CIB info 64 by ORIS NV

#64 magazine van de Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen Driemaandelijks tijdschrift: juli – augustus – september 2014

r a a l e k a m Vastgoed p a h c s n a m Vak s i n n e k k a V

Va...

ed Vas tgo s w ij r e d n o der r i a l u pop o it o n a d

• goed rapport voor aangekondigd woonbeleid Liesbeth Homans • Bedrijfsvastgoed: het investeren waard

edito “Samen het glas heffen” De kogel is door de kerk. De woonbonus zoals we die vandaag kennen, zal er vanaf 1 januari 2015 anders uitzien. Maar terwijl het Vlaams regeerakkoord het voordeel voor nieuwe contracten een stuk inperkt, blijven de bestaande contracten van de huidige voorwaarden genieten. De rechtszekerheid waarvoor de vastgoedmakelaardij zo sterk heeft gepleit, is met andere woorden gevrijwaard. En al even positief: het regeerakkoord streeft letterlijk naar “een beleid dat nog meer Vlamingen de mogelijkheid biedt een eigen woning te verwerven.” Iets wat voor onze sector én de Vlaming met zijn baksteen in de maag van cruciaal belang is. We hebben de beleidsmakers het laatste jaar duidelijk gemaakt welke accenten moesten gelegd worden om tot een slagkrachtig woonbeleid te komen. Was het niet via ons memorandum of de prioriteitennota die we aan de toponderhandelaars bezorgden, dan wel via het CIB-netwerk dat almaar steviger wordt. Na toetsing van het akkoord aan onze prioriteiten stellen we vast dat ze in Brussel rekening houden met onze argumenten. Nu we een Vlaamse regering hebben, is het allerminst het moment om op onze lauweren te rusten. Meer nog: het is tijd om de stukken van de fiscale puzzel samen te leggen. Tijdens de vijftiende editie van het Vastgoedcongres eind november zullen we daarvoor, samen met jou, het startschot geven. De toekomst van het woon- en vastgoedlandschap oogt rooskleurig, net als de toekomst van ons beroep. Zo lees je verderop dat de opleiding vastgoedmakelaardij meer dan ooit in de lift zit, nu de toegevoegde waarde van de vastgoedmakelaar almaar duidelijker wordt. Genoeg redenen dus om op 21 november samen het glas te heffen! Kristien Berkein, Voorzitter CIB Vlaanderen

CIB info 64

In dit nummer: Event: Vastgoedcongres 2014

Opleiding: Bijscholen, bijscholen en nog eens bijscholen

Dossier: Iedereen vastgoedmakelaar

syllabus in de kijker: Zo stel je een stevig verkoopdossier samen

wetgeving: Vers van de juridische pers

uit het CIB-huis: Nieuw, nieuwer, nieuws

wetgeving: “Buiten” of “niet-buiten”, een wereld van verschil

Vraag en antwoord: U vraagt, wij antwoorden

Interview: Een inkijk in de wereld van bedrijfsvastgoed

actua: Vlaamse vastgoedmakelaars in de media

adverteren in CIB info?

Voor informatie en reservatie kan je terecht bij Veronique Van Hoorickx op het nummer 09/242 49 88 of via mail op veronique.van.hoorickx@cib.be.

Vragen?

Heb je vragen, suggesties of ideeën? Neem dan contact op met communicatiedirecteur Dajo Hermans op het nummer 0478/84 42 45 of mail naar dajo.hermans@cib.be.

Redactie: Dajo Hermans, Ewoud Hasenbos, Tine Terryn, CIB-studiedienst CIB info is een uitgave van Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen vzw en werd mede mogelijk gemaakt door HEBBES.be Kortrijksesteenweg 1005 – 9000 Gent v.u.: Kristien Berkein

CIB event Hét vastgoedcongres van het jaar helemaal in het teken van vastgoedfiscaliteit

De woonbonus: een goed-nieuws-show? De woonbonus bleef de laatste maanden de actualiteit beheersen. Maar hoe zit het nu eigenlijk? Blijven de voorwaarden dezelfde? Of dreigt de woonbonus dan toch te verdwijnen? CIB Vlaanderen tracht tijdens de 15e editie van het Vastgoedcongres, eind november, de fiscale vastgoedpuzzel te leggen. Met het nieuwe Vlaams regeerakkoord dat afgelopen zomer tot stand kwam, weten we in elk geval welke richting het uitgaat. En CIB Vlaanderen durft behoorlijk positief te zijn over het resultaat: het verwerven van een eigen woning blijft een prioriteit. Als het over vastgoedfiscaliteit gaat, is de woonbonus nooit veraf. Net als de voorbije jaren was die woonbonus dan ook deze zomer weer hetgeen de debatten beheerste bij de publicatie van het regeerakkoord. Ditmaal echter met goede redenen, want de nieuwe regering maakte duidelijke keuzes. En dat was nodig. Zeker met een begrotingstekort van 1,4 miljard euro was het gewoonweg niet realistisch om de budgettaire kost van de woonbonus niet aan te pakken. Dat het kostenplaatje de komende jaren nog verder zou toenemen, stond vast. Realistische schattingen wezen op een kost van 1,9 à 2 miljard euro in 2020 – oftewel 400 à 500 miljoen euro meer dan het overgehevelde budget.

Rechtszekerheid beschermd CIB Vlaanderen maakte het jongste jaar meer dan eens haar visie duidelijk over o.m. de woonbonus. Maar de nieuwe Vlaamse regering deed eveneens wat verwacht werd: knopen doorhakken. Voor de woonbonus wordt zo allereerst het maximaal aftrekbare bedrag onmiddellijk lineair verlaagd met 760 euro tot 1.520 euro - maar nog altijd verhoogd in de eerste tien jaar van de afbetaling tot 2.280 euro. Daarnaast zal de belastingvermindering nu berekend worden aan een vast tarief van 40 procent, wat voor belastingplichtigen uit de hogere schalen een reëel verlies betekent. Dit nieuwe stelsel geldt voor de contracten afgesloten vanaf 1 januari 2015. Met andere woorden: elke koper van een woning vanaf die datum zal 760 euro minder kunnen inbrengen als maximaal aftrekbaar bedrag. Voor bestaande contracten – afgesloten vóór die datum – blijven de huidige voorwaarden geldig. Of nog anders gezegd: de rechtszekerheid waar de vastgoedmakelaardij zo sterk op heeft aangedrongen, is gevrijwaard. Om de budgettaire impact van de bestaande contracten te beperken zullen de maximaal aftrekbare bedragen evenwel niet worden geïndexeerd. CIB Vlaanderen staat achter die keuze omdat dit de enige manier is om zowel de rechtszekerheid als de budgettaire houdbaarheid te beschermen.

CIB info 64

CIB event

De Vlaming en zijn baksteen CIB Vlaanderen is tevreden dat de rechtszekerheid wordt beschermd. De noodzaak van een besparing kunnen we betreuren, maar valt moeilijk te ontkennen. De woonbonus, zij het in de vorm van een lager voordeel, blijft behouden. Vele actoren pleitten de voorbije jaren nochtans voor een volledige afschaffing van de woonbonus en/of de heroriëntatie van de middelen naar de sociale huisvesting. Maar daarvan is vandaag geen sprake in het regeerakkoord. Integendeel, de tekst maakt perfect duidelijk dat de besparingen op de woonbonus enkel omwille van budgettaire overwegingen worden doorgevoerd. Het principe van de ondersteuning van eigendomsverwerving blijft onverkort overeind. Meer nog, het regeerakkoord wil “een beleid dat nog meer Vlamingen de mogelijkheid biedt een eigen woning te verwerven”. En dat principe is voor onze sector – en bij uitbreiding voor de Vlaming met zijn baksteen – van cruciaal belang.

Save the date Nu de nieuwe Vlaamse regering een akkoord heeft, is het tijd om de stukken van de fiscale puzzel samen te leggen. CIB Vlaanderen stelt vastgoedfiscaliteit centraal tijdens de vijftiende editie van haar Vastgoedcongres. De woonbonus komt uitgebreid aan bod, samen met andere fiscale thema’s zoals registratierechten, onroerende voorheffing, premies en subsidies, … Naast de centrale sessie kunnen de deelnemers net zoals de voorbije jaren een keuze maken uit een ruim aanbod van workshops over actuele thema’s in vastgoedland. En moet het nog gezegd, er is de hele dag tijd om te netwerken met collega-vastgoedprofessionals, maar ook met vertegenwoordigers van andere beroepsgroepen en middenveldorganisaties, opinie- en beleidsmakers, ...

CIB VLAANDEREN

Vastgoedfiscaliteit de puzzel wordt gelegd

november 2014

KURSAAL OOSTENDE

www.vastgoedcongres.be #vgc2014

Praktisch: 15de CIB-Vastgoedcongres ‘Vastgoedfiscaliteit. De puzzel wordt gelegd’, vrijdag 21 november 2014, Kursaal Oostende. Houd de website www.vastgoedcongres.be in de gaten voor meer informatie.

Nieuw Vlaams regeerakkoord is meer dan de woonbonus Het nieuwe Vlaamse regeerakkoord bevat ook nog een aantal andere elementen waarvoor CIB Vlaanderen al ruime tijd ijvert. Zo mag de private huurmarkt op versterking rekenen, en is er sprake van een sociale huurmarkt voor wie het écht nodig heeft. Versterking van de private huurmarkt Zoals CIB Vlaanderen al geruime tijd beargumenteert, moet het investeren in de huurmarkt opnieuw aantrekkelijker worden gemaakt. Daar is zowat iedereen het over eens. Net zoals velen de mening delen dat fiscale stimuli daarvoor het beste instrument zijn. Het regeerakkoord belooft dat er werk zal worden gemaakt van stimulerende maatregelen voor renovatie, vernieuwbouw en langdurige verhuur van kwalitatieve woningen aan derden. Dit engagement zou een kapstok kunnen zijn om eindelijk werk te maken van een gerichte verlaging van de schenkings- en successierechten, een maatregel waar de private huurmarkt al lang nood aan heeft. Verder is er een engagement om te werken aan de huursubsidies, om huuraanpassingen mogelijk te maken bij duurzame investeringen, en om de misbruiken in de toepassing van de wooncode aan te pakken. Al deze engagementen sluiten aan bij de beleidsaanbevelingen van de Vlaamse vastgoedmakelaardij. Sociale woningen niet meer voor het leven Voor de sociale huursector betekent het regeerakkoord een duidelijke trendbreuk. Er wordt onder meer afgestapt van levenslange huurcontracten en overgeschakeld naar een 3-6-9-systeem met tussentijdse evaluaties aan de inkomenscriteria. Scheefwonen wordt op die manier uitgesloten. Sociale huisvestingsmaatschappijen zullen het contract trouwens ook kunnen opzeggen als de sociale huurders voor overlast zorgen.

CIB info 64

CIB opleiding

Een goede vastgoedprofessional trappelt niet ter plaatse

Bijscholen, bijscholen en nog eens bijscholen Om op de hoogte te blijven van de laatste regels en wetten moet de vastgoedprofessional zich vandaag geregeld bijscholen. Bij het Vlaams Instituut Vastgoedopleiding (VIVO) is hij daarvoor aan het juiste adres. Ook dit najaar staat er heel wat interessants op het programma. Wat bijvoorbeeld gedacht van deze gloednieuwe juridisch-fiscale opleidingen? Een must voor elke vastgoedprofessional die ‘evolutie’ hoog in het vaandel draagt!

De commissaris van de rekeningen: last of lust voor de werking van de syndicus? De gewijzigde wetgeving rond de gedwongen mede-eigendom creëerde een verplicht nieuw orgaan: de commissaris van de rekeningen. Volgens de wetgever worden zijn taakomschrijving en bevoegdheden bepaald in het reglement van mede-eigendom, maar in de praktijk gebeurt dat echter nog maar zelden op een werkbare manier. Hoe ga je als syndicus om met deze “toeziende controleur”? Kan de commissaris zelf bepaalde initiatieven nemen? Deze opleiding helpt je als syndicus om de samenwerking om te buigen van een last naar een lust.

De Wet Breyne: krachtlijnen en actuele toepassingen Goed een jaar geleden geraakte de woningbouwwet, ook wel de Wet Breyne genoemd, in opspraak. Een schrijnend verhaal over een faillissement van een aannemer met honderden gedupeerden als gevolg, deed heel wat vragen rijzen over de ongelijke consumentenbescherming tussen een bouwpromotor en een erkende aannemer. Diezelfde Wet Breyne leggen we nu uitgebreid onder de loep. Omdat vastgoedmakelaars geregeld worden ingeschakeld door promotoren die op plan willen verkopen, is het van essentieel belang dat ook zij de toepassing van de wet kennen. Naast de actuele toepas-

singen van de wet (opties, assistentiewoningen, …) en de uitzonderingen vestigen we ook de aandacht op de mogelijke aansprakelijkheid van de vastgoedmakelaar.

plaatsbeschrijving, de regels rond huuroverdracht en onderverhuring, uithuiszetting enz. Na afloop kent de woninghuurwet geen geheimen meer voor jou.

De woninghuurwet uit de doeken De woninghuurwet: de voorbije jaren werd er vaak aan gesleuteld en aangepast. Met als gevolg dat de huurwetgeving steeds ingewikkelder wordt. Tijdens deze opleiding scheppen we licht in de duisternis en nemen we de belangrijkste aspecten van woninghuurcontracten grondig door: het toepassingsgebied, de duur van de huurovereenkomst, het belang van de

De omgevingsvergunning: bent u voorbereid? In 2015 zal het ingrijpende Omgevingsvergunningsdecreet in werking treden. Hierdoor worden de milieu- en stedenbouwkundige vergunningen geïntegreerd in één unieke omgevingsvergunning. Tijd dus om je als vastgoedmakelaar te informeren zodat je je klanten het juiste advies kan meegeven! Wat betekent de omgevingsvergunning concreet bij de realisatie van een (gemengd) project? Welke zijn de voor- en nadelen? En vooral: welke zijn de gevolgen voor de vastgoedmakelaar? Na deze opleiding zullen al je mogelijke vragen beantwoord zijn.

TIEN OM TE ZIEN Hoewel elke opleiding een meerwaarde biedt, wekt de ene al wat meer interesse op dan de andere. Om je een idee te geven: dit waren de tien meest gevolgde VIVO-opleidingen van het afgelopen jaar. • Samenstellen van een onaanvechtbaar verkoopdossier • Sneltaxatie - theorie • Handelshuur • Voorkooprechten • Hete hangijzers in vastgoed • Registratierechten van A tot Z • Technisch beheer van een gebouw: hoe auditeer ik mijn gebouw? • De Vlaamse Wooncode en de verhuurbaarheid van panden • Onroerend goed aankopen via vennootschap: ook vandaag nog zinvol? • Praktijkschatting Meer info en inschrijven: www.vivo.be

CIB info 64

CIB dossier

Bacheloropleiding populairder dan ooit (maar ook kwaliteit stijgt)

IEDEREEN VASTGOEDMAKELAAR Iedereen wil vastgoedmakelaar worden! hoewel we dit met een licht gevoel voor overdrijving zeggen, is het duidelijk dat het beroep meer dan ooit in de lift zit. Zo is het aantal jongeren dat de bacheloropleiding vastgoed volgt, in drie jaar tijd met 34 procent gestegen. waaraan heeft de opleiding haar toenemende populariteit te danken? En is de afgestudeerde vastgoedmakelaar vandaag een betere dan die van tien jaar geleden? we gingen te rade bij drie specialisten ter zake.

Veerle Dockx: opleidingshoofd Vastgoed AP Hogeschool Antwerpen www.ap.be

klaas Claeyssens: vakgroepvoorzitter makelaardij en landmeten HoGent www.hogent.be

Frank Tinel: voormalig opleidingshoofd Vastgoed HUB-KAHO, campus Aalst www.hubkaho.be

Hoe valt het succes van de opleiding te verklaren? Dockx: “In de jaren ’90 deed 32% van de Vlamingen beroep op een vastgoedprofessional, vandaag is dat maar liefst 50%. De vele verplichtingen en regels zorgen ervoor dat de toegevoegde waarde van de vastgoedmakelaar almaar duidelijker wordt. Die hoge vraag weerspiegelt zich ook in het aantal studenten, dat in Mechelen al 15 jaar lang stijgt. In het academiejaar 2015-2016 verhuizen we bovendien naar Antwerpen en verwachten wij een nog grotere toename.” Claeyssens: “Ook in Gent neemt het aantal studenten elk jaar toe. Belangrijke reden voor het succes is het feit dat onze

CIB info 64

opleiding vastgoed vandaag een zeer brede opleiding is. Niet alleen vastgoedmakelaarsactiviteiten, maar ook vastgoedbeheer, projectontwikkeling, bank en financiën behoren tot de mogelijkheden. Bovendien wordt de sector steeds professioneler, met dank aan beroepsverenigingen als CIB Vlaanderen die hier fel op hameren en waarmee we met HoGent een zeer nauwe samenwerking hebben uitgebouwd. Die nood aan een professionele onderbouw vullen we ook in, zodat afgestudeerde vastgoedmakelaars goed opgeleid het werkveld kunnen instappen. Ook het hoger afstandsonderwijs is sterk uitgebouwd en is op korte tijd een groot succes geworden.”

Tinel: “Vastgoed en wonen komen vandaag uitgebreid in de media, wat zeker een rol speelt in de groeiende belangstelling. Bovendien hebben we de opleiding in Aalst de laatste jaren beter bekendgemaakt bij jonge mensen. Hierdoor is het aantal studenten binnen onze opleiding in tien jaar tijd verdubbeld. Ook ons uitstekend visitatierapport (na externe audit) in 2008 en de mogelijkheid tot hoger afstandsonderwijs hebben voor stijgende cijfers gezorgd. En uiteraard zorgt de nauwere regelgeving ervoor dat men beter opgeleid moet zijn.” In welke mate zijn er de laatste jaren andere inhoudelijke accenten binnen de opleiding gelegd? Claeyssens: “Het curriculum in Gent vandaag valt niet te vergelijken met dat van een aantal jaar geleden. In acht jaar tijd is het programma bij ons twee keer grondig hervormd in samenspraak met het werkveld. We houden continu de vinger aan de pols en kijken welke nieuwe competenties nodig zijn. Waar vroeger theorie in de bovenste schuif lag, is dit nu de praktijk, rekening houdend met de actuele noden van het werkveld. Domeinen zoals vastgoedrekenen, juridische onderbouw en vastgoedbeheer zijn steeds belangrijker geworden. Voorts zetten we sterker in op wetenschappelijk onderzoek en dienstverlening.” Dockx: “Wij zijn het afgelopen academiejaar gestart met een nieuw programma, omdat we op verschillende vlakken de nood aan verandering echt voelden. Zo

CIB dossier

moesten we onder meer inspelen op actuele tendensen zoals de nieuwe vastgoedmakelaarswet. Verder is het programma in Mechelen afgestemd op de nood aan een grotere oriëntatie op het buitenland, zowel via specifieke internationale opleidingsonderdelen als via internationale samenwerkingsprojecten en stages.” Tinel: “Oorspronkelijk was vastgoed in Aalst een optie binnen onze opleiding Bouw. In 2004 is deze opleiding autonoom geworden. Hierbij zijn we nog meer aandacht gaan besteden aan het juridische en het financieel-economische luik. Ook steeds meer op het voorplan getreden is het in team leren werken rond praktijkgerichte casussen, met onder meer juridische en economische analyses van vastgoedprojecten en –investeringen. We richten ons expliciet op vier beroepsoriëntaties met een duidelijke structuur: bemiddeling, beheer, promotie en expertise. Binnen vastgoedexpertise integreren we overigens de opleiding tot energiedeskundige type A.”

Is de afgestudeerde vastgoedmakelaar uit 2014 een betere dan die van 10 jaar geleden? Dockx: “Dat durf ik niet te beweren. Al sinds 1995 bieden we een zeer kwalitatief programma aan. Onze afgestudeerden hebben tien jaar geleden het programma gekregen dat toen het meest passend was. Zij hebben zich sindsdien bijgeschoold om mee te kunnen met de huidige wetgeving en tendensen. De afgestudeerde van nu zal dat ook moeten doen of hij hinkt binnen tien jaar eveneens achterop. Continu bijscholen is de boodschap. Vanuit alumnibevragingen blijkt trouwens dat meer dan 90 % van onze oud-studenten in de vastgoedsector werkzaam is. Dat was tien jaar geleden al zo en is vandaag niet anders. Al gaan ze niet allemaal als vastgoedmakelaar aan de slag. Zeker de laatste jaren zien wij een verschuiving van de vastgoedsector naar de privé- en overheidssector.” Tinel: “ Onze opleiding probeert vandaag nog meer dan vroeger tegemoet te ko-

men aan de noden en behoeften van de vastgoedsector in haar verschillende facetten. Vandaag merken we dat de vraag naar goed opgeleide vastgoedprofessionals groot is. Zeker vastgoedbeheerders vinden gemakkelijk werk. Door de strengere eisen is de vraag van kantoren naar afgestudeerden met een uitgebreide kennis van vastgoedbeheer zo groot dat we ze zelfs niet kunnen bijhouden.” Claeyssens: “Ik geloof dat de afgestudeerde vastgoedmakelaar vandaag in elk geval beter voorbereid is dan vroeger, meer afgestemd op het werkveld. In HoGent stellen we vast dat vandaag beter is dan gisteren en morgen beter zal zijn dan vandaag. Wie zich onderscheidt op het vlak van kwaliteit heeft hoe dan ook de mogelijkheid om het te maken. Daarom een tip voor beginnende vastgoedmakelaars: zet sterk in op ethiek en inhoud, en ken het kader waarbinnen je werkt als geen ander. Wij helpen onze mensen hierin op weg.”

5 tips om je stagiair zo goed mogelijk te begeleiden wil je als vastgoedmakelaar je stagiair optimaal laten presteren? weet dat je als stagemeester zelf ook een belangrijke rol kan spelen. lees de 5 nuttige tips van Onderwijsspecialist bij het sociaal Fonds voor de Vastgoedsector (sF 323) Brecht Vanhaecke.

➊

Een stagemeester is een coach. Geef suggesties, hints en feedback.

➋

Het takenpakket van een stagiair is iets wat groeit. Zorg ervoor dat hij het overzicht behoudt.

➌

Een stage is een leerproces. Plaats de stagiair in een context die net iets complexer is dan wat hij aankan en begeleid hem totdat hij het probleem zelfstandig kan oplossen.

➍

Een realistische werkomgeving is een goede leeromgeving. Laat de stagiair echt mee functioneren in de dagelijkse realiteit van het kantoor.

➎

Stage lopen is meer dan kennis opdoen. Leg de nadruk op het toepassen van kennis, en gun de stagiair de ruimte en de tijd om kennis in actie om te zetten.

CIB info 64

CIB syllabus in de kijker

Zo stel je een stevig verkoopdossier samen Omdat alles met een goed fundament begint, vind je op CIBweb.be de syllabus ‘Samenstellen van een stevig verkoopdossier’. Een kloefer van enkele honderden pagina’s, maar vooral een handig werkinstrument dat afgestemd is op de dagelijkse praktijk van de vastgoedmakelaar. Wist je zo bijvoorbeeld dat… …een opdracht niet gelijk staat aan een mandaat? In de praktijk worden de begrippen ‘opdracht’ en ‘mandaat’ vlotjes door elkaar gebruikt. Toch dekken deze termen een verschillende lading en hebben beide rechtsfiguren andere juridische gevolgen. Het is dus belangrijk om de opdracht correct te betitelen. Een nodeloos gebruik

CIB info 64

van de term mandaat wordt best vermeden, omdat dit nare gevolgen kan hebben. Niet in het minst voor het ereloon van de vastgoedmakelaar. Juridisch vertaald heeft de term 'opdracht' betrekking op een overeenkomst van aanneming (verhuring van diensten), terwijl de term 'mandaat' op een overeen-

komst van lastgeving slaat. De opdracht omvat enkel de taak om feitelijke handelingen te stellen, namelijk het bemiddelen – een koper of huurder zoeken – voor het aangeduide goed aan een overeengekomen prijs. Een mandaat daarentegen gaat verder. Het is een lastgeving waarbij de vastgoedmakelaar

CIB syllabus in de kijker

wordt gemandateerd om in naam en voor rekening van de verkoper op te treden en de verkoop te sluiten door het aanvaarden van een bod of het ondertekenen van een compromis. TIP: Vermijd het gebruik van nutteloze mandaten. Indien een mandaat noodzakelijk is (verre afstand van de opdrachtgever, talrijke onverdeelde eigenaars …), splits dan de verkoopopdracht op in enerzijds een verhuring van diensten tegen betaling van een ereloon en anderzijds een mandaat. Op die manier kan je je veiligstellen in geval van betwisting achteraf.

… je een polis kan afsluiten bij het overlijden van de koper door een ongeval? Als vastgoedmakelaar kan je een polis onderschrijven die dekking geeft indien een koper om het leven komt door een ongeval en dat nog voor de datum van het verlijden van de akte. Deze verzekering is kosteloos voor de koper. De hoofdkenmerken zijn: • verzekerd risico: overlijden door ongeval; • verzekerde personen: kopers natuurlijke personen; • verzekerd kapitaal: het saldo van de verkoopprijs (verkoopprijs onder aftrek van  het betaald voorschot) tot beloop van maximaal 90 % van de verkoopprijs, vermeerderd met de kosten, rechten en erelonen van de overdracht; • absolute beperking: € 250.000 per gebeurtenis die aanleiding geeft tot de waarborg, onafgezien van het aantal afgesloten verkoopovereenkomsten; • duur van de dekking: vanaf het ondertekenen van de verkoopovereenkomst tot aan de ondertekening van de authentieke akte van aankoop. Dit alles met een maximumduur van 123 dagen na ondertekening van de verkoopovereenkomst of de verwezenlijking van de opschortende voorwaarden die in de verkoopovereenkomst zouden voorkomen; • indien het overlijden zich voordoet in deze periode, dan moet de authentieke akte verleden worden binnen de vier maanden die volgen op het overlijden; • deze termijn wordt verlengd tot zes maanden indien er als gevolg van een overlijden door ongeval van één van de kopers minderjarige kinderen betrokken zijn bij de verkoop. De waarborgen van het verzekeringsprogramma zullen slechts van toepassing zijn als de vijf volgende voorwaarden vervuld

zijn: 1. de verkoopovereenkomst moet opgesteld zijn op hoofding van de vastgoedmakelaar of zijn stempel dragen; 2. de verkoopovereenkomst moet door de partijen gedagtekend en ondertekend zijn; 3. de verkoopovereenkomst moet in de betaling van een voorschot voorzien, vastgesteld door een kwijting; 4. het exemplaar van de koper dient voorzien te zijn van het daarvoor aan de vastgoedbemiddelaar uniek toegekende toetredingsnummer; 5. in geval een beroep wordt gedaan op de waarborg moeten de originele documenten voorgelegd worden aan de verzekeraar. …een voorschot en een waarborg niet hetzelfde betekenen? Bij de ondertekening van het compromis is het gebruikelijk dat de koper al een percentage van de verkoopsom betaalt en het overblijvende saldo bij het verlijden van de authentieke verkoopakte. Van belang hierbij is hoe men deze eerste betaling gaat kwalificeren: als een voorschot of als een waarborg? Het grote verschil tussen een “voorschot” en een “waarborg” is: van zodra het voorschot door de koper is betaald, komt dit terecht in het vermogen van de verkoper. De waarborg daarentegen blijft in het vermogen van de koper tot het verlijden van de notariële akte. Als men de betaalde geldsom kwalificeert als een voorschot, verlaat deze geldsom dus juridisch gezien onmiddellijk het vermogen van de koper en komt dit de verkoper toe. Het gevolg hiervan is dat de vastgoedmakelaar die het voorschot ontvangt, kan overgaan tot schuldvergelijking tussen het voorschot en zijn ereloon – van zodra zijn ereloon opeisbaar is.

Voor meer info kan je als CIB-vastgoedmakelaar terecht op CIBweb.be. Daar vind je onder ‘Kennis en Informatie’ de syllabus ‘Samenstellen van een stevig verkoopdossier’.

CIB info 64

bericht

syndviocori

CONDENSATIEKETEL WETTELIJK VERPLICHT VANAF SEPTEMBER 2015

HOE KAN IK MIJN SHUNTSCHOUW AANPASSEN ?

ons uniek shuntschouw renovatiesysteem de ideale oplossing Dankzij ons shunt renovatiesysteem kan een condensatie ketel in ieder appartement tot 25 verdiepingen ongeacht het bouwjaar

Werkwijze Borhite shuntschouw renovatie BORHITE OMBOUW 1

Een Borhite Eco Liner + op maat wordt ingebracht in het bestaande rookgasafvoerkanaal.

Het shuntsysteem wordt vervolgens zodanig omgebouwd dat het kanaal gas- en waterdicht wordt en van verbrandingslucht wordt voorzien.

Er wordt hoofdzakelijk vanop het dak gewerkt met zo weinig mogelijk storing en interventie in de appartementen.

eco-liner +

tot 25

verdiepingen

renoveer tijdig uw shuntschouw met weinig kap- & breekwerk SHUNT RENOVATIE wordt uitgevoerd met borhite eco liner + • Het Eco Liner + systeem van Borhite is een innovatief systeem waarmee

elke schoorsteen zonder breekwerk kan gerenoveerd worden.

• Na het opblazen en uitharden van de glasvezelkous wordt het rookkanaal

volledig druk- en waterdicht

• De Eco Liner + beantwoordt aan de huidige normen en is CE-gekeurd. • Bij het uitstomen van de Eco Liner + komen er geen giftige stoffen vrij.

Deze liner is nl. uitsluitend vervaardigd uit anorganische materialen.

voor alle info contacteer ons

BORHITE

bvba

Torhoutsesteenweg 30

T 050 827 627

8210 Loppem (Heidelberg)

info@borhite.be I

www.borhite.be

w w w. a r te m is e. b e

bezoek www.shuntrenovatie.be

CIB wetgeving

VeRS Van De juRIDIsChE pERs

afgelopen maanden viel er opnieuw heel wat beweging op te tekenen in vastgoedland. wist je bijvoorbeeld dat een huurder enkel onverschuldigde huurkosten kan terugeisen als hij op voorhand een aangetekende ingebrekestelling verstuurt? Of dat een commissieloon voor de helft door koper en verkoper kan betaald worden? wie zijn klanten optimaal wil bijstaan, is maar beter op de hoogte van onderstaande regels en gerechtelijke uitspraken. Commissieloon laten betalen door koper, verkoper of beiden? Mag je als vastgoedmakelaar een commissieloon aanrekenen aan zowel verkoper als koper? Het is een vraag die de laatste tijd wel eens wordt gesteld. Het aanrekenen van een commissieloon aan koper en verkoper kan wel degelijk, maar lang niet altijd. Doorgaans is het de opdrachtgever die betaalt, al kan je met die laatste evengoed overeenkomen dat de koper het commissieloon volledig zal betalen, of dat bijvoorbeeld koper en verkoper elk de helft betalen. Zolang je de gesloten overeenkomst met betrekking tot het ereloon schriftelijk kan bewijzen, ga je niet in de fout. Je gaat wel in de fout en riskeert gestraft te worden wanneer je de opdrachtgever ĂŠn de koper een commissieloon aanrekent, en dat terwijl er geen duidelijke afspraken werden gemaakt. Wat woninghuur betreft, kunnen de par-

tijen niet afwijken van de wet. Het is dan ook niet toegelaten dat de opdrachtgever en de vastgoedmakelaar overeenkomen om toch een commissie te vragen aan huurder en verhuurder. Hou hier dus rekening mee bij toekomstige bemiddelingsopdrachten. Verkopen van een woning: wat met de gasinstallatie? Wie een woning koopt of verkoopt, heeft best aandacht voor de aanwezige installaties. De koper, omdat hij graag weet dat deze elementen veilig zijn. De verkoper, omdat hij na verkoop geen discussies wil met een misnoegde koper. EĂŠn van de belangrijkste aandachtspunten hierbij is de gasinstallatie. Een slechte gasinstallatie is niet alleen onveilig, maar ook nefast voor het wooncomfort, de energiekost en het milieu. Kopers houden hier steeds vaker rekening mee. De kwaliteit van de

gasinstallatie bepaalt mee de waarde van de woning en de bijkomende kosten. De verkoper die een keuringsverslag van de gasinstallatie kan voorleggen, heeft dan ook een streepje voor. Deze keuring omvat de volledige installatie: de gasleidingen, alle toestellen, de rookgasafvoer, de verluchting, de plaatsing en de lekdichtheid. Daarnaast zijn er ook de attesten van het onderhoud en nazicht van de centrale verwarming. Wat met terugeisen onverschuldigde huurkosten? Stel: op het einde van de huur ontstaat er een discussie tussen een huurder en een verhuurder. De huurder vindt dat hij te veel onkosten moest betalen en eist deze nu terug van de verhuurder. Weet dat een huurder die onverschuldigde huurkosten terugeist op voorhand altijd een aangetekende ingebrekestelling moet versturen. Doet hij dit niet, dan is de eis ontoelaatbaar. De Antwerpse Rechtbank van Eerste Aanleg sprak onlangs een dergelijk vonnis uit, waarbij ze verwees naar de toelaatbaarheidsvereiste (Artikel 1728quater BW). Heb je klanten die hiermee geconfronteerd worden, dan zou je hiernaar kunnen verwijzen.

Meer weten? Surf naar CIBweb.be en schrijf je in voor onze digitale nieuwsbrieven.

CIB info 64

CIB uit het CIB-huis

nIeUW, nIeUWeR, nIeUWS De bestuurders en medewerkers van CIB Vlaanderen zijn dagelijks in de weer om de vastgoedsector verder te professionaliseren. Ook de voorbije maanden hebben we niet stilgezeten. Een overzicht van onze realisaties en toekomstplannen. Bestuursploeg krijgt opnieuw het vertrouwen In juni koos CIB Vlaanderen een nieuwe Raad van Bestuur en Directiecomité (zie foto) voor de komende twee jaar. Onder het motto ‘wat goed is, moet behouden blijven’ kreeg de uittredende ploeg opnieuw het vertrouwen om de werking van de beroepsorganisatie verder uit te rollen. CIB Vlaanderen blijft kiezen voor een constructief verhaal. Voorzitter Kristien Berkein: “We hebben de voorbije jaren hard gewerkt aan verschillende samenwerkingsverbanden, onder meer met de aanverwante beroepen. Daar stond maar één basisgedachte achter: samen sterk. Op die gedachte willen we verder bouwen. We zijn een partner voor iedereen die mee wil werken aan een constructief verhaal ten voordele van de sector en haar klanten.” Een overzicht van de bestuursleden vind je op CIBweb.be.

nieuw in het CIB-huis VIVO, het Vlaams Instituut Vastgoedopleiding, organiseert het hele jaar door allerlei opleidingen en actualiteitsgebonden studiedagen. De opleidingstak van CIB Vlaanderen verwelkomde afgelopen zomer een nieuwe collega. Natasja Vermeire zal voortaan de opleidingen mee coördineren. Zij staat mee in voor de planning en de inschrijvingen van de Franstalige opleidingen. www.vivo.be

CIB Vlaanderen trekt richting consument CIB Vlaanderen trekt dit najaar richting vastgoedconsument. “Die moet weten dat de sector meer dan ooit geprofessionaliseerd is”, aldus communicatiedirecteur Dajo Hermans. “We zetten meer in op consumentencommunicatie. Het worden geen ‘one shots’, maar stapsgewijs zal er werk gemaakt worden van een langdurige communicatiecampagne richting consument. Die laatste zal op CIBweb.be beter zijn ding kunnen vinden, maar er zal ook gesensibiliseerd worden, enz…”

Denk mee met ons CIB Vlaanderen riep vorig jaar een aantal stuurgroepen in het leven. In deze stuurgroepen wordt voor bepaalde sectorproblemen een concrete oplossing gezocht. Zo kwam een tijd geleden de wildgroei van immoborden aan bod. De stuurgroepen zijn samengesteld uit vastgoedmakelaars en externe specialisten. Wil jij ook deel uitmaken van een van deze stuurgroepen? Je kan je nu kandidaat stellen voor de stuurgroepen ‘vastgoedbemiddelaar’, ‘syndicus’ en ‘vastgoedpromotie’. Dit doe je door een e-mail te sturen naar studiedienst@cib.be met vermelding van de gewenste stuurgroep.

CIB info 63

CIB wetgeving

Nieuwe regels bemiddelingsopdrachten

“BuITEn” OF “nIET-BuITEn”, een WeReLD Van VeRSCHIL we kregen de afgelopen maanden heel wat vragen binnen over de toepassing van het nieuwe wetboek Economisch Recht op de bemiddelingsopdrachten. “wat is het nut van de precontractuele informatie? En mag ik de checklist niet wat inkorten of aanpassen?” het antwoord op enkele van de meest gestelde vragen lees je hier. wat is het verschil tussen een “buiten” en “niet-buiten” de verkoopruimte ondertekende bemiddelingsovereenkomst? Het onderscheid “buiten” versus “niet buiten” de verkoopruimte is inderdaad niet vanzelfsprekend. Het is niet hetzelfde onderscheid als “buiten” versus “binnen” de verkoopruimte. Hoofdcriterium voor de kwalificatie “buiten de verkoopruimte” is dat de opdracht buiten de verkoopruimte in gelijktijdige fysieke aanwezigheid van de vastgoedmakelaar en de consument wordt ondertekend, bijvoorbeeld bij de consument thuis. Hieronder vind je een samenvattend overzicht (zie tabel onderaan). De beoordeling “buiten” versus “niet buiten” zal dus geval per geval bekeken moeten worden. Onderstaand overzicht wil enkel de meest voorkomende scenario’s categoriseren. Ook moet je opletten met de toepassing van kunstgrepen, in een verwoede poging om vooral niet te vallen onder de categorie “buiten de verkoopruimte afgesloten overeenkomst”.

Wat is het nut van de precontractuele informatie? alles staat toch al in de bemiddelingsovereenkomst? Voor bemiddelingsovereenkomsten “buiten de kantoorruimte” MOET de precontractuele informatie worden afgegeven. Hiermee wil men vermijden dat een verkoper/dienstverlener de consument thuis met agressieve handelspraktijken onder druk zet om “rap-rap” een contractje te tekenen. Daarom is de vastgoedmakelaar verplicht om een heel draaiboek aan precontractuele informatie met de consument door te nemen. Dit om de kans te verhogen dat de consument wéét wat hij tekent. De regels over de precontractuele informatie zijn opgelegd door de Europese wetgever. Speelruimte of marge tot bijsturing was er jammer genoeg niet. Bovendien slaat de regelgeving op meerdere economische sectoren tegelijk en is ze niet aangepast aan de eigen noden en wetmatigheden van bijvoorbeeld de vastgoedsector, waar de inhoud van de bemiddelingsovereenkomsten al sterk vastgelegd werd door het keurslijf van het KB Freya.

waar ondertekend?

Mag de checklist ingekort of aangepast worden? De checklist “precontractuele informatie” die CIB Vlaanderen ontwikkelde is lang, maar dit is enkel zo omdat de wetgever heel expliciet de vermelding van deze punten vereist. De checklist is ook afgestemd op de bemiddelingsovereenkomsten van CIB Vlaanderen. Grote afwijkingen of inkortingen zijn zeker af te raden om tegenstrijdigheid tussen de checklist en de bemiddelingsovereenkomst te vermijden. Het is de bedoeling dat een checklist per dossier concreet ingevuld wordt. Het afgeven van een checklist die standaard geldt voor alle klanten is dus niet voldoende. Voor meer info over de nieuwe regels kan je als CIB-vastgoedmakelaar terecht in het dossier ‘Bemiddelingsovereenkomst’ op CIBweb.be.

Buiten of niet buiten?

precontractuele info?

herroepingstermijn

Opdracht wordt toegelicht op kantoor vastgoedmakelaar en getekend op kantoor vastgoedmakelaar.

Niet buiten

Neen

Minstens 7 werkdagen

Opdracht wordt toegelicht op kantoor vastgoedmakelaar en later getekend door klant thuis en teruggestuurd.

Niet buiten

Neen

Minstens 7 werkdagen

Opdracht wordt toegelicht bij klant thuis en getekend bij klant thuis. De vastgoedmakelaar vertrekt dus met een ondertekende opdracht.

Buiten

Minstens 14 kalenderdagen

Opdracht wordt toegelicht bij klant thuis. Na vertrek vastgoedmakelaar wordt de opdracht door de klant thuis ondertekend en teruggestuurd naar de vastgoedmakelaar.

Niet buiten

Neen

Minstens 7 werkdagen

Opdracht wordt toegelicht bij klant thuis en nadien op kantoor ondertekend.

Niet buiten

Neen

Minstens 7 werkdagen

CIB info 64

www.artemise.be

Bouwen van

totaalprojecten

sleutel op de deur

met klantenbegeleiding

projecten in uitvoering Project

Residentie

Les Moulins

Berkenhof

Moeskroen

Veurne

Architect EL Architects - Bouwheer DCB

Architecten Coppen & Coen - Bouwheer DCB-Belgium nv

Residentie

Project

Zilvertorens

Waterfront

Poperinge

Architect EL Architects - Bouwheer De Zilvertorens nv

Gent

CAAN Architecten - Bouwheer Immogra

Furnibo realiseert van A tot Z I ruwbouw I technieken I afwerking I buitenaanleg + klantenbegeleiding Bouwbedrijf Furnibo nv Bedrijvenlaan 7 B-8630 Veurne T +32 (0)58 52 49 24 E info@furnibo.be www.furnibo.be

Beter Zeker.

Nieuw !

De BTV gebouwenaudit. BTV checkt de conformiteit van:

De BTV Gebouwenaudit. Uw gebouw in veilige handen. Na de gebouwenaudit van BTV ontvangt u een specifiek rapport per gebouw inzake conformiteit aan de huidige wetgeving. Zo kan u als syndicus goed gewapend de algemene vergadering informeren om het technisch beheer te optimaliseren. BTV is immers dĂŠ professionele partner van CIB voor alle technische controles in de gebouwen die u beheert.

BTV0124 Advert CIB 125x180_HE01.indd 1

Beter Zeker. professional.btvcontrol.be

21/08/14 15:00

CIB vraag & antwoord

U vraagt, wij antwoorden! 1

Wanneer en hoe kan de huurprijs herzien worden in het geval van woninghuur? Bij woninghuurovereenkomsten van korte duur ligt de huurprijs vast (behoudens jaarlijkse indexering) en is een herziening onmogelijk. Voor woninghuurovereenkomsten van negen jaar of meer kunnen huurder en verhuurder afspreken om bij het einde van elke driejarige periode de huurprijs te herzien. Als huurder en verhuurder geen akkoord bereiken, kan de vragende partij zich richten tot de vrederechter. De vrederechter zal de herziening in twee gevallen toestaan: • als de vragende partij bewijst dat de normale huurwaarde van de woning ten gevolge van nieuwe omstandigheden 20 % hoger of lager ligt dan de oorspronkelijk overeengekomen huurprijs. • als de verhuurder bewijst dat de normale huurwaarde van de woning ten gevolge van werken die op zijn kosten in het gehuurde goed zijn uitgevoerd, met ten minste 10 % van de oorspronkelijk overeengekomen huurprijs is gestegen.

Is een mondelinge huurovereenkomst geldig? In beginsel is een huurovereenkomst een consensuele

overeenkomst die tot stand komt door de loutere wilsovereenstemming tussen partijen. Huurovereenkomsten kunnen dus mondeling worden aangegaan. De ervaring leert echter dat heel wat geschillen tussen verhuurder en huurder ontstaan als gevolg van het ontbreken van een geschreven overeenkomst. Een geschreven huurovereenkomst, correct en duidelijk opgesteld, voorkomt dit. Het principe dat de huurovereenkomst mondeling kan worden aangegaan, moet genuanceerd worden. Zo stelt de woninghuurwet dat huurovereenkomsten onderworpen aan haar toepassingsgebied schriftelijk moeten worden gesloten. Ook voor het verhuren van studentenkamers geldt deze verplichting, alsook voor de pachtovereenkomst. De huurovereenkomst langer dan 9 jaar zal eveneens schriftelijk zijn gezien de overeenkomst notarieel moet worden verleden en vervolgens overgeschreven op het hypotheekkantoor. Een mondelinge huurovereenkomst met betrekking tot een woning is echter niet ongeldig. Wel kunnen de huurder of verhuurder steeds vragen om de overeenkomst schriftelijk te maken. Desnoods kan dit afgedwongen worden via de vrederechter.

Wanneer start de bemiddelingsopdracht? In principe start de bemiddelingsactiviteit bij de ondertekening van het contract. De opdracht loopt zes maanden, te rekenen vanaf de ondertekening van het contract. Dit betekent echter niet dat de ondertekeningsdatum van de opdracht altijd moet samenvallen met de startdatum van de opdracht. Zo wordt aanvaard dat de start van de opdracht contractueel tot een later moment wordt uitgesteld. De opdrachtgever kan bijvoorbeeld zijn huis pas te koop wil stellen van zodra hij voor zijn beroep naar het buitenland vertrekt. In dit geval is het belangrijk dat er vóór de in de opdracht vermelde startdatum geen enkele bemiddelingsactiviteit gebeurt, dus ook geen publiciteit voeren of het opvragen van verkoopstukken bij officiële instanties. De herroepingstermijn, de wettelijk voorziene ‘bedenktermijn’ voor de consument, begint wel te lopen daags na de ondertekening van het contract, ook al start de opdracht pas later.

Geeft mijn diploma nog steeds toegang tot het beroep van vastgoedmakelaar? Tot voor kort werd de uitoefening van het vastgoedmakelaarsberoep gereglementeerd door het KB van 6 september 1993. In het kader van de nieuwe vastgoedmakelaarswet werd een nieuwe regeling uitgewerkt. De oude lijst met diploma’s die toegang tot het beroep gaven is niet langer geldig. Sinds 1 januari 2014 heeft iedereen met een bachelordiploma (niveau 6 - Europees Kwalificatiekader) toegang tot het gereglementeerd beroep van vastgoedmakelaar. Op deze algemene regel blijven er wel enkele uitzonderingen bestaan. Zo blijven er in het kader van de Europese regelgeving mogelijkheden om met buitenlandse diploma’s en buitenlandse ervaring in België toegelaten te worden tot het beroep van vastgoedmakelaar. Ook het diploma van ondernemersopleiding vastgoedmakelaar, behaald aan een Syntra-instituut, blijft toegang geven tot de stage.

Elke week beantwoorden we deze en andere vragen in onze digitale nieuwsbrief CIB Nieuws. Wil je alle vragen en (volledige) antwoorden lezen, dan kan je als CIB-lid terecht in het ‘Vraag en antwoord’-archief op CIBweb.be.

CIB info 64

CIB interview

Ingrid Ceusters-Luyten en Geert Berlamont geven een inkijk in de wereld van bedrijfsvastgoed

“We VOeLen een pOsITIEVE FLOW” Velen zien het als een buitenbeentje, de markt van bedrijfsvastgoed. het segment kan dan ook vaak op een pak minder aandacht rekenen dan residentieel vastgoed. Onterecht! Daarom schoof CIB Info een stoel bij voor twee absolute hoofdrolspelers op de markt van bedrijfsvastgoed: geert Berlamont, bestuurder bij Turner & dewaele, en Ingrid Ceusters-luyten, CEO van de group hugo Ceusters-sCMs. “Residentieel vastgoed en bedrijfsvastgoed, het zijn twee verschillende werelden”, zeggen beide experten. “Maar ze zijn elk op hun eigen manier even boeiend”, voegen ze er zonder aarzelen aan toe.

inrichtingskosten draagt. Wanneer je een atelier verhuurt via een overeenkomst van terbeschikkingstelling, valt het contract onder het stelsel van de btw en mag je als eigenaar de btw op de nieuwbouw recupereren. Bij andere vastgoedinvesteIngrid Ceusters-Luyten

Geert Berlamont

Ondanks de crisis deed bedrijfsvastgoed het in 2013 beter, na een moeilijk 2012. De vraag steeg in sommige segmenten vorig jaar met meer dan 20 procent. En ook in 2014 zet deze positieve tendens zich verder. “Een investering in een klein atelier in een bedrijfsverzamelgebouw blijft zeker de moeite waard om te overwegen als particuliere belegger”, valt Geert Berlamont met de deur in huis. “De instapdrempel ligt vaak lager dan voor de aankoop van een handelspand en ook het aanvangsrendement is aantrekkelijker in vergelijking met andere investeringen. Als belegger moet je natuurlijk wel erg selectief te werk gaan. En voor je effectief tot een aankoop overgaat, moet je de kwaliteit van de locatie en het gebouw goed afwegen.” Met andere woorden: investeren in bedrijfsvastgoed blijft volgens jullie interessant? Berlamont: “In de meeste gevallen heb je een rendement dat hoger ligt dan bij een appartement, onder meer omdat de huurder de onroerende voorheffing betaalt. De gebouwen worden ook vaak casco aan de huurder opgeleverd, zodat die zelf de

CIB info 64

van informatie tussen onze verschillende kantoren is dus heel belangrijk.” Ceusters-luyten: “Als het over bedrijfsvastgoed gaat, krijg je simpelweg te maken met een andere gesprekspartner. Bedrijfsleiders hebben doorgaans minder

“De ‘taart’ wordt niet groter, maar moet wel onder steeds meer spelers verdeeld worden” Ingrid Ceusters-Luyten ringen is dat fiscale voordeel meestal niet mogelijk.” Ceusters-luyten: “Maar ook voor de ondernemer-eindgebruiker blijft beleggen in bedrijfsvastgoed nog steeds interessant. Zie het gerust als een mooie vorm van pensioensparen.” wIspElTuRIgE MaRkT Is er als vastgoedmakelaar veel verschil tussen het verkopen/verhuren van residentieel vastgoed en het verkopen/verhuren van bedrijfsvastgoed? Berlamont: “Bij bedrijfsvastgoed speelt onder meer de direct mail naar specifieke doelgroepen een grote rol. Bij de verkoop van woningen is dan weer vooral een ruime bekendmaking van belang. Ook de actieradius is anders. Wie in Brugge een woning zoekt, is niet geïnteresseerd in wat er in Roeselare op de markt is. De expansiemanager van een bedrijf gaat op zoek naar een geschikte site en die kan op meerdere locaties liggen. Doorstroming

tijd dan de particulier om een geschikte locatie te zoeken. En ze hebben andere vereisten. Bovendien moeten ze veelal ook rekening houden met een board in het buitenland. Een goede begeleiding door een professional is hier meer dan aangewezen. Het hele verkoopproces duurt vaak ook langer dan bij de verkoop van woonvastgoed. En dan heb ik het vooral over het aanvragen en verkrijgen van vergunningen en attesten. De overheid speelt hierin natuurlijk een cruciale rol. Het hele vergunningentraject zou sneller moeten kunnen lopen. En wat ook niet onbelangrijk is: ook het beheer van bedrijfsvastgoed is iets compleet anders dan het beheer van residentieel vastgoed. Er komen heel wat andere zaken bij kijken en een goede begeleiding is dan ook hier van niet te onderschatten belang om de waardecreatie te bestendigen.” Op de markt van het bedrijfsvastgoed zijn er een pak minder spelers dan op de residentiële markt. Ervaren jullie veel concurrentie?

CIB interview

Berlamont: “Er is sowieso minder concurrentie dan op de residentiële markt. Wij zijn momenteel vooral actief in West- en Oost-Vlaanderen. Wel, in West-Vlaanderen zien we dat de markt voor bedrijfsvastgoed kleiner is en er ook niet zoveel spelers zijn. Maar in Gent mag je toch spreken van een sterkere concurrentie tussen de bedrijfsvastgoedmakelaars.” Ceusters-luyten: “De ‘taart’ wordt niet groter, maar moet wel verdeeld worden onder steeds meer spelers. En daar moet je zeker nog aan toevoegen dat het ook een bijzonder wispelturige markt is. De trouw aan één bepaalde vastgoedmakelaar is veel minder groot dan bij residentieel vastgoed. Al merken we op het vlak van beheer dat professionalisme beloond wordt met meer trouw en continuïteit.” Bedrijfsvastgoed is een erg ruim begrip waaronder niet alleen bedrijfsen industriegebouwen vallen, maar ook handelspanden en kantoren. hoe groot zijn de verschillen tussen al die nichemarkten? Ceusters-luyten: “Er is een overaanbod aan oude kantoren die niet meer voldoen aan de huidige energie- en mobiliteitsvereisten. De vraag en behoefte zijn gedaald en we zien dat kantoren steeds meer uit de stad trekken. Stationslocaties blijven wel nog goed scoren. In de steden neemt de leegstand van kantoren toe. Bij de handelspanden zien we trouwens eenzelfde beweging. De buurtwinkel moet

steeds meer plaats maken voor baanwinkels en shoppingcentra. Dat heeft te maken met het feit dat shoppen steeds meer een beleving wordt. De tijd dat shoppen alleen maar rond kopen draaide, is voorbij. Wie vandaag winkelt, stapt in een totaalverhaal en wil iets beleven.” Berlamont: “De kantorenmarkt heeft het inderdaad al enkele jaren moeilijk, maar er is sinds 2013 toch een verbetering te merken. Er is opnieuw meer interesse,

lossing zien jullie hiervoor? Ceusters-luyten: “Volgens mij moet het antwoord vooral gezocht worden in de herbestemming van dit soort gebouwen tot residentieel vastgoed, scholen, serviceflats, … Of een gezonde mix van wonen, winkelen, werken, enz. Optimalisatie van grond en ruimte zal de tendens voor de komende jaren zijn.” Berlamont: “Wat het winkelvastgoed betreft kunnen pop-up stores ook een

“Bedrijven durven weer investeren in huisvesting” Geert Berlamont maar de vereisten zijn verlegd. Nabijheid van openbaar vervoer, vlotte bereikbaarheid en voldoende parkeerruimte worden almaar belangrijker. In retailvastgoed daarentegen zien we de interesse inderdaad afnemen en is er dus sprake van meer leegstand. De groeiende opkomst van e-commerce speelt daar uiteraard ook een rol in. Maar - en niet onbelangrijk - wat bedrijfsgebouwen betreft, merken we wel een positieve evolutie. De crisis is nog steeds voelbaar, maar bedrijven durven weer investeren in huisvesting. Banken zijn ook weer makkelijker bereid om te lenen aan ondernemers, en vaak aan goedkopere voorwaarden.” EChTE hYpE De leegstand van kantoren en winkels is duidelijk een probleem. welke op-

tijdelijke oplossing bieden. Momenteel is dat een echte hype, maar het is natuurlijk geen structurele oplossing voor de leegstand.” hoe zien jullie de toekomst voor het bedrijfsvastgoed? Berlamont: “Het laatste kwartaal van 2013 zagen we een erg positieve flow ontstaan en dat gevoel is er nog steeds. De markt beweegt en dat maakt het interessant. Zeker omdat er interesse is van zowel particulieren als bedrijven.” Ceusters-luyten: “2014 was tot nu toe een goed jaar. We zien dat het de goede richting uitgaat. We kijken vol vertrouwen naar de toekomst en hopen op dit elan verder te kunnen gaan.” Bedankt voor jullie deskundige uitleg!

Heb je als vastgoedmakelaar vragen of bemerkingen wat bedrijfsvastgoed betreft, laat het ons dan weten via info@cib.be.

CIB info 64

Thuis in immo. Wenst u ook te adverteren? Bel ons: 011 878 695 of mail naar info@hebbes.be.

CIB actua

Vlaamse vastgoedmakelaars in de media

say cheese!

Als vertegenwoordiger van de Vlaamse vastgoedmakelaardij laten we regelmatig onze stem in de media horen. Daarbij proberen we telkens weer op een constructieve en positieve manier de spreekbuis van de sector te zijn. Onder meer deze visies en voorstellen kregen de laatste maanden de nodige aandacht. â&#x20AC;&#x153;Laat de keuze van je syndicus niet alleen van de prijs afhangenâ&#x20AC;? Het beheer van een appartement is er de laatste jaren niet eenvoudiger op geworden. CIB Vlaanderen wijst mede-eigenaars er dan ook op om bij de keuze van hun syndicus niet alleen naar de prijs te kijken. Professionaliteit heeft een prijs, onder dat motto wil de sectororganisatie appartementsbewoners wijzen op het belang van een goed beheer. Vastgoedmakelaars bezorgen prioriteitennota aan onderhandelaars Vlaamse regering Als vertegenwoordiger van de vastgoedmakelaardij in Vlaanderen heeft CIB Vlaanderen haar prioriteitennota overhandigd aan de onderhandelaars van de kersverse Vlaamse regering. Daarbij werd gepleit voor een fundamentele hervorming van de vastgoedfiscaliteit en werd o.m. een duidelijk voorstel bezorgd voor een hervorming van de woonbonus. Meest belangrijke daarbij is dat de woonbonus niet beperkt wordt tot nieuwbouw, maar ook van toepassing blijft voor bestaande woningen. Vlaamse overheid krijgt unieke kans om verhuren op private huurmarkt weer aantrekkelijk te maken Op 1 juli kreeg de Vlaamse overheid een unieke kans om huurders en verhuurders een stevige duw in de rug te geven. CIB Vlaanderen wees in dat opzicht de (toen nog toekomstige) Vlaamse overheid op de weinig aantrekkelijke situatie waarmee investeerders op de private huurmarkt geconfronteerd worden. 83 procent van de verhuurders zegt zo niet verder te zullen investeren. Bovendien kopen kapitaalkrachtige jongeren almaar minder met het oog op verhuring, waardoor de private huurmarkt almaar krapper wordt.

In de Leuvense Faculty Club kwamen vastgoedmakelaars en fiscale topspecialisten samen voor een nieuwe editie van de Vastgoedacademie met als thema: "Hypothecair krediet anno 2014: dreun voor de vastgoedmarkt?". De specialisten kwamen tot de conclusie dat de zogeheten verhitting van onze vastgoedmarkt best meevalt.

De Federatie van de Toeristische Industrie (FTI), waar CIB Vlaanderen in het kader van vakantiewoningen deel van uitmaakt, stelde op 1 juli haar memorandum voor aan de verkozenen van het Vlaams Parlement. De koepelorganisatie pleitte o.a. voor een aanpassing van het logiesdecreet en haalde ook de zware fiscale druk op tweede verblijven aan.

Meer persinfo over CIB Vlaanderen vind je op www.cibweb.be/pers Op 13 juni strekten onze Antwerpse leden de benen voor hun allereerste golftoernooi. En de eerste editie bleek meteen een schot in de roos, met een 50-tal deelnemers die elkaar het vuur aan de schenen legden en dat onder een stralende hemel.

Volg ons CIB Vlaanderen

@CIBVlaanderen @JanJassogne @KristienBerkein @dajo_hermans

CIB Vlaanderen

CIB info 64

CIB VLAANDEREN

Vastgoedfiscaliteit de puzzel wordt gelegd

november 2014

KURSAAL OOSTENDE