Bolig & Miljø 05 2020 by OBOS BBL

Bolig&Miljø

KUNNSKAP OG I N S P I R A S J O N F O R D E G SOM SITTER I STYRET #5 – 2020

TEMA

Økonomi Få mer ut av pengene! Side 8–24

BY UT VIKLING

BÆREKR AFT

JUSS

Da byen kom til Groruddalen

Nytt miljøverktøy for styret

Hva kan endres uten samtykke?

Side 33–36

Side 26–27

Side 43

GRAFISK DESIGN: EGGEDOSIS

DIN TOTALLEVERANDØR

Vi utfører utvendig drenering, isolering og fuktsikring av grunnmurer Våre høyt kvalifiserte fagarbeidere er spesialister på kartlegging av årsaker til fuktskader på bygningskonstruksjoner i grunnen, håndtering av overflatevann og utbedring av fuktproblemer i kjellere.

www.steinbakken.as Tlf. 22 80 22 00

Leder

ANSVAR Hvem skal ta regningen? Side 12–14

BESPARELSER Slik kuttet de kostnader Side 16–17

BUDSJETT Tips til et vellykket budsjett Side 19–21

Miljøtiltak som monner Miljøtiltak innen eksisterende boligmasse må til dersom Norge skal nå klimaforpliktelsene i Parisavtalen. Blant annet må energibruken i bygninger kuttes med 30 prosent. OBOS vil gjøre det enklere å ta gode bærekraftgrep i den eksisterende boligmassen. Rehabilitering er miljøvern i praksis. Derfor har OBOS utviklet en ny digital bærekraftmodul. Verktøyet skal gjøre det enklere for borettslag og sameier å ta et klima- og miljøløft. Styrene får kartlagt dagens situasjon og hva de kan gjøre framover innen områder som energibruk, avfallshåndtering, sosiale møteplasser, transport, sikkerhet, innkjøp og biologisk mangfold. Summen av alle små og store tiltak kan utgjøre en stor forskjell. Samtidig jobber OBOS med å få myndighetene til å innse viktigheten av å bidra til klimadugnaden der folk bor. Det trengs større politisk vilje til å bidra økonomisk, for eksempel gjennom bedre incentivordninger, spisset Enova-støtte eller andre skatte- og avgiftstiltak.

OBOS vil gjøre det enklere å ta gode bærekraftgrep i den eksisterende boligmassen. ÅG E P E T T E R S E N

Design: HyperRedink Trykk: 07 Media Illustrasjon forside: Jon Arne Berg

OBOS er Norges største boligforvalter og tilbyr tjenester innen økonomi, regnskapsførsel, finansiering, juss, drift, teknisk bistand med mer. Vi forvalter alle typer boligselskaper over hele landet.

Redaktør Henrik Sørlie henrik.sorlie@obos.no

Annonsesalg HS Media v/ Mona Jørgensrud Tlf: 911 73 473 E-post: mona.jorgensrud@hsmedia.no

RKET TRY K ME

RI KE

Ansvarlig redaktør Åge Pettersen age.pettersen@obos.no

Bolig&Miljø

MIL JØ

Ansvarlig redaktør

IA – 2041

BOLIG & MILJØ 3

StoDesignCenter hvor man har møtelokaliteter, og prøver på alt fra farger til 3D modeller.

Arkitekt som kan hjelpe til med design og ferdige tegninger.

Pusse opp borettslaget? - Det er skummelt det, eller.......

Skal dere rehabilitere borettslaget, så kan Sto bli din kvalitetsog miljøbevisste samarbeidspartner. www.sto.no

Har dere gjort noe som kan være av interesse for andre? Har du forslag til artikler, ris eller ros? Vi setter stor pris på innspill! Kontakt redaktør Henrik Sørlie på tlf. 92665225 eller henrik.sorlie@obos.no.

FOTO: SINDRE ELLINGSEN

Entré

Tips Bolig & Miljø!

BOLIGPROSJEKT

Vant pris for byggkvalitet Vindmøllebakken bofellesskap i Stavanger fikk Statens pris for byggkvalitet 2020. Tema for årets pris var en god bolig gjennom hele livet, og det kom inn mer enn 50 forslag til kandidater. En fagjury kåret borettslaget Vindmøllebakken bofellesskap til det beste prosjektet. Borettslaget har boliger som passer for både familier, par og enslige på tvers av generasjonene. – Jeg er imponert over vinnerprosjektet. Arkitekturen legger til rette for økt bærekraft, mer livskvalitet og mindre ensomhet, sier kommunal- og moderniseringsminister Nikolai Astrup. Mangfold. Juryen har i år sett etter boligprosjekter som tar høyde for et mangfold av livssituasjoner. I tillegg kommer prisens faste krav om gode kvaliteter knyttet til miljø, klima, tilgjengelighet og byggeskikk. Juryleder Erling Lae fremhever at et levende bomiljø bør ha en

blandet alderssammensetning: – Boliger og uteområder må derfor legge til rette for et aktivt liv så lenge som mulig, være sosialt bærekraftige og til en pris som folk flest kan ha råd til. Vindmøllebakken oppfyller disse kravene særdeles godt, og utmerker seg med å legge til rette for fellesskap og deling, sier Lae. Store fellesarealer. Boligprosjektet består av 40 leiligheter på mellom 25 og 90 kvadratmeter.

Alle har tilgang til store fellesarealer og funksjoner som allrom med kjøkken, amfi, verksteder, vaskerom, bibliotek, gjestehybel, takterrasse, gårdsrom, veksthus og lekeplass. Boligkjøperne ble tidlig involvert i prosjektet og kunne dermed påvirke utviklingen av bofellesskapet. To prosjekter fikk hedrende omtale av juryen: Nordre gate 20-22 i Oslo og Nye Lilleby i Trondheim. //

Vindmøllebakken bofellesskap er tegnet av Helen & Hard, og byggherre er Solon Eiendom.

KILDE: DIREKTOR ATET FOR BYG G K VALITET

Rett til å lade

KILDE: REGJERING EN.NO

Regjeringen foreslår at andelseiere i borettslag skal ha rett til å lade bilen der de bor. I dag kan styret eller et flertall på generalforsamlingen nekte en andelseier å sette opp et ladepunkt på sin parkeringsplass, også når andelseier fullt ut betaler dette selv. Dette skal nå endres, slik at det trengs en saklig grunn hvis andelseier skal nektes. En saklig grunn kan være at det er vedtatt å

etablere ladepunkter for alle, eller at det blir uforholdsmessig dyrt å oppgradere strømnettet. Regjeringen foreslår samtidig å presisere den gjeldende regelen i eierseksjonsloven, med sikte på mest mulig lik regulering i de to lovene. Forslagene er sendt til Stortinget for behandling. BOLIG & MILJØ 5

• Vaktmester • Renhold • Vedlikehold av uteområder • Beredskapsvakt (24/7) • HMS-bistand • Tilkalling og håndtering av alle underleverandører • Feiing Ett kontaktpunkt – én faktura! Vi har driftet OBOS` eiendommer siden 1960-tallet og er i dag OBOS sin foretrukne leverandør innen eiendomsservice. Vi tilbyr kvalitet til konkurransedyktige priser og OBOS-rabatt!

Coor Eiendomsdrift er en del av det nordiske Coor-konsernet og er en av markedslederne innen eiendomsservice. Vi er i dag ca. 50 driftsteknikere som drifter nærmere 400 eiendommer i Oslo-området. www.coor.no

Entré nyheter Stabile boligpriser og høy omsetning

FOTO: TRYGVE INDRELID

Prisene for brukte OBOS-boliger i Oslo gikk opp med 0,1 prosent i september. Kvadratmeterprisen for OBOS-boliger i hovedstadsområdet var 68.788 kroner, som er 6,3 prosent mer enn i september i fjor. Kvadratmeterprisen på landsbasis var 59.465 kroner. Omsetninger i september var 26 prosent høyere enn snittet for denne måneden i årene 2016-2019.

N Y E K J Ø P S M O D E LLER

Åpner boligmarkedet for flere 20 prosent av alt OBOS bygger skal rettes mot de som ikke har råd til å kjøpe bolig i dag. Den såkalte sykepleierindeksen fra Eiendom Norge viser at en singel sykepleier bare har råd til å kjøpe tre av hundre boliger i Oslo. Det betyr at fulltidsansatte med en inntekt på 575.000 kroner nærmest er ekskludert fra det ordinære boligmarkedet i hovedstaden. – Vi skal være innovative og gjøre noe med denne utfordringen selv – uten å vente på at det offentlige skal komme med løsninger eller subsidier, sier konsernsjef Daniel Kjørberg Siraj i OBOS. Nå er det besluttet at rundt 20 prosent av alt OBOS selger hvert år skal være innen rekkevidde for kjøpere som i dag ikke når opp i det vanlige markedet. Det skal tilbys ulike kjøpsmodeller,

som OBOS Deleie og OBOS Bostart. Satsingen kommer spesielt i Oslo-området og andre større byer hvor behovet for boliger er stort. Kjøpsmodeller. Med den nye kjøpsmodellen OBOS Deleie, der boligkunden kan velge å kjøpe halve boligen sammen med OBOS, vil det være mulig å kjøpe rundt seks av ti nybygde boliger i Oslo for en enslig i full jobb med lønn tilsvarende en sykepleier – forutsatt at kjøperen har nødvendig egenkapital, viser beregninger OBOS har gjort. En annen kjøpsmodell, OBOS Bostart, innebærer at leiligheten har 10-20 prosent redusert pris mot at OBOS kan kjøpe den tilbake når eieren ønsker å selge.

OBOS betaler da opprinnelig kjøpesum, justert etter endring i den offisielle boligprisindeksen.

Konsernsjef Daniel Kjørberg Siraj i OBOS.

Flere kan bidra. OBOS mener at myndighetene bør kreve at utbyggere i Norge bygger boliger som flere har råd til. – Vi tror et krav om at 10-20 prosent av boligene skal tilbys med rimeligere inngangsbillett vil være gjennomførbart for både små og store boligbyggere, samtidig som det er mulig å få til akseptabel lønnsomhet i prosjektene, sier Siraj. //

Hagepris til Casinetto Oslo kommunes hagepris har lange tradisjoner og ble første gang avholdt i 1921. Det kåres prisvinner i fem kategorier. I år var det Casinetto borettslag ved Frognerparken som vant prisen for årets borettslagshage.

Husbanken har utvidet fristen for å søke om tilskudd til å prosjektere, beregne kostnader og installere heis. Det gjelder for borettslag og sameier som består av tre etasjer eller mer. Ny søknadsfrist er 1. november.

FOTO: ANNIKEN TORSET/OSLO KOMMUNE

Tilskudd til heis

– Casinetto har gitt nytt liv til det som en gang var en grønn ørken. Vi håper andre borettslag kan la seg inspirere, ble det sagt om vinneren under prisutdelingen. Boligaksjeselskapet Ringgatens byggeselskap II fikk diplom for «vakker borettslagshage med solsikketema». Delta neste år? Alle typer hager og grøntanlegg i Oslo kan nomineres. Hager og grøntanlegg tolkes i vid forstand, men det er en forutsetning at anlegget enten er synlig for allmennheten utenfra eller tilgjengelig på annen måte. BOLIG & MILJØ 7

Økonomi ombygging

Rom til overs

I Setra borettslag bygger de om problemfylte lokaler til 16 nye leiligheter. De hadde en trøblete start. TEKST: HENR IK SØR LIE FOTO : A R ASH NEJA D

å Hovseter i Oslo ligger Setra borettslag som består av tre lavblokker og to høyblokker fra 1975. Inntil nylig har det vært 260 leiligheter, men snart er det 276. Borettslaget gjør om næringslokaler i første etasje til leiligheter. De regner med å sitte igjen med en gevinst på 15 millioner kroner når boligene er solgt, men det kunne vært mer. – Det var en trøblete start med en useriøs entreprenør som gjorde masse feil. Kort fortalt ble styret i borettslaget kastet,

8 BOLIG & MILJØ

entreprenøren gikk konkurs, konkursboet krevde borettslaget for ubetalte fakturaer – og det har vært rettssak, forteller styreleder Hanne Cecile Lunde. Hun anslår at de har tapt omkring 12 millioner kroner på den uheldige forhistorien. Det nye styret tok kontakt med OBOS Prosjekt for å få hjelp til å lede prosjektet og finne en seriøs totalentreprenør. – Ja, nå har vi totalentreprise for å slippe ansvar. Det er ingen i styret som besitter tid

eller kunnskap til å lede et slikt prosjekt. Vedlikeholdsetterslep. I tillegg til ombygging skifter de ut fasaden på alle bygningene. Totalt har disse prosjektene en kostnadsramme på rundt 105 millioner kroner. For to år siden ble alle våtrommene tatt, og det kostet 60 millioner. – Totalt har disse prosjektene ført til at felleskostnadene har doblet seg, men det kunne ikke unngås. Knapt noe var gjort et-

Styreleder Hanne Cecilie Lunde i et av de 16 lokalene som omgjøres fra næring til bolig.

Foruten en økonomisk gevinst slipper vi også problemet med næringsdrivende som stadig gikk konkurs. FOTO: OBOS PROSJEKT

Hanne Cecile Lunde

ter at borettslaget sto nybygd på 70-tallet, og det har blitt et stort vedlikeholdsetterslep, forteller styrelederen. Det har vært full byggeaktivitet i borettslaget siden januar i fjor, og det hele nærmer seg en lykkelig slutt. Asbestplatene er fjernet, fasadene er etterisolert og det er lagt på nye plater med hvitpusset mur. Vinduer, tak og balkongrekkverk er skiftet ut. Var tomme lokaler. På bakkeplan var det tidligere butikker og næring som frisør, fotpleie, bakeri og helsekost, men heretter blir det kun en grønnsaksforretning, frisør, pizzeria og nærmiljøsenter. Det jobbes for fullt med de 16 nye leilighetene, og den første er akkurat ferdig stylet og

klargjort for salg. Styrelederen forteller at det var stor oppslutning på generalforsamlingen om å omgjøre næringslokalene på bakkeplan til leiligheter. – Foruten en økonomisk gevinst slipper vi også problemet med næringsdrivende som stadig gikk konkurs. Det var trist når det stadig var tomme

Felleskostnadene har doblet seg, men det kunne ikke unngås. Hanne Cecile Lunde

Gamle og grå asbestplater er nå fjernet. Fasadene er etterisolert og har fått plater med hvitpusset mur. Første leilighet er klargjort for salg.

lokaler i første etasje. Da er det mye hyggeligere med leiligheter, og i tillegg flere som kan dele på felleskostnadene. Mye jobb. Lunde medgir at det har vært mye å sysle med de siste årene. Først opprydding etter den forrige entreprenøren, og deretter to langvarige byggeprosjekter kombinert med fulltidsjobb. – Til tross for at vi har to heltidsansatte prosjektledere er det mye styret må ta stilling til underveis. Slike prosjekter er egentlig ikke forenlig med å ha en fulltidsjobb, sier styrelederen. Likevel er hun glad for at de bestemte seg for å gjøre om lokalene, og oppfordrer andre til å gjøre det samme. BOLIG & MILJØ 9

Økonomi ombygging

TIPS

Endring av lokaler Har boligselskapet ditt et lokale som kan komme bedre til nytte? Her er noen tips. Hva ønsker dere? Bruk tid på en gjennomgang av muligheter og alternativer. En arkitekt kan lage skisser og kanskje komme opp med forslag om helt andre bruksområder enn dere har tenkt på. Sykkelverksted? Selskapslokale? Trimrom? gner lokalet seg til det ønskede formåE let? Her bør en se både på planløsning, konstruksjon og brannforhold. Hent inn bistand fra en arkitekt, og eventuelt i tillegg en brannteknisk rådgiver. Husk at de byggtekniske forskriftene blant annet stiller krav om tilgjengelighet for nye boliger, som trinnfri adkomst. Få profesjonell hjelp til å lage et kostnadsoverslag. a tidlig kontakt med Plan- og bygningsT etaten. Ha en forhåndskonferanse for å avklare gjeldende krav og forskrifter.

– Bare sørg for å skaffe deg profesjonell prosjektledelse og en skikkelig entreprenør fra første dag! Det er ikke så lett å få andre til å overta hvis du starter ut feil, sier Hanne Cecilie Lunde i Setra borettslag. Ikke reversibelt. Arkitekt Thale Scheie i OBOS Prosjekt har hjulpet Setra borettslag med leilig-

Sørg for å skaffe deg profesjonell prosjektledelse og en skikkelig entreprenør fra første dag. Hanne Cecile Lunde 10 BOLIG & MILJØ

hetsprosjektet. Hun forteller at mange borettslag i drabantbyene har fellesrom i sokkeletasjen, blant annet vaskeri med tilhørende lekerom for barna. – Utbyggerne var rausere med slike felleslokaler i tidligere tider. Men fellesrom er på vei tilbake, særlig i sentrumsnære strøk. Selskapslokaler og sykkelverksted er eksempler på fellesrom som kan være svært populære i dagens borettslag og sameier. Hun understreker at OBOS Prosjekt mer enn gjerne bistår med ombygging til leiligheter. – Men jeg anbefaler alltid boligselskap å tenke seg nøye om før de tar en slik beslutning. Hvis leiligheter først er blitt bygd og solgt, er det vanskelig å reversere beslutningen, påpeker Thale Scheie i OBOS Prosjekt. //

mbygginger må forankres i vedtak på O årsmøtet, og beboerne bør få god informasjon gjennom hele prosessen. vis du selv står for rammesøknaden, H har du et mer avklart prosjekt når du skal innhente tilbud på utførelse. Da er det mindre fare for endringer, tilleggskostnader og forsinkelser i prosjektet. et er mye å tenke på ved større byggeD prosjekter, og styret er ingen profesjonell part. Det anbefales derfor at man søker profesjonell bistand til planlegging og gjennomføring. n totalentreprise kan være det tryggesE te. Da overtar entreprenør også ansvaret for prosjekteringen.

KILDE: THALE SCHEIE, PROSJEKT- OG BYG G ELEDER I OBOS PROSJEKT.

Front Entreprenør har overtatt jobben med både fasade og leiligheter.

tår boligselskapet ditt på Byantikvarens S gule liste? Ta tidlig kontakt med Byantikvaren!

Er dere forsikret mot insekter og skadedyr? Bekjempelse av insekter, mus og rotter inngår ikke automatisk i bygningsforsikringen.

Vi forsikrer 1,2 millioner boliger i hele landet mot råteskader og skadeinsekter. Bli kvitt insekter

Økonomisk trygghet

Rask hjelp

Økt sikkerhet

Derfor bør du sikre deg • Bekjempelse av insekter kan bli dyrt. • Insekter i huset kan oppleves

ubehagelig og belastende. Med riktig forsikring får du rask hjelp om uhellet er ute. • Tilgang på høy ekspertise. • Vi har mer enn 80 års erfaring. Du kan være trygg på at skadesaken er i de beste hender.

Tips til forebygging • Gå grundig gjennom bygningen minimum årlig. • Sørg for jevnlig vedlikehold. • Hold det rent, ryddig og tørt. • Oppbevar mat i tette beholdere. • Sikre tilstrekkelig ventilasjon i bygningen. • Gjennomfør tettetiltak for å hindre at insekter

og skadedyr kommer inn.

Ta kontakt med ditt forsikringsselskap eller besøk våre nettsider hussoppen.no for mer informasjon

Økonomi ansvar

Hvem betaler? Det er ikke alltid klart om det boligeieren eller fellesskapet som skal plukke opp regningen. TEKST: HEIDI RØN EID ILLUSTR ASJON : BER I T SØM M E

e fleste utgifter er både eier og styret enige om hvem som skal betale, men det er noen områder hvor eier kan mene det er fellesskapet som må ta regningen, mens styret mener det motsatte. For at styret skal kunne kreve penger fra en eier må visse forutsetninger være på plass. – Dersom du skal kreve penger av noen, må du ha hjemmel for det. Hjemmelen kan bygge på loven eller en form for avtale, som vedtektene, sier juridisk direktør Terje Sjøvold i OBOS. Han forteller at det er viktig å ha klare vedtekter som sier hvem som skal betale hva. – Gode avtaler er alltid å anbefale. Det virker alltid konfliktdempende når du har et papir hvor det står hva som er rammene for ting. Du unngår misforståelser og det er mindre å krangle på når det står svart på hvitt, sier han. Selv om boligselskapet har rett til å kreve inn penger, kan

en utfordring være at det koster mer å drive inn kravet enn hva kravet er på. – Hvis et krav blir bestridt kan man ikke sende det til inkasso, da må det sendes til forliksrådet. Inndrivelseskostnadene blir fort større enn kravet, og boligselskapet bør derfor ha en gjennomtenkt vurdering over hvilke saker man forfølger og ikke, sier Sjøvold. Ekspertene svarer: Dersom noe blir ødelagt og borettslagets forsikring dekker skaden; er det eier eller fellesskapet som skal betale egenandelen? Utgangspunktet er at den som blir rammet må bære det økonomiske ansvaret, det vil si at dersom man bruker boligselskapets forsikring er det fellesskapet som må betale egenandelen. For å kunne kreve egenandelen fra eier må det være en hjemmel for det, det vil si at det for eksempel må stå i loven eller i vedtekte-

Dersom du skal kreve penger av noen, må du ha hjemmel for det. Terje Sjøvold 12 BOLIG & MILJØ

ne. Det kan likevel være visse situasjoner hvor egenandel kan kreves av eier uten at det står i loven eller vedtektene, men da må eier ha opptrådt klart uaktsomt. Flere boligselskap har som praksis at de automatisk eller som regel krever egenandelen fra beboer, uten at de har hjemmel/lov til å gjøre det. Det anbefales derfor å vedtektsfeste i hvilke situasjoner eier skal betale egenandelen. Når det står i vedtektene har boligselskapet rett til å kreve inn egenandelen. Håndløperne på de øverste balkongene blir fortere slitt enn resten av håndløperne, og eier i den øverste etasjen ønsker å skifte ut slitte og råtne håndløpere. Hvem skal betale? Hvem som skal betale følger det alminnelige vedlikeholdsansvaret – den som har ansvaret skal betale for arbeidet. I boligselskap er normalt vedlikehold av håndløper eiers ansvar, mens utskifting er boligselskapets ansvar. Undersøk vedtektene for å se hva som gjelder for ditt boligselskap. Plikt korresponderer dessuten med rett, som betyr at den som har plikt til å skifte ut også kan bestemme når dette skal skje, og det er ofte spørsmålet om når disse skal skiftes ut som skaper uenighet. Dersom der er klart mangel-

BOLIG & MILJÃ&#x2DC; 13

Økonomi ansvar

fullt vedlikehold fra eiers side, som medfører behov for utskiftning, kan kostanden flyttes over på eier. Borettslaget har fått en ekstrakostnad for å kjøre bort avfall hensatt av en eier. Styret finner ut av hvem som har hensatt avfallet etter at det har blitt kjørt bort. Hvem må betale? I utgangspunktet har eier en plikt til å ivareta bolig og fellesarealet, og forsøpling er i strid med dette. Hvis boligselskapet påføres unødige utgifter, kan styret kreve å få det refundert. Styret kan dog ikke utføre jobben og belaste eier uten å ha gitt noen advarsel til eier, eller en frist til å fjerne dette selv. En slik advarsel bør inneholde informasjon om at dersom avfallet ikke blir fjernet innen rimelig angitt dato, vil styret sørge for at dette blir fjernet for eiers regning. Hvis det er store problemer med hensetting av avfall, kan det vurderes å vedta en regel om dette i husordensreglene. Eier har bygget et tilbygg på eget rekkehus, etter å ha fått godkjenning av styret. Det er tid for utvendig vedlikehold av alle fasader og tak – skal eier eller fellesskapet betale for vedlikeholdet av tilbygget? Dersom dette ikke er vedtektsfestet, det er særskilte avtaler eller det foreligger et annet grunnlag, må man falle tilbake på lovens hovedregel som vil si at tilbygget har blitt boligselskapets eiendom når det er oppført, og at det da er boligselskapet

som har ansvar for det ytre vedlikeholdet. Boligselskap som tillater utbygging i egen regi bør ha en gjennomtenkt ordning til hvordan vedlikeholdet skal ivaretas. Noen har en ordning hvor boligselskapet overtar vedlikeholdsansvaret mot et påslag i felleskostnaden, mens andre vedtektsfester at eier har utvidet vedlikeholdsplikt for tilbygget. Eier har bygget platting, etter tillatelse fra styret, men så skal bygningsmassen dreneres og plattingen må fjernes. Hvem skal betale for å sette plattingen på plass igjen? I utgangspunktet er det å sette opp en platting eiers risiko. Det er eier som ønsker plattingen og nyter godt av denne, og da er det ikke rimelig at fellesskapet skal belastes for kostnader som kun kommer eier til gode. Det anbefales at det skrives gode avtaler når eier skal bygge eller montere noe selv, hvor det spesifiseres at eier blir ansvarlig for merkostnader i forbindelse med arbeid utført i boligselskapets regi. Eier utfører ikke vedlikehold som vedkommende har ansvaret for. Kan styret få vedlikeholdet utført og sende regningen til eier? Dersom eier har vedlikeholdsansvaret har eier også rett til å bestemme når vedlikeholdet skal utføres, og kan derfor forsømme vedlikeholdet til en viss grad. Grensen går der det forsømte vedlikeholdet medfører skader på bygget eller andre boliger, for eksempel ved at det

blir fare for brann eller vannskader. I disse tilfellene kan styret få utført vedlikeholdet og sende regningen til eier. Dersom man må ta seg inn i eiers bolig, må dette enten skje etter avtale eller man må ha en rettslig beslutning. En eier har leiligheten full av skrot og søppel, og lukt siver over til naboene. Kan styret få utført renhold, og er det i så fall fellesskapet eller eier som må betale? Det finnes flere eksempler på samlere, såkalte «hoarders», som har fylt opp leiligheten. Et eksempel var en som samlet på aviser i fine bunker, men totalvekten ble så stor at det gikk utover likevekten i bygningen. I tilfeller hvor skrot i eiers leilighet medfører lukt, fare for kakerlakker eller rotter – eller fare for skade på bygningsmassen – kan styret få en rettslig kjennelse til å gå inn i boligen, få den ryddet og sende regningen til eier. //

KILDER: TERJE SJØVOLD, JURIDISK DIREKTØR OBOS

Boligselskap som tillater utbygging i egen regi bør ha en gjennomtenkt ordning til hvordan vedlikeholdet skal ivaretas. 14 BOLIG & MILJØ

HEIDI KIPLESUND, FAGANSVARLIG, OBOS AVDELING MEDLEMSL AG DANIEL WALTER, FORVALTNINGSR ÅDG IVER OBOS AVDELING MEDLEMSL AG ELI -ANN VEDDEGJERDE, TE AM LEDER, OBOS FORSIKRING MARIE KOLLOEN, FORSIKRINGSKONSULENT, OBOS FORSIKRING

Foto: Nadia Frantsen

Kjenner dere vedlikeholdsbehovet? En tilstandsrapport med vedlikeholdsplan gir forutsigbarhet.

Ta vare på dine verdier OBOS Prosjekt er styrets naturlige medspiller når boligselskapet skal planlegge og gjennomføre vedlikehold, rehabilitering og ombygging. Vi kjenner prosessene som skal til for riktige vedtak og gjennomføring av kvalitetsmessige gode og helhetlige prosjekter i boligselskapene. Byggeprosjekter fra A-Å • Prosjekt- og byggeledelse • Byggherreforskriften • Uavhengig kontroll • Skadevurderinger • Tilstandsvurderinger • Vedlikeholdsplaner • Utredninger og forprosjekt • Internkontroll • Innemiljø

• • • • • • • • •

Miljøkartlegging VVS og våtrom Enøk og energitiltak Heis Elektrotekniske anlegg Betongskader Brannsikkerhet Uteområder Avfallshåndtering

Tlf. 22 86 57 96 | obosprosjekt@obos.no | obosprosjekt.no

Økonomi besparelser

Kutter utgifter Mye kan gjøres for å holde kostnadene nede. Her er et knippe tiltak som har gitt god effekt. T E K S T : H E N R I K S Ø R L I E F O T O : M A R I U S R UA

lere av beboerne i sameiet Bergheim Plass i Trondheim deltar i en vedlikeholdsgruppe der de klipper hekken, maler og utfører diverse vedlikehold. De får en ganske beskjeden timelønn for arbeidet, og dermed kan sameiet kutte litt i utgiftene til håndverker- og vaktmestertjenester. – Jeg synes det er fint å ha noe å henge fingrene i når jeg er pensjonist. Vi har malt oppganger og et par yttervegger, og nå er vi i gang med å skifte alle gelendre på svalganger 16 BOLIG & MILJØ

og verandaer. De var av dårlig kvalitet, sier Tore Nikolaisen (75) i vedlikeholdsgruppen. Sameiet er fra 2011 og består av 48 leiligheter fordelt på to bygninger. Styreleder Jann H.

Jeg synes det er fint å ha noe å henge fingrene i når jeg er pensjonist. Tore Nikolaisen

Tre sentrale medlemmer i vedlikeholdsgruppen til Bergheim Plass, fra venstre: Helge Fallmyr, Tore Nikolaisen og Erling Bugge.

Langseth forteller at de kutter kostnader ved å benytte seg av beboernes lyst til å gjøre noe for fellesskapet: – Slipp arbeidslysten løs! Vedlikeholdsgruppen tar også utmerkede initiativ for å bedre miljøet, slik som enkelt hagearbeid. Alt gjøres i samråd med styret. Sameiet har trolig spart mange tusen på denne ordningen, sier styrelederen. Det er ikke bare i Trondheim det spares penger på å kutte utgifter. Her er noen flere eksempler:

Bjørn Erik Hjorth, Hamar

Hans Alfred Thorsø, Oslo

Styreleder i Sameiet Bryggeriet II (23 boliger) og for Bryggeriet 1-2-3 Drift (en sammenslutning av tre boligselskap med totalt 77 boliger)

Styreleder i Bjerkedalen borettslag (290 boliger)

– Vi har spart mest på gassutgifter gjennom å måle faktisk forbruk mot hva som ble fylt på tanken. Det viste seg at 77 boliger i løpet av fem år hadde blitt overfakturert med 289.000 kroner. – Styret har sett på alle avtaler og gått i forhandlinger med de ulike leverandørene. Det har gitt bedre vilkår. Vi har også gått inn og studert nøye hva avtalene inkluderer. For eksempel hadde vi rørlegger og vaktmester som begge fikk betalt for samme oppgave ved sjekk av sentralfyr. – Det hender dessuten at leverandører glemmer den avtalte rabatten som ligger i samarbeidsavtaler. Vi har spart penger fordi vi følger opp regninger og ser på om timebruk og timepris er som avtalt.

– Vi kommer til å spare penger på bergvarme, som vi har hatt siden desember i fjor. Bergvarme har ført til at strømforbruket er redusert med 60 prosent. Vi investerte 15 millioner kroner for å få installert bergvarmeanlegg, og utregninger viser at det vil ta omtrent åtte år å spare inn den investeringen.

Åmund Elvatun, Bergen Styreleder i Vadmyra borettslag (551 boliger)

Pål Johannes Nes, Ålesund Styreleder i Torvteigen 2 (126 boliger) og Fredsberg 1 (147 boliger) – De to største sparetiltakene vi har gjort er å installere robotgressklippere og leie inn vaktmestertjenester. Dette kombinert med ledlys sparer et av mine borettslag for over én million kroner. – Nesten like viktig er det å spare tid, og her er Vibbo i en særstilling. Vi driver nå med ventilasjonsrens, og vi kan ved hjelp av Vibbo varsle alle beboere i en oppgang. Det sparer mye tid og faktisk også penger. – Jeg er nylig blitt styreleder i mitt andre borettslag i Ålesund. Her har vi refinansiert lånet og fått fastrente på deler av det. Dette gir oss en stor grad av forutsigbarhet knyttet mot felleskostnader. Når de er under kontroll, kan man gjøre smarte grep for kostnadsreduksjon.

– Jeg anbefaler å gå igjennom alle innkjøpsavtaler hvert femte år og sjekke at de er konkurransedyktige med andre leverandører. Vi har byttet bank tre ganger på ti år. I tillegg anbefaler jeg å bygge nettverk. Bli kjent med styrene i dine nabolag. Sannsynligheten er stor for at dere har noenlunde lik bygningsmasse. Utveksling av erfaringer hjelper dere å unngå useriøse leverandører og dårlige tilbud. – Det er smart å ha en bufferkonto, ikke bare med tanke på uforutsette utgifter. En slik konto er en av de beste argumentene dine med banken når du skal refinansiere lån eller reforhandle renter. Bankene vil alltid belønne de med solid økonomi med de beste betingelsene.

Har ditt borettslag eller sameie spart penger på andre tiltak enn de som er nevnt her? Bolig & Miljø tar gjerne imot tips, send en e-post til henrik.sorlie@obos.no.

Velg en dør som ikke bare beskytter mot tyver og forstyrrende naboer. Men også når det er 900 grader.

Når det brenner, er den viktigste egenskapen til leilighetsdøren å sikre at ild og giftige branngasser ikke spres. En sikkerhetsdør fra Daloc stopper giftige branngasser og brann i minst 30 minutter. Den er også utviklet for å hindre både innbrudd, støy og lukter fra trappeoppgangen effektivt. Les mer på daloc.no/trygthjem

Økonomi budsjett

– Budsjett er gøy!

Styreleder Gunnar Aanonsen gleder seg over budsjettarbeidet. T E K S T : H E I D I R Ø N E I D F O T O : T R YG V E I N D R E L I D

østen er tid for budsjettering i styrene, og en av dem som blir alt annet enn deprimert når tallene skal sjekkes, er styreleder Gunnar Aanonsen i Munkerudsletta borettslag i Oslo. – Budsjett er gøy! Det handler om å ha kontroll over det vi driver med, og budsjettet er et godt styringsverktøy, sier han. Med en far som var revisor og en mor som var regnskapsfører er det ikke overraskende at han

liker budsjettarbeid. – Tall er morsomt. Jeg har alltid vært glad i tall, det er nok arvelig. Det første Aanonsen gjør når han mottar tallene fra forvaltningsrådgiveren er å importere dem inn i et Excel-ark. – Jeg lager et skyggebudsjett for å få kontroll på likviditeten. Her legger jeg inn tallene fra rådgiveren, forfall på fakturaene og renter og avdrag, og foretar

Det handler om å ha kontroll over det vi driver med, og budsjettet er et godt styringsverktøy. Gunnar Aanonsen

en periodisering. Jeg må ha full kontroll, jeg er litt kontrollfrik, sier han og ler. En «framtanke». Det er ikke alle styreledere som er like glade i tall og budsjett som Aanonsen. Forvaltningsrådgiver Nils Ove Stennes i OBOS forteller at kunnskapen i styrene varierer fra å kunne mye om budsjett til ikke å vite hva budsjett er. – Noen tror at dersom du budsjetterer for noe, betyr det at du også har penger til det. Det kan være ganske problematisk når det viser seg at man ikke har penger til å betale likevel. Budsjettet er bare en «framtanke» om hvordan pengene skal brukes, og så er det regnskapet som viser hva man ender med å

Kulerammen er bare en rekvisitt fra Bolig & Miljø – til budsjettarbeid er det Excelark som gjelder for styreleder Gunnar Aanonsen.

BOLIG & MILJØ 19

Økonomi budsjett

bruke pengene på, sier han. For å kunne lage et godt budsjett er det viktig å ha god oversikt over fremtidige utgifter så tidlig som mulig. – Den største feilen vi ser hos styrene er at de ikke tenker på at de må innhente informasjon før budsjettet blir laget. Hvis man ikke inkluderer en kostnad i budsjettet, men først forholder seg til den når den skal betales, har man i praksis ikke sørget for nok inntekter eller disponible midler via sparing eller lån til å finansiere den. For at budsjettet skal bli realistisk må alle kostnadene med, understreker OBOS-rådgiveren. Likviditet. En av fordelene med et godt budsjett er at styret kan

planlegge når på året vedlikehold bør gjøres. – Vi har et vedtak om at vi skal oppgradere en fotballbane med kunstgress og nye mål, men vi må vurdere det opp mot andre vedlikeholdsmidler og utsette ny fotballbane til en periode hvor vi har likvide midler tilgjengelig, sier styreleder Aanonsen. En annen fordel er at styret har god oversikt når tallene skal presenteres for årsmøtet. – Jeg ønsker også å ha oversikt for å kunne svare generalforsamlingen godt om hva vi har brukt pengene på. Man forvalter andres penger, og det er en svært alvorlig oppgave. Da må man vite hva man gjør og ha full kontroll på det. //

Man forvalter andres penger, og det er en svært alvorlig oppgave. Gunnar Aanonsen

TIPS

Tips til et vellykket budsjett

Informasjon om neste års prosjekter bør helst samles inn allerede i august/september. Da er informasjonen tilgjengelig når rådgiver skal utarbeide budsjettet i oktober. Ta heller i for mye enn for lite når du budsjetterer kostnader, så du unngår underbudsjettering. Det er bedre å legge litt arbeid i budsjettet og ha en mer forutsigbar drift året etter, enn å kompensere for mangelfulle budsjetter underveis i driften. Dersom styret ikke har økonomibakgrunn, så gå på et kurs for å lære det du trenger å vite om budsjett. OBOS anbefaler at styret ved behov hører med sin rådgiver om å avholde et budsjettmøte. Rådgiverne har nå blitt godt trent på digitale møter, slik at dette er en mulighet. Erfaring tilsier at selskapene som har en god budsjettbehandling får en bedre oversikt i årsoppgjørsperioden på våren.

20 BOLIG & MILJØ

TIPS

Hva bør gjøres når? August/september Innhent informasjon om neste års aktiviteter, for eksempel vedlikehold, og send dette til rådgiveren så snart som mulig. Oktober Rådgiveren begynner å jobbe med budsjettet og sender et utkast til styret. Midten av november Dersom styret ønsker å sette opp felleskostnadene 1. januar, må budsjettet være godkjent ca. seks uker før, for at endringen kan meldes inn i tide.

Øk inntektene Felleskostnader Den vanligste måten å få høyere inntekt i boligselskapet er å øke felleskostnadene, men dette kan også være mindre populært blant beboerne. Felleskostnadene skal etter loven ligge på et nivå som sikrer at boligselskapet ikke går i underskudd, og det bør dessuten være avsatt noe midler til uforutsett vedlikehold. Dersom det er behov for å øke felleskostnadene mye, for eksempel i forbindelse med en rehabilitering, så planlegg, start økningen tidlig og øk gradvis. Det er lettere for beboerne å håndtere en gradvis økning i felleskostnadene enn et stort hopp. Store rehabiliteringseller vedlikeholdsprosjekter krever normalt en stor grad av lånefinansiering. Søk støtte Dersom boligselskapet skal rehabilitere uteområder, igangsette tiltak som reduserer utslipp av klimagasser eller ønsker å gjøre noe positivt for det sosiale i boligselskapet/nærmiljøet: Undersøk mulige støtteordninger hos OBOS, Enova og kommunen/bydelen.

Kutt kostnader Drift- og vedlikeholdskostnader Større drift- og vedlikeholdskostnader er kostnadene som styret kan påvirke mest. Når det gjelder andre driftskostnader kan det være klokt å jevnlig innhente tilbud og reforhandle eksisterende avtaler når det kommer til for eksempel vaktmester, renhold, forsikring og ulike honorarer. Det er også mulig å skyve på vedlikeholdskostnader, under forutsetning om at det er forsvarlig med tanke på styrets plikt om å ivareta bygningsmassen. Forsikring Dersom boligselskapet har gjort større utbedringer, vedlikehold eller rehabiliteringer, bør dette meldes inn til forsikringsavdelingen eller forsikringsselskapet, da det kan føre til en reduksjon i premie. Det anbefales å innhente tilbud på forsikring ca. hvert tredje år, og spesielt etter store utbedringer. En stor andel av oppståtte skader er vannskader, så sørg for at varmtvannsberedere er i god stand. Husk også å gi beskjed til beboere om at forsikringspremien betales over felleskostnadene og at skadekostnaden kan holdes nede dersom sakene oppdages tidlig og meldes raskt inn.

KILDER: NILS OVE STENNES, R ÅDG IVER OBOS EIENDOMSFORVALTNING / OL A LILLESETH BR A ATEN, SENIORR ÅDG IVER I OBOS - BANKEN / ELI -ANN VEDDEGJERDE, TE AM LEDER, FORSIKRINGSAVDELING EN OBOS / MARIE KOLLOEN, FORSIKRINGSKONSULENT, FORSIKRINGSAVDELING EN OBOS

BOLIG & MILJØ 21

RØRFORNYING?

Anse jobben som gjort Vi utfører rørfornying av alle typer avløpsrør. Med avansert utstyr rehabiliterer vi uten å grave i vei og hager, og uten å pigge opp gulv og rive vegger. Kontakt oss for en gratis befaring og for å høre hvordan vi kan hjelpe deg.

www.tt-teknikk.no / Tlf: 02490

Kundetilpassede løsninger

LED LYS SOM TILBEHØR!

Nedgravde avfallscontainere

Miljøhus for std. plastbeholdere

Bunntømte overflatecontainere

Flere prosjekter i samarbeide med Obos. Kort leveringstid. Tilpasset design til bygningsmasse; farger, flere typer innkasthus, mm.

Brannsikker stålkonstruksjon, trevirke eller vedlikeholdsfri polyplank. Kundetilpasses med farger, luker, trilleramper og justerbare ben. Krever minimalt med grunnarbeid.

Økonomisk gunstig løsning og et godt alternativ til nedgravde avfallscontainere. Krever minimalt med grunnarbeid. Flere modeller.

EnviroPac AS er en del av San Sac Group, Skandinavias ledende leverandør av maskiner og utstyr til kildesortering, komprimering og behandling av avfall. Salg & service i hele Skandinavia.

Tel. 400 06 130 • info@enviropac.no • www.enviropac.no

Avfallsbrønn og overflatecontainer

MolokClassic

Metro undergrunnscontainer

Miljøfyrtårn bedrift

KOMPLETT GRAM PRODUKTPRO .NO -PLAST STROMBERGS

Markedets mest arealeffektive nedgravde løsning. MolokDomino® tilbys som – semi undergrunn – og kan effektivt kombineres som en overflateløsning. Hver container rommer inntil 5000 liter og kan deles i inntil 3 avfallsfraksjoner. Tømming med den anerkjente Molok® trålsekkprinsippet eller med hard innercontainer.

Se hele vårt sortiment på våre hjemmesider, besøk oss gjerne på Facebook eller på Instagram.

Ta kontakt for et meget konkurransedyktig tilbud! Tlf: +47 64 80 29 00 office@strombergs-plast.no

SP_annonse_MolokDomino_185x121_3mmBleed_v1.indd 1

25.10.2017 15.30

Økonomi lave renter

REHABILITERING

Tid for et skippertak? Historisk lave renter gir boligselskapene nye muligheter.

MORTEN DICK Leder Bedriftsmarked i OBOS-banken

ret 2020 har vært et uvanlig år, noe alle mer eller mindre har fått kjenne på. En bivirkning er de rekordlave rentene. For boligselskapene kan det være godt nytt. Styret er valgt av beboerne for å ivareta deres interesser. Styret skal blant annet sørge for at bygningsmassen ikke forfaller. Det skader heller ikke om styrene aktivt jobber for å skape et godt og trygt bomiljø med trivelige fellesarealer. Hvor omfattende arbeid det blir, avhenger av hvor godt vedlikeholdt borettslaget eller sameiet er, og hvilke beslutninger tidligere styrer har tatt. Beboernes villighet til å betale for slike investeringer varierer ut fra den enkeltes økonomi, livssituasjon og langsiktighet på boforholdet. Styrene har 24 BOLIG & MILJØ

derfor en viktig jobb med å utrede hva som må gjøres, hva som kan vente, og ikke minst hva det eventuelt vil koste for den enkelte beboer og for borettslaget/sameiet som helhet. Større handlingsrom. Det er stor usikkerhet om utviklingen i økonomien, og Norges Bank forventer at renten vil ligge på et lavt nivå i flere år fremover. Internasjonal uro og svekking av den norske kronen har ført til en situasjon vi ikke har sett på mange år. For styrene betyr lave renter større økonomisk handlingsrom, og det er godt nytt for beboerne. Selv om det ikke nødvendigvis fører til lavere felleskostnader, vil overskuddet som boligselskapene sitter igjen med, komme fellesskapet til gode. Eksempelvis kan det opparbeides en buffer som gjør at mindre vedlikeholdsarbeider kan gjennomføres uten å ta opp lån eller øke felleskostnadene.

Spare eller bruke? Styrene gjør lurt i å ta standpunkt til om overskuddslikviditet ved lavt rentenivå skal brukes til å gjennomføre vedlikeholdstiltak, eller om pengene bør spares til fremtidig rehabilitering. Dersom boligselskapet har lån fra før, innebærer lavere renter en mulighet til å øke nedbetalingen på lånet eller spare opp en buffer. Det er likevel mer lønn-

somt å låne til rehabilitering i dag enn når rentene er på et høyere nivå. Ved et nytt låneopptak betyr den lave renten at felleskostnadene ikke behøver å øke like mye. For beboerne kan det være enklere å akseptere en liten økning enn et kraftig hopp. Slik renteutsiktene er nå, og dersom boligselskapet har økonomien til det, vil det være lurt å benytte muligheten til å rehabilitere. //

TIPS

Planer om rehabilitering? r oppussing/rehabilitering E nødvendig? Husk at det å ta vare på bygningsmassen er en av de viktigste oppgavene til styret. Lag en liste med oppgaver i prioritert rekkefølge etter hvor mye de haster. Vær tydelig og åpen om planene overfor beboerne. Prosjektet bør planlegges nøye sammen med fagfolk. Styret må ha oversikt over når arbeidet starter, hvor mye det vil koste, og når prosjektet er tenkt fullført.

å en finansieringsløsF ning og nedbetalingsplan tilpasset selskapets behov og økonomiske situasjon. Om valget står mellom fast eller flytende rente, kan det være fornuftig å velge flytende rente. Over tid vil dette lønne seg. I OBOS har vi lang erfaring med å hjelpe styrer i sameier og borettslag, og vi har rådgivere som står til disposisjon om ditt boligselskap trenger hjelp. Ta kontakt!

Aleca, Themse

Solheimslien borettslag, Bergen

VARIG

MILJØVENNLIG

Fasader for fremtiden Boligblokker utsettes for stor slitasje og røff bruk – både fra folk og omgivelser – det må fasaden tåle. Stenis vedlikeholdsfrie fasadeplater er miljøvennlige kvalitetsprodukter med ekstrem styrke og hele 60 års garanti. Bærekraftige, robuste og varige produkter lønner seg. steni.no

steni.no

Bærekraft verktøy

Grønn hjelp til boligselskapene OBOS lanserer et enkelt verktøy som skal hjelpe borettslag og sameier til å bli mer bærekraftige. TEKST: PER N IL L E BERG FOTO : A R A SH N EJA D

tgangspunktet er at det haster med å redde planeten. Gjennomsnittlig energibruk i eksisterende bygninger må kuttes med 30 prosent hvis Norge skal nå klimamålet i Parisavtalen. Hva kan du og ditt boligselskap bidra med? – Som en stor boligforvalter ønsker OBOS å sette søkelys på denne problematikken og bidra til å gjøre det enklere å ta gode bærekraftgrep. Hvert boligselskap er unikt, og det finnes 26 BOLIG & MILJØ

ikke én løsning som passer alle. Derfor er det viktig at alle får en oversikt over akkurat hvordan det står til hos seg – for så å sette i verk de tiltakene som er mest effektive, sier miljødirektør Birgitte Molstad i OBOS. OBOS har utviklet en bærekraftmodul som i løpet av året vil bli tilgjengelig for alle boligselskaper forvaltet av OBOS. Modulen tilrettelegger for at boligselskapene enkelt, uten bistand, kan komme i gang med å

Christina Scharffenberg og Birgitte Molstad med Treskeveien borettslag i bakgrunnen.

registrere bærekraftdata om sitt boligselskap. Deretter får du råd om hvilke tiltak som er mest effektive for akkurat ditt boligselskap. Noen tiltak vil være enkle å gjennomføre, mens andre vil innebære større investeringer. Utbytte fra start. Bærekraftmodulen er bygd opp i fire deler der de to første delene er relativt enkle å gjennomføre. En registrerer data og får oversikt over status i boligselskapet og hvilke enkle

grep man kan starte med for å heve standarden. – Bærekraftmodulen ser blant annet på temaer som energi, avfall, sosiale møteplasser, transport, sikkerhet, innkjøp og biomangfold. Allerede ved å gjennomføre første del av modulen vil styret få noe matnyttig tilbake – i form av et bærekraftkapittel som kan benyttes i årsberetningen til boligselskapet, forteller Molstad. I modulens tredje og fjerde del handler det om å velge ut hvilke temaer boligselskapet skal kartlegge ytterligere, for så å velge hvilke tiltak man skal prioritere. – Modulen gir styret et verktøy som gjør det lettere å jobbe med bærekraft som en naturlig del av driften. Ved å gjennomføre modulen blir det dessuten enklere å miljøsertifisere boligselskapet for de som ønsker det – for eksempel med sertifiseringen BREEAM In-Use. Grønne lån. Med nye krav til bankene må disse i nær fremtid vurdere boligselskaper utfra bærekraftprofil. Ved å benytte bærekraftmodulen til OBOS vil du skaffe oversikt over den informasjon som bankene trenger. – Det vil derfor bli enklere for boligselskaper som bruker modulen til å søke lån i fremtiden. Vi vet at forsikringsbransjen jobber med hvordan de skal implementere lignende vurderinger. Har gjennomført pilot. Treskeveien borettslag i Oslo er en av to som har vært pilot for prosjektet. Styrelederen forteller at det har vært et generasjonsskifte i borettslaget det siste tiåret: – Vi opplever at flere av de yngre som flytter inn hos oss er opptatt av miljø og bærekraft. Det har også kommet til flere barn, og disse er veldig engasjerte. Jeg og styret mener det er viktig å vise at vi bryr oss om deres fremtid. Bærekraftmodulen førte oss enkelt gjennom en hel rekke ting vi må, bør og kan gjøre for å bli litt grønnere. Bærekraft omhandler både sosiale

Styreleder Christina Scharffenberg i Treskeveien borettslag har testet ut deler av det nye verktøyet. Utskifting av dårlige vinduer er et mulig tiltak.

MER INFO om bærekraftmodulen vil komme på Styrerommet og i nyhetsbrev fra OBOS Eiendomsforvaltning. Det nye verktøyet inngår som er del av forretningsføreravtalen til alle OBOS-kunder.

forhold og miljøforhold, og det er veldig viktig for oss å se disse i sammenheng, sier styreleder Christina Scharffenberg i Treskeveien borettslag. Hun forteller at de opplevde å bli inspirert til å igangsette tiltak som er lavterskel, som å arrangere byttedager for å oppfordre til gjenbruk, samt etablering av eng på deler av tomten for økt biomangfold. – Dette er tiltak som er enkle å gjennomføre og som også er positive for naboskapet. Et mer omfattende tiltak er beslutningen om å bytte alle vinduer og balkongdører, som vil spare mye energi, men som er en stor kostnad og må godkjennes av beboerne på årsmøtet, sier Scharffenberg. Savner politisk drahjelp. Miljødirektøren i OBOS tror modulen vil hjelpe boligselskapene med å komme i gang, og forhåpentligvis også gjennomføre en rekke bærekraftstiltak. Samtidig understreker hun at enkelte miljøtiltak er kostbare og kan være vanskelig å få gjennomslag for på årsmøtet. – OBOS jobber for at myndighetene skal bidra mer for å hjelpe boligselskapene. Det

Bærekraftmodulen førte oss enkelt gjennom en hel rekke ting vi må, bør og kan gjøre for å bli litt grønnere. Christina Scharffenberg

trengs større politisk vilje til å bidra økonomisk, for eksempel gjennom bedre incentivordninger, spisset Enova-støtte eller andre skatte- og avgiftstiltak, sier miljødirektør Birgitte Molstad i OBOS. //

Visste du at... …det anslås at 80 prosent av norske boliger i 2050 er allerede bygget. …en av fire boliger i Norge er bygget før 1950. …gjennom sitt livsløp står bygninger for 50 prosent av all energi- og ressursbruk i Europa.

BOLIG & MILJØ 27

Styreverv kunnskap 1

Høstseminar via skjerm Det ble et litt annerledes høstseminar i år, men like mange presentasjoner som vanlig.

TEKST: HENR IK SØR LIE

et tradisjonelle høstseminaret til OBOS er en fast tradisjon for mange styremedlemmer. Her kan man møtes og utveksle erfaringer, spise middag og besøke stands, før man får servert ulike foredrag med relevante emner for deg som har styreverv i et borettslag eller sameie. Webinar. I år er som kjent mye annerledes, og høstseminaret ble avholdt som webinar med direktesending 22.september. Det er mulig å få tilgang til opptak av hele webinaret. Det var åtte foredragsholdere, og de tok opp emner som: Gode naboskap, men hva skjer ved konflikter? Egenarten til borettslag og sameier Vedlikehold, bærekraft og styrets ansvar Styrerommet og Vibbo – i dag og fremover

28 BOLIG & MILJØ

Forsker og filosof Henrik Syse startet det hele med et energisk foredrag om fellesskap, forskjeller, samarbeid og etikk.

1. Forsker og filosof Henrik Syse reflekterte over livet i pandemiens tid. Han brukte mye humor, men hadde seriøse budskap: – Å bo et sted som er trygt og forutsigbart er kanskje noe av det viktigste vi har.

Gode tilbakemeldinger. Totalt ble det over tre timer med ulike presentasjoner, og tilbakemeldingene er positive. Deltakere har evaluert det faglige innholdet på en skala fra én til fem, der fem er «meget godt fornøyd». Det faglige innholdet ble vurdert til 4,2. Samme karakter fikk webinar som seminarform (4,19) og nytteverdi for styret (4,17). //

Totalt ble det over tre timer med ulike presentasjoner, og tilbakemeldingene er positive.

2. Dagens muligheter på Styrerommet og Vibbo – inkludert nyheter og planer fremover – ble presentert av Anne Mikkelsen, Simon VennerødDiesen og Eiliv Liljevik fra OBOS. 3. Advokat Peter H. Hiorth ga råd om konfliktløsning. Hvis det er konflikt mellom beboere, er advokatens beste råd til styret: – Be beboerne snakke sammen! Ofte har de ikke det, men bare klagd til styret.

GIKK DU GLIPP AV HØSTSEMINARET? Det er mulig å få tilgang til opptak av hele sendingen, inkludert alle foilene som ble presentert. Kontakt rådgiveren din for info!

4. Teknisk sjef Øyvind Bodsberg i OBOS Prosjekt snakket om vedlikehold og rehabilitering. I tillegg ga han konkrete eksempler på gjennomførte bærekraftstiltak.

Få orden på syklene i borettslaget/sa Få orden på syklene

i borettslaget/sameiet vinter! Vi leverer imarkedets mest plass • Praktiske stativer Vi leverer markedets også i toplasseffektive høyder mest

•

• Ryddig sykkelparkering • Praktiske stativer – tar vare på sykkelen også i to høyder

•

• Man• Ryddig kan låse hjul og sykkelparkering tar vare på sykkelen ramme til stativet

•

stativer.

• Man kan låse hjul og ramme til stativet

Kontakt oss for uforplik

• Norskprodusert og miljøvennlig

Haniss AS / Tlf: 91 60 29 66 / E-post: post@haniss.no • God økonomi – solide produkter – lang levetid • Modulsystem – kan bygges på senere Kontakt oss for uforpliktende tilbud Haniss AS / Tlf: 91 60 29 66 / E-post: post@haniss.no / www.haniss.no

Utbygging planlegging

Bygger blokk i bakgården Borettslaget har brukt åtte år på planleggingen, men boligene ble solgt i løpet av noen dager. TEKST: HENR IK SØR LIE

å Tøyen i Oslo ligger borettslaget JBS med 79 leiligheter og et stort fellesareal i bakgården. Der har det siden 1930-tallet stått et lagerlokale av betong – som i sin tid var tenkt som garasje med bensinstasjon på toppen. Slik ble det aldri, lagerbygningen forfalt og borettslaget måtte gjøre noe. – Det har stått mellom å rive, rehabilitere eller rive og bygge leiligheter, forteller Henning Nielsen og Ingvild Stølen. De er tidligere styreledere, men begge har flyttet ut av borettslaget og fungerer nå som konsulenter og beboernes repre-

Vi har lært at slike prosjekter tar tid, men du rykker stadig nærmere målet. Ingvild Stølen 30 BOLIG & MILJØ

sentanter i det store prosjektet: Bygging av en treetasjes blokk med 18 leiligheter i bakgården. – Det er helt utrolig hvor lang tid ting kan ta. Jeg husker vi lagde et infoskriv i 2011 der vi fortalte at vi håper å snart være i gang. Men det skulle altså ta over åtte år til byggestart, forteller Nielsen. Tre eller fem etasjer? En sentral årsak er at utbyggere ønsket å bygge minst fire-fem etasjer for å være sikret god lønnsomhet. – Beboerne ønsket maks tre etasjer, slik at ingen som i dag har utsikt over byen vil miste denne. Samtidig ønsket vi jo helst tryggheten med at en utbygger tok på seg det økonomiske ansvaret, sier Stølen. Det har i tillegg vært usikkerhet knyttet til om de måtte lage garasjekjeller. – Det å sprenge og grave for å lage garasjekjeller er svært kostbart, men heldigvis fikk vi unntak og slipper dette, sier Stølen.

Ingvild Stølen og Henning Nielsen kan glede seg over at det endelig går mot byggestart. Prosjektet ble også omtalt i Bolig & Miljø nr. 1/2017, men ting har tatt tid.

Jakten på entreprenør. De har gått flere runder for å finne en entreprenør. Til slutt valgte borettslaget å ta opp lån på seks millioner for å få revet lagerbygningen og gjøre tomten byggeklar. Deretter har de endelig funnet en entreprenør. – Totalentreprise ble for dyrt, men vi har en samspillskontrakt med KF Entreprenør. Det har vært en lang og kostbar vei for å komme hit, så det blir neppe noe stort overskudd til slutt. Men vi blir kvitt problemet med den falleferdige bygningen i bakgården – og ikke minst får borettslaget et uterom av høy kvalitet. Hvis det blir overskudd, er planen å bruke det på utskifting av dører og vinduer, sier Nielsen. Solgt på rekordtid. I sommer ble leilighetene lagt ut for salg. Snittprisen var 82.000 kroner pr. kvadratmeter, og leilighetene ble revet bort i løpet av noen dager. Selv om det endte godt, hvordan orker et borettslag å gå løs på et

FOTO: HENRIK SØRLIE

Driftssikkerhet som fungerer i virkeligheten

Mellom ny og gammel bebyggelse skal det opparbeides et fellesareal av høy kvalitet.

STEP elektriske låser og sluttstykker ILLUSTR ASJON: ARKITEKTKONTORET GASA

slikt prosjekt? – Vi har jo hatt trua på dette, og noe måtte uansett gjøres med den falleferdige lagerbygningen. Vi har lært at slike prosjekter tar tid, men du rykker stadig nærmere målet og har noen små seiere underveis, sier Ingvild Stølen. Nå gjenstår byggearbeidet. Det starter i oktober, og om et års tid skal det nye bygget i JBS borettslag stå ferdig. //

Et vanlig problem er at dører kan kile seg fast, eksempelvis på grunn av at døren er utstyrt med dørautomatikk eller at det har samlet seg grus eller snø på terskelen. STEP er utstyrt med STEPs unike patenterte listetrykkteknikk som gjør at døren kan låse opp, selv når den utsettes for trykk på opptil 150 kg.

Når det må fungere.

www.steplock.no

SELVBETJENT BETALING MED NAYAX GJØR HVERDAGEN ENKLERE! Betalingsløsningen NAYAX er nå installert på over 5000 utsalgssteder i Norge. Kunden betaler raskt og kontaktløst med VISA, Eurocard og Mastercard. Kunden kan også betale med Vipps, Apple Pay, Google Pay, Monyx mobilapp eller verdikort. NAYAX - et trygt og raskt valg.

Noen bruksområder:

Til d admi eg som felles nistrere r va ladin skeri elle g av e r lbil

Fordeler:

FELLESVASKERIER LADESTASJONER FOR ELBIL

• • •

SELVVASK AV BIL TOALETTER

•

GOLFBALLAUTOMATER PÅ DRIVING RANGE KAFFEMASKINER

• •

Åpent døgnet rundt hvis du ønsker det. Kunden kan betjene seg selv. Frigjør tid til andre arbeidsoppgaver. Alltid oversikt med Online back office system med rapporter for salg, drift, prislister og lagerstyring i sanntid. Skreddersy rapportene slik du selv ønsker. Se salgstrender, kostnadsanalyser og fortjenestemargin. Alarm til sms og epost for driftstans ved strømbrudd eller annet. Kundestøtte på norsk

NAYAX tar betalt når du gjør andre ting!

NYBA

Spar penger med

FOR

Ta kontakt for mer informasjon og tilbud.

Elektroniske Betalings Systemer AS Glynitveien 21, 1400 Ski Tlf. +47 66 80 50 20 www.ebs-as.no

FOKU

Vi bistår i hele prosessen fra planlegging til ferdig installert anlegg.

bergvarme! 67 %e ne rg ibe sp ar els e!

Kontakt oss for gratis befaring: 64 84 55 20 salg@noen.no www.noen.no

Westye Egebergsgt. 1-4, med 270 leiligheter konverterte til fornybar energi i 2014.

Sparer kr. 510.000,-/år etter konvertering til bergvarme. Varmeentreprenøren

Historisk byutvikling

Anne-Kristine Kronborg: Kunsthistoriker med bolig- og byhistorie som spesialitet, jobber som formidlingsrådgiver i OBOS.

Historie på skinner L

inje 5 går gjennom Groruddalen i Oslo, og den slutter ikke før byen også gjør det. Banen er som en del av byens puls der den farer opp og ned gjennom dalen. T-banen er dessuten ryggraden i dette særegne drabantbylandskapet – banen har bidratt til å forme det, og banen binder det sammen. Rapperen Don Martin og forfatteren Zeshan Shakar kaller Linje 5 for Groruddalens livslinje. De har skrevet teaterstykke om banen, eller rettere sagt om alle menneskene som fyller den. Og det er mange – på en vanlig dag tilsvarer det innbyggertallet i en norsk småby. Teaterstykket «Linje 5» settes opp på Det Norske Teatrets scene på

FOTO: UK JENT / OSLO BYARKIV

T-banen er Groruddalens ryggrad, livslinje og historieforteller.

Utbyggingen av Groruddalen var kort sagt etterkrigstidens mest ambisiøse byutviklingsprosjekt.

Pyntet med blomster og med ordfører og andre prominente om bord ankom T-banen Grorud for aller første gang 16. oktober 1966. T-banen fungerer som et holdepunkt i Groruddalen, selv om den sjelden står i ro. Den binder drabantbyene sammen og forankrer dalen i byen. En reise med banen fra Jernbanetorget til Vestli er dessuten en reise gjennom vår moderne by- og bolighistorie.

BOLIG & MILJØ 33

Historisk byutvikling

FOTO: ARBEIDERBE VEG ELSENS ARKIV OG BIBLIOTEK

Oslo var en by i vekst, og fremfor alt en by som var i ferd med å spre seg til steder som for kort tid siden ikke engang hadde vært en del av byen, og som var alt annet enn urbane.

Rommen. Her vil «Linje 5 ta bladet frå munnen og fortelje om byen vår og menneska i han», skriver teatret, og lover «ei reise gjennom den norske verkelegheita» for den som besøker teaterscenen i Groruddalen. Men T-banen er i seg selv en sterk historieforteller, og en tur med Linje 5 gjennom Groruddalen blir som en reise gjennom den moderne by- og bolighistorien. Da byen flyttet på landet. Grorudbanen åpnet 16. oktober 1966. «Endelig kom T-dagen – flagg, musikk og hurra», skrev Arbeiderbladet. Den første turen gikk i langsom fart fra Jernbanetorget. På Carl Berners plass ble åpningstoget ønsket velkommen av Oslo Sporveiers sangkor før ordfører Brynjulf Bull holdt åpningstale og erklærte banen for åpnet. På 34 BOLIG & MILJØ

de splitter nye stasjonene oppover dalen ble toget tatt imot med skolekorps og entusiasme, før det til slutt ankom endeholdeplassen på Grorud. Her ble det ny runde med taler og festivitas før toget klokken to minutter over fire la i vei på sin første ordinære tur til sentrum, punktlig i henhold til rutetabellen. I henhold til byutviklingen, derimot, var avgangen alt annet enn i rute. Allerede i 1954 var det blitt vedtatt å bygge et tunnelbanenett i Oslo. Det var ambisiøst, på grensen til det ekstravagante. Ingen annen by av Oslos størrelse hadde tunnelbane, påpekte den sakkyndige komitéen som utredet det hele. Men Oslo var en by i vekst, og fremfor alt en by som var i ferd med å spre seg til steder som for kort tid siden ikke engang hadde vært en del av byen, og som var alt annet enn urbane. I 1948

Da T-banen suste inn i groruddølenes liv i oktober 1966, hadde folk på Veitvet ventet ekstra lenge. Veitvet var en av de første store utbyggingene i Groruddalen, og den første drabantbyen til å få sitt eget butikksenter – til og med en egen musikkskole. Veitvetbyen ble i sin helhet bygd av Selvaag.

FOTO: OSLO BYARKIV

T-banen bygges på Kalbakken. Mange beboere var utålmodige og lei av overfylte busser. Bildet er tatt i 1962, og beboerne på Kalbakken og Rødtvet måtte smøre seg med tålmodighet enda noen år.

FOTO: ERIK NÆSS / OSLO BYARKIV

(Nederst) Groruddalen er et gammelt jordbrukslandskap, og på Haugenstua fortsatte dyrkingen i moderne og urbane former.

FOTO: ARBEIDERBE VEG ELSENS ARKIV OG BIBLIOTEK

Groruddalen er kontrastenes dal. Mens høyblokkene på Rødtvet rager selvbevisst i været, er 1950-tallsbebyggelsen på Kalbakken beskjeden og jordnær. Groruddalen ble bygd ut etappevis og av flere aktører. For eksempel ble Kalbakken bygd av OBOS, Linderud av Statstjenestemennenes Boligbyggelag og Veitvet, Stovner og Vestli av Selvaag. Blokkbebyggelsen synes godt, men det er vel så mye småhus i Groruddalen. Et så sammensatt bylandskap trenger en sterk ryggrad for å holde det hele sammen og i gang, og den rollen var det T-banen som fikk.

var Oslo blitt slått sammen med nabokommunen Aker. Aker var en landkommune med gårdsbruk og noe forstadsbebyggelse og industri. Nå skulle dette bli en del av byen – og det skulle helst skje fort, for boligmangelen i Oslo var enorm. I 1950 ble det lagt frem en generalplan for den nye storbyen,

I Groruddalen ble det bestemt å legge industri i dalbunnen, boliger i dalsidene og la marka ligge urørt bak det hele.

og her ble prinsippene for byutviklingen slått fast. I Groruddalen ble det bestemt å legge industri i dalbunnen, boliger i dalsidene og la marka ligge urørt bak det hele. Drabantbyene. Boligbehovet var drivkraften i byutviklingen, og de nye boligområdene ble viet stor oppmerksomhet. De ble planlagt som egne bydeler og raskt døpt drabantbyer, med boliger, skoler, idrettsanlegg og det man trengte av butikker og offentlige tjenester i hverdagen. Her kom T-banen inn i bildet. Den skulle knytte de nye boligbyene sammen med hverandre og med resten av byen, og ble tegnet inn på kartet som selve ryggraden i den nye byorganismen. Boligstrøkene ble planlagt med utgangspunkt i T-banetraséen, og ble

Boligmangelen var den største drivkraften i byutviklingen, og det gjaldt å bygge raskt og rasjonelt. Samtidig var byveksten drevet av et ønske om å skape en bedre og sunnere by med lys og luft, gode boliger og tumleplass mellom husene. Som på Rødtvet, der et vasse- og plaskebasseng ble åpnet i 1963.

BOLIG & MILJØ 35

Utbyggingen av Groruddalen var et byutviklingsprosjekt av dimensjoner. I løpet av noen tiår ble et gammelt jordbruks- og forstadslandskap forvandlet til en moderne bystruktur. Her er et prøvetog på vei til Vestli, med Romsås i bakgrunnen. Å få T-bane til Romsås var ambisiøst og kostbart. Romsås ligger på en kolle, og T-banestasjonen ligger inne i fjellet som en futuristisk hule i stein og betong.

FOTO: SPORVEISMUSEET

Historisk byutvikling

Hvis linje 5 kunne snakke, synger Don Martin, ville den fortalt om alle som er «på vei i samme fart til bryllup og begravelse». Eller som bare har falt i søvn. I teaterstykket får T-banen en stemme når Don Martin og Zeshan Shakar forteller om det fellesskapet og tilhørigheten som oppstår når så mange ulike mennesker beveger seg langs den samme strekningen.

Oslos baner på 1970-tallet. Grorudbanen nådde sin endeholdeplass på Vestli i 1975. Den storstilte utbyggingen av et tunnelbanenett ut i de nye østlige bydelene var like mye et byplangrep som et spørsmål om transport. Groruddalen ble planlagt med industri i dalbunnen og boliger i dalsidene, og de nye boligstrøkene ble planlagt med utgangspunkt i T-banetraséen.

liggende som perler på en snor opp igjennom hele Groruddalen, ved hver sin T-banestasjon. Så viktig for byutviklingen var T-banen at politikerne var villige til å grave dypt i kommunekassa for å få den realisert. «Forstadsbanene skal bygges i raskest mulig tempo og føres så langt som mulig inn mot bykjernen på kortest mulig tid», skrev Arbeiderbladet 11. desember 1954.

Det var – og er – et karakteristisk bylandskap, rikt på kontraster og fullt av ny og gammel historie. Drabantbybebyggelsen representerer et tverrsnitt av den moderne bolig- og arkitekturhistorien. I Groruddalen er det høye blokker, lange blokker og lave blokker. Det er rekkehus, tomannsboliger og atriumhus. Det er flate tak og skråtak, det er panoramavinduer og vinduer med sprosser. Det er hus i tre, hus i mur og hus i betong. Og overalt er det massevis av lys og luft og grønt imellom dem. Utbyggingen av Groruddalen var kort sagt etterkrigstidens mest ambisiøse byutviklingsprosjekt.

Den nye byen. Men årene gikk, og boligbyggingen viste seg å gå veldig mye raskere enn banebyggingen. Da Grorudbanen la ut på sin jomfrutur høsten 1966 var det ikke lenger et jomfruelig landskap den beveget seg ut i. Gradvis hadde byen spist seg utover i sitt gamle omland, og den nye bystrukturen var i ferd med å ta form.

T-banen er ryggraden i dette særegne drabantbylandskapet – banen har bidratt til å forme det, og banen binder det sammen. 36 BOLIG & MILJØ

En dal med ryggrad. Det er klart at et så sammensatt bylandskap trenger en ryggrad for å gi det form og holde det oppe og i gang. I 1974 ble banen forlenget til Stovner via Romsås og Rommen, og rett før jul i 1975 nådde den Vestli. Da var også en grense nådd for byens ekspansjon ut i sitt gamle omland. Byutviklingen i Groruddalen foregikk i skjæringspunktet mellom det landlige og det urbane, den var drevet av et ønske om å trekke naturen inn i byen og få byen ut i naturen. Og da byen flyttet på landet, bidro T-banen til å gjøre landet til en del av byen. //

Finansiering av vedlikehold og oppussing

OBOS-banken finansierer rehabiliteringen OBOS-banken har spisskompetanse på finansiering av fellesgjeld i boligselskaper. Vi bistår med økonomisk rådgivning og hjelper styret med å finne den beste løsningen for å finansiere store og små rehabiliteringsprosjekter. Det gir større trygghet når styret skal fatte beslutninger om økonomi og vedlikehold.

Les mer på obosbanken.no, eller ring oss på 22 86 58 00

Air Design:

NYHET

Atle Tveit

Reduser strømkostnadene på belysning med opptil 90% Connect serie R, er en helt ny familie av armaturer fra sensorspesialisten STEINEL.

vestre.com

Slankt og tidsriktig design Behovsstyrt belysning med et jevnt lysbilde Behagelig og dimmet lys når ingen er tilstede Skap lysgrupper med Bluetooth-teknikk Mulighet for nødlys MILJØ – SIKKERHET - KOMFORT

Juletrær

Ta kontakt med oss for en uformell prat. Vi hjelper deg med å finne den rette belysningsløsningen i ditt sameie/borettslag

Vi leverer og monterer juletrær med alt av tilbehør til borettslag, bedrifter og privatpersoner. For inspirasjon se #lønnumgårdjuletrær på Instagram eller Facebook

Julehilsen fra Christoffer og Erik Telefon: 986 65 054 Epost: eriklonnum@yahoo.no

Vi leverer i Stor-Oslo og Mjøsregionen

tlf: 22 72 50 00 | post@vilan.no | www.vilan.no

Guide

Velkommen til GUIDE-seksjonen! På de neste sidene finner du nyheter, tips og råd som skal gjøre styrehverdagen litt enklere, enten du har lang eller kort erfaring.

VINTER

Når vannet fryser Plutselig blir det kuldegrader. Det lønner seg å være forberedt. TEKST: HENR IK SØR LIE

Husk å tømme og stenge av vannet til utekraner. Frosne vannrør som sprekker er et vanlig problem. På senhøsten bør man få sjekket at sluk, takrenner og nedløp er frie for blader og annet rusk. Da minsker faren for frostspreng og vannlekkasjer. Minn beboere om å rense sluk på balkong og terrasse. Hvis det er varmekabler i sluk og nedløp, husk å slå dem på. Er du usikker på om varmekablene i taknedløp virker? Få en elektriker til å sjekke. Ha gode rutiner for snøbrøyting og strøing av gang- og bilveier. Sørg for å ha et oppdatert brøytekart, og sett opp brøytestikker. Sjekk at snøfangerne er intakte og hold takutspring under oppsyn, spesielt ved steder hvor folk ferdes og biler parkeres. Varselskilt og eventuelt sperrebånd må settes opp umiddelbart hvis det er fare for snøras eller istapper. Politivedtektene i Oslo pålegger gårdeier å få ryddet taket snarest, og senest innen sju dager. Sikkerheten er gårdeiers ansvar, og uaktsomhet kan gi bøter eller fengsel. BOLIG & MILJØ 39

Guide diverse

B E TA L I N G S E V N E K VITTERING ER

Felleskostnadene betales inn

Har du hatt utlegg?

Det var knyttet usikkerhet til om mange beboere ville få problemer med å betale felleskostnadene sine da Norge stengte ned i mars.

il tross for permitteringer og usikre jobbtider har de aller fleste klart å betale felleskostnadene, viser tall fra Innbetalingsservice i OBOS. Restansene i felleskostnader ligger vanligvis på 0,35-0,80 prosent. Slik har det vært også i år, med unntak av april som hadde litt høyere restanse. – De gode tallene tyder på

at folk vet å prioritere felleskostnader. Det er svært gledelig, men vi senker ikke skuldrene riktig ennå. Det er en del som har fryst boliglånet for en periode. Det blir derfor spennende å følge restansenivået utover høsten. Vi har hatt mange henvendelser etter sommeren. For eksempel mottok vi hele 1840 telefoner og 943

e-post i løpet av uke 35, forteller avdelingsleder Mette Nilsen i Innbetalingsservice.

De gode tallene tyder på at folk vet å prioritere felleskostnader.

Har du betalt for noe til boligselskapet ditt som du skal ha refundert? Husk å bruke OBOS Utlegg – gå inn på utlegg.obos.no. Hvis dere har håndkasse eller mottar forskudd når dere skal handle for boligselskapet – husk at boligselskapet kan opprette debetkort. Og sender du fortsatt kvitteringer i posten? Hvorfor ikke gjøre det digitalt? Skann kvitteringene/bilagene eller ta bilde og send alt elektronisk til OBOS. Da kommer det raskt fram, og i tillegg er det smittevennlig og miljøvennlig!

RABATT

Tilbud på blomsterløk

Visste du at… …OBOS-tilknyttede borettslag er automatisk med i ordningen «garantert betaling av felleskostnader». Det betyr at OBOS garanterer at borettslaget får sine inntekter uavhengig av om andelseierne betaler eller ei.

Planlegg vedlikeholdet Langsiktig planlegging av vedlikeholdet øker byggets levetid og gir kontroll og forutsigbarhet for styret. «Vedlikeholdsnøkkelen» fra OBOS Prosjekt er en femårsplan som utarbeides etter en befaring og angir Vedlikeholdstiltak Kostnaden for gjennomføring Forslag til prioritering

40 BOLIG & MILJØ

Hva med å se fram til våren med blomster som tulipaner, krokus, perleblomster, påskeliljer og snøklokker? Så lenge telen ikke har satt seg i bakken har du fortsatt tid til å plante blomsterløk. OBOS har samarbeidsavtale med LOG, som for tiden tilbyr boligselskapene en spesialpakke som gir 30 prosent på bestilling av blomsterløk. Ønsker dere å sette sammen en egen pakke, gis det 15 prosent rabatt i nettbutikken ut året. Husk å bestille som bedrift og bruk rabattkoden OBOS. Se hageglede. no/obos.

NÅ HAR GET BLITT TELIA Det beste av TV – og strømmetjenester, internett og mobil. Samler du alt hos oss får du fordeler.

Ønsker ditt borettslag/sameie mer informasjon kontakt: styremail@telia.no eller ring 21 90 07 30

Sunt inneklima etter rehabilitering

Ved fasadefornyelse eller energirehabilitering oppstår det behov for kontrollert ventilasjon. Hus og helse har behov for frisk luft. LUNOS desentral ventilasjon med varmegjenvinning er diskret og opptar ikke plass i boligen. Systemet bruker mindre strøm enn en sparepære og kan gi Enova-støtte. • Lavere energikostnader • Uten plasskrevende aggregat eller ventilasjonskanaler • Enkel installasjon og drift • I fler enn 2.000 norske hjem

Balansert ventilasjon – rett i veggen

Ring 944 76 073 for referanser til borettslag

Lavenergisystemer as | Tel: 944 76 073 | post@lavenergisystemer.no | lavenergisystemer.no

Guide juristen

ENDRINGER

Ikke fritt fram Det er grenser for hva beboerne kan gjøre uten styrets samtykke. TERJE SJØVOLD Juridisk direktør i OBOS

Spørsmål: Hvilke bygge- eller endringsarbeider har beboer rett til å gjøre på egen bolig uten å spørre styret om lov? Svar: Hverken eierseksjonsloven eller borettslagsloven har noen bestemmelser som direkte regulerer hvilke bygge- eller endringsarbeider en seksjonseller andelseier har rett til å gjøre på sin egen bolig. Alminnelig forståelse av jussen på dette området er imidlertid at vedkommende har rett til å gjøre den typen endringer som er innenfor rammene av vedkommendes vedlikeholdsplikt. Dette betyr at beboeren rimelig fritt kan bytte gulvbelegg og takplater, male vegger og tak, bytte baderoms- og kjøkkeninnredning uten å måtte spørre noen om lov til det. Grensen går der det blir snakk om å gjøre inngrep i bærende konstruksjoner, fasade, yttertak, fellesinstallasjoner og andre fellesarealer. Da kreves det borettslaget eller sameiets samtykke. Som minimum må styrets samtykke foreligge. Dersom det blir snakk om inngrep som representerer en ombygging, påbygging eller endring som går utover vanlig forvaltning og vedlikehold, kreves godkjenning

med to tredels flertall på årsmøtet eller generalforsamlingen. Forutsatt at styrets beslutning ikke representerer noen usaklig forskjellsbehandling eller på annet vis er vilkårlig, kreves det ikke at borettslaget eller sameiet må ha noen bestemt grunn for å avslå et tiltak. Det er i utgangspunktet tilstrekkelig at man rett og slett ikke finner tiltaket ønskelig. Til illustrasjon kan nevnes en dom fra Tønsberg tingrett av 19. november 2012 (12101204TVI-TONS) der en andelseier ble funnet uberettiget til å ha en pergola mot borettslagets vilje. Selv om den aktuelle pergolaen ikke var til nevneverdig skade eller ulempe i seg selv, var det tilstrekkelig at borettslaget fryktet for de presedensvirkninger det kunne ha overfor andre andelseiere som kunne tenkes å gjøre lignende tiltak i tilknytning til sine egne boliger. Det kan spørres om tiltaket likevel kan være så lite og bagatellmessig at borettslaget eller sameiet likevel må avfinne seg med det. I en dom fra Kristiansand tingrett av 22. januar 2018 (TKISA-2017-98962) kom retten til at en sameier som hadde påklistret en folie på glassrekkverket

Boligselskapet kan kreve tilbakestilling av tiltak hvis eier har gått for langt.

rundt dennes balkong hadde rett til dette, til tross for at sameiet anførte at dette ødela det felles fasadeutrykket til sameiets bygg. Retten kom etter en vurdering av sameiets vedtekter og husordensregler til at folien – som i seg selv var fargeløs, men som gjorde at balkongen framsto som lys grå istedenfor gjennomsiktig – var et så vidt bagatellmessig inngrep at sameiet ikke kunne nekte det. Personlig er jeg tvilende til om dommen er riktig, den knytter sin vurdering først og fremst opp mot en ordlydsfortolkning av vedtekter og husordensregler og begrunner resultatet i dette. Retten går ikke inn på hvorvidt sameiet i kraft av sin egen autonomi og råderett over fasaden som fellesareal kunne nektet tiltaket, noe som var sentralt i Pergoladommen som nevnt over. Men uavhengig av denne konkrete dommen må det nok legges til grunn at det er en viss nedre grense for de rent bagatellmessige tiltak, som ikke er til noen praktisk skade eller ulempe for noen. Dersom seksjonseller andelseier går utover sin rett når det gjelder å gjøre tiltak i egenregi, kan sameiet eller borettslaget kreve tiltaket tilbakestilt. // BOLIG & MILJØ 43

Guide digitale løsninger

B E B O E R P O RTAL

Store planer for Vibbo Anne Mikkelsen har høye Alleambisjoner boligselskapfor som forvaltes avVibbo. OBOS kan ettåringen benytte T E K S T :Vibbo H E N R I K og S Ø R Styrerommet. L I E F O T O : I L J A C . H EJo N Dsmartere EL du bruker disse digitale hjelpemidlene, jo enklere blir styrejobben og kommunikasjon med beboerne. Her er noen tips!

Anne Mikkelsen er teamleder for digitale kundeløsninger. Hun har vært med på utviklingen av Vibbo fra starten, i nært samarbeid med en rekke programutviklere og -designere. Mikkelsen har også vært styreleder i et borettslag i 15 år, og hun kjenner godt til behovet for kommunikasjon med beboerne. – Mye blir lettere med god kommunikasjon. Visjonen vår er at Vibbo skal gjøre livet enklere for alle som bor i borettslag og sameier – både for styret og øvrige beboere, sier Mikkelsen. Hun mener å være godt på vei, men at det først er nå i høst at Vibbo begynner å likne på det verktøyet det er ment å være. Vibbo ble lansert i september for et år siden, og den gangen var tanken å starte forsiktig med et fåtall brukere. Planen var å gi Vibbo-tilgang til 50 boligselskap 44 BOLIG & MILJØ

i måneden, og deretter utvikle tjenesten ved hjelp av brukernes tilbakemeldinger. På den måten skulle mye funksjonalitet være på plass når alle fikk tilgang på senhøsten 2020. Pandemi. – Men så kom korona. Omtrent over natten måtte vi gi beboere i 4500 boligselskaper tilgang til Vibbo for å kunne delta i digitale årsmøter. OBOS ønsket å hjelpe boligselskapene med å få gjennomført de lovpålagte årsmøtene. Samtidig medførte det at mange beboere møtte helt tomme Vibbo-sider, siden de færreste styrer hadde hatt tid til å gi det innhold. Det blir litt som å være blant de første på Facebook – da det knapt var brukere eller aktivitet der. Koronapandemien førte også til at programutvikling ble utsatt, men i høst begynner

– Vibbo skal gjøre livet enklere for oss som bor i et borettslag eller sameie, sier Anne Mikkelsen i OBOS.

viktige funksjoner å komme på plass. – Under «panseret» er det gjennomført en rekke forbedringer i løpet av året, men den siste tiden har vi lansert funksjoner som både er synlige og svært etterspurt blant brukerne. Toveiskommunikasjon. Mikkelsen tenker spesielt på funksjonene kommentarer, oppslag og det helt nye meldingsverktøyet. Endelig kan Vibbo brukes til effektiv toveiskommunikasjon mellom styret og beboere, samt at beboere kan kommunisere med hverandre via oppslag. – Du kan si at Vibbo blir en kombinasjon av en tradisjonell hjemmeside og Facebook-gruppe pakket inn på ett sted, men samtidig er det enda mer. Årsaken er naturligvis at Vibbo automatisk henter informasjon

MEL DING ER

Alt på ett sted Kommunikasjon via Vibbo kan snart erstatte alle andre kanaler. Nye funksjoner er lansert!

Vibbo-vinnere kåret Konkurranse om å ha beste Vibbo-side ble utlyst i vår, og nå er det kåret en vinner fra fem ulike regioner. Vinnerne får premie på 10.000 kroner til bruk i boligselskapet. Vinnerne hadde Vibbo-sider med ulike styrker, men juryen trakk fram blant annet gode forsider, informative temaer, bruk av kontakter, bildebruk, antall artikler med tilhørende tagging – og andel av beboerne som bruker Vibbo. Vinnerne er: - Kvartalet Tasta borettslag (Stavanger) - Strandliveien boligsameie (Follo) - Damsgårdssundet borettslag (Bergen) - Borettslaget Nørvegata 10 (Ålesund) - Marienlyst Park boligsameie (Oslo)

fra databasene til OBOS, på samme måte som Styrerommet. Innhold. I september hadde 160.000 beboere logget seg inn på Vibbo en eller flere ganger. Av styrene som benyttet digitale årsmøter, har nå halvparten begynt å fylle Vibbo med innhold. – Jeg oppfordrer alle til å komme i gang! Jeg kan love at det er mange fornøyde styrer blant de som har tatt Vibbo skikkelig i bruk. Hvis du er usikker på hvordan du går fram, kan du kontakte rådgiveren eller se på brukerveiledningen som ligger på Vibbo.no – nederst til høyre på forsiden. Vi har også gratis webinar for de som ønsker en introduksjon. Neste Vibbo-webinar er 4. november, forteller Anne Mikkelsen. Påmelding til webinar finner du på obos.no/kurs. //

Beboerportalen Vibbo gjør det allerede mulig for styret å få ut informasjon effektivt til alle beboerne samtidig. Nå er det også blitt enkelt å kommunisere direkte med hver enkelt beboer. – Meldinger er en videreutvikling av kontaktskjemaet på Vibbo, som mange beboere har tatt i bruk de siste månedene for å sende henvendelser til styrets e-postadresse. Med lanseringen av den nye funksjonaliteten vil styret kunne svare på disse henvendelsene – og beboerne motta svar – direkte inne på Vibbo, sier Anne Mikkelsen, teamleder for digitale kundeløsninger. Effektiv oppfølging. Meldinger fra beboerne vil være tydelig merket med hvilket styremedlem som er ansvarlig for å følge opp, og hvilket tema henvendelsen knytter seg til. Styret kan også endre både ansvarlig og tema for meldingene, og på den måten fordele oppfølgingen av dem seg imellom. – Meldingene deles inn i ubesvarte, besvarte og arkiverte meldinger, og flytter seg automatisk fra ubesvart til besvart etter hvert som de blir fulgt opp av styret. Når en melding er ferdig behandlet, kan styret enkelt arkivere meldingstråden for å holde orden. I arkivet ligger også alle henvendelser som har blitt sendt inn på Vibbo siden kontaktskjemaet ble lansert, sier Mikkelsen.

nå også motta svar og kunne fortsette samtalen inne på Vibbo. – Med meldinger blir Vibbo den eneste kommunikasjonskanalen beboerne trenger å følge med på, for både fellesinformasjon fra styret, oppslag fra andre beboere og for direkte dialog med styremedlemmer. Varsler om meldinger. Både styret og beboere vil bli varslet på e-post om meldinger, og man kan svare direkte via e-post eller inne på Vibbo. I tillegg kan alle som bruker Vibbo-appen få push-varslinger. – Styret kan altså velge om de vil fortsette å håndtere henvendelser fra beboerne på e-post som tidligere, eller gå over til å bruke det nye meldingsverktøyet. Det er kanskje litt nytt og annerledes, men gir store muligheter for å spare tid og krefter i oppfølgingsarbeidet. Send oss gjerne en tilbakemelding om hva du synes, oppfordrer Anne Mikkelsen.

Alt på ett sted. Beboerne vil på sin side fortsette å bruke kontaktskjemaet for å sende inn sine meldinger til styret, men vil

BOLIG & MILJØ 45

Bolig & Miljø dette er obos

Takk for tilbakemeldinger! Vår årlige kundeundersøkelse til styreledere som hadde vervet siste styreperiode, er gjennomført. Tilnærmet 94 prosent svarer at de er fornøyde med sin rådgiver og OBOS som forretningsfører. Våre rådgivere høster mange lovord, og det er hyggelig at mange setter stor pris på hjelpen og støtten de får. Nesten 75 prosent av våre kunder har gjennomført årsmøtet digitalt via vår løsning på Styrerommet og Vibbo. På en skala fra 1 til 7 gir dere oss en gjennomsnittlig skår på

Kurskalender

6,4 for vår bistand ved avholdelse av digitalt årsmøte. Det er vi godt fornøyd med, og vi er takknemlig for alle tilbakemeldinger og forslag til videreutvikling av løsningen. Vi ønsker en høyere tilfredshet på tjenestene forsikringstilbud og skadehåndtering, og jobber med flere tiltak for å sikre gode og kundevennlige leveranser – mer info kommer! Vi håper dere vil fortsette å svare oss neste gang vi spør om deres opplevelse av vår service og tjenester.

Visste du at …

Webinar – Styrearbeid for nybegynnere Hva vil det si å være styreleder eller et styremedlem? Et styreverv består av mange oppgaver. Noen er enkle og tydelige. Noen bærer preg av rutine, mens andre kan virke utfordrende. På dette webinaret vil du som er ny i styret få nyttig informasjon og forhåpentligvis svar på dine spørsmål. Når: Onsdag 14. oktober kl. 16:30-18:00

… det blir stadig nye brukere av Nabohjelpappen fra OBOS? I september var appen lastet ned av 156.000 beboere. … med OBOS OpenNet kan beboerne velge selv? Den enkelte velger internetthastighet og TV fra flere konkurrerende tilbydere.

Webinar – Styrerommet Styrerommet gjør styrearbeidet enklere. Webinaret tar en gjennomgang av hvordan du best kan bruke modulene «eiere og boliger», «e-post» og «utlegg». Når: Tirsdag 20. oktober kl. 16:30-17:30 Webinar – introduksjon til Styrerommet

… på obos.no finnes det egne sider med informasjon rettet mot styret? Du finner de under «Boligforvaltning».

VIL DU VITE MER OM DETTE? Snakk med rådgiveren din!

Når: Tirsdag 27. oktober kl. 16:30-18:00 Webinar – Tilstandsvurdering og vedlikeholdsplanlegging

Noe av hva vi tilbyr

Midler til grønne tiltak OBOS vil bidra til at borettslag og sameier kan ta grønt ansvar. Derfor har OBOS satt av midler for å støtte boligselskap som vil gjøre miljøtiltak i medlemmenes nabolag. Neste søknadsfrist er 31. november.

46 BOLIG & MILJØ

… nå kan borettslag og sameier med forsikring gjennom OBOS melde skader på Styrerommet?

Styrerommet gjør det enkelt å håndtere økonomi, gjennomføre HMS og avholde styre- og årsmøter. Vi tar en grunnleggende gjennomgang av innholdet.

Banktjenester OBOS-banken tilbyr alt av banktjenester, og har gode betingelser for borettslag og sameier.

som trengs i et borettslag eller sameie. Mer informasjon om avtalene finner du på obos.no/styre/rabattavtaler.

Rabattavtaler OBOS har inngått samarbeid med leverandører av noen av de vanligste tjenestene

Vedlikehold Rehabilitering og vedlikehold krever oppfølging, tid og faglig innsikt man ikke alltid

besitter selv. Få hjelp med forprosjekter, tilstandsvurderinger, vedlikeholdsplaner, energi og miljø, heisanlegg, brannsikkerhet, skaderapporter og gjennomføring av alle typer oppdrag. OBOS Prosjekt har erfaringen og kunnskapen som skal til!

Lær mer om hvordan dere kan ta vare på verdiene deres. Når: Mandag 2. november kl. 16:30-18:00 Webinar: Introduksjon til Vibbo På dette webinaret tar vi en gjennomgang av beboerportalen Vibbo, så du kan få best mulig utbytte av verktøyet. Når: Onsdag 4. november kl. 16:30-17:30 Mer informasjon på obos.no/kurs.

Vedlikeholdsfrie, solide utemøbler produsert i 100% resirkulert plast

norfax.no

post@norfax.no

vedlikeholdsfritt

100% plastavfall

UV-resistent

ikke absorberende

enkelt å fjerne riper

graffitiresistent

Tlf. 66 80 00 60

CONTAINER TIL FASTPRIS & SUGE- OG SPYLETJENESTER

SAMARBEIDSAVTALE GIR 20% RABATT TIL FORVALTEDE BOLIGSELSKAPER AV OBOS

CONTAINER KAN BESTILLES I NETTBUTIKK MED RABATTKODE OBOS

RAGNSELLS.NO - TELEFON 22800800

Anleggsgartnere

Avfallshåndtering

20% RABATT PÅ CONTAINER SUGE- OG SPYLETJENESTER RAGNSELLS.NO - 22800800 Balkonger

Solskjerming SOLSKJERMING UTE OG INNE

Fasadeplater fra STENI har 60 års garanti. Det gir lave kostnader over tid.

Be oss om Sameieavtale i dag!

Vedlikeholdsfrihet, slagfasthet og lekkert utseende skaper et godt bomiljø.

Ring 411 10 100 eller epost til oslo@norsol.no www.norsol.no

steni.no

Oppmerking

Lekeplass Trigonor er leverandør av lekeplass utstyr! Vi utfører også lovpålagt funksjonsettersyn, repara sjoner og vedlikehold. Ta kontakt for et godt tilbud!

www.trigonor.no 69 27 90 10

Postkasser

Låsesmeder

Balco har all kompetanse i eget hus når det gjelder balkongprosjekter. Ta kontakt med oss for å komme riktig i gang!

Balco AS, Sandstuveien 60 A, 1184 OSLO

Fasade

www.balco.no Tel. 23 38 12 00

Blikk/kobberslagere

Fasade og tak – vår sak!

Adgangssystem - Service - Postkasser

Postkasser for innebruk og utendørs bruk, montert på stativer

Telefon 41 70 00 00 post@las1.no www.las1.no

vaktmester-oslo.no – 916 70 720

Malertjenester

Radonmåling

Radonmålinger - Radontiltak

Kvalitet og Fagkunnskap gjennom 40 år!

Spesialrabatt til borettslag/sameier!

Kakkelovnskroken 2, 0954 OSLO Telefon: 22 15 46 90 – www.blikkenslager.no

Brannsikring

• Vi leverer ferdig montert til bruk, stor referanseliste. • Demo rom med postkasser og utlån av prøvekasser. • Forhandler for Stansefabrikken.

932 18 179 alfa-malermester.no

Vindu - dør montasje

Murmester

BRANNSIKKERHET!

Totalentreprenør innen fasade-, betong og piperehabiliterng.

Oslo Brannsikring utfører brannsikringsarbeid hos borettslag og sameier

Vi tar ansvar for hele bygeprosessen, fra prosjektering til utførelse i alle fag.

www.oslo-brannsikring.no Tlf.: 22 88 45 80

www.oslomurmester.no post@oslomurmester.no

Elektriker

Tlf. 21960350 www.radonlab.no

tl. 22 12 00 51

Skadedyrkontroll

Totalentreprenør Spesialister på utskifting av vinduer og dører. Rådgivning – Prosjektering – Service – Vedlikehold

www.vdmontasje.no Vaktmestertjenester

TENK BRANNSIKKERHET! Vi leverer og monterer automatiske brannalarmanlegg Prosjektering • Installasjon • Service FG godkjent installatør Sentral godkjenning Alt innen nødlys

Tlf. 23 08 52 00 • www.elektro-nytt.no

Vaktmestertjenester Bemannet døgnvakt - Hele Norge

Epost: post@borettslags-service.no Tlf. 916 70 720

33 33 00 00 • pelias.no

vaktmester-oslo.no

Baktrappa

Der alle tenker likt, er det ingen som tenker mye. WA LT E R L I P P M A N N

God og ny arkitektur

Test deg selv!

OBOS-quizen av Eddie Chr. Thomas 1. Hvilken amerikansk forfatter har skrevet skrekkromanene «Carrie», «The Stand» og «Dyrekirkegården» (Pet Sematary)? 2. Hvilket annet ord brukes gjerne om en såkalt «banke-ånd»? 3. Hva heter Pål Øiens grøsser fra 2004 der blant andre Bjørn Floberg og Kristoffer Joner drar til en hytte langt inne i skogen for å lage en realityserie? 4. Hva var gjenferdet utburd når det var en levende skapning? 5. Hva er en mer vanlig benevnelse på de populære Pocket Monsters? 6. Hvem spilte den kvinnelige hovedrollen i John Carpenters filmklassiker Halloween fra 1978? 7. Og hva het morderen i Halloweenfilmene? 8. I hvilken skrekkfilm er ofrene studenter som går på Woodsboro High School?

9. Hvem skrev grøsserromanen Sort Messe (The Burning Court), utgitt første gang i 1941? 10. I hvilken måned markeres Martin Luther King Day i USA? 11. Hvor mange fotballag spiller i Toppserien 2020 (øverste divisjon for kvinner)? 12. Hvem vant NRKs «Stjernekamp» i 2020: a) Kim André Rysstad, b) Hanne Sørvaag eller c) Bilal Saab? 13. Fra musikkens verden: Benedicte Adrian og Ingrid Bjørnov utgjorde duoen Dollie som gav ut sitt debutalbum i 1980. Hva var tittelen på platen: a) Første gang b) Første akt c) Første omgang? 14. Den 15. september 2020 var det 130 år siden krimforfatteren Agatha Christie ble født. Hva heter hennes to mest kjente detektiver? 15. I konkurransen selskapsdans inngår fem latinamerikanske danser. Hva heter de?

SVAR: 1. Stephen King 2. Poltergeist 3. Villmark 4. Et (sped)barn (satt ut i skogen) 5. Pokémon 6. Jamie Lee Curtis 7. Michael Myers 8. Scream 9. John Dickson Carr 10. Januar (tredje mandag) 11. 10 lag 12. c) Bilal Saab 13. b) Første akt 14. Miss Marple og Hercule Poirot 15. Cha cha cha, Samba, Rumba, Paso Doble og Jive.

Utenfor Oslo rådhus er det for tiden en utstilling av de nominerte til Oslo bys arkitekturpris. Med prisen vil kommunen hedre ny, god arkitektur som er et tilskudd til byen og byens utvikling. Målet er å stimulere til økt interesse for byutvikling i Oslo, og å vise frem den nyeste og beste Oslo-arkitekturen. I år er det 40 påmeldte prosjekter, 13 nominerte og tre finalister. Finalistene er boligprosjektet Krydderhagen på Hasle, Lakkegata Aktivitetspark på Sofienberg og Munch brygge (bildet) i Bjørvika. Sistnevnte består av leiligheter, barnehage og næringslokaler. I fjor var det Vega scene som vant prisen. Utstillingen av de nominerte står til 31. oktober. Disse vil også bli presentert på Oslo kommunes hjemmesider. Vinneren kåres 15. oktober. FOTO: LUND+SL A AT TO ARKITEKTER

Radio Gaga

BOLIG & MILJØ 49

Porttelefon og adgangskontroll

Dørautomatikk

Nyhet

iLOQ - et digitalt låsesystem, helt uten batterier! Ta kontakt for mer info.

Postkasser

Nøkkelsystem

Leverandør av elektroog låsesmedtjenester Assistent Partner er registrert elinstallatør og leverandør av tradisjonelle elektroog låsesmedtjenester, med dørautomatikk, porttelefon, adgangskontroll og elektroniske låsesystemer som spesialfelt. Vi leverer også postkasser med elektronisk lås tilpasset adgangskontroll-systemet.

Kontakt oss på tel. 48 10 11 00 for mer info!

Assistent Partner – din digitale låsesmed i Oslo, Viken og Vestfold/Telemark

Drammen - Oslo - Sarpsborg assistentpartner.no

Med Flexilader fra Grønn Kontakt får du en fremtidsrettet og smart ladeløsning.

Elbillading for sameie og borettslag! Visste du at Flexiladere fra Grønn Kontakt kan lade elbilen din opp til 10 ganger raskere enn vanlig stikkontakt? Raskere elbillading

dermed mulighet til å følge både kapasitet

Med et Flexiladeanlegg i borettslaget eller

og forbruk på vår kundeportal. Den fleksible

sameiet, kan man være trygg på at bilene blir

løsningen sørger for at borettslaget/sameiet

ladet raskt, sikkert og enkelt. Ladeanlegget

selv kan bestemme pris for lading – med

er installert med lastbalansering, som

oppgjør som håndteres sømløst av Grønn

fortløpende justerer ladehastigheten etter

Kontakt.

anleggets forbruk. Det betyr at når forbruket ellers på bygget er lavt, vil Flexiladeanlegget

Fremtidsrettet elbillading

fra Grønn Kontakt kunne utnytte den ledige

Med Flexiladere fra Grønn Kontakt får

kapasiteten til å lade elbilene raskere.

borettslaget eller sameiet en fremtidsrettet elbillading – der anlegget kan monteres i

Grønn Kontakt tar administrasjon av anlegg

serie og enkelt tilpasses og utvides ved

Borettslag eller sameie slipper administrasjon

behov.

av ladeanlegget, ettersom Grønn Kontakt installerer og drifter anlegget. Styret får

Lastbalansering

Rettferdig kostnadsfordeling

Skalerbar ladeløsning

24/7 teknisk kundeservice

Oppgjørshåndtering

Finn ut mer, og last ned informasjonsbrosjyre: www.gronnkontakt.no/flexilader Ønsker du et uforpliktende tilbud? Kontakt oss på: tilbud@gronnkontakt.no

Returadresse: Bolig & MiljĂ¸, Postboks 6666 St. Olavs plass, 0129 Oslo

Same, same, but different Ja, vi leverer internett og tv, det samme som andre. Men likevel er vi annerledes. Og mange vil si bedre. Mye bedre. Med Altibox kan du som styreleder gi beboerne makten, slik at de velger tv-pakke og internett-hastighet etter eget Ă¸nske. Ingen er like, men vi har noe for alle! Kontakt oss pĂĽ altibox.no/boligselskap