Bolig & Miljø 03 2022 by OBOS BBL

Bolig&Miljø

KUNNSKAP OG I N S P I R A S J O N F O R D E G SOM SITTER I STYRET #3 – 2022

TEMA

Rehabilitering og bærekraft Side 8–25

BOLIGHISTOR IE

VINNER

ST Y REAR BEID

De første boligselskapene

OBOS Bærekraftpris 2022

Start med en plan

Side 32–35

Side 12–14

Side 26–27

GRAFISK DESIGN: EGGEDOSIS

DIN TOTALLEVERANDØR

Vi leverer og monterer nøkkelferdige nedgravde avfallsanlegg Vi bistår oppdragsgiver med: Prosjektering, dimensjonering og innhenting av nødvendige tillatelser for etablering av nedgravde avfallsbrønner.

www.steinbakken.as Tlf. 22 80 22 00

Leder

SJEKKLISTE Når dere skal rehabilitere Side 16–19

BOMILJØ Dugnad med gjenbruk Side 29

VERKTØY Tips til Vibbo og Styrerommet Side 45

Drivkraft Gratulerer til alle nyvalgte styrer i borettslag og sameier! For meg er styrearbeid viktig fordi jeg kan gjøre en forskjell der jeg bor og lever. Med godt styrearbeid kan vi bidra til et bomiljø der folk trives. Vi kan sørge for at bygningene er vedlikeholdt og ikke taper seg i verdi. Og vi kan gjøre noe virkelig stort: Vi kan gjøre en innsats for menneskets framtid på planeten. Intet mindre. Klima og bærekraft har druknet litt i pandemi, krig og økonomisk usikkerhet. Oppi alt det triste er det gledelig å se at stadig flere borettslag og sameier tar tak når det gjelder å tenke bærekraftige valg. Hvis alle gjør sitt, kan vi sammen bidra til å unngå de mest dramatiske klimaendringene. Det virker heldigvis som stadig flere beboere får forståelse for at klimatiltak er nødvendig – selv om det kan være investeringskostnader som tar tid å nedbetale. Ikke se bort fra at miljøsmarte boligselskap øker sin markedsverdi på boligmarkedet, og med på kjøpet følger stolte beboere og et bedre bomiljø. En viktig drivkraft er nettopp deg som sitter i styret. Benytt muligheten til å gjøre en forskjell! //

Benytt muligheten til å gjøre en forskjell! HENRIK SØRLIE

Design: Hyper Trykk: 07 Media Illustrasjon forside: Berit Sømme

OBOS er Norges største boligforvalter og tilbyr tjenester innen økonomi, regnskapsførsel, finansiering, juss, drift, teknisk bistand med mer. Vi forvalter alle typer boligselskaper over hele landet.

Redaktør Henrik Sørlie henrik.sorlie@obos.no Tlf: 926 65 225

RKET TRY K ME

RI KE

Annonsesalg HS Media v/ Randi Oppegård Tlf: 922 61 620 E-post: ro@hsmedia.no

Bolig&Miljø

MIL JØ

Redaktør

IA – 2041

BOLIG & MILJØ 3

Døren som beskytter både deg og naboene. En Daloc Sikkerhetsdør stanser ikke bare lyden av glade hundebjeff. Den stopper også tyver og brann, matlukt og brannrøyk. Døren har et unikt design som gjør at den holder svært lenge uten å miste sine beskyttende egenskaper. En investering for livet. Og det gode naboskapet.

Les mer om hvordan du beskytter hjemmet ditt på daloc.no

Entré

Tips Bolig & Miljø! Har dere gjort noe som kan være av interesse for andre? Har du forslag til artikler, ris eller ros? Vi setter stor pris på innspill! Kontakt fungerende redaktør Pelle B. Aarsbog på pelle.bohn.aarsbog@obos.no.

GRØNT LÅN FOTO: RUNE STOLTZ BERTINUSSEN

Fikk bedre lånebetingelser Krokelva borettslag i Tromsø har klart å få grønt lån til rehabiliteringen. Ifølge boligbyggelaget Bonord er Krokelva det første borettslaget i Norge som har fått et såkalt «grønt rehabiliteringslån». Det betyr at borettslaget får lavere rente og lengre løpetid på lånet, som er på 125 millioner kroner. Det kreves en dokumentert energireduksjon på minst 30 prosent for å oppfylle kravet til å få grønt rehabiliteringslån, ifølge EUs handlingsplan for bærekraftig finans. Bonord melder at Krokelva har oppnådd dette energikravet med god margin. Prosjektet har tatt for

seg utskifting av alle vinduer i 149 boliger, etterisolering og innføring av balansert ventilasjon. I tillegg er det bygget nye boder og inngangsparti, og fireromsleilighetene har fått nye balkonger. Det er gjennomgående brukt materialer som har lang levetid, og som i stor grad er vedlikeholdsfrie. Med det grønne lånet har borettslaget fått 40 års løpetid og 0,5 prosentpoeng lavere rente enn de ellers ville fått. // KILDE: BONORD OG NBBL

Bildet nederst til venstre er tatt før den store oppgraderingen ble igangsatt.

ENERG IMANG EL

O B O S E I E N D O M SFO RVALTNING

Flytter til Kværnerbyen

Høyere strømpriser

OBOS Eiendomsforvaltning i Oslo-regionen flytter til nye lokaler i Oslo K i Kværnerbyen. Det gjelder ansatte som i dag jobber på Hammersborg torg, Sandvika og Tveita. – Vi ser fram til å flytte til nye og moderne lokaler som tilrettelegger for god kommunikasjon og samhandling. Dette tror vi også vil komme kundene til gode. Alle våre kunder er hjertelig velkomne til å møte oss i Kværnerbyen, men vi vil fortsatt også møte kundene der dere er vant til å møte oss, sier daglig leder Øivind Aastorp i OBOS Eiendomsforvaltning. Med sine 30.000 kva-

Fram mot 2030 kan Norge oppleve situasjoner hvor det kan bli for lite strøm i perioder med høyt forbruk, og enda høyere strømpriser. I perioder med høyt strømforbruk vil Norge måtte importere strøm for å klare toppene, og i slike perioder vil strømprisene også fyke til værs. Det viser en ny utredning fra Norges vassdrags- og energidirektorat. // KILDE: NTB/AF TENPOSTEN

dratmeter er Oslo K et av de største kontorbyggene i Oslo. Det har energiklasse A og passivhusstandard. Innflytting er planlagt i slutten av juni. //

OBOS Eiendomsforvaltning flytter til Oslo K i Kværnerbyen.

BOLIG & MILJØ 5

DESIGN TANK FOTO EINAR ASLAKSEN

Stoop Location

Designer

Produsert i

The Plus

Julien De Smedt

Skandinavia

vestre.com

Livstidsgaranti mot rust

200 RAL-farger

Entré nyheter Økning i boligprisene Fra april til mai steg prisene med to prosent for brukte OBOS-boliger i Oslo. På landsbasis gikk prisene opp 2,6 prosent. Kvadratmeterprisen for brukte OBOS-boliger i mai var på 80.179 kroner i Oslo-området. På landsbasis kostet det 69.243 kroner i snitt pr. kvadratmeter.

LÅN

Bærekraft blir vurdert Bankene skal vurdere bærekraft ved innvilgelse av lån til boligselskaper. informasjonen vi trenger, henter vi inn fra offentlige kilder eller OBOS’ systemer. Det styrene kan forvente å få spørsmål om, er hvorvidt de har en vedlikeholdsplan for bygget, om det har vært gjort energieffektiviserende tiltak, og om de stiller miljøkrav eller sosiale krav til underleverandører, forklarer Barland. I første omgang er spørsmålene ment for å bevisstgjøre styrene, og ingen vil bli ekskludert eller få dårligere lånebetingelser. Men på sikt vil trolig banker og forsikringsselskap stille strengere krav til borettslag og sameier. Tidsaspektet er derimot uvisst. – Vi vet ikke når dette vil

gjelde for boligselskap. I dag er det mest aktuelt for de som er eksponert mot bransjer der den bærekraftrelaterte risikoen er størst. Et par banker har allerede begynt å ekskludere petroleumsnæringen. //

Kristina K. Barland i OBOSbanken. FOTO: HAMPUS LUNDG REN

Finanstilsynet stiller nå strengere krav til bankene om å få oversikt over hele risikobildet ved innvilgelse av lån, inkludert det som gjelder miljø, styring og sosiale forhold hos kundene. Derfor har også OBOS-banken startet med å vurdere bærekraft som en del av risikovurderingen ved innvilgelse av nye lån. Styrene i borettslag og sameier som er forvaltet av OBOS vil foreløpig merke lite til dette, forteller Kristina Keseler Barland, som er teamleder på bedriftsmarkedet i OBOS-banken. – Spørsmålene vi skal vurdere er delt inn i fire hovedkategorier; Styring, Energi, Fysisk klimarisiko og Leverandørkrav. Det meste av

PRISVINNER

Årets leilighetsprosjekt Boligprodusentenes Forening har kåret vinnerne av Årets boligprosjekt 2022.

FOTO: FR ANK HOLTSCH L AG

For leiligheter gikk prisen til OBOS Nye Hjem AS for Fiolen borettslag og OBOS Living Lab. Prosjektet ligger på Vollebekk i Oslo, og det består av 34 utleieenheter i OBOS Living Lab og 92

Fiolen og OBOS Living Lab

boliger i Fiolen. OBOS Living Lab er et levende laboratorium, og en testarena for framtidens nye bokonsepter. I kategorien Årets småhusprosjekt vant Bakke AS med prosjektet Granåstoppen. Østlaft Bygg AS fikk pris for Årets hytteprosjekt med Trend Polaris. Juryen vektlegger prosjekter som er et forbilde for byggenæringen innenfor flest mulig av følgende kvaliteter: Standardisering, byggekostnader, energi og klima, bruk av BIM, særpreg og nyskaping, samt bokvalitet (byggeskikk/arkitektur, inneklima, planløsning og brukbarhet). //

BOL IG K JØP

Mange velger Deleie Fire av ti nye OBOS-leiligheter selges med alternative boligkjøpsmodeller. Storsatsingen på OBOS Deleie og OBOS Bostart startet i slutten av februar. I mars og april ble det solgt 295 nye OBOS-leiligheter, der 95 var med Deleie og 25 med Bostart. Et flertall av disse kjøperne, spesielt de som har valgt Deleie-modellen, er førstegangskjøpere. De fleste leilighetene er solgt i Oslo-området hvor utfordringene med å komme seg inn på boligmarkedet er størst. //

BOLIG & MILJØ 7

Ser mot sola

Lønner det seg for boligselskap å utnytte solenergien? TEKST: HEIDI RØNEID OG HENR IK SØR LIE

8 BOLIG & MILJØ

FOTO : ILJA C. HENDEL

Bærekraft energi

ed høye strømpriser har styret kanskje stilt seg spørsmålet: Bør vi produsere vår egen energi? Sameiet Sandakerveien 10 B-E på Sagene i Oslo stilte seg spørsmålet for noen år siden, og i oktober i fjor ble 124 solcellepaneler montert på taket. – Jeg visste at strømprisene kom til å øke da strømkabelen til Tyskland og England skulle komme. Det er bare å følge med i politikken, så vet du hva som skjer, sier styreleder Kit Aarnes. Han forteller at sameiet fikk bergvarme i 2018. Det er bergvarmen som sørger for oppvarmingen, men de bruker nå strøm fra solcellene blant annet til å drive varmepumpen. – Bergvarmen kuttet strømutgiftene med 50 prosent. Det er vanskelig å si hvor mye vi har spart på grunn av solceller, men i april produserte solcellepanelene 4480 kilowatttimer med elektrisitet, som mer enn halverte strømutgiftene for sameiet fra året før – selv med prisrekorder på strøm. Litt lenger opp langs Akerselva

ligger et annet sameie som også utnytter solenergien. Frysjaveien 1, 3 og 5 har fått installert solfangere, men styreleder Leon Gaasø er ikke like fornøyd. – Jeg mener det var en feilinvestering. Solfangerne virker bare om sommeren, men det er om vinteren når det snør og er kuldegrader ute at vi har behov for energien, sier Gaasø.

Sameiet Sandakerveien 10 B-E produserer strøm på taket, og fra mobilen har de oversikt over strømproduksjonen.

Fordeler og ulemper. Det er ikke helt enkelt å forstå hva som er beste energiløsning, og Bolig og Miljø har snakket med flere eksperter for finne ut om bolig-

I april produserte solcellepanelene 4480 kilowatttimer med elektrisitet, som mer enn halverte strømutgiftene. Kit Aarnes

Styreleder Kit Aarnes i Sandakerveien 10 B-E kan fortelle om store kutt i strømregningen til sameiet.

selskap bør utnytte solenergien. Men før vi kommer til det må vi skille mellom solceller og solfangere. Solceller produserer strøm, mens solfangere varmer opp vann, som brukes til varmtvann eller vannbåren varme. – Vi trenger mer energi, og vi trenger å komme bort fra olje, gass og kull. Vi må over til fornybar energi. Situasjonen i verden nå har vist at vi ikke kan være avhengig av russisk gass, som kan føre til energiknapphet. Mye av løsningen er å elektrifisere, og da er det fint å kunne benytte de arealene og løsningene som gjør det mulig, sier miljødirektør Birgitte Molstad i OBOS. David Zijdemans, konsulent og forfatter av boken «Vannbaserte oppvarmings- og kjølesystemer», forklarer at det er noen forutsetninger som bør være på plass for å utnytte sola effektivt: – Bygget må ha store nok takflater. Mange blir nok overrasket over hvor stor plass du faktisk trenger for å bli selvforsynt med elektrisitet. Takplatene bør ikke være for gamle, og taket bør BOLIG & MILJØ 9

Bærekraft energi

TIPS OG FAK TA

Mange blir nok overrasket over hvor stor takplass du faktisk trenger for å bli selvforsynt med elektrisitet.

Finn en seriøs aktør Noen norske aktører innenfor solfangermarkedet har gått konkurs flere ganger, og noen typer teknologi er bedre enn andre. Dersom du skal installere solceller eller solfangere, ta kontakt med uavhengige fagfolk som kjenner markedet for å få hjelp.

David Zijdemans

KILDE: DAVID ZIJDEMANS

Støtteordninger

være vendt mot sør, sier David Zijdemans. Felles forbruk. Det er også en fordel hvis boligselskapet har et stort fellesforbruk av strøm og/ eller felles varmtvannsanlegg. Årsaken er dagens lovgivning der det legges på nettleie og elavgift hvis beboerne skal kjøpe strøm til egen leilighet – til tross for at strømmen er egenprodusert fra solceller på taket. De som derimot bor i enebolig slipper denne kostnaden. – Skal boligselskapet ha solceller, krever det at man har et høyt fellesforbruk av strøm, for eksempel til felles varmtvann, radiatoroppvarming og heiser. Solfangere, som varmer opp vann, krever felles varmtvannsanlegg eller felles vannbåren varme, sier Joakim Larsen i OBOS Prosjekt. Han forteller at flere aktører jobber for at boligselskap skal få selge energi til egne beboere uten at det blir lagt på elavgift og nettleie. – Det er et stortingsvedtak på at det skal komme en løsning, men den er ikke på plass ennå, sier Larsen.

Ifølge revidert nasjonalbudsjett skal et forslag sendes på høring før sommeren, men endringen vil trolig ikke være på plass før i 2023. I riktig rekkefølge. Med høye strømpriser vil nedbetalingstiden for solenergianlegg bli kortere enn tidligere, og det vil gjøre investeringen mer lønnsom. Miljødirektør Birgitte Molstad anbefaler å kartlegge hvilke energitiltak som er mest miljøvennlige og lønnsomme for boligselskapet før en investering gjøres. – Solceller og solfangere er synlige i et nabolag, og mange synes solceller og solfangere er kult. Men det er ikke sikkert at det er det tiltaket som er mest bærekraftig eller lønnsomt. Dersom du ikke har etterisolert eller skiftet vinduer, kan det være mer å spare på å gjøre det først – både økonomisk og for miljøet – selv om det ikke er like synlig utvendig. Bergvarme kan også være en svært gunstig miljøinvestering. Det er veldig positivt at boligselskap utnytter solenergien, så lenge det skjer i riktig rekkefølge og er del av en skikkelig plan, sier Molstad. //

Sandakerveien 10 B-E har 124 solcellepanler med dimensjonen 186x103 cm.

Enova har ingen støtteordninger for solceller i borettslag og sameier, men støtter med 201 kroner pr. kvadratmeter solfangerareal. Søk «varmesentraler» på enova.no. Oslo kommune gir støtte til rådgivning, kjøp og installasjon av solceller på inntil én million kroner.

Solceller eller solfanger? Hva er forskjellen? Solceller lager strøm, mens solfangere produserer varme.

Birgitte Molstad

David Zidjemans

Joakim Larsen

Hva er mest effektivt? Solfangere produserer mer energi enn solceller. Solceller har en virkningsgrad på ca. 20 prosent. Solfangere kan levere over 90 prosent, men gjennomsnittet over et år er 60-70 prosent. Fordeler og ulemper? Solceller produserer strøm som kan brukes direkte, f.eks. til å lade elbiler, eller til å varme opp vann. Ulempen er at solceller ikke utnytter like mye av solenergien som solfangere, og det fungerer best om sommeren når behovet er minst. Solfangere produserer kun varme til å varme opp vann, ikke strøm, men utnytter mer av solenergien enn solceller. Som solceller fungerer også solfangere best om sommeren, når behovet er minst.

KILDER: DAVID ZIJDEMANS, KONSULENT OG FORFAT TER, OG BIRG IT TE MOLSTAD, MIL JØDIREKTØR OBOS.

10 BOLIG & MILJØ

Kundetilpassede løsninger SULO helt nedgravde avfallscontainere Casinetto borettslag lakkerte de nedgravde innkasthusene i samme farge som tilhørende bygningsmasse. • Flere typer innkasthus, trommel/skuffe • Rask og funksjonell montering • Lager – kort leveringstid • Gratis befaring/konsultasjon

LED LYS SOM TILBEHØR!

Miljøhus for std. plastbeholdere

Bærekraft i felles uteområder

Kapasitet 240–1000 liter. Føres med brannsikker stålkonstruksjon, trepaneler eller vedlikeholdsfri poly-plank. Kundetilpasses med farger, luker, trilleramper og justerbare ben. Krever minimalt med grunnarbeid.

Helt vedlikeholdsfrie benker og sittegrupper i stål med paneler i enten resirkulert plast eller polyplank (resirkulert plast/ trevirke). Se flere spennende og miljøvennlige løsninger på enviropac.no

EnviroPac AS er en del av San Sac Group, Skandinavias ledende leverandør av maskiner og utstyr til kildesortering, komprimering og behandling av avfall. Salg & service i hele Skandinavia.

Tel. 400 06 130 info@enviropac.no www.enviropac.no

NAYAX BETALINGSLØSNING:

NÅ MED VIPPS BETALING!

Betalingsløsningen NAYAX er installert på over 6000 utsalgssteder i Norge. Kunden betaler raskt, uten å taste pinkode, med VISA, Eurocard og Mastercard (chip, magnetstripe og kontaktløst). Kunden kan også betale med: Vipps, Apple Pay, Google Pay, Monyx mobilapp eller verdikort. NAYAX - et trygt valg.

Noen bruksområder:

Til d admi eg som felles nistrere r va ladin skeri elle g av e r lbil

Fordeler:

FELLESVASKERIER

•

LADESTASJONER FOR ELBIL

• •

SELVVASK AV BIL TOALETTER

•

GOLFBALLAUTOMATER PÅ DRIVING RANGE

•

KAFFEMASKINER

•

Åpent døgnet rundt hvis du ønsker det. Kunden kan betjene seg selv. Frigjør tid til andre arbeidsoppgaver. Alltid oversikt med Online back office system med rapporter for salg, drift, prislister og lagerstyring i sanntid. Skreddersy rapportene slik du selv ønsker. Se salgstrender, kostnadsanalyser og fortjenestemargin. Alarm til sms og epost for driftstans ved strømbrudd eller annet. Kundestøtte på norsk

NAYAX tar betalt når du gjør andre ting!

Ta kontakt for mer informasjon og tilbud.

EBS Digital AS Glynitveien 21, 1400 Ski Tlf. 66 80 50 20 | ebsdigital.no

Rehabilitering OBOS Bærekraftpris

Premiert for gode miljøtiltak

Ammerudlia borettslag har vunnet «OBOS Bærekraftpris 2022» og én million kroner. TEKST: PER N IL L E BERG

mmerudlia har lagt ned et stort arbeid med uteområdene. Det er etablert frodige løsninger for å håndtere overvann. Det er plantet trær, stauder og busker og laget seks møteplasser som inviterer til aktivitet. De har jobbet med avfallshåndteringsanlegget sitt, inngått avtaler med Fretex og UFF for gjenbruk og kildesortering. De har skiftet heiser, dører og installert LEDarmaturer samt oppgradert til ladeanlegg for elbil. I tillegg har de omgjort gamle og slitte 12 BOLIG & MILJØ

FOTO : ILJA C. HENDEL

tørkeområder til moderne og trygg sykkelparkering. – Det er veldig gøy å jobbe med et borettslag som har så høye ambisjoner. Styret har jobbet knallhardt for å få gjennomslag for investeringene som er gjort. Og da er det inspirerende å se hvordan tiltakene har bidratt til å heve bokvaliteten akkurat som vi håpet, sier Lars Myhrbraaten i OBOS prosjekt. Styreleder Anne Elton forteller at hovedmålet for styret er at Ammerudlia skal være det beste

stedet å bo og leve for dem som bor og lever her. – Det som er bra for bygningene og miljøet er som regel også det som er bra for de som bor her. Alt henger jo sammen, sier Elton. Dokumentert effekt. Borettslaget har fått regnet ut at total energibesparelse ved å skifte 24 inngangsdører, inngangspartier, nye heiser og 46 armaturer med LED utebelysning sparer nesten 500.000 kWh pr år. Det er

Ammerudlia jobber langsiktig og målrettet med bærekraft. Nå har de blitt belønnet med pris.

Fra venstre: Vaktmester Ivica Jovanovic, varamedlem Syed Tanvir Abbas, varamedlem Hamza Mian, styremedlem Finn Olav Øverbø og styreleder Anne Elton i Ammerudlia borettslag.

Skalerbar ladeløsning til elbiler gjør det enkelt å koble til flere ved behov. Det ble overraskende store energibesparelser ved å skifte til LED-belysning på uteområdene.

estimert en reduksjon i CO2-utslipp tilsvarende 172.900 kg pr. år. De har beplantet rundt 1600 kvadratmeter på arealer som ikke tidligere var beplantet, og dermed tilrettelagt for mer biomangfold. I tillegg bidrar det grønne til overvannshåndtering som resulterer i rundt 95 prosent redusert utslipp på offentlig nett. – Godt vedlikehold er noe av det mest miljøvennlige vi kan gjøre. Ofte er det ikke det som er mest synlig eller spenstig som gir mest effekt, men det tradisjonelle vanlige vedlikeholdet som bidrar best, sier miljødirektør Birgitte Molstad i OBOS. Mange kandidater. Til årets pris var det 19 påmeldte som alle har utført gode tiltak. Men noen skilte seg ut, og den gjeveste premien var det altså Ammerudlia som fikk. – Juryen har lagt vekt på om prosjektene har klart å få mer effekt enn det konkrete vedlikeholdsbehovet som er utløsende.

Dette mener vi at Ammerudlia borettslag har klart. Totalt sett mener vi at de har kombinert en bredde av tiltak, de har vist grad av nytenkning, oppnådd effekt og har hatt evnen til å få mye ut av investerte midler. De har gjort en rekke større og mindre tiltak, som samlet gir et imponerende bærekraftløft, sier juryleder Anders Nohre-Walldén. Fagjuryen besto av Anders Nohre-Walldén fra Grønn Byggallianse, Jonas Holm fra Sintef, Astrid Arnslett fra Cicero og Birgitte Molstad fra OBOS. //

Det er inspirerende å se hvordan tiltakene har bidratt til å heve bokvaliteten akkurat som vi håpet. Lars Myhrbraaten BOLIG & MILJØ 13

FOTO: AR ASH NE JAD

Rehabilitering bærekraft

Her er noen av kandidatene til OBOS Bærekraftpris 2022.

FOTO: AR ASH NE JAD

FOTO: OBOS PROSJEKT

Inspirerende prosjekter

Elvefaret borettslag har montert smartlamper og varmepumper, som har gitt store energi- og CO2 -reduksjoner. Eliasmarken 1 borettslag har etterisolert fasader, skiftet vinduer og LED-lamper. Sameiet Midtåsen 49 har installert bergvarmepumpe.

Nytenking i Setra

Løhøgda borettslag har en imponerende langsiktighet i arbeidet sitt som blant annet inkluderer solceller og utskiftning av varmtvannsberedere, i tillegg til utskifting av vinduer og drenering av blokker.

Setra borettslag får hederlig omtale for å ha tenkt litt lenger enn mange andre.

etra borettslag på Hovseter i Oslo får hederlig omtale og 50.000 kroner fra OBOS Bærekraftpris. Juryen skriver at Setra har tenkt nytt rundt arealer, noe som har medført at 16 nye leiligheter er blitt bygget på allerede eksisterende areal. Ved behov for å fornye fasadene sine har borettslaget gått den ekstra, men nødvendige milen med å etterisolere. Dette er ikke et lovkrav, men juryen mener at det er fremtidsrettet. Å redusere behovet for energi til oppvarming i eksisterende bygningsmasse er fortsatt et av de viktigste tiltakene vi kan gjøre. Etterisoleringen i Setra borettslag har gitt en betydelig energi- og CO2-besparelse, poengterer juryen, og legger til at 14 BOLIG & MILJØ

Setra ikke har stoppet der. De har benyttet prosjektet til å ruste opp garasjene sine med et balansert ladeanlegg som gjør at alle som vil kan få ladning. Fasadene har blitt oppgradert og gitt et penere og mer estetisk uttrykk. Trær er bevart, og åtte nye trær har blitt plantet for å tilføre enda mer grønt. //

Etterisoleringen har gitt en betydelig energi- og CO2besparelse. Juryen

Setra borettslag har 276 leiligheter. 16 av dem var tidligere næringslokaler. Før og etter: Gamle og grå asbestplater er fjernet. Fasadene er etterisolert og har fått plater med hvitpusset mur.

Sameiet Nadderud Vest har etterisolert fasader og tak. Alle vinduer og dører er skiftet. Ovenbakken 27 og 31 borettslag har etterisolert fasader og installert felles varmtvannsanlegg og varmepumpebrønner. Bøler senter borettslag har omgjort et øde takområde til en frodig møteplass tilrettelagt for beplanting og biomangfold. Sameiet Tiedemannsjordet har utført ulike tiltak, blant annet individuelle energimålinger av varme og varmtvann. Borettslaget Tjensvoll Terrasse IV har rehabilitert våtrom med utskifting av røranlegget. Energibrønn og varmepumper er installert.

Griller i uterom

Se ﬂere modeller på www.friluft.no

Grillkongen 1200S med avlastningsbord montert i et borettslag i Oslo.

Grillene leveres i tre størrelser

Svært solide - omtrent umulig å ødelegge

700s leveres også i terasseutførelse med hjul

Dobbel kappe - ingen brannskader

Ytterkappe i syrefast stål, korténstål eller lakkert

Asketømming hvert 4-5 år

Forventet levealder 20-30 år

Minimalt med vedlikehold

FRILUFT AS

www.friluft.no

Ta gjerne kontakt på info@friluft.no eller tlf. 32 89 50 50

Rehabilitering abc

Bli som ny! Sørg for at rehabiliteringen blir vellykket og mest mulig bærekraftig. Her er en sjekkliste. TEKST: HEIDI RØN EID ILLUSTR ASJON : BER I T SØM M E

Kommunikasjon med beboerne Forbered beboere tidlig gjennom å dele en langsiktig vedlikeholdsplan som sier når ulike rehabiliteringer planlegges å gjennomføres. Før et rehabiliteringsprosjekt starter, sørg for god forankring og informasjon til alle beboere, spesielt hvis det betyr økning i fellesutgifter og spørsmål rundt finansiering. Sørg for god informasjon til beboere underveis under gjennomføringen, slik at alle beboere vet hva som skjer og til hvilken tid. Husk at Vibbo kan brukes til målrettet informasjon, for eksempel når beboerne i kun én av oppgangene skal informeres. Bruk de kommunikasjonskanalene som er bestemt i prosjektet og sørg for at disse blir brukt, slik at ikke beboerne selv blir enige med entreprenøren om noe uten at styret vet hva som skjer.

Gi beboere beskjed om å varsle raskt hvis de oppdager feil eller mangler i etterkant av rehabiliteringen.

Sørg for å ha et godt budsjett og ha kontroll på økonomien og kostnadene. Da er sannsynligheten for å overskride budsjettet mindre.

Økonomi

Ha kontroll på alle endringer, og om endringer innebærer tilleggsutgifter eller ikke.

Vær ute i god tid! Tidlig på høsten er det på tide å planlegge og prosjektere for arbeid som skal utføres neste år. Da er det god tid til å forhandle med entreprenører og velge tidspunkt for gjennomføring. Å være tidlig ute øker sjansen for bedre priser. Tenk helhetlig og se om det lønner seg å rehabilitere mer samtidig. Skal du bytte vinduer, får du ofte ekstraarbeid i grensesnitt mot fasader, og du må som regel sette opp stillaser. Det kan det lønne seg å ta fasader og vinduer samtidig. Ta holdbare valg. Ikke spar på tekniske løsninger som gjør at du må utbedre tidligere enn nødvendig.

Betal kun for arbeid etter hvert som det er utført, aldri på forhånd. Dersom en konflikt skulle oppstå har du bedre forhandlingskort enn hvis du allerede har betalt. 16 BOLIG & MILJØ

Betal kun for arbeid etter hvert som det er utført, aldri på forhånd. Dersom en konflikt skulle oppstå har du bedre forhandlingskort enn hvis du allerede har betalt. I verste konsekvens må du få inn en annen til å sluttføre arbeidet, og da vil du ikke ha betalt entreprenøren for en jobb som ikke er gjort. Gjennomfør sluttoppgjørsmøte med entreprenøren. Bli enig om at alle tilleggsfakturaer er betalt og at det ikke kommer nye krav på bordet senere.

Leverandører Vit hva som skal gjøres. Tenk helhetlig og få hjelp av personer med bygningskompetanse til å skrive en anbudstekst. Da sikrer du at leverandørene priser samme arbeid, og det blir lettere å sammenligne tilbud. Kall inn de mest aktuelle entreprenørene på et møte for å gjennomgå tilbudene og hva

BOLIG & MILJØ 17

Rehabilitering abc

Reklamer med en gang du oppdager noe. Går det mer enn 2-3 måneder fra du oppdager feilen til du reklamerer, vil du ofte bli avskåret med å ha reklamert for sent. Påpek en feil med én gang – og bruk heller tid i etterkant på å finne ut hva som er feil, gjerne med hjelp av teknisk bistand.

som er inkludert og ikke. Du får da et inntrykk av hvem de er, men husk at god magefølelse aldri gir noen garanti. Husk at billigst ikke nødvendigvis betyr best. Utfør en bakgrunnssjekk, undersøk hvor stor leverandøren er, hvor lenge de har holdt på, om de har garantier og papirer i orden. Spør også gjerne etter referanseprosjekter – og snakk med disse. Styr prosessen godt, og ha god kommunikasjon med entreprenør. Det krever ofte tid og kunnskap, hent gjerne inn profesjonell prosjektstyring. Sett krav til entreprenøren om at rømningsveier ivaretas, også i byggeperioden, jevnlig rengjøring og varsling av støyende arbeid. Reklamer med én gang du oppdager en feil eller mangel.

Juss

Kjenn til styrets/byggherres ansvar for helse, miljø og sikkerhet (HMS).

Inngå klare avtaler ved endringer.

Inngå klare avtaler ved endringer. Det kan dukke opp behov eller ønske om endringer under rehabiliteringen. Sørg for å avtale skriftlig hva som skal gjøres, om det vil føre til ekstra kostnader, eventuelt hvor mye endringen vil koste og om endringen vil ha konsekvenser for fremdriften. Da unngår du misforståelser og uenigheter om hva som egentlig ble avtalt.

Bærekraftige valg Ta en titt på modulen Vedlikehold og bærekraft i Styrerommet. Der finnes over 50 artikler med tips og råd om ulike bygningsdeler.

Ivareta sikkerheten til beboere, det er styrets ansvar i henhold til internkontrollforskriften.

Sørg for at tiltakene varer lengst mulig – det er et veldig viktig miljøtiltak!

Boligselskapet har også et visst ansvar for håndverkernes sikkerhet iht. byggherreforskriften, at det er utarbeidet en HMS-plan og at denne følges. Byggherre kan engasjere en representant som påser at entreprenørene ivaretar HMS-ansvaret i prosjektet.

Undersøk om man kan gjøre bygget mer energieffektivt når man likevel rehabiliterer. Med økte strømpriser kan tiltak som før ikke var økonomiske, nå være det. Flere banker og forsikringsselskaper gir også bedre betingelser dersom rehabiliteringen gjør bygget mer miljøvennlig.

Undersøk om arbeidet er søknadspliktig. Sørg for å bruke riktig og standard kontraktsform. Vær oppmerksom på forbehold entreprenøren har tatt, og prøv å luke ut forbehold i oppklarende møter. Få juridisk bistand til kontrakten for å unngå uenighet og uklarheter senere. 18 BOLIG & MILJØ

Husk den absolutte fristen for reklamasjoner på fem år. Etter dette kan man ikke fremsette krav. Unntaket er dersom mangelen skyldes grov uaktsomhet fra entreprenør. Husk å se på arbeidet som har blitt gjort i god tid før fristen går ut, så du rekker å reklamere i tide.

Byggherre kan engasjere en representant som påser at entreprenørene ivaretar HMSansvaret i prosjektet.

Lag en ENØK-analyse dersom tiltakene kan være energieffektive. Enova gir støtte til dette. Ikke velg løsninger som krever mer vedlikehold enn boligselskapet kan klare å følge opp. Da må løsningen skiftes ut raskere, som er negativt for både miljø og økonomi.

sortering og at det ikke forsøples eller forurenses.

Reklamer med en gang du oppdager en feil eller mangel.

Sikre at drivstoff lagres langt fra avløp, bekker og vann og at farlig avfall og kjemikalier låses inne og er sikret med tanke på avrenning.

Planlegg med hensyn til økt fare for slagregn og generelt fuktigere klima og overvannshåndtering.

Vær oppmerksom på at farlig avfall kan dukke opp underveis i rehabiliteringen, for eksempel kan gamle elektriske kabler i bakken inneholde PCB og må plomberes hvis de kappes. Kun en dråpe av dette er giftig og vil kunne forurense store områder.

Be entreprenøren velge miljøriktige materialer fra «Grønn materialguide», og spør etter klimagassutslipp og forurensing. Be om redusert bruk av metaller, da de som hovedregel innebærer mer klimautslipp. Begrens behovet for betong. Gå gjerne egne kontrollrunder for å sikre at det er god avfalls-

forvaltes, driftes og vedlikeholdes for å vare lengst mulig, og legg dette inn i vedlikeholdsplanen for boligselskapet.

Tenk helhetlig og se om det lønner seg å rehabilitere mer samtidig.

Sett deg inn i hvordan nye tekniske installasjoner skal driftes, slik at energiforbruket blir lavest mulig. //

Sørg for at tiltakene varer lengst mulig – det er et veldig viktig miljøtiltak! Få FDV-dokumentasjon på tiltakene som er gjennomført. Sett deg inn i hvordan tiltakene skal

KILDER: DANIEL MOE BLOM, REG ION LEDER I OBOS PROSJEKT, K AROLINE PETERSEN, MIL JØR ÅDG IVER I OBOS OG TERJE SJØVOLD, JURIDISK DIREKTØR I OBOS.

Ring 48 300 500 – få GRATIS befaring!

-30% SOLSKJERMING OG GARASJEPORTER

Untatt enkelte pergola og noen få spesialprodukter.

DERFOR INVESTERER «ALLE» I SOL- OG INNSYNSSKJERMING • Fjerner sjenerende sollys • Mørkere soverom • Reduserer varmeinnslippet gjennom vinduene • Fjerner reflekser på TV´n • Reduserer innsyn • Er dekorativt

BOLIG & MILJØ 19

FOTO: PRODUSENTEN

Rehabilitering ventilasjon

Lufta er for alle Er det på tide å oppgradere ventilasjonsanlegget? TEKST: HENR IK SØR LIE

FOTO : HELGE HANSEN

od ventilasjon kan være mangelvare i eldre bygninger. Resultatet er dårlig inneklima, eller unødvendig høye strømutgifter fordi man stadig lufter gjennom vinduet. Mer moderne bygg har balansert ventilasjon med varmegjenvinning. Det er bra for både komfort og miljø, og en skulle tro at mange ønsker å oppgradere til dette også i eldre bygg. – De færreste velger å prioritere balansert ventilasjon på grunn av kostnadene. Hvis de skal oppgradere fra naturlig ventilasjon, går de heller for mekanisk ventilasjon uten var-

megjenvinning. Det vil si å fyre for kråka ved at luft trekkes ut og opp over tak ved hjelp av en vifte. De høye strømprisene er derimot med på å øke interessen for balansert ventilasjon, forteller VVS-ingeniør Geir Iver Tvedt i OBOS Prosjekt. Desentral ventilasjon. Det siste tiåret har det også dukket opp en annen løsning på markedet, såkalt desentral ventilasjon, med produkter som Flexit- og Lunos-romventilator. Her bores det hull i ytterveggen, og det settes inn en ventilator som trekker luft inn og ut. Det er både forde-

Jeg vil anbefale at man bruker en uavhengig VVS-rådgiver før man velger løsning. Ventilasjon er komplisert, og det kan være ulike utfordringer med lyd, trekk og plassbehov. Geir Iver Tvedt 20 BOLIG & MILJØ

ler og ulemper med løsningen. Det er noe rimeligere å installere enn balansert ventilasjon, og man slipper å installere et aggregat og legge rør i taket som må kasses inn. Vanligvis settes det inn parvis med ventilatorer i oppholdsrom, der én vifte trekker inn luft mens den andre trekker ut. Ifølge leverandøren gjenvinner Lunos-ventilatorene 81-88 prosent av varmen. – Men det blir ikke samme virkningsgrad hvis man samtidig bruker en sterkere vifte på badet som sender varmluften rett ut. Her vil balansert ventilasjon gjenvinne mer av varmen. En annen og viktig ulempe er at viftene lager støy, spesielt når de går på full effekt. Det kan føre til at beboerne setter dem på lavere effekt, og dermed oppnår man ikke den ønskede ventilasjonen. Aggregatet til balansert ventilasjon lager også støy, men det er som regel enklere å isolere og plassere et sted der det ikke skaper sjenanse, sier Tvedt. Det kan virke som de fleste er

Lunos-ventilator beststår av ytterrist med insektgitter, keramisk varmegjenvinner, reversibel viftemotor og innvendig deksel med filter. Kjerneboring for ventilasjon i murveggen til Kringsjåveien.

Har oppgradert. I borettslaget Kringsjåveien 91-95 i Bergen har de nylig fått installert desentral ventilasjon. Borettslaget består av 20 treromsleiligheter som ble bygd på slutten av 1950-tallet. De har fått installert fire ventilatorer, der to er i stue/kjøkken og to er på soverom. Styremedlem Kristian A. Nilsen er fornøyd med løsningen. – Vi hadde ingen ventilasjon på soverommet, selv ikke lufteventil i vinduet. Og det er mye støy hvis du sover med åpent vindu fordi hovedveien gjennom Laksevåg går rett utenfor, forteller Nilsen.

FOTO: MORTEN STOREGJERDE

enige om at balansert ventilasjon er den aller beste løsningen, men Tvedt synes at desentral ventilasjon kan være et godt alternativ for noen. – Jeg vil anbefale at man bruker en uavhengig VVS-rådgiver før man velger løsning. Ventilasjon er komplisert, og det kan være ulike utfordringer med lyd, trekk og plassbehov, sier Tvedt.

Støydempende kappe er montert mot den trafikkerte gaten, mens det er ventilrist på den rolige siden av bygget.

BOLIG & MILJØ 21

Rehabilitering ventilasjon

Ved fasaderehabiliteringer har det blitt for tett i mange bygg, og dessuten er det lite bærekraftig med kald trekk fra friskluftventiler. Morten Storegjerde

Nå har soverommet fått ventilator med et lyddempende deksel for å isolere mot biltrafikken. – Tidligere var det dårlig luft og kondens på soverommet. Nå er det bedre luft, og kondensen er borte. I stuen på sjøsiden slipper vi den kalde trekken fra vindusventilen når vi sitter i sofaen, sier Nilsen. Han synes ikke lyden fra ventilatorene er spesielt plagsom, men at det støyer en del på høyeste nivå. – Det er fire trinn, og vi lar vanligvis automatikken styre. Men systemet kan overstyres, og vi pleier å sette ned på det laveste når vi spiser middag. Han forteller at de betalte 60.000 kroner pr. leilighet, inkludert kjerneboring og elektroarbeid. – Jeg er fornøyd med løsningen vi valgte. Hvis balansert ventilasjon hadde vært eneste 22 BOLIG & MILJØ

mulighet, ville vi trolig ikke gjort noe. Dette er betraktelig bedre enn ingenting, og vi var heller ikke så interessert i å legge rør som medfører å senke deler av taket med 20 cm, sier Kristian A. Nilsen i Kringsjåveien 91-95. Tette bygg. Det er Lavenergisystemer AS som har levert ventilatorene brukt i Kringsjåveien. Daglig leder, Morten Storegjerde, forteller at hovedvekten av kundene er borettslag fra etterkrigstiden med arealeffektive boliger og friskluftventiler i vegg eller vinduer. Gamle bygårder er mindre aktuelt fordi myndighetene ofte har strenge krav til fasadeendringer. – Ved fasaderehabiliteringer har det blitt for tett i mange bygg, og dessuten er det lite bærekraftig med kald trekk fra friskluftventiler. Kravet til komfort øker, og stadig flere ønsker å

Dekslet over vinduet skjuler ventilatoren mot sjøsiden. Et større, støydempende deksel i rom mot trafikkert gate.

gjøre noe med inneklimaet, sier Storegjerde. Han anslår at prisen for produktet ligger på omtrent to tredjedeler av kostnadene til balansert ventilasjon. I tillegg trekker han fram plassbesparelse som en fordel, siden man slipper å kasse inn ventilasjonskanaler i taket. Lyden fra ventilatorene mener han fort blir en vanesak. – Ja, det er noen som reagerer på lyden når de nettopp har fått installert ventilatorene. Det er naturlig å reagere på ukjente lyder, men folk venner seg til det, sier Storegjerde. Konkurrenten – balanserte ventilasjonsanlegg – omtaler han som en solid løsning som er enkelt å montere i nye boliger. – Men det er ikke alltid praktisk mulig ved ettermontering. Derimot er det mulig å gjøre forbedringer. //

Trenger boligselskapet

elbillading? Movel er totalleverandører av smarte ladeanlegg. Når anlegget er klart, drifter Movel anlegget til konkurransedyktig pris. Movel tar hele jobben og styret slipper arbeid og ansvar. Movel drifter alle relevante ladebokser. Det skal være like lett å bytte ladeoperatør som mobiloperatør. I nye anlegg anbefaler vi åpen (OCPP) ladeteknologi som ikke låser boligselskapet. Movel har ingen bindinger til kraftproduksjon og vi viderefakturerer strømforbruket uten påslag på vår innkjøpspris.

movel: Tlf.: 475 04 041 www.movel.no post@movel.no

- LA OSS HJELPE DEG!

Trenger du CONTAINER? Vi tilbyr containerutleie på containere fra 4,5 m3 til 30 m3, VÅRFEIING/VEDLIKEHOLDSFEIING disse har forskjellige bruksområder.

CONTAINER TIL VÅRRYDDING

GRØNTTJENESTER

I over 80 år har vi stått til tjeneste for våre kunder. Vaktmesterkompaniet kan hjelpe deg med Vi hjelper deg med å finne den å rydde opp til våren. Vi tilbyr feiing av gårdsplasser og veier, container til vårrydding, løsningen som dekker ditt behov – gartnertjenester, graving og asfaltering. Vi hjelper alt fra store bedrifter og om det er økonomi, miljø eller begge borettslag til private hjem. Ingen jobb er for liten, ingen jobb er for stor. faktorer som er viktig for deg. VÅRFEIING/VEDLIKEHOLDSFEIING CONTAINER TIL VÅRRYDDING La oss gjøre jobben!

GRØNTTJENESTER

22 00

23 17 Vi leverer containere i Stor-Oslo. Er Ta kontakt med oss i dag! Befaring er selvfølgelig gratis! duI usikker på om vi kan tiltil tjeneste for våre kunder. Vaktmesterkompaniet over 80 år17har vilevere Tlf 23 22 00 /stått post@vk.no / vk.no deg, ta kontakt med oss.

vk.no kan hjelpe deg med

å rydde opp til våren. Vi tilbyr feiing av gårdsplasser og veier, container til vårrydding,

Vi gartnertjenester, har leveransegaranti på containergraving og asfaltering. Vi hjelper alt fra store bedrifter og VINTERTJENESTER utleie, og leverer og henter| FEIING som OG SPYLING | CONTAINERUTLEIE | GARTNERTJENESTER | GRAVING OG ASFALTERING borettslag til private hjem. Ingen jobb er for liten, ingen jobb er for stor. avtalt. Hos oss kan du alltid være trygg på at du får container som avtalt. La oss gjøre jobben! Kontakt oss påmed telefonoss i dag! Befaring er selvfølgelig Ta kontakt 23 17 22 00, eller på Tlf 23 17 22 00 / post@vk.no / vk.no container@vk.no for bestilling. Se våre nettsider for mer info. www.vk.no

gratis!

23 17 22 00

vk.no

VINTERTJENESTER | FEIING OG SPYLING | CONTAINERUTLEIE | GARTNERTJENESTER | GRAVING OG ASFALTERING

Container til fastpris uansett vekten på avfallet Ragnsells.no

Trustscore utmerket - 4,7 av 5 - basert på over 3300 tilbakemeldinger

Innspill MILJØBEVISSTHET

Bærekraftig rehabilitering Benytt muligheten til energieffektivisering når dere oppgraderer. ØYVIND BODSBERG Senioringeniør i OBOS Prosjekt AS

ærekraft kan defineres som samspillet mellom miljø, økonomi og samfunn. Dette innebærer løsninger som ikke forringer natur og ressurser, som er økonomisk rettferdige, og som ivaretar oss mennesker på en god måte også i framtiden. Anslagsvis 80 prosent av boligene vi skal bruke i 2050 er allerede bygget, og en riktig forvaltning og oppgradering av disse er nødvendig for å sikre en bærekraftig utvikling. Behovet for vedlikehold og rehabilitering av bygningsmassen kan skyldes bruksmessig slitasje, ønske om oppgraderinger, endrede krav eller klimatiske påkjenninger. Klimaendringer med lengre perioder og større intensitet av tørke, nedbør og vind, påvirker i større grad enn tidligere bygningene og uteområdene våre. Riktig valg av produkter, materialer og løsninger vil over tid også være økonomisk

fornuftig. Dette vil innebære faktorer ved valg av varer som vurdering av levetid, vedlikeholdsvennlighet eller mulighet for utskifting, om produktet finnes tilgjengelig over tid, materialer som lar seg gjenvinne, har lave utslipp ved produksjon, ikke krever lang transport med mer. Kanskje kan også gravemasser og materialer gjenbrukes i prosjektet.

Riktig valg av produkter, materialer og løsninger vil over tid også være økonomisk fornuftig. Omtrent 70 prosent av energiforbruket i boliger i Norge er knyttet til oppvarming av rom eller tappevann. Generelt økende energipriser og prisstrukturer for å redusere effekttopper gjennom døgnet gjør det mer interessant å investere i energireduserende tiltak.

Noen tiltak er økonomisk lønnsomme gjennom kort nedbetalingstid, mens andre tiltak som etterisolering av fasader er fornuftig å gjennomføre dersom det likevel skal foretas utskiftinger. Eldre bebyggelse vil normalt ha større potensiale for energisparing, men økt bevisstgjøring ved eksempelvis individuell måling av felles varmtvann i nyere bygg kan også gi god spareeffekt. Endringer i lovverk og krav fra myndighetene legger føringer for bærekraftige valg. Eksempler på dette er oljefyringsforbudet som trådte i kraft fra 2020, krav til energimerking av boliger, samt tomteeiers ansvar for håndtering av overvann. Finansieringsinstitusjoner og forsikringsselskaper gir etter hvert også bedre betingelser til boligselskaper som kan vise til bærekraftige tiltak, miljø- og energimerking, samt risikoreduserende tiltak. Styret i et boligselskap kan påvirke en bærekraftig utvikling gjennom å skaffe seg god oversikt over boligmassens tilstand og planlegge aktuelle tiltak

over tid. Det er fornuftig å samle tilhørende tiltak som eksempelvis omtekking av tak, utbedring av piper og utskifting av takrenner og nedløp. Ved planlegging av et slikt prosjekt er det også naturlig å vurdere behovet for brannsikring, økt lufting av takkonstruksjonen, tilleggsisolering og mulig montering av solceller. Vi anbefaler å ta i bruk den nye modulen Vedlikehold og bærekraft på Styrerommet. Her får styret hjelp til å planlegge og prioritere vedlikehold og oppgradering, og du får tips og råd om bærekraftige tiltak. //

TIPS

Få hjelp til vedlikeholdet Sjekk ut den nye modulen Vedlikehold og bærekraft på Styrerommet! Den er nå tilgjengelig for alle boligselskap som forvaltes av OBOS, og du finner den i hovedmenyen til Styrerommet.

BOLIG & MILJØ 25

Styrearbeid organisering

Ta styring!

Mange nyvalgte styrer har nå sine første møter. Legg en plan for styrearbeidet! TEKST: HENR IK SØR LIE

rundig forarbeid, regelmessige styremøter, klar oppgavefordeling og gode styrereferat er viktige stikkord for et vellykket styrearbeid, ifølge teamleder Morten Wiker Røstengen i OBOS Eiendomsforvaltning. Bruk hele styret og deleger oppgaver. Da blir det som regel raskere fremdrift i sakene og mindre arbeidspress på styreleder. Røstengen oppfordrer styrelederen til å utnytte interessen og kunnskapen til de ulike styremedlemmene. Samtidig må man kjenne styrets begrensning og innhente ekstern hjelp ved behov. Særlig ved rehabiliteringer handler det om store summer, og det lønner seg med spisskompetanse – for eksempel hvis man skal lage et godt tilbudsgrunnlag. – Jeg anbefaler at man på det første styremøtet legger en plan for hvordan styrejobben skal gjøres og hvem som har ulike ansvarsområder. Det er gunstig at styremedlemmene har klare

26 BOLIG & MILJØ

ansvarsområder og samtidig myndighet til å ta beslutninger innen sitt område. Da er det enklere å få gjort mye mellom styremøtene, og dere kan heller bruke styremøtet til de større beslutningene og orientering om pågående saker, sier Røstengen. På det første møtet bør det lages en møteplan, og Røstengen anbefaler at man begrenser møtene til maks halvannen time. – Det er en fordel å ha jevnlige møter, men antall møter avhenger helt av antall saker og

Teamleder Morten Wiker Røstengen i OBOS Eiendomsforvaltning.

Det er gunstig at styremedlemmene har klare ansvarsområder og samtidig myndighet til å ta beslutninger innen sitt område. Morten W. Røstengen

størrelse på boligselskapet. Husk at dere også kan ta ad hoc-møter på Teams. Man trenger ikke alltid å møtes fysisk. Et styrevedtak er lovlig så lenge det blir signert i Styrerommet. Han oppfordrer alle nye til å sette seg inn i mulighetene som finnes på Vibbo og Styrerommet. – Benytt gratiswebinarene som tilbys om Styrerommet og Vibbo. Du kan også se på tidligere kurs som ligger på Hjelpemidler i Styrerommet. Han minner om viktigheten av å ha en vedlikeholdsplan: – Hvis dere ikke allerede har dette, bør dere sette i gang med å få lagd en. En vedlikeholdsplan bidrar til et mer forutsigbart styrearbeid, og en slik plan er til stor hjelp for nye styrer. I tillegg anbefaler jeg å ha en plan for kommunikasjon med beboerne. Der skorter det ofte. Og hos noen har det blitt for mye digital kommunikasjon. Styret bør også snakke med folk, ikke bare kommunisere digitalt. //

TIPS

Tre om styrearbeid Har du et tips til nye styreledere?

Styremøtet

Maria E. Larsen

Kai Hoff

Trine E. Jess

Styreleder i Turbinen (161 andeler), Oslo – Få oversikt over hva som må gjøres. Jeg fikk god hjelp av avtroppende styreleder og vaktmester. Skaff deg oversikt over kompetansen til de andre i styret og deleger oppgaver eller lei inn ekstern hjelp. Ta en gjennomgang med forretningsfører, og snakk med «alle» for å få oversikt over praktiske gjøremål. Legg en plan for å kommunisere med beboerne, for da kan mye misnøye unngås. Aksepter at ikke alle beboerne alltid er fornøyd, selv om du gjør så godt du kan.

Styreleder i Jægersborg C (10 seksjoner), Stange, og i Brubakken (48 andeler), Hamar – Det er nyttig å ha en operativ plan som beskriver selskapets interne prosesser og aktiviteter. Det er viktig å ha en plan for vedlikehold, slik at man unngår å styre etter innfallsmetoden. Hvis det er mer enn tre år siden sist, ville jeg gått gjennom alle avtaler og aktiviteter. Ofte er det penger å spare. Og ikke gjør styrearbeidet til et allmannamøte i boligselskapet. Vær bevisst på hvilke rammer loven setter for styreansvar og fullmakter, og hva som avgjøres på årsmøtet.

Styreleder i Kristianslyst 1 (144 andeler), Stavanger – Det beste er om man først sitter som styremedlem og får kjennskap til borettslaget. Det hjalp meg mye å ha vært styremedlem et år først. Jeg hadde lært Styrerommet, og jeg hadde tatt noen av kursene. I tillegg har jeg ofte kontakt med rådgiveren vår. Hun er gull verdt og en god støtte for styret. Vi var så vidt kommet i gang med Styrerommet da jeg startet som leder, og vi hadde ikke Vibbo. Når jeg går av som styreleder, skal mest mulig info ligge til neste styre.

Sørg for at møtene er strukturerte. Send ut møteinnkallelser i god tid og opplys om når møtet starter og hvor lenge det varer. Opplys også om hvilke saker som kun er orienteringssaker og hvilke som er beslutningssaker. Alle saker bør være med på innkallingen. Hold dere til sakene og tidsskjemaet. En typisk saksliste kan se slik ut: 1. 2. 3. 4. 5.

Protokoll fra sist møte Økonomistatus Vedlikeholdssaker Driftssaker Eierskifter og bruksoverlating 6. Beboersaker: Klager, søknader og lignende 7. HMS 8. Orienteringssaker

Ti råd til nye ledere

Sett mål for styrets arbeid. Legg en plan for styremøter og hvilke oppgaver som bør prioriteres.

Gjør deg kjent med styrets oppgaver og boligselskapet ditt. Snakk med avtroppende styreleder, og si ja til oppstartmøte med kontaktpersonen din i OBOS.

en rekke funksjoner som hjelper styret med å organisere arbeidet og å ta vare på historikken. Tjenesten utvikles og forbedres kontinuerlig. Nyheter om Styrerommet blir omtalt gjennom nyhetsbrev fra OBOS Eiendomsforvaltning. Opplæringsvideoer ligger også på Styrerommet, og OBOS arrangerer webinarer om både Styrerommet og Vibbo.

Engasjement og sunn fornuft er gode egenskaper. Som styreleder skal du forholde deg til mange type mennesker og bidra til at styret tar gode beslutninger.

Gjør deg kjent med Styrerommet og bruk det aktivt! Med dette verktøyet kan du slippe papir og utallige ringpermer. Styrerommet har

Få oversikt over den økonomiske situasjonen, planer, prosjekter, avtaler og leverandører. Hva krever oppfølging?

Som styreleder er det viktig å involvere hele styret. Skaff deg oversikt over styremedlemmenes kompetanse, engasjement og interesser. Det gjør det lettere å fordele oppgaver internt i styret. Lag en strategi for god kommunikasjon med beboerne. Bruk mulighetene som ligger i Vibbo!

Husk at hele styret skal behandle alle saker og fatte beslutninger i fellesskap.

Skaff deg mer kompetanse gjennom deltagelse på kurs og webinar. Her kan du få nyttig info og sjekklister som hjelper deg til å jobbe smartere. Se oversikt på obos.no/kurs. Kontakt rådgiveren din i OBOS når du er usikker eller hvis styret trenger hjelp til å få utført administrative oppgaver.

BOLIG & MILJØ 27

Den 20. mai 2022 byttet vi navn til Hafslund Oslo Celsio. Vi skal fortsatt produsere og levere fornybar fjernvarme og kjøling i Oslo – men det er bare begynnelsen. Når vi realiserer karbonfangst på avfallsforbrenningsanlegget vårt på Klemetsrud, kan vi bli verdens første selskap med negativt CO2-utslipp, og bidra ytterligere til at Oslo når sine ambisiøse klimamål. Les mer på Celsio.no

Du har bare sett

Bomiljø dugnad

Tok i et tak

Årets dugnad ble kombinert med gjenbruk i borettslaget. T E K S T O G F O T O : T H O M A S B J Ø R N F L AT E N

ppsal borettslag i Oslo kastet seg på den grønne bølgen og opprettet gjenbrukstelt for å la beboerne gjenbruke hverandres møbler i stedet for å kaste dem. – Fullt brukbare møbler gikk rett i containeren her tidligere, og med fokuset på det grønne

Fantastisk tiltak! For hver gjenstand som blir gjenbrukt utgjør det et pluss for miljøet. Angelica Baumbusch

skiftet kunne vi ikke fortsette slik, sier styremedlem Randi Vollmerhaus. Det var en vaktmester som foreslo tiltaket, og det skulle vise seg å bli en stor suksess. – Beboerne leverte inn alt fra bøker, støvsugere og møbler til de etter hvert velfylte gjenbruksteltene. Det har vært en jevn trafikk til teltene fra beboerne i vårt borettslag, men også fra omkringliggende borettslag, så her er det mye som har blitt gjenbrukt. Det som blir stående igjen etter at beboere har forsynt seg blir kastet, men det blir langt mindre enn det som tidligere havnet i søppelcontaineren, sier Vollmerhaus.

Angelica Baumbusch fant en lampe. Veronica Kydeland var på sin første dugnad. Det var også sønnen Domeniq Kydeland-Lia (2,5). Grillteamet besto av Anita Folmer og Åse Erdal. Tindre Hansen var førstemann ut i pølsekøen.

I teltene fikk nemlig møbler, bøker, kopper og krus bein å gå på. Angelica Baumbusch som hadde tatt turen fra et nærliggende borettslag gikk hjem igjen med en lampe som skulle få lyse videre i hennes stue. – Fantastisk tiltak! For hver gjenstand som blir gjenbrukt utgjør det et pluss for miljøet. Dette må vi også få til i vårt eget borettslag, sier hun. Selv om gjenbruksteltet var den store nyheten, var også den gode, gamle dugnaden sentral. Den hadde vært gjennomført i en nedjustert versjon i koronaperioden, men i år var det full pakke med grilling og sosialt samvær. // BOLIG & MILJØ 29

Foto: Charlotte Wiig

Kjenner dere vedlikeholdsbehovet? En tilstandsrapport med vedlikeholdsplan gir forutsigbarhet.

Ta vare på dine verdier OBOS Prosjekt er styrets naturlige medspiller når boligselskapet skal planlegge og gjennomføre vedlikehold, rehabilitering og ombygging. Vi kjenner prosessene som skal til for riktige vedtak og gjennomføring av kvalitetsmessige gode og helhetlige prosjekter i boligselskapene. Byggeprosjekter fra A-Å • Prosjekt- og byggeledelse • Byggherreforskriften • Uavhengig kontroll • Skadevurderinger • Tilstandsvurderinger • Vedlikeholdsplaner • Utredninger og forprosjekt • Internkontroll • Innemiljø

• • • • • • • • •

Miljøkartlegging VVS og våtrom Enøk og energitiltak Heis Elektrotekniske anlegg Betongskader Brannsikkerhet Uteområder Avfallshåndtering

Tlf. 22 86 57 96 | obosprosjekt@obos.no | obosprosjekt.no

Prosjekt

UTEMILJØ

PRODUKTER TIL UTEMILJØET - når kvalitet er viktig!

welandutemiljo.no | 46 93 91 00

annons_Bolig_&_Miljo_nr3.indd 1

2022-05-13 13:40:52

Balkonger fra Balco – Et klimasmart valg for fremtiden! Balco har all kompetanse i eget hus når det gjelder balkongprosjekter. Egen produksjon og produktutvikling av alle typer bærekraftige balkongsystemer i moderne og effektive lokaler i Sverige. Ta kontakt med oss for å komme riktig i gang!

www.balco.no

TwinViews smale aluminiumsprofiler gir et mer åpent preg fra innsiden av balkongen, og vi blir enda mer klimasmarte, ettersom vi har klart å redusere aluminiumet i rammeprofilene med 12 prosent. I balkongsystemet kan du dessuten få Balcos eget utviklede dreneringssystem CleanLine og ventilasjon VentTec.

BERGEN Tel 459 76 830

OSLO Tel 23 38 12 00

TRONDHEIM Tel 902 36 179

Bolighistorie de eldste

FOTOMONTASJE: KRISTOFFER WIT TRUP OG UK JENT FOTOG R AF (FR A SVERRE PEDERSENS PRIVATARKIV, NTNU)

Anne-Kristine Kronborg: Kunsthistoriker med bolig- og byhistorie som spesialitet, jobber som formidlingsrådgiver i OBOS.

Hundre år med hus og hage

De første kooperative boligselskapene hadde hagebyen som ideal.

or hundre år siden tok noen driftige bygningsarbeidere første spadestikk på Øvre Rosenborg i Trondheim. Det resulterte i en perle av et boliganlegg. Omtrent samtidig sto 20 klassiske trehus med til sammen 70 leiligheter ferdige i Tønsberg, på det som kaltes Anders Larsens løkke. Og i Oslogata i Fredrikstad var det innflytting i fem idylliske trehus med spisse tak og smårutete vinduer. Alle disse boligprosjektene fortjener en plass i bolighistorien. Både fordi det er snakk om vakre hus og en boform som er like ettertraktet nå som for hundre år siden – og fordi de representerer et viktig stykke kooperativ bolighistorie. At bygge sig et hus. Bolignøden var et av de største samfunnsproblemene på begynnelsen av 1900-tallet, og det vokste fram en erkjennelse av

32 BOLIG & MILJØ

at bolig ikke bare var den enkeltes ansvar, men et felles anliggende. I 1913 ble Norsk Forening for Boligreformer stiftet, og ble et viktig talerør for boligsaken. Mange steder satte kommunene i gang egen boligbygging. Og noen begynte å sysle med tanken om å bygge sammen. «Det har allerede længe været saa at det bare er de økonomisk velstillede som har kunnet ta det løft alene at bygge sig et hus», sto det å lese i Smaalenenes Social-Demokrat i Fredrikstad 28. juli 1918. Og i fortsettelsen: «Men her som saa ofte ellers viser det sig at hvad den enkelte ikke magter, det kan greies, naar der løftes i flok. Og paa byggevirksomhetens omraade har de kooperative boligselskaper vist en av veiene til at løse spørsmaalet.» Skribenten var fru Bertha Stousland. Hun tilhørte Fredrikstads borgerskap og var Venstre-politiker, og bare noen

Hundre år i ett og samme bilde! Tiden har neppe stått stille i Trondhjems Kooperative Boligselskap Borettslag, men den har i hvert fall fart pent med husene. Med hagebyen som forbilde ligger de 27 toog firemannsboligene rundt store, felles grøntarealer.

Ironisk nok var det altså mangelen på kapital som satte en stopper for de revolusjonære bygningsarbeidernes kooperative fremstøt. uker tidligere hadde hun vært med på å stifte Fredrikstad Kooperative Byggeselskap. Det var kommunen som hadde tatt initiativ til å opprette selskapet, og et arbeidsutvalg allerede vært i sving et halvt års tid for å forsøke å skaffe kapitel hos banker, bedrifter og foreninger. Dessverre forgjeves. Det skulle gå tre år før selskapet hadde penger nok til å begynne å bygge. Men i 1922 sto endelig de fem husene i Oslogata ferdige, med til sammen 14 leiligheter på to og tre rom og kjøkken.

Sunt, godt og vakkert. Ordføreren i Tønsberg fanget tidsånden når han ønsket seg en sunn, god og vakker bebyggelse. Både her og i Fredrikstad ble dette ønsket realisert i form av toog firemannsboliger med hager og felles grøntområder. Også i Sarpsborg, Larvik, Halden, Sandefjord, Tromsø og Stavanger ble det i årene rundt 1920 stiftet kooperative byggeselskaper av samme slag. Disse første kooperative selskapene var knyttet til tre viktige bevegelser i samtiden: boligreformbevegelsen, hagebybevegelsen og egne hjem-bevegelsen. De tre bevegelsene, som like gjerne kan beskrives som

Lys og luft og grønt. Øvre Rosenborg er regulert av arkitekt Sverre Pedersen, som ville skape vakre og sunne byområder. Firemannsboliger i tre ble nærmest en trøndersk spesialitet i mellomkrigstiden. En rasjonell og samtidig trivelig boform.

FOTO: KRISTOFFER WIT TRUP

Vanskelige tider. Også i Tønsberg var det boligmangel, og 30. oktober 1917 inviterte ordfører Rørholt byens industriherrer og embedsmenn samt formannskapet til møte i bystyresalen. På dagsorden sto opprettelsen av et kooperativt byggeselskap, og ordføreren appellerte til de fremmøtte om å støtte et slikt selskap økonomisk: «Tiderne er for vanskelige og resikable nu for den private byggevirksomhet. Et byggeselskap vil være en god støtte for at faa fart i den høyst paakrævende virksomhet. Og Tønsberg byr gode betingelser for

en sund, god og vakker bebyggelse», argumenterte ordføreren ifølge Vestfold Arbeiderblad. Forslaget vant bifall, og et halvt år senere, i april 1918, ble Tønsberg Boligselskap stiftet. Kommunen sto klar med tomter, og byggingen startet trolig samme år. I 1922 hadde sytti familier fått nye hjem. Det er uklart hvor mye byens næringsdrivende bidro med når det kom til stykket, for det var kommunen som tok mesteparten av regningen. Resten ble finansiert med lån, med kommunen som garantist.

BOLIG & MILJØ 33

FOTO: MORTEN OBBINK

Bolighistorie de eldste

Bak tanken om å bygge egne hjem og hagebyer lå det heller ikke bare omtanke for de lavere klasser, men også et ønske om å demme opp for sosial uro. tankestrømninger eller idealer, hadde som målsetting å skaffe sunne, gode og vakre boliger for folk flest. Også arbeidsfolk skulle ha hus og hage! Troen var sterk på at vakre omgivelser ville skape gode og trygge hjem og bringe frem det beste i menneskene. Norsk Forening for Boligreformer var en viktig drivkraft i arbeidet for å etablere kooperative byggeselskaper, og en ivrig forkjemper for hagebyen. I 1920 tok foreningen initiativ til å stifte et landsforbund for kooperative boligforeninger. Forbildet, både organisatorisk og arkitektonisk, var Ullevål hageby i hovedstaden. Dette store og vakre boligområdet var riktignok bygd av kommunen, men var blitt organisert som et kooperativt selskap, Kristiania Havebyselskap. Slik ville man ha det over det ganske land! 34 BOLIG & MILJØ

Bygge sammen, for seg selv. Boligreformbevegelsen arbeidet for bedre boliger for småkårsfolk. Men arbeidsfolk selv var dårlig representert i bevegelsen. Og både i Tønsberg og Fredrikstad var det kommunene, i samarbeid med bedriftseiere og sosialt engasjerte medlemmer av borgerskapet, som etablerte de kooperative byggeselskapene. De første forsøkene på kooperativ boligbygging kom med andre ord «ovenfra». Bak tanken om å bygge egne hjem og hagebyer lå det heller ikke bare omtanke for de lavere klasser, men også et ønske om å demme opp for sosial uro. I Trondheim, derimot, startet den kooperative boligbyggingen med motsatt fortegn. I 1921 ble Trondhjems Kooperative Bygge- og Boligselskap (TKBB) stiftet av representanter for byens fagorganiserte bygningsarbeidere, Trondhjems Arbeiderparti og den lokale leieboerforeningen. Dette var det første kooperative byggeselskapet som sprang ut av arbeiderbevegelsen. TKBB var ikke bare et boligselskap som skulle ivareta de boligtrengendes interesser, men også et produksjonsselskap som selv skulle utføre boligbyggingen. Boligproduksjon og boligkonsum under samme tak, for å si det enkelt. Det hele var en del av et radikalt politisk program som ikke bare gikk ut på å skaffe arbeidsfolk et sted å bo, men som like mye handlet om å

Hvitmalt panel, smårutete vinduer og bratte tak med en fin liten vipp. Fredrikstads eldste borettslag har trekk fra nordisk nybarokk, en romantisk stil som var populær på begynnelsen av 1900-tallet.

FOTO: BJØRN K JERR A

gjøre bygningsarbeiderne i stand til å overta boligproduksjonen. Initiativtakerne i TKBB tilhørte den revolusjonære delen av arbeiderbevegelsen, og det å ta kontroll over produksjonen ble sett på som et viktig skritt på veien til et sosialistisk samfunn. Også arbeiderbevegelsen omfavnet egne hjem-ideologien, så når det gjaldt boform var de radikale trønderne helt på linje med de borgerlige kooperatørene. TKBB fikk kommunale tomter på Øvre Rosenborg, i et område som var regulert av stadsarkitekt Sverre Pedersen. Han var tilhenger av hagebyen og opptatt av å skape sunne, lyse og grønne boligområder: «For dypt i den menneskelige karakter ligger der en trang til at være i kontakt med naturen. Lykkelig er det menneske hvis barndom og ungdom er fyldt av naturens liv og som ikke er vokset op i stenbyens kunstige verden»,

Troen var sterk på at vakre omgivelser ville skape gode og trygge hjem og bringe frem det beste i menneskene.

som han formulerte det i et foredrag i 1919. Sverre Pedersen ble senere professor ved NTH og har gått inn i historien som en av våre fremste byplanleggere. Her må også den kooperative bebyggelsen på Øvre Rosenborg få en plass, som ett av de fineste uttrykkene for datidens boligidealer. Kroken på døra. Gode tanker, store ambisjoner og vakre hus til tross – hagebykooperasjonen fikk aldri vind i seilene. Det ble med noen få boliganlegg, og så stoppet det opp. Verken i Fredrikstad eller Tønsberg maktet de kooperative selskapene å skaffe kapital til å sette i gang flere boligprosjekter, og mange medlemmer meldte seg ut når de merket at det ikke hjalp å løfte i flokk når det ikke fantes penger. I Tønsberg ble selskapet i praksis mer kommunalt enn kooperativt, inntil det i 1954 ble omgjort til et borettslag. Byggeselskapet i Fredrikstad ble en del av Fredrikstad Boligbyggelag i 1954. Det gikk ikke bedre med de trønderske kooperatørene. Det var vanskelig å skaffe penger til å sikre driften, og i 1925 ble produksjonsbiten skilt ut som et eget selskap for å hindre at de som allerede hadde fått bolig skulle bli trukket med ut i en økonomisk hengemyr. Ironisk nok var det altså mangelen på kapital som satte en stopper for de revolusjonære bygningsarbeidernes kooperative fremstøt. //

Trehusene i Tønsberg er klassisistiske i formspråket – pene og harmoniske hus med valmtak og fine detaljer rundt inngangspartiene og vinduene. To- og firemannsboliger passet godt inn i småbyene, og er typiske for de første kooperative byggeselskapene.

BOLIG & MILJØ 35

Må felleskostnadene økes? Dette er et spørsmål mange beboere stiller når det blir snakk om rehabilitering. Som kunde i OBOS har du og resten av styret en dedikert rådgiver i OBOS-banken, som kan gi råd om hvordan små og store rehabiliteringsprosjekter bør finansieres, og hvordan felleskostnadene påvirkes. Det gir større trygghet når det skal tas beslutninger om økonomi og vedlikehold.

Ring oss på 22 86 58 00, eller finn din rådgiver på styrerommet.no

På de neste sidene finner du nyheter, tips og råd som skal gjøre styrehverdagen litt enklere, enten du har lang eller kort erfaring.

FOTO: TERJE G UNDERSEN

Guide

Velkommen til GUIDE-seksjonen!

VEDLIKEHOLD

Tar en dusj Alle har godt av litt såpe og vann iblant. Det gjelder også murbygninger. TEKST: HENR IK SØR LIE

evnlig fasadevask gjør at bygningen holder lenger før det må males, og det bidrar til færre skader i murpussen. Villaeiere med trefasade har gjerne lært at det kan være smart med en husvask iblant, men det er langt færre boligselskap – særlig med murfasade – som vasker fasaden. Murmester Terje Gundersen i OBOS Prosjekt anbefaler alle boligselskap å vurdere fasadevask. – Da kan du få fjernet smuss, støv, salter, sopp og annen begroing, som skader malingen og pussystemet, og dermed bevare fasaden lenger før du må sette i gang med en større rehabilitering eller malerarbeider, sier Gundersen. Han legger til at det naturligvis også handler om estetikk. Spesielt en del bygårder i sentrumsområder har et grått slør av veistøv, pollen og annen forurensing. – En vask kan også avdekke skader oppover i etasjene.

Når fagfolk kommer opp med lift for å vaske, kan de notere seg eventuelle riss og skader i muren som er vanskelig å se fra gateplan. Ved taknedløp kan det være lett å se skader. Grønske og svarte renner på gesimser kan være tegn på at noe bør gjøres.

Tidligere var det gjerne vaktmesteren som tok seg av fasadevask, men nå er det mer vanlig å bruke firmaer som har spesialisert seg på utvendig vask. Tjenesten tilbys også av mange malerfirmaer og noen murerfirmaer, ifølge Gundersen. //

Stillas brukes særlig hvis det også skal gjøres andre arbeider enn fasadevask, eller hvis det er vanskelig å komme til med lift i en bakgård.

BOLIG & MILJØ 37

Guide diverse

TILFLUKTSROM

Et tryggere rom Sørg for at ventilasjonen fungerer hvis det blir behov for å søke dekning.

et er ca. 19.000 private tilfluktsrom og 600 offentlige rom i Norge. Til sammen skal disse ha plass til 2,5 millioner mennesker. I fredstid er det lov å be-

nytte rommene til andre formål, så lenge verneevnen ikke reduseres, men tilfluktsrommene skal kunne tas i bruk på 72 timers varsel.

Ifølge loven er det eier og bruker av tilfluktsrom som plikter å holde det i forsvarlig stand. I praksis betyr det at styret og styreleder har ansvaret i borettslag og sameier. Påbudet om tilfluktsrom ble opphevet i 1974 for nybygde privatboliger, men borettslag eldre enn dette plikter å ta vare på eksisterende tilfluktsrom. Sivilforsvaret gjennomfører tilsyn, og de rapporterer at det finnes mange eksempler på tilfluktsrom som ikke holder godkjent standard. Blant annet skorter det på vedlikehold og kunnskap om ventilasjonsanlegget. OBOS Prosjekt og Sivilforsvaret har holdt webinar om tilfluktsrom. Webinaret ligger gratis tilgjengelig på Styrerommet, se Hjelpemidler -> Bruksanvisninger og instruksjonsfilmer. //

ÅRSM Ø TENE L E V E R A N D Ø R ER

Gi dine vurderinger! På Styrerommet kan du se alle leverandører som er brukt av OBOS-forvaltede boligselskap siden 2014. Som styremedlem kan du sette karakter og omtale leverandører som er benyttet av ditt boligselskap. Har du erfaringer som er gode, dårlige eller kanskje midt på treet? Du gir karakter på en skala fra én til fem, og leverandørmodulen blir bedre for alle jo flere som bruker den. Gi dine vurderinger og hjelp andre med å finne gode leverandører! Se Leverandører og avtaler på Styrerommet.

38 BOLIG & MILJØ

Flertallet valgte digitalt Til tross for at vi igjen kan møtes fysisk, er det mange som også i år valgte digital gjennomføring av årsmøtet.

r. 30. mai var det gjennomført ca. 3300 årsmøter blant OBOS-forvaltede boligselskap, og av disse var det 1780 som hadde gjennomført digitalt. Det vil si at 54 prosent valgte digital løsning. Blant de som arrangerte fysisk møte hadde omtrent halvparten brukt årsmøtemodulen til forberedelsene, som å opprette saksliste og sende ut innkalling. – Årets digitale årsmøter har gått bra. Mitt inntrykk er at både rådgivere og styrer er tryggere på løsningen nå, og dermed blir det også færre supporthenvendelser. Det

har dessuten vært en økning av hybride årsmøter, der man har kombinert et fysisk møte med digital avstemming, forteller prosjektleder for Styrerommet, Simon Vennerød-Diesen, i OBOS Eiendomsforvaltning. //

OPPSK RIF TER

Bedre bomiljø Oslo kommune har lagd en litt annerledes kokebok.

I mai ble boka «Kokebok – for et bedre bomiljø» lansert. Her får du 60 sider med en rekke oppskrifter og tips for et bedre bomiljø. I forordet står det at «Kokeboka er for deg som bor i et sameie eller borettslag. Det spiller ingen rolle om du eier eller leier boligen du bor i eller om du sitter i et styre eller ikke. Finner du en idé som frister, følger det som i andre kokebøker med en oppskrift. Da er det bare å sette i gang med å samle alle nødvendige ingredienser. La deg inspirere, få med deg noen naboer og ta fatt på jobben for et bedre nærmiljø der du bor.»

Tips! Hva med å lenke til boka på Vibbo, slik at folk kan få inspirasjon til å bidra i nærmiljøet? Boka finner du via QR-koden eller tinyurl. com/2w6hwn2d.

Er dere forsikret mot skadedyr? Vi forsikrer 1,2 millioner boliger i hele landet mot råteskader og skadedyr.

Bekjempelse av skadeinsekter, mus og rotter inngår ikke automatisk i bygningsforsikringen. Bli kvitt skadedyr

Økonomisk trygghet

Rask hjelp

Økt sikkerhet

Derfor bør du forsikre deg • Insektskader kan bli dyrt. • Skader og insekter inne kan oppleves

ubehagelig og belastende. Med riktig forsikring får du rask hjelp om uhellet er ute. • Skader oppstår både i nye og eldre bygninger og bekjempelse er ofte omfattende og kostbart. • Vi har mer enn 80 års erfaring. Du kan være trygg på at skadesaken er i de beste hender.

Tips til forebygging • Gå grundig gjennom bygningen minimum årlig. • Sørg for jevnlig vedlikehold. • Hold det rent, ryddig og tørt. • Oppbevar mat i tette beholdere. • Sikre tilstrekkelig ventilasjon i bygningen. • Gjennomfør tettetiltak for å hindre at insekter

og andre skadedyr kommer inn.

Ta kontakt med ditt forsikringsselskap eller besøk våre nettsider hussoppen.no for mer informasjon

- mot råte og skadedyr

LEVERANDØR ISOENERGI Når alt er lagt til rette, blåseisoleres en enebolig på én dag.

Blåseisolering er et effektivt alternativ til tradisjonell isolasjon og forenkler byggeprosessen.

Isoenergi tilbyr også etterisolering av eldre bygg, men utfører i hovedsak isolering av nybygg for entreprenører og byggmesterbedrifter.

Blåseisolering er et effektivt alternativ til tradisjonell isolasjon og forenkler byggeproserssen.

BLÅSEISOLERING BLÅSEISOLERING ER FREMTIDEN minsker strømregningen, Isoenergi tilbyr også etterisolering av eldre bygg, men utfører i hovedsak isolering av nybygg for entreprenører og byggmesterbedrifter.

Etterisolering med 30 cm tykkelse på et kaldt loft på 100 kvm, utføres på under én time.

og øker komforten

– RASKT OG EFFEKTIVT BLÅSES ISOLASJONEN INN I ALLE KONSTRUKSJONER, MED EN KVALITET SOM ER VEL SÅ BRA SOM TRADISJONELL ISOLASJON. GLEM DE TRADISJONELLE ISOLASJONSPLATENE, BLÅSEISOLERING ER BEDRE, RASKERE, RIMELIGERE, OG SKÅRER HØYT MILJØMESSIG. –RASKTOGEFFEKTIVTBLÅSESISOLASJONENINNIALLEKONSTRUKSJONER,MEDENKVALITET SOMERVELSÅBRASOMTRADISJONELLISOLASJON.GLEMDETRADISJONELLEISOLASJONSPLATENE, BLÅSEISOLERINGERBEDRE,RASKERE,RIMELIGERE,OGSKÅRERHØYTMILJØMESSIG.

blir isolasjonen komprimert, og kan leveres UTVIDER STADIG Det sier Børre Finsrud, daglig leder i med lambdaverdi helt ned til 0,033. Siden Finsrud etablerte selskapet i 2008, Isoenergi AS. Det sier Børre Finsrud, daglig leder i blir isolasjonen komprimert, og kan leveres UTVIDER STADIG Isolasjonen er garantert synkefri, og innehar har firmaet utvidet med flere avdelinger. De Isoenergi bruker isolasjon laget av glass. med lambdaverdi helt ned til 0,033. Isoenergi AS. Isoenergi bruker isolasjon laget Siden Finsrud etablerte selskapet i 2008, de samme branntekniske som har i harfirmaetutvidetmedflereavdelinger.De dag avdelinger i Vikersund, Drammen, Den produseres og iråstoffet Isolasjonen er garantertegenskapene synkefri, og innehar av glass. Deni England, produseres England, og A1, ubrennbart. og Trondheim. Firmaet bestårråstoffet av 80 prosent resirkulerte samme branntekniske egenskapene som består av 80 prosent resirkulerte Bergen, har Arendal i dag avdelinger i Vikersund, Drammen, fastedeisolasjonsplaternye isolasjonsplaterbyggeforskriftene strenge søkerBergen, stadigArendal etter flere, og er pr i dag i har de – Defaste glassflasker. Kort sagt blåses isolasjonen inn glass-flasker.Kortsagtblåsesisolasjoneninn A1,stiller ubrennbart. og Trondheim. I tillegg nye byggeforskriftene stiller i yttervegger, etasjeskillere, skråhimlinger avdelinger både i Akershus og Innlandet. krav–tilDe isolasjon i boliger, hytter og strenge om ytterligere 4-6 avdelinger. i yttervegger, etasjeskillere, skråhimlinger og og dialog krav til isolasjon i boliger, hytter og himlinger mot kaldt loft. Prosessen er rask, Firmaetsøkerstadigetterflere,ogerpr.i næringsbygg. himlinger mot kaldt loft. Prosessen er rask, næringsbygg. og effektiv. er lagt til rette EGNER dag SEG i dialog om ytterligere 4–6 avdelinger. Blåseisolering er et svært godt alternativ, og OVER ALT rensligrenslig og effektiv. Når Når alt eraltlagt til rette Blåseisolering er et svært godt alternativ, og isoleres et helt hus på en dag. forenkler isolerings-prosessen betraktelig, Isoenergi utfører i hovedsak isolering isoleres et helt hus på en dag. – I tillegg til miljøfaktoren er denne forenkler isolerings-prosessen betraktelig, EGNER SEG OVER ALT avslutter Børre Finsrud. av nybygg for entreprenører og – I tillegg til miljøfaktoren er denne prosessen nesten støvfri. Den forårsaker avslutter Børre Finsrud. Isoenergi utfører i hovedsak isolering byggmesterbedrifter, men har også prosessen nesten Deningen forårsaker ikke kløe, denstøvfri. gir nesten avfall, og av nybygg for entreprenører og en del etterisolering av eldre bygg. ikke kløe, den gir nesten avfall, og innblåsingen er så ogingen si lydløs. Dessuten byggmesterbedrifter, men har også en del egner seg over innblåsingen er så konkurransedyktig og si lydløs. Dessuten er den svært på pris. HvisBlåseisolasjon etterisolering av eldre bygg.alt, i etterisolerer loftet sitt,på så tjener egner seg over alt, i nybygg og eldre bygg. I lukkede er denman svært konkurransedyktig pris, man bådeBlåseisolasjon inn kostnaden både nybyggsom og eldre bygg. lukkede konstruksjoner vegger og Iskråhimlinger fortsetter Finsrud. på cirka to år med dagens strømpriser, fortsetter Finsrud. konstruksjoner som vegger og skråhimlinger

PROFFEN

Guide spørsmål og svar

Noe du lurer på?

OBOS mottar daglig en rekke spørsmål fra styrene om drift og forvaltning. Her har vi samlet noen av spørsmålene som ofte blir stilt.

F L AG G S TA N G

Det er strid i borettslaget om vi skal heise regnbueflagget under Pride-feiringen i juni. Hvordan bør vi avgjøre dette? Svar: Borettslag og sameier er ikke omfattet av flagglovgivningen som gjelder for flagging på offentlige institusjoner eller bygninger. I utgangspunktet kan private flagge når de vil, også utenom de offentlige flaggdagene, og det er vanlig at man heiser flagget for å markere forskjellige private anledninger som dåp/navnefest, konfirmasjon, bryllup, begravelser eller at Norge har tatt gull i Fotball-VM. Det er imidlertid kutyme at flagging skjer med en viss stil og verdighet. Som hovedre-

gel flagges det i Norge med det norske flagget, men det kan også flagges med andre flagg for å markere spesielle begivenheter. For eksempel er det mange som nå flagger med det ukrainske flagget for å vise sin solidaritet med folket der. Det er også ganske vanlig å flagge med regnbueflagget under Pride-feiringen i slutten av juni. Når og hvordan det skal flagges fra borettslagets flaggstang er noe som styret bestemmer i kraft av sin alminnelige forvaltningsmyndighet etter brl. § 8-8. I utgangspunktet burde flagging med regnbueflagget være ukontroversielt i dag, men det må nok konstateres at dette stadig kan vekke motstridende følelser hos noen. Som hovedregel tror jeg ikke dette skyldes fordommer mot LHBT, men mer en konservativ hold-

ning til flagging som sådan. Styret bør informere disse beboerne om at flagging med regnbueflagget etter hvert har blitt en vanlig markering, at det ikke er i strid med noen flaggregler og at det er en fin og verdig måte for borettslaget å vise sin solidaritet på. //

AIRBNB

Kortidsutleie er tilbake for fullt etter pandemien. Må begrensninger i utleie og eventuelle sanksjoner stå i vedtektene? Svar: Reglene som regulerer korttidsutleie, gjennom AirBnb eller på annen måte, følger direkte av loven. Etter borettslagsloven kan andelseier leie ut hele boligen i inntil 30 dager uten å måtte ha godkjenning fra styret. Etter eierseksjonsloven kan seksjonseier korttidsutleie boligen i inntil 90 dager. I eierseksjonssameiet er adgangen til å leie ut på lange kontrakter som hovedregel fri, mens det i borettslag er begrensninger på all utleie som følge BOLIG & MILJØ 41

Guide spørsmål og svar

av brukereie-prinsippet. Noen vedtektsregulering er følgelig ikke nødvendig. Unntaket er dersom man i eierseksjonssameiet ønsker at en annen grense for korttidsutleie skal gjelde. Sameiet kan innskrenke adgangen til korttidsutleie til 60 dager, eller utvide den til 120 dager. I borettslaget er grensen på 30 dager gitt, den kan ikke fravikes i vedtektene. Overskridelse av loven eller vedtektenes grense vil representere et mislighold overfor borettslaget. Hvorvidt det vil utgjøre et vesentlig mislighold som berettiger boligselskapet til å gi salgspålegg vil måtte bero på en konkret vurdering av overtredelsens grovhet. //

– underkastet de samme reglene som «ekte» overvåkingsanlegg. Begrunnelsen for dette er at følelsen av å være overvåket i seg selv representerer en krenkelse av personvernet. Det er ikke forbudt å etablere slike «dummyanlegg», men for at det skal være tillatt må man i utgangspunktet oppfylle de samme vilkårene som stilles for å etablere et ekte overvåkingsanlegg. Vilkårene for å kunne operere med kameraovervåking på boligselskapets område kan oppleves som nokså kompliserte, og det vil føre for langt å gå inn på dem her. Vi nøyer oss med å vise til Datatilsynets sider på datatilsynet.no der dere kan finne detaljert informasjon og veiledning. //

OV E RV Å K I N G

Vi ønsker å sette opp falske skilt med «Området er kameraovervåket». Er det lovlig? Svar: Etter personopplysningsloven § 31 er skilting med kameraovervåking som i virkeligheten ikke finner sted, eller med uvirksomme kamera – såkalte «dummyanlegg»

om saker skal behandles i fysisk møte eller på annen måte. De øvrige styremedlemmene kan imidlertid kreve at det innkalles til fysisk møte. Det som er avgjørende er at styret får en forsvarlig behandling av den aktuelle saken. En ringerunde til styremedlemmene vil ikke gi en mulighet til meningsutveksling og dialog mellom styremedlemmene, så det anbefales at dette kun brukes i saker som haster og er uproblematiske. Etter lovendringer i 2021 er bestemmelsene om styremøter nå teknologinøytrale. Se Burettslagslova § 8-5 og Eierseksjonsloven § 56. //

sitter ute på balkonger, terrasser og felles uteområder. Styret bør oppfordre beboerne til å sende ut nabovarsel, eller ta en hyggelig prat med naboen før de skal ha en fest. Husordensreglene har vanligvis bestemmelser om når det skal være ro. Hvis styremedlemmer blir kontaktet om støy på kvelden, kan en oppfordre den som klager om å ta direkte kontakt med de som har festen og be om at de demper støynivået. Mye løser seg ofte med dialog. Mottar styret en skriftlig klage på støy/bråk fra en eier, må styret sørge for en god saksbehandling av klagen. //

F ESTBRÅK

STYREBEHAND LING

Er det et gyldig styrevedtak hvis styreleder har avtalt en sak via telefonsamtaler med de andre i styret? Svar: Ja, et slikt vedtak vil være gyldig dersom saken føres inn i styreprotokoll og signeres av styremedlemmene. Styrets leder avgjør

Varme sommerdager medfører ofte støy fra åpne vinduer og balkonger. Noen beboere klager, men flertallet ønsker å være litt romslig. Hvor skal vi sette grensen? Svar: En del støy må vi nok tåle når vi bor i tettbebygde strøk. Spesielt på fine, lange sommerkvelder hvor mange

Har du et spørsmål? Har du spørsmål som også er relevant for andre boligselskap? Nye spørsmål og svar blir trykket i neste utgave av Bolig & Miljø. Send inn til fungerende redaktør Pelle B. Aarsbog, pelle.bohn.aarsbog@ obos.no.

KILDER: TERJE SJØVOLD, JURIDISK DIREKTØR I OBOS OG HEIDI KIPLESUND, FAGANSVARLIG AVDELING MEDLEMSL AG I OBOS EIENDOMSFORVALTNING.

42 BOLIG & MILJØ

ILOQ – et digitalt låsesystem, helt uten batterier! iLOQ 5-serien er et fleksibelt og programmerbart låssystem som lar kunden velge hva slags «nøkkel» de ønsker å bruke: digital nøkkel, mobilnøkkel, nøkkel-FOB eller bare en kode.

PORTTELEFON OG ADGANGSKONTROLL

POSTKASSER

ASSISTENT PARTNER AS

LEVERANDØR AV ELEKTRO- OG LÅSESMEDTJENESTER

DØRAUTOMATIKK

Assistent Partner er registrert elinstallatør og leverandør av tradisjonelle elektro- og låsesmedtjenester, med dørautomatikk, porttelefon, adgangskontroll og elektroniske låsesystemer som spesialfelt. Vi leverer også postkasser med elektronisk lås tilpasset adgangskontroll-systemet. Assistent Partner – din digitale låsesmed i Oslo, Viken, Vestfold/Telemark og Rogaland.

KONTAKT OSS PÅ TEL. 48 10 11 00

Drammen – Oslo Sarpsborg – Stavanger assistentpartner.no

KVALITETSPRODUKTER SKREDDERSYDD ETTER DINE BEHOV

H-FASADER.NO ELLE mELLE. Foto: Innohus, Sapa/Marius Beck Dahle, Tony Hall, Kristin Støylen.

VEDLIKEHOLDSFRIE KVALITETSVINDUER I PVC H-vinduet+ har i over 30 år levert produkter utviklet for å tåle det tøffe norske klimaet, til fornøyde kunder over hele landet. Vi fokuserer på bærekraftige løsninger. Det er derfor viktig for oss å levere resirkulerbare produkter, med høy kvalitet og lang levetid – bra for både deg og miljøet!

hfasader.no

Guide digitale løsninger

V I B B O O G S T Y R E RO MM ET

Bruk mulighetene! Her er tips til nyttige funksjoner som mange har oversett. TEKST: A N N E MIK K ELSEN, PRODU K TSJ EF V IBBO OG ST Y R EROM M ET

il deg som sitter i et styre: De fleste av dere kjenner godt til Vibbo og Styrerommet, men er kanskje ikke kjent med alle kriker og kroker. La oss starte med forsiden av Styrerommet. Her kan du løse en rekke oppgaver, og Styrerommet knyttes stadig tettere mot Vibbo. F.eks. under «Mine gjøremål» vil du få opp beskjed hvis det er meldinger til deg i Vibbo. Da kan du gå rett fra styrerommet til Vibbo for å lese meldingene. Plusstegnet i grønn sirkel (oppe til høyre på forsiden) gir mulighet til å kontakte beboere via meldingstjenesten i Vibbo. Via plusstegnet får du også mulighet til å lage en nyhetssak i Vibbo direkte fra forsiden i Styrerommet. Dere sitter kanskje og behandler en sak i styremøtet som dere vil ha beboernes mening om. Da kan dere umiddelbart lage en nyhetssak om det direkte fra Styrerommet. Legger dere til funksjonen «håndsopprekning» på nyheten, kan dere få en uformell avstemming. Før vi forlater forsiden: Hamburgermenyen du finner helt øverst til høyre er mer enn bare veien inn til underliggende strukturer. Du finner f.eks. skjemaer for lånesøknad, juridisk bistand og veien inn til OBOS-nøkkel, så det kan lønne seg å ta en titt på menyen iblant. Beboere og boliger har fått mye nytt. Der finner dere informasjon som kan eksporteres i nyttige lister. Bruk Rolle og Flere filter for å få ut de listene som er mest effektive for deg. Under valget «Boliger» kan du trykke på en spesifikk leilighet og få opp boligkortet. Der finner du et notatfelt hvor du kan sette inn

FOTO: IL JA C. HENDEL

fritekst som «leier ekstra bod», «har ikke p-plass» etc. På Vibbo anbefaler vi å lage gode temaer med varig informasjon. Hvis dere lenker nyhetene til temaene, blir det en god og informativ nettside for beboerne. Vi har dessuten en veldig bra søkemotor i Vibbo, og den gjør at det er enkelt å finne det man er på jakt etter. Knytter dere kontakter til temaene, kan dere fordele jobben lett mellom styremedlemmer – slik at ikke styreleder blir flaskehalsen. Vær også oppmerksom på at dere kan legge til eksterne kontakter om dere vil at folk skal ta direkte kontakt med vaktmester, rørlegger eller andre. Forskjellen på disse kontaktene og styremedlemmene er at de eksterne ikke kan kontaktes gjennom meldingstjenesten i Vibbo. Meldinger går bare mellom styret og beboerne. I meldingstjenesten er det også søkemotor hvor dere kan

Produktsjef for Vibbo og Styrerommet, Anne Mikkelsen, gir tips til hvordan man kan få større utbytte av verktøyene.

filtrere på beboer, bolig, tema og mer som gjør det lett å finne fram til alle meldinger som eksempelvis handler om «rehabilitering av bad». Når dere lager nyheter og temaer kan bilder og annet legges til ved hjelp av plusstegnet i blå sirkel. Der finner dere den tidligere nevnte «håndsopprekning» også. Men, det er ikke sikkert dere har sett at dere kan lage skjemaer begge steder? Det er enkelt å lage og kan sendes til eksterne om dere skulle ønske å benytte det til f.eks. bestilling av nøkler. Under tema kan dere lage kalender for booking av f.eks. gjestehybel eller festlokale, og nå kan den også publiseres på åpen side slik at eksterne kan benytte seg av bookingen. Vi har dessuten lagd et helt åpent demoselskap, kalt Vibbotoppen. Der kan du få flere gode tips for bruk av Vibbo. Se vibbo.no/vibbotoppen. // BOLIG & MILJØ 45

Bolig & Miljø dette er obos

Høstseminar i åtte byer

Kurskalender

Gled deg til årets høstseminar – et sted nær deg! OBOS inviterer styreledere og styremedlemmer til seminar i åtte ulike byer denne høsten. Stikkord for dagen er blant annet konflikthåndtering. Hva kan vi gjøre for å unngå at det som starter med småkrangler utvikler seg til store og langvarige konflikter? Hvordan kan vi skape et godt naboskap? Hva skjer i norsk økonomi, og hvordan påvirker dette borettslag og sameier? Energikostnadene stiger, kan vi gjøre noe med det? Vi viser også hvordan våre digitale løsninger kan hjelpe dere i hverdagen. I tillegg til faglige innlegg, serveres det god mat, og du kan besøke stands, snakke med OBOS-ansatte og bli kjent med andre styremedlemmer. Melder du deg på før 1. juli er prisen 790 kr. Etter dette øker den til 990 kr pr. person. For mer info og påmelding, se obos.no/hostseminar22.

Webinar: Introduksjon til Styrerommet Styrerommet.no gjør det enkelt å håndtere økonomi, gjennomføre HMS og avholde styre- og årsmøter. Vi tar en grunnleggende gjennomgang av innholdet. Når: Tirsdag 23. august kl. 16.30-18.00 Pris: Gratis Webinar: Forsikring

Visste du at …

På dette webinaret vil forsikringsavdelingen fortelle om skadehåndtering, rådgivning, innhold i avtaler og mye mer.

…beboere nå kan se felleskostnader på Vibbo? …OBOS-nøkkel har fått et helt nytt og forenklet styringsverktøy direkte i Styrerommet?

…vi er i gang med fysiske kurs igjen flere steder i landet?

…boligselskapet ditt kan få gode rabattavtaler med våre avtalepartnere. Se obos.no/styre/ rabattavtaler.

Når: Torsdag 25. august kl. 16.30-18.30 Pris: Gratis Webinar: Introduksjon til Vibbo På dette webinaret tar vi en gjennomgang av beboerportalen Vibbo, slik at du kan få best mulig utbytte av verktøyet. Når: Onsdag 31. august kl. 16.30-18.00 Pris: Gratis

Styrearbeid for nybegynnere VIL DU VITE MER OM DETTE? Snakk med rådgiveren din!

Noe av hva vi tilbyr

Raskt og stabilt fibernett Med OBOS OpenNet i veggen kan beboerne selv velge den TV- og internettleverandøren som gir dem best kvalitet og pris – helt uavhengig av naboene. Se obosopennet.no

46 BOLIG & MILJØ

Serviceavtaler på heis OBOS har avtaler med Kone, Otis og Schindler. Disse tilbyr en helhetlig, oversiktlig og rabattert tilbud på service, vedlikehold og andre produkter og tjenester knyttet til heis. Serviceavtale kan gi besparelser på nærmere 30 prosent. Se obos.no/styre/ rabattavtaler.

Hjelp til vedlikeholdet OBOS Prosjekt er et av Norges største prosjekt- og byggelederfirmaer, med spesialkompetanse innen rehabilitering og vedlikehold. Få hjelp med forprosjekter, tilstandsvurderinger, vedlikeholdsplaner og gjennomføring av små og store rehabiliteringer. Se obosprosjekt.no.

Hva vil det si å være styreleder eller et styremedlem? Et styreverv består av mange oppgaver. Noen er enkle og tydelige. Noen bærer preg av rutine, mens andre kan virke utfordrende. Når: Mandag 29. august kl. 17.00-20.00 Sted: Hammersborg torg 1 Pris: 1450 kroner pr. person

Mer informasjon på obos.no/kurs.

Vi utfører • Kontroll av skjøter og overganger i takbelegget • Aldringsprosessen, generell slitasje på takbelegg, forventet levetid • Tetthet rundt sluk • Innfesting av beslag • Rens av sluk og overløp • Fjerning av avfall på takflatene • Kontroll av gjennomføringer • Kontroll av overganger mellom vertikale og horisontale flater • Kontroll av takvinduer, luker og overlys for tetthet og innfesting

Sjekk taket for skader og slitasje!

• Kontroll av sikringspunkter • Sjekk av andre installasjoner for tetthet og innfesting mot takflatene

Helsesjekk av tak

– en smart forsikring mot uforutsette overraskelser Takarealer forutsetter et visst tilsyn, spesielt med sluk og andre gjennomføringer. Å kontrollere takets tilstand med jevnlige inspeksjoner og vedlikehold er en svært rimelig og god forsikring mot uforutsette overraskelser .

PROTAN tilbyr sjekk av taket med skriftlig rapport om hvordan tilstanden på taket ditt er nå, samt oversikt over hva som bør utbedres og hva som bør gjøres av vedlikeholdsarbeid.

Et tøffere klima med mer ekstremvær og større nedbørsmengder vil kunne resultere i store belasninger på taket ditt. Her kan du som huseier være i forkant, og sørge for at taket er best mulig rustet for å tåle klimaendringene.

Bestill tilstandsrapport i dag. www.protan.no/takforvaltning Telefon 03350 eller e-post: takforvaltning@protan.no

Kontakt oss for en takprat: Terje: Øyvind: Ove:

mobil 90740424 mobil 90863428 mobil 99129531

Anleggsgartnere

Postkasser

Brannsikring

BRANNSIKKERHET! Oslo Brannsikring utfører brannsikringsarbeid hos borettslag og sameier

www.oslobrannsikring.no Tlf.: 22 88 45 80

Postkasser for innebruk og utendørs bruk, montert på stativer • Vi leverer ferdig montert til bruk, stor referanseliste. • Demo rom med postkasser og utlån av prøvekasser. • Forhandler for Stansefabrikken.

vaktmester-oslo.no – 916 70 720

Avfallshåndtering

Container til fastpris uansett vekten på avfallet

Elektriker BORETTSLAGETS ELEKTRIKER!

Vi utfører alt innen elektroinstallasjon. Feilsøking • Utvidelser • Nye anlegg • Elbil Inngår gjerne rammeavtale med ditt borettslag/sameie.

Radonmåling

Radonmålinger - Radontiltak Spesialrabatt til borettslag/sameier!

Bestill på ragnsells.no RAGNSELLS.NO - 22800800 Avfallshåndtering

OPPGRADER BORETTSLAGET MED NEDGRAVDE AVFALLSBRØNNER www.strombergs.no

Blikk/kobberslagere

Fasade og tak – vår sak!

Tlf. 23 08 52 00 • post@elektro-nytt.no www.elektro-nytt.no

Vaktmestertjenester

Vaktmestertjenester Epost: post@borettslags-service.no Tlf. 916 70 720

vaktmester-oslo.no Oppmerking

Tlf. 21960350 www.radonlab.no

Vindu - dør montasje

Totalentreprenør Spesialister på utskifting av vinduer og dører. Rådgivning – Prosjektering – Service – Vedlikehold

www.vdmontasje.no Skadedyrkontroll ® Bemannet døgnvakt - Hele Norge

Kakkelovnskroken 2, 0954 OSLO Telefon: 22 15 46 90 – www.blikkenslager.no

23 88 46 56 • pelias.no

Baktrappa

Hvis du vet hva kjærlighet er, vet du umiddelbart at den ikke er farlig. K I M F R I E L E , F O R FAT T E R O G A K T I V I S T

Framtidens boformer

Test deg selv!

OBOS-quizen av Eddie Chr. Thomas 1.

2. 3. 4.

Hvilket norsk band, med et litt «western-inspirert» navn, ga ut låten «Synder i sommersol» i 1990? Og hvem skrev boken «Syndere i sommersol» utgitt i 1927? Hva slags bær brukes i syltetøyet i Sol-is fra Diplom-Is? Hvilken norsk by er du i nærheten av dersom du bor på campingplassen «Hamresanden»? I sommer arrangeres fotball-EM for kvinner. I hvilket land foregår turneringen? Hvilken by profilerer seg som «Solbyen», da den etter sigende skal ha flest soldager i Norge? Hun er født i 1958, har vært TVvertinne på NRK, programleder på TV3 og TVNorge og forfatter av flere kokebøker: Hvem tenker vi på?

8. I hvilket land ligger feriestedet Acapulco? 9. Hvilken av Kanariøyenes sju største øyer ligger nærmest Afrika? 10. I hvilken kommune ligger størstedelen av fjellet Gaustatoppen? 11. Hvilket blodsugende insekt kalles også skaubjønn? 12. Hvilken av planetene i solsystemet ligger lengst fra solen? 13. Hvilket brennevin brukes i den klassiske utgaven av drinken Sex on the beach? 14. Hvem utgav albumet «On the beach» i 1986, og dessuten hadde en stor hit med en singel med samme tittel? 15. Hva står U’en for i forkortelsen SCUBA som i SCUBA-dykking?

Fram til 11. september kan du på KODE 2 i Bergen oppleve «NABO: Hvordan skal vi bo sammen?». Her utforskes framtidens boformer med vekt på fellesskapsløsninger. Etablerte arkitektkontorer, studenter og eiendomsutviklere gir deg et innblikk i mulige løsninger på framtidens utfordringer. – Dette er den største arkitekturutstillingen KODE viser på lang tid, og den går rett inn i flere av utfordringene vi som samfunn vil stå i fremover, som klimaendringer og eldrebølge. Arkitekturen spiller en viktig rolle i å møte disse, sier direktør Petter Snare. Utstillingen er et samarbeid mellom KODE, Byarkitekten i Bergen, Nasjonalmuseet og arkitektkontoret Helen & Hard. Mer info på kodebergen.no. FOTO: NASJONALMUSEET

1. CC Cowboys 2. Sigurd Hoel 3. Solbær 4. Kristiansand 5. England 6. Sarpsborg 7. Solfrid Rørlien Saue 8. Mexico 9. Fuerteventura 10. Tinn kommune (og delvis i Hjartdal kommune) 11. Flått (Skogflått) 12. Neptun 13. Vodka 14. Chris Rea 15. Underwater (Self-Contained Underwater Breathing Apparatus)

Radio Gaga

BOLIG & MILJØ 49

Hele Nordens tak

Naturlig råvare

100% resirkulerbar

Et platetak er både pent og praktisk. På bildet ser du profilen Plannja Trend, PL01 svart. Foto: Plannja AS

Et nytt tak løfter hele huset På tide å bytte tak på huset? Platetak har seilt opp som en favoritt hos mange boligeiere. Men hva er egentlig fordelene? Et nytt tak forandrer hele husets utseende og hever samtidig boligens verdien. Har man først bestemt seg for et platetak, kan man stole på at man får, ikke bare et estetisk tiltalende tak, men også god og trygg beskyttelse av huset. Platetak er et langsiktig, miljøvennlig alternativ og nesten helt vedlikeholdsfritt. Odd Morten Ludvigsen er selger med lang fartstid i Plannja. Han forteller at de fleste av Plannjas profiler passer fint på de nesten alle typer hus. – Men for å være sikker på at du gjør rett valg må du ta hensyn til takets utforming, lengden på taksiden og takfall, sier han. Hvilke trender ser vi spesielt nå? – Klassiske profiler med rette linjer er veldig populære akkurat nå. Det blir også mer og mer vanlig å dekke hele eller deler av fasaden med plater. I kombinasjon med naturlige trefasader eller andre materialer, kan tynnplater være det der lille ekstra som gir huset et unikt og vakkert ytre, avslutter han.

5 grunner til å velge platetak 1. Tynnplater kan gjennvinnes 100 % uten å miste de positive egenskapene sine. 2. Tynnplater er uorganisk materiale og kan dermed ikke binde fukt. 3. Tynnplater har lav vekt og er lette å arbeide med. 4. Tynnplater krever minimalt med vedlikehold. 5. Tynnplater har lang levetid.

Sømløs lading hjemme og langs veien

Smartlading fra Mer Lad bilen trygt og enkelt hjemme, og bruk samme ladebrikke og app i hele vårt landsdekkende ladenettverk – med 15% rabatt!

Med smart ladeløsning fra Mer får ditt borettslag eller sameie et fremtidsrettet ladeanlegg som sikrer rettferdig fordeling av både strøm og kostnader. Vi er totalleverandør og tar oss av hele prosessen fra prosjektering og planlegging til fakturering og drift av ferdig anlegg. Vår ladeløsning er trygg og enkel i bruk for både styret og deg som beboer! Du kan enkelt bestille din egen ladeboks, så tar vi oss av resten. I vår app og kundeportal får du full oversikt over egen lading både hjemme og i vårt landsdekkende ladenettverk.

For mer informasjon Scann QR-koden eller besøk mer.no/brl

Returadresse: Bolig & Miljø, Postboks 6666 St. Olavs plass, 0129 Oslo

Fri etablering av fibernett Om dere ikke har fibernett fra før tar vi kostnaden for å bygge det ut for dere! OBOS OpenNet bygger 100% fiber i alle nye prosjekter. Det gjør vi fordi høy fart og god kapasitet stadig blir viktigere.

- Frihet til å velge, og å velge bort.

Valgfri TV og internett Raskt og stabilt Enkelt og trygt å bytte

Skann QR koden for å lese mer Les mer på obosopennet.no