Bolig & Miljø 02 2021

Bolig&Miljø

KUNNSKAP OG I­ N S P I R A S J O N F O R D E G SOM SITTER I STYRET # 2 – 2021

TEMA

Uterom Gjør plass til gode bomiljø!

Side 8–25

ST Y REAR BEID

BY UT VIKLING

ÅRSMØTE

Hvis ingen vil være styreleder

Uterom gjennom 100 år

Nå er det lov å være digital

Side 35–36

Side 29–32

Side 44–45

GRAFISK DESIGN: EGGEDOSIS

DIN TOTALLEVERANDØR

Vi utfører utvendig drenering, isolering og fuktsikring av grunnmurer Våre høyt kvalifiserte fagarbeidere er spesialister på kartlegging av årsaker til fuktskader på bygningskonstruksjoner i grunnen, håndtering av overflatevann og utbedring av fuktproblemer i kjellere.

www.steinbakken.as Tlf. 22 80 22 00

Leder

BOMILJØ Trivsel i bakgården Side 8–11

OPPGRADERING Lag et bedre utemiljø Side 12–14

FORSIKRING De samme som ødelegger Side 40

Et viktig rom Vanligvis bruker jeg mye kollektivtransport når jeg skal rundt i Oslo, men det siste året har jeg som regel gått – og det har gitt en ny oppdagelse av byen. Til fots har jeg fått tid til å løfte blikket høyt og lavt for å studere detaljer i arkitektur og uterom. Ikke overraskende er det store forskjeller på hvordan uterommene ser ut. Noen steder ser det ganske trist ut, mens andre har brukt enkle grep for å skape hyggelige møteplasser for beboerne.

Og noen har virkelig tatt tak og satset stort på uteområdene – man kan nærmest føle at det er et godt sted å bo!

Beboernes forventninger til uteområdet vil nok bare øke i årene fremover. Stadig flere blir opptatt av miljøet, og nærmiljøet er et naturlig sted å starte. Interessen har neppe blitt mindre etter et år med hjemmekontor for mange nordmenn. Grønne og velfungerende uterom er bra for både bomiljøet og klimautfordringene, og trolig øker det også verdien på boligene.

Lykke til med det viktige rommet: Uterommet!

Stadig flere blir opptatt av miljøet, og nærmiljøet er et naturlig sted å starte.

HENRIK SØRLIE

Design: HyperRedink Trykk: 07 Media Foto forside: Ilja C. Hendel

OBOS er Norges største boligforvalter og tilbyr ­tjenester innen økonomi, regnskapsførsel, finansiering, juss, drift, teknisk bistand med mer. Vi forvalter alle typer bolig­selskaper over hele landet.

M

ED

79

Redaktør Henrik Sørlie henrik.sorlie@obos.no Tlf: 926 65 225

RKET TRY K ME

RI KE

Annonsesalg HS Media v/ Mona Jørgensrud Tlf: 911 73 473 E-post: mona.jorgensrud@hsmedia.no

07

Bolig&Miljø

MIL JØ

Redaktør

IA – 2041

03

BOLIG & MILJØ 3

StoDesignCenter hvor man har møtelokaliteter, og prøver på alt fra farger til 3D modeller.

Arkitekt som kan hjelpe til med design og ferdige tegninger.

Pusse opp borettslaget?

- Det er skummelt det, eller.......

Skal dere rehabilitere borettslaget, så kan Sto bli din kvalitetsog miljøbevisste samarbeidspartner. www.sto.no

Entré

Tips Bolig & Miljø!

Har dere gjort noe som kan være av interesse for andre? Helt sikkert!

Har du forslag til artikler, ris eller ros? Vi setter stor pris på innspill!

Kontakt redaktør Henrik Sørlie på tlf. 92665225 eller henrik.sorlie@obos.no.

KÅRING

Hvem har beste bomiljø?

NBBL skal kåre Norges beste bomiljø. Alle boligselskap kan delta i konkurransen.

Norske Boligbyggelags Landsforbund fyller 75 år i år. Det vil de markere med å kåre Norges beste bomiljø. Borettslagene og sameiene kan nominere seg selv.

– Vi vet at mange har sterke følelser for nærmiljøet sitt, og vi tror en slik kåring vil trigge konkurranseinstinktet hos mange.

Hvem som helst kan sende inn nominasjon, og vi håper på et bredt og folkelig engasjement, sier adm. direktør Bård Folke

B O L I G S E L S K AP

Fredriksen i NBBL. Dette er ikke en kåring av de dyreste boligene med den beste sjøutsikten, men heller en kåring av hvem som har det beste bomiljøet.

– Vi er på jakt etter borettslag og sameier hvor beboerne virkelig elsker bomiljøet sitt, sier Folke Fredriksen.

Hvert av landets boligbyggelag, inkludert OBOS, skal kåre en vinner. Disse går videre til en

Bård Folke Fredriksen

nasjonal kåring, og til høsten blir det avgjort hvem som kan smykke seg med tittelen «Norges beste bomiljø».

I påmeldingen skal boligselskapet skrive noen ord om hvorfor akkurat de har Norges beste bomiljø. I tillegg skal de svare på noen få noen spørsmål som sier noe om bomiljøet i boligselskapet. // For mer info og påmelding: obos.no/konkurranse/bomiljo

HUSBANK EN

Lovendring vedtatt

Tilskudd til heis

Stortinget har vedtatt endringer i boligbyggelagsloven, borettslagsloven og eierseksjonsloven. I korthet innebærer endringene en rettslig likestilling av generalforsamlinger, årsmøter og styremøter med og uten fysisk oppmøte. I tillegg medfører endringene en rettslig likestilling mellom papirbasert og elektronisk kommunikasjon mellom boligselskapene og dets beboere, samt skriftlig underskrift og elektronisk signatur på protokoller. (Se også side 44)

Husbanken gir tilskudd til borettslag og sameier som skal prosjektere eller installere heis. Bygningen må være på tre etasjer eller mer. Søknadsfristen i år er 1. juni, og det kreves et positivt vedtak fra årsmøtet for å få tilskudd. Se husbanken.no.

BOLIG & MILJØ 5

Griller i uterom

Se flere modeller på www.friluft.no

Grillkongen 1200S med avlastningsbord montert i et borettslag i Oslo.

Grillene leveres i tre størrelser

Svært solide - omtrent umulig å ødelegge

700s leveres også i terasseutførelse med hjul

Dobbel kappe - ingen brannskader

Ytterkappe i syrefast stål, korténstål eller lakkert

Asketømming hvert 4-5 år

Forventet levealder 20-30 år

Minimalt med vedlikehold

FRILUFT AS

www.friluft.no

Ved forespørsel - oppgi rabattkode: BM22 Koden gir 10% rabatt på griller og 5% rabatt på gapahuker.

Ta gjerne kontakt på info@friluft.no eller tlf. 32 89 50 50

Entré nyheter Tilbygg uten å søke Fra 1. mai blir det mulig å bygge små tilbygg på egen eiendom uten å søke om tillatelse fra kommunen. Det gjelder tilbygg på inntil 15 kvadratmeter som kan brukes til beboelse, og i tillegg terrasse på inntil én meters høyde. (Kilde: dibk.no)

LIVING LAB

JUBEL

Søker beboere

Utvider koronafond

Hvordan skal vi bo i framtiden?

Det skal OBOS teste ut i et nytt boligbygg.

OBOS gir ytterligere 20 millioner kroner for å bidra til at frivilligheten kan overleve.

Det nærmer seg innflytting i OBOS Living Lab, et boligbygg med 34 leiligheter på Vollebekk i Oslo. Boligbygget skal snart fylles med ny teknologi og ulike boløsninger, og jakten på beboere har startet. OBOS skal rekruttere leietakere som vil bidra til å utforske hvordan det er best å bo og hva som gir god livskvalitet. De første leietakerne skal flytte inn i løpet av høsten.

Prosjektleder Ingemund Skålnes har ledet utviklingen av konseptet for OBOS Living

Lab sammen med et tverrfaglig team, blant annet fra LPO arkitekter og Byantropologene.

– Nå skal vi bruke tiden framover til å finne en variert beboergruppe, sier Skålnes.

Han anslår at det vil bli 70-80 beboere i de 34 leilighetene.

Målet er en variert miks, både i alder og livssituasjon. Men to ting må de ha felles: Nysgjerrighet og et ønske om å være med å utforske framtidens boliger. // Mer info på obos.no/livinglab

I fjor delte OBOS ut til sammen 40 millioner kroner til nesten 600 lag og foreninger gjennom den nye støtteordningen OBOS Jubel. Det er fortsatt mange som må avlyse loppemarkeder, konserter og håndballcuper – aktiviteter som skulle sikret viktige inntekter og aktivitet.

– Da koronapandemien traff oss med full tyngde i fjor vinter, opplevde vi at mye av frivilligheten ble hardt rammet. Barn og unge over hele landet fikk ikke lenger vært med på aktiviteter. Samtidig mistet lag og foreninger inntektsgrunnlaget nærmest over natten. Ett år senere må vi bare erkjenne at det normale livet ikke kom i gang igjen like fort som vi hadde håpet. Fortsatt taper frivilligheten store inntekter og aktiviteter må avlyses. Det skal vi gjøre noe med, og vi har relansert OBOS Jubel, sier konsernsjef Daniel Kjørberg Siraj i OBOS. Søknadsfristen har nå utløpt, og mottakerne av årets Jubel-støtte blir offentliggjort på obos. no/jubel. //

NYBYGG

CO2-reduksjon OBOS skal kutte CO2-utslippene fra nybygg kraftig.

Målet er en reduksjon på 45 prosent innen 2026.

– Målet om å redusere CO2 -utslippene betydelig vil i stor grad påvirke hvordan vi tenker og leverer fremover. Av og til må vi tørre å sette oss ambisiøse mål, så får vi heller finne ut nøyaktig hvordan vi skal løse det etter hvert. Det haster

med å sette inn gode miljøtiltak, det kan ikke vente, sier miljødirektør Birgitte Molstad i OBOS. I 2021 vil det bli innført klimaregnskap i alle OBOS-prosjekter, og fra 2022 vil man innføre reduksjonsmål som gradvis økes frem til 2026.

BOLIG & MILJØ 7

Uterom bakgård I bakgården trives både hunder, katter og høner.

Barna kan plukke bær og spiselige vekster i bakgården, og snart skal de få en egen hinderløype laget av et gammelt tre som nylig ble kappet ned.

Senker pulsen Kjølberggata 1 gir beboerne natur i byen.

TEKST: HEIDI RØNEID FOTO : ILJA C. HENDEL

R

ett utenfor Kjølberggata 1 i Oslo suser bussen forbi i sin ferd videre på ring 2. Men i det du blir sluppet inn porten til borettslaget og går inn i bakgården, er det som om du ikke lenger befinner deg i Oslo sentrum.

Her blir du møtt av fuglekvitter, grønne planter og en ro som får pulsen til å senke seg.

– Bakgården er stor, og vi er 70 leiligheter som deler den. Vi har prøvd å dele den opp i soner, 8 BOLIG & MILJØ

med et område som er rolig og et som er mer bråkete, så vi får spredd bruken mer utover, sier Anna Blix, leder i hagegruppen i Kjølberggata 1 borettslag.

I den ene enden av den avlange bakgården er det kompost og spiselige vekster. Og i den andre delen ligger det store biter av et tre, som skal bli til hinderløype for barna.

– Mange av de som bor her har barn. Bakgården blir en forlen-

gelse av leiligheten og gjør at barnefamilier kan bo lenger i små leiligheter, sier Blix, som har to små barn selv.

Deler arbeidet. Med en så stor bakgård, med alt fra drivhus til lekeapparater og grillområde, er det mye arbeid som må gjøres.

Arbeidet deles mellom vaktmesteren og hagegruppa.

– Vaktmesteren vår bor i borettslaget, og han gjør en stor

I bakgården vokser en blanding av bievennlige planter og spiselige vekster.

Bakgården blir en forlengelse av leiligheten og gjør at barnefamilier kan bo lenger i små leiligheter.

Anna Blix

innsats. Han er utrolig flink til å fikse og reparere ting, sier Blix.

Hun forteller at vaktmesteren er spesielt god på å få mye ut av lite. Som å dyrke fram et stort plommetre av et lite tre, og å så planter som vokser seg store – eller dele planter slik at de blir til flere.

– Hvis du har en rabarbra og deler den i to, koster det ikke så mye. Vaktmesteren er også veldig flink til å ta vare på

materialer, som restmaterialer og brostein, og bruker det til å bygge ting som plantekasser, sier hun.

Hønene. For tre år siden flyttet også en gjeng høner inn i bakgården. Hønene lever i hønsegården om sommeren.

– Disse hønene er to år gamle og skulle egentlig vært slaktet i vår fordi de ikke legger nok egg til å være produktive. Men så

– Beboere som tar initiativ er de som dikterer hva som skjer i bakgården. Når beboere kommer opp med ideer de selv kan gjennomføre, får de som regel lov, sier Anna Blix.

BOLIG & MILJØ 9

Uterom bakgård

i hønegruppa har ansvar en halv uke hver, hvor man forer og gir vann. Og hvis man har ansvar i helgen, renser man buret. Hønene slippes også ut i bakgården, og da løper de bort i komposten hvor de finner meitemark og insekter, sier hun.

– Hønene liker å sitte og vagle, sier Anna Blix.

kjøpte vi dem så de får en fin sommer her, sier Blix.

Hønene legger til sammen 4-5 egg hver dag. De passes på av borettslagets hønegruppe hele sommeren, før de slaktes om høsten.

– Hønegruppa er nok den gruppa med strengest rutiner, fordi vi tar vare på dyr. Alle som er med

Kompost. Det er et lite kretsløp inne i bakgården. I den ene enden er det en kasse fylt med Bokashi-kompost, en form for kjøkkenkompostering som er rask og luktfri.

– Bokashien foregår i leilighetene. Først fermenterer vi matvarene og så blander vi det med jord og hønsemøkk her ute, sier Blix.

Blandingen blir til næringsrik jord for de spiselige plantene i bakgården og i drivhuset. Og

Vi har prøvd å dele bakgården opp i soner, med et område som er rolig og et som er mer bråkete, så vi får spredd bruken mer utover.

Anna Blix plantene trives. I drivhuset bugner det av grønne vekster.

– Det eneste problemet er at vi er litt forsiktige med å høste fordi vi er redde for at ikke alle skal få. Det gjør at noen planter går i frø og blir trevlete, som persillen har gjort her, sier hun. //

Trivsel i bakgården Liten plass og lite sol kan være en utfordring. Hvordan skape en hyggelig bakgård?

Underlaget under husken er bark. – Hagegruppen foreslo det fordi det er mer miljøvennlig, og billigere enn plast. Og siden vi har en vaktmester som vi kan spørre om å kjøpe inn, er det lettere å få det etterfylt, sier Anna Blix.

10 BOLIG & MILJØ

Det er absolutt mulig å skape en hyggelig samlingsplass for beboerne selv om bakgården er omgitt av høye bygninger.

– Hvordan man bør innrede bakgården kommer an på hva man ønsker å prioritere. For beboere som sykler daglig er en trygg parkering veldig viktig. Og forskning viser at grønn utsikt er veldig bra for folkehelsen.

Så planter er bra for oss, bra for klimaet, og de holder tilbake vann og samler støv.

I en varm bakgård kan grønne vekster også hjelpe for å holde temperaturen nede, sier landskapsarkitekt Anne Cecilie Oterkjær i OBOS. Når styret skal gå til innkjøp av planter: Undersøk hva som passer i klimaet og lysforholdene i deres bakgård.

– Stauder og busker er mer kostbare i starten, men man sparer inn kostnadene over tid fordi plantene lever i mange år.

Legg til rette for pollinerende insekter og

tenkt at du skal ha så lang blomstring som mulig. På nettsiden blomstermeny.no ser du hvilke planter som blomstrer til hvilke tider, og du kan supplere med løk for å få blomster som krokuser, påskeliljer, pinseliljer og tulipaner, sier hun.

Møteplasser. For at beboere skal kunne bruke bakgården er det viktig med sitteplasser.

– I en liten bakgård kan flyttbare møbler være fint, da er det mulig for flere å være ute samtidig.

Man kan også ha naturlige sitteplasser å slå seg ned på, som plassbygde plantekasser. Dersom høyden er riktig, kan

TIPS

Gode tips for en hyggelig bakgård Undersøk hvilken herdighetsgrad planten har før du planter. For eksempel er Oslo i hovedsak herdighetssone 3-4, men fordi det kan være store lokale variasjoner er det alltid lurt å spørre et lokalt hagesenter om råd. Dersom du skal plante i urner, anbefales det å gå opp minst en herdighetsgrad.

Vegetasjonsplater på fasader kan dempe gjenklang der det er akustikkutfordringer.

Ikke sett sykkelstativet der det er mest sol, plasser det heller på det minst attraktive området i bakgården.

Lys kan få bakgården til å gløde. Hvis man kan ta seg råd til en lysdesigner, vil det løfte helhetsinntrykket og er absolutt å anbefale.

KILDE: ANNE CECILIE OTERK JÆR, OBOS PROSJEKT

Reduser strømkostnadene på belysning med opptil 90% Connect serie R, er en familie av armaturer fra sensorspesialisten STEINEL. Slankt og tidsriktig design.

Behovsstyrt belysning med et jevnt lysbilde Behagelig og dimmet lys når ingen er tilstede Skap lysgrupper med Bluetooth-teknikk Mulighet for nødlys.

kanten av kassen brukes som en liten benk, sier Oterkjær.

Hun forteller at styret bør bruke litt tid på å kartlegge hvem som bor i leilighetene og hva de har behov for.

– Dersom det er mange eldre som bor der, som ofte bestiller taxi, kan det være fint med en sitteplass der de vanligvis plukkes opp, sier hun.

Sykkelparkering. I små bakgårder kan sykkelparkeringen føles som et mareritt, med få muligheter til å parkere syklene tørt – og gamle sykler som har mistet både bakhjul og seter, men som fremdeles står fastlåst.

– Det finnes løsninger hvor man kan sette opp en rampe ned i kjelleren

MILJØ – SIKKERHET - KOMFORT Ta kontakt med oss for en uformell prat.

Vi hjelper deg med å finne den rette belysningsløsningeni ditt sameie/borettslag

Anne Cecilie Oterkjær, landskapsarkitekt i OBOS.

og etablere sykkelparkering der. Styret bør ha et stramt regime når det kommer til å rydde opp i syklene, så ikke gamle sykler blir stående og oppta plass, sier hun.

Og når vi er inne på rot vil Oterkjær slå et slag for å holde bakgården ren og ryddig: – Man bør ha en søppelkasse i bakgården, som et naturlig sted å kaste fra seg det man har i hendene. // tlf: 22 72 50 00 | post@vilan.no | www.vilan.no

Uterom oppgradering

Skap et bedre utemiljø Er det på tide å rehabilitere og oppgradere utemiljøet?

Ekspertene gir sine råd.

T E K S T : H E I D I R Ø N E I D I L L U S T R A S J O N : A N D R E A S VA D U M / L A N D S K A P + K I L D E : O B O S P R O S J E K T

Hva er tegn på at utemiljøet bør rehabiliteres?

Det kan være at uteområdet ikke brukes fordi folk ikke trives der.

Alder og slitasje påvirker. Kanskje har det stadig blitt påvist feil på lekeplassen når det har vært kontroller, møblene har begynt å morkne eller det kan være overvannsproblematikk, som direkte vanninnsig eller fuktproblematikk i kjeller. Gangveier kan ha blitt ujevne, overgrodd og lite fremkommelige, eller kanskje har det vært graving eller andre arbeider på tomta som har skadet grøntanlegget.

Hvilke rehabiliteringer kan det være lurt å gjøre samtidig som en rehabilitering av utemiljøet?

Drenering og/eller rehabilitering av fasader kan være en god an12 BOLIG & MILJØ

ledning til å rehabilitere utemiljøet. I etterkant av store arbeider på området kan man få kjøreskader, eller områder kan ha bli blitt brukt som riggplass. Det er derfor lurt å vurdere hvilket tidspunkt man skal få utført utemiljørehabiliteringen, så man ikke risikerer at boligselskapet skal gjennom en omfattende drenering eller rehabilitering av fasader noen år etter at utemiljøet er rehabilitert og mye må gjøres på ny.

Hva er det første man må gjøre hvis man vurderer rehabilitering av utemiljøet?

Start med de økonomiske spørsmålene. Dersom boligselskapet ønsker en større rehabilitering, foreta en finansanalyse for å finne ut hva det vil bety for felleskostnadene.

Deretter bør man finne ambisjonsnivået. Kartlegg kompetansen i borettslaget, og vurder behovet for fagfolk. Man bør kartlegge hvilke behov og ønsker beboergruppen har, og hvordan uteområdet skal brukes. Undersøk hvor det er sol og hvor det er skygge, så ikke sykkelparkeringen blir plassert på det mest solrike området, hvor det heller bør være en sittegruppe. Tenk også på hvor snøen skal lagres om vinteren.

Hvilke undersøkelser bør gjøres?

Sjekk alltid eiendomsgrensene, det er noe mange ikke har god nok oversikt over. På for eksempel kartet på Finn.no vises eiendomsgrenser. I tillegg har mange kommuner gode kartsider hvor

– Bruk en 3D-tegning slik at beboerne lettere kan se for seg hvordan uterommet blir, sier prosjekt- og byggeleder Lars Myhrbraaten i OBOS Prosjekt.

Her fra Smedstua borettslag der Blå landskapsarkitekter var prosjekterende.

Dersom boligselskapet ønsker en større rehabilitering, foreta en finansanalyse for å finne ut hva det vil bety for felleskostnadene. du kan se hvor grensene går, og annen info som kan være relevant. Undersøk også om det er noen pågående planer i nærområdet, for eksempel om det er planlagt å bygge sykkelvei i nærheten.

Sørg også for å være godt kjent med reguleringene på eiendommen, i tilfelle det er grøntområde med vegetasjon som skal bevares, eller det er et område av eiendommen som er regulert til et bestemt formål.

verdien til boligene. Uteområdet påvirker førsteinntrykket når potensielle boligkjøpere kommer på visning.

Dersom man klarer å få uteområdet til å fungere som en sosial møteplass, vil det også gi merverdi for de som bor i boligselskapet. Et eksempel på dette er et borettslag som satte opp et dyrkingsområde og drivhus ved inngangen til garasjeanlegget, som førte til at beboerne møtte hverandre oftere og borettslaget fikk et mye bedre sosialt miljø.

Hvor mye forarbeid bør gjøres før man legger arbeidet ut på anbud?

Dersom det er et stort rehabiliteringsprosjekt, bør forarbeidet være grundig. Tilleggsarbeid som bestilles senere, koster ofte mer enn hvis det er med i det opprinnelige tilbudet fra entreprenøren.

Hvordan kan man få eiere positive til en rehabilitering av utemiljøet?

Bruk gjerne penger på en 3Dtegning av hvordan uteområdet kommer til å bli, for da er det lettere for eierne å se det for seg.

Et pent uteområde øker dessuten

Et velfungerende utemiljø brukes, blant annet som en møteplass for beboerne.

Når bør selve rehabiliteringen utføres?

Enkelt grunnarbeid kan gjøres nesten hele året, men unngå arbeid som krever at store biler kjører inn på tomten om våren, når tælen akkurat har gått, og når det regner mye om høsten.

Det kan gi komprimeringsskader i jorden, som er vanskelig å utbedre. Pass også på at styret godkjenner traseer bilene skal bruke sammen med entreprenør, og ikke la dem grave eller kjøre i rotsonen på trærne, da trærne kan ta store skader av det.

Hva bør man gjøre når arbeidet er ferdig?

Sørg for at boligselskapet har bestilt tre år med etableringsskjøtsel av uteområdet dersom det er plantet ny vegetasjon. Dersom man har gjort store endringer, be landskapsarkitekten lage en intensjonsbeskrivelse og en skjøtselsbeskrivelse. Det kan lønne seg å få profesjonell hjelp til skjøtsel, da riktig skjøtsel sikrer lengre levetid for plantene og forsterker det vakre ved anlegget gjennom en sunn, frodig og blomsterrik vegetasjon. //

TIPS

Tenk gjennom dette når uteområdet skal rehabiliteres Tilstandsvurdering – analyse – målsetting Drenering og fuktsikring av grunnmur Håndtering av overvann Infrastruktur: veier og plasser, skilting, parkering Grøntanlegg: trær, busker, stauder, løk, plen Dekker, overflater, belegningsstein, kanter Møblering, opphold, sykkelparkering Lekeplasser – lekeplasskontroll Nærmiljøanlegg, sport og fritidsaktiviteter Belysning: naturlig og kunstig Universell utforming Vedlikeholdsavtaler – rutiner og drift Kildesortering –avfallshåndtering – nytt avfallsanlegg

Bla om og les flere tips til oppgradering av uterom!

BOLIG & MILJØ 13

Uterom diverse

TIPS & RÅD

Husk på dette når dere skal rehabilitere uteområdet.

Miljøvennlig utemiljø Utfordre den som prosjekterer om at boligselskapet ønsker en bærekraftig innkjøpsprofil. Mange tror at det å velge miljøvennlig koster mer, men det gjør det nødvendigvis ikke. Ved å stille krav til leverandørene hjelper man de som er på ballen, og man sørger for at flere leverandører velger miljøvennlige løsninger – som svanemerkede produkter.

Husk FDVdokumentasjon Når prosjektet er over er det viktig at styret får dokumentasjon på det som har skjedd under bakken, som hvis det er lagt kabler eller lagt ned rør. Styret må også få en FDV-plan (plan for forvaltning, drift og vedlikehold) slik at de har oversikt over for eksempel hvilken kantstein som er brukt, hvilket sykkelstativ, hvilken farge og lignende. Dersom boligselskapet har behov for mer stein eller et ekstra sykkelstativ, vet de nøyaktig hvilken type og farge som er brukt.

Belysning på uteområdet Lys er viktig av hensyn til sikkerhet og trygghet, men ta grep for å unngå så mye lysforurensing som mulig. Det er mye lysforurensing i tettbebygde strøk, som er et problem for fugler og insekter fordi det forstyrrer syklusene. Lyset kan også være til sjenanse for personer som får det inn i leiligheten om natten. Undersøk derfor muligheten for bevegelsessensor og/eller lys som dempes om kvelden, og velg en farge på lyset som er mindre uheldig for insektene.

Kjøp gjerne standardvarer Da er det lettere og raskere å reparere eller bytte ut dersom noe skulle bli ødelagt, eller gjenbruke dersom anlegget må rehabiliteres senere. Men husk å sjekke hvor varene kommer fra, og hvor miljøvennlige de er.

Søk støtte Tilgjengelighetsmidler. Mange kommuner har støtteordninger for å forbedre tilgjengeligheten, for eksempel i inngangspartiet.

OBOS gir støtte til boligselskap som vil utføre miljøtiltak i nærmiljøet. Se obos.no/grontansvar.

Bydelsmidler i Oslo: I Oslo kommune har flere bydeler bydelsmidler, i kategorien nærmiljøtiltak eller urban dyrking. Oslo gir også støtte til sykkelparkering og elbillading.

Informerer beboerne godt Gi tidlig og tydelig informasjon til beboerne. Sørg også for å inkludere beboere, slik at de kan komme med spørsmål og innspill. Inviter gjerne en landskapsarkitekt til å snakke om hvilke muligheter dere har og hva som er viktig nå, slik at innspillene er relevante og kan bli hørt. Midler fra bydelene stiller ofte krav til brukermedvirkning.

Vinterområde Husk at uteområdet også skal være vakkert og fungere om vinteren. Dersom man har et område hvor det er populært å drive med vinterlek, som aking, unngå å plante trær akkurat der.

Fortell hvordan området skal brukes Husk å kommentere spesielle ønsker til landskapsarkitekten.

Dersom boligselskapet har en flaggstangplass, be om syriner som blomstrer rundt 17. mai. Og har boligselskapet et område hvor det er beboerfest en gang i året, så be om planter der som blomstrer på tidspunktet festen pleier å være.

KILDER: OBOS PROSJEKT AS G UTHORM HOFF AS

14 BOLIG & MILJØ

Hva må man gjøre med balkongene og hva kan man gjøre?

Balco har all kompetanse i eget hus når det gjelder balkongprosjekter.

Egen produksjon og produktutvikling i moderne og effektive lokaler i Sverige. Ta kontakt med oss for å komme riktig i gang!

TILBUD! Vederlagsfri bistand for befaring med anbefalinger, informasjonsmøte for boligselskapet og utarbeidelse av fotomontasje.

Ta en prat med oss!

Uterom produktnytt

Nytt til uterommet Skap hyggelige møteplasser for beboerne!

Her er noen produkter valgt ut av redaksjonen.

TEKST: HEIDI RØN EID FOTO : PRODUSEN T EN E

Modulbasert avfallshus

Skreddersydde plantekasser LOG Urban Planters er et konsept med skreddersydde plantekasser i stål. Du kan selv velge størrelser og ulike farger med et 3D-verktøy.

De kan også leveres med hjul eller med integrert selvvanningssystem.

OBOS-forvaltede boligselskap kan benytte rabattavtalen som gir 15 prosent rabatt på LOG-produkter.

Se log.no/plantekasser.

Har dere behov for et lite hus til avfallshåndtering eller et sykkelskur hvor syklene kan parkeres tørt og trygt?

Avfallshuset Tellus er modulbasert og kan bygges større eller mindre etter behov. Kontakt Welandutemiljo.no for pris og mer informasjon.

Jobb fra utekontoret Mer bruk av hjemmekontor kan føre til kamp om denne kontorplassen, som tåler å stå ute. Work lounge kan snurres rundt, så man kan sitte mer skjermet. Kontakt Nola.se for pris og mer informasjon.

16 BOLIG & MILJØ

Fleksibel benk High Bench ser ut som en forholdsvis vanlig benk, men den kan justeres. De to benkene kan stå vendt mot hverandre, fra hverandre eller bygges rundt hjørnet på en bygning. Kontakt Nola.se for pris og mer informasjon.

Miljøvennlig klatrestativ Få farge på uteområdet med et knallgrønt klatrestativ fra Søve.

Søve har over 350 Svanemerkede apparater i sortimentet, og også dette klatrestativet har blitt produsert etter Svanemerkets miljøkrav, ifølge produsenten. Apparatet kan leveres med huskestativ, balanseelementer og lignende. Kontakt Sove.no for pris og mer informasjon.

Slapp av i sola Hva med en elegant solseng på fellesarealet? Undestellet er i stål og trespilene kan leveres i ulike tresorter eller som stålspiler.

Pris fra 33.130 kroner + mva fra Wallax.no.

Piknik der du bor Piknik på uteområdet blir ekstra hyggelig med et lavt bord med lave benker. Men ikke fortvil hvis det blir for lavt. Den nye Plinth-serien fra Vestre kommer i tre høyder og to lengder, så boligselskapet kan velge den løsningen som passer best for sine beboere. Kontakt Vestre.com for priser og mer informasjon.

Bli opplyst!

Lys opp gangveien med OBLIX fra Stokkanlys.no. OBLIX kommer i tre ulike høyder, er tilgjengelig i fargene mørkegrå og aluminiumsgrå. Fargetemperaturen er varm-hvit. For priser, kontakt din lokale elektriker eller installatør.

Klar for bar Sittegrupper i ulike høyder kan skape en spennende dynamikk på uteområdet. School Yard kan brukes til å spise frokost sammen i det fri, lese avisen eller kanskje gjøre litt skolearbeid eller jobb utendørs?

Kontakt Nola.se for mer informasjon og pris.

BOLIG & MILJØ 17

Kundetilpassede løsninger

LED LYS SOM TILBEHØR!

Nedgravde avfallscontainere

Miljøhus for std. plastbeholdere

Felles uteområder

Flere prosjekter i samarbeide med OBOS. Velg mellom flere typer innkasttopper og farger som passer til miljøet. Lager - korte leveringstider.

Rask og funksjonell montering.

Brannsikker stålkonstruksjon, trevirke eller vedlikeholdsfri polyplank.

Kundetilpasses med farger, luker, trilleramper og justerbare ben.

Krever minimalt med grunnarbeid.

Vi har et stort utvalg miljøvennlige benker og bord i vårt sortiment. Her vist «ECOTEC» benk som føres i flere forskjellige farger for tilpasning til omgivelsene.

EnviroPac AS er Norges ledende leverandør på utstyr og rekvisita til kildesortering, containere og maskiner til behandling av avfall. Vi sikrer din bedrift miljøvennlige og rasjonelle løsninger. Salg og service i hele landet.

Tel. 400 06 130 • info@enviropac.no • www.enviropac.no

SELVBETJENT BETALING MED NAYAX GJØR HVERDAGEN ENKLERE! Betalingsløsningen NAYAX er nå installert på over 5000 utsalgssteder i Norge.

Kunden betaler raskt og kontaktløst med VISA, Eurocard og Mastercard. Kunden kan også betale med Vipps, Apple Pay, Google Pay, Monyx mobilapp eller verdikort.

NAYAX - et trygt og raskt valg.

Noen bruksområder:

Til d admi eg som felles nistrere r va ladin skeri elle g av e r lbil

Fordeler:

FELLESVASKERIER LADESTASJONER FOR ELBIL

• • •

SELVVASK AV BIL TOALETTER

•

GOLFBALLAUTOMATER PÅ DRIVING RANGE KAFFEMASKINER

• •

Åpent døgnet rundt hvis du ønsker det.

Kunden kan betjene seg selv.

Frigjør tid til andre arbeidsoppgaver.

Alltid oversikt med Online back office system med rapporter for salg, drift, prislister og lagerstyring i sanntid.

Skreddersy rapportene slik du selv ønsker. Se salgstrender, kostnadsanalyser og fortjenestemargin.

Alarm til sms og epost for driftstans ved strømbrudd eller annet.

Kundestøtte på norsk

NAYAX tar betalt når du gjør andre ting!

Ta kontakt for mer informasjon og tilbud.

Elektroniske Betalings Systemer AS Glynitveien 21, 1400 Ski Tlf. +47 66 80 50 20 www.ebs-as.no

Uterom planter

Grønn huskeliste Hvordan få et frodig uterom? Gjør ting til riktig tid!

TEKST: HEIDI RØNEID

April Planlegg hva borettslaget vil ha i blomsterkassene, finn gjerne planter som de pollinerende innsektene liker.

Blomstermeny.no har gode tips.

Plant sommerløker.

Tulipaner, krokus, pinse- og påskeliljer blomstrer. Pass på at du ikke klipper ned plenen hvor de står før plantene har visnet helt ned (i juni).

Klipper du for tidlig vil det redusere neste års blomstring.

Plenen kan luftes. I Oslo er det spesielt mye leirjord. Stikk hull ned i jorden, for eksempel med en rake, så det kommer oksygen i jordlaget.

Dersom det er hull i plenen kan disse fylles med sand, eventuelt også blandet med godt omdannet kompost.

Gjødsle plenen.

Få utført en sikkerhetssjekk på lekeplassen.

Vann vintergrønne busker som får vårsol. Dekk dem til med strie dersom telen sitter lenge i bakken.

Mai

Juni

Skjær bort grener som har fått skader i løpet av vinteren.

Brudespirea kan tynnes i juni. Da får den en fin blomstring året etter.

Klipp gressplenen, men sørg for å ha høy klippehøyde de første gangene.

Bruk gjerne en gressklipper med bioklipp, som kutter opp gresset og lar det ligge igjen.

Sørg for å vanne nyplantede planter nøye da de er ekstra utsatt for tørke.

Dette gjelder særlig vintergrønne planter som står i solen.

Tilfør kompost på plantefelt eller trær ved behov.

Undersøk hvilke planter som skal beskjæres nå og hvilke som bør vente, som brudespireaen.

Sørg for at hageavfall kjøres bort til et godkjent mottak.

Beskjær tujahekken. Pass på at den ikke får en vaseform, men at den er smalere i toppen enn i bunnen.

Roser kan beskjæres i mai eller juni, når det ikke lenger er frost.

Plant ut sommerblomster i krukker ved inngangspartiene i slutten av mai eller i begynnelsen av juni, etter hvordan været er. Sørg for at krukkene er drenert og at det er en plan for hvordan plantene skal stelles.

Luk i randsoner der solen kommer til.

Luk randsoner der solen kommer til.

Juli Pass på at plantene får stell gjennom sommeren. Dersom det har blitt luket godt i mai og juni bør lukingen nå ta kort tid.

Unngå å plante noe nytt da det fort kan bli tørke og plantene krever ekstra mye stell og vanning.

August Beskjær tujahekken. Denne bør klippes to ganger i året, både på vår/ forsommer og i august/september.

Høste bær som er modne.

Luk randsoner.

KILDE: OBOS PROSJEKT

BOLIG & MILJØ 19

Vi gir deg og ditt borettslag friheten til å velge

Hold deg underholdt med alle dine TV- og strømmefavoritter på ett sted.

Vi gir deg friheten til å velge inn akkurat de kanalene og strømmetjenestene du ønsker. Les mer på telenor.no/t-we.

Uterom blomstereng

Landlig i byen

Øvre Silkestrå forvalter en vernet blomstereng og gir mat til utallige insekter.

TEKST: HEIDI RØNEID FOTO : NA DI A FR A N TSEN

D

e høye stråene danser i vinden på slåtteenga i Øvre Silkestrå borettslag på Skøyen i Oslo.

– Det er så flott å se på, det gir en landlig følelse selv om vi bor midt i byen, sier styremedlem Mette Ysen.

Borettslaget ligger på et område hvor det tidligere var en stor gård, og slåtteengen var nettopp en eng som ble slått, for å gi mat til dyrene på gården. Slåtteenger slås normalt én gang i året, og jorden blir ikke gjødslet.

– Det gjør at jorden blir nitrogenfattig og næringsfattig. I tillegg dominerer ingen planteslag ut de andre så artsmangfoldet blir ivaretatt. Det gjør at planter som blåklokker, prestekrager og blodstorknebb trives veldig godt, sier gartner Daikini Bø, som forvalter slåtteengen for borettslaget.

Plantene skaper et yrende insektliv, og slåtteengen har derfor en viktig funksjon.

– Det er mange ulike plantearter som kun lever i slåtteenger,

Øvre Silkestrå ser ut som om det ligger landlig til, men det ligger på Skøyen i Oslo.

og det finnes insekter som kun lever på disse sjeldne artene.

Når slåtteengene forsvinner står artsmangfoldet i fare for å bli utryddet, forteller Bø.

Husmannsplasser. Flere borettslag er bygget i områder som tidligere var slåtteenger. I Øvre Silkestrå har slåtteengen vært der så lenge borettslaget har eksistert, men også andre borettslag kan etablere nye slåtteenger, eller blomsterenger, som de gjerne også kalles.

BOLIG & MILJØ 21

Uterom blomstereng

Bård Bredesen er biolog og naturforvalter i Bymiljøetaten i Oslo kommune. Han forteller at hvis det er et område som har vært naturlig blomstereng før, så er det enkleste å fjerne oppslag av busker og trær.

– Da vil mye av vegetasjonen som var der komme tilbake.

Det er lønnsomt å fjerne busker og trær gradvis, samtidig som man luker uønskede planter

som etablerer seg. Hvis et stort område blir stående lysåpent med bar jord, er det større fare for at uønskede fremmede arter etablerer seg i store mengder og konkurrerer ut den opprinnelige, biologisk verdifulle vegetasjonen, sier Bredesen.

Det er også mulig å etablere slåtteenger på områder hvor det ikke har vært slåtteenger før.

– Det beste er å bruke et om-

Det beste er å bruke et område med ikke altfor næringsrik jord. Er det mye næring i jorden, vil mange gress- og «ugress»-arter trives.

Bård Bredesen 22 BOLIG & MILJØ

råde med ikke altfor næringsrik jord. Er det mye næring i jorden, vil mange gress- og «ugress»-arter trives. Det vil derfor normalt være utfordrende å etablere slåtteeng der det har vært plen. Da kan da man heller harve og så kløver og prestekrager i plenen.

Dessuten vil jeg oppfordre til å slå plenen, eller deler av plenen, mindre hyppig og eventuelt en høyere klippehøyde enn vanlig.

Da vil det komme opp en del blomster som får anledning til å blomstre en uke eller to før plenen slås på ny, sier han.

Luking på dugnad. Dersom man har etablert en slåtteeng, kan det høres ut som om det beste er å la den være. Slik er det ikke, slåtteengen må skjøttes ved luking av

– Det er bra for oss som borettslag at vi har denne slåtteengen og at uteområdet ikke bare ser ut som en golfbane.

Det er moro å være en del av dette, sier Sofia Holand, her sammen med gartner Daikini Bø (t.v.) og styremedlem Mette Ysen (t.h.).

TIPS

Slik får du blomstereng:

uønskede arter og årlig slått.

– Når vi luker er vi ute etter det aggressive ugresset, som er en trussel for å ta over for villblomstene i engen. Vi luker særlig løkurt og russekål, og noen steder kanadagullris og skvallerkål. Det kommer også opp en del småtrær som vi fjerner. Vi vil

Slåtteengen må vedlikeholdes, men det er absolutt verdt det.

Sofia Holand

ikke ha mange høye trær som skygger for blomstene, sier Bø.

I Øvre Silkestrå har mye av lukingen blitt gjort på dugnad.

– Vi arrangerte åpen dugnad for hele borettslaget, hvor man var invitert til å komme og luke når man hadde tid og lyst, med veiledning fra Bø, sier styremedlem Sofia Holand.

Til tross for at det er arbeid med å ta vare på slåtteengen mener både Ysen og Holand at slåtteengen tilfører borettslaget noe helt særegent.

– Slåtteengen må vedlikeholdes, men det er absolutt verdt det. Det er et sted man kan ta med barna og oppleve naturen.

Og vi føler vi gjør en god gjerning for insektene, sier Holand. //

– Slåtteengvekstene liker næringsfattig jord. Vi fjerner det vi slår, så det ikke blir liggende og gi næring til jorden, sier gartner Daikini Bø.

Bruk et område med næringsfattig jord. Gress som gulner lett eller en bakke med skrinn vegetasjon er tegn på at jorden er næringsfattig.

Mye høytvoksende ugress eller plen som vokser raskt er tegn på næringsrik jord, som er lite egnet.

NIBIO i Agder og Felleskjøpet selger blomsterengblandinger. Pass på at du skaffer en blomsterengblanding med plantearter som er naturlig hjemmehørende i ditt distrikt og ikke eksotiske arter som ikke hører hjemme i Norge.

Velg ut noen plenarealer og klipp disse mindre hyppig.

Da får blomster tid til å vokse opp. Gå gjennom arealet og vurder bruket. Hyppig bruksareal vil ikke være så egnet for blomster, da vil slitesterkt gress fungere bedre.

Blomsterengen må slås én gang i året, når plantene i enga har avblomstret, som normalt er i august. Etter noen få dager må høyet rakes sammen og fjernes, for å unngå at næring føres tilbake til jorden.

Ved luking bør uønskede planter som kan ha modne frø leveres til hageavfallsmottak, der det varmebehandles og dør. Andre planter kan brukes i lokal produksjon av kompostjord, men må ikke under noen omstendighet legges slik at det medfører næringstilsig til blomsterengen eller kastes i et naturområde.

Husk at borettslag og sameier utgjør et betydelig areal i Norge, så de kan bidra i stor grad til at pollinatorer får bedre forhold.

BOLIG & MILJØ 23

AKTIVT OG LEVENDE LEKEMILJØ AKTIVT AKTIVTOG OGLEVENDE LEVENDELEKEMILJØ LEKEMILJØ Søve er en ledende produsent av lekeog aktivitetsapparater.

I over 40 år har vi Søve ereren en ledende produsent av lekeog aktivitetsapparater.

40 har Søve Søveer enledende ledendeprodusent produsentav avlekeleke-og ogaktivitetsapparater. aktivitetsapparater.I Iover I over over40 40årår århar har vivi skapt gode uterom ved hjelp av nytenking og solid håndverk. skapt gode uterom ved hjelp av nytenking og solid håndverk. skapt skaptgode godeuterom uteromved vedhjelp hjelpav avnytenking nytenkingog ogsolid solidhåndverk. håndverk.

Produktene blir laget på Ulefoss Telemark følger dem hele veien fra idé lekeplass.

Produkteneblir blirlaget lagetpå påUlefoss UlefossiiiTelemark iTelemark Telemark---hvor -hvor hvor vivi følgerdem demhele heleveien veienfra fraidé idétiltil tillekeplass. lekeplass.

Produktene blir laget på Ulefoss hvor vivifølger følger dem hele veien fra idé til lekeplass.

Vi kan tilpasse farger og utforming etter dine ønsker og behov. kantilpasse tilpassefarger fargerog ogutforming utformingetter etterdine dineønsker ønskerog ogbehov. behov.

ViVikan farger og utforming etter dine ønsker og behov.

Nesten Nesten 500 500 av av våre våre produkter produkter erer er sertifisert sertifisert med med Svanemerket.

Svanemerket.

Nesten 500 av våre produkter sertifisert med Svanemerket.

Nesten 500 av våre produkter er sertifisert med Svanemerket.

Det Det garanterer garanterer deg deg som som kunde kunde et et dokumentert dokumentert godt godt miljøvalg miljøvalg Det garanterer deg som kunde et dokumentert godt miljøvalg Det garanterer deg som kunde et dokumentert godt miljøvalg både både når når det det gjelder gjelder ressursbruk, ressursbruk, levetid levetid og og kvalitet kvalitet både når det gjelder ressursbruk, levetid og kvalitet både når det gjelder ressursbruk, levetid og kvalitet

Sammen Sammenskaper skapervivilekeleke-ogog Sammen Sammen skaper skaper vi vi lekeleke- og og aktivitetsglede aktivitetsgledesom somvarer varer aktivitetsglede som varer aktivitetsglede som varer

Innspill OV E RVA N N S H Å N D TERING

Regnvann – fra problem til ressurs Led vannet i riktig retning! God håndtering av overvann kan bidra til flotte uterom.

GRO KJENNER Landskapsingeniør i OBOS Prosjekt

I

disse dager er det helt vanlig å begrave garasjen under hageanlegget. Eller å anlegge hagen oppå garasjetaket, om du vil, og slik har det vært i mer enn 20 år. Tiden går og vi opplever stadig oftere styrtregn og mer langvarig regn, samtidig som vi fortsetter å bygge tette flater. Tette flater bestående av nye boliger, veier, gangveier, lekeplasser og andre elementer som forenkler det moderne menneskets aktiviteter.

Regnet har fått færre steder å gjøre av seg. De naturlige flomveiene er gjerne borte for lengst. Lagt i rør, eller ledet bort. En del bekker blir sakte, men sikkert åpnet i kommunal regi, og økt søkelys på klimaendringene sørger heldigvis for at både det blå og det grønne er på vei tilbake inn i byene våre.

Tekniske løsninger som ble

benyttet for noen tiår siden eldes og går ut på dato. Stadig oftere oppleves at vann trenger inn i underjordiske byggkonstruksjoner. I dag er begreper som «blågrønn faktor» og «overvannshåndtering» helt vanlige.

Men vann fra nedbør er en ressurs som fremdeles utnyttes i liten grad, og som ofte blir sett på som et problem.

I byggesaker stiller ofte kommunen krav til håndtering av overvann på egen eiendom. Dette er for å beskytte blant annet bygninger og veier og ikke minst for å hindre overbelastning av det offentlige overvannssystemet. Planen skal bestå av tre trinn: 1. Fang opp og infiltrer 2. Forsink og fordrøy 3. Sikre flomveier Høres det kjedelig ut? Et boligselskap har, omtrent uavhengig av størrelsen på sine utearealer, et hav av

løsninger å velge imellom: Bytt ut asfalten, helt eller delvis, med et belegg som slipper vann ned i grunnen.

Beplant et regnbed med blomstrende stauder – til glede for både mennesker og insekter. Lag vakre, gresskledte grøfter, vannspeil eller kanskje en liten dam? Skap et lite økosystem med åpne renner, stein

De naturlige flomveiene er gjerne borte for lengst. Lagt i rør, eller ledet bort. og prydgras rundt taknedløpet, eller anlegg en forsenkning med vakker kulestein – som tar seg enda bedre ut når det har regnet og steinene ligger blanke under vann. Vi husker det fra vi var barn: Vann er spennende, gøy og vakkert!

Det går an å forandre uteområdene til noe virkelig flott og naturlig. Spar på vannet til tørkeperiodene kommer! Regnhøsting kan også skje i lukkede systemer av rør eller overvannskassetter, som kan inspiseres og spyles. Med god planlegging går lite til spille, og hageanlegget kan få et løft. Vannet kommer da til nytte og vil være tilgjengelig for gress, stauder, busker og trær i tørkeperioder.

Står boligselskapet i en situasjon der membranen er lekk og vannet siger inn i garasjen, er det nødvendig å få utført undersøkelser av selve byggkonstruksjonen.

Materialenes tilstand må kartlegges, og kanskje er det nødvendig med prøvegraving for å få en ordentlig oversikt. Men fortvil ikke!

Dersom hele membranen må byttes, kan det være en fin anledning til å fornye hageanlegget og tilrettelegge for mange regnfall langt inn i framtiden. //

BOLIG & MILJØ 25

DESIGN TANK FOTO EWOUT HUIBERS

Air Produsert i

Farge

Designer

Skandinavia

200 RAL-farger

Atle Tveit

vestre.com

Garanti

Livstidsgaranti mot rust

Min erfaring styreleder

Når alt er nytt Med nybygg og nyinnflyttede beboere kan det være mye å ta tak i for det helt nye styret.

TEKST: HENR IK SØR LIE FOTO : HELGE HANSEN

E

tter 32 år i rekkehus har Nils Nesheim (66) og kona flyttet til en nybygd leilighet i nærområdet. Sandslihøyden boligsameie ligger på Sandsli sørvest i Bergen kommune.

– Vi hadde etter hvert et hus vi ikke fikk brukt, og det var mye vedlikehold. Vi var veldig klare for å flytte til leilighet, forteller Nils Nesheim.

I likhet med Nesheim har mange av beboerne flyttet fra hus til leilighet, og flertallet er fra 55 år og oppover. De hadde sitt første årsmøte på forsommeren 2019, like før innflyttingen startet. Nesheim ble valgt inn som styremedlem.

– Når ingen kjenner hverandre kan det bli litt tilfeldig hvem som velges inn i styret. Hos oss

Vi må sette noen grenser for hva vi skal engasjere oss i.

Nils Nesheim

ble noen valgt for ett år og andre for to. Dermed slipper vi å risikere full utskifting av hele styret samtidig. Nå har vi fått inn en jurist, og det er veldig nyttig, sier Nesheim – som i fjor høst tok over som styreleder.

– Den første styrelederen flyttet av naturlige grunner, og det ligger ingen dramatikk i det.

Det har ikke vært de store oppstartsproblemene, men vi har jo hatt en del å gjøre. En av problemstillingene har vært mangel på parkeringsplasser, men der har vi funnet en løsning. Byggteknisk har det vært problemer med vannbåren varme. Utbyggeren er seriøs og har erkjent ansvaret, men det tar tid å få rettet, forteller Nesheim.

En velkjent utfordring i nybygg er beboere med urealistiske forventninger til styret og dets rolle. I Sandslihøyden har styret prøvd å skape forståelse for at byggefeil i leilighetene ikke er en styresak.

– Hvis to beboere har samme problem, kan det fort være noen som mener at dette er en sak for styret. Men vi må sette noen

– I starten er det mange som lurer på mye, og god informasjon viktig, sier styreleder Nils Nesheim i Sandslihøyden boligsameie.

grenser for hva vi skal engasjere oss i. Styret har mange oppgaver, og mye som folk ikke ser.

Han forteller at de har fått god starthjelp av både utbygger og OBOS når det gjelder forslag til driftsavtaler, budsjett og organisering av styrearbeidet.

– Det er helt avgjørende å få god bistand til slike ting i starten, mener Nesheim.

Det gjenstår å inngå driftsavtale for uteområdet, nå som utbyggers ansvar blir overført til sameiet.

– Vi skal sørge for en god avtale med skikkelig drift av uteområdet. Vi skal ikke være avhengig av dugnader. Derimot skal vi arrangere et beboertreff når vi endelig ser slutten på pandemi og smitteverntiltak. // FAK TA

Sandslihøyden boligsameie 1 16 leiligheter fordelt på fire bygg med felles garasjekjeller Ligger på Sandsli i bydel Ytrebygda i Bergen Innflytting juni-desember 2019

BOLIG & MILJØ 27

Lad elbilen i borettslaget ditt Lastbalansering Enkel fakturahåndtering Kundeservice 24/7 Gode kundefordeler i ladenettverket

Ren energi fra Statkraft www.mer.no

Nå har du som beboer lovfestet rett til å kreve elbillading både i borettslag og sameie. Hva med Smartlading fra Mer? Med smart ladeløsning fra Mer får ditt borettslag et fremtidsrettet ladeanlegg som sikrer rettferdig fordeling av både strøm og kostnader. Mer er totalleverandør, og vi leverer smart ladeløsning ferdig installert i parkeringsanlegget.

Kontakt oss for gratis befaring og et uforpliktende tilbud. For mer informasjon: Scan QR-koden eller besøk mer.no/brl

Historisk byutvikling

Anne-Kristine Kronborg: Kunsthistoriker med bolig- og byhistorie som spesialitet, jobber som formidlingsrådgiver i OBOS.

Rommet mellom husene Lys, luft og grønt har vært et mantra i byplanleggingen de siste hundre årene.

FOTO: K ARL TEIG EN / OSLO BYARKIV

Lambertseter i Oslo har fått en nærmest mytisk status i norsk byhistorie. Troen på frisk luft og sol var stor på 1950-tallet, og naturen spilte en hovedrolle i byplanleggingen.

Her illustrert med sunne og lykkelige barn i lek i grønne og luftige omgivelser.

M

odernismens store guru, arkitekten Le Corbusier, mente at boligene burde ligge i parker.

På 1920-tallet tegnet han forførende skisser av høyblokker som sto på pilarer og nesten ikke var borti bakken i det hele tatt. Det gamle Paris ville han helst jevne med jorden. Fremtidsbyen skulle være åpen, grønn og sunn.

Modernismens radikale tankegods blandet seg med andre ideer som allerede var i omløp, som tanken om hagebyen. Hagebybevegelsen oppsto i England på slutten av 1800-tallet. I spissen sto

Ebenezer Howard, som slett ikke var arkitekt, men sekretær i parlamentet. Kongstanken hans var å bygge nye byer på trygg avstand fra de gamle, og forene det beste fra byen med det beste fra landet. I hagebyene skulle folk leve sosialt – som i byen, men i sunne og grønne omgivelser – som på landet.

Høytflyvende ideer har absolutt en verdi i seg selv, men virkelig betydning får de først når de kan fungere som svar på konkrete problemer. Og problemer var det nok av i byene for hundre år BOLIG & MILJØ 29

Historisk byutvikling

FOTO: OBOS

På 1960-tallet skjedde det mye. Nye byggeteknikker ble tatt i bruk, og det fikk stor betydning for rommene både ute og inne.

siden. Trangboddhet, mørke og dårlige boliger, støy, forurensning, tuberkulose og andre smittsomme sykdommer, for eksempel. Og blant løsningsforslagene var lys, luft og grønt.

Siden den gang har ønsket om å skape bedre og sunnere byer vært en av de viktigste drivkreftene i byutviklingen. Og slik har rommene mellom husene blitt nesten like viktige som rommene inni.

I Norge fikk vi verken fullverdige hagebyer eller bomaskiner i Corbusier-stil. Men ideene fra hagebyen og modernismen har fulgt oss gjennom hundre år med byutvikling, og satt sitt preg på boligstrøkene.

Lys og luft inn i byen. I mellomkrigstiden begynte man for alvor å åpne byen. I 1920-årene fikk Oslo en ny type kvartalsbebyggelse, der bygårdene ble lagt rundt store, beplantede gårdsrom. Og i små og store byer over hele landet ble det bygd boligområder i hagebystil. På 1930-tallet ble frittliggende blokker idealet, hvor sola og lyset kunne komme inn fra alle kanter, og hvor det var plass til 30 BOLIG & MILJØ

gressplener mellom blokkene. De første OBOS-borettslagene fikk nærmest parkmessig opparbeidede uterom med blomsterbed, hekker, benker og sandkasser til barna.

Byen i naturen. Etter andre verdenskrig ble det satt i gang en storstilt boligbygging. Og nå foregikk ikke byutviklingen lenger i sentrum, men i nye bydeler utenfor. Lambertseter i Oslo og Landås i Bergen er typiske boligområder fra 1950-tallet.

Her ble boligblokkene plassert fritt i terrenget, og det var lite som minnet om en by av den gamle sorten. Det var også poenget. Tankegangen var på en måte snudd på hodet. Nå var ikke hovedsaken å få lys, luft og grønt inn i byen, men å få byen ut i naturen. Men det aller viktigste var å få folk i hus, og uterommene ble nedprioritert i forhold til selve boligbyggingen. Det var kupert på Lambertseter, men det var ikke aktuelt å gjøre store inngrep i terrenget. Da var det enklere og billigere å tilpasse bebyggelsen, og utnytte terrenget og naturen til å

Stilrene sekstitallsblokker mot majestetiske fjell. Det er format over både naturen og bebyggelsen i Loddefjord.

Etterkrigstidens boligområder kan kalles moderne utgaver av hagebyen. Etterstad i Oslo er ett av de første og frodigste.

Biler og barn. På 1960-tallet skjedde det mye. Nye byggeteknikker ble tatt i bruk, og det fikk stor betydning for rommene både ute og inne. 1960-tallets høyblokker ble bygd av prefabrikkerte elementer som ble heist på plass av svære byggekraner. Det fungerte best på flatmark, og mange steder ble terrenget planert ut med hard hånd. Resultatet var store blokker med digre gressplener imellom. Men 1960-tallet var også rekkehusenes tiår, og rekkehusområdene fikk i større grad preg av intime nabolag med private hager i tillegg til felles uteområder. Både i små og store borettslag foregikk mye uteromsarbeid på dugnad, og uterommene sto sjelden ferdig før folk flyttet inn.

Samtidig kom det en helt ny premissleverandør inn i byutviklingen, nemlig bilen. Bilsalget eksploderte på 1960-tallet, og bilene begynte å legge beslag på uteområdene. Kampen om plassen ble ofte opplevd som en konflikt mellom biler og barn, og skapte høy temperatur på mange generalforsamlinger i borettslagene bortover. Det var åpenbart at bilen måtte være med når nye boligområder skulle planlegges, og tidens foretrukne løsning ble å skille harde og myke trafikanter fra hverandre. Tveita i Oslo var ett av de første stedene hvor det ble gjort konsekvent, og i Loddefjord utenfor Bergen ble det også lagt stor vekt på trafikksikkerhet. På Tveita

går bilveien i ring rundt boligområdet, og mellom blokkene og rekkehusene danner grøntområdene og gangveiene en egen infrastruktur for barn og andre som ferdes på beina.

Bomiljø. På 1970-tallet fikk bomiljøet stor oppmerksomhet, og dermed begynte man å tenke nytt om uterommene. Interessant nok lyder mye av det vi snakker om i dag som et ekko fra 1970-tallet. Dyrking og deling, for eksempel. Da Haugenstua i Oslo skulle bygges ut, ble det utarbeidet en ambisiøs utomhusplan. I tillegg til de obligatoriske lekeplassene, omfattet den parsellhager, svømmebasseng, skibakke, tennisbane, dyregård for høns og kaniner og verksted med smøregrav for bilene.

Det var en visjonær plan, fullstendig overambisiøs, men viktig likevel. Planen ble kalt et boligsupplement, og poenget var å vise hvordan rommene mellom husene kunne fungere som en naturlig forlengelse av rommene inne.

Fra Korsgata på Grünerløkka.

«I dag har den store felles bakgården blitt et viktig kjennetegn på at et kvartal er ferdig rehabilitert», skrev OBOSbladet i 1988. Å oppgradere uterommene var like viktig som å rehabilitere husene.

FOTO: AR ASH A . NE JAD

FOTO: IVAN BRODE Y

På 1970-tallet ble det bygd mange fine rekkehusområder, som her i Loddefjord.

Målet var å legge til rette for et godt sosialt liv mellom husene, og landskapsarkitekter fikk en større rolle i byplanleggingen.

FOTO: OBOS

skape gode uterom mellom blokkene. Det var også helt i tråd med tidens byplanidealer. Lambertseter ble til som en blanding av teori og natur, sa Frode Rinnan, arkitekten som utformet reguleringsplanen. Etter hvert ble det opparbeidet fine uterom rundt blokkene også, med gressplener og blomsterbed og lekeplasser, og mye skjedde på dugnad.

BOLIG & MILJØ 31

FOTO: JIRI HAVR AN

Historisk byutvikling

I 2016 sto disse bygningene ferdig på Ensjø i Oslo. For 60 år siden ville man bygge nye byer i naturen. I dag gjelder det å få naturen inn i den gamle byen. De siste par tiårene har klima seilt opp som et hovedtema i byutviklingen. Blå og grønne uterom skal bidra til biologisk mangfold og gjøre det mulig å håndtere klimaendringer.

Helst også å motvirke dem.

Tett og lavt var idealet på 1970-tallet. Boligene skulle helst ligge i grender, plassert rundt tun, og boligområdene skulle ha en menneskelig målestokk, for å bruke noen av tidens slagord. Lys, luft og grønt var blitt like mye et spørsmål om trivsel som om sunnhet og hygiene.

byfornyelse både i Oslo og i de andre store byene, og ett av de viktigste grepene var å rydde opp inne i kvartalene og skape gode uterom. Gjerder og gammel skrammelbebyggelse ble revet, og gårdsrommene ble opparbeidet som små parker med busker og blomster, benker og lekeapparater.

På mange måter minner det om tankegangen fra mellomkrigstiden: Byen måtte åpnes opp, sol og frisk luft måtte få komme inn mellom husene. Den store forskjellen var at mens både modernistene og hagebyideologene forutsatte at alt måtte bygges på nytt, fra grunnen av, har byutviklingen fra 1980-tallet og fremover vist at den gamle byen kan bli grønn og fin, den også. //

På 1980-tallet vendte boligbyggingen tilbake til byen. Det oppsto en ny interesse for det urbane, for gater og parker og klassiske bygårder.

32 BOLIG & MILJØ

FOTO: NADIA FR ANTSEN

Byfornyelsen. På 1980-tallet vendte boligbyggingen tilbake til byen. Det oppsto en ny interesse for det urbane, for gater og parker og klassiske bygårder.

Men det var ikke alt det gamle man omfavnet.

Mørke gårdsrom med staller og garasjer, utedoer og søppelkasser hørte ikke med til forestillingen om det gode byliv. Det ble satt i gang en storstilt

Vann skaper trivsel og er pent å se på.

Men det er ikke bare derfor bekker åpnes og ledes gjennom nye boligområder, som her på Ensjø. Det handler vel så mye om å håndtere store nedbørsmengder.

Selvsagt ønsker du å dyrke det musikalske talentet til barna dine.

Men du har samtidig lyst til fortsatt å være på godfot med naboene. Det sier selv at du trenger en virkelig god inngangsdør til leiligheten.

Den aller første døren vi konstruerte var laget for å motstå brann. Det var i 1942. Siden den gang har hver eneste dør vi har laget hatt et viktig formål.

Som å stoppe innbruddstyver og støy,

ruvende flammer og giftig røyk, trekk og matlukt. Å sørge for at du kan leve et trygt, sikkert og godt liv.

Bedriften vår har også et klart formål. Å hjelpe deg med alt du skulle trenge for å være sikker på at du får den riktige inngangsdøren til leiligheten din. For ikke å snakke om å gjøre det så lett som mulig å bytte til en.

Les mer på daloc.no/trygthjem

Foto: Nadia Frantsen

Kjenner dere vedlikeholdsbehovet?

En tilstandsrapport med vedlikeholdsplan gir forutsigbarhet.

Ta vare på dine verdier OBOS Prosjekt er styrets naturlige medspiller når boligselskapet skal planlegge og gjennomføre vedlikehold, rehabilitering og ombygging. Vi kjenner prosessene som skal til for riktige vedtak og gjennomføring av kvalitetsmessige gode og helhetlige prosjekter i boligselskapene.

Byggeprosjekter fra A-Å • Prosjekt- og byggeledelse • Byggherreforskriften • Uavhengig kontroll • Skadevurderinger • Tilstandsvurderinger • Vedlikeholdsplaner • Utredninger og forprosjekt • Internkontroll • Innemiljø

• • • • • • • • •

Miljøkartlegging VVS og våtrom Enøk og energitiltak Heis Elektrotekniske anlegg Betongskader Brannsikkerhet Uteområder Avfallshåndtering

Tlf. 22 86 57 96 | obosprosjekt@obos.no | obosprosjekt.no

Guide

Velkommen til GUIDE-seksjonen!

På de neste sidene finner du nyheter, tips og råd som skal gjøre styrehverdagen litt ­enklere, enten du har lang eller kort erfaring.

STYRELEDER

Hvem skal lede styret?

Ny styreleder er ikke alltid like enkelt å finne. Hva gjør man hvis ingen vil stille til valg?

TEKST: HENR IK SØR LIE

D

e fleste borettslag og sameier finner eiere som både kan og vil sitte i styret. Men før man kommer dit, kan valgkomiteen ha lagt ned mye arbeid i jakten på gode kandidater. Hva gjør man hvis valgkomiteen har gjort alt den makter, men likevel ikke funnet noen som vil være styreleder?

– Det går an å betale for ekstern styreleder, men OBOS mener at de fleste boligselskap er tjent med en intern styreleder. Dette er et tillitsverv som skal ivareta interessene til de som eier og bor i borettslaget eller sameiet. Det engasjementet en som eier har, er ofte å foretrekke, sier daglig leder Øivind Aastorp i OBOS Eiendomsforvaltning.

Må øke honoraret. Kanskje er boligselskapet vant til å ha en god styreleder som knapt har fått honorar. Men slikt varer ikke evig. Da blir som regel løsningen å betale hva det koster for å få folk til å stille.

– Jeg tror i mange tilfeller de fleste kan finne gode, interne kandidater hvis de øker styrehonoraret noe. En ekstern styreleder vil høyst sannsynlig koste enda mer, sier Aastorp.

Han peker også på en annen mulighet som ikke handler om styrehonorar, men om arbeidsmengde for styret.

OBOS tilbyr alt fra ren regnskapsførsel til mer omfattende forvaltningsavtaler.

– Vi kjenner til mindre boligselskap der intern styreleder er villig til å fort-

sette i vervet under forutsetning av at borettslaget har forvaltningsavtale – og ikke bare regnskapsførsel.

Har ekstern leder. OBOS har ikke tall på hvor mange boligselskap som bruker ekstern styreleder, men ett av dem er sameiet Årvollia Eierforening i Oslo.

Det består av 101 leiligheter, og for

tre år siden fikk de ekstern styreleder.

Styremedlem Stig Roger Sjøenden satt den gangen i valgkomiteen, og han forteller: – Vi har mange eldre beboere som har bodd her siden 1970-tallet. Det var ingen som ville ta over som styreleder. Det er såpass mange oppgaver for styrelederen, og vi trenger noen som BOLIG & MILJØ 35

Guide diverse

både har tid, lyst og kompetanse, sier Sjøenden.

De tok kontakt med firmaet Styre og Ledelse, som formidler eksterne styreledere til borettslag og sameier.

Valgkomiteen fikk en liste med kandidater, gikk gjennom CV-er og sjekket referanser.

– Deretter ble vår eksterne styreleder valgt inn på årsmøtet i 2018. Jeg synes det fungerer veldig bra. Han har erfaring med eiendom og fra andre styrer.

Han er kompetent og får ting unna, og det har sine fordeler at han ikke bor her. Det gir mindre tilknytning til enkeltpersoner, som kan være en for-

Vi tar kun betalt hvis kandidaten blir valgt inn på årsmøtet.

Inger Marie Ellingsen

del når man skal få gjennom vanskelige saker. Ulempen er vel at enkelte beboere synes det blir litt upersonlig.

Tidligere var det enklere å møte på styrelederen og slå av en prat. Det er det nok en del beboere som savner, sier styremedlem Sjøenden.

Formidler styreledere. Daglig leder Inger Marie Ellingsen i Styre og Ledelse har skaffet styreledere til en rekke boligselskap. Formidling av kandidater koster fra 10.000 til 18.000 kroner, avhengig av størrelsen på boligselskapet.

– Vi tar kun betalt hvis vedkommende blir valgt inn på årsmøtet. Utover denne engangssummen tar vi ingen betaling, men vi får ofte spørsmål om hva man må forvente å betale for ekstern styreleder. Jeg vil si at det ligger på 1000 kroner pr. bolig hvis man har 40-50 boenheter, sier Ellingsen.

Hun forteller at det blir dyrere hvis det er et lite boligselskap. Veiledende minstepris er 27.500 kroner, og for de minste selskapene er dette ofte langt

MILJØBEVISST

Ved større rehabiliteringsprosjekter kan grønt lån i OBOS-banken gi lavere rente. idligere var slike låne en mulighet kun for OBOS-medlemmer. Nå har OBOS-banken utvidet fordelen til også å gjelde for boligselskap som er forvaltet gjennom OBOS. Hvis boligselskapet ditt oppfyller ett eller flere av

36 BOLIG & MILJØ

mer enn hva de er vant til å betale styrelederen.

– Denne summen blir nok brukt som argument for å øke styrehonoraret, og med høyere honorar finner de ofte en intern styreleder likevel. Det stiller seg annerledes for større selskap. Der handler det mer om arbeidsmengde, og de trenger en person som både har tid og kompetanse. //

Dato for Høstseminaret

Få lavere rente

T

Daglig leder Inger Marie Ellingsen i Styre og Ledelse.

kravene under, er sjansene gode for at det neste lånet kan bli grønt. Det gir mulighet for bedre rente. Du kan søke via Styrerommet.

Dette skal til for å få grønt lån: Større rehabiliteringsprosjekter som gir minst 30 prosent forbedring i energiforbruket.

Større rehabiliteringsprosjekter med mål om å forbedre drenering i og rundt bygningsmassen, for å unngå jorderosjon og flomskader.

Boligselskap som satser på miljøvennlige løsninger og ønsker å bygge ladestasjoner for elbil og elsykkel.

Nyboligprosjekter med sertifiseringen BREEAM Very good.

OBOS tar sikte på at det igjen vil være mulig å samles fysisk til høsten, og det planlegges for høstseminar i åtte ulike byer. Høstseminaret til OBOS vil by på en rekke foredrag om aktuelle emner for borettslag og sameier. Merk deg datoen! Mer info kommer på nyhetsbrev og på obos. no/hostseminar.

• Hamar – 7. september • Oslo – 13. september • Tønsberg – 16. september • Ålesund 21. september • Trondheim 22. september • Oslo – 28. september • Fredrikstad – 30. september • Bergen – 5. oktober • Stavanger – 6. oktober

Sveip hytta varm

Kontakt oss i dag!

5

års garanti

Elfag-elektrikeren garanterer kvaliteten på sitt arbeid, materialer og utstyr i 5 år.

Smarte løsninger fra Elfag på elfag.no

Vi mener at «sjarm» også kan være smarte løsninger og komfort.

SAMLE MER, FÅ MER

Som TV- eller bredbåndskunde hos Telia får du ekstra fordeler om du flytter mobilabonnementet til oss.

TV OG STRØMMING Ekstra TV-poeng

INTERNETT

ER DU KLAR FOR VÅREN? ER DU KLAR ER DU KLAR Surfegaranti

MOBIL

Ekstra mobildata

Bestill dine tjenester på: 924 05 050 eller telia.no/kundeservice For mer informasjon om våre fordeler: telia.no/samlet

FOR VÅREN? ER DU KLAR FOR VÅREN?

- LA OSS HJELPE DEG! - LA OSS HJELPE DEG! - LA OSS HJELPE DEG!

FOR VÅREN?

– LA OSS HJELPE DEG!

VÅRFEIING/VEDLIKEHOLDSFEIING

CONTAINER TIL VÅRRYDDING

GRØNTTJENESTER

I overVÅRFEIING/VEDLIKEHOLDSFEIING 80 år har vi stått til tjeneste for våre kunder. Vaktmesterkompaniet kanGRØNTTJENESTER hjelpe deg med CONTAINER TIL VÅRRYDDING å rydde opp til våren. Vi tilbyr feiing av gårdsplasser og veier, container til vårrydding, VÅRFEIING/VEDLIKEHOLDSFEIING VÅRFEIING/VEDLIKEHOLDSFEIING CONTAINER CONTAINER TIL TILVÅRRYDDING VÅRRYDDING GRØNTTJENESTER GRØNTTJENESTER gartnertjenester, graving og asfaltering.

Vi hjelper alt fra store bedrifter og I over 80 år har vi stått til tjeneste for våre kunder. Vaktmesterkompaniet kan hjelpe deg med borettslag til Ingen eravfor liten, ingen jobbcontainer er forkan stor.

Vi tilbyr feiingkunder. gårdsplasser og veier, til vårrydding, I over 80 åårrydde harprivate viopp ståtttilhjem. tilvåren. tjeneste for jobb våre Vaktmesterkompaniet II over over 80 80 år år har har vi vi stått stått til til tjeneste tjeneste for for våre våre kunder. kunder. Vaktmesterkompaniet Vaktmesterkompaniet kan kan hjelpe hjelpe deg deg med med

gartnertjenester, graving og feiing asfaltering.

Vi hjelper alt store bedrifter hjelpe deg medopp å rydde opp tiltilbyr våren.

Vi tilbyr feiing av gårdsplasser og veier, åå rydde rydde opp til til våren. våren.

Vi Vi tilbyr feiing av av gårdsplasser gårdsplasser og ogfra veier, veier, container container til tilog vårrydding, vårrydding, container til vårrydding, gartnertjenester, graving ogliten, asfaltering.

Vi hjelper alt borettslag til private hjem.

Ingen jobb er for ingen jobb er for stor.

La oss gjøre jobben! gartnertjenester, gartnertjenester, graving graving og og asfaltering. asfaltering. Vi Vi hjelper hjelper alt alt fra fra store store bedrifter bedrifter og og fra store bedrifter og borettslag til private hjem. Ingen jobb er for liten, ingen borettslag borettslag til til private private hjem.

Ingen Ingen jobb jobb er er for for liten, liten, ingen ingen jobb jobb er er for for stor. stor. jobb er forLastor.

Ta kontakt med oss i dag!hjem.

Befaring er selvfølgelig gratis! oss gjøre jobben!

Tlf 00 / post@vk.no vk.no er selvfølgelig gratis!

La23 oss17La gjøre jobben!

La22 oss gjøre gjøre jobben! jobben!

Taoss kontakt med oss i dag! / Befaring

Ta kontakt med salgssjef for en hyggelig prat og en uforpliktende befaring!

23 17vår 22 00oss / post@vk.no / vk.no Ta TaTlf kontakt kontakt med oss ii dag! dag!

Befaring Befaring er er selvfølgelig selvfølgelig gratis! gratis!

Knut Atle Olsen: med kao@vk.no / 406 10 948

Tlf Tlf 23 23 17 17 22 22 00 00 // post@vk.no post@vk.no // vk.no vk.no

23 17 22 00

vk.no

23 17 22 00 o 00 22.n 23 17vk

vk.no

VINTERTJENESTER | FEIING OG SPYLING | CONTAINERUTLEIE | GARTNERTJENESTER | GRAVING OG ASFALTERING VINTERTJENESTER | FEIING OG SPYLING | CONTAINERUTLEIE | GARTNERTJENESTER | GRAVING OG ASFALTERING

VINTERTJENESTER VINTERTJENESTER || FEIING FEIING OG OG SPYLING SPYLING || CONTAINERUTLEIE CONTAINERUTLEIE || GARTNERTJENESTER GARTNERTJENESTER || GRAVING GRAVING OG OG ASFALTERING ASFALTERING

Guide diverse

BÆREKRAFT

Kartlegger tilstanden Mange boligselskap har problemer knyttet til vær og klima – og rotter.

O

BOS jobber for å bygge opp en bærekraftmodul på Styrerommet. Målet er å gi styrene et verktøy som gjør det lettere å jobbe med bærekraft som en naturlig del av driften. Modulen består av fire trinn, og nærmere 800 boligselskap har gjennomført første trinn.

Trinn to er lansert og ligger tilgjengelig på Styrerommet,

og alle boligselskap oppfordres til å delta.

– Intensjonen hittil har vært å bevisstgjøre styret og kartlegge status i Norges mange borettslag og sameier. Kunnskap om tilstanden vil hjelpe oss til å utvikle et målrettet verktøy. I neste trinn skal vi lansere et hjelpemiddel til å føre oversikt over miljøbelastningen og

hvilke tiltak som bør prioriteres i det enkelte boligselskap, sier miljødirektør Birgitte Molstad i OBOS. Foreløpige funn viser blant annet at vær og klima skaper problemer for omtrent halvparten av boligselskapene. Typiske eksempler er problemer med overvann og sterke vindkast, istapper fra tak og tilbakestrømming av kloakk på grunn av mye nedbør.

– Så da blir spørsmålet hva som bør gjøres og hvor mye det haster. Boligselskapene må forberede seg på enda mer nedbør i årene som kommer, og bærekraftmodulen skal hjelpe dem med dette arbeidet – i tillegg til en rekke andre områder, sier Molstad.

Av andre eksempler viser hun til skadedyr. Hele 58 prosent har registrert skadedyr de siste to årene, og 40 prosent har gjennomført tiltak.

– Det dreier seg særlig

Birgitte Molstad

om rotter på fellesområdet, både ute og innendørs. I tillegg rapporterer mange om sølvkre og skjeggkre.

Mer oppløftende er tall som sier noe om sosial bærekraft i boligselskapene.

– 25 prosent forteller at de har hatt gjenbrukstiltak som bruktmarked eller bytteordning for bøker og klær.

Det er kanskje ikke helt overraskende at stadig flere beboere er opptatt av dette, sier Molstad.

Nå starter den tekniske utviklingen av trinn tre i bærekraftmodulen, og miljødirektøren har mål om at denne skal være klar mot slutten av året.

M I T T Ø KO N O M I T IP S

Rabatt på Maxbo I Heimansåsen borettslag har de kuttet utgifter.

H

eimansåsen ligger i Slemmestad i Røyken kommune. Borettslaget består av 63 leiligheter fordelt på fire bygg, og Tor Inge Skoglund er styreleder.

Han forteller at de har vaktmester- og serviceavtaler, men utfører også noe arbeid selv. Derfor var det behov for en kantklipper, hekksaks og en del verktøy.

– Vi fikk Maxbo i Slemme-

stad for et par år siden. Der jobber det kunnskapsrike folk, og i tillegg får borettslaget 15 prosent rabatt ved å bruke OBOS-avtalen. Vi har kanskje handlet for 15-20.000 kroner hittil. Det er ikke de store summene, men det er greit å få med seg rabatten, sier styreleder Skoglund.

Alle boligselskap som er forvaltningskunde av OBOS

Tor Inge Skoglund, styreleder i Heimansåsen borettslag.

får 15 prosent rabatt hos Maxbo. Alt som kreves er at styret eller vaktmester oppretter et kundeforhold.

Rabatten gjelder på ordinære priser, og kan ikke brukes

på kampanjer.

Alle rabatt- og samarbeidsavtaler ligger på Styrerommet (under Hjelpemidler) og på obos.no/styre/ rabattavtaler.

BOLIG & MILJØ 39

Guide juristen

FORSIKRING

De som ødelegger Hva kan gjøres hvis det stadig er de samme som forårsaker skade?

TERJE SJØVOLD Juridisk direktør i OBOS

Spørsmål: I vårt borettslag har beboere hatt varmtvannstanker som går i stykker eller oppvaskmaskiner som ikke blir ordentlig montert. Det har ledet til lekkasjer som gjør skade på andres leiligheter. Er dette greit?

Svar: Skjødesløs omgang med vann er et klassisk problemområde, og konsekvensene for andre boliger kan være store dersom det oppstår skader.

Det følger av borettslagsloven § 5-11 at alle har plikt til å bruke sin bolig på en tilbørlig aktsom måte, slik at det ikke oppstår skade på andre boliger eller vesentlig ulempe for andre beboere. Tilsyn med installasjoner som varmtvannstanken vil også omfattes av andelseiers vedlikeholdsplikt etter borettslagsloven § 5-12.

Forsømmelser på dette området kan i alvorlige og gjentatte tilfeller bli å anse som vesentlig mislighold og lede til salgspålegg. Andelseier vil i utgangspunktet også være erstatningsansvarlig for skadene etter regelen i borettslagsloven § 5-15 og alminnelige erstatningsrettslige prinsipper.

Spørsmål: Som regel plukker forsikringen opp skadene, men 40 BOLIG & MILJØ

vi får det igjen i form av høyere premier. Alle kan selvsagt være uheldige, men ofte har vi inntrykk av at det ligger ren skjødesløshet bak! Kan vi nekte å benytte forsikringen på disse skadene og pålegge dem å bekoste utbedring selv?

Svar: Hvorvidt borettslaget kan nekte å bruke lagets forsikring i et tilfelle der andelseiers adferd har ledet til en skade er et vanskelig spørsmål.

På den ene side er det borettslagets forsikring, og det er i prinsippet borettslaget ved styret som bestemmer hvor og når den skal brukes. Det blir litt som når jeg får en liten bulk i bilen min og heller velger å betale for reparasjonen av egen lomme, uten å bruke forsikringen fordi jeg risikerer bonustap og et dårlig forhold til forsikringsselskapet.

På den annen side har andelseier vært med på å betale for forsikringen gjennom felleskostnadene, og må etter omstendighetene sies å ha en viss rett til å kreve at forsikringen faktisk brukes i påkommende tilfelle.

I praksis vil jeg tro at de aller fleste borettslag avstår fra å sette spørsmålet på spissen.

Det vil bevismessig kunne være vanskelig å bevise at andelsei-

Renner det over? En del borettslag har vedtektsfestet at den som forårsaker skaden må betale egenandelen.

er har opptrådt tilstrekkelig klanderverdig, og det vil uansett måtte brukes mye ressurser fra borettslagets side på å drive inn et bestridt krav.

Selv om ikke-bruk av forsikringen hører til sjeldenhetene, er det ikke så helt sjeldent at borettslaget praktiserer den ordning at andelseier må betale egenandelen når forsikringen brukes. Dette er et tiltak som kan ha en viss preventiv effekt, men også dette bør imidlertid brukes med en viss omhu.

Egenandelen kan etter omstendighetene være et ganske høyt beløp, og en andelseier som føler han eller hun ikke har opptrådt spesielt klanderverdig vil ofte synes det er urimelig å stå ansvarlig for denne.

Selv om en plikt til å betale egenandel kan bygges på det alminnelige erstatningsansvaret som nevnt over, anbefales det at en slik ordning nedfelles i vedtektene. Det vil da være klart at forpliktelsen eksisterer, og at borettslaget har et klart hjemmelsgrunnlag for å kreve inn denne. Forhåpentligvis vil det også lede til større aktsomhet blant andelseierne slik at de er med på å forebygge skadehendelser. //

Må felleskostnadene økes?

Dette er et spørsmål mange beboere stiller når det blir snakk om rehabilitering.

Som kunde i OBOS har du og resten av styret en dedikert rådgiver i OBOS-banken, som kan gi råd om hvordan små og store rehabiliteringsprosjekter bør finansieres, og hvordan felleskostnadene påvirkes. Det gir større trygghet når det skal tas beslutninger om økonomi og vedlikehold.

Ring oss på 22 86 58 00, eller finn din rådgiver på styrerommet.no

5553 Ann. Bolig_Miljø_2_Layout 1 16.03.2021 09:41 Side 1

Vi kan ta oss av det utvendige vedlikeholdet deres!

Malermester Widar Lund AS tilbyr alt av utvendig maling og tilhørende snekker­ og rehabiliteringsarbeider, som f. eks. utskifting av dører og vinduer, skifting av kledning eller annet nødvendig vedlikeholdsarbeid.

TEKNIKO

TEKNISKE KONSULENTTJENESTER AS Tekniko løser akutte, tekniske problemer, samtidig som vi kan være en strategisk samarbeidspartner. Vi bistår virksomheter og privatpersoner.

Kontakt oss gjerne for tilbud og referanser.

ENTREPRENØR

RÅDGIVNING

TEKNIKK

Sjø og vann Trefelling Bygg og anlegg Tilkomstteknikk Vaktmestertjenester

Sikkerhet og beredskap Revisjon og kontroll Bemanning Import og handel

Fysisk sikring Svakstrøm Sterkstrøm Automasjon Jern og metall

LUND

KONTAKT

I Bråtengrenda 66 ­ 96 i Ytre Enebakk har vi hatt ansvaret for utvendig maling av 16 leiligheter i 4 nyoppførte firemannsboliger

MALERMESTER WIDAR LUND AS • Osloveien 717 • 1914 Ytre Enebakk Telefon 64 92 58 28 • post@malermester­lund.no • www.malermester­lund.no

+47 907 97 455 info@tekniko.no www.tekniko.no

20% rabatt på container til fastpris Samarbeidsavtalen gir også 20% rabatt på suge- og spyletjenester BESTILL CONTAINER I NETTBUTIKKEN MED RABATTKODE OBOS

Ragnsells.no

Trustscore utmerket - 4,6 av 5 - basert på 2253 tilbakemeldinger

Guide diverse

FOTO: MIK AEL LUKSEPP

RUSKEN

Gratis å kaste Med Rusken-kupong kan boligselskap i Oslo levere avfall gratis mellom 26. april og 30. juni.

Skal det utsettes?

Det er tid for dugnad, slik man brukte begrepet før korona. For mange borettslag og sameier er dugnad fast tradisjon en april- eller maidag, gjerne etterfulgt av pølser og is til beboerne. Men hva gjør vi i år? Det sier seg selv at smittevernreglene må overholdes. Her er noen alternativer:

R

usken er Oslo kommunes satsing på en ren og trivelig by, og Vårrusken er startskudd for årets Rusken-aksjoner. På grunn av korona er tidspunktet forskjøvet, og årets aksjon pågår til 30. juni.

Frist for påmelding for boligselskap er innen 25. juni. I år kjører Rusken ryddeutstyret direkte til alle påmeldte.

Det deles ut Rusken-kupong, engangshansker, avfallssekker og premier til barna. I år blir det digital premie med et spill som heter «Rusken vs Fusken».

Ruskengeneral Jenny Krohn jobber for en ren og ryddig hovedstad.

Boligselskap som har sikret seg Rusken-kupong kan levere avfallet hos RagnSells i Lørenskog. Husk at avfallet ikke må inneholde

farlig avfall, elektrisk avfall eller rester fra oppussing.

For påmelding og mer info, se rusken.no/varrusken

F L AG G S TA N G

Tid for flagg

til alle døgnets tider, kan du bruke vimpel – som kan henge oppe hele døgnet.

I vintermånedene fra november til februar skal flagget ikke heises før klokka 09, og det skal tas ned innen solnedgang. I Nord-Norge kan flagget vaie fra kl. 10 til 15 i denne perioden.

Om sommeren kan flagget vaie mellom klokka 08 og 21.

H

ar dere flaggstang?

Som vanlig dukker det opp en del flaggdager når vi nærmer oss sommeren.

Flaggreglene gjelder for det offisielle Norge, men kan også være en rettesnor for boligselskap med flaggstang. Hovedregelen er at flagget kan heises ved soloppgang og fires ved solnedgang. På grunn av Norges varierende soltimer, er det lagd egne regler: I

DUG NAD

perioden 1. mars til 31. oktober skal flagget ikke heises før klokka 08, og flagget skal ikke fires ned senere enn klokka 21. Ifølge flaggregler.no kan man heise flagget klokka 08 selv om det fortsatt er mørkt, men flagget må alltid fires før det blir mørkt. Ønsker du å ha de norske fargene synlig

Flaggdager april-juni 2021: 4. april – 1. påskedag 1. mai – Arbeidernes dag 8. mai – Frigjøringsdatoen av 1945 17. mai – Norges nasjonaldag 23. mai – 1. pinsedag 7. juni – Norges uavhengighetsdag 1905

• Arrangere som vanlig, og være ekstra påpasselig med smittevern.

• Fordele oppgavene på ulike dager, for å sikre at beboerne ikke går oppå hverandre.

• Begrense seg til det viktigste nå i april/ mai, og ta resten på sensommeren.

• Kjøpe seg ut av det og la profesjonelle gjøre jobben.

• Ha dugnadsfest, men utsette den til alle kan samles.

CONTAINER

Rabatt på avfallshåndtering Samarbeidsavtalene med Franzefoss og Ragn-Sells gir sameier og borettslag over hele landet gode priser på containerutleie, komprimatorbil, rørinspeksjon og suge- og spyletjenester. Se obos.no/ styre/rabattavtaler.

BOLIG & MILJØ 43

Guide digitale løsninger

KO M M U N I K A S J ON

Lov å være digital En lovendring åpner for mer bruk av digital kommunikasjon i boligselskapene, blant annet ved årsmøter og info til beboerne.

TEKST: HENR IK SØR LIE

I mars vedtok Stortinget endringen som gjør at det er fullt lovlig å ha digitale årsmøter.

Uten korona ville neppe lovendringen vært på plass i dag.

– OBOS har lenge sett behovet for digitale årsmøter i borettslag og sameier, men loven har ikke gitt adgang til digital gjennomføring. Likevel startet vi arbeidet med å utvikle denne tjenesten, og som kjent ble det veldig aktuelt da samfunnet stengte ned i fjor – rett før årsmøteperioden, sier Eiliv Mæhle Liljevik, som er direktør digitale forvaltningstjenester i OBOS. Han innrømmer at det kom litt brått på i fjor. Regjeringen 44 BOLIG & MILJØ

varslet at det ville komme en midlertidig lovendring, og utviklerne i OBOS kastet seg rundt for å videreutvikle testversjonen. Resultatet ble at hele 3000 boligselskap benyttet seg av tjenesten. I tillegg viste det seg at langt flere deltok og avga stemme, en økning fra 10-15 prosent til omtrent 40 prosents deltakelse.

– Vi har jobbet mye med å utvikle tjenesten ytterligere.

I dag er den bedre tilpasset ulike behov, inkludert de med kompliserte saker på agendaen. Selve årsmøtemodulen kan kombineres med videomøte hvis behov, eventuelt med fysisk

oppmøte når forholdene tillater det. Tilbakemeldingene tyder på at digitalt årsmøte verdsettes av mange, og er noe de vil fortsette med også etter pandemien, sier Liljevik.

Eiliv Mæhle Liljevik

Loven likestiller. Endringene i loven handler ikke bare om årsmøter. Det har nå blitt en rettslig likestilling mellom papirbasert og elektronisk kommunikasjon.

Tidligere kunne styret sende meldinger elektronisk til beboerne hvis «andelseigaren uttrykkeleg har godteke dette», som i praksis betydde å ha gitt samtykke til elektronisk kommunikasjon.

STYREROMMET

Bruk hjelpemidler!

VIBBO

Send påminnelse Styret kan med noen tastetrykk sende beboerne invitasjon til Vibbo. Det gjøres under Administrer beboere. Nå er også blitt enkelt å sende en påminnelse til de som ikke har svart.

Filtrering av meldinger

I menyen på Styrerommet er det et punkt som heter Hjelpemidler. Her kan det være smart å kikke innom hvis du er på jakt etter bruksanvisninger, maler, rabattavtaler og annet som kan være nyttig.

Blant annet kan du finne opplæringsvideoer som tar for seg bruk av ulike deler av Styrerommet og Vibbo. Har du ikke kommet i gang med bruk av Vibbo?

Da kan du laste ned et webinar som gir deg et grunnkurs.

Du kan også finne maler og

skjemaer for ulike områder, blant annet en mal for brannøvelse i boligselskaper.

Under Samarbeidsavtaler ligger alle OBOS-avtalene som boligselskapene kan benytte for å spare penger, fra heisservice til strøm og containerleie. Det er i dag 15 ulike rabattavtaler.

Under Hjelpemidler er det også lagt inn noen årganger av Bolig & Miljø og nyhetsbrevene.

Dessuten finner du informasjon om forsikring via OBOS. //

Med ny lov er dette endret.

Nå heter det: «Styret avgjer korleis meldingar og liknande til andelseigarane etter denne lova skal givast. Andelseigarane kan reservere seg mot å ta imot meldingar elektronisk. Styret skal informere andelseigarane i

rimeleg tid før ny kommunikasjonsmåte blir teken i bruk.»

Dermed slipper styret å sende informasjon i papirform til unge og datakyndige som bare har glemt å gi samtykke. Derimot er det fortsatt en del eldre som knapt bruker data. Liljevik understreker at det er viktig at styret tar hensyn til dem som ikke er på nett.

– Alle må få informasjon – uavhengig av datakunnskaper.

Vi har sørget for at det nå er enkelt å skrive ut Vibbo-saker i et leservennlig format. Deretter er det bare å legge i postkassen til de som har reservert seg, sier Liljevik. //

Vi har jobbet mye med å utvikle tjenesten ytterligere.

I dag er den bedre tilpasset ulike behov.

Eiliv Mæhle Liljevik

På Vibbo kan beboerne sende meldinger til styret, og stadig flere bruker denne kanalen fremfor e-post. Er du på jakt etter en gammel melding? En ny funksjon gjør at du enklere kan finne den meldingen du leter etter. Du kan filtrere på beboer, temaet som meldingen er merket med, eller styremedlemmet som er satt som ansvarlig for å følge opp.

STYREROMMET

Utvikler FDV-modul Den siste tiden har mange ressurser gått med til utvikling av digitale årsmøter og utrulling av nytt fakturasystem. Nå skal oppmerksomheten rettes mot andre områder.

– Det største prosjektet fremover blir å utvikle en FDV-modul til Styrerommet. Styret skal få hjelp til å holde oversikt over drift og vedlikehold av bygningsmassen – om hva som er gjort, hva som bør gjøres og hvilke kostnader man kan forvente. Vi tror det kan bli en svært nyttig tjeneste. Planen er lansering mot slutten av året, sier Eiliv Mæhle Liljevik i OBOS.

BOLIG & MILJØ 45

Bolig & Miljø dette er obos

Hjelp oss å bli bedre Årsmøtene er i gang, og med det også vår årlige kundeundersøkelse. Dere som har vært styreledere en stund er kjent med denne, og vi håper som tidligere at alle som mottar undersøkelsen vil sette av litt tid til å svare.

Spørsmålene sendes fra rådgiveren deres, og svarene i undersøkelsen brukes først og fremst i vårt utviklingsarbeid.

Dere involveres i stadig større grad for å hjelpe oss med å utvikle ny eller forbedre eksisterende produkter og tjenester, spesielt de digitale løsningene. Slik sikrer vi at vi er på riktig vei. Det er like viktig for oss å tilpasse de individuelle tjenestene dere får. Kundeundersøkelsen er ikke ment å erstatte en løpende dialog for et godt samarbeid. Vi tar veldig gjerne imot tilbakemeldinger og innspill året rundt.

På forhånd takk for hjelpen!

…det nå er mulig å sende påminnelse til de som er invitert inn til Vibbo, men ikke har svart?

Det er bare å trykke på knappen! …OBOS OpenNet gir deg stor valgfrihet mellom ulike leverandører av tv- og bredbåndstjenester? Se obosopennet.no

…styret i boligselskapet kan søke om grønne lån i OBOSbanken til å finansiere tiltak som fremmer miljøet?

Hvordan bør helse, miljø og sikkerhetsarbeidet drives? Webinaret tar for seg ansvarsforhold og viser hvor viktig det er å ta HMS på alvor i boligselskapet.

Når: Tirsdag 4. mai kl. 16.30-18.30

Hva vil det si å være styreleder eller et styremedlem? Et styreverv består av mange oppgaver.

Noen er enkle og tydelige. Noen bærer preg av rutine, mens andre kan virke utfordrende.

På dette webinaret får du god innsikt i styrets oppgaver.

Når: Torsdag 6. mai kl. 16:30-18:00

Introduksjon til Styrerommet.no

500 000+ …OBOS nå har over en halv million medlemmer?

Styrerommet.no gjør det enkelt å håndtere økonomi, gjennomføre HMS og avholde styre- og årsmøter. Vi tar en grunnleggende gjennomgang av innholdet.

Når: Tirsdag 11. mai kl. 16:30-18:00

Introduksjon til Vibbo

Noe av hva vi tilbyr

Støtte til bomiljøet OBOS ønsker å bidra til gode bomiljø. Borettslag og sameier kan søke om støtte til klimaog miljøtiltak. Vi støtter også en rekke gode formål innen kultur, idrett, humanitært arbeid og andre sosiale tiltak.

Søknadsfrist 31. mai. Se obos.no/obosgirtilbake

46 BOLIG & MILJØ

HMS-internkontroll i boligselskaper

Styrearbeid for nybegynneren

Visste du at …

VIL DU VITE MER OM DETTE? Snakk med rådgiveren din!

Kurskalender

Rabatt til uterommet Våren er her, og det er på tide å tenke på uteområdene. Via vår samarbeidsavtale med LOG får dere gode rabatter på utemøbler, planter og annet til utemiljøet.

Bil- og sykkeldeling OBOS har inngått nye samarbeidsavtaler med Otto og ZipCar, som tilbyr deling av bil, elektrisk sykkel og sparkesykkel. Opplev gleden av å ha en egen bil, elektrisk sykkel eller sparkesykkel, men uten byrden ved å eie den selv.

Nå kan boligselskapet ditt ha muligheten til å sikre seg bilog sykkeldeling.

Vibbo er en tjeneste fra OBOS som gjør det enkelt å samle alt beboerne trenger å vite om borettslaget eller sameiet på ett sted. Denne ettermiddagen vil vi vise hvordan dere kan komme i gang med bruken av Vibbo.

Når: Onsdag 19. mai kl. 16:30-18:00

Mer informasjon på obos.no/kurs.

Annonse87x125.qxp_Layout 1 21.01.2021 15.15 Side 1

Ring 48 300 500 og få GRATIS befaring!

Hva er mest skummelt?

FUKT ELLER

-30%

VANN SOLSKJERMING OG GARASJEPORTER

DERFOR INVESTERER «ALLE» I SOL- OG INNSYNSSKJERMING • Fjerner sjenerende sollys • Mørkere soverom • Reduserer varmeinnslippet gjennom vinduene • Fjerner reflekser på TV´n • Reduserer innsyn • Er dekorativt

?

h2ops.no

32

922 87 087

• Vi utfører vaktmestertjenester for over 60 borettslag og sameier.

• Vi er opptatt av at kundens behov blir ivaretatt til en fornuftig pris.

• Kan også være behjelpelig med å vikariere ved ferie/ sykdom hos Deres faste vaktmester. post@novak-vaktmester.no Tlf.: 992 18 110 Selma Ellefsensv. 2, OSLO www.novak-vaktmester.no

IKKE STØRST, MEN BEST PÅ EIENDOM

Anleggsgartnere

Postkasser

Brannsikring

BRANNSIKKERHET! Oslo Brannsikring utfører brannsikringsarbeid hos borettslag og sameier

www.oslo-brannsikring.no Tlf.: 22 88 45 80

Postkasser for innebruk og utendørs bruk, montert på stativer • Vi leverer ferdig montert til bruk, stor referanseliste.

• Demo rom med postkasser og utlån av prøvekasser.

• Forhandler for Stansefabrikken.

vaktmester-oslo.no – 916 70 720

Avfallshåndtering

Elektriker

20% rabatt på container suge- og spyletjenester Bestill på ragnsells.no RAGNSELLS.NO - 22800800 Avfallshåndtering

Radonmåling

TENK BRANNSIKKERHET! Vi leverer og monterer automatiske brannalarmanlegg Prosjektering • Installasjon • Service FG godkjent installatør Sentral godkjenning Alt innen nødlys

Tlf. 23 08 52 00 • www.elektro-nytt.no

Spesialrabatt til borettslag/sameier!

Tlf. 21960350 www.radonlab.no

Skadedyrkontroll

Lekeplass

• DUGNAD OG OPPRYDDING • CONTAINER ELLER STORSEKKER • SUG-/SPYLETJENESTER • LØVÅS KOMPLETT – Borettslag

Radonmålinger - Radontiltak

Trigonor er leverandør av lekeplass­ utstyr! Vi utfører også lovpålagt funksjonsettersyn, repara­ sjoner og vedlikehold.

Ta kontakt for et godt tilbud!

® Bemannet døgnvakt - Hele Norge

Tlf: 23 24 50 00 www.lovastransport.no

www.trigonor.no 69 27 90 10

Låsesmeder

Avfallshåndtering Avfallsbrønner

23 88 46 56 • pelias.no Vaktmestertjenester

Adgangssystem - Service - Postkasser

salg, installasjon, service og vask

Vaktmestertjenester

strombergs.no

64 80 29 00

Balkonger

Nye balkonger?

Ta kontakt med oss for å komme riktig i gang! www.balco.no Tel. 23 38 12 00

Telefon 41 70 00 00 post@las1.no www.las1.no

Malertjenester

Ta kontakt for gratis befaring

Blikk/kobberslagere

Fasade og tak – vår sak!

Oppmerking

vaktmester-oslo.no Vindu - dør montasje

Alt innen maling, fasade - gulvarbeid Tlf 23 40 03 70

Epost: post@borettslags-service.no Tlf. 916 70 720

regnbuen.no

Totalentreprenør Spesialister på utskifting av vinduer og dører.

Rådgivning – Prosjektering – Service – Vedlikehold

www.vdmontasje.no Annonsere her: Annonsere i Bolig & Miljø?

Ta kontakt med: Mona Jørgensrud

Kakkelovnskroken 2, 0954 OSLO Telefon: 22 15 46 90 – www.blikkenslager.no

Tlf. 911 73 473 – mail: mj@hsmedia.no

Baktrappa

Møter er absolutt nødvendig hvis man ikke vil ha gjort noe.

JOHN KENNETH GALBRAITH, A M E R I K A N S K S A M F U N N S Ø KO N O M

Populært i 100 år

Test deg selv!

OBOS-quizen av Eddie Chr. Thomas 1. Hvilket fotballag i OBOS-ligaen spiller sine hjemmekamper på Fosshaugane Campus?

2. For hvilket politisk parti er stortingsrepresentanten Kjersti Toppe innvalgt?

3. Hvem vant den norske finalen i Melodi Grand Prix i februar med låten Fallen Angel?

4. Hva heter NorgesGruppens kjedekonsept av kiosker/serveringsutsalg som du blant annet finner på busstasjoner og kjøpesentra?

5. På engelsk heter denne Disneyfiguren, som gjerne opptrer i tospann med Mikke Mus, Chief O’Hara. Hva kalles han på norsk?

6. Hvor lenge har man vært gift når man feirer papirbryllup?

7. Fra hvilken amerikansk actionsfilms soundtrack (utgitt 1998) er låten I don’t Want to Miss a Thing med Aerosmith hentet?

8. Hvor mange gull vant Norge under Ski-VM i Oberstdorf 2021?

9. Hvilket dyr prydet opprinnelig en pakke sigaretter av merket Blue Master?

10. Hvilke fire amerikanske delstater utgjør Hjørnestatene (Four Corners States), det eneste stedet i USA der fire delstater grenser opp til hverandre og møtes i ett punkt?

11. Hvem var president i USA under den såkalte Cuba-krisen i 1962?

12. Hva heter den danske kongefamiliens residens i København?

13. Hvor mange sølvpenger fikk Judas for å forråde Jesus?

14. Hvem har skrevet kriminalromanene om detektiven Hercule Poirot?

15. Hva heter programlederen for Påskelabyrinten som har vært sendt på NRK radio siden 1987?

SVAR: 1. Sogndal 2. Senterpartiet 3. TIX 4. MIX 5. Politimester Fiks 6. Ett år 7. Armageddon 8. 13 (av 24 mulige) 9. En hest 10. Utah, Colorado, Arizona og New Mexico 11. John F. Kennedy 12. Amalienborg 13. 30 sølvpenger 14. Agatha Christie 15. Viggo Valle (Kor ska vi reis?)

FOTO: UK JENT / OSLO MUSEUM

?

I år er det hundre år siden de første leietakerne kunne flytte inn i Torshov Kvartal VIII, populært kalt Frankrikegården. Dette kvartalet er en del av Torshovbyen, som ble oppført i 1917-25. Det ble bygget hele 1762 leiligheter og 18 butikklokaler i kommunal regi. Bebyggelsen ble oppført for Kristiania kommune etter tegninger av boligdirektørens arkitektkontor ved Harald Hals. I den nye bydelen skulle det endelig bli store, grønne gårdsrom med lys og luft til arbeiderklassen!

I vår tid vises det ofte til Torshovbyen som et av de mest vellykkede kommunale boligprosjektene noensinne. At disse boligene har vært populære, og at de fortsatt er det i våre dager, er det i alle fall ingen tvil om.

Kvartalet ble trolig kalt Frankrikegården fordi personale fra den franske ambassaden bodde i noen av leilighetene.

Radio Gaga

BOLIG & MILJØ 49

Porttelefon og adgangskontroll

Dørautomatikk

Nyhet

iLOQ - et digitalt låsesystem, helt uten batterier!

Ta kontakt for mer info.

Postkasser

Nøkkelsystem

Leverandør av elektroog låsesmedtjenester Assistent Partner er registrert elinstallatør og leverandør av tradisjonelle elektro- og låsesmedtjenester, med dørautomatikk, porttelefon, adgangskontroll og elektroniske låsesystemer som spesialfelt.

Vi leverer også postkasser med elektronisk lås tilpasset adgangskontroll-systemet.

Kontakt oss på tel. 48 10 11 00 for mer info!

Assistent Partner – din digitale låsesmed i Oslo, Viken og Vestfold/Telemark

Drammen - Oslo - Sarpsborg assistentpartner.no

VEDLIKEHOLDSRENS?

Anse jobben som gjort Vedlikeholdsrens av hele det innvendige avløpssystemet utføres for å eliminere problemer med tette og trege avløp og dermed sikre funksjonsevnen til rørene.

Kontakt oss for en gratis befaring eller for å høre hvordan vi kan hjelpe deg.

www.tt-teknikk.no / Tlf: 02490

Returadresse: Bolig & Miljø, Postboks 6666 St. Olavs plass, 0129 Oslo

d år på ra es mest rg o N d e m e kunder fornøyd EPSI 2020

Hei, verden!

I disse dager jobbes det fra kjøkkenbord, venner møtes på nett, og kvelden på byen erstattes av en helaften i sofaen.

Med Altibox kan du som styreleder gi beboerne makten, slik at de enkelt velger tv-pakke og hastighet på fiberen etter eget ønske. Ingen er like, men vi har noe for alle!

Kontakt oss på altibox.no/boligselskap