Corporatiebouw by MIXpress

CORPORATIE BOUW

bouw, renovatie en onderhoud voor alle corporaties

Centrada in Lelystad Uitgekiend slopen Ymere en Stadgenoot Samenwerken in Oostpoort

Samenwerking met liftindustrie

Eric Smulders, Woonstad Rotterdam ‘Passiefbouw in ijskast’

‘Dit symboliseert wie wij zijn’

Nu tijd voor herbestemming?

1e jaargang - nummer 5 - december 2012 001 cover.indd 1

12-12-12 11:32

Verhoog het comfort, verlaag de kosten! FitStream ventilatieroosters EĂŠn model, vier doorlaten

Hardglas ramen Onderhoudsvrij

Hardglas ramen In renovatiekader

DPS dorpelafdekkers Duurzaam en onderhoudsvriendelijk

SolidSeal renovatiekader Blijvende dichting

Corrector Zelfstellende sluitkom

Atlas Control Nastelbaar scharnier

Aluminium waterslagen Voor iedere situatie

BUVA-ISOSTONE renovatiedorpel IJzersterk, vederlicht, eenvoudige montage

Er zijn vele redenen om te renoveren. BUVA adviseert u over verhoging van het comfort, verbetering op het energielabel, goede inbraakwering, verlaging van de onderhoudskosten en een frisse uitstraling van de gevel. Meer weten? Bel 0180 - 69 7500 en vraag naar een van onze adviseurs.

0180 - 697500 | buva.nl

VOORWOORD

VO ORWO ORD

‘DURDOEN’ Tik ‘Nieuws’ en ‘Woningcorporaties’ in op Google en je vindt veel zoekresultaten over financiële problemen, fraude, topsalarissen en uitgestelde projecten. Jammer dat de corporaties zo in het publicitaire verdomhoekje zitten. En doodzonde dat de overheid de corporaties kennelijk als melkkoe zien waar ze € 2 mrd aan verhuurdersheffing kan ophalen. Zonde omdat corporaties daardoor een streep moeten zetten door veel voorgenomen bouwplannen. Want door die € 2 mrd af te romen, zet de overheid direct € 10 mrd aan bouwopdrachten op de tocht. Zo veel deden de gezamenlijke corporaties de afgelopen tijd gemiddeld ongeveer per jaar.

CORPORATIE BOUW

bouw, renovatie en onderhoud voor alle corporaties

Centrada in Lelystad Uitgekiend slopen Ymere en Stadgenoot Samenwerken in Oostpoort

Samenwerking met liftindustrie

Eric Smulders, Woonstad Rotterdam

‘Dit symboliseert Maar goed, daar gaat uw vakmagazine Corporatiewie wij zijn’ bouw niet over. Corporatiebouw gaat over het werk dat we als woningcorporaties met zijn allen nog wél doen. Renoveren en onderhouden. En liefst zo slim mogelijk. Op basis van prestatie-eisen in plaats van gedetailleerde bestekken. En met slimme concepten die meermaals te gebruiken zijn, waardoor we niet iedere keer het wiel hoeven uit te vinden. Creatief, maar vooral ook duurzaam gefinancierd. ‘Passiefbouw in ijskast’

Nu tijd voor herbestemming?

1e jaargang - nummer 5 - december 2012

001 cover.indd 1

12-12-12 11:32

En van dat soort werk puilt ook deze editie weer uit. Van de renovatie van de achterstandswijk Spangen en de uitgekiende sloop in de Zuiderzeewijk van Lelystad tot de renovatie van TBV Wonen. Zij kwamen in Tilburg tot de afgewogen conclusie dat passiefrenovatie ‘het niet is’. De meerkosten van passiefbouw wegen niet op tegen de geringe besparingen in energieverbruik ten opzichte van een Blabel. En TBV Wonen zet passiefrenoveren dus voorlopig in de ijskast. Een opzienbarende beslissing in deze passiefbouwtijd. Die maar weer aangeeft dat we met zijn allen slim moeten blijven nadenken. En moeten narekenen. Steeds checken of we wel effectief bezig zijn. Want daar gaat het om. Niet gewoon ‘durdoen’ (doorpakken, red.), zoals ze in ons Brabants zeggen. Maar vooral slim ‘durdoen’. En resultaten met elkaar delen om van elkaar te leren. Bijvoorbeeld via Corporatiebouw. Wij zullen daar in 2013 in ieder geval stevig mee ‘durdoen’. Marc Nelissen Hoofdredacteur

Uw redactionele tips zijn nog steeds welkom op www.corporatiebouw.nl/tip

- CORPORATIEBOUW DECEMBER  -

003 voorwoord.indd 3



12-12-12 11:35

COLOFON Hoofdredactie Marc Nelissen

Redactie Carrie Bomhof Robert Dingemans Hans Fuchs Louis Jongeleen Johan van Leipsig Hein Stienstra Arjen de Vries Joop Wilschut Fotografie Eef Bongers Marcus Peters

‘CORPORATIES ZIJN ZEER GESCHIKTE PARTNERS BIJ HERBESTEMMING’ Leegstand begint de laatste jaren een verschijnsel te worden dat steeds sneller om zich heen grijpt. Tegelijkertijd ontstaan er steeds meer initiatieven om karakteristieke gebouwen die leeg staan op een slimme manier geschikt te maken voor hergebruik. Rudy Stroink, vastgoedontwikkelaar en spin in het web van herbestemmingsactiviteiten, ziet een schone taak voor woningcorporaties.

Vormgeving Jules Bakker, Spoor & Partners, Zandvoort

CENTRADA PAKT DE OUDSTE WIJK VAN FLEVOLAND AAN

Close Ups Bevatten betaalde inhoud.

Na de inpoldering van Oostelijk Flevoland in 1957 mocht op het zompige land alleen maar riet groeien. De wortels maakten de bodem steviger. Na jaren werd het riet verbrand en er kon een begin worden gemaakt met inrichting van de Flevopolder en de bouw van een stad. In 1967 betrokken de eerste huurders hun woning in de Zuiderzeewijk, de eerste woonwijk van Lelystad. Nu is het tijd voor een opknapbeurt.

Redactieadres MIXpress Postbus 55 5240 AB Rosmalen T: 073.503.43.47 F: 073.503.81.53 E: corporatiebouw@mixpress.nl W: www.corporatiebouw.nl Abonnementen losse nummers €12,50 (ex 6% btw) jaarabonnement € 50 (ex 6% btw) www.corporatiebouw.nl/abo Abonnementsvoorwaarden check www.mixpress.nl/abo Stopzetten abonnement Opzeggingen (schriftelijk) dienen 8 weken voor afloop van de abonnementsperiode in ons bezit te zijn. Advertenties Bureau van Vliet Postbus 20, 2040 AA Zandvoort Frank Oudman T: 023.571.47.45 E: f.oudman@bureauvanvliet.com

PASSIEF RENOVEREN TOCH NIET DE OPLOSSING De renovatie van een aantal woningen van energielabel D naar label A+ leverde positieve resultaten op voor wat betreft de energiebesparing en de reductie op CO2uitstoot. Toch heeft de corporatie TBV Wonen besloten om passiefrenovaties voorlopig in de ijskast te zetten. De redenen zijn duidelijk en liggen op het financiële vlak; niet alleen voor de corporatie maar ook voor de bewoners.

Algemene voorwaarden Alle advertentie-opdrachten worden uitgevoerd volgens de Algemene Leverings- en Betalingsvoorwaarden van Bureau van Vliet B.V. zoals die gedeponeerd zijn bij de K.v.K. Haarlem onder nr. 34037301 alsmede de Regelen voor het Advertentiewezen.

RIJKSMONUMENT: LUST OF LAST? Hip en urban, dat zijn de nieuwe bewoners van het Justuskwartier in de Rotterdamse wijk Spangen. Het woningbouwcomplex uit 1922 is na de restauratie weer een highlight van de Nederlandse volkshuisvesting. Woonstad Rotterdam investeerde € 30 mln in het herstel van het compleet verpauperde erfgoed. Eric Smulders van Woonstad: “Stand verplicht. Het Justuskwartier is een monument van de volkshuisvesting – daar komen wij vandaan, dit symboliseert wie wij zijn.”

 - CORPORATIEBOUW DECEMBER  004 inhoudsopgave.indd 2

12-12-12 11:36

INHOUD

VERTICAAL TRANSPORT GEGARANDEERD

VOORWOORD

CORPORATIENIEUWS Branchenieuws

28 ‘WIJ ZIJN BELANGRIJKE STAKEHOLDERS IN DE STAD’ Ymere en Stadgenoot ontwikkelen met Bouwfonds/ MAB in Amsterdam het grootste binnenstedelijke nieuwbouwproject van Nederland: Oostpoort. Meedraaien in een vof levert je als corporatie veel op, stelt Viviane Regout van Ymere “Je stuurt mee in de kwaliteit.” Maar het kan ook knellen, vindt Peter Kramer van Stadgenoot “Je bent in zo’n vof ook een beetje tot elkaar veroordeeld.”

PASSIEFHUIZEN: CORPORATIE EN BEWONERS PROFITEREN Vanaf 2020 wordt het in de Europese Unie verplicht om energieneutrale woningen volgens de normen van passiefhuis te bouwen. Verschillende bouwers bieden met die ontwikkeling in het achterhoofd nu al kanten-klare concepten aan. Corporaties kunnen daar in verschillende opzichten van profiteren. En, niet onbelangrijk, de bewoners ook.

‘IN MIJN WERK IS ELKE DAG ANDERS’ Mutatieopzichter Patrick Koolmoes (33) wisselt op één werkdag wel vijf of zes keer van rol. Het ene moment is hij de bouwkundig inspecteur of brandveiligheidsadviseur, dan weer opdrachtgever voor de aannemer en soms ook het luisterend oor bij een treurige verhuizing. Niet dat hij dat erg vindt. “Elke werkdag is weer anders.”

42 - CORPORATIEBOUW DECEMBER  -

004 inhoudsopgave.indd 3

VAKTUEEL Herbestemming van erfgoed en vastgoed Uitgekiend slopen

10 12

PROJECT IN BEELD Kruisherenklooster, Uden

TOP 5 CENTRAAL FONDS Netto bedrijfslasten 16 ‘Koplopers’ in stichtingskosten 18 CORPORATIEVISIE Evaluatie passiefrenovatie

CORPORATIEPROJECT Rijksmonument: Lust of last?

REGELGEVING Convenant hoogbouw

CORPORATIEPARTNER Samenwerking verticaal transport

MIJN CORPORATIE Hans van der Velden, Eemland Wonen Sake Tel, Lefier StadGrondingen

GOED BESTEED Renovatie bestaande woningvoorraad Samenwerking Stadgenoot en Ymere

KORT BESTEK Lopende projecten

PASSIEFHUIS Rondvraag passiefhuizen

HANDEN UIT DE MOUWEN Op pad met de mutatieopzichter 42 PRODUCTINFORMATIE Opmerkelijke producten

BLIK OP BEWONER Rapportcijfer van een bewoner

BRANCHEPAGINAS Energiesprong van Platform31 CorporatieNL

50 51

 12-12-12 14:58

C O R P O R AT I E N I E U W S

‘ALLE HUIZEN ENERGIENEUTRAAL IN 2020’

WETLAND RENOVEERT DUURZAAM Woningcorporatie Wetland Wonen gaat ruim dertig huurwoningen in Hasselt op een duurzame manier opknappen. Het betreft zo’n twintig huurhuizen in de Wycher van Russeltraat en een aantal huizen in de Van Dedemlaan en Willem Egbertstraat. Wetland Wonen wil asbest verwijderen dat in de vensterbanken zit. Volgens directeur Marcel Timmerman van Wetland Wonen gaat het om een kleine opknapbeurt. “We gaan in alle huizen de kozijnen op zowel de beneden- als de bovenverdieping vervangen voor kunststof kozijnen. Die zijn daar inmiddels wel aan toe. Bij controle van de woningen bleek dat er in de vensterbanken asbest zit. Het asbest verwijderen we dus ook meteen en dat moet volgens strenge regels.”

BOUWPLUIM VOOR KETENSAMENWERKING Woningcorporatie Portaal wil dat in 2020 geen enkele huurder meer een energierekening hoeft te betalen. Dat doel geldt zowel voor nieuwe als bestaande woningen, zo meldde onlangs dagblad De Gelderlander. Het streven naar de energienotaloze woning is één van de manieren om de nieuwe slogan van de corporatie waar te maken, “De mensen wonen het liefst bij Portaal”, zegt Marco de Wilde, directeur van Portaal Arnhem. De corporatie heeft zo’n 5.500 huizen in de stad. Het huis zonder energierekening moet op diverse manieren worden gerealiseerd, aldus De Wilde. Door nieuwbouw, bij renovatie, en als mensen gaan verhuizen. “Dan kunnen we zo’n woning oppimpen”, aldus de Portaal-directeur.

NIEUWE CORPORATIEWONINGEN Het project Vicarielaan in IJsselstein is in de categorie Burger- en Utiliteitsbouw genomineerd voor de Nederlandse Bouwpluim 2013. De prijs laat zien dat ketensamenwerking bijdraagt aan het succes van bouwprojecten, zo meldde onlangs dagblad Cobouw. Woningcorporatie Provides heeft in overleg met bewoners het initiatief genomen voor de sloop en herbouw van de drie gebouwen aan de Vicarielaan. Het project omvat zeventig woningen en is in elf maanden gerealiseerd. Samenwerking stond centraal tijdens de voorbereiding en uitvoering. Dankzij het werken met BIM, het Bouw Informatiemodel, beschikten alle partijen tegelijkertijd over dezelfde informatie. Elke partij wist van de ander hoe en welke beslissingen werden genomen, welke reacties daarop werden gegeven en waar eventueel problemen lagen. De jury waardeert de innovatieve technieken en procesaanpak, zoals BIM, 3D-afstemming en 4D leanplannen, die zijn toegepast in het project aan de Vicarielaan in IJsselstein. De Haagse wethouder Marnix Norder en directeur-bestuurder Karin van Dreven van woningstichting Haag Wonen gaven onlangs het startsein voor de bouw van 35 sociale huurwoningen voor gezinnen in de Haagse Rivierenbuurt. Haag Wonen helpt zo het aantal sociale huurwoningen in de centraal gelegen ‘parel van Den Haag’ op peil te houden en de buurt te verbeteren. Namens de bewoners nam An Verwaal de eerste steen in ontvangst van Karin van Dreven. Wethouder Norder overhandigde symbolisch het nieuwe ‘Waalstraat’-bord. Deze straatnaam keert, net als veel oorspronkelijke bewoners, terug. Het bijzondere aan dit nieuwbouwproject is dat het tot stand is gekomen in nauw overleg met de groep terugkerende bewoners. De bewoners hebben bijvoorbeeld meegepraat over het ontwerp en hebben zich met succes ingezet voor behoud van de staatnamen.

VAN KANTOOR NAAR WONING Ruim 30.000 m2 kantoorruimte in Den Haag heeft dit jaar een andere bestemming gekregen. Het gaat dan bijvoorbeeld om woningen, hotels en bedrijfsverzamelgebouwen. Vanaf volgend jaar moet jaarlijks 50.000 m2 kantoorruimte worden getransformeerd naar een andere bestemming. Volgens het college van B & W is het haalbaar om zeker 10.000 woningen te realiseren in leegstaande kantoren. Dit staat in de ‘voortgangsrapportage transformatie kantoren’ van de wethouders Norder (Stadsontwikkeling) en Kool (Economie) aan de gemeenteraad. Den Haag heeft in totaal 4,3 mln m2 kantoorruimte. De komende twintig jaar wil de gemeente in totaal 1 mln m2 kantoren transformeren naar woningen.

 - CORPORATIEBOUW DECEMBER  006 corporatienieuws.indd 2

12-12-12 11:37

C O R P O R AT I E N I E U W S

SCOOP RENOVEERT WONINGEN QUAWONEN

CORPORATIES SNIJDEN IN BOUWPLANNEN

Scoop gaat 240 woningen van woningcorporatie QuaWonen renoveren. Een jury met vertegenwoordigers van corporatie QuaWonen, gemeente Krimpen aan den IJssel en bewoners hebben het consortium gekozen voor de renovatie. Het concept van het consortium is volgens de beoordelaars het meest energiezuinig. Daarnaast zou het concept het meest duurzame wooncomfort tot gevolg hebben.

Woningcorporaties gaan hun bouwplannen fors beperken als het regeerakkoord wordt geëffectueerd. Dat zeggen verschillende corporatiedirecteuren in Cobouw. Nederlandse woningcorporaties zijn een groot tegenstander van het regeerakkoord, waaruit blijkt dat ze in de toekomst jaarlijks 2 mrd euro moeten afdragen aan verhuurdersheffing. “Een grote bedreiging voor de vastgoedmarkt”, zo zegt directeur-bestuurder Chris Theuws van woningcorporatie Bergopwaarts, die 4.600 woningen in zijn portefeuille heeft. Verschillende corporatiedirecteuren zeggen in het dagblad dat ze door de verhoogde heffing zodanig in hun bouwplannen moeten snijden dat ze de kwaliteit van de woningvoorraad niet meer op peil kunnen houden.

YMERE BESTEEDT INSTALLATIE UIT

NIEUWE DIRECTEUR SVWN

Woningcorporatie Ymere heeft het installatiebeheer van het totale woningvoorraad ondergebracht bij Feenstra Verwarming en Comfort Partners. Op 12 november werd de samenwerkingsovereenkomst getekend. Feenstra en Comfort Partners zijn nu verantwoordelijk voor service, onderhoud en montage van circa 80.000 installaties in de noordelijke Randstad, ieder in een eigen gebied, aldus de corporatie. Deze strategische samenwerking, gericht op resultaat, is nieuw voor Ymere. Het bedrijf wil met de nieuwe werkwijze niet alleen een besparing op directe kosten realiseren, maar ook de efficiëntie verbeteren en de innovatiekracht versterken.

De Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland (SVWN) heeft een nieuwe directeur. Diana de Jong is met ingang van 1 januari 2013 benoemd en volgt Liesbeth Marchesini op, die directeur Wonen is geworden bij de Utrechtse woningcorporatie Mitros. De Jong was directeur Gebiedsontwikkeling bij Bouwfonds Ontwikkeling en daarvoor in diverse managementfuncties werkzaam bij DHV. De komende tijd gaat zij de positie van de SVWN verder versterken en werken aan de optimale bijdrage van het visitatiestelsel aan de maatschappelijke prestaties van woningcorporaties.

‘VESTIA OPSPLITSEN’ Voor de Rotterdamse woningcorporatie Vestia dreigt opsplitsing, zo meldden betrokkenen aan de NOS en het Financieel Dagblad. Een groep van vijf kleinere corporaties wil Vestia opsplitsen en verdelen over de sector. Dat maakten ze bekend op een congres van de branchevereniging in Almere. Vestia bevindt zich door de handel in risicovolle renteverzekeringen in financieel zwaar weer. De corporatie dreigt te bezwijken onder een schuld van € 6,2 mrd.

EIGEN HAARD WIL BOUWEN IN ALMERE De Amsterdamse woningstichting Eigen Haard en de gemeente Almere doen onderzoek naar de bouw van maximaal 1.000 huizen in Almere. Dat meldde onlangs dagblad Cobouw. Het onderzoek moet in enkele maanden klaar zijn. De corporatie wil groeien binnen de metropool Amsterdam. Eigen Haard zet hiermee een eerste grote stap in Almere na de aankoop van 48 woningen in het Homeruskwartier in Almere Poort in 2010. Volgens Eigen Haard-bestuurder Jan van den Berg Jeths gaat de corporatie in Almere een ‘mix van eengezinswoningen en appartementen ontwikkelen’.

STRIJD OVER ASBESTVERWIJDERING

De onafhankelijke Huurdersfederatie Zuidoost-Drenthe bemiddelt niet in het conflict tussen een aantal bewoners van de Oude Meerdijkflat in Emmen en woningcorporatie Lefier. Dat laat directeur Cees van der Grift weten. Een aantal huurders zegt dat er asbest in de woningen zit, terwijl uit een inspectie blijkt dat er alleen asbest in de schuurtjes zit. De bewoners zijn het oneens met de manier waarop Lefier de asbestverwijdering in de flat aanpakt. De huurderfederatie heeft de klachten van de boze bewoners beoordeeld en vindt dat Woningcorporatie Lefier zorgvuldig gehandeld heeft. Volgens directeur Van der Grift is in de flatwoningen aan de Oude Meerdijk geen asbest gevonden. Het lijkt hem daarom lastig aantoonbaar dat bewoners schade hebben geleden. De betrokken bewoners zijn teleurgesteld over de reactie van de Huurdersfederatie. Zij overwegen naar de rechter te stappen. - CORPORATIEBOUW DECEMBER  -

006 corporatienieuws.indd 3



12-12-12 11:37

C O R P O R AT I E N I E U W S

BROEDERHUIS ST.VITUS GERENOVEERD

NOG GEEN ENERGIELABEL Het verplichte energielabel bij woningverkoop is (althans voorlopig) van de baan. Het wetsvoorstel ‘Wet Kenbaarheid Energieprestatie Gebouwen’ is verworpen door de Tweede Kamer. Doel van het wetsvoorstel was om Europese richtlijnen over energielabels in Nederlandse wetgeving op te nemen. Koepelorganisatie Aedes geeft aan teleurgesteld te zijn, omdat de publiekrechtelijke basis voor een energielabel nieuwbouw en voor ‘gebouwgebonden’complexen, zoals studentenwoningen, nu voorlopig ook niet doorgaat. Woningcorporaties hebben inmiddels nagenoeg alle huurwoningen van een energielabel voorzien. Corporaties blijven deze labeling verder verbeteren als onderdeel van de verduurzamingsopgave van hun woningvoorraad.

Woningcorporatie Het Gooi en Omstreken knapt het historische Broederhuis St. Vitus in Bussum helemaal op. Het monumentale karakter van het pand en de bijzondere details worden in ere hersteld. Het Gooi en Omstreken realiseert in St. Vitus veertien energiezuinige appartementen. Het Broederhuis wordt grondig aangepakt waarbij de aandacht specifiek uitgaat naar energiebesparende maatregelen. Zo wordt het oude dak volledig vervangen door een nieuw dak van leistenen, passend bij de uitstraling. Ook de kozijnen worden vervangen en voorzien van ‘HR++’-glas. Het energielabel wordt teruggebracht van een E-label naar een energiezuiniger B-label.

CORPORATIE BIEDT CAMERATOEZICHT

‘PRIJS HUIS MET LAGE EPC DAALT SNEL’ Energiezuinige woonconcepten worden door bouwbedrijven steeds sneller opgepakt met als gevolg dalende huizenprijzen. Dat zei Pieter Huijbregts, secretaris van het ‘netwerk conceptueel bouwen’ onlangs. “Vorig jaar werd een nieuwbouwwoning met een epc van 0,6 nog gebouwd voor € 185.000 aan stichtingskosten. Nu zie je dat echte energieneutrale woningen al voor € 160.000 worden gebouwd. Dat is een gigantische sprong voorwaarts.” Huijbregts denkt dat de prijzen in 2013 nog € 10.000 lager kunnen liggen. Ook durven bouwers steeds vaker garanties aan opdrachtgevers te geven op het lage energiegebruik.

WONEN ZUID TOETST AANNEMERS De Limburgse corporatie Wonen Zuid laat momenteel door een extern bureau onderzoeken of een tiental aannemers, met wie de woningcorporatie veel zaken doet, integer handelt. De corporatie wil bijvoorbeeld helder krijgen of die bouwen schilderbedrijven de medewerkers van de corporatie beloften of giften doen om iets gedaan te krijgen. En omgekeerd, nagaan of medewerkers daar gevoelig voor zijn. Het onderzoek wordt uitgevoerd door Integis BV, dat forensisch accountants en andere specialisten inzet. Wonen Zuid, dat zo’n 14.000 woningen in Midden- en Zuid-Limburg heeft, geeft volgens directeur Strategie en Organisatie Harold Lardinois hoge prioriteit aan integriteit.

Woningstichting SWZ heeft samen met de gemeente Zwolle en de politie IJsselland besloten om het toezicht op het sloopgebied van de Bachlaan te optimaliseren. Zo zijn de heggen de afgelopen periode tot kniehoogte gesnoeid. Een andere maatregel is het gebruik van camera’s op het terrein van de te slopen flats. Stichting I-watch, de verantwoordelijke voor het toezicht, garandeert daarbij een tot het minimum beperkte inbreuk op de privacy van de bewoners van de Bachlaan en de Porporastraat.

 - CORPORATIEBOUW DECEMBER  006 corporatienieuws.indd 4

12-12-12 11:37

C O R P O R AT I E N I E U W S

CONTROLE ASBESTSANERING VERSCHERPT

PARTNERS UITGELICHT DUURZAAMHEIDSRAPPORT ISTA Ista, de dienstverlener op het gebied van verbruiksafhankelijk afrekenen van energie en water, toont in haar nieuwe sustainability report de successen van het hele bedrijf en betrokkenheid met de samenleving, het milieu en haar medewerkers. De beloning voor Ista’s betrokkenheid is er ook, aldus het bedrijf. En wel door het internationaal erkende Global Reporting Initiative (GRI). Deze organisatie heeft het verslag gecontroleerd en het Advanced Application Level B+ toegekend.

WONINGCONFIGURATOR VERNIEUWD Normalisatie-instituut NEN heeft de norm voor eindcontrole na asbestverwijdering aangescherpt. De nieuwe norm NEN 2990 beschrijft de manier waarop een ruimte waaruit asbest is verwijderd, wordt gecontroleerd op de aanwezigheid van asbesthoudende resten. De norm is aangepast op de nieuwe toetsingscriteria voor asbest en vervangt hiermee de oorspronkelijke norm uit 2005. In de nieuwe NEN 2990 is er een verschil tussen een beperkt-risico-sanering en een hoog-risico-sanering, gebaseerd op de nieuwe toetsingswaarden. Voor een hoog-risico-sanering geldt dat de visuele inspectie wordt aangevuld met het nemen van kleefmonsters. Hierdoor worden ook de fijne vezels, die niet met het blote oog zichtbaar zijn, gedetecteerd. De eindmeting vindt vervolgens plaats met scanning elektronenmicroscopie (SEM/RMA) waardoor ook lagere concentratieniveaus kunnen worden gemeten. De eindcontrole na een beperkt-risico-sanering bestaat uit een visuele inspectie en een eindmeting met fase-contrast lichtmicroscopie (FCM).

GEEN VERVANGING ZORGCENTRUM

VIDOMES ZET MES IN NIEUWBOUW

De Houtense woningcorporatie Habion ziet af van het vervangen van het zorgcentrum De Benring aan de Tuinstraat in Voorst. Dat meldde onlangs De Stentor. Bestuurder Henk Jan van Essen van zorgorganisatie Trimenzo, waaronder De Benring valt, betreurt het besluit van Habion, maar kan hiervoor vanuit het oogpunt van de woningcorporatie wel begrip opbrengen. “Er ligt een compleet plan voor een mooi nieuw gebouw klaar, maar Habion heeft na een analyse besloten van de nieuwbouw af te zien”, aldus de bestuurder. Hij hoopt dat Habion met een goed renovatieplan komt.

Woningcorporatie Vidomes snijdt in zijn nieuwbouwplannen en bezuinigt de komende jaren zo’n € 200 mln. Een gevolg van de maatregelen in het regeerakkoord, de aanhoudende crisis en de stagnerende woningmarkt. Corporaties gaan vanaf 2014 ieder jaar ruim € 1,2 mrd bijdragen aan de rijksbegroting; een bedrag dat oploopt naar circa € 2 mrd in 2017. Voor Vidomes betekenen deze maatregelen dat in 2014 een bedrag van € 12 mln moet worden betaald. Dit bedrag loopt de jaren erna verder op. Vidomes is financieel gezond, maar constateert dat de ambities op het vlak van nieuwbouw niet meer haalbaar en verantwoord zijn.

Bouwbedrijf Bolton heeft zijn woningconfigurator uitgebreid. Het systeem biedt toekomstige bewoners de mogelijkheid zelf hun rijwoning te ontwerpen. Het onlinesysteem is op veel disciplines verder doorontwikkeld. De snelheid is verbeterd en de visualisaties zijn aangepast, waardoor meer diepte te zien is en de materialen zuiverder worden weergegeven. Nieuw is ook dat toekomstige bewoners al door hun straat kunnen wandelen.

OCTROOI VOOR PASSIEFKOZIJN Het Lamikon LongLife++ passiefkozijn dat in 2010 in samenwerking met TNO, Nieman en Aldus Bouwinnovatie is ontwikkeld, heeft octrooi gekregen op basis van de hoge isolatiewaarde. Het massief houten kozijn voldoet aan de allerhoogste eisen qua energiereductie en materiaalgebruik, zo laat Lamikon weten. Ype van Randen, van Octrooibureau Los & Stigter: “Het verleende octrooi beschrijft en beschermt een aantal constructieve maatregelen die zijn gericht op het verhogen van de isolatiewaarde van het kozijn. Lamikon LongLife++ wordt vervaardigd uit hout dat voor elke gebruikte lengte de gemiddelde warmtegeleidingscoëfficiënt van ten hoogste 0,113 W/m.K bedraagt.”

- CORPORATIEBOUW DECEMBER  -

006 corporatienieuws.indd 5



12-12-12 11:38

VA K T U E E L

‘Het is nu de tijd voor herbestemming van erfgoed en vastgoed’

‘Corporaties zijn zeer geschikte partners bij herbestemming’ Door Louis Jongeleen

Leegstand begint de laatste jaren een verschijnsel te worden dat steeds sneller om zich heen grijpt. Tegelijkertijd ontstaan er steeds meer initiatieven om karakteristieke gebouwen die leeg staan op een slimme manier geschikt te maken voor hergebruik. Rudy Stroink, vastgoedontwikkelaar en spin in het web van herbestemmingsactiviteiten, ziet een schone taak voor woningcorporaties. Volgens recente cijfers (NVM, aug. 2012) staat er nu meer dan 7,5 mln m2 kantoorruimte te huur of te koop. Ruim 3.500 kantoren staan leeg. Per week verliest een kerk zijn functie (volgens kerkenverzekeraar Donatus) en binnen tien jaar heeft 2 mln m2 monumentaal vastgoed geen functie meer, verwacht BOEI (de organisatie werkt aan herbestemming van industrieel erfgoed). Verder staan in veel steden winkels, scholen en monumenten te verkrotten. “De verloedering gaat hard door in 2012”, zegt Rudy Stroink. Hij kan het weten, als ervaren vastgoedontwikkelaar (TCN), architect, stedenbouwkundige, projectmanager en vooral als specialist die overal opduikt waar serieuze belangstelling bestaat voor herbestemming van bestaand vastgoed. Stroink houdt zich binnen het Platform Bedrijventerreinen en Kantoorlocaties (Plabeka, zie www.projectbureauherstructurering.nl) bezig met het herstructureren van kantoren, bedrijventerreinen en zeehaventerreinen. En als lid van het H-team van het Nationaal Programma

Rudy Stroink met de mascotte van zijn bedrijf TCN: “Het herbestemmingsproces is al begonnen” (foto: TCN Utrecht).

Herbestemming (NPH, zie kader) ijvert hij voor het behoud van karakteristieke panden. Stroink: “Van de leegstaande kantoren is zeker 20% geschikt voor herbestemming. Er zijn genoeg mensen die graag in de stad wonen. En in de stedelijke omgeving vind je de kantoorgebouwen die je kunt transformeren tot woonruimte. En dan heb ik het niet over de lege energievretende en milieuvervuilende kantoren langs de rijkswegen. Die mogen ze van mij slopen.”

De economie zit nu in de derde recessie. Is het wel de juiste tijd om te ijveren voor herbestemming? Stroink: “ Tja, we dachten allemaal dat het ergste over was, maar dat moet nog komen. Het grootste probleem is dat de private partijen niet meer investeren in vastgoed. En de banken doen ook niet meer mee. Er zit een stop op kopen en verkopen. Alles bij elkaar geeft het een triest beeld. We bevinden ons in een overgangssituatie. De bouwsector krimpt

 - CORPORATIEBOUW DECEMBER  010 vaktueel herbestemming.indd 2

12-12-12 11:39

VA K T U E E L

NATIONAAL PROGRAMMA HERBESTEMMING

In Venlo transformeert woningcorporatie Woonwenz de gebouwen van de historische Nedisco Fabriek tot woon-, kantoor- en studioruimten (foto: JoyHoogtefotografie/Woonwenz).

en gaat zich meer richten op verduurzamen van bestaande woningen. De vastgoedontwikkelaars pakken geen grootschalige projecten meer aan. Ze houden alleen hun tuintje een beetje bij. Maar je kunt niet blijven hangen in pessimisme. Ik bekijk deze crisissituatie met de ogen van de ondernemer. En dan zie ik al tekenen die erop wijzen dat er ook een andere wind waait. Je ziet nieuwe herontwikkelaars op de markt verschijnen die de mogelijkheden ontdekken van herbestemming. Met name in de transformatie van kantoren naar woningen. Ze kopen een gebouw plus de grond tegen de grondwaarde. Het gebouw is dan gratis. Of ze betalen voor een gebouw een prijs die overeenkomt met de hoeveelheid oud beton. Met dat gegeven krijgt een oud gebouw mogelijkheden. Je kunt er bijvoorbeeld betaalbare woonruimte in creëren. Oké, dat zullen dan geen keurige modelwoningen zijn. Maar bijvoorbeeld wel mooie lofts van 200 m2 waarin kopers zelf hun eigen droomkasteel kunnen bouwen. Je moet natuurlijk geen nieuwe woonflat willen maken van een oud kantoorgebouw. Ondanks de recessie zie ik verschillende initiatieven de kop op steken. Het herbestemmingsproces is al begonnen. Kijk maar eens wat de Utrechtse projectontwikkelaar Noordlaan doet met het kantoorgebouw Geinzicht in Nieuwegein, hoe bouwmaatschappij Verwelius in Hoofddorp appartementen realiseert in de kantoren Meerveste I en II en wat de Amsterdamse woningcorporatie Stadgenoot doet met het voormalige GAK-kantoor in Amsterdam-West (lees Corporatiebouw 2, sept. 2012, red.). Zo zijn er nog veel meer van dergelijke projecten.”

Het Nationaal Programma Herbestemming legt in verschillende publicaties (zie www.herbestemming.nu) de nadruk op de rol die wooncorporaties kunnen spelen bij herbestemmingsprojecten. Hoe kijkt u daar tegenaan? “De woningcorporaties hebben wel de posities, maar niet de middelen. De gebouwen die ze ooit gekocht hebben, stoten ze nu af door ze over te doen aan ontwikkelaars. Dat is jammer, want woningcorporaties vertegenwoordigen een zeer geschikte partij bij herbestemmingsprojecten. Transformatie van een historisch pand bijvoorbeeld is een proces van de lange adem. En woningcorporaties zijn gewend om een langetermijnvisie te ontwikkelen. In tegenstelling tot commerciële beleggers en ontwikkelaars hoeven woningcorporaties niet per se snel te scoren. Bovendien is beheer van cultureel interessante gebouwen in goede handen bij de experts in gebouwbeheer, de corporaties. Helaas is in de corporatiesector somberheid troef sinds de plannen van kabinet Rutte II bekend zijn geworden. Corporaties zitten nu niet direct te wachten op een verbreding van hun takenpakket. Ik heb aan Samsom en Rutte een open brief gestuurd, waarin ik heb geschreven dat ik hoop op realisme van de nieuwe regering, zodat corporaties meer ruimte krijgen om aandacht te geven aan de leefomgeving in de stad. Daar maakt herbestemming van leegstaande gebouwen ook deel van uit. Het heeft mij zeer verbaasd dat het woord ‘stad’ maar drie keer voorkomt in het regeerakkoord.”

In 2010 ging de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) de herbestemming van karakteristieke gebouwen, structuren en complexen handen en voeten geven. Samen met een groot aantal organisaties werkt de Rijksdienst aan een gezamenlijke agenda van activiteiten om herbestemming te stimuleren. Deze Nationale Agenda Herbestemming bestrijkt het brede veld van herbestemming. De RCE stelde geld en medewerkers beschikbaar. Om publiekelijk meer aandacht te vestigen op herbestemming heeft de RCE het H-team (Herbestemmingsteam) opgericht. Het H-team geeft elk jaar een visie op hoe herbestemming kan worden aangepakt. In de visie voor 2012 staan onder andere de volgende bevindingen en aansporingen: - De op vernieuwing en groei gerichte bouwmachine heeft een enorm overschot gecreëerd. - Economische en maatschappelijke veranderingen maken de leegstand tot een structureel fenomeen. - We hebben te maken met overbodige kerken, overtollige boerderijen en lege kantoren, scholen, fabrieken, kazernes en zorgcomplexen. - Op korte termijn betekent de leegstand verlies, tegelijkertijd ligt hier de kans en de opgave van herbestemming. - Door de economische omstandigheden is er ineens ruimte is voor gelegenheidsoplossingen, tijdelijkheid en pragmatisme. Het hoeft allemaal niet tot in de puntjes, een beetje chaos hoort erbij. - Herbestemming is dé manier om te scoren op de internationale ranglijsten van de beste vestigingsplaats. Nederland kan er zijn aantrekkelijkheid door vergroten. - Herbestemming is voor de erfgoedsector heel gewoon. De vastgoedsector moet er nog erg aan wennen. - Vastgoed met een hoge culturele waarde is van groot belang voor een succesvolle herontwikkeling van een gebied. Nu is het moment om dat besef te ‘cashen’. Dat momentum zal het Hteam benutten. (kijk verder op: www.herbestemming.nl)

- CORPORATIEBOUW DECEMBER  -

010 vaktueel herbestemming.indd 3



12-12-12 11:39

VA K T U E E L

‘Uitgekiend slopen voor het welzijn van de wijk’

Centrada pakt de oudste wijk van Flevoland aan Door Louis Jongeleen (Beeld: Marcus Peters)

Volgens de stedenbouwkundigen en architecten in die tijd zou het een moderne stad moeten worden, een functionele stad. Ze mikten op 100.000 inwoners in 2000. Ook het ontwerp van de Zuiderzeewijk is ontstaan vanuit moderne opvattingen. Met name die van stedenbouwkundige en architect Cornelis van Eesteren (1897-1988). Hij had het idee dat in ´De Functionele Stad´ een strikte scheiding moet bestaan tussen wonen, verkeer, werk, recreatie en natuur. Die uitgangspunten zijn gerealiseerd in de zakelijke bouw van rechthoekige woonblokken van de Zuiderzeewijk en de platte daken. Scholen en sociaal-culturele voorzieningen hebben een centrale plaats in de wijk. Groenzones scheiden de woongebieden die bestaan uit kleine hofjes en grotere eenheden. De achtertuintjes van de woningen grenzen aan grasvelden, beplanting en speelplekken. Midden in de Zuiderzeewijk is een groenstrook. In de eerste zeven jaar

bouwde de Rijksdienst voor de IJsselmeerpolders er 1.489 huurwoningen. Het waren galerij- en flatwoningen van drie bouwlagen die er allemaal ongeveer hetzelfde uitzagen. Want ‘modern’ betekende ook dat je moest voorkomen dat je aan het verschil in architectuur de sociale klasse van de bewoners zou kunnen aflezen.

RECESSIE Wie anno 2012 door de hofjes van de Zuiderzeewijk loopt, kan nog altijd een indruk opdoen van wat de ontwerpers van de wijk destijds hebben bedoeld: bijvoorbeeld dat het prettig wonen is tussen de bomen en zonder autoverkeer. Van de 2.310 woningen in de wijk zijn er 875 van Centrada. De overige 1.435 zijn in particulier bezit. Alleen, sommige flats zijn in de loop van 45 jaar hard toe aan een zeer grondige opknapbeurt, of erger. Martine Klaucke vertelt tijdens een wandeling in de Zuider-

 - CORPORATIEBOUW DECEMBER  012 vaktueel slopen.indd 2

12-12-12 11:40

VA K T U E E L

Martine Klauke: “Waar kansen liggen, doen we een kleine ingreep.”

zeewijk de recente geschiedenis van de wijk aan de hand van de toestand van de woongebouwen. Zij is manager ‘Wonen’ van Centrada. “Je kunt in de hofjes en straten van deze wijk precies zien wat de huurwoningen en de koopwoningen zijn. De gevels die er als nieuw uitzien, dat zijn onze huurwoningen die we in de afgelopen jaren hebben gerenoveerd. Aan de gevels die duidelijk een opknapbeurt kunnen gebruiken, herken je de koopwoningen. Die maken deel uit van de 4.000 sociale huurwoningen die Centrada in de periode van 1999 tot 2005 moest verkopen vanwege de zorgwekkende financiële positie. De kopers van toen hebben nu, in de huidige crisistijd, niet de middelen om hun woning flink op te knappen. In feite is de toestand van de woningen nu het spiegelbeeld van hoe het hier in de jaren tachtig was. Toen was er ook een recessie en gingen de woonlasten omhoog. In die tijd was Almere in op-

komst, waardoor de verwachte bevolkingsgroei in Lelystad achterbleef. Dat leidde tot leegstand. Door geldgebrek liepen de huurwoningen een onderhoudsachterstand op. Die zagen er toen slecht uit in tegenstelling tot de koopwoningen.” In 2004 sloegen de gemeente Lelystad en Centrada de handen ineen bij de start van een herstructurering van de Zuiderzeewijk en de aangrenzende Atolwijk. “In 2005 begonnen we met de uitvoering van een renovatieplan voor de huurwoningen in deze oude wijken. De huurwoningen krijgen een nieuwe gevel en het interieur wordt vernieuwd met een volledig bouwpakket. De gemeente nam het openbare gebied onder handen, samen met de wijkbewoners.”

ACUPUNCTUUR Het is zeker geen ‘recht-toe-recht-aan’aanpak waarmee Centrada de Zuiderzeewijk nu renoveert. Dat kan ook niet bij een project dat een antwoord moet zijn op zoveel verschillende vraagstukken. Klaucke: “Nadat we de huurwoningen in de Zuiderzeewijk hadden gerenoveerd en we deze herstructurering hadden geëvalueerd, zijn we onszelf andere vragen gaan stellen: Op welk niveau gaan we andere huurwoningen in de wijk renoveren met het oog op toekomstplannen? Wat zijn sterke delen in de wijk, de plekken waar kansen liggen? Welke woningen willen we verkopen tegen een betaalbare prijs? Gaan we oude flats - ons

potentiële erfgoed - afbreken en in duurzame vorm terugbouwen? Moeilijk. Terugbouwen is niet haalbaar. Hoe zorgen we voor een gevarieerde bevolkingsopbouw in de wijken? Als je met alle feiten rekening wilt houden, moet je wel kiezen voor een zorgvuldige benadering. Alleen kleine ingrepen doen. Op de plekken in de wijk waar kansen liggen iets weghalen of juist toevoegen. Alsof je klachten verhelpt met acupunctuur.” Op verschillende plaatsen in de Zuiderzeewijk zijn met die ‘acupunctuuraanpak’ verschillende hersteloperaties in gang gezet. Drie blokken van elk acht woningen op een gezichtsbepalende plek in de wijk zijn gesloopt. Op dezelfde plek zijn 24 nieuwe woningen gebouwd met een meer praktische plattegrond en een betere energieprestatie. Dit najaar zijn acht woningen tegen een schappelijke prijs in recordtempo verkocht als kluswoningen. In de hofjes Steile Bank, Blokkershoek en Muiderzand bereiden huurders zich voor op een verhuizing. Hun flatwoningen zullen worden gesloopt. Op dezelfde plaats zal over een paar jaar nieuwbouw worden gerealiseerd. “Niets doen is geen optie. We willen onze oudere wijken een impuls geven, de leefbaarheid en de uitstraling verbeteren op beeldbepalende punten. En we willen de bewoners laten kiezen: huren of kopen in verschillende prijsklassen en wonen in een vitale wijk op de plek die ze fijn vinden.” - CORPORATIEBOUW DEEMBER  -

012 vaktueel slopen.indd 3



12-12-12 11:40

PROJECT IN BEELD

Klooster gerenoveerd

 - CORPORATIEBOUW DECEMBER  JUNI  -  014 project in beeld.indd 2

12-12-12 11:41

PROJECT IN BEELD

Het historische Kruisherenklooster in Uden is gerenoveerd. Corporatie BrabantWonen heeft er in samenwerking met Bouwbedrijf Timmers uit Rosmalen en Omni Architecten uit Schijndel zestien appartementen gerealiseerd die variëren in grootte van 45 m2 tot 82 m2. De tien kruisheren die er tot voor kort woonden, zijn verhuisd naar aanleunwoningen bij het nabijgelegen verzorgingshuis St. Jan. De appartementen zijn vooral geschikt voor senioren die zelfstandig willen blijven wonen.

- CORPORATIEBOUW DECEMBER  -

014 project in beeld.indd 3



12-12-12 11:41

TOP  5

Hoe lean is de corporatie? Door Arjen de Vries

Woningcorporaties verhuren woningen aan mensen, gezinnen die moeite hebben zelfstandig een passende betaalbare woning te vinden. Daarnaast investeren corporaties in maatschappelijk vastgoed. Voorbeelden daarvan zijn brede scholen, buurthuizen en zorgvoorzieningen. Bij deze maatschappelijke investeringen past een sobere en doelmatige bedrijfsvoering. Het geld waar corporaties mee investeren, is immers maatschappelijk geld. Het beschikbare geld dient daarom zo efficient en effectief mogelijk te worden besteed. In ons vorige nummer hebben we de rentedekkingsgraden bekeken. Deze worden stevig beïnvloed door de hoogte van de bedrijfslasten van de corporatie. Met andere woorden: hoe hoger de bedrijfslasten, hoe lager de rentedekkingsgraad. Een lage rentedekkingsgraad zet de borgbaarheid van leningen door het Waarborgfonds onder druk, waardoor corporaties hun investeringen niet of lastig kunnen financieren. Ongeveer 25% van de

Corporaties in grote steden investeren fors in leefbaarheidsmaatregelen.

huren gaat op aan netto bedrijfslasten. Hoe slimmer een corporatie werkt, hoe minder bedrijfslasten. Corporaties hebben echter niet alle lasten in de hand. De heffingen van de overheid, zoals de verhuurdersheffing, de vennootschapsbelasting en de extra heffing in verband met het debacle van Vestia, zorgen ervoor dat de bedrijfslasten oplopen. En verder doen de incidenten in de sector de corporaties ook geen goed. Omstreden vastgoedtransacties, financieel wanbeleid en (te) hoge salarissen voor de bestuurders zetten bij een aantal corporaties de bedrijfslasten fors onder druk. Maar hoe weet je nu hoe de corporatie omgaat met haar maatschappelijk vermogen? Daarvoor kun je te rade gaan bij het jaarverslag van de corporatie en bij de rapportages van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Deze rapportages van het Centraal Fonds Volkshuisvesting geven een goede indicatie van de financiële huishouding van een corporatie. Naast de netto kasstromen zijn de netto bedrijfslasten een belangrijke indicator van het financiële huishouding van de corporaties. In ieder nummer van Corporatiebouw lichten wij er aan de hand van de cijfers uit het Centraal Fonds Volkshuisvesting een corpo-

ratie uit die op een of andere wijze opvalt binnen de groep van de twintig grootste corporaties van Nederland. We baseren ons op de rapportage Corporatie in Perspectief, waarin teruggekeken wordt op de prestaties in het jaar 2010 en de drie jaar daarvoor. Deze keer de focus op de netto bedrijfslasten van de corporatie. Bij netto bedrijfslasten gaat het alleen om de organisatiekosten. Allereerst een korte uitleg. Welke kosten vallen nu specifiek onder de netto bedrijfslasten? Het Centraal Fonds rekent onder de netto bedrijfslasten van corporaties de personeelskosten, de kosten voor accountants, advies, aanloopwerkzaamheden, marketing en communicatie. Daarnaast vallen ook incidentele kosten, zoals kosten voor fusies, afboekingen van in het verleden geactiveerde kosten en eenmalige financiële bijdragen aan verenigingen van eigenaren onder de netto bedrijfslasten. De netto bedrijfslasten zijn dus een graadmeter die aangeven hoe efficiënt een corporatie werkt. Het Centraal Fonds besteedt veel aandacht aan de netto bedrijfslasten. In 2008 liepen de bedrijfslasten fors op met ruim 9%. Het hierop volgende jaar liet de sector een beter beeld zien met een stijging van 2,9%; nog steeds twee keer zo hoog als de inflatie van 1,2%.

 - CORPORATIEBOUW DECEMBER  016 top-5.indd 2

12-12-12 11:42

TOP  5

DE GROOTSTE CORPORATIES VAN HET LAND!

Wanneer we de bedrijfsvoering van Woonbron bekijken, dan valt op dat deze corporatie ruim anderhalf keer zo veel investeert in leefbaarheidsmaatregelen als vergelijkbare corporaties. De uitgaven voor renovatie en verbetering van haar vastgoed zijn bijna vier keer zo hoog als bij vergelijkbare corporaties. Hierop moet natuurlijk wel de organisatie van de corporatie worden afgestemd. Woonbron is al geruime tijd aan het sturen op efficiënter werken. Dit is terug te vinden in de ontwikkeling van de bedrijfslasten. Deze bedrijfslasten zijn ten opzichte van het voorgaande beoordelingsjaar met 9% gedaald. Bij vergelijkbare corporaties zijn de netto bedrijfslasten juist gestegen met 20%. Een hele prestatie van Woonbron. Om doelmatiger te werken, dus met minder kosten dezelfde resultaten te bereiken, heeft Woonbron een plan geschreven: ‘Woonbron 2015’. Dit plan vergt een reorganisatie van het bedrijf. Dit plan is mede geschreven om de in 2014 nieuwe heffing huurtoeslag van meer dan € 10 mln per jaar het hoofd te kunnen bieden.

Bij de groep twintig grootste behoorden in 2010 de volgende corporaties: CORPORATIE TOP 20 aantal woningen Stichting Vestia Groep Rotterdam 81.376 Stichting Ymere Amsterdam 78.746 Stichting de Alliantie Huizen 56.937 Woningstichting Eigen Haard Amsterdam 56.329 Stichting Portaal Baarn 53.244 Woonstad Rotterdam 46.791 Stichting Woonzorg Nederland Amsterdam 43.498 Woningstichting Rochdale Amsterdam 42.288 Woonbron Rotterdam 38.881 Woonstichting De Key Amsterdam 33.283 Staedion ‘s-Gravenhage 32.253 Stadgenoot Amsterdam 31.625 Stichting Woonbedrijf SWS eindhoven 30.499 Stichting Havensteder Rotterdam 30.294 Stichting Lefier Hoogezand-Sappemeer 29.424 Mitros Utrecht 28.906 Stichting Mooiland Wageningen 27.656 Stichting WonenBreburg Tilburg 26.414 Vivare Arnhem 24.087 Wonen Limburg Roermond 22.845

TOP 5: CORPORATIES MET DE HOOGSTE BEDRIJFSLASTEN CORPORATIE

NETTO BEDRIJFSLASTEN PER WONING Woonbron Rotterdam € 1.702 Woonstad Rotterdam € 1.544 Woonstichting De Key Amsterdam € 1.521 Woningstichting Rochdale Amsterdam € 1.459 Stadgenoot Amsterdam € 1.387

Woonbron Rotterdam heeft de hoogste netto bedrijfslasten per woning

TOP 5: CORPORATIES MET DE LAAGSTE NETTO BEDRIJFSLAST CORPORATIE

NETTO BEDRIJFSLASTEN PER WONING Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl Eindhoven € 1.040 Stichting Woonzorg Nederland Amsterdam € 1.122 Woningstichting Eigen Haard Amsterdam € 1.134 Stichting Vestia Groep Rotterdam € 1.145 Staedion ‘s-Gravenhage € 1.146 Van de twintig grootste corporaties hebben de bovengenoemde vijf een beduidend lagere netto bedrijfslast dan Woonbron Rotterdam. Als voorbeeld; Corporatie Staedion geeft € 550 minder uit per woning. Bij elkaar opgeteld leveren deze lagere kosten een verschil van € 17 mln op, dat op een andere manier maatschappelijk kan worden ingezet. Alleen op netto bedrijfslast kan niet worden geconcludeerd of een corporatie al dan efficiënt en lean werkt, maar het is wel een belangrijke graadmeter. Uiteindelijk draaien goede prestaties van corporaties altijd om kwaliteit, garanties voor de toekomst en een tevreden klant. - CORPORATIEBOUW DECEMBER  -

016 top-5.indd 3



12-12-12 15:00

TOP5

Besparen door slimmer bouwen Door Arjen de Vries en Carry Bomhof

In oktober van dit jaar publiceerde Corporatiebouw een artikel over het verschil in stichtingskosten bij de twintig grootste corporaties van Nederland. Het artikel is gebaseerd op de gegevens die corporaties jaarlijks aanleveren bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting. In deze uitgave van Corporatiebouw gaan we op zoek naar het verhaal achter de cijfers.

Opvallend waren de cijfers van Woonstichting de Key uit Amsterdam en stichting Lefier in Hoogezand-Sappermeer. De gemiddelde stichtingskosten bij de Key kwamen in 2010 neer op € 81.112 per woning, met gemiddelde grondkosten van € 1.200 en gemiddelde bouwkosten van nog geen € 80.000 per woning. Bij Stichting Lefier waren de stichtingskosten en de grondkos-

Woonstichting De Key leverde in 2010 335 tijdelijke studentenwoningen op.

 - CORPORATIEBOUW DECEMBER  JUNI  -  018 top-5 vervolg.indd 2

12-12-12 11:43

TOP5

kostenbewust mogelijk aan tegemoet kunnen komen. We vinden architectuur belangrijk, omdat een mooi ontworpen gevel bijdraagt aan de uitstraling van een buurt of straat. Daarin willen we investeren en dat betekent dat wij op andere kostenposten moeten besparen.”

SLIMMER BOUWEN

Helen van Duin

‘De bouwen grondkosten van studentenwoningen zijn lager dan die van sociale huurwoningen.’ ten gemiddeld € 242.618 en € 31.063 per woning. Hoe kan dat? Daarover spraken wij met Helen van Duin, directeur Projectontwikkeling van De Key, en Jan Postema, directeur ontwikkelbedrijf van Lefier.

STUDENTENWONINGEN “De stichtingskosten van onze woningen in 2010 zijn inderdaad beduidend lager dan in andere jaren”, zegt Van Duin. “Dat komt omdat we in dat jaar 335 tijdelijke studentenwoningen hebben opgeleverd. Dat zijn prefab woningen. De bouwkosten daarvan zijn laag en ook de grondkosten voor studentenwoningen zijn een stuk lager dan bijvoorbeeld die van sociale huurwoningen. De oplevering van deze woningen in 2010 heeft ertoe geleid dat de stichtingskosten in 2010 aanmerkelijk lager zijn dan die van onze collega’s.” “De gemiddelde stichtingskosten zijn de afgelopen jaren behoorlijk gedaald, ook als het om ‘gewone’ huurwoningen gaat”, aldus Van Duin. “We kijken veel kritischer naar de werkelijke klantvraag en hoe we daar zo

Die besparingen zoekt De Key voornamelijk in slimmer bouwen. Van Duin: “We letten bijvoorbeeld goed op de bouwtechnische constructies. We kijken waar we de ontwerpen technisch gezien kunnen versimpelen. We stoppen liever het geld in de gevel dan in het beton erachter. En verder zoeken we besparingen in sneller ontwikkelen, het stroomlijnen van bouwprocessen en ketensamenwerking met aannemers en architecten.” “Vooral dat laatste levert veel geld op,” vertelt ze. “Door slim samen te werken en te zoeken waar we kunnen besparen op proces- en faalkosten kunnen we tegen lagere stichtingskosten betere producten leveren. De huidige economische crisis leidt tot vernieuwing in bouwprocessen en samenwerking met bouwpartners en dat vind ik winst.”

VAN KOOP NAAR HUUR “De gemiddelde stichtingskosten waren inderdaad hoog in 2010,” zegt Jan Postema, directeur Projectontwikkeling bij Lefier. “Die cijfers zijn beïnvloed door een aantal projecten en de veranderende omstandigheden op de markt. In de stad Groningen hebben we in dat jaar een aantal appartementen opgeleverd, die oorspronkelijk voor de koopmarkt waren bedoeld. Deze woningen waren ontwikkeld in de jaren 2007 en 2008, toen er nog voldoende vraag naar koopwoningen bestond. In het Noorden is de koopmarkt al snel na het ontstaan van de crisis verslechterd. In 2010 hebben we daarom besloten om een aantal onverkoopbare woningen in de vrije huursector onder te brengen. De stichtingskosten van deze als koopwoningen ontwikkelde appartementen waren hoger dan de kosten van de overige ‘gewone’ sociale huurwoningen. De sociale huurwoningen kostten rond de € 200.000 in dat jaar, ongeveer in lijn met wat elders gebruikelijk was.”

Jan Postema

‘We zijn al een tijd serieus op zoek naar besparingen in bouwkosten.’ BESPARINGEN Lefier werkt hard aan het terugdringen van de stichtingskosten. Postema: “We zijn al een tijd serieus actief op zoek naar besparingen in bouwkosten. Dat is hard nodig, want ook wij zien de investeringsmogelijkheden teruglopen. Zo bouwen we nu veel minder als maatwerk ontwikkelde projecten dan voorheen. Wij kijken vooral naar al eerder ontwikkelde en beproefde bouwplannen. Zo herhalen we projecten die we elders al gebouwd hebben, waardoor we op de ontwikkelingskosten besparen. Wij nemen ook kant-en-klare plannen af van projectontwikkelaars. In feite kopen we met deze doorontwikkelde projecten in één keer een ketensamenwerking. Al deze bouwprocessen zijn al doordacht en op elkaar afgestemd. Dat scheelt dus proceskosten en faalkosten. Op dit moment zijn de gemiddelde stichtingskosten al beduidend lager dan in 2010, zelfs als we die cijfers zouden corrigeren voor de voormalige koopwoningen. Ik verwacht dat de gemiddelde stichtingskosten in de komende jaren nog meer gaan dalen.” - CORPORATIEBOUW DECEMBER  -

018 top-5 vervolg.indd 3



12-12-12 11:43

C O R P O R AT I E V I S I E

‘Het gaat ook om de beurs van de bewoners’

Passief renoveren toch niet de oplossing Door Joop Wilschut

De renovatie van een aantal woningen van energielabel D naar label A+ leverde positieve resultaten op voor wat betreft de energiebesparing en de reductie op CO2-uitstoot. Toch heeft de corporatie TBV Wonen besloten om passiefrenovaties voorlopig in de ijskast te zetten. De redenen zijn duidelijk en liggen op het financiële vlak; niet alleen voor de corporatie maar ook voor de bewoners. Aan de Dolomietenlaan in Tilburg heeft TBV Wonen acht bestaande sociale huurwoningen uit 1976 gerenoveerd volgens de passiefhuismethode. De maatregelen waren vooral gericht op het terugdringen van de energiebehoefte. De bestaande buitenspouwbladen en kozijnen zijn vervangen door prefab houtskeletbouwelementen met 400 mm dikke isolatie. De voorgemonteerde nieuwe kozijnen hebben drievoudige beglazing met een U-waarde van 0,6. Ook de isolatiewaarde van het dak is verhoogd door een nieuw isolatiepakket en nieuwe dakpannen. Verder zijn er op het dak zonnecollectoren geplaatst voor de zonneboiler. De bestaande installatie, een VR-combiketel en een woonhuisventilator, is vervangen door een passiefhuisinstallatie met

Peter den Biggelaar: “Het verschil in woonlasten tussen Passief en plan B is te verwaarlozen” wtw-luchtverwarming in combinatie met een kleine cv-ketel van 3,5 kW, aangevuld met een 200 liter zonneboiler voor warm tapwater. In de woonkamer zijn kleinere radiatoren geplaatst en de overige radiatoren zijn teruggeregeld met thermostatische knoppen en voetventielen.

ENERGETISCH VERBETEREN “Na de oplevering in juli 2011 was het energielabel van de woningen verbeterd van D naar A+”, begint Peter den Biggelaar, technisch beleidsmedewerker van TBV Wonen, het verhaal. “We hebben vervolgens de acht woningen gemonitord door onder andere elk kwartaal in samenwerking met de bewoners de gasmeterstand op te nemen.”

“Na één jaar is de balans opgemaakt met positieve resultaten. De bewoners die hun gegevens hebben afgeleverd, vijf huishoudens, hebben inclusief graaddagencorrectie tussen de 55 en 66% op hun gasverbruik bespaard. We hadden een besparing berekend van 900 tot 1.200 m3 en die werd door alle vijf huishoudens gehaald; één zelfs meer dan 1.200 m3. De reductie op CO2-uitstoot is daarmee ongeveer 34%.” “Ondanks deze positieve cijfers is ‘passief ’ voor ons niet dé oplossing voor renovaties. Als we kijken naar een conventionele aanpak met als resultaat energielabel B dan zijn de rendementen niet veel beter. Een label Baanpak levert een reductie aan CO2-uitstoot op van 22% en een besparing van ruim 600

 - CORPORATIEBOUW DECEMBER  020 corporatievisie conclusie passiefbouw.indd 2

12-12-12 11:44

C O R P O R AT I E V I S I E

m3 gas.” Voor een renovatie tot label B had de woningcorporatie het volgende gedaan: vernieuwde dakisolatie van buitenaf met renovatiepanelen, na-isoleren van de spouwmuren, vervangen van de VR-ketel door een HR-ketel en vervangen van de kozijnen door nieuwe met ‘HR++’-beglazing. “Als we naar de woonlasten kijken, is het verschil tussen Passief en B te verwaarlozen”, gaat Den Biggelaar verder. “Bij een stijging van de energieprijs per jaar van 6 % treedt er pas na twintig jaar een beetje verschil op en zelfs na dertig jaar is het verschil miniem. Adviseurs voorspellen verschillende ontwikkelingen van de energieprijs; sommigen denken zelfs aan slechts 3% per jaar. Dan is het überhaupt de vraag of energetisch verbeteren zin heeft vanuit het oogpunt van woonlasten.” “Het rendement qua woonlasten valt bij deze acht woningen dus tegen als je label B afzet tegen passief. Grote en gemiddelde energieverbruikers hebben wel voordeel bij energiebesparing, maar lage niet. Ze krijgen wel meer comfort door woningverbetering en dit laatste kan in veel gevallen een argument zijn om toch mee te doen. Het is trouwens verbazingwekkend dat in de meeste gevallen toch 100% van de bewoners ja zegt tegen een renovatie en een energetische verbetering van de woning.”

bestaand en nieuw zou dan wel erg moeilijk worden. Vandaar dat TBV Wonen voor deze acht woningen gekozen heeft om reële ervaringen te kunnen opdoen.

TOEKOMST Voor de andere 52 woningen uit het complex rondom de Dolomietenlaan heeft de corporatie inmiddels bewust gekozen voor renovatie naar label B. “In Tilburg bestaan plannen voor aanpak van in totaal 4.000 woningen in de komende paar jaar”, laat Den Biggelaar weten. “Het moet een convenant worden van alle woningbouwverenigingen en corporaties uit de stad, waarbij een collectieve aanpak de bedoeling is. Wij zullen echter reëel afwegingen maken of deze plannen rendabel zijn.” Een punt dat daarin meespeelt, is dat de woningportefeuille van TBV Wonen 60% hoogbouw bevat en voor dit type woningen zijn nog geen adequate oplossingen voor energiebesparende renovatie. TBV Wonen vindt de Energiesprong van SEV een ambitieus plan (zie CorporatieBouw

1, pag. 58) “We zijn in contact met SEV en willen ook wel woningen beschikbaar stellen, maar alleen op basis van concrete cijfers. Bovendien willen we antwoord op een paar vragen”, aldus Den Biggelaar. “Wanneer doe je het? Bij mutaties, zoals SEV oppert? Hoe pak je dat dan organisatorisch en logistiek aan? Wat te doen met vergunningen bij grote verbouwingen? En wat met bezwaarschriften? En hoe gaat het met de esthetische aspecten en bouwkundige consequenties bij individuele aanpak van woningen binnen een rijtje of een complex?” Het zal duidelijk zijn: TBV Wonen gaat na deze ervaring met de acht huizen aan de Dolomietenlaan niet meer over één nacht ijs als het over energetische renovatie van woningen gaat. “Maar”, besluit Den Biggelaar, “de Energiesprong is ook de reden dat wij Passief niet volledig afgeschreven hebben, maar voorlopig geparkeerd. Als de Energiesprong levenvatbaar blijkt, gaan de principes van passief, een dikkere isolatiejas voor de woning en duurzame energiebronnen, ook weer een rol spelen.”

UITGANGSPUNTEN Voor TBV Wonen staat passief renoveren dus voorlopig in de ijskast. Tijdens de uitvoering kreeg men al in de gaten dat het resultaat beïnvloed zou worden door het ontbreken van isolatie van de begane grondvloer. De woningen zijn namelijk gefundeerd op staal. Toch zijn de zaken vooraf heel secuur en serieus afgewogen. Den Biggelaar: “We hebben bij de plannen tot renovatie van deze acht woningen gekeken naar verschillende aspecten van rendement. Niet alleen naar de energie- en milieubesparing en de reductie van de CO2uitstoot, maar ook naar de investering, het financieel rendement, het maatschappelijk rendement als woonlasten, waardevermeerdering en imago en naar zaken als comfortverbetering. Het gaat bij renovatieprojecten namelijk niet alleen om het milieu en de rendementen voor de eigenaar, in dit geval onze corporatie, maar ook om de beurs van de bewoners.” In eerste instantie was het de bedoeling om 154 woningen aan te pakken. Kleine woningen uit 1955 waar een ingreep heel erg noodzakelijk was. Die ingreep zou evenwel grootschalig worden met onder andere een uitbouw. Een vergelijking maken tussen

Het blokje van acht woningen vóór de renovatie (Foto TBV Wonen)

Het resultaat na de energetische verbeteringen (Foto TBV Wonen) - CORPORATIEBOUW DECEMBER  -

020 corporatievisie conclusie passiefbouw.indd 3



12-12-12 11:44

IPervoice

Integrale alleskunner met installatiegemak IPervoice brengt woongebouwen tot leven met een slim geïntegreerd deurcommunicatiesysteem. Bijna alles is mogelijk. Denk bijvoorbeeld aan deurvideo, toegangscontrole met elektronische sleutels, camerabewaking en paniek- en inbraakalarm. Of aan video en voicemail van bezoekers, intercom tussen de appartementen en berichtendienst vanuit de beheerder. IP, CAT.5-bekabeling, veel gesprekskanalen... IPervoice is onbeperkt uitbreidbaar, leeft mee met de wensen van de bewoners en laat zich op afstand beheren. Op www.elbotechnology.nl vindt u meer informatie over een alleskunner met veel installatiegemak.

100% INVENTARISATIE = 100% ZEKERHEID

Zwemmen in de kruipruimte?

Speciaal voor woningcorporaties, vastgoedbeheerders, VVE’s en onderhoudsbedrijven verzorgt Repair Care 100% inventarisaties. Dit zijn volledige inspecties van al het geveltimmerwerk van een complex, voorafgaand aan de uitvoering. Hierdoor ontstaat een helder beeld van de status en kwaliteit.

DrainSolutions heeft dé oplossing voor uw grondwaterprobleem!

Wat dit voor u betekent? 100% zekerheid over en inzicht in de onderhoudskosten van uw project en kostenbesparingen door hogere efficiency in de uitvoering.

snel effectief schoon

Wilt u meer weten over onze dienstverlening? Scan dan de QR-code of ga naar www.repair-care.nl/diensten/inventarisatie

www.repair-care.com

advertentiepagina's.indd 1

www.drainsolutions.nl

DrainSolutions bv Postbus 5174 3295 ZH ’s-Gravendeel tel. 078 - 842 23 37

12-12-12 11:50 11:49 17-10-12

C O R P O R AT I E P R O J E C T

Justuskwartier: nieuwe bewoners hip en urban

Rijksmonument: lust of last?

Door Hans Fuchs

Hip en urban, dat zijn de nieuwe bewoners van het Justuskwartier in de Rotterdamse wijk Spangen. Het woningbouwcomplex uit 1922 is na de restauratie weer een highlight van de Nederlandse volkshuisvesting. Woonstad Rotterdam investeerde € 30 mln in het herstel van het compleet verpauperde erfgoed. Eric Smulders van Woonstad: “Stand verplicht. Het Justuskwartier is een monument van de volkshuisvesting – daar komen wij vandaan, dit symboliseert wie wij zijn.”

Eric Smulders

- CORPORATIEBOUW DECEMBER  -

023 corporatieproject.indd 3



12-12-12 11:50

C O R P O R AT I E P R O J E C T

PROJECTGEGEVENS Bouw Justuskwartier: 1922 Ontwerp: Michiel Brinkman (1873-1925) Opdrachtgever restauratie: Woonstad Rotterdam Uitwerking ontwerp: 2006-2009 Restauratie: september 2010 – september 2012 Gevelrestauratie, badhuis en coördinatie: Molenaar & Co Architecten Woningplattegronden en trappenhuizen: Hebly Theunissen architecten Binnenterrein: Michael van Gessel landschapsarchitect

Het Justuskwartier in Spangen: architectuurhistorici kunnen lyrisch uitweiden over dit experiment van de volkshuisvesting uit de jaren twintig. De oriëntering van de woningen op de besloten groene binnenhoven, de opgetilde woonstraten om de woningen op de tweede verdieping te ontsluiten, de gemeenschappelijke bewonersvoorzieningen: in 1922 was dit woonwijkje een stenen revolutie, een bolwerk van innovatieve ideeën over sociale huisvesting. Architect Michiel Brinkman ontwierp het Justuskwartier in 1918 voor de Gemeentelijke Woningdienst van Rotterdam. Vier jaar later stonden er in Spangen 264 gestapelde arbeiderswoningen op een terrein van nog geen hectare groot, gevat in een musculaire baksteenarchictectuur uit gele IJsselsteen en roodbruine baksteen. In 1985 werd het complex een rijksmonument.

LUST OF LAST? Tegenwoordig is het Justuskwartier eigendom van corporatie Woonstad Rotterdam. Eric Smulders, senior communicatieadviseur van Woonstad: “Het Justuskwartier is altijd ‘van ons’ geweest. De Gemeentelijke Woningdienst droeg het complex na de bouw over aan de Stichting tot Beheer en Exploitatie van Volkswoningen in Rotterdam. Daaruit ontstond later het Gemeentelijk Woningbedrijf, dat in 1984/1985 verzelfstandigde. In 2007 fuseerde het WBR met corporatie De Nieuwe Unie en werd Woonstad Rotterdam.” Die streng naar de Gemeentelijke Woningdienst leverde Woonstad een prachtig stuk corporatiebezit op. Maar de medaille heeft

ook een keerzijde. Een rijksmomument is ‘duur’ bezit. Voor het Justuskwartier gaat dit dubbel op: het complex stond in Spangen decennialang te verkommeren. Is een rijksmonument eigenlijk wel goed nieuw leven in te blazen met inachtneming van de monumentale waarden, huidige woonwensen en de (financiële) spankracht van een corporatie? Met andere woorden: is een monument voor een corporatie nu een lust of een last? Eric Smulders: “Lust of last is eigenlijk niet de goede vraagstelling. Het heeft van beide facetten een element in zich. We hebben te maken met plichten, om te beginnen met de plicht om een rijksmonument in stand te houden. Daarnaast is dit specifieke monument een icoon van de volkshuisvesting. Hier komen wij als corporatie vandaan, dit symboliseert wie wij zijn. Het Justuskwartier is niet zomaar een woonblok. Het ontwerp werd door Brinkman ingestoken op mooi en comfortabel wonen, op een waardige woonomgeving, met de gedachte dat men dan ook iets van zijn leven maakt. Dat heeft ook nu nog toekomstwaarde voor een corporatie.” Stand verplicht, stelt Smulders. “We hadden dit complex ook minimaal kunnen restaureren, maar we zijn veel verder gegaan. Vanwege de stedebouwkundige en architectuurhistorische waarde, maar ook vanwege het idee om iets aan Spangen terug te geven. Dat is een kostbare ingreep geweest. Maar er is bij corporaties altijd een onrendabele investering. En je kunt niet alles in geld uitdrukken. We krijgen ook veel in maatschappelijke baten terug.”

WEERBARSTIG GEBOUW In 2000, tien jaar voordat de feitelijke restaura-

tie van start ging, schreef Woonstad voor het Justuskwartier een visieprijsvraag uit. “Voor ons was de centrale vraag: wat moeten we nou met dit complex, met dit weerbarstige en eigenzinnige gebouw? Als experiment functioneerde het in de jaren twintig prima. Maar tachtig jaar later werden aan het gebouw heel andere eisen gesteld.” Eén ding was in ieder geval van meet af aan duidelijk, aldus Smulders. “Wij wilden in het Justuskwartier nieuwe bevolkingsgroepen. Dat was ook gemeentelijk beleid: van Spangen een gemengde wijk maken, nieuwe groepen de wijk inhalen. Dat betekende dat voor het Justuskwartier een nieuw programma nodig was.” Woonstad gaf zijn visieprijsvraag als motto Monument Justus mee. De prijsvraag werd gewonnen door Molenaar & Co Architecten en Hebly Theunissen. “Hun concept is later uitgewerkt tot: 100% monument, 100% nu. Dus: het monument behouden en terugbrengen in de oorspronkelijke staat, en tegelijkertijd het wonen, de omgeving en het woongenot naar het niveau van de 21e eeuw brengen.”

BINNENSTEBUITEN De feitelijke restauratie ging in 2010 van start. Smulders: “De lange aanloop had onder andere te maken met het zoeken naar oplossingen voor bepaalde vraagstukken, waarvan de financiering niet het minste vraagstuk was. Maar ook de vraag naar de doelgroepen speelde toen nog: wie willen we daar straks hebben als bewoners? Na 2006 werd dat nader uitgewerkt in doelgroepsessies, in een tijd dat ook duidelijker werd hoe de wijk Spangen zich ontwikkelde.”

 - CORPORATIEBOUW DECEMBER  023 corporatieproject.indd 4

12-12-12 15:02

C O R P O R AT I E P R O J E C T

VERPAUPERD SPANGEN Het Justuskwartier verpauperde de afgelopen decennia, in gelijke pas met de wijk Spangen als geheel. Eric Smulders: “In de jaren zestig werden de oorspronkelijke bewoners van het Justuskwartier pensioengerechtigd en trokken naar andere, na-oorlogse wijken, zoals Overschie en Pendrecht, met prachtige woningen van Lotte Stam-Beese. Tegelijkertijd haalde Verolme in Rotterdam de eerste gastarbeiders naar Rotterdam. Die werden onder andere in Spangen gehuisvest, daar stond woonruimte leeg. De wijk veranderde van karakter, voorzieningen trokken weg.” Aan het begin van de jaren tachtig volgde de eerste grote renovatie van het Justuskwartier. Smulders: “Een dringende opknapbeurt, het complex was op. Uit de 264 werden 164 woningen gemaakt en de woningen kregen een nieuw binnenpakket. Terugkijkend mag je zeggen dat die renovatie niet optimaal geslaagd was. Maar je moet het wel in een perspectief zien: het was de tijd van de stadsvernieuwing en het was crisis. Het moest allemaal goedkoop en duurzaam – dan kom je al gauw uit bij kunststof kozijnen. Veel kritiek kreeg het witschilderen van de gevels aan de binnenhoven. Er was domweg geen geld om iets te doen aan de beschadigingen aan het metselwerk.” Eind jaren tachtig was Spangen volledig in verval: criminaliteit, prostitutie, drugs. In de jaren negentig werd de situatie dramatisch. Spangen was een no-go area. En het Justuskwartier verkommerde mee, aldus Smulders. “Het werd een lelijk woningbouwcomplex, met lage huren, bewoond door mensen die niet betrokken waren bij het pand of de omgeving.” Eind jaren negentig werd de situatie in Spangen zo schrijnend, dat bewoners in opstand kwamen. Dat signaal werd opgepikt door de gemeente. “In het jaar 2000 ging de gemeente keihard aan de slag met Spangen. Dat was het begin van een ommekeer. Ook voor het Justuskwartier.”

Het eigenzinnige karakter van het Justuskwartier wierp nog enkele andere vraagstukken op. “Het Justuskwartier bezit kenmerken die we niet kunnen veranderen. Het is een complex waar een hoge mate van collectiviteit zit ingebakken. Door de opzet met de voordeuren aan de binnenhoven is het complex eigenlijk binnestebuiten gekeerd. Dat biedt veiligheid en geborgenheid, maar ook een sterk sociale omgeving. Daar moet je als bewoner wel voor kiezen.” Daarnaast was Woonstad bij de herschikking van plattegronden bouwkundig gebonden aan modules van 25 m2: “ Daaruit hebben we vier verschillende plattegronden ontwikkeld. De kleinste is 50 m2, een studio. Daarnaast zijn er woningen met 75 m2, een courante grootte in de sociale woningbouw. Het derde type, dominant in het Justuskwartier, heeft rond de 100 m2, wat voor een stedelijke woning tamelijk luxe en riant is. En tenslotte zijn er vier grote woningen, de zogeheten herenhuizen, met een vloeroppervlakte van 200 tot 300 m2.” Zo kristalliseerde zich de doelgroep voor het Justuskwartier uit: mensen die stedelijk, maar rustig willen wonen, aan de rand van de stad, maar met goede verbindingen met de binnenstad. Het complex is minder geschikt voor grote gezinnen met kinderen, aldus Smulders: “Het is een ‘rode doelgroep’ met een geel randje, mensen in de leeftijd van 25 tot 35 jaar, hip en urban. We denken als corporaties steeds vaker vanuit leefstijlen en de daarbij passende woonmilieus. We hopen dat dit woonmilieu zichzelf reproduceert, dat het zichzelf in stand houdt.”

Maar de crisis van 2008 zette een streep door de rekening. “Mensen kregen vrijwel geen hypotheek meer.” Uiteindelijk werden zes woningen verkocht. “Noodgedwongen betekende dat voor de exploitatie dat we de investering over een langere termijn terugverdienen. Tweederde van de woningen, vooral vrije sector, is nu verhuurd.”

MKBA Voor de wijk Spangen liet Woonstad een MKBA uitvoeren, een maatschappelijke kosten/batenanalyse. Uniek, want het is voor het eerst dat een woningcorporatie een opdracht geeft voor een dergelijke analyse. “Het is natuurlijk zeer abstract, hogere econometrie, en heeft in onze corporatie ook geleid tot een discussie: wat is zo’n onderzoek waard? Maar feit is: wij hebben tien jaar lang geïnvesteerd in Spangen. Woonstad is de grootste investeerder in de wijkaanpak in Spangen. We weten precies wat ons dat gekost heeft, maar we willen ook graag weten wat het ons nu oplevert.” Daar zegt de MKBA wel het een en ander over, aldus Smulders: “De veiligheidsindex is met grote sprongen omhoog gegaan. De verbetering van de indicator overlast en onveiligheid is aantoonbaar voor 18% toe te schrijven aan het in Spangen gevoerde beleid. Daarnaast constateren we een waardestijging van het bezit. Spangen is een veiligere wijk geworden, aangenamer om te wonen. Dat vertaalt zich in stijgende huizenprijzen. Er zijn nieuwe bewoners gekomen, uit hogere inkomensgroepen. De kwaliteit van de buitenruimte, ook in het Justuskwartier, is verbeterd. Al met al is de leefbaarheid in Spangen de laatste jaren meer toegenomen dan het landelijk gemiddelde.”

KOOP EN HUUR

RESTAURATIE

Woonstad koos ervoor om het Justuskwartier energieneutraal te maken. “Dat is een duurzaamheidsmaatregel die ook in de marketing naar de doelgroep toe van belang is: mensen kiezen bewust voor zo’n eigenschap. En dan is er natuurlijk het aspect van het rijksmonument. Het Justuskwartier is een betekenisvolle plek, een ‘mooi gebouw’. Ook daar kiezen bepaalde mensen doelbewust voor.” Oorspronkelijk stelde Woonstad als doelstelling dat de helft van de woningen zou worden verkocht. “Dat deden we vanuit het besef dat eigen woningbezit goed is voor het gebouw en voor de buurt; eigenaren zorgen goed voor hun bezit en zijn betrokken bij hun woonomgeving. En we zagen het als bedrijfseconomische maatregel: zo zou Woonstad zijn investeringen sneller kunnen terugverdienen.”

Bij de restauratie van het Justuskwartier zijn de gevels in de originele staat teruggebracht, de trappenhuizen vernieuwd en de kozijnen vervangen door houten reconstructies van de oorspronkelijke kozijnen. De woningen kregen een zwaar isolatiepakket, CO2-gestuurde ventilatie en vloerverwarming. Verwarming en koeling gebeurt door een centrale installatie voor warmte- en koudeopslag, gesitueerd in de kelder van het voormalige badhuis. Bij de woningplattegronden hield men vast aan de oorspronkelijke opzet van Michiel Brinkman, met aan de hofkant een maximaal vrij indeelbare binnenruimte.

- CORPORATIEBOUW DECEMBER  -

023 corporatieproject.indd 5



12-12-12 11:51

REGELGEVING

Meer duidelijkheid over evacuatie van woontorens

Nieuwe technische afspraken voor hoogbouw Door Hein Stienstra

Regelgeving en bouwnormen blijken niet goed aan te sluiten op de specifieke aspecten van hoogbouw. Dat levert nogal eens discussies op tussen ontwerpende partijen en toetsende instanties. Met de onlangs bij NEN in zes delen verschenen serie Convenant Hoogbouw NTA 4616 komt daar verbetering in.

In de nabije toekomst mag worden verwacht dat, met name rond de groeikernen, meer hoogbouw wordt gerealiseerd. Bij recent in Nederland gerealiseerde hoogbouwprojecten bleek dat regelgeving en bouwnormen niet altijd goed toegesneden waren op hoogbouwspecifieke aspecten. Daarom zijn bouwmaatschappijen, institutionele beleggers, architecten, adviseurs, installatiebedrijven en andere betrokken partijen gezamenlijk begonnen pragmatische oplossingen uit te werken in een Nederlands Technische Afspraak (NTA). Met de onlangs door NEN gepubliceerde NTA 4614 hebben alle partijen die betrokken zijn bij het ontwikkelen van hoogbouw nu de middelen in handen om eenduidige afspraken over en voor een optimaal project overeen te komen. Het voornemen voor de tot stand ge-

komen samenwerking werd al in 2005 vastgelegd in het Nationaal Convenant Hoogbouw. Van hieruit werd vervolgens het initiatief genomen tot de ontwikkeling van de NTA 4614 (in zes delen, zie kader), met daarin praktische richtlijnen en aanbevelingen, om kwalitatief goede, duurzame, commercieel aantrekkelijke en bij een stad passende hoogbouw te maken en voornoemde discussies in de toekomst te verminderen.

BUNDELING VAN KENNIS Een NTA is een praktische uitwerking van de bepalingen in een norm en bevatten bijvoorbeeld toelichtingen op normen, constructieve mogelijkheden, werkmethoden en fabricagegegevens. Het is een informatieve afspraak van een brede vertegenwoordiging

van belanghebbenden. Het resultaat is een afspraak die sneller tot stand kan komen dan een norm. Dit kan een toegevoegde waarde bieden in sectoren waarin de ontwikkelingen snel gaan. De NTA 4614 bundelt de in de markt opgebouwde kennis voor hoogbouw uit de periode vanaf 2008. Uiteraard zal de technische kennis met betrekking tot de realisatie van hoogbouw zich verder ontwikkelen. Onderdelen van deze NTA zijn gebaseerd op diepgaand onderzoek en brede discussie en kunnen daarom in de toekomst als brondocument voor nieuwe NEN-normen of herzieningen hiervan worden gebruikt. Ook geven bepaalde onderdelen goede technische oplossingen voor hun specifieke aandachtsgebied. Met deze oplossingen wordt de komende drie jaar nog ervaring opgedaan.

 - CORPORATIEBOUW DECEMBER  026 regelgeving.indd 2

12-12-12 11:52

REGELGEVING

WETGEVING Een door NEN gepubliceerde NTA kan ook door andere marktpartijen dan genoemde samenwerkende partijen van toepassing worden verklaard in privaatrechtelijke overeenkomsten. Maar dat zou eigenlijk inmiddels al wettelijk geregeld moeten zijn, aldus praktijkdeskundigen. Een recente uitslaande brand op de bovenste verdieping van een 96 meter hoge woontoren in Eindhoven maakte dat weer eens duidelijk. De brandweer had de brand gelukkig snel onder controle en er vielen geen gewonden, maar desondanks toonde ook deze brand weer aan dat het hoog tijd is voor duidelijke nationale wetgeving voor hoogbouw. In het huidige Bouwbesluit zijn geen concrete richtlijnen voor gebouwen hoger dan 70 meter opgenomen, maar moet gelijkwaardigheid worden aangetoond. Boven 70 meter bestaat echter een meer dan evenredige toename van het aantal niet- of minder zelfredzamen, waardoor gelijkwaardigheid met het Bouwbesluit zonder liften niet mogelijk is. Trappen afdalen over 100-250 meter is voor een aanzienlijk deel van de populatie simpelweg niet weggelegd. Deze mensen komen zonder liften niet beneden en blijven dus achter.

EVACUATIE De meest succesvolle en heldere boodschap die ooit door de liftenbranche is gecommuniceerd, is wereldwijd bij brand geen lift gebruiken maar de trap. Bij hoogbouw ligt dat evenwel anders. In de afgelopen jaren is wereldwijd een duidelijke toename merkbaar van onderzoek naar het toepassen van liften voor evacuatie van hoogbouw. De aanslag op het WTC in New York in 2001 heeft hierin een belangrijke rol gespeeld. Enerzijds is be-

NTA 4614 (2012) HOOGBOUW De Nederlands technische afspraak NTA 4614 wordt door NEN als zes losstaande delen uitgebracht: NTA 4614-1 Algemeen NTA 4614-2 Evacuatie van hoogbouw met liften en brandtrappen NTA 4614-3 Constructieve Veiligheid NTA 4614-4 Liftinstallaties NTA 4614-5 Gevels en gevelonderhoud NTA 4615-6 Gebouwgebonden installaties

nadrukt hoe kwetsbaar mensen in hoogbouw kunnen zijn, terwijl anderzijds duidelijk is geworden dat in hoge gebouwen een toenemend aantal personen is aangewezen op hulp om over de trap het gebouw kunnen verlaten. De brandweer zal zich boven 70 meter primair richten op het bestrijden van de brand en niet direct op het redden van (minderzelfredzame) personen. Juist bij hogere gebouwen neemt het assisteren bij ontruiming relatief meer tijd, wat ten koste zou gaan van repressie door de brandweer. Daarom wordt het belangrijker dat de gebouwpopulatie zichzelf kan redden bij evacuatie. Binnen het Convenant is dan ook mede vanwege het voorgaande de sterke wens ontstaan om het gebruik van liften voor evacuatie in hoogbouw nader uit te werken in NTA 4614, deel 2: Evacuatie van hoogbouw met liften en brandtrappen.

VISIE OP HOOGBOUWBELEID Momenteel ontbreekt een nationale en regionale visie op hoogbouw. Met uitzondering van het ministerie van Defensie, die de openheid van delen van het luchtruim moet bewaken in verband met de veiligheid, voert het rijk geen hoogbouwbeleid. Gemeenten kunnen hun hoogbouwplannen nu niet toetsen aan richtlijnen van de provincie of het rijk. Het rijksbeleid beperkt zich tot het grondvlak en de effecten van de zogenaamde derde dimensie blijven buiten beschouwing.

Hoogbouw blijft daarmee een gemeentelijke kwestie. Een aantal gemeenten heeft hoogbouw opgenomen in beleidsplannen en heeft daarom een hoogbouwnota opgesteld om bouwplannen aan te kunnen toetsen. Het realiseren van hoogbouw in gebieden met een hoge stedelijke dichtheid past, mits dit de oppervlakte van de stedelijke gebruiksruimte verhoogt, goed bij de ambitie van de rijksoverheid (Nota Ruimte). Dit om verstedelijking en economische activiteiten binnen nationale stedelijke netwerken te bundelen om zo optimaal met schaarse ruimte om te gaan. Diverse gemeenten hebben een beleidsvisie in een hoogbouwnota opgesteld. Deze hoogbouwnota wordt veelal in de vorm van een vlekkenplan opgesteld. In dit vlekkenplan wordt aangegeven waar hoogbouw wenselijk en/of onwenselijk is. Daarnaast zijn in deze hoogbouwnota’s drie ruimtelijke principes leidend: het markeren van een plek door een solitair, plaatsing langs een stadsas, of geclusterd. Naast een vlekkenplan stellen gemeenten aanvullende eisen voor hoogbouw. Gemeenten stellen eisen aan bijvoorbeeld de slankheid, de transparantie, de schoonheid en de vormgeving van het bouwvolume. Maar ook criteria als hoge architectonische kwaliteit en duurzaamheid worden genoemd. Bron: NEN, Onderzoek evacuatie hoogbouw door Peutz en Deerns - CORPORATIEBOUW DECEMBER  -

026 regelgeving.indd 3



12-12-12 11:52

C O R P O R AT I E PA R T N E R

Verticaal transport gegarandeerd Door Johan van Leipsig

Liftstoringen zijn niet uit te sluiten, maar helaas wel een bron van ergernis voor bewoners. Woningstichting Vivare heeft daarom samen met drie partijen uit de liftindustrie een samenwerking in het leven geroepen die verticaal transport binnen 24 uur garandeert. De bewoners profiteren, maar ook de samenwerkende partijen. Leo Lussenburg, bedrijfsleider vastgoedbeheer van Vivare, is samen met inkoopcoordinator Marco Bloem de geestelijk vader van de samenwerking. “De gedachte achter de samenwerking is simpel: wij worden als Vivare niet gewaardeerd op de 99% van de liften die werken, maar op die ene lift die stilstaat. Die geeft overlast en ergernis en die moet dus worden aangepakt. En wel zo dat bewoners binnen 24 uur in elk geval verticaal transport hebben, of die kapotte lift nu wel of niet gemaakt wordt binnen die tijd.”

GARANTIE Een kleine hobbel om tot samenwerking te komen, was de gang van zaken rond de kartelvorming op de liftmarkt, die ervoor heeft gezorgd dat liftpartijen lange tijd geen samenwerking zijn aangegaan. “Je mag nu nog steeds niet over prijzen praten, maar samenwerking op het gebied van verticaal transport is wel degelijk mogelijk”, legt Lussenburg uit. Samen met adviesbureau Eurlicon werd een opzet bedacht, waarin samenwerking werd gezocht op basis van die garantie van binnen 24 uur verticaal transport. “Dat kan dus met een lift, maar desnoods met een boodschap-

pendienst of een stoeltjeslift”, lacht Lussenburg. Hoe dan ook, dat transport moet er komen, want bewoners ondervinden vaak grote overlast door een lift die niet werkt. Ze kunnen geen boodschappen doen, niet naar de kapper, niet winkelen, noem maar op. “En als het kapotte onderdeel van de lift niet op voorraad is, moet dat vaak uit een ander Europees land komen. Dat levert ook weer tijdverlies op.” Om onder meer die verloren tijd in te halen, is Vivare de samenwerking aangegaan met drie liftpartijen: SkyLift, Lohr Liften en Kone Nederland. Grootste voordeel: als de één het onderdeel niet heeft, heeft de ander het misschien wel. De corporatie is sneller geholpen tegen minder kosten. Hoe dan ook: de huurder profiteert.

SELECTIE Vivare kwam samen met adviesbureau Eurlicon bij SkyLift, Lohr Liften en Kone Nederland uit. “We hebben onze opzet duidelijk geformuleerd en hebben een scoringslijst gemaakt. Daar stonden onder andere zaken op uit de praktijk: wat doe je als er een calamiteit optreedt met een lift? Hoe creatief ben je in het oplossen? Maar ook vroegen we ons af

hoe bedrijven de samenwerking met andere liftpartijen zouden ingaan. Op basis daarvan zijn de drie partijen boven komen drijven. Het was in elk geval duidelijk dat ze enthousiast waren om bij ons aan de slag te gaan en probleemoplossend te denken.”

HUWELIJK De samenwerking is met enthousiasme aangegaan en de partijen staan er uiteraard volledig achter, maar het geheel heeft toch ook kenmerken van een verstandshuwelijk. De drie liftpartijen hebben ieder hun eigen deel van het liftenpark van Vivare in hun portefeuille. Ze leiden in principe hun eigen leven en lossen hun deel van de problemen aan het liftenpark zelf op. Tenzij er iets speelt waar ze zelf niet uitkomen of als ze een onderdeel niet op voorraad hebben. Op dat moment wordt de samenwerking met een andere partij in het consortium gezocht, zo zegt ook Hein van der Haagen van Lohr Liften. “De belangrijkste reden om deze samenwerking aan te gaan, was voor ons het feit dat we snel aan onderdelen kunnen komen als we die zelf niet op voorraad hebben. Qua kennisniveau binnen de ondernemingen neem ik aan dat we niet zozeer

 - CORPORATIEBOUW DECEMBER  028 corporatiepartner vivare.indd 2

12-12-12 11:54

C O R P O R AT I E PA R T N E R

Leo Lussenburg van Vivare van elkaars kennis hoeven te profiteren, want die is bij alle partijen wel op orde.” Leo Lussenburg voegt daaraan toe: “Als je zorgt dat je je eigen gedeelte qua onderhoud goed op orde hebt, hoef je niet eens samen te werken om verticaal transport te regelen. Dat is nu precies wat we willen: de verantwoordelijkheid bij de andere partijen leggen, zodat daar een incentive vanuit gaat om het goed te doen.”

PROCESEIGENAAR Uiteraard heeft de samenwerking als gevaar dat er een automatisme ontstaat dat de ene partij alleen maar helpt, en de ander alleen maar hulp inroept. “Als proceseigenaar moeten we dat tegengaan”, zegt Lussenburg. “Daarom hebben we ook een periodieke evaluatie ingebouwd om te bekijken hoe iedere partij presteert en dat er niet zoiets ontstaat als een verhouding reparateur-leverancier. Dat hebben we eruit weten te halen. Bovendien zijn voor het contract alle drie de partijen samen één partij. Maar als er een storing optreedt bij bijvoorbeeld een lift die SkyLift in zijn portefeuille heeft, dan is SkyLift ook de initiatiefnemer tot een oplossing. Maar er zit verder geen hiërarchie tussen de drie partijen.

Iedereen heeft er dus baat bij als alles goed verloopt.” Ook Dirk van der Haar van SkyLift heeft er vertrouwen in, hoewel de opstartfase intensief is. “Het contract vraagt een hoge mate van commitment. Met name in het eerste jaar wordt er veel tijd en energie gestoken in het in kaart brengen van de liftinstallaties, onderzoek naar tijdelijke voorzieningen, het maken van een meerjarenplan en periodiek overleg.”

VOORDELEN Vivare profiteert van de samenwerking, omdat niet de lift centraal staat, maar het verticaal transport. “Dat moet binnen 24 uur geregeld zijn. En hoe, dat mogen de partijen samen oplossen. Als onze bewoners er maar verzekerd van zijn dat ze boodschappen kunnen doen, met de hond wandelen et cetera. Dat is voor ons uitgangspunt nummer 1. Zeker gezien het feit dat we ook onderdak bieden aan kwetsbaardere groepen huurders zoals ouderen in een woonzorgcomplex.” Voor de corporatie heeft de samenwerking nog een voordeel. Dirk van der Haar van SkyLift legt uit dat onderling overleg een goed gezamenlijk plan voor de toekomst kan opleveren. “De benadering van

het in kaart brengen van de risico’s in zowel de technische staat van liftcomponenten als omgevingsfactoren, biedt de mogelijkheid om in overleg tot een plan van aanpak te komen en zo door een goed meerjarenplan storingen en dus stilstand te beperken of zelfs te voorkomen.” Voor de liftpartijen zijn er uiteraard ook voordelen, zo zegt Lussenburg. “De opzet met drie partijen heeft het voordeel dat de ene partij een frisse kijk kan hebben op het probleem waar de ander niet uitkomt. “Die kunnen mogelijk zaken zien waar de andere partij niet aan heeft gedacht. Samen hebben ze zo’n enorm netwerk aan oplossingen, dat er altijd iets snels en passends gevonden kan worden. Zo wordt het probleem sneller opgelost en is iedereen tevreden.”

EVALUATIE De eerste evaluatie van de samenwerking vindt in januari of februari plaats. Het contract loopt in eerste instantie tot oktober 2013. “Maar tot nu toe verloopt alles vlekkeloos en we verwachten eigenlijk dat dat zo blijft”, aldus Lussenburg. “We zijn nu aan het proeven, aanscherpen, kijken wat er beter of anders kan. Het blijft een dynamisch proces.” - CORPORATIEBOUW DECEMBER  -

028 corporatiepartner vivare.indd 3



12-12-12 11:54

M I J N C O R P O R AT I E Door Johan van Leipsig

Hans van der Velden Directeur Eemland Wonen

“We hebben het bouwen voor de zorg losgelaten” HOE GROOT IS EEMLAND WONEN? “Wij hebben 2.900 verhuureenheden, waarvan meer dan 95% woonhuizen. We opereren voornamelijk in Baarn en omstreken, de regio Eemland: Soest, Spakenburg, Huizen, Hilversum en Amersfoort.”

WAAR BENT U HET MEEST TROTS OP? “Op de voltooiing van een groot renovatieproject dat de afgelopen zeven jaar heeft gelopen. Het betreft een wat oudere Baarnse ‘Vogelaarwijk’, waar we enkele honderden woningen hebben gerenoveerd, nieuwbouw hebben gepleegd en een zorgcomplex hebben neergezet.”

WAAR LIGT NOG DE GROOTSTE UITDAGING? “We hebben het bouwen voor de zorg als doelstelling an sich losgelaten. Dat heeft te maken met de komende regelgeving omtrent het scheiden van wonen en zorg. Bovendien is het te duur geworden om bijvoorbeeld twee kleine zorgeenheden later om te bouwen tot één normaal woonhuis. We bouwen wel woningen en zorginstellingen zijn welkom om daar iets mee te doen, maar specifieke zorgwoningen bouwen we niet meer.”

HOE BELANGRIJK IS DUURZAAMHEID? “We zijn volop bezig met het transformeren van appartementen van F- en G-labels naar B- en soms zelfs A-label. Bij andere flatgebouwen zijn we ook bezig en hebben we bewoners gevraagd of ze een huurverhoging accepteren in ruil voor een toekomstig lagere energierekening. Als die rekening dan straks niet lager is, krijgen ze het verschil terug. Meer dan 70% doet al mee.”

HOE BELANGRIJK IS HUURDERSTEVREDENHEID? “Begin januari komt er een imago-onderzoek, waarvan een belangrijk deel bestaat uit het polsen van de mening van onze huurders. Ik hoop eigenlijk dat we 100% scoren, maar er zijn jaarlijks wel één of twee klachten bij de bewonerscommissie. Het streven is om die ook weg te werken.”

 - CORPORATIEBOUW DECEMBER  030 mijn corporatie.indd 2

12-12-12 15:12

M I J N C O R P O R AT I E

Sake Tel Directeur Lefier StadGroningen

“Klantadviesraad gaat ons een spiegel voorhouden” HOE GROOT IS LEFIER STADGRONINGEN? “Lefier heeft sterk lokaal gebonden woonbedrijven in Groningen, Hoogezand, Stadskanaal, Emmen en Borger met in totaal 33.000 woningen. In de stad Groningen verhuren wij ruim 10.500 woningen, waarvan 7.000 sociale huurwoningen. Daarnaast verhuren wij ruim 3.500 zelfstandige en onzelfstandige jongerenwoningen.”

WAAR BENT U HET MEEST TROTS OP? “Onze wijkvernieuwing. In de wijken waarin we als Lefier StadGroningen actief zijn, hebben we samen met onze huurders de afgelopen jaren best veel gerealiseerd, zowel in fysieke als sociale wijkvernieuwing. Mooi voorbeeld daarvan is de Wijkstemdag in de krachtwijk de Korrewegwijk. Daar kwamen in juni 336 mensen stemmen op ideeën die door bewoners zelf waren aangedragen.”

WAAR LIGT NOG DE GROOTSTE UITDAGING? “Het is in deze tijd de uitdaging om onze kerntaak goed te blijven uitvoeren. Wij willen zorgen voor voldoende woningen met een goede basiskwaliteit. Het is een grote uitdaging om voldoende woningen met een goede prijs en kwaliteit betaalbaar te houden.”

HOE BELANGRIJK IS DUURZAAMHEID? “Wat wij willen, zijn betaalbare en veilige woningen met een goede basiskwaliteit. Daarin is duurzaamheid een belangrijk thema. Duurzaamheid is geen doel op zichzelf, maar kan wel een belangrijke rol spelen in het beperken van de totale woonlasten in bestaande huurwoningen en zeker bij nieuwbouw.”

HOE BELANGRIJK IS HUURDERSTEVREDENHEID? “Onze huurders zijn ons bestaansrecht. We willen graag dat huurders tevreden zijn over de woningen en onze dienstverlening. Daar willen we onze huurders volop in betrekken. Een voorbeeld daarvan zijn de evaluaties van woningverbeteringsprojecten. We werken aan een nieuw participatiemodel waarin we huurders veel ruimte bieden om het beleid van Lefier StadGroningen te beïnvloeden. Een klantenadviesraad die een afspiegeling is van onze huurders gaat ons adviseren maar ook een spiegel voorhouden.”

- CORPORATIEBOUW DECEMBER  -

030 mijn corporatie.indd 3



12-12-12 15:12

GOED BESTEED

Ingrijpende renovatie van bestaande woningvoorraad is urgent

Roadshow Energiesprong signaleert ijver en onmacht bij ambitieuze corporaties Door Louis Jongeleen

Zit er al een beetje schot in het verduurzamen van de bestaande huurwoningen? Een team van drie duurzaamheiddeskundigen bezocht de afgelopen negen maanden 35 woningcorporaties om hun ervaringen met verduurzaming te bespreken. “De ambities van de corporatiebestuurders zijn indrukwekkend, maar het rendement is nog gering,” zegt Jan Willem Croon (54), één van de experts. Nederland staat voor de gigantische klus om een zeer groot deel van 2,4 mln huurwoningen duurzaam te renoveren. En daar is haast bij. Gebeurt er niks, dan worden de meeste huurwoningen op termijn onbetaalbaar. Met het innovatieprogramma ‘Energiespong’ - dat in opdracht van het

Croon: “Afzonderlijke corporaties blijven steeds opnieuw het wiel uitvinden.”

Ministerie van Binnenlandse Zaken wordt uitgevoerd door Platform31 (zie kader) worden de betrokken partijen uitgedaagd om over te gaan op een innovatieve, snelle, grootschalige en hoogwaardige renovatie van de bestaande woningvoorraad. In dat kader ging het zogeheten ‘Roadshow-

team’ van Platform31 op pad om in de directiekamers van ambitieuze corporaties een aantal vragen te bespreken, zoals: Hoe pak je die enorme renovatie-opgave aan? Welke rol heeft de corporatie als opdrachtgever en hoe kan je met marktpartijen oplossingen voor je bestaande woningvoor-

 - CORPORATIEBOUW DECEMBER  032 goed besteed.indd 2

12-12-12 11:56

GOED BESTEED

WAT IS PLATFORM31? Platform31 – voortgekomen uit de fusie van KEI, Nicis Institute, Nirov en SEV is een nieuwe kennisorganisatie die wil bijdragen aan het oplossen van ruimtelijke, economische en sociale vraagstukken. Platform31 helpt bestuurders en professionals in stad en regio met kennis, netwerken, onderzoek en experimenten bij complexe projecten waar veel partijen bij betrokken zijn. Bijvoorbeeld waar het gaat over de leefbaarheid in wijken en dorpen, de economische ontwikkeling van steden en regio’s, de veranderingen in demografische groei of over duurzaamheid in zowel het wonen als de ruimtelijke ontwikkeling. De onafhankelijke kennisorganisatie Platform31 wil opereren als een ‘buitenboordmotor’. raad ontwikkelen. Of hoe financier je grote energiestappen of labelsprongen? Het team bestond uit professor Jan Rotmans, onder andere werkzaam aan de Erasmus Universiteit, professor Anke van Hal van Universiteit Nyenrode en Ingenieur Jan Willem Croon, duurzaamheidsambassadeur en investeerder in duurzaamheid.

ENERGIELASTEN Wat Jan Willem Croon in de vele directiekamers heeft gehoord over de vele duurzame experimenten van woningcorporaties, noemt hij indrukwekkend. Maar dat is niet het hele verhaal. “Bijna alle woningcorporaties die we bezochten, hadden wel een of ander experiment uitgevoerd met duurzaam renoveren: van PassiefHuis-bouw en energieneutraal bouwen tot en met het organiseren van energiecoöperaties en zonnepaneelprojecten in wijken. Maar wat ook opvalt, is dat veel experimenten uiteindelijk tot stilstand komen door dezelfde hobbels en belemmeringen.” In zijn stem klinkt bezorgdheid door als Croon een opsomming geeft van de problemen waardoor duurzame ambities niet waargemaakt kunnen worden. “Wij hebben in ons land de wijze van financiering van de huursector helemaal gericht op het beheren van bakstenen. Op zekerheid. Dat is van één kant te begrijpen, maar het resulteert ook

in een uiterst conservatief beleid op het gebied van wonen. Wooncorporaties zijn zeer terughoudend om flink te investeren in het betaalbaar houden van de woonkosten. En de meest kwetsbare groep woont in de huizen met de slechtste energielabels. Daarbij komt nog dat alle regelingen die het wonen betaalbaar moeten houden, gericht zijn op de huurlasten. Maar het zijn feitelijk niet de uitgaven aan huur die het wonen snel duurder maken, maar het zijn de energiekosten. Daarom moeten woningcorporaties juist investeren in het energiezuinig maken van de bestaande voorraad. Dat kan alleen als we woningen snel super-energiezuinig maken. Omdat de energiekosten blijven stijgen, wordt het realiseren van een grote labelsprong in toenemende mate rendabel.”

IKEA In de gesprekken van het Roadshow-team kwam ook naar voren dat de bouwbedrijven nog niet klaar zijn voor een grootschalige aanpak van Hoog Niveau Renovatie. Er zijn nog geen aantrekkelijke bouwconcepten die tegelijkertijd grootschalig zijn en ook rekening houden met individuele wensen van de huurders. Croon: “Het bouwproces is nog te weinig gericht op bestaande bouw. Projectvoorbereiding duurt veel te lang en de huurders komen nog te vaak in een gerenoveerd huis dat niet bij hun leefstijl past. Bij de woningcorporaties vraagt men zich af wanneer de bouw eindelijk de stap zet naar een ander soort marketing, van een business-to-business-benadering naar een business-consumer-relatie. Woningcorporatie Ymere kwam met een voorbeeld van een woning waarvan de zeer energiezuinige warmtepompinstallatie binnen de kortste keren totaal ontregeld raakte, omdat de bediening te ingewikkeld was voor de bewoners. En wat te denken van de bewoners op leeftijd die voor het eerst komen kijken in hun zeer duurzaam gerenoveerde huisje en daar een milieuvriendelijke wc aantreffen die ze niet kunnen doortrekken.” Croon meent dat bouwbedrijven wat klantgerichtheid betreft een voorbeeld kunnen nemen aan Ikea. “Een woningcorporatie kwam onlangs met het juichende bericht dat de klantenservice in een jaar 56.000 klachten van huurders verwerkt had. Wat er met die klachten is gebeurd, stond er niet

bij. Bij de Ikea zouden ze al die kansen om contact met de klant te maken met beide handen hebben aangegrepen.”

BIG FIVE Het zijn vaak weerbarstige mechanismen die verhinderen dat woningcorporaties effectief aan de slag kunnen met een rigoureuze aanpak van de bestaande voorraad. Croon noemt nog de afgesloten sfeer die het Roadshow-team bij corporaties aantrof, waardoor de ene corporatie geen interesse heeft voor de duurzame initiatieven van de ander. “Zo blijven de afzonderlijke corporaties steeds opnieuw het wiel uitvinden.” Verder ontbreken ook vaak organisatorisch vermogen en een heldere visie op de langetermijnrisico’s bij het doen van grote investeringen. “Antwoorden op wezenlijke vragen als ‘hoe bereken je de risico’s van een flinke investering?’ en ‘welk organisatiemodel hanteer je daarbij?’ of ‘hoe leg ik aan de commissarissen uit dat een beslissing over het aangaan van een groot renovatieproject verantwoord is met het oog op betaalbaarheid, waardeontwikkeling en duurzaamheid?’” Feitelijk is de rondgang van de experts langs de woningcorporaties eerder gestopt dan aanvankelijk de bedoeling was. Volgens Croon was het al duidelijk geworden op welke punten de schoen wringt bij corporaties die ambities hebben om aan de slag te gaan met Hoog Niveau Renovatie. Het Roadshow-team vindt dat nu tijd is aangebroken dat die corporaties zelf aangeven hoe Platform31 hen verder kan helpen bij het aanpakken van grootschalige projecten. “Onze volgende stap heet de ‘Big Five’. Het houdt in dat we nu met vijf ambitieuze woningcorporaties en vijf gemeenten op zoek gaan naar vijf locaties waar in een korte tijd 4.000 huurwoningen worden ‘opgewaardeerd’ tot energieneutraal niveau ofwel tot woningen zonder energierekening. Daarnaast gaan we op zoek naar de echte kantelaars binnen de corporaties die we nu bezocht hebben. We willen hen handvatten bieden om een echte veranderingsslag te maken binnen hun eigen organisatie. Intussen gaan we er maar van uit dat die economisch en sociaal slimme aanpak bij politici aan de linker- en de rechterzijde weerklank zal vinden.” - CORPORATIEBOUW DECEMBER  -

032 goed besteed.indd 3



12-12-12 11:56

GOED BESTEED

Ymere en Stadgenoot ontwikkelen Oostpoort

‘Wij zijn belangrijke stakeholders in de stad’ Door Hans Fuchs

Vogelperspectief van Oostpoort.

Ymere en Stadgenoot ontwikkelen met Bouwfonds/MAB in Amsterdam het grootste binnenstedelijke nieuwbouwproject van Nederland: Oostpoort. Meedraaien in een vof levert je als corporatie veel op, stelt Viviane Regout van Ymere “Je stuurt mee in de kwaliteit.” Maar het kan ook knellen, vindt Peter Kramer van Stadgenoot “Je bent in zo’n vof ook een beetje tot elkaar veroordeeld.”

OCP, Ontwikkelingscombinatie Polderweggebied, zo luidt de officiele naam van het samenwerkingsverband van Ymere, Stadgenoot en Bouwfonds/MAB. Onder die naam transformeren de drie vof-partijen momenteel één van de grootste bouwterreinen in Amsterdam tot een nieuw woon, werken winkelgebied met sociaal-maatschappelijke en culturele functies: Oostpoort. Oostpoort is de naam voor de herontwikkeling van het voormalige Oostergasfabriekterrein, gelegen tussen Linnaeusstraat, Linaeuskade en de Polderweg – in Amsterdam beter bekend als het Polderweggebied. OCP ontwikkelt het gebied tot een nieuw stedelijk centrumgebied, met een mix van oude en nieuwe gebouwen en een mix van functies: een nieuw winkelhart, sociaal-maatschappelijke voorzieningen, onderwijsvoorzieningen, sociale huur en woningen voor de markt, een parkeerga-

rage, horeca, sportaccommodaties, culturele en onderwijsinstellingen.

GELIJKGESTEMDEN In de vof die Oostpoort ontwikkelt, zijn twee van de drie partijen corporatie. Heb je wat aan elkaar als corporaties, in zo’n vof? Ja, stelt Viviane Regout. Zij is bij Ymere directeur projectontwikkeling en voert de directie van de vof namens Ymere “Binnen het plan en het project zijn wij gelijkgestemden. Anders dan Bouwfonds/MAB bouwen wij hier bezit op. Wij zijn aan dit project lang gebonden, wij krijgen hier huurders, woningen in portefeuille - wij kijken dus erg goed naar toekomstwaarde en naar de kwaliteit. Wij zijn hier echt iets duurzaams aan het opbouwen. Dat begrijpen wij als corporaties heel goed van elkaar, en dat brengen we in de discussies over Oostpoort ook steeds in.” Peter Kramer, directeur projectontwikkeling bij Stadgenoot: “Natuurlijk is er sprake van

 - CORPORATIEBOUW DECEMBER  034 goed besteed oostpoort.indd 2

12-12-12 15:13

GOED BESTEED

Oostpoort vanaf de Ringvaart.

daaruit is er overleg geweest. En dan heb je uiteraard verschillende belangen. Wij willen iets realiseren, er zijn financiële belangen. Er is stevig onderhandeld. Dat mag de gemeente ook. Uiteindelijk is het resultaat goed, voor het gebied en voor het product. Wat mij betreft mag er een compliment richting het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam; die hebben echt goed meegedacht.”

DOOD GELD

toegevoegde waarde. We hebben het hier over meer opgaves dan alleen stenen stapelen. Dit plan is goed voor de waardeontwikkeling van het totale gebied. In die zin heeft Oostpoort veel belang voor ons overige bezit in de omgeving.” Regout ziet Ymere en Stadgenoot ook niet als concurrenten: “Wij zijn belangrijke stakeholders in de stad. We zijn allebei ook elders in de stad actief, hebben te maken met dezelfde problematiek en dynamiek.”

STUREN Stadgenoot bouwt in Oostpoort sociale huur voor een bijzondere doelgroep: wonen in een beschermde omgeving. Kramer: “Juist hier doen we dat, in een omgeving waar allerhande voorzieningen voorhanden zijn.” Ymere bouwt in Oostpoort pas in 2014 bezit op. Dan verrijzen in het oostelijke deel van Ooostpoort 84 scoiale huurwoningen. Loont het zich eigenlijk wel om als corporatie jarenlang mee te draaien in een vof? Regout: “Jazeker, want zo stuur je mee in de kwaliteit en de mix van producten in een gebied. En dat heeft invloed op je eigen bezit. Ik zit liever vooraan aan tafel en praat mee, dan dat ik achteraf de slechtste plek krijg toegewezen voor mijn huurwoningen en niet kan sturen op de kwaliteit. Er is nu een ouderen kindcentrum en een volksbond, die huisvesting verzorgt voor jongeren die geen thuis meer hebben en ondersteund worden om zo snel mogelijk weer zelfstandig te kunnen wonen. Dat programma was er niet gekomen als hier alleen een commerciële ontwikkelaar aan het werk was gegaan. Bovendien delen wij mee in het resultaat. We sturen aan op meer baten dan kosten. Met die inkomsten kunnen wij elders weer andere dingen doen of ze als extra waarde toevoegen in het gebied.”

NAAR EEN NIEUWE REALITEIT Regout typeert de vof als een “traditioneel vof” - zonder de gemeente als partij: “De gemeentelijke rol is hier geweest het uitgeven van grond in erfpacht aan de vof.” Dat de gemeente niet participeert in de samenwerking, is niet altijd van voordeel, stelt ze “Als een gemeente deel heeft aan een vof, is er toch meer het perspectief dat je partners bent van elkaar. In Oostpoort verliezen we dat perspectief van een gedeeld belang nog wel eens uit het oog: de gemeente stuurt hier dan op voortgang en het incasseren van grondwaarde en dat lijkt soms in tegenspraak met het realiseren van een goed stuk stad.” Recentelijk bleek hoe lastig dat soms kan zijn. Regout: “De plannen voor Oostpoort stammen van voor 2008, voor de crisis in de bouw. Nu moet het oostelijk deel van Oostpoort worden aangepast. Er leek in eerste instantie helemaal geen ruimte om buiten de contractuele afspraken te denken.” Uiteindelijk zijn de aanpassingen er toch gekomen, aldus Regout. “Dat was een in een kort proces - toen vof en gemeente beseften dat we niet zo verder konden en dat het zeker niet in het belang van de stad is. Vanaf dat moment is er gepraat over oplossingen. Die zijn ontwikkeld in een klein gemandateerd team. Toen was het in drie maanden geregeld.”

ROL GEMEENTE Kramer ziet de rol van de gemeente iets anders. “De gemeente heeft een verantwoordelijkheid om het geld terug te verdienen dat ze in een gebied investeren. Het oostelijke deel is niet te realiseren in de vorm die er aanvankelijk voor bedacht is. Wij zijn daar als vof veel te lang op blijven zitten. De gemeente zei op een gegeven moment: dat wordt het niet. Van

Zitten er ook nadelen aan participeren in een vof? Ja, zegt Regout: “Het kost veel tijd en is niet altijd efficiënt. Zo’n project als Oostpoort legt een claim op je corporatie-apparaat, net als bij de andere partners en daardoor worden zaken wel eens dubbel gedaan.” Ook Kramer plaatst een kanttekening: “Je bent in zo’n vof ook een beetje tot elkaar veroordeeld. Je zit vast aan elkaar. Samenwerken als corporaties kan prima zijn als je breed een bepaalde visie ontwikkelt. Maar vervolgens moet je de delen zelf kunnen uitontwikkelen. Je wordt wel eens in de klem gehouden door afspraken uit het verleden. Het zou soms beter zijn als je de regie zelf kan nemen. Je wordt soms ook ingehaald door de werkelijkheid. Het plan is ontwikkeld in de tijden dat het niet op kon. En dus is eerst de parkeergarage ontwikkeld, de woningen later. Dat is dood geld steken in producten die niet renderen.” Het belang van een corporatie is zo snel mogelijk de sociale woningen bouwen, stelt Kramer. “Maar de markt neemt de koopwoningen niet op. Je moet je afvragen: kan je een dergelijk risico nog wel aangaan, in deze tijd? Je bent er als corporatie voor een bepaalde doelgroep en moet de producten voor die doelgroep bouwen. Schoenmaker, hou je bij je leest. De tijden veranderen.” Ook Regout roept op om grootschalige projecten als Oostpoort anders te benaderen dan tot nu toe gebruikelijk. “Het hele idee dat je alles op de tekentafel kunt bedenken en het vervolgens ongewijzigd ten uitvoer kan leggen, dat is niet meer van deze tijd. Je kunt een groot gebied ook zo ontwikkelen, dat je niet vastzit aan dingen die later niet meer in zo’n gebied passen. Je kunt ook meer op korte termijn plannen en zo meer organisch ontwikkelen. Bestem gebieden in grote lijnen, maar vul nuances later in: woningmix, woningtypes, meer of minder. Doel moet altijd zijn het sturen op kwaliteit en de juiste mix. Je wilt een goed stuk stad maken, met goede voorzieningen, en niet vooraf vastgelegde aantallen halen.” - CORPORATIEBOUW DECEMBER  -

034 goed besteed oostpoort.indd 3



12-12-12 11:57

KO RT B E ST E K

Korte presentatie van lopende corporatieprojecten

Woningcorporaties blijven actief bouwen Door Joop Wilschut

Wie meent dat er in ons land nauwelijks meer

In deze rubriek laat Corporatiebouw zien wat

iets gebeurt op het gebied van woningbouw,

er zoal gebeurt. De redactie doet dat aan de hand

zit er behoorlijk naast. Als je eens goed om je

van zogeheten ‘visitekaartjes’ van woning-

heenkijkt, ontdek je dat er nog legio woning-

corporaties, drie per editie. Met een plaatje en

bouwprojecten onderhanden zijn. Nieuwbouw,

een praatje worden lopende projecten voor het

drastische verbouw en renovatie vinden nog volop

voetlicht gebracht en tonen collega-organisaties

plaats en niet alleen in de dichtbevolkte randstad.

waar ze mee bezig zijn. Bedoeld als nice-to-know,

In veel gevallen zijn woningcorporaties initiatief-

maar misschien brengt het plannenmakers op

nemers en opdrachtgevers voor deze activiteiten.

gedachten.

COMPLEX 49

In de lente van dit jaar is het buitenonderhoud van 184 sociale huurappartementen aan de Chamavenlaan, Germanenlaan en Eburonenstraat in Apeldoorn opgeleverd. Het onderhoud aan de appartementen is voornamelijk gericht op de buitenzijde en sluit aan op het binnenonderhoud dat in de periode 2008 - 2010 uitgevoerd is. Hierbij zijn bijna alle appartementen voorzien van mechanische ventilatie, centrale verwarming en een nieuwe keuken-, douche- en toiletinrichting. In deze vervolgopdracht van De Goede Woning heeft Bouwonderneming Veeneman zich nu beziggehouden met het herstellen van metselen voegwerk, zijn kozijnen en deuren geschilderd en (waar nodig) ramen en deuren vervangen, is een nieuwe antisliplaag op de galerij vloer aangebracht en zijn de galerijhekken opgeknapt. In het kader van veiligheid en veiligheidsbeleving hebben vijf flatgebouwen nieuwe

afsluitbare entrees gekregen. Tevens zijn de woningen op de tweede, derde en vierde verdieping uitgerust met een intercom. Er zijn ook diverse isolerende maatregelen uitgevoerd. Zo zijn onder andere de spouwmuren nageïsoleerd met hoogrendement-isolatiekorrels, is alle gevelbeplating vervangen door nieuw geïsoleerd plaatwerk en is op de daken afschotisolatie en een nieuwe waterkerende laag aangebracht. Verder is in de kozijnen hr-isolatieglas geplaatst. De isolerende voorzieningen zorgen voor een verhoogd wooncomfort voor de huurders, zo meldt een woordvoerder van de corporatie. En de energierekening zal volgens De Goede Woning lager uitvallen. Bij de onderhoudsplannen zijn verschillende bewoners betrokken. De Goede Woning heeft deze bewonersoverleggroep gevraagd ook mee te denken over de woonomgeving en leefbaarheid.

 - CORPORATIEBOUW DECEMBER  036 kort bestek.indd 2

12-12-12 11:57

KORT BE STE K

DE COMPONIST

Lefier StadGroningen zit in de eindfase van de bouw van ‘De Componist’. In samenwerking met de Groningse Scholenvereniging (GSV), Stichting NOVO en SKSG Kinderopvang is er op de hoek van de Chopinlaan en de Sweelincklaan een complex gerealiseerd met appartementen en zorgvoorzieningen. Het ontwerp is van Skets Architectuurstudio uit Groningen. De uitvoering ligt in handen van Bouwgroep Dijkstra Draaisma uit Dokkum.

Het complex bestaat gedeeltelijk uit nieuwbouw en een gedeelte is verbouwd en geïntegreerd in de nieuwbouw. Het bovenste deel van de nieuwbouw bevat 32 koopappartementen. Op de begane grond daaronder zijn een basisschool en een buitenschoolse opvang gerealiseerd. In augustus zijn die al opgeleverd, terwijl de woningen in november klaar moeten zijn. Plannen en afstemmen met de gebruikers; dat waren de sleutelwoorden om alle partijen in staat te stellen normaal te kunnen doorwerken. Naast de Componist ligt de bestaande gymzaal. De buitenkant van de gymzaal is aangepast aan de stijl van de Componist. De binnenkant van dit gebouw wordt in 2013 door de gemeente opgeknapt. Aan de andere kant van de gymzaal is het pand van de NOVO gerenoveerd en daar zijn dertig huurappartementen aangebouwd voor cliënten van NOVO. De stichting gaat zelf verder met het afbouwen van haar pand. Om het nieuwe complex te kunnen realiseren, zijn de verouderde gebouwen aan de Chopinlaan gesloopt. Door de complete invulling van een programma met een school, kinderopvang, dagbesteding, zorg en wonen wordt de naoorlogse wijk, kort bij de Groningse binnenstad, volgens Lefier rijker.

BRINKSTRAAT

Aan de Brinkstraat ten noorden van het centrum realiseert Woningstichting Putten een appartementencomplex van vier woonblokken met 47 sociale huurappartementen, 13 duurdere huurwoningen en 14 koopwoningen in het dure segment. Een vijfde blok met 15 studio’s, dagbesteding en nog 11 sociale huurappartementen zit nog in procedure. Het ontwerp van het complex is van Schippers Architecten uit Den Haag. Bouwbedrijf De Bruin-Putten voert het project uit. De eerste vier blokken zijn opgepakt in een bestemmingsplanwijziging. Daarvoor zijn 54 verouderde duplexwoningen, een voormalig Groenkruis gebouw en zes oudere particuliere koopwoningen gesloopt. De bouw is in fasen uitgevoerd: eerst blok A en B, die inmiddels zijn opgeleverd en daarna Blok C en D, net in uitvoering. De reden van deze aanpak is dat veel bewoners van de duplexwoningen

wilden terugkeren naar de nieuwbouw, maar dat er vertragingen zijn ontstaan door bezwaarprocedures tegen met name blok C en D. De architectuur van alle blokken is uniform: een robuuste jarendertig-stijl met uitkragingen, forse dakoverstekken, schakeringen in het gevelmetselwerk en horizontale belijningen met sierbetonelementen. Blok A en B zijn twee langgerekte gebouwen, die in elkaars verlengde staan langs de Brinkstraat. Blok C en D zijn kleiner en rechthoekig en liggen aan het plantsoen. Alle appartementen hebben een EPC-waarde van 0,8, die zonder dure installatietechnische oplossingen wordt gehaald. Verder zijn het zogenaamde nultreden-appartementen met een lift. Ze variëren in grootte van circa 80 m2 tot 110 m2. De woningen zijn deels uitgerust met bergingen en deels met garages op het achterterrein.

- CORPORATIEBOUW DECEMBER  -

036 kort bestek.indd 3



12-12-12 11:58

THEMA TECHNIEK PA S S I E F H U I S

Passiefhuizen: corporatie en bewoners profiteren Door Johan van Leipsig

In Beek heeft een dochter van VolkerWessels dertien passiefhuizen gebouwd voor Woningstichting Bergh.

Vanaf 2020 wordt het in de Europese Unie verplicht om energieneutrale woningen volgens de normen van passiefhuis te bouwen. Verschillende bouwers bieden met die ontwikkeling in het achterhoofd nu al kant-en-klare concepten aan. Corporaties kunnen daar in verschillende opzichten van profiteren. En, niet onbelangrijk, de bewoners ook.

Een passiefhuis, wat is dat eigenlijk? Het concept is oorspronkelijk eind jaren tachtig ontwikkeld door prof. Bo Adamson aan de Universiteit van Lund in Zweden en in de jaren negentig verder gebracht door het wetenschappelijke Passiv Haus Institut (PHI) in Darmstadt onder leiding van dr. Wolfgang Feist. Laatstgenoemde is bij uitstek de grondlegger van de verdere verspreiding van de passiefhuistechnologie in Europa en daarbuiten. Inmiddels is een groot aantal instituten en onderwijsinstellingen vooral in Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland betrokken bij de

 - CORPORATIEBOUW DECEMBER  038 rondvraag passiefhuis.indd 2

12-12-12 15:14

THEMA TECHNIEK PA S S I E F H U I S

kennisontwikkeling en kennisoverdracht van deze duurzame technologie. Een passiefhuis is een extreem goed geïsoleerde woning met een kleine verwarmingsinstallatie. Het energieverbruik voor verwarming is minder dan 15 kWh/m² per jaar. Dat komt door een zeer goede thermische isolatie en een zeer goede kier/luchtdichting van de constructie, zuidelijke oriëntatie van het gebouw, driedubbellaagse glaspartĳen, eventueel gebruik van zonne-energie en een goed functionerend gebalanceerd ventilatiesysteem met warmteterugwinning. Het totale energieverbruik van een passiefhuis ligt vijf keer lager dan bĳ een klassiek gebouwde woning. Een belangrĳke besparing van geld én energie. Passiefhuizen worden aan een grondige controle onderworpen, voordat ze een passiefhuiscertificaat krĳgen. De aanzienlĳke besparingen zorgen op langere termĳn echter voor een terugverdieneffect van de investeringen.

BOUWEN MET MOGELIJKHEDEN Richard van Kleef en projectleider Marc Hulshof vertellen over het concept PlusWonen dat VolkerWessels in de markt zet en dat onder meer te gebruiken is voor passiefhuisbouw. Het concept is eigenlijk veel breder, licht Van Kleef toe. “PlusWonen is de basis, maar we kunnen dat uitbouwen tot bijvoorbeeld passief of energieneutraal. We kunnen aan iedere woning een andere uitvoering geven.” Het concept staat voor bouwen met veel mogelijkheden. “Uitbreiding of inbreiding, kleine of grote series, appartementen of grondgebonden woningen, ook wanneer de budgetten krap zijn. Een visueel aantrekkelijke oplossing bovendien, want de architectonische vrijheid binnen het PlusWonen-concept is groot”, zegt Van Kleef. Betaalbaar, flexibel en duurzaam zijn de sleutelwoorden van het concept. In Beek heeft Veluwezoom Verkerk, een dochter van VolkerWessels, dertien passiefhuizen gebouwd voor Woningstichting Bergh, zegt projectleider Marc Hulshof. “Deze woningen zijn de eerste gecertificeerde passiefhuizen in de sociale huur. Met dit project hebben we de Passief Bouwen Award 2011 gewonnen. Alle standaardzaken die passiefhuisbouw vereist, zijn erin toegepast: een dikke isolatieschil, een wtw-installatie, triple beglazing, een zeer lage RC-waarde, noem maar op. Verder hebben we kunststof kozijnen en keramische materialen toegepast om zo veel mogelijk duurzaam en onderhoudsarm te werken.” De flexibiliteit van het concept schuilt vooral in het feit dat elke innovatie uit de markt met-

De bedrijven van Team Prestatiehuis, hebben elkaar gevonden in een corporatieproject in Roosendaal.

een ingepast kan worden. “We werken veel met woningcorporaties en als bedrijf hebben we een breed werkveld met veel werkmaatschappijen. De vele input die we van beide kanten krijgen kan meteen door ons team van PlusWonen worden opgepakt en ingepast in het concept. Het blijft dus constant doorontwikkelen. We hebben voelsprieten voor wat er in de markt speelt en corporaties kunnen daarvan meeprofiteren. In plaats van te kiezen voor één vaste methode, kiezen ze bij ons voor een constante doorontwikkeling van een concept.” Een combinatie van kennis van innovatie en het praktisch kunnen toepassen ervan. “We proberen de vraag van corporaties naar energiezuinige woningen in te vullen. Dat doen we met kennis van zaken en door te ontzorgen, omdat we alles rond het passief maken van huizen in een totaalpakket kunnen bieden”, aldus Van Kleef. “Corporaties weten weliswaar zelf ook veel van passiefhuisbouw, maar wij kunnen ze vaak toch op technische vernuftigheden wijzen die ze nog niet kenden.” Het werken met een gestandaardiseerd, effectief proces dat constant wordt aangepast, is iets waarmee PlusWonen zich van de concurrentie onderscheidt, denkt Van Kleef. “Ook het actief laten meedenken van alle partijen speelt daar een rol in. Installateurs bijvoorbeeld zijn co-makers. Door hen actief te laten meedenken krijg je vanzelf creatieve oplossingen en innovaties die we weer in het proces kunnen standaardiseren. De methode van VolkerWessels zorgt bovendien voor aanzienlijk minder kosten, aldus Van Kleef. Daarom

kunnen we de woningen ook tegen lage bouwkosten realiseren.”

ONTZORGING BAM Woningbouw heeft in de afgelopen 20 jaar met het W&R-concept al circa 16.000 woningen gebouwd in 180 projecten met 70 architecten, licht Edwin Thoma toe. Hij is projectmanager en was eerder projectleider voor het corporatieproject 103 passiefwoningen in het Columbuskwartier in Almere. “Traditioneel wordt er een woning ontworpen en daarna pas nagedacht over de beste manier om die woning te bouwen. Wij doen het andersom. Wij hebben een bepaalde manier van bouwen en ontwerpen een woning die binnen die manier van bouwen past. Daar hebben we het W&R-concept voor dat nu twintig jaar bestaat. Deze methode heeft verschillende niveaus, waarbij de referentiewoning zo’n 10% onder de EPC van het Bouwbesluit start, maar het geheel is uit te bouwen naar bijvoorbeeld passiefhuis.” Overigens kent BAM ook de W&R Groenwoning, die in tegenstelling tot het passiefhuis meer let op de energielasten van de eindgebruiker in plaats van op de maximale isolatiewaarde te focussen. “De EPC-waarde is bijna gelijk aan passiefhuis. Daarentegen zijn de bouwkosten beduidend lager en kunnen bewoners vanaf de eerste dag genieten van lagere woonlasten. Bij de W&R Groenwoning investeren we meer op installatie, bijvoorbeeld met een speciaal zonneboilersysteem, met als gevolg dat dit type woning aanzienlijk goedkoper te bouwen is. Maar het - CORPORATIEBOUW DECEMBER  -

038 rondvraag passiefhuis.indd 3



12-12-12 11:59

THEMA TECHNIEK PA S S I E F H U I S

BAM Woningbouw heeft in de afgelopen 20 jaar met het W&R-concept al circa 16.000 woningen gebouwd.

blijft een kwestie van wat je als corporatie belangrijk vindt voor je bezit.” De kant-en-klare oplossing zorgt ervoor dat corporaties zelf niet hoeven na te denken over wat er allemaal bij komt kijken. “De corporatie kan zelf beslissen of onze werkwijze iets voor hen is. De basis wordt gevormd door onze co-makers, waar we al jaren mee werken. Dat brengt niet alleen ontzorging met zich mee, maar ook een hoge kwaliteit.” Thoma krijgt nog wel eens de opmerking van corporaties dat ze wat huiverig zijn voor de bouwmethode met tunnelgietbouwbekisting. “Het is dan aan ons om ze te overtuigen dat deze methode beter is dan houtskeletbouw. Men denkt vaak nog ten onrechte dat dit een star product is.” Afgezet tegen concepten van andere bouwers, geeft Thoma aan dat corporaties bij BAM niet kiezen voor een standaard product, maar voor een dynamisch proces. “Geen enkele woning heeft er nog hetzelfde uitgezien”, zegt Thoma. “Verder kunnen corporaties bij ons heel budgetgericht ontwikkelen. Maar dat geldt eigenlijk voor alle concepten. De bouwkosten worden bij ons in elk geval significant lager. Bovendien onderscheiden wij ons van anderen door onze bouwmethode met tunnelgietbouw bekisting in plaats van een prefabsysteem.”

PREFAB “Een prefabsysteem gebaseerd op houtskeletbouw vormt de basis, waar we bij VDM Woningen vanuit gaan”, vertelt technisch directeur Jan Hoekstra. “Vloeren, wanden en daken maken we in onze eigen fabriek. Buitenkozijnen inclusief ramen, deuren en beglazing worden er ook in gezet. Op die manier produceren en monteren wij per dag één woning. Ook ons passiefhuis is op dat concept gestoeld. Alleen worden de buitenelementen en daken dan voorzien van dusdanige isolatie dat een RC-waarde van 10 wordt bereikt. Dat doen we door fabrieksmatig cellulose in de vakken van de elementen te blazen, die zijn samengesteld uit speciale houten I-profielen. Omdat we het erin blazen, ontstaat er om het hele huis een uitstekend isolerende schil zonder koudebruggen. Ook worden dan uiteraard goed isolerende passiefhuiskozijnen en tripane beglazing toegepast. Tot slot is luchtdichtheid belangrijk. Zodra het casco gemonteerd is, maken we het geheel luchtdicht met speciale tape.” Voor corporaties zijn de woningen gunstig qua exploitatie vanwege de lage energiekosten. Energiekosten worden een steeds groter deel van de woonlasten van bewoners. Bo-

vendien, zo zegt Hoekstra, scheelt het aanzienlijk in funderingskosten omdat de woning lichter is en in veel gevallen op staal kan worden gefundeerd in plaats van op betonnen heipalen. “Plus, de woningen kennen een korte bouwtijd en zijn snel wind- en waterdicht, waardoor de post bouwrente laag is. Door de droge en snelle bouwmethode is er sprake van weinig bouwvocht, waardoor de woning snel droog is. “ Ten opzichte van andere bouwers is uiteraard het prefabelement iets wat er bij VDM uitspringt. “De helft van het werk gebeurt in de fabriek, terwijl veel andere concepten uitgaan van een werkwijze waarbij er nog veel buiten gebeurt. Toch is het zaak om zo vroeg mogelijk in het proces betrokken te worden om zo nodig snel te kunnen bijsturen want prefab bouwen vergt een goede voorbereiding.”

CONSORTIUM Waar enkele andere concepten zich richten op nieuwbouw, houdt Team Prestatiehuis zich bezig met renovatie. Albert van Lohuizen legt uit wat zijn consortium doet. “De bedrijven die samen Team Prestatiehuis vormen, hebben elkaar gevonden in een corporatieproject in Roosendaal. Dat moest een

 - CORPORATIEBOUW DECEMBER  038 rondvraag passiefhuis.indd 4

12-12-12 11:59

THEMA TECHNIEK PA S S I E F H U I S

passiefhuisproject worden, waar de corporatie uit diverse partijen enkele partijen voor geselecteerd had. Deze groep is bij elkaar gezet en samen hebben we het opgepakt.” Deze manier van werken was nieuw: het consortium moest uitvoeren wat in het bestek stond. “Er was geen niveauverschil. Geen aannemer/ installateurverhouding bijvoorbeeld. Er was één coördinator, maar die stond op hetzelfde niveau als de rest van de partijen. Voordeel is dat je bij elkaar in de keuken kunt kijken en zo dubbelingen uit het proces kunt halen.

WENNEN In het begin was dat even wennen, maar uiteindelijk waren we er zo tevreden mee dat we het met vier bedrijven verder zijn gaan uitbouwen.” Nadat het project in Roosendaal succesvol was afgerond is Team Prestatiehuis gevormd. Team Prestatiehuis bestaat nu uit Brink Climate Systems, Doorwin, VDM Woningen en de Van Ieperen Groep. Doorwin is aangesloten na het betreffende project in Roosendaal. “Wij renoveren op hoog niveau, dat betekent vanaf 70% energiebesparing. Als je dat in één keer goed doet, is dat veel interessanter voor een corporatie dan iedere keer maar met één stapje werken. Voor de eindgebruiker geldt een hoog comfort en laag energieverbruik.” De keuze voor uitsluitend renovatie is eigenlijk vanzelf gegaan, zegt Van Lohuizen. “De renovatietak groeit veel sneller dan de nieuwbouw. Bovendien hebben corporaties grote aantallen woningen die ze moeten renoveren. Er zijn al woningen in Nederland waarvan de energieprijs boven de huur uit stijgt.” Ook voor de bewoners is renovatie tot passiefhuis dus fijn. “Met ons concept kunnen ze in hun eigen huis, in hun eigen buurt blijven wonen en krijgen ze er een comfortabel en betaalbaar huis voor terug. Dat gebeurt binnen tien dagen. Bewoners kunnen gewoon blijven wonen terwijl alle werkzaamheden worden uitgevoerd. Het scheelt de corporatie tijd en kosten en het levert een woning op die opnieuw voor veertig jaar is te exploiteren.”

BRUGGENBOUWER Een ander concept is afkomstig van Gerben Bos van Bergenbos, Passiefhuis Advies. Samen met Jos van Rossum heeft hij de Passiefhuisbouwer opgericht, een samenwerkingsverband van vijftien architecten en zo’n dertig middelgrote en kleinere aannemers. Bos leidt ze op wat betreft kennis over passiefhuisbouw, zodat zij uiteindelijk onder begeleiding van Bos een opdracht kunnen uitvoeren. Zo-

Bij VDM gebeurt de helft van het werk al in de fabriek.

dra er een corporatie in beeld is, gaat Bos om tafel, luistert naar wat de wensen zijn en kiest daar de juiste partijen bij. Een bruggenbouwer dus. “Het verschil met grote partijen is dat zij het budget hebben om architecten, ‘W+E’adviseurs en noem maar op, allemaal apart aan te nemen of onder één dak hebben. Bij ons werkt dat niet zo. We werken samen met architecten en kleinere aannemers die enkele huizen kunnen bouwen, wellicht enkele blokken, maar zeker niet de grote aantallen van de grote jongens in de markt.” De architect weet precies waar hij op moet letten tijdens de ontwerpfase, en de bouwer doet tijdens de bouwfase zijn ervaring en passiefhuiskennis op. “In samenspraak met de lokale aannemer en de woningcorporatie en haar partners zoeken we vervolgens de best fit”, legt Bos uit. En dat is belangrijk. “Je kunt een passiefhuis bouwen met houtskeletbouw, massiefbouw of bekistingsystemen. Of er kunnen aanpassingen nodig zijn op installatieniveau of je kunt zaken oplossen door de oriëntatie en zonwering goed aan te pakken. Welk scenario er ook ligt, we moeten kijken wat de kracht van een partij is, mogelijke oplossingen vergelijken en bekijken wat de corporatie wil en wat er qua budget nodig is.

Maar altijd met in het achterhoofd de eindgebruiker.”

KLEINERE PROJECTEN De doelgroep van Passiefhuisbouwer zijn niet de grote corporatieprojecten van duizend woningen. “We richten ons vooral op de kleinere projecten waar we met echt goed maatwerk kunnen komen. Dat doen we dus op basis van samenwerking, alles goed doorlopen en plannen, en vervolgens de bouw met de leanmethode uitvoeren. Die werkwijze brengt ook nog eens een snelle bouwtijd en minder kosten met zich mee.” En bovendien is het proces transparant. “De opdrachtgever kan precies zien wat de materialen gekost hebben en wat de uren kosten.” Ook het feit dat het een dynamisch concept is, springt er volgens Bos uit. “Alles is bij ons mogelijk: iedere bouwwijze, materiaalkeuze, bouwsysteem. Overal staan we voor open, zo lang het product zich in de praktijk bewezen heeft, zullen wij het betrekken in onze berekeningen, om zo het optimale kostenplaatje te realiseren voor de opdrachtgever. Rekening houdend met een zo hoog mogelijk leefcomfort voor de eindgebruiker, want die gaat uiteindelijk in dit passiefhuis wonen.” - CORPORATIEBOUW DECEMBER  -

038 rondvraag passiefhuis.indd 5



12-12-12 11:59

HANDEN UIT DE MOUWEN

Patrick Koolmoes Mutatieopzichter Eigen Haard

 - CORPORATIEBOUW DECEMBER  042 handen uit de mouwen.indd 2

12-12-12 12:00

HANDEN UIT DE MOUWEN

Mutatieopzichter Patrick Koolmoes heeft veel beroepen ineen

‘In mijn werk is elke dag anders’ Door Louis Jongeleen (Beeld: Marcus Peters)

Mutatieopzichter Patrick Koolmoes (33) wisselt op één werkdag wel vijf of zes keer van rol. Het ene moment is hij de bouwkundig inspecteur of brandveiligheidsadviseur, dan weer opdrachtgever voor de aannemer en soms ook het luisterend oor bij een treurige verhuizing. Niet dat hij dat erg vindt. “Elke werkdag is weer anders.”

Een laag herfstzonnetje zet nog net de derde verdieping van de oostelijke straatwand van de Amsterdamse Stadionweg in een oranje gloed. Voor een woongebouw met vier vaalgroene voordeuren naast elkaar staat een klein rood stadsautootje geparkeerd. Op het autoportier is een sticker geplakt met het opschrift ‘Eigen Haard’. Het is het embleem van een van grootste woningcorporaties van de hoofdstad met ruim 61.000 woningen in Amsterdam en wijde omgeving. Mutatieopzichter Patrick Koolmoes heeft een woninginspectie van een appartement op drie hoog op zijn programma staan, maar hij stuit op een verschrikte bewoner die hem liever niet binnenlaat.

POLITIEWERK “De bewoner heeft net de voordeur voor mijn neus dichtgedaan. Hij is blijkbaar de onderhuurder van degene die onderhuurt van onze huurder. Omdat de sleutel niet volgens afspraak bij ons is ingeleverd, ben ik poolshoogte gaan nemen. Ik kan hier vanmiddag niets anders doen dan de onbekende bewoner in onderbroek duidelijk maken dat hij kans loopt om uit deze woning te worden gezet. Ik moet nou eerst de aannemer bellen. Hem had ik al uitgenodigd om samen de conditie van de woning op te nemen. Hij kan zijn programma nu ook gaan aanpassen.” Koolmoes maakt een rapport van zijn bevindingen en vertrekt. Op naar het volgende adres. “Dit soort situaties is niet uitzonderlijk. Uiteindelijk wordt het waarschijnlijk politiewerk. Ik kom hier pas weer terug als ik de lege woning veilig kan inspecteren.”

INSPECTIE In de Haarlemmermeerstraat in Amsterdam Oud-West zijn schilders bezig met het buitenschilderwerk van de hoge puien. De stijlvolle voordeur die Koolmoes opent, hebben ze al mooi in de lak gezet. Even later bevindt hij zich in de keuken van de woning op de tweede verdieping. Er hangt een vochtige, weeë lucht. Het deert de mutatieopzichter niet. Hij neemt zijn mutatieformulieren erbij en loopt systematisch de punten op zijn checklist na. In de keuken, de zonnige achterkamer, de donkere voorkamer, de vervuilde doucheruimte en de smoezelige kinderkamer. “Dat keukenblok is versleten en smerig. Dat gaat weg. Er moet hier een nieuw verlaagd plafond komen. Het originele stucplafond is al gebruikt om er de elektriciteitsleidingen op vast te maken. Het stucwerk van de wanden is pas nieuw. Dat heb ik al eerder laten doen. De cv-ketel is nog prima. Het type en het nummer kloppen met de stamgegevens die ik heb van deze woning.” Koolmoes weet precies welke onderdelen van het oude appartement speciale aandacht vragen, want hij heeft de woning al eerder gezien bij een voorinspectie waarbij de huurder de woning leeg opleverde. Nu noteert hij op standaardformulieren puntsgewijs welke gebreken hij aantreft, of er sprake is van achterstallig onderhoud, welke herstelwerkzaamheden nodig zijn en wat dat ongeveer gaat kosten. Die lijst bespreekt hij straks met de aannemer bij het verstrekken van de opdracht voor het herstelwerk. Er zijn ook nog bijzondere aandachtspunten. Zo moet hij energieprestatie van de woningen beoordelen aan de hand van een scorelijst. - CORPORATIEBOUW DECEMBER  -

042 handen uit de mouwen.indd 3



12-12-12 12:00

CORPORATIE Voor het laatste Corporatienieuws: BOUW Corporatiebouw.nl

bouw, renovatie en onderhoud voor alle corporaties

Smits en Staedion: Prestatiegericht samenwerken Keuken en corporatie: Een intieme tango

Omgaan met asbest

CORPORATIE CORPORATIE W U O B Zonnestroom in Hoek van HollandBOUW bouw, renovatie en

onderhoud voor alle

CORPORATIEBOUW is een splinter-

corporaties

bouw, renovatie en

onderhoud voor alle

corporaties

nieuw magazine voor alle woningcorporaties in Nederland. Het magazine helpt woning-

s Top-5 Centraal Fond meter Rentedekking als graad n? Slopen of renovere ef gemaakt Portiekwoningen passi

Gerard Anderiesen, Stadgenoot: corporaties bij het maken van keuzes in bouw,

Centrada in Lely stad Uitgekiend slopen Ymere en Stadgeno ot Samenwerken in Oost poor

“Wij zijn geen grijze muis”

renovatie en onderhoud. Wil je altijd op de nen Zuid

Vincent Deckers, Wo

Prijswinnend Amsterd

Samenwerking met liftindust

Eric Smulders, Wo

onstad Rotterdam

Blik op bewoner

Langste gebouw van

hoogte blijven van wat er speelt in de sector?

rie

, “Asbestsanering n?” wat treffen we aa

‘Dit symboliseer t wie wij zijn’

‘Passiefbouw in ijskast’

Surf dan naar Corporatiebouw.nl. Daar vind je

meteen actuele nieuwsberichten, nog voordat

NL Nu tijd voor herbeste

mming?

r 4 - november 2012

1e jaargang - numme

12-11-12 13:43

001 cover.indd

1e jaargang - numme

r 5 - december 2012

001 cover.indd

12-12-12 11:32

ze in Corporatiebouw verschijnen.

1e jaargang - nummer 2 - september 2012 stopper online.indd 2

12-12-12 12:08

HANDEN UIT DE MOUWEN

ASBEST

RUIME ERVARING

En hij inspecteert alle vertrekken op de mogelijke aanwezigheid van asbest. Voor beide bijzondere taken heeft de mutatieopzichter de voorgeschreven certificaten gehaald. “Vanaf 2013 zijn we verplicht om bij elke mutatie een energieprestatiemeting te doen. Die geeft precies aan hoe duurzaam een woning is. Ik ben bevoegd om een zogeheten EPA-maatwerkadvies te geven. Daarin is vastgelegd op welke punten je een woning energiezuiniger kan maken en hoe je dat kan doen. Ook voor het herkennen van asbest heb ik een cursus gevolgd. Anders had ik bijvoorbeeld niet geweten dat ik in deze woning nog even goed moet kijken naar die schouw met dat oude rookgaskanaal erachter. Er kan soms asbestkoord zitten als afdichting van de aansluiting van de nisbus en de kachelpijp. Soms ligt er ook nog een asbestplaatje waar de kachel heeft gestaan. Als ik dat zie, ga ik verder kijken. Bij vermoeden van aanwezigheid van méér asbest maak ik daar melding van. Dan komt de asbestinventariseerder in actie. Gelukkig is dat hier niet aan de orde.”

Samen met een collega-opzichter verzorgt Koolmoes voor woningstichting ‘Eigen Haard’ de inspecties bij de mutaties in de wijken De Pijp, Oud-West en Zuid. Hij heeft inmiddels al ruime ervaring. Bij zijn huidige

‘Voor vocht is nog altijd geen universele oplossing’ werkgever begon hij vierenhalf jaar geleden als opzichter voor dagelijkse reparaties naar aanleiding van klachten van huurders. Na een jaar werd hij mutatieopzichter. Daarvóór is hij in bouwtechnische functies werkzaam geweest bij twee andere Amsterdamse woningcorporaties. Bij hem valt de appel niet ver van de boom. Koolmoes: “Mijn vader werkte bij de technische dienst van een verzorgingstehuis. Ik ging met hem mee naar het werk en ik zag hoe hij alles weer opknapte. Het begon voor mij met de timmeroplei-

ding op de lts. Via de mts-bouwkunde en de opleiding assistent-uitvoerder ben ik in het bouwtechnische werk voor woningcorporaties aan de slag gegaan. Ik ben elke dag bezig met bouwtechniek. Dat boeit me. In dit huis kom ik bijvoorbeeld een structureel bouwkundig probleem tegen waarvoor nog altijd geen universele oplossing bestaat. Vocht. De vloer van de kinderslaapkamer aan de voorkant van deze woning is nat en beschimmeld. Aan beide kanten van openslaande deuren loopt het water naar beneden. Terwijl het niet regent. Het probleem is dat er geen afdoende ventilatie is, zoals in heel veel oude Amsterdamse huizen. Een gordijn ervoor hangen helpt niet. Je kunt bewoners niet vaak genoeg uitleggen hoe ze hun woning goed kunnen ventileren.”

BOVENWONING Over de vraag of hij zelf in een Amsterdams bovenhuis zou willen wonen, hoeft Koolmoes niet lang na te denken. “Ik woon zelf in Uithoorn en ik kan erg genieten van onze doorzonwoning met voor- en achtertuin. Maar ik ga wel elke dag graag naar mijn werk in de stad.” - CORPORATIEBOUW DECEMBER  -

042 handen uit de mouwen.indd 5



12-12-12 12:00

PRODUCTNIEUWS

VEILIGE TOEGANG

RENOVATIERAMEN

Clavisio is ontwikkeld voor een veilige en snelle toegang tot de woningen van thuiszorgcliënten, zonder de sleutels van de cliënten in beheer te nemen. De oplossing wordt toegepast voor toegang bij reguliere zorg aan huis en professionele opvolging van personenalarmering. Bij de cliënten wordt een zwaar inbraakwerende sleutelkluis geplaatst waarin een kopie van de huissleutel wordt ondergebracht. Deze sleutel blijft bij de woning van de cliënt. Met de unieke ‘Snap-On’-beugelmontage kan de kluis in veel gevallen zeer snel en zonder schade of aanpassing aan de bestaande deursituatie worden gemonteerd. In de overige gevallen wordt muurmontage toegepast, waarbij de kluis aan de muur wordt verankerd. Optilox, Papendrecht, 078.617.07.07, www.optilox.com

MEERPUNTSSLUITING Met het hangen sluitwerk van ElektroLine kan men ramen en deuren voortaan met één druk op de knop, ook op afstand, openen en sluiten. Eén en ander is mogelijk door een volledig elektrisch meerpuntsslot, waarvan het sluitwerk onzichtbaar in de profielen is verwerkt. Speciale profielen in verschillende verschijningsvormen zorgen voor een geringe en subtiele aanzichtbreedte van de elektrische deur RT 62. Voor de hefschuifdeuren in de RT 100-serie heeft het bedrijf ook elektrisch beslag ontwikkeld met voorgemonteerde beslagdelen en plug-and-play kabels. In noodgevallen zijn de ramen en deuren uiteraard met de hand te bedienen.

Om opdrachtgevers in de renovatiemarkt nog beter van dienst te kunnen zijn, heeft Kegro haar assortiment uitgebreid met Kegro All Inclusive (KAI)-ramen. De ramen worden geleverd en gemonteerd op hetzelfde moment als de al eerder geïntroduceerde deuren voor dit doel. Het inmeten van de ramen gebeurt volgens het AMR-concept (Afhangen Meet-O-Matic Renovatie). Met lasertechnologie meet men elk kozijn individueel nauwkeurig in, waardoor een passend raam ontstaat dat beglaasd en afgelakt gemonteerd wordt. Schaven en schilderen ter plekke is verleden tijd en de overlast voor de bewoners is tot een minimum teruggebracht. De ramen in het KAI-concept zijn ontwikkeld met speciale kaderdichtingen en een afgestemd hangen sluitwerkpakket.

Alcoa Architectuursystemen, Harderwijk, 0341.46.46.11, www.alcoa-architectuursystemen.nl

Kegro deuren, Groesbeek, 024.399.95.55, www.kegro.nl

ANTI-UITTILFUNCTIE

BINNENDEURKOZIJN

Roto heeft een nieuw scharnier geïntroduceerd voor residentiële deuren. Volgens de Duitse fabrikant biedt de DoorLine Solid 150P eenvoudige plaatsing en voldoet het aan de relevante veiligheidsnormen. Het nieuwe model is gericht op de markt van EN-gecertificeerde deursets en bezit de kenmerken van het gepatenteerde ontwerp, zoals dat bekend is bij Roto-klanten. De anti-uittilfunctie biedt niet alleen veiligheid aan huiseigenaren, maar ook voordelen voor installateurs. Zo kan de deur eenvoudig uitgenomen en opnieuw ingehangen worden.

Mija Binnendeurkozijnen is gestart met de productie van een nieuwe innovatie: Agti Smartkozijnen. Dit binnendeurkozijn is speciaal ontworpen voor de koperskeuze en de renovatiemarkt. De keuze voor een stalen of een houten kozijn is tot in de fase van de bouw uit te stellen, omdat het kozijn in dezelfde sparing als een stalen binnendeurkozijn te monteren is. Zelfs nadat de deur afgehangen is, is deze nog na te stellen. Dit alles geldt voor zowel stompe als opdekdeuren. Er worden geen losse afdeklijsten of dergelijke toegepast. Het kozijn wordt afgelakt of gegrond geleverd in een watergedragen lak.

Roto Frank, Nivelles (B), 0032.67.89.41.40, www.roto-frank.be

Mija Binnendeurkozijnen, Gaanderen, 0315.39.58.74, www.mijabinnenkozijnen.nl

 - CORPORATIEBOUW DECEMBER  046 productnieuws.indd 2

12-12-12 12:01

PRODUCTNIEUWS

KLIMAATKOZIJN

BINNENDEURSLOT

Met Lambda 100 presenteert Hueck een ecologische en actuele variant op de bekende ‘Verbundfenstertechniek’. Bij dit zogeheten klimaatraam wordt een binnenvleugel gecombineerd met een voorgeplaatste buitenvleugel. De luchtbuffer of -spouw die hierdoor ontstaat, verleent het raamsysteem hoge thermische en akoestische eigenschappen: een Rw tot 49 dB en een Uf tot 1,1 w/m2K. En dat alles bij een aanzichtbreedte van slechts 78 mm en een inbouwdiepte van 100 mm. Doordat de zonwering tussen beide raamvleugels opgenomen is, biedt dit een effectieve zon- en warmtebeheersing, onderhoudsgemak en bescherming van dit systeem tegen weersinvloeden. Voor de binnen- en buitenvleugel kan met verschillende kleuren gewerkt worden.

Het DXdeurbeslag van Dulimex is uitgebreid met een assortiment binnendeursloten: de BDS 200-serie. Deze serie bestaat uit zes typen sloten, waaronder loopsloten, kastsloten, wc/ badkamersloten en dagen nachtsloten. Alle sloten zijn op duurzaamheid getest en gekwalificeerd door SKG. De resultaten van deze tests tonen aan dat de norm bij veiligheidsloten van 200.000 bewegingen voor krukmechaniek en dagschoot met 50.000 handelingen wordt overschreden. Dit houdt volgens de leverancier in dat een BDS 200-binnendeurslot van DX ruim twintig jaar meegaat. Met vijf jaar garantie op fabricagefouten zijn de sloten sinds november uit voorraad te leveren.

Hueck Aluminium Profieltechniek Benelux, Oud Gastel, 165.51.39.55, www.hueck.nl

Dulimex, Vaassen, 0578.57.92.31, www.dulimex.nl

ANTICONDENSCOATING

VORSTMORTEL Met Beamix Vorstmortel is het mogelijk op een verantwoorde manier door te metselen bij temperaturen rond het vriespunt. De vorstmortel is te verwerken zonder gevaar voor onthechting en scheurvorming tot een temperatuur van -5 °C en is zelfs bestand tegen pieken van -15 °C. Bij temperaturen boven 0 °C laat de mortel zich als een normale mortel verwerken. De vorstmortel 320-F is verkrijgbaar in zakken van 25 kg en voor grote projecten in silo.

De nieuwe beglazingen met anticondenseigenschappen van AGC bevatten op de buitenzijde een pyrolytische coating die de condensvorming terugdringt. Doordat de coating op de buitenzijde van het glas zit, blijft de temperatuur van de beglazing hoger, waardoor condensvorming vertraagt en in sommige omstandigheden zelfs wordt voorkomen. Condens op de buitenruit doet zich ‘s nachts en in de vroege ochtenduren voor, wanneer de buitentemperatuur koel is en de vochtigheidsgraad hoog. Het gamma Thermobel Anti-Fog bevat twee producten: Thermobel AF (G fasT): beglazing met pyrolytische anticondens coating en Thermobel AF TopN+: beglazing met dubbele coating, die een anticondensfunctie combineert met thermische isolatie. Daarnaast zijn er andere assemblages in dubbele en drievoudige beglazing mogelijk. AGC Flat Glass Nederland, Tiel, 0344.67.99.11, www.yourglass.com

Beamix, Eindhoven, 040.259.79.11, www.beamix.nl

ISOLATIE Onder de noemer ‘warmte-installatie’ presenteert Fakro een extra isolatievoorziening voor rondom een dakraam. Het bestaat uit het EHV-AT Thermo-gootstuk en het XDK-isolatiepakket. Door het gootstuk is het mogelijk om de extra isolatie aan te brengen boven de panlatten. Het gootstuk zelf heeft aan de binnenkant ook extra isolatie, dat bij plaatsing strak tegen het frame van het dakraam komt te liggen. Het XDK-isolatiepakket bestaat uit een waterdichte dampopen buitenkraag met schapenwol en een waterdichte dampremmende binnenkraag. Het pakket is bedoeld om een betere thermische energie-efficiëntie en een bouwfysisch verantwoorde situatie rondom dakramen te bereiken. Fakro Nederland, Groesbeek, 024.397.80.00, www.fakro.nl - CORPORATIEBOUW DECEMBER  -

046 productnieuws.indd 3



12-12-12 12:01

BLIK OP BEWONER

Riet Blom-Van Dam

Planning: 10 Uitvoering: 10 Resultaat: 7  - CORPORATIEBOUW DECEMBER  JUNI  -  048 blik op bewoner.indd 2

12-12-12 12:02

BLIK OP BEWONER

‘Veiligheid belangrijker dan resultaat’ Riet Blom-Van Dam woont dertien jaar samen met haar man in een woning van corporatie QuaWonen in Krimpen aan den IJssel. “We zijn destijds naar een voorlichtingsavond geweest toen we een tekening van het complex zagen. We wonen er nog steeds met plezier, hoewel het hier en daar best wat beter kan.” Door Johan van Leipsig “Wij wonen in een prachtig appartement. Veel licht, veel ruimte, het voelt heel prettig. Ik geef de woning een zeer verdiende 10”, aldus Riet. Een 10 voor woongenot dus, maar er gaat hier en daar wel eens iets niet helemaal goed. Toen Riet en haar man in hun nieuwe appartement trokken, bleek dat de vloeren niet goed egaal waren, waardoor niet zomaar alle soorten vloeren mogelijk waren. “Als we nu iets anders zouden willen, dan kunnen we niets glads nemen.” Een ander punt van aandacht vormen de ramen. “De ramen zijn verdeeld in 3 vakken, waarvan alleen het middelste raam open kan. “Met ramen zemen is dat echt een probleem. Je moet op het kozijn staan en dat is gevaarlijk. De oude glazenwasser deed dat wel, maar sinds 1,5 jaar heeft alleen de regen onze ramen gewassen, omdat de glazenwasser er niet meer is. Mocht er dus ooit een grote renovatieronde komen, dan willen wij als bewonersgroep wel een vinger in de pap wat betreft de ramen.” Een ander aandachtspunt voor QuaWonen is wat Riet betreft de waterleiding. “Die zit in de vloer weggewerkt, maar op gegeven moment sprong een deel van die leidingen in het complex. Wij als bewonersgroep hebben

toen gevraagd om alle appartementen die leeg kwamen, meteen van bovengrondse waterleidingen te voorzien. We hebben dit wel meerdere malen moeten aankaarten voorat er iets mee gedaan werd. Het is natuurlijk wel vervelend dat als je net een nieuwe vloer hebt, je waterleiding springt. Dat is gebeurd bij mijn bovenbuurvrouw. Toen is er wel meteen actie ondernomen.”

PLANNING Riet is zeer tevreden wat de planning en uitvoeringsfase van werkzaamheden betreft. “Ook daarvoor geef ik een 10. Je krijgt netjes van tevoren bericht, al is de aanleiding voor bepaalde werkzaamheden niet altijd duidelijk. Zo hebben we recent een nieuwe afzuiging gekregen, maar waarom? Dat weet ik niet. Maar men geeft altijd goed aan wat er gaat gebeuren, wanneer en hoe lang het gaat duren. En de geplande tijd wijkt nauwelijks af van wat er in de praktijk gebeurt. En als je niet thuis bent, wordt er simpelweg een nieuwe afspraak gemaakt. En dat gebeurt nog wel eens, want 55-plussers zijn lang niet altijd thuis”, lacht Riet.

VEILIGHEID Al vrij snel na alle inschrijvingen bleek dat er veel senioren op het complex van 69 woningen waren afgekomen. “Tijdens de bouw is er echter geen rekening gehouden met die leeftijdsgroep”, zegt Riet. “Rolstoelers en rollators hebben het niet overal even gemakkelijk. Maar goed, een seniorencomplex was ook niet de opzet.” Goed opletten als je wat slechter ter been bent, is dus geen overbodige luxe. En buiten het complex al helemaal niet, geeft Riet aan. “Door schilderwerkzaamheden is de straat verzakt. De gemeente en het schildersbedrijf wijzen nu naar elkaar. De corporatie heeft het bij de schilder neergelegd. Maar wie er verantwoordelijk is, weet ik niet. In elk geval zorgt het voor wat overlast en een onveilig gevoel bij bewoners.” Ook wat betreft het eindresultaat van de vernieuwde waterleiding is Riet wel kritisch. Al met al geef ik het resultaat een 7. “Het ziet er niet heel mooi uit vind ik, maar ons gevoel van veiligheid is belangrijker. En dat is wel degelijk verbeterd.” - CORPORATIEBOUW DECEMBER  -

048 blik op bewoner.indd 3



12-12-12 12:02

Postbus 1878, 3000 BW Rotterdam Tel: 010 – 282 50 50 Fax: 010 – 411 42 11 Website: www.energiesprong.nl Email: energiesprong@platform31.nl

B R A N C H E PA G I N A De inhoud van deze branchepagina is tot stand gekomen buiten de verantwoordelijkheid van de redactie.

In de prijzen Geen reclameverhaal, geen toekomstmuziek, maar werkelijkheid: tijdens Manifestatie De Voorsprong op 22 november luisterden de meest vernieuwende opdrachtgevers naar pitches van tien genomineerde nieuwbouwen renovatieconcepten, waarvan de meeste inmiddels met hun prijs onder de € 100.000 waren gezakt bij een gegarandeerde energienotaloze woning. Endis won de 1 prijs bij de renovatieconcepten. e

De Haagse plannen geven corporaties een gevoel van water aan de lippen. Toch was er tijdens de samenkomst van driehonderd voorlopers tijdens de Voorsprong vooral een natuurlijk gevoel van kansen: het kan! Bert Keijts, bestuurslid Aedes, stelde: “De bouwsector wordt nog steeds geplaagd door faalkosten van 10 tot 25%, een grote verdienmogelijkheid. Corporaties kunnen 20 tot 30% efficiënter werken door ketenintegratie en vernieuwend opdrachtgeven. De traditionele vorm van aanbesteden werkt niet met de opgave die voor ons ligt rond verduurzaming en klantgerichtheid. Lef, leiderschap en vertrouwen zijn nodig.” Jan Willem van de Groep heeft een ander, aanvullend antwoord: “We moeten die energierekening annexeren. De energierekening kan ‘huur’ worden. Nu de bouwsector woningen energienotaloos kan maken, tellen we de energienota bij de huur op en vervolgens kunnen we met het totaalbedrag gaan ondernemen. Huurders betalen per jaar € 4,2 mrd aan energierekeningen; een enorm perspectief.”

WINNAARS Drie opdrachtgevende corporaties vielen in de prijzen. Op de eerste, tweede en derde plaats respectievelijk: Portaal, Wonion en Woonwaard.

VolkerWessels won bij de nieuwbouwconcepten...

Deze winnaars ontvingen een Kansenscan. Jan Willem van de Groep en Pieter Huijbregts, twee experts op dit gebied, bespreken met de corporatiedirectie de actuele projectenportefeuille en brengen in kaart welke kansen er liggen met een andere uitvraag naar conceptmatige oplossingen. Renovatieconcepten die in de prijzen vielen waren Endis Portiekflat renovatie (eerste), BAM W&R renovatie (tweede), Zero Ready van Heijmans (derde). Ook het beste nieuwbouwconcept werd gekozen: PlusWonen van VolkerWessels. Tweede en derde prijs gingen naar PCS Bron van Energie van Dura Vermeer en HuivanU van Plegt-Vos. De winnaars ontvingen een geldbedrag (resp. € 20.000, € 12.500 en € 5.000), geschikt voor doorontwikkeling van het concept. Verder door-lopen zij in het voorjaar een traject, georganiseerd door Netwerk Conceptueel Bouwen en Energiesprong, om hun concept verder te verbeteren. Alle winnaars ontvingen hun prijs uit handen van Meindert Smallenbroek, directeur Woningbouw van het ministerie voor Wonen en Rijksdienst. Bekijk tekst-, foto- en filmverslag en alle presentaties van genomineerden op energiesprong.nl>lopende zaken>Manifestatie De Voorsprong 2012

...en Portaal bij de opdrachtgevers.

De kansenscan is ook beschikbaar voor andere corporaties. Stuur een mail aan energiesprong@platform31.nl.

 - CORPORATIEBOUW DECEMBER  050 branchepagina energiesprong sev.indd 2

12-12-12 12:02

B R A N C H E PA G I N A De inhoud van deze branchepagina is tot stand gekomen buiten de verantwoordelijkheid van de redactie.

Wie neemt de CAR-verzekering? Door Marco de Boer

Een CAR-verzekering dekt de schade die ontstaat tijdens het bouwproces. De laatste tijd ontstaat discussie over de vraag wie de verzekering af moet sluiten. Van oudsher was het de aannemer, maar de laatste tijd wordt er vooral door verzekeraars op aangedrongen dat het beter is dat de opdrachtgever zelf de CAR-verzekering sluit. De verzekeringsmaatschappijen schetsen vooral de voordelen, er zijn echter ook risico’s aan die keuze verbonden. Op de bouw komt regelmatig schade voor. Uit onderzoek blijkt dat 25% van de bouwfouten tijdens het bouwproces al tot schade lijdt. Die schade kan ontstaan aan het bouwwerk of aan de belendende percelen. Een CAR-verzekering biedt dan dekking en keert deze schade uit. Zowel de opdrachtgever als de aannemer lijden schade bij een fout tijdens het bouwproces. Tot voor kort was het de aannemer die de CAR-verzekering afsloot en daarin de schade van de opdrachtgever meenam. Verzekeraars raden de laatste tijd echter opdrachtgevers aan zelf een CAR-verzekering te sluiten. Zij schetsen vooral de voordelen, maar er zijn ook risico’s verbonden aan die keuze.

Voordelen? Over de vraag of de verzekering voor de opdrachtgever goedkoper is dan voor de aannemer, lopen de meningen sterk uiteen. Volgens sommigen rekent de aannemer altijd de kosten van de CAR-verzekering door, ook als de opdrachtgever die zelf afsluit. De aannemer heeft immers vaak een doorlopende polis waarvoor hij sowieso kosten moet betalen. Een ander voordeel dat door verzekeraars wel genoemd wordt, is het geval waarin de aannemer failliet gaat. De verzekeraar keert dan de schade rechtstreeks uit aan de opdrachtgever. Hetzelfde resultaat kan echter ook bereikt worden als de aannemer de polis sluit. De opdrachtgever moet dan in het bestek opnemen dat hij in de CAR-polis als begunstigde wordt aangewezen. Het Aedes-modelbestek biedt daarvoor een goede regeling.

Risico Een groot nadeel, dat door verzekeraars zelden wordt verteld, is dat de opdrachtgever zelf ineens risico’s naar zich toe haalt als hij de CAR-verzekering afsluit. Een praktijkgeval: in een CAR-polis van de opdrachtgever stond dat bij het slaan van damwanden voor een bouwput, damwandverklikkers moesten worden gebruikt. Met die verklikkers kan je zien of de damwand op grotere diepte goed is geslagen. Die verplichting stond echter niet in het bestek en de aannemer gebruikte die damwandverklikkers dan ook niet. Toen het bouwproces halverwege was, begaf de damwand het. De CAR-verzekeraar van de opdrachtgever wees de schade af, omdat er geen verklikkers waren gebruikt. De opdrachtgever moest echter wel de volledige schade aan de aannemer betalen. De aannemer had immers correct, volgens het bestek, het werk uitgevoerd. Kortom, de opdrachtgever loopt bij deze keuze het risico dat de bepalingen uit de CAR-polis niet goed aansluiten bij de inhoud van het bestek. Dit risico kan grote financiële gevolgen hebben. In zo’n geval moet de opdrachtgever immers de volledige schade aan de aannemer betalen en blijft hij zelf met zijn schade zitten. Dit voorbeeld laat zien hoe belangrijk de kleine lettertjes in de CARpolis zijn. Een opdrachtgever hoeft niet zelf de CAR-verzekering af te sluiten. Indien hij dat wel doet, doet hij er verstandig aan na te gaan of dit onderwerp in het bestek goed geregeld is.

Marco de Boer is advocaat bij VBTM Advocaten in Woerden. Hij heeft zich gespecialiseerd in juridische dienstverlening aan ondernemingen in de vastgoedmarkt. - CORPORATIEBOUW DECEMBER  -

051 branchepagina corporatieNL.indd 2

 12-12-12 12:03

Betrouwbaar in warmte