Bolig & Miljø 03 2021

Bolig&Miljø

KUNNSKAP OG I­ N S P I R A S J O N F O R D E G SOM SITTER I STYRET # 3 – 2021

TEMA

Rehabilitering Ta vare på verdiene!

Side 8–26

M I LJ Ø

BY UT VIKLING

ST Y REAR BEID

Vinneren av OBOS Bærekraftpris

De glade tyveårene

Tips til nye styreledere

Side 20–23

Side 31–34

Side 28–29

GRAFISK DESIGN: EGGEDOSIS

DIN TOTALLEVERANDØR

Vi utfører utvendig drenering, isolering og fuktsikring av grunnmurer Våre høyt kvalifiserte fagarbeidere er spesialister på kartlegging av årsaker til fuktskader på bygningskonstruksjoner i grunnen, håndtering av overflatevann og utbedring av fuktproblemer i kjellere.

www.steinbakken.as Tlf. 22 80 22 00

Leder

REHABILITERING Før, under og etter Side 16–18

JUSS Vedlikehold av rekkehus Side 41

ÅRSMØTER 3000 gjennomførte digitalt Side 44

FOTO: HELG E HANSEN

Store verdier Dette bladet sendes til styrene i 4500 boligselskap som til sammen har 250.000 boliger. Hvis snittprisen er fire millioner, snakker vi om boligverdier på tusen milliarder kroner! Selv i et lite sameie/borettslag er det store verdier som skal tas vare på, og du som sitter i styret har en viktig rolle.

Nordmenn bruker mye penger på å pusse opp leiligheten. Nymalte vegger, ny parkett og nytt kjøkken er stas!

Det er færre som er opptatt av resten av bygget. Soilrør, fasade og tekniske installasjoner er bare noe av alt som krever vedlikehold, og det er styrets ansvar å ta vare på bygningsmassen.

I disse dager er det mange nyvalgte styrer som har sine første styremøter.

Hva skal dere prioritere fremover?

Det er en god start å bli kjent med historikken, driftsavtaler og eventuelle vedlikeholdsplaner. Få oversikt, sett noen mål og lag en plan!

Lykke til med styrearbeidet, dere har en viktig oppgave foran dere – og store verdier å ta vare på!

Få oversikt, sett noen mål og lag en plan!

HENRIK SØRLIE

Design: HyperRedink Trykk: 07 Media Foto forside: Helge Hansen

OBOS er Norges største boligforvalter og tilbyr ­tjenester innen økonomi, regnskapsførsel, finansiering, juss, drift, teknisk bistand med mer. Vi forvalter alle typer bolig­selskaper over hele landet.

M

ED

79

Redaktør Henrik Sørlie henrik.sorlie@obos.no Tlf: 926 65 225

RKET TRY K ME

RI KE

Annonsesalg HS Media v/ Mona Jørgensrud Tlf: 911 73 473 E-post: mona.jorgensrud@hsmedia.no

07

Bolig&Miljø

MIL JØ

Redaktør

IA – 2041

03

BOLIG & MILJØ 3

StoDesignCenter hvor man har møtelokaliteter, og prøver på alt fra farger til 3D modeller.

Arkitekt som kan hjelpe til med design og ferdige tegninger.

Pusse opp borettslaget?

- Det er skummelt det, eller.......

Skal dere rehabilitere borettslaget, så kan Sto bli din kvalitetsog miljøbevisste samarbeidspartner. www.sto.no

Har dere gjort noe som kan være av interesse for andre? Helt sikkert!

Har du forslag til artikler, ris eller ros? Vi setter stor pris på innspill!

Kontakt redaktør Henrik Sørlie på tlf. 92665225 eller henrik.sorlie@obos.no.

FOTO: HENRIK SØRLIE

Entré

Tips Bolig & Miljø!

BILDELING I OSLO

Reserverer P-plasser Oslo kommune rydder plass i gata til bildeling Oslo kommune skal tilrettelegge for inntil 600 bildelingsplasser på offentlig grunn i en prøveperiode fram til 2023. I april i år var 306 plasser reservert ulike bildelingsselskaper. De fleste plassene gjelder gateparkering i bydelene Frogner, St. Hanshaugen, Grünerløkka, Sagene og Gamle Oslo.

Formålet med ordningen er

å redusere total bilbruk i Oslo, stimulere til bildelingsvekst og samtidig redusere areal av offentlig vei som brukes til parkering. I prøveordningen er det et krav om at minst 20 prosent av bildelingsplassene skal være forbeholdt nullutslippsdelebiler.

Et kart over bildelingsplassene ligger på kommunens hjemmesider, søk på bildeling. //

22. J U N I 2021 OBOS-BANK EN

Generalforsamling i OBOS

Kutt i lånerenten OBOS-banken kuttet renten for alle typer lån fra 1. juni. Også borettslag og sameier som har fellesgjeld i OBOS-banken får lavere renter. For privatpersoner er laveste rente nå på 1,29 prosent hvis man er OBOS-medlem og har Grønt lån.

– Våre medlemmer og boligselskaper skal være trygge på at de får konkurransedyktige betingelser over tid, sier konserndirektør Ingunn Andersen Randa i OBOS. //

Det har vært stor interesse knyttet til årets generalforsamling i OBOS, som finner sted 22. juni kl. 16:30. Det er totalt 1100 OBOS-tilknyttede borettslag, som betyr at det i vedtektene til borettslaget framgår at andelseiere skal være OBOS-medlem. De OBOS-tilknyttede borettslagene kan til sammen delta med 620 delegater. Borettslag med 31-500 andeler kan velge én delegat til generalforsamlingen, mens borettslag med færre enn 31 andeler kan få delegatplass etter loddtrekning.

I år har det kommet inn en rekke forslag til generalforsamlingen, og delegatene mottar

sakspapirer senest åtte dager i forkant. Sakspapirene blir også tilgjengelig på obos.no. I år blir generalforsamlingen gjennomført som et digitalt møte. Alle medlemmer og andre kan følge generalforsamlingen digitalt. // Vil du vite mer om OBOS? Se obos.no/dette-er-obos.

FOTO: HANS FREDRIK ASBJØRNSEN

Opptil 620 delegater fra tilknyttede borettslag kan stille på årets generalforsamling.

Ingunn Andersen Randa

BOLIG & MILJØ 5

Kanskje du har matlaging som din store lidenskap. Kanskje du er en tålmodig nabo. Du kommer uansett til å elske dørene våre.

Den aller første døren vi konstruerte var laget for å motstå brann. Det var i 1942. Siden den gang har hver eneste dør vi har laget hatt et viktig formål.

Som å stoppe innbruddstyver og støy, ruvende flammer og giftig røyk, trekk

og matlukt. Å sørge for at du kan leve et trygt, sikkert og godt liv.

Firmaet vårt har også et klart formål. Å hjelpe deg med alt du skulle trenge for å være sikker på at du får den riktige inngangsdøren til leiligheten din. For ikke å snakke om å gjøre det så lett som mulig å bytte til en.

Les mer på daloc.no/trygthjem

Entré nyheter OBOS populær blant studenter OBOS er for fjerde år på rad kåret til eiendomsbransjens mest attraktive arbeidsplass blant studentene. Universum gjennomfører årlige undersøkelser blant studenter ved norske universiteter og høyskoler, og nesten 14.000 studenter har svart på undersøkelsen.

SOLENERGI

OBOS

Nye avgiftsregler

Rekordsalg av nye boliger

Boligselskap skal slippe avgift på egenprodusert strøm fra solenergi.

FOTO: OBOS PROSJEKT

OBOS solgte i første kvartal 749 boliger i Norge, 518 i Sverige og to i Danmark – til sammen 1269 boliger.

som har skygget for denne muligheten til å utnytte sola blir foreslått fjernet. Avgiftsfritakene gir en motivasjon til å oppgradere til grønne bygg. Regjeringen bør i detaljutformingen se om fritaket også kan gjelde for flere hus i et og samme boligselskap der det produseres og brukes strøm sammen. Slik blir det enda flere solceller landet rundt, sier adm. direktør Bård Folke Fredriksen i Norske Boligbyggelags Landsforbund. //

NY NETTSIDE

Tips til oppussing

KILDE : NBBL

KILDE: OBOS.NO

FOTO: G EIR ANDERS R. ØRSLIEN

Borettslag og sameier har måttet betale elavgift og nettleie på egen strøm som de produserer fra solcelleanlegget på taket. I revidert nasjonalbudsjett foreslår regjeringen avgiftsfritak for borettslag og sameier slik at de nå får like regler som småhus og næringsbygg har hatt hele tiden. Mange av takene til landets 900.000 boliger i borettslag og sameier egner seg for solcelleanlegg. Likevel har solceller på borettslag og sameier til nå vært lite benyttet.

– Det er en seier at avgiftene

Av dette utgjorde OBOS sin andel 1132 boliger.

Salget er en økning på 54 prosent sammenlignet med samme periode i fjor, og OBOS sitt sterkeste boligsalgskvartal noensinne.

OBOS-konsernet igangsatte i første kvartal i år bygging av 880 nye boliger i Norge og 247 i Sverige. Ved utgangen av mars hadde OBOS-konsernet 6007 boliger i produksjon i Norge og Sverige. OBOS sin andel av dette utgjør 5128 boliger.

Salget av nye boliger fikk en bråbrems da koronapandemien rammet i fjor vår, men tok seg raskt opp igjen. OBOS-konsernet solgte i fjor 3633 nye boliger i Norge og Sverige, en oppgang på sju prosent fra 2019 – og det sterkeste nyboligsalget siden 2016.

Både i Norge og Sverige er det en sterk etterspørsel etter småhus, en trend som er forsterket ytterligere av pandemien og muligheten for å jobbe hjemmefra. Samtidig er etterspørselen etter leiligheter i storbyene fortsatt sterk, spesielt to- og treromsleiligheter. //

En ny nettside skal hjelpe nordmenn til smartere oppussing.

Direktoratet for byggkvalitet ønsker å heve nordmenns kunnskap om oppussing og hvilke grep de bør ta når de likevel skal pusse opp.

Rådene er særlig rettet mot huseiere, men kan også være nyttig for alle som bor i leilighet. // Se smartereoppussing.no

BOLIG & MILJØ 7

Rehabilitering nyere bygg

Problemer i ungdommen Nyere bebyggelse kan også ha behov for rehabilitering.

TEKST: HENR IK SØR LIE FOTO : HELGE H A NSEN

D

et kan være mange årsaker til at nyere bygg trenger rehabilitering litt raskere enn beboerne forventet. Her er ett eksempel: Sameiet Jonnemann ble bygd i 2003. Det ligger i Sandviken i Bergen, og sameiet består av 86 boliger fordelt på to bygg. Allerede i 2012 oppdaget de problemer. Flere beboere rapporterte om fuktighet på gulvet inni leiligheten. Problemet

8 BOLIG & MILJØ

lå trolig i fugingen i fasaden.

Hele bygningen er satt sammen av elementer, og mellom elementene er det fugemasse.

Men denne holdt ikke vann, viste det seg, spesielt på sørfasaden som er mest utsatt for vær og vind. Noen steder ble det fuget på nytt, men resultatet ble ikke godt nok. Dagens styreleder, Bjørn Kvamme, forteller: – Vi har gjort oss noen erfa-

ringer. Trolig har styret sittet for lenge og bare lappet på problemene. Det skyldtes nok også at sameiet knapt har opparbeidet seg egenkapital til vedlikehold.

For et par år siden ble det imidlertid bestemt å ta hele fasaden mot sør, og nå er vi i gang med samtlige fuger på hele bygget.

Mål nummer én er å få huset tett, sier styrelederen.

Sameiet Jonnemann i Bergen: Denne sørveggen måtte rehabiliteres allerede 17 år etter at bygget sto ferdig.

Styreleder Bjørn Kvamme og prosjektleder Birger Bjorøy.

Allfug AS skal legge dobbel fuging mellom alle betongelementene. På bildet Krzysztof Pietrzykowski fra Allfug.

Vi har gjort oss noen erfaringer. Trolig har styret sittet for lenge og bare lappet på problemene.

Bjørn Kvamme

Vann trengte inn. OBOS Prosjekt engasjerte et firma som er spesialister på fuging. Da de gamle fugene på sørveggen ble åpnet, rant det ut vann i lang tid.

– Vann hadde kommet inn gjennom fugene, men ikke ut, og fukten har spredt seg i betongelementene, sier prosjekt- og byggeleder Birger Bjorøy i OBOS Prosjekt.

Nå brukes det dobbel fuging, der den innerste er vanntett, mens den ytterste er diffusjonsåpen. Fasadene blir overflatebehandlet, og det skiftes ut noen

vinduer og del panel. På sørveggen til det ene bygget ble vinduer og dører skiftet ut allerede for to år siden.

– Det skulle ikke vært nødvendig å skifte vinduer etter 17 år, og panelet burde også vært i bedre stand. Dette bygget har mange overganger mellom betongelementer og panel. I disse overgangene er det viktig med god tekking. Tilstanden på sørveggen skyldtes nok en kombinasjon av værutsatt fasade og dårlig fagmessig utførelse, sier Bjorøy.

Barnesykdommer. Flere faktorer gjør at bygninger fra 1990-tallet og fremover kan risikere å måtte utføre omfattende vedlikeholdsarbeider. Teknisk sjef i OBOS, Øyvind Bodsberg, viser blant annet til arkitekturen, uprøvde materialkombinasjoner og avanserte komponenter som gjorde sitt inntog på 1990-tallet.

– På 1990-tallet ble arkitekturen mer variert. Mange nye materialer ble tatt i bruk, og sammensetningen og detaljutformingen av disse løsningene var ikke alltid like gjennom-

VISSTE DU AT… …teknisk forvaltning for næringsbygg er vanlig, men det begynner også å bli mer aktuelt for boligselskaper.

Dette innebærer at boligselskapet, i tillegg til forvaltningsrådgiver, knytter til seg en teknisk rådgiver som kan bistå styret med alt fra utforming av serviceavtaler til budsjettering og gjennomføring av større og mindre prosjekter.

BOLIG & MILJØ 9

Rehabilitering nyere bygg

prøvd. Det har skapt barnesykdommer, spesielt utfordringer når det gjelder tetthet. Vi ser at materialer som gummilister, foringer og fugemasse i varierende grad har tålt aldring, temperatursvingninger og bevegelser i bygget, sier Bodsberg.

I tillegg har det blitt mer vanlig med tekniske installasjoner som ventilasjon- og varmesystemer, styringssystemer for lys, ladeanlegg, brannvarsling og automatiske slokkeanlegg.

– Det er en rekke tekniske komponenter i nyere bebyggelse, og levetiden har ofte sammen-

Foreløpig er det ikke så mye rehabilitering av bygg fra 1990- og 2000-tallet, men vi antar at det snart vil øke betraktelig. Øyvind Bodsberg 10 BOLIG & MILJØ

Alle overflater skal behandles, og det legges dobbel fuging.

Byggmester Jostein Garnes AS har fått jobben med å skifte ut dårlig panel.

Her Maciej Jakob Majewski i aksjon.

heng med hva slags vedlikehold som er utført underveis.

Få oversikt. Det er et stort spenn i levetiden til ulike bygningselementer, det kan være alt fra 15 til 50 år. Bodsberg forteller at store investeringsbehov gjerne kommer etter 25-35 år.

– Foreløpig er det ikke så mye rehabilitering av bygg fra 1990og 2000-tallet, men vi antar at det snart vil øke betraktelig.

Boligselskap kan risikere at mye kommer samtidig, og det kan gi økonomiske utfordringer. Derfor råder vi alle til å få oversikt over eiendomsmassen. Boligselskap bør ha en plan for løpende og langsiktig vedlikehold med tilhørende kostnader. Det er også fornuftig med en jevnlig gjennomgang av serviceavtaler, tilstand og drift for tekniske anlegg, sier Øyvind Bodsberg i OBOS Prosjekt.

Opparbeider egenkapital. I sameiet Jonnemann i Bergen har de nå fått en tilstandsvurdering av bygningsmassen og forbereder seg på fremtidig vedlikehold.

– De fleste eierne valgte engangsinnbetaling for å finansiere den pågående rehabiliteringen.

Samtidig har vi økt felleskostnadene noe, slik at vi kan opparbeide en buffer til fremtidig vedlikehold, sier styreleder Bjørn Kvamme. //

TIPS

Uansett alder på boligselskapet er det smart å ha: Oversikt over bygningsmassen Plan for vedlikeholdet Riktig dekkende serviceavtaler og skjøtselsplaner Korrekt prisnivå for serviceavtaler Tjenester som leveres i henhold til avtalene Kvalifisert personell som gjennomfører vedlikehold Intern kompetanse i styret til å følge opp bygningsmassen – over tid KILDE: OBOS PROSJEKT

Hva må man gjøre med balkongene og hva kan man gjøre?

Balco har all kompetanse i eget hus når det gjelder balkongprosjekter.

Egen produksjon og produktutvikling i moderne og effektive lokaler i Sverige. Ta kontakt med oss for å komme riktig i gang!

Oslo (Hovedkontor Norge) Sandstuveien 60 A 1184 OSLO Telefon +47 23 38 12 00

Trondheim Pirsenteret, Havnegata 9 7010 TRONDHEIM Telefon +47 90 23 61 79

ILLUSTR ASJON: CATENDA

Rehabilitering teknologi

3D-hjelp til rehabiliteringen

Det har blitt enklere å holde oversikt over bygningsmassen. Digital tvilling kan bli et nyttig verktøy.

TEKST: HEIDI RØNEID

S

e for deg at du sitter foran datamaskinen og ser en modell av boligselskapet på skjermen. Du kan trykke deg inn på en bygningsdel for å se bilder av arbeidet og kvitteringen fra forrige gang den ble rehabilitert eller få en oversikt over hvor mange kvadratmeter fasaden er, med et enkelt tastetrykk. I framtiden kan såkalte «digitale tvillinger», det vil si en digital modell av det fysiske boligselskapet, bli et verktøy for borettslag og sameier.

12 BOLIG & MILJØ

– Digitale tvillinger har vært en megatrend i 10 år, men det er proffmarkedet, slik som entreprenørene og oljebransjen, som har tatt det i bruk så langt, sier Glenn Arvesen i OBOS Prosjekt.

Oppdatert info. Ved hjelp av ulike prosesser, som laserskanning av bygninger og fotografering med droner, kan den digitale tvillingen mates med ulik info, også over tid. Modellen vil da ha oppdatert informasjon om bygninger og terreng lett

Fra en digital tvilling kan man hente ut informasjon om bygningsmassen med få tastetrykk.

tilgjengelig. OBOS Prosjekt har nylig gjennomført et forskningsog utviklingsprosjekt (FOU) i Lohøgda borettslag i Oslo. Målet er finne ut om digitale tvillinger kan være av verdi for styrer i borettslag og sameier.

– Vi undersøker om vi kan bruke teknologien til å dokumentere bedre i byggeprosjektene. Vi får bedre data før vi starter arbeider, som kan gjøre at det er mindre usikkerhet rundt mengder og hva som kan skjule seg, som igjen kan føre til at en-

ILLUSTR ASJON: SENSELOOP

Vi undersøker om vi kan bruke teknologien til å dokumentere bedre i byggeprosjektene.

Glenn Arvesen

Nye muligheter. Et bruksområde for styret kan være å få registrert alt arbeid som utføres på de ulike bygningsdelene.

– Det som er unikt er at du kan knytte informasjon, bilder, dokumenter og oppgaver direkte mot et eller flere objekter som har korrekt GEO-lokasjon. Hvis du for eksempel trykker på et vindu, kan du få opp hvilken brannmotstand vinduet skal ha og hvilke egenskaper det skal oppfylle, og du kan få opp kvitteringen fra da vinduene ble skiftet. Du kan også hente ut hvor mange vinduer som skal males.

Dette gjøres med noen tastetrykk i stedet for å løpe rundt og telle, sier Arvesen.

En nøyaktig digital tvilling kan også være bra for miljøet.

– Det er spådd at den nye megatrenden i bransjen er å redusere mengden avfall, som nå er altfor stor. For å få til det må man produsere mer på fabrikk.

En hypotese er at dersom man klarer å skanne og få god nok kvalitet på den digitale modellen vil man kunne produsere mye på fabrikk, slik man i dag gjør i nybygg. Da kan man lage nye vegger i modellen, som produ-

Bildet viser et skann med såkalt Lidar fra drone, som gir nøyaktig oversikt over dimensjoner, plassering og høyde – med nøyaktighet på 3 cm.

seres på fabrikken og løftes på plass på bygget, sier han.

Droneinspeksjoner. Noe av det mest spennende med den digitale tvillingen er å registrere endringer. For eksempel i et boligselskap med 100 rekkehus, hvor det over tid blir bygget ut litt her og der uten at styret har oversikt.

– Styret kan da bestille en droneinspeksjon og se på hvilke endringer som har blitt gjort. Punktene fra inspeksjonen legges oppå første skann.

Der hvor punktene er like, vil de være grønne, mens der det er endringer vil det bli rødt.

Dermed vil man umiddelbart se hvor endringene er, sier Arvesen.

Skanneteknologien kan også brukes til å oppdage endringer over tid, som om en bygning eller et terreng beveger på seg.

Pris og nytteverdi vil trolig være avgjørende for om styrene kommer til å bruke denne teknologien i framtiden. Foreløpig ønsker ikke Arvesen å konkludere, men vil gjøre flere undersøkelser.

– Det vi prøver å finne ut er om det er stor nok nytteverdi i dette, eller om det mest er kult og imponerende å se på. Gjennom dette FOU-prosjektet har vi fått masse nyttige erfaringer. //

FOTO: IL JA C. HENDEL

treprenøren kan prise arbeidet billigere, sier Arvesen.

Lohøgda borettslag i Oslo ble plukket ut til å være case i FOU-prosjektet om digitale tvillinger.

BOLIG & MILJØ 13

Rehabilitering hjelpemidler

Spennende nyvinninger Nye materialer og løsninger bidrar til smartere rehabilitering. Her er noen eksempler.

TEKST: HEIDI RØNEID

Isolerende kalkpuss FutureBuilt tester ut isolerende kalkpuss for første gang i Norge. Prosjektet skal dokumentere egenskapene til isolerende kalkpuss i et norsk klima, og temperaturen og fuktigheten i kalkpussen skal måles kontinuerlig. Murpussen kan brukes på større bygg, men er nok først og fremst aktuell der en vil imitere murpuss, som på historiske fasader, ifølge Erlend Seilskjær i FutureBuilt.

FOTO: EIVIND RØHNE

Sensorering Sensorer monteres på eller ved bygningsmassen for å måle det man ønsker å få målt. Sensoren kan for eksempel måle fukt hvis det er symptomer på at bygget bør dreneres. Ved å sette opp en måler som registrerer fuktigheten over et år eller to, kan man se om det er nødvendig å drenere nå, eller om nivåene holder seg stabile og det ikke er behov for å drenere.

Dersom drenering ikke er nødvendig, er det bra for både miljøet og økonomien å være litt sen på avtrekkeren. Sensorer kan også måle rystelser, relativ fuktighet, fuktkvote/absolutt fuktinnhold, radon og CO2 , for å nevne noe.

KILDE: GLENN ARVESEN, OBOS PROSJEKT

Drone og skanning av terrenget Etter raset på Gjerdrum har flere blitt opptatt av å logge terrenget.

Skannere kan måle terrenget ned til en millimeters presisjon, og ved å skanne terrenget ved ønsket frekvens vil man se eventuelle endringer over tid.

Termografering Termografering går ut på å «fotografere» temperaturen i en bygning for å oppdage områder hvor det er større sannsynlighet for at det kan være en vannlekkasje eller se hvor det er kuldebroer og luftlekkasjer.

Teknologien har foreløpig begrensninger ved at den ikke kan måle gjennom plankegulv, på for eksempel takterrasser.

KILDE: GLENN ARVESEN, OBOS PROSJEKT

KILDE: GLENN ARVESEN, OBOS PROSJEKT

KILDE: SAFEDESIGN AS

14 BOLIG & MILJØ

FOTO: SENSELOOP

FOTO: SAFEDESIG N

Takgjerder Den norske oppfinnelsen Roofbarrier er et slags gjerde som settes på taket og sørger for at takarbeid kan utføres uten at det er behov for å sette opp stillas. Utviklerne har tro på at produktet vil slå an fordi det er billigere å sette opp enn stillaser – og fordi beboerne slipper å ha stillas utenfor vinduene. Bildet er fra borettslaget Ivan Bjørndals Gate 13 i Oslo.

Kundetilpassede løsninger

LED LYS SOM TILBEHØR!

Nedgravde avfallscontainere

Miljøhus for std. plastbeholdere

Felles uteområder

Flere prosjekter i samarbeide med OBOS. Velg mellom flere typer innkasttopper og farger som passer til miljøet. Lager - korte leveringstider.

Rask og funksjonell montering.

Brannsikker stålkonstruksjon, trevirke eller vedlikeholdsfri polyplank.

Kundetilpasses med farger, luker, trilleramper og justerbare ben.

Krever minimalt med grunnarbeid.

Vi har et stort utvalg miljøvennlige benker og bord i vårt sortiment. Her vist «ECOTEC» benk som føres i flere forskjellige farger for tilpasning til omgivelsene.

EnviroPac AS er Norges ledende leverandør på utstyr og rekvisita til kildesortering, containere og maskiner til behandling av avfall. Vi sikrer din bedrift miljøvennlige og rasjonelle løsninger. Salg og service i hele landet.

Tel. 400 06 130 • info@enviropac.no • www.enviropac.no

SELVBETJENT BETALING MED NAYAX GJØR HVERDAGEN ENKLERE! Betalingsløsningen NAYAX er nå installert på over 5000 utsalgssteder i Norge.

Kunden betaler raskt og kontaktløst med VISA, Eurocard og Mastercard. Kunden kan også betale med Vipps, Apple Pay, Google Pay, Monyx mobilapp eller verdikort.

NAYAX - et trygt og raskt valg.

Noen bruksområder:

Til d admi eg som felles nistrere r va ladin skeri elle g av e r lbil

Fordeler:

FELLESVASKERIER LADESTASJONER FOR ELBIL

• • •

SELVVASK AV BIL TOALETTER

•

GOLFBALLAUTOMATER PÅ DRIVING RANGE KAFFEMASKINER

• •

Åpent døgnet rundt hvis du ønsker det.

Kunden kan betjene seg selv.

Frigjør tid til andre arbeidsoppgaver.

Alltid oversikt med Online back office system med rapporter for salg, drift, prislister og lagerstyring i sanntid.

Skreddersy rapportene slik du selv ønsker. Se salgstrender, kostnadsanalyser og fortjenestemargin.

Alarm til sms og epost for driftstans ved strømbrudd eller annet.

Kundestøtte på norsk

NAYAX tar betalt når du gjør andre ting!

Ta kontakt for mer informasjon og tilbud.

Elektroniske Betalings Systemer AS Glynitveien 21, 1400 Ski Tlf. +47 66 80 50 20 www.ebs-as.no

Rehabilitering abc

Før, under og etter Er det behov for rehabilitering?

Her er noen råd på veien.

TEKST: HEIDI RØN EID ILLUSTR ASJON : BER I T SØM M E

Før: Lag en plan Sørg for at du har en større plan som rehabiliteringen følger.

Da sikrer du at arbeidet gjøres i riktig rekkefølge, og dere kan spare penger ved at arbeid som bør gjøres samtidig blir gjort samtidig. Lag også en liste over grønne tiltak og ønsker i boligselskapet, som flere møteplasser eller parseller, slik at disse kan bli en del av rehabiliteringsplanene på riktig tidspunkt.

Forbered beboerne Gi beboerne god informasjon i god tid. Ofte er kostbare rehabiliteringsprosjekt kontroversielle, og mange er redd for påslag i felleskostnadene. Usikkerhet og manglende informasjon fører ofte til at eierne stemmer ned forslag. Legg et godt grunnlag før beslutninger skal fattes, og kall inn til beboermøter for å informere. Vær også tidlig ute

med å forklare hvordan dette vil påvirke beboernes økonomi og hvorfor det er viktig å rehabilitere nå. Husk at Vibbo kan brukes både før og gjennom hele rehabiliteringen. Beboerne har ofte mange spørsmål. God og tydelig informasjon på Vibbo kan spare styret for en rekke henvendelser via telefon og e-post.

Vær tidlig ute med å fatte vedtak, avklare søknadsplikt og støtteordninger Innhent vedtak fra eiere i god tid. Da unngår man å komme i tidsnød med tanke på oppstart av prosjektet. Noe arbeid er søknadspliktig og/eller har tekniske krav. Ved å kartlegge dette tidlig vil styret få oversikt over hva slags bistand man har behov for. Ved å være tidlig ute kan man også undersøke hvilke tiltak som kan få støtte – og søke om dette i tide. Husbanken, OBOS og en del kommuner har støtteordninger for ulike tiltak i boligselskap.

Ha gode og realistiske kalkyler Kalkyler og kostnadsoverslag må være realistiske. Sørg også for å få en finansieringsanalyse for å se hvor stor del av rehabiliteringen som må lånefinansieres. Når dette er klart kan man regne ut kostnaden for hver enkelt eier og hvor mye felleskostnadene vil øke fremover. Legg alltid inn en buffer for uforutsette kostnader og eventuelle ønsker om endringer underveis.

Kartlegg bygg og uteområder Under rehabiliteringen kan bygningen bli skadet. Ved å kartlegge og registrere skader på egen bygningsmasse og nabobygg vil man ha dokumentasjon dersom den ene part mener at noe har blitt skadet under rehabiliteringen, mens den andre parten mener skaden var der fra før.

Dersom loftet skal rehabiliteres, registrer alle himlinger i etasjen under, i tilfelle det oppstår sprekker.

Under: Gi beboerne god informasjon i god tid.

Ofte er kostbare rehabiliteringsprosjekt kontroversielle, og mange er redd for påslag i felleskostnadene.

16 BOLIG & MILJØ

Bruk dyktige fagfolk Billigst er ikke nødvendigvis best. Bruk litt tid på å finne dyktige fagfolk til prosjektering, utførelse og gjerne også prosjektstyring. Sjekk alltid referanser og anbefalinger.

Rehabilitering abc

Å styre en rehabilitering krever mye tid og kunnskap.

Kompleksiteten blir ofte undervurdert. Derfor kan det være lurt å hente inn profesjonell prosjektstyring. res, vil både naboer og eiere tåle det bedre. Husk at ved spesielt støyende arbeid må det innhentes dispensasjon fra kommunen.

Styr prosessen godt Å styre en rehabilitering krever mye tid og kunnskap. Kompleksiteten blir ofte undervurdert.

Derfor kan det være lurt å hente inn profesjonell prosjektstyring.

I tillegg til selve håndverksutførelsen, er det viktig å ha god styring på økonomi, framdrift og kommunikasjon.

Informer eiere og naboer Støy er en hodepine for både eiere i boligselskapet og andre som bor i nærheten. Sørg for å varsle hva som skal skje, når og hvor lenge, både i forkant og underveis i prosessen. Dersom støyende arbeid er varslet og det er forutsigbart når det skal gjø-

Ivareta sikkerheten Styret er ansvarlig for beboeres sikkerhet i henhold til internkontrollforskriften. Sett krav til entreprenøren om at rømningsveier ivaretas, også i byggeperioden, jevnlig rengjøring og varsling av støyende arbeid.

Boligselskapet har også et visst ansvar for håndverkernes sikkerhet iht. byggherreforskriften, at det er utarbeidet en HMS-plan og at denne følges. Byggherre kan engasjere en representant som påser at entreprenørene ivaretar HMS-ansvaret i prosjektet.

Inngå klare avtaler ved endringer Under en rehabilitering kan det dukke opp ønske eller behov for endringer. Kontraktene kan ha bestemmelser om endringer, men sørg for å avtale skriftlig hva som skal gjøres, om det vil føre til ekstra kostnader, eventuelt hvor mye endringen vil koste og om endringen vil ha konsekvenser for fremdriften.

Da unngår du misforståelser og uenigheter om hva som egentlig ble avtalt.

Etter: Reklamer med en gang du oppdager noe Det skal reklameres på feil eller mangler med en gang du oppdager dette. I praksis vil det si at dersom det går mer enn 2-3 måneder fra man oppdager feilen til man reklamerer, vil man ofte bli avskåret med å ha reklamert for sent. Det tar tid å tilkalle en rådgiver, skrive rapport og behandle rapporten i styret. Plutselig har ukene og månedene gått, og du er for sent ute. Påpek heller med en gang at det er en feil, for eksempel at taket lekker. Deretter kan du bruke tiden i etterkant på å finne ut hvorfor det lekker, gjerne ved hjelp av teknisk bistand dersom det er behov for det.

Husk den absolutte fristen for reklamasjoner Er alt i orden? Fem år etter overtakelse kalles den absolutte fristen for reklamasjon. Etter dette kan man ikke fremsette krav, unntaket er dersom mangelen skyldes grov uaktsomhet fra entreprenør. Husk å se på arbeidet som har blitt gjort i god tid før fristen går ut, så du rekker å reklamere i tide. // KILDER: PROSJEKTLEDER THALE SCHEIE I OBOS PROSJEKT, R ÅDG IVER ALE X ANDER LILLESK ARE I OBOS EIENDOMSFORVALTNING OG JURIDISK DIREKTØR I OBOS, TERJE SJØVOLD.

18 BOLIG & MILJØ

Miljø OBOS Bærekraftpris

Bærekraftige Bertramjordet Det hele startet med en visjon og en flaggstang. Nå har USBL-borettslaget vunnet OBOS Bærekraftpris 2021.

T E K S T : P E R N I L L E B E R G F O T O : T R YG V E I N D R E L I D

år som i fjor deler OBOS ut en bærekraftpris. Målet er å løfte fram boligselskap som har gjennomført en bredde av bærekraftstiltak, dels som en påskjønnelse til prisvinneren, men ikke minst til inspirasjon for andre boligselskap. Bertramjordet borettslag har gjort en rekke bærekraftige tiltak, og borettslaget er tildelt OBOS Bærekraftpris 2021 – som inkluderer én million kroner i premie.

Bertramjordet er et USBL-lag på Åsbråten i Søndre Nordstrand bydel i Oslo. Borettslaget består av fire blokker og ti rekkehus, til sammen 161 leiligheter. Det er foreløpig kun en blokk som er rehabilitert, men det holdt likevel til topps i årets kåring.

Juryleder Katharina Bramslev er imponert over resultatene i borettslaget: – Det er store kostnader ved omfattende rehabilitering. Her

har prosjektet fått drahjelp til å teste ut nye innovative tiltak gjennom støtte fra et EU-prosjekt. Men de har også valgt tiltak som gir lavere driftskostnader og som dermed tilbakebetales raskt, sier Bramslev.

En utregningsmodell viser at den rehabiliterte blokken vil få en energireduksjon på hele 78 prosent. CO2-utslippet før rehabilitering var omtrent 61 tonn per år. Dette vil ifølge beregningene reduseres til 14 tonn pr. år etter rehabilitering.

Visjon og flaggstang. For over 20 år siden satt daværende styre på et seminar på Kielferga, og følgende spørsmål kom opp: «Om ti år skal våre beboere være stolte når de forteller andre at de bor i Bertramjordet. Hva gjør vi for å få til det?» Dette var utgangspunktet til det de kaller «Bertrammodellen», der bo-

Totalt har tiltakene kostet 13.680.000 kr, som betyr 570.000 kr pr. leilighet.

Samme blokk før den store oppgraderingen.

Nå skal også de tre andre blokkene oppgraderes.

Det er store kostnader ved omfattende rehabilitering. Her har prosjektet fått drahjelp til å teste ut nye innovative tiltak gjennom støtte fra et EU-prosjekt.

Katharina Bramslev 20 BOLIG & MILJØ

FOTO: OBOS PROSJEKT

I

FAK TA

JURY Juryen for OBOS Bærekraftpris 2021 har bestått av Katharina Th. Bramslev, Grønn Byggallianse (juryleder) Jan Peter Amundal, Enova Jonas Holme, Sintef og Birgitte Molstad, OBOS

Gjennomførte tiltak Her er et utvalg av bærekraftige tiltak i Bertramjordet borettslag. Energitiltakene gjelder én av blokkene.

Redusert energiforbruk Solceller på fasade Utskifting av alle vinduer, balkongdører og ytterdører Etterisolering med vedlikeholdsvennlig panel Balansert ventilasjon med varmegjenvinning i yttervegger og temperaturstyring via app Grønn transport Etablert elbillading i 2011, som senere er utvidet til 33 plasser Sirkulærøkonomi To ganger i året samles større avfall for henting og kildesortering Egne kontainere for glass og metall, samt Fretexkontainer Egen Facebook-side for å gi bort, bytte og låne Avfallshåndtering Nedgravde avfallskontainere ble etablert i 2016 Arealbruk og økologi De siste årene er det lagd fire lekeplasser, gapahuk, parsellhage, sykkelverksted, aktivitetshus Dugnad i parsellhagen tidlig i mai. Bertramjordet har også gapahuk, sykkelverksted og aktivitetshus.

BOLIG & MILJØ 21

Miljø OBOS Bærekraftpris Styreleder Oddvar Hansen på befaring med prosjektleder Sahar Sediqi i OBOS Prosjekt.

Bertramjordet sto ferdig i 1987.

Det består av fire blokker og ti rekkehus, totalt 161 boliger.

miljøet settes i sentrum.

Det begynte med en flaggstang. Den kom på plass rett etter seminaret, med en vimpel i toppen med bilde av geitebukken Bertram som levde mesteparten av sitt liv på området borettslaget er bygd på. Deretter har det blitt gapahuk, parsellhager, sykkelverksted og eget naturprosjekt for å bevare skogen – alle er tiltak for å skape liv

mellom husene og et trygt, godt og grønt nabolag.

Til inspirasjon. Jurymedlem og miljødirektør i OBOS, Birgitte Molstad, synes at Bertramjordet er til stor inspirasjon for andre boligselskap: – De har utført både store og små prosjekter. De har vært smarte og søkt hjelp og støtte der de kan, og styret er flinke til å få

gjennomslag hos beboerne. De mest miljøvennlige byggene er de som allerede er bygget. Gjennom godt vedlikehold kan de vare i mer enn hundre år, sier Molstad.

OBOS Prosjekt har bistått borettslaget med prosjektering, kontrahering og byggeledelse: – Den ene blokken har fått en grundig oppgradering med blant annet solcellepaneler på fasader, balansert ventilasjon med varmegjenvinning i yttervegger og temperaturstyring via app. I tillegg er det gjennomført mer tradisjonelle rehabiliteringstiltak – som nye vinduer og dører, etterisolering, ny kledning og nye balkongfronter, sier prosjektleder Sahar Sediqi i OBOS Prosjekt.

Bertramjordet har deltatt i et internasjonalt forskningsprosjekt, EU-prosjektet Rezbuild. Deltakelse her har gjort det mulig å investere i et pilotprosjekt for å skaffe både egne erfaringer og erfaringer som kan deles med andre, nasjonalt og internasjonalt.

– Borettslaget er så fornøyd

I tillegg til vinneren har juryen valgt å trekke fram to kandidater med hederlig omtale.

Etterstad 1 borettslag i Oslo er OBOS’ eldste borettslag fra 1931. Juryen ønsker å berømme borettslaget for systematisk arbeid med energieffektivisering over lang tid. Siste tiltak var installering av varmepumpe med bergvarme. Borettslaget er et forbildeeksempel på hvordan også eldre bygningsmasse kan oppgraderes til å bli energieffektiv og med lave klimagassutslipp.

Juryen ønsker også å berømme borettslagets opparbeidelse av felles grøntanlegg. Gjennom en

FOTO: TRYGVE INDRELID

Heder og ære for gode miljøtiltak

De to som får hederlig omtale og 10.000 kroner, er borettslagene Etterstad 1 og Lohøgda. I sin begrunnelse skriver juryen:

Etterstad 1 borettslag

22 BOLIG & MILJØ

helhetlig plan har borettslaget fått god overvannshåndtering og vakker beplanting med utstrakt bruk av stauder, insektvennlige planter og frukttrær/bærbusker. Samlet sett gir alle tiltak både miljøbesparelser og økt trivsel for beboerne.

Lohøgda borettslag er et veldrevet OBOS-lag fra 1966. Juryen vil trekke fram de energisparetiltakene som er gjort.

Borettslaget har fjernet 777 varmtvannsberedere i forbindelse med våtromsrehabilitering, erstattet disse med felles varmtvann i berederrom og installert bergvarme som varmer både boligene og tappevannet. Slik har de

Annonse87x125.qxp_Layout 1 21.01.2021 15.15 Side 1

Hva er mest skummelt?

FUKT

med resultatet at de har vedtatt å gjennomføre tilsvarende tiltak på de øvrige tre blokkene, med planer om å ta de 63 rekkehusleilighetene deretter, sier Sediqi.

Juryens begrunnelse. I år var det sju boligselskap som meldte seg på i kampen om bærekraftprisen.

– Vi har i vår vurdering sett på bredden av tiltak, grad av nytenkning, oppnådd effekt og evnen til å få mye ut av investerte midler. Juryen var samstemt om at det særlig var tre boligselskap som markerte seg. Bertramjordet var en klar vinner, sier Katharina Bramslev.

I tillegg til ambisiøse energitiltak, ønsker juryen å trekke fram at borettslaget har gjort mye for å inspirere beboerne til å handle miljøriktig, blant annet gjennom en bytteside på Facebook, sykkelverksted og parsellhage.

– Slike tiltak er miljøvennlige, men bidrar ikke minst til sosialt felleskap og hygge, sier Bramslev.

I premie får borettslaget en million kroner, heder og ære: – Dette var en stor overraskelse og glede, sier styreleder Oddvar Hansen. – Vi skal bruke pengene godt på tiltak som flest mulig kan ha glede av. Jeg tror det må bli en liten fest i alle fall – for å feire at vi er så heldige å bo i kanskje landets aller beste og hyggeligste nabolag, sier den stolte styrelederen i Bertramjordet borettslag. //

ELLER

VANN

?

h2ops.no

32

922 87 087

FOTO: IVAN BRODE Y

TEKNIKO

TEKNISKE KONSULENTTJENESTER AS Tekniko løser akutte, tekniske problemer, samtidig som vi kan være en strategisk samarbeidspartner. Vi bistår virksomheter og privatpersoner.

Kontakt oss gjerne for tilbud og referanser.

oppnådd en energibesparelse på ca. 50 prosent. Borettslaget har tidligere jobbet systematisk med energioppgradering og er nok et eksempel på hvordan eldre borettslag kan oppgraderes og bli like energieffektive som nye. //

FOTO: IL JA C. HENDEL

Lohøgda borettslag

Berederne er tilkoblet energibrønner.

ENTREPRENØR

RÅDGIVNING

TEKNIKK

Sjø og vann Trefelling Bygg og anlegg Tilkomstteknikk Vaktmestertjenester

Sikkerhet og beredskap Revisjon og kontroll Bemanning Import og handel

Fysisk sikring Svakstrøm Sterkstrøm Automasjon Jern og metall

KONTAKT +47 907 97 455 info@tekniko.no www.tekniko.no

DESIGN TANK FOTO NICOLAS TOURRENC

Plinth vestre.com

Garanti

Farge

Livstidsgaranti mot rust

200 RAL-farger

Designer

Produsert i

Note Design Studio

Skandinavia

Må felleskostnadene økes?

Dette er et spørsmål mange beboere stiller når det blir snakk om rehabilitering.

Som kunde i OBOS har du og resten av styret en dedikert rådgiver i OBOS-banken, som kan gi råd om hvordan små og store rehabiliteringsprosjekter bør finansieres, og hvordan felleskostnadene påvirkes. Det gir større trygghet når det skal tas beslutninger om økonomi og vedlikehold.

Ring oss på 22 86 58 00, eller finn din rådgiver på styrerommet.no

Innspill REHABILITERING

Kartlegg behovet Hvor skal du starte hvis du tenker at det er tid for omfattende vedlikehold?

ØYVIND BODSBERG Teknisk sjef i OBOS Prosjekt AS

S

tyrene i boligselskapene er, som kjent for mange, pålagt å vedlikeholde bygningsmassen. Dette for å ivareta sikkerhet, samt opprettholde bygningenes kvalitet og sikre at tekniske installasjoner fungerer etter hensikten. Videre vil langsiktig vedlikehold og god teknisk forvaltning kunne forebygge skader og opprettholde den enkeltes boligverdi. God oversikt over bygningsmassen og en plan for vedlikeholdet med riktige prioriteringer er viktig for å få til dette.

Det er alltid behov for fortløpende vedlikehold eller drift i form av rengjøring, mindre reparasjoner, flekkvis utbedring og utskiftninger. Men, hva hvis

26 BOLIG & MILJØ

det er snakk om større vedlikehold med eksempelvis reparasjon av tekniske installasjoner, fuktproblemer, dårlig trevirke eller helhetlig overflatebehandling? Ofte er det aktuelt å gjennomføre flere tiltak samtidig. Her begynner vedlikeholdet å bli

hold i form av oppgraderinger eller rehabilitering med andre materialer, funksjoner og kvaliteter.

Ved enklere prosjekter kan ulike alternativer vurderes og kostnadsberegnes gjennom en kostnadsrapport.

Men, hva hvis det er snakk om større vedlikehold med eksempelvis reparasjon av tekniske installasjoner, fuktproblemer, dårlig trevirke eller helhetlig overflatebehandling? mer kostbart og sammensatt, og forventningene til kvalitet og levetid av tiltakene øker. I slike tilfeller vil det være fornuftig å utrede alternativer til rent vedlike-

Ved mer omfattende og sammensatte prosjekter kan det være behov for tilleggsundersøkelser, bistand fra arkitekt og liknende. Styret må søke informasjon og

avklare aktuelle alternativer. Da vil et skisseprosjekt, eventuelt med skissetegninger av løsninger, oppsummere alternativer med tilhørende kostnadsoverslag.

Det er nyttig å få banken til å lage en likviditetsanalyse, som tar utgangspunkt i boligselskapets helhetlige økonomi. Denne analysen gir svar på eventuelt lånebehov og konsekvenser for felleskostnader.

En rapport med vurdering av nødvendig vedlikehold, kombinert med ulike alternativer for oppgradering, vil gi styret et godt underlag for å kunne presentere ønskede tiltak for beboerne.

I tillegg er det nyttig som underlag for eventuelt vedtak på årsmøtet. Med et gjennomarbeidet underlag og klart vedtak kan neste fase starte – med utarbeidelse av tilbudsunderlag og innhenting av tilbud. //

– Liten og praktisk elbillader for alle biltyper Norskprodusert elbillader for nordisk klima.

Ladeboksen er klartgjort for fremtidens behov med blant annet innebygget 4G.

Kontakt oss i dag!

5

års garanti

Elfag-elektrikeren garanterer kvaliteten på sitt arbeid, materialer og utstyr i 5 år.

Smarte løsninger på elfag.no

Styrearbeid organisering

Hold styr på møtene Mange nyvalgte styrer har nå sine første møter. Legg en plan for styrearbeidet!

TEKST: HENR IK SØR LIE

G

rundig forarbeid, regelmessige styremøter, klar oppgavefordeling og gode styrereferat er viktige stikkord for et vellykket styrearbeid, ifølge teamleder Morten Wiker Røstengen i OBOS Eiendomsforvaltning.

– Jeg anbefaler å sette opp møtetidspunkter for nærmeste halvår. Stadig flere har en hektisk hverdag, og det er vanskelig å samle alle på kort varsel. Opprett møtetidspunktene på Styrerommet, oppfordrer Røstengen.

Han mener det er fornuftig å ha styremøte hver fjerde uke, men det avhenger litt av størrelsen på boligselskapet.

– Det er uansett nyttig å møtes jevnlig for å ta en kontrollsjekk på hva som foregår, og at det ikke går for lang tid før man behand-

ler en sak. Flere og kortere møter er bedre enn noen få og veldig lange. Jeg anbefaler at møtet er på maks halvannen time.

Han legger til at med Styrerommet er det enkelt å opprette saker, gjøre vedtak og signere protokollen digitalt. Dessuten har de fleste blitt vant til videomøter det siste året.

– Dermed er det ikke alltid behov for å møtes fysisk for å gjøre et styrevedtak. I tillegg er det en del spørsmål som ikke krever styrevedtak og enkelt kan avklares via e-post.

Han trekker fram en av nøkkelfaktorene for godt styrearbeid: Styrelederen må evne å delegere saker. Da blir det som regel raskere fremdrift i sakene – og mindre arbeidspress på styrelederen.

God delegering kjennetegner ofte et velfungerende styre. Styrelederen må utnytte interessen og kunnskapen til de ulike medlemmene.

Morten Wiker Røstengen 28 BOLIG & MILJØ

Teamleder Morten Wiker Røstengen i OBOS Eiendomsforvaltning.

– God delegering kjennetegner ofte et velfungerende styre. Styrelederen må utnytte interessen og kunnskapen til de ulike medlemmene. Samtidig må man kjenne styrets begrensning og innhente ekstern hjelp ved behov. Særlig ved rehabiliteringer handler det om store summer, og det lønner seg med spisskompetanse – for eksempel hvis man skal lage et godt tilbudsgrunnlag.

Effektive styrer kjennetegnes av gode styrereferat med klar oppgavefordeling og tidsfrister.

På Styrerommet er det en oppgavefunksjon hvor du enkelt kan foreslå og tildele oppgaver til ulike styremedlemmer.

– Godt forarbeid bidrar til effektive og vellykkede styremøter.

Husk at rådgiver kan bistå hvis du trenger hjelp til å forberede en styresak. Det er også viktig å føre referat fra styremøtene, og husk at styrereferatet må signeres av styremedlemmene som deltok på møtet. Rådgiveren i OBOS får automatisk styrereferatet når dette er digitalt signert på Styrerommet, og lagrer det i en database der revisor har innsyn, sier Røstengen. //

TIPS

TIPS

10 råd til nye styreledere 1. Engasjement og sunn fornuft er gode egenskaper. Som styreleder skal du forholde deg til mange type mennesker og bidra til at styret tar gode beslutninger.

2. Gjør deg kjent med styrets oppgaver og boligselskapet ditt. Snakk med avtroppende styreleder, og si ja til oppstartmøte med kontaktpersonen din i OBOS. 3. Gjør deg kjent med Styrerommet og bruk det aktivt! Med dette verktøyet kan du slippe papir og utallige ringpermer. Styrerommet har en rekke funksjoner som hjelper styret med å organisere arbeidet og å ta vare på historikken. Tjenesten utvikles og forbedres kontinuerlig. Nyheter om Styrerommet blir omtalt gjennom nyhetsbrev fra OBOS Eiendomsforvaltning. Opplæringsvideoer ligger også på Styrerommet, og OBOS arrangerer jevnlig webinar om både Styrerommet og Vibbo. Se obos.no/kurs.

4. Få oversikt over den økonomiske situasjonen, planer, prosjekter, avtaler og leverandører. Hva krever oppfølging?

Styremøtet 5. Sett mål for styrets arbeid. Legg en plan for styremøter og hvilke oppgaver som bør prioriteres.

6. Som styreleder er det viktig å involvere hele styret. Skaff deg oversikt over styremedlemmenes kompetanse, engasjement og interesser. Det gjør det lettere å fordele oppgaver internt i styret.

7. Lag en strategi for god kommunikasjon med beboerne. Bruk mulighetene som ligger i Vibbo!

8. Husk at hele styret skal behandle alle saker og fatte beslutninger i fellesskap.

9. Skaff deg mer kompetanse gjennom deltagelse på kurs og webinarer. Her kan du få nyttig info og sjekklister som hjelper deg til å jobbe smartere. Se oversikt på obos.no/kurs.

10. Kontakt rådgiveren din i OBOS når du er usikker eller hvis styret trenger hjelp til å få utført administrative oppgaver.

Sørg for at møtene er strukturerte. Send ut møteinnkallelser i god tid og opplys om når møtet starter og hvor lenge det varer. Opplys også om hvilke saker som kun er orienteringssaker og hvilke som er beslutningssaker. Alle saker bør være med på innkallingen. Hold dere til sakene og tidsskjemaet. En typisk saksliste kan se slik ut: Protokoll fra sist møte Økonomistatus Vedlikeholdssaker Driftssaker Eierskifter og bruksoverlating Beboersaker: Klager, søknader og lignende HMS Orienteringssaker

Tre om styrearbeid Har du et tips til nye styreledere?

Rune Berge

Elisabeth Brandal

Steinar Løvmyr

Styreleder i Enerhaugen borettslag, Oslo (470 andeler)

Styreleder i Sameiet Axel Paulsens gate, Stavanger (48 seksjoner)

Styreleder i Møllerstua borettslag, Oslo (104 andeler)

– Noe av det viktigste som styreleder er å sørge for at beboerne får nok informasjon. Det kan nesten aldri bli for mye. Som ny styreleder ville jeg brukt god tid på å sette meg inn i det som finnes av historikk, og jeg ville dessuten tatt en runde rundt i borettslaget for å studere forholdene. I tillegg anbefaler jeg å sette noen mål for hva du ønsker å oppnå som styreleder, noe litt ekstra.

Det er motiverende å ha noe å strekke seg etter.

– Som ny styreleder er det viktig å sette seg inn i dokumentasjon og historikk.

Ha møte med forvaltningsrådgiveren og det forrige styret. Bli godt kjent med Styrerommet og Vibbo, for eksempel gjennom å ta et par webinar. Og husk at en styreleder fort kan bli sittende med mange oppgaver. Prat med de andre i styret om forventninger og hvilke ansvarsområder de helst ønsker. Da blir det enklere å fordele oppgaver.

– Jeg har vært styreleder i ca. 20 år.

Min erfaring er at det er viktig at en styreleder er hyggelig, imøtekommende og tilgjengelig for beboerne, og ikke minst at alle blir behandlet likt. Jeg har lagd en driftsoversikt der det står mye om historikk, drift og planer fremover.

Denne oversikten blir viktig for neste styreleder å sette seg inn i. Lytt til de andre i styret, sørg for at de føler seg involvert, og deleger oppgaver etter behov.

BOLIG & MILJØ 29

Lad elbilen i borettslaget ditt Lastbalansering Enkel fakturahåndtering

Nå har du som beboer lovfestet rett til å kreve elbillading både i borettslag og sameie. Hva med Smartlading fra Mer? Med smart ladeløsning fra Mer får ditt borettslag et fremtidsrettet

Kundeservice 24/7 Gode kundefordeler i ladenettverket

Ren energi fra Statkraft www.mer.no

ladeanlegg som sikrer rettferdig fordeling av både strøm og kostnader. Mer er totalleverandør, og vi leverer smart ladeløsning ferdig installert i parkeringsanlegget.

Kontakt oss for gratis befaring og et uforpliktende tilbud. For mer informasjon: Scan QR-koden eller besøk mer.no/brl

Historisk byutvikling

Anne-Kristine Kronborg: Kunsthistoriker med bolig- og byhistorie som spesialitet, jobber som formidlingsrådgiver i OBOS.

De glade tyveårene Hvordan ser en tidsriktig arkitektur ut?

Det diskuterte man for hundre år siden også.

D

elseslivet var ikke like heftig som i Berlin, men også vi fikk nye moter, ny musikk, mer fritid og friere omgangsformer. Mange opplevde nok at de sto midt i en oppbruddstid og på terskelen til en ny og moderne tidsalder. Tar man denne tidsånden i betraktning, er det ikke rart at man også begynte å diskutere hvordan en tidsriktig arkitektur skulle se ut. Mot slutten av 1920-tallet slo modernismen igjennom, og med funkisen fikk vi en stil som eksplisitt omfavnet alt det nye. Men inntil den tid eksisterte forskjellige arkitektoniske uttrykk

FOTO: UK JENT PERSON / OSLO MUSEUM

et står en egen glans av 1920-årene, til tross for at det var en krisetid med politisk uro, voldsomme konjunktursvingninger og pandemi. Midt oppi alle turbulensene kom en nærmest eksplosiv kreativitet til uttrykk, og det er kanskje det som gjør at tiåret ikke slutter å fascinere. I Norge var det økonomisk krise og økende politisk polarisering gjennom mesteparten av 1920-tallet, og spanskesyken hadde krevd mange tusen menneskeliv.

Det høres ikke så morsomt ut, men det gir mening å snakke om de glade tyveårene her også. Fornøy-

Lindern har en så rik og gjennomført romantisk arkitektur at det nesten ser ut som en teaterkulisse. Men anlegget er solid nok; det har til og med bikket hundre år.

Lindern ble bygd av Oslo kommune, og arkitekter var Harald Hals, Henry F. Coll og Ferdinand Linthoe.

BOLIG & MILJØ 31

FOTO: SCHRØDER / SVERRESBORG TRØNDEL AG FOLKEMUSEUM

Historisk byutvikling

side om side og bidro til å gjøre 1920-tallet til et gyllent tiår, ikke minst i boligarkitekturen.

Romantisk møte mellom fortid og nåtid. Det kan høres paradoksalt ut, men i jakten på en arkitektur for samtiden lånte mange arkitekter former fra fortiden. De lot seg inspirere av gamle norske storgårder, skandinaviske slott og herregårder fra renessansen og barokken, og ikke minst av den engelske hagebyarkitekturen. Sammen med elementer fra jugendstilen smeltet dette sammen til en romantisk stil hvor husene fikk bratte tak, gjerne med knekk og takarker, spisse gavler, smårutete vinduer og rustikke teglfasader med innslag av mørkbeiset tre. Ullevål hageby, som ble bygd av Oslo kommune tidlig på 1920-tallet under ledelse av Harald Hals, er kanskje det fineste eksemplet på et boliganlegg i den romantiske og nesten litt eventyraktige stilen. Men det var ikke noe gammeldags ved selve byggeoppgaven – å skaffe gode boliger til de brede lag av befolkningen. På 1920-tallet ble det

for alvor fart på den sosiale boligbyggingen. I de store byene engasjerte kommunene seg på en helt ny måte, og mange av de flotteste boligprosjektene fra tiåret er kommunale eller bygd med kommunal støtte. Dessuten ble det gjort flere forsøk på kooperativ boligbygging. Hagebyen var tidens viktigste forbilde, og det ble bygd mange fine hagebyinspirerte områder med små og lave hus – og både private hager og felles grøntområder.

Storbyromantikk. Men uansett hvor idylliske de ble, så kunne ikke hagebyene løse storbyenes boligproblemer. Det var nødvendig å bygge tettere og mer urbant også. På Torshov og Lindern i Oslo bygde kommunen store boligkomplekser som var minst like vakre – og veldig mye mer effektive når det gjaldt å avhjelpe bolignøden. Helhetsinntrykket er fortsatt romantisk, særlig på Lindern, som har rikelig med spisse gavler, buer og tårn. Torshovbebyggelsen er strammere og mer symmetrisk. Med sine lyse, pussede fasader med «liksomsøyler» og

Arkitektene lot seg inspirere av gamle norske storgårder, skandinaviske slott og herregårder fra renessansen og barokken, og ikke minst av den engelske hagebyarkitekturen.

32 BOLIG & MILJØ

Datidens toneangivende byplanleggere var Harald Hals i Oslo og Sverre Pedersen i Trondheim. Begge var internasjonalt orienterte fagmenn av format, og begge skapte vakre byområder.

Sverre Pedersen regulerte Øvre Rosenborg i Trondheim med hagebyen som forbilde.

Hagebyklassisisme. At det romantiske og det klassisistiske gikk hånd i hånd på 1920-tallet finner vi fine eksempler på også i Bergen og Trondheim – begge steder i form av klassisistisk arkitektur i hagebyaktige omgivelser. Finnbergåsen er en perle av et boliganlegg i Bergen. Området ble kjøpt av kommunen rett etter første verdenskrig. Da var det allerede regulert som en hageby med rekkehus og eneboliger. Kommunen fikk arkitekt Jon Knudsen til å øke utnyttelsesgraden for å få inn flere boliger.

Resultatet ble rekkehus i mur med forhager ut mot gatene og et stort gårdsrom midt i kvartalet. Husene er enkle, velproporsjonerte og utstyrt med klassisistiske dekorative elementer. På Øvre Rosenborg i Trondheim ligger et bolighistorisk interessant område, nemlig et tidlig eksempel på kooperativ boligbygging. I 1921 ble Trondheim kooperative Bolig og Byggeselskap stiftet, og laget oppførte 106 boliger mellom 1922 og 1928. Arkitekten het Trygve O. Klingenberg, og anlegget består av sobre firemannsboliger i tre med stilrene detaljer rundt vinduene og inngangsdørene. I all sin enkelhet utstråler disse husene en «klassisk ånd og rytme», for å bruke et uttrykk fra samtiden.

med korte kjoler, kort hår og en sigarett i munnen.

Derfor passer det perfekt i tidsbildet at Kvindenes Boligselskap, som var etablert av høyesterettsadvokat Elise Sem, fikk oppført en bygård for enslige, yrkesaktive kvinner på Bislet i Oslo i 1924. Uansett om de hørte på jazz og danset charleston eller ikke, så tilhørte de 46 kvinnene som flyttet inn her en gruppe selvstendige og utpreget moderne kvinner. Gården de flyttet inn i, som i tillegg til leiligheter inneholdt felles spisesal, kjøkken, peisestue, skriverom og strykeri, var altså erkemoderne i sin funksjon. I formen, derimot, var den utpreget klassisistisk.

Arkitekturdebatten. Noe av det mest fascinerende med 1920-tallets arkitektur og arkitekturdebatt, var at arkitektene var opptatt av å skape en arkitektur for sin samtid og finne moderne måte å løse byggeoppgavene på, samtidig som de tok i bruk arkitekturhistoriens stilvokabular. Romantikerne gikk i retning av natur og tradisjon, ispedd litt

Bunnsolid boligarkitektur i Bergen. Finnbergåsen ble bygd av Bergen kommune, men overtatt av Stor-Bergen boligbyggelag på 1990-tallet.

Boligene har vært utleieboliger, men gjøres i disse dager om til et borettslag.

FOTO: BYARKITEKTEN / BERG EN BYARKIV

Klassisistisk kvinnekollektiv. Frigjorte kvinner hører med til vårt bilde av de glade tyveårene. Gjerne

Torshov er et høydepunkt – byplanmessig, arkitektonisk og bolighistorisk.

Torshovbyen ga rom til rundt 7000 mennesker, og arkitekturen er klassisk behersket samtidig som den er rik på detaljer.

FOTO: UK JENT PERSON / OSLO MUSEUM

noe som minner om tempelgavler over inngangsdørene, bærer nemlig Torshovgårdene preg av også den andre store stilretningen på 1920-tallet, klassisismen. Klassisismen hadde antikkens arkitektur som forbilde, og representerte en ny saklighet i arkitekturen. Egentlig sto den i opposisjon til den romantiske stilen, men på Torshov går begge stiluttrykkene opp i en høyere enhet.

BOLIG & MILJØ 33

Historisk byutvikling FOTO: UK JENT PERSON / OSLO MUSEUM

Hus for moderne kvinner, i et klassisistisk formspråk. Det var arkitekt Henrik Nissen d.y. som tegnet det staselige kvinnekollektivet på Bislet. Men det er mulig at det sto en kvinne ved tegnebordet også. Henrik Nissen drev nemlig arkitektkontor sammen med sin kone, arkitekt Mosse Nissen.

eventyr og mystikk. Klassisistene ville finne tilbake til arkitekturens grunnleggende prinsipper slik de var blitt utviklet i antikken, og bruke disse til å skape en arkitektur for den nye tid. Begge grupper lånte friskt fra tidligere epoker, men oppfattet seg

FOTO: UK JENT PERSON / OSLO MUSEUM

Man skal være forsiktig med å idyllisere 1920-tallet, men hva arkitekturen angår, så var det et gyllent tiår.

likevel som moderne. Mot slutten av tiåret begynte arkitekturen derimot å frigjøre seg helt fra de historiske forbildene. Og pussig nok skjedde det som en videreutvikling av klassisismen. At man kunne frigjøre seg fra historien gjennom å vende seg til oldtiden kan høres paradoksalt ut. Men det går altså en rød tråd fra 1920-tallets søken etter arkitekturens eviggyldige prinsipper til 1930-tallets funksjonalisme med sine glatte flater, rette linjer og geometriske former. Man skal være forsiktig med å idyllisere 1920-tallet, men hva arkitekturen angår, så var det et gyllent tiår. Den livlige debatten og den intense søkingen etter et tidsriktig formspråk ga oss en rik arkitektur – og ikke minst boligområder som det fortsatt er all grunn til å glede seg over. //

Ilakomplekset i Oslo er tegnet av Harald Hals og oppført av kommunen. Bebyggelsen er stram, symmetrisk og klassisistisk, og det som gir schwung til anlegget er den storslagne, barokke trappen. Forbildet skal være den spanske trapp i Roma, og trappen er utsmykket med skulpturer av Dyre Vaa.

34 BOLIG & MILJØ

Foto: Nadia Frantsen

Kjenner dere vedlikeholdsbehovet?

En tilstandsrapport med vedlikeholdsplan gir forutsigbarhet.

Ta vare på dine verdier OBOS Prosjekt er styrets naturlige medspiller når boligselskapet skal planlegge og gjennomføre vedlikehold, rehabilitering og ombygging. Vi kjenner prosessene som skal til for riktige vedtak og gjennomføring av kvalitetsmessige gode og helhetlige prosjekter i boligselskapene.

Byggeprosjekter fra A-Å • Prosjekt- og byggeledelse • Byggherreforskriften • Uavhengig kontroll • Skadevurderinger • Tilstandsvurderinger • Vedlikeholdsplaner • Utredninger og forprosjekt • Internkontroll • Innemiljø

• • • • • • • • •

Miljøkartlegging VVS og våtrom Enøk og energitiltak Heis Elektrotekniske anlegg Betongskader Brannsikkerhet Uteområder Avfallshåndtering

Tlf. 22 86 57 96 | obosprosjekt@obos.no | obosprosjekt.no

Er dere forsikret mot skadedyr?

Vi forsikrer 1,2 millioner boliger i hele landet mot råteskader og skadedyr.

Bekjempelse av skadeinsekter, mus og rotter inngår ikke automatisk i bygningsforsikringen.

Bli kvitt skadedyr

Økonomisk trygghet

Rask hjelp

Økt sikkerhet

Derfor bør du forsikre deg • Insektskader kan bli dyrt.

• Skader og insekter inne kan oppleves

ubehagelig og belastende. Med riktig forsikring får du rask hjelp om uhellet er ute.

• Skader oppstår både i nye og eldre bygninger og bekjempelse er ofte omfattende og kostbart.

• Vi har mer enn 80 års erfaring. Du kan være trygg på at skadesaken er i de beste hender.

Tips til forebygging • Gå grundig gjennom bygningen minimum årlig.

• Sørg for jevnlig vedlikehold.

• Hold det rent, ryddig og tørt.

• Oppbevar mat i tette beholdere.

• Sikre tilstrekkelig ventilasjon i bygningen.

• Gjennomfør tettetiltak for å hindre at insekter

og andre skadedyr kommer inn.

Ta kontakt med ditt forsikringsselskap eller besøk våre nettsider hussoppen.no for mer informasjon

- mot råte og skadedyr

Guide

Velkommen til GUIDE-seksjonen!

På de neste sidene finner du nyheter, tips og råd som skal gjøre styrehverdagen litt ­enklere, enten du har lang eller kort erfaring.

SIKKERHET

Unngå innbrudd Tyver er gjerne på jobb når folk flest er på ferie. Her er noen forholdsregler.

Bevisstgjør beboerne Styret bør minne beboerne om faren for innbrudd i ferietider. Beboerne kan bidra til økt sikkerhet, for eksempel ved å varsle politiet om unormal adferd og aktivitet som vekker mistanke.

Engasjer naboene Oppfordre naboene til å følge med og passe litt på hverandre. Fulle postkasser og avisbunke på dørmatta er en indikasjon på at boligen står tom.

Kanskje nærmeste nabo kan bistå med både post og blomstervanning? Minn beboerne om Vibbo og Nabohjelp-appen, som kan brukes for å spørre om hjelp eller å tilby sin hjelp.

Hold det ryddig og lyst Rene og ryddige uteområder sender et signal om at dette er et nabolag hvor beboerne følger med og bryr seg.

Pass også på tilstrekkelig opplyste uteområder, slik at den kriminelle ikke kan utøve sin aktivitet «i mørke», for eksempel gjennom utelys styrt av bevegelsessensorer.

Borte, men hjemme Det finnes også automatiserte hjelpemidler som tidsur eller smartkontakt som slår lyset av og på – som kan gi en illusjon av at det er folk i leiligheten – selv om man er borte.

Lås og lukk Sørg for at dører og porter på boligselskapets fellesområder fungerer som de skal. Pass på at ikke uvedkommende smetter inn etter deg når du kjører inn i garasjen.

Alarm og overvåkning Om boligselskapet har satt opp alarmer og overvåkningskameraer, ta en ekstra sjekk for å sørge for at alt virker som det skal. // BOLIG & MILJØ 37

Guide diverse

D I G I TA L N Ø K K E L

Åpner for muligheter En undersøkelse viser at OBOS-nøkkel løser problemstillinger for både styret og beboere.

Låsen fra Friday Home kan fås i ulike farger.

S

tadig flere boligselskap har tatt i bruk OBOS-nøkkel på sine fellesdører. I tillegg har mange beboere bestilt digital lås på egen inngangsdør, der den digitale nøkkelvrideren Danalock V3 har vært mest solgt. Snart tilbys en lås fra Friday Home med skandinavisk design.

Denne låsen er noe mindre enn den forrige, og den er tilgjengelig i diverse farger.

Det jobbes også med å få på plass EasyAccess Easyfinger og Easycode-låser.

Prosjektleder Long Nguyen i OBOS Eiendomsforvaltning forteller at det over sommeren vil bli enda enklere for styret å administrere nøkler og tilganger.

– Da blir kontrollsenteret tilgjengelig i Styrerommet.

Dette har lenge vært et ønske fra selskap som har OBOS-nøkkel, sier prosjektlederen, og legger til at de har gjennomført en undersøkelse blant styrene. Den

viser at OBOS-nøkkel særlig bidrar til å løse tre problemstillinger: Deling av midlertidige nøkler gir mer frihet for både styrer og beboere. Å ha nøkkel på mobiltelefon bidrar til en enklere hverdag for alle i boligselskapet.

Administrasjon av nøkler digitalt har gitt styret bedre oversikt over tilganger i boligselskapet, og flere oppgir at de har færre eller ingen nye bestillinger av fysiske nøkler eller brikker.

– Vi har et tilbud nå der det kun koster 200 kroner for montering av OBOS-nøkkel på en fellesdør. Dette gjelder for alle boligselskap som bestiller innen utgangen av juni, sier Long Nguyen.

Mer info på obos.no/obos-nokkel.

JUSS

Skjeggkre-dom i Høyesterett For første gang har strid om skjeggkre kommet helt til Høyesterett. I dommen ble det fastslått at boligkjøperne ikke får prisavslag, slik de var tilkjent i lavere rettsinstanser.

B

oligen ble kjøpt i Melhus kommune i Trøndelag i 2018. Kjøperne reklamerte etter å ha oppdaget skjeggkre. Gjennom et skadedyrfirma fikk selgerne rettet mangelen. Ut fra firmaets rapporter og de metoder som var brukt, måtte det legges til grunn at boligen

38 BOLIG & MILJØ

var blitt fri for skjeggkre.

Det var ikke «godtgjort» noe verdifall av boligen som følge av risikoen for at bestanden tar seg opp igjen, og det er da ikke grunnlag for prisavslag.

Kjøperne kunne heller ikke kreve prisavslag for de midlertidige bruksulempe-

ne de hadde hatt som følge av selgernes retting, ifølge dommen. Bekjempelsen av skjeggkreene hadde skjedd innen rimelig tid og uten urimelig ulempe for kjøperne, slik loven krever. Gjennom rettingen var balansen i kontrakten gjenopprettet, og det var ikke grunnlag for prisavslag for de nevnte ulempene.

– Dommen betyr i praksis at skjeggkre – juridisk sett – har blitt som andre insekter.

Det vil bli vanskeligere å få prisavslag med begrunnelse i mulig verdifall som følge av skjeggkre. Det

henger også sammen med at bekjempingsmetodene har blitt langt bedre de siste årene, sier juridisk direktør Terje Sjøvold i OBOS.

UNNGÅ OVERRASKELSER VI SJEKKER TILSTANDEN PÅ TAKET DITT

Forleng takets levetid PROTAN TAKFORVALTNING hjelper deg med å passe på taket ditt. Ettersyn og vedlikehold er avgjørende for et taks levetid. Vi vedlikeholder alle typer bygg med flate, lett skrånede eller buede tak.

I henhold til Sintef Byggforsk er forventet levetid for flate tak i Norge 30 år. Vi vet at med vedlikehold og forebygging kan de store utgiftene unngås og takets levetid økes betydelig. Mer ekstremvær og større nedbørsmengder vil også kunne resultere i store belastninger og økonomiske konsekvenser.

Vi kan tak, vi har erfaring i å se feil som kan oppstå og vi kan anbefale tiltak før det blir kostbart.

SÅNN ER TAKET DITT - FÅ EN GRUNDIG TILSTANDSRAPPORT! En tilstandsrapport gir et bilde av nå-situasjonen på taket ditt. Rapporten gir også en oversikt over hva som bør utbedres, hva som bør gjøres av vedlikeholdsarbeid og en kostnadsplan for arbeidet.

Tilstandsrapporten gir deg informasjon om: • Takets generelle tilstand og forventet gjenværende levetid • Kapasitet i forhold til økte nedbørsmengder • Varmeisolasjonsegenskaper og lønnsomhetsberegning for tilleggsisolering • Tilstand på sluk, piper/rør og gjennomføringer, hjørner, oppbretter, skjøter, beslag, fuging og andre punkter på taket • Tiltak som bør eller må iverksettes • Estimert kostnadsoversikt for eventuelle tiltak Les mer om hva vi kan tilby på protan.no/takforvaltning eller kontakt oss for en hyggelig prat!

Kontakt oss Tlf: 90 74 04 24/03350 E-post: takforvaltning@protan.no Nett: protan.no/takforvaltning

Ring 48 300 500 og få GRATIS befaring!

ER DU KLAR RYDDE FØR FOR VÅREN? SOMMEREN? - LA OSS HJELPE DEG!

-30%

SOLSKJERMING OG GARASJEPORTER

DERFOR INVESTERER «ALLE» I SOL- OG INNSYNSSKJERMING • Fjerner sjenerende sollys • Mørkere soverom • Reduserer varmeinnslippet gjennom vinduene • Fjerner reflekser på TV´n • Reduserer innsyn • Er dekorativt

– LA OSS HJELPE DEG! I over 80 år har vi stått til tjeneste for våre kunder. Vaktmesterkompaniet CONTAINER TIL VÅRRYDDING kan hjelpe deg med å rydde opp til våren. Vi tilbyr feiingGRØNTTJENESTER av gårdsplasser og veier, container til vårrydding, gartnertjenester, graving og asfaltering.

I over 80 år har vi stått til tjeneste for våre kunder. Vaktmesterkompaniet kan hjelpe deg med Vi hjelper alt fra store bedrifter og borettslag til private hjem. Ingen jobb å rydde opp til våren.

Vi tilbyr feiing av gårdsplasser og veier, container til vårrydding, er for liten,graving ingen er for stor. alt fra store bedrifter og gartnertjenester, og jobb asfaltering.

Vi hjelper

VÅRFEIING/VEDLIKEHOLDSFEIING

borettslag til private hjem. Ingen jobb er for liten, ingen jobb er for stor.

La oss gjøre jobben! vår salgssjef for en hyggelig prat Ta kontakt oss i dag! Befaring er selvfølgelig gratis! og enmed uforpliktende befaring!

Tlf 23 17 22 00 / post@vk.no / vk.no Knut Atle Olsen: kao@vk.no / 406 10 948 La oss jobben!

Ta gjøre kontakt med

23 17 22 00

vk.no

VINTERTJENESTER | FEIING OG SPYLING | CONTAINERUTLEIE | GARTNERTJENESTER | GRAVING OG ASFALTERING

VINTERTJENESTER | FEIING OG SPYLING | CONTAINERUTLEIE | GARTNERTJENESTER | GRAVING OG ASFALTERING

Vedlikeholdsfrie, solide utemøbler produsert i 100% resirkulert plast

norfax.no

post@norfax.no

Tlf. 66 80 00 60

vedlikeholdsfritt

100% plastavfall

UV-resistent

ikke absorberende

enkelt å fjerne riper

graffitiresistent

Guide juristen

FOTO: JIRI HAVR AN

A N S VA R

En rekke å vedlikeholde Kan og bør eierne i rekkehus overta vedlikeholdsansvaret?

TERJE SJØVOLD Juridisk direktør i OBOS

Spørsmål: Vi bor i et borettslag som består av rekkehusleiligheter. Hos oss passer det best at andelseierne selv styrer det meste av vedlikeholdet av sine boliger, blant annet maling/ beising av fasader og bytting av ytterdører. Slik har det også vært praktisert ganske lenge. Er dette en kurant ordning?

Svar: Etter borettslagslovens normalordning, jf. brl.l. § 5-12 og § 5-17, er det borettslaget som har ansvaret for det såkalte «ytre vedlikehold», dette omfatter blant annet maling/beising av fasader og utskifting av ytterdører.

Andelseieren har ansvaret for det såkalte «indre vedlikehold» som blant annet omfatter boligens indre flater og alt som er inne i boenheten som ikke er bygd inn i bærende konstruksjoner eller er en del av felles installasjoner.

I en del tilfeller – for eksempel i rekkehus og småhuslag – ligger det imidlertid til rette for avvikende fordeling av ansvaret. I henhold til borettslagsloven kan borettslaget vedtektsfeste at andelseier skal bære en større del av det ytre vedlikehold enn det som er lovens ordning. (I prinsippet kunne man også tenke seg at borettslaget tok en større

andel av det indre vedlikehold – men det anses mindre praktisk).

Dersom man ønsker det, kan man med andre ord vedtektsfeste at andelseier skal ha ansvaret for maling/beising av fasader og utskifting av ytterdører. Slike vedtektsendringer vedtas med to tredels flertall på generalforsamlingen og binder da alle andelseiere, også de som måtte stemme imot.

Muligheten for vedtektsregulering av vedlikeholdsplikten gir borettslaget en fleksibilitet når det gjelder organiseringen av vedlikeholdet som kan være nyttig. Det er imidlertid grunn til å formane om at denne muligheten brukes med en viss forsiktighet.

Argumentet for å overlate vedlikeholdsansvaret til den enkelte er oftest at man ønsker å spare felleskostnader, men dette er et litt farlig argument. Alle kostnader bæres til syvende og sist av andelseierne enten de kommer over felleskostnadene eller ut av den enkeltes lomme som en særkostnad.

Borettslaget må vurdere om det aktuelle vedlikeholdstiltaket er av en slik art at det virkelig bør overlates til andelseier. Det kan være at det er vedlikehold

Rekkehus på Skadberg i Sola kommune, bygd av OBOS Block Watne i 2019.

som uansett bare kan gjennomføres forsvarlig i fellesskap, for eksempel vindusutskifting i en blokk eller bygård med mange etasjer. Det bør også vurderes om det totalt sett likevel er best å gjennomføre tiltaket i fellesskap – kanskje er det mulig å oppnå betydelig kvantumsrabatter på å foreta arbeidene samlet framfor at hver enkelt andelseier skal ut og handle for seg selv?

Spørsmål: Hvordan er dette for eierseksjonssameier?

Svar: Eierseksjonssameier kan også ha vedtekter som regulerer vedlikeholdsansvaret på annen måte enn det som følger av lovens hovedregel. I eierseksjonssameier kan man imidlertid ikke endre vedtektenes bestemmelser og innføre økt vedlikeholdsplikt for seksjonseiere ved flertallsvedtak alene. Her kreves i tillegg tilslutning fra seksjonseierne for at de skal bli bundet.

Det forekommer imidlertid, særlig i mindre eierseksjonssameier, avvikende ordninger på sedvanerettslig basis. Forutsatt at en slik ordning er kjent og alminnelig praktisert, vil den også kunne være bindende for seksjonseierne. // BOLIG & MILJØ 41

• Vi utfører vaktmestertjenester for over 60 borettslag og sameier.

• Vi er opptatt av at kundens behov blir ivaretatt til en fornuftig pris.

• Kan også være behjelpelig med å vikariere ved ferie/ sykdom hos Deres faste vaktmester. post@novak-vaktmester.no Tlf.: 992 18 110 Selma Ellefsensv. 2, OSLO www.novak-vaktmester.no

IKKE STØRST, MEN BEST PÅ EIENDOM

20% rabatt på container til fastpris Samarbeidsavtalen gir også 20% rabatt på suge- og spyletjenester BESTILL CONTAINER I NETTBUTIKKEN MED RABATTKODE OBOS

Ragnsells.no

Trustscore utmerket - 4,6 av 5 - basert på 2253 tilbakemeldinger

Guide diverse Ø KO N O M I

BRANNVERN

Rabatt på Felleskjøpet

Grilling på balkongene?

Kutt utgifter på produkter til uterommet.

Det kan være klokt å ha noen regler.

T

renger dere for eksempel en gressklipper eller snøfreser? OBOS har inngått samarbeidsavtale med Felleskjøpet Agri som gir boligselskapene rabatterte priser på aktuelle produkter og tjenester til uterommet. Dette betyr gunstige priser på blant annet traktor, maskiner, småredskap, jord og planter. Rabatten utgjør 5-20 prosent avhengig av produktkategori.

Du kan handle på nett eller i nesten hundre butikker. Adressene finner du på fellekjopet.no. Fra Oslo er nærmeste butikk på Kløfta, og i juni åpnes butikk på Fornebu. Boligselskapet må opprette et kundeforhold for å få rabatt.

Se info på Styrerommet (under Filer og dokumenter -> Hjelpemidler -> Samarbeidsavtaler).

D

et fins ingen lover eller forskrifter som omhandler grilling på balkongen. Dermed er det opp til det enkelte boligselskap å bestemme hvilke regler som gjelder. Det anbefales at husordensreglene inneholder noen punkter om grilling. Avhengig av forholdene kan reglene inneholde et forbud mot grilling, regler om hva slags griller som kan benyttes, og anvisning til steder hvor grilling er tillatt. Det viktigste er å fastsette retningslinjer som ivaretar

brannsikkerheten. For å imøtekomme beboernes behov for grilling kan det også være hensiktsmessig å etablere grillplasser på fellesarealer utendørs.

Rådgiver Siren E. Skallist i OBOS Eiendomsforvaltning mener de fleste i dag tillater grilling på balkongen.

– Jeg har ingen statistikk, men inntrykket er at de fleste boligselskap i dag tillater elektrisk grill og gassgrill. Derimot er det knapt noen som tillater kullgrill på balkongen, sier Skallist.

KÅRING

Hvem har beste bomiljø?

M

ange har et trivelig bomiljø, men man må delta for å vinne konkurranser! Norske Boligbyggelags Landsforbund fyller 75 år i år, og det skal markeres med å kåre Norges beste bomiljø.

Først kåres det en vinner i hvert boligbyggelag, og deretter blir det nasjonal kåring til høsten. Alle borettslag og sameier kan delta i konkurransen, og NBBL oppfordrer flere til å delta.

– Vi er på jakt etter borettslag og sameier hvor beboerne virkelig elsker bomiljøet sitt, sier adm. direktør Bård Folke Fredriksen i NBBL. Det tar ikke lang tid å melde seg på. Påmeldingsfristen for OBOS-forvaltede boligselskap er 3. august. Mer info på obos.no/ konkurranse/bomiljo.

BÆ REK RAF T

Grønn materialguide Få hjelp til å velge bærekraftig! Grønn Grønn MaterialGuide materialguide er utarbeidet av Grønn Byggallianse. Guiden er gratis og hjelper arkitekter, entreprenører og utbyggere med å velge miljøriktige materialer vurdert opp mot global oppvarming, ressursgrunnlag, sirkulærøkonomi, miljøgifter og inneklima. Guiden hjelper aktørene til å velge materialer med lavt klimagassutslipp, og kan være nyttig for boligselskap når arbeid skal settes ut på anbud. Grønn materialguide finner du på byggalliansen.no. veileder i MiljøriktiG MaterialvalG versjon 3.1

c o n t e xshaping t environments a s

BOLIG & MILJØ 43

Guide digitale løsninger

ÅRSMØTER

3000 gjennomførte digitalt Nesten 70 prosent valgte digital gjennomføring av årets årsmøte.

OBOS forvalter ca. 4500 boligselskap, og 31. mai hadde litt over 3000 brukt årsmøtemodulen der beboerne kan stemme og diskutere på Vibbo. I fjor var antallet omtrent det samme, men de fleste hadde kun lovpålagte saker på agendaen. I år hadde den digitale løsningen mer funksjonalitet for å gi muligheten til å ta opp mer kompliserte saker.

– Mer funksjonalitet har også

gitt noen utfordringer. Det kan for eksempel bli komplisert å håndtere benkeforslag i et hybridmøte. Ikke alt har gått knirkefritt. Vi har fått mye lærdom gjennom årets årsmøtesesong, og det tar vi med oss i den videre produktutviklingen, sier Eiliv Mæhle Liljevik, som er direktør digitale forvaltningstjenester i OBOS. Ikke overraskende er det sær-

Eiliv Mæhle Liljevik

lig kontroversielle saker som er utfordrende i heldigitale møter.

– Ved slike saker på dagsorden har vi alltid anbefalt fysisk møte, og som et minimum en kombinasjon av digitalt og fysisk.

Når pandemien er over blir det heldigvis lettere å velge den kombinasjonen som passer best for det enkelte boligselskap, sier Liljevik. //

Tre om årsmøtet 1. Hvordan gikk avviklingen av digitalt årsmøte?

2. Vil dere gå tilbake til fysisk møte neste år?

Vidar Brochs

Julianne Sæther

Arne Larsen

Styreleder i Tiriltoppen borettslag, Oslo 125 boliger fra 1988

Styreleder i Sameiet Maksinveita, Trondheim 46 boliger fra 2020

Styreleder i Borettslaget Stend Mølle, Bergen 49 boliger fra 2004

1. Vi startet årsmøtet 7. april med videomøte på Teams. Der gikk vi gjennom sakene, diskuterte og stemte digitalt via Vibbo. Deretter holdt vi åpent for digital stemmegivning i sju dager.

Deltakelsen ble omtrent det doble av hva vi pleier å ha på fysiske årsmøter.

Folk har blitt vant til Teams, og jeg vil si at 90 prosent av det digitale gikk bra.

Det uheldige var to saker på agendaen som krevde to-trinns votering. Den løsningen skjønte vi ikke, og det ødela den gode stemningen på videomøtet.

2. Ja, neste år ønsker vi nok et fysisk møte, men det kan gjerne kombineres med digital avstemning over noen dager. Et fysisk møte er verdifullt for å bli bedre kjent med beboerne, samt at diskusjonene rundt sakene på agendaen blir bedre.

44 BOLIG & MILJØ

1. Vi hadde årsmøtet kun på nett med stemmegivning på Vibbo. Vi fikk hjelp av rådgiver til gjennomføringen, og det gikk veldig greit. På agendaen var det stort sett de lovpålagte sakene, i tillegg til en sak om reklamasjon. Møtet gikk over fire dager, med oppstart 6. april, og det var omtrent en tredel av eierne som deltok og stemte.

2. Det digitale årsmøtet var veldig enkelt, men personlig synes jeg det er fint om vi kan møtes fysisk neste år. Vi har ikke så mange naturlige møteplasser på fellesarealene, så da er det bra at man i hvert fall på årsmøtet kan samle beboerne.

1. Vi fikk hjelp av rådgiveren og gjennomførte digitalt møte over tre dager – fra 18. mai. 34 av 49 andelseiere deltok.

Det er litt mer enn vanlig. Vi hadde ikke videomøte, men diskuterte på Vibbo.

På agendaen var det én komplisert sak som dreide seg om endring av havnevedtekter. Borettslaget ligger innerst i Fanafjorden, og vi har en havn med båtplasser til andelseierne. Det kunne blitt mye uenighet, men vi fikk tatt diskusjonen på Vibbo i løpet av møtetiden, og det ble flertall for vedtektsendring.

2. Ja, vi vil nok ha fysisk møte neste år. Årsaken er mest det sosiale, men i tillegg er det enklere å diskutere.

VIBBO

Håndsopprekning på Vibbo Nå kan styret legge ut meningsmålinger eller oppgavelister til beboerne.

Håndsopprekning er en ny funksjon på Vibbo som lar beboerne rekke opp hånda for å stemme på et forslag eller ta på seg en oppgave som styret har lagt ut.

Dette kan for eksempel brukes for å gjennomføre en lavterskel meningsmåling om hvilken dato beboerne ønsker seg at dugnaden skal avholdes på.

Når datoen er bestemt, kan den samme funksjonen benyttes for å legge ut en liste med oppgaver til dugnaden, som beboerne kan melde seg på. På den måten kan dugnaden gjennomføres over en lengre tidsperiode, hvor beboerne samles i mindre grupper ut fra oppgavene de har meldt seg på. Dette er kanskje spesielt relevant i koronatider, men kan også være praktisk i andre sammenhenger.

Ligger under nyheter. Håndsopprekning er tilgjengelig som en ny innholdstype under

nyheter, og legges til på akkurat samme måte som en tekst, bilde, lenke eller vedlegg. Styret legger inn spørsmålet de vil stille til beboerne, for eksempel «Hvilken oppgave vil du gjøre på dugnaden?», fulgt av svaralternativ som å rydde på fellesarealet, male oppgangen eller rake løv i hagen.

Effektiv varsling. Beboerne blir varslet om nyheten med håndsopprekningen på app, e-post eller SMS, akkurat som med alt annet styret publiserer på Vibbo.

De kan da gå inn og rekke opp hånda for å stemme på et forslag eller ta på seg en oppgave.

Foreløpig kan både styret og beboerne se hva alle andre har svart, mens det i fremtiden også vil bli mulig å gjennomføre anonyme avstemninger, og kanskje velge om bare eiere eller alle beboere skal kunne delta.

EIERE OG BOL IG ER

Lag notat om enkeltboliger I Eiere og boliger vil det snart bli mulig for styret å legge til informasjon på enkeltboliger. For eksempel kan man lage et notat om at «denne boligen skal ha tilgang til handikapparkering». Med andre ord kan styret berike dagens informasjon som er hentet automatisk fra OBOS-systemet.

Det vil også bli mulig å legge inn leietakere i Eiere og boliger. Leietakere kan man i dag finne på Vibbo, men fra Styrerommet vil du få oversikt i en mer strukturert form enn du gjør på Vibbo. Når denne funksjonen er klar, vil Eiere og boliger skifte navn til Beboere og boliger.

HJEL PEMIDL ER

Hvor er brukerveiledninger?

OBOS får ofte spørsmål om det finnes enkle brukerveiledninger for Styrerommet eller Vibbo som kan sendes ut på mail. Dette kan være store filer å sende via e-post, og det beste er å hente dem på Styrerommet hvor alt er samlet. Gå til hovedmenyen på Styrerommet og klikk på Filer og dokumenter -> Hjelpemidler. Der finner du bruksanvisninger, instruksjonsfilmer og opptak av flere kurs/ webinarer som er avholdt. Det legges stadig ut nye ting der, så stikk innom en gang i ny og ne.

Når passer det med dugnad?

Legg til håndsopprekning

Onsdag 2. mai 2020

Spørsmål

24 beboere

Når passer det med dugnad?

Torsdag 3. mai 2020

Svaralternativer

8 beboere

Onsdag 2. mai 2020 Torsdag 3. mai 2020 |

Fredag 4. mai 2020

Legg til svar

8 beboere

Avbryt

Lagre

Lørdag 5. mai 2020 0 beboere

BOLIG & MILJØ 45

Bolig & Miljø dette er obos

Høstseminar i åtte byer Gled deg til årets høstseminar – et sted nær deg! OBOS inviterer styreledere og styremedlemmer til seminar i åtte ulike byer denne høsten. Temaet for seminaret er «Den store oppskriften! Hvordan oppnå et godt resultat når noe skal gjennomføres?» Årets høstseminar gir deg ingrediensene og redskapene du trenger for å drifte og vedlikeholde borettslaget eller sameiet på best mulig måte. Godt forarbeid og gode planer er halve jobben, og jobben starter den dagen man flytter inn. Vi går gjennom alle ledd i prosessen, slik at du står bedre rustet når arbeidet skal settes i gang.

Stikkord for dagen: Kommunikasjon i styret (Styrerommet), kommunikasjon med beboere (Vibbo), flertallskrav, finansiering/økonomi, styrets og beboers ansvar, forvaltning av verdier, fordeling av kostnader – samt flere spennende overraskelser og temaer.

For mer info og påmelding, se obos.no/hostseminar.

Kurskalender OBOS-nøkkel Med OBOS-nøkkel kan du bruke mobilen som nøkkel. På dette webinaret vil du få en grundig innføring i OBOS-nøkkel og mulighet til å stille spørsmål på chat underveis.

Tid: Tirsdag 15. juni kl. 16:30-18:00

Introduksjon til Styrerommet.no

Visste du at …

…på Styrerommet.no finner du webinarer og bruksanvisninger under «Filer og dokumenter/Hjelpemidler»?

Styrerommet.no gjør det enkelt å håndtere økonomi, gjennomføre HMS og avholde styre- og årsmøter. Vi tar en grunnleggende gjennomgang av innholdet.

Tid: Torsdag 17. juni kl. 16:30-18:00

…OBOS har inngått samarbeidsavtale med Otto, som tilbyr deling av biler, elsykler og el-sparkesykler?

…det er gratis å ha og bruke bankkort fra OBOS-banken?

VIL DU VITE MER OM DETTE? Snakk med rådgiveren din!

…det er nesten 216.000 personer som bruker Vibbo?

216.000

Hvordan bør helse-, miljø- og sikkerhetsarbeidet drives? På webinaret har vi fokus på ansvar og viser hvor viktig det er å ta HMS på alvor i boligselskapet.

Tid: Tirsdag 24. august kl. 16.30-18.30

Høstseminar i 8 ulike byer

Noe av hva vi tilbyr

Skadedyrkontroll Rotter kan være et problem!

OBOS har en samarbeidsavtale med Pelias som gir boligselskap gunstig pris på forebygging av skadedyr. Pelias hjelper med kartlegging, forebygging og overvåkning, som er viktige faktorer for at gnagere ikke skal få fotfeste i boligselskapet.

Se pelias.no/obos.

46 BOLIG & MILJØ

HMS-internkontroll i boligselskap

Wi-Fi i garasjen OBOS OpenNet har lansert en løsning for Wi-Fi i fellesareal. Beboerne logger inn én gang, og er deretter automatisk tilkoblet internett i alle boligselskapets Wi-Fi-soner, som i garasjen og oppgangen.

Tjenesten er tilgjengelig for boligselskap som er tilkoblet OBOS OpenNet. Se obosopennet.no.

Støtte til bomiljøet OBOS ønsker å bidra til gode bomiljø, og borettslag og sameier kan søke om støtte til klima- og miljøtiltak. OBOS støtter også en rekke gode formål innen kultur, idrett, humanitært arbeid og andre sosiale tiltak. Neste søknadsfrist er 31. august, se obos.no/obosgirtilbake.

Vi inviterer styreledere og styremedlemmer til seminar. Årets høstseminar gir deg redskapene du trenger for å drifte og vedlikeholde borettslaget eller sameiet på best mulig måte.

Vi starter turen på Hamar 14. september og avslutter i Oslo 14. oktober.

Se obos.no/hostseminar.

Mer informasjon på obos.no/kurs.

Hva Oslo Murmesterbedrift AS har gjort i Trondheimsveien 170

• Vi har utvidet 33 eksisterende bruksbalkonger og etablert 57 helt nye.

• Vi har betongrehabilitert eksisterende brannbalkonger.

• Alle balkonger er malt på underside, fått ny fuktsikring på oversiden og nye rekkverk.

• Balkongene er levert plasstøpt uten understøtting eller skråstag, som gjør at de ser originale ut på den eldre murgården.

• Gjennomført flere vedlikeholdstiltak; utskifting av vinduer, takfornying, nye nedløpsrør, nye beslag, utskifting av radiatorer m.m.

• Vi er totalentreprenør og har styrt prosjektet fra byggesøknad til ferdigstillelse.

Har du balkongønsker?

Ta kontakt, så kommer vi på gratis uforpliktende befaring.

Oslo Murmesterbedrift AS er totalentreprenør innenfor alt av rehabilitering/vedlikehold og oppgradering av borettslag og sameier.

Spesialisert på mur, puss og betong.

Tverrfaglig kompetanse.

Strømsveien 200, 0668 Oslo | Tlf. 22 12 00 51 | oslomurmester.no | post@oslomurmester.no

Anleggsgartnere

Postkasser

Brannsikring

BRANNSIKKERHET! Oslo Brannsikring utfører brannsikringsarbeid hos borettslag og sameier

www.oslo-brannsikring.no Tlf.: 22 88 45 80

Postkasser for innebruk og utendørs bruk, montert på stativer • Vi leverer ferdig montert til bruk, stor referanseliste.

• Demo rom med postkasser og utlån av prøvekasser.

• Forhandler for Stansefabrikken.

vaktmester-oslo.no – 916 70 720

Avfallshåndtering

Elektriker

20% rabatt på container suge- og spyletjenester Bestill på ragnsells.no RAGNSELLS.NO - 22800800 Avfallshåndtering

Radonmåling

TENK BRANNSIKKERHET! Vi leverer og monterer automatiske brannalarmanlegg Prosjektering • Installasjon • Service FG godkjent installatør Sentral godkjenning Alt innen nødlys

Tlf. 23 08 52 00 • www.elektro-nytt.no

Spesialrabatt til borettslag/sameier!

Tlf. 21960350 www.radonlab.no

Skadedyrkontroll

Lekeplass

• DUGNAD OG OPPRYDDING • CONTAINER ELLER STORSEKKER • SUG-/SPYLETJENESTER • LØVÅS KOMPLETT – Borettslag

Radonmålinger - Radontiltak

Trigonor er leverandør av lekeplass­ utstyr! Vi utfører også lovpålagt funksjonsettersyn, repara­ sjoner og vedlikehold.

Ta kontakt for et godt tilbud!

® Bemannet døgnvakt - Hele Norge

Tlf: 23 24 50 00 www.lovastransport.no

www.trigonor.no 69 27 90 10

Låsesmeder

Avfallshåndtering Avfallsbrønner

23 88 46 56 • pelias.no Vaktmestertjenester

Adgangssystem - Service - Postkasser

salg, installasjon, service og vask

Vaktmestertjenester

strombergs.no

64 80 29 00

Balkonger

Nye balkonger?

Ta kontakt med oss for å komme riktig i gang! www.balco.no Tel. 23 38 12 00

Telefon 41 70 00 00 post@las1.no www.las1.no

Malertjenester

Ta kontakt for gratis befaring

Blikk/kobberslagere

Fasade og tak – vår sak!

Oppmerking

vaktmester-oslo.no Vindu - dør montasje

Alt innen maling, fasade - gulvarbeid Tlf 23 40 03 70

Epost: post@borettslags-service.no Tlf. 916 70 720

regnbuen.no

Totalentreprenør Spesialister på utskifting av vinduer og dører.

Rådgivning – Prosjektering – Service – Vedlikehold

www.vdmontasje.no Annonsere her: Annonsere i Bolig & Miljø?

Ta kontakt med: Mona Jørgensrud

Kakkelovnskroken 2, 0954 OSLO Telefon: 22 15 46 90 – www.blikkenslager.no

Tlf. 911 73 473 – mail: mj@hsmedia.no

Baktrappa

Livet kan bare forstås baklengs, men det må leves forlengs.

SØRE N KIE RKEGA ARD, F I L O S O F O G F O R FAT T E R

Gatesmart

Test deg selv!

OBOS-quizen av Eddie Chr. Thomas 1. Hva heter hovedstaden i Litauen?

2. Hva er du redd for om du har hypnofobi: Er det nakenhet, søvn eller vann?

3. Hva slags dyr er en «flygende hund»: En ape, flaggermus eller ekorn?

4. I hvilket år inntraff Tsjernobyl-ulykken?

5. Fra Barne-TV: Hvilke farger har de fire teletubbiene?

6. Hva slags mytologisk skapning finner du i flagget til det asiatiske landet Bhutan?

7. Hva står QR i QR-kode for?

8. «Nå er det sent. Nå er det tidlig.» er en strofe hentet fra en norsk sang.

Hvilken?

9. Hvilken norsk komiker gestaltet karakteren Barron Blod, en satanist og death-metal-musiker?

10. Hvilken klubb vant mennenes FA-cupfinale i England 2021?

11. Hva heter gaten i London sentrum som er kjent for sine mange skreddere?

12. Hva het politikeren fra Rød Valgallianse som under valgkampen i 1983 sa «Sauer er ålreite dyr»?

13. For hvilket politisk parti er kjendisstylist Erlend Elias kandidat ved høstens stortingsvalg?

14. På hvilken TV-kanal kan du følge programmet Sommerhytta?

15. Hva heter den tyskfødte kvinnelige skuespilleren som spilte mot Peter Sellers i filmen «Den rosa panteren: Et skudd i mørke» fra 1964?

SVAR: 1. Vilnius 2. Søvn 3. En type flaggermus 4. 1986 5. Lilla, gul, grønn og rød 6. En drage 7. Quick Response 8. Månemannen (Vamp) 9. Otto Jespersen 10. Leicester City 11. Savile Row 12. Liv Finstad 13. Folkeaksjonen Nei til mer bompenger 14. TV2 15. Elke Sommer

FOTO: VISITOSLO/ TORD BAKLUND

?

Se opp når du går! Da kan du oppdage fine detaljer og flotte veggmalerier. Både i Oslo og andre byer dukker det stadig opp nye kunstverk på fasadeveggene. Deler av Oslo er litt av et friluftsgalleri, med gatekunst av internasjonal klasse bokstavelig talt på veggene.

Særlig på Tøyen er det tett mellom de urbane kunstverkene. Dette er kunst av stort format – episke og eventyrlige veggmalerier som dekker hele gavler.

VisitOslo har lagd et interaktivt kart til gatekunst i Oslo, med adresse og informasjon om de mest spektakulære verkene. Ekstra kult for kids, kanskje, men anbefales alle som liker aktivt byliv og upolerte kunstopplevelser. Se visitoslo.com/gatekunst.

Med kartet fra VisitOslo kan du lage din egen urbane kunstvandring. Her fra Tøyen.

Radio Gaga

BOLIG & MILJØ 49

Porttelefon og adgangskontroll

Dørautomatikk

Nyhet

iLOQ - et digitalt låsesystem, helt uten batterier!

Ta kontakt for mer info.

Postkasser

Nøkkelsystem

Leverandør av elektroog låsesmedtjenester Assistent Partner er registrert elinstallatør og leverandør av tradisjonelle elektro- og låsesmedtjenester, med dørautomatikk, porttelefon, adgangskontroll og elektroniske låsesystemer som spesialfelt.

Vi leverer også postkasser med elektronisk lås tilpasset adgangskontroll-systemet.

Kontakt oss på tel. 48 10 11 00 for mer info!

Assistent Partner – din digitale låsesmed i Oslo, Viken og Vestfold/Telemark

Drammen - Oslo - Sarpsborg assistentpartner.no

RØRFORNYING?

Anse jobben som gjort Vi utfører rørfornying av alle typer avløpsrør. Med avansert utstyr rehabiliterer vi uten å grave i vei og hager, og uten å pigge opp gulv og rive vegger. Kontakt oss for en gratis befaring og for å høre hvordan vi kan hjelpe deg.

www.tt-teknikk.no / Tlf: 02490

Returadresse: Bolig & Miljø, Postboks 6666 St. Olavs plass, 0129 Oslo

år på ra med Norg d es mest fornøyd e kunder EPSI 2020

Let me entertain you Solstråler i fleisen og Altibox på app. Surfing på sjøen og nettsurfing på terrassen. Med Altibox får du lynraskt fiberbredbånd, smarte wifi-løsninger og magisk underholdning.

La beboerne i boligselskapet ditt velge den tv-pakken og internetthastighet som passer til sitt behov.

Kontakt oss på altibox.no/boligselskap.