Corporatiebouw Onderhoudsspecial by MIXpress

CORPORATIE BOUW

bouw, renovatie en onderhoud voor alle corporaties

SPECIAL ONDERHOUD

Onderhoud in feiten en cijfers

Visie op onderhoud

Onderhoud in de praktijk

Dagelijks onderhoud Periodiek onderhoud Grootschalig onderhoud Resultaatgericht onderhoud SPECIALE BIJLAGE BIJ CORPORATIEBOUW

RESULTAATGERICHT SAMENWERKEN LOONT

Steeds meer corporaties kiezen voor resultaatgericht samenwerken bij onderhoud en renovatie en besparen 20 tot 50% op de kosten. Ga naar www.vgokeur.nl of neem contact op met een VGO-keur bedrijf. Bestel de nieuwe Leidraad via www.sbr.nl

VOORWOOR

VO ORWO ORD

MINDER, OF SLIMMER ONDERHOUDEN? Onderhoud is een grote uitdaging: als corporatie heb je er steeds minder geld voor. En hoe ga je daar mee om? Onderhoud schrappen? Dat wreekt zich tijdens de levensduur van je woningvoorraad. Of komt je op klachten te staan van bewoners. En dat wil je al helemaal niet. Je kunt het planmatig en grootschalig onderhoud doorschuiven naar de afdeling dagelijks onderhoud. Maar hun capaciteit is ook niet van elastiek, al richt je hun werk nog zo efficiënt in. Eén ding is zeker: onderhoud uitstellen, scheelt op de korte termijn geld. Maar de uiteindelijke rekening is gegarandeerd hoog.

CORPORATIE BOUW

bouw, renovatie en onderhoud voor alle corporaties

SPECIAL ONDERHOUD

Onderhoud in feiten en cijfers

Visie op onderhoud

De oplossing? Slimmer onderhoud. Met partijen die er echt het allermeeste verstand van hebben. Dagelijks onderhoud Partijen waar je het onderhoud resultaatgericht aan Periodiek onderhoud kunt uitbesteden. Partijen die er ook risicodragend Grootschalig onderhoud aan mee willen werken. Onderhoud in handen geResultaatgericht onderhoud ven van partijen die garanderen dat het vastgoed gedurende de afgesproken periode aan de vastgelegde kwaliteitscriteria blijft voldoen. Op elkaar afgestemd en in één deskundige hand. Zo voorkom je dat je eigen onderhoudsdienst de kozijnen laat schilderen die de renovatie-afdeling binnenkort laat vervangen voor exemplaren met dubbel glas. Onderhoud in de praktijk

SPECIALE BIJLAGE BIJ CORPORATIEBOUW

Okke Spruijt, directeur van OnderhoudNL, pleit voor prestatiegerichte onderhoudscontracten. Daarmee kun je als corporatie tot 30% besparen, pleit hij. Vincent Gruis – TU-hoogleraar en commissaris van Ymere – ziet heil in de regiecorporatie. Een uiterst slanke corporatie die beheer en onderhoud niet meer zelf doet maar aan de markt overlaat. In de praktijk nog een stap te ver voor veel corporaties – ook vanwege het huidige personeelsbestand – maar zeker een interessante constructie qua kostenbesparing en werkefficiency. Dat je je onderhoud niet in één stap volledig resultaatgericht hoeft uit te besteden, bewijzen de vier corporaties die wij bevroegen. Ieder heeft zijn eigen stip aan de horizon en hanteert zijn eigen mengvorm van traditioneel en resultaatgericht uitbesteden. Uit hun voorbeelden kunt u leren en de tussenstap(pen) kiezen die het beste bij uw corporatie passen. En als u dan resultaatgericht gaat uitbesteden, zijn serieuze onderhoudsbedrijven er klaar voor om u te ondersteunen. In deze Onderhoudsspecial belichten we een paar voorbeelden van mogelijke partners die u graag helpen met resultaatgericht onderhoud. Of het nu planmatig is of dagelijks. Marc Nelissen Hoofdredactie Corporatiebouw

PS: Deze Onderhoudsspecial is een bijlage bij Corporatiebouw. Wilt u kennismaken met dit vakmagazine? Kijk dan op www.corporatiebouw.nl/digitaal.

- ONDERHOUDSSPECIAL OKTOBER  -



COLOFO

ONDERHOUDSSPECIAL Dit is een speciale bijlage bij het

“UITGAVEN PLANMATIG ONDERHOUD BLIJVEN DALEN”

vakmagazine Corporatiebouw. Hoofdredactie Marc Nelissen Redactie

De uitgaven aan planmatig onderhoud zijn in de periode 2008-2011 met 15 procent gedaald, zo blijkt uit cijfers van het Aedes Kenniscentrum. Hoogleraar Vincent Gruis van de Technische Universiteit (TU) Delft verwacht dat die daling de komende tijd verder door zal zetten.

Aernout Bouwman-Sie Robert Dingemans

Hans Fuchs

Louis Jongeleen Ramona Kezer

ONDERHOUDNL STELT PARTNERSCHAP MET CORPORATIES CENTRAAL

Vormgeving Jules Bakker,

Spoor & Partners, Zandvoort

De wereld is veranderd. Zo constateert Directeur Okke Spruijt van branchevereniging OnderhoudNL, voorheen Fosag. En de onderhoudsbranche verandert mee. “We moeten ons als branche telkens afvragen wat er nodig is om een zo tevreden mogelijke eindgebruiker te hebben.”

Close Ups

Advertorials

Redactieadres MIXpress

Postbus 55

5240 AB Rosmalen T: 073.503.43.47 F: 073.503.81.53 E: corporatiebouw@mixpress.nl W: www.corporatiebouw.nl

BLAUWDRUK VOOR RESULTAATGERICHT ONDERHOUD BESTAAT NIET

Advertenties Bureau van Vliet Postbus 20,

2040 AA Zandvoort Frank Oudman T: 023.571.47.45

Corporaties die werk maken van planmatig onderhoud resultaatgericht aanbesteden, doen dat allemaal op hun eigen manier. Zo blijkt uit de verhalen van vier corporaties. Wat hen betreft is er geen makkelijk over te nemen blauwdruk voor de overstap op resultaatgericht onderhoudsbeleid.

E: f.oudman@bureauvanvliet.com

Algemene voorwaarden Alle advertentie-opdrachten worden uitgevoerd volgens de Algemene Leverings- en Beta-

‘WIJ DENKEN IEDERE DAG NA OVER HOE WIJ ONZE KLANTEN WEER BLIJ KUNNEN MAKEN’

lingsvoorwaarden van Bureau van Vliet B.V. zoals die gedeponeerd zijn bij de K.v.K. Haarlem onder nr. 34037301 alsmede de Regelen

wijze dan ook,worden opgeslagen in een geautomatiseerd gegevens bestand, of openbaar gemaakt worden.

 - ONDERHOUDSSPECIAL OKTOBER  -

KOSTENBESPARING ÉN VERHOGEN BEWONERSTEVREDENHEID: EEN PARADOX?

Voorwoord

Mutatie- en reparatieonderhoud, onderhoudsbedrijven en aannemers noemen het vaak geneuzel omdat het om veel kleine en administratief intensieve reparaties gaat. Volgens Joost Versteeg van facilitair dienstverlener MainPlus kan echter veel winst worden geboekt als de onderhoudsketen beter wordt georganiseerd. Ook de huurders hebben hier baat bij: “Werken corporatie en onderhoudsbedrijf efficiënt, dan hebben huurders een betere klantervaring.”

Onderhoudsvisie

Onderhoud in de praktijk

Close Up Ariëns

Close Up MainPlus

Close Up De Nieuwe Norm

Close Up Sigma/PPG

Onderhoud in cijfers

GEEN ENERGIELABEL OM HET LABEL Energieneutraal, notaloos, van Energielabel F naar B. Corporaties stellen zich hoge doelen, maar hebben daarbij niet altijd inzicht in de prestaties en de bijbehorende kosten ten opzichte van de terugverdiensten. Met de Labelwijzer helpt De Nieuwe Norm corporaties een gefundeerde keuze te maken. “Het bijbehorende Energielabel is daarvan de uitkomst, niet het uitgangspunt.”

A B C D E

24 ZEKERHEID VOOR DE LANGE TERMIJN Corporaties moeten meer de samenwerking zoeken met leveranciers en vastgoedonderhoudspartners. Dat zegt Harry Croese van verffabrikant Sigma Coatings. “Je moet samen kijken wat het beste resultaat oplevert. Een resultaatgerichte samenwerking is voor de lange termijn veel beter dan een traditionele relatie.”

26 CORPORATIE BOUW bouw, renovatie en

onderhoud voor alle

corporaties

bij Corporatiebouw.Vakmagazine

De Voorsprong Prijswinnaars aan de bak

Corporatiebouw informeert alle

Ymere en Feenstra Strategische partne rs

Nederlandse woningcorporaties over

Kosten van ‘Robijnek

amp’

bouw, renovatie en onderhoud.

Brandwerende deuren in Limburg

Jacco Meijers, Woo nbur

‘De uitstraling is

enorm verbeterd’

Nieuwe functie Melkfabri

2e jaargang - nummer 001 cover.indd

Deze Onderhoudsspecial is een bijlage

Zie ook www.corporatiebouw.nl.

5 - oktober 2013

15-10-13 10:25

- ONDERHOUDSSPECIAL OKTOBER  -



3 7

Dakdoorvoeren van hoog niveau!

Ubbink combineert optimale prestatie met perfecte afwerking Rookgasafvoer en luchtaanvoer voor de HR-ketel, mechanische ventilatie, afvoer van de afzuigkap, rioolbeluchting en kabels van zonnepanelen: allemaal voorbeelden van leidingen die veelal door het dak naar buiten gaan. Door toepassing van verkeerde dakdoorvoeren en lelijke montage, ontstaat al snel een oerwoud aan pijpjes die schots en scheef op het dak staan. Voor hetzelfde geld en met minder moeite monteert u eenvoudig de nieuwste generatie slimme dakdoorvoeren van Ubbink, voor een beter resultaat ĂŠn uiterlijk! www.ubbink.nl/dakdoorvoeren

Bevestigingsmaterialen

Ubbink, dat bouwt wel zo makkelijk!

Luchtdicht

CIJFERS

Onderhoudscijfers

“Uitgaven planmatig onderhoud blijven dalen” Door Aernout Bouwman-Sie

- ONDERHOUDSSPECIAL OKTOBER  -



CIJFERS

25% van corporaties bespaart op onderhoudskosten. “Ja, onmiskenbaar. De uitgaven aan planmatig onderhoud zijn sinds 2008 gedaald”, reageert Gruis met één blik op het excel-scherm. Zijn woordkeuze en de toon waarop hij spreekt geven aan dat hij niet verrast is. “Uit onderzoek dat de TU Delft recent heeft uitgevoerd in opdracht van KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector, red.) blijkt dat corporaties tal van maatregelen treffen om hun onderhoudskosten te verlagen.” Gruis, onder meer lid van de Raad van Commissarissen van Ymere, pakt het rapport en bladert door de pagina’s. “Ja, hier kijk. Uit de KWH-enquête blijkt dat 25 procent van de corporaties wil besparen door simpelweg te beknotten op de onderhoudsuitgaven.” De verhuurderheffing van de Rijksoverheid, die de sector volgens de laatste afspraken 1,7

 - ONDERHOUDSSPECIAL OKTOBER  -

miljard euro kost, wordt als belangrijke reden genoemd om het onderhoudsprogramma af te slanken. Een andere door veel corporaties gehanteerde maatregel is volgens Gruis het verschuiven van het onderhoudsbudget van planmatig naar dagelijks onderhoud om zo het beschikbare geld efficiënter in te zetten. “Wil je een compleet beeld hebben van de onderhoudsuitgaven, dan zou je dus ook naar de kosten die corporaties voor het dagelijks onderhoud maken moeten kijken. Want mogelijk zijn die gestegen ten koste van de uitgaven aan planmatig onderhoud.” De dalende trend van de uitgaven aan planmatig onderhoud wordt verder gestimuleerd door de plannen van veel corporaties om bij het onderhoud meer in te zetten op wat hij ‘zelfredzaamheid’ noemt. De hoogleraar bladert weer door de KWH-enquête. “Zie je, 40 procent van de corporaties is van plan om huurders meer te gaan betrekken bij het onderhoud.” De lichte stijging van de uitgaven aan planmatig onderhoud tussen 2010 en 2011 wordt volgens Gruis mogelijk veroorzaakt door woningen die de corporaties eigenlijk wilden slopen. Maar omdat er als gevolg van de economische omstandigheden geen geld meer is voor herontwikkeling van de locatie zijn de woningen blijven staan en worden ze nu opnieuw in exploitatie genomen. Gruis: “De lichte stijging van de uitgaven in 2011, zou hierdoor veroorzaakt kunnen worden.” Of die stijging wordt veroorzaakt door middelgrote corporaties, zoals uit de gegevens per grootte klasse naar voren komt, durft Gruis niet te zeggen. “Naar mate je cijfers verder uitsplitst, gaan ze meer fluctueren. Dus het is moeilijk om op basis van deze cijfers de stijging van het totale budget te verklaren.”

REGIECORPORATIE In de discussienotitie “De regie-corporatie, Naar een doelmatige maatschappelijke verhuurder” toont Gruis de mogelijkheid van sociale huisvesters die het grootste deel van het werk dat zij doen aan de markt overlaten. Op basis van het model van de regiecorporatie zouden de organisaties van corporaties aanzienlijk slinken omdat corporaties zaken als beheer en onderhoud niet meer zelf doen, maar aan de markt overlaten. “Het is niet de verwachting dat corporaties dat model op grote schaal over zullen gaan nemen”, nuanceert Gruis zijn schets van de regiecorporatie. Uit de KWH-enquête blijkt volgens Gruis echter wel dat als het om kostenbesparing en efficiënter werken gaat, corporaties veel verwachten van prestatiecontracten en regievoerend opdrachtgeverschap, werkwijzen die bij uitstek aansluiten op het model van de regiecorporatie . Gruis: “Bij corporaties zijn hoge verwachtingen van prestatiecontracten, met name ook om de scherpe aanbestedingsresultaten die zijn geboekt.” Corporaties die al langer gebruik maken van de aanbestedingswijze, realiseren volgens Gruis algauw zo”n 20 procent kostenbesparing. En de economische crisis, die de prijzen onder druk zet, voert in sommige gevallen de besparing op tot wel 40 procent.

PARADOX De opkomst van de prestatiegerichte aanbesteding leidt volgens Gruis tot een lastige paradox. Aan de ene kant hebben corporaties last van het hoge kennisniveau dat zij binnen de eigen organisatie hebben. “Want dat leidt er algauw toe dat zij zich op te gedetailleerd niveau bezighouden met het

CIJFERS

15% MINDER BUDGET SINDS 2008 Het totale budget voor planmatig onderhoud is tussen 2008 en 2011 met 15 procent gedaald 2011 2010 Planmatig onderhoud per woongelegenheid € 832 € 821 Aantal woongelegenheden 2.414.300 2.413.400 Totaal sector planmatig onderhoud € 2.008.697.600 € 1.981.401.400 Aantal corporaties 389 401 Budget per corporatie € 5.163.747 € 4.941.151 werk van de uitvoerende partij.” Aan de andere kant dreigt het gevaar dat de corporaties kostbare kennis verliezen zodra zij overstappen op prestatiegerichte aanbestedingen. En dat terwijl ze die kennis juist hard nodig hebben om de prestatiecontracten goed te kunnen toetsen en begeleiden. “Je ziet nu al bouwbedrijven die corporatiemedewerkers aannemen om een beter antwoord te kunnen geven op de vraag van hun opdrachtgever”, legt Gruis uit. Zet die ontwikkeling door, dan dreigt de situatie te ontstaan waarin corporaties zelf eigenlijk niets meer weten van het werk dat zij aanbesteden. Een vergelijkbare ontwikkeling heeft zich voorgedaan bij Rijkswaterstaat, waar de technische experts die er zaten zijn overgestapt naar ingenieursbureaus en het ministerie wordt bevolkt door procesmanagers met relatief beperkte inhoudelijke kennis.

VERANDERTIJD KOPEN Het anders inzetten van hun kennis en expertise op het gebied van onderhoud is volgens Gruis de komende jaren een belangrijke uitdaging voor corporaties. “Zij moeten geen bestekken meer schrijven en tot in het laatste detail willen voorschrijven hoe het werk uitgevoerd wordt”, legt Gruis uit “In plaats daarvan zou diezelfde kennis

2009 915 2.410.700 € 2.205.790.500 418 € 5.277.011 €

2008 978 2.403.100 € 2.350.231.800 430 € 5.465.655 €

op waardoor tijd wordt gekocht om de organisatie aan te passen. Veel corporaties zetten volgens Gruis bij reorganisaties in op de backoffice en de managementlagen binnen de organisatie. De frontoffice, waar de mensen zitten die het werk daadwerkelijk uitvoeren, wordt meestal ontzien. Is de organisatie op orde, dan pakt de corporatie het onderhoudswerk bij voorkeur prestatiegericht weer op. Gruis: “Je ziet in de praktijk dat binnen grote corporaties bij het inzetten van vernieuwingen en veranderingen de afdelingen onderhoud en nieuwbouw vaak voorlopers zijn.”

gebruikt moeten worden om als opdrachtgever de regie te voeren.” Corporaties zouden er volgens Gruis goed aan doen om de tijd te nemen voor zo’n omslag. “Je bent er algauw vijf jaar mee bezig.” Om de verandering goed vorm te geven ontkomen corporaties er volgens Gruis niet aan om ook de eigen organisatie aan te pakken. “Al zal dat gezien het Nederlandse arbeidsrecht en de lange dienstverbanden bij corporaties niet meevallen.” In de praktijk levert dat volgens de hoogleraar een scenario op waarin even pas op de plaats wordt gemaakt met de onderhoudsuitgaven. Zo’n stap levert een forse besparing

HOGERE UITGAVEN IN 2011 Middelgrote corporaties gaven in 2011 meer uit aan planmatig onderhoud dan het voorgaande jaar Grootteklasse < 500 woningen 500 - 5.000 woningen 5.000 - 10.000 woningen 10.000 -20.000 woningen > 20.000 woningen

€ € € € €

2011 956 941 856 809 764

2010 2009 € 1.036 € 1.224 € 890 € 974 € 853 € 923 € 841 € 934 € 750 € 871 (euro/woning)

2008 € 1.058 € 1.016 € 1.045 € 954 € 958

Bron: Aedes Kenniscentrum/CFV

- ONDERHOUDSSPECIAL OKTOBER  -



VISIE

 - ONDERHOUDSSPECIAL OKTOBER  -

VISIE

Prestatiegericht onderhoud

OnderhoudNL stelt partnerschap met corporaties centraal “Vastgoedeigenaren willen steeds vaker vooraf duidelijkheid over hun onderhoudskosten.” “Bij de naam Fosag moesten wij altijd uitleggen waar hij voor stond. Dat gold zowel voor particulieren als voor opdrachtgevers”, stelt directeur Okke Spruijt van branchevereniging OnderhoudNL. Daarom is tijdens de algemene ledenvergadering op 26 november 2012 besloten om afscheid te nemen van de naam ‘Koninklijke vereniging Fosag’, wat staat voor ‘Vereniging Federatie van Ondernemers in het Schilders-, Afwerkings- en Glaszetbedrijf ’ en de organisatie om te dopen tot ‘OnderhoudNL’. Spruijt: “De nieuwe naam wordt niet alleen veel beter begrepen door onze leden en hun klanten. Hij dekt ook een veel bredere groep bedrijven en ondernemers die momenteel in de onderhoudsbranche actief is. Bovendien willen we met de nieuwe naam benadrukken dat we onze blik op de buitenwereld richten en daar onze leden zo veel als mogelijk willen ondersteunen”, stelt Spruijt. De branchevereniging behartigt meer dan een eeuw de belangen van met name schilders- en onderhoudsbedrijven. “Binnen de federatie die Fosag was, bestond de organisatie voor schilders al 133 jaar.” Maar in die tijd is de markt ingrijpend veranderd. “De schildersbedrijven van toen, hebben zich inmiddels deels ontwikkeld tot totaalonderhoudsbedrijven die onder eigen regie een complete renovatie- of transformatie uitvoeren”, legt Spruijt uit. Veel bedrijven voeren bovendien volledige onderhoudsprogramma’s uit voor woningcorporaties, zorginstellingen, scho-

len, bedrijven, beleggers en beheerders. En hierbij beperken de werkzaamheden zich vanzelfsprekend niet tot het schilderwerk. Zo worden ook gevels, daken en installaties onderhouden en leveren totaalonderhoudsbedrijven een bijdrage aan de verduurzaming van woningen en panden door deze te voorzien van onder meer vloer-, daken spouwmuurisolatie.

let, kiezen opdrachtgevers steeds vaker voor een andere benadering en daardoor voor andere manier van aanbesteden.

PRESTATIECONTRACTEN

VRAAG CENTRAAL

De verbreding van het werkgebied van de schildersbedrijven vindt haar oorsprong grotendeels in de veranderende vraag die door opdrachtgevers bij de branche wordt neergelegd. “Vastgoedeigenaren willen steeds vaker vooraf duidelijkheid over hun onderhoudskosten”, legt Spruijt uit. De klassieke manier van werken waarbij het onderhoud per uur en per onderdeel in rekening wordt gebracht, is hierdoor nogal aan erosie onderhevig. In plaats daarvan willen opdrachtgevers op basis van prestatiecontracten afspraken maken met onderhoudsbedrijven. Volgens Spruijt leidt de traditionele manier van werken, waarbij de bouw en het onderhoud van vastgoed op basis van bestekken in stukjes worden geknipt, tot hoge kosten. “Het gaat vaak al mis op de tekentafel. Dan worden beslissingen genomen die at the end tot hoge faalkosten leiden of er voor zorgen dat het onderhoud niet zo efficiënt als mogelijk kan worden uitgevoerd.” Nu er als gevolg van de crisis steeds scherper op de kosten wordt ge-

“In de huidige markt staat de vraag van bijvoorbeeld de corporatie, van de opdrachtgever, centraal”, legt Spruijt uit. En die opdrachtgever kiest in toenemende voor de door onder meer prof. dr. Hans de Jonge, hoogleraar van de Technische Universiteit Delft, populair gemaakt benadering van total cost of ownership. Vandaar dat hij het ook was die als keynote speaker het eerste opdrachtgeverssymposium van OnderhoudNL, dat afgelopen voorjaar in Rotterdam plaatsvond, inluidde. Wie bij de realisatie van een gebouw de total cost of ownership als uitgangspunt neemt, vraagt zich af wat het gebouw over de totale levensduur van dertig of veertig jaar kost. Hierdoor wordt bij de bouw van bijvoorbeeld een complex woningen niet meer gekeken naar de laagste prijs, zoals bij een traditionele aanbesteding in bestek gebruikelijk is. Maar bepalen de exploitatiekosten hoe het gebouw wordt gerealiseerd. Want juist in die periode wordt het meeste geld aan het gebouw uitgegeven. En dus, kan daar het meeste geld worden bespaard.

- ONDERHOUDSSPECIAL OKTOBER  -



VISIE

opdrachtgevers een steeds langdurigere samenwerkingen aan. Geen vijf of tien jaar, maar twintig of dertig jaar. Want alleen door langdurig samen te werken met het onderhoudsbedrijf, kan de opdrachtgever maximaal gebruik maken van zijn kennis en expertise.

BESPAART 30% VAN KOSTEN

KOSTEN LEVENSDUUR Spruijt: “De theorie van total cost of ownership leidt er in de praktijk dus toe dat niet de laagste stichtingskosten doorslaggevend zijn voor het ontwerp en de realisatie van een gebouw. Wie een nieuw gebouw neerzet of bestaand gebouw laat renoveren, moet zich concentreren op een zo efficiënt als mogelijke exploitatie. En deskundig en vaardig uitgevoerd onderhoud speelt hierbij een belangrijke rol.” De verschuiving van ‘laagste prijs bij bouw’ naar total cost of ownership zorgt er voor dat opdrachtgevers hele andere vragen aan hun onderhoudsbedrijf gaan stellen. Zij willen niet alleen capaciteit inkopen, zij verwachten ook advies van het onder-

 - ONDERHOUDSSPECIAL OKTOBER  -

houdsbedrijf dat immers jarenlange ervaring heeft met het in stand houden van vastgoed. Dergelijke verzoeken om kennis te leveren beginnen al bij de realisatiefase. “Hoe maak je een zo onderhoudsarm mogelijk gebouwontwerp? En hoe kunnen de onderhoudskosten zo laag mogelijk gehouden worden door hier bij de bouw al rekening mee te houden?”, legt Spruijt namens de opdrachtgever de belangrijkste vragen op tafel. Het verschuiven van de onderhoudsmarkt van het leveren van alleen capaciteit naar het leveren van kennis en expertise stelt aanzienlijk hogere eisen aan de relatie tussen opdrachtgever en opdrachtnemer. Bovendien gaan onderhoudsbedrijven en hun

Zo’n langdurige samenwerking levert voor beide partijen belangrijke voordelen op. De opdrachtgever legt de uitvoering en de hiermee gemoeide kosten voor lange tijd en tegen relatief lage kosten vast. Spruijt: “Uit onderzoek van TNO en SBRCURnet blijkt dat er besparingen mogelijk zijn van wel 30 procent”. Het totaalonderhoudsbedrijf kan op zijn beurt door de omvang van de opdracht een scherpe prijs op tafel leggen en zich zo voor langere tijd verzekeren van een vast volume aan opdrachten waardoor voor de onderneming continuïteit van werk kan worden gegarandeerd. Als gevolg van de langdurige en intensieve samenwerkingen die opdrachtgevers met marktpartijen aangaan verandert de relatie tussen de twee partijen, die lange tijd grotendeels is bepaald door gedetailleerd bestekken waarin heel precies wordt beschreven wat het onderhoudsbedrijf moet doen. De relatie krijgt veel meer de vorm van een partnerschap waarbinnen beide partijen binnen vooraf vastgelegd kaders zoeken naar een zo optimaal mogelijke samenwerking. “Wil je als onderhoudsbedrijf op een moderne manier met je opdrachtgever samenwerken, dus als partners en niet als contract- of bestekpartij, dan is vertrouwen van groot belang”, stelt Spruijt.

VISIE

“Volgens TNO en SBRCURnet kunnen we samen 30 procent besparen.” VERTROUWEN

Het vertrouwen in de onderhoudsbranche vergroten en bedrijven in staat stellen om een goede relatie met hun opdrachtgevers te ontwikkelen, dat wil OnderhoudNL bereiken met het “Certificaat Vastgoedonderhoud”. Of kort gezegd: VGO-keur. Het VGO-keur, dat bedrijven na een onafhankelijke toetsing door kwaliteitskeurder Kiwa kunnen krijgen, helpt opdrachtgevers om onderhoudsbedrijven te selecteren die de ervaring en kennis in huis hebben die nodig is om een prestatiegericht partnerschap mee aan te gaan. “Bij de ontwikkeling van het VGO-keur zijn grote corporaties betrokken”, benadrukt Spruijt. Het keurmerk sluit daardoor uitstekend aan bij de dagelijkse praktijk van woningcorporaties. Bovendien maken mensen van corporaties onderdeel uit van een raad van deskundigen die het kennisnetwerk in de bouwsector SBRCURnet en onderzoeksen kennisinstituut TNO, de ontwikkelaars van het VGO-keur, constant bijstaat. “Ontstaan er nieuwe inzichten of blijkt in de praktijk dat het keurmerk aangepast moet worden, dan gebeurt dat ook.” Zo wordt er momenteel aan gewerkt om het keurmerk

uit te breiden naar onderhoud van installaties en daken. “We ontwikkelen het VGOkeur dus voortdurend door om aan te sluiten bij de vraag uit de markt.” De branchevereniging OnderhoudNL biedt leden met het VGO-keur bijeenkomsten en trainingen aan die hen ondersteunen en begeleiden bij het invoeren of verder ontwikkelen van een prestatiegerichte aanpak. En leden van OnderhoudNL worden door verschillende experts en adviseurs van de brancheorganisatie bijgestaan, mocht daar bij de implementatie van prestatiegericht onderhoud behoefte aan zijn. Bovendien is het mogelijk om Kiwa binnen het eigen bedrijf een nulmeting uit te laten voeren zodat duidelijk wordt waar het bedrijf staat en wat er moet veranderen om prestatiegericht te kunnen werken.

benadrukt Spruijt. De leidraad voorziet, gezien de verkoopaantallen, duidelijk in een behoefte. “Van de eerste versie hebben we duizend exemplaren verkocht. En bij de herziene uitgave staat de teller nu op vijfhonderd.” “Wij willen ons nu met de nieuwe naam en visie tonen aan de markt”, stelt Spruijt gedreven. De brancheorganisatie heeft al op 28 maart 2013 in De Doelen in Rotterdam een bijeenkomst georganiseerd voor ‘opdrachtgevend Nederland’. “We hadden een hele zaal vol met 1.584 gasten waaronder merendeels corporatiemensen aan wie we de samenwerking, de leidraad en het VGOkeur uit hebben kunnen leggen. Tot op de dag van vandaag worden wij daar nog om benaderd door bedrijven en opdrachtgevers.”

HANDBOEK SOLDAAT Om de overstap of uitvoering van prestatiegericht onderhoud te ondersteunen maakt een leidraad onderdeel uit van het VGO-keur. De leidraad “Resultaat Gericht Samenwerken bij Investeren en Onderhoud (RGS)”, Spruijt spreekt van het ‘handboek soldaat’, helpt corporaties en onderhoudsbedrijven om tot een goede samenwerking te komen. Zo staan er omschrijvingen in van samenwerkingsvormen, processen en fases die voor een goede prestatiegerichte samenwerking van belang zijn. Door dit vast te leggen in een leidraad RGS weten corporaties waar ze aan toe zijn en wat ze kunnen verwachten van het onderhoudsbedrijf dat het VGO-keur heeft. “En om de gemaakt afspraken juridisch correct vast te kunnen leggen maakt een model aanneemovereenkomst onderdeel uit van de leidraad”,

- ONDERHOUDSSPECIAL OKTOBER  -



CORPORATIE Voor het laatste Corporatienieuws: BOUW Corporatiebouw.nl

bouw, renovatie en onderhoud voor alle corporaties

CORPORATIE BOUW bouw, renova

voor alle corpor tie en onderhoud

CORPORATIE BOUW

aties

bouw, renovatie en

CORPORATIEBOUW is het enige

onderhoud voor alle

vakmagazine voor alle woningcorporaties in corporaties

s Top-5 Centraal Fond meter Rentedekking als graad

Nederland. Het magazine helpt woningcorpo-

n? Slopen of renovere ef gemaakt Portiekwoningen passi

Centrada in Lely stad Uitgekiend slopen Ymere en Stadgeno ot Samenwerken in Oost poor

raties bij het maken van keuzes in bouw, renot

vatie en onderhoud. Wil je altijd op de hoogte nen Zuid Vincent Deckers, Wo

am Prijswinnend Amsterd

Samenwerking met liftindust

, “Asbestsanering n?” wat treffen we aa

rie

blijven van wat er speelt in de sector? Surf dan Eric Smulders, Wo

onstad Rotterdam

‘Dit symboliseer t wie wij zijn’

Blik op bewoner ‘Passiefbouw in ijskast’

Langste gebouw van

naar Corporatiebouw.nl. Daar vind je meteen actuele nieuwsberichten, nog voordat ze in

NL Nu tijd voor herbeste mming?

r 4 - november 2012

1e jaargang - numme

12-11-12 13:43

1e jaargang - numme

Corporatiebouw verschijnen.

r 5 - december 2012

001 cover.indd

12-12-12 11:32

PRAKTIJK

Onderhoud in de praktijk

Blauwdruk voor resultaatgericht onderhoud bestaat niet Door Aernout Bouwman-Sie

PRAKTIJK

“Ik droom van een wereld zonder projecten” RON SIERINK

Functie: inkoper Corporatie: Mitros Plaats: Utrecht Aantal woningen: 27.500 “Voor zes complexen van in totaal zo”n tweeduizend woningen hebben we met drie onderhoudsbedrijven een raamovereenkomst gesloten voor het planmatig onderhoud. Hierin hebben we afgesproken dat zij één onderhoudscyclus, dus voor een periode van zeven jaar, op basis van vooraf besproken scenario”s het onderhoudswerk aan de gevel uitvoeren. We hebben de prijs van het werk vooraf met elkaar bepaald en afgesproken dat er alleen onder bepaalde voorwaarden van het budget kan worden afgeweken. Werk je prestatie- of eigenlijk resultaatgericht, dan ga je een langdurige samenwerking met elkaar aan. De zes complexen waarvan het onderhoud binnen een raamcontract is aanbesteed zijn voor ons een

 - ONDERHOUDSSPECIAL OKTOBER  -

eerste stap in die richting. Maar we zijn er nog niet. Want besteed je echt prestatiegericht aan, dan zou je bijvoorbeeld geen afspraken maken over onderhoudscycli, die eigenlijk afkomstig zijn uit de onderhoudsplanning zoals we die altijd gebruiken. Besteed je aan op basis van prestaties, dan zou je de markt vragen om tegen een bepaalde vergoeding de complexen in vooraf te bepalen condities te houden. Wat dat betreft droom ik van een wereld zonder projecten. Prestatiegericht aanbesteden van planmatig onderhoud is lastig omdat Mitros net als veel andere corporaties het vastgoedbeheer heeft verdeeld over verschillende afdelingen. Mitros heeft een afdeling die beslist over de investering in bijvoorbeeld nieuwbouw of grootschalig onderhoud, een afdeling die het planmatig onderhoud doet en een afdeling die het dagelijks onderhoud doet. Door deze taakverdeling werken we ‘onbewust suboptimaal’, ook al doet iedereen op zijn werkgebied alles om de woningen van Mitros zo goed mogelijk te onderhouden zodat de huurders er graag en met veel plezier in wonen. Denk maar aan de door de afdeling ‘planmatig onderhoud’ net geschilderde kozijnen die vervangen worden omdat er door de ‘afdeling renovaties’ dubbel glas wordt geplaatst. Willen we prestatiegericht gaan werken, dan moeten we binnen Mitros de discussie voeren over hoe we onze werkwijze efficiënter kunnen maken. En dat vraagt best wel wat van de mensen omdat zij anders over hun werk na moeten gaan denken. Ik heb binnen Mitros de opdracht om dit proces te begeleiden en waar nodig bruggen te bouwen tussen de verschillende afdelingen die zich met vastgoed bezighouden.

In de bouwsector zal ook een cultuuromslag plaats moeten vinden, wil het prestatiegericht werken echt van de grond komen. Want het is toch wel gek dat bij de traditionele aanbesteding in bestek de bouwer volledig wordt uitgeknepen. Waarna het onderhoud tegen de hoogste prijs soms weer aan dezelfde marktpartij wordt gegund. Dat is heel inefficiënt en vanzelfsprekend niet in het belang van onze huurders. We zullen in plaats daarvan moeten gaan denken in termen van ‘total cost of ownership’ en ‘life cycle’; wat zijn de totale kosten van een complex vanaf de nieuwbouw of renovatie tot de sloop? Doe je dat, dan verbind je realisatie en onderhoud met elkaar en kun je op basis van de juiste aanpak prestatiegericht aanbesteden. Die stap zullen we samen met de markt moeten zetten.”

PRAKTIJK

“Geen bestek meer op het niveau van ‘spijker en schroef ’” TOM HOEKVELD

Functie: manager vastgoed Corporatie: Wonen Centraal Plaats: Alphen aan den Rijn Aantal woningen: 8.300 “We verkennen momenteel de mogelijkheid om onze budgetten voor dagelijks onderhoud en planmatig onderhoud, respectievelijk € 4,5 en zo’n € 5 tot € 6 miljoen, bij elkaar te doen en samen op de markt aan te bieden. Door deze posten te combineren, willen we de overlast voor de huurders van het dagelijks onderhoud zo veel mogelijk beperken. Want aannemers kunnen zichzelf veel werk besparen in het dagelijks onderhoud als zij het planmatig onderhoud goed uitvoeren. En wij kunnen onze onderhoudskosten niet alleen stabiliseren en beheersen, maar worden ook “ontzorgd”. Besluiten we om de budgetten samen te voegen, dan wordt het heel erg interessant om prestatieafspraken te maken met onze onderhoudsbedrijven. Het prijzenboek dat

we nu gebruiken, zouden we dan af kunnen schaffen. We denken dat we deze stap samen met onze drie vaste onderhoudsbedrijven kunnen maken. Wij werken al heel lang met deze drie lokale aannemers samen. In sommige gebieden kennen zij onze complexen zelfs beter dan wij. Hierdoor is er veel onderling vertrouwen. Dat is belangrijk. Want anders kun je niet op basis van prestatiecontracten afspraken maken. Bovendien biedt de werkwijze hen de mogelijkheid om meer omzet te maken. Wij verdubbelen zo immers het budget dat voor hen beschikbaar is. Momenteel doen we praktijkervaring op met prestatiegericht werken bij de renovatie van twintig complexen. Deze complexen moeten hoognodig worden aangepakt. En door de projecten prestatiegericht op de markt te brengen kunnen we de versnelling maken die nodig is. We hebben geen bestek geschreven op het niveau van ‘spijker en schroef ’ zeg maar, zoals we dat altijd doen. We hebben op hoofdlijnen aangegeven wat er moet gebeuren, bijvoorbeeld het vervangen van een dak of kozijn. Vervolgens zijn vier marktpartijen geselecteerd die elk een deel van de totale opgave uitvoeren.

Bovendien moeten de aannemers een open begroting maken waarin precies staat welke kosten voor welke werkzaamheden in rekening worden gebracht. Die begrotingen toetsen wij aan de berekeningen van een onafhankelijk bouwkundig adviesbureau dat voor ons vooraf de kosten van de renovatie in kaart heeft gebracht. De vier marktpartijen hebben nu na een half jaar voorbereidingstijd ieder afzonderlijk het eerste project in uitvoering. En dat gaat heel goed. De bouwers weten ook precies waar zij aan beginnen. Die nemen in drie weken tijd 150 woningen heel gedetailleerd op. Dat zou je zelf nooit zo snel en goed kunnen doen. Daar heb je gewoon de power niet voor. Bij het tweede project, dat binnenkort gaat starten, gaan we een stapje verder. We leggen dan vooraf het budget op tafel en zeggen: “Dit is het. Niet meer en niet minder.” En we formuleren de verbetering echt op hoofdlijnen, bijvoorbeeld dat de woning wat betreft energieprestaties van een F naar een C label moet.”

Bij de selectie zijn we erg streng geweest en hebben we heel goed gekeken of de bedrijven zich echt bewezen hebben in prestatiegericht werken.

- ONDERHOUDSSPECIAL OKTOBER  -



PRAKTIJK

“Met convenant creëren we draagvlak” BAREND WASSINK

Functie: coördinator vastgoedbeheer Corporatie: Wonion Plaats: Ulft Aantal woningen: 4.000 “Toen we met de onderhoudsbedrijven de overstap hadden gemaakt naar prestatiegericht werken, ontstond de behoefte om het een en ander vast te leggen in een convenant. Niet alleen voor onze partners, die met het convenant in de hand aan anderen kunnen laten zien wat ze in huis hebben. Maar vooral ook om binnen de organisatie en bij de directie draagvlak te creëren voor de gevolgen van het prestatiegericht uitvoeren van planmatig onderhoud. Zo verwachten wij dat de onderhoudsafdeling minder mensen nodig heeft omdat we meer aan onze partners overlaten. We zullen dus onze organisatie hier dus op aan moeten passen.” “We hebben jarenlang het planmatig onderhoud uitgevoerd met zeven vaste be-

 - ONDERHOUDSSPECIAL OKTOBER  -

drijven die goede kwaliteit leveren. Maar in de uitvoering is dat niet optimaal. Het leidt bij ons tot veel administratie. En bedrijven kunnen moeilijk tegen scherpe prijzen aanbieden omdat de opdrachten hiervoor te klein zijn. We hebben daarom alle zeven bedrijven gevraagd om voor een blok van vijftien woningen voor twintig jaar een onderhoudsplan te maken. Wij hebben hen hierbij twee toekomstscenario’s meegegeven; de woningen worden na twintig jaar gesloopt of ze gaan verder in de exploitatie.” “Eén schildersbedrijf haakte direct af. Die zei: ‘Ik ben een goede schilder, maar onderhoudsscenario’s maken is niet mijn ding.’ Met de andere bedrijven hebben we in een zaal samen alle presentaties bekeken. En de bedrijven moesten hun prijzen open op tafel leggen. Voor sommige bedrijven was dat wel even wennen. De onderneming met het plan met de beste prijs- kwaliteitverhouding heeft de opdracht gekregen. Dat hebben we bewust zo gedaan. Anders krijg je allemaal onrealistische verhalen te horen.” “We werken nu met vier onderhoudsbedrijven voor twintig jaar of langer samen, zo is de niet-contractueelvastgelegde intentie. Zij hebben van ons opdracht gekregen om op basis van eigen toekomstscenario’s een onderhoudsplanning te maken die helemaal los staat van de zesjaarlijkse onderhoudscyclus die wij altijd hebben gehanteerd. We willen alleen nog maar schilderen daar waar dat nodig is om de kwaliteit

van ons woningbezit op niveau te houden en het wooncomfort voor de huurders te blijven garanderen.” “De onderhoudsbedrijven moeten nog wel eens wennen aan de nieuwe manier van werken. Die zeggen dan bijvoorbeeld: ‘Je kunt toch niet aan de huurders uitleggen dat de voordeur van de een wel en van de ander niet wordt geschilderd. Laten we alles dan maar doen.’ Dan moeten we even ingrijpen en hen vertellen dat ze ons op basis van hun eigen scenario moeten vertellen wat er wel en niet moeten worden geschilderd. Het communicatieprobleem dat hieruit volgt, is niet de zaak van het schildersbedrijf. Dat lossen wij op.” “De aanpak heeft al 10 procent besparing opgeleverd omdat de onderhoudsbedrijven ons op basis van de aanzienlijk grotere contracten een beter aanbod kunnen doen. De besparing die de overstap van onderhoudscycli naar toekomstscenario’s oplevert, weten we nog niet. Maar de verwachting is dat de kosten hierdoor tussen de 15 en 20 procent lager uit zullen vallen.”

PRAKTIJK

“Leg heel goed vast wat je wilt” AAD LEEK

Functie: directeur-bestuurder Corporatie: WOONopMAAT Plaats: Heemskerk Aantal woningen: 10.000 “Een jaar of acht negen geleden hebben wij ons ‘Technisch functioneel en administratief programma van eisen’ opgesteld. Hierin hebben wij zelf opgeschreven waaraan wij vinden dat een goede woning moet voldoen. Wij hebben dat gedaan op basis van de kennis en ervaring van onze eigen mensen. En we hebben natuurlijk ook goed naar onze huurders geluisterd. Ons programma van eisen is een organisch document, we passen het aan als we denken dat het beter kan. En we sturen hier nadrukkelijk op. Na ieder project vragen we de mensen om een lijstje te maken van zaken die we zouden kunnen verbeteren of aanpassen.” “Op basis van ons programma van eisen, waarmee wij feitelijk een eigen conceptwoning hebben ontwikkeld, besteden wij

al een hele tijd nieuwbouwprojecten prestatiegericht aan. Wij zoeken hiervoor bouwers die niet alleen hun productieketen goed hebben georganiseerd. Zij moeten ook aan ons programma van eisen kunnen voldoen. De architect, die bij de traditionele aanbesteding de eerste partij is waarmee je spreekt, huren wij dus niet zelf meer in. Dat laten we graag over aan de bouwer.” “Wij bieden onze huurders bijvoorbeeld een vaste trap naar de zolder met een grote slaapkamer en een berging. Om daar ruimte voor te maken, moet de bouwer de installatie aan één kant en niet in het midden monteren. Daarnaast hebben onze huurders veel invloed op hoe de woning er uit komt te zien. Zo mogen zij de kleur en indeling van de gevels kiezen. Wij schrijven de bouwer bovendien zoveel mogelijk het gebruik van duurzaam materiaal voor en geven voorschriften voor de detailleringen. Dus bijvoorbeeld geen betonnen maar keramische dakpannen. En geen ‘volle voeg’, die er na twintig jaar door vorst en weer en wind uitvalt. Maar een ‘gestreken voeg’, waarvan wij weten dat die minsten veertig jaar meegaat.”

maakt over de hechting, glans en laagdikte van het verfwerk. Een bureau controleert steekproefsgewijs en onaangekondigd of de afspraken worden nageleefd. Is dat niet het geval, dan moet hij het werk voor eigen rekening overdoen. Gaat hij nog eens in de fout, dan werken we niet meer met het bedrijf samen.” “We denken nu na over of we meer onderhoudswerk prestatiegericht kunnen aanbesteden. Zo zouden we het onderhoud al bij het op de markt brengen van de nieuwbouw aan de bouwer mee kunnen geven. Maar voor we dat doen, gaan we heel goed opschrijven wat we willen. Want alleen dan kun je de opdracht op een goede manier prestatiegericht aanbesteden.” “Prestatiegericht werken is voor ons een bedrijfsfilosofie waarbij binnen heldere kaders mensen de ruimte krijgen om invulling te geven aan hun werk. Hierbij doen we zo veel mogelijk een beroep op hun kennis en ervaring. En dat leidt, zoals je hoort, tot veel enthousiasme.”

“We besteden veel onderhoudswerk prestatiegericht aan. Zo hebben we met het installatiebedrijf afgesproken dat de ketels tenminste 16 jaar meegaan. Is dat niet het geval, dan draagt de installateur bij in de kosten. En met het schildersbedrijf hebben we afspraken ge-

- ONDERHOUDSSPECIAL OKTOBER  -



CLOSE UP

‘Wij denken iedere onze klanten weer vraagd om met een oplossing te komen. “Aan de koffietafel zijn de ideeën ontstaan die ik samen met onze projectmanagers heb uitgewerkt”, vertelt Ariëns over de ontwikkeling van het AJ-kozijn. Een half jaar werkt de ondernemer aan de ontwikkeling en engineering van het product. Waarbij hij naast zijn medewerkers ook onderzoeksinstituten betrekt. “Voor de detailleringen heb ik advies gevraagd aan onder meer TNO. Het moet natuurlijk wel allemaal aan de regelgeving voldoen. En ons raam moet tenminste vijfentwintig jaar meegaan en niet al na vijf jaar uit elkaar vallen.”

SNEL, ZONDER STEIGERS

Voor directeur Johans Ariëns van Ariëns Vastgoed Onderhoud is het de normaalste zaak van de wereld. Iedere dag nadenken over hoe hij zijn klanten nog beter van dienst kan zijn. Zo ontwikkelde de ondernemer voor de renovatiemarkt het AJ-kozijn. “Bij Talis Wonen in Nijmegen hebben we woningen na-geïsoleerd”, begint Ariëns het verhaal over de ontstaansgeschiedenis van het AJ-kozijn. “In die complexen isoleerden we het dak, de gevel en de vloer. Maar de PH-schuiframen werden niet door ons aangepakt.” Het PH-schuifraam is in de jaren zeventig en tachtig door heel veel corporaties geplaatst omdat het vooral goedkoop was. “Bij PH schuiframen wordt in het stelkozijn aan de onder- en bovenzijde een plastic strip gemonteerd. En tussen die strips zitten twee schuiframen die langs elkaar schuiven als je ze open doet.” De plaatsing van zo’n schuiframen is goedkoop. Maar de gebruiksvriendelijkheid is laag. Of zoals Ariëns het op de voor hem

 - ONDERHOUDSSPECIAL OKTOBER  -

kenmerkende heldere manier verwoordt: “Het PH-schuifraam is functioneel een gedrocht.” Want in de plastics strips op het stelkozijn hoopt zich makkelijk vuil op dat moeilijk te verwijderen is. Met als gevolg dat de ramen vastlopen en naar verloop van tijd lastig te openen zijn. Nu deze schuiframen aan het einde van hun levensduur zijn, zouden veel corporaties ze graag willen vervangen. Maar hoe doe je dat? ‘Je kunt natuurlijk het hele kozijn vervangen. Maar dat is kostbaar, levert veel afval op en beperkt de lichtinval tot wel 30 procent. Want PH-schuiframen laten door het grote glasoppervlak veel licht binnen.’ Omdat het vervangen van de PH schuiframen niet makkelijk is, heeft Talis Wonen aan Ariëns ge-

Het resultaat van de voor eigen rekening ontwikkelde innovatie is een kozijn dat uit aluminium profielen bestaat en in het oude stelkozijn wordt gemonteerd. “Wij verwijderen het glas, halen de plastic strips van de PH schuiframen uit de stelkozijnen en monteren van binnenuit de aluminiumprofielen in het bestaande stelkozijn”, licht Ariëns de werkwijze toe. “De nieuwe kozijnen worden voorzien van een vast en een kantelkiep-raam met antifout bediening, wat voorkomt dat je bij verkeerd gebruik in een keer het raam los in je hand hebt”, licht hij toe. Omdat de bestaande kozijnen blijven zitten, is er weinig afval. Ariëns: “Voor corporaties die duurzaamheid hoog in het vaandel hebben, is dat erg belangrijk.” Bovendien is voor het renovatiewerk geen steiger nodig omdat het hele kozijn van binnenuit kan worden gemonteerd. “Het AJ-kozijn helpt de corporatie van het hoofdpijndossier ‘PH-schuiframen’ af ”, stelt Ariëns. Zo is schilderen niet meer nodig en krijgt de corporatie een onderhoudsarme gevel. Bovendien heeft het kozijn een rank en slank ontwerp waardoor de lichtinval nauwelijks wordt beperkt en het aangezicht van de gevel door de renovatie niet of heel beperkt

CLOSE UP

dag na over hoe wij blij kunnen maken’ van metselwerk, voegwerk en alle soorten kozijnen tot daken, goten, en timmerwerk. De expertise van Ariëns Vastgoed Onderhoud ligt ook op het gebied van de ‘natte binnenruimtes’ als badkamers en keukens. “We houden nauwlettend de nieuwste ontwikkelingen en mogelijkheden in de gaten”, benadrukt Ariëns met enige trots. “Wat dat betreft willen we graag voorop lopen als het gaat om het toepassen van nieuwe technieken en innovaties.”

KORTSTE DOORLOOPTIJD

Oud PH schuifraam

Nieuw AJ-kozijn met afdekprofiel

wordt aangetast. Ariëns: “Dat laatste vinden met name gemeenten weer belangrijk.” “En de huurder gaat er natuurlijk ook op vooruit”, benadrukt Ariëns. Het systeem wordt geleverd met HR++ -glas, waardoor het energieverbruik van de woning verder kan worden teruggebracht. En de ramen kunnen desgewenst worden uitgerust met door SKG gecertificeerd en door de politie goedgekeurd beslag.

dan moeten onderhoudsscenario’s worden gemaakt die een periode beslaan van zo’n vijfentwintig jaar. Ariëns: “De onderhoudsdatabank is onderdeel van het Ariëns Klantwaarde Systeem (AKS, red), onze interne leidraad om optimaal klantvertrouwen te realiseren door aantoonbaar kwaliteit te leveren.” Bovendien wil Ariëns Vastgoedonderhoud dit jaar beschikken over het VGO-keur, een onafhankelijk kwaliteitskeurmerk voor onderhoudsbedrijven die resultaatgericht samenwerken.

AANTOONBARE KWALITEIT “Wij denken iedere dag na over hoe we de klant blij kunnen maken, hoe wij zijn onderhoudskosten terug kunnen dringen”, omschrijft Ariëns de bedrijfscultuur bij Ariëns Vastgoed Onderhoud. ‘Hiervoor monitoren we de uitgevoerde werkzaamheden niet alleen tijdens en na de uitvoering, maar ook in de daarop volgende jaren.’ De informatie die zo wordt verzameld, wordt opgeslagen in een database die met name voor het opstellen van prestatiecontracten onmisbaar is. Want

EXPERT IN ONDERHOUD “We zijn expert in alle vormen van onderhoud en renovatie van onroerend goed en werken niet alleen voor corporaties maar ook voor scholen, ziekenhuizen, overheden, zorginstellingen, beleggers en beheerders”, vertelt Ariëns over het in Nijmegen gevestigde en in heel Nederland actieve onderhoudsbedrijf. Het bedrijf is niet alleen in staat om de hele buitenschil van een complex aan te pakken;

De doorlooptijd van een renovatieproject is zo’n onderwerp waar Ariëns zich druk over maakt. “Uit onze bewonersenquêtes blijkt keer op keer dat voor meer dan 70% van de bewoners de doorlooptijd van de onderhoudswerkzaamheden niet kort genoeg kan duren”, stelt hij. “Als het even kan willen ze dat het werk ‘s morgens als ze naar hun werk gaan begint en als ze ‘s avonds thuiskomen klaar is”, gaat de bevlogen ondernemer verder. Hiervoor is volgens Ariëns bij het gemiddelde woonbedrijf niet altijd voldoende aandacht. En dat terwijl voor de huurder juist op het gebied van die kortere doorlooptijd relatief eenvoudig extra klantwaarde gecreëerd kan worden. “Voorwaarde voor een korte doorlooptijd is dat wij alles tot in de puntjes voorbereiden en de werkzaamheden in één keer goed uitvoeren”, put Ariëns uit vele jaren praktijkervaring. “En het is niet moeilijk om je voor te stellen dat de faal- en dus ook de totale kosten dan significant dalen.”

ARIËNS VASTGOED ONDERHOUD Tarweweg 11 6534 AM Nijmegen t: 024 3 777 666 f: 024 3 779 778 e: info@ariens.nl i: www.ariens.nl

- ONDERHOUDSSPECIAL OKTOBER  -



CLOSE UP

Kostenbesparing én verhogen bewonerstevredenheid: een paradox? Mutatie- en reparatieonderhoud, onderhoudsbedrijven en aannemers noemen het vaak geneuzel omdat het om veel kleine en administratief intensieve reparaties gaat. Volgens Joost Versteeg van facilitair dienstverlener MainPlus kan echter veel winst worden geboekt als de onderhoudsketen beter wordt georganiseerd. Ook de huurders hebben hier baat bij: “Werken corporatie en onderhoudsbedrijf efficiënt, dan hebben huurders een betere klantervaring.”

“De huurder belt met de corporatie”, begint Joost Versteeg zijn verhaal. Hij beschrijft hoe iedere dag het mutatie- en reparatieonderhoud bij corporaties wordt uitgevoerd. “De corporatie neemt de schade op en belt daarna met het onderhoudsbedrijf om het reparatieverzoek door te geven en uit te

 - ONDERHOUDSSPECIAL OKTOBER  -

laten voeren. Het onderhoudsbedrijf belt vervolgens met de huurder om nog eens te vragen wat er aan de handis, noteert in het eigen systeem de informatie die de corporatie al had en plant een afspraak in. De monteur rijdt in zijn bus met de opdrachtorder naar de huurder om daar te constateren dat het onderdeel dat hij nodig heeft niet in zijn bus ligt. Hij moet dus naar de ijzerwarenhandel om bijvoorbeeld een kraan of slot te kopen. Daarna rijdt hij terug naar de huurder, maar omdat het inmiddels al vijf uur is moet er een nieuwe afspraak worden gemaakt om de reparatie uit te voeren.” Mutatie- en reparatieonderhoud wordt vaak niet efficiënt uitgevoerd, zo vindt Versteeg. “Er is veel overlap omdat partijen met verschillende ICT-systemen werken”, legt de facilitair expert uit. Bovendien is er te weinig over het werkproces nagedacht. Dit moet samen met de betrokken partijen anders kunnen, zo is de gedachte bij MainPlus. En daarom heeft de in corporaties en commercieel vastgoed gespecialiseerde facilitaire dienstverlener het proces van mutatie- en reparatieonderhoud bestudeerd, geanalyseerd en opnieuw beschreven. “Toen wij samen met allerlei marktpartijen

vanuit de hele keten het ideaaltypische proces op papier hadden staan, ontdekten we dat er eigenlijk geen goede ICT-systemen zijn die dat kunnen ondersteunen.” Zo worden volgens Versteeg door ICT-leveranciers vaak ‘aannemersportals’ aan corporatie geleverd waarop de onderhoudsbedrijven inloggen om te kunnen zien welke opdrachten uitgevoerd moeten worden. De opdrachten van de portal moet hij vervolgens in zijn eigen systeem verwerken. “Werk je met zo’n systeem, dan zitten er veel dubbelingen in het proces. En die halen wij er met ons systeem MainFlow uit.”

ONDERSCHEIDING In samenwerking met softwarepartner Enrise heeft MainPlus een web-applicatie ontwikkeld waarin alle betrokken partijen, de huurder, de corporatie en het onderhoudsbedrijf, al hun gegevens kunnen verwerken. Zo kan de huurder zelf een afspraak plannen. Bovendien is het programma vanaf de mobiele telefoon, de iPad, de laptop en de PC te benaderen. Hierdoor kunnen onderhoudsmedewerkers direct bij de gegevens die in het systeem staan en hieraan ook weer hun eigen updates toevoegen. “We hebben lang en zorgvuldig gezocht naar een bedrijf dat ons kon helpen met de ontwikkeling van de web-applicatie”, legt Versteeg uit. “Want veel ICT-bedrijven denken vanuit de techniek waardoor veel gebruikerswensen niet worden uitgevoerd. Wij wilden een ontwikkelaar die echt kijkt naar wat de gebruiker vraagt en daar dan een technisch oplossing voor bedenkt.” Die strenge selectie heeft zijn vruchten afgeworpen. Want samen met Enrise heeft MainPlus vorige jaar de prestigieuze “Dutch Interactive Award” gewonnen, waarbij de jury vooral het gebruiksgemak van de software roemde. Bovendien zou de software,

CLOSE UP

zo berekende de vakjury, een sectorbrede besparing op kunnen leveren van tenminste € 150 miljoen.

GRATIS SOFTWARE “Corporaties mogen gratis gebruik maken van onze software.” Versteeg meldt het in een bijzin, alsof het de normaalste zaak van de wereld is. Maar dat is het niet. Want in de praktijk blijkt dat corporaties vaak hoge kosten maken voor de inzet van ICT. Corporaties die bij MainPlus een volledig dienstenpakket afnemen, hoeven niet te betalen voor het gebruik van de software. Bij een dergelijke samenwerking verzorgt MainPlus de hele organisatie rond het mutatie- en reparatieonderhoud. Versteeg: “Wij doen niet de uitvoering en hebben dus geen onderhoudsmedewerkers in dienst. Maar wij hebben wel een eigen call center voor corporaties die het aannemen van de reparatiemeldingen uit zouden willen besteden en begeleiden onze opdrachtgevers bij het contracteren van onderhoudsbedrij-

ven. In 2014 zijn we operationeel met ruim 18.000 woningen, waarbij ook het onderhoudsbedrijf is uitbesteed en de medewerkers een nieuwe plek hebben gekregen.” Gaat MainPlus bij een corporatie aan de slag, dan wordt eerst het hele onderhoudsproces in kaart gebracht en doorgelicht. “Hebben we dat gedaan, dan kunnen we precies laten zien welke keuzes welke kosten met zich meebrengen”, legt Versteeg uit. Besluit de corporatie bijvoorbeeld om de intake zelf te doen omdat dat voor hen een belangrijk klantencontact is, dan kunnen we precies aangeven wat daarvan de eventuele extra kosten zouden zijn.” Door steeds op basis van de werkelijke kosten beslissingen te nemen, komt er een op maat samengesteld dienstenpakket uitrollen waarbij de gebruikskosten van de software worden afgestemd op het totale dienstenpakket dat de corporatie bij MainPlus afneemt. Het optimaliseren van het onderhoudsproces heeft grotere gevolgen dan alleen kostenbesparingen en gebruiksvriendelijke en

scherpgeprijsde software. Versteeg verwacht ook dat optimalisatie van het proces tot een fundamentele verandering van de onderhoudsmarkt zal leiden. “Veel onderhoudsbedrijven zijn omzetgedreven, zij declareren ieder uur dat zij aan een klus besteden bij de corporatie, samen met de kosten voor de vervangen onderdelen”, legt Versteeg uit. Dat onderhoud lange tijd niet sexy was, is hier volgens de marktkenner de belangrijkste oorzaak van. Corporaties hebben hier vervolgens hun gedrag weer op afgestemd. Versteeg: “Corporaties vertellen mij bijvoorbeeld dat ze scherp hebben ingekocht omdat ze een uurtarief van € 36 hebben afgesproken. Maar ze vergeten dan het onderhoudsbedrijf om zijn lage tarief goed te maken zo veel mogelijk uren gaat schrijven waardoor er een vaag en onduidelijk spel ontstaat. Dit ondermijnt het vertrouwen, de werkrelatie en is uiteindelijk heel erg inefficiënt.” De oriëntatie in de onderhoudswereld zou volgens Versteeg moeten verschuiven van omzet en kosten naar rendement. “Stop met dat spel rond uurtarieven en facturen. En maak in plaats daarvan heldere naleefbare afspraken op basis van service level agreements, een contract waarbij afspraken worden gemaakt over te leveren dienst en niet zoals traditioneel het geval is een te leveren product. En optimaliseer op die manier het proces. De corporatie bespaart dan fors op de kosten, tot wel 20 procent. En het onderhoudsbedrijf kan een heel mooi rendement maken, tot meer dan 10 procent.”

MAINPLUS Laan van Zuid Hoorn 43 2289 DC Rijswijk t: 070 - 711 2 811 e: info@mainplus.nl i: www.mainplus.nl

- ONDERHOUDSSPECIAL OKTOBER  -



CLOSE UP

Geen Energielabel om het label Energieneutraal, notaloos, van Energielabel F naar B. Corporaties stellen zich hoge doelen, maar hebben daarbij niet altijd inzicht in de prestaties en de bijbehorende kosten ten opzichte van de terug-

nét geen label-B in de praktijk wel hetzelfde energieresultaat haalt, maar dan met minder kosten. Andersom kan het soms ook gebeuren dat je binnen de besteedbare kosten per jaar qua label veel hoger uit kunt komen dan de voorgenomen labelsprong.

verdiensten. Met de Labelwijzer helpt De Nieuwe Norm corporaties PRAKTIJK TELT

een gefundeerde keuze te maken. “Het bijbehorende Energielabel is daarvan de uitkomst, niet het uitgangspunt.” “Corporaties vragen niet altijd precies wat ze willen”, zegt Michel Schipper van De Nieuwe Norm. “Ze hebben vaak heel hoge energie-ambities als energieneutraal of notaloos. En daarmee leggen ze de lat mogelijk zo hoog dat de aanloopkosten niet altijd terug te verdienen zijn gedurende de resterende exploitatietermijn. Als een corporatie bijvoorbeeld een labelsprong wil van label F naar B, gaat het vaak niet om dat specifieke label maar om een bepaalde prestatie. En de investeringen in die prestaties moeten dan ook nog in verhouding staan tot de opbrengsten.”

HELDERE JAARKOSTEN

Michel Schipper, directeur van De Nieuwe Norm

 - ONDERHOUDSSPECIAL OKTOBER  -

Met zijn bedrijf De Nieuwe Norm ontwikkelde Schipper de Labelwijzer. Een instrument waarmee corporaties precies kunnen zien welke bouwkundige ingrepen welk energetische resultaat opleveren. Ook toont het systeem haarscherp de kosten van die verbeteringen in relatie tot hun opbrengsten. Schipper: “Als je die vervolgens uitsmeert over de jaren dat je de woningen als corporatie doorexploiteert, zie je precies de effectieve kosten en de opbrengsten per jaar.” In Schippers model kan het best zo zijn dat een sprong van het ene label naar het andere zo duur wordt, dat de jaarlijkse kosten in de exploitatietermijn te hoog oplopen ten opzichte van de besparingen. Maar dat je met

De Nieuwe Norm kijkt continu naar de praktijk. Zo is de database van werkzaamheden altijd gevuld met actuele marktprijzen. “De calculatie die er uit rolt, is ook meteen onze offerte. Heel anders dan de ruwe inschatting die je bij sommige adviseurs krijgt.” Tegelijkertijd neemt De Nieuwe Norm ook consequent het wooncomfort van de bewoners in de praktijk als uitgangspunt. “Met een vraaggestuurd ventilatiesysteem kun je bijvoorbeeld veel punten verdienen in de EPAberekening. Maar het is niet altijd de meest comfortabele oplossing voor de bewoners. Die krijgen dan wel een mooi Energielabel, maar misschien een minder aangename woonsituatie. En als ze toch een raam openzetten, haal je in de praktijk nooit die energetische waarde die op papier zo mooi leek.” Dat wil De Nieuwe Norm kost wat kost voorkomen: maatregelen die het op papier goed doen maar in de praktijk niet werken.

BELOOFD IS BELOOFD Op basis van de Labelwijzer-software kun je maatregelen met elkaar combineren en bepalen wat je wel en niet doet. Per keuze zie je steeds de consequenties voor de prestatie, maar ook voor kosten en opbrengsten. Op die manier kun je heel gefundeerd de optimale mix voor deze specifieke renovatie bij elkaar puzzelen”, legt Schipper uit. Om te garanderen dat hij levert wat hij belooft, laat De Nieuwe Norm de specificaties om de labelsprong te kunnen maken toetsen door Woningborg Advies. Kees Hootsen van Woningborg Advies is zeer te spreken over de zelfverzekerdheid

CLOSE UP

van De Nieuwe Norm. “We zien dat opdrachtgevers aannemers steeds vaker verplichten om aan te tonen dat zij uitgevoerd hebben wat zij vooraf beloofden. Doorgaans stuurt een corporatie dan een opzichter de bouw op, maar in dit geval neemt De Nieuwe Norm die verantwoordelijkheid pro-actief in eigen hand. Zij concentreren zich op het bouwen, wij voeren onafhankelijke controles uit en borgen de kwaliteit en de opdrachtgever kan zich die moeite besparen.”

KWALITEIT GEBORGD Woningborg Advies toetst dus vooraf de specificaties, borgt de kwaliteit tijdens de bouw, controleert de juiste uitvoering en correcte toepassing van de materialen en geeft achteraf een onafhankelijke verklaring die aantoont dat de aannemer de gemaakte afspraken goed heeft uitgevoerd. “Daarmee is de cirkel mooi rond,” zegt Schipper. Aan de voorzijde maken we gefundeerde keuzes. Afgestemd op de gewenste prestaties, binnen de budgetten van kosten en baten en altijd met oog voor het wooncomfort in de praktijk.” Combineer je die verklaring met het Afbouwwaarborg van Woningborg, dan dek je niet alleen die kwaliteitsborging af, maar ook het insolventierisico van de aannemer af.

werken met oog voor de bewoners. “Corporaties willen het beste voor hun bewoners en er zelf geen gezeik mee hebben”, zegt Schipper recht voor zijn raap. “Wij zorgen daar voor.”

IN ÉÉN HAND De Nieuwe Norm heeft alles in eigen huis. Van het advies vooraf tot aan de database van werkzaamheden en hun prestaties, getoetst aan de praktijk. Van de marktconforme prijslijst tot en met de uitvoering – Woningborg voert ook onafhankelijke uitvoeringscontroles uit gedurende de bouw. En van de eigen EPA-adviseurs tot aan de Woningborg-certificaten en –garantie. “Die eigen EPA-adviseurs zijn belangrijk omdat zij zelf woningen voor Energielabels kunnen aan- en afmelden. Normaal gesproken moet daar weer een extern adviseur aan te pas komen, die onnodig extra geld en tijd kost. Nu concentreert iedereen zich op zijn kernactiviteit met bewust gekozen kwaliteit als einddoel.”

ZORG VOOR BEWONERS Doordat De Nieuwe Norm al 15 jaar gespecialiseerd is in renovatie en onderhoud van bestaand woningvastgoed, kan de aannemer als de beste omgaan met bewoners. “We werken veel voor corporaties en houden ook regelmatig klantenpanels om er achter te komen hoe bewoners renovatiewerk ervaren. Want wij kunnen het er met de corporatie wel over eens zijn dat we de overlast tot een minimum beperken. Het gaat er om hoe de bewoner dat zelf ervaart.” Met het eigen 10-Weken- en KBT-Concept bewijst De Nieuwe Norm snel en goed te kunnen

B C D E

GRATIS KENNIS-SEMINAR De Nieuwe Norm gaat binnenkort een project van tientallen bestaande woningen aanpassen aan de hand van de Labelwijzer. Zodra de renovatie van deze woningen afgerond is, organiseert de aannemer een kennisseminar over dit project. Daar delen Woningborg Advies en De Nieuwe Norm zelf dan hun ervaringen. Wilt u daar bij aanwezig zijn, mailt u dan naar info@denieuwenorm.nl ovv Labelwijzer. De Nieuwe Norm nodigt u dan te zijner tijd uit.

ONAFHANKELIJK

Woningborg is een onafhankelijk instituut in de bouwsector. Woningborg garandeert de kwaliteit van de uitvoering, staat borg voor de afronding van een project als de aannemer tussentijds failliet zou gaan, certificeert dat er gebouwd is wat er beloofd is en biedt garantie na oplevering. Om die garantie te kunnen bieden, beoordelen Woningborg-experts vooraf de technische stukken, controleren ze steekproefsgewijs tijdens de bouw. Woningborg Advies gebruikt die jarenlange ervaring voor plantoetsen, bouwbegeleiding, uitvoeringscontrole, metingen en bemiddeling.

DE NIEUWE NORM Melbournestraat 64-66 3047 BJ ROTTERDAM t: 010.415.58.38 f: 010.415.48.64 e: info@denieuwenorm.nl i: www.denieuwenorm.nl

- ONDERHOUDSSPECIAL OKTOBER  -



CLOSE UP

Zekerheid voor de lange termijn Corporaties moeten meer de samenwerking zoeken met leveranciers

derhoudsinterval in de toekomst verlengd kan worden.”

en vastgoedonderhoudspartners. Dat zegt Harry Croese van verffabriPROFITEREN

kant Sigma Coatings. “Je moet samen kijken wat het beste resultaat oplevert. Een resultaatgerichte samenwerking is voor de lange termijn veel beter dan een traditionele relatie.” kan de keuze worden gemaakt, met het beoogde resultaat als doel, passend binnen het gestelde budget. De corporatie kan dan kiezen. Uiteraard bieden we ook een tussenweg. Alles in overleg, als het complex nog heel lang mee moet, heeft een uitgebreid pakket natuurlijk de voorkeur.”

EXPERTISE

Croese kan het weten. In de hoedanigheid van technisch adviseur vastgoed heeft hij veel praktijkervaring in de samenwerking met corporaties. “Gelukkig zien we de behoefte om kennis en kunde bij leveranciers op te halen groeien. Toch gebeurt het nog te weinig.” Volgens Croese leidt een open dialoog in het begin ertoe dat er goede beslissingen voor de lange termijn gemaakt kunnen worden. “En die lange-termijnrelatie heeft weer een positieve invloed op de kwaliteit en levert uiteindelijk een kostenreductie op. We bieden de corporatie dan een aantal verschillende scenario’s aan. Hierin

 - ONDERHOUDSSPECIAL OKTOBER  -

Volgens Croese heeft de oude methode, waarbij de opdrachtgever sec een product of dienst vraagt en de leverancier levert, afgedaan. “We zien onze rol steeds meer als adviseur in het voortraject. Die expertise hebben wij ook in huis. In de keuze om een complex wel of niet nog twintig of vijfentwintig jaar te exploiteren kunnen wij een rol spelen. Moeten de kozijnen vervangen worden of kan dat juist nog even uitgesteld worden? En welke materiaalkeuze is daarin het beste?” Croese merkt dat belangrijk is daarbij het vertrouwen van een vastgoedbeheerder te winnen. “Bij een resultaatgerichte samenwerking ga je een relatie aan voor de lange termijn. Een corporatie kan daar nog wel eens huiverig voor zijn. Voor een goed resultaat zal je toch een partnerschap voor een aantal onderhoudscycli moeten aangaan. Dat is al snel tien à vijftien jaar. Om een contract voor zo’n lange tijd aan te kunnen gaan, moet je in elkaar vertrouwen. Dat kun je alleen opbouwen in de praktijk. Door het bijvoorbeeld ook toe te geven als het schilderwerk even nog niet nodig is. Of door juist uit te leggen hoe het komt dat schilderwerk moet gebeuren en hoe de on-

Volgens Croese is het mooie aan deze vorm van samenwerken dat je samen een gemeenschappelijk doel voor ogen hebt. “Je kunt profiteren van elkaars kennis. En bij een vaste prijs, heeft er ook niemand belang bij om iets af te raffelen. Als het onderhoudsbedrijf er met de pet naar gooit, snijdt het zichzelf in de vingers, want dan moeten ze sneller weer terug komen om de boel te herstellen.” De leverancier op zijn beurt, wordt weer gepusht om zijn producten zo onderhoudsvriendelijk mogelijk te maken. Bij Sigma Coatings blijkt dat bijvoorbeeld uit de vernieuwde Sigma S2U Allure Gloss. Croese: “Die biedt niet alleen een mooi eindresultaat, maar ook een maximale levensduur. Bij gunstige omstandigheden en verwerking door de vakschilder kunnen we bovendien een garantie van 10 jaar aanbieden.”

TOEKOMST De basis ligt volgens Croese in een goed verftechnisch advies, in overleg met het vastgoedonderhoudsbedrijf. Nadien kunnen dan gezamenlijk de overeengekomen verwachtingen worden gemonitoord. Op dit moment werkt Sigma al met enkele grote corporaties op deze manier samen. “Er lopen al diverse trajecten. Doel is om met name te leren en te ervaren hoe het resultaat gericht werken past binnen de organisatie. Mensen moeten zich echt realiseren dat een resultaatgerichte samenwerking echt de toekomst is. Op termijn kun je zo zeker 15 à 20% besparen op onderhoudskosten.”

SIGMA COATINGS Amsterdamseweg 14 1422 AD Uithoorn t: 0297 – 54 19 11 e: info@sigma.nl i: www.sigma.nl

raam en deur ฀ ฀

฀

฀ ฀ ฀ ฀ ฀

Raam en Deur is het vakmagazine voor raam-, deuren geveltechniek, van ontwerper tot verwerker. De redactionele invulling steunt op vijf pijlers: design, techniek, toepassing, productnieuws en regelgeving. Hierdoor bieden wij meer doorzicht, overzicht en inzicht in alle componenten rond raam en deur.

raam en deur raam en deur raam en deur s

www.raamendeur-online.nl Ja, ik abonneer me op Raam en Deur en ontvang 6 edities voor € 60 (ex 6% BTW). Ja, ik ontvang graag een gratis proefnummer van Raam en Deur Bedrijfsnaam Persoonsnaam Adres + Huisnummer Postcode + Woonplaats

raam en deur

Datum

Handtekening

Faxen naar: 073 - 503 81 53 MIXpress BV, Postbus 55, 5240 AB Rosmalen, 073 - 503 43 47, raamendeur@mixpress.nl

SIGMA S2U ALLURE GLOSS. NU MET 10 JAAR GARANTIE. Kosten. Dáár draait het om bij vastgoedonderhoud. Zeker nu. Dus komt het goed uit dat Sigma Coatings S2U Allure Gloss verder verbeterd heeft. Met als resultaat dat we een onderhoudsinterval van 10 jaar garanderen. Inderdaad, 10 jaar! Daarmee verlaagt u de exploitatiekosten op vastgoed aanzienlijk. Terwijl de robuustheid en het glans- en kleurbehoud beter zijn dan ooit. U bent dus voor jáááááren klaar. Ga voor meer informatie naar www.sigma.nl