CIB info 79 by ORIS NV

CIBinfo april mei juni

2018

Afgiftekantoor Oostende X - P911234 - Driemaandelijks tijdschrift - v.u. Stephan Coenen, Kortrijksesteenweg 1005, 9000 Gent

Magazine van de Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen

PIETER POURBUSWINNAAR BART TOMMELEIN BLIKT VOORUIT NA HERVORMING VERKOOPRECHTEN

“Meer vastgoedtransacties, meer werk voor de vastgoedmakelaars”

PROFESSOR NICOLAS CARETTE

“Evenwichtig woninghuurrecht belangrijk om eigenaars woningen te doen verhuren”

GEBRUIKERS MYRENT PRO OPGETOGEN

“Eindelijk gedaan met de administratieve rompslomp”

Luminus, het aanspreekpunt van makelaars voor energie en energiediensten Op maat gemaakte service en advies • • •

Klantgerichte aanpak voor energie bij verhuis en nieuwe aansluitingen Een persoonlijk contact Administratieve vereenvoudiging

Samen voor een duurzame toekomst met onze innoverende en energiebesparende oplossingen en diensten zoals zonnepanelen, laadpalen, HVAC, …

Voor vragen, contracten en advies gelieve contact op te nemen met uw regionale adviseur. Dit is uw persoonlijke contactpersoon met kennis van de vastgoedsector. Bij afwezigheid kunt u contact opnemen met RED-Projects op: 011 84 24 54 / red.projects@luminus.be

Voorwoord

Voorwoord De minister van stormloop…? ‘Notarissen verwachten stormloop op vastgoed’. Het was enkele weken terug de kop in verschillende kranten. Of het effectief een stormloop zal worden, valt nog af te wachten, maar de hervorming van de verkooprechten (vroegere registratierechten) zal wel ongetwijfeld een positief effect hebben op de vastgoedmarkt. Dat minister Bart Tommelein onder meer hiervoor op de voorbije Real Estate Awards gelauwerd werd, is

als het ware de logica zelve. Als sector ijverden we immers al enkele jaren voor een hervorming van het klein beschrijf. Tommelein had hier duidelijk oren naar én zorgde er bovendien voor dat de vooropgestelde datum van 1 juni 2018 effectief werd gehaald. We hebben het van sommige politici al anders geweten. Verder in dit nummer vind je trouwens een uitgebreid interview met hem terug.

Vanuit fiscaal oogpunt mag deze hervorming echter geen eindpunt zijn. De fiscale druk bij de aankoop van een woning blijft immers hoog in vergelijking met de meeste andere Europese landen. Fiscale stimulansen die ook nodig zullen zijn om onze huurmarkt de nodige ademruimte te geven. Het is al lang geen geheim meer dat er ook op dit vlak generieke stimuli nodig zijn. Die (ver)huurmarkt vormt in deze editie van CIB info overigens de rode draad. Een aantal vastgoedmakelaars geeft vanuit hun praktijkervaring een inzicht op het tekort aan huurwoningen in Vlaanderen. Dat je als makelaar met huurders en verhuurders één en ander kan beleven, hebben we samengebald in de leukste anekdotes. Minder luchtig, maar daarom niet minder boeiend is de inkijk op het nieuwe Vlaamse Huurdecreet, dat niet op 1 september van kracht zal gaan, maar meer dan waarschijnlijk pas op 1 januari volgend jaar geïmplementeerd wordt. De belangrijkste wijzigingen die op til staan, hebben we samen met professor Vastgoedrecht Nicolas Carette onder het vergrootglas gehouden. Met de gemeenteraadsverkiezingen die op komst zijn en de wetgevende initiatieven waaraan we ons de komende maanden mogen verwachten, staat er ons ongetwijfeld een druk najaar te wachten. Daarom zou ik willen afsluiten met jou en je gezin een fijne vakantie toe te wensen zodat de batterijen voldoende opgeladen zijn om de laatste maanden van het jaar vol gas te geven. Er staat ons immers een stormloop te wachten, als we de notarissen mogen geloven… STEPHAN COENEN VOORZITTER CIB VLAANDEREN

04 Inhoud

In dit nummer 03 06 08 13 14 17 20 22 24 25

VOORWOORD

VASTGOEDNIEUWS

Wat gebeurt er in vastgoedland? INTERVIEW

Pieter Pourbuswinnaar Bart Tommelein blikt vooruit na hervorming verkooprechten IN DE KIJKER

Verhuurspecial

RONDVRAAG

Aantal huurwoningen voor gezinnen slinkt, lokale makelaars trekken aan alarmbel INTERVIEW

Professor Nicolas Carette neemt het nieuwe Huurdecreet onder de loep UIT HET LEVEN GEGREPEN

De leukste anekdotes uit de verhuurmarkt OPLEIDING IN DE KIJKER

Samenwonen en samen huren onder het nieuwe Huurdecreet TOOL IN DE KIJKER

“Eindelijk gedaan met de administratieve rompslomp dankzij Myrent Pro” EVENT

Dit waren de Real Estate Awards 2018

Adverteren in CIB info? Voor informatie en reservatie kan je terecht bij Veronique Van Hoorickx, T09/242 49 88, adverteren@cib.be Vragen? Heb je vragen, suggesties of ideeën? Laat het ons weten via communicatie@cib.be Redactie: Ewoud Hasenbos, Tine Terryn, Kristophe Thijs, CIB studiedienst Fotograﬁe: Dirk Vertommen (p.10, p.25, p. 26 en 27) Lay-out: Isabelle Tilleman, die Keure Druk: die Keure Partners

CIB info is een uitgave van Confederatie van Immobiliënberoepen vzw. Kortrijksesteenweg 1005 – 9000 Gent v.u. Stephan Coenen

8 17

05 Inhoud

Vastgoednieuws

Wat gebeurt er in vastgoedland? Hervorming Vlaamse verkooprechten is een feit

Sinds 1 juni is geen sprake meer van het klein en groot beschrijf op basis van het kadastraal inkomen (KI). In de plaats is er voortaan een tarief van 7% voor alle gezinswoningen. Bovendien heeft wie een woning koopt voor minder dan €200.000 (of €220.000 in de kernsteden en in de Vlaamse Rand) recht op een rechtenvermindering van €5.600 (dit komt de facto overeen met een abattement van €80.000). Voor de aankoop van een tweede verblijf, een reguliere huurwoning of elke andere woning dan de gezinswoning blijft het tarief van 10% onverkort gelden.

In orde met de GDPR dankzij de nieuwe CIB toolkit

De GDPR of Privacyverordening die op 25 mei in werking is getreden, creëert ook voor onze sector bijkomende verplichtingen. Als CIB-lid kan je sinds kort de CIB toolkit GDPR downloaden op CIBweb.be. Die bevat zowel voor de vastgoedmakelaar-bemiddelaar als voor de syndicus de belangrijkste documenten rond de nieuwe wetgeving met onder meer een GDPR-handleiding die je kort doorheen de belangrijkste verplichtingen loodst. Zoals beloofd zijn alle modeldocumenten rond bemiddeling op CIBweb.be voorzien van een extra clausule voor het verwerken van persoonsgegevens.

Decreet handhaving omgevingsvergunning op 1 maart in werking getreden

Het heeft bijna vier jaar geduurd, maar op 1 maart gebeurde het toch nog: het decreet handhaving omgevingsvergunning is dan in werking getreden. Deze nieuwe regeling introduceert talrijke wijzigingen inzake de handhavingsprocedures op het vlak van ruimtelijke ordening. Er zijn ook consequenties voor vastgoedmakelaars, onder meer betreffende de bijzondere informatieplicht VCRO. Inbreuken worden gedepenaliseerd; voortaan zullen er bestuurlijke boetes opgelegd worden.

Grond in waarde gestegen? Meer betalen!

Eigenaars wiens grond door een bestemmingswijziging plots meer waard is, moeten daarvoor een hogere vergoeding betalen. De Codex-trein heeft namelijk de bedragen verhoogd waarop de planbatenheffingen berekend worden. Voor een wijziging van landbouw naar wonen is er bijvoorbeeld sprake van een toename met 36%.

Logiesdecreet: overgangsperiode brandveiligheidsattest definitief afgelopen

Begin dit jaar hebben we vanuit CIB Vlaanderen en CIB Kust geprobeerd om de overgangsperiode voor het aanvragen van een brandveiligheidsattest te laten verlengen. Minister van Toerisme Ben Weyts (N-VA) was daar echter niet toe bereid. Er is dus geen verlenging van de overgangsperiode gekomen: deze is definitief afgelopen op 1 april 2018, alle gegronde argumenten ten spijt. Sinds 1 april moeten alle logies dus over een brandveiligheidsattest beschikken. Zo niet, loopt de eigenaar-exploitant het risico op een geldboete of zelfs een bevel tot stopzetting.

Vastgoednieuws

BTW-hervorming onroerende verhuur gaat dan toch door

Er komt dan toch een grootschalige btw-hervorming om de bouw- of renovatiekosten voor verhuurders te verlichten. Dat heeft de federale regering tijdens de afgelopen begrotingscontrole beslist. Er zal een keuzestelsel worden ingevoerd waarbij ook onroerende verhuur aan ondernemingen met btw mogelijk wordt. De verhuurder zal hierbij de btw op de kosten met betrekking tot bouw en renovatie kunnen recupereren. Aangezien de concrete teksten nog ontbreken, is het vooralsnog onduidelijk hoe dit keuzestelsel er concreet uit zal zien. Wordt vervolgd.

Bijzondere informatieplicht VCRO: aanpassing lijst afkortingen in vastgoedadvertenties

Wie een woning, een appartement of een ander pand te koop of voor meer dan negen jaar te huur stelt in een Vlaamse gemeente die beschikt over een goedgekeurd plannen- en vergunningenregister, moet bijzondere informatieverplichtingen nakomen in onderhandse overeenkomsten én voor elke vorm van publiciteit. Belangrijk om te weten als vastgoedmakelaar: op 1 maart zijn de publicitaire regels op een aantal vlakken gewijzigd.

Het Waals Gewest is twee huurdecreten rijker. Op 1 mei is een nieuw decreet rond handelshuur van korte duur (pop-up) in werking getreden, op 1 september komt daar nog een nieuw Woninghuurdecreet bovenop.

Hervorming wet op mede-eigendom treedt in werking op 1 januari 2019

Aankoop woning per e-mail wordt mogelijk

CIB Vlaanderen is bijzonder tevreden met het voorstel van minister van Digitale Agenda Alexander De Croo dat de aankoop van een woning per e-mail mogelijk zal maken. De minister komt hiermee tegemoet aan een vraag van onze beroepsorganisatie die zelf op de lacune in de wetgeving wees naar aanleiding van een arrest van het Antwerpse Hof van Beroep eind 2016. Met een aanpassing van het wetboek van economisch recht neemt Alexander De Croo, op aandringen van CIB Vlaanderen, de onduidelijkheid die er nu heerst weg.

Nieuwe decreten Wallonië: woninghuur en handelshuur van korte duur (pop-up)

Stedenbouwkundige inlichtingen Brussel: nieuwigheden voor de vastgoedmakelaar

Vastgoedmakelaars die actief zijn in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest moeten voortaan rekening houden met enkele nieuwigheden wanneer ze stedenbouwkundige inlichtingen willen bekomen. Als gevolg van een wijziging van het Brussels Wetboek Ruimtelijke Ordening (BWRO) is een en ander veranderd.

De kogel is door de kerk. De hervorming van de wet op de mede-eigendom werd op de plenaire vergadering van de Kamer van donderdag 7 juni goedgekeurd. We kunnen dan ook met 100% zekerheid meegeven dat de gewijzigde wet op de mede-eigendom op 1 januari 2019 in werking zal treden. In extremis heeft de wetgever ook nog beslist om van de vereniging van mede-eigenaars een bevoorrechte schuldeiser te maken. Met het verlenen van een voorrecht aan de vereniging van mede-eigenaars komt de wetgever tegemoet aan de vraag van de sector en wordt aan de syndicus een bijkomend instrument geboden om aan de problematiek van wanbetaling het hoofd te kunnen bieden.

“Belasting op reële huurinkomsten? Horrorscenario voor private huurmarkt”

België werd onlangs door het Europees Hof van Justitie veroordeeld omdat de belasting op inkomsten uit onroerende goederen anders wordt berekend voor woningen in ons land dan voor woningen in het buitenland. “Dat is in strijd met het vrij verkeer van kapitaal”, klonk het bij het Hof. Ons land moet nu op zoek naar een oplossing. Een van de pistes die op tafel liggen, is om overal de reële huurinkomsten te belasten. Het idee alleen al leidt tot de nodige onrust op de private huurmarkt, en daar is niemand bij gebaat. Vanuit CIB Vlaanderen doen we er intussen alles aan om de beleidsmakers duidelijk te maken dat een dergelijke ‘oplossing’ grote gevaren inhoudt.

Interview

Pieter Pourbuswinnaar Bart Tommelein blikt vooruit na hervorming verkooprechten

â&#x20AC;&#x153; Meer vastgoedtransacties, meer werk voor de vastgoedmakelaarsâ&#x20AC;?

Interview

De hervorming van de verkooprechten én de hervorming van de schenk- en erfbelasting, … Je kan niet zeggen dat Vlaams minister van Begroting, Financiën en Energie van Bart Tommelein (Open Vld) het voorbije jaar stilgezeten heeft. Het hoeft dan ook niet te verbazen dat de ‘Kennedy van Oostende’ tijdens de Real Estate Awards de Pieter Pourbusprijs in ontvangst mocht nemen. Een bekroning voor zijn positieve inzet voor de vastgoedsector.

“ Met de hervorming van de verkooprechten, erf- en schenkbelasting is de cirkel rond”

De minister toont zich dankbaar voor de erkenning. “Ik doe niet aan politiek om schouderklopjes te krijgen, wel om de maatschappij in de positieve zin te veranderen. Als ik er als minister voor kan zorgen dat meer mensen in staat zijn om een eigendom te verwerven, dan haal ik daar op zich al voldoening uit. Toch doet deze erkenning vanuit de sector evenzeer deugd. De award krijgt alvast een mooi plekje op mijn bureau.” De hervorming van de verkooprechten is zoals vooropgesteld op 1 juni in werking is getreden. Zit hier een gelukkige minister voor ons? TOMMELEIN: “Absoluut. Dit is de grootste verlaging van de belasting op de gezinswoning sinds de verlaging van de registratierechten in 2002. De belasting op de gezinswoning gaat de facto met 30% naar beneden. Een eigen huis is het beste pensioen voor de Vlaming, en daar zorgen we dus voor. Al te vaak lopen kopers vandaag hun droomwoning mis door een kadastraal inkomen dat geen rekening houdt met de realiteit. Dit behoort nu definitief tot het verleden. Samen met de hervorming van de onroerende schenkbelasting en de hervorming van de erfbelasting maken we met het verkooprecht de cirkel rond.”

Uit een bevraging van CIB Vlaanderen bleek dat het draagvlak voor de hervorming binnen de vastgoedsector groot is. Hoe belangrijk is dat voor u? TOMMELEIN: “Dat juich ik toe! Zo’n grote hervorming vergt altijd veel overleg, zowel met de politieke partners, als met andere stakeholders zoals de vastgoedmakelaars. We hebben hier met iedereen meer dan een jaar aan gewerkt, maar het eindresultaat mag er zijn. Ik ben er ook van overtuigd dat de immoberoepen met deze hervorming een goede zaak doen: een hoge aankoopbelasting werkt altijd remmend. Een lagere belasting maakt dat méér Vlamingen een woning kunnen aankopen, en zal dus leiden tot méér vastgoedtransacties. En dus meer werk voor de vastgoedmakelaars (lacht).” Voor de sector was het cruciaal dat er snel duidelijkheid kwam over de inwerkingtreding. Deelde u de vrees voor uitstelgedrag van kopers? TOMMELEIN: “Sommigen vroegen of het niet sneller kon, maar als de regering iets beslist, moet dat openbaar worden gemaakt. En dan krijgen de adviesraden en de Raad van State elk nog tijd om daarover te adviseren. Daarna krijgt het parlement nog het

Interview

laatste woord. Zo werkt dat nu eenmaal in een democratie. In Rusland is er minder inspraak en kan het misschien sneller, maar geef me dan toch maar België. Naar politieke maatstaven zijn die vijf maanden supersnel. Daarom dat sommigen twijfelden of het wel zou lukken. Ik heb er echter nooit aan getwijfeld dat we 1 juni zouden halen. Was de Raad van State één dag te laat met zijn advies, dan hing mijn kabinet al aan de telefoon!” Een tweede pijnpunt is de grens van €200.000 of €220.000 verkoopwaarde voor de toepassing van de rechtenvermindering van €5.600. Wat met het risico op prijsbewimpeling? TOMMELEIN: “Er lagen nog voorstellen op tafel, met een ‘glijdende korting’, maar die hadden dan weer het nadeel dat ze niet eenvoudig en transparant waren, terwijl we de zaken nét eenvoudiger wilden maken voor de burger. Bovendien waren die budgettair niet realistisch. De ‘sprong’ maakt het misschien verleidelijk te onderwaarderen, maar ik zou het ten stelligste

afraden. Als vrije beroeper sta je ten dienste van je cliënt. Als je wordt ingehuurd door een verkoper, probeer je de beste verkoopprijs te onderhandelen. Hou je weg van vragen om nadien te chipoteren met die prijs!” Als ex-staatssecretaris tegen fraude kent u het klappen van de zweep. TOMMELEIN: “Ik heb gezien wat je tegenwoordig allemaal kan doen met databanken. De Vlaamse belastingdienst kan de reële waarde van het vastgoed controleren met de federale databank van ijkingspunten. Als je cliënt nadien een tekortschatting met boete krijgt, zullen ze het de makelaar verwijten dat hij het niet heeft afgeraden. Hij wordt immers gezien als de persoon die de wetgeving het best kent. Een koper mag zich bovendien niet misrekenen. Als een tekortschatting of prijsbewimpeling wordt vastgesteld, betaalt hij niet alleen de bijrechten en de belastingverhoging op het tekort, maar zal hij ook de korting van 5.600 euro moeten terugbetalen met een belastingverhoging erbovenop. Opletten dus. En waarom nog fraude-

ren als je toch al een korting krijgt van 3% van de Vlaamse overheid?” Klare taal. Welke impact zal de hervorming hebben? Verwacht u een stijging van het aantal woningtransacties? TOMMELEIN: “Zeker weten! De lagere koopbelasting op de gezinswoning zorgt ervoor dat een eigen woning binnen het bereik komt van veel meer Vlamingen. Dat zal tot meer transacties leiden. Bij de hervorming van de registratierechten in 2002 voorspelden sommigen een budgettaire catastrofe. Niets bleek minder waar. Dankzij een volume-effect werd het budgettair verlies door de tariefvermindering omgezet in toenemende ontvangsten voor de Vlaamse schatkist. Eenzelfde volume-effect stellen we trouwens vast bij de hervorming van de schenkbelasting. Lagere tarieven geven vertrouwen en hebben geleid tot een forse toename van het aantal transacties. Als het lage rentebeleid wordt afgebouwd, zal dat wat méér wegen op de hypotheken. Maar anderzijds worden ook aandelen wat minder interessant, wat tot herbeleggingen in – onder andere – vastgoed zal leiden.” De Vlaamse regering heeft ook de verlaging van de erfbelasting definitief goedgekeurd. Welke gevolgen zal dit hebben voor de vastgoedmakelaars en hun klanten? TOMMELEIN: “De hervorming van de erfbelasting, die in werking zal treden op 1 september, is opgebouwd rond twee grote krachtlijnen: een algemene vermindering van de belastingdruk en een aanpassing van de erfbelasting aan het erfrecht. Binnen de beschikbare budgettaire marges werd een goed evenwicht gezocht en gevonden. Een gunstig fiscaal klimaat, dankzij redelijke tarieven in de erf- en schenkbelasting, in combinatie met

Minister Tommelein ontving tijdens de voorbije Real Estate Awards de Pieter Pourbusprijs uit handen van CIB-voorzitter Stephan Coenen.

Interview

“ De woningpas zal waarschijnlijk na de zomer gelanceerd worden”

het nieuwe verlaagde tarief van het verkooprecht, zal een positieve invloed hebben op de vastgoedmarkt. De voorbije weken en maanden heb ik de vastgoedmakelaars om wat geduld gevraagd, zij zullen nu volop de vruchten kunnen plukken van onze ingrijpende hervormingen.” Onder uw voorganger werd het startschot gegeven voor het Renovatiepact. Eén van de trajecten die hieruit voortvloeien, is de zogeheten ‘woningpas’. Wanneer mogen we de woningpas verwachten? TOMMELEIN: “Het ontwerpdecreet werd op 18 mei in tweede lezing goedgekeurd en is nu voor advies naar de privacycommissie en de Raad van State. De woningpas zal waarschijnlijk na de zomervakantie gelanceerd worden.” De informatie in de woningpas kan misschien in de toekomst een beslissingselement vormen voor kandidaat-kopers of -huurders. Hoe zal de toegang voor de vastgoedmakelaars eruit zien? TOMMELEIN: “In een eerste fase zal een woningeigenaar op eigen initiatief derden (natuurlijke persoon of rechtspersoon) toegang kunnen geven om zijn woningpas te raadplegen en hun toegang beheren. Daarnaast bekijken we of bepaalde groepen, waaronder makelaars, notarissen, syndici een automatische toegang kunnen krijgen tot bepaalde delen van de woningpas. Een eerste concrete vraag tot toegang

werd reeds gesteld door het notariaat en CIB Vlaanderen. Deze vraag wordt binnenkort technisch en juridisch bekeken. Belangrijk in het kader van de privacy is dat de eigenaar bij het automatisch toegang verlenen tot de woningpas van bepaalde groepen, hier op een transparante manier inzicht in heeft. De komende maanden maken we daarom werk van een risicodossier, dat privacy-issues bij dergelijke toegangen inschat.” Een tweede concreet project is dat van het EPC+, een opwaardering van het huidige EPC. Wat verandert er concreet? TOMMELEIN: ”Op het nieuwe EPC zal een label toegevoegd worden, gaande van F (een zeer energieverslindende woning) tot A+ (zijnde een woning die meer energie produceert dan verbruikt). Hierdoor zal de potentiële koper of huurder nog sneller de energieprestatie van de woning of het appartement kunnen inschatten en vergelijken met andere woningen en appartementen. Daarnaast worden de aanbevelingen grondig uitgebreid, overzichtelijk weergegeven en aangevuld met een kostenindicatie. Ook zal er technische informatie terug te vinden zijn op het nieuwe EPC. Wat de informatieplicht betreft bij het te koop en te huur stellen van residentiële wooneenheden moet vanaf 1 januari 2019 in advertenties ook het label verplicht vermeld worden.” Er komt ook een apart EPC + voor de gemene delen in appartementsgebouwen. Hoe ver staat het met deze plannen? TOMMELEIN: “Het EPC voor de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw is momenteel in ontwikkeling. Vanaf begin 2019 zal het in principe mogelijk zijn voor energiedeskundigen om een test-EPC Gemeenschappelijke Delen aan te maken in de leeromgeving. Volgens

de huidige planning is vanaf 1 januari 2020 de officiële indiening van een EPC Gemeenschappelijke Delen mogelijk.” Wat is het opzet van dit specifieke EPC? TOMMELEIN: “Hiermee willen we de eigenaars van het appartementsgebouw aanzetten tot renovatie door hen een gebundeld renovatieadvies ter beschikking te stellen. Verder kunnen we potentiële kopers en huurders informeren over de energetische staat van het gebouw als geheel. We willen ook de EPC’s van de individuele appartementen efficiënter opmaken door de informatie uit het EPC Gemeenschappelijke Delen automatisch in te laden. Dat laatste zal ook leiden tot een grotere consistentie en correctheid in de EPC’s van de afzonderlijke appartementen.” De syndici onder ons zullen het graag lezen. TOMMELEIN: “Daar kan ik inkomen. De syndicus zal bovendien slechts eenmalig aan de energiedeskundige van het EPC Gemeenschappelijke Delen toegang moeten verschaffen tot de bewijsstukken, stooklokalen, ... Het zal dus niet meer nodig zijn om aan elke energiedeskundige apart toegang te verlenen.” De huidige regeerperiode nadert ondertussen de eindstreep. Wat heeft u nog in petto de komende maanden? TOMMELEIN: “Het fiscaal luik van het Vlaams Regeerakkoord is tijdig afgerond. Maar dat wil niet zeggen dat er geen werk meer op de plank ligt. Er worden nieuwe ICT-voorzieningen uitgerold voor vastgoedschattingen en aangiftes van erfenissen. En als we de Woningpas en het EPC+ nog verder op de rails willen zetten, dan hebben we ook nog zeker onze handen vol. Neen, van uitbollen is nog lang geen sprake.”

Beter gekeurd Bien vérifié

Woonkwaliteitsonderzoek in het kader van de Vlaamse Wooncode Bij verhuur van een woning of wanneer deze ter beschikking gesteld wordt als hoofdverblijfplaats kan een conformiteitsattest gevraagd worden. Wat doet BTV voor u? BTV gaat na of een woning conform is aan de minimale vereisten volgens de Vlaamse Wooncode. BTV stelt het technisch verslag op dat bestaat uit 3 delen: • het gebouwgedeelte (elektriciteit, gas,…); • het woongedeelte (muren, plafonds, vochtproblemen, verwarming, licht,…); • de bezettingsnorm. Behaalt de woning meer dan 15 strafpunten, dan is ze niet conform de Vlaamse Wooncode en mag ze niet verhuurd worden.

Interesse? Vraag uw woonkwaliteitsonderzoek aan op www.btvcontrol.be

BTV_adv_CIB_180x125mm.indd 1

7/06/18 13:52

De Concordia annulatieverzekering: voordelig voor u en uw klant!

Huurder › Ruime waarborgen › Premie van 4% op de huursom › Vrijstelling van slechts 50 EUR

CIB-makelaar › Vergoeding van 15% van de netto-premies › Onafhankelijk advies en bijstand van Concordia › Online aangifte en beheer van schades

Offerte? Contacteer uw Accountmanager: Angélique Everaert

Arno Suls

Maxim Tylleman

aeveraert@concordia.be

asuls@concordia.be

mtylleman@concordia.be

+32 479 83 42 43

+32 499 90 00 20

+32 499 75 76 78

www.concordia.be

INDEPENDENT INSUR ANCE BROKER REGISTERED BY FSMA UNDER N° 22714A

CONCORDIA ad A5 annulatieverzekering 180X125.indd 1

05/06/2018 11:38

Verhuurspecial

In de kijker

Verhuurspecial

Rondvraag Verhuurspecial

“ O verheid moet jonge beleggers de moed geven om te verhuren” Terwijl het aantal huurappartementen toeneemt, daalt het huizenaanbod op de private huurmarkt zienderogen. Het maakt dat gezinnen met kinderen en met een beperkt budget het steeds moeilijker hebben om nog een geschikte huurwoning te vinden. Waar knelt het schoentje? We vroegen het aan enkele lokale makelaars op het terrein.

Bij wie polsten we?

Vincent Beuten

Marc Cloetens

Lieven De Prins

Charlotte Welleman

ERA Servimo – Koksijde

AdImmo – Leopoldsburg

Immo De Prins – Sint-Niklaas

Immo Welleman – Erpe-Mere

Uit het Grote Woononderzoek van het Steunpunt Wonen blijkt dat de private huurmarkt zich meer dan ooit tevoren richt op appartementen: 74% van het private aanbod is een appartement. Amper een vierde van de woningen is dus een ééngezinswoning; in 2001 was dat nog 44%. Die verschuiving is het gevolg van twee verschillende tendensen. Ten eerste groeit het aantal huurappartementen. Sinds 2001 zijn er naar schatting 150.000 huurappartementen bijgekomen. Dat brengt het totaal op ongeveer 408.000 meergezinswoningen die ter beschikking worden gesteld op de huurmarkt. Maar wie op zoek is naar een huis met pakweg drie of vier slaapkamers om te huren, heeft minder aanbod om uit te kiezen. Het aantal huurhuizen op de

private huurmarkt is de voorbije jaren fors gedaald. Sinds 2001 is ongeveer een derde van de huurwoningen uit de markt verdwenen. Het totale aanbod is met 70.000 huurhuizen gedaald. Wij polsten bij enkele lokale vastgoedmakelaars hoe dat komt en hoe het vandaag gesteld is met het huuraanbod in hun regio. Het antwoord van Koksijde tot Leopoldsburg lees je hier. Wordt het probleem van een krimpend huizenaanbod op de huurmarkt in jullie regio steeds nijpender? Welke invloed heeft dit op de huurprijzen? BEUTEN: “Wij verhuren op jaarbasis een 100-tal panden waarvan slechts vier à vijf woningen. Door de krapte op de

markt en de grote vraag merken we dat de huurprijzen van de iets oudere woningen licht stijgen. En laat het net deze woningen zijn die in aanmerking komen voor de modale gezinnen.” DE PRINS: “Hetzelfde fenomeen doet zich voor in het Waasland. Op de huidige vastgoedmarkt zijn er zeer weinig woningen te huur, waardoor de huurprijzen pijlsnel de hoogte inschieten. Twee jaar geleden kon je hier nog een woning huren aan +/- 625 euro per maand. Vandaag heb je een instapklare woning met drie slaapkamers, tuintje en zonder garage aan +/-875 euro. Ik hoef niet te zeggen dat deze evolutie voor nieuwe samengestelde gezinnen met drie of meer kinderen problematisch is. Voor hen is het een

Rondvraag Verhuurspecial VINCENT BEUTEN

helse zoektocht om een geschikte en betaalbare huurwoning te vinden.” WELLEMAN: “In de regio rond Aalst kampen we met dezelfde aanbodproblemen. We merken een duidelijk tekort aan volwaardige kwalitatieve huurwoningen die betaalbaar zijn voor gezinnen met beperkte budgetten. In het recente verleden werden vooral woningen verkocht die aan renovatie toe waren en dit tegen relatief hoge prijzen. Eigenaars hebben dus niet geïnvesteerd in dit type van panden en legden eerder hun focus op nieuwbouwappartementen en assistentieflats. Deze schaarste laat zich nu voelen en is onomkeerbaar. De hoge bouwkost, mede bepaald door de hoge investeringen in energiebesparende maatregelen, verplicht investeerders om hun te verwachten rendement aan te passen. Gevolg is dat de verouderde woningen vandaag aan te hoge huurprijzen worden aangeboden.” CLOETENS: “Dit klopt. In combinatie met de duidelijke verzwakking van de huurdersprofielen in het lage segment zorgt het ervoor dat de vastgoedmakelaar ‘het recht op wonen’ in de private huurmarkt niet kan waarmaken. Het nobele doel van het conformiteitsattest en de woonkwaliteitsnormen maakt dat sommige kandidaat-huurders uit de boot vallen, omdat zij enerzijds onvoldoende eigen middelen hebben om die volledig gerenoveerde woning te betalen en anderzijds iets te veel verdienen om vlot een sociale woning te bekomen.”

Besteden de steden en gemeentes voldoende aandacht aan deze problematiek? DE PRINS: “In Sint-Niklaas wordt er zeker aandacht geschonken aan een passend aanbod aan huurwoningen. Wij als vastgoedmakelaars komen regelmatig samen op de lokale woonraad of in de werkgroepen (Wonen) van Sint-Niklaas om over dit probleem te praten. Maar

“ In de rechtbank worden eigenaars nog te vaak aanzien als de ‘kapitalist’ tegen wie de ‘arme’ huurder moet worden beschermd” zolang er te veel nieuwbouwappartementen worden gebouwd en te weinig nieuwbouwwoningen zal dit een probleem blijven in de toekomst. Daar is iedereen het over eens.” WELLEMAN: “In de gemeenten rondom ons wordt veel aandacht besteed aan het aantrekken van investeringsgroepen om nieuwbouwwoningen te realiseren. We kunnen zelfs spreken van een mogelijk overaanbod. Deze woningen bevinden zich wel allemaal in het segment van de hogere huurprijzen.” BEUTEN: “In de gemeente Koksijde is er toch werk aan de winkel. Men zet er meer in op flats voor ouderen, aangezien we met een ‘ouder’ publiek zitten. Al zijn er nu wel gronden voorzien op de militaire basis die Koksijde zal kopen om er huurwoningen op te richten.”

zing, ... Zullen meer en meer private verhuurders hun woning te koop stellen, in plaats van de nodige investeringen te doen? DE PRINS: “Wij ondervinden dat oudere verhuurders hun woning uit de jaren 40, 50 en 60 te koop aanbieden, omdat ze geen zin hebben om de woning opnieuw te huur te zetten. Zij hadden jarenlang dezelfde goede huurders, die intussen overleden zijn of naar een bejaardenhuis zijn gegaan. Als je nu de huidige vastgoedmarkt bekijkt, stel je vast dat de gemiddelde huurder maar een drietal jaren huurt. Daarnaast zien ze het gewoonweg niet meer zitten om hun woning in orde te brengen naar 2020 toe.” CLOETENS: “Zelf merk ik daar in de praktijk niet zoveel van. Ik ervaar dat verhuurders die grote investeringen wél willen doen, niet alleen om te voldoen aan de wooneisen, maar zeker ook om de waarde van hun eigendom te behouden. Doordat de huurders de laatste jaren minder lang blijven, merk ik ook dat eigenaars bij een huurderswissel frequenter kleinere investeringen doen. Het gaat dan om kleinere renovatiewerken met betrekking tot bijvoorbeeld keuken en badkamer. Deze opwaardering van de huurwoningen maakt dat ze betere huurders kunnen aantrekken. De trend is dus eerder dat meer woningen verdwijnen uit het lagere huursegment en zich hoger positioneren.”

CLOETENS: “Het aantal sociale woningen is in Leopoldsburg vorig jaar gestegen met 3,4%. De stijging van het private woonpatrimonium is echter een veelvoud daarvan. In relatieve cijfers is het sociale woonpatrimonium dus gedaald. Leopoldsburg zet overigens sterk in op de kwaliteit van de woningen. Er is een zéér streng beleid inzake huisjesmelkerij. Leopoldsburg heeft ook een sterk inbreidingsbeleid gevoerd: het aantal woongelegenheden is twee keer zo sterk gestegen als het aantal bebouwde oppervlaktes en er staan nog een aantal belangrijke inbreidingsprojecten in de steigers.”

WELLEMAN: “Ik denk dat de verplichte energiemaatregelen tegen 2020 het aanbod van de lage budgetwoningen zullen doen dalen. Enerzijds zullen woningen worden gerenoveerd en later aan een hogere prijs worden verhuurd, anderzijds zullen oudere woningen eerder worden afgebroken en vervangen door nieuwbouw.”

Tegen 2020 moeten huurhuizen beschikken over een geïsoleerd dak, dubbele begla-

Hoe kunnen de private verhuurders beter ondersteund worden om het aanbod

Rondvraag Verhuurspecial MARC CLOETENS

“ Onzekerheid rond mogelijke belasting op reële huurinkomsten is nefast voor het investeerdersklimaat” zo groot mogelijk te houden? CLOETENS: “We moeten meer richting een investeerdersvriendelijk klimaat gaan, waarbij gezinnen hun spaargeld durven investeren in vastgoed. Dit begint door voldoende rechtszekerheid te creëren. Correcte verhuurders hebben immers dikwijls het gevoel dat men hen in de kou laat staan. De verhalen van sommige verhuurders in rechtbanken en in situaties waarbij malafide huurders het conformiteitsattest misbruiken om versneld een sociale woning te bekomen zijn schrijnend en houden gezinnen tegen om te investeren. Professionele vastgoedmakelaars en belangenver-

enigingen voor verhuurders hebben hier een belangrijke rol te spelen. Ook de onzekerheid die momenteel heerst door het mogelijk invoeren van een belasting op reële huurinkomsten is nefast voor het investeerdersklimaat.”

als een huisjesmelker, terwijl de woning perfect bewoonbaar was, maar de huurder de woning in korte tijd had afgeleefd. Ook ik vrees trouwens dat een belasting op huurinkomsten voor veel verhuurders de druppel zou zijn. “

BEUTEN: “In de rechtbank worden eigenaars vaak aanzien als de ‘kapitalist’ tegen wie de ‘arme’ huurder moet worden beschermd. Om een voorbeeld te geven: onlangs had ik een huurder die een huurpremie aanvroeg, waarna er een inspecteur langskwam om de woning te keuren op basis van een streng puntensysteem. Met als gevolg dat de verhuurder plots de hele woning mocht renoveren, indien hij nog verder wilde verhuren. En dit terwijl de huurder al drie maand huurachterstallen had. De rechter beschouwde de eigenaar

WELLEMAN: “De private verhuurders zijn nu meestal mensen die financiële middelen op overschot hebben. Deze groep zal snel kleiner worden gezien de vergrijzing van de bevolking en het feit dat steeds meer ouders mee investeren in de aankoop voor hun kinderen. Het is dan ook de taak van de overheid om mee te denken en mee te investeren in nieuwe woonvormen. Woningbezit wordt ondergeschikt, wonen wordt belangrijk volgens de levensfase waarin de persoon of het gezin zich op dat moment bevindt. Rotatie van woonvormen zal de toekomst worden en zijn.” DE PRINS: “Zeker nu de iets oudere beleggers afhaken, moeten de nieuwe jonge beleggers ondersteuning krijgen. Denk maar aan het verlenen van een vrijstelling van onroerende voorheffing voor een bepaalde periode, of een vermindering van registratie bij aankoop van een woning om te verhuren. De overheid moet de jonge beleggers de moed geven om te verhuren, vandaag meer dan ooit nu het spaarboekje niets opbrengt. Jonge beleggers hebben soms schrik om te verhuren, omdat ze alleen de slechte verhalen van huurders horen. Maar ik geef de raad aan de jonge beleggers om er toch voor te gaan. Ze zijn nog met veel, de goede huurders!”

CHARLOTTE WELLEMAN

“ Verouderde woningen worden vandaag aan te hoge huurprijzen aangeboden”

Interview Verhuurspecial

Professor Nicolas Carette neemt het nieuwe Huurdecreet onder de loep

“ E venwicht is belangrijk om eigenaars woningen te doen verhuren” 2019 wordt voor het huurrecht een absolute mijlpaal. In elk gewest zullen er dan andere regels gelden voor de contractuele verhouding tussen huurders en verhuurders. In Vlaanderen treedt het Vlaamse Huurdecreet wellicht op 1 januari 2019 in werking. Het akkoord rond het decreet had heel wat ‘politieke’ voeten in de aarde, maar de landing is eindelijk ingezet. “Globaal genomen is deze regeling zeker niet onevenwichtig”, meent professor vastgoedrecht en advocaat Nicolas Carette.

Het nieuwe Huurdecreet wordt door de Vlaamse regering bestempeld als ‘evenwichtig’. Kan u zich hierin vinden? NICOLAS CARETTE: “Het Vlaams Woninghuurdecreet heeft inderdaad als uitdrukkelijk doel om het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder te bewaren of te herstellen. De decreetgever heeft daarom bij de voorbereiding van het decreet heel wat inspraak gegeven aan de verschillende actoren die bij woninghuur betrokken zijn en geluisterd naar de stem van huurders en verhuurders. Bepaalde wijzigingen zijn in het voordeel van de verhuurder, andere in het voordeel van de huurder. Het meest besproken voordeel voor de verhuurder is in principe de verhoging van de maximale huurwaarborg naar drie maanden.” “Daarnaast blijft bijvoorbeeld de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst vrij en kan de verhuurder in de loop van de huurovereenkomst gemakkelijker de huurprijs laten aan-

passen indien er energiebesparende maatregelen werden uitgevoerd. Voor de huurder is het belangrijk dat onder meer zijn woonzekerheid wordt verbeterd (de verhuurder kan voor familieleden maar opzeggen met ingang na drie jaar) en dat hij voor de betaling van de waarborg onder voorwaarden een beroep kan doen op de huurwaarborglening. Globaal genomen is de regeling zeker niet onevenwichtig.” Als we naar de algemene krachtlijnen van het decreet kijken, wat zijn dan de belangrijkste die we moeten onthouden? CARETTE: “De vier doelstellingen van de oorspronkelijke woninghuurwet werden herbevestigd: een stabiel, duurzaam en evenwichtig wettelijk kader creëren, woonzekerheid bevorderen, een behoorlijk rendement voor de verhuurder garanderen en een minimale woningkwaliteit waarborgen. In de voorbereiding van het

“ Een meerwaarde is zeker dat discussiepunten worden beslecht en leemten worden opgevuld. De rechtszekerheid is daarbij alleszins gediend. Daarmee zijn echter nog niet alle problemen in de praktijk opgelost”

woninghuurdecreet werden daar twee doelstellingen aan toegevoegd: de toegang tot de private huurmarkt bevorderen en de transparantie en kenbaarheid van het woninghuurrecht bewaken. Voor die laatste doelstelling werden bijvoorbeeld heel wat bepalingen van het gemene huurrecht in het woninghuurdecreet opgenomen. Zo staan de relevante bepalingen zoveel mogelijk in één instrument. Dat verhoogt de toegankelijkheid en kenbaarheid. Maar het heeft juridisch een belangrijk bijkomend gevolg, waarop de aandacht moet worden gevestigd. Het uitgangspunt is immers dat elke bepaling van het woninghuurdecreet van dwingend recht is. Sommige bepalingen die voorheen van aanvullend recht waren (bv. hinder door dringende herstellingen), worden daardoor, zelfs al zouden ze inhoudelijk niet zijn gewijzigd, voortaan dwingend!” Aan de duur van de overeenkomsten, evenals aan de opzegmogelijkheden verandert er in principe weinig of niets, of zien we dit verkeerd? CARETTE: “De grote lijnen blijven hier inderdaad dezelfde. Het uitgangspunt is nog steeds een overeenkomst van negen jaar. De opzeggingsmogelijkheden voor de verhuurder werden daarbij maar zeer beperkt aangepast. Zo kan de verhuurder enerzijds voor gebruik van het gehuurde goed door zijn

Interview Verhuurspecial

familieleden maar opzeggen met ingang na de eerste drie jaar. Anderzijds kan de verhuurder voor belangrijke verbouwingswerken voortaan na het derde jaar op elk moment de overeenkomst beëindigen (met de verplichting om na het einde van de werken een conformiteitsattest te vragen).” “Ook de voor de praktijk belangrijke uitzondering van overeenkomsten van korte duur (maximum drie jaar) blijft behouden. De belangrijkste wijziging hier is wellicht de wettelijke opzeggingsmogelijkheid voor de huurder bij een woninghuur van korte duur. Dit kan op elk moment, met een opzeggingstermijn van drie maanden. Wel is hij een vergoeding verschuldigd van anderhalve maand, één maand of een halve maand, naargelang de overeenkomst eindigt in het eerste, tweede of derde jaar. Of in een woninghuurovereenkomst van korte duur een opzeggingsmogelijkheid voor de verhuurder kan worden bedongen, blijft, zoals

vandaag het geval is, betwist. Een andere belangrijke bepaling over de duur is dat voortaan elke woninghuurovereenkomst van korte of lange duur van rechtswege eindigt twee maanden na het overlijden van de huurder. Tenzij de erfgenamen verklaren de huur verder te zetten.” Zoomen we wat dieper in op het thema ‘woningkwaliteit’ dan vallen er wel wat wijzigingen op te tekenen? CARETTE: “Wat betreft de woningkwaliteit is de belangrijkste verdienste van het nieuwe decreet dat er een duidelijke regeling wordt ingeschreven, die een einde moet maken aan de momenteel heersende rechtsonzekerheid en uiteenlopende rechtspraak. Daarbij wordt een duidelijk onderscheid gemaakt tussen de situatie bij aanvang van de huurovereenkomst en de situatie in de loop van de huurovereenkomst. Bij aanvang moet de

verhuurder de woning laten voldoen aan de gewestelijke minimale kwaliteitsvereisten. Hij kan dit laten attesteren door de gemeente door een conformiteitsattest aan te vragen (van belang voor de bewijslast). Een conformiteitsattest is echter niet verplicht. Als de woning bij aanvang niet voldoet aan de kwaliteitsvereisten, kan de huurder de nietigheid van de huurovereenkomst vorderen. De rechter heeft hier geen beoordelingsmarge meer. Nietigheid is de sanctie, ook al is de inbreuk op de kwaliteitseisen eerder beperkt. Wanneer de rechter de nietigheid uitspreekt, zal hij de verhuurder veroordelen tot teruggave van alle betaalde huurgelden en kan hij – afhankelijk van de staat van de woning – aan de huurder een compenserende bezettingsvergoeding opleggen.” “In de loop van de huurovereenkomst is de zorg voor de kwaliteit van de woning een gedeelde verantwoordelijkheid tussen huurder en verhuurder. Een uitvoeringsbesluit met een lijst met herstellingen die ten laste van de huurder zijn, moet het aantal discussies op dat vlak verminderen. Indien één van de partijen zijn onderhoudsen herstellingsplicht niet nakomt, kan de andere partij bij de vrederechter de uitvoering van werken vorderen of eventueel zelfs de ontbinding van de huurovereenkomst.” Ook rond de financiële aspecten van woninghuur valt wat te zeggen. Politiek was dit misschien zelfs de moeilijkste kaap om te nemen. Is het optrekken naar maximaal drie maanden huurwaarborg in combinatie met de huurwaarborgregeling het evenwicht dat moest gevonden worden? CARETTE: “Hier zijn er inderdaad heel wat wijzigingen. Een belangrijk punt dat ter discussie stond, maar alvast niet werd gewijzigd, is het principe

Interview Verhuurspecial

dat de partijen geheel vrij de huurprijs kunnen bepalen. De regeling van de huurwaarborg was een politieke splijtzwam. Met de invoering van de huurwaarborgregeling wordt vermeden dat de verhoging van de waarborg naar maximum drie maanden alvast niet de minst gegoede huurders treft. Maar die wijziging is uiteindelijk minder toegeeflijk ten aanzien van de verhuurders dan het meestal wordt voorgesteld. Enkel het bedrag dat op een geblokkeerde rekening kan worden gestort, wordt verhoogd van twee naar drie maanden huur. De bankwaarborg op basis van een standaardovereenkomst tussen het OCMW en de bank was reeds drie maanden en dat blijft zo. Bovendien bepaalt het decreet nu dat ook een borg en een zakelijke zekerheidsstelling bij een financiële instelling op naam van de huurder (bv. een verzekeringsproduct) voortaan beperkt blijven tot drie maanden. Én dat enkel mag worden gekozen voor één van die vier waarborgvormen. Terwijl nu een borg zonder beperking van bedrag kan worden toegestaan, eventueel zelfs in combinatie met een bankwaarborg of twee maanden op een geblokkeerde rekening, zal de borg dus niet meer met een andere waarborg mogen worden gecombineerd én steeds beperkt blijven tot maximum drie maanden. Dit is dus minder gunstig voor de verhuurder.” “Daarnaast zijn er nog enkele wijzigingen te vermelden. Zo wordt het mogelijk om op elk moment in onderling overleg een huurprijsherziening over-

een te komen voor energiebesparende investeringen. Vinden de partijen geen akkoord, dan kan aan de vrederechter een huurprijsherziening worden gevraagd, indien door die werken de huurwaarde met minstens 10 % is gestegen. Ook wordt de verdeling van de kosten en lasten uitgebreider wettelijk geregeld. De nu nog aanvullende interpretatieregel dat kosten met betrekking tot het zakelijk recht op het goed ten laste van de verhuurder zijn en de kosten met betrekking tot het gebruik voor rekening van de huurder, zal dwingend worden. Met het oog op rechtszekerheid zal de Vlaamse regering voor de meest courante kosten en lasten een lijst opmaken met duidelijke vermelding wie die kosten (dwingend) moet dragen.” En is er eindelijk duidelijkheid rond medehuur of zitten hier addertjes onder het gras? CARETTE: “Ook op het vlak van de medehuur is een belangrijke verdienste dat er een duidelijkere regeling komt. Momenteel is er over de medehuur niets uitdrukkelijk geregeld binnen het huurrecht, zodat er op dat vlak grote onduidelijkheid bestaat. De nieuwe regeling maakt een onderscheid tussen de geïnstitutionaliseerde partnerrelaties (huwelijk en wettelijke samenwoning) en andere vormen van samenwoning (feitelijke samenwoning en cohousing). Bij geïnstitutionaliseerde partnerrelaties wordt de partner van rechtswege huurder, waarbij nadien geen onderscheid

“ Wat betreft de woningkwaliteit is de belangrijkste verdienste van het nieuwe decreet dat er een duidelijke regeling wordt ingeschreven, die een einde moet maken aan de momenteel heersende rechtsonzekerheid”

meer gemaakt wordt tussen de aanvankelijke huurder en de bijgekomen huurder/partner. Bij andere vormen van samenwoning moet de verhuurder uitdrukkelijk toestemming geven opdat een bijwoner huurder kan worden. Wel wordt voorzien dat de huurder en de bijwoner aan de vrederechter de machtiging kunnen vragen om medehuurder te worden. Voor alle gevallen van medehuur is er nu wettelijk voorzien in hoofdelijkheid en ondeelbaarheid. De verhuurder kan met andere woorden, ook zonder dat dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is bepaald, elke huurder voor het geheel aanspreken. Toch zijn niet alle aspecten geregeld. Belangrijke vragen zoals het lot van een huurwaarborg bij het toetreden van een huurder of de bijdrage van elke huurder, met inbegrip van huurders die inmiddels al hebben opgezegd, in uiteindelijke huurschade, vergen bijzondere aandacht in de praktijk. Een goede contractuele regeling is hiervoor aangewezen.” Zetten we met de komst van dit nieuwe decreet stappen voorwaarts op de huurmarkt? CARETTE: “Een evenwichtig en stabiel woninghuurrecht is uiteraard belangrijk om eigenaars ertoe te brengen woningen te verhuren. Het is daarom belangrijk dat het Woninghuurdecreet geen trendbreuk is, maar vooral bepaalde specifieke punten aanpakt. Een meerwaarde is zeker ook dat discussiepunten worden beslecht en leemten worden opgevuld. De rechtszekerheid is daarbij alleszins gediend. Daarmee zijn echter nog niet alle problemen in de praktijk opgelost. Zo kan het woninghuurrecht op zich geen soelaas brengen bij structurele betalingsproblemen van huurders. Daarom blijft het noodzakelijk dat de overheid blijft inzetten op huursubsidies en/of sociale huur.”

Anekdotes Verhuurspecial

De leukste anekdotes uit de verhuurmarkt

“ Eigenaar organiseerde picknick in tuin verhuurde woning” Na de gesmaakte anekdotes uit de wereld van de syndici is het deze keer de beurt aan de verhuurmarkt waar de vastgoedmakelaars onder ons af en toe wel eens op, laat het ons uitdrukken als ‘niet-alledaagse toestanden’ stoten. Verhalen met onverwachte wendingen, verhalen overgoten met een humoristisch sausje, maar ook verhalen met een schrijnend kantje. CIB info zocht de meest opvallende bij elkaar.

Kerkhof

Een tijdje terug kreeg ik te maken met een huurder wiens eigenaar geen afstand kon nemen van zijn huurpand. Het ging om een landhuis dat naast een kerkhof gelegen was. De eigenaar had het er zo moeilijk mee dat hij op een mooie zomerdag over de muur van het kerkhof kroop om in de tuin van de door hem verhuurde woning een picknick te organiseren.

Stalking

Sommige huurders gaan bijzonder ver. Op een gegeven moment kwam ik in confrontatie met een huurder omdat hij vond dat de gebreken aan zijn huurpand volledig mijn verantwoordelijkheid als makelaar waren. Hij heeft me toen vier maanden aan een stuk gestalkt.

Dierentuin Financiën

Uiteraard speelt ook het financiële aspect een rol bij verhuur. Recent nog wou een kandidaat-huurder die ik vroeg naar zijn gegevens zelfs geen adres of telefoonnummer geven zodat hij zeker niet zou gevonden worden door eventuele schuldeisers. Een andere man sloot als borgsteller een huurcontract af voor zijn minnares met de uitdrukkelijke melding dat er nooit wat mocht gemaild of opgestuurd worden naar de man in kwestie.

Nadat een klant vele jaren zelf voor de verhuur van zijn pand had ingestaan, kwam hij nu mijn bureau binnen om de verhuring voor hem te regelen. Het bezoek ervan was niet alles. Bleek immers dat de woning door de buurtbewoners inmiddels de bijnaam “de dierentuin” had meegekregen. Het zat er vol met vogels, papegaaien, katten en honden die een enorme geur nalieten, waardoor er zelfs voor een herstelling geen enkele vakman naar binnen wilde gaan omdat de stank er niet te harden was.

Keuken uitgebrand

Verleiding

Nieuwbouw bewoond

Sleutel

Op een gegeven moment kwam er een melding van een brandje in een huurappartement. De ernst was zowel voor mij als voor de eigenaar niet meteen duidelijk, maar nadat we via het gerecht de uitzetting hadden verkregen, bleek dat de volledige keuken was uitgebrand. En dat was lang nog niet alles. In de kelder vonden we van de grond tot aan het plafond vuilniszakken vol met restafval. Het waren dan nog gemeentelijke vuilniszakken ook die perfect op straat hadden kunnen gezet worden. Een gelijkaardig verhaal vonden we in de tuin die afgeladen vol lag met gevulde blauwe PMD-zakken. We hebben er uiteindelijk twee volle containers afval afgevoerd.

Via een eigenaar kreeg ik recent een nieuwbouwappartement in portefeuille om te verhuren. Nietsvermoedend ging ik op een ochtend het pand bezoeken met een kandidaat-huurder. Toen ik aan de rondleiding begon, stapte er plots iemand uit de slaapkamer. Bleek dat de eigenaar, die een eigen bedrijf heeft, het appartement tijdelijk had verhuurd aan een goede buitenlandse klant van hem, maar mij daar nooit van op de hoogte had gebracht.

Een licht beschonken kandidaat-huurder zit op een gegeven moment voor onze niet onknappe medewerkster en er wordt hem met handen en voeten uitgelegd dat zijn inkomen te laag is om het betrokken pand te kunnen huren. Na lang nadenken vindt hij toch de oplossing en vraagt doodleuk aan onze medewerkster: “Als jij daar met mij samen woont, kunnen we het wel huren, toch?”

Een kandidaat-huurder kreeg een sleutel mee om nog eens naar een reeds bezochte studio te kijken alvorens te beslissen. De sleutel keerde echter niet terug. Twee dagen later ging de verhuurmedewerker het pand bezoeken en stelde vast dat meneer er ingetrokken was. Hij wou de deur niet open maken. Na een briefje onder de deur te steken met de melding dat wij de volgende dag met de slotenmaker langs zouden komen, vonden we de flat de volgende dag ontruimd terug. De meneer was wel vergeten zijn matras mee te nemen.

Controle Met dank aan RG Immo, Immo Tine Dujardin en Agence Rosseel voor hun bijdrage.

Een huurder had voor de gelegenheid van een controlebezoek volgens zijn normen netjes opgeruimd. Dat er ratten in het gebouw zaten, wist hij, want hij hield er zelf enkele exemplaren van als huisdier. Met trots becommentarieerde hij ook de vele foto’s van vrouwelijk schoon in zijn flat en dat in de meest vreemde posities. Het grappigste van al vonden we nog de uitgestalde (seksueel getinte) attributen op de tafel.

Opleiding in de kijker

Samenwonen en samen huren onder het nieuwe Huurdecreet Monica, Rachel, Joey en Chandler: het zijn met voorsprong de bekendste vrienden die samen ooit een stekje hebben gehuurd. Niet alleen in New York, maar ook bij ons zien we vrienden, broers en zussen of zelfs oma’s en kleinkinderen almaar vaker samenhokken om de kosten te delen. “Wie met wie samenwoont, heeft zo zijn gevolgen voor de huur”, zegt professor en specialist ter zake Daily Wuyts. Hij verwacht veel van het nieuwe Huurdecreet. “De spelregels op vlak van samenwonen en samen huren zullen niet meer dezelfde zijn.”

De laatste decennia heeft het huwelijk aan populariteit ingeboet en is het wettelijk samenwonen een relatief succes gebleken. “Vandaag zien we dat heel wat vormen van feitelijk samenwonen hun opmars maken”, zegt professor Daily Wuyts. “Wat de redenen daarvoor ook mogen zijn, vast staat dat het huidige huurrecht hier momenteel geen aandacht aan besteedt. Zo bestaan vanuit juridisch oogpunt op dit ogenblik maar twee categorieën van samenleven. Langs de ene kant heb je de geïnstitutionaliseerde partnerrela-

ties die door de wet beschermd worden, zijnde het huwelijk en het wettelijk samenwonen. Alle andere vormen van samenleven worden juridisch bestempeld als vormen van feitelijk samenwonen die geen bijzondere bescherming krijgen van de wetgever.” Welke gevolgen heeft de gekozen samenlevingsvorm vandaag voor huurder en verhuurder? WUYTS: “Alleen het huwelijk en het wettelijk samenwonen worden door de wetgever bijzonder beschermd. Ge-

huwde partners of wettelijk samenwonende partners krijgen door hun partnerrelatie van rechtswege het statuut van medehuurder. Ook het erfrecht kent aan de langstlevende partner een bijzondere bescherming toe door hem als enige het recht te geven om de huurovereenkomst verder te zetten, ongeacht of hij nu contractpartij was bij de woninghuurovereenkomst. Let wel, deze bescherming duurt slechts zolang de partnerrelatie bestaat. Indien de partnerrelatie eindigt, stopt ook de wettelijke bescherming.”

Opleiding in de kijker Verhuurspecial

Wat als men niet gehuwd is of wettelijk samenwoont? WUYTS: “In dat geval zullen het gemeen verbintenissenrecht en het huurrecht bepalen wie rechten kan ontlenen aan de overeenkomst. Simpel gezegd is dit, wegens de relativiteit van de huurovereenkomst, alleen de ondertekenende partij. Voor de verhuurder betekent dit anderzijds dat hij natuurlijk gebonden zal zijn door een bestaand beschermingsstatuut, zelfs al was de beschermde partner geen contractspartij. Hij zal dus alle rechtshandelingen (zoals opzeggingen, kennisgevingen en exploten) afzonderlijk aan elke huurder moeten toezenden of betekenen om te vermijden dat de andere partner er de nietigheid van inroept.” Waarop moeten de makelaars en verhuurders letten wanneer het over samenwonen gaat? WUYTS: “Omdat de verschillende vormen van samenwonen slechts partieel en verschillend geregeld zijn, is het voor een makelaar en een verhuurder erg belangrijk om de verschillende regels te kennen die op de diverse vormen van samenleven van toepassing zijn. Het ‘statuut’ waaronder een huurder valt, zal immers bepalen welke regels (dwingend) op hem van toepassing zijn. Dit maakt ook dat de situatie waarin de samenlevers zich bevinden bepalend zal zijn voor de vraag of het nuttig is bepaalde contractuele clausules te hanteren om betwistingen te vermijden. Het zal dus steeds zaak zijn om het ‘statuut’ van de huurder(s) te bepalen en hieraan de nodige veiligheidsmechanismen in de vorm van contractuele clausules te koppelen.” Welke impact zal het nieuwe Huurdecreet hebben op de verschillende vormen van samenwonen? WUYTS: “De grote verdienste van het nieuwe Huurdecreet is dat het rechts-

DAILY WUYTS

“ Het Huurdecreet zal voor heel wat vernieuwing zorgen” zekerheid en overzichtelijkheid wil bieden. Zo zullen de rechten en plichten van partners in een geïnstitutionaliseerde relatie door het Huurdecreet op dwingende wijze worden vastgelegd. Dit betekent dat de verscheidene clausules die in de praktijk vaak de rechten van de huurders en verhuurder proberen vast te leggen om betwistingen te vermijden, hun betekenis verliezen. Grote vernieuwing daarbij is dat de bescherming van deze relaties niet langer eindigt bij het aflopen van de partnerrelatie. Bovendien worden de rechten en verplichtingen van de partner die het goed wil blijven bewonen en van diegene die wil vertrekken, duidelijk geregeld. Feitelijke samenwoners krijgen dan weer de mogelijkheid om het statuut van medehuurder te verwerven, ook al

heeft de ene partij het originele contract niet mee ondertekend. Het gaat daarbij om een recht voor de samenwoners dat slechts onder bepaalde voorwaarden kan worden geweigerd door de verhuurder.” Wat heeft het Huurdecreet nog in petto voor samenwoners? WUYTS: “Het Huurdecreet beslecht ook de discussie rond het recht van een individuele huurder om het huurcontract in zijn hoofde op te zeggen. Dit recht wordt nu dwingend vastgelegd en het Huurdecreet regelt ook de verplichtingen van de vertrekkende huurder tegenover de verhuurder. Nieuw is dat de vertrekkende huurder een alternatieve huurder zal kunnen voorstellen om zijn plaats in te nemen die slechts onder bepaalde voorwaarden kan worden afgewezen. Het keuzerecht van de verhuurder om zelf te bepalen aan wie hij verhuurt, wat momenteel het basisprincipe is van de contractsvrijheid, boet daardoor ongetwijfeld aan betekenis in. Het staat dus buiten kijf dat de impact van het Huurdecreet vernieuwend zal zijn!”

Samenwonen en samen huren: wat u als makelaar en (ver)huurder moet weten Gent – donderdag 6 september Antwerpen – dinsdag 11 september Leuven – donderdag 13 september Brugge – dinsdag 25 september Telkens van 14 tot 17 uur Meer info en inschrijven: www.vivo.be

Tool in de kijker Verhuurspecial

Gebruikers van MyRent Pro opgetogen over vlotte werking ervan

“Eindelijk gedaan met de administratieve rompslomp” KRISTEL DE WILDE (DEWAELE VASTGOED)

“ We zouden deze tool niet meer kunnen missen” back. Na één of twee dagen krijg je al antwoord van het registratiekantoor. Geen lange wachttijden meer dus.”

MyRent Pro, de tool voor het digitaal registreren van huurovereenkomsten, plaatsbeschrijvingen en addenda, bestaat binnenkort drie jaar. Met zo’n 135.000 aangemaakte dossiers en meer dan 3.500 gebruikers, mag het duidelijk zijn dat de vastgoedmakelaars vlot de weg naar MyRent Pro hebben gevonden. De gebruiksvriendelijkheid en regelmatige updates maken dat gebruikers steeds op een efficiënte manier met de tool aan de slag kunnen en zo vlot mogelijk de registratie van het betreffende dossier verkrijgen. “In slechts enkele stappen maak je een dossier aan en verzend je dit naar de registratiekantoren van de FOD Financiën”, meent Glenn Elaut van Oris NV. In 2018, net zoals dat het geval was in 2017, werd bij MyRent Pro de focus gelegd op enkele belangrijke punten zoals de verdere vereenvoudiging van de workflow, de integratie in kan-

toorsoftware en de ondersteuning bij het gebruik van de tool. Dit laatste overigens dankzij een nauwe samenwerking met de FOD Financiën. De tool werd eind vorig jaar met de registratiemogelijkheid van handelshuurovereenkomsten, pachtovereenkomsten en huurovereenkomsten van gemeen recht. “Verder werken we dit jaar aan de grootste update van MyRent Pro tot nog toe, maar daarover volgt binnenkort meer informatie”, aldus Elaut.

Geen lange wachttijden

Ook de gebruikers zelf zijn bijzonder tevreden met de vlotte werking van My Rent Pro. “Wij gebruiken de tool al sinds de lancering”, geeft Kristel De Wilde van het kantoor Dewaele in Brugge aan. “Ik zou MyRent Pro niet meer kunnen missen. Ik hoef mij niet meer fysiek te verplaatsen om een huurovereenkomst te laten registreren in het registratiekantoor. Alles gebeurt nu gewoon vanachter mijn bureau. Je krijgt ook veel sneller feed-

“Dit is aangenaam voor ons, maar ook voor de klant. Via de tool zijn de huurovereenkomsten altijd onmiddellijk online beschikbaar. Stel dat een klant zijn huurovereenkomst niet meer terugvindt, dan kunnen wij in een mum van tijd een kopie bezorgen. Ook de plaatsbeschrijving kan je achteraf vlot toevoegen. Gedaan dus met de administratieve rompslomp. De tool is bovendien heel gebruiksvriendelijk. Indien er toch nog problemen opduiken, dan kan je steeds terecht bij de helpdesk. Kortom, MyRent Pro betekent voor ons een hele verbetering. Wij kunnen dergelijke initiatieven alleen maar toejuichen.” Tot slot dient te worden onderstreept dat dit jaar een kortingssysteem werd geïntroduceerd dat MyRent Pro nòg aantrekkelijker maakt. Is je kantoor lid bij CIB, dan kan je genieten van een ristorno van 100% per registratie (5 euro) bestemd voor huisvesting en 50% (5 euro) op alle andere registraties. Wil je ook gebruik maken van deze ristorno? Surf dan nu naar MyRent Pro, registreer je als vastgoedmakelaar met je kantoor dat lid is bij CIB en krijg de korting automatisch toegekend. Meer info: www.myrentpro.be

25 Event

Real Estate Awards 2018

Immo Haven kroont zich tot Vastgoedondernemer van het Jaar Op donderdagavond 31 mei reikte CIB Vlaanderen in Tour & Taxis voor de twaalfde keer de Real Estate Awards uit. Met deze prijzen stimuleert én inspireert de beroepsorganisatie het ondernemerschap in de vastgoedsector.

Tweets Follow @CIBVlaanderen

In de categorie Vastgoedondernemer van het Jaar waren de drie finalisten: Alain Haven van Immo Haven uit Alken, Christophe Niclaus van Immo2life uit Gent en Frank Valkeneers van EPMC uit Antwerpen. Immo Haven, een kantoor actief in Alken en Sint-Truiden, kwam als winnaar uit de bus. Zaakvoerder Alain Haven: “Bij ons komen de mensen op de eerste plaats, dan de cijfers. Maar net daardoor kunnen we uitpakken met goede cijfers”, reageerde een overgelukkige Haven. Niet alleen gevestigde waarden, maar ook aanstormend talent werd in de kijker gezet. Via live stemming kon de sector zo mee haar eigen Vastgoedbelofte van het Jaar kiezen. De drie genomineerden waren: Michel Maes van Huyzen Vastgoedgroep uit Antwerpen en het Waasland, Elke Neeskens van immosign+ uit Bocholt en Jan Vlieghe en Peter-Jan Matthijs van Albert Vastgoed uit Brugge. Uiteindelijk werd Michel Maes de winnaar. “De combinatie van passie, kennis en risico durven nemen is het recept van mijn huidige succes”, aldus de kersverse Vastgoedbelofte van het Jaar. CIB Vlaanderen bekroonde ook de vastgoedstudenten met het beste eindwerk van de hogescholen en van Syntra. Gilles Dupont van Odisee

Hogeschool Aalst mocht de prijs in ontvangst nemen voor zijn eindwerk over de oprichting van een GVV (gereglementeerde vastgoedvennootschap) versus private equity. Bij de Syntra-studenten kwam Anne Raets van Syntra AB, Campus Berchem als winnaar uit de bus.

Jan Sap ✔ @jansap Proficiat @Barttommelein met de Pieter Pourbusprijs 2018 van de vastgoedsector. Belastingen verlagen, altijd prijs! @CIBVlaanderen

De Pieter Pourbusprijs gaat jaarlijks naar een politicus of organisatie die zich op een positieve manier inzet voor de vastgoedsector in Vlaanderen. Het Directiecomité van CIB Vlaanderen kende de prijs dit keer toe aan Vlaams minister van Begroting, Financiën en Energie Bart Tommelein vanwege zijn positieve inzet voor de vastgoedsector (hervorming verkooprechten (registratierechten), verlaging van de erfbelasting, ...). “Wij zijn ervan overtuigd dat de hervorming van de verkooprechten de vastgoedmarkt een boost zal geven”, aldus CIB-voorzitter Stephan Coenen.

Gwendolyn Rutten ✔ @RuttenGwendolyn A man with a plan belastingen verlagen. @Barttommelein krijgt de prijs van de vastgoedsector. Proficiat! #trots

De Georges De Wandeleerprijs gaat traditioneel naar een verdienstelijk CIB-lid. Dit jaar mocht Dirk Coelus (Immo Woestyn uit Koksijde) deze prijs in ontvangst nemen. Dirk Coelus zet zich al jarenlang ten dienste van zijn collega’s in als bestuurder van CIB Vlaanderen en als voormalig voorzitter van de provinciale afdeling CIB Kust.

Judith Witters ✔ @judithwitters Immovlan.be, trotse partner van de Real Estate Awards. Collega Sandra Depauw mocht de award voor Vastgoedbelofte van het jaar uitreiken. Proficiat aan de winnaar, Immo Huyzen! #cibawards

Syntra AB ✔ @syntraab Proficiat Anne Raets, cursiste Vastgoedmakelaar. Zij won gisteren op de Real Estate Awards de prijs van “Vastgoedstudent van het jaar “ #lerenvanprofessionals

26 Event

DĂt waren de Real Estate Awards 2018 Proficiat aan alle winnaars en finalisten en heel veel dank aan de 350 aanwezigen en partners. Geniet nog even na van een geslaagde avond met deze fotoreportage.

27 Event

Benieuwd naar meer? Het volledige fotoverslag vind je op www.real-estate-awards.be.

Proﬁteer als CIB-lid optimaal van kortingen op digitale tools

De digitale dienstverlening wordt alsmaar belangrijker in de vastgoedwereld. Het gebruik van digitale tools in onze sector stijgt zienderogen. Als lid van CIB Vlaanderen kan je bij heel wat tools genieten van een korting. Wij zetten ze graag voor je op een rijtje zodat je er optimaal kan van proﬁteren:

MyRent Pro Het gebruik van de digitale applicatie MyRent Pro voor de online registratie van woninghuurovereenkomsten werd dit jaar een verplichting voor alle vastgoedmakelaars. Bovendien werd de tool ook uitgebreid voor de online registratie van alle huurovereenkomsten. Met de nieuwe bijkomende registratiemogelijkheden is MyRent Pro niks aan gebruiksvriendelijkheid verloren. Of het nu om een handelshuurovereenkomst gaat, een pachtovereenkomst of een huurovereenkomst van gemeen recht, het blijft, net als voordien even eenvoudig, om met de tool te werken. Prijs woninghuurovereenkomst: 5 euro (excl.BTW) per registratie Prijs alle andere huurovereenkomsten: 10 euro (excl.BTW) per registratie CIB LEDENVOORDEEL: Ristorno van 5 euro per registratie. Dit heeft tot gevolg dat voor de CIB-leden de volledige administratieve kost van 5 euro voor de huurovereenkomsten huisvesting door CIB Vlaanderen ten laste wordt genomen en voor alle andere huurovereenkomsten de kost wordt gehalveerd van 10 euro naar 5 euro.

AntiWitWas-tool De tool AntiWitwas is de toepassing die je helpt bij je verplichtingen in het kader van de antiwitwaswetgeving. De tool maakt het voor de makelaar mogelijk om bij een transactie de betrokken partijen (contacten) te identiﬁceren en ook de nodige informatie te genereren om het wettelijk verplichte jaarverslag op te maken. Vanaf dit jaar wordt de tool aangeboden via abonnementsformules. Abonnementsformules: Brons: 20 transacties + jaarverslag: 180 euro (excl.BTW) Zilver: 100 transacties + jaarverslag: 360 euro (excl.BTW) Goud: Onbeperkt aantal transacties + jaarverslag: 540 euro (excl.BTW) Prijs per transactie: 15 euro (excl. BTW) CIB LEDENVOORDEEL: Ristorno van 50% op de aankoop van een abonnementsformule. Dit heeft tot gevolg dat CIB-leden bij de keuze van een abonnement de helft van de aankoopprijs recupereren.

Kadasterﬁnder KadasterFinder is de online dienst waarmee elke erkende vastgoedmakelaar toegang krijgt tot het Kadaster en van zowat elk perceel zowel het kadastraal uittreksel als het grondplan kan verkrijgen. De vastgoedconsument zal de administratieve molen niet meer moeten afwachten en kan sneller en eﬃciënter geholpen worden door zijn vertrouwde vastgoedmakelaar. Prijs per opvraging: 9,9 euro (excl. BTW) CIB LEDENVOORDEEL: Ristorno van 10% per opvraging. Alle info: www.cibweb.be/tools