Bolig & Miljø 03 2020

Bolig&Miljø

KUNNSKAP OG INSPIR ASJON FOR DEG SOM SITTER I STYRET #3 – 2020

TEMA

Rehabilitering fra garasje til takterrasse Side 8–27

BÆREKR AFT

B O M I LJ Ø

HISTORISK

Vinneren av OBOS Bærekraftpris

Tiltak i koronatider

Dugnader gjennom tidene

Side 12–15

Side 30–31

Side 33–36

GRAFISK DESIGN: EGGEDOSIS

DIN TOTALLEVERANDØR

Vi utbedrer, rehabiliterer og kontrollerer vannog avløpsledninger Våre høyt kvalifiserte anleggsrørleggere utbedrer skader på vann- og avløpsledninger, utfører lekkasjesøking på vannledninger, samt TV-kontroll og høytrykksspyling av alle typer rørledninger.

www.steinbakken.as Tlf. 22 80 22 00

Leder

JUBILEUM 60 år med borettslagslov Side 28

TAKTERRASSE Kontroll av membranen Side 24–25

VIBBO Med oppslag og kommentarer Side 43

Digitale årsmøter kommet for å bli Koronapandemien har ført til mange nye måter å jobbe på. Vi jobber hjemmefra og møtene våre skjer digitalt via Teams, Zoom, Webex eller andre programmer. For boligselskaper, og alle andre typer organisasjoner, var det ekstra utfordrende at pandemien kom akkurat på den tiden av året hvor årsmøter skulle avholdes. For mange ble redningen løsningen for digitale årsmøter som OBOS kunne tilby gjennom Vibbo.

I skrivende stund har over 2400 av våre forvaltede boligselskap tatt løsningen i bruk. Eierne av over 50.000 boliger har avgitt stemme digitalt.

Det mest gledelige er jo at deltakelsen på årsmøtene har økt fra rundt ti prosent med fysisk oppmøte til i snitt over 40 prosent i alle OBOS-forvaltede boligselskap.

Er så digitale årsmøter kommet for å bli? Nå er flere av forbudene og rådene om ikke å møtes fysisk opphevet eller endret, og det er igjen mulig å avholde fysiske møter. Derfor vil det selvsagt avholdes fysiske møter igjen, kanskje spesielt når det er litt vanskelige, store avgjørelser som skal tas. Da er det ofte en fordel å kunne møtes personlig. Men når så mange har sett hvor godt digitale årsmøter fungerer, er jeg sikker på at det store flertall av årsmøter framover vil bli avholdt digitalt, selv uten korona.

ÅG E P E T T E R S E N Ansvarlig redaktør

Bolig&Miljø Ansvarlig redaktør Åge Pettersen age.pettersen@obos.no Redaktør Henrik Sørlie henrik.sorlie@obos.no

Annonsesalg HS Media v/ Mona Jørgensrud Tlf: 911 73 473 E-post: mona.jorgensrud@hsmedia.no Design: Redink Trykk: 07 Media Foto forside: Ilja C. Hendel

OBOS er Norges største boligforvalter og tilbyr tjenester innen økonomi, regnskapsførsel, finansiering, juss, drift, teknisk bistand med mer. Vi forvalter alle typer boligselskaper over hele landet.

BOLIG & MILJØ 3

StoDesignCenter hvor man har møtelokaliteter, og prøver på alt fra farger til 3D modeller.

Arkitekt som kan hjelpe til med design og ferdige tegninger.

Pusse opp borettslaget?

- Det er skummelt det, eller.......

Skal dere rehabilitere borettslaget, så kan Sto bli din kvalitetsog miljøbevisste samarbeidspartner. www.sto.no

Entré

Tips Bolig & Miljø!

Har ditt boligselskap gjort noe som kan være av interesse for andre? Har du forslag til artikler, ris eller ros? Vi setter stor pris på innspill!

Kontakt redaktør Henrik Sørlie på tlf. 92665225 eller henrik.sorlie@obos.no.

Byvandring fra sofaen

FOTO TRYGVE INDRELID

Konsernsjefen i OBOS, Daniel Kjørberg Siraj, på Ulven i Oslo.

BOLIGBYTTE

Tar boliger i innbytte OBOS tilbyr nå å ta boliger i innbytte ved kjøp av ny bolig.

D

ermed er kjøperne garantert raskt salg.

– Vi skal gjøre det trygt å selge og kjøpe bolig, sier OBOS-sjef Daniel Kjørberg Siraj.

Boligmodellen OBOS Boligbytte gjelder i første omgang over 400 leiligheter og småhus i nyboligprosjekter rundt om i landet.

Det nye tilbudet retter seg mot kjøpere av utvalgte boliger i prosjekter som allerede er ute for salg.

De fleste leilighetene i ordningen er i Osloområdet hvor presset i markedet er størst.

bytteordningen nå for å bidra til å skape trygghet og forutsigbarhet rundt kjøp og salg av bolig.

– Det er helt naturlig at det vil være noe usikkerhet nå. I et svingende boligmarked er det ofte knyttet bekymringer til

Daniel Kjørberg Siraj

Skal skape trygget.

Koronautbruddet påvirker også boligmarkedet og har skapt usikkerhet for mange som ønsker å bytte bolig. OBOS går ut med

hvordan man kommer ut av salgsprosessen. Men det er nå slik at mange likevel ønsker å kjøpe et nytt sted å bo. Nå slipper de å lure på om den gamle boligen

Nå slipper de å lure på om den gamle boligen blir solgt, og de vet akkurat hvor mye egenkapital de har til rådighet

Bymuseet i Oslo har laget en serie digitale byvandringer med temaer som parkliv og industri- og bolighistorie.

En av vandringene er lagt til området rundt Carl Berners plass, som er ett av Oslos eldste og travleste trafikkknutepunkter. Her er det stramme bygårder og sjarmerende trehus i skjønn foreningen, vi får se blokka hvor Einar Gerhardsen bodde og vi får et gjensyn med Tertitten borettslag. Sporene etter andre verdenskrig og hvordan okkupasjonen preget byen er tema for en egen vandring.

Bymuseet har dykket ned i bildearkivet sitt for anledningen. I tillegg har de laget digitale kart til hver vandring, for de som vil ut på tur.

Se oslomuseum.no

blir solgt, og de vet akkurat hvor mye egenkapital de har til rådighet når de skal kjøpe en ny bolig fra oss, sier konsernsjef Daniel Kjørberg Siraj i OBOS. Boliger i hele landet. I første omgang blir boligbytte tilbudt ved kjøp av boliger i prosjekter som er under bygging av OBOS og OBOS Block Watne. Det betyr at mange av boligene er klare for innflytting i løpet av kort tid. I Oslo-området omfatter ordningen foreløpig leiligheter i prosjekter på Vollebekk, Ulven, Fornebu og i Kværnerbyen.

Boligbytte vil også bli tilgjengelig en rekke steder rundt om i landet, blant annet i Trondheim og Tønsberg-området. // Se obos.no/boligbytte

OBOS gir 40 millioner OBOS har etablert en støtteordning på 40 millioner kroner for å gjøre sitt for at frivilligheten kan holde hjulene i gang etter koronakrisen.

Pengene skal bidra til å dekke tapte inntekter fra aktiviteter som ikke ble noe av – som vaffelsalg, loppemarkeder og billettsalg. Fristen for å søke støtte var 1. juni. Nesten 900 lag og foreninger hadde søkt like før fristen utløp.

Se obos.no/jubel BOLIG & MILJØ 5

• Vaktmester • Renhold • Vedlikehold av uteområder • Beredskapsvakt (24/7) • HMS-bistand • Tilkalling og håndtering av alle underleverandører • Feiing Ett kontaktpunkt – én faktura!

Vi har driftet OBOS` eiendommer siden 1960-tallet og er i dag OBOS sin foretrukne leverandør innen eiendomsservice.

Vi tilbyr kvalitet til konkurransedyktige priser og OBOS-rabatt!

Coor Eiendomsdrift er en del av det nordiske Coor-konsernet og er en av markedslederne innen eiendomsservice.

Vi er i dag ca. 50 driftsteknikere som drifter nærmere 400 eiendommer i Oslo-området. www.coor.no

Entré nyheter STABILE OBOS-PRISER Koronasituasjonen påvirket i liten grad OBOS-markedet i april. I Oslo var prisene for brukte boliger uendret.

På landsbasis var det en liten prisoppgang fra mars til april. Kvadratmeterprisen for OBOS-boliger i hovedstadsområdet var 65.186 kroner. Det er en økning på fire prosent siden april i fjor.

Savner ladestøtte

FOTO: NADIA FR ANTSEN

Støtteordning for lading i borettslag og sameier etterlyses i revidert statsbudsjett. Norsk elbilforening mener regjeringen snarest burde iverksatt sitt eget forslag.

– En støtteordning for lading ville bidratt til grønn omstilling og vekst i næringslivet som regjeringen selv sier er så viktig i denne krevende tiden, sier generalsekretær Christina Bu i Norsk elbilforening.

D I G I TA L I S E R I N G

OBOS Block Watne

Boligjakten er blitt heldigital

K

oronautbruddet satte fart på utviklingen av digitale løsninger. Nå kan alt fra boligjakt, visninger og kontraktsignering gjøres hjemmefra.

– I rekordfart har vi heldigitalisert veien til drømmeboligen.

Da koronautbruddet traff oss ble boligkjøperne plutselig avhengige av å få en heldigital opplevelse.

Nå planlegger vi å ta med oss alt det beste fra denne perioden i videreutviklingen av våre digitale tjenester, sier digitaldirektør

Cathrine Wolf Lund i OBOS. Hun tror mange av de nye løsningene som nå er utviklet vil endre folks måte å kjøpe bolig på framover. Alt fra første kontakt med megler, få oversikt over boliger til salgs i sitt område og i ønsket prisklasse, gå på visninger, søke finansiering, inngå kjøpekontrakt og eventuelt legge ut sin gamle bolig for salg kan gjennomføres heldigitalt for alle som ønsker eller har behov for det. //

Med digital 3D-visning kan boligkjøperne sitte hjemme foran sin egen datamaskin mens de undersøker boligen, rom for rom. Man kan også ta mål for å finne ut om det er plass til den sofaen man ser for seg.

Block Watne har vært en del av OBOS-konsernet siden 2015. Den 14. april byttet selskapet navn til OBOS Block Watne. – Særlig ønsker vi å synliggjøre at OBOS-medlemmer har forkjøpsrett, også til alle nye boliger fra OBOS Block Watne. Vi ser fram til at selskapet får ta en enda større del i OBOS sitt sterke samfunnsengasjement, sier administrerende direktør Benth Eik i OBOS Block Watne.

FOTO: POSTEN

Få pakker der du bor Posten skal plassere ut en rekke pakkebokser i borettslag og sameier.

Posten har et pilotprosjekt på gang der pakkebokser blir plassert på strategiske lokasjoner. I løpet av året skal det settes ut 120 pakkebokser – primært i Oslo-området.

Pakkebokser er allerede satt ut på flere kjøpesentre og i noen borettslag. Brukerne benytter en app for å åpne luken og hente ut pakken sin.

Tilbudet er gratis for boligselskapet. I pilotperioden er pakkeboksen

kun for pakker sendt gjennom Posten, men tanken er å inkludere andre leverandører i fremtiden.

Gjennom pilotprosjektet gjenstår det 40-50 pakkebokser som skal settes ut i år, og planen er å utvide tilbudet neste år. Posten er særlig interessert i lokasjoner på Majorstuen, Ensjø, Manglerud og Bekkestua.

Se også posten.no/pakkeboks

Interesserte borettslag eller sameier kan melde interesse ved å sende e-post til pakkeboks@posten.no.

BOLIG & MILJØ 7

Rehabilitering garasje

Alle involverte holder god avstand og følger smittevernregler. Innendørs brukes både engangsmasker og hansker. Fra venstre: Pål Ødegård Hanssen fra Ødegård og Lund AS, Hans Kristian Djørup fra Consolvo AS, styremedlem Anne Bente Røssel Andersen, Bjørn Hansen i OBOS Prosjekt AS, styreleder Bjørn Heidemann og Kjell Langsrud fra Consolvo AS.

Parkerer problemene Garasjene var fulle av rustne armeringsjern. Nå blir de rehabilitert med rusthindrende teknologi.

TEKST: HEIDI RØNEID FOTO : ILJA C. HENDEL

D

et røde garasjehuset bader i solen og ut av garasjeporten kommer en truck kjørende, med skuffen full av gammel betong.

– Garasjehusene er gamle og avskallingen av betongen og rust på armeringsjernene har gått sin gang siden borettslaget var nytt på 70-tallet. Vi hadde en stor rehabilitering i borettslaget for 8-10 år siden, men da tok vi oss ikke råd til å ta med garasjene, sier Anne Bente Røssel Andersen, som er styremedlem i Svarttjern borettslag og medlem i byggekomiteen.

Borettslaget har tre store parkeringshus med til sammen

8 BOLIG & MILJØ

653 plasser, som nå rehabiliteres.

– Vi hadde en befaring i 2018 og fikk beskjed om at nå kunne vi ikke vente lenger. Betongen var borte flere steder, og vi kunne se armeringsjernene.

Garasjen var i så dårlig stand at vi var nødt til å gjøre noe, sier hun.

Vanlige utfordringer. Avskallet betong, som følge av rustne armeringsjern, er en vanlig problemstilling i betonggarasjer.

– Det er først og fremst salting av vei som fører til skader.

Bilene drar med seg veisalt inn med snøen om vinteren, og når snøen smelter trekker vannet

og saltet ned i betongen og armeringen begynner å ruste, sier Bjørn Hansen, fagansvarlig for betong i OBOS Prosjekt og prosjektleder for prosjektet.

Betongen i seg selv har liten bæreevne på strekksiden, så det er armeringsjernene som holder bygget oppe.

– Armeringen kan ruste tvert av. Da mister du bæreevnen, og da kan det skje alvorlige ting – i verste fall at deler av bygningen kollapser, sier han.

Teknologi. Når garasjehusene nå rehabiliteres brukes katodisk beskyttelse for å forhindre

Karbonfiberbånd limes på betongen for å erstatte den rustne armeringen og sørge for at bæreevnen opprettholdes.

Asfaltdekket skjæres opp for å bli enklere å fjerne.

Ca. 37 tonn armeringsjern fjernes fra hvert parkeringshus.

Det legges en ny membran oppå gulvet, som skal hindre vannet fra å trekke ned i B O L I Gbetongen. & MILJØ 9

Rehabilitering garasje Underlaget inneholder en veldig slitesterk sand, som skal tåle piggdekk og sørge for at gulvet ikke blir glatt.

Strømmen er koblet til et styringsskap og overvåkes fra en sentral på Tranby.

FAK TA

Svarttjern borettslag Borettslaget ligger i Odvar Solbergs vei 118-148 og 152-222, Romsås, Oslo Borettslaget stod ferdig i 1973 Det er 652 boenheter fordelt på 18 bygg Borettslaget har 653 garasjeplasser fordelt på tre parkeringshus

TIPS

at armeringsjernene ruster.

– Det vil si at vi kobler en negativ ladet strøm på armeringen og en positiv ladet strøm på betongen, som resulterer i at rustprosessen forsinkes med over 90 prosent, sier Hansen.

Selv om strømmen forsinker rustprosessen må også vannet holdes ute av betongen. Det gjøres ved at hele gulvet dekkes med en membran.

– Det bores også avløpshull langs veggen, hvor vannet kan renne ned. Det er fall i gulvet, og vi vil også ha to svabere (nal på stang) som beboerne kan skyve vannet bort til hullene så det ikke blir liggende på gulvet, sier Andersen.

Krevende. Når garasjen først rehabiliteres legges det også til rette for elbillading, med oppgradert elektrisk anlegg.

Parkeringsplasser fordelt på tre parkeringshus blir rehabilitert.

– Det har vært et ønske fra beboerne i lang tid. Først tenkte vi å ha et ladeanlegg ute, men det var det veldig få som synes noe om, de ville helst stå inne i garasjen. Nå legger vi opp til lading på alle plassene, så alle kan nå stå på sin vante plass og være koblet til i garasjen. Det er de veldig fornøyd med, sier Andersen.

Med 653 parkeringsplasser er prosjektet tidkrevende, og beboerne må parkere andre steder mens arbeidet pågår.

– Vi tømmer to etasjer for biler om gangen, fordi det kan falle noe ned fra taket i etasjen under når man jobber i etasjen over.

Hver etasje tar åtte til ti uker, og da må bilene stå på gjesteparkeringen eller på gata. Det er et kaotisk system innimellom, men det har stort sett gått bra, sier hun. //

Vi legger opp til lading på alle plassene, så alle kan nå stå på sin vante plass og være koblet til i garasjen.

Anne Bente Røssel Andersen 10 BOLIG & MILJØ

Styrelederens tips til andre styrer Engasjer profesjonell prosjektledelse, som OBOS Prosjekt. De hjelper deg med hele prosessen fra start til slutt, og vi hadde ikke klart oss uten dem.

Forklar beboerne hvorfor arbeidet må gjøres og når og hvor mye felleskostnadene vil øke fremover.

Under rehabiliteringen: Informer beboerne om hva som skjer og om eventuelle endringer eller forsinkelser. Under prosjektet har vi hatt en regel om at beboerne skal få beskjed minimum 14 dager i forkant dersom de for eksempel må flytte bilen på et annet tidspunkt. Da rekker de å organisere hjelp fra naboer hvis de for eksempel skal reise bort akkurat da.

RØRFORNYING?

Anse jobben som gjort Vi utfører rørfornying av alle typer avløpsrør. Med avansert utstyr rehabiliterer vi uten å grave i vei og hager, og uten å pigge opp gulv og rive vegger. Kontakt oss for en gratis befaring og for å høre hvordan vi kan hjelpe deg.

www.tt-teknikk.no / Tlf: 02490

Miljø OBOS Bærekraftpris

Premiert for gode miljøtiltak «OBOS Bærekraftpris 2020» og én million kroner går til Manglerud borettslag i Oslo.

12 BOLIG & MILJØ

og evnen til å få mye ut av investerte midler. I tillegg har det telt positivt hvis boligselskapet kan vise til kontinuerlig arbeid over tid, sier Bramslev.

Stor merverdi. Juryen skriver i sin begrunnelse at «Manglerud borettslag har gjennomført et imponerende bærekraftsløft.

Borettslaget er forholdsvis stort, og det har lyktes i å få mange eiere med på en omfattende rehabilitering. Tiltakene vil i gjengjeld gi stor merverdi både i form av sparte driftskostnader, økt verdi av boligene, mindre miljøpåvirkninger og ikke minst bedre bomiljø for beboerne».

Manglerud har fått et damanlegg som bidrar til bedre overvannshåndtering og mindre belastning på offentlig avløpssystem, og samtidig bidrar damanlegget til trivsel og stolthet i borettslaget. Fasadene er rehabilitert og isolert med en type superisolasjon, slik at de nå tilfredsstiller nybyggerkravet i TEK10 uten å ha økt

FOTO: AR ASH NE JAD/NYEBILDER

I 30 år har OBOS delt ut pris for beste rehabilitering, men i år erstattes denne av en ny pris – «OBOS Bærekraftpris».

Foruten nytt navn har kriteriene blitt endret og premiesummen femdoblet.

– Det haster med å gjøre tiltak for å nå målene i Paris-avtalen, og OBOS ønsker å øke innsatsen for å gjøre eksisterende bebyggelse mer bærekraftig. Denne prisen er et tiltak for å påvirke i positiv retning. Til sammen kan boligselskapene utgjøre en betydelig forskjell hvis mange bidrar med små og store tiltak, sier miljødirektør Birgitte Molstad i OBOS. Totalt var det 27 påmeldte.

Juryleder Katharina T. Bramslev forteller at det var 13 boligselskap som markerte seg ved å ha gjennomført en bredde av gode tiltak, og juryen har verdsatt tiltak som gir økt verdi for miljø, trivsel og økonomi.

– Vi har i vår vurdering sett på bredden av tiltak, grad av nytenkning, oppnådd effekt

FOTO: TRYGVE INDRELID

TEKST: HENR IK SØR LIE

Den lille parken med damanlegg bidrar til å håndtere overvann, i tillegg til å skape stolthet og glede blant beboerne.

FAK TA Bryn

Svartdalsparken

Operatunnelen

Manglerud borettslag, Oslo Ligger i Manglerudveien 1–16, Svartdalsveien 46–54 og Steinborgveien 30–44.

1947 Den første blokken stod ferdig i 1947, og hele borettslaget i 1954.

224 Består av 224 leiligheter fordelt på 14 blokker.

Slik så det ut i 2017 før ny drenering.

Gamle bekker og vannløp skapte problemer.

Nabolaget Manglerud borettslag ligger i et stille og rolig område, med kort vei til Ekeberg og Østensjøvannet.

FOTO: TOR G UNDERSEN

I oktober 2018 ble en bro av Larvikitt til damanlegget heist på plass. Hele tomten er 50 mål, og borettslaget har brukt 30 millioner på uteområdene.

Kvadratmeter Leilighetene er fra 40 til 68 kvm.

Manglerud Senter ligger fem minutter unna og T-banen til Jernbanetorget tar 12 minutter.

BOLIG & MILJØ 13

FOTO: IL JA C. HENDEL

Miljø OBOS Bærekraftpris

Helhetlig plan. – Juryen ønsker å berømme at borettslaget har hatt en helhetlig plan og en stor bærekraftsbredde i tiltakene.

Dette er et godt eksempel på at eldre borettslag kan løftes betraktelig og bli attraktive og miljøvennlige bomiljøer, sier Bramslev.

Styreleder Morten Hermansen er naturligvis stolt og glad for at 14 BOLIG & MILJØ

I juni 2019, fra venstre: Tor Gundersen (OBOS Prosjekt), Torgeir Koteng (Hagespesialisten) og styremedlemmene Marianne Dahl Treseng, Morten Hermansen (leder) og Rune Edstrøm.

FOTO: TRYGVE INDRELID

fasadetykkelsen. Fasadene har dessuten fått ventilert kledning og nytt pussystem. Åpning av ventiler og nye luftekanaler har gitt bedre inneklima. Samtlige blokker er drenert, og det er gjenbruk av gravemasser. Det er lagt til rette for enklere avfallshåndtering med nedgravde avfallsbrønner i randsonen av området. Borettslaget har også bygget 61 nye garasjer, der alle har fått ladeboks for elbil. I tillegg har borettslaget gjort en rekke mindre tiltak for miljø og trivsel. For øvrig har det vært omtekking av tak, nye piper og pipeløp, og det er lagd nye balkongrekkverk og innglassing.

Manglerud vant prisen. Det har sett ut som en byggeplass i flere år, men nå nærmer det seg ferdigstilling på alle plan. I mai ble nytt gress rullet ut, og ny lekeplass er i ferd med å ferdigstilles.

– Det virker som beboerne setter stor pris på resultatet, nå som de også ser hvor fint det blir på uteområdene. Mitt råd til andre borettslag er å tenke stort og langsiktig når du først skal gjøre noe, sier styrelederen i Manglerud borettslag. // Tips! Manglerud borettslag er omtalt i Bolig & Miljø nr. 6/2017 og 4/2019.

Tidligere utgaver av Bolig & Miljø finner du på obos.no/boligogmiljo.

All gravemasse er beholdt på eiendommen og brukt til å forme landskapet.

FAK TA

JURY Juryen for OBOS Bærekraftpris 2020 besto av juryleder Katharina T. Bramslev (daglig leder i Grønn Byggallianse), Anders Solem (seniorrådgiver i Enova), Jonas Holme (forskningssjef i SINTEF Community) og Birgitte Molstad (miljødirektør i OBOS).

Medvirkende til oppgraderingen: • Prosjektleder: OBOS Prosjekt v/Vidar Frydenborg (bygg/fasade) og Tor Gundersen (utomhus) • Arkitekt: Enerhaugen Arkitektkontor • Entreprenør: Oslo Murmesterbedrift, Hagespesialisten, Steinbakken Entreprenør, Karlshusgarasjene

FOTO: ARNE BECK /IMOTIV

Heder og ære for gode miljøtiltak I tillegg til vinneren av OBOS Bærekraftpris, har juryen valgt å trekke fram to kandidater med hederlig omtale.

Tokerudåsen boligsameie i Oslo har gjennomført en rekke bærekraftstiltak som både gir miljøbesparelser og økt trivsel for beboerne.

Juryen ønsker spesielt å trekke fram mange tiltak som inspirerer beboerne til å leve mer bærekraftig, som etablering av grønnsakshager og elbilladning. Det er lagt stor vekt på å kommunisere hva som er gjort til beboerne gjennom en aktiv webside, som også inspirerer hver enkelt til å tenke mer på bærekraft. Videre er det gjort mye for å øke biologisk mangfold, som etablering av insektvennlige plantebed og fuglekasser.

Det er også gjennomført mer tradisjonelle, men viktige energisparetiltak», skriver juryen. // FOTO: THOMAS BJØRNFL ATEN/NYEBILDER

De to som får hederlig omtale er Solheimslien borettslag og Tokerudåsen boligsameie. Disse får ingen pengepremie, men i det minste heder og ære for svært gode tiltak. I juryens begrunnelse står det blant annet: «Juryen er imponert over at Solheimslien borettslag i Bergen satte seg en klar ambisjon om å oppnå lavenergibygg i en bygningsmasse fra 60-tallet. De har oppnådd dette gjennom et flerårig arbeid med etterisolering og ny kledning på fasader, nye vinduer og nye tekniske anlegg. Borettslaget har dessuten lagt til rette for bedre overvannshåndtering, bedre avfallshåndtering, elbillading og nye sykkelrom.

Oppe til venstre ser vi de fargerike bygningene som utgjør Solheimslien borettslag i Bergen. 359 boliger er fordelt på åtte bygninger.

I Tokerudåsen boligsameie i Oslo har de rustet opp uteområdene. Grønne vekster og stort engasjement blant beboerne er blant fruktene.

Noen av tiltakene i Tokerudåsen ble omtalt i forrige utgave av Bolig & Miljø.

BOLIG & MILJØ 15

22 38 92 92

Vedlikehold av eiendom er så mangt. Alt fra håndverkertjenester, renhold, snørydding, gartner og til den daglige driften av vaktmester er med på å ta vare på eiendommen.

Vi ser langsiktig på vedlikehold Alt som gjøres i en eiendom kan sees på som vedlikehold.

Gartneren holder grøntanlegget i sjakk og får eiendommen til å fremstå på sitt beste på sommertid. Renholdsavdelingen sørger for at det er rent og skikkelig i fellesarealene. Vaktmesteren ser eiendommen jevnlig og rapporterer inn avvik som oppdages og vedlikeholdsavdelingen sørger for at fremtidige kostnader holdes på et minimum Styret i en eiendom forvalter store verdier på vegne av beboerne/eierne. Det er viktig at vedlikeholdet utføres av en profesjonell aktør, slik at eiendommen blir tatt vare på i ett langsiktig perspektiv.

Ta kontakt med oss for en uforpliktende befaring.

vaktmesterandersen.no

Kundetilpassede løsninger

LED LYS SOM TILBEHØR!

Nedgravde avfallscontainere

Miljøhus for std. plastbeholdere

Bunntømte overflatecontainere

Flere prosjekter i samarbeide med Obos. Kort leveringstid. Tilpasset design til bygningsmasse; farger, flere typer innkasthus, mm.

Brannsikker stålkonstruksjon, trevirke eller vedlikeholdsfri polyplank.

Kundetilpasses med farger, luker, trilleramper og justerbare ben.

Krever minimalt med grunnarbeid.

Økonomisk gunstig løsning og et godt alternativ til nedgravde avfallscontainere. Krever minimalt med grunnarbeid. Flere modeller.

EnviroPac AS er en del av San Sac Group, Skandinavias ledende leverandør av maskiner og utstyr til kildesortering, komprimering og behandling av avfall. Salg & service i hele Skandinavia.

NYBA S

R

FOR

Tel. 400 06 130 • info@enviropac.no • www.enviropac.no

I

FOKU

Vi bistår i hele prosessen fra planlegging til ferdig installert anlegg.

Utfasing av oljefyring 67 %e ne rg ibe sp ar els e!

Kontakt oss for gratis befaring: 64 84 55 20 salg@noen.no www.noen.no

Westye Egebergsgt. 1-4, med 270 leiligheter konverterte til fornybar energi i 2014.

Sparer kr. 510.000,-/år etter konvertering til bergvarme.

Varmeentreprenøren

Rehabilitering planlegging

Tid for rehabilitering?

Her er oversikt over hva som bør gjøres når med de ulike bygningsdelene.

Tak

Uterom

Betongtakstein: Lokale utbedringer hvert 10.–30. år, omlegging hvert 30.–50. år.

Hvert 20.–60. år, avhengig av plassering. Står bygningene på toppen av et fjell er det kanskje aldri behov for utskiftning av dreneringen.

Asfalttakbelegg: Lokale utbedringer hvert 5.–10. år, omlegging hvert 15.–35. år.

HVA BØR GJØRES SAMTIDIG:

HVA BØR GJØRES SAMTIDIG:

Dersom det må settes opp stillas, kan det være naturlig å rehabilitere taket samtidig som fasaden. I større blokker bør man også se på overvannsproblematikk og om tiltak på taket kan bidra til å håndtere regnvann.

Noen selskaper inspiserer og termograferer taket med drone og kan oppdage lekkasjer og skader uten å gå opp på taket.

18 BOLIG & MILJØ

Drenering

Styres gjerne av beboernes ønske om et penere uterom, ny lekeplass eller lignende.

HVA BØR GJØRES SAMTIDIG:

Dersom området skal dreneres, blir mye av uterommet gravd opp. Det kan være en god anledning til å oppgradere uterommene hvis det er ønskelig.

Dersom uteområdet/ lekeplassen ligger oppå et bygg, et såkalt torg, så pass på at eventuelle endringer ikke bryter forutsetningene som er lagt for konstruksjon.

Eksempelvis kan høy vektbelastning eller rotsystemer fra vegetasjon føre til skader og lekkasjer, som kan medføre en kostbar reparasjon.

Fuktsikring av grunnmur.

Dersom det er ønskelig med oppgradering av uterommet kan dette også gjøres samtidig, da en del av uterommet graves opp ved drenering.

Det kan også være lurt å se på vannhåndtering på tak i forbindelse med dreneringen.

Intervall for rehabilitering avhenger av belastningen bygningsdelen blir utsatt for.

Sørg derfor for å få utarbeidet en vedlikeholdsplan for ditt boligselskap, slik at du vet hva som bør gjøres når.

Glenn Arvesen, OBOS Prosjekt

Fasade

Vinduer Trevinduer bør males hvert 2.–6. år og vinduene skiftes ut hvert 20.–60. år.

Trekledning: Overflatebehandles hvert 6.–12. år og skiftes gjerne hvert 40.–60. år.

Murstein: Årlig ettersyn, små utbedringer hvert 5.–10. år eller ved behov. Mursteinsfasader kan holde i 40–60 år før større vedlikehold må utføres.

Pusset mur: Pussen males hvert 5.–20. år. Fasaden bør dessuten ha årlig ettersyn og tilstanden vurderes og utbedres hvert 5.–7. år. Fasaden kan holde i 30–40 år dersom den vedlikeholdes.

Malt betong og mur: Males hvert 8.–12. år. Fasader i betong kan holde i 40–60 år ved godt vedlikehold.

Betong: Kan holde i 40–60 år ved godt vedlikehold.

HVA BØR GJØRES SAMTIDIG: Ved overflatebehandling og utbedring bør vinduer, rekkverk og terrasser også overflatebehandles og utbedres. Rehabilitering av vinduer gjøres også som regel samtidig som fasaderehabiliteringen. Hvis fasaden skal etterisoleres, kan vinduene byttes samtidig. Ved rehabilitering av fasader med trekledning monteres også gjerne ny vindsperre. Ettersom stillas ofte settes opp kan det være naturlig å tekke om tak samtidig som fasaden rehabiliteres.

Husk å rengjøre fasader hyppig, slik at det blir mindre sjanse for begroing, som igjen fører til økt slitasje.

Vær oppmerksom på at nye vinduer leveres for bygg med balansert ventilasjon uten ventiler.

Dersom bygningene har mekanisk eller naturlig ventilasjon vil luften vanligvis komme inn gjennom ventiler i vinduet. Når disse erstattes med tette vinduer, uten at noe gjøres med ventilasjonen, vil man få dårlig inneklima og problemer med at luft trekkes inn av små sprekker i veggen.

Vær oppmerksom på at det å skifte ut vinduene kan være søknadspliktig, enten på grunn av estetiske krav eller brannkrav.

BOLIG & MILJØ 19

Rehabilitering planlegging

Inngangspartiet

Balkonger

Sikringsskap: 30 år Hovedfordeling: 30–50 år.

Felles inngangsdører holder lenge, opptil 50 år. Konstruksjon av stål/ aluminium med pulverlakkert overflate krever lite vedlikehold.

Tredører må overflatebehandles jevnlig. Inngangsdører i småhus skiftes gjerne etter 20–40 år.

HVA BØR GJØRES SAMTIDIG:

I særlig småhusbebyggelse skiftes inngangsdører samtidig som vinduene.

Rehabilitering hvert 20.–50. år. Innglasset balkong er mindre værutsatt og varer lengst.

Undersøk krav til brannsikkerhet og søknadsplikt hvis balkongen skal innglasses.

Ventilasjon

Rør

Felles aggregater: Ca. 30 år

Vannrør: 15–100 år avhengig av rørtype

Kanaler: Kanalene byttes sjelden, men bør rengjøres ved hjelp av en feiemaskin hvert 5. – 10. år.

Avløpsrør: 25–100 år avhengig av rørtype

HVA BØR GJØRES SAMTIDIG:

HVA BØR GJØRES SAMTIDIG:

Dersom hele ventilasjonssystemet må byttes ut, se på hvordan energien i luften som slippes ut kan utnyttes – for eksempel til oppvarming av varmtvann.

Felles vann- og avløpsrør bør skiftes ut i fellesskap. Har vannrørene lang restlevetid kan det være relevant å utvide levetiden på avløpsrørene med rørfornying, gjerne kalt «relining».

Ved samlet utskifting av vannrør er det hensiktsmessig med overgang til felles beredersentraler i kjeller. Det gir lavere energiforbruk og økt vannskadesikkerhet.

20 BOLIG & MILJØ

Elektrisk anlegg

Når sikringsskap skal byttes vurderes stigeledningene mot effektbehovet i alle leilighetene og dimensjoneres for dette. Hele bebyggelsens behov, inkludert fremtidig elbillading, vurderes når hovedtavlen skal byttes.

I`e^ +/ *'' ,'' f^ ] ^iXk`j Y\]Xi`e^ Oppganger Oppganger bør males hvert 10–20. år.

Trapper har gjerne fliser eller belegg, som bør byttes hvert 20.–30. år.

Heisen har en levetid på 20–30 år.

Det er viktig å utbedre de skadene som dukker opp i oppgangen, ved å for eksempel vaske bort eller male et område. Hvis oppgangen ser fin ut, tar beboerne bedre vare på den.

*'

HVA BØR GJØRES SAMTIDIG:

DERFOR INVESTERER «ALLE» I SOL- OG INNSYNSSKJERMING...

Dersom trapperommet skal rehabiliteres, og boligselskapet ikke har heis, kan det være naturlig å se på muligheten for å etterinstallere heis. Husbanken har støtteordninger for dette.

Dersom man ser at vedlikeholdskostnadene for heisen øker, kan det være lønnsomt å bytte ut heisen med ny.

D8IB@J<I F> J:I<<EJ

#FUZEFMJH SeduserU varmeinnslipp HKFOOPN WJOEVFOF • Unngår reflekser på TV’en, samt møbel-/gulv-falming • Reduserer innsyn • Mer terrassekos • Er dekorativt • Økt verdi på boligen

BOLIG2020

10 LOKALE EIENDOMSMESSER I LØPET AV 2020

SARPSBORG OSLO BERGEN TRONDHEIM KRISTIANSAND

STAVANGER TROMSØ DRAMMEN SANDEFJORD SKIEN

Tekst: Heidi Røneid Kilde: Glenn Arvesen, fagansvarlig tilstandsvurdering, OBOS Prosjekt

Les mer på www.bolig2019.no

LES MER PÅ WWW.BOLIG-NO.EVENTS

UNNGÅ OVERRASKELSER VI SJEKKER TILSTANDEN PÅ TAKET DITT

Forleng takets levetid PROTAN TAKFORVALTNING hjelper deg med å passe på taket ditt. Ettersyn og vedlikehold er avgjørende for et taks levetid. Vi vedlikeholder alle typer bygg med flate, lett skrånede eller buede tak.

I henhold til Sintef Byggforsk er forventet levetid for flate tak i Norge 30 år. Vi vet at med vedlikehold og forebygging kan de store utgiftene unngås og takets levetid økes betydelig. Mer ekstremvær og større nedbørsmengder vil også kunne resultere i store belastninger og økonomiske konsekvenser.

Vi kan tak, vi har erfaring i å se feil som kan oppstå og vi kan anbefale tiltak før det blir kostbart.

SÅNN ER TAKET DITT - FÅ EN GRUNDIG TILSTANDSRAPPORT! En tilstandsrapport gir et bilde av nå-situasjonen på taket ditt. Rapporten gir også en oversikt over hva som bør utbedres, hva som bør gjøres av vedlikeholdsarbeid og en kostnadsplan for arbeidet.

Tilstandsrapporten gir deg informasjon om: • Takets generelle tilstand og forventet gjenværende levetid • Kapasitet i forhold til økte nedbørsmengder • Varmeisolasjonsegenskaper og lønnsomhetsberegning for tilleggsisolering • Tilstand på sluk, piper/rør og gjennomføringer, hjørner, oppbretter, skjøter, beslag, fuging og andre punkter på taket • Tiltak som bør eller må iverksettes • Estimert kostnadsoversikt for eventuelle tiltak Les mer om hva vi kan tilby på protan.no/takforvaltning eller kontakt oss for en gratis befaring og hyggelig prat!

Kontakt oss Tlf: 90 74 04 24/03350 E-post: takforvaltning@protan.no Nett: protan.no/takforvaltning

Porttelefon og adgangskontroll

Dørautomatikk

Nyhet

iLOQ - et digitalt låsesystem, helt uten batterier!

Ta kontakt for mer info.

Postkasser

Nøkkelsystem

Leverandør av elektroog låsesmedtjenester Assistent Partner er registrert elinstallatør og leverandør av tradisjonelle elektro- og låsesmedtjenester, med dørautomatikk, porttelefon, adgangskontroll og elektroniske låsesystemer som spesialfelt.

Vi leverer også postkasser med elektronisk lås tilpasset adgangskontroll-systemet.

Kontakt oss på tel. 48 10 11 00 for mer info!

Assistent Partner – din digitale låsesmed i Oslo, Viken og Vestfold/Telemark

Svelvikveien 61, 3039 Drammen Tvetenveien 157, 0671 Oslo Fabrikkveien 5B, 1738 Borgenhaugen www.assistentpartner.no

Rehabilitering takterrasse

Trøbbel under takterrassen Takterrasser gjør det vanskeligere å kontrollere membranen.

TEKST: HEIDI RØNEID

P

allekarmer og grønne vekster på taket bidrar til grønne lunger i byen, mat til insekter og hyggelige oppholdssteder for beboerne. Men for de som jobber med rehabilitering av tak og takterrasser er ikke trenden med grønne tak utelukkende positiv.

Prosjekt- og byggeleder Erik Chr. Windt i OBOS Prosjekt gir svar på noen aktuelle spørsmål: Hvilke problemer kan takterrassen skape?

– På taket ligger det en membran som skal beskytte taket og bygget mot fuktighet. Alt som bygges oppå taket dekker til membranen, som gjør det vanskelig å kontrollere at alt er

24 BOLIG & MILJØ

som det skal. Det kan føre til at det tar lang tid før en lekkasje oppdages.

Hva er typiske tegn på at noe er galt?

– De første symptomene er ofte at man ser fuktroser, skjolder eller fuktighet i taket inne i underliggende boligdel. Når det først kommer vann til syne kan det være stor skade på konstruksjonen. Mange av de flate takene har et tykt lag isolasjon over betongen som utgjør yttertaket, og så en membran som holder fuktigheten ute. Hvis det blir et hull i membranen trekker vannet inn til 20-30 cm isolasjon, som kan ta opp veldig mye

vann før det kommer til syne i boligdelen under.

Hvordan finner man ut hvor i membranen lekkasjen er?

– Det at isolasjonen er full av vann før det begynner å piple gjennom til boligen under betyr at hullet i membranen ikke nødvendigvis er rett over der man oppdager fukt i boligdelen under.

Dette gjør feilsøkingen vanskelig.

Dersom membranen er dekket med et gulv eller belegg, som man går på, ønsker man kanskje ikke å åpne alt med en gang, men begynner feilsøkinger. Noen steder har vi jobbet med feilsøking i flere måneder, men må til slutt sette en strek og skrelle av hele taket.

Nå finnes det så mye teknologi, er det ikke noen teknisk løsning for å oppdage lekkasjer?

– Det er mulig å ta et termografibilde, som tar bilde av varmestrålingen på en overflate. Det kan tas med en drone når det er kaldt ute. Våt isolasjon leder varme bedre enn tørr isolasjon, så da kan termografiapparatet se om det er vann i isolasjonen, og derfor også en lekkasje. Men for å få til dette kan det ikke være noe på takterrassen, og det må være vinter og kalde temperaturer.

Er det de samme problemene på gamle bygårder med skrå tak, hvor det er bygget takterrasser?

– Gamle bygårder som får etablert takterrasser har andre problemer enn bygninger med flate tak. Her skjæres en del av taket opp og takterrassen blir som et basseng i taket, med sluk som leder vann vekk. Noen ganger føres vannet langs et åpent taknedløp på fasaden, og noen ganger gjennom innvendig avløpsledning. Uansett vil terrassen ligge over deler av bygget med en bolig under. Slukløsningene her er ofte dårlig frostsikret, som gjør at de fryser, og når snøen tiner om våren renner vannet inn i bygningen. Frosten kan også sprenge rørene. Dermed er det også problemer med takterrasser i gamle bygårder, men flatene er ikke like store som på flate tak hvor hele taket har en lekkasjerisiko.

Det kan høres ut som at man ikke bør ha takterrasse, men finnes det noen løsninger?

– Myndighetene ønsker grønne lunger på taket, og nybygg bygges med takterrasser, så vi ser at dette er noe som har kommet for å bli. Men man kan være forsiktig med å putte for mye på terrassen, så boligselskapet bør ha klare regler for hva som kan settes på takterrassen. Dersom styret ikke føler de har nok kompetanse på området, ta kontakt med bygningskyndige.

Våt isolasjon i flatt tak etter lekkasje

Sprekk i takbelegg/membran ved gjennomføring. Lekkasje medførte store utbedringsarbeider og kostnader.

Takbelegg/membran på takterrasse med merker fra tremmegulv som var feilkonstruert og påført tung belastning.

Stor lekkasjerisiko.

Sluk i flat takkonstruksjon med inspeksjonsluke i tremmegulv.

Alt som bygges oppå taket dekker til membranen, som gjør det vanskelig å kontrollere at alt er som det skal. Det kan føre til at det tar lang tid før en lekkasje oppdages.

Erik Chr. Windt

Noen boligselskap har både felles og private takterrasser, skal de samme reglene gjelde for begge?

– Private takterrasser bør ha samme rutiner som felles takterrasser. Sørg for å ha klare beskrivelser for hva beboere kan ha på terrassen, og at styret kan få tilgang til terrassen for å få utført kontroller.

Hvis takterrassen skal rehabiliteres, eller man skal bygge en ny, finnes det noen måte å bygge den på som gjør det lettere å kontrollere membranen?

– Sintef anbefaler at man bygger takterrasser med tremmegulv, det vil si et tregulv som legges på i seksjoner og enkelt kan

TIPS

KONTROLL AV TAK Det anbefales at takene kontrolleres fra hvert år til annethvert år.

Membranen bør sjekkes spesielt i overganger til vegg, sluk og i skjøter for å oppdage skader tidlig. I tillegg bør sluk på taket renses hver vår og høst. Da bør også mose og lignende fjernes fra taket.

tas av. Da kan man løfte opp gulvet når man skal kontrollere membranen. Bransjen har også kommet med nye takløsninger, som åpner opp for bruk av taket som et kombinert vannmagasin og grønn oase. Dette for å imøtekomme endrede myndighetskrav om håndtering av overvann på egen eiendom, samt å ivareta ønsker om grønne tak.

Men det viktigste er at man bygger terrassen på en måte som gjør at man kan komme til for å kontrollere membranen og andre deler av taket. Dersom beboerne ønsker å legge nytt gulv på sin private takterrasse, sørg for at de også legger tremmegulv. // BOLIG & MILJØ 25

Avfallsbrønn og overflatecontainer

MolokClassic

Metro undergrunnscontainer

Miljøfyrtårn bedrift

KOMPLETT GRAM PRODUKTPRO .NO -PLAST STROMBERGS

Markedets mest arealeffektive nedgravde løsning. MolokDomino® tilbys som – semi undergrunn – og kan effektivt kombineres som en overflateløsning.

Hver container rommer inntil 5000 liter og kan deles i inntil 3 avfallsfraksjoner. Tømming med den anerkjente Molok® trålsekkprinsippet eller med hard innercontainer.

Se hele vårt sortiment på våre hjemmesider, besøk oss gjerne på Facebook eller på Instagram.

Ta kontakt for et meget konkurransedyktig tilbud!

Tlf: +47 64 80 29 00 office@strombergs-plast.no

SP_annonse_MolokDomino_185x121_3mmBleed_v1.indd 1

25.10.2017 15.30

Vedlikeholdsfrie, solide utemøbler produsert i 100% resirkulert plast

norfax.no

post@norfax.no

Tlf. 66 80 00 60

vedlikeholdsfritt

100% plastavfall

UV-resistent

ikke absorberende

enkelt å fjerne riper

graffitiresistent

Innspill REHABILITERING

Fremtidsrettet rehabilitering Hvilke miljørettede tiltak bør boligselskapet ivareta?

ØYVIND BODSBERG Teknisk sjef i OBOS Prosjekt

O

mkring 80 prosent av boligene i 2050 er allerede bygget, og disse er i gjennomsnitt omkring 50 år gamle allerede. I boligselskapene er det skiftende styrer som er ansvarlig for vedlikehold. For å sikre beboerne en riktig ivaretakelse av bygningsmassen tilpasset samfunnets utvikling, vil et samarbeid med økonomisk og teknisk eiendomsforvaltning være viktig.

Generelt kan ulike bygningsdeler forventes å ha en levetid på mellom 25 og 50 år. Eksempelvis vil et papptekket tak måtte skiftes ut tidligere enn vannrørene i et bygg. Varigheten for ulike bygningskomponenter vil være avhengig av bruk,

materialkvalitet, opprinnelig utførelse, samt vedlikehold i form av rengjøring, overflatebehandling og service med utskifting av deler.

Hva vektlegges? Ved oppføring av nye boliger og næringsbygg legges det i dag stor vekt på bærekraftige løsninger og miljøsertifisering av bygningsmassen.

Hva innebærer så dette?

Det rettes fokus på arealutnyttelse, lavt energi- og ressursbruk, transport, samt klimarobuste materialer og løsninger med lang levetid. Videre vektlegges også

OBOS jobber med å utvikle et digitalt verktøy der styrene selv skal kunne kartlegge boligselskapenes miljømessige fotavtrykk.

bruker- og beboervennlige forhold som tilgjengelighet, tilrettelegging for aktivitet og opplevelser, lysforhold og utsyn, luftkvalitet og støybelastning, samt sikkerhet. Basert på graden av oppfyllelse av disse kriteriene vil nye bygg kunne miljøsertifiseres, der planleggingsfasen er et viktig element for å oppnå ønsket miljøklasse. Det er i dag naturlig å tenke i disse baner når et boligskap står foran og skal planlegge større vedlikehold, rehabilitering eller utvikling av bygningsmassen og uteområdene.

Verktøy for styret. OBOS jobber med å utvikle et digitalt verktøy der styrene selv skal kunne kartlegge boligselskapenes miljømessige fotavtrykk for å kunne identifisere tiltak som kan redusere miljøbelastningen, men også bedre bomiljøet for den enkelte. Gjennom en

trinnvis modell vil det være mulig å jobbe systematisk med miljøbaserte tiltak, og også kunne miljøsertifisere boligselskapet.

Her vil følgende elementer være viktige når boligselskapet skal planlegge vedlikehold, rehabilitering, oppgradering og utvikling av bygningsmassen: Energiforbruk og klimagassutslipp og reduksjon i disse faktorene Miljøvennlig transport ved tiltak for økt tilrettelegging for sykkel, gående, delingsbil og elbil Klimarisiko gjennom tiltak for å sikre mot oversvømmelse, ras eller endrede værforhold Vannforbruk med redusert forbruk og magasinering av regnvann Materialbruk med gjenbruk, men også levetid og utslipp knyttet til produksjon og transport av nye materialer Avfall med fokus på reduksjon, økt kildesortering og gjenbruk Arealbruk og økologi gjennom universell utforming og tilrettelegging for biomangfold Forurensning med tanke på reduksjon og opprydning av gammel forurensning Et godt utgangspunkt for miljørettet vedlikehold og utvikling av bygningsmassen, er å utarbeide en helhetlig tilstandsvurdering av bygningsmassen med tilhørende riktig prioritering av tiltak. // BOLIG & MILJØ 27

Innspill borettslagsloven

JUBILEUM

Loven om borett i lag I år er det 60 år siden den første borettslagsloven ble vedtatt.

TERJE SJØVOLD

Juridisk direktør i OBOS

I

år er det 60 år siden vi fikk de første borettslovene i Norge, i form av borettslagsloven og boligbyggelagsloven av 4. februar 1960.

Borettslagsformen har vært en enestående suksess og en sentral grunn til at et flertall av norske forbrukere i dag eier sin egen bolig.

Med urbaniseringen fra midten av 1800-tallet oppsto nye boligbehov for store grupper av mennesker. Den raskt voksende befolkningen i byer og industristeder ble i stor grad leieboere.

Som et alternativ til utleieboliger oppsto forsøk på kooperativ boligbygging.

Problemet med disse tidlige forsøk var imidlertid at boligbyggingen tok slutt når et tilstrekkelig antall av de opprinnelige deltakerne hadde dekket sitt boligbehov. Løsningen ble å lage et skille mellom den byggende virksomheten og eierskapet til boligene. OBOS var 28 BOLIG & MILJØ

først ut med å bruke denne modellen. Boligbyggelaget skulle skaffe sine medlemmer boliger gjennom kontinuerlig bygging og stifting av borettslag. Borettslaget skulle eie boligene og leie disse ut til sine andelseiere.

Borettslagsformen fikk sitt endelige gjennombrudd i tiden etter annen verdenskrigs slutt, men enn så lenge var både boligbyggelagene og borettslagene basert på ulovfestede regler om andelslag.

Tiden var moden for lovregulering og en komité – Borettslovkomitéen – avga sin innstilling i 1955, og foreslo det som ble Lov om boligbyggelag og Lov om borettslag, begge av 4. februar 1960. Lovene hang forholdsvis tett sammen, dette hadde sammenheng med tidens oppfatning av at disse organisasjonsformene til sammen utgjorde boligsamvirket i Norge. Borettslag som var opprettet av et boligbyggelag hadde status som et såkalt tilknyttet lag, og boligbyggelaget var sikret betydelig innflytelse over

disse, både gjennom lovbestemmelser og mulighet for å fastsette vedtekter og inngå avtaler med borettslaget i stiftelsesfasen mens boligbyggelaget hadde full kontroll.

Det kan være grunn til å reflektere litt over de tette båndene mellom boligbyggelag og borettslag som den gang gjaldt, på mange områder var boligbyggelaget sikret en så sterk innflytelse over «sine» borettslag at disse ikke kunne anses som fullt selvstendige, men mer

Borettslagsformen har vært en enestående suksess og en sentral grunn til at et flertall av norske forbrukere i dag eier sin egen bolig. var å anse som datterselskap av boligbyggelaget.

De opprinnelige sterke bånd mellom de tilknyttede lag og boligbyggelagene ble gradvis løst opp i løpet av 1960-lovenes virke-

Gratulerer også til borettslaget Lillo Terrasse, som er fra samme år som borettslagsloven.

tid, dels som en følge av lovendringer og dels fordi boligbyggelagene frivillig avsto fra fullt ut å bruke de virkemidler loven stilte til disposisjon.

Borettslovene av 2003 representerte en ytterligere formell fristilling av borettslagene, selv om endringene i praksis neppe var så store, OBOS hadde blant annet gitt avkall på den uoppsigelige forretningsførerkontrakten flere år før den nye loven.

Selv om de formelle endringene var store, var det i realiteten imidlertid i mangt og meget en kodifisering av hva som allerede hadde utviklet seg til gjeldende praksis i borettslagene allerede, og inntrykket er at de færreste borettslag egentlig opplevde at den nye loven representerte noen stor endring i det daglige. //

Hold deg underholdt.

Med T-We fra Telenor kan du skreddersy din helt egen TV- og strømmetjeneste. Velg blant et stort utvalg av kanaler og strømmefavoritter og få alt samlet på ett sted.

Les mer om hvordan du velger inn HBO Nordic og annet populært innhold inn i TVabonnementet ditt på telenor.no/tv Hold deg underholdt med TV- og strømmetjenesten T-We fra Telenor.

telenor

Bomiljø koronatider

Trygt og trivelig i Torvteigen 2 Borettslaget Torvteigen 2 i Ålesund tok en rekke grep da koronaviruset endret hverdagen til de fleste.

T E K S T : H E N R I K S Ø R L I E F O T O : S T I G VÅ G N E S

D

et har knapt vært smittetilfeller i Ålesund, men styret var opptatt av å følge anbefalinger og bidra til trygghet hos beboerne. Et av tiltakene har vært, som hos mange andre, å øke renholdet av kontaktflater. Men i Torvteigen har de også gjort mer.

– Det er ganske mange av beboerne her som er blitt permittert fra jobben. Borettslaget har relativt god økonomi, og styret bestemte å redusere felleskostnadene i mai med 35 prosent, forteller styreleder Pål Nes. Nye uteplasser. Borettslaget fra 1985 består av 127 boliger og mye uteplass. Styret ønsket å

Borettslaget har relativt god økonomi, og styret bestemte å redusere felleskostnadene i mai med 35 prosent.

Pål Nes 30 BOLIG & MILJØ

bidra til at eldre kom seg mer ut i koronatider, og de har derfor gått til innkjøp av en del benker som er plassert på ulike steder av tomten. Tanken var at flere skulle gå ut for å få luft og kunne snakke med naboer.

– I tillegg kjøpte vi noen bålpanner, men det er nok mer de yngre som har benyttet seg av tilbudet, sier Nes. Skaper identitet. Styret er opptatt av å informere, og Vibbo har blitt en viktig kanal – spesielt i tider som nå. De opprettet Vibbo-sider allerede på sensommeren i fjor, og i dag er 97 av 127 beboere på Vibbo.

– Det virker ikke som alder er noen hindring. Snittalderen er minst 70 for de som kommenterer på Vibbo. Det hadde vært mindre å gjøre for styret hvis de eldste ikke hadde vært så aktive på nett, humrer styrelederen, men legger til: – God informasjon på nettsidene bidrar til å skape forståelse og forankring for avgjørelser som tas av styret. I tillegg tror jeg nettsidene bidrar til å skape

Larsgården skolekorps spilte en koronavennlig konsert mellom regnbygene for Torvteigen borettslag.

identitet og stolthet over borettslaget. Det er verdifullt.

Kreativ 17. mai. Han forteller at borettslaget kanskje ble sett på som litt traust, med mange godt voksne og ikke så mye som skjer.

Men han tror at inntrykket er i ferd med å endres denne våren.

Ikke bare har de fått infrastruktur for ladeanlegg til hele 150 elbiler. Styret bestemte seg for å dra i gang et større arrangement på 17. mai. Resultatet ble at Sunnmørsposten hadde livesending fra borettslaget i halvannen time. Til og med ordføreren var på besøk og holdt sin eneste tale for dagen, i tillegg til korps og andre musikalske innslag fra den provisoriske scenen.

Opptil 50 mennesker sto foran scenen, mens mange fulgte med fra balkongene, selv om det var kjølig.

– Det hadde snødd og regna og blåst, men sola tittet fram midt under «Ja, vi elsker», forteller Nes. Digital rebus. Borettslaget hadde også ordnet et digitalt rebusløp ved hjelp av mobilappen «Voice

Tre om koronatider Har dere gjennomført spesielle tiltak i boligselskapet som følge av koronasituasjonen?

Tor Bjørkås Styreleder i Sameiet Elvebredden 1 Åsane, Bergen Vi har hatt digitalt årsmøte. Noen lurte på om de måtte sitte hjemme de åtte dagene møtet pågikk, men det slapp de jo.

Møtet gikk utrolig bra, og deltakelsen var relativt høy til tross for at vi har en del eldre beboere.

Vi har økt renholdet noe, og i starten gikk vaktmester hver dag rundt med hansker og rengjorde kontaktflater.

Jeg er gammel korpsgutt, og synes man ikke kan ha 17. mai uten korps. Sameiene som tilhører boligområdet Lonaparken har gått sammen om 17. mai-feiring. Vi fikk Jernbanens musikkkorps til å spille på uteområdet, før alle de fremmøtte sang nasjonalsangen. Det var fint!

Marianne Husum Styreleder i Ringnes Park Vest sameie Bydel Sagene, Oslo

of Norway». Deltakerne samlet bokstaver til løsningsordet ved å gå rundt til ulike punkter i nabolaget. For hvert riktig sted du kom til, poppet det opp en bokstav i appen. Rebusløpet kunne gjennomføres når som helst i dagene før 17. mai, og på nasjonaldagen ble det trukket en vinner.

– Det var for å hjelpe folk til å komme seg litt ut. Med mobilapp slapp vi dessuten å henge opp lapper i naturen. Jeg tenker å bruke appen til å lage en rute for nyinnflyttede i borettslaget, slik at de lettere kan bli kjent med nærområdet, sier styreleder Pål Nes i Torvteigen 2 i Ålesund. //

Fire musikere tilbød seg å holde konsert på fellesarealet. Det ble en hyggelig opplevelse og mange som fulgte med fra balkongene. Dette var allerede 19. mars, og konserten ble omtalt i lokalavisa. Jeg tror bydelen faktisk ble inspirert til å gjøre liknende ting. Vi hadde også en konsert i april.

Av mer tradisjonelle tiltak har vi satt inn ekstra renhold, og vi har hengt opp plakater med smittevernråd. Sameiet har også gjennomført digitalt årsmøte med de lovpålagte sakene. Vårdugnaden er avlyst, og garasjevasken er utsatt.

Når det gjelder styremøter, har vi gjennomført disse på Teams, supplert med noen treff utendørs.

Atle Midtbø Daglig leder i Lyderhorn borettslag Loddefjord, Bergen

Theo og Jonas Stene-Paulsen fant en av postene i rebusløpet – rett ved trampolineparken.

Leah Rita Nes følger med i bakgrunnen.

Vi innførte ekstra renhold, der man går over rekkverk, heisknapper og liknende. I starten av pandemien kom det noen klager på støy, siden mange folk og barn var hjemme. I tillegg tok det lengre tid med vedlikehold, siden flere av håndverkerne måtte være i karantene i mars.

I slutten av mai skal vi ha digitalt årsmøte, men vi tar kun de lovpålagte sakene og utsetter oppdatering av vedtekter.

Jeg er ganske ny som daglig leder, og gleder meg til å snart kunne treffe flere av beboerne igjen. Vanligvis har jeg åpent kontor der beboere kan komme innom, men både kontoret og grendehuset vårt har vært stengt.

BOLIG & MILJØ 31

Bestill vår nye TV- og strømme boks Get boX

Chromecast

Wifi

Bildekvalitet

Bestill på get.no/getbox

Fargedybde

FOTO: OBOS

Historisk dugnad

Ja, vi duger!

Det som vanligvis er unnagjort på en ettermiddag i borettslaget eller en helg med korpset har nå vart en hel vår.

TEKST: A N N E-K R IST I N E K RON BORG

O

g mange begynner å bli lei.

Lei av å være med på en dugnad uten ende og lei av selve ordet. Likevel er det fristende å grave litt i dugnadens historie.

For hvorfor er det akkurat dugnad vi kaller inn til når det er behov for et ekstra krafttak?

Eldgammel tradisjon. Det hevdes gjerne at vi er verdensmestre på dugnad her i landet, og at vi nærmest har en slags opphavs- og enerett på fenomenet. Det er en overdrivelse.

De driver med sånt i andre land også. Men selvfølgelig er det en grunn til at dugnad er blitt kåret

til Norges nasjonalord. Dugnad er nemlig en av våre eldste tradisjoner. Dugnad er noe vi har holdt på med i minst tusen år, og mens samfunnet har gjennomgått enorme forandringer på den tiden, er prinsippene bak dugnaden uforandret.

I boka «Den norske dugnaden», som merkelig nok er den eneste som finnes om temaet, definerer sosiologen Håkon Lorentzen og journalisten Line Dugstad dugnad som når flere går sammen om å gjøre et arbeid samtidig.

Arbeidet er ubetalt og avgrenset i tid – og krones gjerne med sosialt samvær og noe godt å spise.

Å bygge hus på dugnad er en tusen år gammel tradisjon som fikk et ekstra oppsving rett etter andre verdenskrig. Her blir rekkehusene i Soltoppen borettslag på Lambertseter reist av andelseierne i fellesskap i 1950.

Fra bondesamfunnet. Dugnaden oppsto i det gamle bondesamfunnet. Det var en arbeidsmåte man grep til når for eksempel en låve skulle reises, et skip trekkes på land eller det skulle

Det er en grunn til at dugnad er blitt kåret til Norges nasjonalord.

Dugnad er nemlig en av våre eldste tradisjoner.

BOLIG & MILJØ 33

PRESSEKLIPP: OBOS

Historisk dugnad

stelles i stand til bryllup. Et borettslag har ikke mye til felles med middelalderens bygdesamfunn, men likevel ser denne førmoderne arbeidsmåten ut til å passe ekstra godt her. Det er fristende å forklare det med borettslagets kollektive natur, men egentlig startet det som en dyd av nødvendighet. Under bolignøden etter andre verdenskrig

Dugnad handlet først og fremst om å få jobben gjort, men den fikk også en funksjon utover det.

Samarbeidet skapte fellesskap helt av seg selv.

34 BOLIG & MILJØ

var det verken tid eller penger å opparbeide uteområdene i de nye boligstrøkene. Det var her, i gjørma mellom blokkene på steder som Etterstad, Keyserløkka og Lambertseter at den moderne borettslagsdugnaden oppsto.

Gressplener, blomsterbed og lekeplasser ble anlagt i fellesskap på fritiden. Og som ellers i samfunnet på 1950-tallet var oppgavene strengt kjønnsdelt: mennene håndterte spader og spett, kvinnene sørget for kaffe og vafler.

Få jobben gjort. Dugnad handlet først og fremst om å få jobben gjort, men den fikk også en funksjon utover det. Samarbeidet skapte fellesskap helt av seg selv.

I boligsamvirket heiet man litt ekstra på dugnaden fordi man håpet at det kollektive arbeidet skulle bidra til å skape en kooperativ eiermentalitet og til å vekke

«Dugnad er dagens løsen.

En kan ikke snakke med en formann i et borettslag uten å komme inn på dugnad», skrev Arbeiderbladet i en reportasje fra Nordre Åsen i januar 1954.

«Målet med det vi driver, er selvsagt å sveise sammen folk her på Nordre Åsen til én stor familie», uttalte styreformannen i borettslaget.

Og la til: «Det er ikke lett.»

ansvars- og eiendomsfølelsen hos andelseierne i borettslagene.

1950-tallet er nærmest blitt mytisk i borettslagssammenheng, og dugnaden er en del av bildet.

Men det var nok grenser for hvor sterk dugnadsånden var den gangen også. I 1954 foretok Arbeiderbladet en reportasjerunde i byens nye boligstrøk, og mens de fleste borettslagene skrøt av hva de fikk til i fellesskap, var det også noen som var gått lei allerede. «Vi går inn for å avskaffe dugnaden», uttalte formannen i Storo borettslag. En dyktig vaktmester kunne gjøre jobben bedre og mer effektivt, mente han, og dugnad skapte dårlig stemning mellom beboerne. Ikke alle hadde mulighet og overskudd til å bli med på dugnad: «Det er ikke moro å ligge rett ut på divanen, mens en vet at naboen spar og svetter». Nei, det er ikke det. Og der satte styrefor-

FOTO: OBOS

FOTO: UK JENT / ARBEIDERBE VEG ELSES ARKIV OG BIBLIOTEK

Busker, trær og blomster – uteområdene i borettslagene ble ofte opparbeidet på dugnad. Her fra Manglerud.

FOTO: OBOS

Aksjonsdugnad på Rodeløkka i 1973. Mange hus i de gamle trehusstrøkene i Oslo ble reddet fra riving av ildsjeler som tok malerkosten i egne hender og satte husene i stand.

FOTO: OBOS

Dugnad på Haugenstua i 1992, og en ny generasjon er i sving.

Det er sånn tradisjoner oppstår, og dugnadstradisjonen er en av våre eldste.

«Det er dugnad til 17. mai og alle har vært ute med raker og spader og samla papir og skrot. Kjellergangen og tilfluktsrommet er rydda, gamle juletrær er kasta på bålet og asfalten er spylt så den glinser som et svart lakkbelte i sola. Vi sitter på benker utafor oppgangen og inntar belønninga, kaffe og boller til de voksne, en liten Solo og en bolle hver til oss ungene.» Fra «Skyskraperengler» av Tove Nilsen.

BOLIG & MILJØ 35

FOTO: OBOS

Historisk dugnad

mannen på Storo fingeren på noe helt vesentlig ved dugnaden som fenomen.

Frivillig tvang. Nemlig at den er frivillig. I hvert fall i prinsippet.

Helt siden middelalderen har dugnad skilt seg fra annet arbeid gjennom sin status som frivillig og ulønnet. Og like lenge har fraværet av tvang blitt veid opp av en sosial og moralsk forpliktelse til å delta. Det er det som gjør det så effektivt å kalle inn til dugnad, nesten på grensen til det manipulerende. Og denne egenskapen ligger faktisk i selve ordet. På norrønt betyr ordet dugnad to ting; hjelp og dyd, altså gode egenskaper hos et menneske. «Her ser vi dugnadens doble karakter; som praktisk hjelp og uttrykk for personlig moral», skriver Lorentzen og Dugstad. Når man kaller inn til dugnad, enten det er et boretts36 BOLIG & MILJØ

Rettsdokumenter fra middelalderen viser at dugnader fort kunne utarte til rene drikkegilder med slåssing og knivstikking og til og med drap som resultat. Fred og fordragelighet ser derimot ut til å herske på denne dugnaden i Slåttvangen borettslag i 1981.

lag som skal rydde uteområdene til 17. mai eller et idrettslag som skal arrangere loppemarked, så ber man om en praktisk innsats og appellerer samtidig til det beste i oss. Dugnad har rett og slett en veldig god klang, og derfor føles det ikke bra å bli på sofaen. Motsatsen til dugnad er pliktarbeid. I praksis er ikke alltid forskjellen så stor. Det høres bare helt, helt annerledes ut.

Arbeide sammen. Dugnad er en eldgammel form for delingsøkonomi som er tuftet på gjensidighet innenfor et fellesskap – fra bygda i middelalderen til korpset, idrettslaget eller borettslaget i dag. Det er nok den særegne blandingen av økonomi og idealisme som har gjort at tradisjonen har holdt seg levende og at det fortsatt funker å kalle inn til dugnad. Dugnaden våren 2020 representerer noe nytt på

dugnadsfronten. Det er greit å bli liggende på sofaen. Naboen er heller ikke ute og svetter. Det er litt uklart hva jobben går ut på, når vi er ferdige og hva den er verdt. Når de fleste likevel stiller opp, så er det fordi også denne dugnaden bygger på den mer enn tusen år gamle erkjennelsen av at vi får til så uendelig mye mer i fellesskap enn hver enkelt på egen hånd. Og før eller siden er jobben gjort – og da skal vaffeljernene få kjørt seg. //

Dugnad er en eldgammel form for delingsøkonomi som er tuftet på gjensidighet innenfor et fellesskap.

Kontakt oss i dag for gratis befaring og pristilbud!

2018 / Cort Adelersgate 33, Oslo.

Nytt sinktak, vinduer og fasade.

2018 / Jerikoveien 28, Oslo.

Nye vinduer, etterisolert og kledd med skifer.

2018 / Rabben borettslag, Oslo. Nye tak.

Din totalleverandør innen vedlikehold og rehabilitering!

• Tak • Fasade • Blikkenslager • Sanering av sopp og råte

• Vindusutskifting • Mur / Maling • Solcellepanel • Fukt og lekkasjeproblematikk

I disse tider må vi prioritere lekkasjer og akutte oppdrag. Allikevel har vi fortsatt kapasitet til nye oppdrag.

Mange befaringer gjør vi fra utsiden og vi har gode rutiner for smittevern.

www.drogseth.no // tlf. 22 32 32 50

Aleca, Themse

Solheimslien borettslag, Bergen

VARIG

MILJØVENNLIG

Fasader for fremtiden Boligblokker utsettes for stor slitasje og røff bruk – både fra folk og omgivelser – det må fasaden tåle. Stenis vedlikeholdsfrie fasadeplater er miljøvennlige kvalitetsprodukter med ekstrem styrke og hele 60 års garanti. Bærekraftige, robuste og varige produkter lønner seg. steni.no

steni.no

Guide

Velkommen til GUIDE-seksjonen!

På de neste sidene finner du nyheter, tips og råd som skal gjøre styrehverdagen litt enklere, enten du har lang eller kort erfaring.

STYREARBEID

Da møtene ble digitale Nå ser det ut til å bli varig lovendring for digitale årsmøter.

TEKST: HENR IK SØR LIE FOTO : ILJA C. HENDEL

Fram til 25. mai hadde hele 2429 OBOS-forvaltede boligselskap tatt i bruk den nye løsningen for digitale årsmøter, som ble tillatt i en begrenset periode med hjemmel i koronaloven. Tilbakemeldingene har vært gode, og regjeringen ble begeistret.

Dermed er det utarbeidet et lovforslag om varig endring, som nå ligger til behandling i Stortinget.

– I mars måtte vi kaste oss rundt for å gjøre tilpasninger, slik at løsningen kunne brukes av alle boligselskap. Den var ikke prøvd ut i fullskala. Vi har kontinuerlig gjort forbedringer, og flere skal komme, sier prosjektleder for Styrerommet, Simon Vennerød-Diesen i OBOS. Han synes det er gledelig at deltakelsen på årsmøtene har økt betraktelig ved digitale møter, fra rundt ti til over 40 prosent i snitt.

– Men ingen tror at fysiske årsmøter er historie. Jeg håper imidlertid at mange ser verdien av digitale årsmøter,

Styreleder Tore Beitveit i Søndre Åsgården melder om økt deltakelse.

for eksempel i kombinasjon med fysiske møter når det er kompliserte saker som skal tas opp.

I borettslaget Søndre Åsgården på Holmlia deltok 33 andelseiere i fjor, mens 83 deltok på årets digitale årsmøte. Borettslaget hadde også vedtektsendringer på agendaen.

– Det digitale årsmøtet fungerte veldig bra. Vi har fått mailer fra beboere som gjerne vil gjenta dette neste år, samt innspill om å ha et fysisk oppstartsmøte kombinert med digitalt møte, forteller styreleder Tore Beitveit i Søndre Åsgården.

Vanligvis sender de ut saks-

papirer til alle de 250 boligene i borettslaget.

– I år sendte vi bare sakspapirer til de 50 boligene med eiere som ikke har samtykket til digital kommunikasjon. Vi sparte mye papir, sier Beitveit.

Det digitale årsmøtet fungerte veldig bra.

Tore Beitveit

Papirbunken til venstre var bestilt før det ble bestemt å ha digitalt årsmøte med digitale sakspapirer.

Guide juristen

ENTREPRENØRER

Konkurser i koronaens tid Rehabiliteringsprosjekter i kjølvannet av en pandemi.

LARS NJAA ERIKSEN Advokat i OBOS

Det er grunn til å tro at i tiden fremover vil vi oppleve en større hyppighet av økonomiske problemer hos entreprenørene i byggebransjen. Dette vil kunne ha betydning for boligselskapenes pågående eller planlagte rehabiliteringsprosjekter.

Hvordan skal oppdragsgiver forholde seg i en slik situasjon og hvilke regler som gjelder? For oppdragsgivere som planlegger å inngå kontrakter i tiden fremover, bør også økt risiko for konkurs hos oppdragstaker tas i betraktning ved kontraktsinngåelse.

Pågående prosjekter. Stillstand i arbeidet, arbeidere som forlater byggeplassen, at entreprenørens ledelse er vanskelig eller umulig å få tak i er typiske faresignaler om at entreprenøren er i trøbbel.

Ved mistanke om økonomiske problemer er det viktig at byggherren gjennomgår forholdet mellom utbetalt vederlag under kontrakten og utført arbeid. Det anbefales å holde tilbake betaling av fakturaer inntil situasjonen blir avklart. Det er også viktig å passe på at entreprenøren eller hans underleverandører ikke tar tilbake materialer som er 40 BOLIG & MILJØ

anbrakt på byggeplassen og som byggherren har betalt for.

Dersom entreprenøren går konkurs eller beviselig er insolvent, har byggherren etter standardkontraktene (NS 8405, 8406 og 8407) rett til å heve kontrakten, se f.eks. NS 8407 punkt 46.1 annet ledd. Hevning skjer ved en skriftlig erklæring til entreprenøren. Dette gjelder likevel ikke dersom konkursboet velger å tre inn i kontrakten og samtidig godtgjør at man har de tekniske og økonomiske ressursene til å oppfylle gjenstående deler av kontrakten, jf. dekningsloven § 7–3. Før hevning gjøres gjeldende fra byggherrens side må bobestyrer derfor kontaktes med en kort frist for tilbakemelding om konkursboet vil tre inn i kontrakten, jf. NS 8407 punkt 46.1 annet ledd. I praksis er det svært sjelden at konkursboet trer inn i entrepriseavtaler. Dette som følge av at risikoen for konkursboet ved inntreden ansees som høy.

Ved hevning av kontrakten har byggherren rett til å få utlevert tegninger og andre dokumenter fra entreprenøren for å fullføre arbeidet under kontrakten, jf. NS

Vær obs hvis det blir stillstand i arbeidet eller vanskelig å få tak i entreprenøren.

8407 punkt 46.2 fjerde ledd.

Etter hevningen skal det innen 14 dager avholdes en registreringsforretning over hvilket arbeid som er utført og eventuelle mangler ved det utførte, jf. NS 8407 punkt 46.7.

En hevning som følge av konkurs eller insolvens vil påføre byggherren merkostnader, typisk dekningskontrahering av annen entreprenør til fullføring av arbeidene.

Merkostnadene kan kreves erstattet av konkursboet, men her vil det svært sjelden være midler. Dersom det er stilt garanti for oppfyllelsen av entreprenørens forpliktelser vil erstatningskravet kunne fremmes mot garantisten innenfor de rammer som er avtalt i garantien.

Planlagte prosjekter. Når det gjelder inngåelse av nye kontrakter i tiden fremover anbefales det at boligselskapene har spesielt fokus på: • Skriftlige avtaler • Kredittsjekk av oppdragstakere • Unngå fortunge betalingsplaner • At det stilles garanti i tråd med reglene i Norsk Standard

Hva må man gjøre med balkongene og hva kan man gjøre?

Balco har all kompetanse i eget husnår det gjelder balkongprosjekter.

Egen produksjon og produktutvikling i moderne og effektive lokaler i Sverige.

Ta kontakt med oss for å komme riktig i gang!

www.balco.no @BalcoBalconies

CONTAINER TIL FASTPRIS & SUGE- OG SPYLETJENESTER

SAMARBEIDSAVTALE GIR 20% RABATT TIL FORVALTEDE BOLIGSELSKAPER AV OBOS

KAN BESTILLES I NETTBUTIKK MED RABATTKODE OBOS I HANDLEKUR

V

RAGNSELLS.NO - TELEFON 22800800

Foto: Nadia Frantsen

Kjenner dere vedlikeholdsbehovet?

En tilstandsrapport med vedlikeholdsplan gir forutsigbarhet.

Ta vare på dine verdier OBOS Prosjekt er styrets naturlige medspiller når boligselskapet skal planlegge og gjennomføre vedlikehold, rehabilitering og ombygging. Vi kjenner prosessene som skal til for riktige vedtak og gjennomføring av kvalitetsmessige gode og helhetlige prosjekter i boligselskapene.

Byggeprosjekter fra A-Å • Prosjekt- og byggeledelse • Byggherreforskriften • Uavhengig kontroll • Skadevurderinger • Tilstandsvurderinger • Vedlikeholdsplaner • Utredninger og forprosjekt • Internkontroll • Innemiljø

• • • • • • • • •

Miljøkartlegging VVS og våtrom Enøk og energitiltak Heis Elektrotekniske anlegg Betongskader Brannsikkerhet Uteområder Avfallshåndtering

Tlf. 22 86 57 96 | obosprosjekt@obos.no | obosprosjekt.no 42 BOLIG & MILJØ

Guide diverse

VIBBO

Høstseminaret til OBOS arrangeres i åtte ulike byer i september. Det varer fra kl. 16.15–20.45. Her er programmet: 1615: Servering av mat og drikke. Du kan også besøke våre stands.

1700: Om å bo sammen v/Henrik Syse, forsker og professor.

Involver beboerne Nå kan alle som ønsker legge ut oppslag og kommentarer på Vibbo.

Frem til nylig er det kun styret som har hatt muligheten til å publisere informasjon på Vibbo. Med oppslag og kommentarer kan også beboerne engasjere seg, og dele sine egne meninger og forslag på siden.

Det kan være alt fra å sende ut nabovarsel, til å spørre om hjelp, eller foreslå opprydding av bakgården.

– Disse nye funksjonene vi har lansert på Vibbo styrker demokratiet i boligselskapet, og gjør det enklere enn noensinne for styret å kommunisere og innhente innspill fra beboerne. Vi håper dette blir tatt aktivt i bruk av så mange som mulig i tiden fremover, sier Eiliv Liljevik, som er avdelingsdirektør for strategi og IT i Eiendomsforvaltningen i OBOS. Oppslag er tilgjengelig på

forsiden og i menyen på Vibbo, sammen med nyheter, temaer og kontakter. Beboerne kan legge til kommentarer både på nyheter fra styret og på oppslag fra andre beboere.

V IBBO -TIP S

Åpne for kommentarer Styret kan enkelt velge om de vil åpne for kommentarer fra beboerne i menyen som finnes under hver enkelt nyhet.

Legg til beboere Under Administrer beboere kan styret nå også selv legge til leietakere og medboere i boligselskapet, hvis dere for eksempel har lister med kontaktinfo til disse.

Ny meny Den nye menyen på Vibbo gir bedre oversikt over din brukerprofil, varslingsinnstillinger og boliger på Vibbo.

HUSK! Vibbokonkurransen Søknadsfrist: 1. august.

Mer info på nye. obos/vibbokonkurranse

Det gode naboskapet.

Konflikthåndtering og styrets valgmuligheter v/juridisk avdeling i OBOS. Dugnadsånd og bærekraft er vår egenart v/Bård Folke Fredriksen, administrerende direktør i NBBL. Pause med kaffe og kaker.

Du kan også besøke våre stands.

Vedlikehold og miljørettet utvikling av boligselskap Hvordan kan vi vedlikeholde og utvikle bygningsmassen for å møte framtidens behov og miljøutfordringer. v/ OBOS Prosjekt og juridisk avdeling i OBOS. Hvordan forenkle styrearbeidet med digitale løsninger Vi deler av våre beste erfaringer, viser nyheter på Styrerommet og Vibbo og deler planene våre for videre utvikling.

Utdeling av pris for beste Vibbo 2020 Vi deler ut priser til de som har satt opp de beste Vibbo-sidene for sitt boligselskap.

Mer info og påmelding: nye.obos.no/styre/tipsog-rad/hostseminar

BOLIG & MILJØ 43

Styrearbeid gjort enkelt Styrerommet hjelper styret å få kontroll og utføre oppgavene sine mer effektivt.

Styremøter

styrerommet.no

Helse, miljø og sikkerhet

Økonomi og fakturaer

Leverandører og avtaler

Digitale årsmøter

Over 100 000 beboere er nå på Vibbo

På Vibbo kan styret samle alt beboerne trenger å vite om borettslaget eller sameiet. Snart lanseres tjenesten som en app for iPhone og Android, så det blir enda enklere å holde seg oppdatert.

Kom i gang på vibbo.no

Fjernvarme fra Fortum Oslo Varme Ditt borettslags valg av energiløsning er viktig for din lokale luftkvalitet og vårt felles klima.

Dere kan være en del av løsningen!

Visste du at Fortum Oslo Varme leverer fossilfri og bekymringsløs fjernvarme?

Se hvordan vi kan hjelpe deg på fortum.no

Enkelt, miljøvennlig, konkurransedyktig og med høy leveringssikkerhet

SELVBETJENT BETALING MED NAYAX GJØR HVERDAGEN ENKLERE! Betalingsløsningen NAYAX er nå installert på over 5000 utsalgssteder i Norge.

Kunden betaler raskt og kontaktløst med VISA, Eurocard og Mastercard. Kunden kan også betale med Vipps, Apple Pay, Google Pay, Monyx mobilapp eller verdikort.

NAYAX - et trygt og raskt valg.

Noen bruksområder:

Til d admi eg som felles nistrere r va ladin skeri elle g av e r lbil

Fordeler:

FELLESVASKERIER LADESTASJONER FOR ELBIL

• • •

SELVVASK AV BIL TOALETTER

•

GOLFBALLAUTOMATER PÅ DRIVING RANGE KAFFEMASKINER

• •

Åpent døgnet rundt hvis du ønsker det.

Kunden kan betjene seg selv.

Frigjør tid til andre arbeidsoppgaver.

Alltid oversikt PHG 2QOLQH EDFN RIÀFH V\VWHP PHG rapporter for salg, drift, prislister og lagerstyring i sanntid.

Skreddersy rapportene slik du selv ønsker. Se salgstrender, kostnadsanalyser og fortjenestemargin.

Alarm til sms og epost for driftstans ved strømbrudd eller annet.

Kundestøtte på norsk

NAYAX tar betalt når du gjør andre ting!

Ta kontakt for mer informasjon og tilbud.

Elektroniske Betalings Systemer AS Glynitveien 21, 1400 Ski Tlf. +47 66 80 50 20 www.ebs-as.no

Bolig & Miljø dette er obos

Kurs og webinar På grunn av koronapandemien har også OBOS vært nødt til å avlyse mange av våre ordinære kurs denne våren. Som et supplement har vi satt opp noen webinarer, blant annet en introduksjon til Vibbo og Styrerommet.no. Dersom du ikke fikk med deg disse webinarene, kan du finne de på Styrerommet.no under «Filer og dokumenter» – «Hjelpemidler» – «Bruksanvisninger og

Visste du at …

Kurskalender instruksjonsfilmer».

4. juni kunne nye styremedlemmer få nyttig informasjon om styrearbeidet på webinaret «Styrearbeid for nybegynneren». Etter sommeren gleder vi oss til å avholde fysiske kurs og treffe dere styremedlemmer igjen ansikt til ansikt.

Se mer informasjon om kommende webinarer og kurs på obos.no/styre/kurs.

Som styremedlem forvalter du store verdier på vegne av andre.

Det å ha kunnskap om styrets plikter og rettigheter gir deg muligheten til å kunne forvalte verdiene på en bedre måte.

Fredrikstad: 25. august kl. 17.30-21 Ålesund: 3. september kl. 17-21

... styret selv kan legge til leietakere og medboere i beboerportalen Vibbo? På den måten blir det enkelt å ha oversikt og kommunisere med alle som bor i boligselskapet.

… det er kommet en løsning i Styrerommet for å kunne bruke videomøte når man avholder styremøte?

OBOS gir ut 40 millioner i støtte til idrettslag og andre frivillige organisasjoner som har mistet inntekter som følge av smitteverntiltakene?

Styrearbeid for nybegynneren Hva vil det si å være styreleder eller et styremedlem? Et styreverv består av mange oppgaver. Noen er enkle og tydelige, noen bærer preg av rutine, mens andre kan virke utfordrende.

Oslo: 26. august kl. 17-20.30 HMS-internkontroll i boligselskaper

40 000 000

VIL DU VITE MER OM DETTE? Snakk med rådgiveren din!

Styrearbeid i boligselskaper

OBOS har over 20 advokater som står klare til å hjelpe med alt fra mindre utfordringer til mer krevende konflikter?

Hvordan bør helse-, miljø- og sikkerhetsarbeidet drives?

På kurset gjennomfører vi en vernerunde, kartlegger risiko og ansvar samt viser hvor viktig det er å ta HMS på alvor i boligselskapet.

Oslo: 27. august kl. 17-21

Noe av hva vi tilbyr

LOG har alt til utemiljø Gjør uteområdene til gode steder å være. LOG AS er Norges ledende grossist innen gartneri, hagebruk, utemiljø og hagesenter. De tilbyr OBOS-forvaltede boligselskap 15 prosent rabatt på et bredt sortiment innen utemiljø inkludert utemøbler av høy kvalitet og holdbarhet. Gå inn på Hjelpemidler under Filer og dokumenter på Styrerommet, for å lese mer om hvordan dere får tilgang til de rabatterte prisene.

Søk om støtte til miljøtiltak OBOS vil bidra til at borettslag og sameier kan ta grønt ansvar og har satt av midler for å støtte miljøtiltak i boligselskapet. Har dere planer om et positivt tiltak for et bedre miljø eller uterom? Eller kanskje dere planlegger å energieffektivisere boligene? Da er det mulig å få støtte. Gå inn på nye.obos.no/samfunnsansvar/ gront-ansvar/ for å se hva OBOS vektlegger og hvordan dere kan søke.

Åpent hele sommeren OBOS holder åpent hele sommeren. Din forvaltningsrådgiver er en del av et større team.

Gode kollegaer vikarierer når rådgiveren har ferie og sørger for at du får god hjelp og service når du kontakter oss på e-post eller telefon. God sommer!

Styrearbeid for den mer erfarne Målet med dette kurset er å gi deltagerne en bedre forståelse av forvaltningsarbeidet. I tillegg ønsker vi å bidra til at styremedlemmer i borettslag og sameier blir i stand til å delta aktivt i diskusjoner og beslutningsprosesser.

Oslo: 1. september kl. 17-21

Hele landet: OBOS tilbyr kurs i en rekke byer. Mer informasjon finner du på Styrerommet. net (kurs) eller på obos.no/ styre/kurs.

BOLIG & MILJØ 47

Anleggsgartnere

Avfallshåndtering

20% RABATT PÅ CONTAINER SUGE- OG SPYLETJENESTER RAGNSELLS.NO - 22800800 Balkonger

Solskjerming SOLSKJERMING UTE OG INNE

Fasadeplater fra STENI har 60 års garanti. Det gir lave kostnader over tid.

Be oss om Sameieavtale i dag!

Vedlikeholdsfrihet, slagfasthet og lekkert utseende skaper et godt bomiljø.

Ring 411 10 100 eller epost til oslo@norsol.no www.norsol.no

steni.no

Oppmerking

Lekeplass Trigonor er leverandør av lekeplassutstyr! Vi utfører også lovpålagt funksjonsettersyn, reparasjoner og vedlikehold.

Ta kontakt for et godt tilbud!

www.trigonor.no 69 27 90 10

Postkasser

Låsesmeder

Balco har all kompetanse i eget hus når det gjelder balkongprosjekter.

Ta kontakt med oss for å komme riktig i gang!

Balco AS, Sandstuveien 60 A, 1184 OSLO

Fasade

www.balco.no Tel. 23 38 12 00

Blikk/kobberslagere

Fasade og tak – vår sak!

Adgangssystem - Service - Postkasser

Postkasser for innebruk og utendørs bruk, montert på stativer

Telefon 41 70 00 00 SRVW#ODV QR ZZZ ODV QR

vaktmester-oslo.no – 916 70 720

Malertjenester

Radonmåling

5DGRQPnOLQJHU 5DGRQWLOWDN

Kvalitet og Fagkunnskap gjennom 40 år!

Kakkelovnskroken 2, 0954 OSLO Telefon: 22 15 46 90 – www.blikkenslager.no

Brannsikring

• Vi leverer ferdig montert til bruk, stor referanseliste.

• Demo rom med postkasser og utlån av prøvekasser.

• Forhandler for Stansefabrikken.

6SHVLDOUDEDWW WLO ERUHWWVODJ VDPHLHU

932 18 179 alfa-malermester.no

7OI ZZZ UDGRQODE QR

Vindu - dør montasje

Murmester

BRANNSIKKERHET! Oslo Brannsikring utfører brannsikringsarbeid hos borettslag og sameier

Totalentreprenør

www.oslo-brannsikring.no

Spesialister på utskifting av vinduer og dører.

Rådgivning – Prosjektering – Service – Vedlikehold

Tlf.: 22 88 45 80

www.vdmontasje.no Elektriker d E< Z EE^/<< Z, d͊ sŝ ůĞǀĞƌĞƌ ŽŐ ŵŽŶƚĞƌĞƌ ĂƵƚŽŵĂƚŝƐŬĞ ďƌĂŶŶĂůĂƌŵĂŶůĞŐŐ WƌŽƐũĞŬƚĞƌŝŶŐ ͻ /ŶƐƚĂůůĂƐũŽŶ ͻ ^ĞƌǀŝĐĞ &' ŐŽĚŬũĞŶƚ ŝŶƐƚĂůůĂƚƆƌ ^ĞŶƚƌĂů ŐŽĚŬũĞŶŶŝŶŐ ůƚ ŝŶŶĞŶ ŶƆĚůLJƐ

důĨ͘ Ϯϯ Ϭϴ ϱϮ ϬϬ ͻ ǁǁǁ͘ĞůĞŬƚƌŽͲŶLJƚƚ͘ŶŽ

Skadedyrkontroll

Vaktmestertjenester ®

Vaktmestertjenester Bemannet døgnvakt - Hele Norge

Epost: post@borettslags-service.no Tlf. 916 70 720

33 33 00 00 • pelias.no

vaktmester-oslo.no

Baktrappa

Varm kaffe er god for alt og til alle tider.

ALEX ANDER KIELLAND

Maihaugen

Test deg selv!

OBOS-quizen av Eddie Chr. Thomas 1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

I hvilken vinteridrett var canadiske Myriam Bédard en av verdens aller beste med både OL-gull og VM-gull på starten av 90-tallet?

Hvem bygget etter hvert en hel by i sandkassa i den klassiske Barne-TVserien på NRK på 70-tallet?

Hvem var generalsekretær i NATO før Jens Stoltenberg overtok i 2014?

Hva het den danske TV-serien (2007 – 2012) der Sarah Lund (spilt av Sofie Gråbøl) løste kriminalsaker?

Hva het sykkelmerket som Jonas Øglænd fra Sandnes lanserte i 1932?

Hva slags dyr heter badger på engelsk?

Fra hvilken kjent musikal er sangene «I Dreamed a Dream», «Master of the House» og «Do You Hear the People Sing» hentet?

Oddvar Brå gikk sisteetappen og brakk staven, men hvem gikk de tre

9.

10.

11.

12.

13.

14.

15.

første da Norge vant gull på stafett under VM på ski i Oslo i 1982?

Hvor skal Ski-VM (nordiske grener) arrangeres i 2021?

Hvilket band gav i 1987 ut albumet «The Jushua Tree»?

Hvilken bokserie er Kjell Hallbing kjent for?

Hvem ble i januar 2020 utnevnt til ny kultur- og likestillingsminister?

Hvilken konkurranse har hatt disse fire vinnerne: Leif Einar «Lothepus» Lothe, Pål Anders Ullevålseter, Tirill Sjåstad Christiansen og Erik Alfred Tesaker?

Hva het grupperingen som fra 1196 til 1218 var Kong Sverres motstandere og førte kirkens interesser mot nasjonalkongedømmet?

Og hva slags skapninger er Gobo, Wembi, Moki, Vips og Bober som alle bor i et underjordisk hulesystem?

SVAR: 1. Skiskyting 2. Kine Aune («Kine i sandkassa», 1976 og 77) 3. Anders Fogh Rasmussen 4. Forbrytelsen 5. DBS (Den beste sykkel) 6. Grevling 7. Les Misérables («De elendige») 8. Lars Erik Eriksen, Ove Aunli og Pål Gunnar Mikkelsplass 9. Oberstdorf (Tyskland) 10. U2 11. Bøkene om Morgan Kane 12. Abid Raja (Venstre) 13. Farmen Kjendis på TV2 14. Baglerne 15. Fragglene (TV-serie for barn med muppet-lignende dukker)

Det går mot norgesferie i år, og for de som legger den til Lillehammer, kan et besøk på museet på Maihaugen anbefales. I tillegg til stabbur, stuer og småbymiljøer fra riktig gamle dager, inneholder friluftsmuseet et boligfelt med eneboliger fra 1920-tallet og fram til i dag. Her er et 1950-tallshjem, et Moelven-hus fra syttitallet og et Block Watne-hus fra 1980. Boligfeltets stolthet er Dronning Sonjas barndomshjem, som er flyttet fra Oslo og gjenskapt slik det var da Sonja bodde der. I sommer er det bare 1950-tallshuset som er åpent for publikum, mens resten av husene kan betraktes fra utsiden.

En kikk gjennom vinduene er lov, og museets verter er på plass for å fortelle.

I denne funkisvillaen fra 1937 vokste Dronning Sonja opp. Nå er den en del av Maihaugens utstilling av moderne eneboliger.

FOTO: VESLEMØY FURUSETH/MAIHAUG EN

?

Radio Gaga

BOLIG & MILJØ 49

Finansiering av vedlikehold og oppussing

OBOS-banken finansierer rehabiliteringen OBOS-banken har spisskompetanse på finansiering av fellesgjeld i boligselskaper.

Vi bistår med økonomisk rådgivning og hjelper styret med å finne den beste løsningen for å finansiere store og små rehabiliteringsprosjekter. Det gir større trygghet når styret skal fatte beslutninger om økonomi og vedlikehold.

Les mer på obosbanken.no, eller ring oss på 22 86 58 00

Med Flexilader fra Grønn Kontakt får du en fremtidsrettet og smart ladeløsning.

Elbillading for sameie og borettslag!

Visste du at Flexiladere fra Grønn Kontakt kan lade elbilen din opp til 10 ganger raskere enn vanlig stikkontakt?

Raskere elbillading

dermed mulighet til å følge både kapasitet

Med et Flexiladeanlegg i borettslaget eller

og forbruk på vår kundeportal. Den fleksible

sameiet, kan man være trygg på at bilene blir

løsningen sørger for at borettslaget/sameiet

ladet raskt, sikkert og enkelt. Ladeanlegget

selv kan bestemme pris for lading – med

er installert med lastbalansering, som

oppgjør som håndteres sømløst av Grønn

fortløpende justerer ladehastigheten etter

Kontakt.

anleggets forbruk. Det betyr at når forbruket ellers på bygget er lavt, vil Flexiladeanlegget

Fremtidsrettet elbillading

fra Grønn Kontakt kunne utnytte den ledige

Med Flexiladere fra Grønn Kontakt får

kapasiteten til å lade elbilene raskere.

borettslaget eller sameiet en fremtidsrettet elbillading – der anlegget kan monteres i

Grønn Kontakt tar administrasjon av anlegg

serie og enkelt tilpasses og utvides ved

Borettslag eller sameie slipper administrasjon

behov.

av ladeanlegget, ettersom Grønn Kontakt installerer og drifter anlegget. Styret får

Lastbalansering

Rettferdig kostnadsfordeling

Skalerbar ladeløsning

24/7 teknisk kundeservice

Oppgjørshåndtering

Finn ut mer, og last ned informasjonsbrosjyre: www.gronnkontakt.no/flexilader Ønsker du et uforpliktende tilbud? Kontakt oss på: tilbud@gronnkontakt.no

Returadresse: Bolig & Miljø, Postboks 6666 St. Olavs plass, 0129 Oslo

Same, same, but different Ja, vi leverer internett og tv, det samme som andre. Men likevel er vi annerledes.

Og mange vil si bedre. Mye bedre.

Med Altibox kan du som styreleder gi beboerne makten, slik at de velger tv-pakke og internett-hastighet etter eget ønske.

Ingen er like, men vi har noe for alle!

Kontakt oss på altibox.no/boligselskap