Bolig & Miljø nr. 3 2024 by OBOS BBL

Vaktmester Styrets beste venn?

Tøyens «Reodor Felgen» deler sine vaktmestertips. Side 16→20

Solceller Bananblokka har perfekte forhold. Nå venter de i spenning på effekten.

Side 11→14

Styrearbeid Gode tips til nyvalgte (og etablerte) styrer.

Side 26→28

Drift Borettslaget som alltid har en plan for vedlikeholdet.

Side 30→34

Utgave № 3

Juni 2024

Vi utfører utvendig

Vi utfører utvendig drenering, isolering og fuktsikring av grunnmurer

og fuktsikring av grunnmurer

Våre høyt kvalifiserte fagarbeidere er spesialister på kartlegging av årsaker til fuktskader på bygningskonstruksjoner i grunnen, håndtering av overflatevann og utbedring av fuktproblemer i kjellere.

drenering, grunnmurer

www.steinbakken.as Tlf. 22 80 22 00

Balkonger fra Balco – et klimasmart valg for fremtiden!

Balco har all kompetanse i eget hus når det gjelder balkongprosjekter. Egen produksjon og produktutvikling av alle typer bærekraftige balkongsystemer i moderne og effektive lokaler i Sverige.

Ta kontakt med oss for å komme riktig i gang! Les mer på www.balco.no

Side 7→9 Innovasjon

Kan sensorer og apper bidra til å redusere avfallet vårt? Og hva kan droneskanning løse?

Side 22→24 Grave?

Da kan det være lurt å legge ned rør til fiberkabler og andre koblinger samtidig.

Side 37→38 Brannvern

Det overordnede ansvaret hviler på styret. Hva innebærer egentlig det?

Side 41 Fotorettigheter

Mange styrer henter tilfeldige bilder til boligsiden på nettet. Er det helt innafor, da?

Leder Grønn omstilling

Nytt styreår, nye muligheter. Uansett om du er nyvalgt, gjenvalgt, styreleder eller styremedlem, så står du overfor en spennende tid med grønn omstilling. Kanskje dette er året å sette energibesparende tiltak øverst på dagsorden?

I denne utgaven håper vi å inspirere videre til store og små beslutninger. Beboerne i «Bananblokka» på Ammerud i Oslo har i alle fall tatt et stort steg i retning av en enda mer energieffektiv hverdag. Med solceller på sitt lange, karakteristiske tak, i tillegg til fjernvarme og varmegjenvinningsanlegg, er de faktisk blant de mest miljøvennlige gamle blokkene i byen. Smart for pengesekken deres, og klimaet!

Boligselskaper som ønsker å utnytte fornybar energi, slik de har gjort på Ammerud, kan få dekket halvparten av kostnadene til energikartlegging av Enova. I Oslo tar kommunen nå resten av regningen. Det betyr at energikartlegging er helt gratis i hovedstaden, og OBOS Prosjekt står garantert klare til å bistå! Nå gjenstår bare å sette kursen mot et vellykket (og kanskje grønnere) år. Med engasjement og sunn fornuft kommer dere langt.

Pelle Bohn Aarsbog Redaktør Bolig&Miljø

Redaktør: Pelle Bohn Aarsbog pba@obos.no

Tlf: 452 58 848

Annonsesalg:

HS Media v/ Kjetil Sagen 924 22 644, ks@hsmedia.no

Design: Bielke&Yang

Trykk: Aksell

Forsidefoto: Pernille Münster

OBOS er Norges største boligforvalter, og tilbyr tjenester innen økonomi, regnskapsførsel, finansiering, juss, drift, teknisk bistand med mer. OBOS forvalter alle typer boligselskap over hele landet.

Foto:

Simen

Øvergaard

Økonomisk rådgivning tilpasset deres behov

Ingen boligselskap er like. Derfor tilbyr OBOSbanken en fast rådgiver som hjelper styret med å skreddersy riktig finansieringsløsning for både kortsiktige og langsiktige lånebehov.

Les mer på: obos.no/boligforvaltning/bank

Entré Søppelstjerner. Selskapet REEN vil bruke teknologi til

å redde klimaet –og boligselskapets lommebok.

Om vi skal bevare ressurser og gjenvinne materialer gjennom sirkulær økonomi, må vi bli bedre på kilde sortering, sier Nora Sørsdahl.

Sørsdahl er daglig leder i miljøteknologiselskapet REEN, som jobber for mer bærekraftig og lønnsom avfallshåndtering. Forrige høst startet REEN et prosjekt for å øke kildesorteringen og redusere avfallet i OBOS Living Lab på Vollebekk i Oslo. Her testes framtidens boformer og teknologier. Sentralt i prosjektet står en vekt fra REEN, hvor avfallsposer veies og registreres.

— Det skal være så enkelt som mulig. De bruker OBOS-nøkkel for å identifisere seg og registrere vekten på posen. Så følger de eget kastemønster og forbruk i webportalen vår, sier Sørsdahl.

Redusert avfallsmengde Nylig ble resultatene klare. Før lå kildesorteringsgraden i bygget på 46 prosent, som er litt over snittet for husholdninger i Oslo. Veiing har imidlertid gjort en merkbar forskjell.

— Til slutt ble snittet 70 prosent, men ett av kollektivene hadde en sorteringsgrad på nesten 87 prosent, sier Sørsdahl.

Fokuset til prosjektet var bevisstgjøring blant beboerne. Det endte med at avfallsmengden ble redusert med 20 prosent.

— I framtiden håper vi dette kan gi grunnlag for nye forretningsmodeller, som pay as you throw. Da kan fellesutgifter fordeles ut ifra hva den enkelte husstanden har kastet, i stedet for at det er et flatt beløp, sier Sørsdahl.

Smarte sensorer

I prosjektet installerte REEN også en sensor i borettslagets nedgravde søppeldunker for å måle fyllingsgrad ved hjelp av laserteknologi. Sensoren gir en god oversikt over når ulike beholdere fylles opp. Dermed kan borettslaget justere ned hentefrekvensen, og slik redu-

daglig leder i miljøteknologiselskapet REEN.

sere både kommunale avgifter og klimabelastning.

— Dette er store biler med mye utslipp. På denne måten får man best mulig kapasitet på bilen og færrest mulig kjørte kilometer, sier Sørsdahl.

Sørsdahl tror det kan komme godt med i dyrtiden for mange boligselskaper.

— Dette skal være et verktøy som kutter kostnader. •

● ↑ REEN har hatt et prosjekt på Living Lab i Oslo. Her har beboerne veid og registrert avfallet sitt. Nå er resultatene klare. Foto: Jan Khür

Bli ladeklar til sommerferien!

Med over 950 lyn- og hurtigladere fordelt på mer enn 300 lokasjoner i hele Norge, sørger vi for at du kommer deg dit du vil — på 100% fornybar energi!

Last ned appen og oppdag fordelene:

• Gode kunderabatter

• Aktivere AutoCharge

• Ladekartet rett i lomma!

• Se hvor mye du sparer på å lade hos Merbåde i kroner og i CO2-utslipp

Last ned Mer-appen og bli ladeklar til ferien!

Entré Oversikt og dybde. Dronefoto og skanning av eiendommen er nyttige verktøy for boligselskap.

Fugleperspektiv kan være lønnsomt for borettslag og sameier. Blant annet kan man flytte tilstandsvurderingen til kontoret ved å ta detaljerte bilder av konstruksjoner som er vanskelig å besiktige uten lift eller stilas, som tak og øvre del av fasadeveggen. I vinterhalvåret kan man termografere for å se omfang og lokasjon på varmelekkasjer fra bygningen.

– Enkelte bruker også termografering til å avdekke smålekkasjer på flate tak. Dette er nyttig når utbedringstiltak skal vurderes, sier forretningsutvikler Glenn Arvesen i OBOS.

Han forteller at kameraene kan måle avstander i terreng og bygg med tre centimeters nøyaktighet.

Ved rehabiliteringer er det smart å ha gode bilder, særlig i tilbudsfasen for kompliserte uteområder, fasader og tak.

Verktøy for risikoreduksjon

— Da gir måleriktige bilder tilbyderne mulighet til å blant annet telle vinduer og piper, samt måle direkte i løsningen. En drone kan fly rundt byggene og sørge for å dekke behovet for informasjon der tegninger eller åpne bildetjenester ikke har nødvendig informasjon. Lavere risiko er det samme som lavere tilbudspris, samt mindre fare for diskusjoner når prosjektet er påbegynt, sier Arvesen.

Han trekker fram analyse av overvann som et annet bruksområde.

— Overvannsutfordring kan føre til vannansamlinger eller lekkasje i kjellere lokalt, men er gjerne et områdeproblem som ikke tar hensyn til tomtegrenser. Med droneskann kan man få nøyaktige terrengdata som brukes i simuleringsverktøy der man får oversikt over hvorfor problemet oppstår, samtidig som man kan simulere hvordan overvannet oppfører seg etter utbedringstiltak.

● ↑ Skyggebelagt høydemodell fra et LIDAR skann-prosjekt, gjennomført av Senseloop på Nesøya. Dette kan brukes til å etablere en situasjonsplan, måle høyde på vegetasjon, verifisere mønehøyder og som grunnlag for overvannsanalyse.

● ↑ Glenn Arvesen, forretningsutvikler i OBOS.

Framtidens teknologi

Han legger til at dronefoto også kan være nyttig som dokumentasjon av større prosjekter, der man har bilder før, under og etter. Noen ganger kommer det også til nytte overfor naboer som har tatt seg til rette, for eksempel ved tvister om felling av trær på tomtegrensen. Eller at det kan være nyttig med gode dronefoto av boligselskapet til bruk på nettsiden eller i prospekter.

— På sikt får vi også mer bruk for BIM-teknologi, som kort fortalt er digitale 3D-modeller av et bygg. Da kan man legge inn ulike egenskaper, for eksempel alle detaljer om et spesifikt vindu. Foreløpig blir dette mest brukt for nybygg. Rehabiliteringsmarkedet er nok ikke helt modent for BIM-teknologien, men bruk av dronefoto har stor nytteverdi. Jeg anbefaler å utforske mulighetene, sier forretningsutvikler Glenn Arvesen i OBOS. •

Oppsummert

Boligselskap kan bruke dronefoto og termografering for å dokumentere bygg, avdekke varmelekkasjer og måle avstander med stor nøyaktighet. BIM-teknologi er også et lovende verktøy, særlig for nybygg, men rehabiliteringsmarkedet er foreløpig ikke helt modent for dette. Bli kjent med droneskanning på senseloop.com

Energi Solceller

Strømdrømmen

Med solceller på taket kan Ammerudenga borettslag spare hundretusener på strømregninga.

Tekst

Veronika Søum Foto Pernille Münster

Bananblokka er med den karakteristiske formen, og plasseringen som gir maksimalt med antall soltimer per dag, perfekt for solceller. Daglig leder Terje Borkenhagen i Enny (f.v), Haldis Hansen i OBOS-banken og styreleder Ragnar Kjenes i Ammerudenga borettslaget inspiserer anlegget.

Slik skaffer boligselskapet ditt solceller

Sjekk solforholdene der du bor via et solkart. Viser kartet rødt eller oransje, kan det lønne seg å installere solceller.

Undersøk hvilke statlige og kommunale insentiver og støtteordninger boligselskapet kan søke midler fra, og dra nytte av.

Skap entusiasme i resten av styret og boligselskapet. Det er lettest å få til et slikt prosjekt hvis det er noen som virkelig brenner for det.

Ta kontakt med solcelleleverandøren Enny. De lager et estimat til alle som spør, og da ser du tidlig om det er lønnsomt eller ikke.

Enny kan også investere i boligselskapet selv. Det betyr at de står for anlegget, og borettslaget kjøper rimeligere strøm direkte.

● ↑ Ammerudenga borettslag på østkanten i Oslo, også kjent som «bananblokka», sto ferdig i 1967 og består av 164 enheter fordelt på to blokker.

Priseksempel Grønt lån: 5,69 % nom. rente. Lån 10 mill o/30 år. Kost. 10,87 mill. Totalt 20,87 mill. Eff. rente 5,84%.

Fakta

● → Borettslaget har allerede spart mye på varmegjenvinningsanlegg som ble installert for et par år siden. – Alle må begynne å tenke på framtiden, og se på andre muligheter for strøm og varme, mener styreleder Ragnar Kjenes.

Det største taket på et boligbygg i Oslo finner du på Oslos østkant. Blokka på Ammerud strekker seg 275 meter i en karakteristisk bananform. Det er perfekte solforhold på taket.

— Her er det ikke en eneste skygge i løpet av døgnet, forteller Ragnar Kjenes stolt. Ammerud-beboeren har bodd i borettslaget siden 1991 og vært styreleder helt siden 2008. Lenge har han også ønsket å bygge solceller til borettslaget. Nå er drømmen endelig realisert.

Sparte én million

Snart er solcellene på takene til de to byggene i Ammerudenga borettslag, «bananblokka» og «lilleblokka» som de kalles, klare til å produsere strøm for beboerne. Anlegget er estimert å produsere 213.000 kilowattimer i året.

— Dette er et middels stort anlegg for et borettslag. Solcellepanelene er spredt utover, to meter fra takkanten, med plass til å gå rundt for vedlikehold, forklarer prosjektleder Jonas Flunes i Enny, som er leverandør av solcellene.

Styrelederen tror investeringen fort kommer til å lønne seg. Borettslaget har nemlig god erfaring med å kutte kostnader på strømmen. For et par år siden installerte de et varmegjenvinningsanlegg, som har gitt store besparelser.

— Vi kuttet over 1,2 millioner kroner i utgifter i 2023 på grunn av varmegjenvinningsanlegget. Trekker vi fra utgiftene knyttet til driften av an-

Fakta

Søke grønt lån?

• Å investere i fornybare energikilder som solceller kvalifiserer til grønt lån.

• Grønt lån gir rimeligere rente, ingen etableringsgebyr eller månedlige termingebyrer.

• Du kan søke Grønt lån i Styrerommet.

• Spørsmål? Ta kontakt med din personlige rådgiver i OBOS-banken. Kontaktinformasjon finner du i Styrerommet.

legget, har vi fortsatt spart over en million kroner. Det er en gevinst alle rister på hodet av, men i positiv betydning, sier Ragnar.

Positive beboere

Det var under høstseminaret til OBOS at styrelederens drøm begynte å realisere seg. Sammen med to andre styremedlemmer kom Ragnar i prat med representanter fra Enny. — Da begynte det virkelig å ta av, også i styret, forteller Ragnar.

Enny kom på befaring og laget et estimert tilbud. Deretter måtte styret i borettslaget overbevise resten av beboerne. Det gikk over all forventning. — Beboerne var overraskende positive på generalforsamlingen, og vi fikk et stort flertall. Det er mange unge som har flyttet inn. De ser verdien av en grønn profil og at det er dette som er framtiden. De eldre lot seg også overbevise. For istedenfor å tenke at det er framtidige beboerne som skal ha glede av investeringen når solcelleanlegget er nedbetalt om seks-sju år, er Ragnar opptatt av at det skal være til nytte umiddelbart. Derfor er nedbetalingstiden på lånet maksimert og satt til 30 år.

Grønt lån fra banken

Prisen på solcellene og installasjonen kostet borettslaget 4,8 millioner kroner totalt. Styret var tidlig ute med å søke penger fra Oslo kommunes solcelletilskudd. I tillegg har Ammerudenga

brukt penger fra miljøkontoen i OBOS. Resten er finansiert av grønt lån i OBOS-banken.

— Boligselskaper som skal installere solceller, kvalifiserer til grønt lån. Det er et lån med lavere rente, uten etableringsgebyr og uten månedlige termingebyr, forteller seniorrådgiver Haldis Hansen i OBOS-banken.

Gammel og grønn boligblokk Prosessen har tatt tid. Siden «bananblokka» er på Byantikvarens gule liste, tok det lengre tid å behandle byggesøknaden enn vanlig. Anlegget måtte tilpasses takets spesielle form med skreddersøm for å unngå ventilasjonsaggregat og andre hindringer. Den snørike vinteren førte også til utsettelser. Nå er solcellene klare til bruk, og Ragnar har store forventninger. At anlegget startes på den lyseste tiden av året, er betryggende. Med alt som er gjort har energimerkingen i borettslaget gått fra klassifikasjon «G» til «E».

— Vi er blitt blant de mest miljøvennlige gamle blokkene i byen. Vi har fjernvarme og varmegjenvinning. Når vi i tillegg produserer vår egen strøm, kan du nesten ikke få det grønnere! •

● ↑ Installeringen av solcellene har tatt rundt én måned, og knapt vært synlig for borettslagets beboere.

● → Ammerudenga borettslag har fått grønt lån i OBOS-banken, som blant annet er forbeholdt investering i fornybare energikilder. – Et grønt lån har gunstige vilkår, blant annet rimeligere renter og færre gebyrer, sier seniorrådgiver Haldis Hansen i OBOS-banken.

Designers

Espen Voll

Tore Borgersen

Michael Olofsson

Vaktmester Drift

Tøyens Reodor

For Simen Aanerud betyr vaktmesterjobben langt mer enn å holde ting rent og ryddig.

Tekst Paal Kvamme Foto Pernille Münster

Ambisjonen min er å lære navnene på alle barna her. Jeg kan vel 85 prosent nå. Jeg tror det er veldig positivt for barna å bli møtt av en smilende voksen som vet hva de heter, sier Simen Aanerud.

42-åringen viser rundt i Tøyenhagen borettslag, der han er driftsleder. Borettslaget ved Botanisk hage består av sju bygninger i U-form, med fire etasjer pluss loft. Til sammen 122 leiligheter.

For arbeiderklassen

Den første av gårdene sto ferdig i 1887, og skulle være solide, sobre boliger for arbeiderklassen.

— Sammenliknet med den slitte trehusbebyggelsen var standarden ganske bra.

Mengden teglstein her er knapt til å fatte. Det samme er antallet beboere den gang. De fleste boenhetene var ettromsleiligheter, som ofte huset 8-10 personer. Aanerud nikker mot et av byggene.

— I den gården bor det nå 29 stykker. I 1901 bodde det 147 mennesker der. Det er helt vilt!

Gjester og kortreist suppe

I bakgården er det magnoliatrær, lekeplasser og et romslig drivhus, som beboerne også bruker til et glass og en matbit. En liten grønnsakshage gir nok avling til at beboerne hver høst serveres tretti liter kortreist suppe med blant annet potet, rødbet, løk og bønner. Gårdsrommet huser også to eneboliger, og et gammelt bryggerhus som beboerne kan leie til fest eller innlosjering av gjester.

— Det er så populært at vi må begrense hvor ofte beboerne kan leie det, sier Aanerud.

Det sosiale aspektet

Han stopper og småprater litt med en eldre kvinne, som nylig mistet mannen.

— Når jeg tar en kaffekopp og prater med enken, får jeg en stor følelse av mening.

Aanerud smiler forsiktig, og sier at jobben også har et sosialt aspekt.

— Jeg har lært hvem som liker å hilse, som ikke liker det, som foretrekker et lite nikk eller stopper for en prat. Jeg er usynlig for dem som vil være i fred. Det tar jeg stor stolthet i.

Noen av beboerne har større behov for hjelp enn andre.

— Jeg hjelper dem med småting, som å bære opp varer eller å fikse internett. Det er en veldig meningsfylt del av jobben.

Verden rundt som pianist

19 år gammel dro Simen Aanerud til New Zealand for å studere journalistikk, men fant det mye kjekkere å jobbe på jazzbar. I åtte år levde han av musikken, blant annet som pianist for Tim Finn i Crowded House. Tilbake i Norge startet han møbelsnekkeri, og spilte piano for bluesstjernen Amund Maarud. Da Maarud trengte et bord der de kunne selge plater på konsertene, laget den fingernemme Aanerud en gigantisk Tandberg Sølvsuper til formålet.

Da kona skulle til Nicaragua et år for å jobbe med doktorgraden, ble Simen med. Skapertrangen fortsatte å klø, så Aanerud hugget ut en fullt brukbar kano av stammen til et fire-fem meter høyt fikentre. For hånd, i ett stykke. Heller ikke hjemme i Tøyenhagen klarte Aanerud å la virketrangen hvile.

Tips

Vaktmesterens gode råd

❶ Finn forankring i noe meningsfylt. Kost, men kost med mening!

❷ Bry deg. Da er det lettere å se hva som skal gjøres.

❸ Godt verktøy. Alltid!

❹ Lag lister, ha gode systemer. Lær å elske å dokumentere. Det ligger mye god tilfredsstillelse gjemt i alt papirarbeidet. Det er mye viktigere i dag enn tidligere.

❺ Vær hyggelig! Effekten kan ikke undervurderes.

Utgave №3

— Jeg er veldig glad i å jobbe, og får litt kløe hvis ting ikke blir gjort. Så jeg begynte å grave grøfter, male rom, sånne ting.

Da borettslagets innleide vaktmester pensjonerte seg, ble Aanerud ansatt.

Mørk historie

Fortiden kan fremdeles skimtes. Mot bakgården har hvert bygg sitt eget lille utbygg, i hele bygningens høyde. Nå er det boder her, før i tiden var dette utedasser der tyngdekraften sørget for å frakte menneskets etterlatenskaper ned på bakkeplan. Derav tilnavnet «klaskedass». Også senere skulle

gråbeinsgårdene skrive seg inn i historiebøkene. I 1993 ble borettslaget åsted for drapet på black metal-musiker Øystein «Euronymous» Aarseth. Varg «Greven» Vikernes ble senere dømt for drapet på sin bandkollega.

— Hvert år får vi metal-turister som prøver å komme inn. Jeg prøver å prate hyggelig med dem. Men det som skjedde er jo ikke underholdning.

1 Stramme. Koste. Male. Fikse. Sjekke. Og innføre ny teknologi. Simen Aanerud har nok å henge fingrene i.

2 Han elsker også rutiner. Lekestativene strammes hver fredag.

Snurrende inspirasjon Vaktmesteren viser vei ned i kjelleren, til et lunt arbeidsrom der hvitmalte teglsteinsvegger er dekorert med gulgrønne Ryobi-verktøy. I hjørnet

→

står trekkspillet han innimellom øver på. På arbeidsbenken snurrer en rød, 3D-printet kube sakte, og viser frem ord som «ro», «glede» og «stolthet».

— Ideologikuben representerer det jeg vil at beboerne skal oppleve, sier Aanerud.

Givende arbeidsdag

Denne dagen har Aanerud vært på befaring; borettslaget skal skifte 750 vinduer. Han har kostet bakgård, jaktet kattemøkk, tømt søppel og raket sandkassen helt perfekt. Når småtrollene kommer hjem fra barnehagen, skal sandkasseuniverset stå klart for nye eventyr.

— Det skal være inspirerende å leke her. Raker jeg, driver jeg også med noe større og viktigere Jeg sørger for et inspirerende hjem der beboerne skal føle ro og trygghet. For meg er det kjempeviktig at folk er stolte over hjemmet sitt. At de knapt kan vente hvis de skal ha kolleger med seg hjem.

Aanerud elsker orden og rutiner. Han lager lister over alt som skal gjøres. 15-20 faste rutiner hver dag, fra å sjekke kjellerne for lekkasjer eller innbrudd, til å kontrollere at radonviftene går og smøre portene. Møysommelig loggføres alt.

— Det gir en enorm psykologisk verdi i å fullføre ting, sier 42-åringen.

Om han er vaktmester av den gamle skolen, dytter han også borettslaget inn i framtiden. Flere av tech-løsningene har Aanerud selv klekket ut. Med en nerds lidenskap viser han frem grafer og tabeller på pcen.

— Her ser du hvor mye vann hvert bygg har brukt i dag, og hvor mye vann hver leilighet har brukt. Her ser du radonnivåer, temperaturen i alle varmtvannsberederne og så videre, sier Aanerud og peker mot den lysende skjermen.

Formidable mengder data hentes inn og lagres. For eksempel overvåkes temperaturen i alle vannberederne, som skal ha riktig temperatur. For høy temperatur er dyrt, for lav temperatur gir fare for legionella.

Nattlig lekkasje

Ivrig peker han på en graf, som plutselig skyter til værs midt på natten.

— Der røk et vannrør. 7000 liter vann forsvant fra første etasje og ned i kjelleren. Hvis noe slikt oppstår, får jeg beskjed om det. Vi hadde flaks: Gipshimlingen ble ødelagt, men vannet rant ned i en avløpsbrønn i stedet for å oversvømme boder.

Han mener det blir stadig mer verdifullt å hente inn data. Blant annet fordi styret kan bruke dataene til å ta faktabaserte avgjørelser.

— Nå planlegger vi å bygge flere tørrboder i et kjellerrom. Data fra fuktsensorene viser at rommet er tørrere enn vi trodde. Basert på målingene kan vi velge riktig ventilasjonssystem og spare penger.

Mannen er en Reodor Felgen fra virkeligheten. På benken ligger et kretskort han selv har utviklet, inngravert med «Tøyenhagen sensor 1.0».

— Det er en liten datamaskin med sensorer for lys, fuktighet og temperatur, og en rekke uttak

3. Aanerud har Petter Smart-blod i årene. På egen balkong har han laget en flaggheisemaskin, som henter info om opp- og nedtider fra nett.

4 Bygningene er gamle, men driften moderne. Her sjekker Simen Aanerud grafene over vannforbruket i bygningene.

for andre sensorer. Den snakker over wifi, og kan programmeres til hva du vil, smiler han.

Skapertrangen slutter ikke der. Hjemme på balkongen har Aanerud laget sin egen flaggheisemaskin: Et lite norsk flagg, som felles ut av en kassett og deretter snurres rundt, slik at flagget slår seg ut. Oppfinnelsen er wifi-basert og koblet mot en Google-kalender, og aktiviseres automatisk ved flaggdager, solnedgang og bursdager.

Også døråpneren hjemme ville gjort Petter

Smart stolt. Hvis noen ringer på, får han beskjed på mobilen. Vil Aanerud åpne døren, løfter en mekanisk arm opp røret og trykker fysisk inn knappen for å åpne.

Stor verdi i små ting

Små ting har stor verdi for Tøyens egen Reodor.

— Jeg tenker mye på sanser, og tror på de små tingene: Tyngden av motstanden i en dør, lyden av knirking, det visuelle med rene linjer mellom asfalt og plen. Jeg tror slike ting påvirker beboerne mer enn man er bevisst på.

— Får du tilbakemeldinger?

— I all beskjedenhet, så virker beboerne fornøyde. Jeg skal være et spøkelse som fremmer orden, ro og stolthet. Som liten hadde jeg en drøm om å bli oppfinner, og gjøre noe positivt for menneskeheten. Det er jo det jeg gjør nå, bare i veldig liten skala, sier Aanerud. •

5. – Jeg får litt kløe hvis ting ikke blir gjort, sier Simen Aanerud. Fra «hovedkvarteret» i kjelleren styrer han klassiske bygårder på moderne vis, og spiller trekkspill i pausene.

Hold det i orden

Her er en huskeliste for vanlige vedlikeholdsoppgaver i borettslag og sameier.

Illustrasjoner

Nicole Kamenović

Dører

Hvis beboerne klager på at nøkkelen er treg, må du gjøre noe med sylinderen, enten smøre eller skifte den ut. Gjør det så snart som mulig, før en nøkkel knekker i låsen. Juster mekaniske dørpumper når kulden kommer.

Hull i asfalt

Tett hull i asfalten så snart som mulig, så ingen snubler. Kjøp ferdig asfalt som helles i hullet og kjøres over av noe tungt. Hull i asfalten trekker ned inntrykket av uteområdet.

Radiatorer

Sørg for at alle beboere vet når og hvordan radiatoren skal luftes.

Vann- og avløpsanlegg

Sørg for regelmessig tilsyn av vann- og avløpsanlegg. Det kan forebygge ekstra jobb og store utgifter.

Takrenner

Hvis du har varmekabler i takrennene, skru dem på om høsten når det blir kaldt. Pass på at takrennene er fri for blader og jord. Rens dem minst en gang om våren og en gang om høsten.

Kilde:

Fasade

Følg med på om det kommer sprekker, eller om det er fuktige og våte områder. Da kan det være noe annet galt, for eksempel vann som ikke blir ført riktig. Fjern tagging så raskt som mulig.

Vedlikehold av grøntområde

Sørg for å ha en plan for vedlikehold av grøntområdet, inkludert busker og trær. Engasjer gjerne en gartner.

Utelys

Sørg for å skifte ut lyspærer som har gått. God belysning bidrar til trygghet og trivsel.

Utekran

Steng utekranen når kulda nærmer seg. Om våren bør du passe på at det ikke har blitt en lekkasje eller at rørene er ødelagt på grunn av frost. Åpne kranen og se at vannet renner gjennom røret, ikke bare åpne kranen og dra.

Sluk

Slukene bør renses minst to ganger i året. Fjern grus, blader, jord og annet som ikke skal være i sluket. Hvis vannet blir liggende i en dam, er det et tegn på at sluket er tett lenger ned.

Aleksander Berge i Coor eiendomsdrift

Utemiljø

Noe av det vi utfører er grøntarealer, steinarbeid, murer, lekeplasser og vedlikehold. Vår kunnskap gjør ditt borettslag til et koselig sted å bo.

Anleggsgartner i Oslo siden 1976

Vi leverer komplette løsninger på nedgravde avfallsanlegg til ditt borettslag.

Avfallshåndtering Drenering

Vi leverer komplette løsninger på nedgravde avfallsanlegg til ditt borettslag.

Sikre effektiv avrenning av overflødig vann fra jord, terreng eller bygninger. Vi utfører drenering som bidrar til å hindre vannskader og fuktrelaterte problemer.

Sikre effektiv avrenning av overflødig vann fra jord, terreng eller bygninger. Vi utfører drenering som bidrar til å hindre vannskader og fuktrelaterte problemer. Avfallshåndtering

476 66 556

morten@ghoff.no ghoff.no

Rett på nett

Borettslaget har fått lavere kostnader, mer fleksibilitet og lynrask fiber i veggen.

Tekst

Torgeir Mortensen Foto Simen Øvergaard

Naboene sier at det er den fineste uteplassen på Sinsen.

Styreleder Bjørn Berg skuer ut over borettslaget Bjørn Stallares vei 31/41, hvor en gravemaskin og store kabelkveiler setter sitt preg på det idylliske uteområdet. Borettslaget på Sinsen er i full gang med å skifte det gamle kobbernettet sitt med fibernett fra OBOS OpenNet. For å unngå skader på en nylagt gangvei som går langs blokka, blir to spissede jernrør tredd gjennom jorda under asfalten.

— Vi ønsket å unngå skader på uteplassen. Særlig siden vi nettopp har lagt nye plantebed og sådd ny plen. Heldigvis har det gått fint. Vi må jo passe på eiendommen så godt vi kan, sier Berg.

Sparer 170.000 kroner

Installeringen gir beboerne langt kjappere internett. Det sparer også borettslaget for store summer årlig. Besparelsen kommer veldig godt med.

— Det er dyrtid. Alle kostnadene stiger, også kommunale avgifter og fjernvarme. Vi klarte å få en avtale med fast pris i de fem årene den varer, noe som gir oss god forutsigbarhet, sier Berg.

Byttet til OpenNet gjør at borettslaget kan fjerne kostnadene for tv-pakken fra felleskostnaden. Det sparer de over 170.000 kroner på i året. Siden OpenNet tilbyr gratis installasjon, er det heller ingen ekstra startkostnad.

— Det bor så mange unge i gården som ikke ser på vanlig tv lenger. Vi prøver å holde fellesutgiftene nede, og da er dette et godt bidrag.

Nå velger beboerne selv hvilken kombinasjon av TV og internett som passer for dem, helt uavhengig av naboene.

— Jeg synes det er greit å holde meg til å kunne velge kanaler, men det er ikke så mange i blokka som tenker sånn lenger.

Lynrask internett

Morten Kristiansen i OBOS OpenNet påpeker at gratis installasjon i seg selv ikke er unikt.

— Men på et eller annet tidspunkt har de fleste selskapene som driver med kabel-tv som oftest kalkulert at pengene kommer inn igjen. Det skjer når folk betaler ekstra for private oppgraderinger av bredbåndshastighet, flere rutere eller tvog strømmeinnhold. Mange betaler flere hundre kroner for oppgradert bredbånd og annet, i tillegg til det som går over fellesutgiftene, sier han.

Det slipper beboerne av Bjørn Stallares vei 31/41 å tenke på. Med fiberkoblingen får alle nemlig en lynrask internettlinje, med 1000 mbps både opp og ned.

— Det betyr at ingen beboere trenger å bruke en krone på å oppgradere bredbåndet. Sammen med forutsigbarhet på pris er det mye verdt.

→

1 En kabelskinne i kjelleren leder fiber gjennom hele blokka og inn til hver leilighet.

2 Her graves det plass til jernrør som skal dyttes gjennom jorda under asfalten, før fiberkabelen trekkes gjennom.

Foto: Newslab

Tips

Sjekkliste for å bytte bredbåndsleverandør

❶

Sjekk kontrakten med nåværende leverandør. Finnes det en oppsigelsesfrist før automatisk fornyelse?

❷

Kartlegg beboernes behov før løsninger fra ulike leverandører vurderes. Må tv-pakken gå over felleskostnadene?

❸

Pass på at beboere som ikke er like påkoblet digitalt får god nok informasjon og hjelp i forbindelse med et bytte.

Undersøk hvordan dagens nettløsning er lagt. Gå detaljert gjennom arbeidet som må utføres i forbindelse med ny løsning. ❺

Ta dialogen om graving tidlig for å finne den beste løsningen. Skal det graves på kommunal grunn, må det søkes i god tid.

❻

Om håndverkere skal inn i leiligheten i forbindelse med byttet, er det smart å ta før- og etterbilder i tilfelle tvister oppstår.

3 Området utenfor blokka er svært populært, sier styreleder Bjørn Berg. – Det blir mye brukt både av beboerne og naboer, og det synes vi er både hyggelig og sosialt.

4. Sporet etter gravingen blir fylt igjen med jord, før gresset sås på nytt.

Foto: Newslab

5 Bjørn Berg er både vaktmester og styreleder i blokka. – Jeg har vært styreleder i hundre år, spøker han.

Med åpnere nettstandard blir det mulig for flere tv-tilbydere å konkurrere om kundene på nettlinjen. For beboerne betød det at både Allente, RiksTV og Strim kom med egne tilbud.

Planlegg for fiber

Blokka på Sinsen er fra 1935, og gikk nylig gjennom en ytre renovering hvor også utearealene ble oppgradert. Det inkluderte nylagt gangvei langs blokka. Om ikke løsningen med å dytte rørene gjennom jorda hadde vært mulig, hadde det antagelig blitt nødvendig å bryte asfalten opp, med en stygg flekk med reasfaltering midt i som resultat. I etterkant ser borettslaget at oppgraderingen til fiber hadde vært enklere om rørene ble lagt ned under renoveringen av utearealet.

— Har du eldre kommunikasjonsinfrastruktur bør du være litt våken om det skal utføres andre arbeider. Det koster nesten ingenting å få lagt noen rør i bakken når man likevel graver på uteområdet, sier Kristiansen, Han anbefaler å ta kontakt med OpenNet eller OBOS Prosjekt for å planlegge for fiber når andre arbeider skal utføres.

— Om det skal gjøres klimaskallarbeider på fasaden, baderomsrehabilitering eller annet, kan man vurdere å legge rør for fiberfremføring og få en så skjult og sikker installasjon som mulig.

Ivaretar de eldre beboerne

Styret har kommunisert med beboerne om byttet av leverandør, mens OpenNet har oppdatert beboerne gjennom hele prosessen med egen hjemmeside, SMSer og fysiske oppslag. Berg er opptatt av at overgangen skal være grei også for de eldste i blokka. Han har bodd her i 68 år, vært styreleder i over 20 av dem, og vet at endringer kan treffe ulikt.

— De som er eldre kan være skeptiske til forandringer, men vi har de yngre i styret som hjelper til så alt kommer på plass.

Selv er han ofte kjapp med å ta nye løsninger i bruk. Til uka skal nye kjellerdører og digitale låser installeres. Det blir noen hektiske dager, men han ser verdien i å oppgradere. Kanskje blokka nærmer seg 100 år, men løsningene er moderne.

— Man må prøve å følge med, ellers går det gærent, avslutter Berg. •

Hvorfor OBOS OpenNet?

Du får lynrask fiber helt inn i stua, og blant markedets mest fleksible internett- og TV-løsninger. Beboerne velger avtalen som passer best, både når det gjelder TV-innhold og internetthastighet. OBOS OpenNet dekker fiberetableringen, og støtter styret gjennom overgangen.

Fakta

DU KLAR FOR VÅREN?

ER DU KLAR FOR VÅREN?

-LA OSS HJELPE DEG!

VÅRFEIING/VEDLIKEHOLDSFEIING

CONTAINER TIL VÅRRYDDING

GRØNTTJENESTER

80 år har vi stått til tjeneste for våre kunder. Vaktmesterkompaniet kan hjelpe deg rydde opp til våren. Vi tilbyr feiing av gårdsplasser og veier, container til vårrydding, tjenester, graving og asfaltering. Vi hjelper alt fra store bedrifter og borettslag til private Ingen jobb er for liten, ingen jobb er for stor.

VÅRFEIING/VEDLIKEHOLDSFEIING

CONTAINER TIL VÅRRYDDING

CONTAINER

CONTAINER TIL VÅRRYDDING

TIL VÅRRYDDING

GRØNTTJENESTER

VÅRFEIING/VEDLIKEHOLDSFEIING

I over har vi stått til tjeneste våre Vaktmesterkompaniet kan hjelpe deg med å rydde opp våren. tilbyr av og veier, container til vårrydding, gartnertjenester, og asfaltering. Vi alt fra store borettslag til private hjem. jobb liten, ingen er for stor.

I over 80 år har vi stått til tjeneste for våre kunder. Vaktmesterkompaniet kan hjelpe deg med å rydde opp til våren. Vi tilbyr feiing av gårdsplasser og veier, container til vårrydding, gartnertjenester, graving og asfaltering. Vi hjelper alt fra store bedrifter og borettslag til private hjem. Ingen jobb er for liten, ingen jobb er for stor.

VÅRFEIING/VEDLIKEHOLDSFEIING

CONTAINER TIL VÅRRYDDING

GRØNTTJENESTER

VÅRFEIING/VEDLIKEHOLDSFEIING

CONTAINER TIL VÅRRYDDING

gjøre jobben! kontakt med oss for en hyggelig prat og en uforpliktende befaring!

stått til tjeneste for våre kunder. Vaktmesterkompaniet kan hjelpe deg med våren. Vi tilbyr feiing av gårdsplasser og veier, container til vårrydding, graving og asfaltering. Vi hjelper alt fra store bedrifter og hjem. Ingen jobb er for liten, ingen jobb er for stor.

GRØNTTJENESTER

La oss jobben!

La oss gjøre jobben!

CONTAINER TIL VÅRRYDDING

Ta kontakt med oss en hyggelig prat en uforpliktende befaring!

Ta kontakt med oss for en hyggelig prat og en uforpliktende befaring!

over 80 år har vi stått til tjeneste for våre kunder. Vaktmesterkompaniet kan hjelpe deg med rydde opp til våren. Vi tilbyr feiing av gårdsplasser og veier, container til vårrydding, gartnertjenester, graving og asfaltering. Vi hjelper alt fra store bedrifter og borettslag til private hjem. Ingen jobb er for liten, ingen jobb er for stor. La oss gjøre jobben!

80 år har vi stått til tjeneste for våre kunder. Vaktmesterkompaniet kan hjelpe deg med rydde opp til våren. Vi tilbyr feiing av gårdsplasser og veier, container til vårrydding, gartnertjenester, graving og asfaltering. Vi hjelper alt fra store bedrifter og borettslag til private hjem. Ingen jobb er for liten, ingen jobb er for stor.

80 år har vi stått tjeneste for kan hjelpe deg med rydde opp til våren. Vi tilbyr feiing av gårdsplasser og veier, container graving og asfaltering. Vi alt fra bedrifter og borettslag til private Ingen er for liten, jobb er for stor.

GRØNTTJENESTER

80 år har vi stått til tjeneste for våre kunder. Vaktmesterkompaniet kan hjelpe deg med opp til våren. Vi tilbyr feiing av gårdsplasser og veier, container til vårrydding, gartnertjenester, graving og asfaltering. Vi hjelper alt fra store bedrifter og borettslag til private hjem. Ingen jobb er for liten, ingen jobb er for stor.

i dag! Befaring er selvfølgelig gratis!

kontakt med dag! er selvfølgelig 17 22 00 post@vk.no

i dag! Befaring er selvfølgelig gratis!

VÅRFEIING/VEDLIKEHOLDSFEIING kontakt med oss i dag! Befaring er selvfølgelig gratis! 22 00 / post@vk.no / vk.no

kontakt med oss i dag! Befaring er selvfølgelig gratis! 22 00 / post@vk.no / vk.no

kontakt med oss i dag! Befaring er selvfølgelig gratis!

kontakt med oss i dag! Befaring er selvfølgelig gratis! 17 22 00 / post@vk.no / vk.no

kontakt med oss i dag! Befaring er selvfølgelig gratis! vk.no

Ta kontakt med oss i dag! Befaring er selvfølgelig gratis!

Tlf 23 17 22 00 / post@vk.no / vk.no

Ta dag! Befaring er Tlf 23 17 vk.no over vi stått til tjeneste våre kunder. kan hjelpe deg med rydde opp til Vi tilbyr feiing av gårdsplasser veier, container til gartnertjenester, graving asfaltering. hjelper alt fra store bedrifter til private hjem. Ingen jobb for ingen jobb for

Ta kontakt med oss i dag! Befaring er selvfølgelig gratis! post@vk.no

Ta styring

Mange nyvalgte styrer har nå sine første møter.

Velg retning og sett kurs mot et vellykket år!

Tekst

Henrik Sørlie

Illustrasjon

Nicole Kamenović

Viktige ledestjerner er vedtektene og gjeldende årsmøtevedtak. Styret skal sikre en forsvarlig økonomisk drift og sørge for nødvendig vedlikehold. Hos mange går dette på skinner, men ikke hos alle.

— Et nytt styre gir nye muligheter. Selv om alle skulle være gjenvalgt, kan dere se på det som en omstart. På første styremøte kan dere gå gjennom avtaler, planer og vedtak. Dere kan også ta en kort evaluering av året som har gått. Diskuter om det er noe dere vil gjøre annerledes i året som kommer, sier teamleder Morten W. Røstengen i OBOS Eiendomsforvaltning.

Bli kjent og få oversikt

Kanskje sitter du i et styre der én eller alle er nyvalgt? Da bør man bruke litt tid til å bli kjent på første styremøte. Finn ut hvem som har hvilke interesser og egenskaper, slik at det blir lettere å fordele oppgaver internt i styret.

— Dere må naturligvis få oversikt over hva som må gjøres. Hvis styrelederen er nyvalgt, anbefaler jeg å invitere avgått styreleder til å ta en gjennomgang av pågående saker. I tillegg kan man lese tidligere styrereferat for å få et innblikk i historikken, anbefaler Geir Skarbø, som er fag- og prosjektkoordinator i OBOS Eiendomsforvaltning.

Konstituering

Det første møtet kalles et konstituerende styremøte. På dette møtet inngår det noen formelle saker, som at nye styremedlemmer skal signere samordnet registermelding. Det ligger en ferdig mal til

konstituerende møte under «Styremøter» på Styrerommet.

— Det kan være nyttig å bruke denne malen. Dere skal blant annet utnevne en HMS-ansvarlig, og det må avklares hvem som skal attestere og godkjenne fakturaer, sier Skarbø.

Deleger ansvar og myndighet Røstengen anbefaler å komme raskt i gang med fordeling av oppgaver. Samtidig bør det delegeres beslutningsmyndighet, slik at styremedlemmene settes i stand til å jobbe mellom styremøtene.

— Dermed kan man i større grad bruke styremøtene til de viktige beslutningene og orientering om pågående saker. Dette gir ofte raskere framdrift og mindre belastning på styrelederen. Husk også at styret må kjenne sin begrensning og innhente ekstern hjelp ved behov, sier Røstengen.

Sjekk regnskap og avtaler Et boligselskap kjøper varer og tjenester for store summer, og det kan ta tid å få oversikt over økonomien.

— Ofte er det en i styret som har litt ekstra kjennskap og interesse for regnskap. Da kan vedkommende gi en orientering om økonomien på neste styremøte. Deretter kan dere gå grundigere til verks når det gjelder gjennomgang av leverandøravtalene. Kanskje kan noen av de faste avtalene endres eller reforhandles. Dette er nyttig informasjon å ta med seg inn i budsjettprosessen til høsten, og ikke minst når neste års felleskostnader skal fastsettes, sier Geir Skarbø.

Tips

Bli med på kurs

Få mer kompetanse ved å delta på kurs og webinar. Her kan du få nyttig info og sjekklister som hjelper deg til å jobbe smartere.

Se oversikt på obos.no/kurs

Nøkkelfaktorer

Røstengen mener at vellykket styrearbeid kjennetegnes av grundig forarbeid, regelmessige styremøter, klar oppgavefordeling og gode styrereferat. Han anbefaler å sette opp en møteplan på første styremøte.

— Det er en fordel å ha jevnlige møter, men antall møter avhenger av antall saker og størrelse på boligselskapet. Iblant tren-

ger man kanskje et ad hoc-møte for å ta en rask avgjørelse. Et styrevedtak er lovlig så lenge protokollen er signert. Jeg anbefaler å bruke møtemodulen på Styrerommet. Da kan du enkelt og effektivt foreslå saker, lage innkalling og sende protokoll, sier Morten W. Røstengen.

På Styrerommet er det mange nyttige funksjoner. Sjekk ut gratis opplæringsvideoer på Styrerommet og obos.no/webinar •

●

↑ Som styreleder skal du forholde deg til mange type mennesker. Engasjement og sunn fornuft er gode egenskaper på veien videre i styrehverdagen.

Tre om styrearbeid

Har du noen tips til nye styreledere?

Monjia A. Mzali

Styreleder

Sameiet Haugesundsgata 7 (52 seksjoner)

Stavanger

→ Jeg anbefaler å ha en arbeidsplan for styret med fordeling av oppgaver. Lag en prioriteringsliste, og få overblikk over det mest nødvendige av vedlikeholdsarbeid. Finn ut hva som er utført og når, og se over forsikringshistorien. Ta et dypdykk i regnskapet. Finn hvor skoen trykker. Jeg så betydelige summer å spare ved å reforhandle nesten samtlige avtaler, spesielt på bank og forsikring, samt å ta i bruk OBOS-rabattene.

Prat med det tidligere styret. Samle avtaler og tegninger, og få alt på ett sted. Vi har kartotek i Styrerommet og Vibbo. All kommunikasjon med beboerne foregår på Vibbo for å lettere se historikken og hvem som tar kontakt. Sørg for å være et aktivt og engasjert styre. Du må være forberedt på at det kan bli mer arbeid enn forventet. Gevinsten er mye læring, og at du kan bidra til et godt bomiljø og fornuftig bruk av felleskostnadene.

Rolf Marthinusen

Styreleder

Sameiet Husøy Havn A (64 seksjoner)

Tønsberg

Gerd Vartdal Hansen

Styreleder

Devoldhagen boligsameie (22 seksjoner)

Ålesund

→ Økonomi, kommunikasjon og det formelle står sentralt. Det nye styret må få oversikt over økonomien, og det er smart å starte med å gå gjennom leverandøravtaler. Gode vedtekter og ordensregler er viktig, og de må håndheves. Da kan man unngå mange konflikter. Vi har lagt ut mye info under temaer på Vibbo. Det har spart oss for mange henvendelser. På vårt første styremøte brainstormet vi om oppgaver og interessene til styremedlemmene. Vi lagde en årsplan med ti styremøter, der halvparten tas på Teams fordi flere er mye på reise. Det har gått helt greit med digitale møter. Styreledere blir fortalt at vi må være flinke til å delegere, men det er ikke alltid så enkelt. Jeg er pensjonist og har relativt god tid, mens andre er i full jobb. Derfor blir det naturlig nok litt mer på meg. En avtale med en dyktig vaktmester har imidlertid avlastet mye.

→ Det viktigste er å sette seg inn i økonomien for å se hvilket handlingsrom man har, for eksempel til rehabiliteringer. Hos oss var det en del som måtte gjøres, og vi lagde en plan med prioriteringer. Jeg tok over etter ekstern styreleder, og det var mye å sette seg inn i. Det første jeg gjorde var å møte rådgiveren i OBOS. Jeg brukte OBOS aktivt det første året, blant annet for å få hjelp til å kalle inn penger fra seksjonseierne. Foruten økonomien, var det viktig å sette seg inn i sameieloven, vedtekter og husordensregler. Bli kjent med hverandre i styret. Da blir det enklere å få til et godt samarbeid. I tillegg blir det enklere å delegere når du vet hva de ulike styremedlemmene er flinke til. Husk også at man kan delegere en del praktiske oppgaver til beboere. Styret kan ikke gjøre alt, og vi har fått en hagekomité som skal organisere dugnader.

Molok® Domino

Fremtidens avfallssystem består av moduler som kan tilpasses hverandre. Inntil 5 avfallsfraksjoner i en modul.

Molok® Classic

Den originale modellen. Nyhet, bytt enkelt til to avfallsfraksjoner i en. Kontakt oss for rehabilitering av eldre anlegg.

Molok®

Domino og Classic

Molok nedgravde avfallsbeholdere er installert delvis under bakken. Dette medfører opptil 90 % færre tømminger sammenlignet med standard 2- og 4-hjuls avfallsbeholdere.

Moloksystemet gir reduserte utslipp av CO2 og vil være det rimeligste alternativet på sikt.

I de ulike produktfamiliene finner du også overflatebeholdere som ikke krever grunnarbeide.

avfall. Vi sikrer din bedrift miljøvennlige og rasjonelle løsninger. Salg og service i hele landet.

EnviroPac AS er markedsledende på maskiner, containere og utstyr til kildesortering, oppbevaring og komprimering av avfall. Vi sikrer din bedrift miljøvennlige og rasjonelle løsninger. Salg og service i hele landet.

•

• enviropac.no

400 06 130 • info@enviropac.no • enviropac.no

Har alltid en plan for vedlikeholdet

En vedlikeholdsplan er et nyttig verktøy for å ta vare på bygningsmassen.

Det har de lang og god erfaring med i Etterstad Vest borettslag.

Tekst

Henrik Sørlie Foto Pernille Münster

Etterstad Vest i Oslo består av 256 leiligheter fordelt på 13 blokker. Borettslaget har samme alder som nyslåtte pensjonister på 67, og Etterstad Vest holder seg i usedvanlig god form. Det skyldes en langvarig innsats med vedlikehold og oppgraderinger.

— Vi har gamle bygninger, men de er velholdt. Heldigvis har borettslaget en lang tradisjon for kontinuerlig vedlikehold. I mange år har vi også hatt vedlikeholdsplaner, som er et nyttig styringsverktøy. Planene for vedlikehold brukes aktivt i styremøtene og når vi skal planlegge neste års budsjett, sier styreleder Camilla Tveter i Etterstad Vest.

Har samlet alt digitalt

På 1990-tallet tok de et stort fasadeløft med etterisolering, teglstein og større balkonger. Deretter har de skiftet ut vann- og avløpsrør. I tillegg kommer en rekke andre tiltak for å holde bygningsmassen i god stand. I senere tid har de blant annet støvsugd ventilasjonskanaler, rehabilitert garasjetaket og satt i gang med fasadevask.

For to år siden bestilte borettslaget en ny vedlikeholdsplan fra OBOS Prosjekt, som også hjalp med å legge inn planen i «Vedlikehold og bærekraft» på Styrerommet.

I tillegg er historikk av tidligere vedlikehold lagt inn digitalt, og denne oppgaven ble gjort av styrelederen.

— Det tok en del tid å legge inn alle opplysningene, men heldigvis har vedlikeholdsarbeid blitt omtalt i årsrapportene opp gjennom årene, sier Tveter.

På den måten kunne styrelederen både klippe og lime inn mye av historikken fra de siste 30 årene.

— Nå er alt samlet på Styrerommet, og det har blitt mer oversiktlig for både oss og framtidige styrer, sier Tveter. Vedlikehold Drift

Lønnsom investering Hun er ikke i tvil om at vedlikeholdsplan lønner seg. Prisen avhenger av størrelsen på boligselskapet, og Tveter forteller at de betalte 70.000 kroner.

— For vår del er det absolutt verdt å investere i en vedlikeholdsplan. Vi er ikke håndverkere, og styret har ikke kompetansen som trengs til å vurdere bygningsmassen. En vedlikeholdsplan fra uavhengige fagpersoner gir trygghet, og planen hjelper oss til å finne ut hva vi bør undersøke nærmere. Resultatet er enklere

● ↑ Nåværende og tidligere styreleder, Camilla Tveter og Knud Therkildsen. Therkildsen har i mange år gjort en viktig innsats for vedlikehold i borettslaget.

● ← Borettslaget gjennomførte et stort løft i 1994. Da ble blokkene etterisolert, teglkledd og fikk nye balkonger. →

● → Inngangspartiene er blitt oppgradert med blant annet sykkelstativ og belegningsstein. Det er også kjøpt inn nye barnevognbokser.

styring og bedre forutsigbarhet, sier styreleder Camilla Tveter.

Viktig å prioritere tiltakene

— Vi ser at boligselskapene er økonomisk presset og må prioritere strengere. Da er det enda viktigere å ha god oversikt for å gjennomføre det viktigste. Taket prioriteres før uteplassen, sier Erik Chr. Windt i OBOS Prosjekt.

Han leder avdeling Byggrådgivning, som tilbyr vedlikeholdsplaner og rådgivningsmøter. Windt forteller at OBOS Prosjekt tidligere tilbød en omfattende rapport som ble kalt Vedlikeholdsnøkkelen.

— Den var svært detaljrik, og en del styrer fikk problemer med å orientere seg. Det kunne føre til at de ikke ble enige om hvilke tiltak som var viktigst.

Nå tilbyr i stedet OBOS Prosjekt en overordnet variant, en vedlikeholdsplan, der de tar en visuell inspeksjon sammen med styret.

— Vi har et trent øye for å se symptomer og anbefale ytterligere sjekk, sier Windt, som tidligere jobbet som takstmann.

Rapport med 5- og 30-årsplan

Etter inspeksjonen lager OBOS Prosjekt en rapport om antatte vedlikeholdsbehov den nærmeste femårsperioden, samt forslag til prioritering og estimerte kostnader.

— Denne rapporten blir presentert for styret, og den legges inn digitalt på Styrerommet. I rap -

Fakta

Interessert i vedlikeholdsplan?

• En skreddersydd vedlikeholdsplan lar dere prioritere, budsjettere og planlegge vedlikeholdstiltak tilpasset boligselskapets behov.

• Tilstanden til bygningen og utendørsområdene blir kartlagt og grundig evaluert. På den måten får dere en helhetlig oversikt.

• Det å identifisere vedlikeholdsbehov bidrar til effektiv fordeling av ressurser der de er mest nødvendige, og sikrer god stand over tid.

porten inkluderer vi en foreløpig plan for store prosjekter de neste 30 årene.

Dermed skal det bli enklere for styret å prioritere og budsjettere.

— I tillegg blir det enklere å vise beboere hvilket vedlikehold som er gjennomført og planlagt, med estimerte kostnader, sier Windt.

Ifølge Windt er det mange boligselskap som får unødvendig høye kostnader på grunn av manglende kompetanse om jevnlig vedlikehold.

— Det klassiske er problemer med tak, vinduer og fasadesprekker. Hvis dette oppdages

sent, kan det bli svært kostbart å reparere, påpeker Windt.

Kartlegg energibruken Windt anbefaler alle boligselskap å gjennomføre en energikartlegging.

— En energikartlegging er utvilsomt nyttig for å se hva man kan spare av energi ved ulike tiltak, og hva som faktisk gir de største besparelsene, sier Windt.

Et nytt EU-direktiv kommer til å påvirke krav til borettslag og sameier i Norge. Ifølge direktivet

skal bygninger i EU spare inn 16 prosent av energibruken innen seks år. Den største reduksjonen skal pålegges de minst energieffektive byggene. Trolig blir kravene i Norge også skjerpet betraktelig, men forhåpentlig skal dette også følges opp med gode støtteordninger.

— Det blir stadig viktigere å få en god oversikt over både vedlikeholdsbehovet og energisparende tiltak i boligselskapet. Dette må ses i sammenheng. Det lønner seg å ta energisparende valg når dere skal vedlikeholde, sier Erik Chr. Windt i OBOS Prosjekt. •

● ↑ Etterstad Vest (i forkant) stod ferdig i 1957. Borettslaget har lang tradisjon for jevnlig vedlikehold og oppgraderinger.

Foto: Åsmund Holien Mo