CIB info 81

CIBinfo oktober november december

2018

81

Afgiftekantoor Oostende X - P911234 - Driemaandelijks tijdschrift - v.u. Stephan Coenen, Kortrijksesteenweg 1005, 9000 Gent

Magazine van de Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen

DIGITAAL EXPERT JO CAUDRON

“Durf de aandacht te verleggen van bricks naar clicks”

MARKT VAN BEDRIJFSVASTGOED GEFILEERD

INKIJK IN DE WERELD VAN HAVENVASTGOED

“Er wordt nog te veel gewerkt in een grijze zone van onzekerheid”

“Magazijnen zijn de nieuwe winkels”

 Sassevaartstraat 46 / 301 9000 Gent

 info@concordia.be

 +32 9 264 11 11

03

Voorwoord

Voorwoord RealSmart: onze ‘smack in the face’ Wie herinnert zich nog ons Vastgoedcongres van november 2015? Ik alleszins wel. Digitaal expert Jo Caudron schudde er in het Kursaal van Oostende niet alleen mezelf, maar eigenlijk de volledige zaal stevig wakker met zijn gesmaakt pleidooi om eindelijk de digitale weg in te slaan als sector en er zeker niet blind voor te blijven.

Meteen na het congres gaf ik in het voorwoord van CIB info aan dat we als beroepsorganisatie de handschoen moesten oppakken en de woorden van Caudron ter harte moesten nemen.

Ondertussen zijn we drie jaar verder, hebben we achter de schermen hard gewerkt en konden we op ons voorbije en meest succesvolle

Vastgoedcongres ooit aantonen dat het niet bij loze woorden is gebleven.

30 november 2018 zal voor eeuwig en altijd geboekstaafd staan als de geboortedatum van RealSmart.

Of anders gezegd, dé slimme dossiersoftware die je helpt bij het samenstellen en afhandelen van juridisch onderbouwde dossiers. Geen gedoe meer met het raadplegen van verschillende bronnen. Geen gedoe meer met het eindeloze administratieve werk.

En een klant die op elk moment zijn eigen woningdossier kan opvolgen.

RealSmart doet het allemaal voor jou.

Caudron waarschuwde in 2015 voor een ‘smack in the face’ die er door de

digitalisering en disruptie zou komen en wij hebben er met RealSmart ook effectief voor gezorgd. Als beroepsorganisatie hebben we samen met onze ICT-poot Oris voor dé slimmere oplossing gezorgd waarop elke vastgoedmakelaar wacht. En wat meer is, voor al onze CIB-leden is het gebruik van RealSmart inbegrepen in hun lidgeld! Je leest er verder in dit nummer alles over.

We hebben ons overigens door Jo Caudron en zijn team van Duval Union Consulting laten begeleiden om verdere stappen te zetten in het digitaliseringsproces van onze sector en dit zowel op maat van onszelf als organisatie, maar ook op maat van onze leden.

Zoals je sinds dit jaar van ons vertrouwd bent, zetten we in CIB info telkens een thema uit onze sector centraal. Dit keer hebben we gekozen om dieper in te gaan op allerlei niches, gaande van havenvastgoed, bedrijfsvastgoed tot projecten met een maatschappelijke meerwaarde.

We blikken ook al vooruit naar het voor onze sector toch belangrijke jaar 2019.

Belangrijk omwille van het gewijzigde huurdecreet en de hervormde wet op de mede-eigendom, maar natuurlijk ook omwille van de verkiezingen die voor de deur staan.

Alvorens 2019 binnen te wandelen, wil ik van de gelegenheid gebruikmaken om jou en je familie fijne en ontspannende eindejaarsdagen toe te wensen. Op naar een succesvol en meer gedigitaliseerd 2019.

STEPHAN COENEN VOORZITTER CIB VLAANDEREN

04 Inhoud

In dit nummer 03 06 08 12 14 17 18 21 22 24 26 28 30

VOORWOORD

VASTGOEDNIEUWS

Wat gebeurt er in vastgoedland?

INTERVIEW

Digitaal expert Jo Caudron (Duval Union Consulting) over de vastgoedmakelaar van morgen PUBLIREPO

Proximus - Fiber for Belgium WETGEVING

Dit verandert er in 2019 IN DE KIJKER

– Nichevastgoed

RONDVRAAG

Frank Valkeneers (EPMC) en Marina De Groof (DGI) fileren de markt van bedrijfsvastgoed TOOL IN DE KIJKER

– bizLocator en de kracht van samenwerking

INTERVIEW

Miss Miyagy pakt ‘abnormale’ vastgoedprojecten aan OPLEIDING IN DE KIJKER

– Property management

IN DE KIJKER

Raf Michiels (Van Wellen Group) geeft inkijk in wereld van havenvastgoed EVENT

– Dit was het Vastgoedcongres 2018

PUBLIREPO

– Word ERA makelaar en ervaar het ERA effect

Adverteren in CIB info? Voor informatie en reservatie kan je terecht bij Veronique Van Hoorickx, T09/242 49 88, adverteren@cib.be Vragen? Heb je vragen, suggesties of ideeën? Laat het ons weten via communicatie@cib.be Redactie: Ewoud Hasenbos, Tine Terryn, Kristophe Thijs, CIB studiedienst Fotografie: Dirk Vertommen (Cover, p.5, p. 8, p.10) Inge Van den Heuvel (p.26) Lay-out: Isabelle Tilleman, die Keure Druk: die Keure Partners

CIB info is een uitgave van Confederatie van Immobiliënberoepen vzw. Kortrijksesteenweg 1005 – 9000 Gent v.u. Stephan Coenen

08

05 Inhoud

18

22

26

06

Vastgoednieuws

Wat gebeurt er in vastgoedland?

Controles op aanwezigheid EPC blijven vruchten afwerpen

Huis verkopen via e-mail voortaan mogelijk

Een e-mail levert voortaan voldoende bewijs voor de aankoop van een huis. De wetswijziging die hiervoor nodig was, is op 20 oktober in werking getreden. De wijziging is er gekomen op expliciete vraag van CIB Vlaanderen en veegt een eerder arrest van het Antwerpse Hof van Beroep definitief van tafel. Daar waar voorheen een overeenkomst via digitale weg nooit mogelijk was, is dat nu altijd het geval. Behalve – en daar zit een cruciaal aandachtspunt – wanneer er praktische belemmeringen zijn om bepaalde vormvereisten te realiseren. De rechtbank behoudt daardoor een zekere appreciatiemarge. Zo kan de rechter alsnog kan oordelen dat in een bepaalde zaak bijvoorbeeld e-mails toch niet als bewijs kunnen gelden.

Steeds meer woningen die vandaag te koop of te huur worden aangeboden, beschikken over een energieprestatiecertificaat (EPC). Slechts 57 van de 3.035 te koop of te huur staande woningen, die door het Vlaams Energieagentschap (VEA) in 2017 gecontroleerd werden, beschikten niet over een energieprestatiecertificaat (EPC). Bij de te koop staande woningen ging het om 35 van de 2.428 gecontroleerde panden, bij de huurwoningen om 22 op 607. Als voornaamste redenen voor het niet aanwezig zijn van een EPC werd aangehaald dat de eigenaar hiervan niet op de hoogte was, het een niet-residentieel gebouw betreft, het EPC nog ‘in aanvraag was’, nalatigheid van de makelaar of het feit dat de eigenaars onder een wettelijke uitzondering vallen. Uit de controles blijkt dat het EPC sinds 2008 goed ingeburgerd is geraakt.

Onbelast bijklussen voor een VME kan niet

Sinds de zomer is een nieuwe wetgeving van kracht rond het zogenaamd onbelast bijklussen.

Als aan bepaalde voorwaarden voldaan wordt, kunnen werknemers die minstens 4/5 werken, zelfstandigen in hoofdberoep en gepensioneerden tot 500 euro per maand onbelast bijverdienen. Het moet gaan om verenigingswerk, diensten van burger naar burger of activiteiten in een deeleconomie. Belangrijk om weten voor de syndici onder ons: in de lijst van toegelaten activiteiten komt het onderhoud of uitvoeren van kleine klusjes in een appartementsgebouw niet voor.

Vergeet de registratie in het UBO-register niet

Huis bijna 5 procent duurder dan jaar geleden

De gemiddelde verkoopprijs van een woning is in Vlaanderen in het voorbije derde trimester gestegen tot 282.423 euro. Dat is 4,7 procent of 12.626 euro meer dan een jaar geleden. De stijging van de woningprijzen doet zich voor in alle Vlaamse provincies. Dat blijkt uit de driemaandelijkse notarisbarometer.

Sinds kort staat het register van uiteindelijke begunstigden, ofwel UBO-register (Ultimate Beneficial Owner) online. Alle vennootschappen in België moeten hierin via hun wettelijke vertegenwoordiger aangeven wie hun ‘ultieme begunstigde’ is. Zo hoopt de overheid anonieme vermogens boven water te halen in de strijd tegen witwaspraktijken en fiscale fraude. Het gaat om bedrijfsvennootschappen, maar ook vzw’s en stichtingen. Belangrijk om weten: de termijn om de gegevens in te voeren in het register werd uitgesteld van 30 november naar 31 maart volgend jaar.

07

Vastgoednieuws

Nieuwe deontologie eind dit jaar in werking

Op 31 oktober 2018 werd de nieuwe deontologie gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. De nieuwe plichtenleer zal in werking treden op 30 december 2018. De bepalingen uit het nieuwe reglement blijven grotendeels gelijk aan de voorgaande versie, op een paar belangrijke wijzigingen na.

EPC in nieuw jasje vanaf 2019

Op 1 januari komt het EPC in een nieuw jasje te zitten. Naast de energiescore die men al kent van het ‘oude’ EPC krijgt elke woning nu ook een label, van A+ (zeer energiezuinig), tot F (zeer energieverslindend). Op deze manier kan de koper of huurder de energieprestaties van een woning beter inschatten en vergelijken met deze van een andere woning. Men zal kunnen kiezen om in de publiciteit het label (A+ tot F), dan wel de energiescore in kWh/ (m2 jaar) te vermelden. EPC’s die werden opgemaakt voor januari 2019 hebben enkel een energiescore en geen label. Ook het adres van de woning of de unieke code van het EPC moet vermeld worden in de advertenties.

Download de nieuwe dossiers ‘Woninghuur’ en ‘Mede-eigendom’ op CIBweb.be Zowel het nieuwe Vlaamse Woninghuurdecreet als de hervormde wet op de mede-eigendom treden op 1 januari 2019 in werking. Voor meer informatie over deze nieuwe regelgeving kan je terecht in gloednieuwe dossiers op CIBweb.be.

• Het dossier ‘Woninghuur’ is opgebouwd uit verschillende subdossiers over het Vlaams Woninghuurdecreet, de Brusselse Huurordonnantie, het Waals Woninghuurdecreet en het federale Woninghuurrecht.

In het gedeelte over het Vlaams Woninghuurdecreet vind je onder meer: - De gecoördineerde tekst en een vergelijkende tabel - Schema’s rond duur & opzeg, medehuur en de regels rond de huurwaarborg

- Een beknopt overzicht van alle nieuwigheden, samenvattende nota’s over o.m. kosten & lasten, en verschillende FAQ’s - Een gloednieuwe syllabus • Het dossier ‘Mede-eigendom’ omvat onder meer: - De gecoördineerde versie wet 2018 (N-F) - Een vergelijkingstabel wet 2010 – wet 2018 (N-F) - Een beknopt overzicht van alle nieuwigheden alsook verschillende FAQ en verklarende nota’s - De geactualiseerde versie van de syllabus ‘Mede-eigendom.

Juridisch & Administratief’ - Een geactualiseerde ‘syndicusovereenkomst’ - Info m.b.t. ‘Inschrijving syndicus KBO’ - Info m.b.t. ‘Minimum genormaliseerd rekeningstelsel’

Nieuw optioneel BTW-stelsel voor professionele verhuur vanaf 1 januari

Op 1 januari 2019 zal het gloednieuwe optioneel BTW-stelsel voor professionele verhuur in werking treden. Dat is een zekerheid nu de noodzakelijke wetsartikelen onlangs in het Belgisch Staatsblad zijn gepubliceerd. Het nieuwe stelsel wil de bouwheer-verhuurder de optie geven om BTW toe te passen op huurgelden. Hierdoor krijgt de verhuurder de mogelijkheid om de BTW op de kosten met betrekking tot bouw en renovatie te recupereren.

08

Interview

JO CAUDRON

“ Nieuwe spelers gaan het gevecht aan met andere spelregels”

09

Interview

Digitaal expert Jo Caudron rolt in samenspraak met CIB Vlaanderen concrete digitale werven uit

“ De toekomst wordt digitaal, maar het sleutelwoord blijft service” Geen woorden, maar daden. Het was dé zinsnede waarmee digitaal expert Jo Caudron als keynote speaker op het Vastgoedcongres van 2015 onze hele sector een sterk signaal gaf.

Inmiddels zijn we drie jaar verder en kon Caudron zelf tot zijn tevredenheid vaststellen dat onze sector wel degelijk in beweging is, resoluut voor het digitale pad heeft gekozen én er ook concrete plannen van aanpak uitgerold zijn of verder ontplooid zullen worden.

Digitalisering, het blijft een hot item in de vastgoedsector. Opnieuw liepen de vastgoedprofessionals storm voor het thema. Meer dan 1.500 deelnemers vulden eind november de inmiddels schitterend vernieuwde Antwerpse Elisabethzaal om op het puntje van hun stoel het bevlogen betoog van Jo Caudron te aanhoren. Nadat hij in 2015 vooral aan de alarmbel trok, had Caudron dit keer, in samenwerking met CIB Vlaanderen, een nauwgezette analyse gemaakt van de vastgoedsector in ons land en op basis hiervan concrete werven benoemd.

Je hebt met je speech rond de digitaliseringsgolf op ons Vastgoedcongres in 2015 een duidelijk signaal gegeven en iedere vastgoedprofessional als het ware wakker geschud.

Is er op drie jaar tijd rond het thema digitale transformatie veel ingrijpend geëvolueerd?

CAUDRON: “Zonder me echt specifiek al op de vastgoedsector te focussen, kan je stellen dat globaal in zowat alle sectoren het bewustzijn enorm is toegenomen. Niemand die het disruptieve karakter van de digitaliseringsgolf nog ontkent. Prominente sectoren zoals bijvoorbeeld de bankenwereld hebben enorme stappen gezet de voorbije jaren, terwijl andere sectoren zoals de retail geen moment stilstaan. De afgelopen vijf jaar hebben we dat gezien in de retail, met produc-

ten die zich daar goed toe lenen. Het is begonnen met boeken en cd’s, dan schoenen en kleding en later elektronica. Het is een trein die niet zal stoppen.”

Met de digitale disruptie mogen we ons echt verwachten aan een ‘smack in the face’. Kan je dat wat concreter maken?

CAUDRON: “Een van de eerste dingen die vandaag gebeuren in een sector die uitgedaagd wordt, is dat de spelregels waarmee de uitdager als het ware in de ring stapt niet de spelregels zullen zijn waarmee je vertrouwd bent om de kamp aan te gaan. Als een bedrijf als Amazon de sector van de verse voeding wil betreden doen ze dat niet met dezelfde spelregels als bijvoorbeeld een Carrefour. Ze hebben geen winkels, ze hebben geen syndicale afspraken met personeel nodig en nog meer, als ze tien jaar geen winst maken, malen ze er niet om. Hun enige doel is immers de verse voeding aan huis compleet disrupten. Met andere woorden, ze gaan het gevecht met totaal andere spelregels aan. Belangrijkste verschil is dat veel van die spelers geen winst hoeven te maken. Als een speler als Amazon 400 miljoen nodig heeft, dan halen die dat geld gewoon op bij mensen die er simpelweg in geloven.”

En als we ons nu eens specifiek op de vastgoedsector richten?

CAUDRON: “Specifiek voor de vastgoedsector heb je in eigen land het gevoel dat er maar weinig veranderd is. Ok, ondertussen heeft iedereen een website en is die mobiel, we hebben een webform, de mail heeft de fax vervangen en we antwoorden snel.

Zijn jullie dan digitaal getransformeerd als sector? Neen, je hebt gewoon de bestaande processen gedigitaliseerd. Digitale transformatie heeft alles te maken met hoe je verkoopt, wat je precies verkoopt, hoe je prijs verandert en ga zo maar door. Let wel, zonder digitalisatie kan je niet tot een transformatie komen. Amazon zit vandaag de dag niet op onze vastgoedmarkt, maar morgen kan dit perfect een ander verhaal zijn.

Je merkt toch ook dat er een sterk veranderingsproces aan de gang is over het thema wonen. Hoe, waar en ja, ook wanneer zullen we waar wonen. De combinatie van werk met wonen wordt belangrijker. De invulling van wat vastgoed precies is, is aan het veranderen.

Een voorbeeld daarvan is het platform WeLive. Een platform waar je gewoon kan bepalen waar en wanneer je wil wonen en voor hoelang. Je stapt in en uit met een app. That’s it. De ene na de andere speler is zich aan het ontplooien. En daar zit het verschil met drie jaar geleden. De spelers die ik drie jaar geleden aanhaalde, zijn kleine garnalen in vergelijking met de spelers die nu op de markt komen. Permanent scannen

10

Interview

Naar aanleiding van je discours hebben jullie samen met CIB Vlaanderen nagedacht over de toekomst en een plan uitgewerkt?

CAUDRON: “We hebben inderdaad, naast de concrete werven, een aantal adviezen uitgewerkt richting de vastgoedsector. Een eerste is om het louter transactioneel denken los te laten. Hoe meer je erin slaagt om continuïteit te creëren, om een relatie uit te bouwen zeg maar, hoe beter. Tweede punt is het belang en de meerwaarde van de makelaar in de verf zetten.

Overtuig de klant door actief je meerwaarde te duiden. Derde punt: ‘durf out of the box’ te denken. Laat de klant bijvoorbeeld zelf beslissen welk pakket hij of zij samenstelt en van welke diensten hij of zij gebruik wil maken.

Volgend punt zijn uiteraard de data.

Gebruik de data die je hebt slim om je dienstverlening te optimaliseren. Verhoog je efficiëntie dankzij data. Als je klant de innovatie heeft gemerkt, voor dat je het zelf gemerkt hebt, dan heb je een probleem. Daarom nogmaals, zorg dat je goed geïnformeerd bent.”

wat er aan innovaties bezig is in jullie sector is nu echt een must. Het is een must voor jullie dat jullie weten wat er op technologisch vlak aan de gang is.

Voorbeelden zoeken om patronen te kunnen herkennen en zo na te denken over de toekomst. De enige manier om de toekomst te herkennen is door ze zelf te bouwen.”

Dus ook onze toekomst ligt in het digitale?

CAUDRON: “Absoluut, de toekomst wordt sowieso digitaal, maar het sleutelwoord

in heel dit proces blijft service. Waarom service? Omdat alles wat door een machine kan gebeuren, ook door een machine zal overgenomen worden.

Maar service − er zijn voor mensen, de mensen kennen, dingen aanvoelen en mensen helpen − kan niet door een technologie opgevangen worden. De disruptieve innovaties die er vandaag zijn, zitten in hoogtechnologische oplossingen vanuit een machine, maar de kern van de job als makelaar, met name de menselijkheid, bepaalt de relevantie van jullie job.”

“Op basis van deze analyses zijn we met CIB tot concrete werven gekomen waarbij de beroepsorganisatie de vastgoedmakelaar van morgen zal faciliteren. Een aantal ervan zijn heel concreet met een tool als RealSmart, andere zullen op korte termijn gelanceerd worden. Snel op de bal spelen is een must en dat heeft jullie beroepsorganisatie ook begrepen.”

“ Stop met louter transactioneel te denken, maar ga relationeel denken”

11

Interview

Expert Jo Caudron rolt in samenspraak met CIB Vlaanderen concrete digitale werven uit

RealSmart en de andere digitale werven van CIB Vlaanderen In samenwerking met Duval Union Consulting van Jo Caudron werkten CIB Vlaanderen en haar ICT-poot Oris NV concrete digitale werven uit. De eerste werf die wordt opgeleverd is RealSmart. “RealSmart is een digitaal platform dat de verkoop en verhuur van woningen voor een groot deel automatiseert”, verduidelijkt Stephan De Witte, manager business operations bij CIB.

“De complexiteit van een vastgoedtransactie is de laatste jaren sterk toegenomen. Er moeten steeds meer documenten, attesten en certificaten verzameld worden. Met RealSmart wordt dat proces grotendeels geautomatiseerd. Heel concreet: een makelaar geeft gegevens als het adres en/of het perceelnummer in.

Op basis van die gegevens start RealSmart een batterij van bewerkingen op waardoor die opvragingen bij de publieke bronnen automatisch gebeuren. Al die informatie komt dan terecht in een digitaal dossier.”

Eens de transactie tot stand komt, komt RealSmart terug in beeld. “Bij de voorbereiding van een transactie moet de makelaar opnieuw een heleboel dossierstukken samenbrengen om dan uiteindelijk het compromis te kunnen opmaken”, vervolgt Stephan De Witte. “Ook dat proces zal met RealSmart grotendeels automatisch gebeuren. Via slimme modeldocumenten zet RealSmart al die gegevens en dossierstukken om in een voorbereide compromis. Zo’n voorbereide compromis is voor 80 tot 90 procent afgewerkt. De makelaar zal alleen nog enkele kleine zaken moeten personaliseren, schrappen of toevoegen.”

Franky Deleu, CEO van ICT-poot Oris, de digitale poot van CIB Vlaanderen, benadrukt dat ook de consument baat zal hebben bij RealSmart.

“Elke persoon die betrokken is bij een vastgoedtransactie krijgt een digitale sleutel waarmee hij zijn volledig dossier met alle documenten kan raadplegen en opvolgen. En ook voor de consument voorzien we een stukje automatisatie. Zo wordt het via e-signing mogelijk om een aantal documenten digitaal te ondertekenen. De mensen moeten dus niet telkens naar het vastgoedkantoor om gewoon een handtekening te zetten.”

Huurmarkt

Een andere digitale werf die in de loop van volgend jaar klaar zal zijn, moet de huurmarkt laagdrempeliger maken. Uitgangspunt is dat de kandidaat-huurder eenmalig een persoonlijk profiel aanmaakt, waarvan de informatie gedeeltelijk wordt geanonimiseerd. “Bij het persoonlijk profiel hoort ook een digitale sleutel”, licht directeur communicatie Kristophe Thijs toe. “Via zijn digitale sleutel geeft de kandidaat-huurder toegang aan de makelaar om op basis van objectieve criteria een matching te doen van zijn profiel met het bestaande woningaanbod. De consument bepaalt zelf hoeveel en welke informatie hij deelt, maar het spreekt voor zich dat hoe meer info hij aanreikt, hoe beter de matching zal zijn.” “Het platform zal ook de drempel naar de private huurmarkt verlagen”, vult Stephan De Witte aan. “Door het meertalig aan te bieden bijvoorbeeld

kan je taaldrempels wegnemen of een sociaal assistente kan bijvoorbeeld helpen bij het aanmaken van het persoonlijke profiel. We hopen hiermee de verhuurmarkt veel toegankelijker te maken dan vandaag de dag het geval is en dit voor alle lagen van de bevolking.”

Andere werf wordt het onderzoeken en analyseren van betrouwbare data om zo de vastgoedsector als autoriteit te positioneren. Dankzij deze inzichten zal er veel meer gericht met de markt kunnen gecommuniceerd worden. Online reviews zijn tegenwoordig onvermijdelijk. CIB Vlaanderen wil hier echter een positief verhaal van maken. De beroepsorganisatie neemt de rol op zich om dit in goede banen te leiden zodat negatieve reacties juist gekaderd kunnen worden en positieve reacties in de verf kunnen worden gezet. “We werken ook aan een digitaal opleidingsplatform en de centralisatie van het aanbod aan stageplaatsen. Ook voor syndici werken we aan concrete oplossingen. We praten hier dan over informatiekanalen en -stromen die de klant eerst online naar een oplossing laten zoeken in plaats van direct naar zijn syndicus te bellen. We willen hiermee een grote efficiëntiesprong inzetten voor de syndicus”, aldus Stephan De Witte.

Meer info: www.realsmart.be

publireportage

Fiber for Belgium Gebruik jij binnenkort virtual reality? Voor een spel van de nieuwste generatie of een bouwproject? Terwijl je ondertussen series en films in hd streamt, en online gamet op je tablet, smartphone of 4K-tv? Je internetverbinding moet steeds meer aankunnen.

Want we krijgen voortdurend nieuwe mogelijkheden aangeboden.

Proximus wil een antwoord bieden op deze toenemende behoefte aan internetconnectiviteit en de toekomst van het netwerk garanderen. Daarom heeft de telecomoperator aangekondigd dat het geleidelijk investeert in de rollout van een glasvezelnetwerk. In 2019 begint een nieuwe fase in de ontwikkeling van een netwerk waarvan steeds meer gebruikers zullen kunnen genieten.

Interview met de heer Eusebio Nickmans, directeur Fiber for Belgium

Proximus startte in een aantal steden met de installatie van glasvezel. Kunt u ons iets meer over de timing van de installatie vertellen?

glasvezel in de verschillende appartementsgebouwen?

Zodra glasvezel in het gebouw is geĂŻnstalleerd (in de kelder of in de gemeenschappelijke delen ...), is het goed dat de syndici hun bewoners

De syndici zijn ons eerste aanspreekpunt:

informeren, zodat alle eigenaars en huurders op

ruim voordat glasvezel beschikbaar is in een

tijd voor hun individuele woning of appartement

We zijn in een aantal grote steden begonnen:

buurt, nemen we contact met hen op om een

de gratis aansluiting kunnen aanvragen.

Antwerpen, Gent, Brussel, Namen, Charleroi,

studie van het gebouw uit te voeren. We beant-

Inderdaad: we bieden gratis installatie aan,

Hasselt en Roeselare. De installatie van glas-

woorden ook hun vragen. Daarna sturen we hen

zolang de werken aan de gang zijn in jouw buurt.

vezel is een grootschalig project dat in meerdere

een document met daarin een gedetailleerde

stappen gebeurt: eerst moet glasvezel naar

beschrijving van de werken.

de trottoirs worden gebracht, en dan naar de

Zal de nieuwe wet op mede-eigendom op 1/1/2019 deze benadering veranderen?

woningen. En dat doen we allemaal in overleg

Over de installatie: de glasvezelkabel gaat

met de gemeenten, de syndici, de eigenaars ...

meestal over de gevel. Dat is sneller, eenvoudiger

ook de coĂśrdinatie gebeurt per buurt. We gaan

en discreter in vergelijking met werken via de

De nieuwe wet lijkt ons meer mogelijkheden te

onze ontwikkeling in de steden de komende

grond. Voor de aansluiting in de individuele

geven om de installaties uit te voeren, zolang

jaren verderzetten, en in 2019-2020 zal een

woningen of appartementsgebouwen besteden

we de voorwaarden (nieuwe technologie,

groter aantal steden aangesloten zijn op glasvezel.

we het grootste deel van de tijd binnenin

optimalisatie, gratis installatie enz.) maar

(technische ruimte ‌ ), maar dat hangt af van de

respecteren. Hoewel we deze voorwaarden al

configuratie van het gebouw. Alles wordt altijd

vanaf het begin respecteren, zijn we altijd van

gedaan in overleg met de syndicus.

plan te handelen in volledig overleg met de

Hoe verloopt het contact met de syndici bij de installatie van

Eusebio Nickmans, directeur Fiber for Belgium

glasvezel in huis te halen!

syndici met een gedetailleerde beschrijving van de werken die we sturen in een document.

“

“Je hebt alle reden om

4. Een ultrasnelle vezelverbinding kan ook de waarde van een woning of appartement verhogen, aldus bepaalde studies. Vandaag

Je hoort vaak spreken over de veel hogere snelheid van glasvezel, maar zijn er ook nog andere voordelen?

Er zijn verschillende voordelen:

de technologie van morgen installeren is dus

Fiber

Wat zijn de verschillen tussen de verschillende operatoren (telecom, kabel)? Biedt iedereen vandaag glasvezel aan?

ongetwijfeld een plus!

Glasvezel is op zich geen nieuwe technologie

Zullen de producten dan duurder worden voor gebruikers? Is er een installatiekost?

1. De snelheid natuurlijk: met de basissnelheid

(het wereldwijde netwerk is ervan gemaakt).

Echter, het feit dat je het tot in de huizen brengt, is wel een grote nieuwigheid. Want er is dan geen verlies van snelheid of kwaliteit meer in die

(220 Mbps) download je een film in minder

Nee, de prijzen van de Fiber-packs zijn in de

laatste meters (die momenteel bestaan uit koper

dan een minuut. Met de optie Fiber Boost gaat

meeste gevallen gelijk aan die van andere

of een kabel) die de terminal van op de straat

dat zelfs twee keer zo snel. En dat is pas het

packs die actueel gecommercialiseerd zijn op

verbinden met het huis. Proximus is de enige

begin! Want de technologie kent geen limieten

het niet-glasvezelnetwerk. Dat maakt de

operator in België die glasvezel op grote schaal

in vergelijking met bestaande netwerken.

prijs-kwaliteitsverhouding van glasvezel extra

brengt tot in de huizen en kantoren, en aldus het

interessant. Bovendien is de installatie gratis —

best mogelijke netwerk biedt. Maar net zoals

zolang de werken aan de gang zijn in jouw buurt.

vandaag staat ons glasvezelnetwerk ook open

2. De reactiesnelheid is zo’n 3 keer sneller.

Dat is belangrijk voor gamers en iedereen die toepassingen nodig heeft die snel reageren.

3. Het beeld op de schermen is onberispelijk

voor andere telecomoperatoren die hun diensten Mensen die vandaag nog geen klant bij Proximus

scherp en de kwaliteit van de verbinding blijft

zijn, kunnen Fiber-diensten trouwens aan

optimaal. Ongeacht het aantal mensen of

dezelfde voorwaarden verkrijgen. Je hebt dus

toestellen die op hetzelfde moment met

alle reden om glasvezel in huis te halen!

internet zijn verbonden.

Heb je nog vragen?

• Meer informatie voor de syndici: www.proximus.be/glasvezelinmijngebouw • Check of je nu al kunt overstappen op glasvezel via www.proximus.be/glasvezel

erop kunnen aanbieden.

14

Wetgeving

Dit verandert er in 2019 2018 stond bol van wijzigingen aan het vastgoedrecht. Ook volgend jaar komen er heel wat belangrijke veranderingen op ons af. Een overzicht.

Vlaams Woninghuurdecreet

Op 1 januari 2019 treedt het nieuwe Vlaams Woninghuurdecreet in werking. Naast regels rond de huur voor hoofdverblijfplaatsen, bevat het nieuw decreet bepalingen voor studentenverhuur en medehuur. Specifiek voor de hoofdverblijfplaatsen worden een aantal belangrijke nieuwigheden geïntroduceerd.

• Vroegtijdige beëindiging Voor de huurder wordt het nu mogelijk om de huurovereenkomst van korte duur vroegtijdig te beëindigen, mits een opzegtermijn van drie maanden.

De opzegvergoeding bedraagt anderhalve maand, een maand of een halve maand huur, naargelang de huurovereenkomst een einde neemt tijdens het eerste, tweede of derde jaar.

• Sanctie bij niet-registratie uitgebreid De sanctie bij niet-registratie van de woninghuurovereenkomst wordt uitgebreid naar huurovereenkomsten van korte duur. Voortaan zal de huurder de huurovereenkomst van korte duur dus kunnen beëindigen zonder opzegtermijn of opzegvergoeding.

De huurder moet de verhuurder wel minstens op de hoogte brengen van zijn opzeg, die bovendien pas begint te lopen vanaf de eerste dag van de maand, die volgt op deze waarin de opzeg werd gegeven.

• Opzegmodaliteiten standaard huurovereenkomst Aan de opzegmodaliteiten van de standaard huurovereenkomst voor negen jaar wordt licht gesleuteld. Zo verloopt de mogelijkheid tot opzeg voor renovatiewerken soepeler en zal

de opzeg ten gunste van sommige, decretaal bepaalde afstammelingen niet kunnen verstrijken voor de eerste driejarige periode.

• Huurherstellingen Er is meer duidelijkheid rond welke herstellingen nu ten laste van huurder en verhuurder vallen. Dit door middel van de inbouw van een algemeen verdelingsprincipe en het voorzien van een niet-limitatieve lijst van huurdersherstellingen.

• Kosten en lasten Ook voor wat de kosten en lasten betreft, is er een algemeen verdelingsprincipe en een niet-limitatieve lijst voorzien.

• Medehuur Het woninghuurrecht bevat een nieuw hoofdstuk rond medehuur. Daarin staan specifieke bepalingen voor echtgenoten, wettelijk samenwonenden en feitelijk samenwonende partners. Deze bepalingen regelen de onderlinge verhoudingen tussen huurder(s) en verhuurder en voorzien tevens regels rond de hoofdelijke gehoudenheid van de vertrekkende medehuurder na beëindiging van het huwelijk of de wettelijke samenwoning, dan wel na opzeg door één van de feitelijke medehuurders.

• Studentenhuur Ook voor de studentenhuurovereenkomst worden eigen regels ingevoerd.

• Regeling huurwaarborg Het maximale bedrag van de geldelijke huurwaarborg wordt opgetrokken van twee naar drie maanden huur.

De bankwaarborg wordt afgeschaft.

In plaats daarvan zal er een nieuw stelsel van huurwaarborgleningen komen. De persoonlijke borgstelling wordt bovendien nader gereguleerd.

Ook is er sprake van een specifieke verjaringstermijn voor de vorderingen tot vrijgave van de huurwaarborg.

Optioneel BTW-stelsel professionele verhuur

• Uittredende plaatsbeschrijving Voor het eerst komt er een regeling voor de opmaak van een uittredende plaatsbeschrijving.

Aan het optioneel stelsel zijn uiteraard een aantal voorwaarden verbonden.

Daarnaast wordt het BTW-stelsel voor opslagruimten gewijzigd. De definitie van de terbeschikkingstelling van bergruimten is veel ruimer dan voorheen, waardoor veel meer verhuringen van logistiek vastgoed aan BTW onderworpen zullen zijn. Bovendien zullen kortdurende verhuringen, voor maximaal zes maanden, zoals de verhuring van congres- of -vergaderruimten, vanaf 1 januari 2019 in de regel ook aan BTW onderworpen zijn (met

• Overlijden van de huurder Om tegemoet te komen aan de problematiek van het overlijden van de huurder geldt weldra het principe van automatische ontbinding, behalve wanneer de erfgenamen binnen een bepaalde termijn verklaren dat zij de huurovereenkomst willen verderzetten.

Ook nieuw vanaf 1 januari 2019 is het nieuw optioneel BTW-stelsel voor de professionele verhuur. Hierdoor krijgen verhuurders-bouwheren de optie om BTW aan te rekenen op de huurgelden. Groot voordeel voor de verhuurder is dat de BTW, die werd betaald op de oprichtingskosten, meteen en integraal kan worden afgetrokken.

15

Wetgeving

uitzondering van een aantal gevallen, waar de BTW- vrijstelling blijft gelden).

Hervormde wet op de mede-eigendom

Ook de hervormde wet op de mede-eigendom zal vanaf 1 januari voor een aantal belangrijke wijzigingen op het werkveld zorgen.

• Versoepeling gekwalificeerde meerderheden Er komt een versoepeling van de gekwalificeerde meerderheden. Beslissingen over statutenwijzigingen en beslissingen over werken zal men voortaan kunnen nemen met een twee derde meerderheid. Voor beslissingen over wettelijk opgelegde werken en werken tot behoud van het goed, geldt dan weer een volstrekte meerderheid. Over de afbraak en volledige heropbouw van het goed zal men kunnen beslissen met een twee derde meerderheid. Is de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig, dan kan met een meerderheid van vier vijfde worden beslist over de afbraak of volledige heropbouw.

Schrijft de wet eenparigheid voor, maar wordt deze niet bereikt, dan zal men een nieuwe algemene vergadering kunnen bijeenroepen. Daar zal de beslissing kunnen worden genomen bij eenparigheid van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars.

• Voorlopig bewindvoerder Om te voorkomen dat het besluitvormingsproces wordt geblokkeerd, zal er een voorlopig bewindvoerder kunnen worden aangesteld, die zich in de plaats zal kunnen stellen van de algemene vergadering.

• Reglement van interne orde Naast een versoepeling van de meerderheden wordt het reglement van mede-eigendom afgeslankt door diverse bepalingen uit het reglement te verplaatsen naar het reglement van interne orde.

Elke vereniging van mede-eigenaars zal bovendien over een reglement van inwendige orde moeten beschikken.

• Verplicht reservekapitaal Er komt een verplicht reservekapitaal, waarvan evenwel kan worden afgeweken met een vier vijfde meerderheid.

Voor de invordering van bijdragen in de lasten, zal de syndicus zich voortaan kunnen beroepen op de hoofdelijkheid tussen de blote eigenaar en de vruchtgebruiker.

• VME als bevoorrecht schuldeiser De vereniging van mede-eigenaars krijgt bovendien een voorrecht om de syndicus een bijkomend instrument te geven tegen wanbetaling. Bovendien zal de syndicus geen machtiging van de algemene vergadering meer nodig hebben om een vordering in rechte op te starten.

• Betaler beslist Met de nieuwe wet op de mede-eigendom zet men een eerste stap naar het ‘betaler beslistprincipe’, waarbij in principe enkel die mede-eigenaars, die bijdragen in de lasten van een gemeenschappelijk deel, zullen deelnemen aan de stemming, naar evenredigheid van hun respectievelijke bijdrage in de lasten.

• Verantwoordelijkheid mede-eigenaars verscherpt De verantwoordelijkheden van mede-eigenaars worden verscherpt. Verhuurt een mede-eigenaar zijn appartement, dan is het zijn verantwoordelijkheid om de huurder in kennis te stellen van de beslissingen van de algemene vergadering. Mits voorafgaande schriftelijke kennisgeving zal iedere mede-eigenaar zich bovendien kunnen laten bijstaan op de algemene vergadering door één persoon, zonder dat die de vergadering mag monopoliseren. De nieuwe wet voorziet bovendien in een cascadesysteem, voor het geval van bijeenroeping van de algemene vergadering, bij gebrek aan een syndicus.

Tot slot wordt ook het recht van de vereniging van mede-eigenaars, om op te treden als eiser of als verweerder verduidelijkt.

Woningpas

Ook de introductie van een eerste ‘lightversie’ van de woningpas behoort tot een van de nieuwigheden.

Op termijn wil men voor alle woningen in Vlaanderen een dergelijke pas in het leven roepen, waarin alle bij de overheid beschikbare informatie over een pand wordt gecentraliseerd. De ‘lightversie’ van de woningpas bevat in eerste instantie de gegevens van het EPC. In de toekomst moet dit

16

Wetgeving

instrument verder worden uitgebouwd tot een soort digitale kluis voor allerhande documenten en attesten.

evenwel gelden, waardoor er geen nieuw EPC+ moet worden opgesteld als er een geldig EPC voorhanden is.

EPC+

Waals Bodemdecreet

Op 1 januari maken we kennis met het EPC+. De belangrijkste wijziging op inhoudelijk vlak is de toevoeging van een label, gaande van A+ (zeer energiezuinig), tot F (zeer energieverslindend). Op deze manier kan de koper of huurder de energieprestaties van een woning beter inschatten en vergelijken met deze van een andere woning. Bovendien worden ook de aanbevelingen op het EPC grondig uitgebreid. Voortaan zal men ook de keuze hebben om in de publiciteit het label, dan wel de energiescore te vermelden. De principiële geldigheidsduur van tien jaar blijft

Voor Wallonië is de introductie van een nieuw Waals Bodemdecreet op 1 januari 2019 vermeldenswaardig. Het nieuwe decreet bepaalt onder meer de feiten die aanleiding geven tot het verplicht uitvoeren van een oriënterend bodemonderzoek. Daarnaast voorziet het decreet ook een nieuwe informatieplicht voor de overdrager. Die moet verplicht een uittreksel uit de databank, met gegevens rond de bodemtoestand, bezorgen aan de overnemer. De onderhandse en authentieke akte met betrekking tot de overdracht moeten ook een aantal verplichte vermeldingen bevatten.

Geen geld te verliezen Met de hulp van de Energiecentrale verliest uw huurwoning geen waarde.

Ontdek de laatste wijzigingen op CIBweb.be

Geactualiseerde syllabi, modeldocumenten en dossiers: de CIB studiedienst anticipeert volop op de toekomstige wijzigingen.

Hierdoor zal je in de toekomst steeds over de meest recente versies van de documenten beschikken. Ook verdere toekomstige wijzigingen volgen we op de voet.

Vanaf 2020 gelden de nieuwe energienormen voor (huur)huizen: • Dakisolatie is verplicht • Enkel glas is verboden Zorg ervoor dat uw woning conform wordt.

Contacteer de Energiecentrale voor gratis advies & begeleiding.

energiecentrale@stad.gent 09 266 52 00 stad.gent/verhuren

17

Nichevastgoed

In de kijker

Nichevastgoed

18

Rondvraag

Marina De Groof (DGI) en Frank Valkeneers (EPMC) fileren de markt van bedrijfsvastgoed

“ Er wordt nog te veel gewerkt in een grijze zone van onzekerheid” Een snel groeiende e-commerce, coworking spaces die als paddenstoelen uit de grond schieten, … De markt van bedrijfsvastgoed is vandaag volop in transitie. Hoe rooskleurig zien de makelaars ‘in the field’ de toekomst? Zorgt de overheid voor de nodige ruggensteun?

Wij legden ons oor te luisteren bij twee specialisten ter zake: finalist Vastgoedondernemer 2018 Frank Valkeneers (EPMC) en Marina De Groof (DGI).

Op de residentiële markt blijft het aantal vastgoedtransacties toenemen.

Maar geldt dat ook voor bedrijfsvastgoed? “Met de lage rente geldt vandaag nog steeds het motto ‘beter kopen, dan huren’”, steekt Marina De Groof van wal. “Het zijn vooral de KMO’ers zijn die nog absoluut willen kopen. Grote internationale bedrijven kiezen eerder flexibele huurcontracten, zodat zij kunnen verkleinen, vergroten, verhuizen afhankelijk van de

groei van hun bedrijfsactiviteit. België heeft de ideale centrale ligging voor bedrijven die over heel Europa zaken doen. Frank Valkeneers beaamt: “Zo lang er een substantiële economische groei is en het ondernemersklimaat gezond is, zal het bedrijfsmatig vastgoed het goed doen. Toch zijn er grote verschillen. Winkelvastgoed staat enorm onder druk als gevolg van structurele veranderingen van de marktplaats. Langs de andere kant is

er nog steeds een grote vraag naar semi-industrieel vastgoed in de verstedelijkte gebieden. Maar ook die vraag is divers en kan per regio sterk variëren.”

Wat maakt dat winkelvastgoed het zo lastig heeft?

VALKENEERS: “Het percentage online verkopen is spectaculair gestegen en koopwaren worden anders aan de man gebracht dan tien en twintig jaar

19

Rondvraag

FRANK VALKENEERS

“ De logistieke markt lijkt de boot te hebben gemist”

geleden. Het winkelgedrag is zo spectaculair gewijzigd, terwijl het winkelvastgoed maar mondjesmaat gevolgd is. Het aandeel van fysieke winkels in het distributiekanaal is gedaald en zal nog verder dalen. Alleen de beste zullen overleven. Een goed voorbeeld is dat van de geplande IKEA-site aan de Noorderlaan in Antwerpen.”

Verklaar u nader.

VALKENEERS: “De stad en IKEA waren vijf jaar in gesprek over een geschikte locatie ten noorden van Antwerpen. Een jaar nadat de site werd toegewezen, haakte IKEA af omwille van het sterk gewijzigde landschap. IKEA is zich er al langer van bewust dat de formule van grote winkels aan de stadsrand niet meer van deze tijd is. Het concentreert zich nu op kleine touchpoints in centra van grote steden en legt veel meer de nadruk op online verkoop. Intussen krijgt de site een heel andere bestemming omdat er momenteel geen behoefte meer is aan extra retailruimte.”

Welke impact hebben zo’n veranderingen voor de huur- en verkoopprijzen?

VALKENEERS: “Het spreekt voor zich dat wanneer de retailers het moeilijk hebben, zij de zeer hoge huurprijzen op de toplocaties niet meer kunnen ophoesten. Hierbij komen dan nog eens de zeer hoge lasten voor de extra diensten zoals animatie en marketing in shoppingcentra. Er is dus een duidelijke neerwaartse druk op de huurprijzen en de daaraan gekoppelde verkoopprijzen. Al moet gezegd dat huurprijzen voor baanwinkellocaties veel minder getroffen worden dan binnenstedelijke panden en shoppingcentra.”

Hoe zal het winkelvastgoed verder evolueren?

VALKENEERS: “Laat het me zo stellen: er zal veel meer nodig zijn dan Sinterklaas- en kerstacties om de strijd om de klant te winnen. De macht is verschoven naar de consument. Retaileigenaars, beheerders, ontwikkelaars zullen hiermee rekening moeten houden en de retailer moeten beschouwen als een klant en niet als een melkkoe. Omzethuur zal opnieuw opmars maken, net als niet automatisch jaarlijks geïndexeerde huurprijzen. In het buitenland is die tendens al veel langer bezig en hier zal men willens nillens moeten volgen.”

Om het even over de logistieke markt te hebben: we lezen vaak dat die boomt, maar dan in onze buurlanden. Vanwaar die tweedeling?

DE GROOF: “In Nederland is de logistieke markt sterk gegroeid. De logistieke gebruikers, actief in e-commerce, kozen massaal voor Nederland wegens de rigide wetgeving in België op het vlak van nachtwerk. Het probleem van Vlaanderen is dat er geen open grote ruimten of greenfields beschikbaar zijn voor het bouwen van grote logistieke magazijnen. We zien dan ook dat magazijnen steeds hoger gebouwd worden om het ruimtebeslag te beperken.”

VALKENEERS: “Ondanks onze uitstekende geografische ligging staan we zelden op de shortlist van een logistiek bedrijf. Voornaamste oorzaken zijn de hoge loonkosten, het gebrek aan flexibele arbeid, slechte mobiliteit, onduidelijkheid in de diverse gewes-

telijke wetgevingen en fiscale onzekerheid. Onze buurlanden werken ook meer gestructureerd in hun aanpak om buitenlandse bedrijven aan te trekken. Het wettelijk kader vraagt om aanpassingen, al lijkt het erop alsof we de boot al gemist hebben.

De complexiteit van ons land is zeker geen concurrentieel voordeel.”

Ogen de kaarten voor de kantoormarkt gunstiger?

DE GROOF: “De kantoormarkt is volledig in beweging omdat de opname van kantoren samenhangt met de wijzigende manier van werken. Er wordt meer gekozen voor flexibele werkplaatsen, in plaats van vaste burelen. Dit geeft een druk op het aantal gezochte m². We zien een groei van coworking spaces en van satellietkantoren. Daarnaast stijgt de vraag naar zeer flexibele huurcontracten. Het maakt van bedrijven de vagebonden van het vastgoed.”

Kantoorvastgoed wordt vaak geassocieerd met leegstand. Of is dat eerder een perceptie?

VALKENEERS: “Bepaalde regio’s werden in het verleden overontwikkeld. Vooral in de periferie rond Brussel werd in de jaren ‘90 en 2000 enorm veel kantoorvastgoed op risico ontwikkeld. De internetzeepbel begin 2000 zorgde ervoor dat de groei enorm vertraagd werd waardoor relatief veel kantoorvastgoed kwam leeg te staan. Bedrijfsparken zoals Keiberg in Zaventem lijden hier nog steeds onder. De laatste vijf jaar is de leegstand gevoelig gereduceerd zodat we nu gezonde leegstandcijfers kennen in vergelijking met de vraag.”

DE GROOF: “De kantoren die met leegstand kampen, zijn de zogenaamde second hand-kantoren en de kantoorgebouwen die kampen met een stijgend mobiliteitsprobleem. Bedrijven kiezen vandaag kantoren die gemakkelijk bereikbaar zijn met het openbaar vervoer, omdat de ligging

20

Rondvraag

langs een belangrijke as niet onmiddellijk een oplossing biedt voor een snelle bereikbaarheid. Bereikbaarheid is één van de belangrijkste troeven, naast de nabijheid van horeca of stedelijke functies.”

Waar schuilt het probleem bij die second hand-kantoren?

DE GROOF: ”Eigenaars van second hand-kantoren wachten vaak om deze te renoveren tot ze een nieuwe huurder kunnen aantrekken. Dit is echter het verhaal van de kip en het ei. Huurders kiezen eerder voor een instapklare kantoorruimte waar slechts een beperkt aantal aanpassingen of indelingen moeten gebeuren. De second hand-kantoren zijn ook minder geïsoleerd dan de nieuwe kantoren, zodat het verbruik hoger ligt dan bij een nieuwbouw.”

Over verbruik gesproken: in welke mate zijn de kantoorvereisten vandaag nog dezelfde als enkele jaren geleden?

VALKENEERS: “De kwaliteit van de werkplek in de brede zin is een belangrijke factor in aantrekken en behouden van personeel. Bewust omgaan met de omgeving, ecologie en duurzaamheid zijn begrippen die bij de ontwikkeling, verkoop en verhuur van een kantoorgebouw absoluut aan de orde zijn. Gebruikers van kantoorruimte zijn bereid meer te betalen in ruil voor een efficiënter gebouw. De terugverdieneffecten zijn ook beter meetbaar.”

DE GROOF: “De kantoorvereisten zijn mee geëvolueerd met de nieuwe manier van werken. Bedrijven vragen flexibele huurcontracten op het vlak van termijn en op het vlak van oppervlakte. Voor de eigenaars is dit een oncomfortabele situatie. Momenteel moeten we enerzijds de eigenaars zekerheid geven dat ze een betrouwbare standvastige huurder hebben en anderzijds de huurders zekerheid bieden wanneer die de flexibiliteit wensen om bij een groei of krimp te kunnen inspelen op hun kantoorruimten. Dit verklaart grotendeels de opmars van coworking spaces.”

MARINA DE GROOF

“ De administratieve vereenvoudiging lijkt bij elke aanpassing verder dan ooit” Hoe ziet het kantoorgebruik in de toekomst eruit?

VALKENEERS: “Er zal verder ingezet worden op de kwaliteit van de werkplek met nadruk op duurzaamheid, omgeving en mobiliteit. Kantoren ontwikkelen op een afgelegen industriegebied ver van openbaar vervoer zal verder ontmoedigd worden.”

Levert de overheid voldoende inspanningen om de markt van het bedrijfsvastgoed gezond te houden?

VALKENEERS: “De overheid is vooral bezig met de optimalisering en regelgeving van residentieel vastgoed. De bedrijfsmatige vastgoedmarkt is minder onderhevig aan een strikt wetgevend kader en de wil van partijen is wet voor beide partijen. Een belangrijke verbetering vanaf 2019 is alvast de aftrek van BTW voor nieuwbouw in geval van bedrijfsmatige verhuur. Dit was in het verleden een grote handicap, vooral voor huurders en ontwikkelaars van kantoorgebouwen.”

DE GROOF: “Om ondernemen te ondersteunen, heeft de overheid de Intercommunales en POM’s opgericht, waarvan één van de taken het ontwikkelen en beheren van industrieterreinen is. De overheid is de enige instantie die agrarische grond naar industrie-of KMO-grond kan omzetten. In de praktijk zien we dat er een verschil in snelheid is in de manier van werken tussen de private en de publieke sector. Vooral naar de ontwikkeling van KMO-terreinen willen bedrijfsleiders antwoorden en actie.

De dynamiek en de noodzaak om een ontwikkeling klant- of ondernemersvriendelijk te maken stopt bij een

logge administratie en de traagheid in een beslissingsproces. En dat leidt tot ergernis bij onze ondernemers.”

Stel: jullie krijgen overheidssteun in geschenkverpakking onder de kerstboom. Wat staat bovenaan het verlanglijstje?

VALKENEERS: “Een consequente en duidelijkere regelgeving is een absolute vereiste. Ondernemers hebben behoefte aan transparantie. Op deze manier kunnen ze op lange termijn plannen en investeren. De vergunningsprocedure moet sneller en duidelijker worden. Er wordt nog te veel gewerkt in een grijze zone van onzekerheid.”

DE GROOF: “Vertrouwen in de privatieve sector met al haar spelers is een must. Wij leven in een land met zoveel regelgeving op het vlak van ruimtelijke ordening, milieuvergunningen, leegstand, asbest, energie dat het lange vergunningstraject de groei van bedrijven belemmert. De administratieve vereenvoudiging die iedereen in de mond neemt, lijkt bij elke administratieve aanpassing verder weg dan ooit. Het wordt zelfs voor de ambtenaren ruimtelijke ordening een huzarenstuk om alles nog te kunnen volgen.

Alleen gespecialiseerde advocatenkantoren varen hier wel bij.”

Werk aan de winkel voor de heren en dames in Brussel dus.

Bedankt voor het gesprek.

21

Tool in de kijker

Online platform voor bedrijfsvastgoed

bizLocator en de kracht van samenwerking Dik drie jaar nadat bizLocator het levenslicht zag, heeft het online platform voor bedrijfsvastgoed een gigantische boost gekregen. Steeds meer vastgoedmakelaars, steden en gemeenten, maar ook ondernemers vinden hun weg naar het initiatief dat ooit kleinschalig begon als een samenwerking tussen de stad Gent, CIB Vlaanderen en het Agentschap Ondernemen. Ondertussen bevat het platform bijna vierduizend zoekertjes en maken meer dan 200 aanbieders gebruik van bizLocator.

Wat begon in Gent als een pilootproject, kende inmiddels een gestage groei.

Ondertussen hebben al 56 gemeentebesturen of intercommunales hun wagonnetje aan het initiatief gehangen.

Recent bundelden nog een tiental gemeenten uit de regio Rivierenland hun krachten om in het initiatief te stappen.

“Met als insteek dat indien een ondernemer het gewenste aanbod niet in onze gemeente vindt, hij of zij wel in de eerste plaats in onze buurgemeenten op zoek kan gaan. Op die manier houden we interessante ondernemers in onze eigen regio”, aldus de Duffelse toekomstige burgemeester Sofie Joosen.

Vernieuwing

Matthias Colman is verantwoordelijke voor het online platform voor bedrijfsvastgoed. Hij lanceerde in de zomermaanden nog een bevraging aan de gebruikers van bizLocator met als doel de tool nog verbeteren.

Die verbeterprocessen staan nu klaar om uitgerold te worden. “Dankzij de input die we verkregen hebben, evolueren we stilaan naar de versie 2.0.

De homepagina kreeg ondertussen al een opsmukbeurt en er zitten nog

aanpassingen in de pipeline. Als je zoekopdracht bijvoorbeeld geen resultaten oplevert, zal je suggesties te zien krijgen. Ook registreren als gebruiker is binnenkort niet meer nodig.

Bij bizLocator staat de ondernemer centraal. Als ondernemer is het immers geen eenvoudige opdracht om een algemeen beeld te krijgen van het aanbod op de bedrijfsvastgoedmarkt over heel Vlaanderen, maar ook lokaal. “Net daarom werken we bij bizLocator dagelijks aan een zo exhaustief mogelijk aanbod en willen we onze kennis, die we willen delen met de ondernemer, verruimen door hechte samenwerkingen met de Vlaamse Overheid, steden en gemeenten, CIB Vlaanderen en andere regionale- of sectoriële instanties. Stap voor stap brengen we al het aanbod met de nodige informatie voor elke ondernemer in kaart of leggen we een brug naar de partij waarbij alle info kan opgevraagd worden”, gaat Matthias verder.

Stéphanie Delestré van het gelijknamige immokantoor is een trouwe gebruiker van het platform. “Ik ben inderdaad dit initiatief heel genegen. Zeker voor commercieel vastgoed zijn er weinig of geen alternatieven. Daarom dat dit een waardevol platform is, zeker gezien onze specialisatie in deze materie.

Er komen regelmatig wat leads binnen ook, maar hier is zeker nog werk aan de winkel. Ik ben er echter van overtuigd dat dit platform in de toekomst enkel maar kan groeien. Eens bizLocator bekender wordt bij het brede publiek, zal de attractiviteit ervan enkel maar toenemen”, meent Stéphanie Delestré.

STEPHANIE DELESTRÉ:

“ Dit platform is waardevol en kan enkel maar groeien”

bizLocator in cijfers

Gepubliceerde panden + 4.000 Deelnemende besturen 56 (48 gemeenten, 8 Intercommunales)

22

Interview

Het team van Miss Miyagi met v.l.n.r. Joachim Mertens (ir. architect), Hanne Verstreken (ir. architect), Toon Manders (ir. architect), Jente Van Damme (ir. architect), Jeroen Kessel (ir. architect), Michiel van Balen (ir. architect) en Karel Van den Eynde (vastgoedmakelaar).

“ Onze sterkte is dat we het hele proces van ruïne tot afgewerkt product kunnen begeleiden”

Miss Miyagy pakt ‘abnormale’ vastgoedprojecten aan

“ Onduidelijke situatie omvormen tot een tastbaar project” Een originele bedrijfsnaam hebben ze alvast bij Miss Miyagi, maar ook hun filosofie, werkwijze en plan van aanpak verschillen sterk van dat van de traditionele vastgoedmakelaar of projectontwikkelaar. Ze noemen zichzelf specialisten in het initiëren en coördineren van ‘abnormale’ vastgoedprojecten ontwikkeld door en voor haar eindgebruikers. Hun doel is om innovatieve vastgoedprojecten uit te bouwen met een maatschappelijke meerwaarde.

Bij Miss Miyagi wil men op die manier een alternatief bieden voor de traditionele vormen van projectontwikkeling.

Het team achter het bedrijf Miss Miyagi kan je op z’n zachtst uitgedrukt als polyvalent en multidisciplinair bestempelen. Allemaal jonge dertigers met een brede blik én ervaring gaande van architectuur, stedenbouw, immobiliën tot het beheer van innovatieve stedelijke programma’s rond coworking, hore-

ca, events en ga zo maar door. Erkend vastgoedmakelaar Karel Van den Eynde is één van de oprichters van het bedrijf dat een combinatie wil zijn van een online vastgoedplatform dat vragen van gebruikers en te herbestemmen vastgoed in kaart brengt met de daaropvolgende projectregie.

Een niet-alledaagse combinatie, maar tegelijk is dit wel jullie sterkte?

KAREL VAN DEN EYNDE: “Het is inderdaad onze sterkte en kracht dat we het hele proces van als het ware ruïne tot afgewerkt product kunnen begeleiden.

We kunnen eigenaars begeleiden bij

23

Interview

“ Van samenwerkingen wordt iedereen beter” pand wordt op de markt gebracht in de actuele staat, maar geïnteresseerden krijgen dankzij onze scenario’s een concreet idee van de mogelijke toekomst van het gebouw. Via ons online vastgoedplatform kunnen we vragen en wensen van geïnteresseerde gebruikers openbaar maken, opdat partijen met vergelijkbare vragen elkaar kunnen vinden en samen in een project stappen. We zorgen met andere woorden voor een koppeling van drie elementen: het gebouw, de herbestemmingsscenario’s en de potentiële gebruikers.”

de verkoop of verhuur van hun pand en we kunnen de koper of huurder nadien helpen bij de ontwikkeling van het project dat men voor ogen heeft.

Bij die ontwikkeling betrekken we van bij de start ook de latere gebruikers zodat het eindproduct volledig is afgestemd op hun wensen. Daarnaast werken we ook voor eigenaars die met hun bijzonder gebouw aan de slag willen gaan, maar niet meteen de wens hebben om het te verkopen.”

Hoe ziet jullie plan van aanpak er eigenlijk uit?

VAN DEN EYNDE: “In Vlaanderen staan er veel bijzondere panden al jaren leeg. Vaak omdat ze voor steden, gemeenten, particulieren of projectontwikkelaars te groot of te complex zijn om te ontwikkelen. Het is specifiek op die gebouwen dat wij ons richten.

We analyseren het pand en werken nadien maximum drie scenario’s uit waarbij heel concreet wordt voorgesteld wat de mogelijkheden zijn. Het

Zowel bij de ontwikkeling als bij het verkoopproces leggen jullie veel nadruk op het thema kwaliteit?

VAN DEN EYNDE: “Om kwalitatieve ontwikkelingen te stimuleren, trachten we zo veel mogelijk projecten te initiëren met een maatschappelijke meerwaarde. Via een traditioneel proces vinden de sociale sector en de klassieke bedrijfssectoren elkaar heel dikwijls niet en dat terwijl ze elkaar net kunnen aanvullen. In het project Hal5 in Leuven is ons dat bijvoorbeeld gelukt.

Ook in ons verkoopproces verlaten we het traditionele pad. Bij ons komt een pand te koop op het moment dat de uitgewerkte scenario’s klaar zijn. Dan wordt een periode van vier maanden voorzien waarin kandidaat-kopers zich kunnen organiseren qua financiën, organisatie, elkaar vinden…Tijdens die vier maanden kan niemand elkaar voorbij steken. Dat geeft ruimte voor elke kandidaat-koper om zich goed te organiseren. Door die werkwijze gekoppeld aan een goede voorbereiding (herbestemmingsscenario’s, vaak tot en met stedenbouwkundig attest) zijn we in staat om het gebouw terug een waarde toe te kennen die zichtbaar is voordat men een bod doet. Hierdoor wordt een onduidelijke situatie omgevormd tot een concreet, tastbaar project.”

Jullie bestaan sinds 2015. Hoe zien jullie zelf de toekomst?

VAN DEN EYNDE: “Hoe meer we onze boodschap verspreiden, hoe meer ambassadeurs en fans we krijgen omdat we vaak een oplossing kunnen vormen voor een probleem dat zich al lang stelt. Echter, niet elk pand hoeft problematisch te zijn, we vermarkten ook minder uitdagende gebouwen die een herbestemming nodig hebben. Panden die omwille van locatie, erfgoedwaarde of indeling bijkomend onderzoek vragen alvorens inzicht te krijgen in de mogelijkheden en de waarde.”

Kunnen andere vastgoedprofessionals hun wagonnetje bij jullie aanhaken?

VAN DEN EYNDE: “Zeker! Van samenwerkingen wordt iedereen beter. We werken reeds samen met makelaars die bij ons aankloppen als ze vastlopen met een uitdagend dossier. We bekijken dan of het gebouw voldoet aan de door onszelf opgelegde criteria alvorens we overgaan tot een gesprek met de eigenaar. Miss Miyagi focust zich op panden met onwikkelingspotentieel in een stedelijke context.

De doorverwijzende makelaar blijft ook betrokken en onze werking heeft geen effect op de commissie die de makelaar kan ontvangen van de, op dat moment zijnde, gezamenlijke klant. Dat heeft te maken met onze afwijkende werkwijze.”

“Vastgoedinvesteerders en projectontwikkelaars maken ook deel uit van onze klantenkring. Niet alleen zijn ze mogelijk (mede)koper van een pand dat we vermarkten, we kunnen ook vaak voor hen een probleem oplossen waarbij men eigenaar is van een site die voor 80% in aanmerking komt voor een klassieke ontwikkeling, maar waarvan de laatste 20% op een andere manier ingevuld kan/moet worden.

Dan komen we graag aan tafel!”

24

Opleiding in de kijker

“ De menselijke factor en expertise zullen steeds belangrijker worden” KATRIEN HUYBRECHTS, HEAD OF PROPERTY & FACILITY MANAGEMENT BIJ QUARES

Property management

“ Eigenaars zullen in de toekomst een grotere nood hebben aan prestatie-indicatoren en informatie” Een rentmeester voor professioneel vastgoed, dat is zowat de eerste associatie die velen maken wanneer het over property management gaat. Wij trokken voor meer tekst en uitleg naar Katrien Huybrechts, Head of Property & Facility Management bij Quares. Een gesprek over de schoonheid van het beroep, strengere eisen en het servicemodel van de toekomst. “De start-ups staan klaar om onze dienstverlening naar huurders en eigenaars heruit te vinden.”

Voor veel vastgoedmakelaars is property management nog onbekend terrein. Dit najaar gaf Katrien Huybrechts enkele VIVO-opleidingen waarin ze de deelnemers liet kennismaken met deze niche. In het voorjaar vanaf 2019 komen daar nog opleidingen rond de wettelijke verplichtingen bij. “Property management is het operationele beheer van professioneel

vastgoed. De property manager moet daarbij de exploitatie van het vastgoed optimaliseren en maximaliseren”, legt Huybrechts uit. “Wanneer je kijkt naar de structuur van het volledige beheer van vastgoed, dan kijk je eigenlijk naar een piramide. Bovenaan de piramide staat de portfolio of fund manager met daaronder de asset manager.

De property manager staat in voor de

operationele uitwerking van asset en portfolio management.”

Over welk soort vastgoed gaat het precies?

HUYBRECHTS: “In België wordt het beheer van residentieel vastgoed klassiek ‘rentmeesterschap’ benoemd.

Over het algemeen zal een property manager dus instaan voor het beheer

25

Opleiding in de kijker

van professioneel vastgoed zoals kantoren, winkelvastgoed (zowel handelspanden als shoppingcenters), logistiek en semi-industrieel vastgoed. Al kunnen ook de nieuwere niches zoals zorgvastgoed, studentenhuisvesting, hotels, … daaronder vallen.”

Wat maakt deze niche voor jou zo boeiend?

HUYBRECHTS: “Ik was als kind altijd al geïnteresseerd in architectuur, maar die interesse minderde wat na mijn middelbare school. Ik heb toen gekozen voor rechtenstudies en vond in het vastgoed eigenlijk de ideale combinatie van beide. Als property manager moet je je veelzijdigheid tonen: kennis van zowel het technische, financiële, administratieve als commerciële zijn daarbij belangrijk. Een enorm boeiende omgeving dus om jezelf te ontplooien.”

In welke mate verschilt property management met residentieel beheer?

HUYBRECHTS: “Er zijn een aantal verschillen: in property management heb je vaker te maken met institutionele beleggers en professionele partijen als eigenaars die strengere eisen stellen op vlak van rapportering, proactiviteit en meerwaarde. Vaak zijn hier ook diverse SLA’s en KPI’s contractueel vastgelegd, gekoppeld aan een bonus-malus systeem; iets wat veel minder voorkomt bij residentieel beheer.

Daarnaast is ook de wetgeving rond de opvolging van onderhoud en keuringen strenger en is de lijst van mogelijke installaties uitgebreider. Dit vraagt een bijkomende specifieke kennis en sterke administratieve opvolging.”

Hoe anders is het property management van vandaag in vergelijking met dat van pakweg vijf jaar geleden?

HUYBRECHTS: “Het landschap verandert, zeker de laatste jaren, tegen

lichtsnelheid. De verwachtingen van zowel huurders als eigenaars stijgen dagelijks en exponentieel. Er is een steeds grotere vraag naar een betere, snellere en vaak ook goedkopere samenwerking. Het inzetten van de nodige performante technologie om dit mogelijk te maken is dus onontbeerlijk.”

Hoe oogt de toekomst?

HUYBRECHTS: “We staan voor een digitale tsunami door de start van de digitale revolutie, niet enkel binnen het vastgoed of property management.

En heel wat sectoren staan daarbij al veel verder dan vastgoed. Tot op vandaag is er binnen vastgoed of property management nog niet echt sprake van disruptie, maar de start-ups staan klaar om onze dienstverlening naar huurders en eigenaars heruit te vinden.”

Heruitvinden in welke zin?

HUYBRECHTS: “In België draagt ProptechLab Belgium bij tot een versnelling van dit proces door conferenties te organiseren waarop start-ups en vastgoedspelers worden samengebracht. Eigenaars zullen een steeds grotere nood hebben aan prestatie-indicatoren en informatie. Het traditionele model met veel medewerkers die vooral instaan voor manuele input in de beheerssystemen en continue communicatie, is gedoemd om te verdwijnen. Naar de eigenaars toe ligt de toekomst bij de property managers die hun klanten meer en beter informeren, met een hogere menselijke factor en die een grotere expertise op vlak van complexe onderwerpen kunnen aanreiken.

Huurders daarentegen zullen steeds meer de focus willen leggen op bijkomende dienstverlening voor hun medewerkers om de work-life balance te verbeteren. Daar zal de property manager dus vooral moeten inzetten op customer experience.”

Welke rol zal technologie spelen in het kader van het ‘future proof’ zijn?

HUYBRECHTS: “92% van de vastgoedprofessionals denkt dat technologie een impact zal hebben op de vastgoedbranche en dat technologie vastgoed zal veranderen. Daartegenover staat dat slechts 34% van hen hiervoor effectief ook al een strategie heeft uitgewerkt of geïmplementeerd.

Met de komst van sensoren die alles in de gebouwen monitoren, wordt ook vastgoed een data generator en kunnen we ons de vraag stellen of die data niet waardevoller worden dan de asset die de data genereert. Die meerwaarde kan gaan van het verduurzamen van het gebouw, servicegerichter denken, kostenefficiënter werken tot een grotere meerwaarde bij vastgoedtransacties.”

Welke tips heb je nog voor makelaars die zich hier ook in willen specialiseren?

HUYBRECHTS: “Zorg voor voldoende schaalgrootte en koopkracht: de juiste partnerships zijn belangrijk. Investeer ook in de nodige software voor datamanagement en rapportering: klanten verwachten steeds duidelijkere en performantere rapportering en het is onmogelijk om dit allemaal handmatig in Excel bij te houden.”

Property Management: de wettelijke verplichtingen in een notendop

Genk – dinsdag 12 februari Gent – donderdag 28 februari Antwerpen – dinsdag 12 maart Telkens van 14 tot 17 uur.

Meer info en inschrijven: www.vivo.be

26

Niche in de kijker

RAF MICHIELS COMMERCIAL DIRECTOR VAN WELLEN GROUP

“ Ook in de haven wordt er de laatste jaren hoger gebouwd”

27

Niche in de kijker

Raf Michiels (Van Wellen Group) geeft inkijk in wereld van havenvastgoed

“Magazijnen zijn de nieuwe winkels” Een haven zonder opslagruimte is als een café zonder bier. Een cruciale schakel om de boel te doen draaien. Magazijnen in de haven zijn dan ook big business, weet ook Raf Michiels, Commercial director bij specialist in havenvastgoed Van Wellen Group. “Magazijnen zijn de nieuwe winkels.” Een kennismaking.

Met meer dan 400.000 m² opslagruimte en 20.000m² kantoren in de Antwerpse haven is Van Wellen Group de specialist in havenvastgoed. Daarnaast is de groep ook actief op residentieel vlak.

Jullie zijn gespecialiseerd in storage & project management. Wat moeten we daaronder verstaan?

RAF MICHIELS: “De Van Wellen Group besliste eind jaren ’90 om haar logistieke activiteiten te verkopen en om enkel verder te investeren in de bouw en verhuur onder de vorm van een terbeschikkingstelling van magazijnen aan derden. Het was een zéér bewuste keuze om geen operationele activiteiten uit te voeren in de magazijnen en om dus zelf geen goederen te behandelen. Men wilde voorkomen dat er een conflict of intrest zou zijn.

Wij willen de klanten van onze klanten – logistieke dienstverleners - niet benaderen. Wij investeren in vastgoed voor gebruikers of samen met gebruikers.”

Vanwaar de keuze om ook in residentiële projecten te investeren?

MICHIELS: “Wij hebben vastgesteld dat het residentieel vastgoed een andere cyclus volgt. Als er een crisis is, worden er minder goederen verkocht en loopt de haven vol. Zodra het wat beter gaat, lopen de magazijnen terug wat leeg, maar gaat het in de residentiële markt beter. We kunnen onze aandacht dus over twee verschillende sectoren verdelen en het risico spreiden.”

Hoe stelt de markt van havenvastgoed het vandaag?

MICHIELS: “De haven werkt goed. De magazijnen zijn de nieuwe winkels.

De meeste goederen, import of export, passeren in de haven en er is dus steeds de mogelijkheid om waarde toe te voegen. Anderzijds kan de haven van Antwerpen ook steunen op een van de grootste petrochemische clusters in de wereld waar nog steeds of misschien eerder opnieuw in geïnvesteerd wordt.

Van Wellen Storage is in de jaren ’80 ontstaan door het outsourcen van de petrochemie in Antwerpen. 70.000 m² van de magazijnen is uitgerust voor de opslag van chemische goederen.”

die gehuurd worden van het Antwerps havenbedrijf. Het belangrijkste knelpunt waarom er weinig opslag van consumer goods is in de haven is het inzetten van eigen personeel. In de havengordel moet er gewerkt worden met havenarbeiders. Dit schrikt vooral buitenlandse logistieke bedrijven af, wat waarschijnlijk ook de bedoeling was van de wet Major uit 1973. In een wereld waar iedereen meer flexibiliteit verwacht zal automatisering de toekomst zijn en zullen arbeidsintensieve trafieken buiten de haven behandeld worden. Dit veroorzaakt natuurlijk veel bewegingen van en naar de haven en dus files.”

Hoe is de markt geëvolueerd?

MICHIELS: “De markt volgt, weliswaar trager, de evoluties buiten de haven. Door de snellere rotatie van goederen is de hoogte van de magazijnen iets minder belangrijk, maar toch zien we de laatste jaren dat er ook in de haven hoger gebouwd wordt. Er worden ook meer rekken geïnstalleerd in de magazijnen.”

Hoe belangrijk is de factor mobiliteit?

MICHIELS: “Er wordt almaar meer over het water vervoerd om de verzadigde Antwerpse Ring te vermijden. Dat komt de havens natuurlijk ten goede. Vandaar dat wij geïnvesteerd hebben in een containerterminal met 60.000 m² bijhorende magazijnen in Grobbendonk, tussen het Albertkanaal en de snelweg gelegen. Via het Albertkanaal worden de containers hier per binnenschip geladen en gelost waardoor bedrijven zo de Antwerpse Ring vermijden.”

Wat maakt havenvastgoed anders dan andere niches?

MICHIELS: “Er is sprake van meer flexibiliteit, we werken minder met langetermijncontracten. Ook wat het soort goederen betreft, is de haven uniek.

Commodity goederen bijvoorbeeld (koffie, cacao, staalproducten) die op de termijnmarkt of dus op de beurs worden verhandeld mogen enkel in havens opgeslagen worden. Dit om het toezicht op de opslag van deze goederen onder controle te houden.”

Zijn er knelpunten waar men op het vlak van havenvastgoed tegen aanbotst?

MICHIELS: “Knelpunten voor een investeerder zijn dat er geen gronden te koop zijn. Het zijn concessiegronden

Zeg mobiliteit en je komt ook uit bij energie en milieu.

MICHIELS: “We investeren volop in geïsoleerde magazijnen en in groene energie. Op onze magazijnen van het Houtdok, Straatsburgdok en Van Wellen Storage werden voor goed 150.000 m² zonnepanelen geplaatst.

En in het project Antwerp Express Port in Grobbendonk wordt het bouwen van windmolens bestudeerd.”

Een groene toekomst tegemoet met andere woorden. Bedankt voor dit gesprek.

28 Event

DĂ­t was het Vastgoedcongres 2018 Het congresthema digitale transformatie werd duidelijk gesmaakt, want met meer dan 1.500 deelnemers was het congres in een mum van tijd volledig volzet. Bedankt aan iedereen die erbij was. Wij verwelkomen je graag op vrijdag 29 november 2019 voor het 20e Vastgoedcongres. Ook voor deze editie slaan we onze tenten op in het Flanders Meeting & Convention Center Antwerp (FMCCA) in de Antwerpse zoo. Graag tot dan!

29 Event

Benieuwd naar meer?

Het volledige fotoverslag en de aftermovie vind je op www.vastgoedcongres.be.

PUBLIREPORTAGE

Word ERA makelaar en beleef het ERA effect!

Een ERA makelaar kan zijn tijd efficiënt invullen dankzij de faciliteiten en ondersteuning van het ERA netwerk. Volgens director Pol Vanacker komt dat om verschillende redenen.

“ERA Belgium werkt met een vooruitstrevende prospectiesoftware, biedt individuele begeleiding door ERA business consultants en een overkoepelende nationale marketing ondersteuning. Daardoor kan je je als ERA makelaar focussen op wat echt belangrijk is: op een professionele manier panden verkopen van tevreden eigenaars, een droomwoning voor je klanten vinden en nog energie overhouden voor je familie en vrienden.”

De voordelen van een ERA samenwerking

Goede begeleiding Nog voor je officieel makelaar bij ERA wordt, krijg je begeleiding en interne opleidingen. “De kans op een vlotte start is veel groter en gemakkelijker dan wanneer je alles alleen doet”, vertelt Vanacker. “Ook na de start kan je als makelaar rekenen op ondersteuning. Vooral dat aspect overtuigde me in de jaren ’90 om zelf een ERA kantoor op te starten.”

Ondertussen werkt de bestuurder al bijna 20 jaar op het hoofdkantoor, en gelooft hij erg in het ERA gedachtegoed. “Het beste bewijs? Twee van mijn kinderen zijn zelfs ERA makelaars.”

Vlotte marketing “Als onafhankelijk kantoor betaal je je blauw aan nationale reclamecampagnes zoals radiospots of online campagnes. Omdat ERA de krachten bundelt, is dat opeens wél een haalbare kaart. De marketing verloopt gestroomlijnd, efficiënt en goedkoper dan bij een kantoor dat geen deel uitmaakt van een commercieel samenwerkingsverband. De tijd die je als kantoor daarmee uitspaart, kan je gebruiken om je vastgoedportefeuille uit te breiden”, legt Vanacker uit.

Sterk doorgroeien ERA is een sterk internationaal merk met een betrouwbaar imago. “Daardoor kan je sneller groeien en een voorkeurspositie in de regio opbouwen. Door dat stevig fundament kan je het kantoor professioneel uitbouwen. Klanten komen sneller over de vloer omdat ze het merk al kennen en vertrouwen.”

Vooruitstrevende prospectiesoftware Een van onze grote troeven is de professionele en vooruitstrevende prospectiesoftware ERAforce. Dat programma is op maat gemaakt en gebaseerd op de wereldwijd bekende

Salesforce software. ERAforce biedt meer dan de klassieke softwarepakketten voor makelaars. Het helpt makelaars om taken efficiënt te beheren en kan aan het verkoperscliënteel een zeer uitgebreide marktanalyse en verkooprapport bezorgen. Bovendien beschikt het ERA netwerk met ERAforce over een enorme database om het brede vastgoedaanbod te kunnen koppelen aan de specifieke wooneisen van mensen die op zoek zijn naar een woning - de ERA Mariage. Dat gebeurt helemaal geautomatiseerd en dit voor meer dan 23.000 kandidaat- kopers.

Elke makelaar krijgt een ERAforce opleiding en voortdurende ondersteuning door de interne helpdesk. Bovendien is ERAforce volledig GDPR-compliant: klanten kunnen gerust zijn dat we correct en veilig met hun gegevens omgaan.

Familiegevoel “Je hebt de touwtjes van je kantoor zelf in handen, maar kan altijd terugvallen op de ERA familie. We werken hard, maar komen regelmatig samen om van elkaar te leren. En natuurlijk is er ook tijd om af en toe te ontspannen en te lachen”, glimlacht Vanacker. “Makelaars uit andere regio’s verwijzen klanten met een pand in jouw regio naar je door en omgekeerd.”

Witte gebieden “Het goede nieuws? Er is nog plaats om een kantoor te openen. In België bestaan meer dan 100 ERA kantoren. Dat is best veel, maar er zijn nog genoeg witte gebieden op de kaart. In elke regio van 40.000 inwoners waar nog geen ERA kantoor bestaat, kan je in principe een nieuw kantoor openen, of als bestaand kantoor een samenwerking met ERA aangaan”, legt Vanacker uit. Wil je zelf geen kantoor leiden?

Dan kan je als zelfstandige of bediende aan de slag in één van de vele ERA kantoren. “Gemotiveerde medewerkers zien we graag komen”, vertelt Vanacker.

Wil je je kans grijpen om een ERA makelaar te worden?

Schrijf je in via era-effect.be en stuur een berichtje naar pol.vanacker@erabelgium.be.

Pol Vanacker, Director ERA Belgium

U bent syndicus, en u houdt zich liever niet bezig met de gevolgen van onbetaald gebleven lasten ?

De oplossing

Verzekering ‘leenlasten’

Verzekering ‘lasten’

De mede-eigendom gaat een lening aan om werken te financieren : de verzekering dekt de mede-eigendom voor de volledige looptijd van de lening tegen niet-betaling van de lasten van deze lening.

Deze verzekering, die per jaar wordt genomen, dekt de mede-eigendom tegen de niet-betaling van de lasten die werden vastgelegd op de algemene vergadering van de mede-eigenaars.

De verzekeringen van Atradius ICP bevorderen uw gemoedsrust : Mede-eigenaars hoeven niet meer de financiële gevolgen te dragen wanneer andere mede-eigenaars hun lasten niet betalen : Atradius ICP vergoedt de mede-eigendom en neemt de invordering van de verschuldigde bedragen en de bijhorende kosten op zich.

U wenst onze verzekeringen* aan te bieden ?

Neem contact met ons op Contact : 081/32.46.17 icpcommercial@atradius.com www.atradiusicp.com | www.atradius.be *de vereniging van mede-eigenaars neemt de verzekering via de syndicus.

DE DIGITALE TOTAALOPLOSSING VOOR DE MAKELAARSBRANCHE! OBJECT LANDINGPAGE Met de landingpage heeft de makelaar een ongelooflijk sterke inkooptool in handen. Klanten zullen zeer positief reageren op het idee dat de makelaar een website maakt van hun huis!

360° VR TOUR Met MY VIVENDA iStaging kunt u als makelaar interactieve VR-Tours maken van nieuwe- en bestaande gebouwen. Het is zeer eenvoudig en goedkoop te realiseren! Op deze manier kunt u uw klanten meer objecten laten zien zonder dat u uw kantoor hoeft te verlaten.

SCAN MIJ

MY VIVENDA iStaging BV

Australiëlaan 21a 6199 AA Maastricht-Airport, Nederland

support@myvivenda-istaging.com myvivenda-istaging.com