Belgacom, de telecompartner van
Van 01/07/2002 tot 31/07/2002 of zolang de voorraad strekt. EĂŠn Belgacom ADSL installatiepack + modem per persoon. Om te weten of ADSL beschikbaar is bij u, surf naar www.belgacom.be/adsl U kan ook kiezen voor een andere internetprovider (zie www.turboline.be).
• Column van de voorzitter • Interview met Minister Daems • Interview met Martine Lucas • CIB-Brussel • Landmeters contra vastgoedmakelaars ? • Opleidingen VIVO • Bestelformulier
2 10 11
14 15
Hebt u interesse in de diensten van CIB ? Contacteer ons op het nummer 09 222 06 22. Wij heten u graag welkom
Niets uit deze uitgave mag verveelvuldigd worden en/of openbaar gemaakt worden door middel van druk, fotocopie, microfilm/video of op welke anderen wijze dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever of de auteur.
CIB Vlaamse Gemeenschap Derbystraat 241 Blok B 9051 Gent Tel. 09 222 06 22 Fax 09 222 28 95 e-mail: info@cib.be Open: Elke werkdag van 10 tot 12 en van 14 tot 16 u vrijdagnamiddag gesloten Onder het motto "If you can’t beat them, join them", gaat CIB in Vlaanderen zich dus ernstig bezighouden met alles wat moderne communicatietechnieken en informatieoverdracht betreft.
E-government mag dan wel een termijnproject zijn, maar voor ons, voor u en wij, gaat het zonder de geringste twijfel deel uitmaken van ons dagelijkse leven. Ieder die op beroepsvlak zich niet wil laten uitrangeren, zal actief moeten meedoen.
Ieder van ons, ook u en wij, doen er goed aan zich nu al te verdiepen in dit onderwerp, maar eerst gaan we even genieten van een welverdiende rust.
Prettige vakantie !
WINAND BLOEMEN ALGEMEEN VOORZITTER
Redactie voor dit nummer: Teksten: Winand Bloemen, Francis De Braekeleer, Lieven Onraedt, Philip Doutreligne, Jan Jassogne, Benoit De Fooz en Hilde Lippens Foto’s: Bruno Vandermeulen en Peter Stuijk Verantwoordelijke uitgever: Winand Bloemen Tel.:
Lid CIB: ja/nee
Dienstenpakket CIB: ja/nee
FACTURATIEGEGEVENS : Het opmaken van een latere creditnota zal leiden tot het aanrekenen van € 25,00 administratiekosten.
Bedrijfsnaam:
Postnummer en gemeente: Datum:
BTW-nr.:
Zo ja, afdeling :
Student:
531 533 535 536 537 540 541 542 543 544 545 546 547 548 551 552 553
Scenario van een algemene vergadering in mede-eigendom Overdracht van een handelsfonds Prospectietechnieken De Wet Breyne Veiligheidscoördinatie Tontine en beding van aanwas Verkoop op lijfrente Huurschade Verkoopovereenkomst in het Frans Inleiding tot de plaatsbeschrijving Problematiek rond niet betalende mede-eigenaars Veilig stellen van erelonen Industrieel vastgoed Internet en e-mail voor de vastgoedmakelaar Verkoopbelettende en – bevorderende punten in vastgoed Balans van de onderneming: lezen, begrijpen en interpreteren Ontbindende en opschortende voorwaarden van de verkoopsovereenkomst
14,00 12,00 12,00 12,00 9,50 14,00 22,00 13,00 10,00 10,00 14,00 12,00 12,00 15,00 12,50 12,50 11,50
.......... .......... .......... .......... .......... .......... .......... .......... .......... .......... .......... .......... .......... .......... .......... .......... ..........
.......... .......... .......... .......... .......... .......... .......... .......... .......... .......... .......... .......... .......... .......... .......... .......... .......... .......... .......... .......... ..........
.......... .......... .......... ..........
30,00 60,00 60,00 60,00 30,00 25,00 25,00 50,00
Beheer 240N Overeenkomst syndicus van mede-eigendom 241N Overeenkomst van rentmeesterschap 245N Volmacht syndicus Handelsfondsen 255N Overdracht van een handelszaak
..........
.......... .......... ..........
..........
30,00
..........
.......... .......... .......... ..........
25,00 50,00 30,00 50,00 50,00
..........
..........
per 10
.......... .......... .......... ..........
.......... .......... .......... .......... .......... .......... ..........
.......... .......... ..........
30,00
30,00
13,00 18,50 12,00 22,00
14,50 12,00 12,00 12,50 16,00 12,00 15,00
13,00 12,00 12,00
Verhuur 220N Exclusieve opdracht tot bemiddeling bij verhuur van een onroerend goed 221N Co-exclusieve opdracht tot bemiddeling bij verhuur van een onroerend goed 230N Huurovereenkomst naar gemeen recht 231N Huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats 235N Handelshuurovereenkomst
Verkoop 200N Exclusieve opdracht tot bemiddeling bij verkoop van een onroerend goed 201N Co-exclusieve opdracht tot bemiddeling bij verkoop van een onroerend goed 209N Aankoopbelofte 210N Onderhandse verkoopovereenkomst 211N Onderhandse verkoopovereenkomst van een appartement 212N Overeenkomst voor de verkoop van een woning op plan of in aanbouw 213N Overeenkomst voor de verkoop van een appartement op plan of in aanbouw
Documenten in het Nederlands voor Vlaanderen
CIB – MODELCONTRACTEN
564 565 566 567
557 558 559 560 561 562 563
3
Het invullen van de onderhandse verkoopovereenkomst Invordering achterstallige huurgelden en uitbatingkosten Aansprakelijkheid van de syndicus bij plaatsen bestellingen voor derden Veiligheid in residentiële gebouwen Onroerende leasing Fiscale rechtspraak in onroerend goed De kantoormarkt Inbreng onroerend goed in vastgoedvennootschappen Publiciteit in vastgoed Actuele aspecten van de makelaarsopdracht en recente rechtspraak Internet en kantooromgeving Zonevreemde woningen en bedrijven Wet Breyne Registratierechten en verkoop onder BTW-stelsel
over bits en bytes...
..........
De bits en de bytes vliegen ons al jaren om de oren. Er blijkt geen ontsnappen aan, ook voor de vastgoedsector niet. 554 555 556
inhoud
..........
per 10
driemaandelijks infoblad juli-augustus-september 2002
501 Basisbeginselen, inleiding tot het beroep Deontologie, 16,00 ontwerp tot plichtenleer Tarifiëring, barema’s van de vastgoedmakelaar 502 Vastgoedbeheer (met wettelijke bepalingen) 49,00 Administratief, financieel en technisch beheer van mede-eigendom (met praktijkvoorbeelden voor de syndicus) 503 Huren en verhuren (Rechten en plichten van beide partijen) 16,50 504 Kopen en verkopen van vastgoed 16,50 505 De gemene muur 9,50 506 Handelshuur (modaliteiten – rechtspraak - modellen) 14,00 507 Kantoororganisatie voor de vastgoedmakelaar 15,50 508 Publiciteit in de vastgoedsector 10,00 511 Praktische gids: bodemsanering voor de vastgoedmakelaar 15,00 512 Procedures in mede-eigendom 15,00 515 Moeten de statuten in mede-eigendom aangepast worden? 10,00 516 Kantoorautomatisatie voor de beginnende vastgoedmakelaar 10,00 517 Verkooptraining 10,00 518 Een degelijk en onaanvechtbaar verkoopdossier: update 15,00 519 Verzekeringen voor de vastgoedmakelaar: inleiding 15,00 520 Wegwijs in vennootschapsrecht 11,00 521 Grensoverschrijdend vastgoedmakelen 10,00 522 Nieuwe huurwet 12,00 523 De Brusselse Gewestordonnanties rond vastgoed 10,00 524 De Vlaamse Wooncode 14,00 525 Een degelijk en onaanvechtbaar verhuurdossier 13,00 526 Publiciteitsmarketing 11,00 527 Specifieke clausules van de verkoopovereenkomst 11,00
Aantal paketten
Prijs €
Confederatie van Immobiliënberoepen van België
Titel document
CIB info
Nr.
Bestelbon 2002
editoriaal
NASLAGWERKEN
7
Onze tools voor de professionele vastgoedmakelaar.
2
✁
colofon
Vastgoedmakelaar: ja/nee / Reeds klant bij CIB: ja/nee
Bestelt hierbij de opgegeven artikelen en betaalt contant na ontvangst van factuur. Aansluitend wordt uw bestelling verstuurd.
Straat en huisnummer:
Handtekening:
Fax:
CIB-onthaal Derbystraat 241 Blok B, 9051 GENT - Tel. 09 222 06 22, fax: 09 222 28 95
Prijzen exclusief BTW en verzendingskosten. Bij uw bestelling wordt een nieuwe bestelbon gevoegd.
07/2002
CIB FOCUS Even voorstellen: wie is wie bij VIVO ?
Een greep uit ons VIVO-aanbod van het najaar 2002 : KORTLOPENDE CURUSSEN (3 uren) Liften: algemeen + nieuwe wetgeving Leuven: september; Antwerpen, Genk, Oostende, Kortrijk en Gent: oktober Onroerend goed uit vennootschappen halen Kortrijk, Oostende en Genk: oktober Antwerpen, Gent, Asse en Leuven: november Verkoopovereenkomst van woning of appartement in aanbouw Asse, Leuven, Genk, Oostende, Kortrijk, Antwerpen en Gent: december
Hilde Lippens training manager
Nele Van Speybroeck consulente
Schenking en andere overdrachtvormen van vastgoed onder levenden Asse en Gent: november Oostende, Kortrijk, Leuven, Genk en Antwerpen: december LANGLOPENDE CURSUSSEN • 3-daagse workshop Inkooptraining • 3-daagse workshop Verkooptraining • 5-daagse cursus Praktijkschatting voor de vastgoedmakelaar • 5-daagse cursus Plaatsbeschrijvingen in de praktijk • 10 lessen Mede-eigendom • 5 lessen Materiaalleer
Annik Dillen consulente
Hermina Van Peteghem medewerkster
Dit is slechts een klein deel van ons aanbod voor het najaar 2002. Voor meer info verwijzen wij graag naar onze website: www.vivo.be Bovendien ontvangt u midden augustus van ons een brochure met ons volledige cursusaanbod.
Sinds de top van Lissabon in maart 2000 zijn de nieuwe technologieën een prioriteit geworden voor de meeste Europese landen. Ook België loopt over van de goede voornemens. Maar wat is e-government? Welk doel streeft de overheid na? En wat is op vandaag de stand van zaken? De hoogste tijd om een balans op te maken, en meteen de weerslag op de vastgoedwereld aan te kaarten. CIB Info had hierover een exclusief gesprek met Rik Daems, federaal minister van Telecommunicatie en Overheidsbedrijven, en, niet te vergeten, Minister belast met Middenstand.
e-government exclusief interview met Minister Daems E-governement komt volop in de belangstelling. Het wordt een modewoord en riskeert een hype te worden. Wat is volgens u de inhoud die achter het begrip schuilgaat?
volgens sommigen meteen met het recht op de bescherming van de persoonlijke levenssfeer, de zogenaamde wet op de privacy. Zijn ze te verzoenen?
"Er is inderdaad een hype rond gecreëerd, zoals indertijd het ‘dotcom’-verhaal. Toch zijn we die hype inmiddels al voorbij. Inhoudelijk wordt het een fundamentele verandering van de manier van werken van de overheden, door optimaal gebruik te maken van informatie- en communicatietechnologie." Welk doel streeft de overheid uiteindelijk na?
"De coördinatie van verschillende wetten is inderdaad soms een probleem. We kennen dit uit de fysica: hoe complexer iets is, hoe meer fouten er opduiken. Het risico op minder privacy bestaat: alle data bijeen, de controle op wie welke gegevens met welk doel inkijkt kan verslappen, er worden meer gegevens bijgehouden, de toegang tot die gegevens wordt langer enzovoort…"
"Na een grondige reorganisatie van de back-office, en daarop alle andere kanalen te zetten; moeten we komen tot een efficiëntere en effectievere overheid."
Waar liggen de grenzen dan? Welk principe moet volgens u de bovenhand bewaren: de toegankelijkheid van informatie of de bescherming van de levenssfeer?
De openbaarheid van bestuur actief of passief - is een tendens in vele westerse landen. Toch botst dit
"Beide zijn belangrijk. E-government bevat eigenlijk ook mogelijkheden om privacy net te ver-
hogen. Een voorbeeld: nu vraagt een ambtenaar bij het toekennen van een studiebeurs alle informatie op over een persoon of gezin. Hij ziet de hoogte van het gezinsinkomen, de gezinssamenstelling enzovoort. Informatisering kan leiden tot meer privacy als er enkel tussen overheidssystemen informatie wordt uitgewisseld, bijvoorbeeld in een gestructureerd XML-bericht: ligt het inkomen van gezin X binnen de marge om in aanmerking te komen voor een studiebeurs, antwoord is automatisch ja of neen." De overheid, in haar drang om zowat alles en nog wat te reguleren, brengt zichzelf en de burger hiermee soms in de problemen. Zo zijn er wetten die haaks op elkaar staan, of waarvan de ene wet de praktische uitvoering van de andere wet verhinderd of toch bemoeilijkt. Bijvoorbeeld: de wet van 30 juni 1994 op het mede-eigendom. Deze wet verplicht de syndicus tot het bijhouden van allerlei gegevens
3
CIB LEDENSERVICE Inhoudelijk wordt het een fundamentele verandering van de manier van werken van de overheden, door optimaal gebruik te maken van informatie- en communicatietechnologie."
over het gebouw, maar ook over de eigenaars en inwoners van het gebouw dat moet beheerd worden. Deze verplichting kan een probleem vormen met die wet op de privacy. Indien een absolute prioriteit wordt gegeven aan de privacy, en de betrokken commissie zou steeds strenger gaan toezien, riskeert e-governement dan geen dode letter te worden? "Er moet een goed evenwicht gevonden worden tussen geest en praktijk. Een goed voorbeeld is privacy van e-mail op het werk: privacy stond als recht hoger dan de mogelijkheid voor de werkgever om effectief het werk van de werknemer te controleren. Via een akkoord in NAR werden beide principes beter verzoend. Aangezien overheden in tegenstelling tot private ondernemingen veel meer (en gevoeliger) info bijhouden over burgers, moet de overheid die
4
info dan ook ‘state of the art’ beveiligen, bijvoorbeeld voor de private sector. Vandaar de elektronische identiteitskaart." Alle overheden - en dat zijn er in ons land alleen al 1.500 gaan zich op de één of de andere manier met e-governement moeten bezighouden. Is dit niet het moment om het overheidskluwen wat te ontwarren? Hoe gaan al die overheden en al die ambtenaren ooit overeenstemming bereiken? "De manier van werken is de volgende: er is een samenwerkingsakkoord tussen overheden sinds maart 2001, waarbinnen een intergouvernmentele technische werkgroep ongeveer maandelijks bijeenkomt om de inspanningen af te stemmen. Deze wordt gevoed door twee subwerkgroepen: één voor content en één voor architectuur. Kwestie van de neuzen in dezelfde richting te zetten en inspanningen op elkaar af te stemmen. In het samenwerkingsakkoord staan ook elementen die voor iedereen te volgen zijn: bijvoorbeeld identificatie (elektronische identiteitskaart), gebruik van XML enzovoort."
een nieuwe nummerplaat aan DIV willen we alles elektronisch doen, inclusief het contact met de private sector: verzekeringsbedrijven,… Dit bestaat nog nergens ter wereld!" Beroepsverenigingen en -instituten kunnen een goede schakel zijn in de verbinding tussen overheid en individuele bedrijven. In hoeverre acht u het raadzaam om een beroepsvereniging zoals de onze in de vastgoedsector, te betrekken in de gesprekken over deze materie? "We zijn zelf vragende partij omdat we inderdaad het belang van deze verenigingen inzien. Er moet zeker overleg zijn. Maar dit mag niet vertragend werken, door versplintering van bevoegdheden. Het moet een samenwerking worden tussen de officieel erkende verenigingen enerzijds, en de bevoegde autoriteiten anderzijds."
Gaat de private sector deels of geheel betrokken worden in deze plannen?
De studiegroep die gevormd werd op Vlaams niveau heeft 5 jaar de tijd gekregen om haar studie af te werken en een concept uit te werken. Zijn er concrete streefdata vooropgesteld? Moet de private sector nu al rekening houden met e-governement met het risico dat ze foute investeringen doen?
"De private sector kan pro-actief en flexibel zijn. Het is dan ook niet ondenkbaar dat de samenwerking verregaand zal zijn, bijvoorbeeld bij de aanvraag voor
"De studiegroep is samengesteld uit medewerkers van de universiteiten van Leuven, Antwerpen en Gent. Ze is actief sinds november 2001.
Reglement van plichtenleer KB met publicatie in Belgisch Staatsblad op 21/11/2000 tot goedkeuring van het reglement van plichtenleer van het BIV. Art.16 zegt: ”…De vastgoedmakelaar legt, op verzoek van de Kamer, de nodige bewijzen voor van de onderwerpen en de tijd die hij aan zijn beroepsvervolmaking heeft besteed.” Richtlijn 3, van kracht sinds 15 juni 2001 betreft de permanente beroepsvorming, met als voorwerp artikel 16 van de deontologie. Deze richtlijn zegt: ”...De vastgoedmakelaar ingeschreven op het tableau moet minimum twintig uur permanente vorming per burgerlijk jaar volgen; hij zal vrij kiezen in het door de Raad erkende aanbod van permanente vorming ...” Op verzoek van de Kamer zal de vastgoedmakelaar - ingeschreven op het tableau - binnen de dertig dagen de attesten van aanwezigheid op de sessies van permanente vorming waaraan hij in de loop van het vorige burgerlijk jaar zal deelgenomen hebben, overmaken”. VIVO biedt u een interessant vormingspakket aan tegen betaalbare prijzen in vergelijking met de markttarieven. Elke vastgoedmakelaar kan hierin onderwerpen vinden binnen zijn/ haar interessesfeer. Al onze cursussen werden goedgekeurd door het BIV, het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars. Jaarlijks ontvangt u van ons een attest met de gevolgde opleidingen. Daarbij wordt telkens het aantal door het BIV erkende opleidingsuren vermeld. Het BIV ontvangt van VIVO elk jaar in de maand februari een kopie van uw attestering. Onder elk onderwerp vindt u ondermeer: • BIV-erkenningsnummer Vooraan in deze code vindt u de letters A (aantal uren van de sessie telt mee voor 100%), B (75%), C (50%) of D (20%) • Het reële aantal uren les en het aantal erkende opleidingsuren voor het BIV Deze codes geven u een duidelijk beeld van het aantal uren les dat u daadwerkelijk volgt en het aantal uren verplichte permanente vorming waarvoor elke sessie in aanmerking komt.
Opleiding in de kijker Balansanalyse : de jaarrekening beoordelen en kritisch benaderen theorie en praktijktoepassing Het kunnen lezen van een balans is een must voor alle vastgoedmakelaars ! Ten eerste moet u als zaakvoerder in staat zijn om de balans te lezen van uw eigen zaak zodat u de juiste conclusies kan trekken voor het leiden van uw bedrijf. Daarnaast is het lezen en interpreteren van een balans zeer nuttig bij het behandelen van zaken voor uw klanten, bij overnames (van handelsfondsen), in relaties met leveranciers en bankiers e.a. Deze cursus bestaat uit 3 delen: • Het eerste deel is een meer theoretische benadering van de balansanalyse. Hier wordt ingegaan op de samenstelling van de jaarrekening en inzonderheid van de balans (activa en passiva). De basislijnen voor het beoordelen van de jaarrekening worden uitgelegd en de voornaamste ratio's (evenwichtsberekeningen) worden besproken. Begrippen zoals eigen en vreemd vermogen, middelen en aanwending van middelen, solvabiliteit en liquiditeit, cash flow e.a. zullen u niet meer vreemd zijn. • In een tweede gedeelte staat de praktische benadering vooraan: de praktische toepassingen op de voorheen uitgelegde begrippen komen aan de orde komen door middel van case studie. • In een derde deel wordt een inzicht gegeven in de mogelijke creativiteit van de boekhoudkundige voorstelling. We tonen aan dat valkuilen kunnen voorkomen bij het traditioneel beoordelen van de balans (cfr. de eerste twee delen) ! Een fictief praktijkgeval verduidelijkt deze stelling.
Docent
Luc Toelen, bedrijfsrevisor-accountant of Noël Baeke, accountant
Doelgroep
vastgoedmakelaars, -beheerders, -experten en -promotoren
Niveau
gevorderden
Aantal uren les Erkende opl. uren
7 uren 4,5 uren
BIV erkenningsnr.
B-BIV/vivo/001
Prijs (incl. syllabus) 150 euro + 21% BTW Prijs CIB-leden 120 euro + 21% BTW Plaats en data
Oostende Gent Antwerpen Genk Kortrijk Asse Leuven
24/09/02 van 14 tot 22 uur 01/10/02 van 14 tot 22 uur 08/10/02 van 10 tot 18 uur 10/10/02 van 10 tot 18 uur 15/10/02 van 10 tot 18 uur 17/10/02 van 10 tot 18 uur 22/10/02 van 14 tot 22 uur
Voor meer inlichtingen m.b.t. het VIVO-aanbod kan u steeds terecht bij: VIVO - Vlaams Instituut Vastgoedopleiding vzw Derbystraat 241 Blok B, 9051 Gent (Sint-Denijs-Westrem)
Tel. 09/245 54 07 - Fax 09/222 28 95 - e-mail: info@vivo.be
13
De wetgever zou trouwens voor het eerst in een wet inschrijven dat de ene gereglementeerde beroepscategorie een andere wettelijk mag ondergraven. Dit zou een bijzonder gevaarlijk precedent zijn en tot grote onduidelijkheid leiden.
Er is wel een probleem met het standpunt van de vertegenwoordigers van de landmeterfederaties.
En nu ?
Wij zouden graag weten wat u hierover denkt. Deelt u het standpunt van CIB of denkt u dat de vertegenwoordigers van de landmeters gelijk hebben?
Na 3 juli 2002 lijkt de breuk totaal. Er is geen nieuw gesprek gepland. Het standpunt van CIB is duidelijk. CIB steunt de vraag van de landmeters-experten om hun beroep, zoals beschreven in artikel 4 van het wetsontwerp, te reglementeren. CIB zal er zich echter met alle middelen tegen verzetten dat de landmeters-experten het beroep van vastgoedmakelaar mogen uitoefenen zonder inschrijving bij het BIV.
Op de website van CIB vindt u hier een volledig dossier over: www.cib.be.
“Het e-government berust op de nieuwe principes betreffende de werking van de openbare sector, die op korte termijn, de rode draad vormen voor de aan de gang zijnde ontwikkelingen.”
Reageren kan dan per e-mail via info@cib.be. Uw reactie zullen wij publiceren op de website van CIB, tenzij u zou vermelden dat u dit niet wenst. Op uw vraag kunnen wij uw reactie publiceren zonder naamvermelding. Scheldproza met of zonder naamvermelding zullen wij niet publiceren. Aan scheldproza heeft immers niemand een boodschap. Ook Tolstoj niet.
Uw reacties zijn welkom Er is geen conflict tussen de landmeters en de vastgoedmakelaars, zeker individueel niet. Heel wat landmeters die het beroep van vastgoedmakelaar uitoefenen zijn ingeschreven bij het BIV en wensen dit ook zo te houden. En CIB telt heel wat leden die én landmeter én vastgoedmakelaar zijn, en CIB vindt dit prima.
Jan Jassogne Algemeen secretaris CIB-Vlaamse Gemeenschap Lid van de Nationale Raad van het BIV
Het zou fout zijn de indruk te wekken dat alles snel klaar zal zijn. Alles kan alleen maar slagen wanneer alle diverse actoren perfect op elkaar zijn afgestemd. Bijvoorbeeld vastgoed met bouwvergunningen enzovoort." De federale overheid kan een rol vervullen in de creatie van een platform naar bvb de Vlaamse overheid toe. Gaat de federale overheid de leiding nemen of coördinerend optreden? Kan zij instructies geven wanneer het bvb gaat over de verspreiding van de kadastrale gegevens? Ook hier is er trouwens een probleem, want de vastgoedprofessioneel is krachtens artikels 141 en 142 van het decreet van 13 juli 2001 ver
plicht om gegevens te verstrekken die ze van de overheid (nog) niet krijgt. "Ook hier verwijs ik naar het samenwerkingsakkoord tussen de overheden van maart 2001, met de intergouvernementele werkgroep en de subwerkgroepen. Wanneer bepaalde sectoren zoals in uw voorbeeld de vastgoedsector, menen dat de werking of de praktische uitvoering kan worden geoptimaliseerde met kleine wettelijke aanpassingen, dan is dat uiteraard steeds bespreekbaar..."
tekst Francis De Braekeleer en Lieven Onraedt foto’s Bruno Vandermeulen
5
De meeste beschavingen hebben steeds een bijzondere en eerbiedwaardige plaats toegekend aan de moederfiguur. De "mama", niet enkel als schenker van nieuw leven, maar als centrale figuur in het gezin en daardoor ook als pijler van een hele maatschappij. Wie in onze contreien binnen een bedrijf vereerd wordt met het predikaat "mama", moet wel een heel speciaal iemand zijn, met een bewezen staat van dienst. Het moet iemand zijn die zich wegcijfert voor een ander, steeds klaarstaat om te helpen, voor wie geen inspanning te veel is, iemand die kan zalven maar ook slaan, kortom...de stille (?) maar drijvende kracht achter een organisatie, waar zowel medewerkers als leden/klanten kunnen op terugvallen.
Interview met Martine Lucas
VIVA LA MAMA ! Deze eer viel te beurt aan Martine Lucas van CIB - Vlaamse Gemeenschap, vanaf nu bekend als Mama Martine. Elke makelaar in het land kent Martine toch minstens van aan de telefoon. Maar wie is de persoon achter die behulpzame stem? We trokken op onderzoek en konden Martine strikken voor een interview. Dat laatste was niet evident, want Martine blaast niet graag hoog van de toren en staat zelf niet zo graag in de schijnwerper. Een echte duizendpoot... Martine Lucas is gewoon niet weg te denken van CIB. CIB is Martine en Martine is CIB, al 18 jaar lang, en dat van bij de start. Ze was de allereerste bediende van CIB, toen het voorlopig hoofdkwartier nog gevestigd was in de buurt van het Justitiepaleis, in de kantoren van Winand Van Coillie. Gedurende deze pionierstijden moest nogal eens geïmproviseerd worden, en dat kon Martine als geen ander. Als een echte duizendpoot combineerde ze moeiteloos de taken van telefoniste, receptioniste, secretaresse, boekhouder, planner, organisator van studiedagen, ledenwerver, PublicRelations Officer en nog vele andere met elkaar. 13 jaar lang hield ze helemaal alleen de boel draaiende. Pas de laatste 5 jaar kreeg ze extra hulp door de aanwerving van een aantal collega’s.
6
Helemaal thuis in de vastgoedwereld. Haar eerste stappen in de immobiliënwereld zette Martine als verantwoordelijke bij Dhr. Van Tuyckom. Van daar naar het pas opgerichte CIB was maar een kleine, logische stap. Het duurde nog 9 jaar vooraleer Martine met "haar" CIB kon intrekken in een "echt" kantoor. Ook dit eerste kantoortje in het Maaltecenter was al snel te klein voor de sterk groeiende organisatie en zo kwam Martine terecht in het huidige onderkomen. Werken is de rode draad. Maar ook nog voor Van Tuyckom en voor CIB had Martine er reeds een stevige loopbaan opzitten. Ze was immers een tijdlang diensthoofd bij Alfametal, de kas voor kinderbijslag van Fabrimetal. En nog daarvoor runde ze een eigen hotel in Oostende. Na haar huwelijk startte ze met haar man dit hotel op en maakte er op korte tijd een succesvolle zaak van. Mits hard werken, natuurlijk, en dat is zowat de rode draad doorheen haar leven: werken, doorzetten, verder gaan, actief zijn, bezig blijven...Na het overlijden van haar echtgenoot liet ze de kust achter zich en trok met haar zoon richting Gent, waar ze aan haar tweede leven begon. Eigenlijk is Martine geboren in Kapellen (Antwerpen), vandaar waarschijnlijk haar aanleg als "wereldburger".
expert het beroep van vastgoedmakelaar wil uitoefenen, moet zich inschrijven bij het BIV. Dit unaniem standpunt van de Nationale Raad van het BIV werd medegedeeld aan de bevoegde minister. Intussen werd juridisch advies ingewonnen, gemotiveerde nota's werden opgesteld en bewijzen werden geleverd dat het voorgestelde onaanvaardbaar was. Er hebben gesprekken plaatsgevonden op het kabinet van de Minister en in de schoot van de Hoge Raad voor de Zelfstandigen en de KMO. De beroepsverenigingen van de landmeters werden uitgenodigd voor overleg. Tussen de beroepsverenigingen van de landmeters en van de vastgoedmakelaars werd vele uren lang onderhandeld om tot een vergelijk te komen. Willen de beroepsverenigingen van de landmeters het beroep van landmeter-expert reglementeren of wensen zij vooral dat de landmetersexperten het beroep van vastgoedmakelaar mogen uitoefenen zonder inschrijving bij het BIV ? Het standpunt van de vertegenwoordigers van de beroepsverenigingen van de landmeters is onbegrijpelijk. Ik kan mij, na al die uren, niet van de indruk ontdoen dat de onderhandelaars van de beroepsverenigingen van de landmeters niet wakker liggen van hun erkenning als landmeter. Zij geven vooral de indruk dat zij ervoor ijveren om het beroep van vastgoedmakelaar te kunnen uitoefenen zonder ingeschreven te zijn bij het BIV ! CIB heeft meerdere leden die zowel het beroep van landmeter als dit van vastgoedmakelaar uitoefenen. Deze landmeters-vastgoedmakelaars zijn erkend door het BIV en gerespecteerd binnen CIB. Zij en wij wensen dit zo te houden. Iedere landmeter die we ontmoeten en die we spreken over het dispuut, geeft ons gelijk. Al deze landmeters vinden het maar logisch dat wie twee verschillende beroepen uitoefent zich in regel stelt met de vestigingsvoorwaarden voor deze beide beroepen.
activiteit verder te zetten, maar dan wel als door het BIV-erkende vastgoedmakelaar. Zij worden vrijgesteld van de stageverplichting die geldt voor elkeen die zich vandaag inschrijft bij het BIV. Voor alle duidelijkheid moeten we er toch op wijzen dat elke landmeter die op vandaag het beroep van vastgoedmakelaar uitoefent, hetzij in hoofd- of bijberoep, moet ingeschreven zijn bij het BIV. Deze inschrijvingsplicht geldt sinds 1993. De nieuwe overgangsmaatregel die CIB voorstelt heeft tot doel om de landmeters die zich niet in regel hebben gesteld met de geldende wetgeving een nieuwe mogelijkheid te bieden om dit alsnog te doen.
Het voorstel
De consument in de kou
CIB heeft aan de landmeters-experten het volgende voorstel gedaan : • elkeen die zowel het beroep van landmeter-expert als het beroep van vastgoedmakelaar uitoefent moet zich inschrijven zowel bij de Federale Raad van de landmeters-experten als bij het BIV ; • elke landmeter-expert die het bewijs levert dat hij voor 31 december 2001 beroepsactiviteiten van vastgoedmakelaar heeft uitgeoefend kan zijn inschrijving vragen bij het BIV. Zij worden onmiddellijk ingeschreven op het tableau en worden vrijgesteld van de stage ; • er kan gepraat worden over een verminderde bijdrage bij dubbele inschrijving, mits de vermindering weder-kerig is. Het voorstel van CIB is erop gericht om elke landmeter-expert die de voorbije jaren de beroepsactiviteit van vastgoedmakelaar heeft beoefend, toe te laten deze
Willen de landmeters van geen liefde weten ? Het voorstel van CIB vinden de vertegenwoordigers van de beroepsverenigingen van landmeters-experten niet aanvaardbaar. Zij houden zich vast aan de volgende regeling: • elke landmeter-expert mag bemiddelen bij de verkoop en verhuur van onroerende goederen mits zij deze activiteit enkele bijkomend doen bij hun beroepsactiviteit van landmeter-expert ; • elke landmeter-expert mag onroerende goederen beheren en zich als syndicus laten benoemen ; • er wordt een overlegcommissie opgericht tussen het BIV en de Federale Raden van de landmetersexperten om na te gaan wat hoofdactiviteit is en wat bijactiviteit is. De landmetersfederaties eisen: • om te mogen bemiddelen bijkomend aan hun beroepsactiviteit van landmeter-expert • om onbeperkt, ook als enige hoofdactiviteit, het beroep van rentmeester en syndicus te mogen uitoefenen • en dit alles zonder inschrijving bij het BIV Dit is voor CIB onaanvaardbaar.
De woorden ‘landmeter’ en ‘vastgoedmakelaar’ zijn geen synoniemen. Landmeters met weinig of geen ervaring als vastgoedmakelaar, beschikken nauwelijks of niet over een voldoende kennis en beroepspraktijk om het beroep van vastgoedmakelaar uit te oefenen. Andersom na-tuurlijk ook niet. De ganse reglementering rond het beroep van vastgoedmakelaar (beroepsaansprakelijkheid, vorming, controles,…) had maar één ding voor ogen: de bescherming van de consument. Een situatie die twee maten en twee gewichten creëert, laat die consument gewoon in de kou staan. Langzaam dringt het tot die consument (en tot de vastgoedwereld) door dat het BIV bestaat en dat die de vastgoedmakelarij in de gaten houdt, reguleert en waar nodig - sanctioneert. Het BIV is dat ene loket voor klachten over potentiële malafide praktijken. En is dat één-loket-principe voor de overheid geen adagium geworden?
11
CIB VISIE
CIB PORTRET
Problemen zijn er om op te lossen, conflicten ook. Maar de liefde moet wederzijds zijn, ook tussen de federaties van landmeters en die van vastgoedmakelaars.
over landmeters en vastgoedmakelaars
Oorlog en vrede ? Geschiedenis De wettelijke regeling van het beroep van landmeterexpert kent reeds een lange lijdensweg. Kort nadat het beroep van vastgoedmakelaar werd gereglementeerd en nadat het BIV (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars) werd opgericht, kregen de landmeters-experten een gelijkaardig statuut met de oprichting van het BIL (Beroepsinstituut van gezworen landmeters-experten). Wegens meningsverschillen tussen de zelfstandige landmeters-experten en de landmeters-expertenambtenaren ging het BIL echter nooit van start. Momenteel wordt er een nieuwe poging ondernomen om het beroep van landmeter-expert te reglementeren. De federale regering heeft hiertoe het wetsontwerp tot bescherming van de titel en van het beroep van landmeter-expert goedgekeurd alsmede het wetsontwerp tot oprichting van Federale Raden van landmetersexperten.
De reglementering Het wetsontwerp, dat moet dienen om de beroepsactiviteit van de landmeter-expert te beschermen stelt in artikel 4: "Oefent de beroepswerkzaamheid van landmeter-expert in de zin van huidige wet uit, hij die als zelfstandige en voor rekening van derden : 1° overgaat tot afpalingen ; 2° plannen opmaakt en ondertekent die moeten dienen voor een grenserkenning, voor een mutatie, voor het regelen van gevallen van gemeenheid en voor gelijk welke akte of proces-verbaal, welke in een identificeren van grondeigendom voorzien en welke ter hypothecaire overschrijving of inschrijving kunnen worden aangeboden." Er zijn landmeters die dit artikel strikt volgen, er zijn er ook veel die ruimer werken. Veel landmeters beperken hun beroepsactiviteit niet tot wat nu wordt gereglementeerd.
De principes De landmeters die naast hun beroepsactiviteit ook nog instaan voor het schatten van de waarde van onroerende goederen, het opstellen van plaatsbeschrijvingen of het optreden als deskundige kunnen dit vandaag doen en kunnen dit in de toekomst blijven doen
10
"Ik ben niet getrouwd met mijn job. Erger nog, mijn werk is mijn kind. Want van een man kun je scheiden, van een kind niet..." (Martine Lucas)
want deze beroepsactiviteiten zijn niet gereglementeerd. Elkeen kan ze dus uitoefenen …. De landmeters die naast hun beroepsactiviteit van landmeter een gereglementeerd beroep uitoefenen moeten zich schikken naar de regels van dit ander beroep. Zo moet de landmeter die ook verzekeringsmakelaar is, zich in regel stellen met de CDV (Controledienst van Verzekeringen) en moet de landmeter die het beroep van vastgoedmakelaar wil uitoefenen zich inschrijven bij het BIV.
Het achterpoortje Bij het lezen van het wetsontwerp tot bescherming van de titel en het beroep van landmeter-expert ontdekten wij tot onze verbazing het artikel 9, dat stelde dat elke landmeter-expert zondermeer ook het gereglementeerd beroep van vastgoedmakelaar kon uitoefenen. Elke landmeter-expert zou dus zonder inschrijving bij het BIV, kunnen bemiddelen bij verkoop en verhuur van onroerende goederen. Hij zou kunnen bemiddelen bij de overdracht van handelsfondsen, en hij zou kunnen optreden als rentmeester en zich kunnen laten benoemen tot syndicus. Dit wetsontwerp regelt dus niet enkel de beroepswerkzaamheid van de landmeter-expert zijnde het afpalen en het opstellen van gecertificeerde plannen maar voorziet meteen ook dat elke landmeter-expert alle beroepswerkzaamheden van de erkende vastgoedmakelaar mag uitoefenen. Wie houder is van het diploma van landmeter kan zich inschrijven bij de Federale Raad van landmetersexperten en kan dan net dezelfde beroepswerkzaamheden uitoefenen als de erkende vastgoedmakelaar BIV. Het is niet eens nodig dat deze "nieuwe" collega's het beroep van landmeter ook daadwerkelijk uitoefenen. Deze "nieuwe" collega's moeten geen stage doen, en buitenlandse landmeters kunnen zich hier vestigen en het beroep van vastgoedmakelaar uitoefenen zonder enig bewijs te leveren dat ze kennis hebben van onze wetgeving.
Het verweer CIB heeft onmiddellijk het BIV verwittigd. De Nationale Raad van het BIV heeft op 23 mei 2002 een unaniem standpunt ingenomen. Wie als landmeter-
In de kuststreek kon ze het goed vinden en ze hoopt er ooit nog terug te keren. Het hoeft daarom de kust zelf niet te zijn, het hinterland of de streek van Brugge bevallen haar evenzeer. Haar zoon woont trouwens in die omgeving. De weg naar volwassenheid... Als een zorgzame mama zag Martine "haar kind", CIB als organisatie en het beroep zelf, opgroeien en met vallen en opstaan volwassen worden. Tijdens haar 18-jarige loopbaan bij CIB Vlaamse Gemeenschap heeft Martine uiteraard alle voorzitters zeer goed gekend, te beginnen bij Stichtend Voorzitter Van Tuyckom en verder Winand Van Coillie, Willy Haegens, Johan Tackoen, Michel Mutsaars, Marc Van De Woestijne en huidig voorzitter Winand Bloemen. Wat Martine als tekenend beschouwt de laatste jaren, is een sterke professionalisering van het makelaarsvak. Vroeger waren er meer "all-round" makelaars die van alles deden (expert, syndicus, makelaar...). De groeiende complexiteit van het vak laat dit niet meer toe. Deze professionalisering leidde ook tot de sterke groei van CIB en zijn leden, maar ook tot de sterke groei van de interne organisatie zelf: vandaag 8 medewerkers, een nieuwe Directeur
en een opleidingsprogramma (Vivo) om U tegen te zeggen. Is er nog een leven na CIB? Op de vraag wat haar concrete verwachtingen zijn naar de toekomst toe, antwoordt ze spontaan: gezondheid en stressbestendigheid. Dat eerste hebben we zelf niet in de hand en het tweede zal geen probleem zijn voor iemand die zo graag haar job doet als Martine. Veel tijd voor hobby’s blijft er voorlopig niet over, maar toch probeert Martine op dat vlak één en ander uit, kwestie van later niet van de ene dag op de andere in een zwart gat te vallen. Haar interesses gaan vooral uit naar koken, lezen, handwerken, wandelen met de hond, sociale contacten... Wie weet begint Martine, na CIB, niet aan een derde loopbaan in de welzijnssector...? Pretlichtjes. Eigenlijk heeft dit interview reeds lang genoeg geduurd, want Martine kan duidelijk niet langer stil zitten op haar stoel...het kriebelt, ze moet weer aan de slag. Als u Martine binnenkort voor de eerste keer in levende lijve ontmoet, let hier dan even op: ze heeft opvallende (pret)lichtjes in de ogen. Dit is iets wat men enkel aantreft bij bezielde, gedreven en gelukkige mensen.
7
U wordt verwacht bij CIB BRUSSEL CIB-Brussel gooit het stuur een andere richting uit: de nieuwe raad van beheer, die aangetreden is in het zog van de jongste verkiezingen, wil de toegevoegde waarde van de CIB-vastgoedmakelaar en -beheerder uitstraling bezorgen EN ook dichter bij de Nederlandstalige collega's werkzaam in Brussel en in de rand zijn. Als algemeen voorzitter van CIB-BRUSSEL heb ik het geluk gedragen te worden en omringd te zijn door capabele en werkwillige collega's, open voor discussie en gedreven door het besef dat er al maar meer dreigingen bestaan tegenover de makelaar en de beheerder die kwaliteit opperen. Er is werk aan de winkel en met een mentaal positieve ingesteldheid is dit een motiverende situatie. Onze doelstellingen
1 Stroomlijning van de prioriteiten en CIBkwaliteitslabel inhoud geven Concreet willen wij dichter bij de basis zijn en gehoor geven aan uw bekommernissen en uw wensen. Niet enkel in de laatste weken voor verkiezingen. Vierhonderd leden zijn evenveel individuele standpunten die soms ver uit elkaar deinen. Om alle individuele standpunten in kaart te brengen en de informatie te stroomlijnen net als de prioriteiten te kunnen vastleggen, zijn wij nu gestart met een nieuw initiatief. Wij hebben een communicatieschool onder handen genomen en samen met hen: • hebben wij een kwantitatieve vragenlijst opgesteld en uitgetest, welke intussen opgestuurd is naar ieder lid CIB-BRUSSEL • om aan deze vragenlijst reliëf te geven, worden er een 50-tal individuele interviews afgenomen bij leden CIB-Brussel. Op basis van de resultaten zullen wij dus de prioriteiten van de CIB-makelaars en beheerders kunnen vastleggen en per vak een voorstel van Charta of kwaliteitsengagement kunnen opstellen: wij weten allen uit de dagelijkse ervaring dat juiste de onkunde van enkelen de hele groep veel imagoverlies bezorgen en dus de baan openen voor de outsiders. Zo bvb. de poging dezer dagen van landmeters om zich het recht toe te eigenen om te bemiddelen zonder B.I.V. erkenning … en afgezwakte verplichtingen.
2 De aanhang aan CIB-Brussel uitstraling geven 3 vragen, 3 vaststellingen: • Hoeveel hervormingen werden uitgewerkt met raadpleging van vastgoedmakelaars en beheerders, laat staan door CIB-makelaars en beheerders ?
8
• Wat is de spontane herkenning, hoeveel malen moeten wij uitleggen wat CIB is aan de gemiddelde burger ? • Hoeveel generaties vastgoedmakelaars en beheerders zullen de groei van de grote persgroepen financieren? De vraag beantwoorden is toegeven dat wij gewoon niets gedaan hebben om de imagebuilding te bewerkstelligen: CIB is onvoldoende gekend en dus onvoldoende erkend. Maar het ligt ook ons eigen individueel gedrag: laten wij eerst in eigen boezem kijken want hoeveel onder ons komt met dat CIB-label voor de dag? Wat heeft U er voor over om aan de collectieve toekomst te timmeren? Dividenden oogsten, immaterieel en materieel ! Dat kan pas met de dagelijkse inzet van ieder lid van CIBBRUSSEL. Na het zomerreces wil CIB-BRUSSEL naar buiten treden met een aantal initiatieven, zowel naar de media als naar de politieke en associatieve wereld toe. Zeker naar de pers en TMT-sector toe, want er gaat geen week voorbij zonder dat één van hen de ruggesteun van CIB inroept om hun doelstellingen te verwezenlijken. Het is een weg van lange adem: je moet eerst zaaien om te oogsten, dus werk op korte en lange termijn.
3 Nederlandstalige Makelaars en Beheerders binnen CIB-Brussel Gevolg van de dubbele maatschappelijke kentering die in Brussel is opgetreden (Brusselse Vlamingen komen uit voor erkenning en regionalisatie): er wordt in toenemende mate van de vastgoedspecialist geëist dat hij zich uitdrukt in het Nederlands en de typisch Brusselse wetgeving kent. CIB-Brussel kiest resoluut voor een volwaardige politiek ten aanzien van de beroepsbeoefenaar, Vlaamse Brusselaar of collega actief in de rand van de hoofdstad: er werd een permanente commissie Nederlandstaligen opgezet met als doel de vertegenwoordiging van de Vlamingen binnen CIB-BRUSSEL te verwezenlijken en dito dienstverlening uit te bouwen. Ook onze andere permanente commissies kijken uit naar Nederlandstaligen. En wij hebben een aantrekkelijke propositie voor wie nu wil toetreden. Ja, reeds lid worden is een eerste positieve stap die ons steunt in onze dagelijkse pro-deo inzet. Kortom, U wordt bij CIB-BRUSSEL verwacht, des te meer indien U ook uw steentje wil bijdragen aan ons ambitieus programma. Benoît de Fooz Algemeen Voorzitter CIB-BRUSSEL