Bolig & Miljø 01 2021 by OBOS BBL

Bolig&Miljø

KUNNSKAP OG INSPIR ASJON FOR DEG SOM SITTER I STYRET #1 – 2021

TEMA

Juss

Tvister og konﬂikter i boligselskap Side 8–22

ELBIL

BY UT VIKLING

E R S TAT N I N G

Nye regler for lading

Historien om Hammersborg

Skjeggkre til Høyesterett

Side 14–16

Side 31–34

Side 37

GRAFISK DESIGN: EGGEDOSIS

DIN TOTALLEVERANDĂ&#x2DC;R

Vi utfĂ¸rer utvendig drenering, isolering og fuktsikring av grunnmurer 8Ă TG JĂ&#x201D;[V MXCNKĆ&#x201A;UGTVG HCICTDGKFGTG er spesialister pĂĽ kartlegging av ĂĽrsaker til fuktskader pĂĽ bygningskonstruksjoner i ITWPPGP JĂ PFVGTKPI CX QXGTĆ&#x192;CVGXCPP og utbedring av fuktproblemer i kjellere.

www.steinbakken.as Tlf. 22 80 22 00

Leder

TVISTER Når noe går galt Side 8–9

BOMILJØ Gøy med skøytebane Side 26–27

JUSS Fordeling av felleskostnader Side 41

Bra folk! Siden 2012 har jeg jobbet med Bolig & Miljø, og jeg har snakket med styreledere og styremedlemmer i en rekke borettslag og sameier. Det har vært lærerikt, og jeg har blitt overbevist om at dette er bra folk! Dere tar ansvar og gjør noe viktig for fellesskapet. Litt inhabil er jeg kanskje, siden jeg selv har vært styreleder i over ti år. Men styrearbeidet har gitt meg innsikt i hvordan det er – med mange oppgaver og ting å ﬁkse, men ikke nødvendigvis så mye ros eller lønn for strevet. Like fullt er det nødvendig at noen tar ansvar for å drifte disse mikrosamfunnene, enten det er et borettslag i Loddefjord, et sameie på Lade eller et boligaksjeselskap på Grünerløkka. Og selv om vi kanskje ikke får så mye ros av beboerne, tror jeg mange av dem innerst inne synes det er ﬁnt at noen vil bruke en god del av fritiden sin på bomiljøet. Gode samfunn bygges nedenfra, og du er med på å bidra. Tusen takk!

Gode samfunn bygges nedenfra, og du er med på å bidra.

HENRIK SØRLIE

Design: HyperRedink Trykk: 07 Media Illustrasjon forside: Berit Sømme

OBOS er Norges største boligforvalter og tilbyr tjenester innen økonomi, regnskapsførsel, ﬁnansiering, juss, drift, teknisk bistand med mer. Vi forvalter alle typer boligselskaper over hele landet.

Redaktør Henrik Sørlie henrik.sorlie@obos.no Tlf: 926 65 225

RKET TRY K ME

RI KE

Annonsesalg HS Media v/ Mona Jørgensrud Tlf: 911 73 473 E-post: mona.jorgensrud@hsmedia.no

Bolig&Miljø

MIL JØ

Redaktør

IA – 2041

BOLIG & MILJØ 3

StoDesignCenter hvor man har møtelokaliteter, og prøver på alt fra farger til 3D modeller.

Arkitekt som kan hjelpe til med design og ferdige tegninger.

Pusse opp borettslaget? - Det er skummelt det, eller....... Skal dere rehabilitere borettslaget, så kan Sto bli din kvalitetsog miljøbevisste samarbeidspartner.

www.sto.no

Har dere gjort noe som kan være av interesse for andre? Har du forslag til artikler, ris eller ros? Vi setter stor pris på innspill! Kontakt redaktør Henrik Sørlie på tlf. 92665225 eller henrik.sorlie@obos.no.

FOTO: G ET T Y IMAG ES

Entré

Tips Bolig & Miljø!

De første nærkontorene skal komme på Lambertseter, Vollebekk, Storo, Kværnerbyen, Fornebu og Asker sentrum.

OBOS

Skal tilby nærkontor OBOS er i ferd med å etablere profesjonelle «hjemmekontor» seks steder i Oslo-området. ter gjennom uken. Hvis løsningen treffer, er OBOS klare til å utvide raskt. Tanken er å ta vare på fleksibiliteten og produktiviteten fra hjemmekontoret, med mindre tid brukt på reising, og samtidig forebygge fysiske og psykiske plager med gode arbeidsstasjoner utenfor husets fire vegger. – Vi tror at de bedriftene som klarer å tilby den fleksibiliteten og friheten arbeidstakerne forventer, også er de som har det største konkurransefortrinnet når det gjelder å tiltrekke seg den beste arbeidskraften i framtiden. Nærkontorene skal hoved-

sakelig plasseres utenfor sentrumskjernen, og på den måten bidra til god byutvikling og gode bomiljøer ved å bidra til å variere aktiviteten i næringslokaler på bakkeplan og skape mer liv mellom husene. – Mange har etterlyst hva som skjer med boligene etter pandemien. Vi tror imidlertid svaret er å bringe hjemmekontoret ut i lokalmiljøet gjennom nye nærkontorer. Da sikrer man tilgang til en ﬂeksibel arbeidshverdag uavhengig av om man har råd til å kjøpe seg en større bolig med plass til hjemmekontor, sier Siraj. // Mer info på obos.no/narkontor.

FOTO: NADIA FR ANTSEN

Koronapandemien har gitt både arbeidsgivere og ansatte nye forventninger til hvordan arbeidshverdagen kan organiseres mer ﬂeksibelt. – Derfor ønsker vi å teste et konsept vi har kalt OBOS Nærkontor. Ideen er å tilby bedrifter en hybrid som både ivaretar det beste fra hjemmekontoret og den faste kontorplassen, sier konsernsjef Daniel Kjørberg Siraj i OBOS. OBOS Nærkontor blir gode kontorfasiliteter i nærheten av der folk bor. Bedrifter kan abonnere på plasser til egne ansatte, og fritt veksle på hvilke og hvor mange kontorplasser de benyt-

OBOS-MEDLEMSKAP

Ny medlemsrekord I desember 2020 rundet OBOS en halv million medlemmer. En opptelling ved årsskiftet viste at det var kommet til nesten 30.000 nye medlemmer i fjor, en økning på rundt sju prosent fra 2019. Det kom til spesielt mange mot slutten av året i forbindelse med at det ble åpnet for at også svensker kan bli medlemmer i OBOS. Medlem-

skapet kan benyttes på tvers av landegrensene. Som OBOS-medlem har du i dag rundt 80 faste rabattavtaler og fordeler knyttet til bolig, kultur, fritid og tjenester i OBOS-banken. Medlemskap gir også forkjøpsrett til over 90.000 brukte og nye boliger.

BOLIG & MILJØ 5

Griller i uterom

Se ﬂere modeller på www.friluft.no

Grillprinsen 700S med avlastingsbord montert i Hvervenbukta

Grillene leveres i tre størrelser

Svært solide - omtrent umulig å ødelegge

700s leveres også i terasseutførelse med hjul

Dobbel kappe - ingen brannskader

Ytterkappe i syrefast stål, korténstål eller lakkert

Asketømming hvert 4-5 år

Forventet levealder 20-30 år

Minimalt med vedlikehold

FRILUFT AS

www.friluft.no

Ved forespørsel - oppgi rabattkode: BM21 Koden gir 10% rabatt på griller og 5% rabatt på gapahuker. Ta gjerne kontakt på info@friluft.no eller tlf. 32 89 50 50

Entré nyheter Generalforsamling i OBOS BBL Årets generalforsamling er 11. mai, og i forkant skal det velges delegater blant OBOS-medlemmer som ikke har benyttet forkjøpsretten til en bolig de eier i dag. Interesserte kan møte 13. april kl. 17.30 på Hammersborg torg 1 i Oslo.

UTLEIE

BOLIGMARKEDET

Sterk prisvekst

Snart kan det bli vanskeligere å dele opp en bolig i ﬂere boenheter.

Boligprisene i Norge økte med 8,7 prosent i 2020.

I desember la regjeringen fram et lovforslag som vil gi kommuner og eierseksjonssameier bedre verktøy til å håndtere hyblifisering. – Hyblifisering kan påvirke sameier og nabolag negativt. Dårligere bomiljø, mer trafikk og redusert brannsikkerhet er blant konsekvensene mange opplever. Derfor ønsker vi å gi dem som berøres en større mulighet til å regulere omfanget av hyblifisering, sier Nikolai Astrup, kommunal- og moderniseringsminister (H). Det er særlig i storbyer og byer med mange studenter man ser tilfeller av hyblifisering. Nå

Hybel 1

Hybel 2

foreslås det blant annet en endring i eierseksjonsloven om at årsmøtet må samtykke med to tredels flertall til at seksjonseier kan «bygge om, eller på annen måte tilrettelegge, bruksenheten til bolig for flere personer enn det som er vanlig for tilsvarende boliger». – Forslagene til regulering av hyblifisering fikk bred støtte i høringen. Dette er lovendringer som er etterspurt, sier Astrup. //

FOTO: IL JA C. HENDEL

Lovforslag om hybliﬁsering

I boligprosjektet Røakollen i Oslo skal det bli 381 leiligheter fordelt på fem blokker, og tre av dem er ferdigstilt.

KILDE: REGJERING EN.NO

Hybel 3

Hybel 4

ELBIL

Lading i alle nybygg Regjeringen foreslår at alle nye bygg, inkludert boliger og fritidsboliger, skal bli klargjort for installering av ladepunkter. Det betyr at boligeiere enkelt skal kunne installere elbilladere når de selv ønsker det – uten å måtte gjøre tilpasninger i bygget eller grunnen. I tillegg til nybygg skal det gjelde ved større ombygginger. For fritidsboliger gis visse unntak. Forslaget er sendt på høring, og høringsfristen er 5. mars.

2020 ble det sterkeste året i boligmarkedet siden rekordåret 2016, viser statistikken til Eiendom Norge. Antall boligsalg har også økt betraktelig. I 2020 ble det solgt 99.581 boliger, noe som er 6,7 prosent ﬂere enn i 2019. Det er store variasjoner i prisutviklingen. Sterkest utvikling hadde Oslo og Bodø/Fauske med en oppgang på henholdsvis 12 og 11,1 prosent. Stavanger-området hadde den svakeste utviklingen, med en oppgang på 5,2 prosent. – For Oslo er det grunn til bekymring. En økning i boligprisene på 12 prosent er i overkant av hva som er sunt, og boligprisene i Oslo har mer enn doblet seg siden 2010. Det er godt dokumentert i forskning at kombinasjon av lave renter og lav boligbygging er eksplosiv, sier administrerende direktør Henning Lauridsen i Eiendom Norge. OBOS-tilknyttede boliger i Oslo hadde en prisvekst på 16,7 prosent i fjor. Den sterke veksten må imidlertid ses i lys av et uvanlig sterkt prisfall for disse boligene i desember 2019. Kvadratmeterprisen i desember 2020 var på 69.497 kroner i Oslo-området, og på landsbasis 59.989 kroner. Andelen som brukte OBOS-forkjøpsretten i Oslo økte fra 25,5 prosent i desember 2019 til 38,5 prosent i desember i 2020. OBOS-konsernet solgte i fjor 3633 nye boliger i Norge og Sverige, som er det sterkeste nyboligsalget siden toppåret 2016. Salget av nye boliger ﬁkk en bråbrems da koronapandemien rammet i mars i fjor, men tok seg raskt opp igjen. //

BOLIG & MILJØ 7

Juss tvister Styreleder Britt Frisell i Øvre Ullern boligselskap foran noen av de 102 balkongene som er rehabilitert. – Ikke tro at ting ordner seg, men be om bevis og sett ned foten i tide, er rådet fra styrelederen.

Når noe går galt Hvordan gå fram ved dårlig utført håndverk og uenighet om regningen? TEKST: HENR IK SØR LIE FOTO : ILJA C. HENDEL

vre Ullern boligselskap i Oslo har rehabilitert 102 balkonger. Det tok et år mer enn planlagt. Boligselskapet og entreprenøren ble uenige om det meste – om mangler, dagmulkt, stans i arbeidene og tilleggsarbeider. Det hele er en lang historie, men saken endte med et forlik etter advokatbistand på begge sider. – Vi valgte den rimeligste entreprenøren, men vi skulle nok valgt den andre. Balkong-

8 BOLIG & MILJØ

prosjektet har kostet oss mye tid og krefter. Heldigvis hadde OBOS Prosjekt skrevet utførlige referater fra byggemøtene, og disse referatene ble viktige da vi skulle inngå forlik – i tillegg til god advokathjelp, sier styreleder Britt Frisell i Øvre Ullern. De vanligste konﬂiktene. I Øvre Ullern hadde de inngått skriftlig kontrakt som følger norsk standard, men likevel ﬁkk

de problemer. Dette er langt fra unikt. OBOS-advokat Lars Njaa Eriksen forteller at det særlig er tre problemstillinger som er gjengangere: Tilleggskrav, mangler og forsinkelser. – For det første kan det være uklart hva som er med i kontraktssummen. Entreprenøren kan ha tatt ulike forbehold, og det kan bli uenighet om hva som er tilleggsarbeider. Det andre er feil og mangler i arbeidet som er

utført, og uenighet om hvordan det skal utbedres. Kanskje foreslår entreprenøren en annen og rimeligere løsning enn styret synes er tilfredsstillende. Eller kanskje har en underentreprenør gått konkurs, og det blir store ekstrakostnader for entreprenøren – som dermed kvier seg for å rydde opp, sier Eriksen. Forsinkelse er den tredje problemstillingen som ofte går igjen. Det gjelder både ferdigstillelse og entreprenørens oppfølging av utbedringsarbeider. Ting tar tid.

Godt forarbeid og oppfølging underveis minsker risikoen for problemer i etterkant. Advokat Lars Njaa Eriksen

– Her er det viktig å skriftlig ha avtalt oppstart og sluttdato, inkludert dagmulktsbelagt sluttfrist. Men det kan ha oppstått uforutsette problemstillinger underveis, og det må for eksempel bestilles nye materialer og deler. Da kan det bli uenighet om tidsbruken og hva som er akseptabel sluttdato.

tene NS 8407, NS 8405 og NS 8406 er det fem års reklamasjonsfrist, men boligselskapet må reklamere skriftlig innen rimelig tid fra man oppdager feilen, i praksis kort tid. – I tillegg er det viktig å huske foreldelsesfristen som gjelder uavhengig av reklamasjonsfristene. Den er på tre år fra overlevering, men med en tilleggsfrist på ett år fra man oppdaget eller burde oppdaget mangelen. For å få avbrutt foreldelsesfristen må det tas ut forliksklage. Alternativt kan entreprenøren skriftlig akseptere en utsettelse av foreldelsesfristen. – Og hvis jeg ikke kommer noen vei med entreprenøren på egenhånd? – Da kan du be om hjelp fra advokat, for eksempel til forhandlinger mellom partene, slik det ble gjort i Øvre Ullern. Hvis ikke det fører fram, kan saken tas til forliksrådet. I siste instans kan rettssak være aktuelt, men du må vurdere om det er verdt det. En rettssak kan koste mye tid og penger. En mulighet før hovedforhandling i tingretten er rettsmekling der en tingrettsdommer mekler mellom partene. Saksomkostningene blir

lavere enn ved rettssak, men det fordrer at begge parter ønsker en slik mekling.

OBOS-advokat Lars Njaa Eriksen

Nå er det i orden, men ett av problemene var maling som ﬂasset av på undersiden av balkongdekkene. Årsaken var kuldegrader ved påføring og manglende grunning.

Gjør godt forarbeid. – Er det mange boligselskap som opplever uenighet og problemer med entreprenøren? – Jeg har ingen statistikk, men jeg har inntrykk av at det ﬁnnes rikelig med problemer. Husk at boligselskap betraktes som en profesjonell aktør, selv om man kanskje ikke er det i praksis. Ved større arbeider er det ekstra viktig å starte ut rett med en standardkontrakt som omfatter en beskrivelse av arbeidet med hensyn til omfang og kvalitet, pris og tidsfrister. Det er ofte avgjørende at man har teknisk kompetanse både ved kontraktsinngåelse, oppfølging underveis og sluttbefaring. Kanskje har boligselskapet en ingeniør blant beboerne som kan bistå? I større prosjekter bør man vurdere å engasjere teknisk bistand. Det er i hvert fall sikkert at godt forarbeid og oppfølging underveis minsker risikoen for problemer i etterkant – selv om det dessverre ikke gir noen garanti, sier advokat Lars Njaa Eriksen i OBOS. //

Fremgangsmåte. – Hvordan skal man gå fram hvis det oppstår uenighet? – Det avhenger av situasjonen. Generelt ved mangelskrav er det viktig å skaffe teknisk bistand. Få en dyktig takstmann eller konsulent til å lage en rapport der mangler og løsningsforslag beskrives. Min erfaring er at det lønner seg å få entreprenøren med på befaring. Da oppnår man ofte en bedre forståelse hos entreprenøren enn hvis du bare sender et krav, sier Eriksen. Advokatene i OBOS får ofte henvendelser fra styrer som ønsker å ﬁnne ut om de faktisk har en sak, og ikke minst hvordan de skal gå fram og hvilke tidsfrister som gjelder. I standardkontrak-

BOLIG & MILJØ 9

Juss konﬂikter

Konﬂikter i bomiljøet Det er nok av konﬂikter her i verden. Det gjelder også i borettslag og sameier. TEKST: HEN R IK SØR LIE ILLUSTR ASJON : BER I T SØM M E

e aller fleste lever i fred og harmoni med naboene sine – heldigvis! Men det finnes også konflikter i hopetall der ute. Det kan være bitre konflikter mellom beboere i et borettslag, mellom styret og enkelte beboere – eller kanskje innad i styret? Ingen har full oversikt over landets mange bomiljøer, men her er et innblikk i hva som irriterer i de tusen boligselskap. Siren E. Skallist har 14 års erfaring som forvaltningsrådgiver i OBOS. I dag er hun rådgiver for 44 borettslag og sameier i ulike deler av Oslo. Gjennom årene har hun fått kjennskap til ulike problemstillinger som har skapt konflikt. Her er noen av dem:

Nybygg. – På det generelle vil jeg si at i nye boligsameier ligger konfliktnivået et stykke unna brudd på husordensregler. Der er konfliktene ofte preget av en stor mengde beboere som flytter inn samtidig og et styre som får veldig mye arbeid i fanget og skal forsøke å følge opp utbygger

og overtakelse av fellesarealer, reklamasjoner og leverandøravtaler. Kommunikasjonen mot eierne kan derfor havne litt i bakre rekke – tiden strekker rett og slett ikke til, sier Skallist. Den enkelte beboer kan derfor feilaktig få inntrykk av at styret ikke «jobber» for felles interesse. – Beboernes utfordringer ligger gjerne på et nivå som handler om å bo. De er opptatt av trivsel og sikkerhet, samtidig som de tenker at styret skal kunne bistå med stort sett det meste, inkludert feil i deres egen bolig. Kanskje kommer de fra enebolig og er lite kjent med styrets rolle i et boligselskap. – Hva er rådet ditt for å minske beboernes misnøye? – Det er ikke helt enkelt. Folk kan være kravstore og ha urealistiske forventninger til hva et styre skal ordne opp i. Men god kommunikasjon er jo ofte nøkkelen i mange sammenhenger. Tydelig og tidlig informasjon kan forebygge klaging og henvendelser til styret.

Folk kan være kravstore og ha urealistiske forventninger til hva et styre skal ordne opp i. Siren E. Skallist , rådgiver eiendomsforvaltning 10 BOLIG & MILJØ

Utleie, fest og forsøpling. – Når det gjelder sentrumsnære sameier, er det en del utfordringer for styrene med hensyn til utleie. Det kan være leietakere som ikke kjenner sameiets regelverk, eller som er lite kjent med naboene og bomiljøet. Typiske saker her er støy knyttet til fest, men også hensetting av gjenstander i fellesareal både ved inn- og utﬂytting. – Hvordan løser styret slike utfordringer? – Ved utleie er det vanlig at styret kontakter eierne for å få dem til å være mer aktive og ansvarlige overfor sine leietakere. Enkelte styrer forsøker å være «søppelpoliti» og kjører viderefakturering av vaktmestertjenester for bortkjøring av avfall og hensatte gjenstander, sier Skallist. Lytt i eldre bygg. – Der det er eldre bygårder preges klagene også en del av støy som ikke gjelder fest, men som kan gå på at det er lytt. Det hender styrene får saker som gjelder bruken av boligen, for eksempel at noen slår med skapdører eller går med sko inne. Dette er ikke brudd på husordensreglene, men det kan resultere i en konﬂikt naboer imellom. – Og hvordan bør man gå fram? – Strengt tatt er ikke dette en sak for styret, men de kan

BOLIG & MILJÃ&#x2DC; 11

Juss konﬂikter

likevel bli involvert. Her har det hendt at jeg har bidratt med et møte hvor partene som er i konﬂikt møtes sammen med en representant fra styret. I første omgang oppfordrer jeg til at styret tar en prat med partene uten vår involvering, men i enkelte tilfeller har det vært behov for et fysisk møte med en nøytral part som OBOS er i denne sammenhengen.

Ofte blir vi kontaktet av styrer som ønsker å vurdere alvorligheten, og om de må gjøre noe eller skal avvente. Tora Vinje, OBOS-advokat

Mat og «massasje». Enkelte boligsammenslutninger har både næring og bolig i samme bygningsmasse, og konﬂikter oppstår der eier av næring ikke forholder seg til de retningslinjer som boligselskapet har satt – eller hvor beboere bare syns næring ikke er greit, forteller OBOS-rådgiveren. – Motstridende interesser skaper konﬂikt. Dette være seg åpningstider eller type drift, som matlukt, massasjeinstitutt eller uteservering. Hvis styret ikke når frem med ordinære klager, enten via oss eller på eget initiativ, har vi tatt kontakt med kommunen for å avklare hvilket formål næ-

12 BOLIG & MILJØ

ring er seksjonert som. Bydelsoverlegen er aktuell der matlukt oppleves som sjenerende, og sedelighetsavdelingen hos Politiet ved mistanke om prostitusjon. Dette er vanskelige saker å nå frem med, og juridisk avdeling må ofte kontaktes for ytterligere bistand, sier Skallist. Lag sosiale møteplasser. Hun understreker at det store flertallet av boligselskapene stort sett har lite konflikter. Det finnes ingen statistikk på antall konflikter, men OBOS forvalter omtrent 250.000 boliger i Norge. Dermed er det ikke rart OBOS-rådgiverne blir kontaktet av en god del frustrerte styrer som ønsker bistand. – Rådgiverne i OBOS kan bistå med å skrive klager, gi råd til styret og hjelpe med den formelle delen. Det handler ofte om en enkeltperson som ødelegger for mange. Forhåpentligvis klarer man å løse konflikten, og noen ganger løser den seg selv – for eksempel hvis bråkmakeren flytter. Hun påpeker at boligselskap med gode møteplasser og stabil beboermasse ofte har et lavere konfliktnivå. Folk kjenner hverandre. – Det kan absolutt være en god investering å skape felles møtepunkter, som trivelige sittegrupper og sosiale arrangementer. Kanskje noen av beboerne kan organisere en hagegruppe? Folk viser større omsorg for naboene når de blir kjent med hverandre, påpeker rådgiver Siren E. Skallist. Juridisk bistand. Advokatene i OBOS blir kontaktet angående

en rekke konflikter. Det kan handle om alt fra dyrehold til bråkete naboer, rusproblematikk, kostnadsfordeling ved bomiljø- og vedlikeholdstiltak, inhabilitet eller krangling om for eksempel en pergola, markise eller boder. – Ofte blir vi kontaktet av styrer som ønsker å vurdere alvorligheten, og om de må gjøre noe eller skal avvente, sier OBOS-advokat Tora Vinje. Hun presiserer at interne personkonflikter mellom beboere ikke er styrets ansvar. Derimot bør styret ta grep hvis konflikter går utover det generelle bomiljøet.

– Her er det en glidende overgang. Ved personkonﬂikter bør man få partene til å snakke sammen, gjerne med styret som moderator. Det er ofte sterke følelser involvert, og folk skal fortsette å bo sammen. Advokaten kan gi styret innspill om hva de bør utfordre partene på, samt legge fram noen kompromissforslag. Heldigvis er det mye som går seg til etter noen meklingsmøter. Konﬂiktrådet kan også benyttes til slik mekling, sier Vinje. Advokaten anbefaler at styret vektlegger en ryddig saksbe-

handling og fører intern logg over hva som har skjedd. En logg er også nyttig hvis konﬂikten eskalerer. – I alvorlige tilfeller kan det bli snakk om å pålegge en eier å selge leiligheten. Det er lettere å bygge en mulig sak hvis dere har skriftlig dokumentasjon. Klager fra beboere bør styret prøve å få tilsendt skriftlig. Hvis det skal gis advarsler til en beboer, må det være skriftlig, sier Vinje.

Reduser strømkostnadene på belysning med opptil 90% Connect serie R, er en familie av armaturer fra sensorspesialisten STEINEL. Slankt og tidsriktig design. Behovsstyrt belysning med et jevnt lysbilde Behagelig og dimmet lys når ingen er tilstede

Takhøyde og oppdaterte regler. – Hva med de mindre konfliktene i borettslag og sameier? Har du et råd til hvordan styret skal forholde seg til disse? – Ha litt takhøyde! Styret kan også vurdere å begrense hvilke konflikter de involverer seg i. Styret må håndtere konflikter som oppstår, men hvis det gjelder noe som angår de færreste beboere, kan det være grunn til å se an situasjonen litt. Dessuten ser vi at en del boligselskap har gamle vedtekter og husordensregler. Det kan være smart å oppdatere disse, slik at de er reelle og tilpasset dagens virkelighet. Med ryddige regler kan man unngå en del konflikter, sier advokat Tora Vinje i OBOS. //

Skap lysgrupper med Bluetooth-teknikk Mulighet for nødlys.

MILJØ – SIKKERHET - KOMFORT Ta kontakt med oss for en uformell prat. Vi hjelper deg med å finne den rette belysningsløsningeni ditt sameie/borettslag

tlf: 22 72 50 00 | post@vilan.no | www.vilan.no

Juss elbillading

Tåken letter Nå er det nye regler og systemer for lading av elbil. TEKST: HEIDI RØNEID FOTO : ILJA C. HENDEL

t. Hansfjellet borettslag har 182 rekkegarasjer, fordelt på fem garasjefelt, og har nylig lagt til rette for ladebokser på hver enkelt plass. – Vi visste at det ville komme lovendringer og at det kunne bli stilt krav til styret. I stedet for å vente på lovendringene satte vi bare i gang, så vi kunne gjøre det på våre premisser. «If you can’t beat them, join them». Styret bør ligge i forkant, i den grad vi kan det, sier Erland Vestby, nestleder i St. Hansfjellet borettslag. St. Hansfjellet ligger på Haugerud i Oslo. Borettslaget var i ferd med å realisere et prosjekt med utendørslading for ﬂere år siden, men prosjektet ble skrinlagt fordi avstanden til ladepunktene ble for stor.

14 BOLIG & MILJØ

– Den gang var det 5-6 stykker som hadde elbil og 20 stykker som vurderte å kjøpe elbil dersom vi ﬁkk ladestasjoner. Nå har vi 55 stykker som er i ferd med å sette opp ladestasjon på sin plass, av 183 mulige. Det er veldig bra, og holdningene har endret seg. Nå er det slutt på at folk reiser seg på generalforsamlingen og sier at «dersom de andre får lading, skal jeg ha bensinpumpe!» Nytt regelverk. 1. januar i år trådte en ny lovbestemmelse i kraft, som gir andelsog seksjonseiere i borettslag og sameier, under visse betingelser, rett til å lade elbiler. Endringen har vært varslet lenge, og juridisk direktør i OBOS, Terje Sjøvold,

St. Hansfjellet borettslag på Haugerud i Oslo har lagt til rette for lading i alle de 182 rekkegarasjene.

oppsummerer den nye lovbestemmelsen slik: – Styret kan ikke nekte å godkjenne etablering av ladepunkt så lenge det ikke foreligger en saklig grunn. Noe av hodepinen i den opprinnelige bestemmelsen i eierseksjonsloven var hva som

I den grad det er behov for å oppgradere det elektriske anlegget, er det en endring som vil komme alle til gode. Terje Sjøvold

TIPS

Vi visste at det ville komme lovendringer og at det kunne bli stilt krav til styret. I stedet for å vente på lovendringene satte vi bare i gang, så vi kunne gjøre det på våre premisser. Erland Vestby

kunne utgjøre saklig grunn, men den nye lovproposisjonen gir nå en verdifull veiledning, sier han. Det er i utgangspunktet opp til boligselskapet å bestemme hvordan organiseringen av elbillading skal gjennomføres. – Dersom det har blitt bygget felles ladestasjoner, med tilfredsstillende tilgang, kan styret nekte å sette opp individuelle ladestasjoner. Og dersom ladestasjonene vil påføre borettslaget store kostnader, der det er andre og mer presserende vedlikeholdsbehov, er det en saklig grunn til å ta vedlikeholdet først og utsette ladepunkter til senere. Men det er ikke saklig grunn til å utsette til evig tid, sier Sjøvold. Fordelinger av kostnader. Selve loven sier ikke spesiﬁkt hvordan

Fra 1. januar i år har andelsog seksjonseiere i borettslag og sameier rett til å lade elbiler.

kostnadene skal fordeles, men i lovproposisjonen har departementet betraktninger om hvordan loven skal forstås og kostnader fordeles. – Departementet gir uttrykk for en «tripp-trapp-tresko»modell. I den grad det er behov for å oppgradere det elektriske anlegget, er det en endring

St. Hansfjellet borettslag engasjerte OBOS Prosjekt som prosjektadministrasjon. – Det er en jungel av tilbydere når det kommer til elbillading, og jeg er veldig glad for at vi ﬁkk bistand fra OBOS Prosjekt, sier nestleder Erland Vestby i St. Hansfjellet borettslag.

Etablere ladeanlegg OBOS Prosjekt bistår med rådgivende tjenester ved etablering av ladeanlegg. Her er deres tips til styrer som vurderer å etablere et anlegg: Bruk en rådgiver når du skal hente inn tilbud. Elbilanlegg er en teknisk installasjon, og det kan være vanskelig å ha oversikt, samt at det er mange ulike tilbydere på markedet. Undersøk hvor stor kapasitet anlegget krever og hvor stor kapasitet boligselskapet har. Noen ganger holder det å gjøre mindre endringer i det elektriske anlegget, men noen ganger kan det være nødvendig å øke kapasiteten så man får god strømdekning fram i tid. Undersøk hvilke utfordringer dere vil møte på i gjennomføringsfasen. Dersom det for eksempel må graves i en kommunal vei, må man sende gravesøknad til kommunen. Velg et ﬂeksibelt og fremtidsrettet ladesystem med smarte funksjoner. Endring av strømpris i fremtiden kan bli en kostnadsbombe, og det er derfor viktig å være forberedt. Dersom det ﬁnnes tilgjengelige stikkontakter i p-anlegget, vil snyltere lade på disse. Gjør derfor tiltak med eksisterende stikkontakter, da lading på disse kan være brannfarlig. Ha god kommunikasjon med beboere slik at styret får gitt viktig og riktig informasjon. Er det valgt ladesystemer med laststyring bør styret oppfordre beboere om å lade ofte for å unngå lange ladesekvenser. Kilde: Elektroingeniør Lars Erik Ingvaldsen Mo, OBOS Prosjekt

BOLIG & MILJØ 15

Juss elbillading

TIPS

Søk støtte Flere kommuner og fylker gir støtte til infrastruktur for elbillading i borettslag og sameier. Maksimalt tilskuddsbeløp varierer, sjekk kommunens og fylkeskommunens hjemmeside for mer informasjon.

som vil komme alle til gode, også de med induksjonsovn og andre ting som krever mye strøm. Så denne kostnaden skal fordeles på alle, sier Sjøvold. Felles tiltak knyttet til å etablere ladestruktur i parkeringsanlegget er en felleskostnad, men her er det en åpning for å fordele kostnaden etter hvem som har nytte av ladestrukturen. – Hvis borettslaget har 100

andelseiere og 60 parkeringsplasser, kan kostnaden av ladestrukturen fordeles på de 60 med parkeringsplass, selv om de ikke har planer om elbillading, og la de uten parkeringsplass slippe. Selve ladeboksen anser man som en individualkostnad, som kan legges på den som har ladeplassen, sier Sjøvold. Kort holdbarhet. Selv om Sjøvold mener det er positivt at lovbestemmelsen er mer konkret og tydelig, mener han at den om kort tid vil være overﬂødig. – Tiden jobber for ladepunktene. En stor andel av nybilomsetningen er ladbare biler. Myndighetene har sagt at de skal forby fossilbilsalg fra 2025. Hvis de følger opp dette, er det kun et tidsspørsmål før det kun er elbiler i landet. Da vil hele diskusjonen ha gått ut på dato. //

Tiden jobber for ladepunktene. En stor andel av nybilomsetningen er ladbare biler. Myndighetene har sagt at de skal forby fossilbilsalg fra 2025. Terje Sjøvold

16 BOLIG & MILJØ

Sturla Rusånæs bor i borettslaget. Han leier garasjeplass fra en annen beboer, som ikke har bil, men som ønsket å investere i elbil-lader for å øke verdien av leiligheten og øke sjansen for å få leid ut plassen.

TIPS

Rammeavtaler OBOS har rammeavtale med leverandører av elbil-ladetjenester. Målet er å tilby boligselskapene et komplett opplegg for lading til konkurransedyktige priser. Leverandørene kan håndtere hele prosessen fra prosjektering til fakturering av sluttbruker. OBOS har rammeavtale med Circle K, og ﬂere avtalepartnere er ventet i februar. Mer om de aktuelle leverandørene på obos.no/ styre/rabattavtaler eller ved å kontakte rådgiveren din.

Kundetilpassede løsninger

LED LYS SOM TILBEHØR!

Nedgravde avfallscontainere

Miljøhus for std. plastbeholdere

Bunntømte overﬂatecontainere

Flere prosjekter i samarbeide med Obos. Kort leveringstid. Tilpasset design til bygningsmasse; farger, ﬂere typer innkasthus, mm.

Brannsikker stålkonstruksjon, trevirke eller vedlikeholdsfri polyplank. Kundetilpasses med farger, luker, trilleramper og justerbare ben. Krever minimalt med grunnarbeid.

Økonomisk gunstig løsning og et godt alternativ til nedgravde avfallscontainere. Krever minimalt med grunnarbeid. Flere modeller.

EnviroPac AS er en del av San Sac Group, Skandinavias ledende leverandør av maskiner og utstyr til kildesortering, komprimering og behandling av avfall. Salg & service i hele Skandinavia.

Tel. 400 06 130 • info@enviropac.no • www.enviropac.no

SELVBETJENT BETALING MED NAYAX GJØR HVERDAGEN ENKLERE! Betalingsløsningen NAYAX er nå installert på over 5000 utsalgssteder i Norge. Kunden betaler raskt og kontaktløst med VISA, Eurocard og Mastercard. Kunden kan også betale med Vipps, Apple Pay, Google Pay, Monyx mobilapp eller verdikort. NAYAX - et trygt og raskt valg.

Noen bruksområder:

Til d admi eg som felles nistrere r va ladin skeri elle g av e r lbil

Fordeler:

FELLESVASKERIER LADESTASJONER FOR ELBIL

• • •

SELVVASK AV BIL TOALETTER

•

GOLFBALLAUTOMATER PÅ DRIVING RANGE KAFFEMASKINER

• •

Åpent døgnet rundt hvis du ønsker det. Kunden kan betjene seg selv. Frigjør tid til andre arbeidsoppgaver. Alltid oversikt PHG 2QOLQH EDFN RIÀFH V\VWHP PHG rapporter for salg, drift, prislister og lagerstyring i sanntid. Skreddersy rapportene slik du selv ønsker. Se salgstrender, kostnadsanalyser og fortjenestemargin. Alarm til sms og epost for driftstans ved strømbrudd eller annet. Kundestøtte på norsk

NAYAX tar betalt når du gjør andre ting!

Ta kontakt for mer informasjon og tilbud.

Elektroniske Betalings Systemer AS Glynitveien 21, 1400 Ski Tlf. +47 66 80 50 20 www.ebs-as.no

DESIGN TANK PHOTO MATTEOÂ GASTEL

Buzz Produsert i

Garanti

Farge

Skandinavia

Livstidsgaranti mot rust

200 RAL-farger

vestre.com

Designer

Espen Voll, Tore Borgersen & Michael Olofsson

Juss elbillading

Leie av ladebokser Elbillading uten investeringskostnader, men usikkert hvordan kostnadene kan fordeles. TEKST: HEIDI RØNEID FOTO : L A DEKL A R

en nye lovbestemmelsen om rett til lading av elbil kan skape hodebry for boligselskaper som ikke har mulighet til å investere. Men nye utfordringer skaper nye ideer. Selskaper som Zaptec, Ohmia og Ladeklar tilbyr nå leie av ladestasjoner. – Når borettslagene vurderer ladestasjoner er det to problemer som dukker opp. Det er komplisert å ﬁnne ut hvilket system man skal gå for, og en del av eierne ønsker ikke betale for noe de ikke selv skal bruke. Ladeklar går imellom og får på plass et nøkkelferdig anlegg, hvor de som ønsker leier en ladestasjon fra oss, sier leder Stian Bjørhei i Ladeklar. Han forteller at dersom hele det elektriske anlegget i borettslaget skal oppgraderes, fordeles kostnaden på boligselskapet og Ladeklar. Hvis det kun kreves oppgradering av anlegget i garasjen, blir det ingen kostnad for boligselskapet. Brukeren av ladestasjonen betaler for et

Stian Bjørhei er leder i Ladeklar og tilbyr elbillading uten investeringskostnader.

abonnement, med snittpris på 300-350 kroner per måned, og for strømmen som brukes. – Vi har pr. i dag et minimumskrav på 30 parkeringsplasser, men ikke noe når det kommer til antall ladere fra start. Vi har heller ingen bindingstid. De som ønsker tilgang til lading bestiller det direkte fra oss. Vi tror på en framtid hvor alle kjører elbil, og i et langt perspektiv vil det være billigere om boligselskapet eier ladeanlegget selv. Vi avskriver anlegget noe hvert år, og boligselskapet kan kjøpe det ut av oss når de mener det er gunstig, sier han.

er ulovlig. Men OBOS har sendt en henvendelse til departementet og venter på en avklaring på hvordan loven skal tolkes, sier han. Bjørhei følger også med på hva departementet vil mene om kostnadsfordelingen. – Vår juridiske direktør har konkludert med at det ikke er noe galt med modellen vår, men vi er lydhøre dersom det skulle vise seg at den ikke er i tråd med loven, og vi vil tilpasse modellen vår etter det, sier han. //

Skal avklare regler. Det at kun de som lader elbil betaler for anlegget, uten at det blir veldig dyrt, kan høres nesten for godt ut til å være sant. – Ladeklar eies av Hafslund Eco, som har over hundre års historie med å investere i elektriﬁseringen av samfunnet. Vi har et langtidsperspektiv, og regner ikke med å få igjen investeringen før om ti år, sier Bjørhei. Det er likevel noe uklart om det å leie ladestasjoner, slik at fellesskapet slipper unna kostander, er i tråd med det nye lovverket. Juridisk direktør i OBOS, Terje Sjøvold, forteller at dette er noe OBOS undersøker nå. – Loven sier noe om hvordan felleskostnader skal fordeles, men den gir ikke et bindende pålegg om at noe skal være en felleskostnad. Dersom man unngår å pådra seg en felleskostnad ved å leie anlegget i stedet for å kjøpe det, kan jeg ikke se at det

Ladeklar går imellom og får på plass et nøkkelferdig anlegg, hvor de som ønsker leier en ladestasjon fra oss. Stian Bjørhei

BOLIG & MILJØ 19

Kanskje du har matlaging som din store lidenskap. Kanskje du er en tålmodig nabo. Du kommer uansett til å elske dørene våre. Den aller første døren vi konstruerte var laget for å motstå brann. Det var i 1942. Siden den gang har hver eneste dør vi har laget hatt et viktig formål. Som å stoppe innbruddstyver og støy, ruvende ﬂammer og giftig røyk, trekk

og matlukt. Å sørge for at du kan leve et trygt, sikkert og godt liv. Firmaet vårt har også et klart formål. Å hjelpe deg med alt du skulle trenge for å være sikker på at du får den riktige inngangsdøren til leiligheten din. For ikke å snakke om å gjøre det så lett som mulig å bytte til en. Les mer på daloc.no/trygthjem

Lad elbilen i borettslaget ditt Med smart ladeløsning fra Mer får du en fremtidsrettet og smart ladeløsning. Lastbalansering utnytter tilgjengelig kapasitet i bygget. Bilen lades dermed raskere på en trygg og sikker måte. Mer drifter laderne, sørger for rettferdig kostnadsfordeling i borettslaget, faktura- og oppgjørshåndtering i tillegg til 24/7 teknisk support – hele året!

Ren energi fra Statkraft www.mer.no

20% rabatt på container til fastpris Samarbeidsavtalen gir også 20% rabatt på suge- og spyletjenester BESTILL CONTAINER I NETTBUTIKKEN MED RABATTKODE OBOS

Ragnsells.no

Trustscore utmerket - 4,6 av 5 - basert på 2253 tilbakemeldinger

Innspill K L AG E R

Uønsket adferd Hvordan skal styret håndtere klager på uønsket adferd?

TORA VINJE Advokat i OBOS

dvokatene i OBOS mottar mange henvendelser knyttet til beboeres adferd i boligselskapene. Ofte kan adferden knyttes til psykiske utfordringer hos den det klages på. Her er noen innspill til hvordan dette kan håndteres av boligselskapene.

Når det kommer til psykiske utfordringer, bemerkes det at fra en juridisk synsvinkel skiller ikke adferd med denne årsak seg fra annen uønsket adferd. Som utgangspunkt håndteres det derfor som man ville gjort med enhver type uønsket adferd. Hvis det dreier seg om alvorlig adferd som trusler, vold eller nærliggende risiko for skade på personer eller bygninger, bør politiet kontaktes. For de mindre alvorlige

22 BOLIG & MILJØ

hendelsene er det viktig at boligselskapene har gode rutiner for klagehåndtering. En klar rutine vil også virke betryggende for styret, som har plikt til å håndtere innkomne klager. Klager bør skje skriftlig, og styret må sikre at alle klager loggføres med dato og tidspunkt. Selv om man skal vise medmenneskelighet i en situasjon som er vanskelig, er det ikke styrets oppgave å løse psykiske utfordringer hos beboer. Klagehåndteringen kan med fordel suppleres med bekymringsmelding til bydelsoverlege/ akuttpsykiatrisk, som har ansvaret for å tilby nødvendig medisinsk oppfølging.

lig advarsel kan virke som en mild reaksjon, skal man ikke undervurdere betydningen. Hvis man senere ønsker å gå til salgspålegg, er det som hovedregel en forutsetning at eieren først har mottatt en advarsel. Hvis beboer stanser sin adferd, vil styret ha oppnådd det man ønsker gjennom advarselen.

De mest relevante sanksjonsmulighetene mot uønsket adferd hos beboere er skriftlig advarsel, salgspålegg, fravikelse og midlertidig forføyning.

Salgspålegg er et krav fra boligselskapet om å selge boenheten innen en frist. Ved fravikelse må beboer også ﬂytte ut før salget. Det er på sett og vis det strengeste sanksjonsmiddelet ved brudd på vedtekter, husordensregler og generelle adferdsnormer.

Skriftlig advarsel er den mildeste reaksjonsformen styret har. Selv om en skrift-

Ofte kan adferden knyttes til psykiske utfordringer hos den det klages på.

For de tilfeller der det virkelig haster med å få vedkommende bort fra boligen, kan midlertidig forføyning om umiddelbar utﬂytting være en relevant reaksjon. Dette kan være aktuelt for eksempel ved alvorlige volds- eller trusselsepisoder, eller der styret har grunn til å tro at beboer utgjør en akutt risiko for personer eller bygninger. Styret sender ofte ut advarsler selv, men rådgiver eller advokat kan bistå om styret ønsker å skape en viss avstand i saken. For de mer inngripende tiltak er det ulike vilkår som må oppfylles, og også noen formkrav som er viktig å overholde. Vi vil anbefale at styrene innhenter juridisk bistand før man går til skritt som salgspålegg og midlertidig forføyning. Hva som egner seg i en konkret sak er i stor grad avhengig av type adferdsproblemer og alvorligheten av disse, noe advokatene i OBOS kan bistå med å vurdere. //

Vi utfĂ¸rer utv. & innvendig maling, gulvarbeid og fasaderehabilitering Ta kontakt for gratis befaring Tlf 23 40 03 70

www.regnbuen.no

Gode tiltak for miljøet? OBOS er på jakt etter borettslag og sameier som har gjort små og store miljøtiltak. Den som har gjort mest vil få «OBOS Bærekraftpris 2021» og én million kroner! Alle boligselskap i Norge kan delta, og påmeldingsfristen er 1. mars.

Les mer på obos.no/barekraftprisen

Innspill bærekraft

BÆREKRAFT I BOLIGSELSKAP

UTRYDDE FATTIGDOM

UTRYDDE SULT

GOD HELSE OG LIVSKVALITET

GOD UTDANNING

REN ENERGI TIL ALLE

ANSTENDIG ARBEID OG ØKONOMISK VEKST

INDUSTRI, INNOVASJON OG INFRASTRUKTUR

MINDRE ULIKHET

LIKESTILLING MELLOM KJØNNENE

BÆREKRAFTIGE BYER OG LOKALSAMFUNN

RENT VANN OG GODE SANITÆRFORHOLD

ANSVARLIG FORBRUK OG PRODUKSJON

God holdbarhet Bærekraft handler om å ta vare på jorda og fremtidige generasjoner. Om holdbarhet, rett og slett.

BIRGITTE MOLSTAD Miljødirektør i OBOS

ærekraft kalles hållbarhet på svensk. Det svenske ordet er kanskje mer dekkende enn det norske. Det er nok mange som synes at ordet bærekraft er et slitt begrep, og i tillegg er det litt uhåndterlig og svevende. Det er et ord markedsførere har kastet seg over og sprer ut over både klesplagg, reiser og firmastrategier. Men hva betyr det egentlig? Og ikke minst, hva betyr det for boligselskapet ditt? Jeg satt i styret i et boligselskap der nedløpsrørene skulle repareres. Enkelte beboere reagerte da arbeidet startet opp: «Skjønner ikke hvorfor vi skal gjøre noe med de røra nå», sa en eldre beboer. «Jeg har bodd her siden 1938, og det har aldri vært noe problem med de røra før!» Han hadde selvfølgelig rett. Rørene hadde fungert fint, men de hadde aldri vært vedlikeholdt, og nå fløt vannet hver gang det regnet. Grus og sand ble

STOPPE KLIMAENDRINGENE

LIVET I HAVET

vasket vekk, og gangveiene ble ufremkommelige. Å la det stå som det var, var ikke bærekraftig – eller hållbart, som det heter på svensk. For å gjøre begrepet enklere og mer forståelig for oss alle, har FN utarbeidet FNs mål for bærekraftig utvikling. De blir også kalt verdensmålene, og de skal gi oss et felles språk og en felles forståelse av hva som ligger i bærekraftsbegrepet. Men om ikke begrepet var forvirrende nok fra start, er det hele 17 mål! Man trenger ikke ha en universitetsgrad i strategi og ledelse for å skjønne at det er for mange mål for ett boligselskap å jobbe under, skal man ha håp om å

God drift og godt vedlikeholdsarbeid er bærekraftig. Riktig tiltak til rett tid og i riktig rekkefølge.

LIVET PÅ LAND

FRED, RETTFERDIGHET OG VELFUNGERENDE INSTITUSJONER

komme i mål med noe som helst. Målene er imidlertid godt gjennomarbeidet. Derfor kan de være en ﬁn måte for styret å systematisere sitt arbeid med bærekraft i boligselskapet. Anbefalingen blir da å prioritere de målene dere mener er viktigst for dere. OBOS kan hjelpe dere på veien – med verktøy og rådgivning. Vi kan starte med FNs bærekraftsmål nr. 8 som har overskriften «Anstendig arbeid og økonomisk vekst». Dette målet sier at vi skal jobbe for å bedre utnyttelsen av globale ressurser og redusere miljøødeleggelser, samtidig som vi sikrer økonomisk vekst. God drift og godt vedlikeholdsarbeid er bærekraftig. Riktig tiltak til rett tid og i riktig rekkefølge. Gjør vi det, reduserer vi de store og ressurskrevende vedlikeholdsjobbene samtidig som vi sikrer verdien til boligselskapet. Målet til OBOS er å jobbe for et mer bærekraftig samfunn. Det vil si at vi skal tilrettelegge for klimaopprustning av boligselskapene vi forvalter. Derfor utvikler

SAMARBEID FOR Å NÅ MÅLENE

vi nå en bærekraftsmodul som vil bli tilgjengelig for alle på Styrerommet i løpet av året. Modulen er et verktøy som skal gjøre det enklere for dere å komme i gang med bærekraftsarbeidet, og å komme i gang med å gjennomføre det riktige tiltaket først. Husk også at tiltak kan få økonomiske støtte gjennom ordningen OBOS tar grønt ansvar og gir tilbake. Mer info ﬁnner du på obos.no/ grontansvar. Og hvis dere er blant boligselskapene som allerede er i gang, kan dere kjempe om OBOS Bærekraftpris 2021. Påmeldingsfristen er 1. mars, og vinneren får en million kroner. Les mer på obos.no/ barekraftprisen. // V I S S T E D U AT

Bærekraftig utvikling Utvikling som imøtekommer dagens behov uten å ødelegge mulighetene for at kommende generasjoner skal få dekket sine behov. Brundtlandkommisjonen, 1987

BOLIG & MILJØ 25

Bomiljø skøytebane

Glatt på grusbanen På Keyserløkka i Oslo inviteres nabolaget ut på glattisen. TEKST: HEIDI RØNEID FOTO : ILJA C. HENDEL

anuarsola stråler over hustakene i Keyserløkka Øst borettslag i Oslo. Bålpannen er hentet ut, og skøytebanen er midtpunktet i nabolaget. Tre av barna på isen er Ingrid (10), Athena (11) og Anna (9), som har tatt med ishockeykøllene og dribler pucken. – Det er veldig ﬁnt å ha skøytebane her. Det er bra is og det er gøy å spille ishockey, sier Athena. Hun og venninnene forteller at de er på skøytebanen omtrent hver dag. – Da slipper vi å være inne og kjede oss, sier Anna.

26 BOLIG & MILJØ

Flerbruk. Borettslaget rehabiliterte uterommet i 2013. – Før var det asfalt og basketbane her, men banen ble ikke så mye brukt. Under rehabiliteringen ble den gjort om til en grusbane, som brukes som fotballbane om sommeren og skøytebane om vinteren, sier Berit Moen, som er styremedlem i borettslaget. Banen driftes av et frivillig «vannelag». – Vi er 15 personer med i «vannelaget», som koster bort snø og fyller på vann. Her er det også med noen som ikke bruker banen selv, men som vil bidra

Store og små koser seg på skøytebanen i Keyserløkka Øst borettslag.

fordi de ser hvor bra skøytebanen er for bomiljøet, sier hun. Kuldegrader. Når skøytebanen blir klar om vinteren avhenger av været – vanningslaget er avhengig av kuldegrader ﬂere dager på rad for at isen skal sette seg. I år kom den på plass i starten av januar. – Vi vannet tre ganger på en kveld for å legge grunnlaget. Og så tok det fem dager før vi ﬁkk ordentlig is. For at banen skal se ut som den gjør nå har vi vannet 15-20 ganger, men nå er den ganske god å gå på, sier Roger Holstad Udberg, som er med i

Berit Moen anbefaler boligselskap å lage en skøytebane på uteområdet. – Man trenger bare en åpen, forholdsvis ﬂat plass, og noen frivillige som kan vanne.

vanningslaget. Da isen var lagt, var beboerne raskt ute med å ta den i bruk. – Vanligvis trenger vi ikke regulere hvordan banen brukes. Men i år var alle så glade for at banen var klar, og på grunn av korona måtte vi gi beskjed om at folk måtte huske å holde avstand, sier Moen.

Tomme bruskasser fungerer perfekt som både stoler og ishockeymål.

Sosialt møtepunkt. Det er ikke bare barna som bruker banen. De voksne tar også på seg skøytene, eller samles rundt banen mens barna leker på isen. Even Granås har tatt ut bålpannen og griller pølser, som han deler ut

(nede t.h.) Ingrid, Athena og Anna forteller at de bruker skøytebanen nesten hver dag.

(oppe t.h.) Even Granås tar med seg bålpannen ut til banen og griller for naboene.

til de som vil ha. – Vi ﬂyttet fra Trondheim i mars i fjor og bålpannen var det eneste vi tok med fra hagen. Bålpannen fargelegger litt og skaper idyll for alle. Det er en ﬁn måte å komme i snakk med og bli kjent med naboene, sier han. Berit Moen er ikke i tvil om at skøytebanen bidrar meget positivt til bomiljøet: – Det er kort vei til banen og enkel tilgang, og her møtes barn på tvers av aldersgrupper. Man må ha noe å samles om og noe å drive med sammen. Det er en kime til sosialt liv! //

FA K TA

Skøytebanen kostes og vannes jevnlig. For å vanne skøytebanen kobler vanningslaget en slange til en kum i nærheten. Skøytebanen er ingen budsjettpost i borettslaget, alt gjøre ved hjelp av frivillig arbeid. Underlaget må være plant, så hull i grusbanen fylles regelmessig. Banen heller litt nedover mot lekeplassen, så her lager vanningslaget en liten kant av snø så vannet blir liggende.

BOLIG & MILJØ 27

FOTO: HÅVARD JØRSTAD, POSTEN

Uterom produktnytt

Få det på plass! Er det behov for å skape mer orden på uteområdet? Det er mange ﬁne produkter å velge blant! Her noen eksempler valgt ut av redaksjonen. TEKST: HEIDI RØN EID FOTO : PRODUSEN T EN E

Pakkeboks Gjør livet litt enklere for beboerne ved å sette opp en pakkeboks i boligselskapet, hvor beboeren kan hente pakker de ellers ville hentet hos Posten. Løsningen er gratis og Posten tar seg av alt det praktiske. Systemet er modulbasert, så styret kan bestemme hvor stor plass boksen skal ta. Bildet viser en pakkeboks ved Lille Ekeberg borettslag i Oslo. Søk om pakkeboks til ditt boligselskap på posten.no/pakkeboks.

Sparkesykler på rad Fargerik sykkelparkering Forum sykkelstativ kommer i ﬂere ulike farger og i en bred og en smal versjon. Kanskje kan styret velge ulike farger for ulike oppganger? Kontakt Vestre.com for pris og mer informasjon.

28 BOLIG & MILJØ

Dersom det er mange små og store sparkesykler i boligselskapet, kan et sparkesykkelstativ holde orden. Beckropa sparkesykkelstativ koster 2145 kroner fra Log.no.

Avfallsbeholder Avfallsbeholderen Minor er i støpt aluminium og kan monteres på veggen eller på en stolpe. Beholderen koster 11.500 kr fra Log.no.

Barnevognparkering

Spre glede

Barnevogner bør ikke parkeres i oppgangen på grunn av brannsikkerhet, så hvorfor ikke investere i en barnevognboks? Boksene kommer i ﬂere ulike farger og kan også pynte opp uterommet. Få pris og mer informasjon fra Sykkelbyprodukter.no.

Trygg parkering Luca er en oppbevaringsboks for rullestoler og rullatorer, med en garasjeport som kan åpnes og lukkes med en fjernkontroll. Luka leveres med rampe og koster fra 45.000 kr + mva fra Sykkelbyprodukter.no.

FOTO: JØRN W. L ARSEN

Disse fargerike sykkelstativene er inspirert av bindersen og pynter opp uterommet samtidig som de får beboerne til å trekke på smilebåndet. Klips sykkelstativ kommer i ﬂere ulike farger og koster 2700 kr + mva fra Vestre.com.

Plass til sneipen Sliter dere med sneiper på fellesarealet? Kanskje et originalt askebeger kan hjelpe på problemet. Ballot Bin er et askebeger der du har to valg for hvor du stumper røyken, og fungerer som en artig, liten spørreundersøkelse. Du kan fritt velge hva det skal stå. Produktet leies med tilhørende tjenester, og grunnpakka koster 580 kroner pr. måned. Se mer på sneipfritt.no.

BOLIG & MILJØ 29

Opptatt av miljĂ¸? Det er vi ogsĂĽ. Derfor har vi, som eneste produsent i Norge, over 350 Svanemerkede leke- og aktivitetsapparater i vĂĽrt sortiment.

www.sove.no

Historisk byutvikling

Anne-Kristine Kronborg: Kunsthistoriker med bolig- og byhistorie som spesialitet, jobber som formidlingsrådgiver i OBOS.

«Christianias vakreste Punkt» Det kunne ha blitt både slott og rådhus på Hammersborg. stedet ble det et bystrøk for bøker, boliger, byråkrater og biler. Ikke så verst, det heller. Særlig ikke når utgangspunktet var en fattigslig forstad som var blitt til helt uten plan og regulering. Byggingen på Hammersborg startet midt på 1700-tallet, og etter hvert ble det en brokete forstad med bolighus, staller og verksteder tett i tett langs trange gater. At den fornemme slottsarkitekt Hans Ditlev Franciscus von Linstow skulle la seg begeistre over dette strøket, høres kanskje merkelig ut. Men det gjorde han. Hammersborg er «unægtelig Christianias vakreste Punkt», skrev Linstow i 1838, og fremholdt at «ingen Deel af Byen kunde erholde et saa storarted

FOTO: LEIF ØRNELUND / OSLO MUSEUM

Udseende». Linstow skulle gjerne hatt slottet på Hammersborg, men når det ikke hadde latt seg gjøre, mente han at byens nye sognekirke burde bygges her. Og tjue år etter sto Trefoldighetskirken ferdig. På 1870-tallet begynte kommunen å kjøpe opp tomter på Hammersborg. Planen var å bygge rådhus, men etter to arkitektkonkurranser ble prosjektet skrinlagt. Det ble for dyrt. Full skjæring. Byutvikling handler ofte om å skjære igjennom. Ved Hammersborg har det skjedd ﬂere ganger, også helt bokstavelig. Det som ﬁkk slottsarkitekt Linstow til å utrope Hammersborg

Arne Garborgs plass i 1949. I løpet av 1930-tallet ble området totalt transformert. Det ble skåret dypt i terrenget for å slippe bilene igjennom, og den gamle bebyggelsen ble erstattet med forretningsgårder i et moderne formspråk. Hovedbiblioteket sto ferdig i 1933, og hovedbrannstasjonen i 1939. Stilmessig tilhørte de likevel hver sin epoke, men sammen bidro de til å gi det nye byrommet monumentalitet.

BOLIG & MILJØ 31

FOTO: ANDERS BEER WILSE / OSLO MUSEUM

Historisk byutvikling

til byens vakreste punkt var ikke bebyggelsen, men beliggenheten og terrenget. Hammersborg ligger på et høydedrag, den såkalte Akersryggen, som strekker seg fra fjorden og nordover. Det ga fine utsiktstomter, men en by i vekst kunne ikke ha en fjellrygg i midten. Deler av Hammersborg-høyden ble sprengt vekk allerede i 1900, og i 1924 gjorde man for alvor vei i vellinga. Da skar man seg resolutt gjennom fjellet – og den gamle bebyggelsen – for å skape en ny trafikkåre gjennom sentrum. Den ble døpt Henrik Ibsens gate, og ved foten av Hammersborg munnet den ut i Arne Garborgs plass. Det var et stort inngrep i terrenget, og det gjorde at hele området rundt Hammersborg og Regjeringskvartalet og gatene bak fortsatt er preget av høydeforskjeller. Med sine trapper og broer og gater og hus i flere plan kan man fort få inntrykk av at dette er et byrom som ikke riktig henger sammen.

Det som ﬁkk slottsarkitekt Linstow til å utrope Hammersborg til byens vakreste punkt var ikke bebyggelsen, men beliggenheten og terrenget. 32 BOLIG & MILJØ

Bøker, biler og byråkrater. Byutviklingen fortsatte gjennom 1930-tallet. Hovedbiblioteket sto ferdig i 1933, og hovedbrannstasjonen i 1939. Arne Garborgs plass ble opparbeidet, og langs den nye trafikkåren ble det bygd moderne forretningsbygg. Regjeringskvartalet er ikke en del av Hammersborg, men det gir lite mening å betrakte det moderne Hammersborg løsrevet fra det maktsentret som oppsto på den andre siden av Arne Garborgs plass. Området fungerer og oppleves som ett bystrøk, som del av et moderne city. Regjeringskvartalet har også en sammensatt historie med bygging, riving, gjenbruk og ombruk. Det begynte med byggingen av et militærhospital i 1807, og fortsatte med to nye sykehusbygninger i årene frem mot 1842. Rikshospitalet var tegnet av Chr. H. Grosch, datidens stjernearkitekt. Det var han som ga form til flesteparten av de offentlige bygningene som den nye nasjonalstaten trengte i kjølvannet av 1814. Rikshospitalet flyttet imidlertid videre allerede i 1883, til Pilestredet, og inn i de gamle sykehusbygningene rykket regjeringen og statsadministrasjonen. I 1906 sto første byggetrinn i et nytt regjeringskvartal ferdig, tegnet av Henrik Bull i den dragestilen som ble oppfattet som passende i tiden rundt unionsoppløsningen. I dag huser det Finansdepartementet. Andre byggetrinn lot vente på seg, og innen man kom så langt var det meste forandret

Hammersborg torg i 1918 med Trefoldighetskirken i bakgrunnen. Den gamle forstadsbebyggelsen besto av murhus og trehus om hverandre.

Bygg for boliger. Det var en hardhendt form for byutvikling Hammersborg var blitt utsatt for, men frem til slutten av 1950-tallet fantes fortsatt noe av den gamle forstadsbebyggelsen. Men så kom OBOS med dynamitt og bulldosere. OBOS hadde bygd tusenvis av boliger for medlemmene, men ikke noe hus for seg selv. Nå var det behov for nye kontorlokaler for en organisasjon i vekst, og i 1957 ble det bestemt at den skulle ligge på Hammersborg torg. I 1961 startet rivingen. En av bygningene som gikk med var byens første eksempel på sosial boligbygging – en murgård med 42 leiligheter oppført i 1851 av Aktieselskabet til Anskaffelse af Arbeiderboliger i Christiania. Det kan høres ironisk ut at det var akkurat OBOS som jevnet denne med jorden, men egentlig gir det mening. Små og dårlige leieboliger med utedo, oppført av en veldedig organisasjon – det var slike boforhold OBOS ble stiftet for å bygge oss ut av. Ved Hammersborg torg ble forandringen total idet nytt «kontorlandskap» vokste frem, med rette gater og bastante bygninger. Den lyseblå høyblokka til OBOS ble bygd i 1964, og satte tonen. Den er et

eksempel på det såkalte «curtain wall»-systemet, der ytterveggene ikke har noen bærefunksjon og hvor fasaden blir som en gardin som trekkes rundt bygget. På OBOS-bygget besto fasaden av blå plater i keramisk glass. Systemet ble tatt i bruk i stor stil i USA, og med sine glatte og skinnende fasader seilte denne nye generasjonen av skyskrapere opp som en slags internasjonal, «corporate» arkitektur som formelig oste av fremskritt og effektivitet. Høyblokka til OBOS ble tegnet av arkitektkontoret Rinnan og Tveten. OBOS-komplekset besto også av en lav blokk. Ved siden av bygde Indremisjonen en høyblokk, og på den andre siden av gata ble det også reist nye kontorbygg. I august 1964 ﬂyttet OBOS inn i lavblokka. Høyblokka ble leid ut, og her ﬂyttet blant annet Statens bygge- og eiendomsdirektorat inn, forløperen til Statsbygg. Vakreste punkt? Og nå er dette området nok en gang i spill. Y-blokka er borte, og Høyblokka tom.

Hammersborg har alltid vært et sted med mange kontraster. Her mellom den skakke forstadsbebyggelsen står den stramme Margaretakyrkan fra 1925.

FOTO: UK JENT / OSLO MUSEUM

– både arkitekturen og det nasjonale selvbildet. Denne gangen het arkitekten Erling Viksjø, og Høyblokka fra 1958 tolkes ofte som et uttrykk for velferdsstaten. De gamle sykehusbygningene måtte vike for nybygget, og det skapte strid. Oslo kommune ville bevare, mens staten ville ha nye og moderne bygg for sine ansatte. Murbygningene ble revet, men Militærhospitalet ble bevart. Den store trebygningen ble demontert i 1962 og satt opp igjen på Grev Wedels plass drøye tjue år senere. I 1969 ble det nok en gang gjort voldsomme inngrep i byrommet. Over Arne Garborgs plass ble det lagt et lokk, og oppå lokket kom Y-blokka. Plassen ble i praksis til en tunell, og hovedbrannstasjonen ble visuelt sett kuttet i to idet den ene halvparten havnet over og den andre under det nye laget i terrenget.

FOTO: SVERRE HEIBERG / OSLO MUSEUM

Frem til slutten av 1950-tallet fantes fortsatt noe av den gamle forstadsbebyggelsen. Men så kom OBOS med dynamitt og bulldosere.

Regjeringskvartalet i januar 1959. Høyblokka ble presset inn bak de gamle sykehusbygningene, og en kort stund ﬁkk det gamle og det nye eksistere side om side. De gamle sykehusbygningene var blitt brukt som kontorlokaler for statsadministrasjonen. Murbygningen ble revet samme år, og trebygningen ble demontert i 1962.

BOLIG & MILJØ 33

FOTO: K ARL HARSTAD / OSLO MUSEUM

Historisk byutvikling

Et nytt regjeringskvartal skal bygges. Deichmanske har ﬂyttet, brannstasjonen skal vekk og OBOS skal bygge seg et nytt hus på Ulven. Det lyseblå kontorbygget skal bygges om og fylles med nye folk. Det er nok en gang riving, nybygging, ombruk og gjenbruk, med andre ord. Og det føyer seg pent inn i historien om dette området. I 1971 skrev arkitekt Odd Brochmann en bok om Hus i Oslo, og her beskrev han Hammersborg som en «kollisjon av bygninger, terreng, gater og motstridende hensyn». Det var nok ment som et hjertesukk, men egentlig er det ikke annet enn en presis beskrivelse av en levende by. Hammersborg kommer neppe til å bli byens vakreste punkt i neste runde heller, men akkurat som Linstow i sin tid så skjønnheten ved stedet, så kan vi sette pris på det interessante i dette komplekse og litt forvirrende strøket som forteller at en moderne by alltid er i bevegelse og forandring. //

Vi kan sette pris på det interessante i dette komplekse og litt forvirrende strøket som forteller at en moderne by alltid er i bevegelse og forandring. 34 BOLIG & MILJØ

FOTO: OBOS

Hammersborg er blitt bygd og ombygd i rykk og napp og i ﬂere omganger og har gater og bygninger fra forskjellige epoker som spiller opp mot hverandre uten helt å ﬁnne noen felles tone. Her fra slutten av 1930-tallet med Trefoldighetskirken, hovedbiblioteket og den svenske Margaretakyrkan. Det litt usammenhengende byrommet kan kanskje betraktes som et resultat av dårlig byplanlegging. Eller man kan se på det med vennlige øyne, og la seg fascinere over hvordan forskjellige epoker med hver sine behov, idealer, arbeidsmåter og muligheter kommer til syne i bybildet.

Stramt og modernistisk med lyseblå glassfasader. Høyblokka sto ferdig i 1964, men det var statsadministrasjonen og ikke OBOS som flyttet inn her. OBOS selv tok lavblokka i bruk. Om fire år flytter OBOS fra Hammersborg til Ulven.

TØMRERMESTER OG MURMESTER

www.franckebygg.no

TAKARBEIDER FASADEREHABILITERING BETONGREHABILITERING REHABILITERING AV BALKONGER LOFT- OG KJELLERUTBYGGING DØR- OG VINDUSUTSKIFTING TØMRER- OG SNEKKERARBEIDER

Francke Bygg as utfører hoved- og totalentrepriser innen rehabilitering for borettslag og sameier, gårdeiere og eiendomsforvaltere samt små og store oppdrag for private i Oslo og Akershus. Gjennom over 30 år i bransjen har vi spesialisert oss på tak- og fasadearbeider, betongrehabilitering, rehabilitering av balkonger, dør- og vindusutskifting, loft- og kjellerutbygging samt nybygg, tilbygg og ombygging av boliger og leiligheter. I Francke Bygg as legger vi høy vekt på kompetanse og kvalitet i vårt arbeid, vi er alltid tilgjengelige og imøtekommende for kundens krav og ønsker. Dette gjør at vi har kunder som bruker oss gang etter gang. For oss er alle prosjekter like viktige, og med den byggfagkompetanse og gjennomføringsevne vi innehar, NDQ YL SnWD RVV GH ÀHVWH RSSGUDJ NXQGHQH HU XWH HWWHU 9L IRNXVHUHU Sn HWW JRGW VDPDUEHLG RJ HQ JRG GLDORJ mellom oppdragsgiver og oss som entreprenør.

Tømrermester O.Ingolfsland mobil: 95 04 90 94 e-post: olav@franckebygg.no

Murmester R.Halimi mobil: 41 55 28 67 e-post: halimi@muroslo.no

Må felleskostnadene økes? Dette er et spørsmål mange beboere stiller når det blir snakk om rehabilitering. Som kunde i OBOS har du og resten av styret en dedikert rådgiver i OBOS-banken, som kan gi råd om hvordan små og store rehabiliteringsprosjekter bør ﬁnansieres, og hvordan felleskostnadene påvirkes. Det gir større trygghet når det skal tas beslutninger om økonomi og vedlikehold.

Ring oss på 22 86 58 00, eller ﬁnn din rådgiver på styrerommet.no

Guide

Velkommen til GUIDE-seksjonen! På de neste sidene ﬁnner du nyheter, tips og råd som skal gjøre styrehverdagen litt enklere, enten du har lang eller kort erfaring.

E R S TAT N I N G

Skjeggkre til Høyesterett Det går mot en juridisk avklaring for det lille insektet. TEKST: HENR IK SØR LIE

kjeggkre fikk sitt gjennombrudd i norsk offentlighet i 2018. I starten var panikken stor. Skjeggkreet ble ansett som umulig å utrydde med konvensjonelle bekjempningsmetoder. I starten ble det avsagt en rekke tingrettsdommer der kjøpere av boliger som viste seg å være infisert med skjeggkre, ble tilkjent betydelige prisavslag. Siden har pendelen svingt tilbake, og det har blitt avsagt flere lagmannsrettsavgjørelser der skjeggkreets betydning som mangel har blitt tonet betydelig ned. – Dette har først og fremst sammenheng med utviklingen av nye og effektive bekjempingsmetoder, og særlig giftåtet advion cockroach som riktig brukt har vist seg å være tilnærmet hundre prosent effektivt. I tillegg er det vesentlig billigere enn tidligere og ineffektive bekjempingsmetoder, som forutsatte større bygningsmessige inngrep med fjerning av lister, boring av hull i vegger for å sprøyte gift og tetting av åpninger, sier juridisk direktør Terje Sjøvold i OBOS.

Ny dom går lenger. Borgarting lagmannsrett har nylig avsagt en dom om skjeggkre, og denne forsterker tendensen: – Dommen går lenger enn tidligere dommer ved å fastslå at det ikke vil være rom for å konstatere noe restlyte etter en effektiv bekjemping med giftåte. Det var nemlig ikke bekjempingskostnadene som var den

vesentligste delen av prisavslagskravet i skjeggkresaker, men den forventede lavere pris man kunne påregne ved fremtidig salg. Det ble fremmet krav om opptil ti prosent i avslag. Lagmannsretten konstaterer at det i tidligere år, med manglende kunnskap om skjeggkreet og fraværet av effektive bekjempingsmidler kunne være rom for å konstatere slikt restlyte, men ikke etter at nye og effektive bekjempingsmidler var kommet på banen. I den aktuelle saken var det foretatt en effektiv bekjemping, det var i ettertid ikke konstatert ﬂere kre, og saken var

således å anse som avsluttet. Retten frifant etter dette selgerne og deres eierskifteforsikringsselskap. Helt til topps. Det er derimot én skjeggkre-dom i lagmannsretten som har gått motsatt vei av de andre. Denne dommen skal nå prøves for Høyesterett i mars. – Denne saken er litt spesiell av ulike årsaker. Vi får vente på domsavsigelsen, men jeg tror skjeggkre er – juridisk sett – på vei til å bli som andre insekter. //

BOLIG & MILJØ 37

FOTO: NADIA FR ANTSEN

Guide diverse

W E B I NA R

Faglig oppdatering Få kunnskap og inspirasjon til styrevervet fra sofaen. Ta et webinar! jennom vinteren og våren tilbyr OBOS en rekke kurs for styremedlemmer. Fortsatt vil kursene bli holdt som webinar, og det har sine positive sider: – Vi har opplevd større deltakelse på en rekke kurs sammenliknet med de fysiske kursene vi vanligvis holder. Det er nok en del som vanligvis har stått over på grunn av lang reisevei eller at tidspunktet ikke passer. Nå kan du om ønskelig se det i opptak eller ﬂere ganger, og du kan

delta uansett hvor du bor. Dessuten er oppslutningen økende ettersom stadig ﬂere blir vant til digitale løsninger, sier kursansvarlig Laila Grymyr i OBOS. Hun har hittil i år arrangert seks kurs, blant annet om valgkomite, elbillading og forberedelser til årsmøtet. I løpet av den nærmeste måneden handler det blant annet om HMS og internkontroll, eiendomsutvikling, kommunikasjon og konﬂikthåndtering. – Vi kommer til å sette

Stolene står tomme for tida, men kursansvarlig Laila Grymyr inviterer til kurs via internett – webinar.

opp nye webinar fortløpende, og vi planlegger for fysiske kurs når situasjonen tillater det. Samtidig kommer vi til å fortsette med digitale kurs, men da

trolig som en kombinasjon med fysiske kurs, forteller Grymyr. Les om kursene på obos.no/kurs

MILJØ TIPS!

God bærekraft

Heistrøbbel? Ved strøing av sand- og grus om vinteren kan det se ut til at heisstans øker i takt med dette. Folk tar med seg småsteiner inn, og de setter seg fast i dørskinnene. Det er anbefalt å støvsuge skinnene og å ha dørmatter som klarer å ta disse steinene.

Bli med på det grønne skiftet! å har over 500 boligselskap tatt første del av OBOS Bærekraftmodul, og snart kommer neste del. I forbindelse med lanseringen i desember ble det utlovet en premie på 100.000 kroner. Vinner er trukket, og det ble Grøntulien borettslag i Olsvik i Bergen som vant. Miljødirektør Birgitte Molstad oppfordrer alle boligselskap til å ta i bruk bærekraftmodulen. Mer info og tilgang til kartleggingen ﬁnner du på Styrerommet. – Det er viktig at alle

38 BOLIG & MILJØ

boligselskap kommer i gang med små og store tiltak, slik at vi sammen klarer å nå klimamålene, sier Molstad. For de som allerede er i gang med tiltak, minner hun om OBOS Bærekraftpris, som har søknadsfrist 1. mars. – Vi åpner for at kandi-

dater som deltok i fjor, kan delta på ny. I tillegg håper vi at mange nye melder seg på. Tiltakene må være gjennomført i løpet av de siste årene for å delta i konkurransen. Les mer om kriteriene på obos.no/barekraftprisen.

Husk elektriker når du skal pusse opp Det er mange som vil få ordnet ting hjemme nå som mye annet er nedstengt. Vi i Elfag er på jobb og følger myndighetenes regler for smittevern nøye. Vi kan blant annet hjelpe deg med: • Arbeid i garasjer og uteboder • Utelys • Solcelleanlegg • Installasjon av elbilladere • Planlegging av større prosjekter

års garanti

Elfag-elektrikeren garanterer kvaliteten på sitt arbeid, materialer og utstyr i 5 år.

Finn din lokale elektriker på www.elfag.no

Hva er mest skummelt?

FUKT

-/+)/('/+0 +0 . 0# 08- 5+0 -'0 0 ' /. =0) - .= ,=08-;:+/. /0(./ /+ 0,=0+/; - '/+ .=( + / /+<0(,)0 %0/ (%0 '( 9 .=0 0 :+/+0,=0 . /+<0( 9 .=0 0 -/ . .= /--/+0 ../'0.: /. =0 / - /;,- ( + / %

ELLER

VANN

LUND 1 0; +0 ,+/' ''0/.0 ,) -/''0 ' /. =0+/; - '/+ .=0 0"20 ,- = -, /+0 0 ,+'/.(+ 0 ,- = ( )/ /0 0 (-,<0 /('4/. /0 0(./ /+ + / < ) - .=0 0 ./-<0 . /+<0 :+/+<0 - ,.=/+ ,=0' -;:+/. /0+/ /+ 0,=0) +%0

# *! * *! #!0 # 0&0 (-, / /.0 " 0&0" " 0 '+/0*./ 0 /-/ ,.0 0 0 0 00&0 ,(' ) -/+)/('/+ - . %.,0&0$$$%) -/+)/('/+ - . %.,

Sikrer tak â&#x20AC;&#x201C; sparer mye energi

AIWELL STJERNE 2020

h2ops.no

922 87 087

TEKNIKO

TEKNISKE KONSULENTTJENESTER AS Tekniko lĂ¸ser akutte, tekniske problemer, samtidig som vi kan vĂŚre en strategisk samarbeidspartner. Vi bistĂĽr virksomheter og privatpersoner. Kontakt oss gjerne for tilbud og referanser.

Forebygger taklekkasjer â&#x20AC;˘ â&#x20AC;˘ â&#x20AC;˘ â&#x20AC;˘ â&#x20AC;˘

Hindrer is rundt sluk ved bruk av intelligent styring Stjernen har stort areal = stĂ¸rre lĂ¸vfanger Alarm ved tett sluk Enkel montering Ivaretar byggherrens vedlikeholdsplikt - Eiers ansvar at sluk alltid er ĂĽpne - Skader dekkes normalt ikke av forsikring Bjellandveien 14, 3172 Vear â&#x20AC;˘ Telefon: +47 33 01 81 80 www.aiwell.no

ENTREPRENĂ&#x2DC;R

RĂ&#x2026;DGIVNING

TEKNIKK

SjĂ¸ og vann Trefelling Bygg og anlegg Tilkomstteknikk Vaktmestertjenester

Sikkerhet og beredskap Revisjon og kontroll Bemanning Import og handel

Fysisk sikring SvakstrĂ¸m SterkstrĂ¸m Automasjon Jern og metall

KONTAKT +47 907 97 455 info@tekniko.no www.tekniko.no

Guide juristen

KO S T NA D E R

Alt skal betales Hvordan skal felleskostnadene fordeles? TERJE SJØVOLD Juridisk direktør i OBOS

Spørsmål: Borettslaget vårt skal vedlikeholde fasadene, men samtidig har vi også en del løpende driftsutgifter. Vi i styret føler at økonomien vår er ganske trang og lurer på om vi kan øke felleskostnadene for å få litt større handlingsrom. Kan vi det? Svar: Borettslagsloven § 5-19 (3) fastslår at det er styret som skal fastsette hvor mye hver andelseier skal betale hver måned til dekning av felleskostnader. Det følger av dette at det til syvende og sist er styret som må vurdere hvor mye penger man skal kalle inn fra andelseierne for å dekke lagets felles forpliktelser. Det vanlige er at dette gjøres for et år av gangen basert på budsjettet, og det må i denne anledning være adgang til å sette beløpet så høyt at man bygger opp en viss buffer for uforutsette utgifter eller framtidig vedlikehold. Dersom det oppstår uforutsette utgifter, eller det viser seg at budsjettet er feil beregnet, har styret stadig rett – og etter omstendighetene også plikt – til å øke felleskostnadene slik at det kalles inn tilstrekkelige midler til å betjene lagets forpliktelser og forestå forsvarlig vedlikehold. Samtidig vil det også være en

grense for hvor mye man kan kalle inn. Felleskostnadene skal ikke fungere som en tvungen spareordning for andelseierne. Denne grensen vil imidlertid måtte fastslås skjønnsmessig, og styret vil rimeligvis måtte innrømmes en rommelig skjønnsmargin når det gjelder å vurdere nødvendigheten av eventuelle reserver. Spørsmål: Så bra! Imidlertid har vi dette fasadeprosjektet vårt, og enkelte er uenige i hvordan kostnadene skal fordeles. Er det opp til styret å bestemme det også? Svar: Selv om det er opp til styret å bestemme hvor store felleskostnader som skal innkreves, står styret ikke fritt til å bestemme hvordan kostnadene skal fordeles. Disse skal fordeles etter fordelingsnøkkelen som er fastsatt for borettslaget, normalt som en del av stiftelsesgrunnlaget. Unntak kan gjøres der det er særlig grunn for annen fordeling etter nytte eller forbruk. For klart målbare ytelser er forbruksbasert fordeling blitt ganske vanlig. Fordeling etter skjønnsbaserte nyttevurderinger vil i praksis kun unntaksvis være aktuelt. Der det er snakk om å vedlike-

Det er ikke alltid enkelt å vite hva som bør prioriteres og hvem som skal betale.

holde en bestående installasjon vil det i praksis aldri være rom for å avvike prinsippet om nøkkelbasert fordeling. Der hvor det er snakk om nye tiltak som etter sin art bare vil komme enkelte til gode, mens andre overhodet ikke har eller kan få nytte av installasjonen, vil det være grunnlag for å fordele kostnadene etter nytte. Det klassiske eksempelet er dersom man skal oppføre balkonger der ingen balkonger fantes før og enkelte ikke kan få balkong, i disse tilfellene slipper sistnevnte kategori å betale for nyoppføringen av balkonger. Når balkongene vel og vakkert er oppført, vil de imidlertid være en del av den felles bygningskroppen og vedlikeholdskostnadene skal fordeles etter nøkkelen. I deres tilfelle – der det er snakk om rehabilitering av borettslagets fasader, altså vedlikehold av bestående installasjoner – høres det ganske klart ut som en kostnad som skal fordeles etter den alminnelige fordelingsnøkkelen. Avslutningsvis understrekes at de samme regler gjelder for eierseksjonssameier, lovbestemmelsene er her esl. § 29 for fordeling av felleskostnader. //

BOLIG & MILJØ 41

Guide diverse

M I T T Ø KO N O M I T I P S

Sjekk avtaler Et sameie i Lørenskog sparte 25.000 kroner på nye heisavtaler. an Levanger er styreleder i Rolvsrud Park 2, et sameie som består av 75 leiligheter. Han leste om samarbeidsavtalene OBOS har inngått med ﬂere leverandører, og styret sjekket hva de betalte for service og kontroll for sine tre heiser. Det viste seg å være langt mer enn nødvendig. – Vi inngikk ny avtale med KONE på heisservice, og ny avtale med Heiskontrollen for den årlige kontrollen. Med avtalen gjennom OBOS ﬁkk vi nesten halvert kost-

nadene til Heiskontrollen, og vi sparte 27 prosent på serviceavtalen med KONE. Totalt har vi spart omtrent 25.000 kroner i årlige utgifter, sier Levanger. Han forteller at de også har spart penger på å være nøye med å sjekke fakturaer. – Vi ønsker å støtte lokale bedrifter, men hadde en elektriker som skrev regning med gaffel. Det er viktig å være «på hogget» og sjekke at fakturaer stemmer. Be om spesiﬁsering av arbeidstid, materialbruk og at du faktisk har fått rabatten – hvis det var avtalt i forkant. Rabatt- og samarbeidsavtaler for boligselskap ﬁnner du på Styrerommet (under Hjelpemidler) og på obos.no/ styre/rabattavtaler.

Penger spart! Styreleder Jan Levanger ved en av de tre heisene i Rolvsrud Park 2.

FORBEREDELSER

Årets årsmøte Til tross for uklarhet om møteform, er mye ved det samme. ansett om generalforsamlingen/årsmøtet blir digitalt eller fysisk i år: Som alltid lønner det seg med gode forberedelser, ikke minst å holde tidsfristene for de ulike oppgavene fram til selve årsmøtet. Rådgiverne i OBOS sender ut forslag til møtedato og frister for de ulike oppgavene. – Vi oppfordrer styret til å bruke datoen som er sendt ut. Når tid er fastsatt, er det på tide å varsle beboerne

42 BOLIG & MILJØ

om dette. Samtidig gis en frist for innlevering av saker som ønskes behandlet, sier rådgiver Sven-Robby Dierkes i OBOS. Hvis styret selv ønsker å fremme forslag til årsmøtet, må disse vedtas på et styremøte. I tillegg er det tid for å skrive «styrets årsberet-

ning», der det også kan tas med eventuelle planer for neste periode. – Jeg anbefaler å legge litt arbeid i å formulere hva styret har arbeidet med. Det fungerer som et historisk dokument – og det bidrar dessuten til å forsvare styrehonoraret når beboer-

ne får innblikk i alt som er gjort, sier Dierkes. På regnskapsmøtet skal regnskap og årsrapport – inkludert styrets arbeid – godkjennes og signeres av styret, før det skal innhentes revisjonsberetning. Dette møtet kan rådgiverne i OBOS delta på via Teams dersom styret ønsker det. – Husk at det må være tid til trykking og utsendelse i posten for de som ikke har samtykket til å motta elektronisk informasjon. Innkallingen skal sendes ut tidligst 20 dager og senest åtte dager for årsmøtet, sier Dierkes. Så er spørsmålet: Skal det bli digitalt eller fysisk årsmøte? Eller kanskje en kombinasjon? Les mer på side 44.

Foto: Nadia Frantsen

Kjenner dere vedlikeholdsbehovet? En tilstandsrapport med vedlikeholdsplan gir forutsigbarhet.

Ta vare på dine verdier OBOS Prosjekt er styrets naturlige medspiller når boligselskapet skal planlegge og gjennomføre vedlikehold, rehabilitering og ombygging. Vi kjenner prosessene som skal til for riktige vedtak og gjennomføring av kvalitetsmessige gode og helhetlige prosjekter i boligselskapene. Byggeprosjekter fra A-Å • Prosjekt- og byggeledelse • Byggherreforskriften • Uavhengig kontroll • Skadevurderinger • Tilstandsvurderinger • Vedlikeholdsplaner • Utredninger og forprosjekt • Internkontroll • Innemiljø

• • • • • • • • •

Miljøkartlegging VVS og våtrom Enøk og energitiltak Heis Elektrotekniske anlegg Betongskader Brannsikkerhet Uteområder Avfallshåndtering

Tlf. 22 86 57 96 | obosprosjekt@obos.no | obosprosjekt.no

Guide digitale løsninger

ÅRSMØTER

Simon Vennerød-Diesen (til venstre) er prosjektleder for Styrerommet, og kan fortelle om en rekke forbedringer i Digitale årsmøter. Her står han med OBOS-kollega Rune Kaus fra IT-avdelingen.

verv veldig lav. Det vil bidra til at valglistene blir mer komplette i forkant av møtene, og behovet for benkeforslag underveis blir mindre, forklarer Vennerød-Diesen. Han oppfordrer styret til å «lufte» kompliserte saker på Vibbo i forkant av møtene. – Innspillene dere får fra beboerne kan brukes til å formulere best mulige forslag til vedtak. Jo bedre forarbeid som er gjort, jo sjeldnere vil man oppleve behov for benkeforslag.

Klart for hybridmøter Det beste fra to verdener kombineres når digitale årsmøter får en rekke forbedringer. 2020 ble året da veldig mange ﬁkk øynene opp for å avholde generalforsamlingen eller sameiemøtet digitalt. Omtrent 3000 boligselskap benyttet i fjor tjenesten «Digitale årsmøter» som tilbys OBOS-kundene. Og mye tid ble spart på å gjøre alt digitalt. Også beboerne omfavnet løsningen, noe som kom til uttrykk gjennom at deltakerandelen på møtene ble mer enn ﬁredoblet. Samtidig anbefalte OBOS at kompliserte saker ble utsatt, på grunn av begrensninger i den digitale løsningen. – Flere var redde for at de vanskeligste sakene ikke kunne diskuteres og behandles tilstrekkelig med løsningen på Styrerommet. Vi har fokusert

44 BOLIG & MILJØ

mye på å løse dette når vi har videreutviklet løsningen, sier prosjektleder Simon Vennerød-Diesen. Kan kombinere. I år vil det legges til rette for å kombinere det digitale møtet med et fysisk møte eller et videomøte, slik at det blir lettere å presentere og diskutere også de tyngste sakene. Her vil det åpnes for benkeforslag, noe ﬂere savnet mulighet for i 2020-varianten. Samtidig er det gjort ﬂere grep for at behovet for benkeforslag blir mindre. Et av grepene er økt fokus på å la eierne komme med forslag til saker og kandidater digitalt. – Med Vibbo er terskelen for å melde seg som kandidat til

Enklere å kommentere. Løsningen får også et løft i fasen der avstemningen foregår. For eksempel er kommentarfunksjonaliteten blitt bedre og mer avansert. Diskusjonen vil dermed gå lettere også digitalt. Med alle forbedringene som gjøres, tror Vennerød-Diesen at mange ikke vil trenge det nye hybridmøtet. – Mange vil nok gå for den heldigitale varianten. De så at det fungerte godt i fjor, og i år vil det fungere enda bedre, selv med litt mer komplekse saker på blokka. Jeg tror terskelen er høy for å velge et fysisk møte i år, men det er ﬁnt at vi kan tilrettelegge for en kombinasjon av møteformer. Da er løsningen uansett godt rustet for fremtiden. Komitévalg. Han legger til at annen etterspurt forbedring gjelder valg av komiteer. I 2021 blir det mulig å velge alle type verv på Vibbo – alt fra valgkomité til festkomité. – Så blir det spennende å se om det er hybridmøtene eller festkomiteene som får størst oppsving i år. //

D I G I TA L G J E N N O M F Ø R I N G

Nye regler på vei Lovendring for årsmøter er under utarbeidelse. Ifølge dagens regelverk er hovedregelen at årsmøter skal være fysiske. Bakgrunnen for det er at reglene ble laget lenge før noen hadde tenkt på muligheten for digitale møter. Dette ble erstattet i fjor av en midlertidig lovendring med et lovbestemt opplegg for digitale årsmøter. Denne bestemmelsen gjelder ikke lenger, men det jobbes for en permanent lovendring. Regjeringen har uttalt seg positiv til digitale årsmøter, men lovarbeid tar tid. I skrivende stund – 25.

januar – var det usikkert når endringen kommer. Ifølge departement er lovforslaget nært forestående, men kan ikke si noe mer om konkret dato. – Gjeldende pålegg og anbefalinger fra myndighetene innebærer at fysiske årsmøter praktisk talt er uaktuelt nå, sier konserndirektør Morten Aagenæs i OBOS. Han tror det vil ta tid før det blir vesentlige lettelser i restriksjonene, og at det er klokt å planlegge for digitale årsmøter.

VIBBO

Nytt på Vibbo Det har blitt enklere å holde seg oppdatert på Vibbo.

Med den nye aktivitetsstrømmen blir det enklere å få med seg alt som skjer på beboerportalen Vibbo. Som kjent kan Vibbo brukes av styret for eksempel til å publisere nyheter og temaer

– Hva skal man gjøre hvis årsmøtedagen kommer, fysiske møter er forbudt, og nye regler for digitale møter ikke er på plass? – Da mener vi det er forsvarlig å gjennomføre møtet digitalt. Vi hadde periodevis den samme situasjonen i 2020, uten at det skapte

vesentlige problemer. Hvis det kommer innsigelser fra møtedeltakerne på møteformen, må årsmøtet ta stilling til dette under konstitueringen av møtet. Alternativet er å utsette møtet i påvente av nytt regelverk eller lettelser i smittevernreglene, sier Aagenæs. //

Gjeldende pålegg og anbefalinger fra myndighetene innebærer at fysiske årsmøter praktisk talt er uaktuelt nå. Morten Aagenæs

med viktig informasjon, og beboerne kan dele oppslag og kommentarer med hverandre. Det kan imidlertid være vanskelig å følge med på alt som har skjedd, spesielt hvis det har gått en stund siden sist du var inne på Vibbo. Den nye aktivitetsstrømmen løser dette ved å samle alle nyheter, temaer, oppslag og kommentarer på ett sted, sortert etter tid og dato. På den måten kan både styret og beboere få et kjapt overblikk over om det er informasjon som er viktig å få med seg, eller samtaler og diskusjoner å delta i. – En samlet oversikt med aktivitet på Vibbo har vært puslespillbrikken som

manglet for å gjøre informasjonsflyten på Vibbo så effektiv som mulig. Derfor er vi veldig fornøyd med å ha fått dette på plass, og håper det vil bidra til at enda flere tar tjenesten mer aktivt i bruk, sier Anne Mikkelsen, som er prosjektleder for Vibbo. Aktivitet blir å finne i menyen sammen med Min bolig, Varslingsinnstillinger og Meldinger. I kombinasjon med varsler på e-post og SMS, samt push-varslinger fra appen, styrker denne nye funksjonen Vibbo som en komplett, skreddersydd løsning for effektiv kommunikasjon i borettslag og sameier. //

BOLIG & MILJØ 45

Bolig & Miljø dette er obos

Nytt fakturasystem rulles ut Kurskalender

Vi har laget en ny og mer brukervennlig fakturaløsning på Styrerommet.no. Flere selskap er allerede godt i gang med bruken, og i løpet av kort tid vil alle våre forvaltede selskap få tilgang til den nye løsningen. Alle styremedlemmer mottar en e-post med informasjon før de gis tilgang. Løsningen er enkel i bruk, men vi tilbyr opplæring i form av webinarer, ﬁlmer og brukerveiledninger. I den nye løsningen behandles alle fakturaer direkte i Styrerommet. Det blir enkelt å se om du har fakturaer til behandling, hvor de beﬁnner seg i prosessen – og du vil fortsatt ha tilgang til tidligere behandlede fakturaer.

HMS-internkontroll i boligselskaper Hvordan bør helse, miljø og sikkerhetsarbeidet drives? På webinaret har vi fokus på ansvar og viser hvor viktig det er å ta HMS på alvor i boligselskapet. Når: Torsdag 11. februar eller 2. mars kl. 17.00-18.30 Kommunikasjon

Visste du at … …du som OBOS-medlem nå også får forkjøpsrett og medlemstilbud i Sverige?

...du nå kan printe nyheter fra Vibbo i et format som egner seg for å henge opp og dele ut til ikke-digitale beboere?

...i år ﬂyttes Barnas Holmenkolldag til eget nærområde? Det gir en ﬁn anledning til å lage noe gøy i boligselskapet, se mer på skiforeningen.no

VIL DU VITE MER OM DETTE? Snakk med rådgiveren din!

Når: Tirsdag 9. mars kl. 16.30-18.00 Eiendomsutvikling – hvordan realisere de skjulte verdiene i boligselskapet?

...det er gratis å ha og bruke bankkort fra OBOS-banken?

Som styremedlem kjenner du boligselskapet og eiendommen godt. Har du tenkt på om boligselskapet har ubenyttet areal eller f.eks. parkeringsareal som kan utnyttes bedre? På dette webinaret tar vi for oss hva slags areal som typisk kan benyttes til tomtesalg, og hvilke muligheter det gir for boligselskapet. Når: Onsdag 10. mars kl. 16.00-17.30

Noe av hva vi tilbyr

Digital nøkkel OBOS ﬂytter nøkkelknippet til mobilen. Med digitale nøkler får man økt ﬂeksibilitet, mer trygghet og sparer styret for tid. OBOS-nøkkel gir også beboerne i boligselskap samme mulighet til å bli nøkkelfri som de som bor i enebolig. Vi subsidierer oppgangsdører hos boligselskap som bestiller tjenesten i første kvartal 2021. Les mer på obos.no/obos-nokkel eller kontakt rådgiveren din.

46 BOLIG & MILJØ

For å lykkes i styrearbeidet er det viktig å kunne kommunisere godt med både beboere og de andre styremedlemmene. På dette webinaret vil du lære mer om møteledelse, samarbeid, motivasjon og kommunikasjon.

Støtte til grønne tiltak OBOS vil bidra til at borettslag og sameier kan ta grønt ansvar. Derfor har vi satt av midler for å støtte boligselskap som vil gjøre miljøtiltak i medlemmenes nabolag. Har du planer om et positivt tiltak for et bedre miljø eller uterom der du bor? Kanskje ditt borettslag planlegger å energieffektivisere boligene? Da er det mulig å få støtte av OBOS. Neste frist er 28. februar, se obos.no/grontansvar.

Hjelp til forsikring Vår forsikringsavdeling hjelper dere med å innhente tilbud og ﬁnne den beste løsningen for deres behov, samt all oppfølging av skader og dialog opp mot forsikringsselskapet. Vi fører også logg over alle skader, så styret til enhver tid kan holde oversikt.

Konﬂikthåndtering Som tillitsvalgt kan du komme opp i situasjoner som er vanskelig å håndtere på en god måte. I slike tilfeller vil det være en fordel å ha god innsikt i hvilke lover, regler og vedtekter som gjelder. På dette kurset vil vi gi deg litt juridisk førstehjelp dersom konﬂikten ikke lar seg løse på annen måte. Når: Onsdag 17. mars kl. 16.30-18.00 Mer informasjon på obos.no/kurs.

Hva må man gjøre med balkongene og hva kan man gjøre? Balco har all kompetanse i eget hus når det gjelder balkongprosjekter. Egen produksjon og produktutvikling i moderne og effektive lokaler i Sverige. Ta kontakt med oss for å komme riktig i gang!

TILBUD! Vederlagsfri bistand for befaring med anbefalinger, informasjonsmøte for boligselskapet og utarbeidelse av fotomontasje.

Ta en prat med oss!

Anleggsgartnere

Postkasser

Brannsikring

BRANNSIKKERHET! Oslo Brannsikring utfører brannsikringsarbeid hos borettslag og sameier

www.oslo-brannsikring.no Tlf.: 22 88 45 80

Avfallshåndtering

20% rabatt på container suge- og spyletjenester Bestill på ragnsells.no RAGNSELLS.NO - 22800800 Avfallshåndtering • DUGNAD OG OPPRYDDING • CONTAINER ELLER STORSEKKER • SUG-/SPYLETJENESTER • LØVÅS KOMPLETT – Borettslag

Elektriker

Vaktmestertjenester Epost: post@borettslags-service.no Tlf. 916 70 720

vaktmester-oslo.no Radonmåling

d E< Z EE^/<< Z, d͊ sŝ ůĞǀĞƌĞƌ ŽŐ ŵŽŶƚĞƌĞƌ ĂƵƚŽŵĂƚŝƐŬĞ ďƌĂŶŶĂůĂƌŵĂŶůĞŐŐ WƌŽƐũĞŬƚĞƌŝŶŐ ͻ /ŶƐƚĂůůĂƐũŽŶ ͻ ^ĞƌǀŝĐĞ &' ŐŽĚŬũĞŶƚ ŝŶƐƚĂůůĂƚƆƌ ^ĞŶƚƌĂů ŐŽĚŬũĞŶŶŝŶŐ ůƚ ŝŶŶĞŶ ŶƆĚůǇƐ

důĨ͘ Ϯϯ Ϭϴ ϱϮ ϬϬ ͻ ǁǁǁ͘ĞůĞŬƚƌŽͲŶǇƚƚ͘ŶŽ

5DGRQPnOLQJHU 5DGRQWLOWDN 6SHVLDOUDEDWW WLO ERUHWWVODJ VDPHLHU

7OI ZZZ UDGRQODE QR

Skadedyrkontroll

Lekeplass Trigonor er leverandør av lekeplassutstyr! Vi utfører også lovpålagt funksjonsettersyn, reparasjoner og vedlikehold. Ta kontakt for et godt tilbud!

® Bemannet døgnvakt - Hele Norge

Tlf: 23 24 50 00 www.lovastransport.no

Avfallshåndtering

www.trigonor.no 69 27 90 10

Låsesmeder

23 88 46 56 • pelias.no Vaktmestertjenester

Adgangssystem - Service - Postkasser

Vaktmestertjenester Telefon 41 70 00 00 SRVW#ODV QR ZZZ ODV QR

Balkonger

Nye balkonger? Ta kontakt med oss for å komme riktig i gang! www.balco.no Tel. 23 38 12 00

Malertjenester

Ta kontakt for gratis befaring

Blikk/kobberslagere

Fasade og tak – vår sak!

Oppmerking

vaktmester-oslo.no Vindu - dør montasje

Alt innen maling, fasade - gulvarbeid Tlf 23 40 03 70

Epost: post@borettslags-service.no Tlf. 916 70 720

regnbuen.no

Totalentreprenør Spesialister på utskifting av vinduer og dører. Rådgivning – Prosjektering – Service – Vedlikehold

www.vdmontasje.no Annonsere her: Annonsere i Bolig & Miljø? Ta kontakt med: Mona Jørgensrud

Kakkelovnskroken 2, 0954 OSLO Telefon: 22 15 46 90 – www.blikkenslager.no

Tlf. 911 73 473 – mail: mj@hsmedia.no

Baktrappa

Arkitektur er frossen musikk. JOHANN WOLFGANG VON GOETH E , T Y S K F O R FAT T E R

Test deg selv!

OBOS-quizen av Eddie Chr. Thomas 1. Hva slags type utsalg er Boots? 2. Hvilken internasjonal organisasjon ble stiftet av William Booth og hans kone Cathrine i 1865: Speiderbevegelsen, Frelsesarmeen eller Røde Kors? 3. Hvilken fugl er en del av riksvåpenet og ﬂagget til det søramerikanske landet Ecuador? 4. Fra hvilket land i Sør-Amerika kommer bjørnen Paddington? 5. Hva kalles teksten til en opera? 6. Hvilken artist skjulte seg bak Trollet i NRKs seersuksess Maskorama? 7. I hvilken idrett har nordmannen Victor Hovland markert seg godt de siste årene? 8. Nevn ett år den amerikanske borgerkrigen foregikk?

9. Hva heter forfatteren John Jakes trilogi, utgitt på 80-tallet, om den amerikanske borgerkrigen? 10. Hvilket fremtredende verv/stilling innehas per januar 2021 av Tone Wilhelmsen Trøen? 11. Hva heter hovedstaden i Latvia? 12. Hvilket fotballag vant Toppserien i 2020? 13. Hva het spilleﬁlmen fra 2007 om den franske sangerinnen Edith Piaf: «La Vie en rose», «Non, je ne regrette rien» eller «Milord»? 14. Hva er en sukkulent: en plante, et blåseinstrument eller en kake? 15. I hvilket boyband deltok Robbie Williams: Boyzone, Take That eller A1?

SVAR: 1. Apotek 2. Frelsesarmeen 3. En kondor 4. Peru 5. Libretto 6. Ulrikke Brandstorp 7. Golf (nr. 14 på verdensrankingen pr. desember 2020) 8. 1861 – 1865 9. North and South (Nord og sør) 10. Stortingets president / stortingspresidenten 11. Riga 12. Vålerenga Fotball Damer 13. La Vie en rose 14. En plante 15. Take That

Når vi ikke kan gå på museum, får vi la museene komme til oss! Flere museer har laget digitale utstillinger og omvisninger, deriblant Oslo Museum. Nettutstillingen «Bak kulissene», for eksempel, gir et herlig innblikk i teaterlivets glamorøse og hverdagslige sider. Her er det divaer, sufﬂøser, syersker og kulissemakere i skjønn forening – unike bilder fra den andre siden av sceneteppet. Museet har også utstillinger om folkeliv på Grønland, arbeidsliv langs Akerselva og ikke minst en stor utstilling om «Søttitallet». Laster man ned appen Useeum, får man i tillegg et lydspor til utstillingen. I denne appen er det mye annet morsomt også – smakebiter i lyd, bilder og videoer fra en lang rekke museer, slott og parker i Norge og Danmark.

Utstillingen Søttitallet på Oslo Museum er nå også digital, se oslomuseum.no.

Radio Gaga

BOLIG & MILJØ 49

FOTO: RUNE A AK VIK / OSLO MUSEUM

Hjemmemuseum

Porttelefon og adgangskontroll

Dørautomatikk

Nyhet

iLOQ - et digitalt låsesystem, helt uten batterier! Ta kontakt for mer info.

Postkasser

Nøkkelsystem

Leverandør av elektroog låsesmedtjenester Assistent Partner er registrert elinstallatør og leverandør av tradisjonelle elektroog låsesmedtjenester, med dørautomatikk, porttelefon, adgangskontroll og elektroniske låsesystemer som spesialfelt. Vi leverer også postkasser med elektronisk lås tilpasset adgangskontroll-systemet.

Kontakt oss på tel. 48 10 11 00 for mer info!

Assistent Partner – din digitale låsesmed i Oslo, Viken og Vestfold/Telemark

Drammen - Oslo - Sarpsborg assistentpartner.no

RØRFORNYING?

Anse jobben som gjort Vi utfører rørfornying av alle typer avløpsrør. Med avansert utstyr rehabiliterer vi uten å grave i vei og hager, og uten å pigge opp gulv og rive vegger. Kontakt oss for en gratis befaring og for å høre hvordan vi kan hjelpe deg.

www.tt-teknikk.no / Tlf: 02490

Returadresse: Bolig & Miljø, Postboks 6666 St. Olavs plass, 0129 Oslo

år på rad med Norges m est fornøyde kund er EPSI 2020

‘Frost’ til frokost og snø til kvelds Noen våkner til liv ved morgengry og rekker en Disney-ﬁlm før barnehagen, mens andre gamer langt inn i de sene nattetimer. Noen skrur på nyhetene kl. 21 sharp hver kveld, mens andre strømmer serier på sengekanten. Med Altibox kan du som styreleder gi beboerne makten, slik at de velger tv-pakke og internetthastighet etter eget ønske. Ingen er like, men vi har noe for alle! Kontakt oss på altibox.no/boligselskap