Corporatiebouw 2-2012

CORPORATIE BOUW

bouw, renovatie en onderhoud voor alle corporaties

Smits en Staedion: Prestatiegericht samenwerken Keuken en corporatie: Een intieme tango

Omgaan met asbest

Zonnestroom in Hoek van Holland

Gerard Anderiesen, Stadgenoot:

“Wij zijn geen grijze muis�

Op pad met de projectmanager

1e jaargang - nummer 2 - september 2012 001 cover.indd 1

19-09-12 10:58

U zoekt het maar uit!

Profiteer van spraakmakend ontwikkelen. Bouw à la Carte.

Vooral in onzekere tijden vraagt u zich als corporatie af of voorgenomen uitbreidingsplannen nog wel doorgezet moeten worden. Daar spelen wij met de conceptuele bouwmethodiek van Bolton à la Carte op in.

Uw visie kan snel in praktijk worden gebracht. Zelfs in

Wat maakt Bolton à la Carte uniek?

Korte voorbereidingstijd en bouwtijd Architectuurstijl samen te bepalen Gevarieerde onderhoudsvriendelijke woningen Invloed op diversiteit van programma, uitstraling en materialisering Invloed op wijze van levering energie met energieopties tot EPC 0,0 Keuzevrijheid t.a.v. kopers en huurders

harmonie voor alle doelgroepen binnen uw segment.

Een perfecte investering voor de lange termijn. Bolton à la Carte is een concept van Bolton Ontwikkeling en Bolton Bouw; voorbereiding, ontwikkeling, realisatie en garanties allemaal onder één dak.

Wat is het resultaat?

Ruime woning met toekomstwaarde tegen scherpe prijs Afgestemd op gebruikers Buurt met kwaliteit door samenhang én veel uniciteit Intieme sfeervolle woonwijken Verlaging mutatiegraad Verhoging bezettingsgraad

facebook.com/boltongroep twitter.com/boltongroep linkedin.com/company/bolton-groep youtube.com/boltongroep

www.boltonalacarte.nl

VOORWOORD

vo orwo ord

Anders dan meer van hetzelfde Als je doet wat je altijd deed, krijg je wat je altijd kreeg. Een tegeltjeswijsheid die in de huidige bouwsector zeer actueel is. Want we willen dingen juist ánders dan voorheen.

Bouwen met minder faalkosten. Flexibeler ook. En meer toegesneden op de wensen van de bewoners.

Tegemoetkomend aan steeds hogere eisen van comfort, veiligheid en energiezuinigheid. En liefst in een stevige samenwerking.

Maar om dat te bereiken, moet je als corporatie anders doen dan meer van hetzelfde. Anders bouwen, renoveren en onderhouden. Totaal anders werken.

Deze editie van Corporatiebouw staat dan ook bol van ‘anders’. Bol van het nieuwe aanbesteden onder regie van Energiesprong.nl, van de slimme transformatie van het gigantische GAK-kantoorpand tot een woonbestemming, van de omgang met het Bouwbesluit als ondergrens en van een doordachte financiering van een zonnestroomproject.

CORPORATIE BOUW

bouw, renovatie en onderhoud voor alle corporaties

Smits en Staedion: Prestatiegericht samenwerken Keuken en corporatie: Een intieme tango

Omgaan met asbest

Zonnestroom in Hoek van Holland

Gerard Anderiesen, Stadgenoot:

“Wij zijn geen grijze muis” Op pad met de projectmanager

1e jaargang - nummer 2 - september 2012

Kansen genoeg om op te pakken. En het mooie: de bouwindustrie wil de corporaties graag helpen.

Met à la carte-bouwconcepten waarin je snel, efficiënt en flexibel kunt variëren binnen een uitgedokterd stramien. Met een actiefhuis-principe waarvan je zou willen dat je het eerder gezien had. Of met slimme warmtemeters waarmee je niet alleen de warmtekosten eerlijk kunt verdelen, maar ‘en passant’ een flinke stoot energie kunt besparen. Of iets praktisch als drainage van de kruipruimte, maar dan zonder de gangbare overlast en nevenschade voor de bewoners.

Anders dan meer van hetzelfde. Met veel uitdagingen, voldoende oplossingen en meer dan genoeg helpende handen. Een mooie tijd voor woningcorporaties. Om met minder mensen, goede – liefst betere – prestaties neer te zetten. Zodat uw bewoners u even hoge rapportcijfers geven als Taco Gerritsen zijn Portaal in Arnhem geeft (een 8+, een 8,5 en een 8,5).

Marc Nelissen Hoofdredactie Corporatiebouw

PS: Hartelijk dank voor de vele enthousiaste reacties op de eerste editie van Corporatiebouw. We zetten ons graag voor u in!

- CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 -

003 voorwoord.indd 3

03

19-09-12 11:03

COLOFON Hoofdredactie Marc Nelissen

Redactie Robert Dingemans Hans Fuchs Louis Jongeleen Johan van Leipsig Hein Stienstra Joop Wilschut Fotografie Marjolein Ansink Eef Bongers Marcus Peters

feitenkennis kan onrust voorkomen Het aantreffen van een zeldzame toepassing van asbest tijdens renovatiewerkzaamheden bracht deze zomer een golf van ontzetting teweeg in de Utrechtse wijk Kanaleneiland. Flatbewoners werden geëvacueerd, de wijk werd afgezet en er verschenen angstwekkende ‘mannen in witte pakken’. Het onheil lijkt aanvankelijk ongrijpbaar. Nu de asbestcrisis van Kanaleneiland is bedwongen, trekken Mitros-directeur Rob Rotscheid en asbestdeskundige Michel Baars lering uit een periode van emotie, feitenonderzoek en keihard werken.

Vormgeving Jules Bakker, Spoor & Partners, Zandvoort

het bouwbesluit als minimumeis

Close Ups Bevatten betaalde inhoud.

De minimumeisen uit het bouwbesluit als leidraad?

Niet bij de Zeeuwse corporatie Woonburg. Woonburg haalde onlangs het nieuws met de eerste CO₂-neutrale straat van Nederland. Directeur Marco van der Wel: “Het bouwbesluit is niet ons PVE.”

Redactieadres MIXpress Postbus 55 5240 AB Rosmalen T: 073.503.43.47 F: 073.503.81.53 E: corporatiebouw@mixpress.nl W: www.corporatiebouw.nl Abonnementen losse nummers €12,50,(ex 6% btw) jaarabonnement € 50,(ex 6% btw) www.corporatiebouw.nl/abo Abonnementsvoorwaarden check www.mixpress.nl/abo Stopzetten abonnement Opzeggingen (schriftelijk) dienen 8 weken voor afloop van de abonnementsperiode in ons bezit te zijn.

Advertenties Bureau van Vliet Postbus 20, 1910 AA Zandvoort Frank Oudman T: 023.571.47.45 E: f.oudman@bureauvanvliet.com

10

18 huisvesting voor de dynamische stedeling De Amsterdamse corporatie Stadgenoot toverde het voormalige GAK-kantoor in stadsdeel Bos en Lommer met studio’s om tot huisvesting voor ‘de dynamische stedeling’. De corporatie schept zo meer woonruimte voor starters en studenten en doet tegelijk iets aan de kantorenleegstand. Stadgenootbestuurder Gerard Anderiesen over dit bijzondere project.

Algemene voorwaarden Alle advertentie-opdrachten worden uitgevoerd volgens de Algemene Leverings- en Betalingsvoorwaarden van Bureau van Vliet B.V. zoals die gedeponeerd zijn bij de K.v.K. Haarlem onder nr. 34037301 alsmede de Regelen voor het Advertentiewezen.

22

qua wonen neemt het voortouw met ‘anders aanbesteden’ Bij woningcorporaties groeit de weerzin tegen de gebruikelijke manier van aanbesteden. Is het opstellen van gedetailleerde bouwbestekken wel het werk waar een woningcorporatie mee bezig moet zijn? Een viertal corporaties experimenteert met een andere vorm van opdrachtgeverschap bij duurzame renovatie. Wat kan er beter volgens de deelnemers? En hoe?

Copyrights Alle rechten voorbehouden.

Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd op welke wijze dan ook,worden opgeslagen in een geautomatiseerd gegevens bestand, of openbaar gemaakt worden.

26

04 - CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 04 inhoudsopgave.indd 2

19-09-12 11:55

Zeven woningen uit het complex Vergulde Draeckweg in Hoek van Holland zijn uitgerust met een zonnestroomsysteem. Ogenschijnlijk niet bijzonder, maar van idee tot in gebruikname is door Woningbouwvereniging Hoek van Holland (WVH) en partner Waifer Nederland binnen een periode van één maand gerealiseerd. Bovendien hebben de vereniging en de huurders niets hoeven investeren.

32

samenwerking loont In 2008 ontwikkelde Smits Vastgoedzorg samen met woningcorporatie Staedion een nieuwe manier van werken voor een renovatieproject in Den Haag, het ‘prestatiegericht samenwerken bij renovatie’. Inmiddels werken de twee op meerdere projecten met elkaar samen, tot beider tevredenheid. Sleutelwoorden zijn transparantie, langetermijndenken, een goede prijs/ kwaliteitverhouding en lagere kosten.

INHOUD

‘zonnestroom voor elke corporatie mogelijk’

VOORWOORD

3

BRANCHENIEUWS

7

VAKTUEEL Asbest in Kanaleneiland

10

TOP-5 CENTRAAL FONDS Renovatie en onderhoud

14

PROJECT IN BEELD Systeemwoningen, Kerkrade 16 CORPORATIEVISIE Bouwbesluit als minimumeis 18 REGELGEVING Veranderingen woningen door Bouwbesluit

20

CORPORATIEPROJECT Herbestemming GAK-kantoor 22 GOED BESTEED Nieuw aanbesteden

26

VAKTUEEL Modelovereenkomst Aedes

29

MIJN CORPORATIE Joep van den Bercken, Woonservice Urbanus Alfred van den Bosch, De Alliantie

31

keuken en corporatie: een intieme tango

GOED BESTEED Zonnestroomsystemen in Hoek van Holland

32

Het samenspel tussen keukenleveranciers en woningcorporaties wordt steeds inniger. Huurders eisen meer, corporaties luisteren daar naar. En dus verandert ook de samenwerking met keuken-leveranciers. Meer keuzevrijheden, maar ook de nalevering wordt huurdersvriendelijker. Wat hebben corporaties volgens de keukenleveranciers nodig en hoe springen zij daarop in?

CORPORATIEPARTNER Prestatiegericht samenwerken 36

36

48

KORT BESTEK Lopende projecten

40

KEUKENS Keukens en corporatie Keukend in beeld

48 51

HANDEN UIT DE MOUWEN Op pad met de projectmanager 52

‘onvoorziene situaties horen bij bouwen’

PRODUCTINFORMATIE Opmerkelijke producten

54

Op een regenachtige zomerdag in juli heerst er een opvallend rustige sfeer op de bouwafdeling van het Utrechtse kantoor van woningcorporatie Mitros.

Gelijktijdig met de bouwvakkers heeft ook de halve bezetting van het bouwkantoor van Mitros voor drie weken de stekker eruit getrokken.

BLIK OP BEWONER Rapportcijfer van een bewoner

56

BRANCHEPAGINA’S Energiesprong van SEV CorporatieNL

58 59

CLOSE UPS Bolton Techem Velux DrainSolutions

38 43 44 46

52 - CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 -

04 inhoudsopgave.indd 3

30

05 19-09-12 10:50

SOLAR SOLUTIONS

Dé modulaire oplossing voor renovatieprojecten voor het platte & hellende dak

Gebouwen verbruiken 40% van alle opgewekte energie Daarom komt VELUX nu met een modulair concept voor projectmatige renovatie en nieuwbouw. Meerdere marktpartijen combineren gezamenlijk technologieën omtrent dakramen, solar systemen én warmtepompen tot één duurzaam systeem, te weten .....

SOLAR SOLUTIONS. Is uw projectmatige renovatie geschikt voor het SOLAR SOLUTIONS concept of wilt u graag meer weten? Ga dan naar www.velux.nl/solarsolutions voor meer informatie of een afspraak.

12104 VELUX Advertentie Solar Prism Corporatiebouw.indd 1

12-09-12 12:00

C o r p o r at i e n i e u w s

‘Corporaties niet in publiek domein’ Corporaties weer in het publieke domein trekken is een uitermate slecht idee, zegt Jim Schuyt, directievoorzitter van corporatie De Alliantie. De staatsschuld zou met € 90 mrd toenemen. “Het staat haaks op het belang van de overheid. Niet alleen omdat subsidies dan weer opnieuw moeten worden uitgevonden, maar vooral omdat dan de miljarden schulden die de gezamenlijke corporaties hebben op het conto van de rijksoverheid worden geschreven.

Corporaties hebben in totaal € 90 mrd geleend. De schuld van de overheid bedraagt momenteel € 407 mrd. De staatsschuld zou daardoor oplopen van 65% naar 80%. Hier kan de Staat der Nederlanden in Europa niet mee aankomen”, zegt Schuyt.

Oosterpoort besteedt alles uit Woningcorporatie Oosterpoort legt al het werk rondom haar complete bezit van vijfduizend woningen in handen van drie bouwbedrijven. Het is voor het eerst dat een woningcorporatie alles uitbesteedt. Alle nieuwbouw-, renovatie- en onderhoudsprojecten zullen de komende vijf jaar door Dura Vermeer, Hurks en Klok Bouw worden uitgevoerd. De bedrijven zijn geselecteerd na een marktconsultatie. De afspraak is dat de bouwbedrijven 20% gaan besparen. De bouwers gaan behalve bouwprojecten uitvoeren ook meebeslissen over het voorraadbeleid.

De corporatie moet de komende tijd veel woningen geschikt maken voor de ouder wordende bewoners, een belangrijke doelgroep voor Oosterpoort. “De geselecteerde bouwbedrijven hebben ervaring met nieuwe woonconcepten voor senioren”, verklaart directeur-bestuurder Eugène Janssen van woningcorporatie Oosterpoort de keuze voor de bouwers.

Wonen op aardwarmte in Groesbeek In de Groesbeekse wijk Stekkenberg maken 239 huurhuizen plaats voor evenveel nieuwe woningen die gebruikmaken van aardwarmte.

Voor woningcorporatie Oosterpoort vormt de acceptatie van het Warmte Koude Opslagsysteem (WKO) door de bewoners de grootste uitdaging van de herstructurering. Oosterpoort heeft vanuit het rijksprogramma Excellente Gebieden subsidie toegekend gekregen voor het WKO-systeem. De nieuwe woningen zijn goed geïsoleerd, hebben vloerverwarming op alle verdiepingen en zijn voorzien van CO2 -gestuurde ventilatie. De huur gaat straks flink omhoog, maar de energiekosten worden in sommige gevallen meer dan gehalveerd.

Voor Koopmans Bouw uit Enschede is het WKO-systeem een spannend onderdeel van de herstructurering. Vanuit de kelder van het appartementengebouw worden de installaties gestuurd.

“De komende tijd laten we de warmtepomp en het voorraadvat proefdraaien. Alles moet functioneren, voordat we de eerste fase kunnen opleveren”, zegt Henny Vaanhold, bedrijfsleider van Koopmans.

TALIS BESTEEDT RANDZAKEN UIT

De Nijmeegse corporatie Talis legt bij een groot onderhoudsproject de complete organisatie en de communicatie met bewoners in handen van het uitvoerende onderhoudsen schildersbedrijf. Het project valt onder ‘Knap Werk!’, een programma om de prestaties van onderhouds- en schildersbedrijven te verhogen. Onderdeel is het ontzorgen van de opdrachtgever. De corporatie maakt samen met het onderhoudsbedrijf een plan van aanpak. Het bedrijf zorgt daarna voor de planning, uitvoering van de werkzaamheden en de communicatie met de bewoners. Hierdoor komt minder werk bij de corporatie te liggen. Voor het onderhoudsbedrijf is het efficiënter, omdat het alles zelf kan sturen en regelen. Voordeel voor bewoners is dat ze met maar één partij te maken hebben.

Controle op de kwaliteit van de werkzaamheden behoudt Talis doordat het onderhoudsbedrijf een tevredenheidsenquête houdt. Met de uitslag kan de corporatie zien of communicatie met bewoners helder is, de afspraken nageleefd zijn en of de bewoners tevreden zijn met het resultaat. De kwaliteit wordt bewaakt door Talis en niet alleen door de bewoners. Het onderhoudsbedrijf moet drie jaar lang controles uitvoeren op het werk. Eventuele geconstateerde schades moeten in deze drie jaar op garantie hersteld worden. “Dat is dus een ander verhaal dan dat we ervan uit gaan dat als de bewoners tevreden zijn, wij ook de kwaliteit behaald hebben”, aldus de projectleider.

goed verdiend Ruim eenderde van de directeuren van woningcorporaties verdient boven de Balkenendenorm. Dat meldt het Financieel Dagblad na eigen onderzoek onder 285 bestuurders. Van de onderzochte bestuurders blijken er 83 meer te verdienen dan € 193.000. Acht directeuren verdienen meer dan € 300.000.

- CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 -

007 corporatienieuws.indd 5

07

18-09-12 18:36

C o r p o r at i e n i e u w s

Leefstijlgericht wonen bij Woonbron

Portaal snijdt niet in bouwplannen

Woonbron is één van de eerste woningcorporaties die woningen leefstijlgericht toewijst. Bij vrijgekomen woningen gaat de corporatie praten met potentiële huurders om te kijken of ze bij het soort woningen en de woonomgeving passen. Woonbron past deze werkwijze toe in Dordrecht, Pernis en Heijplaat. Mensen die reageren op een woning die vrijkomt en ingeloot worden, mogen op kennismakingsgesprek komen en vullen een vragenlijst in. Aan de hand van hun woonwensen en kenmerken zoals gezinssamenstelling, arbeidssituatie en inkomen probeert de corporatie een zo geschikt mogelijke woning in een zo geschikt mogelijke woonomgeving te zoeken. Woonmakelaar Nadia Barhouni van vestiging Dordrecht: “Het gaat elke keer om de vraag: waar kunnen we de beste match maken op basis van enerzijds de kenmerken en wensen van de kandidaat en anderzijds de kenmerken van de omgeving waarin de woning vrijkomt? Zo gaan we iemand die nachtdiensten draait niet plaatsen in een woning onder een gezin met kinderen en een hond.”

zestig jaar warmtemeting Techem bestaat zestig jaar en viert deze mijlpaal met een verjaardagsactie op www. techemtrakteert.nl. In het zestigjarig bestaan heeft het bedrijf zijn naam gevestigd als toonaangevend energiedienstverlener binnen de vastgoedbranche. Het aanbod ontwikkelde zich van buisjes met vloeistof aan de radiator naar een compleet draadloos netwerk waarbij de meters op kantoor worden uitgelezen en ook de gebouweigenaren en huurders de vebruiksdata kunnen inzien. Door individuele meteruitlezingen en verbruiksafhankelijke afrekeningen van energie- en waterkosten draagt de firma tegenwoordig bij aan een bewuster gebruik van energie en water.

Isolatiewaarde pas in 2015 hoger De vereiste isolatiewaarde van woningen gaat pas in 2015 omhoog naar een RC-waarde van 5%. Minister Spies geeft daarmee gehoor aan een verzoek van Aedes, Bouwend Nederland, Neprom en NVB. De vier partijen gaven afgelopen april in een brief aan de minister aan dat een verhoging van de vereiste isolatiewaarde van woningen op dit moment niet wenselijk is.

De verhoging verstoort volgens hen de voortgang van het bereiken van de doelstellingen van het Lente-akkoord, dat de vier partijen in 2008 met de Rijksoverheid sloten. Doel van dit Lente-akkoord is om op korte termijn steeds energiezuiniger te gaan bouwen. De vier organisaties voeren met dat doel voor ogen op dit moment een campagne bij hun leden. Die bestaat uit het stimuleren van de bouwmarkt tot een hogere kwaliteit van isolatie en een geleidelijke verhoging van de minimaal vereiste RC-waarde van 2,5% naar 3,5%. Een tussentijdse verhoging naar een RC-waarde van 5 zou die ontwikkeling verstoren, omdat het voor een deel van de nieuwbouwprojecten tot uitvoeringsproblemen en hogere kosten zal leiden.

Energiezuinige appartementen Woningcorporatie QuaWonen bouwt in Krimpen aan den IJssel een zeer energiezuinig appartementencomplex. Het complex bestaat uit drie blokken met 94 levensloopgeschikte appartementen en een ondergrondse parkeergarage. Er zijn 33 huurwoningen en 61 koopwoningen.

Het project is vooral gericht op starters en senioren. Bijzonder is dat het erg energiezuinig en duurzaam is: de Waterlijster, zo heet het project, staat in de top-3 van de meest energiezuinige appartementencomplexen van ons land. Alle woningen van De Waterlijster zijn inmiddels toegewezen of verkocht. Het complex wordt naar verwachting in het derde kwart van dit jaar opgeleverd.

Woningcorporatie Portaal in Baarn gaat ondanks een tekort op haar derivatenportefeuille niet snijden in de lopende nieuwbouw- en renovatieprojecten. Volgens woordvoerder Annemarie Wienese is van het schrappen van bouwplannen geen sprake. “Er wordt nu nog niet over gesproken, maar ik kan niet met 100% zekerheid zeggen dat het ooit op de agenda zal komen.” Portaal werd onlangs door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting onder toezicht gesteld. Reden hiervoor was dat het tekort op de derivatenportefeuille door rentedaling in een paar maanden tijd opliep van € 320 mln naar € 550 mln, meldde het Financieele Dagblad. Het tekort is niet zo acuut als bij Vestia, verzekert Wienese. “We gaan er alles aan doen om het niet zover te laten komen.”

wooninvest af van derivaten Wooninvest heeft zijn financiële problemen wegens derivaten opgelost door een overeenkomst te sluiten met ABN Amro. Dat meldt directeur-bestuurder Marien de Jonge in Cobouw. Hij ontkende daarmee berichtgeving bij de NOS dat de corporatie nog steeds in de problemen zou zitten. Wooninvest bereikte op 28 september een mondelinge overeenkomst met de bank om van de resterende derivaten met stortingsverplichting af te komen.

08 - CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 007 corporatienieuws.indd 2

18-09-12 18:36

C o r p o r at i e n i e u w s

BRUMMEN HET KLANTVRIENDELIJKST

‘Purschuim niet schuldig aan klachten’ Purschuim in woningen van corporatie Talis aan het Nijmeegse Knollenpad is niet de oorzaak van gezondheidsklachten. Dat liet de woningcorporatie in een brief aan de bewoners weten. Een aantal bewoners had geklaagd over misselijkheid en ernstige hoofdpijn. Talis stelde een onderzoek in, nadat twee huurders hun beklag hadden gedaan. Uit het onderzoek blijkt dat er geen verband bestaat tussen de gezondheidsklachten en het purschuim dat in 2010 in de kruipruimtes onder de huizen is aangebracht. In een woning lekte de regenafvoer, waardoor de luchtvochtigheid binnenshuis hoger was dan normaal.

Volgens de corporatie kan dit klachten hebben veroorzaakt. De regenafvoer van alle woningen aan het Knollenpad is inmiddels gecontroleerd. Verder worden bij meer woningen in de straat extra ventilatiekokers in de holtes onder het huis geplaatst, omdat de bewoners last hebben van muffe lucht.

geld genoeg

Woningstichting Brummen uit Gelderland is de klantvriendelijkste corporatie van Nederland. Dit blijkt uit de KWH-Prestatieindex 2011. Woningstichting Brummen scoort met een 8,22 het hoogst.

“Enthousiaste medewerkers die veel verantwoordelijkheid krijgen en het niet erg vinden een stapje extra te zetten”, kenmerkt Frans Visschedijk, directeur-bestuurder van woningstichting Brummen zijn corporatie. De Groene Waarden uit het Gelderse Gorssel staat op de ranglijst op nummer twee.

Passiefwonen in de lift De grootschalige bouw van passiefwoningen zit in de lift, zegt Hendrik Nolles van Stichting PassiefBouwen.nl. Als sprekende voorbeelden noemt de voorman van de passiefbouwenbevorderaar uit Berkel en Rodenrijs de projecten De Kroeven 505 Nieuwbouw in Roosendaal en Velve-Lindenhof in Enschede, met respectievelijk 90 en 82 passiefwoningen.

Een passiefwoning verbruikt jaarlijks maximaal 15 kW/u per m2.

Vergeleken met een conventionele woning betekent dit een energiebesparing tot 80%. Een zwaarisolerende schil houdt in de zomer de warmte buiten en in de winter binnen. Een kwalitatief goed ventilatiesysteem houdt het binnenklimaat aangenaam. De zon speelt ook een belangrijke rol. Daarom staan ze zo veel mogelijk op het zuiden gericht. De praktijk leert De Woonstede dat passiefwoningen goed voldoen. De corporatie overweegt dan ook om met de techniek van passiefbouwen ook woningen te renoveren. “We zijn er al wel mee bezig”, zegt projectleider Marcel Besten, “maar de plannen zijn nog niet zover gevorderd dat we al een concreet project op het oog hebben.”

De meeste woningcorporaties hebben genoeg financiële middelen om te investeren in de bouw van sociale huurwoningen. Dat blijkt uit onderzoek van De Volkskrant. Van de 22 grote verhuurders die zijn verenigd in De Vernieuwende Stad, samen goed voor 700.000 sociale huurwoningen, zijn er 19 die op basis van hun financiële gegevens geld zouden mogen lenen voor nieuwe bouwplannen. Over Vestia zijn geen cijfers bekend. De krant noemt de uitkomst van het onderzoek opvallend, omdat corporaties aangeven dat het geld op is. Bovendien hebben steden als Den Haag en Rotterdam de grootste moeite om kapitaalkrachtige corporaties te vinden om bouwprojecten over te nemen die stilliggen. De noodlijdende woningcorporatie Vestia schrapte ruim 4.700 projecten voor nieuwbouw en renovatie. Vooral in oude stadswijken in Den Haag en Rotterdam. In totaal wordt voor € 1,1 mrd aan projecten geschrapt.

slimme woningen voor senioren Woningcorporatie Woonconcept start met de verhuur van ‘slimme’ woningen voor 55-plussers. In de woningen is extra aandacht voor comfort, veiligheid en zorg. Het gaat om vier gerenoveerde woningen in Steenwijkerwold. De huizen hebben slimme hulpmiddelen waardoor zorgbehoevende mensen langer thuis kunnen wonen. Denk aan automatische deuropeners en verlichting, een thermostaat met bewegingssensor en een videointercom. Woonconcept biedt in eerste instantie als proef vier woningen aan. Als de proefwoningen aanslaan, overweegt de corporatie om meer woningen te voorzien van ondersteunende automatisering.

- CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 -

007 corporatienieuws.indd 3

09

18-09-12 18:37

va k t u e e l

Asbest zorgt voor angst in Kanaleneiland

Feitenkennis kan onrust voorkomen Door: Louis Jongeleen • Beeld: Marcus Peters

Het aantreffen van een zeldzame toepassing van asbest tijdens renovatiewerkzaamheden bracht deze zomer een golf van ontzetting teweeg in de Utrechtse wijk Kanaleneiland.

Flatbewoners werden geëvacueerd, de wijk werd afgezet en er verschenen angstwekkende ‘mannen in witte pakken’. Het onheil lijkt aanvankelijk ongrijpbaar.

Nu de asbestcrisis van Kanaleneiland is bedwongen, trekken Mitros-directeur Rob Rotscheid en asbestdeskundige Michel Baars lering uit een periode van emotie, feitenonderzoek en keihard werken.

10 - CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 010 vaktueel-asbest.indd 2

18-09-12 18:39

va k tuee l

Op zondag 22 juli jl. nam de gemeente Utrecht het besluit om de bewoners van 48 woningen van een flat aan de Stanleylaan in de Utrechtse wijk Kanaleneiland te evacueren. Volgens de gemeente bestond op dat moment de kans dat bewoners gezondheidsschade zouden oplopen door asbestbesmetting. Directeur Rob Rotscheid van woningcorporatie Mitros vertelt wat daaraan voorafging. “In opdracht van Mitros was een asbestsaneringsbedrijf de week daarvoor begonnen met het verwijderen van asbest in een flat aan de Stanleylaan. Daarbij troffen de saneerders in de dilatatievoeg bij een dakrand onverwacht een verdachte asbestsoort aan achter de asbesthoudende kit.

Door de wind zijn die verdachte vezels mogelijk verder verspreid. Uit laboratoriumonderzoek bleek dat het ging om een prop amosiet, een asbestsoort die op die manier zelden in de woningbouw is toegepast. Op 18 juli zijn de renovatiewerkzaamheden stilgelegd en zijn de woningen onder de besmette plek onderzocht. Twee woningen bleken besmet en zijn meteen ontruimd.

Vanaf dat moment is Mitros overgeschakeld op het eigen asbestprotocol. “Mitros gaf opdracht voor onderzoek van de woningen.

Van nog drie woningen zijn de bewoners geëvacueerd. Vervolgens heeft Mitros het onderzoek verbreed door monsters te laten nemen in de omgeving van de flat. Uit voorzorg besloot de gemeente die zondagavond de hele flat plus enkele naastgelegen koopwoningen te ontruimen. Later volgde de ontruiming van meer woningen in twee andere flatblokken van dezelfde wijk.

Verantwoordelijk Direct na het aantreffen van het asbestverdachte materiaal was er nog geen duidelijk beeld van hoe ‘gevaarlijk’ het aangetroffen was en dus ook niet welke maatregelen noodzakelijk waren. Wie is er in die situatie de eerstverantwoordelijke? Hoe is dan de rolverdeling tussen gemeente en woningcorporatie?

Rotscheid: “Als zich een ramp voordoet, zoals de vuurwerkramp in Enschede, is direct duidelijk dat de gemeente bepaalt welke maatregelen nodig zijn, uit oogpunt van de veiligheid en gezondheid van de burgers.

Maar in Kanaleneiland was het die zondag nog helemaal niet helder wat precies de aard van de situatie was. Dan is er ook geen vanzelfsprekende de taakverdeling tussen gemeente en de betrokken woningcorpo-

ratie. In dit geval heeft de gemeente uit voorzorg gehandeld en de regie genomen.

De gemeente neemt dan de verantwoordelijkheid voor toezicht op de asbestverwijdering, communicatie met de bewoners, afzetting en beveiliging van het gebied rondom de mogelijke asbestbesmetting en de zorg voor de veiligheid van bewoners en hun bezittingen. Mitros staat dan voor de taak om bewoners tijdelijk elders onder te brengen. Dat kan soms lastig zijn, want wat doe je als een huurder pertinent weigert om de woning te verlaten? Hoe kun je dan optreden? Daar zijn geen regels voor. Met inzet van eigen personeel van alle afdelingen en met de assistentie van enkele collegawoningcorporaties hebben we uiteindelijk gezorgd voor het acuut onderbrengen van in totaal 300 bewoners en voor catering, vergoedingen plus andere noodvoorzieningen. Een mega-operatie waar medewerkers van alle afdelingen van Mitros bij betrokken waren.”

afgezet, hulpdiensten zijn ter plekke, de politie patrouilleert en de ME staat klaar. In de voorafgaande week zijn enkele flatwoningen ontruimd in verband met een asbestbesmetting. Wat dat betekent, is niet duidelijk. Niet voor de flatbewoners, maar ook niet voor de aanwezige hulpdiensten.

Asbestdeskundige Michel Baars van Search Ingenieurs BV is die avond naar de wijk gegaan om op verzoek van de brandweer zijn inschatting te geven van de veiligheidssituatie . Een maand later staat het Baars nog helder voor de geest wat hij toen signaleerde.

“Ik merkte dat niemand die avond beschikte over een schriftelijke rapportage over de actuele asbestsituatie van de betreffende flat.

Er was wel een rapport over de verontreiniging van enkele woningen, maar die waren eerder die week al gesloten. Een rapportage over de blijkbaar veranderde asbestsituatie op basis waarvan er zo groots werd ingegrepen, was er niet.”

Signaal

Hoe de verschillende betrokken partijen hebben gehandeld tijdens de angstige weken in Kanaleneiland, kan Baars vergelijken met veel andere asbestincidenten die hij heeft onderzocht en beschreven. Zijn bureau is gespecialiseerd in de begeleiding van opdrachtgevers en handhavers die moeten ‘omgaan met asbest’ en hij is een van auteurs van het verhelderende boek ‘Asbestfeiten, pleidooi voor een hernieuwde samenwerking’ (zie kader pagina 13). Hoe kijkt hij aan tegen de rol van woningcorporatie Mitros tijdens bij de asbestcrisis van Kanaleneiland? Baars: “De verhuurder heeft de plicht om te zorgen voor de veiligheid van de huurders. Die rol heeft Mitros naar mijn inzicht serieus genomen. En in het kader van de renovatie is volgens het boekje gewerkt. Helaas heeft Mitros de pech gehad dat er een niet-verwachte asbesttoepassing is aangetroffen die bovendien nog nooit op zo’n plaats is ontdekt. Dan gaat het erom hoe de betrokken experts, de gecertificeerde verwijderaars, de aanwezigheid van het materiaal constateren en herkennen als asbestverdacht. Hoe snel acteert het inventarisatiebureau op basis van een melding van de aannemer? Hoe wordt dan zo snel mogelijk vanaf de bron onderzoek gedaan naar een mogelijke verspreiding?

Ik heb gezien dat bij het onderzoek naar de verspreiding van de asbestvezels niet vanaf de besmettingsbron is gewerkt. Er is direct

Precies een maand na de ontdekking van het ‘gevaarlijke amosiet’ in de flat aan de Stanleylaan in Kanaleneiland stelt directeur Rotscheid vast dat de crisissfeer in Kanaleneiland niet meer acuut is. Flatblok nummer 2 is weer in gebruik genomen door de bewoners. De bewoners van blok 3 kunnen ook weer terug nadat het door de saneerders is schoongemaakt.

Blok 1 waar de ellende begon, moet in de volgende weken volledig worden gesaneerd.

Maar daarmee is het werk voor Mitros nog niet gedaan. Rotscheid: “Er moet sowieso nog veel gesaneerd worden. Niet alleen in Kanaleneiland maar ook binnen afzienbare tijd ook in ongeveer twintig andere flats die we gaan renoveren. Belangrijk daarbij is dat we een scherpe afweging maken van de risico’s van de aanwezigheid van asbest. Sommige risico’s zijn aanvaardbaar. Andere niet.

En daarbij speelt natuurlijk ook een rol hoever je wilt gaan met saneren en hoeveel dat mag kosten. Het signaal aan de samenleving is dat we veel geld zullen moeten besteden aan ons asbestprobleem.”

Emotioneel Er hangt een dreiging in de lucht op die zondagmiddag 22 juli in Kanaleneiland. Flatbewoners worden gewaarschuwd om in huis te blijven. Wie buiten de wijk is, mag er niet meer in. Een groot deel van de wijk wordt

Maanmannetjes

- CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 -

010 vaktueel-asbest.indd 3

11

19-09-12 11:14

advertentiepagina's.indd 3

06-06-2012 09:45:47

va k t u e e l

een enorm gebied door ‘maanmannetjes’ onderzocht. Dat is niet alleen een onbegrijpelijke onderzoeksstrategie, maar ook heeft het gebruik van de witte pakken door de onderzoekers in gebieden waar geen enkel risico te vrezen was, veel onrust opgeleverd.

Hiermee is niemand gediend geweest.”

Risico-regelreflex Hoe staat het in Nederland met de risico’s op blootstelling aan asbestvezels. Wordt het veiliger? Baars: “Je kunt blootstelling aan asbest nooit voor 100% uitsluiten. Tijdens de commotie in Kanaleneiland zag je dat verschillende woningcorporaties in het land in de stress schoten. Ze vertoonden de zogeheten risicoregelreflex: elk klein risico willen uitsluiten met weer een nieuwe regel. Dat is niet zinvol.

De situatie in Kanaleneiland is zo specifiek

dat je dit niet kunt voorkomen. Bovendien hebben vrijwel alle corporaties in Nederland hun zaakjes prima op orde als het gaat om asbest. Als er zich dan toch een onverwachte situatie voordoet, kun je beter goed kijken naar hoe je adequaat kunt handelen.”

De laatste jaren is er volgens Baars veel verbeterd in de regels voor ‘omgaan met asbest’.

Hij noemt de handhaving door de Inspectie SZW (voorheen Arbeidsinspectie) die anders is georganiseerd, zodat daar nu alleen asbestspecialisten over asbest gaan. Ook de eerste stappen die zijn gezet met het zogeheten Landelijk Asbest Volg Systeem (LAVS) beschouwt hij als een verbetering. Baars: “Door die samenwerking van overheid en marktpartijen - waaronder tachtig woningcorporaties - kunnen alle partijen in een asbestketen volgen wat het er in elke schakel met het asbest

gebeurt. Dan kun je bijvoorbeeld precies zien waar handhavingscapaciteit het hardst nodig is. En dan is begin dit jaar ook het sanctiebeleid voor de verplichte certificering van asbestinventarisatie en asbestsanering flink wat strenger geworden. Ten slotte komen er met ingang van 2013 scherpere normen voor de grenswaarden voor de blootstelling aan asbestvezels. Ons bureau gaat over enkele weken de eindcontrole uitvoeren van de asbestsanering van de bewuste wijk in Kanaleneiland. Daarbij zullen we op verzoek van Mitros alvast de nieuwe normen hanteren.”

Een nieuwe editie van ‘Asbestfeiten, pleidooi voor een hernieuwde samenwerking’ is gratis te downloaden via www.asbestfeiten.nl.

- CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 -

010 vaktueel-asbest.indd 5

13

19-09-12 11:14

TOP - 5

Renovatie en onderhoud bij corporaties

Een Artist Impression van Kaap Belvedère, een project van Woonstad Rotterdam.

In ieder nummer van Corporatiebouw wordt aan de hand van de cijfers uit het Centraal Fonds Volkshuisvesting een corporatie uitgelicht die op een of andere wijze opvalt binnen de groep van de twintig grootste corporaties van Nederland.

De laatst bekende cijfers zoals deze door de corporaties zijn doorgegeven, zijn cijfers uit 2011 en gaan over de prestaties in het jaar 2010.

Hiernaast een overzicht van de twintig grootste corporaties.

Corporatie top 20 aantal woningen Stichting Vestia Groep Rotterdam 81.376 Stichting Ymere Amsterdam 78.746 Stichting de Alliantie Huizen 56.937 Woningstichting Eigen Haard Amsterdam 56.329 Stichting Portaal Baarn 53.244 Woonstad Rotterdam 46.791 Stichting Woonzorg Nederland Amsterdam 43.498 Woningstichting Rochdale Amsterdam 42.288 Woonbron Rotterdam 38.881 Woonstichting De Key Amsterdam 33.283 Staedion ‘s-Gravenhage 32.253 Stadgenoot Amsterdam 31.625 Stichting Woonbedrijf SWS eindhoven 30.499 Stichting Havensteder Rotterdam 30.294 Stichting Lefier Hoogezand-Sappemeer 29.424 Mitros Utrecht 28.906 Stichting Mooiland Wageningen 27.656 Stichting WonenBreburg Tilburg 26.414 Vivare Arnhem 24.087 Wonen Limburg Roermond 22.845

14 - CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 014 top-5.indd 2

18-09-12 19:16

( advertenties )

Deze keer bekijken we de uitgaven renovatie en modernisering van het bezit.

Renovatie / modernisering Woonstad Rotterdam Stichting Ymere Amsterdam Stichting Vestia Groep Rotterdam Staedion ‘s-Gravenhage Mitros Utrecht

Per woning € 152.817,00 € 120.912,00 € 73.171,00 € 63.637,00 € 54.400,00

Koploper Woonstad Rotterdam heeft volgens haar eigen opgave aan het Centraal Fonds in 2010 120 woningen voor circa € 18,4 mln rigoureus verbeterd. Woonstad Rotterdam heeft zwaar geïnvesteerd in diverse projecten waaronder de Transformatie van Katendrecht waarvan Kaap Belvedère het meest recente is. Voor deze inspanning is de corporatie beloond met de Gulden Feniks. De Gulden Feniks wordt ieder jaar uitgeloofd voor de beste transformatie- en renovatieprojecten van Nederland. Katendrecht is in een aantal jaar getransformeerd van een achterstandsgebied naar een gewilde woonwijk. Je ziet dit terug in de flinke stijging van de sociale en veiligheidsindex.

Tussen 2007 en 2011 heeft Woonstad Rotterdam 1.200 woningen gemoderniseerd waarbij gemiddeld € 75.000 per woning is uit gegeven.

De corporatie heeft dan ook bijzonder bezit. 65% van de bijna 50.000 woningen bestaan uit meergezinsetagewoningen zonder lift. Bezit dat verbeterd en gemoderniseerd moet worden.

Woonstad Rotterdam is dan wel koploper als het gaat om modernisering van de woningen, maar als we naar de onderhoudscijfers kijken binnen de top 5 dan ziet deze er anders uit: ONDERHOUD Mitros Utrecht Stichting Vestia Groep Rotterdam Staedion ‘s-Gravenhage Stichting Ymere Amsterdam Woonstad Rotterdam

Per woning € 1.665,00 € 1.341,00 € 1.111,00 € 1.073,00 € 1.049,00

Waar Mitros onderaan stond in de top 5 van modernisering staat ze nu bovenaan. Mitros is duidelijk koploper met € 1.665 per woning en hierin scoort Woonstad Rotterdam beduidend slechter en staat op positie 5. Is dit wel slechter? Of heeft Woonstad Rotterdam het proces efficiënter ingericht? Geld zegt dus niet alles, Uiteindelijk gaat het altijd over kwaliteit, garantie en een tevreden klant.

100% INVENTARISATIE = 100% ZEKERHEID Speciaal voor woningcorporaties, vastgoedbeheerders, VVE’s en onderhoudsbedrijven verzorgt Repair Care 100% inventarisaties. Dit zijn volledige inspecties van al het geveltimmerwerk van een complex, voorafgaand aan de uitvoering. Hierdoor ontstaat een helder beeld van de status en kwaliteit.

Wat dit voor u betekent? 100% zekerheid over en inzicht in de onderhoudskosten van uw project en kostenbesparingen door hogere efficiency in de uitvoering.

Wilt u meer weten over onze dienstverlening?

Scan dan de QR-code of ga naar www.repair-care.nl/diensten/inventarisatie Mitros scoort goed op onderhoud.

www.repair-care.com - CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 -

014 top-5.indd 3

15

18-09-12 19:16

project in beeld

In bewoonde staat en in zeven dagen

Supersnelle systeemrenovatie 16 - CORPORATIEBOUW SEPTEMBER JUNI 2012 - 2012 016 project in beeld.indd 2

18-09-12 18:41

project in beeld

Kerkrade pakt systeemwoningen uit de jaren ’60 en ’70 aan met een supersnelle en opzienbarende renovatie. Deze geschiedt in bewoonde toestand in zeven werkdagen naar passiefhuisniveau. En dat betekent een uiterst laag energieverbruik en een goed binnenklimaat door isolatie en ventilatie.

• 209 woningen in de Dahliastraat en andere straten van de wijk Kaalheide.

• Huur- én koopwoningen (204 + 5) • 50% CO2-reductie op gebieds niveau.

Partijen slaan de handen ineen om door te stomen naar een stevige aanpak: compleet nieuwe gevels, een nieuw dak, een HR-combiketel en mechanische ventilatie met warmteterugwinning. Het zijn slimme oplossingen, gekoppeld aan schaal, waardoor een standaard ontstaat voor duurzame en ambitieuze woningbouwrenovaties. Het gaat in dit geval om huur- en koopwoningen, wat het ingewikkeld én interessant maakt.

Samenwerking • Woonmaatschappij Hestia Groep • Huurdersraad Kerkrade • Gemeente Kerkrade • BAM • Hogeschool Zuyd.

- CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 -

016 project in beeld.indd 3

17

18-09-12 18:41

c o r p o r at i e v i s i e

Het bouwbesluit De minimumeisen uit het bouwbesluit als leidraad? Niet bij de Zeeuwse corporatie Woonburg. Woonburg haalde onlangs het nieuws met de eerste CO₂-neutrale straat van Nederland. Directeur Marco van der Wel: “Het bouwbesluit is niet ons PVE.” Door: Hans Fuchs

Van Woonburgdirecteur Marco van der Wel geen kwaad woord over de minimumeisen uit het bouwbesluit: “De minimumeisen uit het bouwbesluit zijn gewoon goed. Je moet een dergelijke ondergrens ook hebben om een goede kwaliteit van woningen te borgen.

En dat geldt zeker in tijden van crisis, als alles goedkoop moet en de kwaliteit onder druk staat.”

Hoe dat kan uitpakken, hebben we in het verleden bijvoorbeeld kunnen zien bij de HATeenheden van Van Dam uit de jaren ‘80. “Die zijn naar de huidige maatstaven net te klein en omdat ze te weinig flexibel zijn, kun je er ook niet zo veel meer mee, als particuliere eigenaar noch als corporatie.”

Langs het randje van het bouwbesluit bouwen, levert in eerste instantie eigenlijk niet eens zoveel klachten op van bewoners, stelt Van der Wel verrassend: “Het minimum is op zich goed.”

Maar, er is een maar: “De problemen ontstaan na twintig of dertig jaar, als de exploitatie van de woningen een hangijzer gaat worden. Dan ontstaan gebreken op gebied van bijvoorbeeld het volume - denk aan de HATeenheden. Of vanwege problemen met de moderne eisen ten aanzien van geluid of installaties. Die woningen zijn niet duurzaam; je kunt in die voorraad de vraagstukken niet meer beantwoorden waar je je als corporatie tegenwoordig voor gesteld ziet.”

Woonburgdirecteur Marco van der Wel: “Het bouwbesluit legt de lat voor energienormen almaar hoger. Dat is goed, want zo brengt het bouwbesluit ontwikkelingen op gang.”

18 - CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 018 corporatievisie woonburg.indd 2

18-09-12 18:42

corporatie v isie

als minimumeis Meer profiel Woonburg is een kleine corporatie, ook naar Zeeuwse begrippen, aldus Van der Wel: “Wij zijn hier één van de kleinere corporaties.

Woonburg heeft tweeduizend woningen, op het eiland Walcheren, in de kleine dorpen en kernen. Dat zijn hoofdzakelijk eengezinswoningen, en bijna alles is relatief jonge bouw.

We hebben vooral veel na-oorlogse woningen uit de jaren ’50 en ’60. Daarnaast bezitten we, op kleinere schaal, appartementen voor senioren. Dat alles wordt beheerd met dertig medewerkers.”

Volgens Van der Wel is je focus als corporatie niet goed wanneer je de minimumeisen uit het bouwbesluit als richtlijn hanteert: “Dat hoeft om te beginnen namelijk economisch niet de beste oplossing te zijn. Veel belangrijker is hoe veel extra volume je eigenlijk voor niks kunt krijgen. Een simpel voorbeeld: door je ontwerp af te stemmen op de standaardmaat van de vloerplaten van een leverancier. Dus niet je woning 10 cm korter willen maken en daardoor duurdere, op jouw maatvoering afgestemde vloerplaten moeten bestellen, maar gewoon ontwerpen op basis van de standaard maatvoering. Die 10 cm extra is dan feitelijk gratis.”

“Natuurlijk nemen wij in onze PVE’s ook de minimumeisen van het bouwbesluit op – het is tenslotte een toets. Maar onze PVE’s worden veel meer ingegeven door een bepaald concept, door de bedoelingen die we met een bepaald project hebben. Het bouwbesluit is niet ons PVE. Je kijkt per project wat je wilt en in de aanvang, in het conceptuele stadium, speelt het bouwbesluit nog geen enkele rol.”

Vergrijzing en krimp Voor Woonburg is die attitude dagelijkse praktijk: “Tot 2007 was Woonburg nog een redelijk traditionele corporatie, daarna ontwikkelden we meer profiel. We zijn dingen gaan doen die er zogezegd toe doen, ondanks onze kleine schaal. We zijn gaan innoveren overigens zonder daarbij een te grote broek aan te trekken. Bijvoorbeeld op het gebied van energiezuinigheid. Daar is een voor de hand liggende reden voor. Vanaf 2020 moet de dan

nieuw te bouwen woningvoorraad energieneutraal zijn. En vanaf 2050 geldt die eis ook voor de bestaande bouw. De laatste eis heeft op dit moment misschien een wat papieren karakter, maar de eerste eis, energieneutrale nieuwbouw in 2020, dat gaat al over acht jaar van start.”

Daarnaast speelt Woonburg in op de demografische en sociaal-economische tendensen op Walcheren: “Grote woningtekorten hebben we hier niet. De markt is wat dat betreft in evenwicht. Maar met vergrijzing en krimp hebben we op Walcheren wel te maken. Dat tast de leefbaarheid en het voorzieningenniveau aan.

Wij als corporatie moeten er voor zorgen dat we daar een oplossing voor vinden. In de vorm van innovatieve projecten, gericht op het sturen in die ontwikkelingen – bijvoorbeeld door te bouwen voor specifieke doelgroepen.”

Recente voorbeelden van projecten waarin die nieuwe richting zichtbaar is, zijn de bouw van dertig starterswoningen in drie dorpen in Veere (Aagtekerke, Biggekerke en Domburg) en het recente initiatief voor de CO₂ neutrale straat in Grijpskerke, inclusief een passief woonzorgcomplex met tal van voorzieningen voor het dorp.

Van der Wel: “Dat zijn duidelijke voorbeelden van wat wij doen. Die starterswoningen in Veere is een al wat ouder project, uit 2009. Die woningen hebben we gebouwd voor mensen met een laag inkomen die willen kopen. Een laag inkomen, dat was destijds tot € 35.000 jaarsalaris. De prijs van deze woningen lag op € 140.000. Voor dat geld had je een energiezuingie woning met een EPC van 0,4 - bij een norm destijds van 0,8 - inclusief de grond.

Dat konden we voor die prijs realiseren, niet omdat we instaken op de minimumeisen uit het bouwbesluit, maar omdat we van begin af aan helder hadden wat we wilden: bouwen voor die specifieke doelgroep, bouwen voor de koop, met plattegronden voor starters waarvan we willen dat ze doorstromen als er kinderen komen. De woningen waren niet heel klein, 85 tot 90 m2, maar ze hadden maar twee slaapkamers. Conceptueel was het dus allemaal heel goed doordacht. En we hadden een optimale mix van ontwerp en uitvoering,

plus een korte productietijd – veel prefab dus.

Als je een project zo insteekt, kun je heel efficiënt en prijsbewust woningen produceren – dus zonder enigerlei minimumeis als vertrekpunt.”

CO2-neutraal

Een ander recent project van Woonburg is de CO₂-neutrale straat in Grijpskerke. Van der Wel: “Daar hebben we ingezet op het in stand houden van de voorzieningen in de buurt, op het bieden van de mogelijkheid aan ouderen om in de eigen buurt te blijven wonen en op lage woonlasten voor de bewoners door het geheel als CO₂-neutraal project uit te voeren.”

Als het om energiezuing bouwen gaat, vindt Van der Wel overigens dat het bouwbesluit een rol heeft als aanjager op het gebied van energiezuing bouwen: “De minimum eisen uit het bouwbesluit betreffen de oppervlaktes en de technische uitvoering. Maar veel belangrijker is dat het bouwbesluit de lat voor energienormen almaar hoger legt. Dat is goed, want het bouwbesluit brengt zo ontwikkelingen op gang, dwingt ze af. En als het bouwbesluit ontwikkelingen initieert, betekent dat ook dat je als corporatie niet steeds voor de troepen uit hoeft te lopen. Energiezuinig bouwen vergt investeringen die financieel niet altijd goed zijn in te schatten of niet altijd rendabel zijn.”

De CO₂-neutrale straat in het Zeeuwse Grijpskerke is nu al klaar voor 2020. De straat bestaat uit negentien CO₂-neutrale woningen, koop en huur, en een energiezuinig woonzorgcomplex met koop-en huurappartementen, een dorpshuis, een jeugdhonk, een gymzaal, een zorginfrastructuur en een kapsalon. Van der Wel: “Dit zijn woningen voor senioren en starters, een groep die baat heeft bij een lage energierekening, maar ook bij voorzieningen die het mogelijk maken om in de eigen buurt te blijven wonen.”

Winst maakte Woonburg niet op de Grijpskerkse woningen: “We legden op iedere woning tussen de € 3.000 en € 7.000 extra toe.

Maar voor ons is dit een project waarin we ervaringen hebben opgedaan met het bouwen van toekomstbestendige woningen. Ervaringen die we meenemen naar volgende projecten. Als gezegd: 2020 is over acht jaar.”

- CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 -

018 corporatievisie woonburg.indd 3

19

18-09-12 18:43

REGELGEVING

Gebruikers krijgen beter inzicht in onderlinge samenhang

Veranderingen voor woningen door Bouwbesluit 2012 Door: Hein Stienstra

Op 1 april is het Bouwbesluit 2012 ingegaan. Dit nieuwe besluit is sterk vereenvoudigd ten opzichte van de vorige versie uit 2003. Het aantal voorschriften is met ongeveer eenderde teruggebracht. Ook kregen veel bestaande bouwregels een nieuwe plek. Wat zijn de veranderingen voor woningen?

Het Bouwbesluit is een verzameling bouwtechnische voorschriften waaraan alle bouwwerken in Nederland, zoals woningen, kantoren, winkels en ziekenhuizen, minimaal moeten voldoen. Ook verbouwingen vallen er onder. Het Bouwbesluit wordt als zeer complex ervaren door de grote hoeveelheid bouwregels en de relatie tussen deze regels.

De juridische schrijfwijze maakt het lezen ervan lastig. Het nieuwe Bouwbesluit 2012 vervangt niet alleen versie 2003, maar ook het Gebruiksbesluit en een deel van het ‘Besluit aanvullende regels veiligheid wegtunnels en Gemeentelijke bouwverordeningen’. Het nieuwe bouwbesluit moet de bouwregelgeving minder complex maken.

Omvang Bouwbesluit Het nieuwe Bouwbesluit bevat: • Bouwtechnische eisen; • Gebruiksvoorschriften uit het Besluit brandveilig gebruik (Gebruiksbesluit); • Gebruiksvoorschriften en stedenbouw kundige voorschriften uit de Model bouw verordening van de Vereniging van Neder landse Gemeenten; • Aansluitvoorschriften voor nutsvoorzie-

ningen uit de Model bouwverordening; • Voorschriften voor het uitvoeren van bouw- en sloopwerkzaamheden, eveneens uit de Model bouwverordening.

Het aantal voorschriften is hiermee met ongeveer eenderde teruggebracht. Door de integratie krijgt de gebruiker nu een beter inzicht in de onderlinge samenhang. Ook zal de gebruiker hierdoor minder snel voorschriften over het hoofd zien. En door het overhevelen van diverse voorschriften uit de Model bouwverordening is de landelijke uniformiteit gewaarborgd.

Belangrijke veranderingen • De loze opstelruimte voor een lift bij kleine woongebouwen vervalt.

• De eisen voor verbouwingen zijn duidelij ker geworden. Het ‘verbouwniveau’ is daarom nu zonder tussenkomst van de ge meente vast te stellen. Hierdoor is de in diener niet meer afhankelijk van de ge meente voor het verkrijgen van een ont heffing of het afwijken van het nieuw bouwniveau. Dat was een veelgehoorde belemmering bij hergebruik van bijvoor-

beeld kantoorgebouwen (functieverande ring naar woonfunctie). Deze vervalt nu.

• Er is een nieuwe systematiek voor brand veiligheidseisen. De regels voor de inde ling in compartimenten worden eenvoudi ger. Daarnaast is de systematiek van de ei sen voor vluchten veranderd. Het niveau van eisen verandert overigens niet. De nieuwe systematiek heeft als uitgangspunt dat mensen op elk punt van een voor per sonen bestemde vloer een vluchtmogelijk heid moeten hebben. Een tweede vlucht route is pas nodig als de gevaarsituatie dat vereist. Dit alles zal leiden tot eenvoudiger en meer intuïtief toepasbare voorschriften.

• Ook de gebruiksvoorschriften worden eenvoudiger. In het nieuwe besluit worden de situaties waarbij een automatische doormelding naar de brandweer verplicht is, sterk verminderd. Verder is de uitleg en inkadering van een aantal begrippen voor kamergewijze verhuur en woonfuncties voor de zorg verbeterd.

• Er wordt anders met het aantal personen in de ruimte omgegaan. Het niveau van ei sen verandert niet meer sprongsgewijs met het veranderen van de bezettingsgraad-

20 - CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 020 regelgeving - bouwbesluit.indd 2

18-09-12 18:43

REGELGEVING

klasse (het oude Bouwbesluit kende slechts vijf klassen). De nieuwe eisen hou den rekening met het aantal personen dat in het gebouw of een gedeelte daarvan aanwezig kan zijn. De eisen zijn nu dus ge baseerd op het werkelijke aantal perso nen.

Woningcorporaties Voor woningcorporaties is bovendien belangrijk: • Een buitenruimte, zoals een balkon of dak terras, en een buitenberging zijn nu weer verplicht bij alle nieuw te bouwen wo ningen. Voor beide ruimtes wordt een mi nimum oppervlaktemaat gesteld ongeacht de omvang van de woning. Nieuw is dat, onder voorwaarden, zowel de buitenruim te als de buitenberging een gemeenschap pelijke ruimte mag zijn.

• Een woning met apart verhuurbare ka mers (woonfunctie voor kamergewijze verhuur) hoeft geen aparte brandmeldin stallatie meer te hebben met doorgekop pelde rookmelders, zoals voorgeschreven in het Gebruiksbesluit. Het nieuwe Bouwbe sluit aan bij de eisen voor de aanwezig heid van rookmelders, zoals we die kennen voor de woonfunctie. Bij een woning met apart verhuurbare kamers (woonfunctie voor kamergewijze verhuur) kan de ver huurder nu kiezen tussen twee opties: A: Elke wooneenheid (kamer) ligt in een subbrandcompartiment (let op toepassing van brandwerende kamerdeuren), of B: Elke wooneenheid (kamer) is voorzien van een of meer rookmelders die in alle ver blijfsruimtes te horen zijn van die woon functie (bijvoorbeeld door middel van doorgekoppelde rookmelders).

Betaalbare woningen De relatie met het Bouwbesluit, en dan met name het begrip gelijkwaardigheid, zou in de toekomst wel eens anders kunnen komen te liggen wanneer de betaalbare woning opnieuw wordt uitgevonden. Zo is een groep met tien grote corporaties en ontwikkelende bouwbedrijven gezamenlijk nieuwe concepten aan het bedenken voor betaalbare woningen. Die concepten mogen radicaal anders zijn dan tot nu toe. Het initiatief van de bedrijven is een antwoord op de malaise op de woningmarkt en de grote vraag naar betaalbare woningen. De corporaties en bouwbedrijven die meedoen aan het initiatief zijn al ruim een jaar bezig met ketensamenwerking. Doelstelling van het initiatief met de naam Lincubator (lincubator. nl) is de kosten met 40% te verlagen, de kwaliteit van de woningen op zijn minst op peil te houden en het bouwproces te verbeteren.

Toekomst regelgeving De Rijksoverheid wil bouwregels verder verminderen en vereenvoudigen. Daarnaast wil de overheid dat marktpartijen zoals opdrachtgevers, ontwikkelaars en architecten verantwoordelijk zijn voor de kwaliteit van de bouw.

Door de huidige economische ontwikkelingen is er minder vraag naar woningen en andere gebouwen. Daarom moet de bouwsector gerichter en innovatiever werken. De overheid wil de bouwregelgeving langs drie lijnen vernieuwen: • Vermindering en vereenvoudiging van bestaande regels (eerste stap is gezet met de invoering van het Bouwbesluit 2012); • Het benadrukken van de verantwoorde lijkheid voor de naleving van de bouw voorschriften bij private partijen in het bouwproces;

•

Verdere aanpassing van verantwoordelijkheden tussen overheid en private partijen.

De vernieuwing van de bouwregelgeving is deels gebaseerd op de adviezen van de commissie Dekker, met als eerste van de zeven aanbevelingen ‘Privaat wat kan, publiek wat moet’. Daarmee wordt de mogelijkheid gecreëerd om in plaats van de gemeentelijke bouwplantoets een private toets te laten uitvoeren.

Bron: Rijksoverheid

ASBESTVERWIJDERING Met het Bouwbesluit 2012 is de sloopvergunning vervallen en in dat verband zijn ook de Woningwet en het Asbestverwijderingsbesluit gewijzigd.

Voortaan geldt voor het slopen een meldingsplicht bij een sloopafvalvolume vanaf 10 m3 of wanneer asbest wordt verwijderd.

Het Bouwbesluit bepaalt niet wanneer een asbestinventarisatierapport aangeleverd moet worden. Dit staat in artikel 3 van het Asbestverwijderingsbesluit 2005. In Artikel 4 van dat besluit staan de uitzonderingen daarop. In het Bouwbesluit staat dat wanneer op basis van het Asbestverwijderingsbesluit een asbestinventarisatierapport verplicht is, dit rapport ook met de sloopmelding moet worden ingeleverd.

Voor meer informatie: www.infomil.nl Zoek op: asbestbeheersplan

- CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 -

020 regelgeving - bouwbesluit.indd 3

21

18-09-12 18:43

C o r p o r at i e PRO J E C T

De Amsterdamse corporatie Stadgenoot toverde het voormalige GAK-kantoor in stadsdeel Bos en Lommer met studio’s om tot huisvesting voor ‘de dynamische stedeling’.

De corporatie schept zo meer woonruimte voor starters en studenten en doet tegelijk iets aan de kantorenleegstand.

Stadgenootbestuurder Gerard Anderiesen over dit bijzondere project.

22 - CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 022 corporatieproject.indd 2

18-09-12 18:44

C o r p o r at i e PRO J E C T

Herbestemming GAK-kantoor

Huisvesting voor ‘de dynamische stedeling’ Door: Hans Fuchs Als het gaat om de leegstand van kantoren in Nederland, kruipt de naald gestaag omhoog.

Makelaarsvereniging NVM Business publiceerde in de tweede helft van de zomer de meest recente cijfers: Nederland kent momenteel 7,62 mln m2 kantoorruimte die niets anders doet dan stof verzamelen.

De leegstand is in de afgelopen zes maanden met maar liefst 7% toegenomen, zo meldt NVM Business. 15,4% van de kantorenvoorraad in Nederland staat momenteel te huur of te koop. En de vraag naar kantoorruimte zit in een dal zonder weerga: in de eerste zes maanden van 2012 werd 386.000 m2 aan kantoorruimte opgenomen. Dat is een daling van 25%.

Aan de andere kant van het spectrum staan drommen starters en studenten, op zoek naar een woning. Hoeveel moeite studenten hebben om passende woonruimte te vinden, wordt in de dagbladen elk jaar breed uitgemeten bij aanvang van het academisch jaar.

En dat starters geen riante positie bekleden op de woningmarkt, dat constateerde Bouwend Nederland ook al eens, met een mediabericht onder de kop ‘Woningmarkt starters ingestort’.

Aangejaagd door de crisis in de bouw, daalde het aantal aan starters verkochte woningen tussen 2009 en 2001 met 28 procent; cijfers verzameld in het Kadaster door Wegwijs Kenniscentrum.

Voorraad voor starters Starters en studenten, van die doelgroep heeft de stad Amsterdam er genoeg. En ook als het gaat om leegstand op de kantorenmarkt, heeft Amsterdam voldoende ‘voorraad’. Een van de bijzonderste exponenten van die Amsterdamse leegstand is het voormalige GAK-kantoor in Bos en Lommer. Met zijn 36.000 m2 kantoorruimte was het GAK-gebouw lange tijd het allergrootste kantoorpand van Nederland. Het pand uit 1960 is een ontwerp van de toenmalige stadsarchitect van Amsterdam, Ben Merkelbach, één van de oprichters van de beroemde architectengroep ‘De 8’. Destijds was het GAK-

kantoor ook nog eens één van de modernste kantoorpanden van Nederland, compleet met roltrappen, volledige ge-airconditioned, met een filigrane vliesgevel en zelfs met koudewarmteopslag. . Het kantoor ligt met de rug pal aan de A10, de ring rond Amsterdam. De gevel aan de stadskant is als monument ingeschaald.

Dynamische stedelingen Sinds 2004 is de bijzondere kantoorkolos in Bos en Lommer eigendom van Stadgenoot, samen met ontwikkelaar AM. De twee partijen herontwikkelen het pand, en de eerste van drie geplande fases is bijna afgerond. In het voormalig GAK-kantoor zijn koop- en huurstudio’s gebouwd, bestemd voor wat Stadgenoot noemt ‘de dynamische stedeling’. De eerste bewoners halen in november de sleutel van hun studio op.

Gerard Anderiesen (58) is één van de twee bestuurders van Stadgenoot: “In het GAK-kantoor bevinden zich nu 310 studio’s van 28 m2 en tien studio’s van 35 m2, voorzien van eigen sanitair en keuken. We hebben deze studio’s ontwikkeld voor mensen die huisvesting zoeken binnen de stadsgrenzen, die willen wonen zonder zorgen, voor kortere of langere tijd. Dat kunnen studenten zijn en starters, maar bijvoorbeeld ook stewardessen of kleine ondernemers.”

In de plint van het GAK-gebouw komen algemene voorzieningen: een wasserette, een plek waar werkruimte gehuurd kan worden, een café. Voor de deur ligt een grote groene en openbare tuin. En – in de laatste fase – krijgen de bewoners de beschikking over het grootste dakterras van Amsterdam.

Toekomst Lange tijd was niet helder hoe de toekomst van het GAK-gebouw er uit zou gaan zien. Anderiesen: “Bij de aankoop in 2004 was de insteek: we willen als corporatie zelf bouwen, dus moeten we zelf acquireren - dat liep op dat moment niet meer via de gemeente. Voor ons was het

GAK-kantoor interessant, omdat het in een buurt staat waar wij veel bezit hebben en waar wij destijds al veel investeerden in vernieuwing.”

In de beginfase waren er nog plannen om samen met AM een gemengd programma in het GAK-gebouw onder te brengen, een mix van wonen en werken. Ook was er een tijd sprake van dat de Rietveld Academie in zou trekken, compleet met ateliers en huisvesting voor studenten. Maar beide opties verdwenen uiteindelijk van tafel.

Anderiesen: “Voor mij was dat een belangrijk moment; de Rietveld Academie gaat er niet in en wij blijven zitten met een immens gebouw met maar één centrale entree en zonder een helder programma voor het hele pand. Op dat moment zijn we overgestapt op het idee om gefaseerd te gaan ontwikkelen. En toen kwam er schot in de zaak. Fasering gaf ons de flexibiliteit om per fase te kijken wat we willen, wat we kunnen en wat de markt vraagt. Opeens konden we verder.”

Stramien Stadgenoot en AM kozen voor een eerste fase met studio’s. Voor de herbestemming werd architect Wessel de Jonge aangetrokken. Niet zonder reden: zijn bureau heeft een naam als het gaat om het restaureren en herbestemmen van jonge, modernistische monumenten.

Anderiesen: “Het GAK-kantoor is voor studio’s een prachtig pand, met een heldere, simpele structuur en een corridorontsluiting die zich uitstekend leent voor dat concept. Het gebouw heeft een stramien van zeventien meter diepte bij vier meter breedte. Het halveren van de diepte leverde plattegronden op van 28 m2 tegen een koopprijs vanaf € 89.500 en een huurprijs van € 360. Bovendien biedt dit stramien ons allerhande alternatieve gebruiksmogelijkheden. Hiermee kun je schakelen naar woningen anderhalf keer de grootte van een studio, je kunt twee studio’s ombouwen tot tweekamerwoning en er is een combinatie denkbaar van woon/werkeenheden.”

- CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 -

022 corporatieproject.indd 3

23

18-09-12 18:45

Energiezuinig en gezond!

Duurzaam

Gezond ClimaRad

! w u Nie

ClimaRad bij Nieuwbouw

ClimaRad bij Renovatie

ad aRent m i l C reV Ca

ClimaRad in Zorgwoningen

Waarom ClimaRad bij nieuwbouw?

Waarom ClimaRad bij renovatie?

Zorgvuldig ventileren!

1. Lage kosten vs. EPC reductie 2. Eenvoudig in te passen 3. Tevreden gebruikers

1. Omdat een ClimaRad toestel 15 tot 20% op de energierekening bespaart.

2. Omdat ClimaRad een heerlijk gezond binnenklimaat met zich meebrengt.

1. Simpel 2. Energiezuinig 3. 100% bewoner onafhankelijk 4. Onderhoudsarm

ClimaRad BV Lübeckstraat 25 7575 EE Oldenzaal Nederland

Telefoon: 0541 - 358 130 Fax: 0541 - 358 139 E-mail: info@climarad.com Internet: www.climarad.com

!

W U E NI

d u u r z a m e

h o u t v e r v a n g e n d e

Kreunen Kunststoffen BV, bekend van o.a. de DTS®-laagreliëfdorpels, brengt onder de naam LBS®, Light Building Systems, een vernieuwend materiaal op de Nederlandse markt voor duurzame houtvervanging. Het nieuwe thermohardende kunststof Durodeen® is dankzij zijn eigenschappen en verwerkingingsmogelijkheden bij uitstek geschikt voor het duurzaam herstellen van houten kozijnen. Aanvankelijk ligt de nadruk op o.a. weldorpels, deurverlengers, glas- en neuslatten, geleverd uit een breedt scala standaard profileringen en zelfs volledig volgens klantspecificatie.

T: 0573 - 438428 | www.kreunenkunststoffen.nl

advertentiepagina's.indd 1

p r o d u c t e n

Wij leveren het materiaal in de gewenste vorm en afmeting, standaard afgewerkt met een grijze (RAL 7035) coating. Het Durodeen® laat zich uitstekend verlijmen, boren, schroeven, zagen en overschilderen zodat u altijd het gewenste eindresultaat behaald. Durodeen® is erg licht in gewicht (ρ = 0,55 kg/dm3) en heeft bovendien een lage warmtegeleidingscoëfficiënt (λ = 0,0895 W/m.K) Dankzij de zeer lange levensduur levert Durodeen® een bijdrage aan duurzame verbetering en biedt het mogelijkheden voor Passiefhuis toepassing.

F: 0573 - 258600 | www.kreunenkunststoffen.nl

18-09-12 19:20

C o r p o r at i e PR O J E C T

in de huidige marktsituatie zou dat anders gekund hebben.”

En als het om renderen gaat: Stadgenoot zou als toekomstige bewoners best graag de jonge mensen in Amsterdam willen hebben, die wat meer te besteden hebben: “De huidige huur van € 360 is vastgesteld op basis van de jongerentabel. Maar voor veel mensen van 25 tot 35 jaar is een huur van € 450 beslist haalbaar. In de volgende fase willen we dan ook meer gaan differentiëren in het woningaanbod.”

Bij de bouw van de studio’s moest wel extra aandacht worden besteed aan de geluidisolatie tussen de woningen onderling. Het GAKgebouw heeft een lichte draagconstructie van stalen kolommen en liggers met 6 cm prefab voorgespannen beton-elementen en 40 cm cementdeklaag. Anderiesen: “Daarom zijn de woningscheidende wanden en vloeren uitgevoerd in 28 respectievelijk 25 centimeter beton. Desondanks was nog een ontheffing nodig van 10 dB.”

Gevel De locatie van het GAK-gebouw had voor de herbestemming de nodige consequenties. Het pand staat met de rug pal aan de A10 en dat betekent geluid- en fijnstofbelasting. Daarnaast heeft de gevel aan de stadskant monumentenstatus. Anderiesen: “De mensen van monumentenzorg zaten vanaf het begin op het vinkentouw. We hadden rekening te houden met die monumentenstatus bij de vormgeving van de façade en bij de integratie van moderne techniek in de gevel, nodig om te voldoen aan de huidige eisen aan geluid, fijnstof en ventilatie.”

Om de geluid- en fijnstofbelasting te reduceren, werd de bestaande gevel vernieuwd. De nieuwe vliesgevel van alumium en speciaal glas functioneert ook als geluidscherm. Achter de gevel is een halve meter serreruimte gecreëerd. Om ervoor te zorgen dat de serre een buitenklimaat heeft, is in de gevel mechanische ventilatie geïntegreerd – ook omwille van de monumentale detaillering. Geluiddemping houdt verkeers- en ventilatielawaai tegen.

De oplossing met serre betekende ook, dat voldaan kon worden aan de eis om de achterliggende woningen te spuien. Dat is nu moge-

lijk dankzij een schuifdeur in de woninggevel en een PAF-raam in de vliesgevel.

Anderiesen: “Zodoende ontstond uiteindelijk een gevel met monumentale details die aan de buitenzijde zorgen voor een oorspronkelijk aanzicht, terwijl in die gevel wel allerhande moderne techniek is ondergebracht die garandeert dat aan alle eisen wordt voldaan.”

Ook krijgt het GAK-gebouw drie entrees, voor een betere ontsluiting van de woningen. Anderiesen: “Een aantasting van het oorspronkelijke gebouw, maar het geeft wel uitdrukking aan de nieuwe bestemming.”

Ingrepen als die nieuwe entrees, dat moet kunnen en mogen, vindt Anderiesen. Ook als je het hebt over een jong monument. “Er zijn op een gebouw als dit zoveel eisen en regels van toepassing, dat je er soms gewoon niet meer uit lijkt te komen. Maar zo’n gebouw moet wel gebruikt worden om het in goede conditie te houden. Ik vind dat de overheid dan ook best wel iets flexibeler met de regelgeving zou mogen omgaan. Je moet met elkaar met een zekere mate van vrijheid met dergelijke gebouwen omgaan, om dingen realiseerbaar en uitvoerbaar te krijgen. We hebben in Nederland best heel veel gebouwen uit de na-oorlogse periode. Dan is die vrijheid ook te verantwoorden.”

Lege meters Is dit een project dat voor herhaling vatbaar is? Anderiesen: “Het is nu crisis, we zouden dit gebouw nu zeker niet aankopen. In 2004 hebben wij nog een hele redelijke prijs betaald voor het GAK-kantoor. Wat dat betreft is de markt voor corporaties nu gunstiger geworden. De prijzen staan meer onder druk. Dit is voor ons nu een onrendabel project. Maar

En is herbestemmen van kantoren per definitie een goed initiatief om de kantorenleegstand aan te pakken en iets te doen aan de krapte op de woonmarkt voor studenten en starters? Anderiesen: “De leegstand neemt toe – daar moet wat aan gebeuren. Maar niet alle lege kantoren lenen zich goed voor herbestemming tot woonruimte. Veel leegstand bevindt zich op monofunctionele kantoorparken. Corporaties moeten het echt meer hebben van kantoren als het GAK-gebouw: in de stad, verbonden met de stad. Daar is wonen een reële ontwikkel-optie.”

Daarnaast was bij het GAK-gebouw de schaal een belemmering, aldus Anderiesen: “Het duurde heel lang voordat men de oplossing vond in het klein maken, in het gefaseerd ontwikkelen. Dat kostte tijd. En die tijd kost geld.”

GEEN GRIJZE MUIS Stadgenoot is vier jaar geleden ontstaan uit een fusie tussen de van origine sociaaldemocratische AWV, de Algemene Woningbouw Vereniging en het van oudsher katholieke Het Oosten. Anderiesen: “Uit deze twee grote traditionele Amsterdamse woningbouwverenigingen ontstond één nieuwe vereniging, die in 2011 als stichting verder is gegaan.”

Stadgenoot heeft een woningbestand van 31.000 woningen, bijna allemaal in Amsterdam en dat door de hele stad. “De voorraad bestaat voor een groot deel uit woningen uit de jaren ’50 en jaren ’60. Wij hebben dus veel te maken met herstructurering als opgave.”

Binnen Amsterdam is Stadgenoot qua grootte de derde corporatie.

“De corporatie doet veel aan innovatie, bijvoorbeeld met de Solids en het project Stadsgoed. Wij zijn, kortom, geen grijze muis.”

- CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 -

022 corporatieproject.indd 5

25

18-09-12 18:45

GOED BESTEED

Woningcorporaties gaan liever samenwerken dan aanbesteden

Qua Wonen neemt het voortouw met ‘anders aanbesteden’ Door: Louis Jongeleen • Beeld: Marcus Peters

Barbara Willems:

‘Duurzaam renoveren kan sneller en beter’

Bij woningcorporaties groeit de weerzin tegen de gebruikelijke manier van aanbesteden. Is het opstellen van gedetailleerde bouwbestekken wel het werk waar een woningcorporatie mee bezig moet zijn?

Een viertal corporaties experimenteert met een andere vorm van opdrachtgeverschap bij duurzame renovatie.

Wat kan er beter volgens de deelnemers? En hoe?

26 - CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 026 goed besteed.indd 2

18-09-12 18:47

g oe d bestee d

De woningcorporaties Qua Wonen (Krimpen a/d IJssel), Stadlander (Bergen op Zoom), Wonen Limburg (Roermond) en WoonFriesland (Leeuwarden) bereiden zich voor op een totaal andere aanpak van het aanbesteden van duurzame renovatie van woningen uit de jaren ’60 en ’70. Dat doen ze in het kader van het programma Slim&Snel van Platform 31 (zie kader). Hoe een andere werkwijze er precies uit zal zien, weten de deelnemers nog niet. Ze weten wel wat ze niet meer willen.

Bij aanbesteden op de traditionele manier legt de opdrachtgever een programma van eisen op tafel met tekeningen en een gedetailleerd bestek. Vervolgens slaan de potentiële opdrachtnemers aan het rekenen.

Na enige tijd komen ze met hun eindberekening en een prijs waarvoor ze het werk kunnen maken. De goedkoopste inschrijver krijgt de opdracht. “Jammer is dat bij die methode de creativiteit van de opdrachtnemer grotendeels ongebruikt blijft,” zegt Barbara Willems, programmamanager energiebeleid bij QuaWonen, de woningcorporatie in de Krimpenerwaard met een bestand van 8.378 woningen. Willems: “Het is juist de opdrachtnemer met de onderaannemers en leveranciers die bij uitstek verstand hebben van bouwen, niet de opdrachtgever.”

De Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) , inmiddels met drie partijen gefuseerd tot Platform31, is een onafhankelijke organisatie die met steun van overheden en andere organisaties in een maatschappelijke context werkt aan vernieuwingen die het wonen verbeteren.

Twee A4’tjes Qua Wonen heeft met de hulp van de procescoaches van Slim&Snel al flink vaart gezet met een andere aanpak van een duurzame renovatie van 240 eengezinswoningen in twee buurten van de wijk Kortland in Krimpen a/d IJssel. Een dergelijk project zou volgens Willems financieel onhaalbaar zijn als het op de oude manier had moeten gaan.

“Wij hebben het streven dat in 2030 al onze woningen energieneutraal zijn. Met dat doel gaan uitknobbelen hoe je dan precies moet bouwen en verbouwen, dat redden we niet.

En daar is een woningcorporatie ook niet voor. Wat wij wel kunnen, is aangeven wat precies de woonwensen zijn van onze huidi-

ge en toekomstige huurders. Toen ik hoorde van het project Slim&Snel over ‘anders aanbesteden’ heb ik de organisatie gebeld.

Als antwoord hebben ze me gelijk aan het werk gezet. ‘Zet maar eens op twee A4’tjes wat volgens Qua Wonen de eisen zijn waaraan een huurwoning moet kunnen voldoen’, stelden ze voor. En ‘Schrijf bijvoorbeeld eens op welke mate van energiezuinigheid je wenst, wat het gebruiksoppervlak moet zijn en wat jullie maximale bouwprijs is. En leg dat eens voor aan een aantal samenwerkende bouwpartijen.’ Ze beloofden me dat ik verbaasd zou staan over wat er mogelijk is.”

Speeddaten Dit voorjaar stond er in ‘Qua Wonen’ een contactadvertentie. Het was een uitnodiging aan marktpartijen om samen met huurders en de woningcorporatie mee te werken aan de duurzame renovatie van 240 woningen in Krimpen a/d IJssel. Of de geïnteresseerden hun motivatie voor deelname wilden geven en of ze dan wilden aantonen dat ze een project van € 20 mln kunnen behappen. Er kwamen vijftig reacties van uiteenlopende samenwerkende partijen. Voor een selectie van tien inzendingen heeft Qua Wonen een speeddating georganiseerd waarbij in een openbaar juryberaad de beste drie kandidaten zijn geselecteerd. Deze drie consortia gaan met begeleiding van Slim&Snel een eerste opzet maken voor de duurzame renovatie. Inmiddels zijn ze de ruim omschreven bouwopgave van Qua Wonen aan het verkennen. Op 5 oktober moeten de concepten zijn ingeleverd bij Qua Wonen en op 1 november maakt een jury van deskundigen bekend welk consortium de opgave mag gaan uitvoeren.

Meedenken De aanpak van Qua Wonen is volslagen nieuw. Voor de woningcorporatie zelf en ook voor de bewoners. Willems: “In de nieuwe opzet zijn het de marktpartijen die op zoek gaan naar oplossingen. Voorheen waren wij druk bezig met het precies uitwerken van een renovatieplan. Als het dan klaar was gingen we ermee naar de huurders om te horen wat die ervan vonden. Nu is het totaal anders. De bewoners weten er meteen net zoveel van als wij. Dat is nieuw.

Normaal was dat alleen de woningcorporatie precies wist wat er bij een renovatie zou gaan gebeuren.”

Ook voor de interne organisatie bij Qua Wonen wordt het anders. Aan de verschillende afdelingen worden andere eisen gesteld. Willems: “We moeten extra ons best doen om het gesprek met de bewoners aan te gaan en aan hen vragen hoe zij het willen. We moeten proberen over te brengen dat ook zij iets te vertellen hebben over wat er gaat gebeuren. We merken nu al dat sommigen dat meedenken als een kans zien om invloed te hebben op hoe ze straks wonen. “

Niet te beschrijven Volgens Wim van den Bergh lukt het bij de traditionele manier van aanbesteden eigenlijk nooit om een bestek voor 100% rond te krijgen. Hij zegt dat op basis van zijn ervaring als manager vastgoed bij Stadlander, de woningcorporatie met 15.000 woningen in West-Brabant en Tholen.

Van den Bergh stelt vast dat de prestaties die een woningcorporatie van een aannemer verlangt, moeilijk te beschrijven zijn.

“Oké, de aannemer met de laagste prijs mag het werk maken, maar welke prestaties voor die prijs worden geleverd is voor ons op voorhand niet exact te beschrijven. Het probleem is dat wij als opdrachtgever eigenlijk vragen om een ander bouwproces en om nieuwe oplossingen.”

Alternatieven Stadlander is al enkele jaren bezig om alternatieven te vinden voor de traditionele aanbestedingspraktijk. Bijvoorbeeld door woningverbetering te standaardiseren met behulp van vaste ‘binnenpakketten’. En bij een proefproject voor de bouw van duurzame woningen maakte Stadlander de afspraak met een opdrachtnemer om samen het risico te dragen als de gewenste energiewinst niet zou worden gehaald.

Van den Bergh: “Op dit moment zijn we ook druk bezig met het plan voor 34 energieneutrale nieuwbouwwoningen in de wijk De Bongerd in Steenbergen. De bouwopgave is niet gedetailleerd omschreven. Van de zestien bouwbedrijven die aanvankelijk reageerden op onze uitnodiging hebben we er vijf uitgekozen die een bouwconcept gaan indienen.

Verder is er natuurlijk Slim&Snel, het project voor ‘een andere manier van aanbesteden’ van de SEV. Met die opzet doen we graag mee. Ik heb al gemerkt dat Slim&Snel goed in de gaten heeft hoe het werkproces - CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 -

026 goed besteed.indd 3

27

18-09-12 18:47

GOED BESTEED

Willems:

‘De bewoners zijn nu net zo snel op de hoogte als wij’ bij de woningcorporaties in elkaar zit. Ik ga graag naar hun netwerkbijeenkomsten.

Daar hoor je dan dat er marktpartijen zijn die niet meer uitsluitend denken in termen van stenen stapelen’. ”

Gedoe Bij de reguliere praktijk van aanbesteden kun je volgens Bas Sievers gerust een aantal vraagtekens plaatsen. Vanuit zijn ervaring als manager Innovatie, Kennis en Strategie bij Wonen Limburg (met een woningbestand van 24.000 de grootste woningcorporatie van Limburg) geeft hij enkele voorbeelden.

“Je kunt je afvragen of de traditionele aanbesteding altijd wel transparant genoeg is.

Weten alle betrokken partijen wel hoe afspraken tot stand komen? Je zou immers niet willen dat er zich onregelmatigheden voordoen, dus zijn openheid en openbaarheid belangrijk. In principe is de traditionele praktijk helder: de woningcorporatie bepaalt als opdrachtgever wat hij wil en de inschrijver, de aannemer noemt zijn prijs.

Toch kleven er aan deze schijnbaar eenvou-

dige werkwijze vaak problemen. Want is het niet merkwaardig dat in dit systeem de opdrachtgever de grootste inspanning moet leveren bij het ontwerpen en berekenen van het bouwplan? Waarom zijn de partijen die gespecialiseerd zijn in bouwen daarbij niet in eerste instantie ingeschakeld? En als de traditionele aanbesteding zo duidelijk en transparant is, waar komt dat vaak terugkerende gedoe over het meerwerk dan vandaan? De vertrouwde aanpak werkt soms goed, maar steeds vaker ook niet.”

Complex Sievers ziet ook dat woningcorporaties steeds meer moeite krijgen met het opstellen van een goed bouwplan. “Tot het eind van de jaren ’90 bouwden we woningen die in een bepaalde mate standaard producten waren. Dat is veranderd. Tegenwoordig zijn woningen veel meer afgestemd op specifieke behoeften van bewoners of gebruikers.

Als woningcorporatie hebben we niet meer voldoende kennis een gedetailleerd bestek te gaan maken. Hetzelfde geldt op het punt van duurzaamheid. Veel woningcorporaties

zitten met de handen in het haar bij de opgave hoe ze hun woningbezit energiezuinig kunnen maken.”

Wonen Limburg is nu één van de deelnemers van het pilotproject Slim&Snel waarbij het aanbestedingsproces op een andere manier wordt benaderd. Zonder bestek.

Bas Sievers houdt zich via de netwerkbijeenkomsten op de hoogte van de voortgang van de experimenten. Hij ziet zijn deelname als een leerproces. Sievers: “Bij Wonen Limburg hebben we inmiddels een projectgroep gevormd die in samenwerking met Slim&Snel gaat bekijken of we een cluster van vierhonderd woningen kunnen gaan renoveren zonder daarvoor eerst zelf een kant-en-klaar plan te gaan uitwerken.

Waar de oude vertrouwde aanpak niet meer werkt, gaan we het op een andere manier proberen.”

Kijk voor meer informatie over Slim&Snel op: www.energiesprong.nl/slim-snel en www.slimensnelkrimpen.nl.

28 - CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 026 goed besteed.indd 4

19-09-12 11:18

VA K T U E E L

‘Modelovereenkomst schept nieuwe balans’ Door: Johan van Leipsig

De nieuwe model-aannemingsovereenkomst van branchevereniging Aedes heeft aardig wat stof doen opwaaien.

Volgens Bouwend Nederland moeten de aannemers de overeenkomst links laten liggen omdat er sprake zou zijn van het over de schutting gooien van risico’s.

Aedes zelf spreekt van een nieuwe balans tussen opdrachtgever en aannemer.

Meer helderheid over de risico’s voor opdrachtnemer en opdrachtgever in het bouwproces. Dat is het uitgangspunt geweest van de model-aannemingsovereenkomst die in opdracht van Aedes speciaal ontwikkeld is voor corporaties. In het model staan afspraken over de zorg voor de constructieve veiligheid van het gebouw, afspraken rond de veiligheid op de bouwplaats en afspraken die gerelateerd zijn aan de Wet Arbeid Vreemdelingen. Verder is een uitwerking gemaakt van de waarschuwingsplicht van de aannemer voor fouten in het ontwerp en is een beperking aangebracht op de mogelijkheid van de aannemer om meerwerk te claimen.

Onredelijk Bouwend Nederland noemt de nieuwe overeenkomst onredelijk. De brancheorganisatie uit via jurist mr. Vermeij de nodige kritiek. “Ik noem een voorbeeld van deze onredelijkheid. Zo moet de aannemer in de precontractuele fase waarschuwen over alle tekortkomingen van het ontwerp. Ook moet de aannemer bevestigen dat hij achter de gekozen oplossingen staat. Daarnaast moet de aannemer zonder extra betaling alle ontbrekende onderdelen van bestek en tekeningen uitvoeren. Kortom, de aannemer krijgt dus voor een groot deel de ontwerpaansprakelijk-

heid in zijn schoenen geschoven, terwijl hij daar helemaal niet bij betrokken is geweest.”

In de ogen van Bouwend Nederland is er geen sprake van risico’s mijden, zoals Aedes beweert. “Wel van simpelweg ‘over de schutting gooien van risico’s’ richting aannemer”, aldus Vermeij. “Woningcorporaties hebben een maatschappelijk karakter. Zeker tegen die achtergrond roepen wij alle woningcorporaties dan ook op om het model links te laten liggen.”

Helderheid Aedes vindt de nieuwe modelovereenkomst totaal niet onredelijk en prijst vooral de duidelijkheid. Maarten Georgius: “De modelovereenkomst is voortgekomen uit de wens van corporaties om tot een heldere en eenduidige werkwijze te komen. Tot nu toe was er een breed scala aan aannemingsovereenkomsten en besteksbepalingen. De variatie daarin betekende ook verschillen in risico’s voor de opdrachtgever. Onoverzichtelijk en bovendien ongewenst vanuit het oogpunt van risicomanagement. Met de model-aannemingsovereenkomst is het risicomanagement op een duidelijke manier gewaarborgd.”

Van risico’s over de schutting gooien is volgens Georgius geen sprake. “De wens van de corporaties is er om het risicomanagement zodanig in te richten dat dit helder is. En

de opzet was om de UAV 2012, de bouwspelregels, te verbeteren voor opdrachtgevers, zodat corporaties er beter mee uit de voeten kunnen. De kwalificatie ‘risico’s over de schutting gooien’ is onterecht.”

Volgens Georgius mijden niet veel corporaties de overeenkomst. “Wij krijgen juist signalen van woningcorporaties die er wél mee willen werken. Het model is ook uitgeprobeerd bij een aanbesteding van een nieuwbouwproject. Dit leidde niet tot hogere kosten. Sterker nog, de prijs van de laagste inschrijver lag ruim 20% onder de begroting van de deskundige, de nummers twee en drie 15%.”

Gesprek Bouwend Nederland nodigt Aedes uit om in gesprek te gaan. “Aedes heeft al aangegeven dat het hier een ‘dynamisch model’ betreft.

Wat ons betreft komt er snel een nieuw product, waarmee een gezonde samenwerking in de keten een stap verder gebracht wordt.”

Aedes slaat die uitnodiging niet af. “In de voorbereiding is gesproken met Bouwend Nederland en Stabu en is het model ook voorgelegd. Hun opmerkingen hierop zijn zorgvuldig bekeken en deels ook verwerkt in de stukken. Aedes wil echter graag in gesprek blijven over de model-aannemingsovereenkomst.”

- CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 -

029 vaktueel-overeenkomst.indd 1

29

18-09-12 18:49

M I J N c o r p o r at i e Door: Johan van Leipsig

Joep van den Bercken Directeur-bestuurder Woonservice Urbanus te Belfeld

“ Duurzaamheid is een belangrijke prioriteit de komende jaren” Hoe groot is woonservice urbanus?

“We hebben ruim 750 woningen. Daarnaast hebben we nog garages, wooneenheden voor begeleid wonen en diverse maatschappelijke objecten. We richten ons op de kern Belfeld (gemeente Venlo), waar Urbanus huisvader is van één op de drie woningen.”

Waar bent u het meest trots op?

“Op de plek die we binnen de gemeenschap hebben. We staan dicht bij de mensen en de verenigingen in Belfeld en proberen in de volle breedte maatschappelijk rendement te genereren. Dat we onze doelen op dat terrein bereiken, is in 2010 gebleken uit de visitatie waar we als één van de beste van Nederland scoorden.”

Waar ligt de grootste uitdaging?

“Het op een kwalitatief goede manier huisvesten van de groeiende groep senioren. Een deel van de bestaande voorraad moet een transformatie ondergaan om de juiste kwaliteit te bieden. Extra aandachtspunt is daarbij de krimp die deze regio te wachten staat.”

Hoe belangrijk is duurzaamheid?

“Duurzaamheid is een belangrijke prioriteit de komende jaren. Meer sturing op woonlasten, gelet op de enorme stijging van de energielasten en het aandeel daarvan in de totale woonlasten, is gewenst.

Naast technische ingrepen die wij volop gepland hebben, speelt ook bewonersgedrag daarin een belangrijke rol.”

Hoe belangrijk is huurderstevredenheid?

“We doen het niet voor onszelf maar voor onze klanten. De metingen van het KWH-huurlabel de afgelopen jaren bevestigen dat wij goed bezig zijn. Op diverse onderdelen scoorden we de afgelopen jaren als beste van Nederland. Binnen onze (energie)projecten betrekken we klanten en belangengroeperingen in een vroeg stadium en is er volop ruimte voor inspraak.”

30 - CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 030 mijn corporatie.indd 2

18-09-12 18:49

m i j n c o r p o r at i e

Alfred van den Bosch Alfred van den Bosch, directeur Vastgoed en Advies bij De Alliantie in Huizen

“ De tevredenheid van onze huurders is de maat der dingen” Hoe groot is de alliantie?

“De Alliantie heeft ongeveer 55.000 woningen voor circa 130.000 huurders in Amsterdam, Almere, Amersfoort en omstreken en de Gooi- en Vechtstreek. We hebben 10.000 woningen van vóór 1945, 18.000 woningen daterend uit de periode 1945-1975, 17.000 woningen uit de periode 1975-1990, 6.500 huizen uit de periode 1990-2000 en tot slot 3.800 woningen die na 2000 gebouwd zijn.”

Waar bent u het meest trots op?

“Ik ben trots op de kwaliteit van onze woningvoorrraad en dat we nog steeds nieuwe woningen bouwen. Ook lukt het ons om huurders goed te betrekken bij de keuzes die we maken.”

Waar ligt de grootste uitdaging?

“In twee zaken. Allereerst ligt een uitdaging bij de verduurzaming van de bestaande woningen. We willen zoveel mogelijk woningen naar energielabel B brengen. Dat kost veel geld en de huurders betalen mee, maar daarna gaat hun energierekening flink naar beneden. Een andere uitdaging ligt op het gebied van onze organisatie zelf. We gaan ons werk de komende jaren efficiënter organiseren, meer ruimte geven aan de markt en innovaties.”

Hoe belangrijk is duurzaamheid?

“Dat is voor ons erg belangrijk. Bij de keuze voor materialen en in het hergebruik van materialen nemen we dat aspect zeker mee. En we maken duurzame wijken waar mensen lang kunnen wonen.”

Hoe belangrijk is huurderstevredenheid?

“De tevredenheid van onze huurders is de maat der dingen. Tevreden klanten is ons primaire doel. We doen ook veel onderzoek om dat aspect van onze dienstverlening zo hoog mogelijk te houden.”

- CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 -

030 mijn corporatie.indd 3

31

18-09-12 18:49

GOED BESTEED

Zonnestroompanelen op daken huurwoningen

‘Zonnestroom voor elke corporatie mogelijk’ Door: Joop Wilschut

Zeven woningen uit het complex Vergulde Draeckweg in Hoek van Holland zijn uitgerust met een zonnestroomsysteem. Ogenschijnlijk niet bijzonder, maar van idee tot in gebruikname is door Woningbouwvereniging Hoek van Holland (WVH) en partner Waifer Nederland binnen een periode van één maand gerealiseerd. Bovendien hebben de vereniging en de huurders niets hoeven investeren.

Clemens van Soest werkt als beleidsadviseur en projectleider voor Woningbouwvereniging Hoek van Holland. Hij heeft het complex Vergulde Draeckweg, waar de zonnepanelen geplaatst zijn, van begin tot eind begeleid.

“Dit was nog niet eerder gedaan”, begint Clemens van Soest, beleidsadviseur bij WVH het gesprek enthousiast. “En dan bedoel ik niet alleen de snelheid waarmee dit project gerealiseerd is, maar ook dat het ons als woningbouwvereniging en de huurders alleen tijd en energie gekost heeft. Meer niet. Waifer Nederland, opgezet door TNO, maakt het mogelijk zonder investeringen door een corporatie of bewoners zonnestroomsystemen te installeren op daken van huurwoningen. Waifer investeert en krijgt geld terug van de bewoners voor elk opgewekt en verbruikt kilowattuur, waarbij een bewoner ook nog voordeliger uit is. Maar laten we bij het begin beginnen.”

Duurzame Daden Rotterdam is een gemeente die zich hard maakt voor duurzaamheid. Men wil via zogeheten ‘Green Deals’ vaart zetten achter het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad voor zowel huurders in corporatiewoningen als particuliere eigenaren, al dan niet verenigd in VvE’s. Rotterdam wil het energiezuiniger maken van woningen aantrekkelijker, gemakkelijker en goedkoper maken.

Momenteel wordt per jaar slechts 1% van de woningen vervangen door nieuwbouw. De ‘Green Deal’ waar de Rotterdamse woningcorporaties ja tegen gezegd hebben, mikt op

het energetisch verbeteren van tenminste 2.500 woningen.

Om dit te kunnen realiseren hebben de Rotterdamse woningcorporaties en een belangenorganisatie van VvE’s een samenwerkingsverband opgericht, het consortium ‘Duurzame Daden’. Dit wordt ondersteund door de gemeente Rotterdam.

Hoek van Holland maakt deel uit van de gemeente Rotterdam en voor het duurzamer maken van haar woningbezit heeft Woningbouwvereniging Hoek van Holland toegezegd 10% van het totaal, dus 250 woningen, voor haar rekening te nemen. Van Soest maakt deel uit van het consortium.

32 - CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 032 goed besteed zonnestroom.indd 2

18-09-12 18:50

g oe d bestee d

Zeven woningen uit het complex Vergulde Draeckweg in Hoek van Holland zijn uitgerust met een zonnestroomsysteem zonder dat de woningbouwvereniging en/ of de huurders daarin geïnvesteerd hebben.

Dilemma “Om woningen energiezuiniger te maken of er zelfs 0-energiewoningen van te maken, kun je twee dingen doen”, legt Van Soest uit.

“Je kunt de buitenschil isoleren en daarmee het warmteverlies terugdringen of je kunt zonnestroomsystemen, warmtepompen en dergelijke installeren en daarmee energie opwekken. Isoleren is wel rendabeler, maar niet voldoende. De energievraag blijft bestaan voor allerlei elektrische huishoudelijke apparaten. Je kunt ook zoeken naar een balans.”

“Het dilemma waar veel woningbouwverenigingen en corporaties momenteel echter mee zitten, is dat ze hun woningbestand graag energiezuiniger willen maken, maar dat de financiering een probleem vormt.

Energiezuinige woningen zijn hard nodig, maar er is geen geld en weinig tijd om creatieve oplossingen te bedenken. Dat is een groot probleem, maar het Waifer-concept kan dit oplossen en deze oplossing is voor iedere corporatie beschikbaar. Niet alleen in het Rotterdamse, maar landelijk.”

Naast de woningbouwverenigingen maakt ook Waifer Nederland namelijk deel uit van Duurzame Daden. Deze organisatie zet zonder winstoogmerk structuren op om dingen mogelijk te maken. Ze krijgt steun van TNO, van ministeries en van Agentschap.nl en werkt landelijk. Door die schaalgrootte kan Waifer eenvoudiger dan woningcorporaties financiering binnen halen.

Vaste stroomprijs Waifer heeft als werkmaatschappij de organisatie Wocozon opgestart om toepassing van zonne-energiesystemen mogelijk te maken waar dat om onder andere financiële redenen nog niet mogelijk was. Van Soest: “Men werkt op basis van een Revolving Fund. Ieder project kost aanvankelijk geld, maar er wordt ook weer mee verdiend op de lange duur. Inkomsten worden gebruikt om nieuwe trajecten te starten en bestaande projecten te verbeteren. Hoe meer projecten men realiseert, hoe meer armslag er ontstaat.”

“Wocozon investeert in het systeem en in de

installatie ervan. De panelen blijven ook hun eigendom. De bewoner betaalt een bedrag voor de afgenomen zonnestroom tegen een vooraf vastgestelde prijs. Die prijs is gelijk aan de laagste marktprijs voor stroom op dat moment en staat vast voor zolang de bewoner in de woning blijft wonen. Dat geeft zekerheid.

Met de verwachting dat de stroomprijs in de loop der tijd zal stijgen, is dat dus pure winst voor de bewoner. Nieuwe bewoners zullen een ander bedrag gaan betalen, gebaseerd op de marktprijs van dat moment, maar ook zij zullen die dan vastgestelde prijs blijven betalen totdat ze uit de woning vertrekken.”

“De geïnstalleerde systemen zijn net niet dekkend voor alle stroomverbruik van de bewoners. Ze zijn zodanig ontworpen, gebaseerd op het verbruik van voorgaande jaren, dat er door de bewoners nog net iets meer energie gebruikt wordt. Dat heeft te maken met de Nederlandse regelgeving en met belasting op stroom. Op afgenomen stroom wordt namelijk wel belasting geheven maar deze wordt op opgewekte stroom niet terug- CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 -

032 goed besteed zonnestroom.indd 3

33

18-09-12 18:50

Smits Vastgoedzorg realiseert jaarlijks voor circa 35 miljoen euro aan projecten. Deze lopen uiteen van integraal vastgoedonderhoud in de ruimste zin van het woord, tot onderhoudsschilderwerk. Daarnaast voeren we renovatieprojecten uit in het kader van herstructurering.

Daartoe behoren: het aanpassen van woningen aan de hedendaagse verwachtingen, het geschikt maken voor gebruik door ouderen, het beveiligen volgens de eisen van het Politie Keurmerk Veilig Wonen® en het verbeteren van de energieprestaties. t bes ged na y ma mpan co 012 2

Hoofdvestiging

Telefoon: 010 - 415 34 20

Thurledeweg 20

E-mail:

info@smitsvastgoedzorg.nl

3044 ES Rotterdam

Internet:

www.smitsvastgoedzorg.nl

Uw project in beeld?

Andere tips voor Corporatiebouw? www.corporatiebouw.nl/tip

CORPORATIE BOUW

bouw, renovatie en onderhoud voor alle corporaties

Havensteder en Ballast Nedam: Zes jaar continu samenwerken Buildsight en Koolraad: “Aanbesteden moet anders”

Op pad voor onderhoud

CV-ketels: cijfers, advies en producten

Karin Priem, De Goede Woning:

“Wij bouwen nog.

Conceptueel” Keukentraject ontzorgd

1e jaargang - nummer 1 - juni 2012

advertentiepagina's.indd 2

19-09-12 10:54

g oe d bestee d

zijn stroomafname het volle pond betalen in plaats van het gereduceerde, vaste tarief.

Hoe klein ook, met het project in Hoek van Holland is de juiste ervaring opgedaan. Waifer/Wocozon is nu bezig de zaken goed op de rails te krijgen en de verwachting is dat vanaf oktober/november overal in Nederland projecten uitgevoerd kunnen worden. Het enige bezwaar is dat deze aanpak tot nu toe alleen voor ééngezinswoningen werkt. Bij gestapelde bouw is de verdeling van de opgewekte stroom veel ingewikkelder. Men denkt eraan voorlopig alleen iets op te zetten voor het energieverbruik van algemene voorzieningen als liften en verlichting van gemeenschappelijke ruimten.

Binnen één maand

Een blik in de meterkast met links onder de bruto productiemeter, rechtsonder de slimme meter, linksboven de extra groep en rechtsboven de bestaande groepenkast.

gegeven. Zou een bewoner meer stroom opwekken dan hij zelf verbruikt, dus per saldo stroom leveren aan het net, dan zakt de vergoeding weg tot marginale bedragen. Iets minder opwekken dan het totale verbruik is dus noodzakelijk om de projecten van Wocozon rendabel te houden.”

Het meerdere aan benodigde energie kopen de bewoners/huurders tegen het normale fluctuerende markttarief in. Dat kan voor de bewoners een stimulans zijn om minder stroom te gaan verbruiken en zo min mogelijk energie in te kopen. Zo snijdt het mes aan twee kanten, want het energieverbruik gaat omlaag.

Terug naar het gerealiseerde project. “De beslissing om de zeven woningen van een zonnestroomsysteem voorzien, is eigenlijk in een split second genomen”, aldus Van Soest.

“In april van dit jaar stond Rotterdam op de nominatie gekozen te worden tot ‘Stad van de Zon’ in het kader van ‘Week van de Vooruitgang’. Zou het dan niet leuk zijn, dacht men, als de Rotterdamse wethouder voor Duurzaamheid Alexandra van Huffelen een project in gebruik zou kunnen nemen. Een aardig idee, maar er was nog maar een maand tijd. Grote woningbouwverenigingen zouden

het niet voor elkaar kunnen krijgen in verband met toezeggingen en goedkeuringen.

WVH is echter een ‘kleintje’ en wij hebben het initiatief genomen om snel een project te realiseren. Er is heel snel overleg geweest met het bestuur, met de bewonersorganisatie en met de bewoners om goedkeuring te krijgen.

Er is direct gezocht naar de juiste straat en de juiste woningen qua stand ten opzichte van de zon. En toen dat allemaal bekend en in orde was, zijn er concrete afspraken gemaakt met Waifer, met de leverancier van de panelen en met het installatiebedrijf. Vervolgens lagen binnen één week de panelen op de daken en kon mevrouw Van Huffelen op 7 mei vanuit een hoogwerker de installaties in gebruik nemen. Het complex Vergulde Draeckweg is niet zeven, maar tweehonderd woningen groot”, besluit hij. “Het is de bedoeling ook de andere woningen te voorzien van zonnestroompanelen. Het draagvlak bij de bewoners is enorm groot, maar de mogelijkheden staan of vallen met de situering van de woningblokken en met de begroening in de omgeving, bomen en dergelijke. We denken daar echter wel uit te komen. Als Wocozon dan ook de Raad van Commissarissen kan overtuigen dat dit voor woningbouwvereniging en huurders een flinke stap in de goede richting is, kan Hoek van Holland zonnige tijden tegemoet zien.”

Eengezinswoningen Juridisch zijn alle zaken nauwkeurig bekeken en onderbouwd en heeft Waifer de risico’s kunnen afdekken. Dat is noodzakelijk, omdat de woning van de woningbouwvereniging is, maar de panelen en het systeem van Wocozon blijven. Zij leveren, monteren, beheren en monitoren de installatie, de woningbouwvereniging draagt zorg voor een groepenkast die de opgewekte stroom aan kan. Met de huurders zijn ook contracten overeengekomen over het blijven functioneren van de installatie. Om wat voor reden dan ook de stekker eruit trekken, is er dus niet bij. Een huurder zou ook wel gek zijn, want hij gaat dan voor

Op 7 mei heeft mevrouw Van Huffelen, wethouder Duurzaamheid van de gemeente Rotterdam, vanuit een hoogwerker het zonnestroomsysteem op de daken in werking gezet.

- CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 -

032 goed besteed zonnestroom.indd 5

35

18-09-12 18:51

C o r p o r at i e Pa r t n e r

Samenwerking loont Door: Johan van Leipsig

In 2008 ontwikkelde Smits Vastgoedzorg samen met woningcorporatie Staedion een nieuwe manier van werken voor een renovatieproject in Den Haag, het ‘prestatiegericht samenwerken bij renovatie’. Inmiddels werken de twee op meerdere projecten met elkaar samen, tot beider tevredenheid.

Sleutelwoorden zijn transparantie, langetermijndenken, een goede prijs/kwaliteitverhouding en lagere kosten.

Hans van der Krogt (l.) en Ronald Brekelmans

36 - CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 036 corporatiepartner staedion 2.indd 2

18-09-12 18:52

C orporatie Part n er

Al jaren deed Smits met andere partijen het schilderwerk voor Staedion. Tot het idee ontstond om het op een andere manier aan te pakken. De kiem voor het zogeheten prestatiegericht schilderwerk werd toen gezaaid. Het was dus niet verrassend dat Smits en Staedion elkaar vonden in deze nieuwe vorm van samenwerking bij een renovatieproject in Den Haag. “De vorm van samenwerking die we met het schilderen hadden, leverde ons lagere kosten op. We waren dus bereid om met Smits in zee te gaan”, aldus Ronald Brekelmans van Staedion. “Het prestatiegericht schilderwerk bestaat eruit dat alleen het resultaat voorgeschreven wordt”, aldus Hans van der Krogt, directeur van Smits Vastgoedzorg. “Door zaken uit te besteden aan vooraf geselecteerde partijen, zogeheten co-makers, kun je aardig wat kosten besparen als opdrachtgever”, legt Van der Krogt uit. Het project in Den Haag bestond uit een snelle renovatie van bestaande woningen in bewoonde situatie. Staedion zag zich daarbij voor een capaciteitsprobleem gesteld vanwege de korte tijd en de schaalgrootte van het project. “Toen hebben wij voorgesteld om ons als aannemer eerder bij het project te betrekken. Op die manier konden we samen het project sneller voorbereiden en was in het plan naast de initiële ingreep ook de exploitatiefase betrokken”, kijkt Van der Krogt terug.

Samenwerking Ronald Brekelmans van Staedion vat de kern van de samenwerking tussen zijn corporatie en Smits Vastgoedzorg samen. “Concreet bestaat onze samenwerking eruit dat wij in het vroegste stadium met Smits overleggen over wat we precies met een gebouw willen; kwaliteitsuitgangspunten op de thema’s milieu, veiligheid, gezondheid, energieprestatie, duurzaamheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Smits legt dat vast en vertaalt de uitgangspunten naar prestaties per bouwdeel. Vervolgens wordt in beeld gebracht waar niet wordt voldaan aan de prestatie en wat de eventuele gebreken in en om het gebouw zijn. Met dat in het achterhoofd formuleren zij de mogelijkheden die wij met ons budget hebben, zogenaamde scenario’s, en leggen ons voor of wij met deze scenario’s uit de voeten kunnen. Ze nemen dus eigenlijk de hele onderhoudscyclus uit handen en richten zich samen met ons op de lange termijn van een gebouw. Ik denk dat de corporatiewereld enorm kan profi-

teren van deze vorm van intensieve langetermijnsamenwerking.” Brekelmans schetst een concreet voorbeeld. “Stel, we willen de energieprestatie van een complex verhogen van een G- naar een C-label. Smits zal dan alle activiteiten die daar omheen zitten, overnemen. Ze zullen de noodzaak beoordelen van nieuwe ketels, dubbel glas en mechanische ventilatie. Dus in plaats van dat wij de maatregelen dicteren, formuleren we een algemene doelstelling waarbij Smits vervolgens de beste oplossing tegen de laagste kosten zoekt.”

tevoren duidelijke afspraken zijn gemaakt”, schetst Van der Krogt. “Er worden meerdere scenario’s naast elkaar gelegd en daar wordt een keuze uit gemaakt, waar dus bepaalde prestaties aan hangen. Ook wordt niet alleen de initiële ingreep bekeken, maar ook de effecten daarvan op het onderhoud op langere termijn. Duidelijker kun je het niet maken. En dan wordt door een onafhankelijke derde ook nog eens bekeken en beoordeeld of alle kosten van maatregelen reëel zijn.”

Achter het stuur

Het derde voordeel voor Staedion is dat de corporatie de stap heeft durven zetten om het ouderwetse dirigeren uit handen te geven, aldus Brekelmans. “We zetten de kaders vast, formuleren algemeen beleid en geven de opdracht aan Smits om te bekijken hoe we op lange termijn daarheen kunnen groeien.

Je doet het dus samen. Aan de ene kant geef je een kundige partij de kans om zijn expertise te bewijzen, en aan de andere kant levert het ons goede kwaliteit op tegen een goede prijs en houden we ook nog eens tijd vrij voor andere zaken.”

Volgens Van der Krogt is er voormits nog een voordeel aan de langetermijnsamenwerking. “We hebben, als we het goed doen natuurlijk, voor een langere periode werk.

Dat schept rust.”

Het grootste voordeel van de samenwerking tussen Staedion en Smits is volgens Brekelmans dat hij met de co-maker aan tafel zit.

“Je kunt van tevoren bijvoorbeeld als corporatie roze ramen willen. Vervolgens krijg je die maar dan blijken die helemaal niet in de omgeving te passen. Of je wilt een A-label, maar dat blijkt in de praktijk helemaal niet mogelijk. Uiteraard kijken we samen naar de onderhoudskosten in de toekomst: hoe lang moet een gebouw nog mee? Welke onderhoudsvorm past daar het beste bij? Repareer of vervang je een kozijn als een gebouw nog maar twintig jaar mee hoeft? Over dit soort zaken denkt Smits intensief mee. Staedion blijft achter het stuur van een project maar Smits adviseert, neemt onze wensen mee en bekijkt of die praktisch haalbaar zijn en tegen welke kosten. Op die manier maak je trouwens ook de aannemer verantwoordelijk voor een project. Dat schept een extra stimulans aan zijn kant om het goed te doen.” Meedenken in een vroeg stadium, betere plannen en verantwoordelijkheid bij de aannemer leggen. Dat leidt tot nog meer voordelen, aldus Van der Krogt. “De faalkosten dalen aanzienlijk. Door de aannemer er vroegtijdig bij te betrekken en zo het meedenken te stimuleren, ontstaan er efficiëntere processen en minder doublures of fouten. Je kosten als opdrachtgever dalen dus.”

Meer- en minderwerk Alle calculaties zijn open en transparant.

“Zo weten beide partijen precies waar ze aan toe zijn en wat de mogelijkheden zullen zijn. Iedere partij weet wat hij moet leveren en wat iets kost, zo ontstaat een heldere prijs voor een project”, aldus Brekelmans.

“Bovendien is er voor de opdrachtgever zo geen meer- en minderwerk meer, omdat het proces veel beheerster verloopt en van

Dirigeren en continuïteit

Monitoring Echte nadelen aan de samenwerking tussen Staedion en Smits zijn er niet, vindt Brekelmans. “We kunnen er altijd onderuit.

Stel dat Smits het helemaal niet goed doet voor ons gevoel, dan kunnen we de samenwerking beëindigen. Bovendien bekijken we jaarlijks de prijsafspraken die we hebben gemaakt en of die nog voldoen. We hebben echter zo veel al in detail vastgelegd dat vaak alleen nog de factor uurloon moet worden aangepast.” Ook Van der Krogt geeft aan dat er feitelijk geen harde bindende afspraken voor bijvoorbeeld 25 jaar zijn gemaakt.

“Er wordt in cycli van enkele jaren continu gekeken of wij onze kwaliteitsafspraken nakomen. Gebeurt dat niet, kan Staedion met een andere partij in zee. Bovendien zijn ook de kosten voor het wel halen van kwaliteitsafspraken voor ons. Aan ons de taak om te laten zien dat we het waard zijn om mee samen te werken. Het zou toch vreemd zijn als we onze eigen scenario’s niet waar kunnen maken?”

- CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 -

036 corporatiepartner staedion 2.indd 3

37

18-09-12 18:52

close up

Snelheid én flexibiliteit met Bolton à la Carte Snel starten, snel bouwen en snel opleveren. Met zo min mogelijk overlast, zo snel mogelijk weer huurpenningen in kas en tevreden bewoners op hun plek. En dat allemaal gecombineerd met een enorme flexibiliteit dankzij een innovatief conceptueel bouwsysteem. Dat maakt Boltons à la Carte-concept een goede investering voor de lange termijn. Dankzij een gevarieerd en hoogwaardig straatbeeld, veel kopersen huurderskeuzen,met gewaarborgde kwaliteit, binnen de gestelde bouwtijd en een scherp budget.

Een nieuwbouwplan ontwikkelen is niet eenvoudig. Zeker niet in deze tijd. Dat weten Peter Bol en Arjan Ton van de Woerdense Boltongroep uit eigen ervaring. Bolton combineert projectontwikkeling met een eigen bouwbedrijf en bedient klanten in commercieel vastgoed, utiliteitsbouw, onderwijs en zorgsector, maar heeft ook gemeenten en woningcorporaties heel veel te bieden.

Overlast beperken Ton: “Heb je grond, dan moet je in de herbestemming naar wonen al aan het begin van het traject belangrijke keuzes maken als uitgangspunt voor het plan. Stedenbouwkundig, maar ook qua gepland woonprogramma. Zo’n traject neemt jaren in beslag. In die tijd kan de markt zo sterk veranderen dat het gekozen programma niet meer aansluit bij de vraag, waardoor je opnieuw moet investeren en de bouw al die tijd niet kan starten. En omwonenden in geval van een binnenstedelijke vernieuwingsblok langer met overlast kampen.”

Flexibel ontwikkelen Snel en flexibel ontwikkelen en bouwen is volgens beide heren de uitkomst. Die combinatie bieden zij met hun conceptueel ontwikkel- en bouwsysteem Bolton à la Carte. Snelheid komt uit de samenwerking met een vast team van ervaren co-makers die allemaal op elkaar zijn ingespeeld. Bovendien is Bolton à la Carte uitgeëngineerd en bestaat het uit standaardmodules. Vrijwel al het denkwerk is naar voren gehaald en dat scheelt kostbare tijd bij het realiseren van een Bolton à la Carte-project.

Samenhang en uniciteit Tegelijkertijd biedt het concept een enorme flexibiliteit. Op basis van vijf verschillende beukmaten van 4,80 tot 7,20 meter kun je als opdrachtgever de specifieke woningen configureren. Ton: “Dat kunnen particulieren zijn binnen een koopproject, corporaties binnen hun eigen project, corporatiekopers binnen een koopgaranttraject, of zelfs de huurders.” Het Bolton-concept heeft zo veel flexibiliteit dat je elk type woning en elk bouwvolume – koop en huur - naast elkaar kunt combineren.

Dat geeft een gevarieerder beeld dan in wijken waar de sociale woningen en vrije sectorwoningen in aparte clusters opgezet zijn. Het gevolg: een duurzame, sociaal betrokken wijk met in eerste instantie weinig mutaties en op de langere termijn een makkelijke werving van nieuwe huurders.

38 - CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 038 close up bolton.indd 2

18-09-12 18:52

close up

Arjan Ton (l.) en Peter Bol:

“Bolton à la Carte is voor veel corporaties een uitkomst.”

Gemakkelijk configureren Het samenstellen van de verschillende woningen gaat heel gemakkelijk in een online configurator, waarin iedereen 24 uur per dag zijn eigen woning kan samenstellen. Eerst wordt de beukmaat gekozen, dan het aantal bouwlagen en vervolgens de kapvorm (geen kap, langskap of andere kappen). Maar à la Carte gaat verder en voorkomt duur meerwerk doordat alle denkbare opties vooraf uitgeëngineerd en standaard geprijsd zijn. Zo heeft iedere beukmaat vier of vijf basisplattegronden, die je ook nog kunt aanpassen en waarmee je kosteloos kunt variëren. Open trap in de woonkamer? Open of dichte keuken, grotere bergkast? Naar wens te kiezen voor € 0. Alleen de grondprijs is variabel, de kosten van de andere elementen zijn vooraf uitgeëngineerd en worden per stap inzichtelijk tijdens het configuratieproces.

Waardebehoud Bol: “De flexibiliteit van à la Carte werkt ook door in de uitstraling van de wijk en zorgt voor waardebehoud op de lange termijn.” Hij tekent daarbij aan dat het à la Carte-concept alleen de woning achter de gevel betreft. Het gevelbeeld is naar wens te ontwerpen op de specifieke locatie. Ton: “Op het Campinaterrein in Woerden realiseren we zelf een Bolton à la Carte-wijk van zeventig woningen, passend binnen de plaatselijke beeldkwaliteitseisen.”

Moderne eisen en op de toekomst voorbereid ‘A la Carte’ is toegesneden op de gangbare eisen qua inbraakwerendheid, comfort en energiezuinigheid. Ton: “Vanuit een standaard epc-waarde van 0,6 kan de woning naargelang de investeringsmogelijkheden en de wensen opgewaardeerd worden tot een epc-waarde van 0,0. In de configurator kun je meteen zien wat dat kost en welke besparing je op de energielasten kunt halen.”

Bol: “Doordat we met een vaste ploeg van co-makers werken, ontwikkelen we het concept met hun expertise bovendien consequent door op basis van de laatste stand van de techniek. Niet alleen qua installatie.”

Alle combinaties Met Bolton à la Carte kun je als corporatie dus niet alleen snel schakelen, snel beginnen, snel bouwen en snel opleveren. Het concept levert je ook veel flexibiliteit voor kopers en evengoed voor huurders en koopgarant-klanten. Allemaal binnen een doordacht systeem dat voldoet aan alle eisen van techniek, comfort en kwaliteit. En ook nog voor een goede prijs. Ton: “Een uitkomst voor veel corporaties. Voor hun eigen projecten, of voor combinaties met meerdere investeerders, zoals je die tegenwoordig veel tegenkomt.”

- CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 -

038 close up bolton.indd 3

39

18-09-12 18:53

ko rt b e st e k

Korte presentatie van lopende corporatieprojecten

Woningcorporaties blijven actief Door: Joop Wilschut

Wie meent dat er in ons land nauwelijks meer

In deze rubriek wil CorporatieBouw laten zien

iets gebeurt op het gebied van woningbouw, zit er

wat er zoal gebeurt. De redactie doet dat aan de

behoorlijk naast. Als je eens goed om je heen kijkt,

hand van zogeheten ‘visitekaartjes’ van woningcor-

ontdek je dat er nog legio woningprojecten onder

poraties, drie per editie. Met een plaatje en

handen zijn. Nieuwbouw, drastische verbouw en

een praatje worden lopende projecten voor het

renovatie vinden nog volop plaats en niet alleen

voetlicht gebracht en tonen collega-organisaties

in de dichtbevolkte Randstad. In veel gevallen zijn

waar ze mee bezig zijn. Bedoeld als nice-to-know,

woningcorporaties initiatiefnemers en opdracht-

maar misschien brengt het plannenmakers op

gevers voor deze activiteiten.

gedachten.

buitenplaats wijnbergen In Buitenplaats Wijnbergen komen ongeveer 750 woningen. De wijk wordt verdeeld in vier buurten: Westen Noord, Westen Zuid, Midden en Oude Doetinchemseweg. Elke buurt heeft een eigen karakter en er komt een brede variatie aan grondgebonden woningtypen: rijwoningen, halfvrijstaand en vrijstaand.

Buitenplaats Wijnbergen Midden, tussen de Oude Doetinchemseweg en de fraaie ecologische zone Kapperskolk, wordt in één woord: groen.Veel tuinen en een groene voetgangersroute die verschillende speelplekken met elkaar verbindt. Door de situering hebben alle straten een relatie met de Kapperskolk.

Aan de westkant van Doetinchem verrijst een nieuwe woonwijk: Buitenplaats Wijnbergen. De wijk wordt ruimtelijk opgezet, met veel groen en respect voor de oorspronkelijke landschappelijke waarden. Een rustiek tuindorp op steenworp afstand van het stadscentrum, met prima voorzieningen en een directe aansluiting op de A18.

In dit deel van het totale project bouwen Projectontwikkelaars Roosdom Tijhuis en Van Wanrooij in opdracht van Sité Woondiensten uit Doetinchem 44 eengezinswoningen (huur). De woningen worden gerealiseerd in klassieke architectuur met verspringingen in de gevellijn en afwisseling in de lengte van de rijen, wat zorgt voor een speels straatbeeld. Het betreft elf maal vier rijwoningen. De eerste vier woningen zijn voor de zomervakantie in verhuur gebracht, de belangstelling was groot (honderd reacties per woning). Deze vier woningen zijn al in aanbouw en worden naar verwachting nog voor de jaarwisseling opgeleverd.

40 - CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 040 kort bestek.indd 2

18-09-12 18:53

k ort beste k

Cleijn Duinplein

Woningcorporatie Dunavie heeft voor de 78 flatwoningen van het complex Celijn Duinplein in Katwijk gekozen voor een wel heel forse aanpak qua groot onderhoud. Alleen het casco van de jarenzeventig-galerijflat is ongemoeid gelaten. Voor de rest is alles op de schop gegaan. Van alle woningen zijn de keuken, de badkamer, het toilet, de deuren en ramen, het tegelwerk en de installaties vernieuwd. Het stalen hekwerk op de galerij is vervangen door elegant glas en de buitengevels zijn extra geïsoleerd, gestukadoord en geschilderd. Bovendien heeft het gebouw een nieuwe, eigentijdse entree gekregen. Het ontwerp van dit alles is gemaakt door Stol Architecten uit Lisse. Aannemer Heembouw heeft het groot onderhoud aangepakt in verticale delen van het gebouw; van

beneden naar boven en twee woningen per dag. Iedere dag kwamen vaklieden van andere disciplines de woning binnen om hun werkzaamheden uit te voeren. Dat moet binnen diezelfde dag klaar zijn, want de volgende dag moesten ze in een andere woning aan de slag.

Binnen achttien dagen was een woning klaar en konden de bewoners, die tijdelijk ondergebracht waren in een bungalowpark in de omgeving, weer terug. Aan de logistiek vlot lopende aanpak is veel voorbereiding vooraf gegaan en hierbij waren strakke afspraken met alle deelnemende partijen noodzakelijk. Tijdens de uitvoering zijn een aantal corporaties komen kijken naar de aanpak en hun reactie was dat er met dit groot onderhoud wel heel mooie sociale huurwoningen zijn teruggekomen.

Jan Lelsstraat en J.V. Wierdsmastraat

Dit complex van Woningbouwvereniging Hoek van Holland (WVH) is zo’n vijftig jaar oud en de woningen zijn aan renovatie toe. WVH wil de woningen zodanig verbeteren dat ze weer voor vijftig jaar mee kunnen. Opknappen alleen vindt de woningbouwvereniging niet voldoende. Met isolatie en andere ingrepen zijn de woningen circa 60% energiezuiniger te maken. Het energielabel F/G wordt ingeruild voor A of hoger, afhankelijk van keuzes van het verwarmingssysteem. Dit is in het belang van de huurders, gezien de al jaren stijgende energieprijzen, maar hiermee draagt WVH ook een steentje bij aan een schoner milieu.

De nieuwe installaties zoals ketel, zonnepanelen en zonneboiler vergen meer ruimte. Die creëert WVH door een kap (schuin dak)

op de woningen te plaatsen. Het bruto vloeroppervlak van de woning neemt toe van 80 m2 naar 110 m2 Door de hellende dakconstructie en door de gevels, die volledig worden ingepakt met buitengevelisolatie, wijzigt het aanzien van de woningen en van de buurt ingrijpend. Wegens de vérgaande isolatie past WVH automatische ventilatie toe op basis van CO2-sturing, met luchtaanzuiging via de verwarmingsconvectoren.

Door plaatsing van een extra toilet in de badkamer en andere maatregelen worden de woningen meer levensloopbestendig en tevens beter geschikt voor bewoning door gezinnen. Ook hierdoor neemt het wooncomfort sterk toe.

Met aannemer Willems Vastgoedonderhoud zijn afspraken gemaakt over toepassing van duurzame werkmethoden en duurzaam materiaalgebruik, met ‘Cradle-to-Cradle’ als uitgangspunt. Dit project vormt een pilot, bedoeld om ervaringen op te doen ter voorbereiding van het renoveren van andere complexen.

- CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 -

040 kort bestek.indd 3

41

18-09-12 18:54

IPervoice

Integrale alleskunner met installatiegemak IPervoice brengt woongebouwen tot leven met een slim ge誰ntegreerd deurcommunicatiesysteem. Bijna alles is mogelijk. Denk bijvoorbeeld aan deurvideo, toegangscontrole met elektronische sleutels, camerabewaking en paniek- en inbraakalarm. Of aan video en voicemail van bezoekers, intercom tussen de appartementen en berichtendienst vanuit de beheerder. IP, CAT.5-bekabeling, veel gesprekskanalen... IPervoice is onbeperkt uitbreidbaar, leeft mee met de wensen van de bewoners en laat zich op afstand beheren. Op www.elbotechnology.nl vindt u meer informatie over een alleskunner met veel installatiegemak.

advertentiepagina's.indd 3

18-09-12 19:21

c l ose up

Energie besparen met warmtekostenverdeling Als woningcorporatie dien je voor 2020 je CO2-uitstoot met 20% te reduceren. Hoe kun je die enorme uitdaging de baas? Slimme warmtekostenverdeling kan in eerste instantie al 15% tot 25% energieverbruik schelen, zegt Techem-directeur Marcel Zwaans.

En als je daar zijn Smart System aan koppelt, kun je nog eens 10% besparen. Tegelijkertijd kun je ook je hele afrekening met energiemaatschappij en bewoners aan het Breda’se bedrijf uitbesteden.

Van oorsprong is Techem bekend van de warmtemetertjes en de afrekeningen. Maar tegenwoordig doet het bedrijf veel meer. Directeur Marcel Zwaans: “Op het gebied van warmtekostenverdeling nemen we woningcorporaties desgewenst nog steeds het hele traject uit handen. Van de montage en het onderhoud tot aan de afrekening per bewoner voor de corporatie. Onze moderne en nauwkeurige meters seinen hun gegevens op afstand door en gaan minstens tien jaar mee.

Daardoor krijgen bewoners ons in al die tijd maar één keer over de vloer.” Maar Techem voegt tegenwoordig veel meer waarde toe. In het kader van de collectieve energie-opgave helpt het bedrijf corporaties grote energiesprongen te maken.

Kostenbewustzijn = energiebesparing “In een tijd waarin energiebewustzijn belangrijk is, kun je de warmtekosten eigenlijk niet meer hoofdelijk omslaan”, vindt Zwaans.

“Kostenbewustzijn helpt bewoners enorm om zuinig om te gaan met energie. Als we een onbemeterd complex uitrusten met onze meters zien we na twee jaar al meteen een daling van de energielasten van 15% tot 25%. Bewoners zetten niet meer zo snel een raam open met de kachel aan, als ze dat terugzien op hun eigen rekening.”

Da’s dus een eerste slag die je makkelijk kunt slaan op weg naar 2020. Sterker nog, gezien de nieuwe warmtewet zijn corporaties straks verplicht om de warmtekosten per Gigajoule te verrekenen met individuele bewoners. Je moet straks hoe dan ook gaan bemeteren en

die eerste 15% tot 25% krijg je er dan gratis bij. De nieuwe warmtewet, welke naar verwachting per 1 januari 2013 haar intrede zal doen, schrijft voor dat je bewoners precies moet vertellen hoeveel Gigajoule aan warmte ze gebruiken en hoeveel ze daarvoor per eenheid moeten betalen. Bemeteren is straks dus verplicht. Deze wet prefereert warmtemeters, maar als die qua kosten/baten of layout van de installatie niet haalbaar zijn, is de radiatormeter een goed alternatief.

Na 25% nog eens 10% minder Als een complex al meters heeft, heb je die eerste winst al gehad. Maar met Techems adapterm-systeem is er dan nog steeds zo’n 10% te besparen. Zwaans legt uit: “Een collectieve installatie heeft een buitensensor en stelt op die basis de aanvoertemperatuur van de ketel in. Die temperatuur is echter berekend op de capaciteit van alle radiatoren in het hele complex. Maar in ons adapterm-systeem geven radiatormeters bijna iedere twee minuten (110 sec.) door of hun radiatoren aan staan.

En als blijkt dat een deel van de radiatoren helemaal niet aanstaat, kan de aanvoertemperatuur van de ketel omlaag. Iedere graad minder levert al snel 2,35% besparing op. Als je dan weet dat adapterm tot 6 °C kan verlagen, weet je wat je er mee kunt besparen. Gemiddeld loopt dat al snel op tot 10% per gebouw per jaar.

Energiecoaching Dat de meters van Techem op afstand hun gegevens doorgeven, heeft nog veel meer voordelen. In een zogeheten Smart System

vormen ze een netwerk dat dagelijks warmtedata verzamelt. Zwaans: “Zo kun je het meteen zien als een meter uitvalt, hoef je minder lang verbruik te schatten en verminder je discussies met bewoners.” De dagstanden zijn sowieso nuttig om het energiebewustzijn van de bewoners mee te stimuleren. Via het online Techem Portal kunnen corporaties en hun bewoners op ieder moment hun gegevens inzien. Zwaans: “Met de data kunnen wij aan energiecoaching doen. Zo kunnen we bewoners laten zien hoeveel ze verbruiken ten opzichte van een vergelijkbaar huis, zelfs per kamer. En ook kunnen we corporaties tonen wat het ene complex doet ten opzichte van het andere en kun je bijvoorbeeld ook snel ingrijpen als bij een leegstand toch gestookt wordt.”

Van meter tot factuur Zaken doen met Techem kan dus forse besparingen opleveren. En doordat het bedrijf alles in eigen huis heeft – van meters tot monteurs – heb je als corporatie één hoofdaannemer, alle service en garantie op één adres en snelle en directe communicatielijnen. Daarbovenop kan Techem zelfs het hele debiteurenmanagement op zich nemen. “We leveren dan niet een pakket afrekeningen aan bij de corporatie, maar verrekenen en incasseren zelf direct bij de bewoners en doen ook de betalingen aan de energiemaatschappij. Uiteraard in volledige transparantie. We hebben meters in meer dan 150.000 Nederlandse woningen en weten als geen ander hoe zuinig we moeten zijn op het geld van bewoners.” Wereldwijd verzorgt Techem het energiebeheer in meer dan 9 mln woningen.

- CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 -

043 close up techem.indd 1

43

18-09-12 18:54

close up

Duurzaam experiment in Montfoort

Tien woningen gerenoveerd volgens Active House visie In Montfoort renoveert woningcorporatie GroenWest 92 eengezinswoningen. De eerste 82 zijn inmiddels gereed en gaan van energielabel E naar A. De laatste tien woningen scoren straks A++, mede dankzij een renovatieconcept volgens de principes van Active House. Opvallendste ingreep: de bergzolder wordt een leefruimte met heel veel daglicht en frisse lucht.

Woningcorporatie GroenWest uit Woerden kreeg de oproep onder ogen en reageerde.

Projectleider Bernard van Dam: “Wij waren in Montfoort al bezig met het groot onderhoud aan 92 woningen uit 1975. We maken daarbij een flink aantal labelstappen. 82 woningen gaan van label E naar label A, dankzij dakisolatie, vloerisolatie, dubbel glas en het vervangen van de oorspronkelijke, zeer slechte aluminium kozijnen door kozijnen van hout. We hebben expliciet gekozen voor die forse sprong voorwaarts. We willen over vijftien jaar niet weer met deze woningen aan de slag.”

Experiment

De tien woningen in Montfoort hebben PV-panelen en dakramen op het zuid/west georiënteerde dakvlak en dakterrasvensters van Velux met daarboven zonnecollectoren op het noord/oostelijke dak.

Het begon allemaal met een oproep door Velux Nederland: ‘Concept zoekt project’ Velux was op zoek naar een renovatieproject om een concept in wording te toetsen aan de realiteit van de bouwpraktijk. Architect daglicht en binnenklimaat Raymond van Hattum van Velux Nederland: “We werken aan een modulaire detaillering voor onze dakramen,

zonnecollectoren en PV-panelen. Collectoren en dakramen kunnen we bij Velux al compleet architectonisch en bouwkundig integreren.

Dat willen we in de toekomst ook met PV-panelen. Allereerst vanwege de esthetiek, maar ook omdat we streven naar één modulair systeem voor alle producten – dakramen, zonnecollectoren en PV-panelen.”

Bij de laatste tien woningen gaat GroenWest het experiment aan. Deze woningen gaan van energielabel E naar A++. Ze worden vanaf begin november ingrijpend aangepakt volgens een duurzaam renovatieconcept dat stoelt op de Active House-visie. Van Hattum: “Active House is een visie op wonen, waarin gebouwen zorgen voor een gezonder en comfortabeler leven voor hun bewoners, zonder een negatieve impact op het klimaat. De Velux Groep onderzoekt met model- en proefwoningen in diverse Europese landen al enige jaren hoe duurzaam kan worden gebouwd met slim gebruik van bestaande technologie en bestaande producten met de nadruk op een gezond binnenklimaat. In het Model Home 2020-project zijn zes demonstratiegebouwen neergezet volgens die Active House-visie. Alle gebouwen bieden een goed binnenklimaat en een beter wooncomfort voor de bewoners of gebruikers. Dat doen we door meer daglicht en frisse lucht binnen te halen, in gebouwen die meer energie leveren dan ze gebruiken, die voorzien zijn van intelligente installatiesystemen en gebruik maken van duurzame, hernieuwbare energie.”

De tien woningen in Montfoort worden uitgevoerd door een consortium dat bestaat uit Velux Nederland, Danfoss, de BouwhulpGroep, Nieman Raadgevende Ingenieurs en de co-makers van BAM Woningbouw W&RRenovatie.

44 - CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 044 close up velux.indd 2

18-09-12 18:55

close up

Namens BAM Woningbouw is Marcel van Gog van W&R-Renovatie bij het experiment betrokken. Van Gog noemt het een ingrijpende renovatie. “Bij deze woningen halen we één zijde van de kap van de woningen en plaatsen daar een opbouw met extra ruimte die de zolder bruikbaar maakt als leefruimte. Heel anders dan bij de eerste 82 woningen dus. In feite komt er een extra verdieping op, inclusief een dakterras. Aan de tuinzijde krijgen de woningen op die nieuwe verdieping vier naast elkaar geplaatste dakterrasvensters van Velux met daarboven zonnecollectoren. Ook op de begane grond en op de eerste verdieping zitten enorme raampartijen. Aan de straatzijde krijgt het dak PV-panelen met daarboven nog vier dakramen. Als dakbekleding is voor zink gekozen.”

Van Hattum: “In het dak worden dakramen van Velux geplaatst, waardoor men door het schoorsteeneffect in de luchtstroom de woning op een natuurlijke manier kan koelen.” De daken en gevels worden bovendien voorzien van extra isolatie en nieuw metselwerk.

Vragen Bij GroenWest typeren ze de aanpak van de tien woningen als een spannend experiment. Van Dam: “Onze belangrijkste vraag luidt: kunnen we onderdelen uit dit concept voor meer van onze woningen in de toekomst toepassen en hoe ervaren onze huurders de vernieuwde woning met het gebruik van de duurzame energieopwekking? Het sprak ons aan dat in het concept de bewoners en duurzaamheid centraal staan. Het vele daglicht in de woningen en het oogsten van duurzame energie via zonne- en PV-panelen maken het experiment zeer interessant. We kwamen als corporatie door dit experiment intern wel voor een aantal vragen te staan rondom de financiering, de installaties en de energie. Moeten wij een energie-BV oprichten? Hoe zit het met de woonlasten?”

Ook voor de bewoners is het een experiment, aldus Van Dam: “Die krijgen te maken met nieuwe installaties, met een warmtepomp en zonnecollectoren. Dat vergt toch een andere manier van gebruik.”

Het project zal worden gemonitoord, onderstreept Van Hattum: “Een aantal bewoners zal gevraagd worden een soort dagboek bij te houden; hoe het bevalt qua comfort, natuurlijke ventilatie en energieverbruik. Daaruit hopen we weer te leren voor vervolgprojecten.”

vijf programmapunten

Meer woning

Als architect zit de BouwhulpGroep uit Eindhoven in het consortium. Yuri van Bergen hield zich namens het architectenbureau als adviseur met dit project bezig. “Het consortium heeft als het ware het gat gedicht tussen idee en werkelijkheid - tussen het plan en gewenste prestaties aan de ene kant en de detaillering en de exacte materialisatie aan de andere kant. Het ging daarbij om vijf programmapunten: de gebruiker staat centraal, de beeldkwaliteit moet hoog zijn, er moet sprake zijn van een integrale oplossing, het onderhoud moet passend voor de toekomst zijn - dus een reductie van het onderhoud - en het moet betaalbaar zijn. In dat laatste geval heb je het over de total cost of ownership.”

Betaalbaar is hier overigens een rekbaar begrip, vindt Van Gog. “Je hebt het hier over een ingreep van meer dan € 100.000 per woning.

Waarbij moet worden aangetekend dat je voor dat geld wel een veel betere, bruikbaardere woning creëert, met A++ energielabel. Dus geen ‘B-tje’ waaraan je over vijftien jaar weer moet sleutelen. En deze woningen zijn, anders dan een passiefhuis waar de bewoner zich aan moet passen aan de woning, juist in hoge mate aangepast aan het gebruik door de bewoners. Met andere woorden: de bewoners staan centraal.” Voor BAM Woningbouw zit de crux van het project in Montfoort in de mogelijkheden om uit dit project een renovatieconcept te ontwikkelen: “Cruciaal daarbij is de detaillering, de uitwerking van de kritische details en de kwaliteit van de samengestelde bouwdelen. Daar zit in dit project de kwaliteit en de duurzaamheid”, aldus van Gog.

De bewoners betalen mee aan de sprong voorwaarts die hun huurwoningen maken.

Van Dam: “Bij de 82 woningen betalen bewoners € 30 meer per maand. Daar staat tegenover dat het gasverbruik bij één van de bewoners is gereduceerd van 1.700 naar 700 kuub. Bij de tien woningen die deel uitmaken van het Active House-experiment, betalen de bewoners straks € 100 huur meer per maand. En de opgebrachte elektriciteit gaat naar ons. Daar staat tegenover dat de woningen zuiniger worden en de bewoners krijgen er heel veel leefruimte bij, met volop daglicht en optimale ventilatiemogelijkheden.”

In feite is in Montfoort een vertaalslag gemaakt van het Solar Prism concept van Velux en Danfoss voor platte daken naar hellende daken, stelt Van Bergen: “Maar er is geen sprake van een standaardproduct of standaardoplossing, omdat hellende daken variëren en dus deels maatwerk verlangen.

Toch is sprake van een conceptgestuurde oplossing, waarbij 80% van de oplossing vast ligt en 20% variabel is.”

Het draait in Montfoort niet alleen om het energielabel, stelt Van Bergen, maar vooral om de energieprestatie. “Het zijn energiezuinige woningen, met een hele goede thermische schil, intelligente installatiesystemen en PV-panelen. Met, anders dan in passiefhuizen, veel glasoppervlak en daglicht. En ramen die gewoon open kunnen om frisse lucht binnen te laten, ook overdag, als jij als bewoner dat wilt. De bewoners staan centraal, niet de techniek, niet de producten.”

Bij de tien Active House-woningen, betalen de bewoners € 100 huur meer per maand. Daar staat tegenover dat de woningen zuiniger worden en beschikken over veel extra nieuwe leefruimte met volop daglicht.

- CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 -

044 close up velux.indd 3

45

18-09-12 18:56

close up

Oplossing zonder overlast Wekenlang werklui in en rond het huis, opengegraven voortuinen, schade aan sierbestrating en struiken. Allemaal zaken die je als bewoner niet wilt zien. En dus als corporatie ook niet.

Toch kan het zijn dat je als beheerder te maken krijgt met grondwateroverlast en actie moet ondernemen. DrainSolutions heeft een oplossing die ongemak voor bewoners tot een minimum Het werk gebeurt aan de zijkant: minimale overlast.

“Vochtproblemen kunnen leiden tot schimmelplekken op de begane grond, ongedierte in huis en soms zelfs tot gezondheidsklachten van bewoners.” Dat zegt Andries SintNieklaas, eigenaar van DrainSolutions. “Als die vochtproblemen worden veroorzaakt door een te hoge grondwaterstand, brengen we door middel van gestuurde boring een drainage aan vanaf de zijkant van het huizenblok. Bijna alles gebeurt onder het huis.

Dit leidt tot minder overlast bij bewoners en dat resulteert weer in minder klachten bij corporaties. Over het algemeen zijn we bij één bouwblok binnen drie dagen weg.”

Effectief De methode van DrainSolutions is volgens Sint-Nieklaas niet alleen efficiënter, maar ook beter. “De drainagebuizen liggen op de

beperkt.

meest effectieve plaats, daar waar je het water weg wilt hebben. Als je een drainagebuis langs de voorgevel ingraaft, zal het water eerst onder de funderingbalk door moeten stromen voor het de drainage bereikt en in veel gevallen zit er een afsluitende laag onder die funderingsbalk. Daarnaast is het door aanwezig water, kabels en leidingen haast niet mogelijk een mooie smalle gleuf te graven en de drainagebuizen op een juiste diepte aan te leggen.”

Werkwijze De werkwijze van het in ’s-Gravendeel gevestigde bedrijf bij vochtproblemen in kruipruimtes, is als volgt: “Allereerst gaan we kijken waardoor er water zichtbaar is in de kruipruimte. Dat kunnen twee dingen zijn. Ten eerste kan de kruipruimte te diep

zijn. Dit is op te lossen door het ophogen van de kruipruimte met zand, schelpen of een ander geschikt materiaal. Het kan echter ook zijn dat de waterstand onder het bouwblok te hoog is. In veel gevallen zijn er vloedlijnen op de fundatiebalken aanwezig waaraan je de heersende standen in natte periodes af kunt leiden. Als dat hoger is dan de ontwerpwaarde, heeft ophogen vrijwel geen nut en is het aanleggen van een drain noodzakelijk. Een combinatie van de twee is ook mogelijk; een te diepe kruipruimte en een te hoge waterstand. Dan leggen we eerst een drain aan om vervolgens de kruipruimte op te hogen. Het gebeurt vaak dat een oplossing in eerste instantie gezocht wordt in het isoleren van een kruipruimte met bijvoorbeeld folie of schelpen. Als de grondwaterstand dan in een natte periode hoger

46 - CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 046 close up drainsolutions.indd 2

18-09-12 18:56

close up

staat, is het een kwestie van tijd voordat het water weer zichtbaar wordt. Je kunt je voorstellen dat je dan met dezelfde problemen blijft zitten.”

Gestuurde boring DrainSolutions specialiseert zich dus onder andere in het aanleggen van drainage onder huizen. “Met gestuurde boring, boren we eerst een pijp onder de huizen door. Daar zit de drainagebuis al in. Dit is ook het enige moment dat mensen even thuis moeten zijn. We hebben een meetkastje dat volgt of de boorkop zijn juiste weg vindt. Daarvoor moeten we even een paar minuten bij de mensen binnen zijn. Als we de pijp er doorheen hebben geboord, trekken we de pijp weer terug en blijft de drainage liggen. We maken gebruik van conventionele drainage-

buizen. Deze werken beter dan zogeheten ‘no-dig-drains’.”

Waar?

Zaandam

Geen concessies

Wat? 72 woningen van corporatie ZVH

Vervolgens sluit het bedrijf de drainage aan op het riool of naastgelegen watergang “Als het nodig is, treden we hiervoor in overleg met de gemeente, omdat we hiervoor van het kavel van de corporatie afgaan”, gaat Sint-Nieklaas verder. “En dat is eigendom van de gemeente. Hierbij onderscheiden we ons van sommige andere bedrijven die de drainage op de afwatering van de huizen zelf aansluiten. Deze loopt hoger dan de drainage en dat heeft uiteraard een slechte invloed op de afwatering. We kiezen dus niet voor de makkelijke weg en doen geen concessies aan de kwaliteit van de afwatering.”

Door middel van gestuurde boring wordt een pijp onder het huizenblok aangebracht.

De pijp wordt verwijderd en....

....de drainage blijft over.

De drainage wordt aangesloten op het hemelwaterriool of de watergang.

Klacht Het water in de kruipruimtes staat vrijwel altijd 20 cm boven het ontwerpniveau. Dit heeft een slechte invloed op de houten vloeren en zorgt voor een ongunstig klimaat voor bewoners.

Probleem Een combinatie van een te hoge waterstand en een te diepe kruipruimte.

Oplossing Als onderdeel van een totaalrenovatie van het complex realiseerde DrainSolutions drainagebuizen onder alle 72 woningen.

Vervolgend werden schelpen aangebracht om de kruipruimtes op niveau te brengen.

Binnen drie weken was het klaar.

Tevreden Corporatie Projectleider Marco Jonkman van ZVH: “We hebben in de wijk Poelenburg in Zaandam een goede manier gevonden om een hardnekkig probleem op te lossen. Onder de woningen in de kruipruimtes stond gemiddeld 50 cm water. Dat gaf vocht- en schimmelproblemen en huurders klaagden daar terecht over. Samen met DrainSolutions hebben we drainageleidingen aangebracht, die het water afvoerden op het schoonwaterriool van de gemeente. Binnen 24 uur was het water gezakt! Vervolgens zijn schelpen onder de vloeren aangebracht. Die vormen een natuurlijk vochtfilter, waardoor het ook droger blijft. Dat geeft voor de huurders een veel prettiger binnenklimaat.”

- CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 -

046 close up drainsolutions.indd 3

47

18-09-12 18:57

THEMA TECHNIEK rondvr aag KEUKENS

Keuken en corporatie: een intieme tango Door: Johan van Leipsig

Het samenspel tussen keukenleveranciers en woningcorporaties wordt steeds inniger. Huurders eisen meer, corporaties luisteren daar naar. En dus verandert ook de samenwerking met keukenleveranciers. Meer keuzevrijheden, maar ook de nalevering wordt huurdersvriendelijker. Wat hebben corporaties volgens de keukenleveranciers nodig en hoe springen zij daarop in?

Anouk Wichers licht kort toe wat haar bedrijf Bruynzeel Keukens doet voor corporaties.

“We zijn een oud en ervaren bedrijf. Die ervaring is tot op de dag van vandaag een voordeel want Bruynzeel Keukens is nog steeds de grootste leverancier voor de professionele markt en een betrouwbare partner voor de corporaties, die meedenkt in de uitdagingen waar de corporaties mee te maken hebben.

Denk bijvoorbeeld aan huurderskeuzemogelijkheden, verkoop van huurwoningen en be-

heersing van de kosten bij onderhoud. Bovendien heeft Bruynzeel een leidende positie op het gebied van praktische innovatie voor de huurwoningenmarkt. De mix van de kwaliteit, prijs en het dienstenpakket van Bruynzeel garanderen de laagste total cost of ownership van het product keuken in de huurwoning.

Ook duurzaamheid staat daarbij centraal.”

Nalevering is belangrijk voor corporaties.

Bruynzeel Keukens hanteert tien jaar productgarantie op de kwaliteit en daarnaast een levenslange naleveringsgarantie, wat inhoudt de afschrijvingstermijn van de keuken bij de corporatie. “Bij tussentijdse wijzigingen of andere onverwachte zaken zorgen wij voor een gelijkwaardig alternatief.” Garantie of naleveringsverplichting versterkt de positie van Bruynzeel bij de corporatie door zekerheden te bieden. Die werkwijze zorgt voor tevreden huurders, duidelijke en vaste afspraken en dus grote zekerheid voor corporaties. “En dat is erg belangrijk.”

Maar wat is, behalve nalevering, nog meer belangrijk richting woningcorporaties? “Het hebben van één aanspreekpunt, zowel voor de corporaties als voor de huurders speelt ook een belangrijke rol”, aldus Wichers. “Verder bieden wij de nodige begeleiding en oplevering op de bouw, zetten we sterk in op duurzaamheid, zoals met de FSC-certificering van de Bruynzeel Atlas-keukens en hardkunststof aanrechtbladen. Duurzaamheid is een steeds

belangrijker thema aan het worden, ook voor corporaties.”

Een ander thema is keuzevrijheid. Huurders worden veeleisender en corporaties luisteren daar naar. “Wij bieden een brede keukencollectie, maar ook de mogelijkheid tot uitbreidingen tegen aantrekkelijke condities. Verder hebben we luxe showrooms waar we de ontvangst en begeleiding van de huurders regelen, door op maat gemaakte afspraken met de corporatie. En we werken met gepersonaliseerde keuzeleaflets.”

Tot slot ondersteunt Bruynzeel de corporaties met zijn jarenlange ervaring, aldus Wichers. “Bovendien verzorgen wij ook de communicatie naar de huurders en maken we gebruik van huurconsulenten. In onze winkels adviseren zij de huurders van de corporatie binnen de kaders zoals met de corporatie zijn overeengekomen. Zij kunnen ook worden gedetacheerd bij een corporatie voor huurdersbegeleiding.”

verschillende prijsgroepen “Wij produceren, leveren en monteren keukens voor corporaties”, schetst Pieter Hartman van Bribus de corporatiegerichte activiteiten van zijn bedrijf. “Dat kunnen we doen met goedkopere maar mooie keukens, maar ook via onze Premium-lijn die meer geschikt is voor de vrije sector. Ook verzorgen we desgewenst een compleet keuzetraject voor de huurders. Dat doen we door onze keukenconsulent advies te laten geven over uitbreidingsmogelijkheden of kleur- en accessoiregebruik.”

Wat betreft nalevering, hanteert ook Bribus een garantie van tien jaar. “En dat geldt dus ook voor onze nalevergarantie. Stel, een corporatie heeft ooit oranje frontjes gekocht die na vier jaar uit de collectie worden genomen, dan zijn wij toch verplicht ze na tien jaar te blijven naleveren.

Dat biedt de corporatie extra zekerheid dat

48 - CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 048 rondvraag techniek keukens.indd 2

19-09-12 11:23

T H E M A T e c h n i ek rondvr aag KEUKENS

huurders kunnen rekenen op vervanging.”

Behalve nalevering zijn korte levertijden van belang, zo zegt Hartman. “Voor corporaties is het belangrijk dat een woning zo snel mogelijk weer klaar is voor verhuur.

Wij werken daarom zeer flexibel en met een voorraad halffabrikaten die we snel kunnen assembleren. Onze eigen transportservice speelt ook een voorname rol in het verkorten van de levertijden. En verder werken we met één aanspreekpunt dat een hele keukenrenovatie begeleidt. Als extra service voor de corporatie.” Tot slot is duurzaamheid ook bij Bribus een onderwerp dat aan belang wint. “We zijn FSC-gecertificeerd voor onze projectprogramma’s, waar corporaties gebruik van maken. De ietwat goedkopere keukens dus. Die certificering geldt ook voor de multiplex werkbladen.”

Qua keuzevrijheid heeft ook Bribus de beschikking over keuzeconsulenten. “We hebben vier verschillende prijsgroepen met daarbinnen zeer veel mogelijkheden op het gebied van deuren, kastjes, handgrepen; eigenlijk alles wat met keukens te maken heeft.

Mensen kunnen dat ter plekke in een showroom komen bekijken. We hebben verspreid over het land afspraken gemaakt met show-

rooms, zodat huurders altijd in een showroom in de buurt terecht kunnen.” Maar het complete aanbod staat ook op internet. We noemen dat de Keuzegenerator”, zegt Hartman. “Dan hoef je bij wijze van spreken de deur niet meer uit. Huurders kunnen met een inlogcode op de site inloggen en zo van tevoren hun eigen keuken al samenstellen.”

service en zekerheid Keukenfabriek Keller levert, monteert en vervangt al meer dan 75 jaar projectkeukens in de sociale woningbouw. Zowel in het koop- als huurtraject, voor nieuwbouw en renovatie. Keller Keukens behoort daarmee tot de drie grootste partijen in die sector, zegt Loes Broos.

Ook bij Keller geeft men wat nalevering betreft de welbekende tien jaar garantie. “Keller geeft formeel tien jaar naleveringsgarantie.

In de praktijk komt het er op neer dat wij, dankzij eigen productie, nog veel langer naleveren. Grootste voordeel voor de corporaties is dat ze ten allen tijde service kunnen verlenen aan hun huurders en zekerheid kunnen verwachten van Keller Keukens.”

Keller heeft twee mogelijkheden om de keuzemogelijkheden voor corporaties en

huurders te vergroten. “Optie één is dat de corporatie in overleg met Keller de keuzemogelijkheden bepaalt voor de bewoners.

Dit wordt weergegeven in een taylor made brochure waarin de bewoners uitgebreid geïnformeerd worden en waarbij een keuzeformulier wordt toegevoegd. Keller verzorgt voor elke bewoner zo’n brochure en de bewoner maakt zijn keuze duidelijk aan de corporatie. In andere gevallen wordt een gespecialiseerde winkel in de regio uit het dealernetwerk van Keller ingezet. Zij ontvangen de bewoners en wikkelen het project af. Een aantal daarvan heeft daarvoor speciaal een projectkeuzecentrum ingericht.”

Keller zet behalve op keuzevrijheid en nalevering vooral in op ontzorging, ketenintegratie en duurzaamheid, aldus Broos. “Wat betreft ontzorging en ketenintegratie nemen wij binnen het totale traject (voorbereiding, uitvoering, oplevering en nazorg) de corporatie alle zorg uit handen en verzorgen wij al deze zaken, uiteraard in nauw overleg met de opdrachtgever.” Qua duurzaamheid heeft ook Keller een FSC-gecertificeerd keukenprogramma op de markt gebracht, compleet met FSC-werkbladen. “MVO is diep verankerd in het bedrijf.”

- CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 -

048 rondvraag techniek keukens.indd 3

49

19-09-12 11:24

Bespaar ook energie!

Energiemeting, verrekening &

coaching Techem, de slimste oplossing voor een individuele energienota

Benieuwd naar wat Techem nog meer voor u kan betekenen?

Bezoek onze website voor meer informatie: www.techem.nl Newtonstraat 11a 1704 SB Heerhugowaard Postbus 165 1700 AD Heerhugowaard

 

Takkebijsters 17 A1 4817 BL Breda Postbus 2152 4800 CD Breda

076-5725800 076-5725880 info@techem.nl

THEMA TECHNIEK P R O D U C T PA G I N A

bruynzeel laserafkanting Bruynzeel Keukens komt met een laserafkanting. Deze biedt verschillende voordelen die de levensduur van keukens kan verlengen.

Een gemiddelde keuken heeft heel wat te verduren. Hij staat bloot aan vocht, hitte en intensief dagelijks gebruik. Dankzij de lasertechniek is het nu mogelijk om een mooiere en sterkere hechting te realiseren dan ooit tevoren. Een goede hechting van fronten kan de levensduur van de keuken dan ook aanzienlijk verlengen.

brIBUS: AANTREKKELIJK GEPRIJSD Bribus biedt verschillende keukens die aantrekkelijk geprijsd zijn, maar toch een luxe uitstraling hebben. Zoals deze keuken uit het Claudia programma, prijsgroep 2.

• • •

•

Deze keuken is volledig FSC-gecertificeerd.

Dit geldt ook voor het multiplex werkblad.

Het complete projectassortiment bestaat uit 20 fronten, 24 grepen en 4 bladsoorten.

Deze bladen kunnen in vele kleuren geleverd worden.

KELLER: EIGENTIJDS VOOR EEN BETAALBARE PRIJS Model Marino in de kleur basalt heeft een modern karakter en een eigentijdse look.

• De open eilandopstelling heeft een uitgesproken modern karakter door het ‘zwevende’ barblad, dat een mooie verbinding vormt met de woonkamer.

• Het witte werkblad heeft een minimale overstek en laat zich ge makkelijk combineren met elke gewenste kleur voor het kook- en spoelgedeelte.

• De brede wandschouw, de verzonken spoelbak en de afgeronde grepen onderstrepen de eigentijdse look & feel van deze betaalbare keuken.

- CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 -

048 rondvraag techniek keukens.indd 5

51

19-09-12 11:24

handen uit de mouwen

‘Knopen doorhakken hoort ook bij mijn werk’

52 - CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 052 handen uit de mouwen.indd 2

18-09-12 19:00

handen uit de mouwen

Projectmanager Sabina Beitler-Van Denter blijft niet in de comfortzone

‘Onvoorziene situaties horen bij bouwen’ Door: Louis Jongeleen • Beeld: Marcus Peters

Op een regenachtige zomerdag in juli heerst er een opvallend rustige sfeer op de bouwafdeling van het Utrechtse kantoor van woningcorporatie Mitros.

Gelijktijdig met de bouwvakkers heeft ook de halve bezetting van het bouwkantoor van Mitros voor drie weken de stekker eruit getrokken.

Voor projectmanager Sabina Beitler-Van Denter (30) betekent het dat ze ongestoord wat administratie kan afwerken. Over drie weken is ze weer vol in de slag met drie bouwprojecten.

Drie projecten Beitler-Van Denter: “Van mijn vierdaagse werkweek ben ik gemiddeld twee dagen op de bouwplaats voor werkbesprekingen en bouwvergaderingen en twee dagen hier.

Op dit moment ben ik voor Mitros projectmanager op drie woningbouwprojecten in Utrecht. Twee zijn er in uitvoering en een derde is in de voorbereidende fase. Vanochtend was ik bezig met ordenen van alle

gegevens over de 242 woningen die nu in aanbouw zijn in de wijk Mariakwartier. Dat is nodig om voor elke type woning straks de huurprijs te kunnen bepalen. Verder heb ik ook de facturen verzameld van alle bouwpartijen die nu bezig zijn met Mariakwartier. Vanmiddag ga ik al die bonnen indelen zodat ze daarna van het juiste budget kunnen worden afgeboekt. En dan ga ik vandaag ook nog het bestek doornemen van het project Bruisdreef in de wijk Overvecht-Noord.

Omdat de budgetten krap zijn, moet bij dit project op sommige posten bezuinigd worden.”

Bij de vraag of dat niet erg veel verschillende werkzaamheden zijn voor één dag, gaan de wenkbrauwen van de projectmanager een flink eind omhoog. “Dat vind ik juist prettig.

Dan kan ik bijvoorbeeld het ene even laten bezinken, terwijl ik verder ga met het andere. Tussendoor peil ik soms even de mening van een collega over wat me bezighoudt.”

‘Genoeg gepraat’ Zes jaar geleden, na haar hbo-opleiding Bouwkunde en een kort dienstverband bij een adviesbureau, kon ze meteen beginnen als projectleider bij een commercieel aannemingsbedrijf. Na drie jaar maakte ze de overstap naar woningcorporatie Mitros.

Haar werkomgeving veranderde daardoor, maar andere dingen bleven hetzelfde. “Het hoort sowieso bij het werk van een projectmanager dat je overzicht kunt houden tijdens de planning en de uitvoering van zoiets ingewikkelds als een bouwproces.

Op de bouw komen veel partijen en belangen bij elkaar. De projectleider moet voortdurend veel ballen in de lucht zien te houden en ervoor zorgen dat de alle neuzen steeds weer in dezelfde richting komen te staan. Omdat ik op een project namens de opdrachtgever de directie voer, ben ik de

aangewezen persoon die tijdens de bouw de knopen moet doorhakken. Dan moet je een besluit nemen en dat ook helder communiceren. Na een uitgebreid overleg zeg ik dan bijvoorbeeld: ‘Jongens, nu genoeg gepraat, we doen het zó. Punt uit.’ Daar is wel enige durf voor nodig. Die houding kun je in de praktijk wel aanleren, maar het moet ook wel een beetje in je zitten.”

Werken voor een woningcorporatie is wel anders dan in de commerciële aannemerij, vindt Beitler-Van Denter. “Bij de aannemers heerst een andere bedrijfscultuur. Daar is het hele werkproces veel sterker doelgericht. Er is daar een voortdurende push om alles te doen wat je kunt om het doel te bereiken, linksom of rechtsom. En elke euro wordt eerst drie keer omgedraaid voordat ‘ie wordt uitgegeven.

Bij de woningcorporatie is die druk van bovenaf veel minder sterk. Ook hier zijn de financiën zwaarwegend, maar toch krijg ik meer ruimte voor mijn eigen input.”

Meerwerk Zoals in elk beroep komt ook de projectleider bij een woningbouwcorporatie kwesties tegen die regelmatig terugkeren. Voor projectleider Beitler-Van Denter is dat bijvoorbeeld de discussie op de bouwplaats over meerwerk. Zij heeft zo haar eigen manier om dat onderwerp te tackelen als iemand erover begint. Dan komt er bijvoorbeeld een uitvoerder van de hoofdaannemer naar haar toe met de mededeling dat een bepaalde reparatie onder de onvoorziene werkzaamheden gerekend moet worden. Als ze gaat vertellen hoe zij in een dergelijk geval reageert, schiet de projectmanager even in de lach.

“Als eerste reactie zeg ik dan meestal: ‘Meerwerk? Dat ken ik niet. Nooit van gehoord.’

Dan laat ik expres even een stilte vallen. Dan zie je ze twijfelen. Vervolgens begint het be- CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 -

052 handen uit de mouwen.indd 3

53

18-09-12 19:00

PRODUCTNIEUWS

Flexibele matten

Valbeveiligingssyteem De nieuwe, flexibele matten Pecilastic U van PCI maken bespoediging van de werkvoortgang mogelijk tijdens nieuwbouw en renovatie. De matten zorgen na verlijming voor ontkoppeling, waterdichting en geluidsreductie.

Keramiek of natuursteen kan al kort na het aanbrengen van de mat worden verlijmd. Het product is niet alleen toepasbaar in droge en natte binnenruimtes, maar ook buiten op bijvoorbeeld terrassen en balkons. De mat is bestand tegen chemische belasting.

PCI Nederland, Oosterhout, 088.476.66.47, www.basf-cc.nl

Het valbeveiligingssysteem van Flesst is gecertificeerd conform de norm NENEN-795 klasse D. Het kan een trekkracht aan van meer dan 1.500 kilo. Het valbeveiligingssysteem onderscheidt zich, doordat de dakbetreder zowel horizontaal als verticaal bewegingsvrijheid heeft over de totale dakoppervlakte, zonder dat er extra voorzieningen moeten worden getroffen. De dakbetreder heeft alleen een veiligheidslijn nodig, waarmee hij zich verzekert aan de Flesst-loopwagen. De dakdekker kan het systeem zelf installeren.

Flesst, Zeist, 030.691.20.75, www.flesst.nl

Fraaie gevelafwerking

Prefab vloerelementen

Kooy Baksteencentrum breidt het assortiment uit met het Böger-Baksteensysteem, een prefab-gevelsysteem van waalformaat baksteenstrips op een dikke laag hardschuimisolatie. Deze gevelafwerking combineert een laag eigen gewicht met een zeer hoge isolatiewaarde en is geschikt voor renovatie en nieuwbouw. Volgens de fabrikant vormt dit gevelsysteem een fraai alternatief voor gemetselde gevels. Het Böger-baksteensysteem is in vrijwel alle gangbare baksteensoorten en -formaten leverbaar.

Het geïsoleerde Op-Deck betonvloersysteem is nu ook als prefab vloerelement verkrijgbaar. Het is leverbaar met een maximale breedte van 3.000 mm en een maximale lengte van 7.500 mm. Op basis van projectspecificaties worden de vloerelementen in de fabriek volledig op maat gemaakt en de constructieve details, sparingen en/of installaties direct geïntegreerd. De elementen beschikken over hijsvoorzieningen, zodat ze op de bouwplaats snel gemonteerd kunnen worden.

Kooy Baksteencentrum, Bilthoven, 030.22.59.800, www.kooy.nl

Reppel bv Bouwspecialiteiten, Dordrecht, 078.617.44.00, www.reppel.nl

Kerntrekbeveiliging

modulaire hr-ketel

AMI introduceert AMI kerntrekbeveiliging-beslag. Dit veiligheidsbeslag is voorzien van een kerntrekbeveiliging-eenheid.

Hiermee wordt manipulatie van het slot en de deur door middel van het kerntrekken en afbreken van de cilinder van het slot voorkomen. Bij ontwikkeling van de eenheid is rekening gehouden met de vormgeving van het afdekplaatje van de cilinder in verband met de diversiteit aan sleutelsoorten en formaten. Hierdoor is het beslag op alle deuren en cilinders toepasbaar.

AMI, Lomm, 077.473.74.75, www.ami.nl

Remeha ontwikkelde de Tzerra, een in Nederland geproduceerde HR-ketel die door de fabrikant revolutionair wordt genoemd.

De Tzerra is een extreem kleine ketel die maximaal onderhoudsgemak biedt. Na de CW3 en CW4-uitvoering is de serie nu compleet met de Tzerra CW5. Die heeft hetzelfde uiterlijk en formaat als de CW3 en CW4, maar heeft een cv-vermogen van bijna 36 kW en een specifieke badvulcapaciteit van 18,3 l/min (40°C). Het extra vermogen van de CW5 weegt 3 kg extra. Iedere Tzerra kan worden uitgerust met een extra energiebesparende, modulerende pomp.

Remeha, Apeldoorn, 055.549.69.69, nl.remeha.com

54 - CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 054 productnieuws.indd 4

18-09-12 19:02

h a n d e n uit d e mouwe n

Overleg in de keet met hoofduitvoerder Jan Vermeer van BAM Woningbouw Utrecht.

ASBEST kende gesteggel met ‘ja maar dit en ja maar dat’. Ik vat het op als een soort spel. Tegelijkertijd wil ik er niet onnodig veel tijd mee kwijt zijn. Meestal zeg ik dan zoiets als: ‘We kunnen niet blijven bakkeleien. We moeten hier samen tot een goed resultaat komen, dus moeten we ook van twee kanten slikken.’ In de regel betekent dat het einde van de discussie.“ Beitler-Van Denter noemt dit soort onderhandelingen tijdens de uitvoering onvermijdelijk. “Tijdens de bouw zullen zich altijd onvoorziene situaties voordoen.

Dat hoort bij bouwen. Er zijn natuurlijk wel manieren om die meerwerkdiscussie wat terug te dringen. Als je bijvoorbeeld met de verschillende bouwpartijen al vanaf de ontwerpfase samenwerkt in een bouwteam weet je al beter van elkaar wie wat doet en hoe. Maar dan nog… Je krijgt het meerwerk nooit helemaal weg, denk ik.”

Uit de comfortzone Voor Beitler-Van Denter zal haar werk de komende tijd veranderen, omdat ze voor het eerst in haar loopbaan direct met renovatie te maken krijgt. Het plan Camera Ob-

scura waarover zij voor Mitros de directie zal voeren, omvat de nieuwbouw van 130 woningen plus de renovatie van vier woningblokken waarin tachtig appartementen komen. “Bij nieuwbouw is het voordeel dat je als projectmanager met een leeg blad kunt beginnen. Je kunt je eigen stempel zetten op een project. Renovatie is heel andere koek. Je krijgt dan te maken met meer individuele wensen van bewoners. Omdat de combinatie nieuwbouw-renovatie zo ingewikkeld is, ben ik als projectmanager al in het voorstadium van het voorlopig ontwerp (VO) betrokken bij het overleg tussen de verschillende bouwpartijen. Ik moet bijvoorbeeld rekening houden met de sterkte van de fundering van de bestaande bouw.

En in de planning van de uitvoering van de nieuwbouw moet ik goed uitkijken dat door bouwverkeer niet te veel overlast veroorzaakt voor de bewoners van de bestaande bouw. Het is allemaal wat lastiger dan pure nieuwbouw. Tegelijkertijd beschouw ik het ook als een nieuwe uitdaging. Ik moet van mezelf uit mijn comfortzone kunnen stappen.”

Een week na het gesprek met Sabina Beitler-Van Denter verschenen de eerste alarmerende berichten in de krant over problemen met asbest in woningen in Kanaleneiland, woningen van Mitros.

Op het hoofdkantoor van Mitros was het meteen gedaan met de ontspannen zomerse werksfeer. Alle beschikbare personeelsleden moesten een handje toesteken bij de begeleiding van verontruste huurders die hun woning moesten verlaten vanwege mogelijke aanwezigheid van asbest in hun woning. Intussen moesten de lopende zaken en projecten vanzelfsprekend ook doorgang vinden.

Beitler-Van Denter is nu ook beschikbaar voor het geven van bouwkundige adviezen die van belang kunnen zijn bij de asbestsanering. Zij reageert vrij nuchter op de commotie over het mogelijke asbestgevaar. “De berichtgeving krijgt al snel het karakter van een hype. Intussen doet Mitros al het mogelijke om de asbestproblemen op te lossen.”

- CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 -

052 handen uit de mouwen.indd 5

55

18-09-12 19:00

blik op bewoner

Resultaat: 8 Planning: 8,5 Uitvoering: 8,5 +

56 - CORPORATIEBOUW SEPTEMBER JUNI 2012 - 2012 056 blik op bewoner.indd 2

18-09-12 19:03

blik op bewoner

‘Portaal luistert naar zijn huurders’ Bewonerstevredenheid is belangrijk voor woningcorporaties. In ieder nummer van Corporatiebouw laten we een bewoner van een corporatiewoning aan het woord over zijn of haar woongenot.

Voldoet de woning aan de wensen? Wat kan beter? In deze editie bespreekt Taco Gerritsen de plussen en minnen van zijn woning van Portaal in Arnhem.

Door: Johan van Leipsig Taco Gerritsen is sinds twee jaar voorzitter van bewonerscommissie Het Duifje in de gelijknamige Arnhemse wijk. De ouddocent woont samen met zijn vrouw in een woning van Portaal. De bewonerscommissie aldaar verkeerde in slapende toestand toen Gerritsen aantrad, maar daar is nu verandering in gekomen. De frisse voorzitter heeft dan ook een goede kritische blik op zijn woning en de omgeving.

Rode corporatie “Onze woning is qua indeling en grootte uitstekend”, steekt Gerritsen van wal. “Een grote doorzonkamer, drie slaapkamers, een mooie badkamer en een zolder erop. Plus: een grote tuin van honderd m2.” Toen Gerritsen er in 1971 kwam wonen, was de keuze voor de woning eigenlijk logisch, blikt hij terug. “De voorloper van Portaal was een zogeheten ‘rode’ woningcorporatie. Door de verzuiling ging je vanzelf wonen via de corporatie die bij je zuil paste, in ons geval de Algemene Woningbouwvereniging Arnhem.”

Een dikke acht De woning staat in een wijk die destijds nieuw gebouwd werd, weet Gerritsen nog.

“Het Duifje is één van de laatste nieuwbouwwijken die ruim is opgezet. Bovendien

zijn hier in de wijk weinig sociale problemen zoals je die in andere delen van Arnhem wel ziet.” Wat de omgeving betreft zit Gerritsen dus prima. Ook over de binnenkant van zijn woning is hij te spreken. “Een ruim, licht huis waar qua onderhoud een aardige inhaalslag is gemaakt. Neem de ketel die vervangen is, de isolatiemaatregelen en de renovatieronde die nu bijna ten einde is. Ik geef mijn huis een dikke acht.” Favoriete plekken in het huis zijn de woonkamer en de werkkamer. “Vanuit de woonkamer hebben we zicht op de voor-, achter- en zijtuin.

Bovendien is de werkkamer heerlijk licht en ruimtelijk.”

Niet altijd feest Tevredenheid alom dus, ook gezien de ronde vers schilderwerk die onlangs nog werd aangebracht. “De woningen zijn nu in de afrondende fase van een grote renovatie gekomen. Keuken, toilet en badkamer zijn bij veel mensen aangepakt. Wijzelf hadden al een nieuwe keuken dus we hebben alleen een nieuw toilet beneden en een tweede toilet op de doucheruimte genomen.” Het renovatietraject is volgens Gerritsen prima verlopen. “Ik geef er een 8,5 voor, zowel voor de planning als de uitvoering. In tien maanden tijd is zo’n beetje alles afgerond.

Koenders Totaalbouw en de onderaannemers hebben zich prima gehouden aan de afspraken, stonden open voor vragen en opmerkingen, waren professioneel, kundig, flexibel en betrokken bij het project.

Het traject was projectmatig gezien prima op elkaar afgestemd met betrekking tot de verschillende en opeenvolgende werkzaamheden.” Toch was het niet de hele periode feest. “Aanvankelijk wilde Portaal de renovatie drastisch beperken tot alleen mechanische afzuiging en buitenschilderwerk, maar daar hebben wij als bewonerscommissie een stokje voor gestoken, waardoor de renovatie toch grootschaliger is geworden. Ik denk dat financiële problemen voor Portaal een rol hebben gespeeld, maar ze hadden er ook veertig jaar niets gedaan. Er moest iets gebeuren.” Naar aanleiding van een brief aan Portaal werd er zelfs besloten tot periodiek overleg tussen Portaal, de onderaannemers en de bewonerscommissie. “Die samenwerking laat zien dat Portaal luistert naar zijn huurders. Sowieso, als er al eens iets kapot is, wordt het snel gerepareerd.” Niet alles wordt even snel opgepikt overigens. “Soms zijn de financiën er niet, of moet er overlegd worden met andere instanties, wat weer tijdverlies oplevert. Al met al ben ik zeer tevreden!”

- CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 -

056 blik op bewoner.indd 3

57

18-09-12 19:03

Postbus 1878, 3000 BW Rotterdam Tel: 010 – 282 50 50 Fax: 010 – 411 42 11 Website: www.energiesprong.nl Email: energiesprong@sev.nl

b r anche pa g ina De inhoud van deze branchepagina is tot stand gekomen buiten de verantwoordelijkheid van de redactie.

Niet meer alles zelf doen Energiesprong organiseert op 22 november de manifestatie De Voorsprong in Utrecht: een kans voor vernieuwende opdrachtgevers en koplopende bouwcoalities om samen ideeën uit te wisselen en gezamenlijk op te trekken.

Neem de voorsprong op 22 november

Eén van die vernieuwende opdrachtgevers is Qua Wonen uit Krimpen aan den IJssel. Dick de Bruin is vastgoedmanager bij die corporatie.

“QuaWonen is een ambitieuze corporatie, vooral als het gaat om energieambities. De stip aan de horizon is: in 2030 is onze woningvoorraad energieneutraal. De weg naar die stip maken we graag mét externe partners. Dit voorjaar hebben we op een nieuwe manier, door een zogenaamde ‘speeddate-dag’ coalities van bouwpartijen geselecteerd.

Vroeger deden we vooral alles zelf. We selecteerden nu partijen op basis van hun visie op het proces, op bewoners, op langetermijnonderhoud etc. Op dit punt vragen en verwachten we creativiteit van coalities van bouwpartijen.”

Dus, geen aanbesteding meer Dick de Bruin brengt hiermee onder woorden dat het opdrachtgeverschap voor corporaties aan het veranderen is. Niet meer alles zelf doen. Niet aanbesteden op basis van een bestek. Consequentie is dat ook de aanbodzijde anders gaat werken: een bouwcoalitie wordt niet geselecteerd op basis van de laagste prijs, maar op basis van toegevoegde waarde voor een opgave. Het gaat om een revolutionair ander proces. Een proces waarvoor nog geen toolkit bestaat, maar dat nu door koplopers in de markt wordt ontwikkeld. “Bevordering van integraal denken en handelen, aanwenden van creativiteit, overdragen van kennis, voorkomen van bouwfouten, terugdringen van faalkosten en tegengaan van onverschilligheid”, zo verwoordde corporatie WoonFriesland dat bij de start van het zoeken naar de gamechangers onder de bouwpartijen afgelopen zomer.

Bouw en corporaties samenbrengen Het innovatieprogramma Energiesprong initieert, samen met het Netwerk Conceptueel Bouwen, dit najaar de tweede editie van De Voorsprong: een zoektocht naar de mooiste woningbouwconcepten en de meest innovatieve opdrachtgevers. Het initiatief wordt ondersteund door Aedes, Vernieuwing Bouw, Neprom en NVTB. Op 22 november vindt Manifestatie De Voorsprong plaats in Utrecht: het gesprek tussen opdrachtgevers en bouwcoalities vormt de kern van het programma, daarnaast zijn er inspirerende sprekers en worden prijzen uitgereikt aan de koplopers.

Energiesprong jaagt deze procesinnovatie aan. Want alleen dan kunnen op grote schaal hoge energieambities worden gerealiseerd en blijven corporatiewoningen betaalbaar onafhankelijk van de energierekening.

Aanmelden voor Manifestatie De Voorsprong kan op www. energiesprong.nl onder ‘Nieuwe Oproepen’.

Energiesprong is een meerjarig innovatieprogramma dat de groei van een markt voor grootschalige energieambitieuze renovatie en bouw aanjaagt. Het programma wordt uitgevoerd in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.

58 - CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 058 branchepagina energiesprong sev.indd 2

18-09-12 19:04

b r anchepa g ina De inhoud van deze branchepagina is tot stand gekomen buiten de verantwoordelijkheid van de redactie.

Maatschappelijk vastgoed nieuwe legitimering corporaties Maatschappelijk vastgoed, de huisvesting van bijvoorbeeld scholen en zorginstellingen, biedt corporaties een kans om ook in de 21e eeuw een legitieme bijdrage te leveren aan de samenleving. Dat vinden CorporatieNL-bloggers Ellen Olde Bijvank, adviseur in vastgoed, zorg en welzijn, en Aernout Bouwman-Sie van Persblik, specialist op het gebied van strategische communicatie.

In het verzamelgebouw BaLaDe in het Brabantse Waalwijk huisvest woningcorporatie Casade onder meer een basisschool, eerstelijnszorg en een zorgcentrum. (Foto: Casade)

De corporatiesector, ooit stevig verankerd in de Nederlandse samenleving, verkeert in een identiteitscrisis. De sociale huisvesters zijn er de afgelopen honderd jaar zo goed in geslaagd om woningen te bouwen voor mensen met een laag inkomen, dat de missie, waaraan zij rond 1900 begonnen, er zo goed als op zit.

Begin twintigste eeuw was de huisvesting van arme mensen een groot sociaal en maatschappelijk probleem. Een belangrijke oorzaak hiervan was de industrialisering, waardoor veel mensen van het platteland naar de stad trokken om arbeider te worden in een fabriek. Omdat de steden niet waren ingericht voor de huisvesting van zulke grote groepen mensen, woonden de arbeiders onder slechte omstandigheden in kelders en kleine huisjes. De mensen die destijds woningcorporaties oprichtten, wilden aan dit urgente maatschappelijke probleem een einde maken.

Nu corporaties het huisvestingsvraagstuk van mensen met een smalle beurs vrijwel hebben opgelost, dringt de vraag zich op wat de nieuwe missie van de sector is. Daarbij komt dat maatschappelijk vastgoed niet slechts een mogelijke legitimering is voor een sector die zoekt naar een nieuw bestaansrecht. Ook regelgeving - Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en de nieuwe Woningwet - stuurt er steeds meer op aan dat corporaties zich in deze markt begeven. Want in beide voor de sector cruciale documenten wordt of is vastgelegd dat sociale huisvesters de taak hebben om zich naast het bouwen en verhuren van woningen ook bezig te houden met maatschappelijk vastgoed.

In de zorg en het onderwijs bestaat een grote behoefte aan huisvesting.

Hierbij gaat het niet alleen om de vervanging van bijvoorbeeld oude, energieverslindende en daarom dure schoolgebouwen. Maar ook om de uitbreiding van zorgvoorzieningen. Wat dat betreft is de vergrijzing de komende jaren zonder twijfel een urgent maatschappelijk probleem.

Want de steeds ouder wordende huurders van corporaties hebben behoefte aan hoogwaardige zorg in de buurt van hun eigen woning. Een leefbare wijk kan hierdoor niet zonder een zorginfrastructuur, die is gehuisvest in gebouwen die in staat zijn om de moderne gezondheidszorg adequaat onderdak te bieden.

Willen corporaties een bijdrage blijven leveren aan het oplossen van de urgente problemen van de samenleving, dan zullen zij hun organisaties aan moeten passen. Zij zullen hun kennis van de lokale vastgoedmarkt zo vorm moeten geven dat zij in staat zijn om deze met succes toe te passen op zowel de woningmarkt als de markt voor maatschappelijk vastgoed. Want alleen dan zullen zij ook in de 21e eeuw een legitieme rol kunnen vervullen bij het oplossen van een urgent maatschappelijk probleem.

Dit artikel is gebaseerd op het onderzoek ‘Maatschappelijk vastgoed, een nieuwe kerntaak’ van Aernout Bouwman-Sie en Ellen Olde Bijvank. Het onderzoek is gratis te downloaden via www.corporatienl.nl. Op het blog is iedereen van harte welkom om mee te discussiëren over de nieuwe legitimering van woningcorporaties.

- CORPORATIEBOUW SEPTEMBER 2012 -

059 branchepagina corporatieNL.indd 2

59 18-09-12 19:07

*

Alleen de aanschafprijs zegt niets over de werkelijke kosten.

*

Bij een projectmatige ketelvervanging is de aanschafprijs vaak de blikvanger. Maar dat is nog niet de hele waarheid. Bij AWB adviseren we u daarom om niet alleen naar de aanschafprijs te kijken, maar naar de totale beheerskosten over de gehele levensduur van de CV-ketel. In het AWB Ketelbeheersplan hebben we dit helder voor u samengevat en bieden we u de financiĂŤle zekerheid dat uw kosten nooit hoger uitvallen dan afgesproken. Bovendien zorgen preventieve onderhoudsmaatregelen voor minder storingen en overlast, waardoor uw huurderstevredenheid stijgt. Dit geeft u rust en financiĂŤle zekerheid. En dat is wel zo prettig in de huidige woningbouwmarkt.

Ga naar www.AWBziethetgroter.nl

AWB adv aanschafprijs A4.indd 1

26-07-12 16:18