MEMORANDUM LOKALE VERKIEZINGEN 2018
Toekomstblik op het gemeentelijk woonbeleid
CIB
Vlaanderen
–
voluit
Confederatie
van
Immobiliënberoepen Vlaanderen – vertegenwoordigt de
Vlaamse
vastgoedmakelaardij.
In de loop van de jaren zijn we uitgegroeid tot de meest complete dienstenorganisatie die een houvast biedt
Onze
aan iedereen die professioneel actief is binnen
beroepsorganisatie telt meer dan 2.400 leden,
de
immosector.
Bovendien
speelt
onze
vertegenwoordigt meer dan 50% van de
organisatie een rol als bruggenbouwer
vastgoedkantoren in Vlaanderen of 75% van
binnen de sector en lopen er onder meer
de
omzet
van
vastgoedmakelaars beroepen
zoals
de
sector.
vinden
ook
Naast
samenwerkingsprojecten met de Vlaamse
andere
notarissen (Nederlandstalige Raad KFBN),
vastgoedbeheerders,
de architecten (NAV) en de promotoren
-promotoren en -experten onderdak bij onze
(BVS). CIB Vlaanderen richt zich ook tot de
organisatie. Net zoals iedereen die actief is in
overheden en de vastgoedconsument.
bedrijfs- en toeristisch vastgoed. Onze leden kunnen rekenen op een ruime dienstverlening, een groot netwerk en belangenbehartiging op alle niveaus.
INHOUDSTAFEL
01. Voorwoord
03
02. Overkoepelend
04
02.01.
Appartementsreflex
02.02. Woonbeleid is niet louter fiscaal beleid
04-05 06-07
02.03. Private huurmarkt
08
02.04. Regionale woonmarkten
09
03. Lokaal woonoverleg 04. Woonbeleid
10-12 13
04.01. Verhuurdersvriendelijke klimaat
13-14
04.02. Ondersteun kwetsbare huurders
15-17
04.03. Woonkwaliteitsbeleid
18-25
05. Ruimtelijke ordening
26-28
06. Fiscaliteit
29-33
07. Opportuniteiten voor samenwerking
34-35
VOORWOORD Lokale besturen vormen de hoeksteen van ons politieke stelsel. Ze zijn het meest burgernabij en kunnen zo flexibel inspelen op vaak zeer concrete problemen. Doorheen de jaren winnen de steden en de gemeenten bovendien almaar meer aan belang. Dat geldt bij uitstek voor het woonbeleid. Daar krijgen de lokale besturen zelfs onverkort ‘een regisseursrol’ toegewezen. Volgens de Vlaamse overheid zijn het de steden en de gemeenten die het woonbeleid moeten sturen. Ze krijgen daar ook steeds meer de bevoegdheden voor. Zo werden de afgelopen jaren belangrijke pakketten zoals leegstandsbestrijding en het woningkwaliteitsbeleid overgedragen. Die regisseursrol moeten de burgemeesters en schepenen na 14 oktober met durf en ambitie opnemen. Het staat voor CIB Vlaanderen als een paal boven water dat het woonbeleid de komende legislatuur één van dé prioriteiten moet worden. Een stadsbestuur is uniek geplaatst om de toekomst van de lokale vastgoedmarkt mee te bepalen. We denken daarbij ruimer dan alleen de woningmarkt; de keuzes van lokale politici hebben ook een invloed op de aantrekkelijkheid van stadskernen voor handelaars en bedrijven. Zij moeten daarbij een macrovisie hanteren. Want quasi elke beslissing die men neemt, zal consequenties hebben voor de vastgoedmarkt. Het mobiliteits- en parkeerbeleid bijvoorbeeld kan de rendabiliteit van winkels in de stadskernen ondersteunen of net onderuit halen. Een actief maar doordacht beleid ter bestrijding van leegstand en tot stimulering van herbestemming is een must. In deze context vormt de lokale vastgoedsector volgens CIB Vlaanderen een logische en belangrijke gesprekspartner voor elk gemeentebestuur. Beiden kunnen niet zonder elkaar. De belangen zijn bovendien gelijklopend: zowel voor de gemeente als voor de vastgoedsector is een bloeiende lokale vastgoedmarkt prioritair. Laten we daarbij niet vergeten dat de vastgoedsector heel breed is en zowel projectontwikkelaars als vastgoedmakelaars, syndici, rentmeesters en vastgoedexperten omvat. Al deze spelers dient men actief te betrekken. Met dit memorandum willen we vanuit CIB Vlaanderen de lokale besturen alvast onze input aanreiken richting een krachtig en performant woon- en vastgoedbeleid. Het mag duidelijk zijn dat overleg met vastgoedprofessionals daarbij een belangrijke component vormt. Net zoals we willen aantonen dat binnen de sector heel wat goede ideeën leven, waar de steden en gemeenten wel bij kunnen varen. De tijd dat overheid en privé naast en los van elkaar konden werken is voorgoed voorbij. Willen we de steden en dorpen van de toekomst uitbouwen, dan kan dat alleen door de krachten te bundelen. We hopen daar met dit memorandum naartoe te werken.
Stephan Coenen Voorzitter CIB Vlaanderen
03
OVERKOEPELEND
Appartementsreflex
Appartementsreflex
voorkomende
woningtype,
maar van een echte dominantie
kunnen we niet meer spreken.
Kies voor een ‘appartementsreflex’ en stem het lokaal
Ondertussen is reeds meer dan
woonbeleid af op de specifieke aandachtspunten die
een kwart van alle woningen
belangrijk zijn voor appartementsgebouwen. Onderschat
een appartement.
het belang van de lokale syndici als gesprekspartner niet.
Binnenstedelijke randstedelijke
en reconversie
speelt daarbij een cruciale rol. Appartementen zijn in Vlaanderen het snelst
Het vervangen van oudere rijwoningen door
groeiende
officiële
nieuwe en kwalitatieve appartementen moet men
aantal
in dit verhaal vooral zien als een positieve tendens.
statistieken
woningtype. van
het
Volgens
kadaster
de is
het
appartementen de voorbije 15 jaar ongeveer verdubbeld.
In
1992
meergezinswoningen;
telden in
2017
we
396.554
Naar woningkwaliteit toe betekent reconversie
waren
dat
immers
er
795.590.
een
significante
stap
vooruit.
Vervangingsbouw heeft bovendien een stimulans gegeven aan het middensegment en het hogere
De samenstelling van ons woningbestand is in
segment van de private huurmarkt en past
ijltempo aan het veranderen. De vrijstaande
helemaal binnen het pleidooi naar verdichting en
woning is weliswaar nog steeds het meest
een verhoging van het ruimtelijk rendement dat
04
OVERKOEPELEND - APPARTEMENTSREFLEX
door het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen en door
Het invoeren van een appartementsreflex moet er
de Vlaamse bouwmeester wordt gehouden.
voor CIB Vlaanderen toe leiden dat bij elke beleidsbeslissing even wordt stilgestaan bij een
Deze nieuwbouwappartementen worden overigens
aantal
vlot verkocht. Men mag zeker niet onderschatten
beleidsmaatregel ook toegepast worden voor
dat de vraag op de markt aan het evolueren is. Het
appartementsgebouwen? Zijn er daarbij geen
zijn
deze
specifieke aandachtspunten die we misschien uit
appartementen kopen, om dan later na enkele
het oog hebben verloren? Hebben we onderzocht
jaren
of er hier hinderpalen zijn die niet bestaan bij
zeker
niet
weg
te
alleen
starters
trekken
naar
die
de
stadsrand.
Integendeel, men kiest steeds vaker doelbewust
belangrijke
vragen.
Kan
deze
ééngezinswoningen?
voor een ruimer appartement om in de stad te kunnen blijven wonen of zelfs om naar de stad
We merken in de praktijk dat deze vragen nog te
terug te keren.
weinig gesteld worden en dat het ook zelden voorvalt dat een gemeentebestuur de lokale syndici
Het beleid dient rekening te houden met deze
als een stakeholder beschouwt.
evolutie in de vastgoedmarkt. Zowel op lokaal als op Vlaams niveau richt men zich bij het uitdenken van maatregelen nog steeds hoofdzakelijk
op
de
gekende
vrijstaande
ééngezinswoning of op rijhuizen. Daarom pleiten we vanuit CIB Vlaanderen uitdrukkelijk voor een ‘appartementsreflex’. Doel daarvan is dat de beleidsmakers bij de ontwikkeling
en
beleidsinstrumenten houden
met
toepassing
van
rekening
zouden
meer de
specificiteiten
van
appartementsgebouwen, en dit zowel op technisch, administratief
als
juridisch
vlak.
Dat
geldt
bijvoorbeeld bij het uitdenken van premies. Wat immers
indien
stookinstallatie
de
vervangen
energiezuiniger
gemeenschappelijke wordt
exemplaar?
door
Moet
een elke
mede-eigenaar dan voor zijn aandeel afzonderlijk een premiedossier indienen of kan dat op een gemeenschappelijke
wijze?
Vandaag
zijn
de
procedures daar amper op voorzien.
05
Woonbeleid is niet louter een fiscaal beleid
Vertrek voor het uitwerken van een lokaal woonbeleid vanuit de echte woondoelstellingen,
zoals betaalbaarheid, woonzekerheid en woningkwaliteit. Een voldoende kwantitatief en kwalitatief aanbod is daarvoor essentieel. Te stringente
aanbodbeperkende maatregelen vanuit fiscale overwegingen kunnen hierop een negatieve impact hebben. Hou altijd in het achterhoofd dat woonbeleid niet louter een fiscaal beleid mag zijn!
Nu de steden en gemeenten steeds meer worden
immokantoren merken in de praktijk toch dat
gezien als ‘de regisseur’ van het woonbeleid rijst
nieuwbouwappartementen in de stad bijvoorbeeld
natuurlijk als eerste vraag hoe lokale politici dit
ook bij gezinnen met kinderen afnemers vinden.
beleid moeten invullen. Daarbij moet volgens CIB
Een kwalitatief aanbod in de stad kan dus zeker
Vlaanderen één uitgangspunt centraal worden
tweeverdieners bekoren, die doelbewust voor de
geplaatst: het woonbeleid is geen fiscaal beleid!
stad kiezen.
Nochtans is dat wel hoe veel lokale besturen de
Het is op zich niet eens onbegrijpelijk dat de steden
voorbije decennia deze materie benaderd hebben.
om financiële redenen liever de tweeverdieners
Vastgoedprofessionals hebben ondervonden dat
willen behouden. Anderzijds moeten we toch
de
duidelijk
steden
en
gemeenten
het
woonbeleid
durven
stellen
dat
het
voornamelijk willen aanwenden in een soort van
wooninstrumentarium niet meteen het meest
fiscale concurrentie onder elkaar, waarbij wordt
geschikt is om daarvoor een beleid te ontwikkelen.
gestreden om het aantrekken van gezinnen,
Een woonbeleid moet immers in eerste instantie
bestaande uit werkende tweeverdieners die vooral
gericht zijn op het vinden van oplossingen voor de
tot de middenklasse behoren.
woonnoden in een gemeente en niet zozeer op de inkomsten die een stads- of gemeentebestuur
De redenen daarvoor zijn niet moeilijk om te
nodig heeft.
vatten: die gezinnen betalen de meeste belastingen en zijn dus voor de gemeentelijke begroting
Het nastreven van fiscale doelstellingen via het
verreweg het interessantst. Vandaar bijvoorbeeld
woonbeleid heeft immers heel wat ongewenste
dat de steden er alles aan willen doen om te
neveneffecten, onder meer op de aanbodcreatie.
vermijden dat tweeverdieners verhuizen richting de
Dat laatste is één van de voornaamste manieren
naburige
waarop de lokale besturen heden proberen te
gemeenten,
van
zodra
men
aan
gezinsuitbreiding denkt.
sturen. Men probeert de aanbodcreatie in een richting
te
duwen
die
garandeert
dat
er
Dat dit op het terrein een trend is, valt uiteraard
woongelegenheden worden ‘gereserveerd’ voor
niet te ontkennen. Al plaatsen we er vanuit CIB
tweeverdieners, omdat de stad dit gezinstype wil
Vlaanderen wel vraagtekens bij of de gemeenten
aantrekken.
zich hier niet baseren op oude gegevens. De
06
OVERKOEPELEND - Woonbeleid is niet louter fiscaal beleid
We hebben de voorbije jaren heel wat maatregelen
In de praktijk merken we immers dat deze
zien
oppervlaktenormeringen
passeren
die
bijvoorbeeld
minimale
of
verbodsbepalingen
oppervlaktenormen
opleggen
voor
nieuwe
rond opdelingen van woningen weinig effectief zijn
bouwvergunningen,
zodat
zeer
ruime
om deze fiscale doeleinden te realiseren. Men
woongelegenheden verplicht opgenomen moeten
slaagt er alvast niet in om hiermee de stadsvlucht
worden in projecten. Een ander voorbeeld zijn
van tweeverdieners te keren. Dat komt omdat men
‘woningtypetoetsen’, die voornamelijk tot doel
soms
hebben om reconversie richting appartementen
tweeverdieners kan overtuigen om in de stad te
tegen te houden en dus om woonhuizen te
blijven.
behouden.
Ook regels rond het opdelen van
doorslaggevender dan vijf extra vierkante meter
woningen worden vaak geïnspireerd vanuit de
woonoppervlakte. Een stad die leeft en bruist, zal
wens
het op dit vlak gemakkelijker hebben dat een stad
om
woningen
‘te
reserveren’
voor
tweeverdieners.
een De
verkeerd
beeld
leefomgeving
heeft is
van vaak
wat veel
die vooral hoge verwachtingen koestert van een stringent
Dergelijke maatregelen kunnen perverse effecten
beleid
op
vlak
van
vergunningenverstrekking.
hebben, want op die wijze moeten initiatiefnemers van bouw- of reconversieprojecten een aanbod
Bovendien moet het debat over de kwestie van de
voorzien dat niet
of op zijn minst niet volledig
inkomstenbronnen toch in zekere zin gelezen
marktconform is. Op het terrein merken we
worden als een probleem van intergemeentelijke
immers dat de vraag evolueert en meer de richting
solidariteit. Dat betekent dat een aantal andere
uitgaat
kwalitatief
vragen spelen. Zouden bijvoorbeeld gemeenten in
hoogstaande en goed ontsloten appartementen. Er
van
iets
de stedelijke omgeving, waarvan de inwoners vaak
zijn ook meer en meer alleenstaanden op zoek naar
richting de stad trekken en gebruik maken van de
huisvesting.
in
dienstverlening binnen de stad, daar ook niet
bouwreglementen inschrijven, komen vaak niet
moeten toe bijdragen? Kan daar binnen de
langer overeen met wat kopers verlangen.
financiering,
De
kleinere
volumes
maar
die
gemeenten
bijvoorbeeld
vanuit
het
Gemeentefonds, niet nog meer rekening mee We stellen vast dat er zelden onderzoek wordt
worden gehouden? En vooral: moet men de
uitgevoerd naar de vraagzijde vooraleer een
oplossingen voor een fiscaal probleem niet in
gemeentebestuur het initiatief neemt om bepaalde
eerste instantie zoeken bij fiscale instrumenten
normen op te leggen. Het gevolg kan zijn dat het
(zoals het Gemeentefonds), eerder dan door
geheel aan regels de financiële haalbaarheid van
indirect te willen sturen via een woonbeleid dat
een project ondermijnd. Dat is met name het geval
eigen doelstellingen heeft en moet nastreven
wanneer de verkoopbaarheid van de verplichte
(realisatie van het recht op wonen)?
grotere units in het gedrang komt. Het is duidelijk dat de lokale overheden en de markt in de toekomst beter zullen moeten afstemmen. Dat betekent ook dat een aantal normen en vereisten uit lokale bouwreglementen kritisch tegen het licht moeten worden gehouden. Daarbij moeten de steden en gemeenten het aandurven om de fiscale motieven achter enkele bepalingen te herevalueren.
07
Private huurmarkt Naar
ondersteuning
van
verhuurders toe kunnen het
De private huurmarkt is op vlak van woonbeleid al lang onderbedeeld.
Er
is
in
het
verleden
te
weinig
beleidsaandacht naar uitgegaan. Dat moet veranderen, zodat de huurmarkt versterkt kan worden.
soms
al
zeer
kleine
maatregelen zijn die een groot verschil maken. Luisteren naar wat leeft bij verhuurders en vastgoedprofessionals
zoals
vastgoedmakelaars rentmeesters
en
kan
een
een
meer
Bijna alle indicatoren geven aan dat de private
gemeentebestuur
huurmarkt het meest problematische segment is
‘verhuurdersvriendelijk’ beleid uit te denken. Inzake
op de woningmarkt. Dat geldt bij uitstek voor de
premies zijn verhuurders vaak een vergeten
‘onderkant’ van de huurmarkt. Zeker daar kan men
doelgroep, terwijl nochtans in de kernsteden soms
echt wel spreken van een wooncrisis. Tegelijkertijd
tot 50% van de woningen wordt verhuurd .
helpen
om
moeten we vaststellen dat de huurmarkt de voorbije decennia zeer weinig beleidsaandacht
Voor een woonbeleid dat echt wil inzetten op het
heeft gekregen. Op Vlaams niveau is die trend
aanpakken van de problemen zijn de private
langzaam aan het keren. De regionalisering van het
verhuurders een onontbeerlijke partner. De sociale
woninghuurrecht
Zesde
huisvesting zal immers nooit volstaan om alle
Staatshervorming is daar wellicht niet vreemd aan.
middels
de
woonzoekenden of personen met een woonnood
Er zijn echter nog heel wat stappen noodzakelijk,
op
om uitval in het aanbod tegen te gaan en om de
verhuurders mag voor een gemeentebestuur geen
huurmarkt structureel te versterken. De stads- en
vrijblijvende aangelegenheid vormen, maar moet
gemeentebesturen zijn een cruciale schakel om dit
een essentieel onderdeel uitmakeb van een
doel te realiseren.
proactief woonbeleid.
te
vangen.
Het feit dat de lokale overheden het meest burgernabije bestuursniveau vormen, speelt hierbij een belangrijke rol. Het is immers vaak zelfs al niet eenvoudig om private verhuurders te bereiken, zeker
wanneer
ze
niet
verhuren
via
een
immokantoor. Op Vlaams niveau kan men de verhuurders niet identificeren: er bestaat geen authentieke en raadpleegbare databron waaruit men kan afleiden wie wat verhuurt en waar. In dergelijke omstandigheden is het voor het Vlaamse Gewest bijzonder moeilijk om verhuurders te informeren, te sensibiliseren en te ondersteunen. Net daarom wil men zich hiervoor in de toekomst meer richten tot de lokale besturen, die een directer contact hebben met de inwoners en voor wie het dus gemakkelijker moet zijn om rechtstreeks met verhuurders in gesprek te gaan.
Private huurmarkt
08
Het
ondersteunen
van
de
Regionale woonmarkten
Denk bovenlokaal in functie van de realiteit van de regionale woningmarkten.
Stem af met de naburige gemeenten binnen dezelfde regionale markt en vermijd dat het lokale woonbeleid in isolement wordt uitgedacht.
De Vlaamse woningmarkt is niet uniform van aard.
De woningmarkt kan alleen wel varen bij een sterk
Eigenlijk bestaat er niet één grote Vlaamse woning-
lokaal woonbeleid maar dat mag niet in isolement
markt, maar moeten we veeleer spreken van een
uitgedacht en geïmplementeerd worden.
lappendeken Studies
in
aan
regionale
verschillende
woningmarkten.
provincies
hebben
Overleg met de vastgoedsector is belangrijk.
geprobeerd om deze regionale dimensies in beeld
Hetzelfde geldt echter ook voor het inbedden van
te brengen en kwamen tot opmerkelijke resultaten.
het lokale beleid in de logica van het grotere geheel
Zo overstijgen de regionale markten soms vlot de
dat de woningmarkt, op regionaal vlak, vormt. De
provinciegrenzen.
intergemeentelijke
samenwerkingsverbanden
kunnen hier een positieve rol in spelen. Het is uitermate belangrijk om in het lokaal woonbeleid rekening te houden met deze dynamiek van
Een wildgroei aan lokale regels en reglementen die
regionale woningmarkten. Een gemeente voert
absoluut niet over de gemeentegrenzen heen
best geen beleid in isolement, zonder coördinatie
gecoördineerd worden, is een scenario dat best
met de naburige gemeenten. Zeker wanneer de
wordt vermeden.
gemeenten deel uitmaken van een regionale woningmarkt is het belangrijk dat de grote beleidsprincipes op zijn minst afgestemd worden. Vanuit de sector stellen we nochtans vast dat naarmate meer en meer gemeenten ten volle hun regisseursrol op vlak van woonbeleid opnemen, we in toenemende mate geconfronteerd worden met een enorme verscheidenheid aan lokale regels. Het is absoluut geen sinecure om daarmee om te gaan, aangezien het werkingsgebied van vastgoedkantoren vrijwel altijd meerdere gemeentes omvat, meestal binnen dezelfde regionale woningmarkt of zelfs deze grenzen overstijgend. Hetzelfde geldt voor de sector van de syndici.
Private huurmarkt
09
LOKAAL WOONOVERLEG
Kies resoluut voor een breed draagvlak en ga het gesprek aan met de ruime vastgoedsector.
Betrek de specifieke expertise van de lokale vastgoedmakelaars, syndici, rentmeesters, vastgoedexperten, … als trendwatchers én stakeholders.
Denk daarbij ook ruimer dan alleen het woonbeleid en bekijk alle keuzes die een impact hebben op de
We hopen dat ondertussen
vastgoedmarkt.
niemand er nog aan twijfelt hoe verrijkend het is om een dialoog aan te gaan met zowel ontwikkelaars als vastgoed-
Vanuit CIB Vlaanderen zijn we er rotsvast van
makelaars, rentmeesters, vastgoedexperten, …
overtuigd dat het lokale woonbeleid pas kan slagen wanneer het verder kijkt dan alleen de overheid op
Ook de syndici mag men allerminst uit het oog
zich. Een performant woonbeleid moet zoveel
verliezen. Zij kampen met specifieke uitdagingen.
mogelijk partners betrekken en zich enten op de
De renovatie van oudere appartementsgebouwen
expertise die in de breedte bij alle betrokken
is een stap waar heel wat VME’s nu voor staan en
stakeholders aanwezig is.
vormt
een
belangrijk
gegeven
voor
de
woningkwaliteit binnen een gemeente. Net daarom moet het woonbeleid vertrekken vanuit een solide overkoepelende visie en moet het
In Roeselare heeft men een project opgestart, in
maximaal een breed draagvlak nastreven. Het
nauw overleg met de lokale syndici, om initiatieven
betrekken
lokale
op vlak van renovatie aan te moedigen. In concreto
van
de
vastgoedprofessionals
expertise lijkt
ons
van
een
wordt er gewerkt via een gratis renovatieaudit van
noodzakelijke voorwaarde. En, er valt zoveel bij te
daarvoor
appartementsgebouwen, waarmee de syndicus
winnen!
extra gewapend op een algemene vergadering de
10
LOKAAL WOONOVERLEG
uitvoering van bepaalde werken kan voorleggen.
woonvisie rekening houdt met wat komen gaat, en
Dit model van de stad Roeselare kan voor andere
niet enkel met wat is voorafgegaan.
lokale besturen een inspiratiebron vormen. In ieder geval
is
de
renovatie
appartementsgebouw
een
van
een
zeer
groot
Het is trouwens vanuit die gedachte dat we het een
complexe
absolute
gemiste
kans
vinden
dat
aangelegenheid, waar beleidsmatig nog weinig
vastgoedexperten-taxateurs
ondersteuning voor bestaat.
Decreet Lokaal Bestuur uitgesloten blijven van het
onder
het
nieuwe
lijstje van beroepsgroepen die schattingsverslagen De lokale vastgoedmakelaars zijn bij uitstek goed
mogen opstellen voor steden, gemeenten en
geplaatst om trends en evoluties binnen de
OCMW’s.
regionale vastgoedmarkt waar te nemen. Ze zitten
meerderheden partners te vinden om op Vlaams
bij de bron en krijgen zowel signalen van vraagzijde
niveau
als
deskundigheid van vastgoedexperten.
van
aanbodzijde.
Vastgoedmakelaars
We
hopen
erkenning
te
bij
de
nieuwe
bepleiten
lokale
voor
de
observeren welke panden vlot verkocht worden en hebben
zicht
op
het
profiel
van
de
Vanuit CIB Vlaanderen hebben we de afgelopen
kandidaat-kopers die in een gemeente op zoek zijn
legislatuur
naar een woning. Aan aanbodzijde zien ze welke
aanbevolen om te kandideren voor een plaats in de
panden op de markt komen en kunnen ze
lokale Woonraad of de Gecoro. Visievorming rond
inschatten in welke mate het aanbod matcht met
wonen & ruimtelijke ordening moet immers
de voorkeuren en verwachtingen van kopers.
vertrekken van een gedegen marktkennis. Ook
geëngageerde
immokantoren
voor de komende jaren hopen we dat de Die kennis mag het beleid niet links laten liggen!
wisselwerking en informatiedoorstroming tussen
Vastgoedstatistieken zoals die van ADS (Statbel) of
de lokale vastgoedsector en de lokale overheid vlot
Stadim vertellen immers slechts een deel van het
kan verlopen.
verhaal, en kijken voornamelijk naar het verleden, niet
naar
de
toekomst.
Een
dialoog
met
trendwatchers kan garanderen dat de lokale
11
LOKAAL WOONOVERLEG
We hopen dat de lokale politici dit memorandum,
Dat zijn vragen waarop niet één magisch antwoord
weliswaar met heel wat concrete voorstellen en
bestaat. Duidelijk is echter dat zowat elke keuze die
aandachtspunten, vooral zien als een uitgestoken
een gemeente of stad maakt mee de lokale
hand. Om samen te werken richting een sterk
vastgoedmarkt in al haar aspecten (woningmarkt,
woonbeleid op lokaal niveau, om knopen door te
bedrijfsvastgoed, …) stuurt.
hakken en vooral om de kansen die er zijn met beide handen te grijpen.
Als we vanuit CIB Vlaanderen onze leden bevragen over de aspecten van het lokaal beleid die een
En eigenlijk is de term woonbeleid daarbij voor een
grote impact hebben op de lokale vastgoedmarkt,
stukje verkeerd gekozen. De knopen die een lokaal
dan valt het bijvoorbeeld op hoeveel belang men
bestuur doorhakt, zijn namelijk voor alle takken van
hecht
de vastgoedsector belangrijk. Denken we maar aan
Vervoerskeuzes zijn voor ondernemers en voor
de vele categorieën van bedrijfsvastgoed. Welke
gezinnen een doorslaggevende factor bij de keuze
gemeente kan bloeien zonder het aantrekken van
om zich op een bepaalde locatie te vestigen. Wie als
werkgevers,
stad of gemeente een aantrekkelijk profiel wil
die
hun
bedrijven
–
weze
het
gevestigde waardes of jonge start-ups – moeten
aan
de
lokale
visie
op
mobiliteit.
uitbouwen, moet daar dus rekening mee houden.
integreren in het stedelijk weefsel? Net daarom willen we beklemtonen dat het lokale Het
uit
woonbeleid zoveel meer is dan wat er sensu strictu
oplossingen bieden voor de huisvesting van
kantoorvastgoed
toe behoort. Het moet een beleid zijn dat op een
ondernemingen, die tewerkstelling en dus welvaart
ambitieuze manier wil komen tot een situatie
brengen. Hetzelfde geldt voor industrieparken en
waarin iedereen kan wonen waar hij wil wonen. De
bedrijventerreinen, en in o.m. Gent, (Zee)brugge en
woonwensen
Antwerpen
logische uitgangspunt. En die woonwensen worden
voor
moet
dag
havenvastgoed,
in,
dag
een
zeer
gespecialiseerde sector.
van
burgers
zijn
bijgevolg
het
door zoveel meer beïnvloed dan alleen de bevoegdheden die traditioneel als deel van het
Zowel op Vlaams als op lokaal niveau wordt al heel lang
nagedacht
over
het
bestrijden
woonbeleid gezien worden.
van
winkelleegstand en de meest optimale locatie van winkelcentra
en
baanwinkels.
Commercieel
vastgoed is en blijft cruciaal om een stadscentrum dynamisch en bruisend te houden. Maar wat is de beste verhouding tussen winkelcentra versus buurtwinkels? Welk beleid kan winkelleegstand succesvol omkeren?
12
WOONBELEID Het lokaal woonbeleid is veelzijdig en bevat het potentieel om echt een verschil te maken. We vinden het dan ook zeer terecht dat heel wat partijen op lokaal vlak van wonen hét speerpunt willen maken bij de komende lokale verkiezingen, en naar we hopen ook de politieke onderhandelingen die daarna zullen volgen om de nieuwe bestuursprogramma’s vast te leggen. Voor CIB Vlaanderen zijn er daarbij alvast een aantal logische prioriteiten.
Verhuurdersvriendelijk klimaat
Voor het versterken van de huurmarkt zijn de verhuurders essentieel. Probeer hen als gemeente te bereiken en te ondersteunen. De lokale besturen zijn daarvoor het beste geplaatst.
Ga na hoe een meer ‘verhuurdersvriendelijk’ klimaat gerealiseerd kan worden, bijvoorbeeld via premies, informatieverstrekking, …
13
WOONBELEID - Verhuurdersvriendelijk klimaat
In de inleiding hadden we het er al over: voor het
Een stad of gemeente kan het zich volgens CIB
aanpakken van de woonnoden zal het niet volstaan
Vlaanderen dan ook niet veroorloven om die
om enkel in te zetten op bijkomende sociale
verhuurders niet te ondersteunen of te betrekken.
woningen,
Inzetten
meer
noodopvang,
…
De
private
op
een
verhuurders-
en
huurmarkt vervult al jaren een rol als het finale
investeerdersvriendelijk
vangnet wanneer een gezin niet terecht kan in de
gemeente is voor ons een essentiële pijler van een
sociale sector. Dat is een realiteit die alle betrokken
goed lokaal woonbeleid.
klimaat
binnen
de
stakeholders onder ogen moeten zien, zowel vanuit de overheid als vanuit de privé. Ook voor de
Er zijn heel wat mogelijkheden voor een stad of
verhuurders
de
gemeente om te bekijken wat hierbij mogelijk is.
huurdersprofielen op het ondersegment immers
Het gesprek aangaan is bijvoorbeeld al één
een problematisch verhaal.
basisvoorwaarde waar veel progressie te boeken is.
is
de
verzwakking
van
Iedereen die bij het woonbeleid betrokken is, weet Bovendien wordt de concurrentie op de huurmarkt
dat het soms erg moeilijk is om in kaart te brengen
groter. We hebben de herintrede gezien van jonge
wie verhuurt in een gemeente en om deze mensen
gezinnen. Ook zijn ouderen de voorbije jaren iets
te bereiken. Nochtans heeft het lokaal bestuur de
mobieler geworden op de woningmarkt. Een
beste kansen om hierin te slagen. Binnenkort
significant aantal kiest op latere leeftijd nog voor
dienen er zich hier alvast kansen aan. Verhuurders
een verhuis, zodat men dichter bij de stad en de
zijn immers wel geïnteresseerd in infosessies, waar
noodzakelijke
Die
ze zeer praktische en concrete kennis kunnen
combinatie van factoren heeft ertoe geleid dat
opdoen. De goedkeuring en inwerkingtreding van
opnieuw wat aantrekkelijke huurdersprofielen op
het Vlaams Huurdecreet is daarbij een belangrijk
de huurmarkt zijn verschenen. En door de
thema. Samenwerking met belangenverenigingen
bijzondere samenloop van een lage rente en de
van
waardezekerheid
voorzieningen
van
kan
wonen.
vastgoed
en
met
lokale
vastgoed-
de
professionals is nog te vaak onontgonnen terrein.
hebben
De huurmarkt is ook een gedifferentieerde markt –
investeerders terug de weg gevonden naar de
en dit biedt een meerwaarde voor het beleid.
huurmarkt. Daardoor is voor de doelgroepen van
Communicatie met institutionele spelers is immers
jonge gezinnen en ouderen ook een geschikt
gemakkelijker voor een overheid.
financieel-economische
na
verhuurders
crisis
aanbod verschenen, voornamelijk in de vorm van nieuwbouwappartementen die zijn opgericht in het
Bestaat er binnen de gemeente een klankbord
kader van binnenstedelijke reconversie.
waar verhuurders met hun vragen terechtkunnen? Worden
verhuurders
die
ontzorging
willen
De financieel zwakkere groep huurders heeft
doorverwezen naar een professionele partner?
hierbij echter geen baten ondervonden. Meer zelfs,
Bestaat
het
vastgoedprofessionals
minder
kwalitatieve
(maar
dus
meer
er
een
lokaal en
woonoverleg
met
verhuurders?
De
betaalbare) aanbod op het ondersegment blijft
antwoorden op deze en nog andere vragen kunnen
slinken. Vooral huurhuizen verdwijnen in ijltempo
alvast richtinggevend zijn. En dan hebben we het
uit de markt, wat voor grotere gezinnen een
nog niet gehad over andere actoren die een
problematisch gegeven vormt.
belangrijke rol spelen, zoals de vrederechters.
Kortom, een beleid dat de problemen op de woningmarkt wil aanpakken moet erkennen dat de overheid de private verhuurders nodig heeft als structurele partner. Hetzelfde geldt – misschien zelfs
in
versterkende
wijs
–
voor
de
vastgoedprofessional, die verhuurders ontzorgt.
14
Ondersteun kwetsbare huurders
Het woonbeleid moet vertrekken vanuit het recht op wonen voor éénieder. Hulp bieden aan kwetsbare huurders is deze één van de basisopdrachten.
De huidige woonproblematiek betekent dat de bestaande inspanningen geïntensiveerd moeten worden. Onderzoek daarom hoe bestaande instrumenten (OCMW-waarborg) geoptimaliseerd kunnen worden en of er nieuwe instrumenten aangewend kunnen worden (borgstelling).
Kies op vlak van antidiscriminatiebeleid voor het realiseren van een mentaliteits- en een gedragswijziging. Praktijktesten bieden geen structurele oplossing.
Verwerp een concurrentieel model en opteer voor samenwerking, zodat initiatieven complementair en niet tegen elkaar werken.
Binnen het lokaal woonbeleid is de ondersteuning
soms stroef verloopt. Dat merken we bijvoorbeeld
van kwetsbare doelgroepen in de realisatie van hun
rond de OCMW-waarborg, een formule die in het
woonnood een taakstelling die van oudsher wordt
Vlaams Huurdecreet onverkort wordt behouden.
opgenomen
de
De formele beslissing om een OCMW-waarborg toe
gemeente. Gezien de grote noden die er zeker in
te kennen kan soms zeer lang aanslepen. Dat is niet
het ondersegment van de private huurmarkt
bevorderlijk
bestaan en de woonproblematiek waarmee we
kandidaat-huurder
worden geconfronteerd zal het nodig zijn om deze
socio-economische achtergrond om geselecteerd
inspanningen nog te intensiveren. Daarvoor zal
te worden.
door
zowel
het
OCMW
als
voor
de
kansen
met
van
een
een
zwakkere
men zowel oude als nieuwe instrumenten moeten aanwenden.
Steden en gemeenten, én OCMW’s, kunnen nog andere
instrumenten
aanwenden
om
de
De OCMW’s verrichten dag in, dag uit zware
kandidatuurstellingen van huurders te versterken
inspanningen om mensen met een zwakker profiel
en hen zo meer kansen te bieden op de huurmarkt.
te helpen bij hun huisvesting. De tol die dit vraagt
Zo heeft de stad Kortrijk recent aangekondigd te
van de medewerkers en van vrijwilligers is hoog.
willen inzetten op het gebruik van borgstellingen.
Een structurele oplossing realiseren is vaak moeilijk
Met een waarborgfonds van €100.000 wil de stad
tot quasi onmogelijk. Toch blijft men zich continu
daarmee op een innoverende en ambitieuze
inzetten om heel wat menselijk leed te proberen
manier doelgroepen helpen die niet in aanmerking
opvangen. De moeilijke omstandigheden waarin
komen voor sociale huur, maar tegelijkertijd op de
men werkt, kunnen alleen maar bijdragen tot het
private huurmarkt zonder ondersteuning niet
respect dat deze mensen verdienen.
gemakkelijk een huurwoning vinden. Het gaat dan om mensen die misschien niet in armoede leven,
OCMW-waarborg
maar die anderzijds ook geen overschot hebben. Eenoudergezinnen
Dat neemt echter niet weg dat we vanuit de
bijvoorbeeld
vormen
specifieke groep waar het systeem op mikt.
vastgoedsector ondervinden dat één en ander
15
één
WOONBELEID - Ondersteun kwetsbare huurders
De stad stelt zich borg voor huurders, die door
en gedragswijziging centraal staan. Het actieplan
onverwachte
een
zal een breed gamma aan maatregelen bevatten
moeilijke periode doormaken. Met de tussenkomst
die ingrijpen op het verhuurproces en die beogen
van de stad kan die periode overbrugd worden,
om
terwijl de verhuurder toch zekerheid van betaling
realiseren.
omstandigheden
financieel
een
gelijke
toegang
tot
huisvesting
te
geniet. Voor een stuk wil Kortrijk zo het falen van het Vlaams huurgarantiefonds op lokaal niveau
Dat laatste is bijzonder belangrijk: het debat wordt
opvangen. De borgstellingen moeten immers niet
immers heel vaak verengd tot discriminatie maar
alleen de kandidatuurstellingen versterken, maar
zou eigenlijk moeten gaan over gelijke toegang.
ook uithuiszettingen helpen voorkomen.
Want
fundamenteel
aan
de
grond
van
de
discriminatieproblematiek ligt het feit dat – zeker in Het idee dat in Kortrijk leeft, is slechts één piste
het ondersegment van de huurmarkt – bijzonder
rond hoe lokale besturen actief ondersteuning
veel kandidaten zich aandienen voor één pand. De
kunnen bieden aan kwetsbare huurders. Zeker is
verhuurder geniet zo van een afnamegarantie. De
wel dat dergelijk ingrijpen pas werkt als de legitieme belangen van
zowel
verhuurders
huurders in
als
rekening
worden gebracht. Een initiatief dat huurders ondersteunt, zal echter vaak als extra voordeel hebben dat ook de zekerheden van
de
verhuurder
worden
versterkt. Net daarom geloven we vanuit CIB Vlaanderen heel sterk in de rechtsfiguur van de borgstelling.
Immokantoren
merken immers dagelijks in de praktijk
welke
overtuigende
kracht ervan uitgaat in het
Borgstellingen in Kortrijk – Toelichting door OCMW-voorzitter Philippe Decoene “De gewaarborgde huur zal wellicht voor drie tot maximum zes maanden gelden, we bekijken dat nog. En we gaan eerst in overleg met de Huurdersbond, verhuurders en immokantoren en de Woonclub om alles op een sluitende manier juridisch in te kaderen. Want we leggen voorwaarden op. Verhuurders moeten een pand aanbieden dat in een degelijke staat is en aan een marktconforme prijs verhuurd wordt. En bijkomende kosten, zoals voor de plaatsbeschrijving, moeten tot een minimum beperkt worden. Huurders moeten bereid zijn om enkel in een pand te wonen dat op
keuzeproces van de verhuurder.
hun gezinssituatie en behoefte afgestemd is. Ze moeten als ze hun
Discriminatie
nadien
De
voorbije
jaren
is
steeds
aandacht
voor is
er
meer de
discriminatieproblematiek. niveau
in
schijven
af
te
lossen
en
mee
te
werken
aan
budgetbegeleiding. Ze moeten ook huisbezoeken toelaten, zodat we
beleidsmatig
Vlaams
huur tijdelijk niet kunnen betalen ook bereid zijn om hun schuld
er
Op deze
legislatuur veel tijd besteed aan debatten rond de invulling van een beleid ter bestrijding van discriminatie. Vlaams minister van Wonen Liesbeth Homans werkt richting een actieplan,
zeker zijn dat het pand correct bewoond wordt. Ja, we lopen het risico dat sommige mensen hun schuld niet gaan aflossen. Maar het is een verdedigbaar risico, als je de maatschappelijke winst bekijkt. Want wat is het alternatief? Mensen die in een ongezonde en vervallen woning of flat van een huisjesmelker moeten wonen? Mensen die uit hun huis worden gezet en op straat belanden omdat ze hun huur niet kunnen betalen? Zo zijn er wel degelijk. De nachtopvang voor daklozen in Kortrijk kreeg vorige winter 15 mensen over de vloer, die zo uit hun huis waren gezet.” HLN Regio Kortrijk – Artikel dd. 9 februari 2018
waarin sensibilisering en het realiseren van een mentaliteits-
16
WOONBELEID - Ondersteun kwetsbare huurders
spanning tussen vraag en aanbod heeft hier dus
Praktijktesten vormen dus geen antwoord op de
een cruciale invloed. Een beleid dat zich richt op
discriminatieproblematiek.
een aanboduitbreiding is dus in se ook een beleid Geen gesubsidieerde concurrentie
dat gelijke toegang nastreeft en discriminatie wil bestrijden.
De uitdagingen op de private huurmarkt zijn CIB Vlaanderen merkt dat de discussie rond
dusdanig dat overheid en private spelers elkaar
praktijktesten blijft leven. Daar zijn we absoluut
moeten aanvullen en versterken. Vanuit CIB
niet voor gewonnen, om diverse redenen.
Vlaanderen
willen
we
passen
voor
een
concurrentieel model, waarbij initiatieven op de Ten eerste blijft er de vraag of praktijktesten wel
woningmarkt niet complementair, maar tegen
effectief discriminerend gedrag meten. Bovendien
elkaar werken.
zijn er tot op heden discussies en onduidelijkheden omtrent de methodologie. Met praktijktesten is ook
De doelgroep met de hoogste woonnood wint daar
iedereen bij voorbaat verdacht. Geen wonder dus
niets bij. Net daarom zijn we vanuit CIB Vlaanderen
dat dergelijke testen zeer gevoelig liggen bij
absoluut tegenstander van het model van een
verhuurders en vastgoedmakelaars en dat we met
stedelijk verhuurkantoor, dat ook voor sociale
zekerheid kunnen voorspellen dat ze ervoor zullen
organisaties zoals het lokale SVK een vorm van
zorgen dat een significant aantal de verhuring zal
concurrentie betekent.
stopzetten. Dat terwijl we net meer en niet minder aanbod nodig hebben op de huurmarkt. Beste remedie tegen discriminatie is en blijft dat er zich door een toename van het aantal huurwoningen niet langer tientallen, maar slechts één of twee kandidaten zouden aanbieden voor een pand. Bovendien zorgen praktijktesten voor een ongelijke behandeling
van
vastgoedmakelaars.
Om
verhuurders via
praktijktesten
en te
werken moet er namelijk een opeenvolging van verhuringen zijn. Bij particuliere verhuurders is dat niet het geval: eens het pand verhuurd is, zal het voor langere termijn verhuurd worden vooraleer het opnieuw op de markt komt. Praktijktesten worden dus de facto steeds gefocust op de immosector. Meer zelfs, in Gent is gebleken dat het uitvoeren van praktijktesten niet het minste effect heeft
op
discriminatie
door
particuliere
verhuurders.
17
Woningkwaliteitsbeleid
De steden en gemeenten hebben belangrijke bevoegdheden inzake woningkwaliteit. Gebruik die echter op een doordachte wijze, om uitval in het betaalbare huuraanbod te vermijden. Kies voor evenwichtige regels en ga hierover het gesprek aan met verhuurders en de vastgoedsector.
Als er ĂŠĂŠn onderdeel is van het woonbeleid waar de
Het woningkwaliteitsbeleid is immers ook iets dat
regisseursrol van de lokale besturen de voorbije
leeft bij verhuurders, die zich soms aangevallen of
jaren aanzienlijk is versterkt, dan is het wel rond
gebruskeerd
alles wat te maken heeft met woningkwaliteit. Zo
gemeentebesturen werken met sensibiliserende
kunnen de lokale overheden onder bepaalde
voortrajecten, vooraleer de procedure O/O wordt
omstandigheden beslissen om strengere normen
opgestart. Zo wil men het gesprek aangaan met de
op
te
leggen.
Evenzeer
voelen.
Vandaar
dat
sommige
kunnen
ze
het
eigenaar en ďŹ naal de huurwoning op de markt
stellen
en/of
de
houden. Omdat die voortrajecten nu nog niet
geldigheidsduur ervan beperken. Gemeenten en
ingebed zitten in de regelgeving, resulteert dat
steden voeren ook steeds meer taken in de
soms in onzekerheid over de rechtsbescherming
woningkwaliteitsbewaking
conformiteitsattest
verplicht
kunnen
die erdoor wordt geboden. Te hopen valt dat hier
ontvoogd worden. Daardoor vervalt het verplicht
op Vlaams niveau binnenkort een mouw aan kan
advies van een gewestelijk ambtenaar en kan een
worden gepast.
burgemeester
een
onbewoonbaar
verklaren
technisch
verslag,
zelf
woning op
uit
en
ongeschikt basis
opgemaakt
van
door
of een
Hoe
een
woningkwaliteitsbeleid
gemeentelijke controleur.
dan
evenwichten
ook
vereist
worden
een
dat
er
proactief zorgvuldige
gezocht,
zodat
wantoestanden kunnen worden aangepakt en de De
rond
kwaliteit globaal verbetert. Anderzijds mag ook het
woningkwaliteit zijn dus verstrekkend. Al is bij de
bevoegdheden
van
de
gemeente
aanbod aan betaalbare huurwoningen niet plots
uitoefening ervan enige omzichtigheid vereist. Elke
sterk afnemen. Het vinden van dat evenwicht lijkt
woning die ongeschikt of onbewoonbaar wordt
ons een logische prioriteit binnen het lokaal
verklaard, is immers binnen de gemeente niet
woonbeleid.
langer beschikbaar voor huisvesting. Nochtans
voorstellen en suggesties.
betreft het hier vaak het meer betaalbare aanbod en zijn er veelal slechts relatief kleine werken vereist om de woning in orde te zetten. Het doel moet zijn om de woningkwaliteit globaal te verbeteren binnen de gemeente, zonder dat het aanbod daardoor sterk afneemt. Het huidige instrumentarium is echter grotendeels gericht op handhaving. Dat is lang niet altijd ideaal.
18
We
formuleren
alvast
enkele
WOONBELEID - Woningkwaliteitsbeleid
Conformiteitsattesten
Aan de piste om het conformiteitsattest verplicht te stellen zijn zware nadelen verbonden. Daartegenover staat dat met het nieuwe Vlaamse Huurdecreet een belangrijke incentive in het leven wordt geroepen voor verhuurders en vastgoedprofessionals om vrijwillig een attest aan te vragen. Kies dus voor sensibilisering en maak van het conformiteitsattest een positief gegeven.
Middels het Integratiedecreet Wonen uit 2013 werd
Vandaar dat meer en meer op vrijwillige basis een
aan de gemeenten de mogelijkheid verschaft om
conformiteitsattest wordt aangevraagd.
niet alleen voor kamers, maar voor alle woningen het conformiteitsattest verplicht te stellen. Enkele
Daartegenover staan echter de talrijke nadelen die
gemeenten, onder meer in de Antwerpse Zuidrand,
aan
hebben ondertussen die bevoegdheid aangewend.
verbonden. Zo is het belangrijk om er op te wijzen
een
verplicht
conformiteitsattest
zijn
dat de Vlaamse overheid steeds benadrukt dat het We hebben daarbij echter moeten vaststellen dat
conformiteitsattest een momentopname is, wat
er onder die gemeenten een zeer grote diversiteit
dan de vraag oproept in welke mate een versie van
bestaat
bijvoorbeeld
betreende
de
manier
waarop
het
acht
jaar
geleden
nog
de
conformiteitsattest verplicht wordt gesteld. Vaak
aansprakelijkheid van de verhuurder beschermt,
kiest men voor een getrapte inwerkingtreding,
ook al is de geldigheidsduur niet verstreken.
soms op basis van bouwjaarklassen, soms op basis van de ligging van de woning, terwijl in andere
Door
gemeenten nog andere criteria worden gebruikt. In
conformiteitsattest dreigt bovendien meteen een
bepaalde
de
belangrijk deel van het aanbod van de markt te
gemeenten
geldigheidsduur
van
wordt
verplicht
stellen
van
het
conformiteitsattest
verdwijnen. Op het eerste gezicht lijkt dat niet
beperkt tot bijvoorbeeld vijf jaar, terwijl elders de
problematisch, aangezien deze woningen toch niet
geldigheidsduur onveranderd blijft. Het resultaat is
voldeden. Bekijken we dit echter in wat meer detail,
een ondoorzichtig kluwen aan gedierentieerde
dan wordt onmiddellijk helder waarom veel experts
regelgeving,
hier terecht terughoudend tegenover staan. Zo zijn
dat
het
daarbij
het
de
complexiteit
voor
vastgoedprofessionals aanzienlijk verhoogt.
er
bijvoorbeeld
de
laatste
tijd
enkele
prestatienormen ingeschreven in de minimale Het debat over de mogelijke wenselijkheid van het
normen. Vanaf 2020 zal de afwezigheid van
verplicht stellen van het conformiteitsattest woedt
dakisolatie meteen 15 strafpunten opleveren en
al verscheidene jaren. Daarbij werden zowel
dus volstaan voor een verklaring tot ongeschiktheid
argumenten pro als contra aangedragen. Voordeel
of onbewoonbaarheid. Voor een appartement op
van een conformiteitsattest voor de verhuurder is
de eerste verdieping van een gebouw, dat niet
dat het een nuttig instrument kan zijn om bij
onder het dak ligt, zal de verhuurder dus geen
debatten
voor
conformiteitsattest kunnen verkrijgen indien er
minimale
dakisolatie ontbreekt, ook wanneer de woning
inbreuken
over
de
verantwoordelijkheid
op
woningkwaliteitsnormen
de aan
te
tonen
dat
verder volledig in orde is. De woningen die uit de
oorspronkelijk een conform pand werd afgeleverd.
markt zouden verdwijnen, zijn bovendien vaak
19
WOONBELEID - Woningkwaliteitsbeleid
goedkoper en dus betaalbaarder voor huurders
Het feit dat het huurcontract niet nietig kan worden
met een zwakker socio-economisch statuut. Deze
verklaard, is voor de verhuurder van essentieel
mensen kunnen meestal nergens anders terecht.
belang. De huurinkomsten moeten dan immers
Een
niet terugbetaald worden.
verplicht
conformiteitsattest
zou
deze
doelgroep op zijn minst indirect treffen. Voor de woonsituatie verplicht
binnen
de
gemeente
conformiteitsattest
dus
zou
een
Met het Huurdecreet heeft de Vlaamse overheid
aanzienlijke
dan ook een zeer zware stimulans geïntroduceerd
consequenties kunnen hebben.
voor verhuurders om een conformiteitsattest aan te vragen. Vanuit de vastgoedsector zijn we er van
Vraag is ook of de gemeenten beschikken over
overtuigd dat deze bepaling zal resulteren in een
voldoende capaciteit aan woningcontroleurs om
aanzienlijke toename van het aantal vrijwillig
conformiteitsattesten uit te reiken. Blijkt dat niet
aangevraagde
het geval, dan zal dit voor extra problemen zorgen
vervalt volgens ons in zekere zin de nood om het
aangezien
een
conformiteitsattest verplicht te stellen. Het lijkt in
aanvraag door de gemeente volgens de huidige
deze omstandigheden veel wenselijker om de
regelgeving resulteert in een stilzwijgende afwijzing
nieuwe bepaling van het Vlaams Huurdecreet de
en dus in de onmogelijkheid om het pand te
kans te geven om haar effectiviteit op het terrein
verhuren.
aan
niet-tijdige
behandeling
van
te
tonen.
conformiteitsattesten.
Artikel
12
van
Daardoor
het
Vlaams
Huurdecreet biedt de steden en gemeenten de Deze
zeer
opportuniteit om sterk te sensibiliseren rond de
voorzichtige houding aan te nemen tegenover een
gegronde
argumenten
om
een
meerwaarde van een conformiteitsattest voor
verplicht conformiteitsattest zijn in het verleden al
verhuurders. Zo kan het conformiteitsattest als een
meermaals aan bod gekomen en zijn goed gekend.
positief gegeven gebracht worden, eerder dan als
Met het Vlaams Huurdecreet (wellicht van kracht op
een nieuwe verplichting. Voor de gemeenten biedt
1 januari 2019) wordt daar echter een cruciaal
dit ook als voordeel dat men de personeelsinzet
nieuw element aan toegevoegd. In artikel 12 wordt
beter kan inschatten en dat de personeelsdruk
immers bepaald dat de aanwezigheid van een
eerder geleidelijk zal verhogen.
conformiteitsattest, dat minder dan drie maanden oud is, bij de aanvang van de huurovereenkomst
Onder de lokale besturen merken we tenslotte
wordt beschouwd als een vermoeden dat de
grote verschillen op inzake de kostprijs van het
verhuurder een conforme woning heeft afgeleverd.
conformiteitsattest. Een aantal steden kiezen er
Dit vermoeden betekent voor de verhuurder een
bewust voor om geen kost aan te rekenen. Vanuit
aanzienlijke
zijn/haar
de wens om een proactief woningkwaliteitsbeleid
sanctionering.
te voeren lijkt dat verreweg de beste keuze.
inperking
aansprakelijkheid Behoudens
en
van
potentiële
overtuigend
tegenbewijs
van
de
Verhuurders zullen immers sneller geneigd zijn om
huurder, zal de rechter steeds oordelen dat
een conformiteitsattest aan te vragen wanneer
eventuele gebreken pas in de loop van het
daarvoor geen kost wordt aangerekend. Een gratis
huurcontract zijn opgedoken. Daardoor zal de
conformiteitsattest, zeker wanneer men dit positief
rechter het huurcontract niet nietig verklaren, maar
aanbrengt (cfr. Vlaams Huurdecreet), kan deel
eerder nagaan welke partij (huurder of verhuurder)
uitmaken
niet aan diens onderhouds- en herstellingsplicht
verhuurdersvriendelijk klimaat.
heeft voldaan.
20
van
het
creëren
van
een
meer
WOONBELEID - Woningkwaliteitsbeleid
Verstrenging normen voor kamers
Wees voorzichtig bij het opstellen van eigen kamerreglementen en denk aan de moeilijkheden voor het (omvangrijk) historisch passief.
De lokale besturen beschikken al langer over de
uitgedacht die het mogelijk maken om alsnog aan
bevoegdheid om een eigen kamerreglement uit te
de oppervlaktenorm te voldoen, bijvoorbeeld door
vaardigen. In zo’n kamerreglement kan men onder
de installatie van een opklapbaar bedmeubel of
meer strengere normen opleggen op vlak van
door een andere ruimtebesparende ingreep. Zo
veiligheid en kwaliteit. De implementatie daarvan is
zijn er nu een aantal kunstgrepen mogelijk
echter lang niet altijd eenvoudig. Vanuit CIB
waardoor een te kleine kamer of studio toch niet uit
Vlaanderen vragen we de lokale besturen om in
de markt hoeft te verdwijnen. Een structurele
deze rekening te houden met enkele bezorgdheden
oplossing is er echter voorlopig nog niet.
vanuit de praktijk. Ook nieuwe normen op vlak van brandveiligheid Bijzonder aandachtspunt daarbij is dat we in
zijn niet altijd even evident te implementeren. Dat
Vlaanderen beschikken over een vrij omvangrijk
neemt natuurlijk niet weg dat brandveiligheid
historisch passief van gebouwen die in het verleden
bijzonder belangrijk is, ongeacht de leeftijd van het
conform de toenmalige regelgeving en conform de
gebouw.
verstrekte stedenbouwkundige vergunning zijn
vluchtwegen installeren in oudere gebouwen is
opgericht, maar die omwille van normen die
allesbehalve een sinecure (o.m. op bouwkundig
naderhand in het leven zijn geroepen niet voldoen
vlak) en gaat vaak met zware kosten gepaard. De
op één of meerdere vlakken.
dialoog tussen de brandweerdiensten en onder
Maar
vandaag
bijvoorbeeld
tweede
meer de syndici is daarom niet altijd even Een goed voorbeeld zijn de oppervlaktenormen.
eenvoudig.
Volgens de Vlaamse reglementering moet een kamer minstens 12m² groot zijn. Voor studio’s gaat
De oppervlakte- en brandveiligheidsnormen zijn
het om minimum 18m². In de praktijk zijn er echter
zonder meer noodzakelijk. Niemand binnen de
een aantal gebouwen waarin de wooneenheden
sector stelt de opportuniteit hiervan in vraag. De
niet aan deze minimale oppervlaktes voldoen,
bevoegdheid waarover de gemeenten beschikken
omdat ze zijn opgericht voordat de normen in de
is echter vrij ruim en kan ook andere mogelijke
regelgeving werden ingeschreven. De kamers en
nieuwe normen omvatten. Net daarom pleiten we
studio’s in deze gebouwen zijn in principe dus
voor
onverhuurbaar, ook wanneer ze verder aan alle
beleidsmakers zullen steeds de afweging moeten
toepasselijke normen voldoen. Dit brengt de
maken
eigenaars in een lastig parket.
implementatie in de bestaande gebouwen. In
pragmatisme welke
kosten
en
realiteitszin.
verbonden
zijn
De aan
sommige gevallen is het bouwtechnisch quasi De Vlaamse overheid beseft gelukkig meer en meer
onmogelijk om de vereiste aanpassingen uit te
dat dit historisch passief een knelpunt vormt. De
voeren. Vraag is dan ook steeds of bepaalde
voorbije jaren zijn een aantal uitzonderingsregimes
aspecten niet beter geregeld worden via het beleid
21
WOONBELEID - Woningkwaliteitsbeleid
inzake ruimtelijke ordening, eerder dan via het
historisch passief is er zonder meer nood aan een
woonbeleid.
Via
pragmatisch beleid dat niet de kwaliteit of
verplichtingen
opleggen
een
kamerreglement die
in
bestaande
veiligheid achteruit schuift, maar dat wel mee naar
gebouwen praktisch niet realiseerbaar zijn, brengt
oplossingen zoekt.
immers weinig zoden aan de dijk. Voor het
Woningkwaliteitsprocedures
Mik op breed gedragen procedures. Vraag bijvoorbeeld systematisch aan huurders die klacht neerleggen of zij de eigenaar reeds op de hoogte hebben gebracht van de problemen. Bekijk of de gemeentelijke woningcontroleurs niet meer rekening kunnen houden met de intredende plaatsbeschrijving. Evalueer de formulering in modelbrieven en ga voor dialoog met de verhuurder.
De taken van de steden en gemeenten op vlak van
de verhuurder immers geen weet heeft van
woningcontroles nemen stelselmatig toe. Zeker
woningkwaliteitsproblemen die zijn opgedoken
wanneer de gemeente ontvoogd is, wordt het hele
wordt hem geen enkele kans geboden om de
proces
de
noodzakelijke herstellingswerken uit te voeren.
burgemeester uitgevoerd. Daarbij moet men zich
Denken we bijvoorbeeld aan het fixeren van een
van één zaak goed bewust zijn: de manier waarop
stopcontact of het vervangen van de deur van een
de
of
zekeringskast. Dit zijn relatief kleine werken, die in
onbewoonbaarverklaring wordt uitgevoerd leeft
de loop van een verhuring noodzakelijk kunnen
heel hard bij de private verhuurders.
worden, maar die voor veel strafpunten zorgen.
de
facto
onder
procedure
aansturing
tot
van
ongeschikt-
Voor een verhuurder voelt het onredelijk aan En dan hebben we het in se niet over de
indien hij of zij niet op de hoogte wordt gebracht
huisjesmelkers. Die zijn er zich quasi altijd van
van dergelijke gebreken door de huurder en er pas
bewust dat hun activiteiten in een illegale sfeer
over wordt geïnformeerd naar aanleiding van een
verkeren.
controle in functie van de procedure O/O.
Het
zijn
echter
niet
alleen
de
huisjesmelkers die wel eens met een procedure O/O worden geconfronteerd. In de praktijk stellen
Voor de rechtsgevolgen die voortvloeien uit een
we vast dat de huidige procedure bij verhuurders
woningcontrole is het uitermate belangrijk om te
wrevel oproept omdat ze niet altijd als even
weten of eventuele gebreken er al waren van bij
proportioneel wordt aangevoeld.
aanvang van het huurcontract. Enkel dan kan/moet de vrederechter immers de nietigheid uitspreken,
Volgens CIB Vlaanderen zijn er een aantal kleinere
met alle consequenties van dien voor de huurder
wijzigingen die op dit vlak een groot verschil
(einde recht tot bewoning van het goed) en voor de
kunnen maken. Zo zouden we het logisch vinden
verhuurder
dat bij het indienen van een klacht systematisch de
desgevallend na aftrek van een door de rechter
vraag wordt gesteld of de huurder de problemen
toegekende
reeds heeft gemeld aan de verhuurder. Wanneer
gebreken echter in de loop van het huurcontract
22
(terugvordering bezettingsvergoeding).
huurgelden, Als
de
WOONBELEID - Woningkwaliteitsbeleid
zijn ontstaan, zal een burgerrechtelijke betwisting
Nochtans is het hoorrecht een belangrijk gegeven.
focussen
en/of
Het biedt immers de gelegenheid om met de
verhuurder om te voldoen aan de onderhouds- en
verhuurder in gesprek te gaan. Bovendien kan de
herstellingsplicht.
onderscheid
verhuurder zich via het hoorrecht ertoe verbinden
inzake sanctionering zal met het nieuwe Vlaams
om bepaalde werken uit te voeren om de woning
Huurdecreet worden bevestigd en geëxpliciteerd.
conform te maken. Daardoor vervalt de noodzaak
op
het
falen Dit
van
huurder
belangrijke
voor de burgemeester om de ongeschiktheid of Het zal dus naar de toekomst toe nog belangrijker
onbewoonbaarheid uit te spreken. Een goede
zijn dat de rechter zich een goed oordeel kan
dialoog kan er bovendien toe leiden dat de werken
vormen omtrent het tijdstip waarop de gebreken
in goede verstandhouding worden uitgevoerd,
zijn ontstaan. Het is nuttig om hiermee reeds bij de
zodat echt sprake is van een verbetering van de
woningcontrole rekening te houden. Net hierom is
woningkwaliteit. Mogelijks kan de verhuurder
de vastgoedsector al langer vragende partij dat
daarbij zelfs ondersteuning geboden worden.
(meer) rekening zou worden gehouden met de intredende
plaatsbeschrijving.
De
Vanuit CIB Vlaanderen stellen we niet in vraag dat
woningcontroleur is bovendien steeds gemachtigd
de procedures O/O noodzakelijk kunnen zijn om
om aan het objectieve technisch verslag eigen
onveilige situaties aan te pakken. Anderzijds zien
bevindingen
de
we echter heel wat mogelijkheden om de perceptie
een
bij veel verhuurders dat de procedures niet
ventilatierooster is opgevuld door de huurder of
evenwichtig zijn aan te pakken. De gemeenten
dat
toe
woningcontroleur bepaalde
te
voegen.
Zo
opmerken
elektrische
kan
dat
de
kunnen daarin een voortrekkersrol spelen, zeker
huurder te dicht bij sanitair of gootsteen werden
toestellen
door
wanneer ze ontvoogd zijn en dus vrijgesteld
geplaatst.
worden
van
het
verplicht
advies
van
een
voor
CIB
gewestelijk ambtenaar. Binnen de procedure O/O is voorzien in een hoorplicht. Die houdt in dat de huurder en de
Evenwichtige
verhuurder de kans krijgen om hun zaak te
Vlaanderen ook in dat het sociaal beheersrecht,
beargumenteren, schriftelijk of mondeling via een
een procedure waarbij de overheid het beheer
hoorzitting. In hoofde van de gemeente gaat het
overneemt van de woning en deze na renovatie
om een verplichting, met name om de betrokkenen
inzet binnen het sociaal huisvestingsbeleid, enkel
te horen. Bekijkt men het echter vanuit het principe
als een ultimum remedium wordt ingezet. In het
van de eigenaar, dan gaat het om een recht. Daar
Vlaams
kan hij of zij al dan niet gebruik van maken. Die
regelgeving goedgekeurd, waarmee substantiële
nuance is van belang wanneer men eigenaars
wijzigingen aan het sociaal beheersrecht worden
benadert. Nochtans wordt in veel correspondentie
aangebracht. Doel daarvan is om de toepassing te
vanuit
vergemakkelijken.
de
gemeente
consequent
de
term
‘hoorplicht’ gehanteerd.
procedures
Parlement
is
houden
zeer
recent
Tegelijkertijd
erkent
nieuwe
echter
iedereen dat het sociaal beheersrecht een zeer verregaande
inbreuk
vormt
op
het
Dit is slechts één voorbeeld van hoe terminologie
eigendomsrecht. Bijgevolg kan het alleen worden
een
waarin
toegepast wanneer de eigenaar manifest onwillig is
verhuurders klagen over de proportionaliteit van
om een ongeschikt/onbewoonbaar verklaarde of
de
en
een verwaarloosde woning aan te pakken en
formalistisch
opnieuw op de markt te brengen. De gemeente, die
opgesteld, waardoor ze door verhuurders als
nog als enige actor initiatief zal kunnen nemen om
bijzonder aanvallend worden gepercipieerd en
het
waardoor de houding van de verhuurder tegenover
wenden, zal dus geval per geval een zorgvuldige
de procedure onmiddellijk louter negatief wordt.
afweging moeten maken rond de noodzakelijkheid
rol
kan
spelen
procedure.
modeldocumenten
voor
de
Heel
wat
zijn
eerder
mate
brieven
23
hervormde
sociaal
beheersrecht
aan
te
WOONBELEID - Woningkwaliteitsbeleid
en
de
proportionaliteit.
Wordt
het
sociaal
van behoorlijk bestuur elke beslissing op gegronde
beheersrecht te snel aangewend, dan is de kans
wijze te motiveren. Daarbij zal volgens ons het
allerminst ondenkbeeldig dat de eigenaar zich daar
ultimum-remedium
via juridische weg tegen zal verzetten. De gemeente
beheersrecht steeds centraal moeten staan.
karakter
van
het
sociaal
dient ook steeds vanuit de algemene beginselen
Quality labels
Gemeentelijke quality labels zorgen in de praktijk voor heel wat problemen. Hoewel goedbedoeld zijn we er vanuit de sector absoluut geen voorstander van.
Een nieuw opkomend fenomeen is dat van de
daarmee van eigenaars-verhuurders aanzienlijke
gemeentelijke kwaliteitslabels. Dit zijn labels die an
financiële inspanningen. We vrezen dan ook dat
sich
minimale
een gemeentelijk kwaliteitslabel ontmoedigend zal
onafhankelijk
staan
woningkwaliteitsnormen
van
de
Vlaamse
werken, wanneer men daardoor de facto op lokaal
Wooncode, maar die er wel duidelijk op zijn
conform
de
niveau nieuwe strengere woonkwaliteitsnormen
geïnspireerd. Vaak nemen deze ‘quality labels’ de
introduceert, bij ontstentenis waarvan men kan
minimale normen als basis en worden er nog
niet meegenomen worden in de promotie van
hogere kwaliteitseisen aan toegevoegd. Hoewel
hetgeen de stad of gemeente beoordeelt als
zeer goed bedoeld, zijn we vanuit CIB Vlaanderen
kwalitatief.
absoluut niet gewonnen voor deze gemeentelijke kwaliteitslabels.
Deze gemeentelijke kwaliteitslabels doen echt het risico ontstaan van een wildgroei op lokaal vlak,
Daar zijn heel wat verschillende redenen voor. Zo is
waarbij niet alleen verschillen ontstaan inzake het
het perfect mogelijk dat een eigenaar beschikt over
conformiteitsattest, maar ook inzake de normen an
een
geen
sich. Voor verhuurders en vastgoedprofessionals
kwaliteitslabel kan verkrijgen, niettegenstaande het
wordt het zo bijzonder moeilijk om nog een goed
een perfect verhuurbare woning betreft. Dat
zicht te houden op welke normen men nu concreet
betekent dat de eigenaar geen beroep kan doen op
moet nastreven. Een context waarin meer dan 40%
de
conformiteitsattest,
voordelen
kwaliteitslabel
die
de
verbindt.
maar
toch
gemeente Vaak
gaat
aan
het
van
het
om
minimumnormen voldoet (ook al kunnen veel
de
private
huurwoningen
niet
aan
de
voordelen inzake publiciteit. We vrezen ook dat
huurwoningen
men met dergelijke quality labels de kwaliteit van
beperkte aanpassingen), creëert nu niet meteen
bestaande panden in concurrentie plaatst met
een kader waarin men de lat best nogmaals sterk
recent gebouwde woningen. Dat kan leiden tot een
verhoogt.
conform
worden
met
relatief
aanbodverschraling op de private huurmarkt. Een performant woningkwaliteitsbeleid is voor CIB Bovendien zijn de normen om te voldoen aan de
Vlaanderen een beleid dat streeft naar een
Vlaamse
volledige
Wooncode
de
voorbije
jaren
reeds
stelselmatig verstrengd en vergt de conformiteit
conformiteit
minimumnormen.
24
met
de
huidige
WOONBELEID - Woningkwaliteitsbeleid
Daarom beklemtonen we vanuit CIB Vlaanderen
energiebeleid en het woonbeleid op elkaar af te
dat
is.
stemmen. De doelstellingen van het energiebeleid
Doordachte maatregelen om de energiezuinigheid
mogen echter niet het woonbeleid in gevaar
van woningen te verbeteren zijn noodzakelijk en er
brengen. Dat wordt vaak vergeten.
woonbeleid
ook
geen
energiebeleid
zijn zeker eďŹƒciĂŤntiewinsten te halen door het
25
RUIMTELIJKE ORDENING
Er bestaat een duidelijk spanningsveld tussen het BRV (dat wil inzetten op verdichting) en heel wat lokale bouwreglementen, waarin men zich verzet tegen projecten met een hogere densiteit of reconversie naar appartementen.
Met beperkende regels rond oppervlaktenormen, aantal units, maximale hoogte, woningtypetoetsen, … wil men op restrictieve wijze een niet-marktconform aanbod
Met de goedkeuring van het Witboek
doen realiseren, terwijl ook aan vraagzijde alles
Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV)
verandert en kopers steeds minder op zoek zijn naar de
en dankzij de sterke communicatie
‘verplichte’ grote woningen en kavels.
van de Vlaamse Bouwmeester staan verdichting en een verhoging van het ruimtelijk
rendement
als
nooit
tevoren in the spotlights zodra men aan het beleid inzake ruimtelijke ordening denkt. Middels het BRV wil de Vlaamse regering de verdere inname
van
open
ruimte
sterk
CIB Vlaanderen pleit voor een betere afstemming tussen het BRV en de lokale bouwreglementen. We roepen nieuwe stads- en gemeentebesturen op om te durven nadenken over een nieuwe invulling van het ruimtelijk beleid. De betaalbaarheid van het wonen zou daar wel bij varen.
inperken, door voor de creatie van bijkomende
woongelegenheden
vooral in te zetten op een hogere densiteit in reeds
Om een hoger ruimtelijk rendement te realiseren
bebouwde gebieden. Daarvoor wordt dus meer
zal men een brede waaier aan instrumenten
gekeken richting de stads- en dorpskernen.
moeten
inzetten,
bouwrechten
gaande
tot
de
van
verhandelbare
planbaten-
en
Een hoger ruimtelijk rendement betekent onder
planschadeheffingen. Daarom werkt de Vlaamse
meer dat hoger bouwen mogelijk moet worden en
regering aan een Instrumentendecreet, waarvan de
dat het aandeel van de appartementen verder zal
eerste
stijgen.
goedgekeurd.
26
draft
begin
2018
principieel
werd
RUIMTELIJKE ORDENING
Meer
het
minimumoppervlaktenormen terug, die dan tot
instrumentarium vereisen de doelstellingen van
nog
dan
een
verandering
in
doel hebben dat er vooral grote appartementen
het BRV echter een mind switch, ook en misschien
worden gebouwd, wederom met de doelgroep van
zelfs voornamelijk bij de lokale besturen.
jonge tweeverdieners in het achterhoofd. Nochtans ervaren vastgoedprofessionals dagdagelijks dat
De vastgoedsector is in zekere zin al mee en loopt
dergelijke
soms zelfs voorop in het verhaal. De klemtoon bij
moeilijker in de markt liggen, omdat de prijs
de grote ontwikkelaars verschuift al langer meer en
noodgedwongen
meer richting binnenstedelijke en randstedelijke
reconversieproject vereist zware inspanningen op
reconversie.
vlak
van
zeer
grote veel
worden
vastgoedkantoren
ontwikkelaars die
actief
– zijn
hoger
financiering.
oppervlaktenormen Daarbij
appartementen
Als
de
veel
ligt.
daarbij
Een
stringente
rendabiliteit
verlagen,
en
de
omdat het aantal gerealiseerde kavels laag ligt en
in
het
de verkoopbaarheid moeilijk is, heeft dat een
nieuwbouwsegment – geconfronteerd met de zeer
ontradend effect.
uiteenlopende beleidsvisies op lokaal niveau. Daar bestaat immers nog heel vaak verzet tegen
Niemand betwist daarbij het recht van een
reconversie van woningen naar appartementen of
gemeente om bepaalde normen voorop te stellen
tegen projecten met een hogere densiteit. Dat uit
in een gemeentelijk bouwreglement, maar het is
zich in allerhande belemmerende bepalingen in
gevaarlijk wanneer die normen sterk afwijken van
lokale bouwreglementen, die een sterke impact
wat
hebben op het gecreëerde aanbod, zowel qua
bouwreglementen
aantal als qua type.
aangelegenheid. Vandaag merken we op het
de
markt
vraagt. is
Sturend
dus
een
werken zeer
via
delicate
terrein toch dat veel reglementen op vlak van In Kortrijk en Gent kennen we bijvoorbeeld de
oppervlaktes en woningtypes zeer restrictief zijn.
woningtypetoets, een beoordelingskader waarmee
Vanuit het perspectief van betaalbaar wonen is dat
vooraf
problematisch.
wordt
afgewogen
waar
meergezinswoningen toegelaten zijn en vooral waar alleen ééngezinswoningen kunnen worden
Dit zijn overigens niet de enige normen waarmee
gebouwd. Daarmee wil men in Gent proberen om
lokale besturen het nieuwbouwaanbod willen
de bestaande ééngezinswoningen zoveel mogelijk
sturen richting een bepaalde doelgroep, wat dan
te behouden en om er nieuwe te creëren.
vervolgens een impact heeft op de prijs van de gerealiseerde woningen. Zo zijn er bijvoorbeeld de
Probleem is echter dat dit instrument restrictief
normen
probeert in te gaan tegen markttendensen, waarbij
parkeerplaatsen,
de facto weinig onderzoek is gevoerd rond de vraag
voorkomen en die de kosten verbonden aan een
of het voorzien van dit aanbod an sich wel zal
vastgoedproject serieus verhogen. Omgekeerd zien
resulteren
in
een
verhoogde
interesse
rond
een die
minimaal
met
grote
aantal regelmaat
voor
we in andere sectoren en in het bijzonder bij
stedelijk wonen bij de doelgroep van met name
kantoorvastgoed dat men dan weer te restrictief is
jonge tweeverdieners. Het beleid houdt vaak nogal
over het mogelijke aantal parkeerplaatsen, wat een
krampachtig vast aan het beeld van het soort
impact
aanbod dat men matcht aan het profiel van de
verkoopbaarheid van een project.
heeft
op
de
haalbaarheid
en
de
van
de
jonge tweeverdieners, terwijl we vanuit de praktijk toch merken dat heel wat jonge gezinnen die
Verder
kiezen voor stedelijk wonen de voorkeur geven aan
opdelingen. Ook daar treden steden en gemeenten
een kwalitatief appartement.
snel restrictief tegen op via de reglementering op vlak
In lokale bouwreglementen vinden we vaak hoge
is
van
er
nog
de
ruimtelijke
problematiek
ordening.
Wanneer
ze
kwalitatief gebeuren, zijn opdelingen van oude
27
RUIMTELIJKE ORDENING
rijwoningen nochtans een goede manier om een
Dat is eigenlijk de situatie waarin we ons vandaag
pand, dat anders moeilijk een goede en betaalbare
bevinden. Het Vlaamse Gewest moet de steden en
invulling kan krijgen, nieuw leven in te blazen. Vaak
gemeenten meekrijgen in het verhaal van het BRV.
bevat het lokale bouwreglement echter een
Anders dreigt de professionele vastgoedsector zich
semi-verbod
via
hier tussen hamer en aanbeeld te bevinden. Een
verplichte
succesvol BRV heeft alleen kans op slagen als alle
op
minimum-oppervlaktes
opdelingen, of
andere
normen.
beleidsniveaus zich daar achter scharen. Dat zal ongetwijfeld betekenen dat een aantal bepalingen
Vanuit CIB Vlaanderen willen we oproepen om tot
uit lokale bouwreglementen bijgeschaafd moeten
een betere afstemming te komen tussen de
worden.
beleidsintenties op vlak van ruimtelijke ordening tussen het lokale en het Vlaamse niveau. Dit om te vermijden dat op Vlaams niveau de ommedraai richting meer ruimtelijk rendement almaar sterker wordt opgelegd, terwijl op lokaal niveau diverse reglementering
de
realisatie
daarvan
net
verhinderen.
28
FISCALITEIT
Ga voor een leegstandsheffing die aanzet tot activatie van het pand en die niet louter een fiscale sanctionering inhoudt.
Proportionaliteit in de lokale vastgoedfiscaliteit is voor CIB Vlaanderen essentieel. De gemeentelijke belastingen op tweede verblijven zijn een duidelijk voorbeeld van hoe daar soms problemen mee ontstaan.
De nieuwe bevoegdheid om binnen de gemeentegrenzen de onroerende voorheffing te gaan differentiëren is interessant maar moet doordacht gebruikt worden. Het is immers niet vanzelfsprekend om de gewenste gedragseffecten te genereren en om tegelijkertijd juridische problemen te vermijden.
Inzake premies vragen we vanuit CIB Vlaanderen meer aandacht voor de private verhuurders, onder meer gezien de noden op vlak van woningkwaliteit, en voor de specifieke materie van het aanvragen van premies voor werken aan de gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen. Kies dus ook op vlak van premies voor een ‘appartementsreflex’.
29
FISCALITEIT
Het gemeentelijk fiscaal beleid is een bevoegdheid
rekening mee houden bij het uitschrijven en
waar men binnen het woonbeleid niet omheen kan.
toepassen van een lokaal belastingreglement. Doel
Dat was van oudsher al zo, maar nu komt daarbij
daarvan moet zijn om via de stok van de heffing
dat
belangrijkste
eigenaars aan te zetten om iets te doen met hun
bevoegdheidsoverdrachten van deze legislatuur
pand. Een leegstandsbeleid dat daarop inzet, zal
betrekking heeft op een fiscale materie, met name
steeds op de volle steun van de vastgoedsector
alles wat te maken met de vaststelling van en het
kunnen rekenen. Elk pand dat leegstaat, bevat
sanctionerend
immers
één
van
de
beleid
rond
leegstand
en
verwaarlozing.
onbenut
vastgoedmakelaars,
potentieel,
ook
rentmeesters,
voor
syndici,
…
Daarom staat de sector volop achter een krachtig Leegstandsheffingen
beleid tot activering van panden en gronden. Maar ook het te koop aanbieden van een gebouw moet
Die
bevoegdheidsoverdracht
is
logisch:
de
als een activering worden gezien, zelfs wanneer die
gemeente is het nauwst betrokken bij de lokale
verkoop lang aansleept.
vastgoedmarkt en ziet dus het meest concreet de baten van het hergebruik van leegstaande panden.
Gemeentelijke
Laat dat nu net een belangrijke klemtoon zijn: het
verblijven
belastingen
op
tweede
fiscaal sanctioneringsbeleid mag niet tot doel hebben de inkomsten van de gemeenten te
De proportionaliteit van gemeentelijke belastingen
maximaliseren, maar moet vooral beogen om
is
eigenaars ertoe aan te zetten het pand een
uitgangspunt. Dat een belasting tot doel heeft om
toekomst te geven. Ook hier geldt dus dat voor CIB
de begroting van een stad of gemeente te sterken
Vlaanderen het woonbeleid (waartoe het bestrijden
is logisch, maar fiscale keuzes mogen anderzijds
van leegstand behoort) niet louter een fiscaal
niet
beleid mag zijn.
marktsegmenten zwaar onder druk komen te
voor
tot
CIB
Vlaanderen
gevolg
hebben
een
dat
essentieel
bepaalde
staan. Dan doemt al snel het scenario op van een Hieruit vloeien enkele belangrijke aanbevelingen
negatieve
voort. De opgelegde bedragen mogen bijvoorbeeld
gemeente. Deze bezorgdheid speelt onder meer bij
niet disproportioneel zijn en moeten rekening
de gemeentelijke belastingen op tweede verblijven.
houden met het gebouw waarover het concreet
Volgens de recentste cijfers van het Agentschap
gaat. Het is immers perfect mogelijk dat de
Binnenlands Bestuur leverden deze belastingen de
eigenaar onvoldoende financiële middelen heeft
tien kustgemeenten in 2016 meer dan 68 miljoen
om het gebouw te renoveren. In dat geval zal fiscale
euro op, wat goed is voor 16,2% van de totale
sanctionering weinig zoden aan de dijk brengen.
belastingopbrengsten. Halen we de grootstad
Bovendien merken we dat de bedragen die in
Brugge uit de statistieken, dan stijgt dit percentage
lokale belastingreglementen ingeschreven worden
naar 20,9%. Ter vergelijking: dat is bijna dubbel
vaak
zoveel als de aanvullende personenbelasting.
niet
afgewogen
zijn
tegenover
de
economische
impact
binnen
de
verschillende types woningen en gebouwen. Een leegstaand
appartement
leegstaand
In een aantal kustgemeenten wil men er heel actief
fabrieksgebouw, maar dat onderscheid wordt
voor kiezen om de fiscale druk louter bij de tweede
zelden gemaakt. En vaak wordt het leegstaand
verblijvers te leggen en heeft men de aanvullende
fabrieksgebouw als uitgangspunt genomen bij het
personenbelasting zelfs tot nihil teruggebracht. We
vastleggen
stellen echter vast dat de rechtbanken zich hier
van
de
is
geen
bedragen
voor
de
leegstandsheffing.
recent zeer kritisch tegenover hebben opgesteld, tot aan het Hof van Cassatie toe. De hoge tarieven
Dit
zijn
volgens
aandachtspunten
CIB
waar
Vlaanderen gemeenten
enkele
toch
voor de gemeentelijke belastingen op tweede
best
verblijven aan de Kust leiden steeds vaker tot
30
FISCALITEIT
procedureslagen. Elk jaar zien we talloze vonnissen
kustgemeente. Dat tweede verblijvers gebruik
en arresten passeren, waarbij soms de gemeente
maken van de voorzieningen van de gemeente
en soms de tweede verblijver in het gelijk wordt
staat buiten kijf, maar daar staat ook heel wat
gesteld. De rechtspraak lijkt daarbij nog allerminst
tegenover in termen van investeringen in de
‘gesettled’. Meer zelfs, elk jaar lijkt het potentieel
leefbaarheid van de lokale horeca, shopping, … Dit
voor juridisch getouwtrek alleen maar toe te
verhaal heeft voor ons dan ook een ruimere
nemen. Naar rechtszekerheid toe voor zowel de
reikwijdte dan louter de vastgoedsector in enge zin.
gemeente als de tweede verblijver biedt deze Binnengemeentelijke differentiatie onroerende
situatie alleen maar nadelen.
voorheffing De sector van de tweede verblijven aan de Kust heeft het voorbije decennium ernstig onder druk
De autonomie waarover de gemeenten beschikken
gestaan. Het is pas sinds enkele jaren dat de
op lokaal vlak is vrij ruim. Op Vlaams niveau zijn er
verkoop onder invloed van de lage rente terug
initiatieven lopende om deze nog uit te breiden. Zo
aansterkt. Tegelijkertijd worden we nu echter
is er recent een decreet gestemd waarmee de
geconfronteerd met de consequenties van het
gemeenten gemachtigd worden om de onroerende
nieuwe Logiesdecreet, waaruit voor eigenaars extra
voorheffing
kosten voortvloeien indien zij (onder meer) de
differentiëren
gemeentelijke belasting op tweede verblijven willen
tariefverlagingen of vrijstellingen op de lokale
recupereren via seizoensverhuur. Ondertussen
opcentiemen, die men vrij vorm kan geven en dus
stijgen in een aantal kustgemeenten de tarieven op
kan enten op zelf gekozen criteria. Het kan daarbij
basis van automatische indexatie richting €1.000
gaan om inkomenscriteria, maar evenzeer om
per jaar, een bedrag dat bijvoorbeeld in Oostende
territoriale begrenzingen.
binnen
hun
door
grondgebied
het
toestaan
te van
al even wordt opgelegd. Het versterken van de lokale zeggenschap in deze In deze context vinden we het vanuit CIB
kan
Vlaanderen
tariefkorting bijvoorbeeld als incentive gebruikt
bijzonder
belangrijk
dat
de
een
positief
verhaal
zijn.
Zo
zou
een
proportionaliteit inzake de tariefstructuren, die in
kunnen
een aantal gemeenten duidelijk zoek is, terugkeert.
stads(her)ontwikkeling en zou dit zo een bijdrage
Een bedrag van €1.000 is voor veel eigenaars van
kunnen leveren tot de heropleving van verouderde
tweede verblijven een zeer aanzienlijke som.
wijken,
Bovendien lijken veel gemeenten te evolueren
stadsranden. Daar zouden de lokale woningmarkt
richting een vlakke tariefstructuur, zonder rekening
en dus ook de vastgoedsector wel bij varen.
worden
in
waaronder
het
de
kader
van
negentiende-eeuwse
te houden met verschillen inzake woningtype. Nochtans zijn die verschillen wel belangrijk: een
Desondanks roepen we omwille van een aantal
studio zonder zeezicht valt immers moeilijk gelijk te
redenen op om doordacht om te gaan met de optie
stellen met een appartement op de dijk. Het profiel
van een binnengemeentelijke differentiatie van de
van de tweede verblijver zal hier ook totaal anders
onroerende voorheffing. Vooreerst denken we dat
zijn. Niet elke tweede verblijver is immers een
een gemeente goed moet nadenken over de
grootverdiener.
omvang
van
wetenschappelijk
de
incentive.
onderzoek
in
Daar het
heeft
verleden
Uitval van tweede verblijvers aan de Kust is
uitdrukkelijk op gewezen. Doel van een korting of
tenslotte voor de gemeenten allerminst een
vrijstelling moet immers zijn om gedragseffecten te
wenselijk scenario. De toeristen die verblijven in
genereren. Dat blijkt niet zo vanzelfsprekend
verhuurde
tweede
wanneer men niet voldoende ver gaat: ‘Opdat een
verblijvers zelf vormen een belangrijk onderdeel
verlaging van de opcentiemen nieuwe inwoners
van
zou
het
vakantiewoningen economisch
en
weefsel
de
van
een
31
aantrekken
dient
het
fiscaal
voordeel
FISCALITEIT
aanzienlijk te zijn. Berekeningen wijzen uit dat
Premies
vrijstellingen vaak niet van die aard zijn dat ze de vestigingskeuze van inwoners zouden kunnen
Inzake
affecteren. Zelfs indien een totale vrijstelling wordt
terugkeren.
premies
zien
we
twee
knelpunten
verleend, dan nog dient deze inspanning een voldoende lange termijn aangehouden te worden
Ten eerste zijn de gemeentelijke premies heel vaak
[…]. Bovendien is hier opnieuw de communicatie
enkel toegespitst op eigenaars-bewoners. Private
van groot belang.’. Uit de wetenschappelijke
verhuurders komen er niet voor in aanmerking.
literatuur blijkt bovendien dat zelfs omvangrijke vrijstellingen niet altijd een effect ressorteren. Het
Dat is problematisch, aangezien uit alle studies
staat dan ook buiten kijf dat men een bepaalde
blijkt dat de grootste problemen betreffende de
korting of vrijstelling niet als een ‘magic bullet’ mag
woningkwaliteit zich net voordoen op de private
zien, maar dat dit slechts één onderdeel mag
huurmarkt. Ondanks een recente inhaalbeweging
vormen van een breder pakket aan maatregelen,
blijft de huurmarkt op vlak van woningkwaliteit het
gericht op de herontwikkeling van een bepaalde
slechtst presterende segment. Die inhaalbeweging
buurt.
is er bovendien slechts ten dele gekomen door renovaties. Meestal worden minder kwalitatieve
De gemeente zal doordacht te werk moeten gaan
huurwoningen eerder verkocht dan dat ze worden
om
De
gerenoveerd. Daardoor hebben we bijvoorbeeld
motivering in het belastingreglement van de
het afgelopen decennium heel wat rijhuizen uit het
criteria waarop de differentiatie wordt gebaseerd,
aanbod zien verdwijnen. Tegelijkertijd is er wel
zal in deze cruciaal zijn. Het is echter een open
serieus wat nieuwbouwaanbod bijgekomen. Deze
vraag welke motiveringen en criteria een toetsing
nieuwbouwappartementen zijn gericht op het
door
midden- of het hogere segment. Niet alleen zien we
juridische
de
procedures
rechtbanken
gelijkheidsbeginsel
zullen
te
vermijden.
aan
het
doorstaan.
fiscaal er
dus een zekere verschraling van het aanbod (de
procedures zouden worden aangespannen door
Dat
huurmarkt wordt meer en meer exclusief een
personen die net niet in aanmerking komen voor
appartementsmarkt);
een vrijstelling of vermindering (bvb. omdat ze net
inhaalbeweging op vlak van kwaliteit vooral een
buiten het vastgelegde territorium wonen), lijkt
kwestie te zijn geweest van uitval van minder
quasi een certitude. Andere vraag is of het wel
kwalitatieve woningen (vaak huurhuizen) en de
wenselijk is om een fiscale incentive te koppelen
instroom van nieuwbouwappartementen.
daarnaast
blijkt
de
aan de onroerende voorheffing, een belasting die gebruik maakt van het kadastraal inkomen als
Op de huurmarkt wordt dus nog steeds (te) weinig
belastbare grondslag. Ook dat kan problemen
gerenoveerd. Het feit dat er amper financiële
geven naar horizontale rechtvaardigheid toe.
incentives voor de verhuurder zijn en dat alle premies rond woningkwaliteit vrijwel exclusief
De
theoretische
mogelijkheid
van
een
gericht zijn op eigenaars-bewoners is daar niet
binnengemeentelijke differentiatie is dus een
vreemd aan.
geheel ander paar mouwen dan de daadwerkelijke toepassing. Dat zal heel wat meer voeten in de
Nochtans bestaat er een ‘window of opportunity’. In
aarde hebben. Heden bestaan er onder meer rond
het Vlaams Huurdecreet worden immers heel wat
de effectiviteit en de juridische soliditeit van
wijzigingen aangebracht die tot doel hebben om
dergelijke maatregel meer vragen dan antwoorden.
renovatie op de huurmarkt te stimuleren. Het gaat dan bijvoorbeeld over een soepelere minnelijke huurprijsherziening, alsook een aanpassing van de opzegmogelijkheden
32
voor
renovatie.
Die
FISCALITEIT
wijzigingen zullen verhuurders er hopelijk toe
En vaak is het zelfs niet mogelijk om voor werken
aanzetten om een renovatie te overwegen, al dan
aan gemeenschappelijke delen een premie te
niet
renovatiehuur-
krijgen. Nochtans zijn net met dat soort werken
incentive
zal
grote energetische winsten te boeken. Net daarom
minstens even belangrijk zijn. Het sterkste effect zal
pleiten we voor een evaluatie van bestaande
echter uitgaan van een koppeling. Net daarom kan
premies
het Vlaams Huurdecreet een belangrijk momentum
‘appartementsreflex’.
in
de
overeenkomst.
vorm Een
van
een
financiële
bieden om ook het gemeentelijk premiebeleid te herbekijken. Tweede probleempunt is het aanvragen van premies voor werken aan de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw. Ook daarop zijn de gemeentelijke reglementen meestal niet voorzien. Daardoor rijst de vraag of het überhaupt mogelijk is om gezamenlijke premiedossiers in te dienen, dan wel of elke mede-eigenaar zich individueel tot de gemeente zal moeten wenden.
33
of
tegemoetkomingen
vanuit
een
OPPORTUNITEITEN VOOR SAMENWERKING
Zowel vanuit de sector als vanuit de overheid moeten we opportuniteiten voor samenwerking met een open vizier onderzoeken. CIB Vlaanderen heeft net daarom instrumenten ontwikkeld die aan de noden van lokale overheden tegemoet komen. Met Covast willen we de valorisatie van overheidsvastgoed vergemakkelijken, terwijl Bizlocator als doel heeft om ondernemers en
bouwgrond
bedrijfslocaties snel en efficiënt aan elkaar te kunnen
of
een
leegstaande pastorie, klooster
linken.
of schoolgebouw. Even vaak gaat het om panden met een bijzonder
karakter
Het potentieel voor samenwerking tussen lokale
(beschermde monumenten, …). De vermarkting van
overheden en vastgoedprofessionals is enorm.
dergelijke gebouwen is geen evidente oefening.
Vaak denkt men daarbij onmiddellijk aan grote PPS-verbanden
voor
de
herontwikkelingsprojecten vastgoedinitiatieven.
De
realisatie of
van
Daarom
ambitieuze
opportuniteiten
werd
(www.covast.be)
voor
vanuit
de
opgericht,
sector
Covast
een
online
biedingsplatform dat de lokale besturen maar ook
samenwerking gaan echter zoveel ruimer.
andere
publieke
en
semi-publieke
instanties
toelaat om beroep te doen op een uitgebreid Valorisatie van overheidsvastgoed
netwerk van vastgoedkantoren voor de verkoop van overheidsvastgoed. Dit uitgebreid netwerk is
Zo is de afgelopen legislatuur gebleken dat heel wat
een enorme troef van Covast. Wanneer de
gemeentebesturen, steden en OCMW’s beslisten
gemeente een pand te koop wil aanbieden, kan het
om
onbenut
zo meteen vermarkt worden via een groot aantal
vastgoedpatrimonium van de hand te doen.
vastgoedmakelaars, die zich actief inzetten om een
Meestal is dit een oudere woning, braakliggende
goede koper te vinden. Dit multiplicator-effect
een
deel
van
hun
34
OPPORTUNITEIT VOOR SAMENWERKING
vergroot de ‘pool’ van potentiële kandidaat-kopers
BizLocator kan geïntegreerd worden in de website
exponentieel. Eind 2017 waren meer dan 1.700
van de gemeente, waardoor het eenvoudig wordt
vastgoedmakelaars betrokken.
om ondernemers met vragen te kunnen verder helpen. De tool staat dus niet alleen ten dienste van
Covast heeft de afgelopen jaren haar sporen
de ondernemers, maar evenzeer van de lokale
verdiend in de vlotte vermarkting van panden met
besturen.
vaak een zeer bijzonder karakter. Daarbij kunnen
samenwerking met het agentschap Ondernemen
uitstekende verkoopresultaten voorgelegd worden,
en onderging een uitgebreid proefproject in Gent.
waaronder voor panden die eerder bij een
Ondertussen wordt actief gewerkt aan de verdere
openbare
uitrol. Vandaag staan er al meer dan 2.700
verkoop
niet
de
beoogde
prijs
BizLocator
werd
ontwikkeld
in
behaalden. Covast biedt dan ook een unieke
bedrijfspanden
opportuniteit om de expertise van de talrijke
gespecialiseerde vastgoedmakelaars actief. Dat
vastgoedprofessionals aan te wenden om zo snel
vertaalt zich in een belangrijke en substantieel
mogelijk de juiste koper te vinden. Heel wat lokale
aanbod in de 35 steden en gemeenten die er reeds
besturen hebben ondertussen reeds hun weg
op hebben ingetekend.
gevonden richting het online biedingsplatform. Daardoor beschikt Covast ongetwijfeld over de juiste referenties om overal in Vlaanderen de samenwerkingsmogelijkheden
tussen
lokale
besturen en vastgoedmakelaars optimaal te helpen benutten. Covast kan bovendien rekenen op de juridische ondersteuning en expertise van het Vlaams Studieen Kenniscentrum Vastgoed en Wonen vzw, en inzonderheid
het
team
van
gespecialiseerde
juristen die dag in, dag uit de juridische en wettelijke kant van wonen en vastgoed op de voet volgen. Ondernemers
en
geschikte
bedrijfslocaties
linken Steden en gemeenten worden vaak geconfronteerd met vragen van ondernemers naar geschikte bedrijfslocaties in de buurt. Tot voor kort bestond er echter niet één overkoepelende webstek waarop het aanbod werd gebundeld. Met bizLocator heeft de sector een tool ontwikkeld om dit probleem aan te pakken. BizLocator verzamelt de zoekertjes voor kantoren,
winkels,
loodsen,
…
die
op
het
grondgebied van een gemeente te koop of te huur staan, zodat ondernemers voortaan nog slechts één plaats moeten raadplegen om een overzicht te krijgen van het aanbod dat de geregistreerde vastgoedmakelaars in portefeuille hebben.
35
online
en
zijn
er
200
Kortrijksesteenweg 1005 - 9000 Gent 09 222 06 22 info@cib.be www.cibweb.be @CIBVlaanderen CIB Vlaanderen CIB Vlaanderen