegevensuitwisseling over bouwopdrachten kunnen corporaties circa € 100 mln per jaar besparen bij het niet-planmatig onderhoud. Die besparing is volgens de KOVON-werkgroep KOVRA reëel bij uitwisseling van data met standaard referentieprocessen en bijbehorende berichten, op basis van dezelfde taal en definities. In een pilot toetst de werkgroep het elektronisch berichtenverkeer in de praktijk tussen corporaties en aannemers.

De werkgroep KOVRA is opgericht door het kennis- en adviescentrum voor vastgoed- en vastgoedonderhoudsvraagstukken stichting KOVON. De werkgroep moet vastgoed- en onderhoudsafdelingen van woningcorporaties en hun co-makers helpen bij het standaardiseren en optimaliseren van het onderlinge berichtenverkeer.

eerste beWoner geerpark Met champagne en taart heeft corporatie Woonveste op dinsdag 18 november de eerste bewoner van Geerpark in Vlijmen verwelkomd. Geerpark moet één van de meest duurzame wijken van Nederland worden. Met veel ruimte voor groen en water, huizen zonder gasaansluiting en veel andere energiebesparende maatregelen. In de wijk komen 800 woningen voor in totaal ongeveer 2.500 mensen. Het gaat om vrije kavels, huur- en koopwoningen.

VerduurZaming in groningen Groningse woningen die schade hebben opgelopen door aardbevingen en herstelwerkzaamheden ondergaan, moeten direct een upgrade krijgen naar zeer energiezuinig of zelf energieneutraal. De Tweede Kamer stemde onlangs in met een voorstel van D66-kamerlid Sientje van Veldhoven. Vooralsnog gaat het om een grootschalige pilot. Wat Van Veldhoven betreft is dit de opmaat naar het energieneutraal maken van alle woningen in Groningen die getroffen zijn door de aardbevingen.

Dunavie vierde op 30 oktober de oplevering van plandeel 3 en 4 van project Westerhaghe.

Alle huurders, kopers en omwonenden waren uitgenodigd voor een hapje en een drankje om stil te staan bij de afronding van het nieuwbouwproject. Het totale project bestond uit de sloop van 310 appartementen en de bouw van 383 nieuwe woningen, onderverdeeld in 189 koopappartementen, 52 koopeengezinswoningen en 142 huurappartementen. In samenwerking met de Vereniging van Huntington, Dunavie en Topaz zijn zes appartementen aangepast ingericht voor alleenstaanden in de eerste fase van de ziekte van Huntington.

fusie in Zuid-holland Alkemade Wonen uit Roelofarendsveen en Woningstichting Buitenlust uit Oegstgeest bereiden een fusie voor. Dat maakten beide corporaties begin september wereldkundig. Doel van de functie is om huurders in de toekomst goede, betaalbare woningen te kunnen blijven bieden en ook de dienstverlening op peil te houden. De verwachting is dat door de samenvoeging een organisatie met een sterkere positie in de regio zal ontstaan en er op termijn ook een kostenbesparing gerealiseerd kan worden.

Zonnig limburg Tien Limburgse corporaties gaan in drie jaar tijd minimaal 3.000 daken van huurwoningen voorzien van zonnepanelen. Dat doen zij in het samenwerkingsverband ZonnigLimburg. Ook de provincie Limburg participeert in de samenwerking. Door gezamenlijk op te trekken, kan de inkoop efficiënt plaatsvinden. De tien woningcorporaties beslissen zelf of zij de zonnepanelen in eigen beheer nemen of dat ze dat door een derde partij laten doen. In beide gevallen profiteert de bewoner doordat de eigen bijdrage lager is dan de besparing op de energierekening.

- CorporatieBouw DeCeMBer 2014 -

07

C o r p o r at i e n i e u w s

Bloemengaarde

QuaWonen heeft wederom een zeer energiezuinig project opgeleverd. In Bergambacht werden 26 nieuwe eengezinswoningen met een sociale huurprijs opgeleverd. Eind oktober werden de laatste sleutels uitgereikt aan bewoners. De woningen werden gebouwd met het energielabel A++++. In de praktijk komt het er op neer dat de gevels, vloeren en daken zeer goed geïsoleerd zijn. De woningen hebben geïsoleerde kozijnen met triple beglazing en een hr-ketel voor de centrale verwarming. Ook beschikken de woningen over een wtw-installatie in de doucheafvoer. Op het dak staan zonnepanelen.

Hoewel QuaWonen dus blijft investeren in energiezuinige woningen voelt het ook de gevolgen van de verhuurdersheffing en beperktere financieringsmogelijkheden. Het heeft de corporatie doen besluiten om het tempo waarin de vernieuwing van Schoonhoven Noord, doorgaat iets te vertragen. De wijk ondergaat een grote verbetering. Bestaande woningen worden opgeknapt en verouderde woningen maken plaats voor nieuwe.

Huurders positief over eigen Bijdrage Huurders van woningcorporaties staan niet onwelwillend tegenover het voorstel van Minister Blok over de introductie van de energieprestatievergoeding. Dat blijkt uit onderzoek van USP Marketing Consultancy. Van de ondervraagde huurders zegt 37% akkoord te gaan met een huurverhoging van € 50 per maand voor het toepassen van groot onderhoud ter bevordering van de energieprestaties van de woning, waarbij de kosten van de energierekening waarschijnlijk omlaag gaan. Er is echter ook nog een vrij grote groep die zijn twijfels heeft (30%). Deze groep is wel grotendeels over te halen wanneer de corporatie de garantie geeft dat de energierekening met minimaal € 50 per maand daalt en men anders het geld van de corporatie terugkrijgt.

De resultaten zijn in lijn met die van een ander onderzoek van USP, waarbij 70% van de huurders aangeeft dat kosten de belangrijkste drijfveer zijn om energie te besparen. Voor een kleine 20% is het milieu het belangrijkst.

actieve Bewoners

In het Friese Nijland hebben actieve bewoners zelf de handschoen opgepakt toen woningcorporatie Elkien ervoor koos acht gedateerde huurwoningen niet te vervangen door nieuwbouw. In samenwerking met het dorpsbelang, de gemeente, de corporatie en Bouwgroep Dijkstra Draisma werd er in één jaar tijd een plan ontwikkeld dat ertoe leidde dat dinsdag 28 oktober de eerste paal werd geslagen voor zes twee-onder-een-kapwoningen. Elkien gaf ondersteuning aan het initiatief en stelde de grond voor een sociale grondprijs beschikbaar. Naar verwachting zijn de woningen in het voorjaar van 2015 gereed.

nieuwe directeur wvH François Claessens is sinds 1 november 2014 directeur-bestuurder van Woningbouwvereniging Hoek van Holland (WHV).

Claessens heeft al de nodige ervaring in corporatieland en was onder andere manager Strategie en Beleid bij Woonstichting De Key in Amsterdam. Hij moet leiding gaan geven aan het invullen van een nieuwe strategische koers binnen de huidige en toekomstige financiële beperkingen.

prijZen omHoog

inBraak Heeft veel impact Een inbraak kan een slachtoffer de rest van zijn leven blijven achtervolgen. Dat blijkt uit een onderzoek onder 500 respondenten, uitgevoerd in opdracht van de Stichting Nationale Inbraakpreventie Weken (NIPW). Slachtoffers houden vaak langdurige psychische en lichamelijke klachten over aan een inbraak. Van de mensen die de afgelopen vijf jaar te maken kregen met een inbraak in hun huis had een groot deel in de eerste weken na de inbraak moeite met in slaap komen, onrustig slapen of last van nachtmerries. Ook concentratieproblemen werden veelvuldig genoemd en men geeft aan vaker boos, neerslachtig of gespannen te zijn.

Bijna 40% zegt het gevoel van veiligheid in eigen huis kwijt te zijn. Het onderzoek werd gedaan in het kader van de Nationale Inbraakpreventie Weken, waarvoor minister Opstelten 3 november het startschot gaf.

08 - CorporatieBouw DeCeMBer 2014 -

De huurprijzen in de vrije sector zijn in het derde kwartaal met 1,5% gestegen ten opzichte van het tweede kwartaal. De gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand komt uit op € 12,61. Dat meldt Pararius.nl. Het platform voor huurwoningen wijt de stijging aan een terugval aan aanbodzijde.

C o r p o r at i e n i e u w s

stadswonen naar woonstad

partners uitgelicht Besparing door plattegrond

Vestia en Woonstad Rotterdam hebben vandaag een intentieovereenkomst getekend voor de overname van studenten- en jongerenhuisvester Vestia Rotterdam Stadswonen. Hierdoor wisselen ruim 7.000 kamers, studio’s, appartementen en bedrijfsruimten in Rotterdam van eigenaar. Naar verwachting vindt de overdracht media 2015 plaats. De overname maakt deel uit van het plan van Vestia om zich alleen nog maar te richten op haar kerntaken en zo weer financieel gezond te worden. Aan de andere kant sluit het juist perfect aan bij één van de speerpunten van Woonstad Rotterdam om studenten en jongeren te huisvesten. De corporatie wil hoogopgeleide jongeren in de stad houden en zo de economische toekomst van Rotterdam veilig stellen.

tweede leven

De architect speelt een belangrijke rol bij het verlagen van de energierekening. Dat blijkt uit onderzoek dat de Bond van Nederlandse Architecten (BNA) liet doen. Volgens de verkenning dragen slimme ingrepen in de plattegrond bij aan energiezuiniger wonen. Differentiatie van lichtinval en diepere woonlagen helpen bij de besparingen. Diepere plattegronden helpen bij het bezuinigen op energie. Minder geveloppervlak betekent immers doorgaans minder afkoeling. Vertrekpunt van de studie was de indeling van de woningplattegrond. Vroeger had een woning één warmtebron die zich in het hart van de woning bevond. Functies die minder warmte nodig hadden, lagen verder van de warmtebron. Vandaag de dag worden alle vertrekken van een woning tot dezelfde temperatuur verwarmd, terwijl dat energetisch niet zinvol is. Door te differentiëren met lichtinval kun je verschillende klimaatzones in huis creëren.

Fire seminar Donderdag 30 oktober vond in Bleiswijk het 5e Fire Seminar plaats bij Efectis Nederland.

‘Brandgedrag van isolatie zonder geheimen’ was het thema. Tijdens de jubileumeditie werd ingezoomd op kwaliteitsborging van de gebouwschil ten aanzien van brandveiligheid. Kennisdeling, regelgeving, kwaliteitsborging en risico’s waren de belangrijkste knelpunten die besproken werden.

groninger gasvesten

Woonbedrijf gaat de oude kozijnen, deuren, gevels en ramen uit de wijk Geestenberg de ‘wijde wereld insturen’. Om te beginnen spelen ze een hoofdrol tijdens de Dutch Design Week 2014. Op het terrein van Space-S, waar de corporatie een nieuwe buurt ontwikkelt, worden paviljoens gemaakt van de kozijnen uit Geesterberg. Volgens Woonbedrijf kan restmateriaal uit een renovatie best een tweede leven krijgen. De kozijnen zijn vervangen om de woningen energiezuiniger te maken. Niet omdat ze niet meer goed waren. Daarom kunnen designers en creatieve bewoners er allerlei nieuwe projecten mee bedenken. De kozijnen worden genummerd en een begeleidingscommissie gaat de kozijnen volgen.

Experts uit het noorden stellen dat je in het beschermen tegen aardbevingen beter gehele dorpen sterker kunt maken dan individuele gebouwen. Adviesbureau Archipunt en ingenieursbureau LievenseCSO willen de effecten van een aardbeving per dorp aanpakken met een combinatie van dempende maatregelen rondom en onder de dorpskernen. Deze aanpakken noemen de bureaus ‘de Groninger Gasvesten’. Waldo Molendijk, van LievenseCSO: “We versterken de dorpsrand met een ondergrondse diepwanddemper, zodat de horizontale kracht op gebouwen bij een aardbeving aanzienlijk wordt verminderd. De effecten van een beving met een kracht van 5 op de schaal van Richter worden zo bijvoorbeeld teruggebracht naar die van een beving met de kracht van 3,5 op de schaal van Richter. Onder het dorp versterken we de grond, om verzakkingsschade door verweking te voorkomen. Dit doen we door de zandlaag biologisch te verstijven, waarbij bacteriën aan het werk worden gezet als biobouwers.” Volgens de experts is de oplossing op relatief korte termijn technisch en financieel haalbaar.

- CorporatieBouw DeCeMBer 2014 -

09

www.recticelinsulation.nl

Vraag een gratis projectadvies aan: vanderhoek.roland@recticel.com

Is uw project toe aan een tweede leven?

Isofinish® is een geïsoleerde voorzetgevel met vele ideale kwaliteiten voor renovatieprojecten. Bewoners ondervinden geen hinder van de werkzaamheden omdat isolatie aan de buitenkant wordt aangebracht. Bovendien gaat er binnen geen woonruimte verloren. Daarbij zorgt het unieke isolatiemateriaal Powerwall® van Recticel Insulation dat uw huurders enorm besparen op hun stookkosten. Vraag een gratis projectadvies aan bij Roland van der Hoek: bel 06 - 5151 7087 of mail: vanderhoek.roland@recticel.com

Isofinish® is speciaal ontwikkeld als totaalconcept voor renovatieprojecten. In drie logische stappen maakt Isofinish uw project energiezuiniger én mooier.

1 Inspectie, advies en ontwerp De isolatiespecialisten van Recticel Insulation maken samen met u een gratis projectadvies. Onze architect maakt voor u een artist impression en visualiseert het ontwerp.

2 Uitvoeringscontrole De uitvoering wordt begeleid en gecontroleerd door de specialisten van Isofinish®.

3 Oplevering en certificering Na oplevering ontvangt uw project het isolatiecertificaat ’Recticel® Insulation Inside’.

Scan deze advertentie met uw Layar ®-app op uw smartphone voor meer informatie.

www.recticelinsulation.nl

C o r p o r at i e p r o J e C t

Onder budget en met een jaar tijdwinst

Ketensamenwerking succesfactor bij renovatie

Door Hans Fuchs

Woningcorporatie Portaal liet in Nijmegen 407 woningen uit 1922 renoveren. Prestaties, kwaliteit en budget legde Portaal voor aanvang vast.

De markt mocht met oplossingen komen.

Dat pakte goed uit, dankzij de ketenintegratie en leanplanning van Hagemans Vastgoedonderhoud.

Johan Noppe, manager Strategie & Vastgoed bij Portaal: “Wij moesten leren om los te laten.�

Johan Noppe (l.) en Carel Hagemans - CorporatieBoUW DeCeMBer 2014 -

11

C O R P O R At I E P R O J E C t

PrOJeCtgegeVenS Opdrachtgever: Woningcorporatie Portaal Opdrachtnemer: Hagemans Vastgoedonderhoud, Nijmegen Ketenpartners: Verweij Houttechniek, WeijersEijkhout, Romijnders Installaties, Comfort Company, Ventimon Technische Installatiebedrijven, Takkenkamp.

Uitvoering: maart 2012 - oktober 2014 Isolatie van de schil, herstel van voegwerk, het plaatsen van HR++ glas, de aanpak van het hang- en sluitwerk, een nieuwe HR CVketel en een nieuwe meterkast en, voor bewoners die dat verlangden, keuken, douche en toilet weer helemaal up-to-date. Dat zijn de belangrijkste ingrepen die Hagemans Vastgoedonderhoud van maart 2012 tot oktober 2014 uitvoerde aan en in de huurwoningen van Portaal in het hart van het Willemskwartier in Nijmegen.

Op papier oogt dat allemaal niet zo heel spectaculair. Maar wat het papier niet prijsgeeft: de renovatie was een jaar eerder klaar dan gepland en werd uitgevoerd voor € 1.000 per woning minder dan het vooraf vastgestelde budget - en dat was met € 37.500

12 - CORPORATIEBOUW DECEMBER 2014 -

per woning al behoorlijk scherp. Directeur Carel Hagemans van Hagemans Vastgoedonderhoud, het bedrijf dat het project in het Willemskwartier onder zijn hoede had: “Als je dat bedrag koud zo hoort, is een eerste reactie misschien: “Dat gaat helemaal niet.” Bij een klassieke aanbesteding met een hoofdaannemer, waarbij iedere partij zijn prijs neerlegt, hadden we de renovatie voor dat bedrag ook niet rondgekregen.”

De markt uitDagen Die klassieke weg, die wilde Portaal aanvankelijk wel bewandelen. Johan Noppe begon in 2011 met het opstellen van een traditioneel bestek, waarin Portaal inzette op een labelsprong van F/G naar B en tal van verbeteringen aan de woningen. Noppe: “Portaal was in het Willemskwartier al tien jaar aan het herstructureren. We streefden met gemeente en bewoners naar meer differentiatie in de wijk, door sloop en nieuwbouw, met het aanbieden van koopwoningen. Die strategie werkte goed.”

De aanpak van de 407 Portaal-woningen in het hart van de wijk was de slotakte van die tien jaar durende wijkaanpak. En ook bij deze laatste woningen speelde de vraag: sloop en nieuwbouw, of behoud? Noppe: “Het Willemskwartier was voldoende gedifferentieerd door de ingrepen in de jaren daarvoor. De woningen voor nog eens dertig jaar exploitabel maken, zou zorgen voor het behoud van betaalbare huurwoningen in de wijk.” Maar een klassieke aanbesteding? Het was Noppe zelf die dat uiteindelijk niet zag zitten: “Corporaties moeten huurwoningen aanpakken die energetisch slecht presteren. Bij afnemende corporatiebudgetten. Dat vraagt om een inventieve manier van werken, waarbij je de markt uitdaagt om vernieuwende oplossingen aan te reiken.”

Noppe moest de Raad van Bestuur er persoonlijk voor over de streep trekken, maar Portaal gooide de aanbesteding uiteindeljk helemaal over die boeg. Noppe: “We nodigden drie marktpartijen uit om hun des-

‘Bij ketensamenwerking en leanplanning moet je als individuele ondernemer soms suboptimaal denken’

C o r p o r at i e p r o J e C t

kundigheid in te zetten en vroegen hen: “Maak voor ons een plan met jullie kennis”.

Daarbij stuurden wij die partijen aan met prestatie-eisen: een labelsprong naar tenminste B, veilige en gezonde woningen die nog dertig jaar exploitabel zijn, een aanpak in bewoonde toestand, een grote rol voor de bouwer bij de bewonersbegeleiding en al dat voor een prijs van maximaal € 37.500 per woning.”

Dat budget werd volgens Portaal bepaald op basis van ervaringen in eerdere corporatieprojecten. Noppe: “Ik wilde nadrukkelijk geen concurrentie op prijs, maar op kwaliteit, en wist uit ervaring dat € 37.500 een goed budget per woning was.”

Hagemans Vastgoedonderhoud pakte als één van de drie partijen de handschoen op en presenteerde onder de naam Groot Onderhoud 2.1 een plan van aanpak in een consortium met zes andere partijen. Het Nijmeegse familiebedrijf sleepte de opdracht in de wacht.

In de keten en lean In het plan van aanpak van Hagemans c.s. waren ketensamenwerking en leanplanning het fundament. Carel Hagemans brengt die twee begrippen in een paar woorden terug tot de kern: “Wie doet wat, daar hebben we kritisch naar gekeken.”

Hagemans zet uiteen hoe het consortium de ketensamenwerking omzette naar de praktijk op de bouwplaats: “Het klinkt misschien triviaal, maar alles draait in feite om elkaar helpen. Als de installateur op een dag een klus van zes uur had, dan zorgden wij ervoor dat hij daarna niet naar huis hoefde, maar de resterende twee uur ook iets om

handen had en zo bijdroeg aan de voortgang van het project. De installateur hielp een andere ketenpartner vooruit. Zo arrangeerden we voor elke partij een complete dagproductie.” Niet zo triviaal: deze manier van werken leverde een jaar tijdwinst op de uitvoering op.

Ook de aansturing op de bouwplaats werd aangepast. De ketenpartners moeten het doen zonder hun eigen leidinggevende.

Hagemans: “We kozen voor een gezamenlijke uitvoering. Deze centrale uitvoerder stuurde dus ook de dakdekker en de installateur aan. Als je dat goed organiseert, komt daarbij om te beginnen een heel andere energie vrij en ten tweede bespaar je kosten.”

LosLaten Ook voor Portaal had deze manier van werken consequenties. Noppe: “Wij kregen te maken met een verschuiving van inhoudelijke sturing naar processturing. Mijn medewerkers moesten leren om los te laten.

Hun taak veranderde. Zij signaleerden altijd nog wel problemen, maar de oplossing lieten ze aan de ketenpartners.” Loslaten en het proces niet frustreren is volgens Noppe niet het enige dat je als corporatie moet bedenken voordat je aan deze manier van aanbesteden en werken begint: “Je moet je prestatie-eisen aan het begin van het traject meteen al helder geformuleerd hebben.

Gaande het traject nog eens nadenken over die eisen is er niet meer bij. Als ze er eenmaal liggen, gaat de markt met je prestatieeisen aan de slag. Je moet als corporatie vooraf dus alles heel goed op een rijtje hebben.”

BewonersBegeLeIdIng Voor Portaal woog bij de keuze voor Hagemans Vastgoedonderhoud zwaar dat het bedrijf de corporatie compleet ontzorgde op het gebied van de bewonerscommunicatie. Noppe: “Bij een traditionele aanbesteding doen bewoners hun beklag bij de corporatie en die koppelt dat terug naar de aannemer. De aannemer wordt zo niet

VaLkUILen Ketensamenwerking en leanplanning worden in de bouw graag naar voren geschoven als ei van Columbus. Maar Hagemans kaart wel twee valkuilen aan: “Dit werkt alleen als je als ketenpartner in staat bent om te delen en een stuk van je eigen identiteit opzij te zetten.” Het uit handen geven van je eigen toezicht is voor veel bouwbedrijven tegen de natuurlijke reflex in, aldus Hagemans. een tweede aandachtspunt is volgens Hagemans dat je als individuele ondernemer soms suboptimaal moet denken over de eigen bedrijfsplanning: “Je kunt werk niet rekken om te regelen dat je ook in de lauwe wintermaanden wat te doen hebt. Nee, als in de overall planning staat dat je blok zes oplevert op 15 november, dan moet blok zes ook op 15 november klaar zijn. Je kunt het je als ketenpartner niet veroorloven om je eigen belang voorop te stellen. De hele uitvoering, en daarmee de planning van alle individuele ketenpartners, staat of valt met het vasthouden aan de vooraf uitgedokterde vastgelegde planning.”

- CorporatieBoUW DeCeMBer 2014 -

13

DIVISION INSULATION

8

Bekijk de brochure:

INNOVATIEVE DAKOPLOSSINGEN VOOR DE BESTAANDE WONINGBOUW

UNILIN BIEDT DE OPLOSSING VOOR ELKE RENOVATIE!

UNILIN Insulation bv - Beneluxstraat 1 - 5061 KD Oisterwijk - T +31(0)13 523 13 13 - info.nl@unilin.com - www.unilininsulation.com

C o r p o r at i e p r o J e C t

rechtstreeks met klachten van bewoners geconfronteerd. Er zit altijd die buffer van een corporatie tussen.” Bij de aanpak van de 407 woningen in het Willemskwartier was dat niet het geval: uitvoerende partijen en bewoners communiceerden één op één.

Noppe: “Die attitude zit zogezegd in de genen van Hagemans; hun specialisatie is werken in de bewoonde omgeving.”

Volgens Carel Hagemans werd in het Willemskwartier ‘het technische proces losgekoppeld van de bewoners’. Vooraf nam Hagemans de bewonerscommunicatie al op zich en tijdens de uitvoering was de bewonersbegeleidster van Hagemans elke dag op de bouwplaats present om huurders te informeren over de voortgang. Hagemans: “Zo vermeden we natuurlijk ook dat die vragen bij de uitvoerende mensen terecht kwamen.” Bewoners konden aan de bewonersbegeleiding hun preferenties doorgeven over de aanpassingen in de woning, zoals de verschillende opties in de keuken (kleur, kraan, lengte van het aanrechtblad, een extra kast). En de bewonersbegeleiding informeerde huurders per sms over aanstaande werkzaamheden, waarbij bewoners op hun telefoon vragen konden verwachten als: ‘Heeft u de tuin al leeggeruimd?’.”

Kritisch oog Ook in de uitvoering hield men terdege rekening met de bewoners. Hagemans: “We waren per woning twee weken binnen bezig. Dat kan natuurlijk sneller, door ingrepen simultaan te doen; bijvoorbeeld keuken en badkamer in één beweging aanpakken.

Maar dan zitten bewoners zonder warm water. Dergelijk ongemak hebben we bewust uit de planning gehouden.”

En het plan van Hagemans was kwalitatief goed in de technische oplossingen, benadrukt Noppe. Waarbij Hagemans ook kritisch keek naar de noodzaak van sommige ingrepen: “We hebben bijvoorbeeld gewoon eens de vraag gesteld of de grenen kozijnen uit 1922 eigenlijk echt wel vervangen moesten worden. We hebben de draaiende delen uitgewisseld en dubbel glas geplaatst voor de isolatiewaarde. Maar de kozijnen? Op uitzonderingen na, bleek vervanging onzin.

Het houtvochtpercentage en de verbindingen waren nog prima. Dat betekende een enorme sprong in het budget. En ook voor de bewoners was het een pluspunt, want het zorgde voor veel minder overlast.”

Kritisch kijken deed Hagemans ook bij de dakisolatie. Het bedrijf besloot niet van binnenuit te isoleren, maar aan de buitenkant

een acht centimeter dikke isolatieplaat aan te brengen. Hagemans: “Een duurdere oplossing, maar beter qua isolatiewaarde en een grotere bijdrage aan de labelsprong. En binnen gaat onder de kap geen ruimte verloren door het plaatsen van isolatie.”

In oktober rondde Hagemans de renovatie af, een jaar eerder dan gepland en voor € 1.000 per woning minder dan gecalculeerd. Portaal en Hagemans gaven het geld meteen weer uit: “Dat was vrije bestedingsruimte die we hebben ingezet om bij alle woningen nieuwe voordeuren te monteren, voor nieuwe zinken goten en waar nodig extra voegwerk, voor extra tegelwerk in de keukens, reparaties aan stucwerk en het verbeteren van de ventilatie.” n

- CorporatieBoUW DeCeMBer 2014 -

15

M I J N c o r p o r at I e

Henk Gravesteijn Directeur-bestuurder tablis Wonen

‘Wij zijn er trots op dat onze klanten meer en meer tevreden zijn met onze dienstverlening’ Wie zijn jullie? tablis Wonen is een corporatie met ca. 4.700 woningen met als werkgebied de gemeente Molenwaard (800 woningen; landelijk gebied) en Sliedrecht (3.900 woningen; licht verstedelijkt gebied). Wij zijn een volkshuisvester die goed naar haar klanten en belanghouders luistert en het woningbezit daar zo goed mogelijk op afstemt.

Het meest trots op Wij zijn er trots op dat onze klanten meer en meer tevreden zijn met onze dienstverlening. Daarnaast zijn wij trots op de herstructureringsen nieuwbouwprojecten voor onze doelgroep die wij de afgelopen jaren gerealiseerd hebben. Hier is veel van onze investeringsruimte naar toe gegaan. en terecht, want daar zijn corporaties voor! Daarbij zijn we nog steeds financieel gezond en dat is in deze tijden ook wel iets waar we blij mee mogen zijn.

de Grootste uitdaGinG? De komende periode zijn er twee grote uitdagingen. De grootste uitdaging in de toekomst ligt in het geschikt maken en houden van onze bestaande woningen voor huidige en toekomstige klanten. De andere uitdaging ligt in het betaalbaar houden van onze woningen voor huishoudens die tot onze primaire doelgroep behoren. Wij moeten er met elkaar alles aan doen om de huurprijzen en de jaarlijkse stijging daarvan binnen de perken te houden.

de enerGiedoelstellinGen van 2020?

Wij liggen goed op koers om onze energiedoelstellingen van 2020 te halen. Het ziet ernaar uit dat wij in 2015 ons woningbezit op gemiddeld energielabel c brengen. De komende jaren willen wij ook nog extra middelen vrijmaken om onze duurzaamheids- en energiebesparingsdoelstellingen te bereiken. Wij gaan hiervoor nauwer samenwerken met belanghouders (met name gemeenten) en bewoners.

BeWonerstevredenHeid Wij zijn trots op onze ‘scores’ in klanttevredenheid. Wij zijn, in de KWH-meting over het afgelopen jaar, eerste geworden in onze grootteklasse. Wij streefden voor 2014 naar een plek in de top 50 en die is ruimschoots gehaald. Voor de komende periode willen wij de bewonerstevredenheid minimaal op hetzelfde niveau houden en het liefst nog laten groeien.

16 - CORPORATIEBOUW DECEMBER 2014 -

m i j n c o r p o r at i e

Gerda van den Berg Directeur-bestuurder De Sleutels

‘We verwachten tot 2017 zo’n 450 nieuwbouwwoningen op te leveren’ Wie zijn jullie?

De Sleutels is een corporatie met ruim 7.000 woningen, vooral in Leiden en een kleiner deel in Voorschoten. Van onze woningen is 15% gebouwd voor 1940 en nog eens 26% tussen 1945 en 1960. Veel oud bezit dus. Die woningen van goede kwaliteit houden is onze belangrijkste opgave. Waar dat niet mogelijk bleek, hebben we gesloopt en zijn we op dit moment met flink wat nieuwbouw bezig. We verwachten tot 2017 zo’n 450 nieuwbouwwoningen op te leveren.

Het meest trots op Op de renovaties in bewoonde staat. Soms wel vijftien werkdagen per woning zijn aannemers bezig. Dat vraagt veel van de bewoners en dat vraagt zeker ook goede afspraken en nauwe samenwerking tussen De Sleutels, de aannemers en hun medewerkers en de bewoners. We hebben nu bij een aantal projecten gemerkt dat het gelukt is om dat proces goed te laten verlopen en een prima resultaat te behalen.

De Grootste uitDaGinG? Woningen betaalbaar houden en tegelijkertijd zorgen dat de kwaliteit in orde blijft. Verbeteringen in woningen kosten altijd meer dan wij aan huurverhoging kunnen vragen als we de woning betaalbaar willen houden. We willen niet failliet gaan.

De enerGieDoelstellinGen van 2020?

Een gemiddeld B-label voor onze woningen is niet haalbaar. Bij renovaties streven we naar drie labelsprongen. Aangezien we vaak bij label F en G beginnen, komen we dan uit op C en D. Als we meer willen doen, vraagt dat onevenredige investeringen die ten koste gaan van de mogelijkheid om ook andere woningen te verbeteren. Daarom doen we dat niet.

BeWonerstevreDenHeiD We gebruiken KWH om de bewonerstevredenheid te meten en scoren daarop gemiddeld een 7,2. De Aedes-benchmark deelt corporaties in drie even grote groepen in. Wij vallen in de middengroep.

- corporatieBoUW DecemBer 2014 -

17

VA K T U E E L

Betaalbaar, rendabel bouwen Door Robert Dingemans

Zet een groep corporatiemensen bij elkaar en je krijgt interessante discussies. Zeker als er een heet hangijzer als rendabel bouwen als rode draad door de middag heen loopt. Op de bijeenkomst van Watkostdebouwvaneenhuurwoning werd met aandacht geluisterd naar presentaties over inkoopmanagement, appartementenbouw en duurzaam bouwen.

Zandleij in Tilburg (beeld: WonenBreburg).

De eerste spreker was Jimmy Kools van Fakton. Fakton onderzocht voor het ministerie van Binnenlandse zaken onder welke voorwaarden rendabele woningen ontwikkeld kunnen worden. Dit sluit aan op het rapport Rendabel sociaal bouwen van Watkostdebouwvaneenhuurwoning waarin wordt geconcludeerd dat corporaties steeds rendabeler bouwen. Volgens Kools is betaalbaarheid op dit moment het allergrootste vraagstuk voor corporaties. En door rendabel te ontwikkelen kun je die betaalbaarheid blijven garanderen. In de presentatie gaf Kools een voorbeeld van een woning met een onrendabele top van € 78.500. Onoverbrugbaar op het eerste gezicht. Toch liggen er volgens Kools mogelijkheden om dit bedrag grotendeels terug te dringen en misschien zelf helemaal te laten verdwijnen.

Het uitdagen van de markt is volgens hem essentieel om tot lagere bouwkosten en onderhoudslasten te komen. “Stop met de traditionele aanpak, stop met een programma van eisen, stop met architecten. Daag de

18 - CORPORATIEBOUW DECEMBER 2014 -

markt uit om met een plan te komen voor bouw én onderhoud.” Daar valt geld terug te verdienen van die onrendabele top.

Hoewel Kools zeker een punt had en kon rekenen op genoeg instemmend geknik, kwamen er wel wat overwegingen uit de zaal.

Want: als je als ‘uitgeklede’ corporatie je bouwexpertise de deur uitdoet, kun je dan nog wel voor voldoende tegendruk zorgen tegenover een aannemer om te zorgen dat de kwaliteit van je woningen op peil blijft?

Maar ook: als je geen architecten en stedenbouwkundigen meer in de arm neemt en het woningbestand laat invullen door concepten van aannemers, gaat dat dan niet ten koste van de diversiteit in het straatbeeld?

Iets waar we in de jaren 70 en 80 van de vorige eeuw ook mee te maken hadden en waar we toch niet voor niets afstand van gedaan hadden. De ‘design, build & maintenance’ manier van aanbesteden zal dus nog wel even punt van discussie blijven, maar dat je er rendabel(er) mee kunt bouwen, staat vast.

TradiTionele aanpak Dat je ook juist een betaalbare huurwoning kunt neerzetten, met een traditionele aanpak, bewijst het project Zandleij in Tilburg.

Daar heeft WonenBreburg een appartementencomplex voor senioren ontwikkeld met een bijzonder gunstige prijs/kwaliteitverhouding ten opzichte van de benchmark van Watkostdebouwvaneenhuurwoning.

Dit project is beschreven in de vorige Corporatiebouw, en werd op de bijeenkomst nader toegelicht door de projectleider Johan Olieslagers. WonenBreburg koos wel voor een architect. “We wilden iets moois wegzetten in de wijk.” Om kosten beheersbaar te houden, werd een kostendeskundige ingezet voor elke fase van het project. Te beginnen met het ontwerp. Dat moest zo efficiënt mogelijk, in ‘blokvorm’ dus. Wat ook een positief effect had op de energieprestatie. De enige frivoliteit die werd toegelaten, was het weglaten van twee hoekjes voor een speels effect. Een efficiënt ontwerp betekent ook dat er vijf appartementen op de begane

VA K T U E E L

grond moesten komen. “We waren wel even bang dat die moeilijker zouden verhuren”, zegt Olieslagers. “Maar ze waren juist als eerste weg, verhuurd aan mensen die niet van liften houden.”

Er werd bouwkundig gewerkt met een volledig uitgewerkt bestek, maar voor de installaties koos WonenBreburg voor een presta-

kent de mogelijkheden van design, build en eventueel maintenance, maar in veel projecten geeft Woonstad niet alle zeggenschap aan de aannemer. De redenen hiervoor zijn divers en hebben bijvoorbeeld betrekking op de complexiteit van het project, huurdersbelangen, eventuele partners met een positie in het project en het sturen op risico en prijs.

Nieuwbouwproject Kaap Belvedère van Woonstad Rotterdam (Beeld: Woonstad Rotterdam).

tieomschrijving. Hier werd flink bespaard op de eerste raming. Uiteindelijk werd het totale project gegund voor een bedrag dat circa 10% onder de raming van de kostendeskundige lag. Vanuit de zaal werd geopperd dat een dergelijk project misschien op meer plaatsen gekopieerd kon worden. Wellicht zelfs bij andere corporaties.

Inkoopmanagement Dat er meer inkoopstrategieën naar een betaalbare woning kunnen leiden, werd duidelijk bij de presentatie van Francien Verbaan, Projectmanager Vastgoedontwikkeling bij Woonstad Rotterdam. Er is volgens haar niet één manier van inkopen die in alle gevallen het beste is. De manier van aanbesteden, verschilt per project en is afhankelijk van verschillende factoren. Allereerst wordt er gekeken welk bouworganisatiemodel passend is: traditioneel, bouwteammodel, design & build/turn key of het alliantiemodel.

Woonstad ontwikkelt de meeste projecten op de traditionele manier. Verbaan onder-

Na de keuze van een bouworganisatiemodel, moet gekozen worden voor een aanbestedingsvorm.

Bij Woonstad Rotterdam kiezen ze meestal voor een onderhandse aanbesteding met meerdere inschrijvingen. Die worden geselecteerd uit de zogeheten aannemerscartotheek. Verbaan legt uit hoe ze het selectieproces de laatste jaren geprofessionaliseerd hebben. “Vroeger werd nog wel eens de vraag gesteld: ‘Wie zullen we eens nemen?’

Dat was vooral gebaseerd op de meest recente ervaringen. Nu houden we dat veel beter bij; we hebben een overzicht waarin alle aannemers staan en waar zaken als omvang, kwaliteit, gegund werk en inschrijvingen in terugkomen.” Alle aannemers mogen meerdere keren per jaar inschrijven en ze worden geëvalueerd. Het geeft Woonstad de mogelijkheid om slechte aannemers eruit te filteren, maar ook om goede aannemers te belonen. “Als iemand een gunning maar op een haartje is misgelopen, proberen we die een volgende keer weer een kans te geven.”

Duurzaam bouwen “Wat is de schaduwprijs van een huurwoning?” Met die vraag begon Thijs Kurstjens van WE Adviseurs zijn presentatie. En daarmee werden kosten eens op een andere manier bekeken, namelijk de schatting van de benodigde kosten ter voorkoming van milieuschade. Nederland is niet de enige, maar wel één van de verste achterblijvers als het gaat om de energiedoelstellingen voor 2020. Als het gaat om het energiezuiniger maken van woningen doet Nederland het beter. Kurstjens nam de wetgeving voor energie- en milieuprestaties van gebouwen nog eens door. Per 1 januari 2015 komt er een aanscherping van de epc bij nieuwbouw van 0,6 naar 0,4. Volgens berekeningen bedragen de initiële meerkosten ongeveer € 6.500 incl. btw. Ook de Rc-waarde van gebouwen zou per 1 januari 2015 verscherpt worden.

Het zijn allemaal stappen op weg naar Bijna Energie Neutrale Gebouwen (BENG) in 2020 en vervolgens Nul-op-de-meterwoningen, waar Nederland met de Stroomversnelling nu al de eerste stappen in zet.

Kurstjens wees op de wetgeving over de milieuprestatievergoeding die in voorbereiding is. Deze wet maakt het binnenkort mogelijk om een energievergoeding in rekening te brengen bij huurders van woningen met een lage energieprestatie. Dit levert extra investeringsruimte op. Een stap in de goede richting, maar niet voldoende om de extra investering helemaal te dekken.

Kurstjens wees de aanwezigen ook op de GPR Gebouw en de sinds 2013 verplichte MilieuPrestatie van Gebouwen (MPG).

Hierin wordt naast energieprestatie gekeken naar onder meer de materialen en de mogelijkheden voor hergebruik. De MPG wordt in de praktijk zelden berekend, omdat er niet naar gevraagd wordt door gemeenten. De GPR score wordt een facultatief kenmerk in Watkostdebouwvaneenhuurwoning. Hiermee wordt de kwaliteit van nieuwe projecten beschreven in termen van prestaties. Door deze combinatie met GPR kan Watkostdebouwvaneenhuurwoning straks meer inzicht geven in de prijs-kwaliteitverhouding van nieuwbouwprojecten. n - CORPORATIEBOUW DECEMBER 2014 -

19

project in beeld

Kleurrijke renovatie “Wat mankeert er volgens u aan uw woning en wat zou u graag aan u woning veranderd willen hebben?� dat was de vraag die corporatie Wold & Waard aan de bewoners stelde voor de renovatie van 45 woningen in leek. de ene bewoner wilde lagere energielasten, anderen gaven de voorkeur aan meer ruimte. Het resulteerde in een energielabelverbetering van G naar A. bewoners konden daarnaast kiezen uit verschillende opties om de woning te vergroten. Het meest in het oog springende was misschien wel dat ook elke bewoner zelf de kleur van zijn woning mocht uitkiezen. bij de rijtjeswoningen mocht dat niet dezelfde kleur zijn als de buren. bij de tweekappers was het juist verplicht. Het leidde tot meer onderling contact en een groot draagvlak voor de ingrepen. Sax Architecten sleepte met het project een nominatie voor de VKG publieksprijs in de wacht.

16 - CORPORATIEBOUW DECEMBER 20 JUNI 2012 - 2014 -

project in beeld

- corporAtieboUW deceMber 2014 -

21

Hoe kunt u aan de eis van 30 db(A) voldoen? wij bieden het geluid garantie Pakket.

Voldoe eenvoudig aan de Bouwbesluit installatiegeluidseis met de Trias Acoustica: 1. geluidsarme buvA woonhuisventilator.

2. buvA FlexStream ventilatiekanaalsysteem.

3. opties per woningtype.

Meer informatie? bel buvA, vraag de brochure aan of download deze op buva.nl

brengt bouwen verder

0180 - 69 75 00 | buva.nl

Voor nieuws en achtergronden: Corporatiebouw.nl CORPORATIE BOUW

bouw, renovatie en onderhoud voor

alle corporaties

CORPORATIE BOUW

bouw, renovatie en onderhoud voor alle corporaties

NiaNesto, Portaal Wat levert dat op?

Taskforce CO2 Blijft wonen betaalbaar?

Betaalbaar nieuw bouwen Hoe doe je dat?

Inbraakcijfers Hoe veilig wonen we?

De Key: slimme klantenservice

Monitoring systeemrenovatie

Thema: Ventilatie + Luchtdicht

Thema: Isolatie van woningen

Cultureel erfgoed transformeren

Jaap Dorrestein, Rochdale

Realistische renovatie

Uptempo kozijnen vervangen

Judith van de Geijn, Woonbedrijf

Prefab en energie-neutrale woningen

3e jaargang - nummer 2 - maart 2014

3e jaargang - nummer 3 - mei 2014 19-03-14 14:22

001 cover.indd 1

001 cover.indd 1

CORPORATIE BOUW

bouw, renovatie en onderhoud voor alle corporaties

20-05-14 15:21

CORPORATIE BOUW

bouw, renovatie en onderhoud voor

Zweedse corporatie maakt woonomgeving veiliger

PKVW in beweging Op naar een leefbare wijk

Woningcorporaties besteden onderhoud uit

Woonbron en Eneco Samen zonnepanelen plaatsen

Systeemflats zijn opknapbeurt waard

Weg met de onrendabele investering

Thema: Woonaanpassingen senioren

Thema: Renovatie met politiekeurmerk

Corporaties geven vorm aan duurzaamheid

Budgetbewaking met BIM en lean-planning

Bas Bronneberg,Ymere

Ralph Herben, Woonpunt

Amsterdamse School als inspiratiebron

Aanpak bijzonder bezit

3e jaargang - nummer 4 - augustus 2014

001 cover.indd 1

alle corporaties

3e jaargang - nummer 5 - oktober 2014 13-08-14 15:16

001 cover.indd 1 08-10-14 10:22

GOED BESTEED

De toekomst is aan integrale oplossingen

Pv op corporatiedaken Door Hans Fuchs

Veel corporaties zetten zonnepanelen in bij het verduurzamen van hun woningbestand. Hoe gaat men in de praktijk om met vraagstukken als financiering, onderhoud, de verdeling van het rendement? Welke panelen kiest men voor op de corporatiedaken?

En wat vertrouwt men huurders toe als het gaat om PV? Een rondgang langs corporaties.

Foto: Tonny Presser

In een studie uit 2013 gaf adviesbureau Atriensis aan dat er wel wat haken en ogen zitten aan PV om te verduurzamen en de woonlasten te reduceren. Corporaties moeten zich bijvoorbeeld goed verdiepen in de vraag van wie de PV-panelen op de corporatiedaken nou eigenlijk moeten zijn. Least de corporatie de panelen van een externe partij, financieert men ze uit eigen middelen, biedt men huurders panelen te koop aan of geeft men bewoners de vrije hand? Atriensis stelde ook dat inkoop, montage en onderhoud een specialisme is. Wat de vraag opwerpt of corporaties dat allemaal zelf moeten willen of beter overlaten aan een externe specialist.

vraagsturing Woningcorporatie Stadlander verhuurde naar eigen zeggen als eerste corporatie in Nederland vraaggestuurd PV-panelen direct aan de eigen huurders - en bood dezelfde pakketten later zelfs te koop aan aan particulieren. Bij Stadlander kunnen huurders voor PV direct bij de corporatie terecht, voor een

pakket van drie of zes panelen, naar keuze.

Wim van den Bergh, manager vastgoed bij Stadlander: “We hebben in 2012 de zaak omgedraaid en gingen van start met vraagsturing als alternatief voor de aanbodsturing, zoals we die in renovatie- en onderhoudsprojecten hanteerden.”

Stadlander bezit achtduizend grondgebonden woningen en zette over dat hele bestand, van Putte tot Zeeland, de vraag uit aan huurders of men interesse had in zonnepanelen.

Stadlander gokte op een positieve respons van een huurder of honderdvijftig, vertelt Van den Bergh: “Aan het einde van het jaar hadden we duizend aanvragen liggen.”

Die grote respons bracht bij Stadlander intern het nodige in beweging, aldus van den Bergh: “Wat we toen heel snel hebben veranderd, is de inkoopstrategie. We kochten niet meer zelf pakketjes panelen, maar begonnen via de installateur rechtstreeks bij de producent PV-elementen in te kopen. Die werden bij diezelfde installateur vervolgens samengesteld tot A-kwaliteit-pakketten.”

Voor de huurders rolde daar het handzame Stadlander-aanbod uit dat ook vandaag de dag nog staat. Van den Bergh: “Onze huurders betalen in maandelijkse termijnen maximaal de helft van wat men met de panelen terugverdient. Dus bij een opbrengst van € 22, betalen zij iedere maand € 11 voor de panelen. De andere helft komt de huurders ten goede in de vorm van verlaagde woonlasten.” Een succesformule, aldus Van den Bergh: “Inmiddels staat de teller op 2.200 klanten. Wij hebben nu dus op een kwart van onze grondgebonden woningen PV op het dak.”

in eigen regie Ook Woonwaard in Alkmaar is actief als het gaat om PV, vertelt directeur Pierre Sponselee: “De afgelopen jaren zijn onze zeshonderd huurwoningen opgeleverd in de Stad van de Zon, de grote ecologische nieuwbouwwijk in Heerhugowaard-Zuid, met 4.600 m2 PV.” Daarnaast zet Woonwaard PV in bestaande complexen in: “Bij groot onder- CORPORATIEBOUW DECEMBER 2014 -

23

GOED BESTEED

houd en renovatie kijken we naar de mogelijkheden om via PV de energie op te wekken voor algemene voorzieningen zoals de lift, of PV te koppelen aan individuele woningen en woonlasten te reduceren.”

Bewoners die in eigen regie PV plaatsen, ook dat staat Woonwaard toe, vertelt Sponselee: “Wij bieden huurders veel vrijheid. Op eigen gelegenheid PV-panelen op het dak plaatsen, mag. Hooguit geven we technies advies, of attenderen huurders er bijvoorbeeld op dat over twee jaar ergens de dakpannen vernieuwd gaan worden. De montage moet natuurlijk gebeuren door een erkende installateur.”

Woonwaard bied huurders ook de mogelijkheid om collectief PV-panelen aan te schaffen: “Er zijn veilingen van panelen, via IChoosr, waar PV-panelen geveild worden aan bewonersgroepen, en daar zit een installateur aan vast voor de montage. Wij geven onze huurders toestemming om daaraan mee te doen, maar er is nauwelijks animo voor. Mede omdat huurders in dat geval zelf de investering moeten doen.”

Samenwerking Ook Sité in Doetinchem biedt huurders PVpanelen aan en doet dat in samenwerking met twee andere Achterhoekse corporaties.

Strategisch adviseur Laurens Muilwijk: “Dat doen we sinds eind 2012, samen met Wonion in Ulft en ProWonen uit Borculo. Het ging ons om de vraag waar we elkaar door dat samenwerkingsverband zouden kunnen

Föllmi Photography

24 - CORPORATIEBOUW DECEMBER 2014 -

versterken.” Sité schreef als pilot tweehonderd huishoudens aan en hoopte op vijftig positieve reacties. Muilwijk: “Uiteindelijk kozen 31 huurders voor zonnepanelen en plaatsten we 250 panelen.”

Bij een tweede initiatief benaderde Sité driehonderd huishoudens. Muilwijk: “Met een gunstiger aanbod, want de inkoop van de panelen gebeurde dit keer samen met de twee andere corporaties. Dat leverde een besparing op van gemiddeld € 180 per paneel op de aanschafprijs.” Ditmaal trok Sité 41 huishoudens over de streep: “Deze bewoners hebben gemiddeld acht panelen op hun dak en houden daar op jaarbasis door de lagere aanschafprijs tot wel € 350 per jaar aan over.”

In 2015 voert Sité het volgende PV-project uit. Dan worden 112 flatwoningen individueel aangesloten op een PV-installatie van ruim 330 panelen.

Net als Stadlander brengt ook Sité een maandbedrag in rekening voor de corporatiepanelen, terwijl huurders besparen op hun energierekening . Muilwijk: “Vanaf het

moment dat de panelen er liggen, kan het voorschotbedrag van de stroomleverancier omlaag.”

Sité blijf bij deze projecten eigenaar van de panelen. Maar er zijn ook bewoners die graag zelf panelen plaatsen, constateert de corporatie. Muilwijk: “Dat staan we toe, mits de installatie gebeurt door een erkende installateur. Wie het geld heeft voor die investering, maakt vanaf de montage volledig gebruik van de opbrengst. De terugverdientijd ligt dan bij zeven tot tien jaar.”

De feedback van huurders is groot, aldus Muilwijk: “Huurders worden steeds enthousiaster over zonnepanelen. Onlangs organiseerden we een huurdersdebat, met een erg hoge opkomst. Daar kwamen huurders met name met vragen over energiebesparing en de plaatsing van zonnepanelen.”

Panelen kiezen Bij de keuze van de corporatiepanelen keek Sité samen met Wonion en ProWonen kritisch naar de technische kwaliteit van de pa-

GOED BESTEED

Reflect Photography, Alkmaar

nelen en van de omvormers. Muilwijk: “We hebben ons daarbij laten adviseren door de installateur waarmee we samenwerken.”

Ook het uiterlijk was een criterium: “Er zijn bijvoorbeeld mooie zwarte panelen die een strakker eindbeeld opleveren, maar de blauwe panelen zijn net zo goed.”

Sité kwam uit bij panelen van het Griekse Recom, een grote speler op de markt. Voor de montage koos de corporatie het klikfitsysteem; gebruiksvriendelijk en het meest toegepaste bevestigingssysteem op hellende en op platte daken, aldus Muilwijk.

Voor de montage doet Sité een beroep op een externe installateur. Muilwijk: “Bij de uitvoering vragen we garanties over installatie, storingen en beheer en onderhoud. We willen ook zelf kunnen monitoren, om te zien of de panelen het blijven doen, zodat we rendementsverliezen niet pas aan het einde van het jaar opmerken.” De kosten voor onderhoud aan de PV-installatie rekent Sité niet door aan de huurders.

Ook Stadlander laat de montage over aan

externe installateurs. Stadlander maakt gebruik van de diensten van het installatiebedrijf dat ook de eindproducten samenstelt en van drie andere installateurs. Van den Bergh.

“Wij hebben afspraken gemaakt over het borgen van de garantie en de kwaliteit. Het zijn tenslotte onze daken waarop die panelen komen te liggen.”

Liever integraaL De corporaties kijken kritisch naar het rendement en de mogelijkheden van zonnepanelen. Voor Woonwaard is PV een interessant instrument om te verduurzamen en aan woonlastenverlichting te doen, maar er is een nog veel interessanter werkveld: de integrale aanpak. Sponselee: “Wij kijken toch vooral naar totaalconcepten, zoals de Stad van de Zon of de Stroomversnelling. Die integrale concepten zijn aanmerkelijk aantrekkelijker voor huurders als het gaat om woonlasten en comfort. Als je louter PV inzet, mis je een aantal van die voordelen. Wij passen PV daarom hoofdzakelijk toe in totaalcon-

cepten, en in regulier groot onderhoud en renovatie. Dus op een schaal groter dan de individuele woning, en gestuurd vanuit de corporatie.”

Ook Sité kijkt kritisch naar PV. Muilwijk: “Het gaat ook bij ons om integraal duurzaamheidsbeleid. Het is niet verstandig om zonnepanelen te plaatsen op daken van woningen waarvan je weet dat je ze vijf jaar later gaat aanpakken met groot onderhoud.

Bovendien kun je dan beter kijken of tegen die tijd niet de mogelijkheid bestaat om zonnepanelen te integreren in het dak. De trend is dat we in de toekomst niet meer standaard een dak isoleren en in oude staat terugbrengen, maar dat we nieuwe functies in het dak integreren.

Bij Stadlander verwacht men dat de opslag van energie uit PV nog zal verbeteren: “Zodat je de energie die je opwekt, ook kunt gebruiken op de momenten dat je wel energie verbruikt maar niet kan betrekken uit je paneel. En ik verwacht dat we mogelijk van wisselstroom naar gelijkstroom gaan, zodat we de omvormers niet meer nodig hebben.”

Maar ook volgens Van den Bergh krijgt PV in de toekomst een andere rol: “Zonnepanelen blijven een belangrijk instrument voor het verduurzamen van de voorraad. Maar we gaan toe naar integrale producten die ook in een serie van één al nul-op-de-meter opleveren. Daar zit de groei.” n

- CORPORATIEBOUW DECEMBER 2014 -

25

C O R P O R AT I E PA R T N E R

Maatwerk voor 488 woningen Door Hans Fuchs

Woonbedrijf Ieder1 uit Deventer laat schilderwerk en glasvervanging aan 488 woningen uitvoeren door Talen Vastgoedonderhoud. Een complexe klus, vanwege de grote diversiteit aan woningen en de aanzienlijke verschillen in onderhoudshistorie. En dan moet het allemaal ook nog eens voor de Kerst klaar zijn.

Veel woningen en veel diversiteit in de woningtypen; het zijn klassieke ingrediënten voor een onderhoudsproject dat veel verlangt van het organisatietalent van de uitvoerende partij. Het instandhoudingsonderhoud dat Woonbedrijf Ieder1 momenteel laat uitvoeren in Deventer is wat dat betreft geen uitzondering. Ook hier worden planning en logistiek met kapitalen geschreven.

Geen klus voor de ‘schilder op de hoek’, zo typeert realisatiemanager Bertwin Fidder van Woonbedrijf Ieder1 het groot onderhoud aan de 488 corporatiewoningen in de wijken Borgele en Platvoet, aan de uiterste noordrand van de Hanzestad aan de IJssel.

En dat niet louter vanwege het grote aantal woningen. De woningen liggen ook nog eens verspreid over vijf complexen: 210 gestapelde woningen (vier verdiepingen), 21 appartementen, twee complexen met 112 en 87 eengezinswoningen en 58 appartementen in een nieuwbouwcomplex.

Woonbedrijf Ieder1 plaatste in mei van dit jaar de uitvraag voor het instandhoudings-

26 - CORPORATIEBOUW DECEMBER 2014 -

onderhoud. Fidder: “Daarbij ging het om schilderwerk van alle houten onderdelen, het plaatsen van HR++ glas, om herstelwerk aan de kozijnen en, op kleine schaal, om asbestsanering.” Deadline voor de oplevering: 19 december. 2014 wel te verstaan.

IndIvIduele verschIllen Een bijkomende factor die bij het groot onderhoud extra aandacht vraagt: de onderhoudshistorie verschilt per bouwblok, en niet zelden zelfs per woning. Fidder: “Woonbedrijf Ieder1 is ontstaan uit een fusie tussen twee woningcorporaties. Zodoende hebben de woningen niet allemaal dezelfde onderhoudshistorie. Bovendien zijn sommige woningen in het verleden slechts deels aangepakt, en sommige individueel door huurders zelf. Huurders konden tijdens een woningverbetering vroeger ook kiezen uit allerhande opties.”

Die diversiteit vroeg om een onderhoudsbedrijf met een talent voor planning en logistiek en, gezien de deadline, ook met

voldoende capaciteit. Fidder: “We hebben de aanbesteding uitgezet bij partijen waarvan we weten dat ze de schaal en de complexiteit aankunnen. We besteden aan in een poule van ‘vaste’ partners, waarbij we met regelmaat een nieuwe leverancier laten meedoen. In deze aanbesteding deden behalve Talen ook Lenferink Heino en Burgers van der Wal mee.”

Puzzel Woonbedrijf Ieder1 koos uiteindelijk voor Talen Vastgoedonderhoud, dat momenteel met dertig mensen aan het groot onderhoud werkt. Talen en Ieder1 zijn geen onbekenden van elkaar. Manager bedrijfsbureau Koen Bunskoek van Talen: “Wij hebben op ons kantoor nog de prestatiecontracten liggen die we afsloten in de jaren negentig.”

Bij het project in Borgele en Platvoet lag de uitdaging inderdaad vooral in de planning, beaamt Bunskoek: “Wanneer ga je welk rijtje woningen aanpakken, dat was de hamvraag hier. We wilden een gegaran-

C O R P O R AT I E PA R T N E R

vaak voor werken in bouwteam. In dit geval is het weer via een conventionele uitvraag gedaan en dat heeft met niets anders te maken dan de kosten. De selectie gebeurde dan ook op prijs.”

De voorkeur van Bunskoek gaat uit naar een project in bouwteam: “Dan zet je aan de voorkant gezamenlijk een project op de rails. Bij een klassieke aanbesteding heb je nog wel eens hiaten tussen uitvraag en antwoord, dat levert discussies achteraf en in uitvoering op. En natuurlijk dan ook financieel.”

De afstemming van de uitvraag, op basis van de inspectie die Talen voor aanvang uitvoerde, gebeurde in mei en juni. De daadwerkelijke aanvang van het werk was na de bouwvak.

deerde doorstroom en een minimale weersafhankelijkheid. Dat was een hele puzzel. In de planning hebben we eerst de woningen opgenomen waar we het meest afhankelijk waren van het weer en waar de kozijnen lastiger te bereiken waren; een deel van het onderhoud gebeurt met een hoogwerker.

Daarna, richting de winterperiode, is het de beurt aan de eengezinswoningen. Die zijn goed af te schermen, daar kunnen we ons werk minder weersafhankelijk maken. ” Om de opdracht goed in te kunnen schatten, voerde Talen vooraf een uitgebreide inspectie uit. Bunskoek: “We hebben de diversiteit in kozijnen en glas nauwgezet geïnventariseerd. Sommige woningen zijn in het verleden wel voorzien van kunststof kozijnen, andere niet. In de ene woning zit wel al dubbel glas, in de andere niet. Het glas is per woning uitgemeten. Echt maatwerk dus.

Er zat al met al nog redelijk wat enkel glas bij; in sommige woningen was wel al het glas van de woonkamers vervangen, maar niet bij ruimtes die niet de hele dag gebruikt worden.”

selectie op prijs Bij de woningaanpak in Borgele en Platvoet gaat het om regulier instandhoudingsonderhoud zoals Woonbedrijf Ieder1 dat in cycli van circa zes tot acht jaar uitvoert. De uitvraag gebeurde met een klassieke aanbesteding. Fidder: “In het verleden kozen we

consulenten van Ieder1 hebben we één keer per week overleg. De samenwerking is vastgelegd in protocollen.”

GlasrecycliNG Opmerkelijke verschijning op de bouwplaats zijn de diepblauwe afvalcontainers van Vlakglas. Glasrecycling is bij Talen een integraal onderdeel van het beheer van de afvalstromen, aldus Bunskoek: “Wij doen sinds ongeveer tien jaar aan glasrecycling met Vlakglas. Wij betalen de glasleverancier een verwijderingsbijdrage van € 0,50 per m2 glas. Daarvan worden de verwijdering en de verwerking gefinancierd.”

Bij Talen rekent men het verzamelen van bouwafval tot het mvo. Bunskoek: “We werken aan de hand van mvo-richtlijnen die we zelf hebben opgesteld. In principe komt het neer op de grondhouding: ‘ga goed om met alle uitkomende materialen’. Bij dat mvo hoort ook dat we onze medewerkers beschermen, bijvoorbeeld door ze uit (slechte) weersomstandigheden te houden en afgeschermd laten werken. De trend is inmiddels ook dat we bij onderhoud en renovatie gaan richting hergebruik en recycling. We hebben bijvoorbeeld ook een eigen kozijnproduct ontwikkeld, waarbij we rekening hebben gehouden met het beheer en onderhoud en de onderhoudscyclus van zes naar tien jaar hebben gebracht. Inclusief minder belasting van het milieu door de gerecyclede componenten in dat kozijn.” n

Netjes werkeN Het groot onderhoud aan de 488 woningen gebeurt in bewoonde toestand. Bunskoek: “Voor ons is dat geen buitengewone situatie. Wij zijn geen klassieke aannemer die nieuwbouwprojecten doet. Onze specialisatie is onderhoud. Wij werken altijd in de bestaande bouw en doen zodoende vaak in projecten in bewoonde toestand. Dan weet je uit ervaring dat je voorzichtig moet zijn, netjes moet werken en overlast voor de bewoners tot een minimum moet beperken.”

De bewonersbegeleiding ligt in dit project bij beide partijen. Bunskoek: “Met de wijk- CORPORATIEBOUW DECEMBER 2014 -

27

close up

‘Met RGS naar betaalbare huren voor nu en in de toekomst’

Twee labelsprongen gemaakt bij een resultaatgericht renovatieproject bij 25 woningen in de Goudakkerstraat te Dieren (2014).

Vivare heeft zo’n 24.000 huurwoningen in Arnhem en de aanpalende gemeentes Duiven, Elst, Renkum, Velp en Westervoort. Zo’n 10% van die woningen wordt al via resultaatgericht samenwerken onderhouden.

“Ons uitgangspunt is dat de huurder centraal staat. Met resultaatgericht samenwerken qua onderhoud realiseren we betaalbare woningen” schetst Leo Lussenburg. “Met minder kosten, een betere kwaliteit en een hogere bewonerstevredenheid”, voegt de bedrijfsleider vastgoedbeheer er aan toe.

28 - CORPORATIEBOUW DECEMBER 2014 -

In 2009 begonnen de eerste experimenten met resultaatgericht samenwerken bij de eerste huurwoningen van corporatie Vivare.

Met als directe aanleiding dat iedere euro waardevol ingezet moest worden. “De omslag richting resultaatgericht samenwerken vroeg wel om een andere houding van onze kant.

We waren niet anders gewend dan voor te schrijven aan een schilders- en onderhoudsbedrijf wat er gedaan moest worden om vervolgens op prijs te selecteren”, erkent de bedrijfsleider vastgoedbeheer. “Nu is het samen vormgeven. samen bespreken wat wij willen met onze complexen. samen bekijken welk onderhoudsscenario daar dan het beste bij past. Zo zijn we voortdurend in dialoog met schilders- en onderhoudsbedrijven op basis van onderlinge gelijkwaardigheid. We hebben wantrouwen ingeruild voor vertrouwen.”

die geselecteerd zijn op kwaliteit. Zowel de corporatie als de onderhoudspartners denken samen na over de vraag hoe de huren nu en in de toekomst betaalbaar blijven, de over-

WinSt Wat begon als een experiment, is sinds 2012 uitgebreid naar een wijkaanpak. Vivare werkt nu samen met zes vaste onderhoudspartners,

Leo Lussenburg, Vivare.

ClOsE UP

winst danKzij RGs:

Twee labelsprongen gemaakt bij een resultaatgericht renovatieproject bij 52 woningen in de Kloosterstraat te Arnhem (2013). last wordt beperkt en de huurderstevredenheid wordt vergroot. “Van onze huurwoningen is 10% via resultaatgericht samenwerken aangepakt”, aldus Lussenburg. “Dat leverde alleen maar winst op. Zo weten we dat we de komende tijd € 148 per huurwoning per jaar minder kwijt zijn aan onderhoud voor dezelfde kwaliteit. De onderhoudscyclus is bijvoorbeeld opgerekt van zes naar tien jaar. Per cyclus maken we ook een slag qua kwaliteit.

Zo staat zwart op wit dat er geen sprake is

‘Door voortdurend in dialoog te zijn met schilders- en onderhoudsbedrijven is wantrouwen ingeruild voor vertrouwen’

van houtrot. Speelt dat toch op, dan zijn de kosten voor de partner.”

Kwaliteit Leo Lussenburg benadrukt dat de winst van resultaatgericht samenwerken zich niet alleen vertaalt in klinkklare munt. Voor de huurders is de overlast beperkt nu er minder vaak in en rondom de huizen wordt gewerkt Maar dat is niet de enige reden waarom er grote stappen gezet zijn bij een hogere bewonerstevredenheid. “Bij ons is liefde en aandacht een belangrijk punt”, vertelt hij. “En juist dat zien we ook terug als één van de onderhoudsbedrijven aan het werk is. Neem nu bijvoorbeeld het renovatieproject in de Goudakkerstraat te Dieren, waarbij ook daken, badkamers en keukens vervangen werden. Onderhoudsmedewerkers vragen of ze daar voor ons mogen werken. Zo fijn vinden ze het om in overleg te gaan met de huurders, die zelf mogen kiezen of ze in hun woning blijven wonen of tijdelijk elders onderdak krijgen. Ook dat is extra kwaliteit.”

• € 148 per huurwoning per jaar minder onderhoudskosten.

• De onderhoudscyclus is opgerekt van zes naar tien jaar.

• De corporatie betaalt geen kosten voor meerwerk.

• Onderhoudsbedrijf staat garant voor dezelfde kwaliteit.

• Minder bewonersoverlast voor de huurders.

• Hogere bewonerstevredenheid (ook door extra aandacht).

VGO-KeUR Met resultaatgericht samenwerken kun je tot wel 20% besparen op directe kosten en tot wel 50% op indirecte kosten. Deze werkwijze leidt ook nog eens tot een betere kwaliteit, een snellere doorlooptijd en een hogere bewonerstevredenheid. Voor vastgoedonderhoudsbedrijven, die de kunst van het resultaatgericht samenwerken verstaan, bestaat een erkend keurmerk. Dat is het VGO-Keur. Op www.vgokeur.nl vind je alle details én vastgoedonderhoudsbedrijven met het VGO-Keur in de buurt.

- CORPORATIEBOUW DECEMBER 2014 -

29

Voorkom faalkosten en kies voor onze kwaliteitsbewaking.

Wij voeren tussentijdse controles uit die de kwaliteit van het eindresultaat garanderen. Onze kwaliteitsbewaking geeft zekerheid over een opgeleverd werk in een bouwproces.

De kans op schade en oplopende faalkosten wordt hiermee verkleind. Wij vertellen graag wat we voor u kunnen betekenen.

Bel 070 33 66 500 of kijk op www.tbatotaal.nl

Technisch Bureau Afbouw www.tbafbouw.nl

ClOsE UP

frisse blik op energiebesparing Als je naar een scherpe EPCwaarde toerekent, kun je kiezen voor de gemakkelijkste oplossing en de gezondheid en het comfort van de bewoner ondergeschikt maken. Maar je kunt die laatste twee criteria ook als uitgangspunt nemen en je daarop richten. Een gezond en comfortabel binnenklimaat met natuurlijke ventilatie gaat namelijk heel goed samen met energiebesparing, zo blijkt uit diverse voorbeelden.

“Als je in het ontwerpproces op de gemakkelijkste manier toerekent naar de vereiste EPC-waarde, doe je in veel gevallen de bewoner of gebruiker van het pand te kort”, zo stelt Richard Geraerts, verkoopleider voor Duco Ventilation & Sun Control in Nederland. In zijn dagelijks werk merkt hij dat veel opdrachtgevers frisse lucht heel belangrijk vinden en daarom natuurlijke ventilatie als een van de uitgangspunten stellen bij het ontwerp van hun pand.

Comfort voorop Dat natuurlijke ventilatie en energiezuinigheid prima samen gaan, bewijst de markt momenteel in een paar spraakmakende en evidente voorbeeldprojecten. Duco zelf werkte mee aan House of Tomorrow Today van TU-professor Jos Lichtenberg. Geraerts: “Lichtenberg is de kartrekker van Slimbouwen en heeft zijn eigen huis ook op die manier gebouwd met een verfrissende kijk op energie. Gezondheid en comfort stonden centraal. Zo wilde hij grote ramen voor het uitzicht en ventilatieroosters om frisse lucht binnen te laten wanneer hij daar behoefte aan heeft.” En dat is precies wat Geraerts bedoelt. Een gezond binnenklimaat, goed comfort en een juiste beleving van de bewo-

Het huis van Jos Lichtenberg. ner moeten volgens hem centraal staan bij het ontwerp. Niet de kortste - of goedkoopste - weg naar de EPC-waarde. Geraerts: “Lichtenberg zei over de blowerdoortest in zijn woning: ‘Die hoeft voor mij echt niet potdicht te zitten. Het gaat om hoe ik samen met mijn echtgenote het binnenklimaat in de woning ervaar. En als ik een raam open wil zetten, moet ik dat kunnen doen’.”

epC 0,2 geen probleem Dat binnenklimaat en comfort heeft Lichtenberg in zijn eigen woning kunnen realiseren. Onder andere door domoticagestuurde dakvensters van Velux te koppelen aan een zonegestuurd ventilatiesysteem van Duco. Met onder andere ClimaTop-roosters die de binnenkomende buitenlucht opwarmen als hij kouder is dan 12˚C en op plafondhoogte binnenlaten. Geraerts: “Die roosters zie je overigens bijna niet. Aan de buitenkant zijn ze in de gevel weggewerkt.

Aan de binnenzijde vallen ze weg door slimme kleurcamouflage. En het mooie is dat het comfort van natuurlijke ventilatie uitstekend gepaard gaat met ultieme energiezuinigheid vanuit een slimme combinatie van techniek.” De woning van Lichtenberg is niet alleen energieneutraal, hij levert zelfs energie. Zo veel dat de hoogleraar er een elektrische auto van kan laten rijden. Ge-

raerts: “Als je energieleverend kunt zijn met natuurlijke ventilatie, is de scherpere EPCnorm van 0,4 in 2015 natuurlijk helemaal geen probleem.”

Seriematig mogelijk Een ander voorbeeld van de combinatie van natuurlijke ventilatie met hoge energiezuinigheid is de Lage Lastenwoning die Skippon en Bouwgroep van der Maazen in opdracht van Woningstichting de Kernen in Maasbommel realiseerde. Geraerts: “Natuurlijke ventilatie én zonder problemen voldoen aan de wettelijke EPC-eis. Sterker nog: zeer energiezuinig als geheel. Zo zie je dat opdrachtgevers kiezen voor een gezond en comfortabel binnenklimaat dankzij natuurlijke ventilatie en met een slimme combinatie van een warmtepomp, slimme ketel en PV-panelen toch heel efficiënt en betaalbaar energiezuinig kunnen bouwen.”

De groep bouwers en leveranciers die HoTT bouwden voor professor Lichtenberg werken nu aan een concept waarbij ze naar dat voorbeeld seriematige bouw kunnen aanbieden aan woningcorporaties. “Zover is het nog niet, maar we hebben bewezen dat het mogelijk is en dat we daarmee aan de wens van veel opdrachtgevers kunnen voldoen: gezond en comfortabel ventileren en tegelijk energiezuinig zijn”, aldus Geraerts.

- CORPORATIEBOUW DECEMBER 2014 -

31

THEMA K L I M A AT T E c H N I E K

Binnenklimaat van woningen vraagt meer aandacht

ventilatieproblemen beginnen op te vallen Door Louis Jongeleen

Er moet een einde komen aan de ziekmakende conditie van het binnenklimaat in veel Nederlandse woningen. Dat was het gemeenschappelijke doel van een indrukwekkend aantal partijen dat twee jaar geleden een handtekening zette onder het Actieplan Kwaliteitsverbetering Ventilatievoorzieningen: minister Blok van Wonen en staatsecretaris Mansveld van Infra en Milieu, woningcorporaties (Aedes), bouwondernemers (NVB), Vereniging Eigen Huis, Woonbond, projectontwikkelaars (NEPROM), installateurs (UnetoVNI), de ventilatiesector (VLA) en anderen.

32 - CORPORATIEBOUW DECEMBER 2014 -

onvoldoend geprikkeld worden om kwaliteit te leveren.

Een onverwachte tegenvaller? Misschien voor sommigen, maar niet voor Kees de Schipper, branchemanager van de Vereniging Leveranciers van Luchttechnische Apparaten (VLA). De Schipper: “Blok en Mansveld hebben gelijk. Het onderwerp ‘ventilatie’ leeft gewoon niet, ondanks de talrijke onderzoeken over de impact van slechte ventilatie op de gezondheid. Weinig huizenkopers vragen naar ventilatiekwaliteit en in de markt is onvoldoende interesse voor een effectieve kwaliteitskeuring van aangebrachte ventilatievoorzieningen.”

Opleveringskeuring De Schipper: “Het kan ook anders.” (foto: Bouwplaat Vught)

Allemaal zouden ze gedurende drie jaar op allerlei manieren gaan werken aan verbeteringen van de kwaliteit van ventilatievoorzieningen voor woningen. Dit najaar concludeerden minister Blok en staatssecretaris Mansveld dat de doelstellingen van het Actieplan waarschijnlijk niet gehaald zullen worden. Begin november lieten de bewindspersonen in een brief aan de Tweede Kamer weten dat naar hun mening de kwaliteit van ventilatievoorzieningen in woningen nog steeds weinig prioriteit krijgt. Ook meenden ze dat architecten, bouwers en installateurs

Zowel bij nieuwbouw als bij renovatie van woningen ligt het accent de laatste jaren op energiezuinigheid. Dat betekent automatisch dat er hogere eisen worden gesteld aan de luchtdichtheid van een woning. En daarmee ook aan de noodzaak van goede ventilatie. Die laatste stap is volgens Kees de Schipper in de praktijk nog niet vanzelfsprekend.

De Schipper: “Hoe dichter een gebouw, hoe kritischer de luchtkwaliteit. Zelf woon ik in een origineel jaren 30-huis. Toevoer van verse lucht en afvoer van gebruikte lucht is bij ons wel in orde. Het huis is vanwege de vele kieren en spleten langs de ramen en de deuren vanzelf goed geventileerd. Dat kun je niet altijd zeggen van een nieuwe woning

THEMA K l I M A AT T E C H n I E K

Oud rooster (met koordje).

met hoge luchtdichtheid waarin de ventilatievoorzieningen niet in orde zijn. Ook bij renovatie van woningen zie je dat regelmatig dezelfde fout gemaakt wordt. Isolatie en de luchtdichtheid worden verbeterd, terwijl aanpassing van de ventilatie achterwege blijft. Daarmee maak je de luchtkwaliteit juist slechter. Dat is vragen om vochtproblemen.”

Het kan ook anders, meent De Schipper.

“Het begint met een duidelijk programma van eisen voor de ventilatievoorzieningen.

Aedes heeft daarvoor een prima format ontwikkeld. Dat mag natuurlijk geen papieren tijger blijven, er moet worden zeker gesteld dat de eisen in de praktijk ook nageleefd worden. Het stellen van eisen en het controleren van deze eisen is nog niet bij alle corporaties een automatisme. “

MiniMalistisch Binnenklimaat is een ruim begrip, want er zijn heel wat factoren die maken dat iemand zich prettig voelt in een woonruimte. Daglichttoetreding, de verlichting, materiaal van afwerking en inrichting, geluid en luchtkwaliteit etcetera. Het telt allemaal mee.

Alleen, de luchtkwaliteit is cruciaal omdat die factor in sterke mate bepalend is voor de gezondheid van de gebruiker van de woning. De luchtkwaliteit hangt af van luchttemperatuur, luchtsnelheid, de luchtsamenstelling en de luchtreinheid. Vanuit het oogpunt van gezondheid geeft het Bouwbesluit grenswaarden voor deze factoren.

Nieuw rooster (ontworpen voor Olympiacomplex).

Zo moet er in een verblijfsruimte 0,9 liter/ seconde/m2 verse lucht worden toegevoerd.

Die waarde is gebaseerd op een maximum hoeveelheid CO2 (1200 PPM) die de binnenlucht mag bevatten. De luchtsnelheid mag niet hoger zijn dan 20 cm/seconde.

Installatiegeluid mag niet boven de 30 dB uitkomen. Verder bepaalt de wetgeving dat natte ruimten voorzieningen moeten hebben voor luchtafvoer en woon- en slaapvertrekken openingen voor luchttoevoer. Ook zijn er grenzen gesteld aan de hoeveelheid energie die besteed wordt aan een gebouw.

Op die manier is het ventilatiesysteem medebepalend voor de EPC. Als een woning voldoet aan al deze wettelijke eisen, zou er dus sprake moeten zijn van een ‘gezonde woning’. “Nee, toch niet”, zegt Rick Bruins.

Hij is een ervaren ventilatie-expert en behalve voorzitter van de technische commissie van de VLA is hij ook ‘chairman’ van de werkgroep ‘woningventilatie’ van EVIA, de Europese organisatie van ventilatiefabrikanten. Bruins: “Het is jammer dat ik het moet zeggen, maar feit is dat het ventilatieniveau van het Bouwbesluit in de regel gehanteerd wordt als het hoogste wat mogelijk is. De wetgeving werkt een minimalistische werkopvatting in de hand. Toch is het niet moeilijk om een ventilatiesysteem van Bouwbesluit-niveau met geringe kosten te upgraden tot een systeem met comfort. Bijvoorbeeld door het aanbrengen van een slimme bediening voor extra ventilatie in de badkamer of door toevoerlucht te koelen en te verwar-

men met bijvoorbeeld een aardwarmtesysteem. Maar vaak ontbreekt daarover de nodige voorlichting aan de eindgebruikers.

Misschien zou het soort ventilatiesysteem een item kunnen zijn op de optielijst die bewoners mogen aanvinken bij het kiezen van een renovatiepakket.”

GeslaaGd Branchemanager De Schipper pleit voor mentaliteitsverandering in de bouw- en installatiesectoren. Hij wil af van ‘situaties waarbij partijen wegkomen met werk dat onder de maat is, waarbij sprake is van slecht ontwerp, onzorgvuldige uitvoering, foutieve dimensionering van installatiecomponenten en ventilatieboxen die te veel lawaai maken.’ Hij onderstreept de noodzaak van een opleveringskeuring van aangelegde ventilatiesystemen en hij vraagt aandacht voor de goede voorbeelden, voor projecten waarbij de afgesproken prestatie-eisen wel zijn gehaald. Als concreet voorbeeld van een geslaagd project noemt hij de renovatie van het Olympiacomplex in de Marathonbuurt in Amsterdam-Zuid door woningcorporatie Ymere. In de afgelopen vijf jaar zijn daar vijf historische bouwblokken met in totaal 548 portieketagewoningen en 38 winkel- en bedrijfsruimten opgewaardeerd tot energielabel A. Een goed functionerende natuurlijke ventilatie met mechanische afvoer is gerealiseerd met behoud van het originele gevelbeeld. Nog voor de winter van dit jaar zal het totale project worden voltooid. Alle begane- CORPORATIEBOUW DECEMBER 2014 -

33

THEMA K l I M A AT T E C H n I E K

grondwoningen zijn compleet gerenoveerd omdat die waren aangetast door huiszwam.

De bewoners van de bovenwoningen mochten kiezen voor alleen onderhoud, of alleen mechanische ventilatie en nieuwe cv of voor de totale renovatie. Uiteindelijk kozen ze bijna allemaal voor volledige renovatie. Nadat het eerste blok van 115 woningen in 2011 was opgeleverd, won dat meteen de Gulden Feniks, de belangrijkste Nederlandse renovatieprijs.

Koppen bij elKaar Yuri Pelser, duurzaamheidsspecialist van Ymere, heeft samen met de bewonerscommissie en het bouwteam een lans gebroken voor de ventilatiekwaliteit van de te renoveren woningen van het Olympiacomplex.

Hij blikt met plezier terug op zijn werk van de afgelopen vijf jaar. Pelser: “De oorspronkelijke luchttoevoer voor de appartementen bestond uit spleten tussen de rollagen in het metselwerk. Maar die waren bijna overal dichtgesmeerd. In plaats daarvan waren ontsierende suskasten tegen de gevels gemonteerd. Voor het bouwteam stond vast dat we het oude aanzicht van de gevel hersteld moest worden. Om een geschikte oplossing te vinden staken we de koppen bij elkaar, de aannemer, de ventilatieadviseur, de bouwkundige, twee producenten van ventilatiecomponenten, de uitvoerder en ik. Na wikken en wegen kwam de aannemer met het idee voor een kastje met ventilatierooster dat achter het buitenspouwblad zou worden geplaatst ter hoogte van de oude luchtinlaat.

De houten kozijnen konden dan gewoon terugkeren met het profiel van de oorspronkelijke stolpramen met isolerend glas plus ‘valse’ roedeverdeling. De ventilatieproducenten stelden voor om een luchtrooster met een speciale vorm te gebruiken, zodat toegevoerde lucht in de woonkamer vanzelf omhoog zou gaan. Het ontwerp is uitgebreid getest in een proefopstelling. En het werkte.

De volgende stap was hoe we een comfortabel binnenklimaat zouden kunnen bereiken met minimaal energieverbruik. Zo kwamen we op het idee van vraaggestuurde luchttoevoer op basis van CO2-registratie. Daarmee bespaarden we voldoende energie om per saldo energielabel A te kunnen halen.

Deze aanpak waarbij de productontwikkeling plaatsvindt op de bouwplaats, is alleen mogelijk met een gemotiveerd bouwteam en als je schaalvoordelen hebt door de omvang van het project.”

Gerestaureerde gevel met originele ventilatiesleuven. (foto: Y. Pelser)

positieve trend De vereniging van woningcorporaties Aedes is al enkele jaren actief met het bevorderen van kwaliteitsverbetering van ventilatievoorzieningen. Al voordat er sprake was van het brede Actieplan Kwaliteitsverbetering Ventilatievoorzieningen, stelde de brancheorganisatie in 2011 een Modelprogramma van Eisen op voor woningventilatie voor nieuwbouw en renovatie. Daarin zijn eisen uitgewerkt voor ‘Balansventilatie’ en voor ‘Natuurlijke toevoer met mechanische afvoer’ en voor twee kwaliteitsniveaus, een Basiskwaliteitsniveau of klasse B (Bouwbesluit 2012 voor nieuwbouw) en een Pluskwaliteitsniveau of klasse A (voor extra comfort). In het kader van het Actieplan kwam Aedes steeds met een jaarlijks verslag van de gerealiseerde voortgang in de verbeteringen van de ventilatievoorzieningen. Daarbij was Rogier Goes,

adviseur van Aedes voor o.a. Wonen en Zorg steeds nauw betrokken. Wat doet Aedes, nu de overheid het Actieplan voor gezien houdt? Goes: “Wij gaan gewoon door met onze activiteiten ondanks de beëindiging van het Actieplan. Onze regelmatige monitoring signaleert namelijk een positieve trend. De woningcorporaties blijken aan verbetering van ventilatie steeds meer prioriteit te geven.

Daarbij komt er ook meer aandacht voor bestaande bouw. Uit onze meest recente peiling (Enquête Aedes, november 2014, red.) komt naar voren dat alle ondervraagde verhuurders menen dat de ventilatie in al hun opgeleverde woningen voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit. En blijkbaar controleert 45 % elke opgeleverde woning op de meetresultaten van de aangebrachte ventilatievoorzieningen. Dat doet 44% van deze corporaties door middel van steekproeven.” n - CORPORATIEBOUW DECEMBER 2014 -

35

design | techniek | toepassing | productnieuws | regelgeving

jaargang 16, 2014

4

Vakblad voor gevelopeningen, beveiliging, raam- en deurtechniek

design | techniek | toepassing | productnieuws | regelgeving

jaargang 16, 2014

3

Vakblad voor gevelopeningen, beveiliging, raam- en deurtechniek

raam en deur design | techniek | toepassing | productnieuws | regelgeving

5

jaargang 16, 2014

Vakblad voor gevelopeningen, beveiliging, raam- en deurtechniek

Cover.indd 1

28-05-14 09:22

Cover.indd 1

26-08-14 13:28

• Kozijnwerk • Raam- en Deurtechniek • Bouwbeslag • Inbraakwering • Beglazing • Ventilatie bouwbeslag

Raam en Deur is het vakmagazine voor raam-, deur- en geveltechniek, van ontwerper tot verwerker.

kozijn/raam-& deurtechniek beveiliging

De redactionele invulling steunt op vijf pijlers: design, techniek, toepassing, productnieuws en regelgeving.

Hierdoor bieden wij meer doorzicht, overzicht en inzicht in alle componenten rond raam en deur.

beglazing tochtwering & ventilatie

1413280648-98qua.indd 1

14/10/14 11:57

raam en deur raam en deur raam en deur •

•

www.raamendeur-online.nl Ja, ik abonneer me op Raam en Deur en ontvang 6 edities voor € 60 (ex 6% BTW).

Ja, ik ontvang graag een gratis proefnummer van Raam en Deur Bedrijfsnaam Persoonsnaam Adres + Huisnummer Postcode + Woonplaats

raam en deur

Datum

Handtekening

Faxen naar: 073 - 503 81 53 MIXpress BV, Postbus 55, 5240 AB Rosmalen, 073 - 503 43 47, raamendeur@mixpress.nl

PRODUCTNIEUWS

MoDulerenDe poMp Remeha breidt de Tzerra-serie uit met de Tzerra Plus. Door toepassing van een extra energiezuinige, modulerende pomp bespaart de Tzerra Plus aanzienlijk op elektriciteitsverbruik. Volgens de fabrikant kan dit, afhankelijk van gebruik en toepassing, oplopen tot zo’n € 50 per jaar. Dankzij de extra energiezuinige pomp voldoet de Tzerra Plus aan de Europese energiewetgeving (ErP), die vanaf augustus 2015 van kracht wordt. De modulerende pomp heeft als bijkomend voordeel dat eventueel stromingsgeluid in radiatoren tot het verleden behoort.

Remeha, Apeldoorn, 055.549.69.69, www.remeha.nl

BranDwerenD Ventilatierooster Het brandwerende ventilatierooster Firemax ‘ZR’ van Duco weerstaat tot 90 minuten aan vuurzee. Het feit dat hij in beide richtingen brandwerend is, maakt het rooster uniek. De Firemax ‘ZR’ heeft een vernieuwd design en kan zowel in compacte kalf (tot 90 minuten brandwerend), als rechtstreeks op brandwerend glas (tot 30 minuten brandwerendheid) geplaatst worden. Het ventilatierooster is geschikt voor hoogbouw tot veertig meter hoogte.

Duco Ventilation & Sun Control, Veurne (B), 0032.58.33.00.33, www.duco.eu

DuurzaaM warMwater Inventum ontwikkelde de ventilatiewarmtepomp Ecolution, een systeem dat warme ventilatielucht uit de woning benut als bron voor de warmtepomp. De Ecolution-ventilatiewarmtepomp vervangt de mechanische ventilatiebox en vormt samen met bijvoorbeeld de hr-combiketel, een hybride opstelling voor opwekking van warmte en warmwater. Hij vervult meerdere functies: mechanische ventilatie, duurzaam opwekken van warmte voor verwarming en warm tapwater. De oplossing is toepasbaar in nieuwbouw en renovatie.

Inventum, Houten, 030.274.84.84, www.inventum.com

Monitoringtool

VerwarMen én koelen

Ista Nederland ontwikkelde een monitoringtool en Ista app voor bewoners. Met deze tools hebben de bewoners in collectief gestookte complexen ieder kwartaal inzage in hun actuele warmte- en/of warmwaterverbruik. Dit kunnen zij vergelijken met hun eigen verbruikshistorie of met het gemiddelde verbruik binnen het wooncomplex. De tools zijn beschikbaar voor complexen waar radiografische meters van het ‘symphonic radio net’-systeem van Ista zijn toegepast om het individuele warmteen/of warmwaterverbruik te registreren. Met zowel de meters als de app voldoet een corporatie aan de eisen van de EED die in 2015 van kracht worden.

De mini luchtbehandelingskast Briza Fresh verenigt de innovatieve technologieën van Jaga met de decentrale warmteterugwinning (WTW) van ClimaRad. Het resultaat is een toestel dat per ruimte zowel kan verwarmen als koelen, op hoge of lage temperatuur, decentraal de lucht ververst in de ruimte met warmteterugwinning en kan sturen op zowel CO2 als luchtvochtigheid. De basis wordt gevormd door een dynamische Low-H2O warmtewisselaar in combinatie met intelligente ventilatoren die de koeling en verwarming onmiddellijk door de ruimte verspreiden.

Ista Nederland, Schiedam, 010.245.57.00, www.istanederland.nl

Climarad, Oldenzaal, 0541.35.81.30, www.climarad.nl

- CORPORATIEBOUW DECEMBER 2014 -

37

Isover Sonestrong Pro isoleert zó snel…dat… …wij onze energielabels veel sneller kunnen verbeteren

…onze bewoners in één dag een geïsoleerde én afgewerkte zolder hebben

…de overlast voor de bewoners tot een minimum beperkt blijft

Isover Sonestrong Pro isoleert zolders 9x sneller Bekijk snel de film.

Scan de QR-code of kijk op www.isover.nl/sonestrong

Het verbeteren van de energielabels van uw woningvoorraad kan nu sneller dan ooit. Met Isover Sonestrong Pro is één dag genoeg voor het compleet isoleren én volledig afgewerkt opleveren van een complete zolder. De glaswolplaten van dit alles-in-één-systeem laten zich moeiteloos verwerken en garanderen dankzij de stootvaste toplaag ook meteen een strakke afwerking.

Verder profiteren uw bewoners van een hoge brandveiligheid, een uitstekende geluidsabsorptie en natuurlijk… lagere stookkosten. Ontdek hoe Sonestrong Pro 9x sneller isoleert en bekijk de film op www.isover.nl/sonestrong

OOK DAT IS www.isover.nl/sonestrong

ClOsE UP

Controle bouwproces reduceert kosten Als opdrachtgever van een groot renovatie- of nieuwbouwproject wil je kwaliteit. Nu, maar ook in de nabije toekomst.

Controle tijdens het bouwproces is daarvoor essentieel. Niet alleen om extra kosten tijdens en na de bouw te voorkomen, maar ook om bewonerstevredenheid op peil te houden. Met de onafhankelijke dienst TBA Totaal voorkom je problemen.

Hermen de Hek was jarenlang opzichter bij een corporatie en is nu Hoofd Techniek bij Technisch Bureau Afbouw. “Als corporatie wil je duurzame kwaliteit. Dat is echter niet altijd in het belang van een aannemer. Die wil een goed gebouw opleveren, maar wat er op langere termijn mee gebeurt, is vaak zijn probleem niet meer. Als gevolg daarvan zien we nogal eens dat de verwerkingsvoorschriften niet nageleefd worden. Een bekend voorbeeld is gipsplaten die geplaatst worden als het gebouw nog open is en daardoor te vochtig. In eerste instantie zul je daar niet veel van merken, maar ga je in het gebouw stoken, dan kunnen er scheuren in de wanden ontstaan.” Als voorbeeld noemt De Hek een corporatieproject waarbij hij betrokken was.

“Daar werden nieuwe badkamers geplaatst in een verzorgingstehuis en waren de gipsplaten ook geplaatst toen het gebouw nog ‘open’ was. Het gevolg: kromtrekkende wanden en gescheurde tegels. We werden er bijgehaald toen het kwaad al geschied was.” De fout resulteerde in hoge faalkosten, getouwtrek over de schuldvraag én misschien wel het belangrijkst: huurders die in de troep zaten.

overkoepelend Belang Het was juist dit soort gebeurtenissen dat het Technisch Bureau Afbouw ertoe bewoog met de ‘Totaal’-dienst op de proppen te komen. Laura Seegers, operationeel directeur bij Technisch Bureau Afbouw legt

Hermen de Hek doet een vochtmeting tijdens de kwaliteitsbewaking. uit: “Vaak bellen opdrachtgevers ons als de schade er al is. Het is beter om te investeren in controles tijdens het bouwproces dan om na afloop met een veel grotere kostenpost te zitten door een verkeerde verwerking.”

Technisch Bureau Afbouw is er zowel voor opdrachtgever als opdrachtnemer. Seegers: “Wij gaan voor het overkoepelende belang.

Wie ons ook inschakelt, het geheel moet beter. Controles op de werkplaats zijn zowel in het belang van de opdrachtgever als de opdrachtnemer. Wij werken altijd objectief en onafhankelijk. Dus er is geen discussie achteraf.” Bij TBA Totaal gaan de specialisten langs op de bouwplaats voor controles, schadediagnoses en metingen. “Gemiddeld vijf keer”, zegt Seegers. “Maar uiteraard bieden we maatwerk. In overleg vaker langsgaan, kan dus ook.”

in de praktijk Hermen de Hek is één van die specialisten.

“Op de bouwplaats kijken we bijvoorbeeld naar de werkomstandigheden, vochtpercentages, wind- en waterdichtheid, maar we houden ook in de gaten of de bouwomstandigheden goed zijn. Is het te nat of te open? Als we dat constateren, wijzen we het bouwbedrijf daar op en brengen een rapport uit met de bevindingen: ‘Je bent nu gewaarschuwd. Ga je op deze manier verder, dan ben jij verantwoordelijk voor eventuele schades’. Hetzelfde geldt voor de controle van de

verwerkingsvoorschriften van fabrikanten.

Fabrikanten bieden alleen garantie als de producten goed verwerkt zijn en soms ook alleen als ze in combinatie met elkaar gebruikt worden. Wij houden dat in de gaten.”

Bewonerstevredenheid Met de dienst vult Technisch Bureau Afbouw een stukje specialisme in dat bij corporaties niet - of in ieder geval steeds minder - aanwezig is. De Hek spreekt uit ervaring: “Als projectleider of opzichter bij een corporatie ben je geen specialist. Ook omdat er veel nieuwe producten zijn, weet je vaak het fijne niet overal van. Vaak ben je overgeleverd aan de kennis van de aannemer. Het is onze taak om die diepgaande productkennis wel te hebben.” Seegers: “Wij meten of de aannemer zijn beloftes nakomt en of de verwerkingsvoorschriften worden opgevolgd.”

Met de opkomst van resultaatgericht samenwerken (rgs) is de aannemer in sommige gevallen sowieso al verantwoordelijk voor het onderhoud. Eventuele faalkosten komen voor zijn rekening. Toch werkt de meerderheid van de corporaties nog op de traditionele manier. Laura Seegers wijst daarbij op één ander belangrijk punt. “Al liggen de verantwoordelijkheid en de kosten bij de aannemer, als verhuurder staat jouw naam op het spel.

Controle tijdens het bouwproces is essentieel voor de duurzaamheid van je gebouw én bewonerstevredenheid.”

- CORPORATIEBOUW DECEMBER 2014 -

39

VA K T U E E L

Actueel beveiligingsconcept met soepelere eisen Door Lilian Tieman

Met ingang van 2015 verandert een aantal eisen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. De werkwijze van criminelen verandert en nieuwe preventieve maatregelen komen beschikbaar. Daarmee houdt het keurmerk rekening. In 2015 introduceert het Politiekeurmerk Veilig Wonen bovendien een vernieuwd beveiligingsconcept.

Dat brengt voor het werkveld een aantal veranderingen mee.

Het Handboek Bestaande Bouw en het Handboek Nieuwbouw zijn inmiddels bekende begrippen binnen de beveiligingsbranche. Elke drie jaar verschijnen de nieuwe edities van deze handboeken van het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW).

Het Centrum voor Criminaliteitspreventie en Veiligheid (CCV), eigenaar en beheerder van het PKVW, ontwikkelt de handboeken in samenwerking met veiligheidspartners.

Vernieuwd De veiligheidspartners die betrokken zijn bij het politiekeurmerk vinden dat het keurmerk bij de tijd is, inspeelt op veranderingen in de markt, en goed contact houdt met de uitvoerende en afnemende partijen in het werkveld. In de aanloop naar de nieuwe handboeken is vooral gesproken over de wens van betrokkenen om eigen verantwoordelijkheid te nemen bij de oplevering

40 - CORPORATIEBOUW DECEMBER 2014 -

van een wijk, woongebouw of woning.

Deze discussie heeft ertoe geleid dat het totaalconcept van het politiekeurmerk per 1 januari 2015 wordt losgelaten. Dit betekent dat voortaan met deelcertificaten wordt gewerkt, zodat een projectontwikkelaar een certificaat voor een woongebouw kan krijgen ook al heeft de gemeente (nog) niet voldaan aan de verplichtingen ten aanzien van de verlichting in de openbare ruimte.

De certificaten Veilig Wooncomplex, Veilig Gebouw en Veilige Omgeving vormen als vanouds het totaalcertificaat Veilige Wijk Nieuwbouw, maar zijn ook los te behalen.

De verwachting is dat hierdoor meer woningen het politiekeurmerk kunnen krijgen.

Waarbij direct opgemerkt wordt dat bij een nieuwbouwwoning zeker ook een veilig achterpad en passende verlichting behoren.

Een totaalbeeld van de veranderde eisen en aanbevelingen van het PKVW in 2015 is na-

tuurlijk te vinden in de twee nieuwe handboeken. Deze zijn vanaf 1 december 2014 gratis verkrijgbaar via de webwinkel van het CCV (www.hetccv.nl/webwinkel). Hieronder worden enkele belangrijke zaken uitgelicht.

Focus op woningen De focus van het politiekeurmerk ligt met ingang van 2015 op de situatie in en direct rond woningen en woongebouwen. Onderdelen van de wijk die verder verwijderd zijn van woonbestemmingen, zoals tunnels en winkelcentra, komen alleen zijdelings aan bod. De inrichting en beveiliging van deze wijkonderdelen zijn belangrijk, maar het politiekeurmerk verwijst hiervoor naar andere normen en andere beveiligingsconcepten zoals CEPTEC (Crime Prevention Through Environmental Design) en IBOR (Integraal Beleid Openbare Ruimte).

VA K T U E E L

Verlichting In de nieuwe PKVW-handboeken zijn de eisen ten aanzien van verlichting versoepeld.

Daarnaast zijn er meer mogelijkheden voor het gebruik van ledverlichting en van verlichting die is gebaseerd op zonne-energie.

Binnen het PKVW is verlichting van oudsher een belangrijk onderwerp, omdat het een bijdrage levert aan afschrikking van inbrekers. De vernieuwde eisen geven bewoners mogelijkheden om zelf slimme keuzes te maken om inbraak te voorkomen. Bijvoorbeeld door de deur gesloten te houden als een onbekende aanbelt. Of om de politie te waarschuwen bij verdachte situaties. Met het oog op signalementen is adequate verlichting daarbij essentieel.

ramen en deuren Bewoners krijgen vanaf 2015 meer ruimte om in samenspraak met PKVW-adviseurs te bepalen in hoeverre ramen en deuren die zich boven de eerste verdieping van hun woning bevinden werkelijk bereikbaar zijn voor criminelen. Die bereikbaarheid verschilt nu eenmaal per woning. Het PKVW gaat ervan uit dat adviseurs op basis van kennis van woningbeveiliging en van de lokale veiligheidssituatie - en in overleg met bewoners - hierbij de juiste keuze kunnen maken voor passende inbraakpreventie.

woningbraken Met ingang van 2015 richt het politiekeurmerk zich sterker dan voorheen sec op het delict woninginbraken. Dit vanuit het vertrouwen dat professionals over voldoende kennis en kunde beschikken over de relatie tussen schoon, heel en veilig. Een aantal eisen van het Politiekeurmerk uit 2011 is daarom in de nieuwe handboeken omgezet in aanbevelingen. Het gaat om bijvoorbeeld afgeschuinde brievenbussen, zichtlijnen in openbare parkeergarages en spiegels in achterpaden. De veiligheidspartners van het CCV kunnen wat dit betreft zelfstandig keuzes maken voor de adequate beveiliging van woongebouwen, nu en in de toekomst.

Wanneer professionals hierin andere keuzes maken dan de voorgestelde aanbevelingen in het handboek, kan toch het certificaat Veilig Gebouw of Veilig Wooncomplex worden behaald.

bewoners beschermen De belangrijkste wijziging in het handboek Politiekeurmerk Veilig Wonen Bestaande Bouw 2015 is al eerder dit jaar geĂŻntroduceerd. Want in de bestaande bouw is cilindertrekbeveiliging een eis geworden. Voor nieuwbouwwoningen gold deze eis al in 2011. Vanwege de aanhoudende berichten over inbraken met cilindertrekken is besloten om cilindertrekbeveiliging ook als eis in de bestaande bouw in te voeren. Dit om bewoners te beschermen tegen deze relatief eenvoudig toe te passen inbraakmethode.

Sinds de eis in het PKVW is opgenomen, krijgt het CCV signalen dat groothandels soms wel 40% meer sloten met cilindertrekbeveiliging verkopen. De industrie reageert op veranderingen binnen het keurmerk met innovatieve en gebruikersvriendelijke producten.

sterk merk Sinds 2012 is aan het alsmaar toenemende aantal woninginbraken een einde gekomen, en is een daling ingezet. Het huidige aantal woninginbraken ligt zo’n 16% lager dan in 2012. Het streven van het kabinet is om het aantal woninginbraken in 2018 terug te brengen tot 61.000. Dat komt neer op een daling van meer dan 30% ten opzichte van 2012.

Het gebruik van het politiekeurmerk helpt om deze doelstelling te behalen. Dat het PKVW een sterk merk is, blijkt onder andere uit de resultaten, zo kan het inbraakrisico met 50 tot zelfs 90% verminderd worden als een woning volgens de eisen van het PKVW is beveiligd. Een grootschalige toepassing van het instrument, met name in hotspots zoals achterstandswijken met veel (sociale) huurwoningen zonder deugdelijk hang- en sluitwerk, kan dan ook significant bijdragen aan het terugdringen van de problematiek. n

enthousiasme Annemarie Jorritsma, burgemeester van Almere, is voorstander van nieuwe initiatieven tegen woninginbraken. Jorritsma benadrukt in het voorwoord van de PKVW-handboeken tegelijkertijd de noodzaak om beproefde methoden verder te ontwikkelen en te actualiseren. In Almere is duidelijk een verschil te zien tussen woonwijken die zijn opgeleverd conform het PKVW en buurten waarin dit niet het geval is. Omdat de inbraakverschillen in kaart zijn gebracht, worden bewoners van Almere aangemoedigd om het PKVW aan te vragen als dit nog niet gebeurd is.

betrokkenheid De betrokkenheid van bewoners bij inbraakpreventie is hard nodig. Allereerst natuurlijk als het gaat om de beveiliging van woningen. Dit jaar bleek nog uit de Nationale Veiligheidsbarometer van Securitas, dat een groot deel van de Nederlandse woningen bij vertrek onvoldoende wordt afgesloten.

Volgens het onderzoek draait een op de drie Nederlanders bij het weggaan de voordeur alleen op een enkel slot. En 10% gebruikt helemaal geen voordeurslot. Een andere essentiĂŤle rol van burgers betreft het melden van verdachte situaties bij de politie. Onderzoek heeft namelijk bewezen dat de meeste aanhoudingen op heterdaad mogelijk zijn gemaakt door alerte bewoners die direct (via 112) de politie gebeld hebben.

Ook bij de opsporing van daders kunnen burgers het verschil maken. Zo kan via de anonieme meldlijn M. (08007000) informatie worden doorgegeven waarmee politie en justitie verdachten opsporen.

- CORPORATIEBOUW DECEMBER 2014 -

41

ko rt b e st e k

Korte presentatie van lopende corporatieprojecten

Woningcorporaties bouwen voorlopig door Door Robert Dingemans

Na het gesloten woonakkoord staan de plannen

woningbouwprojecten onderhanden. Aan de hand

voor nieuwbouw en renovatie behoorlijk op hun

van zogeheten visitekaartjes neemt Corporatiebouw

kop. Voor de komende jaren zijn de vooruitzichten

een kijkje in de keuken van bouwende en reno-

lastig te voorspellen. Anno 2014 zijn er nog wel legio

verende corporaties.

Westenesch, eibergen Voor

ProWonen is in Eibergen gestart met een flinke opknapbeurt voor 218 woningen in de wijk Westenesch. Niet alleen ondergaan de woningen aan de buitenkant een metamorfose, maar ook van de binnenkant worden de woningen flink onderhanden genomen. Het moet leiden tot een wezenlijke energiebesparing voor de bewoners. Alle kozijnen worden vervangen door kunststof kozijnen.

Daarnaast wordt de uitbouw van de woningen aangepakt. Vloeren spouwisolatie moet ervoor gaan zorgen dat de woningen energiezuiniger worden, maar ook de cv-ketels worden vervangen. Bij de vernieuwing van het keukenblok komt bewonerskeuze om de hoek kijken. Huurders van ProWonen mogen zelf weten of ze het keukenblok willen laten vervangen. Om bewoners voor te lichten over de aanstaande werkzaamheden ging de corporatie de samenwerking aan met de plaatselijke bouwmaterialenhandel. Daar organiseerde ProWonen een speciale inloopbijeenkomst. Via stands

42- CORPORATIEBOUW DECEMBER 2014 -

Na

en informatieborden werden huurders ingelicht. De uitvoering van het project is in handen van de Achterhoekse aannemerscombinatie Buurtmakers. In november startten ze met de werkzaamheden.

In juni 2015 zijn de laatste woningen aan de beurt. Het project maakt deel uit van de impulsplannen van de Achterhoekse corporaties. Met financiële steun van de provincie (€ 10 mln) verbeteren de vijf Achterhoekse corporaties in 2014 en 2015 in totaal 1.500 woningen. ProWonen investeert zelf € 30 mln. Ze slaan daarmee twee vliegen in één klap. Niet alleen krijgen de bewoners lagere energielasten, ook de werkgelegenheid in de regio krijgt een impuls.

kORT BE sTE k

ittersumerlanden, Zwolle Nieuwbouw (voorgrond)

De wijkvernieuwing van Ittersumerlanden in Zwolle is afgerond.

Zo’n tien jaar geleden gingen gemeente, bewoners en Woningstichting SWZ aan de slag om de ‘bloemkoolwijk’ uit 1982 een grote opfrisronde te geven. De wijkvernieuwing bestond uit drie fasen. In fase één en twee renoveerde bouwbedrijf Salverda 161 eengezinswoningen. Hierbij werden de keuken en badkamer aangepakt, maar was er ook aandacht voor energetische maatregelen.

Dit resulteerde in een verbetering van het energielabel van F naar B. Eind 2010 was deze fase van de wijkvernieuwing afgerond. De derde fase kwam voor rekening van Ufkes Bouwbedrijf die daarvoor geselecteerd was door de bewoners van Ittersumerlanden. In 2012 begon het project dat was opgedeeld in een zorgdeel en een woningbouwdeel. De zorgwoningen worden verhuurd door Frion,

Renovatie

een organisatie die ondersteuning biedt aan mensen met een verstandelijke beperking. In totaal zijn er 144 onzelfstandige eenheden gesloopt om plaats te maken voor de nieuwbouw. Zestig bestaande seniorenwoningen kregen een opfrisbeurt. Er werden 27 nieuwe eengezinswoningen gebouwd, 7 nieuwe appartementen en nog eens 29 appartementen die door Frion beheerd worden. Op vier plaatsen in de wijk zijn woningen toegevoegd aan het bestaande bezit. Om de nadelen van de oude ‘bloemkoolwijk’ om te zetten in voordelen werd ook het openbaar gebied aangepakt. Zo werd het stratenpatroon aangepast en werd de doorgaande weg een stukje verlegd. Ook kreeg de speeltuin een nieuw jasje. Op 19 september werd de afronding van de wijkvernieuwing gevierd met bewoners en betrokkenen.

Built4u, Heerenveen

Zestien woningen van Accolade in Heerenveen hebben een energieneutrale renovatie ondergaan volgens het Built4U-principe. Terwijl bewoners thuis konden blijven, werd de gehele woning in vijf dagen tijd voorzien van een geïsoleerde schil. Built4U is een samenwerkingsverband van zes bedrijven, waaronder leveranciers en een architectenbureau, allen gespecialiseerd in passiefbouwen. Doel is een betaalbare renovatiemethode te bieden. Accolade is de eerste woningcorporatie in Nederland die deze renovatiemethode in de praktijk heeft toegepast. De woningen kregen een nieuwe prefab geïsoleerde gevel met geïntegreerd ventilatiesysteem en nieuwe kozijnen met triple glas. Op het dak werd gekozen voor een geïn-

tegreerde dakoplossing met isolatie en 24 PV-panelen per woning.

Ook de vloeren werden geïsoleerd. Dankzij ComfortVentilatie met warmteterugwinning hebben de woningen nu een comfortabel en gezond binnenklimaat. Door de vele aanpassingen is het uiterlijk van de woningen ook direct opgefrist. De bewoners moeten een kleine huurverhoging voor lief nemen, maar doordat ze voortaan een woning hebben met een (veel) beter energielabel, gaan ze er naar verwachting zo’n € 50 per maand op vooruit. De komende tijd gaat Accolade monitoren of bewoners inderdaad de verwachte besparing op hun maandlasten realiseren en wordt gekeken of er in de toekomst meer projecten op deze manier worden aangepakt.

- CORPORATIEBOUW DECEMBER 2014 -

43

handen uit de mouwen

Aafke van der Werf manager ontwikkeling 44 - CORPORATIEBOUW DECEMBER 2014 -

handen uit de mouwen

‘Ontwikkelen draait in de praktijk om verbinden’ Door Louis Jongeleen (beeld: Marcus Peters)

Onder druk van economi-

verzet de bakens. daardoor

mijn collega, de manager realisatie en met zes projectontwikkelaars van onze vastgoedafdeling bereid ik besluiten voor over haalbaarheid en definitieve goedkeuring van nieuwbouwplannen. Op dit moment werken we in een overgangssituatie. Mijn afdeling Ontwikkeling is nu bezig met de lopende nieuwbouwprojecten, al dan niet in combinatie met herstructurering.

Met ingang van 2015 wordt de afdeling uitgebreid, en komt ook Beheer onder de paraplu van Vastgoed. We gaan voortaan meer werken op basis van scenario-analyses voor renovatie van bestaand vastgoed, transformatie, verkoop, sloop en nieuwbouw.”

zit ook manager ontwikke-

Afleren

ling Aafke van der Werf (41)

Het komende jaar gaat Mooiland zich meer richten op versterking van beheer en woonkwaliteit, duurzaamheid en ‘wonen en zorg’. Om dat te kunnen realiseren gaat de corporatie het verspreide bezit concentreren in drie gebieden. Aafke: “We gaan ongeveer 10.000 woningen afstoten en met de opbrengst gaan we investeren in de regio’s Noordoost-Brabant, Apeldoorn en Nijmegen. Het is mijn taak om in dat kader de acquisitie voor nieuwbouw te doen.

Dat betekent dat ik contacten moet leggen met gemeenten, andere woningcorporaties, zorgstellingen en commerciële partijen. Dat wat ons wordt aangeboden, zet ik af tegen onze strategie en de financiële haalbaarheid.

Al die verschillende kanten bij elkaar brengen, valt niet altijd mee. Als één partij een verandering aanbrengt in de opzet, moet ik daarna opnieuw met alle anderen aan tafel.”

Mooiland kiest in de regel nog voor de reguliere methode van de stapsgewijze projectontwikkeling, van haalbaarheidsonderzoek naar voorlopig ontwerp, naar de definitief ontwerp en tenslotte realisatie. Aafke: “Maar

sche tegenwind en maatregelen van de minister van Wonen, passen woningcorporaties hun bedrijfsvoering aan. Ook woningcorporatie Mooiland - met een bezit van 27.000 woningen door heel nederland -

van Mooiland nu middenin een transitie naar een nieuwe aanpak. dat maakt haar werk niet gemakkelijker, maar ook beslist niet saaier.

Woningcorporatie Mooiland hoort bij de twintig grootste corporaties in Nederland.

Het hoofdkantoor staat in Ede. Achter de zakelijke gevel van het gebouw, zijn op drie flexibel en smaakvol ingerichte verdiepingen de werkruimtes van de directie en de afdelingen Vastgoed en Bedrijfsvoering ondergebracht. In de werkruimte van Aafke van der Werf staat behalve een bureau met een computer een grote ronde spreektafel. Dat laatste detail zegt iets over hoe ze werkt. Aafke: “Als manager projectontwikkeling ben ik bijna doorlopend in bespreking. Samen met

ook met nieuwe vormen zijn we begonnen.

Het is een hele stap om met het uitschrijven van een tender het hele bouwproces uit handen te geven. We zijn juist gewend om het ontwikkel- en bouwproces tot in detail te controleren. Dat moeten we nog afleren.”

‘ZAAkschAppelijkheid’ Ze is afgestudeerd stedenbouwkundige en planoloog maar Aafke van der Werf heeft altijd gewerkt in de projectontwikkeling.

Eerst bij een commercieel vastgoedbedrijf, de afgelopen vier jaar bij woningcorporatie Mooiland. Aafke: “Als projectontwikkelaar hoef je niet perse bestekken uit te pluizen, maar je moet wel feeling hebben voor wonen en bouwen. Ook moet je analytisch en creatief kunnen denken, zodat alle relevante projectgegevens op je innerlijke dashboard komen te staan. Verder moet ik getallen kunnen interpreteren en kunnen inschatten of samenwerking gaat lukken. Berekenen van risico’s kan ik beter dan een computer.

Want in wezen gaat het om communicatie, om het verbinden. Huurprijzen en de bedrijfswaarde van een object kun je becijferen, maar ik moet het overleg met partijen naar het niveau brengen waar hoofdzaak van bijzaak wordt gescheiden. Dan moet bijvoorbeeld helder worden of we praten over een lage huur of over een goede woning. Ik moet het lef hebben om alle noodzakelijke gegevens neer te leggen op grond waarvan de directie een besluit kan nemen. Uiteindelijk draait het altijd om wat de huurder wil.

Voor mij klopt dat dan ook met mijn opvatting van de sociaal-maatschappelijke betekenis van mijn werk. Daarvoor heb ik het woord ‘zaakschappelijkheid’ uitgevonden.

Hoe zakelijker wij met onze materie omgaan, hoe meer wij op maatschappelijk vlak kunnen betekenen.” n - CoRPoRatieBouw deCemBeR 2014 -

45

erklarend woordenboek. Dat betekent voor de liefhebber van

historische - bouwmaterialen, constructies, gereedschappen en

eslag zo’n 640 pagina’s smullen. Want de nieuwste druk omvat

Collectors item of... origineel relatiegeschenk

740 bouwkundige begrippen die uitvoerig, vaak ook met teke-

ingen, worden toegelicht. Dikwijls met historische citaten en

ronvermeldingen. Weet u wat een cafcoen is, een vermetguts,

en persienne, een slof en een haarstuk, een dagge en en vlag-

ts? De auteur was dan ook 33 jaar architect bij de Rijksdienst

Monumentenzorg. Bijzonder: achterin ruim 100 pagina’s met

5700 (historische) bouwbegrippen

ranse, Duitse en Engelse vertalingen van al die bouwkundige

rmen. Ook vanuit de vreemde

al naar het Nederlands.

oor dr. E. Haslinghuis en

r. ir. H. Janse.

n harde kaft E 57,-

teld onder Italiaanse

urkrukken) en Carlo

rt het boek u door de

en, grepen, deurkrukken

Verklarend woordenboek. Dat betekent voor de liefhebber van

0 via Franse en Italiaanse

- historische - bouwmaterialen, constructies, gereedschappen en beslag zo’n 640 pagina’s smullen. Want de nieuwste druk omvat 5740 bouwkundige begrippen die uitvoerig, vaak ook met tekeningen,

E 51,-

worden toegelicht. Dikwijls met historische citaten en bronvermeldingen. Weet u wat een cafcoen is, een vermetguts, een persienne, een slof en een haarstuk, een dagge en en vlagfits? De auteur was dan ook 33 jaar architect bij de Rijksdienst Monumentenzorg.

Bijzonder: achterin ruim 100 pagina’s met Franse, Duitse en Engelse vertalingen van al die bouwkundige termen. Ook vanuit de vreemde taal naar het Nederlands. Door dr. E. Haslinghuis en dr. ir. H. Janse.

CORPORATIE BOUW

In harde kaft € 57

eur 073.503.81.53 BESTEL VIA ONZE WEBSITE:

www.mixonline.nl/vakboeken

PRODUCTNIEUWS

Passiefhuis-dakraam Het Passiefhuis-dakraam van Velux is een elektrisch vochtbestendig tuimelvenster met vijf lagen glas dat wordt aangestuurd door zonneenergie. Het glas van het raam bestaat uit een drievoudige beglazing aan de buitenzijde en extra dubbele beglazing als voorzetruit aan de binnenzijde. In combinatie met de in het kozijn verwerkte ThermoTechnology zorgt deze opbouw voor een Uw-waarde van 0,51 W/m².

Daarmee is het het meest energiezuinige dakraam ter wereld.

Velux, De Meern, 030.662.96.29, www.velux.nl

onderhoudsvriendelijke deur Verweij Houttechniek introduceert de Tricoya-NT, een nieuwe vlakke plaatdeur. Hij onderscheidt zich onder meer door de opbouw uit een hoogwaardig frame van gestoomde okoumé fineren met een lichtgewicht isolerende kern van XPS-schuim. Deze kern zorgt voor een hoge thermische waarde.

In combinatie met alupex tussenlagen heeft de deur een uitzonderlijk hoge vormstabiliteit. Het gladde, onderhoudsvrije oppervlak beantwoordt aan de vraag naar onderhoudsvrije deuren. Krimp en uitzetting is minimaal.

Verweij Houttechniek, Woerden, 0348.68.82.82, www.verweij-ht.nl

elektronische deurbediening betaalbaar Met SmartAir maakt Lips moderne elektronische deurbediening met pasjes en pincodes nu ook mogelijk voor kleinere gebouwen zoals zorgcentra. De hoge investerings- en licentiekosten maakten dat voorheen onhaalbaar. Met SmartAir kan elk gebouw worden beheerd met een veilig en ‘sleutelloos’ toegangssysteem dat de beheerder eenvoudig zelf kan beheren en aanpassen, desgewenst ook draadloos op afstand. De haalbaarheid zit in de snelle installatie, het eenvoudige beheer en de licenties per deur, in plaats van per gebruiker.

Assa Abloy, Raamsdonksveer, 088.639.46.00, www.assaabloy.nl

oPwekken en isoleren

handig formaat

Kingspan Unidek en SCX Solar ontwikkelden een prefab dakelement dat dakisolatie en energieopwekking combineert tot één PVdakoplossing. Unidek SolarPower is geschikt voor 75% van alle merken PV-panelen. Het prefab dakelement is getest op waterdichtheid, windweerstand en vliegvuur en voldoet aan alle bouwkundige aspecten. De combinatie van fraaie afdekprofielen in kleur van de PV-panelen, een mooie randafwerking rondom en PV-panelen die het gehele dakvlak bedekken, maken Unidek SolarPower esthetisch en kwalitatief hoogwaardig.

Wienerberger breidt het assortiment dakpannen uit met de Koramic Alegra 12.

Deze nieuwe vlakke dakpan is eenvoudig te verwerken en past dankzij het handige formaat op ieder dak. De variabele zijsluiting zorgt ervoor dat de dakpan modulair indekbaar is op elke beukmaat. De Koramic Alegra 12 is leverbaar in zes eigentijdse kleuren, die passen in het Nederlandse dakenlandschap.

Kingspan Unidek, Gemert, 0492.378.111, www.kingspanunidek.nl

Wienerberger, Zaltbommel, 0418.59.71.11, www.wienerberger.nl

- CORPORATIEBOUW DECEMBER 2014 -

47

blik op bewoner

Topie en Dick Penning:

Planning: 8 Eindresultaat: 8,5 56 --CORPORATIEBOUW 48 CORPORATIEBOUWDECEMBER JUNI 2012 - 2014 -

blik op bewoner

‘Wonen is ook dat je met je medebewoners kunt opschieten’ Bij groot onderhoud en renovatie van huurwoningen blijkt de communicatie tussen huurders en verhuurder dikwijls een belangrijke succesfactor. Zo ook bij de opknapbeurt van de Thijmflat in Harderwijk. Daar waren de lijntjes kort, want de wederzijdse informatievoorziening werd onder anderen behartigd door het echtpaar Penning. Zij, bewoonster Topie Penning-Van Sluis (71) is voorzitter van de bewonersvereniging ‘Thijmhof ’ en hij, Dick Penning (74), is voorzitter van de Stichting Huurdersorganisatie Omnia Wonen kortweg SHOW. Door Louis Jongeleen (Beeld: Peter Riemslag Baas) Het is een warme herfstdag in oktober als Topie en Dick Penning vanuit hun zonnige woonkamer op de negende verdieping genieten van het uitzicht. Sinds 1997 wonen ze met plezier op de bovenste verdieping van de Thijmflat, een galerijflat uit de zestiger jaren. Ze zijn nu extra tevreden en ook een beetje opgelucht omdat de renovatiewerkzaamheden in hun woning pas zijn voltooid.

Enkele verdiepingen lager is het werk nog in volle gang. Topie: “Destijds verruilden we een koophuis met een tuintje voor deze huurwoning met balkon. Het was voor mij niet moeilijk om hier te wennen. Dankzij het uitzicht. Dat water daar in de verte is het Veluwemeer. Voor ons is wonen ook dat je met de andere bewoners kunt opschieten.

We zijn allemaal wat ouder en we vinden het belangrijk dat onze flat netjes blijft. Soms organiseren vrijwilligers van onze flat schoonmaakacties samen met bewoners van onze ‘tweelingflat’, de Hofdijkflat aan de overkant.”

Binnen en Buiten Medio 2013 kwamen bij woningcorporatie Omnia Wonen concrete plannen ter tafel voor de planmatige binnenrenovatie van de beide woongebouwen. Als voorzitter van de huurdersbelangenvereniging was Dick Penning daar eerder van op de hoogte dan de betrokken flatbewoners. Dick Penning: “Met afzonderlijke renovaties of individuele za-

ken van huurders bemoei ik me niet. Ik ben namens alle huurders de gesprekspartner van Omnia Wonen als het gaat om beleid.

Ik praat dan over hoogte van huren, jaarrapporten of over milieubesparende plannen.

Topie noemt me weleens de ‘SHOW-man’.”

Begin 2013 kregen de bewoners van de Thijmhof de brief van de verhuurder over de start van de zogeheten binnenrenovatie. De keukens zouden onderhoudstechnisch weer up-to-date gebracht worden. Daarbij konden bewoners wensen indienen voor extra woontechnische verbeteringen, zoals extra aanrechtkastjes. Eind maart 2014 werd het bestuur op de hoogte gesteld van de start van een nieuw project genaamd ‘Energetische maatregelen’, dat mede mogelijk werd gemaakt door een subsidie van de Provincie Gelderland. Bij nader inzien werd besloten om de geplande binnenrenovatie te combineren met die energiebesparende maatregelen. Glas werd vervangen door isolerend dubbelglas, het dak van het gebouw werd voorzien van extra isolatie en we kregen nieuwe balkon- en voordeuren. De bewoners mochten zelf een keus maken uit drie verschillende type voordeuren.”

GeWoon zeGGen Ruimschoots voor het begin van de onderhoudswerkzaamheden was het bestuur van de bewonersvereniging van alle plannen op

de hoogte gebracht. Voorzitter Topie Penning had de bouwtekeningen goed bekeken en ze hield het werk aan de proefwoning in de gaten. Topie Penning: “Met de projectleider van Omnia Wonen hebben we de aanleg besproken van een nieuwe gasleiding. Ik wilde die pijpen zoveel mogelijk uit het zicht hebben. Daar hebben ze ook rekening mee gehouden.” Voor de werkzaamheden in haar eigen woning en de prestaties van de bouwers heeft Topie in hoofdzaak complimenten. “Zoals beloofd hadden ze het binnen een week keurig voor elkaar, inclusief het buitenwerk. Een dingetje misschien. Ze kunnen in het vervolg de woonkamers beter niet gebruiken als doorvoerhaven voor bouwmateriaal. Dat gaat iets te ver. Gelukkig kon ik dat gewoon zeggen.” n

Win-Win In een reactie op het verslag van Topie en Dick Penning liet bestuurder Gerard van de Ven van Omnia Wonen weten dat hij blij is met de positieve houding van de SHOW en de locale bewonerscommissie.

Van de Ven: “Er is een open verhouding en Omnia Wonen probeert te leren van de punten van de SHOW. In feite hebben we daar allebei voordeel bij. Een echte win-win situatie.”

- CorporATieboUw DeCeMber 2014 -

49

Postbus 30833 2500 GV Den Haag 070.302.84.84 Website: www.energiesprong.nl Email: energiesprong@platform31.nl

b r a n c h e pa g i n a De inhoud van deze branchepagina is tot stand gekomen buiten de verantwoordelijkheid van de redactie.

Stroomversnelling:

500 testwoningen in mei 2015 voorstEl Trapsgewijze voorwaarden voor een energieprestatievergoeding zijn: epc-waarde is lager dan 0,2, ruimteverwarmingvraag is laag en eigen energieopwekking is hoog. De laatste twee waarden zijn gedefinieerd op niveaus. afhankelijk van die waarden is er een maximale vergoeding in rekening te brengen per m2. De vergoeding wordt feitelijk betaald voor de hoge integrale kwaliteit van het geheel: een lage energievraag in combinatie met hoge eigen energieopwekking. het voorstel kan worden bekeken op: www.internetconsultatie.nl/energieprestatievergoeding.

meterwoningen staan de zes corporaties en

binnen de Vereniging Stroomversnelling is het uitgangspunt dat de totaalaanpak van de woning woonlastenneutraal wordt uitgevoerd.

Dat de bewoner er niet op achteruit gaat, is mede mogelijk door een combinatie van prestatiegarantie en bewonershandleiding: de bouwpartij geeft garantie op warmtevraag en op opwekking, bakent de verantwoordelijkheid voor gedrag goed af en geeft de bewoner inzicht onder welke gebruikscondities de garantie geldt.

De concepten van de bouwpartijen gaan uit van gemiddelden; bij afwijkingen daarvan geeft een huishouden energie terug of koopt energie bij.

vier bouwbedrijven van de Vereniging Stroom-

innovatiE: tEchniEk of procEs

na de bouw van de eerste 19 nul-op-de-

versnelling nu in de startblokken om mei volgend jaar 500 woningen af te leveren. er wordt aan woningblokken gewerkt in Soesterberg en in heerhugowaard ĂŠn het eerste ontwerp voor een flat is gepresenteerd. inmiddels beginnen de interne organisaties van zowel de bouwbedrijven als de corporaties te wennen aan dit innovatieve project. en, minister blok heeft een voorstel gepresenteerd dat corporaties in staat stelt om energiegeld van huurders te kunnen innen ten behoeve van woningverbetering (energieprestatievergoeding).

EnErgiEprEstatiEvErgoEding De rijksoverheid heeft een wetswijziging ontwikkeld voor een zogeheten energieprestatievergoeding. Die moet verhuurders in staat stellen om een bedrag (equivalent aan energiekosten) van huurders te innen en in te zetten voor een kwaliteitsslag (verduurzaming) van woningen. De vergoeding staat los van huur (en ook de servicekosten), zodat de woningen onder de liberalisatiegrens blijven.

50 - CORPORATIEBOUW DECEMBER 2014 -

nu Stroomversnelling ruim een jaar onderweg is, is duidelijk dat innovatie deels over techniek gaat, maar nog veel meer over proces. een paar mensen in een organisatie die enthousiast met een andere manier van werken aan de Stroomversnelling beginnen, is niet het enige dat succes garandeert. Juist nu de Stroomversnelling uit de startblokken is, blijkt de gangbare werkwijze in corporaties (toch een voorkeur om alles zelf in de hand te houden) en bij bouwbedrijven (bij afwijkingen van het concept, is er toch een gevaar op meerwerk-lijstjes) de grootste uitdaging voor dit innovatieproject.

Van hoog tot laag en dwars door afdelingen heen, moet iedereen wennen aan een andere benadering. Voor corporaties ligt de uitdaging in nieuw opdrachtgeverschap. Voor bouwbedrijven ligt de uitdaging in productdenken. en, ondertussen worden ook allerlei technische innovaties tot stand gebracht en zien de meest recente testwoningen er alweer heel anders uit dan de eerste woningen (een testwoning in Melick is genomineerd voor de VKg architectuurprijs renovatie).

dE stroomvErsnElling Voor meer informatie over de Deal Stroomversnelling kijk op www.stroomversnelling.net (aansluiten is nog steeds mogelijk).

Op 29 september is ook de Deal Stroomversnelling Koopwoningen ondertekend. Meer informatie vindt u op www.stroomversnellingkoopwoningen.nl.

Heeft u al inzicht in de onderhoudskosten voor de komende 15 jaar?

LIVE

op de VSK 2014: ‘AWB Vraagt Door’

AWB

ziet het

groter

Weet u wat de totale onderhoudskosten zijn voor de komende 15 jaar en hoe u deze kosten gaat beheersen? Weet u hoeveel onvoorziene kosten u krijgt voor reparatie en vervroegde vervanging?

En bent u benieuwd hoe andere woningcorporaties, installatiebedrijven en industrieexperts hierover denken? Bezoek dan de tafeldiscussie ‘AWB Vraagt Door’ tijdens de VSK. Deze vindt elke dag plaats om 11.30 en 15.00 uur in hal 7, stand B092. De discussie wordt geleid door Marjet Rutten. Meer informatie vindt u op www.awbziethetgroter.nl.

Ga naar www.AWBziethetgroter.nl

Dรกรกrom stapt u over op veiligheidsdeuren.

Op de eerste plaats krijgen de appartementen nieuwe stalen deuren die de dieven buiten houden. Want een goed slot is dan wel belangrijk, maar dieven deinzen vooral terug voor een deur die lastig kapot te krijgen is. Maar er zijn nog meer voordelen: De deuren dichten goed af, waardoor de deur lawaai vanuit het trappenhuis tegenhoudt en zorgt voor een aangenaam binnenklimaat. Brand en brandgassen worden op afstand gehouden. Etensluchtjes blijven op hun plek en ook leveren de deuren een aanzienlijke energiebesparing op.

De appartementdeuren zijn nagenoeg onderhoudsvrij en hebben een lange levensduur.

70 jaar ervaring

Dat de Daloc-deuren soepeler en eleganter zijn dan je misschien zou denken, komt doordat het weerstandsvermogen van de deur afhankelijk is van de intelligente constructie van de veiligheidsonderdelen en het gebruikte materiaal. We zijn op dit gebied al actief sinds 1943, dus we weten waar we het over hebben.

Al onze deuren zijn getest en gecertificeerd, de productie is gecontroleerd en de classificaties op het gebied van brand, brandgas, geluid en inbraakveiligheid zijn hoog.

Een paar uur per deur

Onze professionele en gecertificeerde monteurs vervangen een appartementsdeur in minder dan een halve dag. Dus voordat u er erg in hebt, hebben de deuren niet alleen gezorgd voor tevreden en blije huurders, maar is het pand ongetwijfeld ook nog eens meer waard geworden.

Kijk op daloc.nl (of scan de QR-code) voor meer informatie over de techniek achter de deuren en de diverse uitvoeringen.

Security doors