/ 02. 2015 / ÅRGANG 37 /
FOR STYREMEDLEMMER I BORETTSLAG OG BOLIGSAMEIER
Tid for oppgradering:
Sterke farger er trenden i år Vårstemning i Stavanger:
Laget felles takterrasse Tips til nye styreledere:
Et godt styre er et godt lag
Tema:
UTEROM
SIDE / 3
Leder På Romsås i Oslo har seks borettslag med til sammen 2 538 leiligheter de siste 15 årene vært gjennom en formidabel rehabiliteringsprosess som mangler sidestykke i norsk bolighistorie. I 2014 avsluttet de to siste borettslagene, Røverkollen og Svarttjern, sine prosjekter. For dette arbeidet belønnes de med en delt rehabiliteringspris. Dette er en pris som OBOS har delt ut siden 1990 for beste rehabiliteringsprosjekt blant boligselskaper. Prisen skal være en påskjønnelse og en anerkjennelse av det viktige arbeidet som har foregått gjennom mange år for å modernisere, fornye og å revitalisere boligområdene. Røverkollen er det borettslaget av årets to vinnere som har gjort de mest omfattende arbeidene og som har rehabilitert både garasjer og bygninger, uteområder og baderom. Arbeidene utgjør en investering per leilighet på 920 000 kroner. I Svarttjern borettslag har de konsentrert seg om bygningsmassen og uteområdene, med en investering per leilighet på 553 000 kroner. Det er beboerne selv, gjennom sine valgte styrer, som har tatt initiativ til og bestilt arbeidet. Det er beboerne som betaler det det koster. De bidrar til en flott ansiktsløftning av boligområdene, noe som også er til glede og inspirasjon for nabolag og lokalsamfunn. Den norske eiermodellen og borettslagsmodellen medvirker også sterkt til at det er mulig å gjennomføre slike prosjekter. Bolig og Miljø gratulerer beboerne i Røverkollen og Svarttjern borettslag med årets pris!
Innhold
TEMA: UTEROM / Våren er for lengst over oss, solen henger stadig høyere på
himmelen. Beboere i boligselskaper med egne uteområder og grøntarealer har mye å se frem til. Du kan også lage en frodig liten oase på noen få kvadratmeter. Fine og attraktive uterom kommer ikke av seg selv. Forhåpentligvis får du med deg noen råd og vink ved å lese denne utgaven av Bolig & Miljø.
FOTO: WERNER JUVIK
Rehabiliteringsprisen til Romsås
SIDE SAK 04 / Her er tegnene du må se etter Det finnes noen sikre tegn som viser at tiden for drenering rundt husveggene nærmer seg. Vi viser deg hvilke du skal se etter.
10 / Nå bør du oppgradere uterommet Trenden med sterke farger gjør seg nå også gjeldende i boligselskapenes uterom. Kvalitetsmøbler i tre er en annen vinner i år.
21 / Gresset kan faktisk bli grønnere I Bergen sverger de til naturgress. Banemesteren på Brann stadion forteller deg noen hemmeligheter som gir en penere og mer anvendelig plen.
25 / Stenger du ambulansen og politiet ute? Mange ønsker å regulere tilgangen til boligselskapet med veibommer. Da er det viktig å velge løsninger som slipper utrykningskjøretøy igjennom.
32 / Et godt styre er et godt lag Som nyvalgt styreleder i boligselskapet, skal du vite at det finnes hjelp og støtte. Vi gir deg noen gode tips for at styrearbeidet skal bli så effektivt og godt som mulig.
Åge Pettersen
ANSVARLIG REDAKTØR: Åge Pettersen / telefon 22 86 57 80 e-post: aage.pettersen@obos.no
REDAKTØR: Espen Børhaug / telefon 918 45 600 e-post: espen.borhaug@obos.no
I REDAKSJONEN:
BOLIG & MILJØ:
DESIGN/KONSEPT:
Marie Dyrén / telefon 22 86 57 88 e-post: marie.dyren@obos.no Cathrine Wolf Lund / telefon 22 86 57 87 e-post: cathrine.wolf.lund@obos.no Tyra T. Tronstad / telefon 22 86 57 57 e-post: tyra.tronstad@obos.no Henrik Sørlie / telefon 22 86 54 89 e-post: henrik.sorlie@obos.no Jorunn Wold / telefon 22 86 82 37 e-post: jorunn.wold@obos.no Eddie Chr. Thomas / telefon 22 86 82 19 e-post: eddie.chr.thomas@obos.no
Informasjonsavdelingen, OBOS Postboks 6666 St. Olavs plass, 0129 Oslo Telefon: 22 86 57 85 Faks: 22 86 57 34 e-post: obos@obos.no
Itera Gazette
ANNONSESALG: HSmedia v/ Mona Jørgensrud Telefon: 911 73 473 e-post: be@hsmedia.no
TRYKK: 07 Gruppen
FORSIDEFOTO: Våren er kommet til Fornebulandet. Foto: Werner Juvik
SIDE / 4
TEMA; UTEROM/rehabilitering
BOLIG & MILJØ / NR. 02 / 2015
SIDE / 5
BOLIG & MILJØ / NR. 02 / 2015
SLIK VET DU AT DET MÅ DRENERES Fukt i kjelleren, saltutslag og maling som flasser av er typiske tegn på at det er på tide å drenere. I årene fremover vil nedbørsmengden dessuten øke. Da kreves det større rør enn tidligere. TEKST: HEIDI RØNEID FOTO: ARASH NEJAD/NYEBILDER.NO
Rundt de fleste boligselskap ligger dreneringsrør som skal føre vannet bort fra bygningene. Men etter en stund kan rørene bli tette, og vann blir liggende inntil bygningen og kan begynne å trekke inn. – Det startet med at vi oppdaget fuktutslag i kjellerne. Vi fikk utført en kontroll, og det ble konstatert fukt i veggene, sier Kristin Fossum, nestleder i Bergkrystallen borettslag. Borettslaget ligger sørøst i Oslo, og består av 438 leiligheter fordelt på 21 blokker. Noe av bebyggelsen ligger i sumpområder, mens noen av blokkene står på fjellgrunn. – Vi kontrollerte alle kjellerne, men det var bare i de som lå i sumpområdet det ble påvist fukt. I blokkene på fjellgrunn var kjellerne tørre. Vi valgte derfor bare å drenere rundt blokkene hvor det var påvist fukt, sier Fossum. TETTE RØR Når man drenerer, graver man dype grøfter
TÅLER MER: De gamle brune teglsteinsrørene graves opp fra bakken og erstattes av to nye plastrør. – Dagens rør har vesentlig større dimensjon enn i gamle dager. I dag legges doble rør, altså to rør ved siden av hverandre, og de kan frakte 3-4 ganger så mye vann som de gamle, single rørene, sier Lars Myhrbraaten fra OBOS Prosjekt.
rundt bygningene, fjerner de gamle rørene og erstatter disse med nye. Gamle rør bør skiftes ut etter ca. 30-50 år. En typisk indikator på at rørene bør skiftes er saltutslag, maling som flasser av grunnmuren, mugglukt og fukt i kjelleren. – Tidligere var det vanlig at bygg ble drenert med teglsteinsrør, men etter mange år kan de bli tette. Når dette skjer blir vannet liggende, og kan sive inn i bygningen. Det var det som hadde skjedd i Bergkrystallen borettslag, sier Lars Myhrbraaten, prosjektleder i OBOS Prosjekt. Problemet kan også komme av at rørene ikke lenger er dimensjonert for nedbørsmengden. – Menneskeskapte klimaendringer har ført til en signifikant økning i nedbør i store deler av landet de siste årene. Så dreneringsrør som tidligere var overdimensjonert er nå kanskje ikke store nok og får ikke unna alt vannet, sier Hans Olav Hygen, klimaforsker ved Meteorologisk institutt.
Han forteller at nedbørsmengdene ventes å fortsette å øke i årene som kommer. – Når boligselskapet skal drenere, er det viktig å velge rør som er dimensjonert for fremtiden, selv om de er overdimensjonert nå. Dreneringen skal vare i mange år framover. Hvis ikke rørene er dimensjonert for nedbørsmengden vi kan vente oss, må arbeidet gjøres om igjen om noen år, sier han.
Dreneringsrør som tidligere var overdimensjonert er nå kanskje ikke store nok og får ikke unna alt vannet. Hans Olav Hygen, klimaforsker ved Meterlogisk institutt.
STØRRE VANNTRYKK Et annet klimaproblem for bygningene er at det har blitt mindre snø og mer regn om vinteren.
STYRETS VEDLIKEHOLDSANSVAR Dersom vann blir liggende inntil bygningen kan det føre til store skader på grunnmuren. Styret i Bergkrystallen borettslag mente derfor at dreneringen gikk inn under styrets vedlikeholdsansvar og at saken derfor ikke måtte tas opp på generalforsamlingen.
– Det fører til at vi får mer vanntrykk gjennom hele året, som betyr at vi ikke får opptørkingsperioden vi er vant til, sier Hygen.
– Borettslaget er godt drevet, og arbeidet vil ikke føre til en økning i felleskostnadene. Vi vet at noen beboere likevel tror at dette kom-
SIDE / 6
BOLIG & MILJØ / NR. 02 / 2015
TEMA; UTEROM/rehabilitering
Rusken-general Jan Hauger (til v.) vet at han kan regne med Sloreåsen borettslag og styreleder Ulf Stenberg.
DRENERING: – Man bør se oppgradering av utemiljø og grøntområder i sammenheng med nødvendig drenering. Da unngår du at nye, fine uteområder må dreneres etter fem til ti år, sier Tore Mundgjel, driftsleder fra Tronslien (t.v), her sammen med Lars Myhrbraaten fra OBOS Prosjekt og Kristin Fossum, nestleder i Bergkrystallen borettslag.
RUSKEN ER I VINDEN Små og store i Sloreåsen har deltatt i Rusken-aksjonen siden borettslaget sto ferdig i 1981. TEKST: ESPEN BØRHAUG FOTO: WERNER JUVIK
mer til å medføre en økning i felleskostnadene. Skulle vi gjort dette på ny, ville vi vært enda flinkere til å informere godt før vi satte i gang, sier Fossum.
–Vi får jobben gjort, samtidig som det er sosialt og hyggelig, forklarer styreleder Ulf Stenberg.
Arbeid som drenering fører ikke til verdistigning på leiligheten, på samme måte som nye balkonger eller bad kan gjøre. Det kan derfor være vanskelig å få beboere positive til å bruke penger på dette.
Rusken er Oslo kommunes dugnadsaksjon for en renere by. Gjennom et år er mer enn 200.000 innbyggere involverte i aksjonen. Nær halvparten av disse er barn på skoler og i barnehager.
– Det er flott med endringer som øker verdier på boligene, men hvis vi unngår å drenere, vil verdien på boligmassen forringes. Og det er fryktelig ille, sier Fossum.
-Vi vil ha det rent og pent i byen vår, men det handler også om holdninger. Vi involverer så mange som mulig, forklarer Jan Hauger. Rusken-generalen, som han gjerne kalles, understreker at borettslag og sameier i OBOS er enormt viktig for suksessen.
Kan bli dyrt Når en skade oppstår på grunn av en svikt i dreneringen, for eksempel at rørene ikke er skiftet når de skal og har blitt tette, dekker ikke forsikringen skadene. Kilde: Eika forsikring, som leverer til OBOS-forsikring.
–Det er her folk bor og ser resultatene av dugnaden, sier han idet vi svinger inn til Sloreåsen borettslag på Holmlia. Med seg har han Ruskens Æresdiplom, som en sjelden gang tildeles særlig aktive deltakere i aksjonen. Sloreåsen borettslag har vært med hvert år siden 1981. Mellom blokker og rekkehus utgjør fellesarealet 63 mål. Her er mye grønt, fine lekeplas-
ser og rundt én kilometer med gangveier. I fjor vår ble det lagt ned ca 200 dugnadstimer i stell og vedlikehold av grøntanleggene og lekeplassene, feiing og spyling av fellesarealer og mindre vedlikeholdsarbeider. Like mange store sekker var fylt opp med kvist og kvast, men heldigvis ikke vanlig søppel, da aksjonen var ferdig. -Vi kunne nok fått noen til å utføre denne jobben for oss, men dette har vist seg å fungere godt, sier Ulf Stenberg. Han regner med god oppslutning også denne våren, men vedgår at det år for år har blitt litt færre deltakere. –Jeg antar at de fleste borettslag opplever det samme. Derfor har vi ikke gjort Rusken til den store sosiale sammenkomsten det kunne vært. Det skorter litt på folk, og da prioriterer vi boller og brus til barna som deltar. Det er til gjengjeld veldig populært, forteller styrelederen i Sloreåsen. Boligselskaper som ønsker å ta del i dugnaden, finner all informasjon på rusken.no. -Vi tilbyr gratis sekker og hansker, utleie av konteinere og gratis levering av usortert dugnadsavfall på Grønmo, forteller Ruskengeneralen.
www.tidogrom.no
Vi vil gjerne male hos deg! Det er vel ikke så viktig hvem som maler trappeoppgangen, tenker mange. Men for et pent og varig resultat er det lurt å velge en malermester fra Alliero. Vi er eksperter på både innvendig og utvenFOR TILLITSVALGTE OG VAKTMESTERE I BOLIGSELSKAPER / 01.2005 / ÅRGANG 28 dig maling, og vi vet hvilken type grunnarbeid som må til for å sikre et pent og varig resultat. Hos oss møter du dyktige medarbeidere med faglig stolthet og sikker hånd på både malerpenselen og kvalitetsstyringen. Kontakt oss om alle typer malerjobber.
G & MILJØ Et fagblad
G & MILJØ Et fagblad
FOR TILLITSVALGTE OG VAKTMESTERE I BOLIGSELSKAPER / 01.2005 / ÅRGANG 28
Din totalleverandør av kvalitetshåndverk alliero.no - tlf: 23 26 54 00
SIDE / 9
BOLIG & MILJØ / NR. 02 / 2015
TEMA; UTEROM/GRØNTANLEGG
BYGGET PARKEN FØRST På Blindheim i Ålesund sto parken ferdig mens grunnmuren ble bygget.
TEKST: ESPEN BØRHAUG FOTO: JOHN COLBENSEN, OXIVISUALS
bestemte oss for å vise kundene hva de faktisk ble invitert til å kjøpe seg inn i, forteller hun.
Denne fine parken sto klar før grunnmuren under boligene på Blindheim i Ålesund var ferdig.
–Vi ville vise hvordan dette kom til å se ut i virkeligheten, ikke bare i et prospekt, sier Mette Gallefoss.
Prosjektet består av leiligheter, rekkehus og eneboliger i kjede. Boligene omkranser den flotte parken, hvor det vokser plommetrær, amerikanske blåbær, rips og mange prydbusker.
Salget har gått riktig bra, og beboerne trives godt i Blindheim Park.
Prosjektlederen for Block Watne-boligene i Blindheim Park forteller at det kostet litt å lage en fiks ferdig park før boligene sto ferdig, men at dette førte til et svært godt salg. –Konkurransen er hard på Sunnmøre, også. Alle kan vise frem flotte prospekter, men vi
–Vi har flere lekeområder for barn. I parken har vi fine sittegrupper og belyste stier, i stedet for store plener. Uteområdene dekker ulike behov, her skal det være plass til barnefamilier og andre grupper.
–Vi tror dette kan være en måte å presentere andre prosjekter på, også. Å vandre rundt i parken er noe annet enn å se den på en dataskjerm, sier Mette Gallefoss. Leilighetene i Blindheim Park er utsolgt. Nå er de siste boligene lagt ut for salg; fem eneboliger i kjede og seks rekkehus.
SIDE / 10
BOLIG & MILJØ / NR. 06 02 / 2014 2015
TEMA: UTEROM/oppgradering HERLIG HINDER: Denne hinderløypen inviterer til fysisk aktivitet for store og små. Her kan beboerne trene balansen, klatre og konkurrer seg imellom. Hinderløypen består av flere apparater, som koster fra 2500 kroner hos Sove.no.
SPREKE FARGER, TRENDY TREVERK
SIDE / 11
BOLIG & MILJØ / NR. 02 06 / 2015 2014
VÅRNYHETER
Her er gode tips for å fornye uteplassen med god design og smarte løsninger,
STRIPES: Lars Tornøe er en norsk produktdesigner basert i Stavanger. Da han designet Stripes ville han skape store sitteplasser, i utgangspunktet til byrommet, men disse passer også godt i bakgårder og på fellesarealer. Stripes består av to grunnmoduler, en halvsirkel og et rektangel, som kan settes sammen til ulike former. Modulene kommer også med hull til trær. Stripes koster fra 8900 for én halvsirkel, fra Vestre.com.
Er det på tide å fikse opp uterommet? Her er årets nyheter. Kvalitetsutstyr anbefales sterkt, men det fins gode og rimelige løsninger for små boligselskap med mindre ressurser. TEKST: HEIDI RØNEID FOTO: LARS TORNØE OG PRODUSENTENE
PLASS I SOLEN: Sommeren står for døren, og med denne solstolen kan beboerne kose seg med en god bok i varmen. Lars Tornøe designet denne stolen sammen med Atle Tveit, en norsk produktdesigner basert i Oslo. Oppgaven var rett og slett å skape et offentlig møbel som folk på en deilig solskinnsdag står i kø for å bruke. Solbenken heter Bloc og koster fra 16 450 kroner fra Vestre.com.
SIDE / 12
BOLIG & MILJØ / NR. 06 02 / 2014 2015
TEMA: UTEROM/oppgradering
NATURLIG: Mange lekeapparat har sterke farger, men dersom boligselskapet helst vil ha noe som glir inn i omgivelsene, kan apparatet Eikely være noe. Det er i naturlige trefarger, og har kunstgress på taket. Eikely koster 41 500 kroner hos Tress.no.
BRANNBARN: Barna kommer til å gå av hengslene hvis de kan leke brannmenn og –kvinner i denne brannstasjonen. Suppler med en brannbil for en komplett opplevelse. Brannstasjonen koster 33 995 kroner og brannbilen koster 20 995 kroner hos Tress.no.
HØY OG LAV: Benken Peg har seter som kan justeres i ulike høyder. Benken festes i bakken, og setene kan også bestilles i samme farge dersom man ønsker det. Kontakt Nola.se for pris.
SORTERING: Ønsker boligselskapet å være mer miljøvennlig? Da er resirkuleringsdunken Repeat perfekt. Her kan beboerne sortere avfallet, og du kan selv velge hvilke symboler som skal settes på beholderen. Kontakt Nola.se for pris.
SIDE / 13
BOLIG & MILJØ / NR. 02 06 / 2015 2014
FARGER: -Nå kommer fargerike møbler for fullt i boligselskapene, også, sier landskapsarkitekt Morten Evensen. Han har samarbeidet med OBOS Prosjekt om utforming av uterom i flere OBOS-boligselskap.
PINGPONG: Sett opp et bordtennisbord på fellesområdet og inviter store og små til turnering. Dette heter Pingout. Kontakt Elverdal.no for pris.
-UTEMØBLER SKAL BRUKES! –Gjør det skikkelig. Velg kvalitet, er rådet fra landskapsarkitekt Morten Evensen.
Hva er trendene nå? – Nå skal møblene være fargerike. Trender sprer seg ofte fra det offentlige rommet til det private, og Aker Brygge har akkurat fått knall-oransje benker. Så fargerike møbler kommer for fullt i boligselskap også. Apparater og møbler skal være av miljøvennlige og bærekraftige materialer, og spesielt tre er trendy. Det har også kommet mange nye produkter som er svanemerkede, og uten kunstige impregneringer. Hvordan kan man forsikre seg om at man kjøper apparater og møbler som blir brukt? – Snakk med beboere, spør hva de ønsker på fellesområdene og få faglige råd. Sørg også for å plassere benker og apparater steder hvor de blir brukt. Det kan en landskapsarkitekt hjelpe deg med. NOE FOR SEG SELV: Elverdal lager spesiallagde sklier tilpasset boligselskapets behov. La deg inspirere og design en som passer perfekt inn på uteområdet. Kontakt Elverdal.no for pris.
Hvilke råd vil du gi til boligselskap som vil fornye uteområdet? – Det viktigste er å kjøpe produkter som er i god kvalitet. Mange boligselskap har begrensede midler, men mitt råd er å gjøre litt skikkelig, i stedet for å gjøre mye halvveis. Kjøper du det billigste av det billige, så holder det kort tid, og må byttes ut igjen ganske snart.
FOTO: ARASH NEJAD/NYEBILDER.NO
TORNADO: Snurr barna rundt og rundt i karusellen Tornado. Den kommer i rød og svart og koster 25 500 kroner hos Sove.no.
Mer enn
20 års
ERFARING MED Å LEVERE ADGANGSKONTROLL-LØSNINGER I NORGE
FERMAX er spesialist på å utvikle og produsere kommunikasjons- og adgangskontroll-systemer, analoge som digitale. FERMAX sine produkter har vakre prisbelønte design, utmerket brukervennlighet, norsk tale og høy kvalitet. FERMAX nyter derfor en fremtredende posisjon blandt verdens ledende merkevarer.
Smart Connection IKT er FERMAX sin autoriserte distributør i Norge og innehar alle lovpålagte autorisasjoner fra Post- og teletilsynet for å markedsføre, forhandle, installere og vedlikeholde/feilrette porttelefonanlegg. Eiere av porttelefonanlegg er nå pålagt å sikre seg at leverandører er autorisert for denne type leveranser.
SMART CONNECTION IKT A/S Måltrostveien 1 2016 Frogner
TELEFON Tel. +47 4000 2990
HJEMMESIDE www.smartconnection.no post@smartconnection.no
SIDE / 15
BOLIG & MILJØ / NR. 02 / 2015
TEMA; UTEROM/oppgradering
NYTT OG GAMMELT: Cementen borettslag er bygget i et bystrøk på Storhaug, omkranset av asfalt og en blanding av gammel og ny bebyggelse.
UTEROM PÅ TAKET Beboerne i Cementen borettslag i Stavanger fikk en 600 kvadratmeter stor terrasse der det før lå et utilgjengelig tak dekket av pukkstein. Det koster hver av dem 282 kroner i økte månedsutgifter. TEKST: JORUNN WOLD FOTO: JAN INGE HAGA
Denne sommeren skal virkelig nytes av beboerne i Cementen borettslag. Taket er nemlig omgjort fra å være 600 kvadratmeter med pukkstein til å bli en stor og deilig terrasse med sittegrupper, grillplass og 360 graders utsikt. Og skulle det bli for mye sol, er det bare å trekke inn under det 50 kvadratmeter store takoverbygget.
For åtte år siden kjøpte styreleder i borettslaget, Erling Prestårhus, leilighet til datteren som skulle studere i byen. Selv var han bonde i Ryfylke, åtte mil og to ferger unna Stavanger, og vant til landlige omgivelser og store friarealer. TAK MED POTENSIAL Leiligheten lå i et bystrøk på Storhaug, omkranset av asfalt og en blanding av gammel og ny bebyggelse. Et flott og sentralt område,
men ett potensial ble ikke utnyttet, mente Prestårhus, nemlig det store taket. Derfor tente han raskt på ideen om takterrasse. – Borettslaget består av 53 boliger. Noen har balkong, andre ikke. Fellesområdene er små og av en art som ikke gjør det naturlig å rigge seg til en nydelig sommerdag, forteller Prestårhus. Drømmen om takterrasse ble imidlertid lagt på is i noen år, og i mellomtiden ble Prestårhus
SIDE / 16
BOLIG & MILJØ / NR. 02 / 2015
TEMA; UTEROM/oppgradering
Vi valgte en finere løsning enn vi først hadde tenkt oss. Det er jeg glad for nå. Erling Prestårhus
SKRYT: Styreleder Erling Prestårhus (til h.) skryter av Victor A. Dahl fra OBOS Prosjekt. – Det koster å bruke ekstern prosjektleder fra OBOS Prosjekt, men det er det verdt når vi ser resultatet, mener en fornøyd styreleder.
styreleder for borettslaget. Datteren flyttet, og leiligheten ble pendlerleilighet og «hytte i byen». HARD START Han tok opp ideen i styret, og etter hvert sa generalforsamlingen ja til å utrede ideen. Prosessen gikk imidlertid tregt i starten. Det var vanskelig å få inn seriøse tilbud fra entreprenører. – Jeg hadde først planer om å styre prosessen selv. Men etter en stund ble OBOS Prosjekt leid inn som prosjektleder. Først da begynte ballen å rulle. Vi fikk hjelp med kontrakter, arkitekttegninger og alle valgene som måtte tas underveis. Det koster å ha ekstern prosjektleder, men vi er glade for å ha OBOS Prosjekt med på laget, særlig når vi ser at resultatet er blitt så bra, sier styrelederen.
Cementen borettslag hadde egentlig planer om en enklere terrasse. Men etter å ha sett forslaget fra arkitekten fikk de virkelig øynene opp for potensialet. – Vi valgte en finere løsning enn vi først hadde tenkt oss. Det er jeg glad for nå, sier Prestårhus. GOD PLANLEGGING LETTER JOBBEN Victor Dahl fra OBOS Prosjekt mener at Cementen har tatt mange riktige valg underveis. Blant annet ble rekkverket trukket en meter inn, slik at terrassen ikke synes fra bakken. Det gjorde fasadeendringen enklere å få godkjent. Materialene er av aluminium, galvanisert stål og royalimpregnert treverk. Dette vil holde vedlikeholdsutgiftene lave i årene fremover.
– For andre boligselskaper som skal i gang med liknende prosjekt vil jeg anbefale å være nøye med forprosjekteringen. Da vi kom inn i prosjektet, ble vi oppmerksom på at taket i utgangspunktet ikke var dimensjonert for den økte lasten terrassen ville utgjøre. Dermed måtte vi fjerne det meste av den opprinnelige pukksteinen. Pukken lå som ballast for å holde taket på plass. Denne oppgaven skulle nå bli ivaretatt av den nye terrassen. Men nå fikk vi et nytt problem. Takisolasjonen var brennbar, og pukken hadde utgjort et brannhemmende sjikt for å redusere faren for brannspredning. Løsningen ble å legge et nytt og lettere brannhemmende materiale, for deretter å tekke taket på nytt. Først etter dette kunne vi begynne på selve terrassen, forteller Dahl.
SIDE / 17
BOLIG & MILJØ / NR. 02 / 2015
GOD PLASS: Den 600 kvm store takterrassen står klar for varme sommerdager. Blir solsteiken for sterk, har beboerne et 50 kvm overbygg de kan krype inn under.
Cementen
i. STAV ikke medvirker Arkitektkontoret utførelse av
FERDIGGRAD:
SAKSBEHANDLER:
TILTAKSHAVER:
0
H.Bøe
benyttes ved
Ryfylkegata 70
MÅLESTOKK:
KONTROLL:
TEGNET AV:
EHE
TEGNINGNR:
PROSJEKTNR:
A110
DATO:
805.13
08/16/13
kopieres eller
3D
arbeider som
PROSJEKT:
TEGNING:
1 10.03.14 Nabovarsel
OBOS
helt eller delvis
Prestårhus håper også at terrassene kan føre til at beboerne blir litt bedre kjent med hverandre. Kanskje kan det bli lettere å engasjere beboerne til styresaker og fellesskapets beste?
• Ferdig og innflytningsklart i 2007 • 53 boenheter i fem etasjer • Ligger på Storhaug i Stavanger • Små felles uteområder på bakkeplan • Styreleder Erling Prestårhus • Styremedlemmer Dagny Frøyland og Anders Eik • Takterrasse på 600 kvm stod ferdig våren 2015 • OBOS Prosjekt har bistått i planlegging, bygging og ferdigstillelse av takterrassen
må hverken
– Det er ikke så veldig mye for en takterrasse, mener Prestårhus. – Dessuten, legger han til, kan vi nok forvente at boligene vil stige i verdi.
CEMENTEN BORETTSLAG
Tegningen
ØKTE FELLESUTGIFTER Prisen ble overkommelig for beboerne i Cementen. Totalt kom kostnadene på 1,8 millioner kroner. Lånet betales over fellesutgiftene. Med 53 boenheter blir det 282 kroner i økte utgifter per måned på hver leilighet.
SE LYST PÅ FREMTIDEN! Vedlikeholdsfritt sensorstyrt LED lys. 5 års full produktgaranti.
Tlf. 22 72 19 09 | lys@lightmakers.no | www.lightmakers.no
Nedgravde containere EnviroPac AS har levert nedgravde avfallscontainere til Mortensrud Torg i Oslo. 174 leiligheter og næringslokaler. Det kildesorteres restavfall og papp/papir.
- maskiner og utstyr til kildesortering
EnviroPac er Skandinavias ledende leverandør på maskiner og utstyr til kildesortering. Salg og service i hele landet! Tel. 06130 • kundeservice@enviropac.no • www.enviropac.no
Vi fører også semi-nedgravde løsninger. Flere størrelser og varianter.
SIDE / 19
BOLIG & MILJØ / NR. 02 / 2015
TEMA: UTEROM/planter
TA NATUREN INN I HAGEN Sommeren er like rundt hjørnet, og i år skal den fylles av store krukker med frodige planter. Her er noen tips om hvordan du lager en frodig hage på en liten balkong.
TEKST: ESPEN BØRHAUG FOTO: OPPLYSNINGSKONTORET FOR BLOMSTER OG PLANTER
Det er bedre å ta naturen inn i hagen enn å ta hagen ut i naturen. Mens plantene går mot en mer naturlig stil, blir pottene større og får noe mer farge og mønster. Firkantede potter blir det fortsatt flere av, myket opp av prydgress og planter med dekorativt bladverk.
GAURA: Gaura vokser fint og fritt. Den finnes med rosa eller hvite blomster. Til høyre en frodig krukke med stjernelobelia.
En balkong på noen kvadratmeter kan fort bli et frodig fristed. Små trapper, stiger, hyller og ampler kan brukes for å få plass til planter i flere høyder. Klatreplanter og planter som henger tar liten gulvplass, og er supre for deg som har begrenset plass. Erteblomster, klokkeranke, lofus, blodbeger og thunbergia er aktuelle ettårige klatreplanter. Klematis, villvin og humle er flerårige, og kan brukes i store krukker eller i hagen. Stauder med lang blomstringstid eller dekorative blader er også fine å bruke i krukker. Prøv med hosta, bregner, lave storkenebb, astilbe eller kattemynte. Kilde: Opplysningskontoret for blomster og planter
I HØYDEN: Utnytt plassen på balkongen og dyrk i høyden ved å bruke ampler med hengende planter. Dodre (Lobularia) har tusenvis av blomster som dufter honning.
PRYDGRESS: Store potter med limegrønn krypfredløs er lettstelt for solrike steder.
HUMLER: Steppesalvie er flerårig, ca 40 cm høy og elsket av humler.
YTT
DERE
A
N OS
E
O
B
EN
V
B
www.kaba.no
- R A B AT
T
Nytt porttelefon anlegg? Kaba MøllerUndall AS har siden 1978 levert og montert porttelefon-systemer med og uten video.
Vi leverer også: Lås og beslag • Adgangskontroll • Elektronisk avlåsning Sikring av bolig • Nøkkelskap
Gratis befaring Ring 06866
© 2014, Kaba Møller Undall AS –Bolig og Miljø 04-2014
Vi monterer over 200 anlegg i året, og har en serviceavdeling med høy kompetanse.
SIDE / 21
BOLIG & MILJØ / NR. 01 / 2015
TEMA: UTEROM/grøntanlegg
Bildetekst: SAND: -Jorden kan med fordel inneholde mye sand, kanskje 70 prosent. Her hos oss er dette laget 30-Jorden cm dypt, forteller banemester Håkon SAND: kan med fordel inneholde Hordvik påkanskje Brann stadion. mye sand, 70 prosent. Her hos oss er dette laget 30 cm dypt, forteller banemes-
GRESSET KAN BLI GRØNNERE OBOS-ligaen har akkurat kommet i gang, men gressmattene er under konstant omsorg året igjennom. Banemester Håkon Hordvik på Brann stadion gir deg tipsene om hvordan gresset bør behandles. TEKST: ESPEN BØRHAUG FOTO: VIDAR LANGELAND
– Her i byen spiller vi fotball på naturgress, forteller mesteren med dårlig skjult stolthet. Det er vel en slags trøst for alle bergenserne som har gått i terapi etter at seriemesterne fra 2007 rykket ned fra eliteserien i fjor. I OBOSligaen, og på nivået over, blir det stadig mer vanlig at fotball spilles på kunstgress. Det diskuteres i Bergen, som alt annet. KLASSISKE FELLER Gressmatten i Idrettsveien ser grønn og innbydende ut, men Branns banemester er ikke sikker på at det som duger her, duger alle steder. Noen feller bør eiere av små og store plener likevel prøve å unngå.
• Plenen skal ikke ha for mye vann. Det beste er at det er tørt øverst og vått nede i jorden. Da strekker røttene seg nedover og gresset oppover mot lyset. I motsatt fall risikerer du at gresset begynner å vokse feil vei. Vann sjelden og mye. • Det er fint med en kortklippet plen, men dette øker sjansen for mosevekst. Om gresset får vokse seg litt høyere, kveles mosen før den får fotfeste. Det er bedre å forebygge enn å ergre seg over mosen etterpå. • Ikke glem ettersåing av gressfrø. Det beste er kontinuerlig påfyll gjennom vekstsesongen. • En plen trenger gjødsel, helst med det samme snøen er borte eller når plenen har tørket opp etter vinteren. Fortsett å gjødsle litt og ofte gjennom vekstsesongen og før vinteren kommer.
Å LAGE EN PLEN Det beste er å gjøre alt rett fra begynnelsen. Skal du lage en plen for aktiv bruk, er drenering viktig. – Jorden kan med fordel inneholde mye sand, kanskje 70 prosent. Her hos oss er dette laget 30 cm dypt. Øverst er det fint å blande i kugjødsel. Da kan jeg love deg at gresset vokser, sier Hordvik. Før såing anbefaler banemesteren at det brukes valse. Med en jernrive kan det lages furer som frøene kan sås i, før det valses på nytt. – Før det spirer ordentlig, er det viktig å være forsiktig med vanningen. La hageslangen ligge, litt fuktighet er nok.
SIDE / 22
BOLIG & MILJØ / NR. 02 / 2015
TEMA: UTEROM/grøntanlegg – Mange er misunnelige på de velfriserte fotballbanene, med mønstre i ulike grønnsjatteringer. Hva er hemmeligheten? – Vi klipper rett og slett gresset i ulike retninger. Det er ingen heksekunst, men det kan være et tips å feste en liten valse bak på plenklipperen. – Tror du det er naturgress på Brann stadion om ti år? – Det får andre avgjøre. Følger det med utstyr, skal vi vel klare å passe på plasten, også, blunker banemester Hordvik.
Snø er godt for gresset
Gjødsel av sjøalger
Varme somre er fint for gresset, selvsagt, men det er kalde vintre, også. Dersom snøen legger seg før gressmatten har frosset, gir det en veldig fin isolasjon, forteller Håkon Hordvik. – Noen steder blir snøen liggende, men det skjer jo ikke her i Bergen. Her veksler vinterværet ustanselig mellom frost og bøtter med regn. Det er ikke optimalt for gresset, men vi prøver å kompensere ved å gjødsle godt før vinteren kommer. Når røttene tilføres sukker, er det omtrent som å fylle frostvæske på en bil, sier banemesteren.
Ønsker du det lille ekstra på plenen, fins det råd. Alt behøver ikke koste en formue, heller. – På Brann stadion bruker vi økologisk gjødsel basert på sjøalger. Dette er en tradisjon fra gamle dager, da bøndene her vestpå gjødslet jordene med tang og tare. Det er ikke alltid så lett å vite nøyaktig når og hvordan det bør gjødsles eller kalkes. Håkon Hordvik anbefaler at det tas jordprøver for å være sikker på at pH-verdien ikke er for langt unna 6 eller 7. Han kjenner til at noen baner tilføres jern for å gi en ekstra imponerende grønnfarge. – Vi bruker ikke slike sprøytemidler. Sånt forsvinner jo ikke så lett, tenker Branns banemester. 30 centimeter under gresset på Brann stadion ligger varmekablene med infrarødt lys som vender oppover. – Det ble slått på 1. mars og sørger for minst 12 grader i jorden. Men det er kanskje litt råflott for et borettslag?
Ulike gresstyper På norske fotballbaner har det vært vanlig å bruke gresstypen engrapp. På Brann stadion brukes også raigress, som i motsetning til engrapp ikke går i dvale om vinteren. Lengre fotballsesonger og mildere vintre gjør dette stadig mer aktuelt. Økt bruk av kunstig lys og undervarme synes også å favorisere flerårig raigress, som er den vanlige gresstypen på engelske fotballbaner. Kilde: Bioforsk
Eiendomsforsikring for boligselskaper _ Det er styrets ansvar å sørge for at boligselskapet er godt nok forsikret. Med forsikring fra OBOS Skadeforsikring vil styret sikre at boligselskapet har en god forsikringsavtale med et personlig og effektivt skadeoppgjør – om uhellet skulle være ute. OBOS Skadeforsikring gjør det enklere å være tillitsvalgt!
OBOS Skadeforsikring AS Telefon: 22 86 59 30, hjemmeside: www.obosskadeforsikring.no, e-post: post@obosskadeforsikring.no
Tørr kjeller Vi løser fuktproblemer i kjeller, fritidsbolig, båt m.fl. steder. Avfuktere og kompetansen fra Byggmesterkontoret fjerner fuktproblemene. • MONTERING • SALG • UTLEIE
Vår kompetanse kombinert med kvalitetsprodukter løser dine radonproblemer.
Du har utfordringene vi har løsningene! • MÅLING • BEFARING • TILTAK www.stoppradon.no
Byggmesterkontoret AS, Bølerveien 24, 0690 Oslo, Tlf: 22 29 01 01 post@byggmesterkontoret.no, www.byggmesterkontoret.no
Finansiering og økonomisk rådgivning for boligselskaper – Lån Trenger boligselskapet finansiering? Vi tilbyr langsiktig lån i forbindelse med vedlikeholdsprosjekter.
Kassekreditt Har boligselskapet et midlertidig likviditetsbehov? Vi tilbyr kassekreditt for å dekke uforutsette kostnader.
Sparing Har boligselskapet oppsparte midler? Vi tilbyr særvilkårskonto/sparekonto hvor boligselskapet kan plassere sin egenkapital trygt.
Økonomisk rådgivning Står selskapet overfor et vedlikeholdsprosjekt og trenger økonomisk rådgivning? Vi tilbyr likviditetsanalyser som viser de økonomiske konsekvensene av prosjektet. Les mer på www.obos.no/bank Tlf. 02334, e-post: bank@obos.no
TEMA: SIKKERHET/tilgjengelighet
SLIPP NØDETATENE INN TID: – Når vi kommer, kan det stå om sekunder for å redde liv. Da kan vi ikke bli sittende fast i en bom, sier politiførstebetjent Tor-Håkon Fegri. Det kommer ikke til å skje i Svarttjern borettslag, hvor styremedlem Paul Smedbakken og styreleder Tor-Erik Røberg-Larsen konfererte med politiet først.
innkjøpet av bommene som til sammen kostet rundt 200 000 kroner. Røberg-Larsen regner med at dette er fullfinansiert innen et par år. Men han understreker at det viktigste med bommene er å oppnå mindre kjøring inne i borettslagets område – og det målet er allerede oppnådd.
Står det en låst bom mellom deg og ambulanse, politi og brannvesen? TEKST: JOURNN WOLD FOTO: NYEBILDER.NO
I Svarttjern borettslag på Romsås i Oslo har beboerne valgt å ha bommer med ID-basert universalnøkkel. Bommene er låst, men nødetatene har nøkkelkort. Det er en trygghet – hvis en kritisk situasjon skulle oppstå. – Da vi skulle installere nytt bom-system i fjor, var det svært viktig for oss at nødetatene fikk enkel tilgang, forteller styreleder i Svarttjern borettslag, Tor-Erik Røberg-Larsen. – Derfor var det naturlig for oss å konferere med dem før vi tok det endelige valget. Valget falt på det systemet som brukes på kommunale bommer. Det setter politiførstebetjent ved Manglerud politistasjon, TorHåkon Fegri, stor pris på. – De siste årene har vi fått flere nøkkelkort og PIN-koder som vi må ha med oss i bilen. Vi kan ikke operere med et utall ulike PIN-koder lagret under solskjermen. Det beste for oss er om alle borettslag i kommunen velger et felles system, sier Fegri. Han legger til at manuelle bommer som man dytter opp, uten bruk av
nøkkel, også er helt greit for nødetatene. Nøkkelsystemet som Svarttjern og de fem andre borettslagene på Romsås har valgt til sine bommer, er det samme som brukes i flere offentlige bommer i Oslo kommune. Dette er bommer som skal regulere trafikkmengden i enkelte områder, og som kollektivtrafikk har nøkkelkort til. Tilgangen til hvem som kan åpne bommene styres av Bymiljøetaten i Oslo kommune. Den definerer hvilke ID-brikker som har anledning til å åpne den enkelte bommen. BILFRITT BORETTSLAG Beboerne i borettslaget på Svarttjern har i utgangspunktet ikke nøkkelkort til bommen, men beboere med spesielle behov kan søke styret og få utlevert nøkkelkort. For andre som vil kjøre til døra koster det 30 kroner å åpne bommen. – Putter man på penger, slipper man igjennom uten nøkkelkort, forteller Røberg-Larsen. Pengene bruker borettslaget til å finansiere
REDDER LIV Hva gjør dere i politiet hvis dere møter en stengt bom? – Til nå har det ikke vært et stort problem, men det kan det bli med mange varianter av private bommer. Møter vi en bom vi ikke har nøkkelkort til, kjører vi i verste fall ned bommen. Når vi kommer, kan det stå om sekunder for å redde liv. Da kan vi ikke bli sittende fast i en bom. Det finnes mange ulike låsesystemer på markedet. Ved å velge det systemet kommunen benytter for å regulere trafikken i rushtiden, vil nødetatene få enklere tilgang. – Vi anmoder alle borettslag og sameier om å ta kontakt med oss før de velger å ha låste bommer inn til sine områder. Når nødetatene kommer, kan det stå om liv, sier politiførstebetjenten.
Skal ditt borettslag eller sameie anskaffe bom? Start med å ta kontakt med nødetatene i din kommune, og finn ut hvilket låsesystem som er standard for kommunale bommer. Husk at det kan være flere leverandører å velge mellom. Om mulig kan du be om pristilbud fra flere.
Vedlikeholdsspyling fra Gravco, en sikker investering Vedlikeholdsspyling kan spare deg for store skader og utgifter!
Såpe, mat, fett og hudrester tærer på rørveggene og kan skape hull, skader, samt blokkeringer i rørene. I verste tilfelle kan kloakk flyte opp i leiligheten. Disse problemene jobber vi med daglig. Med vedlikeholdsspyling holder du rørene rene og åpne, du unngår lukt, blokkeringer og uønskede «husdyr», og ikke minst sparer du deg for store utgifter.
På tide å tømme sandfang! Vi tømmer og rengjør sandfang og slukrister. Fulle sandfang og slamkummer/ rister vil omsider føre til blokkering av utløpet fra kummen. Vannet vil stige, og dette kan få alvorlige konsekvenser for omgivelsene og skape store skader på eiendom og materiell. Jevnlig tømming av kummer er viktig. En avtale med oss innebærer at vårt firma kommer til faste avtalte intervaller.
RING 08420 DØGNVAKT www.gravco.no
Førsteklasses håndverk og fornøyde kunder Vår malermesterbedrift har 20 års erfaring i malerfaget og vi arbeider innenfor nybygg, vedlikehold og rehabilitering i Oslo og omegn. Våre tjenester: Antikvarisk oppussing Brannmaling Fasaderehabilitering
Design: www.b-c.no
Innvendig malerarbeid Malebehandling av dører og vinduer Utvendig maling av treverk og balkonger Takarbeider og blikkenslagerarbeider Totalentreprenør
Kontakt oss i dag for avtale om gratis befaring og pristilbud.
Fagkunnskap gir trygghet bruk en mesterbedrift
Tlf 21 91 50 00 · www.malerhuset.no
Norsk lekemagi TILBUD HELE 2015
8804,-
Ord. pris: 13105,-
Søve feirer 40 år med gode tilbud hele året - følg med på sove.no
TILBUD MAI
101736,-
Ord. pris: 141300,-
i Norsk lekemag I 40 år har
Søve levert
til lekep produkter inspirerende ske verden - barnas magi
lassen
Katalog 2015
BESTILL NY KATALOG
Huskestativ inkl. 2 bildekkseter Art.nr: 50-151-622.
Bestill eller les på sove.no
Rallarvegen hinderløype Art.nr: 16-500-012
Søve AS I Grønnvoldveien 290, 3830 Ulefoss I Tlf: 35 94 65 65 I www.sove.no Priser er ekskl. fundamenter og mva.
SIDE / 28
BOLIG & MILJØ / NR. 02 / 2015
TEMA: ENERGI/ny støtteordning
-EN UNIK MULIGHET FOR Gode energitiltak i eksisterende bygg kan spare boligselskapet for store driftsutgifter. En helt ny støtteordning skal få fart på kartleggingen av mulighetene. OBOS Prosjekt AS bistår gjerne med gjennomføringen. TEKST: ESPEN BØRHAUG / FOTO: WERNER JUVIK
TOGET GÅR: -Støtteordningen er laget for å vekke interesse for et viktig felt, og vi vet ikke hvor lenge ordningen vil vare, sier Vidar Hellstrand, gruppeleder for energi i OBOS Prosjekt AS.
-Dette er en unik mulighet som vi vil anbefale alle å benytte seg av. Støtteordningen er laget for å vekke interesse for et viktig felt, og vi vet ikke hvor lenge ordningen vil vare, sier Vidar Hellstrand, gruppeleder for energi i OBOS Prosjekt AS. Nye bygg tilfredsstiller moderne krav til energibruk. Men det aller meste av Norge er allerede bygget, og det finnes et enormt potensial
for å redusere energibruk og bytte energikilder i eksisterende bebyggelse. Alternativene kan være mange: Etterisolering, omlegging til balansert ventilasjon med varmegjenvinning, solvarme, solceller, isolering av loft eller bruk av alternative energikilder som fjernvarme, bergvarme eller pelletsanlegg. Mulighetene må utredes i hvert enkelt tilfelle. Borettslag og sameier må stadig ta stilling
til ulike investeringsbehov. Dessverre havner kartlegging av energitiltak ofte et stykke ned på listen når mer synlige oppgraderinger som terrasser, fasader og utearealer er foretatt. -Det er kanskje ikke så lett å se den umiddelbare gevinsten, men en kartlegging kan peke på tiltak som gir vesentlige reduksjoner i energibruk. Det frigjør i neste omgang midler som kan brukes på andre tiltak, poengterer Hellstrand.
SIDE / 29
BOLIG & MILJØ / NR. 02 / 2015
BOLIGSELSKAPET -Og skulle kartleggingen vise at energibruken i boligselskapet er rimelig optimal, så er også det verdifull informasjon for styret og beboerne. Borettslag og sameier i Oslo har gjennom flere år kunnet søke kommunens klima- og energifond om støtte til energitiltak. Enova – statens verktøy for omlegging av energibruk – tilbyr nå en utvidet støtteordning for boligselskaper i hele landet. Det er særlig interessant at Enova også tilbyr støtte til de konkrete utbedringstiltakene. -OBOS Prosjekt AS har fått veldig god erfaring fra kartlegginger i boligselskaper i Oslo. Vi vil derfor anbefale borettslag og sameier ellers i landet om å ta kontakt med oss. Vi hjelper til med utforming av søknad, kartlegging, utbedringstiltak og sluttrapportering, forteller Vidar Hellstrand.
Slik er kartleggingsstøtten Enova tilbyr støtte til borettslag og sameier som vil kartlegge energitiltak i bygninger som bidrar til redusert energibruk og omlegging til fornybare oppvarmingsløsninger. Målet med støtteprogrammet er å gi en bedre oversikt over mulige energitiltak i egen bygningsmasse og lønnsomheten ved å investere i tiltakene. En slik oversikt kan være et godt grunnlag for videre investeringer, som Enova også har gode støtteordninger for. Støtten gis til boligselskap med minimum ti boligenheter. Støttebeløpet kan utgjøre inntil 50 prosent av godkjente kostnader. For lag med ti til 50 boliger er den øvre grensen 50.000 kroner. Maksimalbeløpet økes gradvis til 250.000 kroner for lag med flere enn 200 boliger. Les mer på www.enova.no eller kontakt OBOS Prosjekt AS på telefon 22 86 57 96. Les mer om støtteordningen på neste side.
Plaget av overvann?
Vi graver, drenerer og fuktsikrer
Etter over 25 år med graving og drenering hos huseiere, borettslag og sameier er vi gode til å forberede, planlegge og gjennomføre gravearbeid under alle forhold og omstendigheter. Etter avtale tar vi oss av alt etterarbeid, som asfaltering, steinlegging og annen istandsetting. Vi gir deg selvfølgelig fullverdige garantier for arbeidet vi utfører. www.tt-teknikk.no / post@tt-teknikk.no / Tlf: 02490
SIDE / 30
BOLIG & MILJØ / NR. 02 / 2015
TEMA: ENERGI/solenergi
SOLENERGI I NORGE Norge har en liten andel solenergianlegg for produksjon av varmtvann og elektrisitet. Disse installeres i et økende tempo i våre naboland, selv om Norge har tilsvarende eller bedre solforhold. TEKST: JOAKIM LARSEN, ENERGIRÅDGIVER, OBOS PROSJEKT AS / FOTO: VIDAR LANGELAND
Et desentralisert montert solenergianlegg produserer strøm og varmtvann til eget hus eller til egen boligblokk. Energien ville ellers blitt kjøpt via sentrale nett. Med installert solcelleanlegg til strømproduksjon, kan man i perioder der solen gir mer energi enn man selv forbruker, også selge strøm tilbake på nettet. Omtrent 40 prosent av energiforbruket i Norge knyttes til boliger. Ved å produsere egen energi, vil man i tillegg til å spare strømutgifter, også spare miljøet gjennom et lavere eksternt energibehov. Boligverdien øker, som følge av et bedre energimerke og reduserte energiutgifter. Det er to hovedkategorier innenfor solenergi; solfangere og solceller. Begge typer kan installeres i alle størrelser og utforminger. De kan integreres ved at solanlegget erstatter takstein eller andre fasadeelementer, eller de kan monteres separat. SOLFANGERE Solfangere brukes til å produsere varmtvann til tappevann, eller som ”grunnlast” til vannbåren varme til gulvvarme eller radiatorer. Da produserer solfangerne så mye varmtvann som systemet er dimensjonert for, før det tilføres en ”spisslast” for at temperaturen kan heves til ønsket nivå. Denne spisslasten kan være elektrisitet, varmepumpe, bioenergi eller oljefyring. Solfangere er mer arealeffektive enn solceller. De blir brukt mye sør i Europa, fordi systemet har en lav kostnad, er enkelt å montere og har en lang vedlikeholdsfri levetid. SOLCELLER Solceller er en utprøvd teknologi med røtter tilbake til romfartsteknologien på 1950-tallet. I Norge har solcellesalget i all hovedsak vært drevet av hyttemarkedet. Globalt er solceller i dag en av energikildene som blir mest utbygd.
OSEANA: På Oseana kunst- og kultursenter i Os kommune dekker Norges største, nettilknyttede solcelleanlegg 20 prosent av energibehovet i bygget.
Det finnes alt fra store solcelleparker til mindre anlegg på hustak. Den største hindringen for utbygging er fortsatt kostnaden, men det har vært en rivende utvikling i markedet. Kostnadene har på 15 år sunket globalt med 90 prosent. Solceller er i dag billigere enn alternative energiløsninger i stadig flere land. Nedbetalingstiden for et solcelleanlegg i Norge er typisk rundt 25 år (uten støtteordninger), den tekniske levetiden til solceller er 40-50 år. MER KOMPETANSE Solenergi i Norge kunne hatt samme positive utvikling som i andre land, dersom tradisjonelle rådgivere og konsulenter hadde hatt mer kunnskap. OBOS Prosjekt har bygget kompetanse på solenergi over tid, og vi anser solenergi som et godt valg for mange boligselskaper. Flere solenergiaktører har etablert seg i Norge, og flere store anlegg er levert på både næringsbygg, sykehjem, eneboliger m.m.
Dette har ført til økt kunnskap og reduserte installasjonskostnader. For solenergi, som andre teknologier, er antall installerte anlegg avgjørende for at kostnader reduseres og at markedet fungerer. Det er derfor nå innført støtteordninger for huseiere og boligselskaper som ønsker å benytte seg av sol som energikilde. På landsbasis er det ENOVA som administrerer ordningen. Boliger i Oslo har en egen støtteordning gjennom kommunens klima- og energifond. I 2014 lanserte Oslo kommune dessuten en pilotprosjektordning hvor det gis støtte til installasjon av solceller for strømproduksjon i boligselskaper. OBOS Prosjekt har bistått boligselskaper i søknadsprosessen. Det antas at støtten kan utgjøre 40 til 50 prosent av totalkostnaden ved installering av solcelleanlegget. Det er et signal om at solenergi også er ønsket fra politisk hold.
BOLIG & MILJØ / NR. 06 / 2013
Frisk og tørr kjeller Vi løser ditt fuktproblem med vårt unike Tørt Bygg-system! Unngå mugg, sopp, råte og kjellerlukt. Fuktproblemer løses raskt, enkelt og rimelig.
AVFALLSHÅNDTERING Metro og Molok er våre bestselgere der avfallet samles i dypbrønner som er plassbesparende og gir minimalt med lukt.
Ta boligen tilbake! Vi har unike løsninger for rehabilitering av kjellere. Spør oss om ditt fuktproblem. • • • • •
Kjeller Krypkjeller Boder Garasjer Leiligheter
METRO UNDERGRUNN
RADON Vi løser ditt radonproblem med våre gode løsninger! Radonproblemet løses raskt, enkelt og rimelig Vi kan tilby: • Radonsug • Radonbrønn • Ventilering
Den mest moderne og plassbesparende undergrunnsløsningen på markedet. Med Metro får du plass til hele 2 stykk 5 kubikk containere innenfor arealet av en standard parkeringsplass. Verdifulle arealer kan dermed benyttes til annet.
MOLOK® DYPOPPSAMLER
Den klassiske avfallsbrønnen – semi undergrunn. Her er kvalitet, design og driftssikkerhet kombinert på en helt unik måte. Med Molok oppbevares 60% av avfallet under bakken.
• Sporfilm • Digital måling av radon
Vi hjelper deg til en frisk bolig! Tørt Bygg AS Tlf: 90 85 99 99 E-post: post@tortbygg.no www.tortbygg.no
Ta kontakt for et meget konkurransedyktig tilbud!
Telefon: +47 64 80 29 00 Mail: office@strombergs-plast.no
SIDE / 32
BOLIG & MILJØ / NR. 02 / 2015
TEMA: FORVALTNING/styrearbeid
– ET GODT STYRE ER ET G
ERFARING: – Mye er nytt og annerledes når du velges som styreleder. Da er det er godt å kunne lene seg på en dyktig forvaltningskonsulent, synes Merete Skjellanger Hilby. Helge Minge, forvaltningssjef i OBOS Stor-Bergen, er på besøk i Kronstad borettslag.
-Erfaring er viktig. Men det hjelper veldig med et kompetent og entusiastisk styre, sier Merete Skjellanger Hilby. Hun ble valgt til styreleder i Kronstad borettslag i Bergen for ett år siden. TEKST: ESPEN BØRHAUG / FOTO: VIDAR LANGELAND
Hun var ikke helt grønn da hun ble valgt til å lede styret. Åtte år som styremedlem, de siste som nestleder, hadde gitt henne tryggheten til å si ja. – Selv med den erfaringen, var det mye som var nytt og annerledes. Jeg kjente særlig på ansvaret for å forvalte store verdier på vegne av et fellesskap, forklarer Merete. - Da hjalp det med et godt styre og en dyktig og tilgjengelig forvaltningskonsulent i OBOS.
De eldste boligene i laget er fra 1921. Da de siste lavblokkene ble bygget på 1950-tallet, utgjorde det daværende Kronstad boligselskap rundt 100 enheter. I 1991 ble laget omdannet til et borettslag. – Boligene er relativt små, men de er attraktive og verdifulle. Vi kan ikke styre etter innfallsmetoden. Jeg har ingen byggteknisk kompetanse, men den finnes i styret. Rundt bordet har vi også folk som kan økonomi, for-
sikring, IT, vann og avløp. Det betyr nesten like mye som at styret er arbeidsvillig og entusiastisk. Et godt styre er et godt lag, sier styrelederen. Helge Minge, forvaltningssjef i OBOS StorBergen, nikker gjenkjennende. – Vi snakker ikke nødvendigvis om utdannelse, man kommer langt med kjennskap og interesse for ulike felt. Og så må man bidra til en god arbeidsflyt. Det er oftest avhengig av samspillet mellom en delegerende leder og et lyttende styre hvor alle setter av litt tid. Utdannelse finnes det for øvrig i OBOS’ kurs og konferanser. Noen av disse er spesielt rettet mot uerfarne tillitsvalgte. STYREROMMET.NET Det hender at styreledere med langt mindre erfaring enn Merete velges. Den som tror at
SIDE / 33
BOLIG & MILJØ / NR. 02 / 2015
ODT LAG dette er et enkelt énmannsshow ender som regel opp med ikke å ønske gjenvalg året etter, sier Minge. Merete Skjellanger Hilby anbefaler alle nye styreledere å sette seg inn i hva styrearbeidet går ut på. Spørsmålene er mange: Hvordan står det til med økonomien? Hvordan lages et budsjett, hva er et årshjul? Hvordan planlegges et rasjonelt vedlikehold? Må et styre forholde seg til HMS? – Et oppstartmøte med forvaltningskonsulenten i OBOS er en god start. Der finner du trygghet, fornuft og kompetanse. Styrelederen i Kronstad borettslag fant også veldig mye nyttig informasjon om styrets oppgaver og ansvar på Styrerommet.net. Her finnes oppdatert informasjon om boligselskapets budsjett og regnskap, vedtekter, husordensregler og eventuelle retningslinjer for styrearbeid. – Styrerommet.net gjør det mye enklere for en ny styreleder å overta når den tid kommer. Underveis kan vi ta ut rapporter for nær sagt ethvert behov. NABO OG STYRELEDER Det er også en fordel om en styreleder kan like å slå av en prat med beboerne i laget. Meretes erfaring er at mange problemer kan unngås gjennom tydelig dialog og klare regler. – Jeg setter stor pris på en prat med mine naboer, men kommer vi inn på noe som styret bør håndtere, er det best å be om en e-post. Vi saksbehandler ikke over hagegjerdet. Et styre som fungerer godt sammen, består av mennesker som bryr seg, som synes det er litt gøy å bidra til fellesskapet. Det finnes alltid mange meninger, også i et borettslag som er plassert midt mellom rådhuset i Bergen og Brann stadion. – Diplomatiske egenskaper er gull verdt. Klarer man å se en sak fra to sider, kanskje også tre, er det svært nyttig, påpeker Helge Minge.
Ti tips til deg som nyvalgt styreleder! 1. Bli kjent med ditt styre, ditt boligselskap og eventuelt ansatte. Ta initiativ til et møte med avtroppende styreleder for å dra nytte av erfaringer. 2. Takk ja til oppstartsmøte med din rådgiver eller forvaltningskonsulent i OBOS. I enkelte regioner vil du også bli invitert til gratis seminar i juni for nyvalgte styreledere, hold av kvelden. 3. Søk informasjon. Gjør deg kjent med nettløsningen Styrerommet.net. Her finner du blant annet oversikt over boligselskapets budsjett og regnskap, vedtekter, husordensregler, eierlister, elektronisk innkalling/protokoll, årsberetninger, nyheter med mer. 4. Skaff deg oversikt over planer, prosjekter og den økonomiske situasjonen. Hvilke vedtak krever oppfølging? Hvilke leverandører har boligselskapet avtaler med? 5. Fordel arbeidsoppgavene. På første styremøte bør du forsøke å få oversikt over styremedlemmenes kompetanse, engasjement og interesse for så å fordele ansvar og oppgaver på en best mulig måte. 6. Sett mål for ditt og styrets arbeid. Planlegg, i samarbeid med ditt styre og forretningsfører, hvilke oppgaver som skal
prioriteres i neste styreperiode. 7. Legg en plan for styremøter. Det er din oppgave som styreleder å innkalle til styremøter. Lag en plan for når, hvor, hvordan og hvor ofte. Merk at Styrerommet.net har en egen løsning for innkallinger og protokollførsel. 8. Gi informasjon. Regelmessig og god informasjon fra styret til beboerne og eierne er viktig. Legg en plan for hvem i styret som har ansvar for rundskriv, oppslag og eventuelt hjemmesider, og hva som skal informeres om når og hvordan. 9. Søk hjelp i tide. Tillitsvalgte i styret har ulik bakgrunn og kompetanse. Men husk at du ikke står alene. Hele styret skal behandle saker og fatte beslutninger i fellesskap. Kontakt forretningsfører når du er usikker. 10. Øk din kompetanse, på egenhånd eller gjennom deltagelse på kurs og seminarer. Våre kurstilbud er varierte og inneholder det viktigste av hva de tillitsvalgte bør kjenne til for å kunne lede og drive boligselskapet på en ryddig og forsvarlig måte. Les mer om våre kurs på Styrerommet.net. Magasinet Bolig & Miljø tar opp aktuelle temaer som kan gi deg tips, råd, nye ideer og faglig påfyll.
BOLIG & MILJØ / NR. 02 / 2015
Kommentar;
ILLUSTRASJOSNFOTO: COLOURBOX
Rehabiliteringsprisen
Generalforsamlingen i boligselskapet er vår eksamen, skriver forvaltningsdirektør Morten Aagenæs.
Tid for eksamen
Våren er som kjent tid for eksamen på mange skoler og universiteter. For OBOS er det også eksamenstid hvert år på denne tiden. I løpet av våren skal OBOS nemlig utarbeide cirka 3 000 årsoppgjør for borettslag og sameier i hele Norges land. Selv om OBOS har gjort dette i mange år, er vi hvert år opptatt av å gjøre jobben enda bedre enn året før.
Årets rehabiliteringspris går til borettslagene Røverkollen og Svarttjern, begge på Romsås, som får 150 000 kroner hver. TEKST: TYRA T. TRONSTAD
Rehabiliteringsprisen har blitt delt ut av OBOS siden 1991, og går til et borettslag som har blitt ferdig rehabilitert i løpet av året som gikk. I år var det to borettslag som gikk seirende ut av konkurransen: borettslagene Røverkollen og Svarttjern på Romsås i Oslo. –Vi deler ut prisen fordi vi ønsker å gi en påskjønnelse til boligselskaper som gjør en viktig jobb. Dette er jo tiltak som er bekostet av beboerne selv og besluttet i fellesskap. Desto viktigere er det at resultatet blir bra, sier kommunikasjonsdirektør Åge Pettersen i OBOS.
BOLIG & MILJØ
Vår regnskapsavdeling, med mer enn 70 høyt kompetente regnskapsførere fordelt flere steder i landet, jobber jevnt og trutt for å få ferdig regnskapene innen fristene som gjelder. Våre forvaltningskonsulenter er godt i gang med å utarbeide cirka 3 000 forslag til årsberetninger for de enkelte borettslag og sameier. Vi vet at dette produktet holder god kvalitet og at det er et nyttig dokument for den enkelte beboer. Her vil man finne informasjon om bygningsmasse, informasjon om hva styret har holdt på med i løpet av det siste året, historiske opplysninger om eiendommen og selskapet, og ikke minst viktig informasjon om selskapets økonomi både i fortid og fremtid.
Generalforsamlingen (årsmøtet i sameier) er vår eksamen. Sammen med styret skal vi sørge for at årsmøtet kan gjennomføres på en smidig og god måte slik at beboerne føler seg trygge på at både økonomi og eiendom er godt ivaretatt.
Et fagblad
FOR TILLITSVALGTE OG VAKTMESTERE I BOLIGSELSKAPER / 01.2005 / ÅRGANG 28
Røverkollen borettslag er bygget i 1974, og består av 5 bygninger med til sammen 238 boliger. Borettslaget har rehabilitert både fasader og uterom de siste årene, og avsluttet i 2014 en våtromsrehabilitering. –Vi er svært glade for å få denne prisen. Vi har jo vært gjennom en lang rehabiliteringsperiode og er et av få borettslag i landet som har vært gjennom en totalrehabilitering. Beboerne har vært veldig tålmodige under arbeidene, men har også blitt svært fornøyde. Vi ser på prisen som et bevis på at vi har gjort det riktig. Det blir lagt merke til, og vi bor i et område som trenger å bli lagt merke til, sier styreleder Kjetil Hetland i Røverkollen borettslag.
BOLIG & MILJØ
Vår ambisjon er å få karakteren A på eksamen. Hvis du ikke synes vi fortjener en slik karakter så kan du ringe eller skrive til meg – eller eventuelt til din forvaltningskonsulent. Tilbakemeldinger fra deg er et meget viktig element i vårt arbeid med å gjøre produktet enda bedre. Jeg ønsker lykke til på årsmøtet!
Forvaltningsdirektøren; MORTEN AAGENÆS OBOS er forretningsfører for rundt 2.600 borettslag og sameier i Norge. Morten Aagenæs er direktør og øverste leder for forvaltningsdivisjonen.
Et fagblad
Svarttjern borettslag er bygget i 1973, og består av 18 bygninger med til sammenOG651 boliger. I 2014/ 01.2005 avsluttet FOR TILLITSVALGTE VAKTMESTERE I BOLIGSELSKAPER / ÅRGANG 28borettslaget arbeider med blant annet omtekking av tak, nye balkonger med innglassing, etterisolering og teglforblending av fasader og utskifting av vinduer. Juryen for prisen er ledet av tidligere varaordfører og nestleder i byutviklingskomiteen i Oslo, Kari Pahle, journalist Jan Gunnar Fjeldstad i Byggeindustrien, sjefsarkitekt Dag Christian Bjørnland fra Plan –og bygningsetaten og kommunikasjonsdirektør Åge Pettersen i OBOS. Prisen, som er på 150 000 kroner til hvert av borettslagene, ble delt ut på OBOS´ generalforsamling 20. april. Bolig og Miljø gratulerer!
“Det er veldig bra å bare kunne ringe til en som ordner opp...” ludensreklame.no
Kjenner du Vaktmester Andersen?
Tverrbakken boligsameie består av 77 boligseksjoner, med utbyggingsplaner for to til. Vi hadde litt blandet erfaring med vaktmestere. For halvannet år siden hentet vi inn flere tilbud, og bestemte oss for Vaktmester Andersen. De var konkurransedyktige på pris, uten å være billigst, og hadde gode referanser som vi sjekket. Men noe av det viktigste var kanskje at de hadde et veldig godt helhetlig tilbud. Vi har en fast vaktmester som kommer en gang i uka og holder orden på det meste. Hvis det skal gjøres noe ut over det vanlige er det bare en telefon unna. Vaktmester Andersen har fagfolk som stiller opp på kort varsel. Peter Sverdrup Styreleder Boligsameiet Tverrbakken 4
Vaktmester Andersen er totalleverandør av eiendomstjenester. Hver uke gjør vi vaktmesterjobben i boligsameier, borettslag og næringsbygg over hele Oslo. Vi har gode fagfolk som behersker mange områder, som for eksempel håndverkertjenester og bekjempelse av skadedyr. I tillegg til våre egne 24 medarbeidere har vi en rekke dyktige underleverandører som vi har funnet frem til over tid.
Kontakt oss i dag for et uforpliktende tilbud
Pålegg fra brann-/feievesen? Vi hjelper dere med å unngå fyringsforbud og få opphevet fyringsforbud for de som allerede har fått det. • Piperehabilitering, vi bistår med å bruke riktig metode Totalleverandør innen byggvedlikehold • Videokontroll med utfyllende rapport • Utskifting av ildsteder • Forbedring av trekk i pipe • Liftarbeid
Fagkunnskap siden 1878
Blikkenslagerarbeider Nybygg Rehabilitering Metallfasader Båndtekking Beslagarbeider Takrenner
Totalleverandør Totalleverandørinnen innenbyggvedlikehold byggvedlikehold
Fagkunnskap Fagkunnskapsiden siden1878 1878
Snøfangere Beslagproduksjon Boligventilasjon Tekking med sink, kobber, stål og metaller. Metallfasader.
Blikkenslagerarbeider Blikkenslagerarbeider Takarbeider
Drogseth AS, byggvedlikehold med fokus på borettslag, sameier og bygårder. • Rehabilitering av tak, fasader og piper. • Utredning og utbedring av fukt, råte og soppskader Tverrfaglig kompetanse: Vi har murmester, blikkenslagermester, taktekkermester og malermester. Samarbeidspartnere i alle fagområder.
Snøfangere SnøfangereTakstein Beslagproduksjon Beslagproduksjon Skifer Boligventilasjon Boligventilasjon Papp Tekking med sink, Tekking med sink, Folie kobber, stål og kobber, stål og Membraner metaller. metaller. Metallfasader. Metallfasader.
Takarbeider Takarbeider
Servicearbeider
Takstein Takstein Skifer Skifer Papp Papp Folie Folie Membraner Membraner
Lekkasjesøk/tetting Mindre beslagarbeider Pipebeslag Termografering Istapper/snørydding av tak
Servicearbeider Servicearbeider
Fasaderehabilitering
Lekkasjesøk/tetting Lekkasjesøk/tetting Mindre beslagarbeider Mindre beslagarbeider Pipebeslag Pipebeslag Termografering Termografering Istapper/snørydding avav taktak Istapper/snørydding
Mur- og pussarbeider Ny panel/kledning Utskifting av vinduer Malerarbeider
www.helli.no
Nybygg Nybygg Rehabilitering Rehabilitering Metallfasader Metallfasader Båndtekking Båndtekking Beslagarbeider Beslagarbeider Takrenner Takrenner
///////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////// Fasaderehabilitering Drogseth AS www.drogseth.no - tlf. 22 32 32 50
Fasaderehabilitering Bygårder
// Blikkenslagermester // Murmester Murogog pussarbeider Murpussarbeider Omtekking av tak. NyNy panel/kledning panel/kledning // Taktekkermester Utbedring av takterrasser. // Malermester Utskifting avav vinduer Utskifting vinduer Malerarbeider Malerarbeider
Etterisolering av tak. Loftsleiligheter; kondensproblematikk, varmetap, mangelfull
SIDE / 37
Juristen l KAN BORETTSLAGET ILEGGE
BØTER?
ILLUSTRASJONSFOTO: COLOURBOX
I høst ble jeg og alle andre andelseiere i borettslaget innkalt til dugnad for å rake løv, felle noen trær osv. Styret varslet at de som ikke deltok ville bli ilagt et gebyr på 350 kroner. Nå er jo våren her, og problemstillingen kan bli aktuell igjen. Har vi som er andelseiere plikt til å stille opp på dugnad? Og kan borettslaget ilegge oss bøter på denne måten? l ADVOKATEN SVARER:
Ansvaret for drift og vedlikehold av borettslagets eiendom er delt mellom borettslaget ved styret og de enkelte andelseiere. Ansvarsfordelingen fremgår av lov om borettslag kapittel 5 og borettslagets vedtekter. Det vanlige er at andelseierne har ansvar for innvendig vedlikehold i boligene, mens borettslaget tar seg av driften, vedlikehold av bygningene samt fellesarealene utomhus. Dugnad er en måte å få utført enkelte av borettslagets fellesoppgaver på. Men andelseierne har ingen arbeidsplikt overfor borettslaget, og det er dermed en frivillig sak om man vil delta på dugnader i borettslagets regi for å få utført fellesoppgaver.
tatt på dugnaden kan for eksempel få reduserte felleskostnader for en enkelt måned. Såfremt reduksjonen i felleskostnadene ikke er større enn den enkelte andelseiers andel av arbeidet som er utført, har skattemyndighetene iallfall tidligere akseptert ordningen. Hvis godtgjørelsen til andelseierne er større enn dette, kan det bli ansett som lønn som skal innberettes til skattemyndighetene som lønnsinntekt.
Det kan virke urettferdig at noen alltid deltar på dugnader, mens andre ikke møter opp. Borettslaget kan ikke ilegge dem som ikke deltar på dugnad «gebyrer» eller «bøter» i egentlig forstand, men det er likevel fullt mulig for borettslaget å premiere dugnadsinnsats økonomisk. De som har del-
En annen sak er at vår- og høstdugnader med raking, trimming av hekker osv. av mange betraktes som en sosial og miljøskapende aktivitet, uten behov for særskilt godtgjørelse. Borettslaget er med andre ord ikke forpliktet til å gi økonomisk kompensasjon for deltakelse på dugnad. Ved å lage en
Advokat; IVAR TAKLE
Advokatene i OBOS yter advokattjenester til selskaper som OBOS har forretningsførsel for, og bistår selskapene med rådgivning, utredninger og kontakt med offentlige myndigheter og private aktører.
hyggelig ramme rundt dugnaden, der noen for eksempel steker vafler, serverer kaffe o.l., vil kanskje ekstra mange møte opp på dugnad uten særskilt betaling. Også større fellesoppgaver kan utføres på dugnad. En avgjørelse fra Eidsivating Lagmannsrett avsagt 09.11.2006 (saksnr. 06-088283ASI) belyser hvordan et borettslag kunne begrense lagets felleskostnader ved at et større vedlikeholdsarbeid ble utført av andelseierne. I denne saken vedtok generalforsamlingen at andelseierne skulle utføre beising av sin egen bolig innen en frist. Samtidig orienterte borettslaget om at hvis fristen ikke ble overholdt, ville borettslaget sette bort arbeidet til et malerfirma, og at andelseier ville bli belastet kostnadene gjennom en økning i de månedlige felleskostnadene. Det var kun én andelseier som ikke beiset boligen sin. Borettslaget engasjerte derfor et malerfirma til å beise andelseierens bolig. Borettslaget betalte malerfirmaet 18.848
kroner, og krevde deretter pengene tilbake fra andelseier. Da andelseier nektet å betale, tok borettslaget ut søksmål. Lagmannsretten kom til at andelseieren hadde plikt til å betale, og at betalingen skulle gjennomføres over fire år ved at felleskostnadene for denne ene andelseieren økte med 392 kroner pr måned, med tillegg av forsinkelsesrente for det til enhver tid utestående beløp. Selv om også større arbeider kan utføres av andelseierne, er det ikke alle oppgaver som egner seg for dugnad, fordi det kreves særskilt kompetanse og utstyr. Utskifting av felles røropplegg for vann og avløp bør eksempelvis utføres av fagfolk. Det er også viktig å ivareta sikkerheten når dugnadsarbeid utføres så det ikke oppstår skader på mennesker eller ting. Det er mulig å tegne særskilt ulykkesforsikring som skal sikre at skade på dem som deltar på dugnad kan erstattes. Styret kan undersøke om borettslagets forsikring allerede inneholder slik dekning.
Vi tilbyr en enklere og tryggere hverdag Assistent Partner AS er blant de ledende leverandørene av dørautomatikk og porttelefonsystemer til det offentlige, som NAV, offentlige bygg, skoler, kommuner og ikke minst borettslag. Vi er også spesialister innen branndørsteknikk og elektriske låssystemer.
Dørautomatikk Vi leverer dørautomatikk fra GEZE, en av verden største produsenter av dørsystemer. GEZE tilbyr markedets beste og bredeste sortiment, med utallige valgmuligheter og tilpasninger etter ditt behov.
Porttelefon Vi er blant de ledende leverandørene av porttelefonanlegg på Østlandet. Vi leverer Aiphone som er et av de sterkeste merkevarene innen området. Aiphones nye bus-baserte porttelefonsystem er universelt utformet og dekker alle krav til TEK 10.
Adgangskontroll HEXACT adgangskontroll er et revolusjonerende adgangskontrollsystem, spesielt designet for bruk i leilighetskomplekser. Enkelt å installere, enkelt å bruke, enkel oppdatering, kostnadssparende og meget høy sikkerhet.
Kontakt oss for mer informasjon på tlf. 48 10 11 00 Registrert elektroinstallatør | Autorisert teleinstallatør | post@assistentpartner.no | www.assistentpartner.no
SIDE / 39
BOLIG & MILJØ / NR. 02 / 2015
Aktuelle kurs Konflikthåndtering
Herborvi.no Å lage en hjemmeside kan være både vanskelig og kostbart. Med verktøyet Herborvi.no er alt som kreves et minimum av datakunnskap. Løsningen er tett knyttet opp mot OBOS sine systemer. TID: 21. mai og 11. juni kl 1700-2100 STED: OBOS, Hammersborg Torg 1 PÅMELDINGSFRIST: 18.mai og 8. juni
Forsikring Forsikring oppleves av mange som et komplisert område. Dette kurset er tilpasset både nye og mer erfarne styremedlemmer som ønsker å oppdatere seg. TID: 27. mai kl 1700-2000 STED: OBOS, Hammersborg Torg 1 PÅMELDINGSFRIST: 22.mai
Styrerommet.net fordypning Nettløsningen Styrerommet.net. gjør styrearbeidet enklere for deg og det gir rask tilgang til OBOS’ forvaltningstjenester. På dette kurset lærer du mer om den praktiske bruken. TID: 4. juni kl 1700-2100 STED: OBOS, Hammersborg Torg 1 PÅMELDINGSFRIST: 1.juni Påmelding til: kompetanse@obos.no Se Styrerommet.net eller OBOS.no/kurs for flere kurstilbud.
Man har ikke levd forgjeves hvis man har hørt fuglesang om våren. CHANG CHAO
FOTO: XXX
Hva gjør man når konflikter oppstår i boligselskapet? Hvilke lover og vedtekter gjelder når problemene ikke lar seg løse på annet vis? TID: 19.mai kl 1700-2000 STED: OBOS, Hammersborg Torg 1 PÅMELDINGSFRIST: 15.mai
Rekordresultat for OBOS Resultatet for 2014 er OBOS-konsernets beste noensinne. Resultatet før skatt i 2014 ble 2 202,0 millioner kroner, mot 1 127,9 millioner kroner i 2013. OBOS-konsernets samlede omsetning var 7 744,8 millioner kroner. Resultatet skyldes et meget solid driftsresultat. I tillegg har OBOS i løpet av året solgt 617 utleieboliger til Oslo kommune, samt solgt seg ned i Veidekke ASA og AF Gruppen ASA, med en samlet gevinst på 1 485 millioner kroner. Medlemsveksten fortsatte også i 2014. 18 924 nye medlemmer meldte seg inn i OBOS i løpet av året. I tillegg fikk OBOS 19 864 nye medlemmer ved fusjonen med Stor-Bergen Boligbyg-
gelag. Totalt hadde OBOS ved årsslutt 369 566 betalende medlemmer. I OBOS-tilknyttede borettslag ble det omsatt 6 801 boliger. Omsetningene foregikk gjennom OBOS Eiendomsmeglere og andre meglere. Ved omsetning av leiligheter i OBOS-tilknyttede borettslag benyttet medlemmene forkjøpsretten i 27,9 prosent av salgene. OBOS-konsernet har forvaltningsavtaler med 2 965 boligselskaper, med til sammen 189 747 boliger. Dette gir en økning på 15 129 boliger i løpet av 2014. Per 1. januar 2015 forvaltet OBOS 86 659 boliger i tilknyttede borettslag.
l UNIVERSIELL UTFORMING
l LESERUNDERSØKELSE
FORENKLINGER FRA 1. JULI Det skal bli enklere å utføre mindre tiltak på egen eiendom. Dette er en av forenklingene i plan- og bygningsloven som trer i kraft fra 1. juli. Oppheving av lokal godkjenning av ansvarlige foretak i byggesaker vil først tre i kraft 1. januar 2016. Årsaken er at lokal godkjenning ikke bør oppheves før man har på plass andre ordninger som sikrer at seriøsitet i næringen og kvalitet i bygg ivaretas.
SI DIN MENING OM BOLIG & MILJØ! Bolig & Miljø skal fornyes, og OBOS ønsker å høre din mening om bladet som sendes til alle styremedlemmer. I første halvdel av mai gjennomfører byrået Ipsos MMI en leserundersøkelse blant alle bladets mottakere. Du vil da få tilsendt et spørreskjema på e-post. – Vi setter veldig stor pris på at leserne sier sin mening om bladet. Svarene i undersøkelsen skal hjelpe oss til å lage et blad som er mest mulig tilpasset mottakernes behov og ønsker, forteller redaktør Espen Børhaug. Alle som deltar er med i trekningen av tre gavekort på tusen kroner.
BOLIG & MILJØ / NR. 05 / 2012
OBOS Eiendomsdrift – din totalleverandør innenfor eiendomsdrift og vaktmestertjenester – Vi tilbyr vaktmestertjenester til alle typer borettslag og boligsameier. Våre medarbeidere har en høy faglig kompetanse, samt en servicerettet innstilling. Vi fokuserer også på opplæring og rutiner knyttet til energi og miljø. Våre tjenester: • Vaktmestertjenester skreddersydd etter deres behov • Ettersyn og drift av tekniske anlegg • Beredskapsvakt 24/7 • Teknisk forvaltning/driftsledelse • Ekstra oppdrag utover fast avtale Tjenester vi leverer gjennom samarbeidspartnere: • Renhold og matter • Containerutleie • Snøbrøyting og strøing • Maskinell feiing, gressklipping m.m. Ta kontakt med oss i dag for et godt tilbud på 22 99 18 80 eller oed@obos.no
OBOS EIENDOMSDRIFT
Oslokompost
®
Renovasjonsetaten tar imot hageavfall. For å lage kvalitetskompost er vi avhengig av at hageavfallet som blir levert inn er rent hageavfall som løv, gress og kvist. Oslokompost® selges på alle våre hageavfallsmottak. Hageavfallet kvernes opp og varmkomposteres på 60-70 grader i en prosess som tar ca. ett år. Den ferdige komposten siktes og blandes til ulike jordblandinger, og er ny frisk jord som er fri for ugress og plantesykdommer. • • • • •
Oslokompost til jordforbedring Toppjord og rotlag til gressplen og planting Tigerjord til planting i bed, krukker og potter Dekkflis til å hindre ugress og holde på fuktighet Q-kompost til økologisk dyrking
02 180 • oslokompost.no
Brobekkveien 113, 0582 Oslo • Telefon 22 65 79 40 • Telefaks 22 72 44 06 Internett: www.multimaskin.as E-post: post@multimaskin.as
CONTAINER
Dugnad eller rydding? - Container til fastpris - Suge-/spyletjenester - Tilpassede løsninger
08899 www.ragnsells.no
BYGG
BELYSNING
Grimshei Grafiske 09.14
for alle 4 årstider!
MALETJENESTER
RIKTIG LYS Spar energi, vedlikehold og penger
Knem & Næsvik AS
Skann QR koden og les mer eller send oss en E-post og vi sender mer informasjon.
Alt innen malerarbeid
defa.lighting@defa.com - www.defa.com
Tlf.: 22 90 60 50 • www.nasvik.no
PIPE
TAKST
AARSRUDBYGG.NO
Utfører alle oppdrag innen bolig, bygg og eiendom morten@aarsrudbygg.no | Tlf: 91130603
Murmesterbedrift AS
PIPEREHABILITERING oslomurmester.no / / Ring 476 60 999
ELEKTRIKERE Norges eldste og mest erfarende innen rehabilitering av skorsteiner! Utfører alt innen reparasjoner og ettersyn med tilstandsrapport før og etter rehabilitering. Referanse hos mange OBOS borettslag.
Murmester Roar Gulbrandsen Telefon: Oslo: 22 95 08 00 - Kløfta: 63 98 20 40 E-post: post@pipe.no - www.pipe.no
TA KONTAKT FOR GRATIS BEFARING & PRISTILBUD tlf: 09100/www.buergruppen.no Byggvakten AS Eiendomsvurdering og Takst Tilstand/verdivurdering Boligtakst og Bygkontroll Markedsverdi og lånSkadesvurdering Forhåndsvurdering ved Rehab. Hva og hvor mye er lønnsomt å gjøre? Tlf. 413 69323 S. Andersen info@byggvakten.no www.Byggvakten.no
R C
LEKEPLASSER
Respo annonse 58x31mm.qxp_Respo 20.08.14 13:4
REHABILITERING
RADON
Din trygghet på lekeplassen www.aktivareal.no Tlf: 418 57 788 – 22 36 07 00
www.respo.no
Støp og rehabilitering av terrazzo
En del av Ellingard Gruppen
BLIKK/KOBBERSLAGERE
VAKTMESTERTJENESTER
AVLØP
Vaktmestertjeneste, renhold og snøbrøyting. Tlf: 996 25 608. E-post: post@kvt.as
ANLEGGSGARTNERE Spesialister på vegetasjon,miljøvennlige metoder, sertifiserte trepleiere. Vi er din totalleverandør innen vedlikehold og rehabilitering! ////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////
www.drogseth.no - tlf. 22 32 32 50
BRANNSIKRING
LÅSESMEDER
17343 Rubrikkannonse 57,7x30,8mm.indd 1
15.08.14 13:28
Vaktmestertjenester Epost: post@borettslags-service.no Tlf. 916 70 720 AT_Oslo_Brannsikring.pdf
18-03-09
11:05:31
borettslags-service.no
Fra lås og beslag til calling og adgangskontroll Oslo Brannsikr ing
PORTTELEFONER
Ring 06866 • www.kaba.com
VENTILASJON
Obos_rubrikk_Kaba_0814.indd 1
25.08.14 11:16
22 38 92 92 www.vaktmesterandersen.no
POSTKASSER
Nytt porttelefonanlegg eller service? Salg, installasjon og service på porttelefonanlegg krever nå EKOM-autorisasjon. Post- og teletilsynet pålegger også eier ansvaret å benytte autorisert leverandør. Kontakt oss for uforpliktende befaring / tilbud.
Smart Connection IKT AS Tlf: +47 4000 2990 post@smartconnection.no
Postkasser for innebruk og utendørs bruk, montert på stativer • Vi leverer ferdig montert til bruk, stor referanseliste. • Demo rom med postkasser og utlån av prøvekasser. • Forhandler for Stansefabrikken.
borettslags-service.no – 916 70 720
Returadresse: Bolig og Miljø, Postboks 6666 St. Olavs plass, 0129 Oslo
Sørg for nok kapasitet til alle i husstanden. Med Bredbånd 50 kan alle i familien strømme filmer og musikk, spille online, surfe, chatte, snappe, twitre og mye, mye mer. I tillegg får du alle T-We tjenestene som Start forfra, Ukesarkiv og TV-arkiv fra Canal Digital inkludert i abonnementet. Med T-We Box får du også tilgang til TV-kanalene og opptakene dine på iPad.
Oppgrader bredbåndet ditt på canaldigital.no