Bolig & Miljø 05 2021

Bolig&Miljø

KUNNSKAP OG I­ N S P I R A S J O N F O R D E G SOM SITTER I STYRET # 5 – 2021

TEMA

Bomiljø Hver gang vi møtes!

Side 8–23

TRIVSEL

BOLIGHISTOR IE

JUSS

Hva skaper godt bomiljø?

Sosial boligbygging i Norge

Hvis du blir trakassert

Side 12–14

Side 29–32

Side 39

GRAFISK DESIGN: EGGEDOSIS

DIN TOTALLEVERANDØR

Vi utfører utvendig drenering, isolering og fuktsikring av grunnmurer Våre høyt kvalifiserte fagarbeidere er spesialister på kartlegging av årsaker til fuktskader på bygningskonstruksjoner i grunnen, håndtering av overflatevann og utbedring av fuktproblemer i kjellere.

www.steinbakken.as Tlf. 22 80 22 00

FORSIKRING Kjenner du avtalen?

Side 25

GUIDE Ofte stilte spørsmål Side 40–42

Gode bomiljø

To av deltakerne i strikkegruppa i Lyderhorn borettslag i Loddefjord. Evy Seim (t.v.) strikker Bergen-sokker og Eldbjørg Amundsen strikker barnegenser.

Et godt bomiljø kan være vanskelig å definere. Du kan stortrives der du bor fordi boligen er god og beliggenheten passer deg godt. Men har du behov for å drikke kaffe med naboen eller samles i borettslaget til 17.mai-feiring?

For mange er det verdifullt med sosiale aktiviteter i borettslaget/sameiet, men folk har ulike behov når det gjelder kontakt med naboene. Felles for de fleste er at vi trives best i et velholdt og ryddig bomiljø. I tillegg skal det være trygt og sikkert. Vi liker uformelle møteplasser som gir oss muligheten til å slå av en prat med naboene. Funksjonelle og trivelige uterom er aldri feil. Alle disse faktorene er noe styret kan bidra til. I denne utgaven av Bolig & Miljø viser vi eksempler på ulike tiltak som bidrar til gode bomiljø.

Ofte er det engasjerte beboere som tar initiativ til sosiale aktiviteter – iblant etter en liten oppfordring fra styret. I borettslaget Lyderhorn i Bergen har noen beboere tatt initiativ til strikketreff. I borettslaget Gamlelinja i Oslo gjør de stort og smått som bidrar til bomiljøet. Faktisk så mye at borettslaget går til den nasjonale NBBL-finalen der «Norges beste bomiljø» skal kåres. Uansett hvem som vinner: Det finnes utallige gode steder å bo.

Og vi som sitter i styret kan bidra til at det blir enda litt bedre. //

HENRIK SØRLIE Redaktør

Design: HyperRedink Trykk: 07 Media Foto forside: Arash Nejad

OBOS er Norges største boligforvalter og tilbyr ­tjenester innen økonomi, regnskapsførsel, finansiering, juss, drift, teknisk bistand med mer. Vi forvalter alle typer bolig­selskaper over hele landet.

M

ED

79

Redaktør Henrik Sørlie henrik.sorlie@obos.no Tlf: 926 65 225

RKET TRY K ME

RI KE

Annonsesalg HS Media v/ Mona Jørgensrud Tlf: 911 73 473 E-post: mona.jorgensrud@hsmedia.no

07

Bolig&Miljø

MIL JØ

FOTO: HELG E HANSEN

Leder

BOMILJØ Lys opp fellesarealet Side 16–19

IA – 2041

03

BOLIG & MILJØ 3

StoDesignCenter hvor man har møtelokaliteter, og prøver på alt fra farger til 3D modeller.

Arkitekt som kan hjelpe til med design og ferdige tegninger.

Pusse opp borettslaget?

- Det er skummelt det, eller.......

Skal dere rehabilitere borettslaget, så kan Sto bli din kvalitetsog miljøbevisste samarbeidspartner. www.sto.no

Entré

Tips Bolig & Miljø!

FOTO: ING ER MARIE G RINI

Har dere gjort noe som kan være av interesse for andre? Har du forslag til artikler, ris eller ros? Vi setter stor pris på innspill! Kontakt redaktør Henrik Sørlie på tlf. 92665225 eller henrik.sorlie@obos.no.

SYKEHJEM

Heder til demenslandsby Carpe Diem på Dønski i Bærum er Norges første demenslandsby.

Carpe Diem fikk hederlig omtale da Statens pris for byggkvalitet skulle deles ut. Juryen omtaler Carpe Diem som en «ny vei til framtidens botilbud for demente. Det innovative bokonseptet vektlegger sosial bærekraft og gir gode rammer for et trygt og verdig liv. En forbilledlig og inkluderende planleggingsprosess har ivaretatt behovene til brukerne og nærmiljøet. Fremragende arkitektur ute og inne skaper en hjemlig, sanselig og behagelig

atmosfære», skriver juryen.

Hederlig omtale ble det også til Samling, som er det nye bibliotek-, bank- og leilighetsbygget i Sand i Nord-Odal. Årets vinner er ombruksprosjektet Kristian Augusts gate 13, omtalt i forrige utgave av Bolig & Miljø. Statens pris for byggkvalitet er en hederspris som skal løfte fram nye forbildebygg som bidrar til å heve, fornye og utvikle byggkvalitet lokalt og nasjonalt. //

Uteområdene er bundet sammen av en helårs sanselig vandrerute.

IDRETT

Ny fotballhall i Oslo Oslo har fått sin tredje fotballhall med kunstgress – etter Manglerudhallen og Vallhall Arena. Den nyeste heter OBOS-hallen og ligger på Rødtvet i bydel Grorud. OBOS-hallen er lagd for nierfotball, og den eies av Sportsforeningen Grei. Oslo kommune har bidratt med betydelige midler. OBOS blir hovedpartner i SF Grei og skal bidra med tre millioner kroner i neste treårsperiode. Hallen ble offisielt åpnet 23. september. Bildet er fra åpningshelgen. //

Holmlia Senter er utvidet 11. november åpnes dørene til en rekke nye butikker på Holmlia.

OBOS har oppgradert og utvidet Holmlia Senter. I den nye delen blir det to etasjer med butikker og kafeer. Totalt blir det 11.000 kvadratmeter til handel og 11.000 kvadratmeter til kontorlokaler.

– Vi fyller senteret med en blanding butikker som gir besøkende alt de trenger under

ett tak, sier senterleder Silje Nordgård Aspen.

Totalt vil det bli ca. 35 butikker og servicefunksjoner, deriblant Meny, Vinmonopolet, Clas Ohlson og Normal, kafeer og restauranter. Bydelsadministrasjonen i Søndre Nordstrand flytter inn i de øverste etasjene. // FOTO: NADIA FR ANTSEN

FOTO: SF G REI

K JØPESENTER

BOLIG & MILJØ 5

Kanskje du har matlaging som din store lidenskap. Kanskje du er en tålmodig nabo. Du kommer uansett til å elske dørene våre.

Den aller første døren vi konstruerte var laget for å motstå brann. Det var i 1942. Siden den gang har hver eneste dør vi har laget hatt et viktig formål.

Som å stoppe innbruddstyver og støy, ruvende flammer og giftig røyk, trekk

og matlukt. Å sørge for at du kan leve et trygt, sikkert og godt liv.

Firmaet vårt har også et klart formål. Å hjelpe deg med alt du skulle trenge for å være sikker på at du får den riktige inngangsdøren til leiligheten din. For ikke å snakke om å gjøre det så lett som mulig å bytte til en.

Les mer på daloc.no/trygthjem

Entré nyheter Svak nedgang i boligprisene Prisene for brukte OBOS-boliger i Oslo falt 0,1 prosent i løpet av september. – Dermed fortsetter den flate pristrenden i Oslo, sier sjeføkonom Sissel Monsvold i OBOS. På landsbasis falt OBOS-prisene 1,1 prosent i september, mens de er 8,4 prosent opp de tolv siste månedene.

LANDSKAP

OBOS

Pris til Gatenormal

Skal øke medlemsinvolveringen

Norske landskapsarkitekters forening har delt ut sin årlige landskapsarkitekturpris.

T V- A K S J O N E N

Åpne for bøssebærerne Søndag 24. oktober går årets TV-aksjon av stabelen. Tidligere år har enkelte bøssebærere meldt at de har hatt utfordringer med å komme inn i større borettslag og sameier. Det er mange oppganger som skal besøkes. Omtrent 100.000 bøssebærere skal banke på 2,4 millioner dører. I år går støtten til Plans arbeid for å bekjempe barneekteskap. Mer info på blimed.no. //

Utvalget skal til generalforsamlingen i 2022 gi medlemmene i OBOS et grundig og best mulig diskusjons- og beslutningsgrunnlag for en modernisering av medlemsdemokratiet.

Utvalget skal utrede lovlige og økonomiske forutsetninger og gi faglig baserte råd for økt demokratisk innflytelse i OBOS. Utvalget består av professor Tore Bråthen (leder), Ebba Boye, Bjørnar Allgot, Anne-Kristine Kronborg, Tore Fjørtoft, Hanne Refsholt og Stine Winger Minde. Det blir i tillegg en referansegruppe med OBOS-medlemmer som skal komme med innspill til utvalgets arbeid. // For mer info, se obos.no/demokratiutvalget.

FOTO: HERMAN DRE YER

den første førende offentlige veilederen for byrom og gater som viser et tydelig brudd med en 70 år gammel tradisjon om å prioritere biler.» //

FOTO: JOHNNY SY VERSEN/ T V-AKSJONEN

I år var det COWI AS og Bymiljøetaten i Oslo som fikk prisen.

Den ble tildelt for Gatenormal, en veileder for hvordan byrom og gater bør utformes. Juryen skriver blant annet at «landskapsarkitekter, biologer, vannog avløpsingeniører, trafikk- og veiingeniører og arealplanleggere har frigjort seg helt fra gammelt tankesett og skapt en helt ny måte å tenke gaterom på, hvor gode helhetlige løsninger settes foran de enkeltes fagspesifikke hensyn. Det er

Et uavhengig fagutvalg skal utrede medlemsdemokratiet i OBOS. Nå er deltakerne valgt.

BYUTVIKLING

Nytt boligområde På Rosenholm sør i Oslo skal OBOS og BMT Invest samarbeide om å forvandle dagens industribebyggelse til en ny bydel med mellom 1800 til 2000 boliger. Planleggingen av det nye boligområdet har så vidt kommet i gang, og det vil trolig ta 6-7 år før de første boligene kan legges ut for salg.

OBOS har også planer for å bygge rundt 800 leiligheter på Mortensrud.

Gitt rask kommunal saksbehandling kan de første av disse boligene bli lagt ut for salg i 2022. //

NÆ RKONTOR

Kontorplass i nabolaget I høst åpner OBOS Nærkontor, et nettverk av selvbetjente arbeidssteder plassert i OBOS-nabolag og innfartsårer utenfor Oslo sentrum. I første omgang blir det kontor på Vollebekk, Lambertseter, Kværnerbyen, Storo og Vulkan. Bedrifter kan abonnere på plasser til sine ansatte. Se obos.no/naerkontoret. // BOLIG & MILJØ 7

8 BOLIG & MILJØ

Bomiljø takterrasse

Tett på tre

Treffes på taket

Hva mener du må til for å skape et godt bomiljø?

Den splitter nye takterrassen inviterer til sosialt samvær.

TEKST: HEIDI RØNEID

FOTO : A R ASH NEJA D

Per Storås – Du må være raus, hjelpsom, ha humor og skape glede med de du bor med. Denne takterrassen, denne investeringen, er med på å heve miljøet, ikke minst på grunn av det grønne. Mange eldre kommer seg ikke ut, men her kan vi sitte og ta kaffen – og mimre litt.

Sølvi Mokastet

P

å taket av Bøler senter borettslag har du utsikt over Oslo den ene veien og Østmarka den andre. Likevel er det noe som tiltrekker oppmerksomheten enda mer – nemlig den nyrehabiliterte takterrassen, med blomsterkasser som bugner av timian og gressløk, fargerike vegger og sitteplasser, som inviterer til sosialt samvær.

Det har blitt kjempefint, det kan ikke sammenlignes med hvordan det var før.

Trygve Gaarder

– Det har blitt kjempefint, det kan ikke sammenlignes med hvordan det var før, sier Trygve Gaarder, styreleder i borettslaget.

Oppdaget råte. Bøler senter borettslag ligger i etasjene over Bøler senter, og takterrassen var langt unna slik den er i dag.

– Takterrassen var rett og slett trist og grå, det var ingenting, ikke en blomsterkasse. Få brukte den fordi det ikke var så koselig, det var ikke et miljø her oppe, sier Gaarder.

Den opprinnelige grunnen til at takterrassen skulle rehabiliteres var at det var oppdaget råte i terrassedekket.

– Da vi åpnet opp, oppdaget vi at det hadde vært en lekkasje ned i isolasjonen, så vi fikk

Takterrassen inviterer til sosialt samvær med romslige sitteplasser og et innbydende miljø.

– Det må være enkelt å møte naboer. Her har vi møteplasser i trappeoppgangene, og denne takterrassen er topp, den har blitt kjempefin.

Randi Frafjor

Takterrassen ligger på toppen av Bøler senter, og har nydelig utsikt, grønne bed og fargerike rekkverk.

– Du kan ha det fysiske, men uten gode, varme mennesker får du ikke det. Det har vi her. Vi tar vare på hverandre og sier hei til hverandre.

Takterrassen er et kjempetilskudd for oss.

Nå har vi enda en mulighet til å bli kjent.

BOLIG & MILJØ 9

Bomiljø takterrasse Oppå rekkverket er det satt på en ekstra avskjerming mot vinden.

TIPS

Hvordan lage en takterrasse som blir brukt?

På tak blir det ofte mye tre, metall, stein og harde flater.

For å bryte opp og skape et hyggelig miljø spiller plantene en stor rolle, så ha gjerne en frodig takterrasse. Det er også med på å skape trivsel og velvære.

Tak er ofte vindutsatt. Skap lune sitteplasser.

en større jobb enn vi hadde tenkt i utgangspunktet. Da vi først var i sving bestemte vi oss for å oppgradere, så det skulle bli triveligere her.

Inviterer til sosialt samvær.

Landskapsarkitekt Andreas Vadum fikk oppgaven med å forvandle den grå takterrassen til en innbydende møteplass.

– Jeg ønsket å skape et trivelig oppholdsareal for de som bor her, med lune sitteplasser. Noe av det kuleste er klatreespalierene. Etter hvert kommer plantene til å klatre og legge seg utover espalierene og skape lune rom på baksiden, sier han.

Espalierene er plassert i store 10 BOLIG & MILJØ

De fargerike rekkverkene dekker til utsikten til den ikke fullt så fine parkeringsplassen og leder blikket ut mot skogen og byen.

bed, som bugner av grønne planter.

– Nærhet til det grønne og kontakt med jord og planter er viktig med tanke på psykisk helse. Her har vi skapt et godt uteareal for de som bor her og lagt til rette for et rikelig biomangfold, sier han.

Jeg ønsket å skape et trivelig oppholdsareal for de som bor her, med lune sitteplasser.

Andreas Vadum

Takterrasser er ofte treplattinger uten noe mer, og det blir enten kokende varmt, bitende kaldt eller mye vind. Plant gjerne espalier som planter kan vokse opp langs. Det vil filtrere luften og skape le, uten at det blir for mye turbulens, slik tette skjermvegger ofte medfører.

Ha gode og varierte sitteplasser, for eksempel solstoler, gode stoler og benker.

Legg til rette for biologisk mangfold ved å ha pollinatorvennlige planter.

KILDE: ANDRE AS VADUM, L ANDSK APSARKITEKT L ANDSK AP+

FOTO: ANDRE AS VADUM

Før: Takterrassen var trist og grå, uten blomsterkasser.

TIPS

Tips til planter på taket Det er viktig at plantene har riktig vekstjord og at plantene er riktige med tanke på plassering og hvilke forhold de vil trives under. Be om råd fra planteskoler om hvilke planter som vil trives på ditt tak.

Det blåser mye på tak, så jorden tørker fort ut. Plantene må tåle vind, og det må vannes jevnlig.

Gjødsle jevnlig.

Skill plantene så de får den plassen de trenger Legg et kompostlag over jorden, det demper ugressvekst, holder på vannet og gir næring.

Få profesjonell hjelp til skjøtsel. Det koster litt, men er en av grunnene til suksess.

KILDE: K ATRINE HOFF, BR A ATHEN L ANDSK APSENTREPRENØR AS OG L ARS MYHRBR A ATEN, OBOS PROSJEKT.

Det er også Vadum som står bak de fargerike områdene på rekkverkene og veggene.

– Fargene får inn litt sommerfølelse og «sprut». Men de skal også skjerme utsikten mot trafikk og parkeringsplass, og sende blikket mot skogen. Fargene skjermer også innsyn fra gata, så man får mer privatliv på takterrassen.

Sosialt samvær. Den oppgraderte takterrassen på Bøler ble innviet 27. august. Beboerne strømmet til for å se den nye terrassen, og det virket som entusiasmen var stor: – Jeg synes takterrassen er kjempefin. Nå kan man smøre

– Jeg synes det er kjempefint med alle plantene, det har jo vokst så fort. Det er allerede noen som har vært her og hentet gressløk, sier Torunn Klingenberg.

med seg matpakke og kaffe og spise her sammen med andre, i stedet for å spise alene. Jeg ser for meg at jeg skal ta med formiddagsmaten opp hit, sier Astrid Kvipt, som bor i borettslaget.

Hun og de andre beboerne har blitt invitert på kaffe og kake, med bilde av takterrassen, for å innvie den nye møteplassen.

– Vi har et veldig bra sosialt miljø i borettslaget. I hver etasje har vi lounger, med bord og stoler, hvor folk kan møtes. Nå blir det mye triveligere å komme opp hit, og jeg tror det kommer til å bidra til et enda bedre bomiljø, sier styreleder Gaarder. //

Taktips Få hjelp av profesjonelle til å kontrollere taket 1-2 ganger i året, slik at skader oppdages tidlig.

Dersom taket må rehabiliteres, gjør det heller før enn senere. Jo lenger du venter jo mer øker sjansen for råte og at arbeidet blir mer omfattende.

KILDE: KEN RØST VIK , PROSJEKTMESTER AS

BOLIG & MILJØ 11

Bomiljø suksessfaktorer

Gamlelinja baner vei Hva skaper et godt bomiljø?

Legg turen til Gamlelinja!

TEKST OG FOTO : HENR IK SØR LIE

H

eldigvis finnes det utallige borettslag og sameier med godt bomiljø. Noen utmerker seg kanskje litt ekstra, og et av dem er Gamlelinja borettslag på Holmlia i Oslo. Her er det liten tvil om at det florerer av engasjerte beboere som bidrar til nærmiljøet. De har naturligvis 17. mai-feiring, sommerfest og julegrantenning – og til og med et eget husorkester.

Men først: Et godt bomiljø handler om mer enn sosiale aktiviteter. Hva er egentlig viktig for at folk skal trives? Spesialrådgiver Bente Johansen har lang fartstid i Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL).

Hun har erfart at det særlig er

seks faktorer som er viktig for bomiljøet: Seks faktorer. – Jeg tror det er gunstig med en variasjon blant beboerne, som ulike aldersgrupper, familietyper og nasjonaliteter. Deretter vil jeg jeg trekke fram kvaliteten på boligene og bygget. Det trenger ikke være høystandard, men det bør være vedlikeholdt og ryddig, sier Bente Johansen i NBBL. Som tredje faktor er gode møteplasser, enten de er ute eller innendørs. Det bør være noen arenaer, inkludert uformelle møteplasser, der folk kan slå av en prat.

– Fellesarealer utendørs er jo

Styreleder Audun Westad kan glede seg over at Gamlelinja borettslag går til finalen.

Norges beste bomiljø skal kåres av Norske Boligbyggelags Landsforbund.

ofte en naturlig møteplass. Det viktigste er ikke størrelsen på utearealet, men at utformingen er god. Sosiale aktiviteter med naboene er ikke noe alle er interessert i, men jeg tror mange setter pris på en grillkveld eller andre små og store aktiviteter i løpet av året. Konfliktnivået dempes når folk kjenner hverandre og har hatt det hyggelig sammen.

Medvirkning trekkes også fram som en faktor for et godt bomiljø: – Beboerne bør ha mulighet til å medvirke – ikke bare på årsmøtet. Det at beboerne blir informert er sentralt, men også at styret husker at alle beboere kan være en ressurs. Både fysiske beboermøter og nettløsninger kan være arenaer for å engasjere og ansvarliggjøre beboerne, sier Johansen.

Trygghet er den femte faktoren.

Fellesdører med låser og callinganlegg som virker, utearealer med god belysning og minimalt med biltrafikk.

Beboerne bør ha mulighet til å medvirke – ikke bare på årsmøtet.

Bente Johansen, NBBL 12 BOLIG & MILJØ

Siglinde Maria Lunde og sønnen Benjamin Chylenski Lunde (3) har tatt veien innom tunet, en populær møteplass.

Husorkesteret i borettslaget under en 17. mai-feiring.

Gamlelinja var tidlig ute med å etablere ladepunkter til elbil.

FOTO: JENS - MORTEN DAH L

FOTO: TORE LEDA AL

Beliggenheten byr på både skog og sjøutsikt.

Bomiljø suksessfaktorer

FAK TA 155 Ljabrudiagonalen

E18 Ravnåsveien

Gamlelinja borettslag, Oslo Ligger i Gamlelinja 4 – 63 på Holmlia, bydel Søndre Nordstrand.

Borettslaget har en felles hageflekk med spiselige vekster anlagt av beboerinitiativet Grønn gruppe.

– Det er viktig at folk føler seg trygge. Og til sist vil jeg trekke fram tilgjengelighet.

Heis er naturligvis et stort pluss, men ikke alltid like enkelt å realisere i eldre bygg. Tilgjengelighet kan også handle om enkle grep som en rampe, gode rekkverk, kontraster i trappetrinn og kontraster i fargebruken i oppgangene.

Universell utforming kommer alle til gode, og det bidrar til et bedre bomiljø, sier Bente Johansen i NBBL. Gamlelinja i finalen. NBBL feirer 75 år i november, og i den forbindelse skal de kåre boligselskapet som har «Norges beste bomiljø». NBBL oppfordret alle boligbyggelag til å stille med en kandidat/finalist til den nasjonale kåringen.

Gamlelinja meldte seg på konkurransen, og de er valgt ut av OBOS til å delta i den nasjonale kåringen. Ifølge ulike kilder er det liten tvil om at Gamlelinja oppfyller alle kriterier for et godt bomiljø. Bolig & Miljø tok turen til borettslaget for å sjekke selv, og det er lett å tro på at bomiljøet er godt. Styreleder 14 BOLIG & MILJØ

i Gamlelinja, Audun Westad, tror at raushet og engasjement er viktige stikkord: – Styret jobber for å engasjere og inkludere. Det er en fin fellesskapsfølelse i borettslaget, og vi opplever at mange vil bidra med stort og smått. Vi ønsker å legge til rette for at det er åpent og raust. Alle skal kunne bidra etter anledning og evne, sier Westad.

Når det gjelder sosiale arrangementer passer de på at det skal være tilgjengelig og åpent for alle.

– Det skal ikke være høye deltakeravgifter – eller at du må være høy, sterk og sprek for å kunne delta, understreker styrelederen.

Vedlikehold og sjokolade.

Under pandemien har de hatt ulike arrangementer som er sendt direkte med «Gamlelinja-TV» på Face-

book, blant annet tenning av julegrana. Til 17. mai ble det delt ut buttons med «Alt blir Gamlelinja», og til jul la styret en sjokoladeplate med julehilsen i alle postkasser: – Den beste måten å få seg venner på: Del ut sjokolade, sier styrelederen med et smil.

Han tror også at beliggenheten bidrar til at mange trives. Det er kort vei til både fjorden og marka, og i tillegg har Holmlia et stort nettverk av gangstier.

– Barna trenger knapt å krysse en eneste bilvei på vei til skolen. Når folk føler seg trygge, er det lettere å skape trivsel. Det må også sies at vi har vært heldige med tidligere styrer og vaktmestere. Borettslaget har fulgt en vedlikeholdsplan og er godt vedlikeholdt.

Det bidrar nok til et godt bomiljø, sier Audun Westad i Gamlelinja. //

Det er en fin fellesskapsfølelse i borettslaget, og vi opplever at mange vil bidra med stort og smått.

Audun Westad

1983 Innflytting mars 1983 til april 1984

180 Laget består av 46 rekkehus med 180 leiligheter, både toroms og fireroms.

Arkitekt P. J. Eriksen og B. E. Knutsen Entreprenør Block Watne AS Nabolaget Tomten er vendt mot fjorden og grenser til Ravnåsen-borettslagene. 800 meter til Holmlia Senter og 950 meter til togstasjonen.

Må felleskostnadene økes?

Dette er et spørsmål mange beboere stiller når det blir snakk om rehabilitering.

Som kunde i OBOS har du og resten av styret en dedikert rådgiver i OBOS-banken, som kan gi råd om hvordan små og store rehabiliteringsprosjekter bør finansieres, og hvordan felleskostnadene påvirkes. Det gir større trygghet når det skal tas beslutninger om økonomi og vedlikehold.

Ring oss på 22 86 58 00, eller finn din rådgiver på styrerommet.no

FOTO: COLIN EICK

Bli lys!

Trygghet, fremkommelighet og hyggelig atmosfære – ved riktig lysbruk kan du få alt.

TEKST: HEIDI RØNEID

Trappen i Kværnerbyen er opplyst med et armatur som er festet lavt. Her ser man godt hvor man skal gå, uten at lyset forstyrrer beboere rundt.

Bomiljø lys

S

Oppsal borettslag har to typer armaturer – det ene lyser nedover i ring og det andre kaster lyset framover.

Armaturene ser like ut, men gir forskjellig lysbilde. – Det ser ryddig ut, samtidig som du får lyset du trenger, sier Marie Anisdahl.

Forbedringspotensial. Det er mange boligselskap som ikke har god bruk av lys, skal vi tro ekspertene.

– Det største problemet er nok at man ikke planlegger lyset godt nok. Man tenker at man må ha lys, og at det kan settes her og her, uten å ta tenkt ordentlig gjennom funksjonen til lyset. Da kan man ende med noen mørke områder, som gjør det utrivelig, og noen «overbelyste» områder, som fører til blending, sier Gry Frellumstad, senior lysdesigner i Light Bureau.

En annen utfordring er at mange har for få lyspunkter.

– Noen setter opp store lykter høyt over bakken, for å lyse opp mest mulig og gjøre det billig.

Hvis det blir lys overalt forsvinner skyggene og opplevelsen av det tredimensjonale. Området

vil oppleves flatt og kjedelig, og man mister følelsen av det intime og hjemmekoselige. I et borettslag bør lyskilden være maksimalt fire meter over bakken, gjerne lavere.

Lysets viktigste oppgave er sikkerhet og fremkommelighet.

Spørsmålet er om du kan få til det på en måte som gjør at det også er et hyggelig sted å være.

Marie Anisdahl

FOTO: IL JA C. HENDEL

e for deg at du er på vei hjem en mørk høstkveld.

Gangveien du går på er behagelig opplyst så du ser hvor du skal gå, det er ingen sterke lyskastere som blender deg, du kan se personen som kommer mot deg i øynene og du føler deg trygg. Når du har gått litt lenger trekkes blikket ditt mot inngangspartiet – der du vet du skal gå inn. Kjenner du deg igjen? Hvis uteområdet i tillegg oppleves som hyggelig, ikke som en fotballstadion med store lyskastere, er sjansen stor for at ditt boligselskap har lys som fungerer.

– Lysets viktigste oppgave er sikkerhet og fremkommelighet.

Spørsmålet er om du kan få til det på en måte som gjør at det også er et hyggelig sted å være, sier lysdesigner Marie Anisdahl.

BOLIG & MILJØ 17

FOTO: IL JA C. HENDEL

Bomiljø lys

Dersom det skal brukes master på gangveier mellom blokkene er tre meter høye master passe, sier Anisdahl.

Gode løsninger. Lysdesignerne anbefaler å lage en lysplan.

Definer hvilket bevegelsesmønster du ønsker på uteområdet og bruk lys til å trekke beboere mot disse stedene.

– Lys viser vei og blikket tiltrekkes av lys, ikke mangelen på lys. Foran inngangspartiet kan det være fint med et tydelig lys, som treffer bakken, så beboere og besøkende trekkes mot inngangen, sier Anisdahl.

Planen bør også definere hvilke områder som bør være godt opplyst, som ringetablåer og nøkkelhull, og eventuelle utfordringer ved lysbruket.

– Ha god kontroll på hvor lyset treffer, spesielt mot fasaden. Da unngår du at beboerne får sterkt lys inn i leiligheten om kvelden, sier Frellumstad.

18 BOLIG & MILJØ

Lysforurensing. En utfordring med elektrisk lys er lysforurensing. Det kan du unngå ved ikke å bruke lys som lyser oppover.

– Vi sender energi rett til himmels, hvor det ikke gjør noe nytte. Det er som å fyre for kråka.

I tillegg legger lyset seg som et teppe mellom oss og himmelen.

Dersom vi reduserer strølyset som sendes ut i atmosfæren kan vi få tilbake deler av nattehimmelen. Hadde det ikke vært fantastisk om man kunne gått rundt i en by og sett nattehimmelen, spør Frellumstad.

Hun anbefaler armaturer som

Lys viser vei og blikket tiltrekkes av lys, ikke mangelen på lys.

Marie Anisdahl

ikke sender lys over horisontalplanet, så langt det lar seg gjøre.

– Velg gjerne varmhvitt lys ute.

Det er indikasjoner på at det kalde lyset har negativ effekt på insekter, så jeg vil anbefale å velge varmere lys. Det er også triveligere, sier hun.

God vin? Det høres fint ut med et uteområde løftet av god lysbruk, men er det sånn med lys som det er med vin? De som kan det setter pris på kvalitet, men for mange andre er vin vin – og lys er lys?

– Det vil alltid være et snev av det. Det er først når du vet hva du går glipp av at du ser hva som mangler. Men de fleste vil merke hvis det ikke er noe vin på bordet i det hele tatt, eller hvis du bare får et lite eggeglass når du egentlig vil ha en hel flaske. Jeg tror folk merker veldig godt når det ikke er ordentlig lys.

Du ser ikke hvor du går og føler deg utrygg, sier Anisdahl. //

– I Lilleaker Vest boligsameie var oppgaven å lage et utemiljø som var hyggelig på kveldstid, samtidig som man respekterer at det er kveld og natt, sier Gry Frellumstad.

FOTO: IL JA C. HENDEL

TIPS

Velg lys som er skjermet, slik at lyset treffer der du ønsker og ikke alle andre steder. Ikke send lys opp mot himmelen eller mot vinduene til beboerne.

Velg armaturer av god kvalitet.

Hvor mye lys som er nødvendig avhenger av hvor mye naturlig lys det er i området.

I byen er det en del «strølys», og man har ikke behov for like mye lys som hvis boligselskapet ligger i et mørkt område.

Trappetrinn og områder hvor det blir glatt om vinteren må være godt belyst.

Unngå å lyse trær opp fra bakken da det ofte kan gi lys inn i leilighetene til beboerne. Sett heller en mast inni trekronen og la den lyse forsiktig ut av trekronen. Men pass på at den ikke lyser for mye, da forstyrrer du den biologiske rytmen til treet.

FOTO: IL JA C. HENDEL

I Colosseum Park 2 er det montert ledstriper på undersiden av benker og bord.

Samspillet mellom opplyset på buskene og en pullert med nedlys gir både en dekorativ effekt og god fremkommelighet for beboerne.

I Lilleakerbyen er det designet en egen skjerm for mastelyktene.

(Til høyre) Til gangveier og andre steder hvor man trenger rekkverk, gir nedlys innfelt i rekkverket lys for fotgjengere og lite strølys for omgivelsene.

BOLIG & MILJØ 19

Velg inn strømmetjenester som discovery+, HBO Nordic og Viaplay i poengpakken med Telenor T-We

ESPERVIK DESIGN

Husk at du med T-We kan bytte innhold og strømmetjenester så ofte du vil på telenor.no/minesider

Kundetilpassede løsninger

LED LYS SOM TILBEHØR!

Nedgravde avfallscontainere

Miljøhus for std. plastbeholdere

Felles uteområder

Flere prosjekter i samarbeide med OBOS. Velg mellom flere typer innkasttopper og farger som passer til miljøet. Lager - korte leveringstider.

Rask og funksjonell montering.

Brannsikker stålkonstruksjon, trevirke eller vedlikeholdsfri polyplank.

Kundetilpasses med farger, luker, trilleramper og justerbare ben.

Krever minimalt med grunnarbeid.

Vi har et stort utvalg miljøvennlige benker og bord i vårt sortiment. Her vist «ECOTEC» benk som føres i flere forskjellige farger for tilpasning til omgivelsene.

EnviroPac AS er Norges ledende leverandør på utstyr og rekvisita til kildesortering, containere og maskiner til behandling av avfall. Vi sikrer din bedrift miljøvennlige og rasjonelle løsninger. Salg og service i hele landet.

Tel. 400 06 130 • info@enviropac.no • www.enviropac.no

SELVBETJENT BETALING MED NAYAX GJØR HVERDAGEN ENKLERE! Betalingsløsningen NAYAX er nå installert på over 5000 utsalgssteder i Norge.

Kunden betaler raskt og kontaktløst med VISA, Eurocard og Mastercard. Kunden kan også betale med Vipps, Apple Pay, Google Pay, Monyx mobilapp eller verdikort.

NAYAX - et trygt og raskt valg.

Noen bruksområder:

Til d admi eg som felles nistrere r va ladin skeri elle g av e r lbil

Fordeler:

FELLESVASKERIER LADESTASJONER FOR ELBIL

• • •

SELVVASK AV BIL TOALETTER

•

GOLFBALLAUTOMATER PÅ DRIVING RANGE KAFFEMASKINER

• •

Åpent døgnet rundt hvis du ønsker det.

Kunden kan betjene seg selv.

Frigjør tid til andre arbeidsoppgaver.

Alltid oversikt med Online back office system med rapporter for salg, drift, prislister og lagerstyring i sanntid.

Skreddersy rapportene slik du selv ønsker. Se salgstrender, kostnadsanalyser og fortjenestemargin.

Alarm til sms og epost for driftstans ved strømbrudd eller annet.

Kundestøtte på norsk

NAYAX tar betalt når du gjør andre ting!

Ta kontakt for mer informasjon og tilbud.

Elektroniske Betalings Systemer AS Glynitveien 21, 1400 Ski Tlf. +47 66 80 50 20 www.ebs-as.no

Bomiljø sosiale aktiviteter

Aktive nabolag

Det er mange kreative og aktive beboere som bidrar til nabolaget, men pandemien satt en demper på det sosiale.

Endelig er det enkelt å møtes igjen!

TEKST: PELLE A A RSBOG

Lyderhorn borettslag i Loddefjord er kjent for sine mange og gode aktivitetstilbud for beboerne. I 2019 ønsket tre venninner å starte deres egen sosiale strikkekafé på borettslagets grendehus. Forslaget ble godt mottatt i styret, og strikkingen startet for fullt.

– Idéen kom etter en venninnetur til Spania. Vi ønsket å initiere vårt eget konsept på grendehuset. Strikkekaféen er et veldig godt og sosialt tiltak i borettslaget, og en aktivitet de strikkeglade beboerne setter stor pris på, sier Eldbjørg Charlotte Amundsen, initiativtaker og tillitsvalgt i Lyderhorn borettslag.

Pandemien satte en midlertidig stopper for det sosiale samværet på strikkekaféen,

men etter hvert som samfunnet åpnet mer og mer igjen, har de tatt opp tråden.

– Vi startet igjen 3. august i år, og arrangerer strikkekafé annenhver mandag på grendehuset.

Det er veldig godt å få samlet folk i igjen, og her er det plass til alle. Vi startet kaféen med mottoet om at det kun er lov med framsnakk. På Lyderhorn respekterer vi alle og enhver, uansett bakgrunn, forteller Amundsen.

Boccia Et godt bomiljø står sentralt i Linehagen sameie på Bryne. Her samles beboerne ofte utendørs i fellesområdene for kaffe og sosialt samvær. I tillegg er den hjemmesnekrede bocciabanen en populær attraksjon blant

FOTO: EG IL REFSNES

Strikkekafé

beboerne. Jevnlig organiseres det konkurranser, men som følge av pandemien har det vært en stund siden sist. På bildet ser du Torstein Tunheim (91) kaste boccia på en av de første organiserte konkurransene siden pandemien brøt ut.

I Linehagen sameie på Bryne besluttet sameiet å lage en hjemmesnekra bocciabane på et ledig fellesareal.

FOTO: HELG E HANSEN

I Loddefjord samles en gjeng strikkeglade beboere på Lyderhorn borettslags Strikkekafe. I borettslaget arrangeres det også samlinger med blant annet svele og raspeballer.

Det er mange tur- og aktivitetsglade beboere i Liabakken sameie som bruker aktivitetsparken når de er ute.

Her er det Kaja Nestvold Bendiksen som tar en treningsøkt.

22 BOLIG & MILJØ

FOTO: QUENTIN DESFARG ES

Sørenga sameie i Oslo har en kajakklubb med utleiekajakker og SUP-brett. I tillegg organiseres det ukentlig fellespadling.

TIPS

Tips til aktiviteter Har du eller noen av beboerne lyst til å dra i gang en gruppe eller arrangement der du bor?

Her er forslag til fellesaktiviteter: Juletrefest Fotballtrening for store og små Dyrkekasser Yoga Fotball på storskjerm Fellesfester Halloween-feiring Turgruppe Ølbrygging Sykkelmekking Quiz Felleslek for barna, organisert av voksne, som rebusløp

Kajakklubb

Aktivitetspark I Liabakken boligsameie i bydel Vestre Aker i Oslo har beboerne fått deres egen aktivitetspark til styrketrening. Treningsanlegget ble satt opp i 2019 og har siden vært et populært tilbud i nabolaget. Her har beboerne også tilgang på en stor ballbane med håndballmål og basketballkurver, i tillegg til bordtennisbord. //

Qigong

Det er fantastisk å hente kajakken etter jobb, komme seg ut av byen og padle rundt osloøyene i solnedgangen.

Hagegruppe Vegetarmatkurs eller andre matkurs holdt av beboere Juleverksted

Quentin Desfarges

Hobbyverksted FOTO: MATHILDE KING SVANES

Sørenga sameie i Oslo har en egen kajakklubb med kajakkgarasje. Her kan beboerne oppleve Oslo fra sjøen, enten fra egen kajakk, utleiekajakk eller SUPbrett.

– Det er fantastisk å hente kajakken etter jobb, komme seg ut av byen og padle rundt osloøyene i solnedgangen. Med tørrdrakt kan du padle hele året rundt. Personlig synes jeg det er best på høsten og vinteren. Da er det få båter på fjorden, og vannet er både stille og klart. Litt is er også morsomt. Det er fantastisk med nærheten Sørenga har til fjorden, sier beboer Quentin Desfarges.

Sygruppe Fellestreninger Filmkveld Klesbyttedag Loppemarked i forkant av dugnad Middagsklubb eller spleisemiddag Fellesfest for voksne

Tips oss!

Har ditt boligselskap sosiale aktiviteter som kan omtales i Bolig & Miljø?

Send et tips til henrik.sorlie@obos.no.

BOLIG & MILJØ 23

Få stikkontakter der du faktisk trenger dem – kontakt din lokale Elfager i dag

Elfag-elektrikeren garanterer kvaliteten på sitt arbeid, materialer og utstyr i 5 år.

Finn din lokale elektriker på elfag.no

5

års garanti

Innspill FORSIKRING

Kjenner du avtalen?

Sørg for at styret har god innsikt i forsikringsavtalen.

KRISTIAN GAMME Forsikringskonsulent i OBOS

F

or mange sittende eller nye styrer vil tryggheten av å vite at boligselskapet er forsikret være beroligende nok i seg selv, men kan man være sikker på at man er forsikret mot de skadehendelser som kan inntreffe?

Eller er prisen en rettferdig refleksjon av forsikringsselskapenes risiko?

Styret i boligselskapet har ansvar for at selskapets eiendeler, samt at huseier- og arbeidsgiveransvar er godt nok forsikret. Dette kan være både komplisert og omfattende, men en ny gjennomgang av avtalen kan løse mye.

Kanskje det nå er på tide å få et innsyn i hva styret kan gjøre for å sikre at boligselskapet har de riktige dekningene – samtidig som man ivaretar selskapets økonomiske interesser?

Mange går årevis uten å få en ny vurdering av forsikringsbehovet. Har selskapet ekspandert, nye balkonger, nye søppelrom, sykkelboder, andre utvidelser som kan føre til at man ikke er riktig forsikret?

Pris er ofte det man ser på først under vurdering av hvilket forsikringsselskap man ønsker å inngå avtale med. Men er alle selskapene likestilt utfra boligselskapets behov, uavhengig av pris? De fleste forsikringsløsninger for boligbygninger er nøyaktig det man trenger, men noen har muligens behov for noe mer.

Om boligselskapet ikke har hatt forsikringstilbud på noen år, kan det være fornuftig å ta en tilbudsinnhenting. Kanskje det har blitt gjort skadeforebyggende arbeid som kan senke forsikringspremien? Vannstoppere, brannvarsling tilkoblet brannsentral, eller arbeid gjort med fasade eller tak, rørfornying eller nye bad. Alle er tiltak som kan senke premien, samtidig

som styret får mulighet til å se på dagens behov.

For alle boligselskap som per i dag har formidlet forsikring via OBOS, er det lurt å tenke på at utbedringer og rehabiliteringer som gjøres i regi av boligselskapet kan gi en positiv innvirkning på forsikringspremien, og at det er viktig at det opplyses slik at forsikringsselskapet kan sette riktig pris.

Hva forsikringen omfatter og ikke omfatter kan være komplisert. Dekninger legges til og skaper enda mer trygghet, men dersom man ikke har bedt sitt forsikringsselskap om en ny gjennomgang, kan det føre til at eventuelle nye dekninger ikke legges til avtalen.

Sliter boligselskapet med gjentagende skader av samme årsak? Frekvensskader kan føre til en økning i premien, og i noen tilfeller at forsikringen avslår skadesaken da problemet er kjent, men ingen tiltak har blitt gjort for å forhindre fremtidige skader. De fleste

forsikringsselskap tilbyr rådgivning for forebygging av skader. Hvis boligselskapet har sin forsikring formidlet via OBOS, kan vi bistå med å sette dere i kontakt slik at vi alle kan jobbe sammen for å unngå skader og en økning i forsikringspremie.

OBOS har samarbeidsavtale med forsikringsselskapene Tryg, Gjensidige og If. OBOS arbeider kontinuerlig for at våre avtalepartnere skal tilby boligselskapene gode og trygge forsikringsprodukter til lavest mulig pris.

OBOS har en egen forsikringsavdeling som, i samarbeid med selskapets forvaltningsrådgiver, hjelper styret med oppgaver knyttet til forsikring. // TIPS

Interessert i å få tilbud på forsikring?

G å inn på styrerommet.no og fyll ut skjema «Be om tilbud» under Forsikring.

BOLIG & MILJØ 25

Styrearbeid seminar

Tre på seminar i Tønsberg Hva synes du om høstseminaret til OBOS?

Wenche Brynhildsen Styremedlem i Vestre Sandeåsen borettslag, Tønsberg Jeg har vært på noen høstseminar, og dette er et av de beste. Bare foredrag kan bli litt tørt, men i år ble det en fin dialog der det kom opp mange spørsmål og svar. Dessuten er det hyggelig å møtes igjen.

Historien om et nyvalgt styre Årets høstseminar ble presentert med en ny vri – som et rollespill.

TEKST OG FOTO : HENR IK SØR LIE

I september og oktober har en rekke foredragsholdere deltatt i åtte ulike byer under årets høstseminar fra OBOS. Seminaret er en mangeårig tradisjon, men i fjor ble det erstattet av et webinar. I år var det tilbake i fysisk form, og denne gangen ble presentasjonen fremført mer i dialogfom enn tidligere. To personer forestilte nyvalgt styreleder og styremedlem, og de kontaktet ulike eksperter for å få svar på hvordan de skulle gå fram med styrearbeidet. Det ble hentet inn råd fra en forvaltningsrådgiver, jurist, teknisk fagperson og en ekspert på urbant landbruk.

– Vi har prøvd oss på en ny vri i år, med en kombinasjon av rollespill og mer vanlige presentasjoner. Vi ønsket å gjøre hverdagen mer gjenkjennelig for styremedlemmene. Deltakerne har evaluert seminaret, og vi har blant annet spurt om helhetsinntrykket. De første fire 26 BOLIG & MILJØ

seminarene har i snitt gitt en skår på litt over fire – på en skala til fem, forteller kursansvarlig i OBOS, Laila Grymyr.

Hun tror det er mange som synes det er hyggelig å endelig kunne møtes fysisk igjen, og vet at mange styrer har høstseminaret som en tradisjon.

– Jeg håper vi lykkes med å gi inspirasjon og faglig påfyll, selv om vi ikke rekker å gå gjennom alt i løpet av en slik kveld. Husk at OBOS arrangerer ulike kurs og webinar der vi går ytterligere i dybden på en rekke emner, sier Grymyr. //

Ragnar Slettvik (t.v.) fra OBOS Prosjekt snakker om vedlikehold med to som er nyvalgt i styret, spilt av Eiliv Liljevik og Anne Mikkelsen.

Tips!

For webinar og kurs relevant for styremedlemmer i boligselskap, se obos.no/kurs.

Anne Renate Stenbakk Styreleder i Boligsameiet Linnomtunet, Tønsberg Jeg synes det var greit. Det var fint lagt fram på en artig og humoristisk måte, så det ble ikke kjedelig. Men jeg savnet litt tid til å stille spørsmål på slutten, tror de glemte det.

Edgar Buøy Styremedlem i Boligsameiet Frogner Terrasse, Nøtterøy Jeg synes det var lagt opp på en grei og oversiktlig måte.

Fikk god forståelse for hvordan styrearbeid bør gjøres. Jeg har hatt enebolig, er sjømann av yrke og vært lite på landjorda.

Da kan man trenge et kurs.

Nyheten som løser gamle og nye utfordringer

G

lem post-it lapper lem låsbytter lem nøkkelkopiering jør det i skyen

Mindre arbeid HomeSolution tillater at både skilt og nøkkelkort oppdateres i egen nettportal, noe som sparer tid, penger og miljø ved å eliminere gjentakende utbytting.

Større sikkerhet Post-it lapper og merking med tusj blir en saga blott.

Digital administrasjon via pc og mobile enheter øker sikkerheten ved at en omgående kan fjerne eller legge til brukere, uten behov for å bytte lås eller kopiere nøkler.

Mer fleksibilitet Fleksibilitet i hverdagen har gått fra å være et ønske til å bli en forventning. Med app kan beboeren dele permanent eller tidsbegrenset tilgang til postkassen for å levere eller å hente ut sendinger - 24 timer i døgnet.

Se den nye generasjonen systempostkasser!

Ta kontakt nå, og få mer informasjon, en demonstrasjon, eller et uforpliktende tilbud: Tilbudskode: HS_2021 Vi gleder oss til å fortelle mer! post@stansefabrikken.no tlf. 458 65 935 www.postkasse.no

Sunt inneklima uten å bygge om boligen

Mye innetid stiller større krav til luften du puster i Vi er alle kjent med at dårlig inneklima gjør deg uopplagt og trett - og at fukt kan gi helseskadelig muggsopp.

Men visste du at det er enkelt å få slutt på forurenset inneluft og høy luftfuktighet?

LUNOS romventilatorsystem installeres ved rehabilitering eller når du er plaget av dårlig inneklima.

LUNOS desentral ventilasjon kan du installere på enkeltrom eller i hele boligen uten plasskrevende aggregat eller ventilasjonskanaler. Du gjenvinner mer enn 80 % av varmen som ellers luftes ut.

Det sparer strøm og du unngår kald trekk.

Informasjon på lunos.no

Balansert ventilasjon – rett i veggen

Lavenergisystemer as | Tel: 944 76 073 | post@lavenergisystemer.no | lavenergisystemer.no

gasta.no

Stand nr. E01-02

Historisk sosial boligbygging

Anne-Kristine Kronborg: Kunsthistoriker med bolig- og byhistorie som spesialitet, jobber som formidlingsrådgiver i OBOS.

Byggingen av velferdsstaten I 1946 startet oppbyggingen av en helt ny boligsektor.

For første gang ble det mulig å gjennomføre en sosial boligbygging.

D

Kapitalen. Den Norske Stats Husbank ble opprettet 1. mars 1946. Det er kanskje den viktigste enkelthendelsen i norsk bolighistorie noensinne. Helt siden boligsaken var blitt definert som et politisk spørsmål på begynnelsen av 1900-tallet, hadde fraværet av effektive finansieringsordninger gjort det vanskelig å få bygd gode og rimelige boliger for folk flest. Uten subsidier hjalp det heller ikke å bygge kooperativt. OBOS ble stiftet i 1929, og introduserte riktignok en ny måte å organisere boligbyggingen på og en ny form for boligeie. Men gjennom hele 1930-tallet var likevel også OBOS-boliger for dyre for veldig mange. Særlig for de som hadde trengt dem aller mest.

Slik var situasjonen frem til 1940, og under krigen var det full stopp i boligbyggingen. Men så, når man omsider kunne begynne å bygge igjen, da grep man hele boligproblemet an på en helt ny måte. I 1945 ble det nedsatt en boligplankomité under ledelse av OBOS-sjef Jacob Christie Kielland, og det var denne komitéen som stablet Husbanken på beina i løpet av noen hektiske uker. Behovet for en statlig boligfinansiering ble begrunnet med at «den økonomiske evne hos den betydeligste del av dem som trenger boliger, ikke vil være tilstrekkelig til å sikre en noenlunde forsvarlig boligstandard.»

Husbanken ble dermed opprettet for å gjøre det «økonomisk mulig for det brede lag av folket å skaffe seg forsvarlige boligforhold.» Dette med brede lag av befolkningen var viktig.

FOTO: A AG E STORLØKKEN / AKTUELL / NTB

et er to organisasjoner som feirer 75-årsjubileum i år, og som det er all grunn til å rope hurra for, nemlig Husbanken og NBBL, Norske Boligbyggelags Landsforbund. Begge ble bokstavelig talt avgjørende for byggingen av velferdsstaten.

Husbanken ble opprettet for å gjøre det «økonomisk mulig for det brede lag av folket å skaffe seg forsvarlige boligforhold.»

Statsminister i borettslag!

Einar Gerhardsen flyttet inn i statsfunksjonærenes eget boligselskap i 1949. Blokka på Tøyen var tegnet av Erling Viksjø.

BOLIG & MILJØ 29

Historisk sosial boligbygging

I løpet av de ti første årene av etterkrigstiden finansierte Husbanken omkring 2/3 av alle nybygde boliger.

Husbanken skulle ikke være noen fattigkasse, men statens verktøy for å øke boligproduksjonen og heve boligstandarden. I løpet av de ti første årene av etterkrigstiden finansierte Husbanken omkring 2/3 av alle nybygde boliger.

FOTO: MO INDUSTRIPARK AS / R ANA MUSEUM

FOTO: ARBEIDERBL ADET / ARBEIDERBE VEG ELSENS ARKIV OG BIBLIOTEK

Boligsamvirket. Drøye tre måneder etter at Husbanken ble etablert, i juni 1946, ble Norske Boligbyggelags Landsforbund stiftet. Formålet var å bistå ved stiftelsen av lokale boligbyggelag, å drive opplysningsvirksomhet og å fremme boligbyggelagenes interesser. Innen året var omme fantes det 54 boligbyggelag over hele landet – fra Kragerø i sør til Kirkenes i nord, Elverum i øst og Haugesund i vest. Det ble boligbyggelag i Bærum og i Lofoten, og selvfølgelig i de store byene Trondheim, Bergen og Stavanger. Helt siden midten av 1930-tallet hadde man syslet med tanken om å bygge opp et landsdekkende boligsamvirke. Nå var det et faktum. Ved

tiårsjubileet i 1956 var antall boligbyggelag steget til 80. Boligsamvirket hadde på det tidspunkt over 80.000 medlemmer, og hadde bygd omkring 30.000 boliger. Styreformann i NBBL, Kåre Sjøholm, formulerte meningen med det hele slik: «Å skaffe hus til alle husløse, å skaffe en fullt ut tilfredsstillende bolig til alle mennesker – en bolig som svarer til vår tidsalders materielle ressurser, tekniske utvikling og kulturelle standard og til en husleie som folk flest med en alminndelig arbeidsinntekt kan betale, var i korthet et grunnleggende mål.» Å bygge en velferdsstat. I første nummer av tidsskriftet Bonytt i merkeåret 1946, var det statsminister Einar Gerhardsen som skrev lederartikkelen. Her plasserte han boligsaken der den hørte hjemme i samtiden, nemlig helt på toppen av den politiske dagsorden: «Av alle oppgaver som må løses, vil jeg har bare nevne boligsaken. Men den er

(Øverst til venstre) Boligbygging var fortsatt et håndverk, og i de første etterkrigsårene var det arbeid til alle som kunne håndtere en murerskje eller en hammer. Men mangelen på byggematerialer – fra planker og spiker til takpapp og teglstein forsinket boligbyggingen og skapte frustrasjon.

FOTO: DAG BL ADET / NORSK FOLKEMUSEUM

Industrireising og boligbygging gikk hånd i hånd i etterkrigstiden, og var en del av den samme historien. Mo i Rana er det perfekte eksempelet – her ble både A/S Norsk Jernverk og Mo og Omegn Boligbyggelag stiftet i 1946.

Jernverket skapte befolkningsvekst, og boligbyggelaget bidro til å gi nykommerne tak over hodet.

30 BOLIG & MILJØ

FOTO: OBOS

FOTO: TEIG ENS FOTOATELIER / DE X TR A PHOTO

(Til venstre) NBBL utarbeidet typetegninger for trehus. Typetegningene var godkjent av både bygningsmyndighetene og Husbanken, og det var både tids-, penge- og arbeidsbsparende for boligbyggelagene å bygge etter dem. Her fra Mo i Rana.

FOTO: OBOS

(Til høyre) Fra Ammerud i Oslo. Å skape gode rammer rundt folks hverdagsliv, og ikke minst rundt den oppvoksende slekt, var målet for etterkrigstidens boligpolitikk.

vel også den største, og på mange måter den som ligger hjertene nærmest. Og ingen oppgave er vel mer krevende enn denne, for de boligene vi bygger i dag vil komme til å danne rammen om nordmenns dagligliv i generasjoner.»

For å kunne løse denne oppgaven ble det etablert en subsidiert og regulert boligsektor med en klar fordeling av roller og ansvar: Husbanken finansierte boligbyggingen, kommunene skaffet tomter, og boligsamvirket bygde, fordelte og forvaltet boligene. Målet var å forsyne befolkningen med det man omtalte som boliger av en sosialt forsvarlig standard til en sosialt forsvarlig pris. Definisjonen på sosialt forsvarlig pris var at en families bokostnader ikke skulle være så høye at de ble nødt til å fire på standarden på andre områder av livet. Dette ble konkretisert i følgende tommelfingerregel: Husholdningenes bokostnader skulle ikke overstige tjue prosent av en normal industriarbeiderlønn.

At de sterkt subsidierte boligene ikke skulle kunne omsettes fritt, var vel som en selvfølge å regne, og den nye boligsektoren var strengt regulert.

Husbankrenten ble holdt lav, tomtene var underlagt prisregulering, og boligbyggelagene fordelte

boligene mellom sine medlemmer til selvkost og etter ansiennitetsprinsippet. Bruktboliger var prisregulerte og ble også fordelt etter ansiennitet.

Folk sto kort sagt i kø for å få seg en bolig, ny eller brukt, og ofte i årevis.

Siden en god bolig var et knapphetsgode, fantes det også en romfordelingsnorm som sørget for at boligene ble distribuert etter behov. Slik var leiligheter med to eller flere soverom forbeholdt familier med barn, mens et par uten barn ikke kunne få mer enn en toroms. Frem til 1959 fikk enslige mennesker ikke en gang en plass i køen, men var henvist til hybler og enkeltrom.

Nedre Kalbakken borettslag i Oslo sto ferdig i 1954, og består av 37 småhus.

Dette er typehus fra NBBLs arkitektkontor, tegnet av arkitekt Christian Doxrud.

Typehusene ga ikke rom for arkitektoniske sprell, men representerer en nøktern, solid og harmonisk byggeskikk.

Siden en god bolig var et knapphetsgode, fantes det også en romfordelingsnorm som sørget for at boligene ble distribuert etter behov.

BOLIG & MILJØ 31

(Til venstre) Boligsamvirket skal ha mye av æren for at også folk i byene ble boligeiere, og Husbanken gjorde det mulig å gjennomføre en sosial boligbygging. En sosialt forsvarlig standard til en sosialt forsvarlig pris var mottoet. Her fra Lambertseter.

FOTO: JOHN MYHRE

FOTO: JOHN MYHRE

Historisk sosial boligbygging

Eierlinja. Forestillingen om at nordmenn er et selveiende folk står sterkt. Den selveiende bonden er nærmest en mytisk skikkelse i norsk historie, og brukes ofte som et sannhetsvitne om at her i landet eier vi hjemmet vårt selv. Og det er ingen tvil om at eiendom har vært viktig. Ifølge grunnloven av 1814 måtte man ha eiendom for å få stemmerett. Først i 1898 ble det allmenn stemmerett – for menn. Men den moderne eierlinja, det vil si målsettingen om at så mange som mulig skal kunne eie sin egen bolig – også de som bor i blokker og bygårder i byene – den er ikke naturgitt og ikke nedfelt i noen folkesjel. Den var et spørsmål om politikk og organisering av boligbyggingen.

Etterkrigstidens boligpolitiske apparat ble rigget for å gjøre folket til boligeiere. Eierlinja fikk en ideologisk og nærmest moralsk overbygning da finansminister Trygve Bratteli under en debatt i Stortinget i 1951 uttalte følgende: «For meg er det et prinsipielt spørsmål og jeg vil gjøre det tindrende klart. I det moderne samfunn er det visse områder hvor det drives privat næringsdrift, og andre områder hvor det ikke lenger drives privat næringsdrift, eller hvor den er under avvikling, og jeg for mitt vedkommende godtar det ikke som et område for privat næringsdrift det å eie andre menneskers hjem.» Dette er blitt stående som eierlinjas programerklæring. Og gjennom Husbanken og boligsamvirket ble eierlinja omsatt i praksis.

Tre rom og kjøkken. Å heve boligstandarden var en av målsettingene ved den ambisiøse boligpolitikken. Det fantes en sterk bevissthet omkring det som statsministeren hadde satt ord på i Bonytt i 1946, nemlig at de de nye boligene skulle danne rammen 32 BOLIG & MILJØ

rundt folks hverdagsliv. Ergo måtte de være gode og hensiktsmessige, og samme år ble det introdusert en ny leilighetstype. Den hadde tre rom og kjøkken, bad og wc, og representerte en langt høyere bokvalitet enn folk hadde vært vant til. I Husbankens regelverk fra 1946 het det at kjøkkenet skulle være minst åtte kvadratmeter, og stua minst 16. Foreldresoverommet måtte ha plass til både ekteseng og en liten barneseng, og kunne ikke være mindre enn ti kvadratmeter. På barnerommet måtte det være plass til to senger, og disse måtte stå langs en vegg og ikke under et vindu. Generelt anbefalte husbanken at man valgte en planløsning med «enkle, gode rom uten unødige kroker og vinkler som minsker møbleringsmulighetene og gjør renholdet tungvint.»

Husbanken tillot ingen ekstravaganser, og satte foten ned ved varmekabler og parkett. Men først og fremst bidro statsbanken til å heve boligstandarden for folk flest. Og med sine små og store boligbyggelag over hele landet sørget boligsamvirket for å gjennomføre etterkrigstidens ambisiøse sosiale boligprogram. På den måten kom Husbanken og NBBL til å inngå i det store politiske prosjektet som vi kan kalle byggingen av velferdsstaten. //

Den selveiende bonden er nærmest en mytisk skikkelse i norsk historie, og brukes ofte som et sannhetsvitne om at her i landet eier vi hjemmet vårt selv.

Etter to tiår hvor det meste hadde dreid seg om boligproduksjon og boligkostnader, seilte bomiljø for alvor opp på den boligpolitiske dagsorden mot slutten av 1960-tallet.

På Haugenstua ble det utarbeidet en ambisiøs utomhusplan, med blant annet parsellhager.

Få orden på syklene i borettslaget/sa Få orden på syklene

i borettslaget/sameiet vinter!

Vi leverer imarkedets mest plass • Praktiske stativer Vi leverer markedets også i toplasseffektive høyder mest

•

• Ryddig sykkelparkering • Praktiske stativer – tar vare på sykkelen også i to høyder

•

• Man• Ryddig kan låse hjul og sykkelparkering tar vare på sykkelen ramme til stativet

•

stativer.

• Man kan låse hjul og ramme til stativet

Kontakt oss for uforplik

• Norskprodusert og miljøvennlig

Haniss AS / Tlf: 91 60 29 66 / E-post: post@haniss.no • God økonomi – solide produkter – lang levetid • Modulsystem – kan bygges på senere Kontakt oss for uforpliktende tilbud Haniss AS / Tlf: 91 60 29 66 / E-post: post@haniss.no / www.haniss.no

Foto: Nadia Frantsen

Kjenner dere vedlikeholdsbehovet?

En tilstandsrapport med vedlikeholdsplan gir forutsigbarhet.

Ta vare på dine verdier OBOS Prosjekt er styrets naturlige medspiller når boligselskapet skal planlegge og gjennomføre vedlikehold, rehabilitering og ombygging. Vi kjenner prosessene som skal til for riktige vedtak og gjennomføring av kvalitetsmessige gode og helhetlige prosjekter i boligselskapene.

Byggeprosjekter fra A-Å • Prosjekt- og byggeledelse • Byggherreforskriften • Uavhengig kontroll • Skadevurderinger • Tilstandsvurderinger • Vedlikeholdsplaner • Utredninger og forprosjekt • Internkontroll • Innemiljø

• • • • • • • • •

Miljøkartlegging VVS og våtrom Enøk og energitiltak Heis Elektrotekniske anlegg Betongskader Brannsikkerhet Uteområder Avfallshåndtering

Tlf. 22 86 57 96 | obosprosjekt@obos.no | obosprosjekt.no

Guide

Velkommen til GUIDE-seksjonen!

På de neste sidene finner du nyheter, tips og råd som skal gjøre styrehverdagen litt ­enklere, enten du har lang eller kort erfaring.

VINTER

Når vannet fryser Plutselig blir det kuldegrader.

Det lønner seg å være forberedt.

TEKST: HENR IK SØR LIE

Husk å tømme og stenge av vannet til utekraner. Frosne vannrør som sprekker er et vanlig problem.

På senhøsten bør man få sjekket at sluk, takrenner og nedløp er frie for blader og annet rusk. Da minsker faren for frostspreng og vannlekkasjer.

Minn beboere om å rense sluk på balkong og terrasse.

Skal radiatorene luftes? Minn beboerne på å skru ventilen godt igjen i etterkant, slik at lekkasjer unngås.

Hvis det er varmekabler i sluk og nedløp, husk å slå dem på.

Er du usikker på om varmekablene i taknedløp virker? Få en elektriker til å sjekke.

Ha gode rutiner for snøbrøyting og strøing av gang- og bilveier. Sørg for å ha et oppdatert brøytekart, og sett opp brøytestikker.

Sjekk at snøfangerne er intakte og hold takutspring under oppsyn, spesielt ved steder hvor folk ferdes og biler parkeres.

Varselskilt og eventuelt sperrebånd må settes opp umiddelbart hvis det er fare for snøras eller istapper. Politivedtektene i Oslo pålegger gårdeier å få ryddet taket snarest, og senest innen sju dager. Sikkerheten er gårdeiers ansvar, og uaktsomhet kan gi bøter eller fengsel.

BOLIG & MILJØ 35

Guide diverse ENERGI

HMS

Grønn strøm

Er internkontrollen i orden?

G

jennom strømleverandøren Entelios har boligselskap forvaltet av OBOS tilgang til en prisgunstig avtale om levering av hundre prosent fornybar strøm fra norsk kraftproduksjon.

Avtalen gjelder strøm til selskapets fellesarealer. Gjennom gode innkjøp av kraft sørger Entelios for gunstig pris. Strømprisen de siste fem årene har i snitt vært 1,3 øre under spotpris. Mer info på Styrerommet (under Hjelpemidler) eller obos.no/ styre/rabattavtaler. //

jelp

boh

d Na

ne Last

Det handler om helse, miljø og sikkerhet for beboerne. Boligselskap er pålagt å ha et HMSsystem, og det er styrets ansvar å sikre en tilfredsstillende internkontroll.

Har dere for eksempel gjennomført HMS-runden i år? HMS-modulen på Styrerommet hjelper styret med å passe de årlige oppgavene relatert til HMS.

bohjelp

Last ned Na

MIL JØ

Støtte til miljøtiltak MOBILAPP

Hjelp til bomiljøet

N

abohjelp er en mobilapp som skal gjøre det enklere å spørre folk i nabolaget om hjelp. Appen passer både for de som trenger hjelp og de som har lyst til å bidra – for eksempel som hundelufter. Under

koronapandemien fikk appen mange nye brukere, og hittil har nesten 170.000 personer lastet ned appen fra Google Play eller App Store.

Vil du tipse beboerne om Nabohjelp-appen? Lag et

HJEMMESIDE

Herborvi legges ned Helt siden OBOS lanserte Vibbo har planen vært at den skulle erstatte Herborvi. Begge løsninger har nå levd side om side i to år, men i desember blir Herborvi nedlagt. Brukerne fikk beskjed i sommer om å forberede flytting, og det ble arrangert webinar. Trenger du hjelp til å flytte over tekster og bilder? Husk at forvaltningsrådgiveren kan bidra med hjelp.

36 BOLIG & MILJØ

oppslag på Vibbo med lenke til obos.no/nabohjelp. En annen mulighet er å henge opp plakat i oppgangen.

Plakater kan fås tilsendt hvis du henvender deg til nabohjelp@obos.no. //

Har boligselskapet ditt planer om grønne tiltak? Husk at OBOS kan bidra! OBOS ønsker å tilrettelegge for gode miljøtiltak, og alle som skal gjennomføre tiltak rettet mot klima, miljø og uterom oppfordres til å søke. Neste søknadsfrist er 30. november. Mer info på obos.no/grontansvar.

Lad elbilen i borettslaget ditt Lastbalansering Enkel fakturahåndtering Kundeservice 24/7 Gode kundefordeler i ladenettverket

Ren energi fra Statkraft www.mer.no

Nå har du som beboer lovfestet rett til å kreve elbillading både i borettslag og sameie. Hva med Smartlading fra Mer? Med smart ladeløsning fra Mer får ditt borettslag et fremtidsrettet ladeanlegg som sikrer rettferdig fordeling av både strøm og kostnader. Mer er totalleverandør, og vi leverer smart ladeløsning ferdig installert i parkeringsanlegget.

Kontakt oss for gratis befaring og et uforpliktende tilbud. For mer informasjon: Scan QR-koden eller besøk mer.no/brl

Annonse87x125.qxp_Layout 1 21.01.2021 15.15 Side 1

Hva er mest skummelt?

FUKT ELLER

VANN

?

h2ops.no

32

922 87 087

Pusse opp fellesarealene og trappegangene i vinter?

Mesterbedriften LUND tilbyr alt av innvendig vedlikehold og rehabilitering for borettslag og boligsameier. Vi tilbyr tjenester som maling, utskiftning av dører og vinduer, gulv- og trappesliping og gulvlegging for å nevne noe.

Ta kontakt – vi hjelper dere gjerne!

Telefon 64 92 58 28 | www.mesterbedriften-lund.no

Container til fastpris uansett vekten på avfallet Ragnsells.no

Trustscore utmerket - 4,7 av 5 - basert på 2922 tilbakemeldinger

Guide juristen

TRAKASSERING

Ikke la trollet vokse Hva kan gjøres med beboere som trakasserer styret?

TERJE SJØVOLD Juridisk direktør i OBOS

Spørsmål: På siste generalforsamling behandlet borettslaget vårt et forslag om å gjennomføre styrets forslag om å gjennomføre et nødvendig, men omfattende og kostbart rehabiliteringsprosjekt. Temperaturen ble ganske høy, og i ettertid har særlig styrets leder fått både telefoner og SMS-er fra beboere som framsetter beskyldninger om alt fra udugelighet, via korrupsjon til rene utskjellinger og ukvemsord.

Er dette greit? Hva kan vi gjøre?

Svar: Etter min mening er det ganske åpenbart at styret må tåle at det stilles kritiske spørsmål ved eller kritikk mot styrets forvaltning av borettslagets anliggender. En viss toleranse bør også utvises for de tilfeller der den som målbærer kritikken ikke evner å framføre denne på en adekvat måte.

Som alminnelig regel må det imidlertid gå en grense der denne kritikken får et innhold, en form, og en intensitet som overskrider grensene for trakassering.

Etter min mening er det heller ingen grunn til å legge denne terskelen spesielt høyt. Jeg har sett en del tilfeller der det i borettslag har utviklet seg en ukultur på området som gjør at «vanlige» folk kvier seg for å ta styreverv fordi de ikke orker tanken på alle ubehagelighete-

ne det fører med seg. I ytterste fall kan dette gjøre et borettslag «ustyrlig», eller at de eneste som vil sitte i styret er av den typen som er usårbare for kritikk, men også døve for alle andre innspill.

Man bør derfor ikke la det utvikle seg til noen slik ukultur i borettslaget, og eventuelle «beboertroll» bør settes på plass.

Det bør klart markeres hva som er akseptabel og hva som ikke er akseptabel omgangstone i laget. Men dette bør selvsagt fortrinnsvis skje på en måte som ikke bidrar til å eskalere en konflikt – dersom dette er mulig. Til en viss grad må man nok også akseptere at «troll» kan være vanskelige å bringe til taushet.

De skal gjerne ha siste ord og får gjerne næring av konflikter som bare virker nedbrytende på andre. Ofte er den beste måten å håndtere «trollet» på å ignorere det. Troll som ikke får næring har en tendens til å skrumpe inn og bli borte.

I ytterste fall er det imidlertid klart at trakassering av tillitsvalgte i borettslaget eller sameiet er et mislighold som kan møtes med sanksjoner i form av salgspålegg.

I slike saker er det imidlertid enda viktigere enn i «vanlige» misligholdsaker at styret har en grundig, god og dokumenterbar saksbehandling. Det bør gis flere

Styret må tåle kritikk, men det er uakseptabelt hvis kritikken får et innhold, form og intensitet som overskrider grensene for trakassering.

advarsler enn det som er vanlig i en mer tradisjonell misligholdsak, og all korrespondanse må holdes i en nøktern og saklig tone. Det er svært viktig at man ikke lar seg henrive til noen form for hissighet eller fristelse til å «svare med samme mynt» i form av upassende eller aggressive karakteristikker.

Dersom en slik sak kommer for retten, vil man med stor sikkerhet bli møtt med det motargument at styret overreagerer, er oversensitive, prøver å kvele demokratisk debatt etc., og da bør man ikke gi bort noen gratispoeng.

I min rådgiving til styrer som er i slike situasjoner er min formaning alltid at man må huske på at man skriver også for et annet publikum enn den som er den umiddelbare mottaker av korrespondansen.

Sist men ikke minst kan det også være på sin plass å legge til en liten advarsel: Selv om en beboer kan ha en form og en tone som strider mot folkeskikken bør man – i hvert fall i første omgang – innta en mest mulig åpen holdning til det som formidles. Det kan noen ganger hende at vedkommende har et poeng og at klagemålene har en kjerne av berettigelse, selv om formen isolert sett er uakseptabel. // BOLIG & MILJØ 39

Guide spørsmål og svar

Noe du lurer på?

OBOS mottar daglig en rekke spørsmål fra styrene om drift og forvaltning. Her har vi samlet noen av spørsmålene som ofte blir stilt.

H U S DY R

Kan man ha husdyr i borettslag selv om vedtektene forbyr det?

Svar: Borettslaget eller sameiet kan begrense retten til dyrehold i vedtektene eller husordensreglene. En slik begrensning vil være fullt lovlig, og beboerne er forpliktet til å respektere dette.

Det kan imidlertid ikke være noe absolutt forbud, beboer vil etter omstendighetene likevel ha rett til å holde husdyr (hund eller katt) dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for andre beboere. Erfaringsmessig skal det ikke så mye til for å konstatere god grunn, i praksis vil psykososiale grunner være tilstrekkelig.

Ulempe må konstateres etter en konkret vurdering.

Dersom andre beboere har 40 BOLIG & MILJØ

konstaterbare ulemper i form av allergier eller fobier, kan styret stadig forby dyreholdet i den konkrete saken.

Det som er sagt ovenfor gjelder for relativt store dyr som hund eller katt. Dyr som aldri forlater boligen og heller ikke påfører andre ulemper – slik som hamstre, marsvin og innekatter kan beboer alltid holde. //

INNSYN

Kan beboere kreve innsyn i styrets dokumenter?

Svar: Borettslaget eller sameiet har to beslut-

tende organer; styret og generalforsamlingen/ årsmøtet. Beboerne utøver sin innflytelse på generalforsamlingen/årsmøtet og kan her fremme forslag og stille spørsmål til styret som generalforsamlingen/ årsmøtet kan vedta, herunder at styret skal stille til disposisjon dokumenter mv. for beboerne.

Utenom rammen av generalforsamling/årsmøte har den enkelte beboer ingen rolle i forvaltningen av boligselskapets anliggender og kan ikke instruere eller pålegge styret noe som helst.

Beboer har herunder ikke noe krav på innsyn i styrets dokumenter. Styret bør gi beboerne god informasjon og utvise åpenhet. Det er slik sett ikke noe i veien for at styret velger å gi slikt innsyn dersom det ikke er spesielle hensyn som tilsier at de holdes tilbake, men dette blir et spørsmål om hva styret finner hensiktsmessig. //

HMS-ANSVAR

Hvilket ansvar har styret i et boligselskap for lekeplassutstyr, trampoliner o.l.?

Svar: Styret har ansvaret for forvaltningen av lagets anliggender, herunder å sørge for at fellesinstallasjoner slikt som lekeplassutstyr og trampoliner monteres i henhold til produsentens anbefalinger og deretter underkastes regelmessig tilsyn og vedlikehold slik at de ikke påfører noen skader som følge av feilmontering eller brekkasje.

For øvrig vil ikke styret ha noe ansvar for selve bruken av lekeplasser og trampoliner. Det skjer på brukerens egen risiko så lenge utstyret er forsvarlig montert og vedlikeholdt. Styret har heller ikke noe ansvar for private apparater eller trampoliner som den enkelte beboer selv setter opp på egen hageflekk eller andre steder på fellesarealet. //

Har du TV og internett fra Telia?

Da har vi en gladnyhet til deg!

Nå lønner det seg å samle alt hos Telia.

Har du for eksempel TV og internett allerede i ditt borettslag eller sameie? Da får du dobbel data om du blir mobilkunde også.

Og 10 ekstra TV-poeng. Og Surfegaranti om nettet skulle være nede.

Les mer om fordelen på telia.no/samlet

Du som beboer får rabatterte priser og stor fleksibilitet til å tilpasse TV- og internett tjenester til ditt behov.

Bestill dine tjenester på: 924 05 050 eller telia.no/kundeservice

Guide spørsmål og svar

Noe du lurer på?

VA R M E P U M P E

En andelseier ønsker å montere varmepumpe/aircondition på terrassen sin. Han bor i en av terrasseblokkene. Kan styret gi tillatelse til tiltaket? Hvis ja, bør vi legge noen føringer for installasjonen?

Svar: Det må undersøkes hva som står i vedtektene til det boligselskap en bor i først. Noen vedtekter har konkrete bestemmelser om varmepumper, og mange har generelle bestemmelser om bygningsmessige endringer som det må tas hensyn til.

Montering av varmepumpe innebærer tiltak på boligselskapets felles bygningsmasse. Eier kan ikke gjøre dette uten å søke styret.

Styret kan vurdere og tillate varmepumper. Men det må forutsettes at disse plasseres slik at de ikke er til sjenanse for andre brukere – da spesielt i forhold til lyd,

synlighet og vann/fuktighet. Det bør også klargjøres at eier har alt ansvar for varmepumpen, og eventuelle skader/kostnader må dekkes av eier.

Det anbefales at det vedtas regler om varmepumper/aircondition i vedtektene dersom dette er aktuelt i et boligselskap. //

FRATRED ELS E

Hva gjør man hvis styremedlemmer fratrer i perioden?

Svar: Styremedlemmer har rett til å fratre sitt verv før tjenestetiden er over dersom særlige grunner foreligger.

Meldingen fra den som vil trå ut bør være skriftlig og gis i rimelig tid Fratredelsen skal styrebehandles Endringer i styresammensetning må registreres i Altinn Det bør velges nytt styremedlem på en ekstraordinær generalforsamling/ sameiermøte så fort som mulig Sjekk vedtektene for å se antall styremedlemmer det skal være i ditt boligselskap Det er viktig at styret til enhver tid er vedtaksdyktig, og det påvirker hvor raskt et nytt medlem må velges inn. Dersom det ikke anses nødvendig å velge inn nytt styremedlem før neste ordinære årsmøte, kan styremedlemmet som har trukket seg fra sitt verv fortsatt stå registrert i Brønnøysundregistrene.

Styremedlemmet som har trukket seg vil fremstå utad som en del av styret med det ansvar dette medfører, men tar ikke del i det faktiske styrearbeidet. Revisor krever at styremedlemmet signerer på årsregnskap og årsberetning. //

TIL G ANG

Kan styret kreve tilgang til leilighetene i et boligselskap for å gjennomføre vedlikehold?

Svar: Eier plikter å gi tilgang til sin leilighet for at boligselskapet skal kunne utføre arbeid som gjelder boligselskapets vedlikeholdsplikt.

For eksempel for å kunne vedlikeholde, installere eller kontrollere felles anlegg som vann- og avløpsrør, ventilasjon, bredbånd/TV og brannsikring.

Styret må sørge for at slik arbeid varsles i rimelig tid og gjennomføres på en måte som ikke er til unødvendig ulempe for eier eller bruker av leiligheten. //

Har du et spørsmål?

Har du spørsmål som også er relevant for andre boligselskap?

Nye spørsmål og svar blir trykket i neste utgave av Bolig & Miljø.

Send inn til redaktør Henrik Sørlie, henrik.sorlie@obos.no.

KILDER: HEIDI KIPLESUND, FAGANSVARLIG AVDELING MEDLEMSL AG I OBOS EIENDOMSFORVALTNING OG TERJE SJØVOLD, JURIDISK DIREKTØR I OBOS.

42 BOLIG & MILJØ

Guide digitale løsninger STYREROMMET

OBOS-nøkkel på Styrerommet Fra i høst blir det mulig å både bestille tjenesten og administrere digitale nøkler direkte i Styrerommet.

F

lere og flere boligselskaper forvaltet av OBOS velger å supplere adkomstsystemet i selskapet med OBOS-nøkkel, et digitalt nøkkelsystem.

OBOS-nøkkel åpner for å bruke mobilen som nøkkel, og man kan enkelt dele nøkler med andre. Tjenesten fungerer også slik

at for beboere som ikke ønsker eller har forutsetninger for å bruke mobilen som nøkkel, kan fortsette å bruke fysisk nøkkel eller brikke som normalt.

– Vi tror det nye kontrollsenteret for OBOS-nøkkel vil oppleves som mer oversiktlig og effektivt for styret i boligselskapene sam-

Vi tror det nye kontrollsenteret for OBOS-nøkkel vil oppleves som mer oversiktlig og effektivt.

Long Nguyen

Long Nguyen, produkteier OBOS-nøkkel i OBOS Eiendomsforvaltning.

menlignet med dagens alternativ.

Dette som følge av at det er mer tilpasset boligselskapers konkrete behov og utviklet basert på tilbakemeldinger vi har fått, sier produkteier Long Nguyen i OBOS Eiendomsforvaltning.

Det vil blant annet bli mulig å opprette egne nøkkelgrupper hvor man kan velge hvilke dører og eiere som skal inngå i de ulike gruppene. Dette vil åpne for enklere administrasjon av fellesvaskerier og andre lokaler hvor kanskje ikke alle i boligselskapet skal ha tilgang. Kontrollsenteret på Styrerommet gjør det også vesentlig enklere når det blir mulig å administrere digitale nøkler til eiere og dører for en hel nøkkelgruppe av gangen.

– Bestilling av OBOS-nøkkel gjøres også enklere med et nytt bestillingsskjema direkte i Styrerommet. For alle OBOS-forvaltede boligselskaper som bestiller OBOS-nøkkel før 31. desember, subsidierer vi maskinvare og installasjonskostnader for oppgangsdører, forteller Long Nguyen. // Nysgjerrig på OBOS-nøkkel?

Ta gjerne kontakt på obosnokkel@obos.no

44 BOLIG & MILJØ

VIBBO

Kalender på Vibbo Nå kan styret opprette kalendere for reservasjon av felleslokaler og fellestjenester i boligselskapet.

M

ed den nye kalenderfunksjonen på Vibbo kan beboerne enkelt reservere festlokale, utleieleilighet, vaskeri, bod, sykkel, verktøy og alt annet dere deler på i boligselskapet. I stedet for å samle alle lokaler og tjenester i en og samme kalender, kan styret opprette ulike kalendre under ulike temaer, som gjør det enklere for beboerne å finne frem.

Enkelt oppsett. Kalenderen er tilgjengelig som en ny innholdstype under temaer, og legges til på akkurat samme måte som en tekst, bilde, lenke eller vedlegg. Styret gir kalenderen et navn, angir hvilke dager og tidspunkter lokalet eller tjenesten skal være tilgjengelig, og publiserer kalenderen sammen med resten av temaet.

Reserver på 1-2-3. Når kalenderen er publisert kan beboerne legge til reservasjoner med ønsket tidspunkt og eventuelt kommentar til styret, for eksempel hvis de reserverer på vegne av noen andre. De kan også velge å skjule navnet sitt for andre beboere, mens alle navn, boligopplysninger og kontaktinfo alltid er tilgjengelig for styret.

Varsler og sletting. Beboerne mottar automatisk en e-postbekreftelse på reservasjonene de legger inn eller sletter, mens styret kan velge å få tilsendt e-postvarsler om nye eller slettede reservasjoner.

Styret har også mulighet til å slette reservasjoner selv, og samtidig oppgi årsaken for slettingen, som blir sendt til beboerens e-post.

Første versjon av kalenderen ligger på Vibbo nå, og den vil bli videreutviklet med stadig nye forbedringer og funksjoner.

Reduser strømkostnadene på belysning med opptil 90% Connect serie R, er en familie av armaturer fra sensorspesialisten STEINEL. Slankt og tidsriktig design.

Behovsstyrt belysning med et jevnt lysbilde Behagelig og dimmet lys når ingen er tilstede Skap lysgrupper med Bluetooth-teknikk Mulighet for nødlys.

MILJØ – SIKKERHET - KOMFORT Ta kontakt med oss for en uformell prat.

Vi hjelper deg med å finne den rette belysningsløsningeni ditt sameie/borettslag

TIPS

VISSTE DU AT... … styret kan gi beboere redaktørtilgang på Vibbo for å få hjelp med publisering av nyheter og temaer? … skjema for bestilling av nøkler, forsikringssaker og liknende kan legges til både under nyheter og temaer?

tlf: 22 72 50 00 | post@vilan.no | www.vilan.no

Bolig & Miljø dette er obos

Bolig & Miljø blir lest I september gjennomførte Ipsos en leserundersøkelse for OBOS, og 1281 personer har svart. Undersøkelsen viser at både lesertall og tilfredshet holder seg på samme høye nivå som tidligere. 88 prosent av mottakerne oppgir at de leser Bolig & Miljø. 66 prosent svarer at de alt i alt er meget/ ganske fornøyd med bladet, 26 prosent er nøytrale, mens

4 prosent er ganske/meget misfornøyd. 61 prosent svarte at bladet er med på å gjøre styrejobben enklere, mens 24 prosent svarte «vet ikke» og 15 prosent «nei».

67 prosent foretrekker papirformat og 28 prosent ønsker heller å lese artiklene digitalt på obos.no. Det ble spurt om hvilke fire eksterne informasjonskilder som er viktigst til vervet som

styremedlem/leder, og Bolig & Miljø ble rangert høyere enn «Google og andre nettsteder».

Leserne ble også spurt om de hadde forslag til emner de ønsker å lese om, og det kom inn over 400 forslag. Det er et stort mangfold i hva folk ønsker å lese om, og vi skal prøve å dekke så mye som mulig. Målet er å gi kunnskap og inspirasjon for deg som sitter i styret.

Kurskalender Videregående kurs i Styrerommet og Vibbo På dette webinaret forteller vi om nyheter og gir deg nyttige tips og triks i Styrerommet og Vibbo.

Tid: Torsdag 28. oktober kl. 16:30-18:00

Temawebinar: Administrer beboere på Vibbo

Visste du at … …på Styrerommet finner du webinarer og bruksanvisninger under «Filer og dokumenter/ Hjelpemidler»?

…boligselskapet kan søke om lån fra OBOS-banken direkte fra Styrerommet? Trykk på Meny -> Økonomi -> Lånesøknad.

På dette webinaret ser vi nærmere på «administrer beboere».

Der får du full oversikt over hvilke beboere styret kan kommunisere med på Vibbo.

Tid: Onsdag 3. november kl. 16:30-17:15

Temawebinar: Økonomi, fakturahåndtering og utlegg på Styrerommet.no …OBOS har over 20 advokater som står klare til å hjelpe med alt fra mindre utfordringer til mer krevende konflikter?

…det er gratis og ha og bruke bankkort fra OBOS-banken?

VIL DU VITE MER OM DETTE? Snakk med rådgiveren din!

Tid: Tirsdag 9. november kl. 16:30-17:15

Temawebinar: Åpen side og beboers Vibbo

Noe av hva vi tilbyr

Skadedyrkontroll Rotter kan være et problem!

OBOS har en samarbeidsavtale med Pelias som gir boligselskap gunstig pris på forebygging av skadedyr. Pelias hjelper med kartlegging, forebygging og overvåkning, som er viktige faktorer for at gnagere ikke skal få sette sitt merke på boligselskapet. Se pelias.no/obos.

46 BOLIG & MILJØ

På dette webinaret setter vi fokus på økonomidelen av Styrerommet.

Det er tid for radonmåling Vinterhalvåret er tiden for å sjekke radon. Samarbeidsavtalen med Radonmannen gir gunstige priser på måling og utbedring av radon. Avtalen sikrer god kvalitet og garanti om godkjente radonnivåer etter gjennomført sanering. Se obos.no/radonmannen.

Serviceavtaler på heis OBOS har avtaler med Kone, Otis og Schindler som alle tilbyr helhetlig, oversiktlig og rabattert tilbud på service, vedlikehold og amdre produkter pg tjenester knyttet til heis. Serviceavtalen kan gi boligselskapet besparelsse på nærmere 30 prosent. Se obos.no/styre/rabattavtaler.

På dette webinaret viser vi hva beboerne kan se og gjøre på Vibbo. Vi viser også mulighetene på den åpne siden.

Tid: Onsdag 24. november kl. 16:30-17:15

Dersom du ikke har anledning til å se webinarene direkte, kan du allikevel melde deg på og få opptaket tilsendt på e-post.

Mer informasjon på obos.no/kurs.

- LA OSS HJELPE DEG!

- LA OSS HJELPE DEG!

Trenger du CONTAINER? Vi tilbyr containerutleie på containere fra 4,5 m3 til 30 m3, VÅRFEIING/VEDLIKEHOLDSFEIING disse har forskjellige bruksområder.

CONTAINER TIL VÅRRYDDING

GRØNTTJENESTER

I over 80 år har vi stått til tjeneste for våre kunder. Vaktmesterkompaniet kan hjelpe deg med

Vi hjelper ådeg med finne den rydde oppå til våren.

Vi tilbyr feiing av gårdsplasser og veier, container til vårrydding, løsningen som dekker dittgraving behovog– asfaltering. Vi hjelper alt fra store bedrifter og gartnertjenester, om det er økonomi, eller begge borettslag tilmiljø private hjem.

Ingen jobb er for liten, ingen jobb er for stor.

VÅRFEIING/VEDLIKEHOLDSFEIING CONTAINER TIL VÅRRYDDING faktorer som er viktig for deg.

La oss gjøre jobben!

GRØNTTJENESTER

23 17 22 00

Vi leverer Ta containere i Stor-Oslo.

Er kontakt med oss i dag! Befaring er selvfølgelig gratis! du usikker på om vi kan levere til I over 80 år har vi stått til tjeneste Tlf 23 17 22 00 / post@vk.no / vk.no for våre kunder. Vaktmesterkompaniet deg, ta kontakt med oss.

vk.no kan hjelpe deg med

å rydde opp til våren. Vi tilbyr feiing av gårdsplasser og veier, container til vårrydding, og asfaltering. Vi hjelper alt fra store bedrifter og Vigartnertjenester, har leveransegaranti graving på containerVINTERTJENESTER | FEIING OG SPYLING | CONTAINERUTLEIE | GARTNERTJENESTER | GRAVING OG ASFALTERING utleie, og leverer henter som borettslag tilog private hjem. Ingen jobb er for liten, ingen jobb er for stor. avtalt. Hos oss kan du alltid være trygg på at du får container som avtalt.

La oss gjøre jobben!

23 17 22 00

Kontakt oss påmed telefon Ta kontakt oss i dag! Befaring er selvfølgelig 23 17 22 00, eller på Tlf 23 17 22 00 / post@vk.no / vk.no container@vk.no for bestilling.

Se våre nettsider for mer info. www.vk.no

gratis!

vk.no

VINTERTJENESTER | FEIING OG SPYLING | CONTAINERUTLEIE | GARTNERTJENESTER | GRAVING OG ASFALTERING

Borettslag - Sameier

Innvendige arbeider Kvalitet og Fagkunnskap i over 40 år !

• trappoppganger • fellesarealer • vaskerom • gulvbelegg/terrasserens • vinduer/dørutskiftning La oss ta hånd om vedlikeholdet både innvendig og utvendig!

Les mer på alfa-malermester.no

Ring oss 932 18 179 | raymond@alfamaler.no | alfa-malermester.no

Anleggsgartnere

Postkasser

Brannsikring

BRANNSIKKERHET! Oslo Brannsikring utfører brannsikringsarbeid hos borettslag og sameier

www.oslo-brannsikring.no Tlf.: 22 88 45 80

Postkasser for innebruk og utendørs bruk, montert på stativer • Vi leverer ferdig montert til bruk, stor referanseliste.

• Demo rom med postkasser og utlån av prøvekasser.

• Forhandler for Stansefabrikken.

vaktmester-oslo.no – 916 70 720

Avfallshåndtering

Elektriker

Container til fastpris uansett vekten på avfallet Bestill på ragnsells.no RAGNSELLS.NO - 22800800 Avfallshåndtering

Radonmåling

TENK BRANNSIKKERHET! Vi leverer og monterer automatiske brannalarmanlegg Prosjektering • Installasjon • Service FG godkjent installatør Sentral godkjenning Alt innen nødlys

Tlf. 23 08 52 00 • www.elektro-nytt.no

Spesialrabatt til borettslag/sameier!

Tlf. 21960350 www.radonlab.no

Skadedyrkontroll

Lekeplass

• DUGNAD OG OPPRYDDING • CONTAINER ELLER STORSEKKER • SUG-/SPYLETJENESTER • LØVÅS KOMPLETT – Borettslag

Radonmålinger - Radontiltak

Trigonor er leverandør av lekeplass­ utstyr! Vi utfører også lovpålagt funksjonsettersyn, repara­ sjoner og vedlikehold.

Ta kontakt for et godt tilbud!

® Bemannet døgnvakt - Hele Norge

Tlf: 23 24 50 00 www.lovastransport.no

www.trigonor.no 69 27 90 10

Låsesmeder

Avfallshåndtering Avfallsbrønner

23 88 46 56 • pelias.no Vaktmestertjenester

Adgangssystem - Service - Postkasser

salg, installasjon, service og vask

Vaktmestertjenester

strombergs.no

64 80 29 00

Balkonger

Nye balkonger?

Ta kontakt med oss for å komme riktig i gang! www.balco.no Tel. 23 38 12 00

Telefon 41 70 00 00 post@las1.no www.las1.no

Malertjenester

Ta kontakt for gratis befaring

Blikk/kobberslagere

Fasade og tak – vår sak!

Oppmerking

vaktmester-oslo.no Vindu - dør montasje

Alt innen maling, fasade - gulvarbeid Tlf 23 40 03 70

Epost: post@borettslags-service.no Tlf. 916 70 720

regnbuen.no

Totalentreprenør Spesialister på utskifting av vinduer og dører.

Rådgivning – Prosjektering – Service – Vedlikehold

www.vdmontasje.no Annonsere her: Annonsere i Bolig & Miljø?

Ta kontakt med: Mona Jørgensrud

Kakkelovnskroken 2, 0954 OSLO Telefon: 22 15 46 90 – www.blikkenslager.no

Tlf. 911 73 473 – mail: mj@hsmedia.no

Baktrappa

I VA R WA L L E N S T E E N , S V E N S K F O R FAT T E R

Test deg selv!

God og ny arkitektur

OBOS-quizen av Eddie Chr. Thomas

1. I hvilken idrett har Stig-André Berge (38) fra Oslo og Groruddalen tatt medaljer i EM, VM og OL? 2. Hva heter den britiske skuespilleren som i september ble belønnet med en Emmy for beste hovedrolle for å spille Dronning Elisabeth i Netflix-serien The Crown?

3. For hvilket «parti» ble Irene Ojala (60) valgt inn på Stortinget høsten 2021?

4. Hva het den første James Bond-filmen som hadde Daniel Craig i hovedrollen som Bond?

5. Fra Barne-TV: Hvilken farge har teletubbiene (fire ulike farger)?

6. Hvem har skrevet bøkene om Tante Grønn, Tante Brun og Tante Fiolett?

7. Hva heter fabeldyret som er en blanding av løve og ørn?

8. Hva var navnet på det norske folkrockbandet der Anne Grete Preus var vokalist og som ble oppløst i 1982?

9. Hvilket land ble frigjort i Operasjon Ørkenstorm vinteren 1991?

10. Hvilken organisasjon utgir tidsskriftet Krigsropet?

11. For hvilken fotballklubb i den engelske toppdivisjonen Premier League debuterte nordmannen Mathias Normann (25) høsten 2021?

12. Hvilken fisk har du fått på kroken når du drar opp en Gadus Morhua: makrell, laks eller torsk?

13. Hva slags dyr er Cujo som sprer skrekk og frykt i romanen med samme navn skrevet av Stephen King?

14. Hva jobber en modist med: hatter, gardiner eller skotøy?

15. Hvem var det Henry Stanley fant ved Tanganyikasjøen i Afrika i 1871?

Utenfor Oslo rådhus er det for tiden en utstilling av de nominerte til Oslo bys arkitekturpris. Med prisen vil kommunen hedre ny, god arkitektur som er et tilskudd til byen og byens utvikling. Målet er å stimulere til økt interesse for byutvikling i Oslo, og å vise fram den nyeste og beste Oslo-arkitekturen.

I år er det 29 påmeldte prosjekter, 14 nominerte og tre finalister.

Finalistene er biblioteket Deichman (bildet) i Bjørvika, lekeplassen Stasjonsallmenningen sør i Operagata og næringsbygg- og boligprosjektet Vinslottet ved Hasle.

I fjor var det boligprosjektet Munch brygge som vant prisen.

Utstillingen av de nominerte står til 31. oktober. Vinneren ble kåret 14. oktober, se resultatet på kommunens hjemmesider.

FOTO: EINAR ASL AKSEN

?

Musikk bør finnes i alle hjem, unntatt i naboleiligheten.

SVAR: 1. Bryting 2. Olivia Colman 3. Pasientfokus 4. Casino Royale (2006) 5. Lilla, gul, grønn og rød 6. Elsa Beskow 7. Griff 8. Veslefrikk 9. Kuwait 10. Frelsesarmeen 11. Norwich City FC 12. Torsk 13. En hund (Sanktbernhardshund) 14. Hatter (designer, produserer og reparerer hatter) 15. David Livingstone

Radio Gaga

BOLIG & MILJØ 49

Porttelefon og adgangskontroll

Dørautomatikk

Nyhet

iLOQ - et digitalt låsesystem, helt uten batterier!

Ta kontakt for mer info.

Postkasser

Nøkkelsystem

Leverandør av elektroog låsesmedtjenester Assistent Partner er registrert elinstallatør og leverandør av tradisjonelle elektro- og låsesmedtjenester, med dørautomatikk, porttelefon, adgangskontroll og elektroniske låsesystemer som spesialfelt.

Vi leverer også postkasser med elektronisk lås tilpasset adgangskontroll-systemet.

Kontakt oss på tel. 48 10 11 00 for mer info!

Assistent Partner – din digitale låsesmed i Oslo, Viken og Vestfold/Telemark

Drammen - Oslo - Sarpsborg assistentpartner.no

RØRFORNYING?

Anse jobben som gjort Vi utfører rørfornying av alle typer avløpsrør. Med avansert utstyr rehabiliterer vi uten å grave i vei og hager, og uten å pigge opp gulv og rive vegger. Kontakt oss for en gratis befaring og for å høre hvordan vi kan hjelpe deg.

www.tt-teknikk.no / Tlf: 02490

Returadresse: Bolig & Miljø, Postboks 6666 St. Olavs plass, 0129 Oslo

Tv og nett som bare funker.

Kanskje derfor vi har Norges mest fornøyde kunder?

La beboerne i boligselskapet ditt velge den tv-pakken og internetthastighet som passer til sitt behov.

Kontakt oss på altibox.no/boligselskap