Bolig & Miljø 06 2021

Bolig&Miljø

KUNNSKAP OG I­ N S P I R A S J O N F O R D E G SOM SITTER I STYRET # 6 – 2021

TEMA

Vedlikehold Ta vare på det du ser – og ikke ser!

Side 8–27

BOLIGM A R K EDET

JUSS

1890-GÅR D

Frislipp på 1980-tallet

Utleie i borettslag

Hva er viktigst å passe på?

Side 31–34

Side 42

Side 16–19

GRAFISK DESIGN: EGGEDOSIS

DIN TOTALLEVERANDØR

Vi leverer og monterer nøkkelferdige nedgravde avfallsanlegg Vi bistår oppdragsgiver med: Prosjektering, dimensjonering og innhenting av nødvendige tillatelser for etablering av nedgravde avfallsbrønner.

www.steinbakken.as Tlf. 22 80 22 00

Leder

VEDLIKEHOLD De skjulte skadene Side 12–14

UTEROM Oppgradering i Ammerudlia Side 22–25

VALGKOMITE Fem råd på veien Side 37

Be om hjelp

Styret bør innhente profesjonell hjelp ved behov.

I en leserundersøkelse spurte OBOS om hva styrene ønsker å lese om i Bolig & Miljø, og det kom inn hundrevis av ulike ønsker. Det er tydelig at det finnes enormt mange problemstillinger vi kan møte i styrearbeidet.

Det er ikke meningen at styret skal finne ut av alt på egen hånd. Til det har vi ikke nok tid og kunnskap. Vi må be om profesjonell hjelp, blant annet til å avdekke vedlikeholdsbehov. Hvis ikke kan alternativet bli at vi venter til det blir unødvendig dyrt å fikse noe.

En av våre viktigste styreoppgaver er tross alt å ta vare på bygningsmassen. Å få lagd en vedlikeholdsplan er en god start, ta kontakt med fagfolk! Deretter gjelder det å følge opp planen: Ta kontakt med fagfolk!

Selv er jeg styreleder i en 125 år gammel bygård. Det gamle taket og takvinduene burde ha blitt kontrollert i fjor. Nå har jeg endelig tatt grep og engasjert en takentreprenør. I tillegg skal styret engasjere en brannkonsulent til å gå gjennom brannsikkerheten. Vi ønsker jo at bygården skal stå i minst 125 nye år, og da kreves det vedlikehold og oppfølging. Det kan fort bli dyrt å la være. //

Det kan fort bli dyrt å la være.

HENRIK SØRLIE

Design: HyperRedink Trykk: 07 Media Foto forside: Jørgen Egeland

OBOS er Norges største boligforvalter og tilbyr ­tjenester innen økonomi, regnskapsførsel, finansiering, juss, drift, teknisk bistand med mer. Vi forvalter alle typer bolig­selskaper over hele landet.

M

ED

79

Redaktør Henrik Sørlie henrik.sorlie@obos.no Tlf: 926 65 225

RKET TRY K ME

RI KE

Annonsesalg HS Media v/ Mona Jørgensrud Tlf: 911 73 473 E-post: mona.jorgensrud@hsmedia.no

07

Bolig&Miljø

MIL JØ

Redaktør

IA – 2041

03

BOLIG & MILJØ 3

StoDesignCenter hvor man har møtelokaliteter, og prøver på alt fra farger til 3D modeller.

Arkitekt som kan hjelpe til med design og ferdige tegninger.

Pusse opp borettslaget?

- Det er skummelt det, eller.......

Skal dere rehabilitere borettslaget, så kan Sto bli din kvalitetsog miljøbevisste samarbeidspartner. www.sto.no

Entré

Tips Bolig & Miljø!

Har dere gjort noe som kan være av interesse for andre? Har du forslag til artikler, ris eller ros? Vi setter stor pris på innspill! Kontakt redaktør Henrik Sørlie på tlf. 92665225 eller henrik.sorlie@obos.no.

N B B L - KO N K U R RANS E

Kåret til beste bomiljø Borettslaget Friis´ gate 6 er utropt til Norges beste bomiljø.

FOTO: FRIIS ´ GATE 6

har omtrent 400 kvadratmeter med innendørs fellesareal, i tillegg til bakgård og takterrasse.

Borettslaget ble oppført av USBL i 1987, som ledd i en utprøving av ukonvensjonelle boformer.

Leilighetene fikk litt mindre størrelse enn det som var standard, men til gjengjeld ble det hele ti fellesrom. I dag brukes disse blant annet som treningsrom, biljardrom, lekerom, syrom, storkjøkken og storstue.

Vinneren omtales av juryen som et borettslag med mange av kvalitetene til et bokollektiv. Det arrangeres en rekke fellesaktiviteter, og alle kjenner alle. Juryen fremhever dessuten at Friis´ gate 6 har vært et forbilde for den nye delingsøkonomien.

De tre andre finalistene var Gamlelinja borettslag i Oslo, Mustadhagen borettslag i Gjøvik og Hovland Park borettslag i Larvik. //

FOTO: IL JA C. HENDEL /BOLIG & MIL JØ

Norske Boligbyggelags Landsforbund fyller 75 år, og i den forbindelse har de arrangert en konkurranse for å finne Norges beste bomiljø. 110 boligselskap meldte seg på i konkurransen, og en jury nominerte fire finalister. Friis´ gate 6 stakk av med flest stemmer under jubileumsmiddagen til NBBL. Friis´ gate 6 ligger på Grønland i Oslo med 27 leiligheter på 46-85 kvadratmeter, samt et par gjestehybler. Borettslaget kan også kalles et bofellesskap. De

OSL O K

Fikk høyeste energiklasse

Kritikk mot Enova FOTO: HUSEIERNE

Forbrukerorganisasjonen Huseierne mener at Enova har blitt for dårlig innrettet på gode energitiltak i folks boliger, selv om Enova-tilskuddet var ment å være en ordning som skulle gå til nettopp dette.

– Enten må regjeringen diktere Enova til å styrke forbrukersatsingen, eller så må regjeringen flytte Enøk-tiltak for vanlige folk til et annet statlig forvaltningsorgan enn Enova, sier generalsekretær Morten Andreas Meyer i Huseierne til NRK. Regjeringen har gitt signaler om at de skal se på støtteordningene som skal få boligeierne til å investere i gode Enøk-tiltak. //

FOTO: ITEO

ENØK-STØTTE

Det nye næringsbygget til OBOS Eiendom, Oslo K i Kværnerbyen, har fått attest fra Enova på energiklasse A og passivhusstandard. Energibruken er beregnet til 88,4 kWh per kvadratmeter per år. Det er omtrent halvparten av energibruken til et gjennomsnittlig næringsbygg i Norge.

Med sine 30.000 kvadratmeter er Oslo K et av de største kontorbyggene i Oslo. Det sto ferdig tidligere i høst. Mer info på oslo-k.no //

BOLIG & MILJØ 5

Kanskje du har matlaging som din store lidenskap. Kanskje du er en tålmodig nabo. Du kommer uansett til å elske dørene våre.

Den aller første døren vi konstruerte var laget for å motstå brann. Det var i 1942. Siden den gang har hver eneste dør vi har laget hatt et viktig formål.

Som å stoppe innbruddstyver og støy, ruvende flammer og giftig røyk, trekk

og matlukt. Å sørge for at du kan leve et trygt, sikkert og godt liv.

Firmaet vårt har også et klart formål. Å hjelpe deg med alt du skulle trenge for å være sikker på at du får den riktige inngangsdøren til leiligheten din. For ikke å snakke om å gjøre det så lett som mulig å bytte til en.

Les mer på daloc.no/trygthjem

Entré nyheter Vekst i nyboligsalget OBOS-konsernet solgte 3062 nye boliger i Norge og Sverige i løpet av årets ni første måneder. Det er 24 prosent flere enn på samme tid i fjor. Ved utgangen av september hadde OBOS nesten 6700 boliger i produksjon, som er 21 prosent flere enn i fjor.

Hvem vinner i 2022?

Bertramjordet borettslag vant i år.

Nye kriterier gir flere en sjanse til å vinne neste års pris på én million kroner.

I år var det Bertramjordet borettslag i Oslo som fikk «OBOS Bærekraftpris». Premien var på én million kroner, og samme sum er satt av til neste års vinner. Boligselskapet må ha gjennomført forbedringer på minst ett av 11 områder innen bærekraft for å kunne delta i konkurransen. Nå skal også universell utforming og sosial bærekraft være blant kriteriene som kan sikre boligselskapet ditt premien på én million kroner.

– Har dere for eksempel skapt en møteplass som bidrar til fellesskap, bevegelse og inkludering? Eller er det gjort tiltak for å tilrettelegge uteområdet og bygningene for alle? Sosial bærekraft og universell utforming er to av 11 områder som blir vurdert, og dere må ha gjort

forbedringer på minst ett av disse områdene, sier miljødirektør Birgitte Molstad i OBOS. Med prisen ønsker OBOS å rette oppmerksomheten mot den viktige rollen som boligselskapene spiller i klimakampen.

– Både i fjor og forfjor sa jeg at det haster med å gjøre tiltak. Det er minst like gyldig i år. Vi antar at dagens bebyggelse utgjør 80 prosent av bygningsmassen i 2050, og til sammen kan boligselskapene utgjøre en betydelig forskjell hvis mange bidrar med små og store tiltak.

Vinneren blir kåret etter en totalvurdering, og vinnersjansen øker hvis man kan vise til kontinuerlig arbeid over tid. // Søknadsfristen er 1. mars. Mer info på obos.no/barekraftprisen.

KRITERIER • Kandidater til OBOS Bærekraftpris må vise til en forbedring på ett eller flere av følgende områder: • Sosial bærekraft • Universell utforming • Redusert energiforbruk • Redusert CO2 -avtrykk • Grønn mobilitet

• Redusert klimarisiko • Redusert vannforbruk • Sirkulærøkonomi • Tilrettelegging for bedre arealbruk og økologi • Tilrettelegging for bedre avfallshåndtering • Redusert forurensning

OBOS

Vil du påvirke OBOS? Er du OBOS-medlem? Da kan du sende innspill til demokratiutvalget i OBOS innen 31. desember. Det uavhengige utvalget, som ble besluttet å nedsette på årets generalforsamling i OBOS, er i gang med sitt arbeid. Utvalget skal legge fram en innstilling til styret i OBOS i februar.

Generalforsamlingen i OBOS avholdes digitalt 7. juni 2022.

OBOS-tilknyttede borettslag velger over 600 delegater på de enkelte borettslags general-

forsamlinger. Omtrent samme antall gjelder for OBOS-medlemmer som ikke eier en OBOS-bolig, såkalt hussøkende medlemmer.

Disse kan bli delegat ved å bli valgt på delegertmøtet, som avholdes digitalt 26. april.

På generalforsamlingen skal det velges medlemmer til representantskapet, som blant annet har som oppgave å velge styret i OBOS. Valgkomiteen jobber nå med å finne aktuelle kandidater til representantskapet, og

FOTO: JAN TORE ERIKSEN

Nå er det flere aktuelle muligheter for å påvirke retningen til OBOS. Demokratiutvalget er i gang med et omfattende arbeid, og det er fortsatt mulig å sende innspill.

OBOS-medlemmer kan sende inn forslag til valgkomiteen innen 14. januar. // Mer info på obos.no/demokratiutvalget.

BOLIG & MILJØ 7

FOTO: TRYGVE INDRELID

O B O S B Æ R E K R A F TP RIS

Vedlikehold i hverdagen

Vaktmesteren – styrets gode hjelper Åpne øyne og god kommunikasjon kan gi godt vedlikehold i hverdagen. Her er vaktmesterens tips.

TEKST: HEIDI RØNEID

V

FOTO : JØRGEN EGEL A N D / N Y EBIL DER .NO

aktmester Huseyin Bagci sitter på kne, med den ene armen langt nedi en kum. Så trekker han opp en rød colaboks, en plastremse og en plastpose dekket med gjørme.

– Dette har nok havnet i kummen før sluket ble lagt på, og det kunne blitt kritisk hvis avfallet hadde gått lenger ned i rørene og tettet dem, sier han.

Bagci jobber i Coor. Han er del av et vaktmesterteam som har 8 BOLIG & MILJØ

ansvar for flere borettslag og næringsbygg i Kværnerbyen i Oslo.

– Vi går på jevnlige runder med faste sjekkpunkter, som sprinkleranlegg og ventilasjon.

Ha en plan. For å ha god oversikt over framtidig vedlikehold og kostnader bør styret ha en plan for vedlikehold.

– Noen styrer vil spare og ta ting senere, men da kan proble-

Vaktmester Huseyin Bagci renser et sluk og fjerner ting som ikke skal være der – som en Cola-boks, en plastpose og en plastremse.

met i verste fall bli større. Noen styrer vil bytte litt og litt, som er billigere der og da, men dyrere i lengden. Planlegg heller godt og ta alt når du først er i gang.

Og spør vaktmester om råd, sier Bagci.

Selv med en god plan bør både styret og vaktmester ha øynene med seg.

– Vær oppmerksom på det som ikke ser eller hører ut som det pleier. Det kan være sprekker

Styret bør ha jevnlig kontakt med vaktmester, vite hva som er i bygget og hva som har blitt sjekket og ikke sjekket.

Huseyin Bagci i fasaden, områder på fasaden som er fuktige eller vann som blir liggende på tak eller på bakken. Det er ofte et tegn på at noe er galt, sier han.

God kommunikasjon. Noen boligselskap har store vaktmesteravtaler, mens andre har et minimum av tjenester dekket.

Uavhengig av avtale anbefaler Bagci å ha god kommunikasjon med vaktmester.

– Styret bør ha jevnlig kontakt

med vaktmester, vite hva som er i bygget og hva som har blitt sjekket og ikke sjekket. Styret og vaktmester bør også møtes av og til, ikke bare kommunisere over telefon og e-post. Direkte kommunikasjon minsker faren for misforståelser og sørger for et godt samarbeidsklima, sier han.

Styret bør også ha oversikt over hva vaktmesteravtalen dekker av tidsbruk og arbeid.

– Det er også viktig at vaktmester har eierskap til bygget.

Huseyin Bagci går jevnlige runder i borettslaget for å undersøke om alt er som det skal, blant annet ventilasjonsanlegget og lekeapparatene.

Før hadde borettslag ofte én vaktmester, som bodde i borettslaget, men slik er det som regel ikke lenger. Det kan være litt upersonlig for noen, men vi som vaktmestre må vise at vi har eierskap til boligselskapet, selv om vi har ansvar for flere. Alle må få følelsen av at han eller hun er vaktmesteren vår – sånn som det var i gamle dager. // Bla om og se vaktmesterens tips til vanlig vedlikehold.

Om høsten fjernes løv fra både takrenner og bakken.

BOLIG & MILJØ 9

Vedlikehold i hverdagen

TIPS

Hold det vedlike Her er en huskeliste for vanlige vedlikeholdsoppgaver i borettslag og sameier.

Fasade

Utekran

Følg med på om det kommer sprekker eller om det er områder som ser våte ut og er fuktige. Da kan det fort være noe annet galt, for eksempel vann som ikke blir ført riktig.

Fjern tagging så fort som mulig – hvis ikke øker sjansen for at det snart kommer mer tagging.

Steng utekranen når kulda kommer. Når du skal åpne kranen om våren, pass på at det ikke har blitt en lekkasje eller at rørene er ødelagt på grunn av frost. Åpne kranen og se at vannet renner gjennom røret, ikke bare åpne kranen og dra.

Takrenner

Sørg for at alle beboere vet når og hvordan radiatoren skal luftes.

Hvis du har varmekabler i takrennene, skru de på om høsten når det begynner å bli kaldt. Pass på at takrenne er renset og fri for blader og jord – takrennen bør renses minst en gang om våren og en gang om høsten. Ellers ser du fort om det renner over i takrennen – det er et tegn på at noe ikke er som det skal.

Hull i asfalt

Dører Dersom beboerne begynner å klage på at nøkkelen er treig må du gjøre noe med sylinderen, enten smøre den eller skifte den ut. Gjør det så snart som mulig, før en nøkkel knekker i låsen – det kan bli dyrt.

Juster mekaniske pumper når kulden kommer.

Sluk Slukene bør renses grundig minst to ganger i året – om våren og høsten. Fjern grus, blader, jord og andre elementer som ikke skal være i sluket.

Hvis ikke vannet renner ned i sluket med én gang, men blir liggende i en dam, er det et tegn på at sluket er tett lenger ned.

Radiatorer

Tett hull i asfalten så snart som mulig, så ikke noen snubler i hullet. Du kan få kjøpt ferdig asfalt som helles i hullet og så kjøres over av noe tungt. Hull i asfalten er ikke nødvendigvis et stort problem i seg selv, men jo finere det ser ut på området jo finere blir det behandlet.

Sjekk utelys Sørg for at pærer som har gått blir skiftet, så beboerne føler seg trygge.

Vedlikehold av grøntområde Sørg for å ha en plan for vedlikehold av grøntområdet, inkludert busker og trær.

Engasjer gjerne en gartner.

Vann- og avløpsanlegg Sørg for regelmessig tilsyn av vann- og avløpsanlegg. Det kan forebygge ekstra jobb og store utgifter.

KILDE: VAKTMESTER HUSE YIN BAG CI I COOR

10 BOLIG & MILJØ

Lad elbilen i borettslaget ditt Dynamisk lastbalansering

Nå har du som beboer lovfestet rett til å kreve elbillading både i borettslag og sameie. Hva med Smartlading fra Mer?

Enkel fakturahåndtering Kundeservice 24/7 Gode kundefordeler i ladenettverket

Med smart ladeløsning fra Mer får ditt borettslag et fremtidsrettet ladeanlegg som sikrer rettferdig fordeling av både strøm og kostnader. Mer er totalleverandør, og vi leverer smart ladeløsning ferdig installert i parkeringsanlegget.

Kontakt oss for gratis befaring og et uforpliktende tilbud. For mer informasjon: Scan QR-koden eller besøk mer.no/brl

www.mer.no

Vedlikehold det usynlige – Krakelering i takbelegget kommer fordi solen har stått på belegget, shingelen renner nedover og belegget tørker ut. Krakelering er ikke så lett å unngå, og er kritisk når takbelegget blir sprøtt, sier Øyvind Olsen i Protan.

1. – Om vannet ikke kommer ned i sluket og vannstanden øker, kan faktisk den lille ballen forsvinne ned i røret og tette dette, sier Øyvind Olsen, i Protan.

De skjulte skadene Høyt der oppe på taket, eller langt inni rørene, er det vanskelig å følge med.

TEKST: HEIDI RØNEID

D

FOTO : A R ASH NEJA D / N Y EBILDER .NO

ersom malingen flasser av eller en benk har begynt å råtne, er det lett å se at noe må gjøres. Men i borettslag og sameier er det også vedlikeholdsbehov som ikke synes – for eksempel på taket.

– Vi har hatt en del lekkasjer, spesielt i rekkehusene. Det eskalerte en del over et par år, og nåværende styre foreslo at vi skulle få en takkyndig opp på taket for å se. Det er vanskelig for oss å se om noe er galt, vi er jo ikke på taket og er heller ikke fagkyndige, sier Marius Møller, nestleder i Haugerudhagan borettslag på Haugerud i Oslo.

Borettslaget består av både rekkehus og blokker. Selv om problemene var størst for rekkehusene, var det også tette sluk 12 BOLIG & MILJØ

og jord på taket av blokkene – hvor det hadde begynt å gro vekster.

– Nå har vi fått en vedlikeholdsavtale med Protan. Avtalen inkluderer at de kan utbedre små feil og mangler, som koster inntil 5000 kroner, uten at de trenger en aksept fra styret. Da kan de utbedre mens de uansett

Taket er husets femte fasade, og den glemte fasaden – helt til du får vann inn. Øyvind Olsen, Protan

er på taket. Antall lekkasjer har gått drastisk ned, vi har ikke hatt noen lekkasjer de siste 12 månedene, sier Møller.

Den femte fasade. På tak kan det ligge både løv, jord, mose og fotballer.

– Taket er husets femte fasade, og den glemte fasaden – helt til du får vann inn, sier Øyvind Olsen fra Protan, som utfører vedlikehold på tak.

Ved regnskyll blir det som ligger på taket ført til sluket.

– Det er som regel løv, jord og humus i slukene, som kan føre til stopping i hovedstammen, tilbakeslag og lekkasje. Blader som blir liggende på tak råtner dessuten og blir til jord. Så kommer det et frø med vinden. Det gror

2. Her er sluket delvis tilstoppet, som kan føre til at vann blir stående på taket. Dersom takbelegget ikke er tett, kan det føre til lekkasje.

3. Når løv blir liggende på taket råtner det og blir til jord.

Når frø kommer med vinden kan det begynne å spire på taket, og røttene kan gå gjennom takbelegget hvis det ikke er rotbestandig.

4./5. Avtrekkskanal før og etter rens.

FOTO: ØY VIND OLSEN/PROTAN

FOTO: ØY VIND OLSEN/PROTAN

1.

2.

3.

TIPS

Sikkerhet For å kunne utføre vedlikehold på taket må det enten være mulighet for sikring på taket, det må settes opp stillas eller taktekkere må jobbe fra lift.

4.

5.

FOTO: G K NORG E AS

Ekstremvær Ekstremvær skjer oftere enn før, og i Norge varsles det om økende vind og store nedbørsmengder over kortere perioder. Dette fører til økt belastning på avløp og takflater, og det er derfor enda viktigere nå enn før å gjennomføre vedlikehold av takflatene for å unngå uforutsette skader på bygget.

KILDE: PROTAN

godt på mange tak. Litt mose er ikke noe problem, de har ikke så lange røtter, men dersom takbelegget ikke er rotbestandig kan røttene fra andre vekster gro gjennom og føre til lekkasje, sier han.

God luft. Ventilasjonsanlegget er en annen del av bygningsmassen hvor det kan være vanskelig å oppdage et vedlikeholdsbehov.

– Enkelte styrer har et kostnadsperspektiv der de nedprioriterer noe vedlikehold.

Ventilasjon er jo bare luft, og et lett sted å la være å ta service.

Hvis varmtvannsberederen streiker og folk møter en kald dusj om morgenen, hører du det fortere enn hvis ikke luften er helt som den skal, sier Øyvind S.

Westgaard, serviceingeniør i GK Norge.

Han forteller at de har et forurensningskart, hvor områder defineres som grønn, gul eller rød sone. Rød sone er områder hvor det er mye forurensning, for eksempel områder som ligger sentrumsnært eller tilknyttet en motorvei.

– Hos borettslag og sameier som ligger i rød sone anbefaler vi skifte av filtre to ganger i året, hos andre én gang per år. Det gir ikke bare bedre luft, men dersom filtrene blir tette vil vifta og andre komponenter jobbe hardere og få høyere slitasje, sier han. // Bla om for oversikt over vedlikehold av det som er skjult.

– Vi fjerner grumset fra slukene. Det bør gjøres minst en gang i året, er det mye løvfall bør det gjøres to ganger i året, sier Øyvind Olsen i Protan.

BOLIG & MILJØ 13

Vedlikehold det usynlige

Vedlikehold av det skjulte

Pipe Levetid: 50-100 år, avhengig av hvor godt arbeidet er gjort.

Vedlikehold: Brannvesen/feievesen skal inspirere og feie piper ved behov.

Tegn på at noe er galt: Sprekker i pipa.

Avløpsrør Levetid: 50-100 år for nye rør, eldre rør har kortere levetid.

Tak

Vedlikehold: Beboerne bør åpne og rengjøre sluk minst én gang i året, og beboerne bør vite at fett ikke må skylles ned i vask eller toalett. Rørene bør spyles og stakes opp når man merker at rørene begynner å gå tett.

Levetid: 40-50 år for teglsteinstak, 25-35 år på asfaltbasert tak og shingel, og rundt 20-50 år på metallplatetak.

Vedlikehold: Sørg for et årlig tilsyn av taket, hvor sluk og nedløp renskes. Dersom taket er eldre enn 10-15 år bør en fagperson se på det hvert femte år.

Tegn på at noe er galt: Hvis vannet renner dårlig unna og demmes opp, er det tegn på at rørene går tett. Hvis boligselskapet har støpejernsrør, bør de trolig skiftes ut. Få fagfolk til å undersøke dem.

Tegn på at noe er galt: Lekkasje, skader på takrenner eller nedløpsrør. Store istapper fra taket om vinteren er et tegn på at takkonstruksjonen bør undersøkes av fagfolk. Isen skader taket, i tillegg til at den kan føre til personskader.

Det som er inni veggen Levetid: Lang

Ventilasjonskanaler

El-anlegg

Levetid: Avhenger av løsning og valg av produkt, men i prinsippet skal de holde byggets brukstid.

Levetid: ca. 30 år

Vedlikehold: Vedlikehold av aggregat og skifte av filter bør utføres årlig. Hovedkanalene bør kontrolleres etter 20 år, mens ventiler og deler nærmest ventilen bør rengjøres etter behov. Kontroll bør være en del av årlig vedlikeholdsrutiner.

Tegn på at noe er galt: Dersom dugg på speilet etter en dusj blir værende lenge, er det ikke godt nok sug i kanalen. Sjekk ved å legge en papirbit på ventilen. Hvis den faller ned, er suget for dårlig.

Vedlikehold: Brytere og stikkkontakter som blir slitt må skiftes.

Kontroller jordfeilvarslere og jordfeilbrytere jevnlig. Anlegget bør sjekkes av fagkyndige, minimum hvert tredje år.

Tegn på at noe er galt: Vegger som buler eller biter som ramler ned. Hvis veggene er av tre, kan tegn være fukt ved vinduer eller ved takrenner.

Tegn på at noe er galt: Brent lukt fra apparater, sikringsbokser eller stikkontakter, brunfarge på deksel, eller knitringer fra brytere, koblingsbokser eller stikkontakter.

Vannrør Levetid: Nye vannrør har en levetid på 50-100 år, eldre rør har kortere levetid.

Vedlikehold: Sørg for at det er tilstrekkelig varme på rørene, så de ikke fryser.

Tegn på at noe er galt: Lekkasjer.

14 BOLIG & MILJØ

Vedlikehold: Det er vanskelig å vedlikeholde det som er inni veggen, som bindere i veggen med teglforblending.

KILDER: Trond Bøhlerengen, senior forsker, Sintef Byggforsk Per- Øivind Monge, fagansvarlig seksjon boligsikkerhet , Oslo kommune Odd Styrmoe, daglig leder og installatør, Oslo Elek triske Bent Sæthre, Energi og ventilasjonsut valget , Ventilasjons og blikkenslagerbedrif tenes Landsforbund.

Må felleskostnadene økes?

Dette er et spørsmål mange beboere stiller når det blir snakk om rehabilitering.

Som kunde i OBOS har du og resten av styret en dedikert rådgiver i OBOS-banken, som kan gi råd om hvordan små og store rehabiliteringsprosjekter bør finansieres, og hvordan felleskostnadene påvirkes. Det gir større trygghet når det skal tas beslutninger om økonomi og vedlikehold.

Ring oss på 22 86 58 00, eller finn din rådgiver på styrerommet.no

FOTO: BYANTIK VAREN I OSLO

Gammel og sliten?

En del eldre bygårder sliter litt ekstra med helsa.

Hva kan gjøres? Se opp for vann og brann!

TEKST: HENR IK SØR LIE

Vedlikehold gamle bygårder

Hos mange styrer svikter det på både kunnskap og vilje til å ivareta brannsikkerheten. Vi ser blant annet at det er mangelfull internkontroll, og vi finner brannvarslingsanlegg som ikke fungerer eller rømningsvei med hindringer.

Patrik Czajkowski

eliggenheten er populær og boligprisene skyhøye i sentrale deler av Oslo, Bergen og Trondheim. Her er det mange murgårder som er over hundre år gamle, og enkelte preges av forfall og dårlig vedlikehold. Med litt innsats kan gårdene bevares og stå i minst hundre år til.

– I Oslo er det et svært varierende vedlikehold. Heldigvis står det bedre til med de fleste bygårdene i dag enn for noen tiår siden. Oslo Byfornyelse ga et viktig løft på 1980-tallet og reddet mange av de gamle bygårdene, men det ble også skapt nye problemer gjennom bruk av feil materialer – som harde sementer og diffusjonstett maling, sier antikvar André Korsaksel i Byantikvaren i Oslo.

Styret er ansvarlig for å vedlikeholde bygningsmassen, men det kan være ulike grunner til at enkelte gårder forfaller: Dårlig økonomi, små leiligheter med beboere på «gjennomreise», mange utleieboliger eller et styre med lav kompetanse er noen av årsakene.

– Det er nok en del styrer som kvier seg for å sette i gang større prosjekter hvis de har mange beboere med kort bohorisont og sterk motvilje mot å øke felleskostnadene. Andre ganger blir det vedtatt å gå for billigste løsning, og det er sjelden det smarteste, sier Korsaksel.

Få en prosjektbeskrivelse. Det gjelder å komme godt ut fra start hvis du skal sette i gang et vedlikeholdsprosjekt. Styret bør i det minste ta seg råd til en

FOTO: HENRIK SØRLIE

B

Patrik Czajkowski i Brann- og redningsetaten i Oslo anbefaler å engasjere en brannkonsulent til å gå gjennom bygningen.

god prosjektbeskrivelse om hva som skal gjøres. Da mottar man pristilbud som er enklere å sammenlikne. I tillegg er det smart med kyndig hjelp til å sette opp kontrakten slik at entreprenøren blir ansvarliggjort. Det bidrar også til at du får luket vekk de mest useriøse aktørene.

– Vi ser en del styrer som bare har bedt om pris på «oppussing av fasaden», uten nærmere spesifikasjoner. Da kan du fort ende opp med svært ulike pristilbud, der laveste pris kan inkludere enkle og dårlige løsninger, advarer antikvaren.

Viktigst å passe på. Erik Christian Windt er prosjekt- og byggeleder i OBOS Prosjekt. Han råder styrene til å være særlig oppmerksom på fire forhold for å ta vare på bygningsmassen i gamle bygårder: – Tak, fasade, brannsikring og fukt i kjeller er det viktigste å følge med på når det gjelder 1890-gårder. Rørsystemet er også viktig, men her fikk mange et løft i forbindelse med byfornyelsen, sier Windt.

Det tryggeste er å la fagfolk gå gjennom bygget for å sjekke tilstanden. Samtidig er det en BOLIG & MILJØ 17

FOTO: BERIT ROALD / NTB

FOTO: BR ANN - OG REDNINGSETATEN I OSLO

Vedlikehold gamle bygårder

stor fordel hvis man har et styre eller vaktmester som passer på.

Vanninntrengning kan føre til store og uoversiktlige skader, så pass på tak, fasade og kjeller.

– Vær aktiv og følg med på bygningsmassen. Hvis du oppdager ting på et tidlig stadium, blir det mindre kostbart å fikse. For eksempel bør kjeller og loft sjekkes jevnlig. Er det mugglukt eller fuktig i kjelleren, eller oppdager du lekkasjer på loftet? Da må du innhente hjelp så raskt som mulig. Det samme gjelder hvis du oppdager sprekker i fasaden eller oppsprukket treverk på vinduer.

Sjekk tak og kjeller. Windt anbefaler at taket blir sjekket en gang i året, for å se over beslag, gjennomføringer og takrenner – og at alle takstein er hele.

– En sjekk av taket krever taksikring, og da trenger du fagfolk.

Her kan man kjøpe tjenesten fra en takentreprenører eller et 18 BOLIG & MILJØ

vaktmesterfirma. Det bør også følges nøye med på takvinduer og takterrasser. Her er det ofte svake punkt som har ført til lekkasje i en rekke bygårder.

Fukt i kjeller kan minskes med å åpne luker og sørge for god gjennomlufting. Alternativt kan en avfukter være til hjelp. Den skaper luftsirkulasjon og sender fuktigheten ut i friluft.

– Hvis fuktigheten fortsatt er et problem, må man få sjekket

Vær aktiv og følg med på bygningsmassen. Hvis du oppdager ting på et tidlig stadium, blir det mindre kostbart å fikse.

Erik Christian Windt

om det er hull i grunnmuren eller om dere har nedløpsrør som er ført inn mot grunnmur. En utett fasade kan gi grobunn for hussopp, som kan spre seg gjennom bygget og gjøre stor skade.

Kjellerlukt er første faretegn.

Hvis du oppdager at bodvegger nærmest går i oppløsning ned mot kjellergulv eller murvegg, haster det med å innhente fagfolk.

Unngå brann. Gamle bygårder er ekstra utsatt hvis det oppstår brann. Det skyldes blant annet at hulrom i vegger og etasjeskiller gjør at brann kan spre seg raskt og uoversiktlig.

Patrik Czajkowski er teamleder Bygård i Brann- og redningsetaten i Oslo. Etaten fører tilsyn med bygårder, og høyest prioritet har bygårder som er oppført mellom 1860 og 1930.

Disse utgjør over 3500 bygårder i hovedstaden.

– Hos mange styrer svikter det

En loftsleilighet ble totalskadet, men branndører bidro til at brannen ikke spredte seg til loftsboder eller andre leiligheter.

Fuktige kjellere gir grobunn for sopp og råte. Det kan bli dyrt.

og foreslå tiltak. Jeg anbefaler å samtidig ta kontakt med oss, slik at vi kan følge opp at både konsulent og styret gjennomfører det som er lovpålagt. Hvis ikke risikerer de at vi kommer i etterkant og fortsatt finner avvik, sier Czajkowski.

Et minimum. Nødvendige brannverntiltak har sammenheng med om man har én eller to rømningsveier. Generelt anbefales det å ha brannsikre dører og et felles røyk- og brannvarslingsanlegg.

Engasjer en brannkonsulent som kan gå gjennom bygningen og foreslå tiltak.

Patrik Czajkowski

Ødelagte nedløpsrør kan føre til vannskader.

– Dette bør være et minimum i bygårder med kun én rømningsvei. Det er ekstremt viktig at alle beboere blir varslet raskt hvis det oppstår brann. Sørg for god internkontroll, som å sjekke at varslingsanlegget fungerer.

Styret bør dessuten sørge for at det er branndør til kjeller, loft og leiligheter. Da hindrer man røykutvikling til oppgangen.

Dørpumper på alle leilighetsdører er også svært viktig. Hvis folk rømmer fra en brennende leilighet, er det lett å glemme å lukke døra. Da blir det røykutvikling og umulig for andre å bruke denne rømningsveien. Brannetaten i Oslo anbefaler å holde seg i leiligheten og vente på hjelp, framfor å løpe ned en røykfylt oppgang. Mange tror de klarer å holde pusten et par-tre etasjer, men vi opplever ofte å finne folk som har kollapset i oppgangen, sier Patrik Czajkowski i Brannog redningsetaten.

Han tilføyer at rådet om å holde seg i leiligheten gjelder spesielt for Oslo, som har god kapasitet til å hente ut folk. I andre byer bør man få råd av sitt lokale brannvesen. // FOTO: BYANTIK VAREN I OSLO

FOTO: BYANTIK VAREN I OSLO

FOTO: BYANTIK VAREN I OSLO

FOTO: BYANTIK VAREN I OSLO

på både kunnskap og vilje til å ivareta brannsikkerheten. Vi ser blant annet at det er mangelfull internkontroll, og vi finner brannvarslingsanlegg som ikke fungerer eller rømningsvei med hindringer, sier Czajkowski.

Ved nesten samtlige tilsyn i de eldre Oslo-gårdene avdekkes det avvik fra forskrift om brannforebygging.

– Noen har flere avvik og mye de må utbedre, mens andre har litt mindre. I Trondheim er det også mye som gjenstår, mens i Bergen har mange 1890-gårder to rømningsveier eller automatisk slukkeanlegg.

Brann- og redningsetaten skal gjennomgå alle de eldre bygårdene i Oslo. I løpet av noen år skal samtlige ha fått tilsyn, men det er ingen grunn til å vente med å gjøre noe med brannsikkerheten.

– Engasjer en brannkonsulent som kan gå gjennom bygningen

TIPS

Vinduer har mye å si for fasadeuttrykket. Her er det to nye vinduer som avviker en god del fra de originale.

OBOS Prosjekt tilbyr nå en overordnet vedlikeholdsplan som er bedre tilpasset størrelsen på boligselskapet. Dermed kan mindre boligselskap få en vedlikeholdsplan til en overkommelig pris.

De viktigste forholdene i bygget gjennomgås, som brannsikkerhet, tak, fasade, rør- og elanlegg.

BOLIG & MILJØ 19

Med T-We kan du bytte innhold og strømmetjenester så ofte du vil

ESPERVIK DESIGN

Velg inn strømmetjenester som discovery+, HBO Max og Viaplay i poengpakken med Telenor T-We på telenor.no/minesider

Kundetilpassede løsninger

LED LYS SOM TILBEHØR!

Nedgravde avfallscontainere

Miljøhus for std. plastbeholdere

Felles uteområder

Flere prosjekter i samarbeide med OBOS. Velg mellom flere typer innkasttopper og farger som passer til miljøet. Lager - korte leveringstider.

Rask og funksjonell montering.

Brannsikker stålkonstruksjon, trevirke eller vedlikeholdsfri polyplank.

Kundetilpasses med farger, luker, trilleramper og justerbare ben.

Krever minimalt med grunnarbeid.

Vi har et stort utvalg miljøvennlige benker og bord i vårt sortiment. Her vist «ECOTEC» benk som føres i flere forskjellige farger for tilpasning til omgivelsene.

EnviroPac AS er Norges ledende leverandør på utstyr og rekvisita til kildesortering, containere og maskiner til behandling av avfall. Vi sikrer din bedrift miljøvennlige og rasjonelle løsninger. Salg og service i hele landet.

Tel. 400 06 130 • info@enviropac.no • www.enviropac.no

SELVBETJENT BETALING MED NAYAX GJØR HVERDAGEN ENKLERE! Betalingsløsningen NAYAX er nå installert på over 5000 utsalgssteder i Norge.

Kunden betaler raskt og kontaktløst med VISA, Eurocard og Mastercard. Kunden kan også betale med Vipps, Apple Pay, Google Pay, Monyx mobilapp eller verdikort.

NAYAX - et trygt og raskt valg.

Noen bruksområder:

Til d admi eg som felles nistrere r va ladin skeri elle g av e r lbil

Fordeler:

FELLESVASKERIER LADESTASJONER FOR ELBIL

• • •

SELVVASK AV BIL TOALETTER

•

GOLFBALLAUTOMATER PÅ DRIVING RANGE KAFFEMASKINER

• •

Åpent døgnet rundt hvis du ønsker det.

Kunden kan betjene seg selv.

Frigjør tid til andre arbeidsoppgaver.

Alltid oversikt med Online back office system med rapporter for salg, drift, prislister og lagerstyring i sanntid.

Skreddersy rapportene slik du selv ønsker. Se salgstrender, kostnadsanalyser og fortjenestemargin.

Alarm til sms og epost for driftstans ved strømbrudd eller annet.

Kundestøtte på norsk

NAYAX tar betalt når du gjør andre ting!

Ta kontakt for mer informasjon og tilbud.

Elektroniske Betalings Systemer AS Glynitveien 21, 1400 Ski Tlf. +47 66 80 50 20 www.ebs-as.no

Gikk grundig til verks Avfallsproblemer i Ammerudlia skapte et vakkert uteområde.

TEKST: HEIDI RØNEID FOTO : ILJA C. HENDEL

22 BOLIG & MILJØ

Uterom oppgradering

A

mmerudlia borettslag i Oslo er Norges nest største borettslag, med 987 leiligheter fordelt på fire blokker. Nå er borettslaget midt i en stor rehabilitering.

– Vi hadde åtte branner i søppelsjakten i den ene blokka, så brannvesenet stengte sjaktene, sier Anne Elton, styreleder i borettslaget.

Borettslaget hadde også problemer med overvannshåndtering, og behov for drenering.

Styret måtte ta grep, og gikk grundig til verks.

– Vi besøkte andre borettslag på Romsås for å se hvordan de hadde det. Vi tok bilder av blomsterbed, dører, ringeklokkesystem og hvordan de hadde plassert avfallsbrønner, sier hun.

Andreas Vadum, landskapsarkitekt i Landskap+ (i midten), her sammen med styreleder Anne Elton og prosjekt- og byggeleder Lars Myhrbraaten i OBOS Prosjekt.

Da Ammerudlia måtte få ny avfallsløsning og drenere, benyttet de anledningen til å oppgradere uterommene.

Avfallsbrønner. Styret landet på at avfallsbrønner var riktig for deres borettslag.

– Siden vi er så mange beboere, trengte vi 12 brønner til hver blokk. Avfallsbeholdere over bakken eller avfallshus ville tatt for stor plass, sier Elton.

Her kom besøkene til de andre borettslagene til god nytte.

– I flere andre borettslag så vi at det lå søppel ved siden av brønnen, antagelig fordi de hadde satt opp for små avfallsbrønner. Vi ville ikke risikere at våre hadde for dårlig kapasitet og valgte derfor heller litt større brønner, sier hun.

Nye inngangspartier. Veien foran blokkene var smal, og borettslaget hadde problemer med

at biler kjørte på gressplenen ved siden av veien, så den ble til gjørme. Med ny avfallsløsning kom nye krav fra Renovasjonsetaten.

– Veien foran blokkene måtte være brede nok til at renovasjonsbilene kunne snu. Nå har veien blitt så bred at den minner mer om et tun, sier Elton.

Tidligere var det et trinn

Vi besøkte andre borettslag på Romsås for å se hvordan de hadde det.

Anne Elton

BOLIG & MILJØ 23

Uterom oppgradering

TIPS

Styrelederens tips Rådfør deg med andre som har vært gjennom samme prosess, og undersøk selv.

Det er noe eget med å se hvordan andre borettslag har løst utfordringene.

Sett heller opp for store enn for små avfallsbrønner.

Rådfør deg med Renovasjonsetaten før du begynner å planlegge, så du ikke må gjøre endringer senere, for eksempel hvis de trenger mer plass for å kunne hente avfallet.

KILDE: ANNE ELTON I AMMERUDLIA

FAK TA

Om borettslaget Ammerudlia er Norges nest største borettslag

987 opp til inngangspartiene, og en asfaltert rampe, men ettersom veien uansett måtte gjøres bredere ble asfalten hevet for å gi bedre høyde inn mot blokka.

– Da kunne vi fjerne trinnene og sikre universell utforming, som er et stort pluss for veldig mange, sier Andreas Vadum, landskapsarkitekt i Landskap+.

Blomstrer. Borettslaget benyttet rehabiliteringen til å oppgradere uteområdene.

– Rundt avfallsbrønnene har vi plantet roser. De skal på sikt dekke for anlegget og dufte godt.

Når man står der glemmer man at man står ved et søppelanlegg, sier Elton.

I bedene er det også plantet hardføre planter, og det er laget steinbed som håndterer overvann.

24 BOLIG & MILJØ

– Overvannet må mest mulig ut på terreng for fordrøyning. Her er det brosteinsrenner som leder vannet til et steinbasseng og ut i grøntområdet, sier Vadum.

Godt å være stor. Med nesten tusen leiligheter får Ammerudlia stordriftsfordeler ved rehabilitering. Utgangspunktet var at de måtte finne en ny løsning fordi Brann- og redningsetaten hadde

På uteområdet står store, flotte sittegrupper, bygget av innsatte i Ullersmo fengsel.

987 leiligheter fordelt på fire blokker.

1–4 Leilighetene er fra ett- til fireroms.

Pengestøtte

Det har vært ganske artig å jobbe med avfallsbrønner, og det endte med bare positive tilbakemeldinger.

Anne Elton

OBOS har støttet Ammerudlia med én million kroner til sykkelparkering og 500.000 kroner til uteområdene. Ammerudlia har også fått støtte til sykkelparkering fra Groruddalssatsingen.

Søk støtte fra OBOS på obos.no/grontansvar.

Kurs og foredrag om

VANN til nytte eller besvær

Vann – drenering overvann.

Fukt og energisikring.

Følg med på datoer på h2ops.no

h2ops.no

stengt søppelsjakten i en av blokkene.

– Da sjekket vi prisen på søppelbrønner til alle fire blokkene.

Det ble en så stor besparelse at det ble løsningen. Når vi skal ha 12 søppelbrønner til hver blokk, 48 brønner til sammen, får vi bedre priser. Og så er det en fordel at vi er så store at vi har fast ansatte – en fantastisk kompetanse for å ivareta borettslagets interesse ved rehabiliteringen, sier Elton.

Styrelederen er fornøyd med resultatet så langt.

– Det har vært ganske artig å jobbe med avfallsbrønner, og det endte med bare positive tilbakemeldinger fra beboerne, fordi det ser fint ut. Før syntes mange at det var litt flaut å ha med gjester hit, men nå er det hyggelig å komme hjem, sier hun. //

(Øverst) Borettslaget hadde behov for overvannshåndtering. Brosteinsrenner leder vannet til et steinbasseng og ut i grøntområdet, hvor det fordrøyes.

Borettslaget har også fått nye sykkelskur. – De lyser fint opp om kvelden, sier Anne Elton.

32

922 87 087

|

Mer av dine Favoritter Velg dine TV- og strømmefavoritter med TV fra Telia. Bytt inn og ut så ofte du vil.

Beboere i borettslag/sameier som har avtale med Telia får rabatterte priser og stor fleksibilitet til å tilpasse TVog internett tjenester til sitt behov. De kan bestille sine tjenester på: 924 05 050 eller telia.no/kundeservice.

FOTO: AR ASH NE JAD/NYEBILDER.NO

Innspill Vedlikehold i hverdagen Hold bygningsmassen i form gjennom løpende vedlikehold og langsiktig planlegging.

ØYVIND BODSBERG Senioringeniør i OBOS Prosjekt AS

E

n av styrenes viktigste oppgaver er å holde bygningsmassen ved like gjennom fortløpende og planlagt utbedring. Løpende vedlikehold er uforutsette arbeider som må utføres grunnet skader som skyldes dårlige løsninger, byggefeil, feil bruk, hærverk eller manglende tidligere vedlikehold. Utgiftene til løpende vedlikehold kan holdes nede gjennom jevnlig ettersyn og nødvendige serviceavtaler knyttet til bygningsdeler og tekniske anlegg. Gjennom å avdekke slitasje på tidlig tidspunkt kan behovet for kostbare utbedringer reduseres.

Periodisk vedlikehold benyttes som uttrykk for planlagte arbeider, som

gjennomføres grunnet vanlig slitasje gjennom bruk, virketid for tekniske anlegg og klimatiske påkjenninger.

Rengjøring og overflatebehandling er eksempler på dette. Over tid vil likevel bygningsmassen få et vedlikeholdsetterslep og synkende standard. Det er da aktuelt å oppgradere eksempelvis tekniske anlegg til dagens standard, noe som også kalles verdibevarende vedlikehold.

En forutsetning for å drive et godt vedlikehold er å ha kjennskap til bygningenes konstruksjoner og tidligere utførte arbeider.

Boligselskapene er tjent med langsiktig økonomisk og teknisk forvaltning av bygningsmassen. En forutsetning for å drive et godt vedlikehold er å ha kjennskap til bygningenes konstruksjoner og tidligere utførte arbeider gjennom dokumentasjon i form av beskrivelser, tegninger og detaljer. Selv om enkelte styremedlemmer har verv over lengre tid, er det utfordrende for mange selskaper å ha kontinuitet i styrearbeidet som sikrer historikk i tidligere arbeid og videre planlegging.

Boligmassen bygget fram mot år 2000 vil etter hvert ha flere bygningsmessige konstruksjoner og tekniske installasjoner som har nådd sin brukstid. Boliger bygget etter dette inneholder til dels mange tekniske installasjoner som krever oppfølging. I tillegg til ettersyn og serviceavtaler for å ivareta

løpende vedlikehold, vil boligselskapene ha behov for en vedlikeholdsplan der behov for tiltak i den samlede bygningsmassen på kort og lengre sikt er vurdert.

OBOS har under utvikling en ny modul på Styrerommet som skal hjelpe styrene med å få systematisert bygningsdokumentasjon, serviceavtaler, tidligere utførte arbeider, samt et verktøy for å planlegge kommende vedlikehold og utvikling.

Dette vil gi styrene oversikt og være med å sikre styrene kontinuitet i deres arbeid.

Modulen vil også omfatte tips og råd, samt forslag til tiltak som bygger opp om bærekraftig utvikling. Målet er å møte beboernes krav samtidig som planlagte tiltak tilrettelegger for mindre ressursbruk og holdbare miljørettede løsninger med forlenget levetid. Alle boligselskapene vil kunne ta i bruk denne modulen i 2022. // BOLIG & MILJØ 27

Min erfaring styreleder

Når alt er stort Oppsal borettslag består av hele 597 andeler. Det gir en ekstra dimensjon til styrearbeidet.

TEKST: HENR IK SØR LIE FOTO : ILJA C. HENDEL

B

oligselskap med hundrevis av leiligheter har både fordeler og ulemper på grunn av størrelsen. Styret kan hente inn ekstern hjelp i større grad enn de minste selskapene. Likevel er det mye som må følges opp, og delegering blir ekstra viktig i styrearbeidet. I bydel Østensjø i Oslo ligger Oppsal borettslag, som ble bygd midt på 1950-tallet. De har gjennomført en rekke rehabiliteringer de siste tiårene, og nå står nye prosjekter for tur.

– Vi har nettopp fått byttet ut røykvarsler og brannslukningsapparat i alle leiligheter. I desember setter vi i gang med

Du blir nok litt mer firkanta når du skal styre et så stort borettslag som Oppsal, og det er kanskje slik det må være.

Lars Hertaas 28 BOLIG & MILJØ

oppussing av oppgangene. Totalt har vi 61 oppganger, og arbeidet skal pågå fram til påske. Vi holder på med rehabilitering av utette balkonger, og til neste år skal vi starte på takene. I første omgang skal tre av takene rehabiliteres, i tillegg til det vanlige takvedlikeholdet. Vi har 24 blokker, men innimellom føles det som 100, sier styreleder Lars Hertaas.

Han har tatt over styrevervet etter en som var leder i 15 år, og som ifølge Hertaas gjorde mesteparten av styrets jobb alene. Det har ikke Hertaas verken tid eller lyst til å kopiere.

– Når det blir stort, må du delegere. Hvis ikke jobber du deg i hjel. Folk i styret tar oppgaver avhengig av hvor mye tid de har. Både styremedlemmer og varamedlemmer blir invitert til å ta på seg arbeidsoppgaver.

Han legger til at et stort borettslag som Oppsal naturligvis henter inn ekstern prosjektleder til de ulike jobbene.

– Alt blir stort, og det kan bli voldsomt for oss i styret.

Prosjektlederen tar det meste

Styreleder Lars Hertaas på budsjettmøte 9. november.

Med 597 andeler har Oppsal borettslag 24 millioner i årlige inntekter – og en rekke prosjekter på gang.

av jobben, men likevel blir det mange oppgaver på styret.

Det kan for eksempel bli lange byggemøter. Samtidig er det lærerikt og bra at arbeidet blir profesjonalisert med en ekstern prosjektleder.

I tillegg handler det om å kommunisere med beboerne. Styret bruker ulike kanaler, som Vibbo, e-post, SMS og beboermøter.

– Vi prøver å informere så godt vi kan. Du blir nok litt mer firkanta når du skal styre et så stort borettslag som Oppsal, og det er kanskje slik det må være.

Vi rekker ikke å snakke med alle beboerne på samme måte som i et mindre borettslag, sier Hertaas, før han starter dagens møte: Neste års budsjett står på agendaen. // FAK TA

Oppsal borettslag igger i Østensjø bydel i Oslo L 597 andeler fordelt på 24 blokker Leiligheter fra ett- til fireroms Innflytting i 1954-1958

Ved hjelp av naturlover tørker Active Dry Tech

50–100 kroner per år. Det går fort å installere,

FUKT I KJELLEREN? TØRR MUR PÅENDELIG FIRE UKER, PROBLEMFRI KJELLER. UTEN Å GRAVE. effektivt dine kjellervegger. Gulvet kan også bli

og det blir garantert tørt innen 90 dager. Spar

tørt opptil to meter inn fra slyngen på veggen.

økonomien og hagen din for store hull og

Active Dry Tech er sikrere enn drenering, slites

installer en permanent løsning i kjellerveggene,

ikke og kan ikke tette seg. Driftskostnaden er på

en fuktbeskyttelse med dokumentert effekt.

Nå mer effektivt med helt ny, aktiv teknologi.

DRENERING OG INNEKLIMA MOB. 90 57 37 86 FØR

www.ostlandskeskadedyrkontroll.no LARS, LYSEKIL, FORNØYD Post@ostlandskeskadedyrkontroll.no

ETTER

Tlf.: 415 74 996

murmester@terjekvalvaag.no

EKATERINA, MØLNDAL, FORNØYD

BLI SAMARBEIDSPARTNER? KONTAKT OSS!

Elektroder lader vann-ionene positivt.

De beveger seg mot minus helt naturlig, det vil si mot jord, som finnes utenfor huset.

ARNE, SPIKKESTAD, FORNØYD

Område : Møre og Romsdal og Trønderlag Torbjørn Torvik [murmester@terjekvalvaag.no]

Smart Drenering

Tlf. +47 98 82 40 45 post@smartdrenering.no

Ved hjelp av naturlover tørker Active Dry Tech

50–100 kroner per år. Det går fort å installere,

effektivt dine kjellervegger. Gulvet kan også bli

og det blir garantert tørt innen 90 dager. Spar

tørt opptil to meter inn fra slyngen på veggen.

økonomien og hagen din for store hull og

Active Dry Tech er sikrere enn drenering, slites

installer en permanent løsning i kjellerveggene,

ikke og kan ikke tette seg. Driftskostnaden er på

en fuktbeskyttelse med dokumentert effekt.

ENDELIG PROBLEMFRI KJELLER. Nå mer effektivt med helt ny, aktiv teknologi.

DRENERING OG INNEKLIMA MOB. 90 57 37 86 FØR

ETTER

Tlf.: 415 74 996

www.ostlandskeskadedyrkontroll.no LARS, LYSEKIL, FORNØYD Post@ostlandskeskadedyrkontroll.no

BLI SAMARBEIDSPARTNER? KONTAKT OSS!

Sunt inneklima uten å bygge om boligen

Mye innetid stiller større krav til luften du puster i Vi er alle kjent med at dårlig inneklima gjør deg uopplagt og trett - og at fukt kan gi helseskadelig muggsopp.

Men visste du at det er enkelt å få slutt på forurenset inneluft og høy luftfuktighet?

Informasjon på lunos.no

Balansert ventilasjon – rett i veggen

Lavenergisystemer as | Tel: 944 76 073 | post@lavenergisystemer.no | lavenergisystemer.no

gasta.no

LUNOS romventilatorsystem installeres ved rehabilitering eller når du er plaget av dårlig inneklima.

LUNOS desentral ventilasjon kan du installere på enkeltrom eller i hele boligen uten plasskrevende aggregat eller ventilasjonskanaler. Du gjenvinner mer enn 80 % av varmen som ellers luftes ut.

Det sparer strøm og du unngår kald trekk.

Historisk et nytt boligmarked

Anne-Kristine Kronborg: Kunsthistoriker med bolig- og byhistorie som spesialitet, jobber som formidlingsrådgiver i OBOS.

Frislipp og forvirring i boligmarkedet «Ingenting er lenger som før! I hvert fall ikke på boligmarkedet.»

Arbeiderbladet, 2. februar 1983

D

FOTO: ERIKE THORBERG / NTB

et norske samfunnet ble totalforandret i løpet av 1980-tallet. Og ett av stedene hvor forandringene kom tydeligst til syne og fikk størst konsekvenser, var på boligmarkedet. Det hele kan karakteriseres med to stikkord: frislipp og forvirring.

Boligsektoren slår sprekker. Siden andre verdenskrig hadde det fantes en regulert og subsidiert boligsektor. Her spilte boligsamvirket rollen som boligleverandør, i samarbeid med den statlige Husbanken og landets kommuner. For boligkjøperne betydde det at en god bolig til en håndterbar pris var innen rekkevidde, riktignok etter noen år i kø.

For boligsamvirket innebar rollen som boligpolitisk verktøy at det var risikofritt å drive boligbygging.

For å si det enkelt; med penger fra staten, tomter fra kommunen og boligkjøpere fra lange lister, var det bare å bygge på.

Men på 1970-tallet vokste det frem en misnøye med dette systemet, først og fremst med pris- og omsetningsreguleringen. Nye OBOS-boliger ble solgt til selvkost, og det var ansiennitetsprinsippet som bestemte hvem som skulle få. For brukte boliger fantes det egne prosedyrer. Disse ble «levert tilbake» til OBOS, mot en sum som tilsvarte det opprinnelige innskuddet, justert i henhold til

Med penger fra staten, tomter fra kommunen og boligkjøpere fra lange lister, var det bare å bygge på.

Kåre Willoch overtar som statsminister etter Gro Harlem Brundtland i 1981.

Høyre-regjeringen gjennomførte store endringer i boligpolitikken. Blant annet ble prisreguleringen på bruktboliger i praksis avviklet.

BOLIG & MILJØ 31

Historisk et nytt boligmarked

Det var mange som var på flyttefot på syttitallet, for velstanden steg og mange ønsket høyere boligstandard. en reguleringssats som var fastsatt av Prisdirektoratet. OBOS formidlet boligen videre, også det i henhold til ansiennitet og til en fastsatt pris.

I teorien var det et fint system, og hensikten var jo den aller beste: å holde boligprisene nede, slik at så mange som mulig kunne bli boligeiere. Likevel var det ting ved systemet som ble oppfattet som urettferdig. For eksempel at takstene på bruktboliger bevisst ble holdt lave, mens prisene på nye boliger steg i takt med byggekostnadene. Den som ville bytte bolig opplevde å få uforholdsmessig lite igjen for sin gamle. Og det var mange som var på flyttefot på syttitallet, for velstanden steg og mange ønsket høyere boligstandard.

Ikke minst var det mange som ville flytte i enebolig. Og de møtte på en annen urettferdighet. I 1969 var nemlig prisreguleringen på selveierboliger blitt opphevet – inkludert de tusenvis av husbankfinansierte eneboligene som var blitt oppført etter krigen. Disse boligene, som jo også var subsidierte, kunne nå selges fritt. Slik oppsto det to parallelle boligmarkeder – ett fritt og ett regulert. Og mellom de to: et økende prisgap.

Ansiennitetsprinsippet og forkjøpsretten i boligsamvirket skapte også misnøye, særlig i Oslo, hvor OBOS-borettslag utgjorde en stor del av boligmassen, og hvor boligmangelen var størst og boligkøene lengst. Tjue års OBOS-medlemskap måtte gjerne til for å få en god familiebolig, og dermed gikk de fleste av boligene til de som kunne fremvise en medlemsbok av fin gammel årgang. Innflyttere og unge nyinnmeldte, som ofte var de som trengte bolig aller mest, opplevde at de ble stående fast bakerst i køen.

Og så var det det med penger under bordet. Det var et rent Oslo-fenomen, men det fikk stor oppmerksomhet. I Oslo fantes det borettslag som ikke var tilknyttet boligsamvirket, altså ikke bygd av OBOS eller USBL. Boligene her var også underlagt prisregulering, men det fantes ingen administrasjon som kunne kontrollere omsetningen. Dermed oppsto det et svartebørsaktig marked for disse boligene. Det var ikke mulig i boligsamvirket, hvor det var boligbyggelaget som omsatte boligene; selger og kjøper møttes aldri. Men også i OBOS fantes det et smutthull, for det var nemlig lov å bytte boliger. Sinnrike

FOTO: BJØRN ASL AKSEN / NTB

På 1980-tallet begynte en helt ny bydel å ta form i åssiden sør i Oslo, høyt og fritt og med utsikt over fjorden. Holmlia ble bygd ut med rekkehus og terrasseblokker, og naturen ble trukket inn mellom husene.

Ambisjonene var skyhøye, og i 1987 fikk den nye drabantbyen besøk av kronprinsparet.

32 BOLIG & MILJØ

FOTO: BRYNJULF A ARTUN/ AF TENPOSTEN / NTB

Martin Mæland overtok som direktør i OBOS i 1983, på et tidspunkt hvor boligomsetningen var i ferd med å gå i stå.

For OBOS var det en sjokkartet opplevelse å bli stående med usolgte boliger.

Det hadde ikke skjedd siden 1930-tallet.

Ved inngangen til 1980-tallet var det krisestemning i boligsamvirket.

Boligprisene eksploderte, og OBOS fryktet at det var slutt på den tiden da unge familier kunne få seg en god bolig til en håndterbar pris.

byttetransaksjoner forekom, og bidro nok også til å undergrave legitimiteten til prisreguleringen.

Høyrebølgen. Høyre seilte opp på denne bølgen av misnøye, og det var blant annet løftet om en ny boligpolitikk som gjorde at Kåre Willoch vant valget i 1981. Det blir likevel feil å gi Willoch hele skylda eller æren – alt ettersom – for å ha avviklet den regulerte boligsektoren. Endringene begynte før Høyre dannet regjering, og fortsatte etter at Høyre var ute av regjeringskontorene. Men noen avgjørende boligpolitiske grep ble definitivt tatt i Willochs regjeringstid, og ett av dem ble satt i verk 1. september 1982. Da ble prisreguleringen på aksjeleiligheter og boliger i frittstående borettslag opphevet, og takstene på borettslagsboliger i boligsamvirket ble skrudd så kraftig opp at prisreguleringen i praksis ble satt ut av spill. Datoen er blitt stående som et veiskille i bolighistorien. I Aftenposten var man fornøyd: «Borettslagsbeboere har lenge opplevet en urettferdig forskjellsbehandling», skrev Høyre-avisen. Og fortsatte: «De nye takstene representerer en gledelig oppjustering for boligfolket».

Bekymring i boligsamvirket. Men ikke alle jublet over de nye tonene i boligpolitikken. I OBOS og resten av boligsamvirket hadde man lenge vært bekymret, særlig over prisen på nye boliger. Ved inngang til 1980-tallet nærmest eksploderte byggekostnadene, men uten at Husbanken ble tilgodesett med mer penger. Husbanklånet dekket en stadig mindre del av byggekostnadene, og resultatet var en voldsom økning i innskuddene, det vil si den egenkapitalen som boligkjøperne selv måtte skaffe til veie. «Vi er alvorlig bekymret for utviklingen på boligmarkedet. Eksempler viser at det ikke er økonomisk mulig for familier i

Holmlia ble til midt under de store turbulensene på 1980-tallet, og OBOS måtte jobbe hardt for å få solgt boligene her. Situasjonen var nærmest absurd. Få år tidligere ville det vært stor rift om boligene, og en rekkehusleilighet med fjordutsikt hadde krevd lang ansiennitet.

Ved inngang til 1980-tallet nærmest eksploderte byggekostnadene, men uten at Husbanken ble tilgodesett med mer penger.

BOLIG & MILJØ 33

Historisk et nytt boligmarked FOTO: OBOS

«Boligsamvirket må endre tilvante arbeidsformer og gå nye veier i sin virksomhet», skrev OBOS-bladet i 1983. Boligsektoren var blitt fullstendig snudd på hodet i løpet av noen år, og det er ikke rart at både boligbyggere og boligkjøpere opplevde situasjonen som forvirrende. Nå var det slutt på at boligkjøperne sto pent i kø og ventet på å bli tildelt en bolig.

OBOS sendte medarbeiderne på smilekurs – og åpnet en egen salgsavdeling.

etableringsfasen å flytte inn i nye borettslag», uttalte OBOS-direktør Ivar Mathiesen til Arbeiderbladet i september 1980. På det tidspunktet var kredittmarkedet fortsatt regulert, slik at også de private bankene hadde strenge utlånsgrenser, og for en vanlig lønnsmottaker var det ofte umulig å få lån til innskudd for en borettslagsbolig. Dermed gikk boligsalget i stå, og OBOS opplevde det som i flere tiår hadde vært utenkelig, nemlig at ferdige boliger ble stående tomme.

I denne nye virkeligheten fungerte ikke lenger de omstendelige køsystemene til OBOS, og i løpet av kort tid ble hele boligomsetningen lagt om.

OBOS måtte kort sagt gå fra å være en køordner til å bli en boligselger. De nye salgsfremstøtene med annonser og prospekter og en egen salgsavdeling med serviceinnstilte medarbeidere ble lagt merke til. «Ingenting er lenger som før! Særlig ikke på boligmarkedet. Det har OBOS tatt konsekvensen av. Fra mandag er det leiligheter å få – over disk.

På Holmlia er det ledige boliger som står ferdig og venter på den som har penger», skrev Arbeiderbladet i februar 1983.

Fra kjøpefest til krakk og krise. Inngangen til 1980-tallet var preget av galopperende byggekostnader, høye nyboligpriser, stigende bruktboligpriser, bråstopp i boligomsetningen – og en god porsjon forvirring blant både boligkjøpere, boligselgere og boligbyggere. Usikkerheten var forståelig, for hele boligsektoren ble endevendt. Husbanken skulle ikke lenger finansiere boliger for «vanlige folk», og ble i stedet et sosialpolitisk verktøy rettet mot vanskeligstilte på boligmarkedet. Den ordinære boligfinansieringen skulle det private kredittvese34 BOLIG & MILJØ

Oljeprisene falt, arbeidsledigheten steg, banker gikk overende – og boligmarkedet kollapset. net ta seg av. I Oslo la kommunen om tomtepolitikken, og stilte ikke lenger tomter til disposisjon.

Heretter måtte OBOS kjøpe tomter til markedspris, på linje med andre boligbyggere. Samtidig ble altså prisreguleringen på bruktboliger gradvis avviklet.

Kort sagt: den regulerte boligsektoren forsvant, og ble erstattet av et boligmarked.

I 1984 ble også kredittmarkedet liberalisert. Bankene nærmest kastet lån etter folk, og dermed kom det fart i boligsalget. I ettertid fremstår midten av 1980-tallet som et spinnvilt intermesso med en feberhet økonomi, oppblåste finansformuer, magnumflasker med champagne, raske biler, høyt hår og hvite dresser – og dyre boliger. Forbruksveksten var enorm, og det var også gjeldsveksten.

Moroa varte ikke lenge. 19. oktober 1987 ble det krakk på børsen i New York. Dagen etter gikk vår hjemlige børs ned for telling. Krakket ble innledningen til en internasjonal økonomisk krise, som også rammet Norge. Oljeprisene falt, arbeidsledigheten steg, banker gikk overende – og boligmarkedet kollapset. Det ble liggende nærmest i koma helt til et stykke inn på 1990-tallet. Og når pilene igjen begynte å peke oppover, kunne man nok en gang konstatere at ingenting var som før. // (Fortsettelse følger i neste Bolig & Miljø)

Trygghet i din bolig – også når du ikke er der Å sikre at det elektriske anlegget er trygt, er noe av det viktigste du kan gjøre for boligen din. Det sørger for sikkerheten når du er hjemme, men gir også trygghet når huset står tomt. Er el-anlegget i hjemmet ditt godkjent og tilpasset dagens strømforbruk?

5

års garanti

Vi monterer også overspenningsvern, som beskytter mot lynnedslag og andre forstyrrelser. Garantert kvalitet på arbeid, materialer og utstyr i fem år.

Foto: Nadia Frantsen

Kjenner dere vedlikeholdsbehovet?

En tilstandsrapport med vedlikeholdsplan gir forutsigbarhet.

Ta vare på dine verdier OBOS Prosjekt er styrets naturlige medspiller når boligselskapet skal planlegge og gjennomføre vedlikehold, rehabilitering og ombygging. Vi kjenner prosessene som skal til for riktige vedtak og gjennomføring av kvalitetsmessige gode og helhetlige prosjekter i boligselskapene.

Byggeprosjekter fra A-Å • Prosjekt- og byggeledelse • Byggherreforskriften • Uavhengig kontroll • Skadevurderinger • Tilstandsvurderinger • Vedlikeholdsplaner • Utredninger og forprosjekt • Internkontroll • Innemiljø

• • • • • • • • •

Miljøkartlegging VVS og våtrom Enøk og energitiltak Heis Elektrotekniske anlegg Betongskader Brannsikkerhet Uteområder Avfallshåndtering

Tlf. 22 86 57 96 | obosprosjekt@obos.no | obosprosjekt.no

Prosjekt

Guide

Velkommen til GUIDE-seksjonen!

På de neste sidene finner du nyheter, tips og råd som skal gjøre styrehverdagen litt ­enklere, enten du har lang eller kort erfaring.

VA L G KO M I T E

5 råd på veien mot nytt styre Valgkomiteen har en viktig jobb å gjøre, og den bør starte snart.

1

Valgkomiteen bør ha sitt første møte senest i januar. Det kan ta tid å kartlegge forholdene i boligselskapet og å finne fram til egnede kandidater som vil stille til valg. Det er viktig å finne frem til kandidater med personlige egenskaper og kompetanse som utfyller hverandre.

2

Valgkomiteen bør i sitt første møte bli enig om en fremdriftsplan. Finn ut hvordan dagens styre fungerer. Gjennomfør gjerne fortrolige samtaler med hver og en i styret, og sjekk hvem som ønsker gjenvalg. Det er også viktig at valgkomiteen setter seg inn i styrets arbeidsoppgaver. Finn også ut om det er noen nye prosjekter på gang. Da blir det enklere å vite hva slags medlemmer som bør rekrutteres.

3

Send ut rundskriv eller bruk Vibbo til å fortelle at man ønsker innspill til kandidater.

Det er også lurt å selv oppsøke mulige kandidater. Er det noen som viser engasjement og har de egenskapene du er på jakt etter? Finn også ut om noen har utmerket seg på dugnader eller i andre sammenhenger.

4

Valgkomiteen konkluderer og lager en innstilling. Innstillingen bør sendes med innkallingen, og begrunnes vanligvis muntlig på årsmøtet. I 2022 blir det trolig en del som kombinerer digitalt og fysisk årsmøte.

Valgkomiteen bør ha dialog med styret om hvordan de innstilte skal presenteres.

5

Valgkomiteen kan delta på kurs eller webinar for å få ytterligere tips og inspirasjon. 11. januar arrangeres et kurs i Oslo om valgkomiteens utfordringer.

Her vil OBOS gi råd og forslag til hvordan valgkomiteen kan jobbe med hensyn til verving, kommunikasjon og planmessig arbeid fram til generalforsamling/årsmøte. 13. januar arrangeres et webinar med tilsvarende tema.

Se obos.no/kurs.

BOLIG & MILJØ 37

Guide diverse JUL OG NYTTÅR

MIL JØTILTAK

Høytid for brann

V

anligvis er det flest boligbranner i desember.

Det kan være smart å minne beboerne om brannfare og tiltak.

1. Sjekk batteriet i røykvarsler og bytt batteri ved behov. Det anbefales å bytte batteri én gang i året.

2. Vit hvor du har slokkeutstyr og kjenn til rømningsveier.

3. Mange branner starter på komfyren – følg med.

Komfyrvakt er en smart investering, den kutter strømmen ved brannfare.

4. Pass på levende lys. Ikke ha åpne flammer nær

gardiner og tørre naturmaterialer.

5. Brannhemmende spray kan brukes på juledekorasjoner, men hovedregelen er å ikke forlate rom med levende lys.

6. Gamle olje- og vifteovner bør kun brukes under oppsyn. De må ikke tildekkes med tøy, og husk å tørke av støv.

7. Gamle og slitte elektriske produkter, skjøteledninger, forgreninger og overbelastning på el-nettet kan utløse brann. Er det på tide kjøpe nye lyslenker til juletreet?

8. Ring 110 ved brann. //

Grønn støtte fra OBOS Har dere planer om et positivt miljøtiltak?

OBOS støtter en rekke tiltak innen klima, miljø, uterom og energieffektivisering av boliger.

Neste søknadsfrist er 28. februar. Kriteriene for å få støtte er blitt noe justert, les mer på obos.no/ grontansvar.

Tips!

På brannvernforeningen.no/gode-rad finner du info om brannvern. Hva med å lage en liten sak på Vibbo og lenke til denne siden? Der finnes blant annet grunnleggende kunnskaper om brannsikkerhet forklart på 37 språk, og det er en sjekkliste for brannsikkerhet i boligen.

AVFAL L

Hvor skal juletreet?

S E RV I C E AV TA L E

Unngå rotter og mus

K

artlegging, forebygging og overvåkning er viktig for å unngå skadedyr og smågnagere. Styret har hovedansvaret for dette, og en serviceavtale kan være til god hjelp. Pelias bistår boligselskap med

kontroll og akuttbekjempelse av gnagere og andre type skadedyr. OBOS har en samarbeidsavtale der det er fremforhandlet en gunstig pris på vegne av boligselskapene. Hovedproduktet er serviceavtale på gnagere.

Avtalen tar utgangspunkt i en fastpris basert på antall bygninger i boligselskapet.

Inkludert er blant annet fire rutinemessige kontrollbesøk pr. avtaleår. Nødvendige ekstrabesøk utføres kostnadsfritt og er dekket av avtalen. Pelias gir råd og veiledning til hva som eventuelt må utbedres for å forebygge, samt setter opp et kontrollsystem med åter/ feller. //

Juletreet skal ikke i restavfallet, det skal til en gjenbruksstasjon som tar imot hageavfall.

De fleste kommuner tar imot juletrær på diverse oppsamlingsplasser i etterkant av jula. Sjekk hjemmesiden til din kommune for å finne sted og dato.

Mer info på pelias.no/obos.

ARBEIDSGIVER

Oppfølging ved sykdom

38 BOLIG & MILJØ

En del større boligselskap har ansatte, og arbeidsgiver har hovedansvar for å følge opp arbeidstakere som er sykmeldt. Alle digitale sykmeldinger og søknad om sykepenger ligger i Altinn, på selskapets virksomhetsnummer. Kopi av sykmelding og søknad om sy-

kepenger må sendes av styreleder/daglig leder via rådgiver til Lønningsavdelingen i OBOS. Arbeidstaker og arbeidsgiver må sammen finne løsninger for å få arbeidstaker raskt tilbake i jobb. For å få rett til sykepenger må arbeidstaker ha vært i arbeid i

minst fire uker umiddelbart før sykmeldingen. Ved sykdom utover tre dagers egenmelding opptil fire ganger i året, skal vedkommende sørge for legeerklæring for videre sykefravær. Uten legeerklæring for denne type sykefravær kan en nektes sykepenger.

Trenger boligselskapet

elbillading?

Movel er totalleverandører av smarte ladeanlegg. Når anlegget er klart, drifter Movel anlegget til konkurransedyktig pris. Anlegget kan styres slik at beboere får kostnadseffektiv lading. Movel tar hele ansvaret og styret slipper arbeid og ansvar.

Det skal være like lett å bytte ladeoperatør som mobiloperatør. Derfor leverer Movel åpen (OCPP) ladeteknologi som ikke låser boligselskapet. Movel har ingen bindinger til kraftproduksjon og vi viderefakturerer beboers strømforbruk uten påslag.

movel: Tlf.: 475 04 041 www.movel.no post@movel.no

Guide spørsmål og svar

Noe du lurer på?

OBOS mottar daglig en rekke spørsmål fra styrene om vedlikehold.

Her har vi samlet noen av spørsmålene som ofte blir stilt.

maling av vinduskarmer og utskifting av knuste vindusruter. Full utskifting av vinduer med karm og ytterdører er derimot borettslaget/sameiets ansvar etter loven. //

Hvem har ansvaret for vedlikehold av boligen?

Hva er borettslaget/ sameiets vedlikeholds­ansvar?

Svar: Beboer har ansvaret for at boligen holdes i forsvarlig stand slik at den tåler den bruk den utsettes for uten å forårsake skade eller ulempe for andre.

Dette betyr for eksempel at badet skal være tett slik at vann ikke renner ned og gjør skade på andre boenheter. For øvrig har beboer ansvaret for å vedlikeholde boligens indre flater, men vedkommende bestemmer selv hvilket nivå vedlikeholdet skal ligge på, så lenge boligen bare er i forsvarlig stand slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for andre. //

Svar: Borettslaget/sameiet har ansvaret for å vedlikeholde selve bygningskroppen med bærende­ konstruksjoner, yttertak og f­ asade, felles rør- og ledninger og andre fellesinstallasjoner, samt alt fellesareal. //

40 BOLIG & MILJØ

Hvem har ansvaret for vedlikehold av ytterdører og vinduer?

Svar: Her snakker man i praksis om et delt ansvar.

Beboer vil ha ansvaret for «daglig» ettersyn og vedlikehold – herunder slikt som

struksjon. Herunder hører ansvaret for membranen som er en del av bygningens klimaskall. //

Hvem har ansvaret for vedlikehold av ­balkongene?

Hvem har ansvaret dersom det oppstår skade som følge av manglende vedlikehold?

Svar: Når det gjelder balkonger og terrasser er ansvaret delt. Beboer har ansvaret for det daglige tilsyn og vedlikehold, herunder å holde sluk og avløp rent slik at det ikke oppstår oversvømmelser. Borettslaget eller sameiet har derimot ansvaret for vedlikeholdet av selve konstruksjonen da dette er en del av bygningens fasade eller takkon-

Svar: Erstatningsansvaret følger vedlikeholdsansvaret.

Dersom beboer forsømmer å holde avløpet åpent og det oppstår vannskader i bygget som følge av dette, vil vedkommende være økonomisk ansvarlig for skadene. Dersom membranen på terrassen lekker fordi den har gått ut på dato, vil det være borettslaget eller sameiet som må bekoste

utbedringsarbeidene. For innvendige membraner, som på baderom, er det derimot boligeier som har det økonomiske ansvaret ved utbedringer. //

Hvem beslutter vedlikehold i borettslaget eller sameiet?

Svar: I både borettslag og sameier er det styret som har beslutningsmyndigheten over vedlikeholdet.

Så lenge det ikke er snakk om ombygging, påbygging eller endring av bebyggelsen som går utover vanlig forvaltning og vedlikehold har styret full kompe­tanse.

Dersom det er snakk om ombygging, påbygging eller endring må derimot generalforsamlingen eller årsmøtet gi sin tilslutning med to tredels flertall. //

Men hvor går grensen mellom vedlikehold og slike endringsarbeider?

Svar: Definisjonen på vedlikehold er ganske dynamisk og omfatter slike moderniseringsarbeider som er naturlige som følge av tiden og forholdene for

øvrig. Således vil man kunne bytte ut løsninger og materialer som er benyttet tidligere med nye og bedre materialer og løsninger som har kommet på markedet siden sist, uten at dette ses på som endringer. Dersom man bygger på – eller bygger om – slik at volumer eller vesentlig funksjonalitet forandres, vil det derimot fort være snakk om en endring i lovens forstand. //

Hva gjør vi dersom lovens fordeling av vedlikeholds­ansvaret ikke passer for borettslaget vårt?

Svar: Det er ikke alltid lovens normalordning passer i alle borettslag, man har kanskje et rekke­huslag der det ligger godt an for at beboerne kan ha et større ansvar for det ytre vedlike­hold enn det som er naturlig i en boligblokk. Borettslagsloven

åpner for at fordelingen av vedlikeholdsplikten kan endres gjennom vedtektene, det kreves ikke noe mer for å gjøre dette enn for andre vedtektsendringer, det vil si to tredels flertall på generalforsamling. Men tenk dere om først! Vedlikeholdet må være egnet for å utføres av den enkelte, utskifting av vinduer i en boligblokk er for eksempel dårlig egnet.

Det er heller ikke gitt at det er noen god løsning å privatisere felles vedlikehold selv om det er mulig, mye vedlikehold blir bedre og mer rasjonelt gjennomført dersom det gjøres felles. //

ne. Her er det imidlertid litt mer komplisert fordi man i tillegg til to tredels flertall på årsmøtet også må sikre seg tilslutning fra de seksjonseierne det gjelder. Det er følgelig mindre vanlig med slike avvikende vedtekter i eierseksjonssameier enn i borettslag. //

Hva gjør vi dersom lovens fordeling av vedlikeholds­ansvaret ikke passer for eierseksjonssameiet vårt?

Svar: Også i sameier kan ansvaret for vedlikehold endres gjennom vedtekte-

Har du et spørsmål?

Har du spørsmål som også er relevant for andre boligselskap?

Nye spørsmål og svar blir trykket i neste utgave av Bolig & Miljø.

Send inn til redaktør Henrik Sørlie, henrik.sorlie@obos.no.

KILDE: TERJE SJØVOLD, JURIDISK DIREKTØR I OBOS

BOLIG & MILJØ 41

Guide juristen

UTLEIE

Når eier vil leie ut Hvordan er reglene for utleie i borettslag?

TERJE SJØVOLD Juridisk direktør i OBOS

U

tgangspunktet etter borettslagsloven er brukereieprinsippet. En borettslagsleilighet skal tjene til andelseiers bruk som egen bolig, ikke utleieobjekt, og retten til å leie ut boligen er derfor begrenset.

Loven gir imidlertid andelseieren en viss rett til å leie ut sin bolig til andre.

Det må skilles mellom situasjonen der andelseier vil leie ut en del av boligen mens vedkommende stadig bebor resten av denne, dette kalles vanligvis «hybelutleie» enten det dreier seg om en innredet hybel eller ikke. Andelseier kan også korttidsutleie ut boligen sin i inntil 30 dager pr. år (såkalt AirBnb-utleie). Etter brl. § 5-4 er adgangen til slik utleie i utgangspunktet fri, og krever ikke søknad eller godkjenning fra styret.

Etter brl. § 5-5 kan andelseier overlate hele boligen til andre for inntil tre år, uten å måtte godtgjøre noen spesiell grunn.

Forutsetningen er at andelseieren har bodd i boligen i minst et av de to siste foregående år.

Det er mulig å leie ut boligen for flere treårsperioder, men det forutsetter at andelseieren bor i boligen i minst et år mellom hver leieperiode.

En utvidet rett til å leie ut følger av brl. § 5-6: Dersom andelseieren har særlig grunn kan 42 BOLIG & MILJØ

vedkommende overlate bruken for lengre tid enn tre år og uten å ha bodd der selv. Særlig grunn vil typisk være midlertidig fravær på grunn av jobb, utdanning, sykdom etc. Ved utleie med «særlig grunn» er det ikke krav om forutgående botid og ingen lovfestet tidsbegrensning.

Fraværet er imidlertid forutsatt å være midlertidig. Dersom sakens omstendigheter gir grunn til å betvile midlertidigheten – andelseier er for eksempel etablert i en annen del av landet med enebolig og familie, og ikke kan godtgjøre mer enn en diffus mulighet for at vedkommende vil ta sin toromsleilighet i bruk igjen – vil styret kunne ha saklig grunn til å nekte.

Borettslagsloven åpner også for at foreldre kan kjøpe og leie

Ulovlig utleie vil utgjøre mislighold i forhold til borettslaget, og vesentlig mislighold vil danne grunnlag for salgspålegg mot andelseier.

En borettslagsleilighet skal være andelseiers bolig ­– ikke utleieobjekt. Loven gir imidlertid andelseieren en viss rett til å leie ut.

ut bolig til sine barn med hjemmel i samme bestemmelse.

Både ved utleie etter den alminnelige regelen i brl. § 5-5 og ved «særlig grunn» etter brl. § 5-6 skal det søkes til styret, og styret kan nekte å godkjenne dersom forhold ved leietakers person gir saklig grunn til det.

Styret kan også nekte å godkjenne utleien dersom vilkårene ikke er oppfylt, for eksempel dersom andelseier ikke har oppfylt kravene om forutgående bo- og eiertid, eller fraværet ikke kan anses som midlertidig.

Spørsmål: Hva kan vi gjøre dersom andelseier bryter reglene og leier ut ulovlig?

Svar: Ulovlig utleie vil utgjøre mislighold i forhold til borettslaget, og vesentlig mislighold vil danne grunnlag for salgspålegg mot andelseier etter reglene i brl. § 5-22.

Før det kan gis salgspålegg skal andelseier ha fått skriftlig advarsel med pålegg om å rette opp i forholdet og avstå fra fortsatt mislighold.

Når det gjelder leietaker kan borettslaget pålegge brukeren å flytte, og dersom slikt flyttepålegg ikke etterkommes kan det kreves fravikelse gjennom namsmyndighetene etter reglene i brl. § 5-9. //

Borettslag - Sameier

Innvendige arbeider Kvalitet og Fagkunnskap i over 40 år !

• trappoppganger • fellesarealer • vaskerom • gulvbelegg/terrasserens • vinduer/dørutskiftning La oss ta hånd om vedlikeholdet både innvendig og utvendig!

Les mer på alfa-malermester.no

Ring oss 932 18 179 | raymond@alfamaler.no | alfa-malermester.no

Container til fastpris uansett vekten på avfallet Ragnsells.no

Trustscore utmerket - 4,7 av 5 - basert på 3027 tilbakemeldinger

Guide digitale løsninger STYREROMMET

Simon styrer Styrerommet Forenkling og forbedring står på agendaen for prosjektlederen til Styrerommet.

TEKST: HENR IK SØR LIE FOTO : ILJA C. HENDEL

S

imon Vennerød-Diesen er prosjektleder for utviklingen av Styrerommet.no, som ble lansert høsten 2018. Siden den gang har det kommet en rekke nye funksjoner – og brukere. Prosjektlederen forteller at det nå er 25.000 brukere blant de 5000 boligselskapene. Over 12.000 styremedlemmer bruker løsningen hver uke.

– I forrige uke ble det lagt inn 5.000 styresaker og godkjent 11.000 fakturaer. Totalbruken øker stadig, men et av målene er at enda flere skal ta i bruk alle tjenestene. Blant annet er det

Det er mange funksjoner i økonomimodulen som er nyttig i styrearbeidet.

Simon Vennerød-Diesen

mange funksjoner i økonomimodulen som er nyttig i styrearbeidet, sier Vennerød-Diesen.

Utviklerne av Styrerommet har de siste årene brukt mye tid på å utvikle funksjonsrik programvare.

– Neste år skal vi konsentrere arbeidet om å forbedre og forenkle tjenestene som allerede ligger der.

I tillegg kommer den nye storsatsingen, modulen for vedlikehold og bærekraft. Ved årsskiftet blir de første invitert til å ta i bruk den nye modulen, og i løpet av noen måneder skal alle boligselskapene få tilgang.

– Vi tror dette kommer til å bli en svært nyttig modul. Mer informasjon kommer på nyåret, sier Simon Vennerød-Diesen. //

Simon VennerødDiesen er prosjektleder for Styrerommet.

Visste du at…

Tips!

Hvordan sendes info?

…protokollen går automatisk ut på e-post til alle styremedlemmer når alle har signert?

På Styrerommet finner du over hundre illustrasjonsbilder som kan komme til nytte når du lager en Vibbo-tekst, for eksempel bilde av juletrelys, dugnad eller brannslukningsapparat. Se Filer og dokumenter -> Hjelpemidler -> Bilder til Vibbo.

Etter en lovendring står styret fritt til å velge om de vil kommunisere med boligeierne via papirbaserte eller elektroniske kanaler. Før ny kommunikasjonsmåte tas i bruk, skal imidlertid eierne informeres om dette. Boligeiere som ikke ønsker å få tilsendt elektronisk informasjon, må reservere seg. Det kan gjøres på Vibbo, e-post eller brev til OBOS. OBOS har sendt styrene e-post med informasjon om endringene, inkludert forslag til styrevedtak og informasjon som kan legges på Vibbo. Dette finner du også på Styrerommet under Filer og dokumenter -> Hjelpemidler -> Beboerinformasjon.

…protokollen må være ferdig signert før oppfølgingssakene kan behandles videre? ...du finner info om kurs og webinarer på forsiden av Styrerommet og på obos.no/kurs?

44 BOLIG & MILJØ

Få orden på syklene i borettslaget/sa Få orden på syklene

i borettslaget/sameiet vinter!

Vi leverer imarkedets mest plass • Praktiske stativer Vi leverer markedets også i toplasseffektive høyder mest

•

• Ryddig sykkelparkering • Praktiske stativer – tar vare på sykkelen også i to høyder

•

• Man• Ryddig kan låse hjul og sykkelparkering tar vare på sykkelen ramme til stativet

•

stativer.

• Man kan låse hjul og ramme til stativet

Kontakt oss for uforplik

• Norskprodusert og miljøvennlig

Haniss AS / Tlf: 91 60 29 66 / E-post: post@haniss.no • God økonomi – solide produkter – lang levetid • Modulsystem – kan bygges på senere Kontakt oss for uforpliktende tilbud Haniss AS / Tlf: 91 60 29 66 / E-post: post@haniss.no / www.haniss.no

Bolig & Miljø dette er obos

Flere muligheter på Vibbo Vibbo har to hjemmesider; en åpen nettside som alle kan se, og en for beboere som er innlogget. Det meste av informasjonen ligger bak innlogging og er kun tilgjengelig for dem som bor i boligselskapet.

På åpen side kan man publisere egen informasjon

med tekst, bilder, vedlegg og lenker. Flere har etterlyst mer funksjonalitet, og nå har vi gjort det mulig å velge om man vil at et tema også skal publiseres på åpen side. Når du er inne på siden hvor du lager temaet har du en sirkel med tre prikker i oppe til høyre. Hvis du trykker på den,

kan du krysse av for at temaet også skal dukke opp på åpen side. Og vipps, så har du enda rikere innhold på åpen side! Det kan være nyttig blant annet for potensielle boligkjøpere som vil lese om boligselskapet.

Visste du at … ...vinteren er den beste tiden for å måle radon?

Radonmannen.no kan hjelpe deg.

…du nå kan melde skadesaker på Styrerommet.no?

Kurskalender Kurs og webinar: Valgforberedelser – valgkomiteens utfordringer Vi tar for oss valgkomiteens rolle i boligselskapet. I tillegg til å motivere deg for oppgaven, vil vi gi råd og forslag til hvordan valgkomiteen kan jobbe med hensyn til verving, kommunikasjon og planmessig arbeid fram til generalforsamling/årsmøte.

Kurs: Når: Tirsdag 11. januar kl. 17:00 - 20:00 Sted: Hammersborg torg 1 Pris: 1450 kr Webinar: Når: Torsdag 13. januar kl. 16:30 - 18:00 Pris: 500 kr

Forberedelse og gjennomføring av årsmøtet

...Felleskjøpet og OBOS har inngått en avtale som gir boligselskaper rabatterte priser i Felleskjøpet sine butikker?

VIL DU VITE MER OM DETTE? Snakk med rådgiveren din!

Noe av hva vi tilbyr

Julegavetips – gi et medlemskap i OBOS Fram til nyttår spanderer OBOS årskontingenten for 2021 på 200 kroner. Dermed betaler du kun 300 kroner ved innmelding i denne perioden.

De 300 kronene er en lovpålagt andelskapital (engangsbeløp). Fra 2022 betaler du 200 kroner per år. obos.no/privatblimedlem

46 BOLIG & MILJØ

…det nå finnes en kalenderfunksjon på Vibbo?

Kampanje på OBOS-nøkkel Frem til nyttår subsidierer vi alle felles oppgangsdører til alle boligselskap som ønsker å åpne dørene med mobilen!

Prisen for både maskinvare og installasjon fortsetter som tidligere, og dere betaler kun 200 kr per dør. obos.no/obos-nokkel

Raskt og stabilt fibernett Med OBOS OpenNet i veggen kan beboerne selv velge den TV- og internettleverandøren som gir dem best kvalitet og pris – helt uavhengig av naboene. obosopennet.no

Hvordan var det nå igjen? Hvem har lov til å stemme på generalforsamlingen/årsmøtet? Hva er møteleders rolle? Hvilket flertall kreves? Hvilke saker skal og kan tas opp? Deltar du på kurset, blir du bedre rustet til å gjennomføre årets generalforsamling/ årsmøte på en god måte.

Når: Tirsdag 25. januar kl. 17:00 - 21:00 Sted: Hammersborg torg 1 Pris: 1450 kr

Webinar: HMS internkontroll i boligselskaper Hvordan bør helse, miljø og sikkerhetsarbeidet drives i et boligselskap? På webinaret fokuserer vi på ansvar og hvorfor det er viktig å ta HMS på alvor.

Når: Tirsdag 1. februar kl. 16:30 – 18:30 Pris: 500 kr

Mer informasjon på obos.no/kurs.

“ En gavepakke Circle K tar ansvar for hele prosessen slik at lading skal bli enkelt for deg

til alle beboere

Circle K har ladeløsninger for alle behov. Vi tilbyr både styret, elbil-eiere og resten av borettslaget gode løsninger og fordeler ved Circle K’s ladetilbud: • Styret får ett kontaktpunkt • Circle K tar ansvar for hele prosessen fra a-å Som ladekunde og medlem i Circle K EXTRA får beboerne blant annet: • Koppen 2022 til alle som kjøper ladeboks • 10% rabatt på Circle K sine ladestasjoner Vi har også gode fordeler til beboerne uten elbil som blir medlem av Circle K EXTRA, der alle i boligselskapet får 35 øre per liter i drivstoffrabatt, i tillegg til flere andre fordeler.

Les mer på:

Anleggsgartnere

Postkasser

Brannsikring

BRANNSIKKERHET! Oslo Brannsikring utfører brannsikringsarbeid hos borettslag og sameier

www.oslo-brannsikring.no Tlf.: 22 88 45 80

Postkasser for innebruk og utendørs bruk, montert på stativer • Vi leverer ferdig montert til bruk, stor referanseliste.

• Demo rom med postkasser og utlån av prøvekasser.

• Forhandler for Stansefabrikken.

vaktmester-oslo.no – 916 70 720

Avfallshåndtering

Elektriker

Container til fastpris uansett vekten på avfallet Bestill på ragnsells.no RAGNSELLS.NO - 22800800 Avfallshåndtering

Radonmåling

TENK BRANNSIKKERHET! Vi leverer og monterer automatiske brannalarmanlegg Prosjektering • Installasjon • Service FG godkjent installatør Sentral godkjenning Alt innen nødlys

Tlf. 23 08 52 00 • www.elektro-nytt.no

FØR KL 14:00 - VI KOMMER SAMME DAG! Bestill på lovastransport.no Eller ring 23 24 50 00

Tlf. 21960350 www.radonlab.no

Trigonor er leverandør av lekeplass­ utstyr! Vi utfører også lovpålagt funksjonsettersyn, repara­ sjoner og vedlikehold.

Ta kontakt for et godt tilbud!

® Bemannet døgnvakt - Hele Norge

www.trigonor.no 69 27 90 10

Låsesmeder

Avfallshåndtering Avfallsbrønner

Spesialrabatt til borettslag/sameier!

Skadedyrkontroll

Lekeplass

BESTILL CONTAINER

Radonmålinger - Radontiltak

23 88 46 56 • pelias.no Vaktmestertjenester

Adgangssystem - Service - Postkasser

salg, installasjon, service og vask

Vaktmestertjenester

strombergs.no

64 80 29 00

Balkonger

Nye balkonger?

Ta kontakt med oss for å komme riktig i gang! www.balco.no Tel. 23 38 12 00

Telefon 41 70 00 00 post@las1.no www.las1.no

Malertjenester

Ta kontakt for gratis befaring

Blikk/kobberslagere

Fasade og tak – vår sak!

Oppmerking

vaktmester-oslo.no Vindu - dør montasje

Alt innen maling, fasade - gulvarbeid Tlf 23 40 03 70

Epost: post@borettslags-service.no Tlf. 916 70 720

regnbuen.no

Totalentreprenør Spesialister på utskifting av vinduer og dører.

Rådgivning – Prosjektering – Service – Vedlikehold

www.vdmontasje.no Annonsere her: Annonsere i Bolig & Miljø?

Ta kontakt med: Mona Jørgensrud

Kakkelovnskroken 2, 0954 OSLO Telefon: 22 15 46 90 – www.blikkenslager.no

Tlf. 911 73 473 – mail: mj@hsmedia.no

Baktrappa

N OVA L I S , T Y S K F O R FAT T E R

Test deg selv!

Pepperkakebyen

OBOS-quizen av Eddie Chr. Thomas 1. I hvilken amerikansk storby bor familien Griswold, med far Clark spilt av Chevy Chase i spissen, i filmen «Hjelp, det er juleferie» fra 1989?

2. Hvem vant gull i triatlon for menn under OL i Tokyo i sommer?

3. Julefilmen Tre nøtter til Askepott er spilt inn i en ny, norsk versjon. Hvem spiller rollen som Askepott?

4. Norske Renate Reinsve vant prisen for beste kvinnelige skuespiller under filmfestivalen i Cannes tidligere i år, hva heter filmen hun vant for?

5. Norge fikk ny regjering etter stortingsvalget 13. september.

Hvem ble utnevnt til ny justis- og beredskapsminister?

6. Hva heter julebaksten som regnes som en av de «sju slagene», som har geometrisk form som en rombe og gjerne pyntes med en halv skåldet mandel på toppen?

7. I Alf Prøysens eventyr om Snekker Andersen og Julenissen, hva lagde

Andersen til den minste nisseungen?

8. Hvilken kjendis/TV-profil vant årets utgave av Skal vi danse på TV2?

9. Hva het det 400 meter lange konteinerskipet som i mars sperret Suezkanalen etter å ha gått på grunn?

10. 3. april i år var det 250 år siden lekpredikanten Hans Nielsen Hauge ble født. Hva het den kristne bevegelsen han grunnla?

11. Hvilken verdenskjent forfatter er aktuell med boken «The Christmas Pig» (Julegrisen)?

12. Hvem har skrevet tekst og melodi til juleklassikeren White Christmas?

13. Hva slags kornsort ble gjerne brukt i et tradisjonelt julenek?

14. I hvilket stjernetegn er du født om du har fødselsdag på julaften?

15. Hvem har skrevet dette: «Så tenner vi ett lys i kveld, vi tenner det for glede.

Det står og skinner for seg selv, og oss som er til stede.»?

1. Chicago 2. Kristian Blummenfelt (Norge) 3. Astrid Smeplass 4. «Verdens verste menneske» 5. Emilie Mehl (Sp) 6. Sirupsnipper 7. Snurrebass 8. Simon Nitsche (TV2 Sporten) 9. «Ever Given» 10. Haugianerne 11. J.K. Rowling (som har skrevet Harry Potter-bøkene) 12. Irving Berlin 13. Havre (korn av beste sort) 14. Steinbukken (21. desember til 20. januar) 15. Inger Hagerup

Smør, sukker, sirup, ingefær og kanel er noen av ingrediensene til en populær utstilling i Bergen. Hvert år siden 1991 har bergensere bidratt med utallige små kunstverk til pepperkakebyen, som er verdens største samling av pepperkakehus.

Privatpersoner, barnehager, skoler og bedrifter bidrar til miniatyrbyen.

I tillegg til mange fantasifulle hus, er det også en rekke båter, tog og biler lagd av pepperkakedeig.

Utstillingen står til 31. desember i kjøpesenteret Xhibition. Billetter kjøpes på stedet eller på nett.

Det er Bergen Sentrum AS som arrangerer Pepperkakebyen, og overskuddet går til gode formål for barn.

Mer info på pepperkakebyen.org

FOTO: CASPER STEINSL AND / VISIT BERG EN.COM

?

Filosofien er egentlig hjemlengsel, en trang til å føle seg hjemme overalt.

Når en pepperkakebaker baker pepperkakekaker…

Radio Gaga

BOLIG & MILJØ 49

Porttelefon og adgangskontroll

Dørautomatikk

Nyhet

iLOQ - et digitalt låsesystem, helt uten batterier!

Ta kontakt for mer info.

Postkasser

Nøkkelsystem

Leverandør av elektroog låsesmedtjenester Assistent Partner er registrert elinstallatør og leverandør av tradisjonelle elektro- og låsesmedtjenester, med dørautomatikk, porttelefon, adgangskontroll og elektroniske låsesystemer som spesialfelt.

Vi leverer også postkasser med elektronisk lås tilpasset adgangskontroll-systemet.

Kontakt oss på tel. 48 10 11 00 for mer info!

Assistent Partner – din digitale låsesmed i Oslo, Viken og Vestfold/Telemark

Drammen - Oslo - Sarpsborg assistentpartner.no

VEDLIKEHOLDSRENS?

Anse jobben som gjort Vedlikeholdsrens av hele det innvendige avløpssystemet utføres for å eliminere problemer med tette og trege avløp og dermed sikre funksjonsevnen til rørene.

Kontakt oss for en gratis befaring eller for å høre hvordan vi kan hjelpe deg.

www.tt-teknikk.no / Tlf: 02490

Returadresse: Bolig & Miljø, Postboks 6666 St. Olavs plass, 0129 Oslo

Tv og nett som bare funker.

Kanskje derfor vi har Norges mest fornøyde kunder 12 år på rad?

La beboerne i boligselskapet ditt velge den tv-pakken og internetthastighet som passer til sitt behov.

Kontakt oss på altibox.no/boligselskap