Winnaars Real Estate Awards 2024 aan het woord
“Geniet van je successen en deel ze met jouw team”
Huurspecial
Alleenstaanden op een krappe huurmarkt
Luxevastgoed verhuren: een blik achter de schermen
Verkoop sneller en aan de beste prijs. Goed voor jouw klant én commissie.
Vervolledig jouw dienstverlening door
SmartBid - online biedingen voor te stellen.
Dit editoriaal wordt een beetje bijzonder. Het staat immers in het teken van de tweejaarlijkse bestuurdersverkiezingen binnen CIB. Op 10 juni werd een nieuwe bestuursploeg aangesteld en werd ik, Peter Bonhomme, syndicus en vastgoedmakelaar in Oostduinkerke, verkozen tot voorzitter.
De voorbije 5 jaar vormde ik als ondervoorzitter een tandem met mijn voorganger, Daniel Buschman. Hij verdient een oprecht dankwoord voor wat er in die periode binnen CIB is veranderd. We maakten er samen een speerpunt van om CIB te doen uitgroeien tot een moderne beroepsvereniging, waarbij de operationele rol van bestuurders afgebouwd werd en deze taken overgedragen werden aan het management. De verdiensten van Daniel zijn dus groot: de omwenteling waar hij met zijn tomeloze drive voor heeft gezorgd, is indrukwekkend. Toch is het proces niet ten einde. De raad van bestuur heeft een aantal werven vooropgesteld om CIB representatiever en slagkrachtiger te maken. Dat gebeurde op basis van de resultaten van de grootschalige ledenenquête die vorig jaar werd afgenomen. Het is immers de plicht van CIB om mee te evolueren met het vastgoedlandschap en de veranderende maatschappij, en dus ook met de manier waarop onze leden werken en samenwerken. CIB moet bouwen aan een community onder haar leden, nog responsiever worden aan jullie noden, een datacharter uitwerken, het contributiemodel herbekijken, representativiteit in de besluitvorming garanderen, … Het zijn ambitieuze werven. Die ambitie is nodig opdat CIB aan jullie – onze leden, de brede vastgoedsector en onze (gespreks)partners – kan bieden waar jullie nood aan hebben.
Zelf wil ik de rol van bruggenbouwer en verbinder opnemen. Met de raad van bestuur willen we het management alle kansen geven
om zich verder optimaal te ontwikkelen, zodat het management ook de sterkte én de stabiliteit van de organisatie kan waarborgen. Ik zal me dan ook minder rechtstreeks tot jullie richten. Mijn rol wordt die van voorzitter van de raad van bestuur in plaats van het gezicht van de volledige groep. Uiteraard blijf ik aanwezig. Als voorzitter is het mijn eerste taak om te garanderen dat de raad van bestuur toezicht houdt op de globale prestaties van de CIB-groep. De raad van bestuur zal steeds voor ogen houden of we als organisatie presteren wat jullie, de leden, van jullie beroepsorganisatie verwachten. Ik wil de komende jaren meer dan ooit ambieren dat alle neuzen in dezelfde richting staan: kleine en grote vastgoedkantoren, de Kamers en CIB, medewerkers en bestuurders, het management en de raad van bestuur.
De toekomstplannen zijn ambitieus. Dat moet, want de context voor makelaars en syndici is uitdagend. Een sterk CIB is meer dan ooit nodig om jullie een broodnodig duwtje in de rug te geven. Is het nu door Brussel wakker te schudden of door onze leden met raad en daad bij te staan: CIB moet er zijn voor jullie. Als voorzitter ben ik er samen met de voltallige raad van bestuur van overtuigd dat we als organisatie de volgende stap moeten zetten om dit te waar te maken. Dat willen en zullen we dan ook doen, als één club, één familie, als ‘één vastgoednetwerk’.
Laat ons samen van dit mooie project een succes maken. We reiken de hand aan éénieder die CIB verder wil versterken: door onze troeven te blijven inzetten en te veranderen waar nodig. Steeds meer in gesprek met elkaar, met hetzelfde doel voor ogen. Dit is dus mijn missie. Aarzel dan ook nooit om me als gesprekspartner te zien.
Peter Bonhomme Voorzitter CIB
Adverteren in CIB info?
Voor informatie en reservatie kan
je terecht bij Veronique Van Hoorickx
› 09 242 49 88
› adverteren@cib.be
Vragen?
Heb je vragen, suggesties of ideeën? Laat het ons weten via › communicatie@cib.be
Redactie:
Annelien Lambrechts, Ewoud Hasenbos, Laura Bombeke, Kristophe Thijs, CIB studiedienst
Ontwerp en druk:
HUURMARKT BRUSSEL
Ingrepen op Brusselse woninghuurmarkt doen makelaars wenkbrauwen fronsen 22
OPVALLEND
Luxevastgoed verhuren: een blik achter de schermen 24
REPORTAGE
Alleenstaanden op een krappe huurmarkt 26
OPLEIDING IN DE KIJKER
Verhuur van studentenkamers: interessante investering? 28
PUBLIREPO
Plaatsbeschrijvingen uitbesteden of zelf uitvoeren: het kan allebei met CheckNet 30
Onze ledenconsulenten
Antwerpen + Kust
Sven De Vuyst › 0491 11 95 88 › sven.de.vuyst@cib.be
Oost-Vlaanderen + West-Vlaanderen
Elke Uyttenhove › 0477 92 88 17 › elke.uyttenhove@cib.be
Ernst Driezen › 09 222 06 22 › ledenservice@cib.be
Limburg + Vlaams-Brabant Brussel
Michel Engelbosch › 0473 83 97 61 › michel.engelbosch@cib.be
Onbeperkte geldigheid van asbestattest bij woning zonder asbest
Eind december 2023 keurde de Vlaamse regering een verzamelbesluit goed met aanpassingen aan VLAREMA. Dat is de regelgeving waarin onder meer alles rond het asbestattest vervat zit. Het besluit trad op 8 april in werking. De toevoeging aan VLAREMA is even eenvoudig als belangrijk. Het gaat om één zin: ‘Indien geen asbesthoudende materialen werden aangetroffen, is de geldigheid van het asbestinventarisattest van onbepaalde duur.’ CIB had hierop aangedrongen. Heb je dus een asbestattest met als eindconclusie ‘0 asbestmaterialen’, dan hoef je niet om de 10 jaar een nieuw asbestattest laten opmaken om te kunnen verkopen. Het asbestattest is dan onbeperkt geldig in de tijd.
Gelijkaardige regels voor asbestdeskundigen en energiedeskundigen
OVAM en minister Demir voeren voor asbestdeskundigen een gelijkaardige regeling in als die voor de energiedeskundigen. Er komt dus geen algemeen beroepsverbod voor de vastgoedmakelaar, syndicus of rentmeester om de activiteit van asbestdeskundige nog te mogen uitoefenen, wel komt er een onverenigbaarheid voor panden die je zelf in portefeuille hebt. Voor alle andere panden mag je dus wel nog attesten opmaken. Bij EPC’s wordt die onverenigbaarheid ten vroegste van kracht op 1 juli 2026. Voor asbestattesten komt er een overgangsperiode tot 1 januari 2025.
Ook VME’s komen in aanmerking voor de basisbankdienst
We gaven eerder al mee dat er nog wijzigingen op komst waren aan de basisbankdienst voor VME’s.
De wetgever komt daarmee tegemoet aan de vraag van CIB en Federia om via de basisbankdienst twee rekeningen per VME te garanderen: één voor het werkkapitaal en één voor het reservekapitaal. Daarnaast worden voortaan alle VME’s ondergebracht onder de basisbankdienst voor ondernemingen. De wet die deze wijzigingen aanbrengt, trad op 10 juni in werking.
6% btw bij bouwen voor verhuur van kracht sinds 1 juni Bij het federaal begrotingsakkoord voor 2024 werd een kleine aanpassing aangekondigd van de btw afbraak/ heropbouw. Bouwprojecten voor verhuur (Built-to-let) zouden terug in aanmerking komen voor 6%. Voorwaarde is wel dat de bouwheer de heropgerichte woning voor minstens 15 jaar verhuurt als hoofdverblijfplaats.
Eind april keurde de Kamer de wetswijziging goed. Het was echter nog wachten op de publicatie in het Belgisch Staatsblad. Op 1 juni werd de wet van kracht.
Brussels Gewest voert renovatieplicht in los van verkoop
Het Brussels Parlement heeft onlangs een renovatieplicht goedgekeurd. Kort samengevat: binnen 10 jaar is minimaal energieklasse E vereist. Binnen 20 jaar moet elk pand in de hoofdstad minimaal label C halen. Het gaat om zowel residentiële als niet-residentiële panden. Het ambitieniveau ligt hoog: de energieklassen in Brussel zijn een stuk strenger dan in Vlaanderen en Wallonië. Om de verplichting te kunnen afdwingen wordt elke eigenaar verplicht om een EPB-certificaat te laten opstellen, los van verkoop of verhuur. Voor appartementsgebouwen voorziet de regelgeving tot slot een eigen regime.
Mijlpaal van 1 januari 2027 voor het asbestattest GD goedgekeurd in Vlaams Parlement
Het was reeds enkele keren aangekondigd: er komt één uniforme deadline voor het asbestattest Gemene Delen. Die zal op 1 januari 2027 liggen. Elke VME zal tegen die datum – los van verkoop van een appartement in het gebouw – over een asbestattest GD moeten beschikken.
Gewestelijke registratie huurcontracten gestemd door het Brussels Parlement
Op 19 april keurde het Brussels Parlement de ordonnantie goed rond de gewestelijke registratie van huurcontracten. Dat gebeurde ondanks volstrekte onduidelijkheid over de wettelijkheid van de afschaffing van de federale registratieplicht. CIB, Federia en diverse andere partijen riepen op om de ordonnantie niet te stemmen zonder garanties dat er geen dubbele registratieplicht komt. Dat men die bezorgdheid naast zich neerlegde, getuigt van een totaal gebrek aan pragmatiek en respect voor vastgoedprofessionals en verhuurders. Dat terwijl bovendien minister van Financiën Vincent Van Peteghem dreigt met een vernietigingsberoep bij het Grondwettelijk Hof.
Vlamingen vinden weg naar Brussel, maar stadsvlucht houdt aan
Bijna 11.000 Vlamingen maakten afgelopen jaar de oversteek naar Brussel, het hoogste cijfer in de laatste twaalf jaar. Toch zijn er nog steeds meer Brusselaars die de omgekeerde beweging inzetten en verhuizen naar Vlaanderen of Wallonië. Dat blijkt uit de jaarlijkse cijfers van verhuisbewegingen tussen de gewesten van CIB.
“Huurprijzen studentenkoten nemen volgend academiejaar klip van 500 euro”
De huurprijs van een studentenkamer in Vlaanderen is in het academiejaar 2023-2024 met €37 gestegen en in Brussel met €53. Dat blijkt uit de nieuwste CIB Huurbarometer gebaseerd op meer dan 2.000 verhuringen van studentenkamers via een vastgoedkantoor. “Het stond in de sterren geschreven dat ook de studentenkamers de impact van de hoge inflatie in 2022-2023 gingen voelen”, zegt Kristophe Thijs, directeur communicatie CIB. “We zien dat in de prijsstijgingen voor het lopend academiejaar. Die zijn hoger dan normaal maar logisch gezien de inflatie. Opvallend is wel dat daarmee de grens van €500 zowel in Vlaanderen als Brussel dichtbij komt.”
Hoorzitting Vlaamse Woonlening: CIB stelt zaken op scherp
De commissie Wonen van het Vlaams Parlement organiseerde onlangs een hoorzitting over de Vlaamse Woonlening. De hoorzitting kwam er naar aanleiding van een conceptnota van Open VLD. De CIB studiedienst stelde er de zaak op scherp: uit onze recente bevraging blijkt dat 88% van de vastgoedkantoren ondervindt dat verkopers terughoudender staan tegenover kopers die beroep doen op de Woonlening. De lange doorlooptijden en de moeilijkheden om het Vlaams Woningfonds te bereiken zijn daar de voornaamste oorzaken van.
Wijzigingen Brussels woninghuurrecht van kracht vanaf 1 november We gaven je reeds mee dat er een resem wijzigingen op komst zijn aan het Brussels woninghuurrecht. Ondertussen zijn die goedgekeurd door het Brussels Parlement. De datum van de inwerkingtreding ligt vast: 1 november 2024. Een aantal wijzigingen zullen ook van toepassing zijn op lopende huurovereenkomsten. Tijdens de parlementaire behandeling werd enkel nog gesleuteld aan de persoonlijke borgstelling. Al is ook dat niet echt goed nieuws. De persoonlijke borgstelling mag dan wel mogelijk zijn als waarborgvorm; het uitsluiten van de cumul betekent dat ze in onbruik zal geraken.
Verwarmingsaudit voor CV-installaties afgeschaft
De Vlaamse regering keurde op 3 mei een Verzamelbesluit goed met tal van wijzigingen rond energie. Een aantal daarvan zijn interessant voor de syndici. Zo wordt bijvoorbeeld de verplichte verwarmingsaudit voor CV-installaties afgeschaft. Deze verplichting bleef grotendeels dode letter, maar het is toch belangrijk om te weten dat ze binnenkort niet meer van kracht is. Ook relevant: de verduidelijking dat ook deelverenigingen een MijnVerbouwLening kunnen aanvragen.
› Voor de laatste nieuwigheden in vastgoedland kan je steeds terecht op CIB.be.
Winnaars Real Estate Awards 2024 aan het woord
Van een succeseditie gesproken! +500 vastgoedprofessionals trokken op 30 mei naar Dome Eventhall in Brussel, waar we met CIB – Het vastgoednetwerk – de Real Estate Awards uitreikten. Met deze prijzen willen we als beroepsorganisatie het ondernemerschap in de vastgoedsector stimuleren. Living Stone met hoofdzetel in Heverlee werd verkozen tot Vastgoedonderneming 2024 en Het Syndichuis uit Oostende mag zich de Vastgoedbelofte 2024 noemen, terwijl Jonas Leskens van het innoverende Walkly uit Herent naar huis ging met de Digital Innovation Challenge. De winnaars blikken terug op hun avontuur en delen hun tips voor succesvol ondernemerschap.
• Hoe kijk je terug op de Real Estate Awards? Zowel de aanloop naar de uitreiking als de avond zelf? Charlotte: “Met heel veel enthousiasme. Niet enkel de avond zelf waarbij de sfeer op en top was, maar ook de voorbereiding er naartoe. Het deed goed om te reflecteren over welke weg ik afgelegd heb en welke weg ik graag nog zou willen afleggen samen met ons team. Het winnen van deze award was zo onverwacht. Het is een fantastische blijk van erkenning voor mezelf, ons kantoor, maar vooral voor het beroep van de syndicus. 2024 is het jaar waarbij ik echt het gevoel heb dat de syndicus eindelijk eens uit de schaduw van de bemiddelaar mag treden en in de schijnwerpers mag staan.”
Kristel: “Er was vanuit CIB een helder draaiboek in aanloop naar de avond zelf. Eerst een preselectie op basis van een gefundeerd toekomstverhaal voor de organisatie en daarna een interview dat de vastgoedcommunity een beeld geeft over de missie en het dna van de organisatie en haar medewerkers. De avond zelf was strak georganiseerd met een heldere presentatie van de kandidaten. Qua timing heel goed gemanaged en ook met beelfdfragmenten zodanig dat de aandacht behouden bleef. De afterparty met diner was fijn en gaf de mogelijkheid om ten volle te genieten van onze verkiezing en te praten met collega’s uit de sector die we al een tijdje niet meer gezien hadden.”
Jonas: “Van de 17 applicanten voor de Digital Innovation award werd er een shortlist van 10 bedrijven geselecteerd. We zijn dan Walkly en onze innovatieve video walkthroughs gaan presenteren in Gent voor een achtkoppige vakjury. Deze heeft dan beslist dat wij bij de drie finalisten zaten. Eénmaal we dit nieuws ontvingen is het vertrouwen beginnen groeien dat we dit echt wel konden winnen. Video is nu eenmaal belangrijker geworden, en we maken het eenvoudig voor vastgoedkantoren om hier een strategie rond te bouwen. De avond zelf was ongelooflijk, wat een zaal, wat een podium en wat een organisatie. Hoedje af! Het was geweldig om te zien hoe onze visie en technologie resoneerde met de vastgoedgemeenschap. En natuurlijk, om uiteindelijk de Digital Innovation Award te winnen, was een onvergete-
“Successen vieren maar ook tegenslagen ombuigen tot nieuwe leerprocessen zijn een belangrijk onderdeel in succesvol ondernemerschap.”
lijk moment dat ons allemaal met trots vervulde. We hadden het gehoopt, maar niet verwacht. Maar dat heb je waarschijnlijk kunnen zien aan onze reactie.”
• Wat betekent de award voor jou en je team?
Kristel: “Deze award betekent dat we met Living Stone een inhoudelijk toekomstverhaal aan het uitbouwen zijn dat wordt opgemerkt en gewaardeerd door de vastgoedsector. Het is ook een mooie beloning voor al onze medewerkers die dag in dag uit ons verhaal mee schrijven.”
Jonas: “Deze award is een mooie erkenning voor ons harde werk. Voor ons achtkoppig team betekent het dat
onze visie, interactieve video walkthroughs en A.I. technologie, worden erkend als de toekomst van de vastgoedsector. Het geeft ons een enorme motivatie om onze missie te blijven uitdragen. We zijn er meer dan ooit van overtuigd dat we de manier waarop mensen naar vastgoed kijken en zoeken moeten transformeren door te blijven inzetten op nieuwe technologieën.”
Charlotte: “De fysieke award staat te blinken op de vergadertafel. Ik ben ervan overtuigd dat ze energie zal geven door er gewoon maar even naar te kijken tijdens bijvoorbeeld een lastige algemene vergadering. Het geeft ons hele team een boost om ons verder te blijven inzetten en te geloven in de positieve evolutie van ons beroep.”
“Het geeft ons hele team een boost om ons verder te blijven inzetten en te geloven in de positieve evolutie van ons beroep.”
• Wat zijn volgens jou de sleutels tot succesvol ondernemerschap?
Jonas: “We zijn een startende onderneming dus ik ga nog niet pretenderen dat we succesvol zijn. Maar bij ons begint het allemaal met passie. Hoe ‘zot’ is het dat je een idee hebt voor iets dat nog niemand ooit voor jou heeft gemaakt en dat je nu 1,5 jaar later kan terugkijken dat je dit allemaal hebt gerealiseerd. Succesvol ondernemerschap vereist een duidelijke visie en blijven doorgaan. En natuurlijk helpt het als je positieve feedback krijgt van alle kantoren die onze app al gebruiken.”
Charlotte: “We proberen met ons kantoor een menselijk en professioneel verhaal neer te zetten. Ik zou liegen mocht elke dag rozengeur en maneschijn zijn, integendeel. Als syndicus is het vaak figuurlijk knokken om vooruit te geraken in residenties. Niet alleen de gebouwen hebben zorg nodig, maar ook de mede-eigenaars die vaak de wetgeving niet onder de knie hebben. Het is elke dag zoeken naar het evenwicht tussen enerzijds een winstgevende organisatie te willen zijn en anderzijds gepassioneerd de klanten willen bijstaan en toch je eigen grenzen te bewaken.”
Kristel: “De sleutel tot succesvol ondernemerschap start met een duidelijke missie en visie die futureproof is en voor groei kan zorgen. Om dit te realiseren heb je eveneens een performante organisatiestructuur en gelukkige werknemers nodig die deze missie en visie elke dag moeten uitdragen. Successen vieren maar ook tegenslagen ombuigen tot nieuwe leerprocessen zijn hierin een belangrijk onderdeel. Transparant maar ook kritisch naar jezelf en jouw organisatie durven kijken is hierin cruciaal.”
• Welke tip kan je geven aan startende ondernemers?
Charlotte: “Durf springen en laat je begeleiden door de juiste mensen. Ik heb een carrière achter de rug als godsdienstleerkracht in het maritiem onderwijs. Niet het meest aantrekkelijke of voor de hand liggende beroep. Ik was vastbenoemd, zwanger, volgde de avondopleiding vastgoedmakelaar bij Syntra, mijn auto was perte totale en ik stond voor een totaalrenovatie van mijn huis, niet
meteen het meest ideale moment om een zelfstandige BIV-stagiaire te worden. Maar met de nodige steun rondom me, ben ik gesprongen. En ik heb het me nog geen seconde beklaagd. Geloof in jezelf, heb ambitie en vooral veel doorzettingsvermogen want de weg is hobbelig. Kijk rondom je, leer van mensen met ervaring en vergaar kennis.”
"Dat we deze prijs naar Limburg brengen is de kers op de taart"
CIB reikte dit jaar voor de eerste maal de Johan Tackoen Award* uit, waarbij we in eigen rangen op zoek gingen naar een verdienstelijk CIB-lid.
Stephan De Witte, algemeen directeur van CIB, overhandigde deze prijs aan voormalig CIB voorzitter Stephan Coenen.
• Wat betekent het behalen van de Johan Tackoen Award voor je?
Stephan: “Héél veel. Het feit dat mijn collega bestuurders van Vlaanderen en het management me deze eerste Johan Tackoen Award gunnen én dat we deze prijs naar Limburg brengen is de kers op de taart. Johan zou er fier op zijn en niet anders gewild hebben.”
• Hoe blik je terug op je actieve engagement bij CIB?
Stephan: “Met gemengde gevoelens. Als realist maar toch ook als opportunist. Ik heb mijn rol als voorzitter zo goed mogelijk uitgeoefend binnen de grenzen van ‘de logheid’ die destijds binnen de organisatie heerste en ik zie vandaag het resultaat van mijn inzet en dat is zeer fijn uiteraard. Daniel en Peter hebben het scenario verder uitgerold en dat maakt CIB – Het Vastgoednetwerk zoals het vandaag is: hedendaagser, beter en toekomstgerichter!
(*) Johan Tackoen overleed in 2022 na een slepende ziekte. Hij was meer dan 40 jaar actief binnen CIB in diverse functies. Zijn passie en ervaring voor onze sector stelde Johan ten dienste van iedereen. Om Johan blijvend te gedenken, werd na zijn overlijden beslist om de Johan Tackoen Award uit te reiken.
“Geloof in jezelf, heb ambitie en vooral veel doorzettingsvermogen want de weg is hobbelig.”
Charlotte Verbeken, Het Syndichuis
Kristel: “ Bepaal eerst wat jouw drijfveer is om ondernemer te worden en zorg dat die drijfveer jaar in, jaar uit behouden blijft. Toets je idee vooraf af met ervaringsdeskundigen. Zij kunnen je andere invalshoeken geven waaruit je kan leren. Maak een duidelijk businessplan op voor de volgende vijf jaar en toets ook af met die ervaringsdeskundigen of het realistisch is. Laat je gemoed niet kelderen door tegenslagen maar zorg wel dat je eruit leert. En last but not least: geniet van je successen en deel ze met jouw team.”
Jonas: “Aan startende ondernemers zou ik willen zeggen: je hebt al een belangrijke stap gezet door te starten. Dat is al een prestatie op zich en iets waar je trots op kunt zijn. Dus blijf volhouden, ook als het even tegen zit. Omring jezelf met een goed team, want teamwork is cruci-
teren naar je klanten, want zij zijn de sleutel tot je succes. Investeer in innovatie en technologie zodat je echt een verschil kan maken in je sector. Je bent klein en flexibel, gebruik dit in je voordeel. En eerlijk gezegd, we zeggen dit ook nog steeds tegen onszelf hoor. Walkly bestaat officieel pas anderhalf jaar en we bevinden onszelf nog
“De makelaar als geldwolf, poenschepper of praatjesmaker die op een makkelijke manier z’n geld verdient. Iemand die met voorgekauwde contracten huizen verkoopt,” valt te lezen in de reacties onder een HLN-artikel over vastgoedmakelaars. Vooral populaire vastgoedprogramma’s dragen bij aan dit negatieve imago, omdat ze vaak de meest sensationele beelden zonder context laten zien. Bij de verkoop en verhuur van woningen komt veel meer kijken dan alleen het rondleiden van mensen. Het proces omvat ook juridische en bouwkundige aspecten van een pand. Spotto wil deze stereotypen doorbreken en een realistisch beeld van de vastgoedmakelaar schetsen.
Met Spotto gaan we de strijd aan met deze stereotypen door CIB-makelaars aan het woord te laten en direct in te gaan op deze vooroordelen die bij het beroep horen. Tijdens enkele ledenvergaderingen is er een opnameset gebouwd vergelijkbaar met het vrt-programma “Durf te vragen”, waarbij gedurfde en ongenuanceerde stellingen over worden voorgelegd aan CIB-vastgoedmakelaars. Deze makelaars weerleggen de stereotypen aan de hand van hun opgebouwde ervaring en vakkennis.
Leden in beeld Het doel is om de vastgoedmakelaar centraal te stellen bij Spotto. Dit platform is door en voor vastgoedprofessionals gelanceerd om consumenten de veelzijdigheid van het beroep te tonen. De kennis en kunde van makelaars reiken veel verder dan enkel woningen online plaatsen. Door een persoonlijkere aanpak willen we de drempel naar een verkoop met een makelaar verlagen en de perceptie van het beroep verbeteren.
Door onze leden in beeld te brengen, creëren we een nauwere band tussen consumenten en makelaars. Dit draagt niet alleen bij aan de naamsbekendheid van Spotto, maar ook aan een beter begrip van het beroep. Deze video’s worden ingezet in onze nieuwe digitale campagne die vanaf augustus te zien is op verschillende sociale mediakanalen.
Om de kwaliteit van huurwoningen te garanderen en verkrotting aan te pakken, moeten verhuurders vandaag in heel wat gemeenten een conformiteitsattest kunnen voorleggen. Maar werkt die aanpak ook? Is er sprake van een kwaliteitsinjectie op de huurmarkt? En wat zijn de gevolgen voor het aanbod en de prijzen?
We vroegen het aan drie verhuurspecialisten onder onze leden.
• Wat is vandaag de staat van de woningen op de private huurmarkt in jouw regio?
Wout Jacobs: “Als kantoor met een sterke focus op Antwerpen centrum en alle onmiddellijke randgemeenten merken wij dat de kwaliteit uitzonderlijk goed is in vergelijking met andere regio’s.”
Jeroen Cools: “In de rand rond Brussel bevindt het huurpatrimonium zich ook in een redelijke staat. De voorbije tien jaar hebben de meeste eigenaars redelijk wat investeringen gedaan om hun pand ‘verhuurbaar’ te houden. Denk maar aan het plaatsen van dubbele beglazing en dakisolatie, het conform maken van de elektrische installatie, …”
Evelien Thys: “Ons kantoor is gevestigd in het vrij landelijke Hamont-Achel, vlakbij de Nederlandse grens. Het huuraanbod bestaat hier vooral uit appartementen en (nieuwbouw)woningen. Uiteraard telt het aanbod ook wel
wat oudere gebouwen, maar van verkrotting of wat dan ook is zeker geen sprake.”
• Merken jullie de laatste jaren een verbetering op in de woningkwaliteit van het huurpatrimonium?
Jeroen Cools: “Eigenaars die deze werken niet zagen zitten, hebben ondertussen al hun pand verkocht en zijn dit van plan. Financieel is dit ook niet voor iedereen steeds haalbaar.”
Wout Jacobs: “Jazeker, heel wat eigenaars wisselden ouder vastgoed in voor nieuwbouw of recenter vastgoed of verkochten een deel van hun verouderd vastgoed om het overige deel te renoveren.”
Evelien Thys: “Die toenemende interesse voor nieuwbouw stellen wij ook vast. Vroeger kochten mensen vaak een appartement van 25 of 30 jaar oud als investering.
Vandaag gaat de voorkeur van investeerders meer uit naar energiezuinigere nieuwbouwprojecten.”
• Hoe belangrijk is die woningkwaliteit voor kandidaat-huurders? Hechten zij steeds meer belang aan een goed EPC?
Evelien Thys: “Sinds de energiecrisis heeft het EPC aan belang gewonnen. Voordien was het EPC louter een bijkomstigheid voor huurders. Nu gaan ze vaak op zoek naar een huurpand met minimaal label C omdat ze niet te veel willen verbruiken.”
Jeroen Cools: “Vijf jaar terug werd de vraag naar het EPC label bijna nooit gesteld, nu komt die vraag bijna standaard. Klanten zijn er dus wel degelijk mee bezig.”
Wout Jacobs: “Dat kan ik alleen maar beamen. Kandidaat-huurders kijken veel meer naar de totale kost om ergens te wonen en houden sterk rekening met de maandelijkse extra kosten, het geschatte energieverbruik en beseffen dat energiezuinige woningen uiteindelijk voor minder kosten zorgen.”
• Verloopt de opwaardering van de woningkwaliteit op de private huurmarkt snel genoeg of net niet?
Wout Jacobs: “Ons inziens wel, we merken een heel duidelijk verschil van kwaliteit van de aangeboden huurpanden nu in vergelijking met tien jaar terug en dit zowel op energetisch als esthetisch vlak.“
Jeroen Cools: “In Vlaanderen verloopt die opwaardering snel genoeg, in de grootsteden is dit een andere zaak.”
• Worden nog te veel woningen van lage kwaliteit aan te hoge huurprijzen verhuurd?
Jeroen Cools: “Momenteel heerst er een grote krapte op de huurmarkt. Hierdoor worden oudere panden soms aan te hoge huurprijzen verhuurd. Dit is hopelijk een tijdelijk fenomeen.”
Wout Jacobs: “Absoluut, zeker in het lagere segment waar de nood het hoogst is en kandidaten na een lange zoektocht uit pure noodzaak genoegen nemen met zaken die niet in orde zijn of een slechte prijs-kwaliteit verhouding hebben. Ik zie het als onze taak als makelaar om onze klanten hier correct in te adviseren en panden te weigeren die niet voldoen aan de minimale kwaliteitsnormen.”
Evelien Thys: “In vergelijking met andere regio’s in België misschien wel, maar dat heeft bij ons ook te maken met het grenstoerisme van Nederlanders. Wij krijgen heel veel vraag van Nederlanders aangezien we hier net over de grens zitten en de markt in Nederland helemaal verzadigd is.”
• Ziet de overheid voldoende toe op de kwaliteit van huurwoningen?
Wout Jacobs: “Naar ons aanvoelen wel, de (recente) extra
wetgeving over minimale energiedoelstellingen en kwaliteitsnormen zijn ons inziens zeker streng genoeg, indien iedereen deze zou handhaven. De overheid heeft hierin een rol te spelen door een gezonde verhouding vraag/aanbod te creëren door bijvoorbeeld het vergunningenbeleid aan te passen, vlotter om te gaan met een wettelijk kader voor nieuwe woonvormen, aankoopkosten te verlagen, ...”
Jeroen Cools: “De vraag en aanbod op de huurmarkt corrigeert zichzelf. Oudere niet gerenoveerde panden zullen niet zo snel verhuurd geraken.”
• Moet er nog strenger gecontroleerd worden op de kwaliteit van huurwoningen?
Wout Jacobs: “De huidige normering strenger opvolgen zou ervoor zorgen dat het niet nodig is om extra maatregelen op te leggen.”
Evelien Thys: “Nee, in onze regio niet.”
Jeroen Cools: “Volgens mij controleert men voldoende. Als men te streng gaat controleren, gaan investeerders eerder afgeschrikt worden en gaat de krapte op de huurmarkt nog groter worden.”
“Vandaag gaat de voorkeur van investeerders voor verhuur meer uit naar energiezuinigere nieuwbouwprojecten”
• Sommigen pleiten ervoor dat enkel woningen en appartementen die aan de minimale kwaliteitseisen voldoen, nog mogen worden verhuurd. Kan een verplichte kwaliteitscontrole voordat een pand wordt verhuurd soelaas bieden?
Jeroen Cools: “Dit is eerder het geval in de steden; niet zozeer in de standsrand. Panden die niet voldoen neem ik
niet in portefeuille. Een verplichte kwaliteitscontrole mag er dus zeker komen.”
Wout Jacobs: “Dit zou een optie kunnen zijn, maar is in de praktijk helaas niet werkbaar gezien een wissel van huurders zo goed als steeds dezelfde dag is.”
• Vind je het een goede zaak dat meer en meer gemeenten werken met een verplicht conformiteitsattest?
Evelien Thys: “In Hamont-Achel zelf is dit niet het geval. Ik heb dan ook zelf nog geen attest opgevraagd, maar ben wel voorstander van een verplichting. Dit zal leiden tot een verbetering van de kwaliteit.”
Wout Jacobs: “Au fond kan niemand hier iets op tegen hebben, helaas is de praktische uitvoering hiervan totaal niet realistisch (timing/doorlooptijd procedure), wat maakt dat investeerders momenteel soms bewust kiezen om de gemeente waar dit van toepassing is links te laten liggen.”
• Wat is de impact op het huuraanbod?
Wout Jacobs: “Het leidt vooral tot minder aanbod op de huurmarkt, wat soms de indruk kan geven dat dit eerder het doel is van de desbetreffende gemeente dan het effectief verbeteren van de kwaliteit op de huurmarkt.”
Jeroen Cools: “Hogere kwaliteitseisen zorgen voor betere panden, maar ook voor hogere huurprijzen. Veel mensen zullen hierdoor uit de boot vallen. En gezien het grote tekort aan sociale woningen vormt dit een zeer groot probleem voor de toekomst. De politiek moet dit oplossen, maar slaagt er voorlopig niet in.”
“Als men te streng gaat controleren, gaan investeerders eerder afgeschrikt worden en gaat de krapte op de huurmarkt nog groter worden”
Cools, Berthouts Immo
• Welke impact heeft een verbetering van de woningkwaliteit op de huurprijzen?
Wout Jacobs: “De laatste jaren zijn de huurprijzen, mede
door de opwaardering enorm gestegen.”
Evelien Thys: “Naar prijzen toe niet zozeer, wel naar kwaliteit van de huurder die erin komt te zitten. Een verhuurder die een kwaliteitsinjectie uitvoert met een hogere EPC waarde van D naar B kan makkelijk 200 tot 300 euro extra doorrekenen. Met het gevolg dat er gewoon aan een andere type huurder zal verhuurd worden.”
Jeroen Cools: “Het is niet meer dan logisch dat eigenaars hun gemaakte kosten willen doorrekenen.”
“Ik zie het als onze taak als makelaar om panden te weigeren die niet voldoen aan de minimale kwaliteitsnormen”
• Hoe kunnen we bijkomend kwalitatief huuraanbod creëren? Welke rol moet de overheid hierin spelen?
Jeroen Cools: “De overheid moet hogere subsidies uitkeren voor panden met label D, E en F. Zoals eerder vermeld is niet iedereen financieel in staat om hun huurpand grondig te renoveren. Zonnepanelen en warmtepompen kom ik zelden tegen in gerenoveerde woningen en appartementen.”
Evelien Thys: “Verhuurders worden tegenwoordig vooral weggejaagd. Denk maar aan de verhoging van de registratierechten van 10 naar 12 procent. Investeerders willen vooral bouwen en niet meer verbouwen. Verbouwen wordt steeds complexer. Afbraak komt ook wel voor, maar echt renoveren om te verhuren is nog weinig aantrekkelijk.”
Wout Jacobs: “Verlaag opnieuw de aankoopkosten, versnel het vergunningentraject voor nieuwbouwprojecten, maak nieuwe woonvormen vlotter toegankelijk en creëer hiervoor een wettelijk kader.”
Bedankt voor jullie inzichten!
CIB analyseert kotprijzen in nieuwste editie van Huurbarometer
De gemiddelde huurprijs van een studentenkamer zal volgend academiejaar bijna overal in Vlaanderen de kaap van 500 euro ronden. Dat blijkt uit onze meest recente huurbarometer waarin we 2.000 verhuringen van studentenkamers via vastgoedmakelaars analyseerden. We zagen het afgelopen academiejaar een stijging van de huurprijzen in alle studentensteden en verwachten volgend academiejaar eenzelfde tendens.
De belangrijkste bevinding uit de recente CIB-huurbarometer voor studentenkoten: in het huidige academiejaar zaten de gemiddelde prijzen al dicht tegen de grens van €500. De hoge inflatie stuwde ze naar €490 in Vlaanderen en €494 in Brussel. Het is trouwens opvallend dat er amper nog een verschil zit tussen de gewesten.
Uit de eerste cijfers voor het komende academiejaar blijkt dat we verdere stijgingen mogen verwachten. Daarom kunnen we met zekerheid voorspellen dat de grens van €500 in academiejaar 2024-2025 zowel in Vlaanderen als in Brussel overschreden zal worden. “Enerzijds komt dat doordat de inflatie weliswaar is getemperd maar toch volatiel blijft. Anderzijds staat de markt van de studentenkamers onder druk. Er is meer vraag dan aanbod. Er is ook spanning door het uitwijken van studenten naar het regu-
lier woningbestand en de inspanningen van de gemeenten om dat tegen te gaan”, vertelt communicatiedirecteur Kristophe Thijs.
Overal stijgingen
De prijsaanpassing aan de inflatie zette zich door in alle studentensteden. Opvallend genoeg zagen we net de laagste stijgingen in de Vlaamse grootsteden Antwerpen en Gent. Aan de ‘goedkopere’ kant van het spectrum waren er echter stevige toenames, waardoor een student in academiejaar 2023-2024 in geen enkele stad gemiddeld nog minder dan €400 betaalde.
Uit de analyse van de gemiddelde huurprijzen in de Vlaamse studentensteden blijkt dat studentensteden als Hasselt (€516) en Leuven (€514) de kaap van €500 al gerond hebben, terwijl Gent er heel dicht tegenaan schurkt.
De Vlaamse Regering voert een uniform kotlabel in waarmee de studentensteden aan de slag kunnen. Het uniform kotlabel treedt in werking op 1 januari 2025.
Op dit moment kiezen studentensteden en hogere onderwijsinstellingen zelf of ze een kotlabel invoeren en verplichten. Ze bepalen ook zelf de voorwaarden voor dat label. Dat maakt het voor studenten en verhuurders weinig transparant om koten met elkaar te vergelijken en te weten of een kot kwaliteitsvol en brandveilig is. Dat moet een uniform kotlabel verhelpen. Het kotlabel zal attesteren dat de studentenkamer conform is op vier punten:
• De woningkwaliteitsnormen, zoals bewezen door een conformiteitsattest
• Eventuele strengere veiligheids- en kwaliteitsnormen voor kamers die een gemeente heeft opgelegd, zoals blijkt uit een ander bewijs van de gemeente
• De brandveiligheidsnormen, zoals bewezen door een brandweerattest of een attest van een brandtoezichter die werd aangewezen door de burgemeester
• Het aantal woongelegenheden is stedenbouwkundig vergund of vergund geacht
Zodra bewezen is dat aan deze vier normen is voldaan, moet het kotlabel worden uitgereikt. De gemeenten kunnen geen bijkomende vereisten meer opleggen.
Los van het Vlaams kotlabel zou een gemeente ervoor kunnen kiezen om extra aspecten te controleren, zoals het EPC-attest, de binnennummering of studentvriendelijkheid. Die kunnen de uitreiking van het Vlaams kotlabel niet verhinderen, maar de gemeente kan er wel rond sensibiliseren.
De gemeente kiest om al dan niet in te tekenen op het Vlaams kotlabel. Een gemeente is daar niet toe verplicht. Studentensteden kunnen met andere woorden vrij bepalen of zij het Vlaams kotlabel uitreiken, met een eigen label (blijven) werken of niets doen.
De gemeenten zullen het Vlaams kotlabel verplicht kunnen stellen. Een gemeente kan dus beslissen dat op haar grondgebied alleen koten mogen worden verhuurd die beschikken over het label. Koten die het label niet halen, mogen dan niet verhuurd worden. In combinatie met de meldingsplicht krijgen de gemeenten zo extra wapens om o.m. de verhuur aan studenten van niet-vergund opgedeelde ééngezinswoningen te bestrijden.
Enkel Antwerpen (€467) hinkt wat achterop. “De druk in Antwerpen laat zich duidelijk minder voelen dan in andere universiteitssteden. Opvallend is ook de prijsstijging in een niet-universiteitsstad als Brugge (+14%). Daar worden meer en meer (en dus nieuwere) koten ontwikkeld om de druk in de universiteitssteden op te vangen. Een
tendens die zich ook in de prijs laat voelen. Eenzelfde fenomeen zien we trouwens ook in Kortrijk, al is de prijsstijging daar minder opvallend”, aldus Thijs.
In tegenstelling tot vorig academiejaar zijn er in Vlaanderen nergens nog prijsdalingen op te tekenen.
Ingrepen op Brusselse woninghuurmarkt doen makelaars wenkbrauwen fronsen
Het percentage huurders in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ligt tussen 61% en 64,5%. Niet onlogisch dat een regionale overheid dan de focus legt op die huurmarkt. Probleem is echter dat bij die focus de slinger steeds meer doorslaat in de richting van de huurder. Denk maar aan het voorkeurrecht voor de zittende huurder of enkele opvallende wijzigingen in het Brusselse woninghuurrecht. Maatregelen die bij Brusselse makelaars de wenkbrauwen doen fronsen. “Het evenwicht is zoek. Dit is geen doordacht woonbeleid”, klinkt het overal in koor.
Brussels staatssecretaris voor Huisvesting Nawal Ben Hamou (PS) laat in het laatste jaar van deze legislatuur stevig van zich horen. Zo is sinds begin dit jaar het voorkeurrecht voor de zittende huurder een feit. Een maatregel waartegen we ons als CIB, samen met onze collega’s van Federia, hevig hebben verzet. Ondanks dit verzet werd de maatregel toch goedgekeurd, waarna beide beroepsfederaties gerechtelijke stappen hebben ondernomen om deze ordonnantie een halt toe te roepen.
Niemand gebruikt voorkeurrecht
“Dat voorkeurrecht zorgt voor ons als makelaars voor veel bijkomende administratieve rompslomp. We moeten alles omzetten in procedures om de maatregel correct te kunnen uitvoeren. Het gaat hier vooral om het correct informeren van de huurder, maar ook de eigenaars stellen veel vragen. Doordat er amper rond gesensibiliseerd is, zorgt dit voor ons voor veel bijkomend werk. Trouwens, sinds de maatregel begin dit jaar werd ingevoerd, heb ik nog geen enkele huurder gehad die van zijn of haar voorkeurrecht gebruik heeft gemaakt”, vertelt Brussels makelaar Kristien Viaene.
Gewestelijke registratie
Half april keurde het Brusselse parlement op voorstel van Ben Hamou ook de ordonnatie goed voor het invoeren van een gewestelijke registratie van huurcontracten. Dat gebeurde ondanks volstrekte onduidelijkheid over de wettelijkheid van de afschaffing van de federale registratieplicht. CIB, Federia en diverse andere partijen riepen op om de ordonnantie niet te stemmen zonder garanties dat er geen dubbele registratieplicht komt. Dat men die
“Het huidige beleid jaagt investeerders weg. Het gevolg zal zijn dat er nog minder huurpanden zullen worden aangeboden en de prijs daardoor nog zal stijgen.”
bezorgdheid naast zich neerlegde, getuigt van een totaal gebrek aan pragmatiek en respect voor vastgoedprofessionals en verhuurders.
“Ook hier is het opzet duidelijk. Buiten het feit dat voor ons als makelaars er dubbel werk dreigt te moeten gebeuren en dit uiteindelijk toch een federale bevoegdheid is, is deze ordonnantie een opstap richting het reguleren van de huurprijzen. Overheidsinmenging dus. Omdat te kunnen realiseren, heeft Brussel data nodig en die verkrijgt men via deze verplichte registratie”, weet Viaene.
Kiespubliek
Kristien Viaene zetelt zelf in het Overlegcomité voor Huisvesting in Brussel en kan daarin van nabij vaststellen heel wat initiatieven ondernomen worden ‘die mooi klinken voor het kiespubliek van de PS in Brussel’. “Het is zeker interessant om daarin te zetelen, maar laten we zeggen dat de sociale actoren in dat overlegcomité veel meer hun slag thuishalen dan de vastgoedsector/eigenaars. We hebben als sector een stem, maar ik heb niet het gevoel dat die gehoord wordt.”
Wijzigingen woninghuurrrecht
Na het voorkeurrecht en de gewestelijke registratie stak de staatssecretaris nog een derde pluim op haar hoed met een reeks wijzigingen aan het Brusselse woninghuurrecht. Ook hier is de insteek duidelijk: de positie van de huurder verder versterken. De belangrijkste wijzigingen gaan van de nietigheidssanctie bij woningkwaliteitsproblemen, het aanrekenen van kosten en lasten en de doorrekening ervan aan banden leggen, huuroverdracht, kortlopende huurcontracten, de afficheringsplicht en de huurwaarborg. Alle details rond deze wijzigingen staan gestipuleerd op onze website CIB.be.
Geen baas over woning
“Er zitten hier wijzigingen in waar we wel mee kunnen leven, maar opnieuw ligt de focus vooral op de rechten
van de huurder. Steeds meer eigenaars hebben het gevoel dat ze geen baas meer zijn over hun eigen woning met alle gevolgen vandien. Ik krijg nu al eigenaars over de vloer die om een schatting komen vragen. Je mag niet vergeten dat Brussel over een bijzonder oud woningenpark beschikt. Alle eerder vernoemde maatregelen in combinatie met de renovatieplicht (los van verkoop) die er aankomt in Brussel, jagen investeerders stilaan weg. Het gevolg zal zijn dat er nog minder huurpanden zullen worden aangeboden en de prijs daardoor nog zal stijgen. Het Brusselse woonbeleid is enkel op de korte termijn gericht en houdt totaal geen rekening met alle actoren op de woningmarkt. Doordacht kan je zoiets moeilijk noemen”, oordeelt Kristien Viaene.
Luxevastgoed verhuren: een blik achter de schermen
“Duurste huurpand was er eentje van 15.000 euro per maand”
Wie aan Knokke denkt, denkt aan dure villa’s. Niet alleen wie een exclusief stulpje wil kopen, ook wie er eentje wil huren moet rekening houden met een prijskaartje om u tegen te zeggen. “Huurprijzen van 6000 euro per maand vormen geen uitzondering”, vertelt vastgoedmakelaar Laëtitia Noël, onlangs nog uitgeroepen tot Vastgoedstudente 2024 (Syntra) tijdens de voorbije Real Estate Awards. Laëtitia ontfermt zich bij het Knokse vastgoedkantoor Immo Cambier De Nil al vier jaar over de afdeling verhuur. Zij gunt ons een blik achter de schermen van de verhuur van luxevastgoed.
Laëtitia schetst om te beginnen een duidelijk beeld van de eigenaars en kandidaat-huurders. “De eigenaars hier verhuren niet voor het rendement. Meestal komen ze niet meer genoeg naar hun woning, maar willen ze het ook niet verkopen”, legt ze uit. “Dat kan gaan om een familieappartement dat nauw aan het hart ligt en waar men zelf nog heeft gewoond. Wij krijgen dan de vraag om een huurder te zoeken die de woning even graag zal zien als hen. Die mogelijke huurders willen meestal één of twee jaar huren om de markt wat te leren kennen om dan te beslissen of ze in die regio willen kopen, en of ze een huis dan wel appartement willen kopen.”
Het cliënteel telt volgens Laëtitia vaak oudere mensen op zoek naar een villa om er met de kleinkinderen te komen en te genieten in de zomer. “Ook businessmensen die een pied à terre willen voor in het weekend, zijn terugkerende klanten, net zoals we ook vaak verhuren
“We zien de mooiste interieurs waar ik zelf veel inspiratie uit haal”
Laëtitia Noël
aan voetballers. Zij kennen Knokke niet echt dus wij ontlasten hen van A tot Z.”
Matchmaker
Laëtitia beschouwt zichzelf als een matchmaker die de eigenaars en mogelijk toekomstige kopers met elkaar matcht en nadien opvolgt met het oog op een latere verkoop. Een goede selectie is daarbij volgens haar cruciaal. “Bij die panden met zo’n prijskaartje en de eigenaars waar we nauw mee in contact staan is het belangrijk om goed
te gaan screenen. Doordat we een persoonlijke aanpak hanteren, werken we met lijsten die ik bijhoud zodat ik weet naar welk soort panden klanten op zoek zijn. Als een pand vrijkomt stuur ik al een preview door naar mogelijk geïnteresseerde klanten zodat we kort op de bal kunnen spelen. Aangezien ik die klanten al ken, hoef ik ze ook niet meer te screenen. Soms krijgen we al onmiddellijk een match, en brengen we de eigenaar en kandidaat-huurder samen voor een persoonlijke ontmoeting zodat die klik er effectief is.” En wat als die klik er niet is, ook al is de kandidaat-huurder helemaal solvabel? “Ik heb al twee keer een verhuur weten af te springen, omdat er geen match was tussen beiden en de eigenaar geen goed gevoel had. Dat komt dus wel voor.”
Huurprijs bepalen
Je zou denken dat een woning met een hoog prijskaartje minder snel verhuurd geraakt, maar dat valt op zich wel mee meent Laëtitia. “Hoe hoger het budget, hoe kleiner de poel. Hoe toegankelijker de prijs, hoe vlotter. Door onze persoonlijke aanpak en matching verhuren we standaard binnen de drie maanden en in sommige dossiers zelfs binnen de maand.”
Hoe bepaal je nu of een pand 5000 of 6000 euro per maand waard is? Op basis van welke objectieve criteria wordt die huurprijs vastgelegd? “Dat is niet altijd evident. We trekken wel altijd met twee naar een schatting. Afhankelijk van de ligging, afwerkingsgraad en vele referenties die we al hebben in de buurt van panden die we succesvol verhuurd hebben, maken de we prijs op. Nadien stemmen we nog eens alles intern af met het verkoopteam en zaak-
“Door onze persoonlijke aanpak en matching verhuren we standaard binnen de drie maanden en vaak zelfs binnen de maand”
voerders. Sommige eigenaars willen ook enkel tegen een bepaalde prijs verhuren en niet minder.”
Duurste huurpand
Het duurste pand dat Laëtitia ooit in de verhuurportefeuille had, was er eentje van 15.000 euro per maand. “Dat was een zeer exclusieve villa in een van de Knokse paadjes, die heel privaat en verscholen liggen. Een nieuwbouw met ondergrondse garage, maatwerk en volledig bemeubeld.”
Een fascinerende markt dus die Laëtitia enorm aanspreekt. “Ik heb nooit anders gekend, het was oorspronkelijk niet mijn bedoeling om in het luxesegment te belanden. Het leukste aan de job is het persoonlijke contact. Je leert enorm veel interessante mensen kennen en we zien de mooiste interieurs waar ik zelf veel inspiratie uit haal. Ik mag hier ook mijn tijd nemen om de klanten langs beide kanten in de watten te leggen met onze service. Het is geen fabriek waar alles snel snel moet gaan. Ik zou persoonlijk nooit nog iets anders willen.”
Alleenstaanden op een krappe huurmarkt
Huren wordt steeds duurder, het afgelopen jaar steeg de gemiddelde huurprijs met 3,5 procent naar 853 euro. Vooral de huurprijzen voor studio’s schoten de hoogte in na corona, en de toekomst belooft niet veel beterschap. Al zeker niet voor de alleenstaande huurder, zien ook CIB-vastgoedmakelaars Lieven De Prins en Gwenny De Vroe.
Stijgende huurprijzen door de krapte op de huurmarkt
Door de stijgende rente, hogere huisprijzen en het vaak verplichte voorschot worden veel mensen gedwongen om te blijven huren. Bovendien komen vanwege de lange wachtlijsten voor sociale woningen veel sociale huurders op de privémarkt terecht. De vraag naar huurwoningen stijgt, maar het aanbod blijft achter. Kleine investeerders zijn minder geneigd om panden te kopen voor verhuur, onder andere door het wegvallen van fiscale voordelen op de tweede woning. Veel niet-conforme huurpanden komen op de koopmarkt als renovatieprojecten. Alleen het 6% btw-tarief op sloop en heropbouw voor verhuur biedt enige stimulans om een woning op de huurmarkt te plaatsen.
Lieven De Prins, zaakvoerder van Immo De Prins uit Sint-Niklaas, benadrukt ook hoe het tekort aan woningen de prijzen omhoog stuwt. “Er is vooral een tekort aan éénslaapkamerappartementen en grotere huizen voor samengestelde gezinnen. Gezinnen verhuizen steeds meer naar Sint-Niklaas omdat Antwerpen te duur is geworden. Er is een groot tekort aan huurwoningen, wat alleen kan worden opgelost door nieuwe woningen bij te bouwen.”
Meer alleenstaanden in de maatschappij
De afgelopen 30 jaar is het aantal alleenstaanden met een vijfde toegenomen. In de meeste gemeenten zijn singles meer de norm dan de uitzondering geworden. Deze diverse groep woont om verschillende redenen alleen: koppels gaan uit elkaar en ouderen blijven steeds langer zelfstan-
“We moeten afstappen van de tunnelvisie van ‘één woning per huishouden’, vooral in Vlaanderen waar veel te grote en vaak verouderde woningen staan die zich perfect lenen voor opdeling in meerdere woonentiteiten of moderne woonvormen”
dig wonen. Bijna 36% van de huishoudens bestaat uit één persoon, ongeveer 1,8 miljoen van de 5 miljoen Belgische huishoudens. Het Planbureau verwacht dat alleenwonenden in 2070 goed zullen zijn voor 41 procent van de huishoudens.
Gwenny De Vroe, zaakvoerder van IMMOO, ziet alleenstaanden niet alleen als een groeiende maar ook als een volatiele groep. “Er is niet alleen een instroom, maar ook een grotere doorstroom van alleenstaanden in huurpanden.”
In Sint-Niklaas is er de laatste jaren een toename van het aantal alleenstaande huurders. “Het aantal kandidaten is sterk toegenomen en het aandeel alleenstaanden is eveneens sterk gegroeid”, stelt Lieven De Prins vast.
Verandert de huurmarkt mee met de noden van de maatschappij?
Hoewel het aantal alleenwonenden in ons land toeneemt, lijkt de woonmarkt niet mee te evolueren. De meeste panden in België zijn gericht op gezinnen, waardoor er een gebrek is aan betaalbare alternatieven voor starters en kleine huishoudens. Net afgestudeerde jongeren kiezen vaak voor co-housing in de (centrum)steden. Ook onder senioren wint zelfstandig samenwonen aan populariteit, zoals bij Gumm Cohousing in Mechelen, waar een oud kerkgebouw is omgebouwd tot een intergenerationeel samenwoonproject. Het probleem met samenwoonvormen is echter het ontbreken van een juridisch kader, niet de bereidheid van verhuurders.
Vastgoedmakelaar Gwenny merkt op dat er geen politiek draagvlak is voor een juridisch kader voor cohousing, woningdelen, het opdelen van woningen en tiny housing. “Dit is een gemiste kans, gezien de combinatie van een stijgende bevolking, gezinsverdunning en initiatieven om de open ruimte te behouden. We moeten afstappen van de tunnelvisie van ‘één woning per huishouden’, vooral in Vlaanderen waar veel te grote en vaak verouderde woningen staan die zich perfect lenen voor opdeling in meerdere woonentiteiten of moderne woonvormen.”
Gelijke behandeling van huurders
Wanneer een huurpand op verschillende kanalen wordt gepubliceerd, stromen de aanvragen binnen. Het is aan de vastgoedmakelaar om alleenstaanden gelijk te behandelen, zonder voorkeursbehandeling bij het toewijzen van een huurwoning. “Iedere kandidaat moet een standaardformulier invullen, waarbij loonfiches worden bekeken voor de solvabiliteit van de kandidaat. Een motivatiebrief heeft vaak veel overtuigingskracht bij de verhuurder”, merkt Lieven De Prins op.
“Het aantal kandidaten in Sint-Niklaas is sterk toegenomen en het aandeel alleenstaanden is eveneens sterk gegroeid”
De Prins, Immo De Prins
“Een motivatiebrief is niet verplicht, maar helpt vaak. Sommige mensen schrijven een mooi opstel over hun huidige woonsituatie. Eigenaars letten daar wel op. Als vastgoedmakelaar zijn wij de bemiddelaar tussen kandidaten en eigenaars. Het komt steeds vaker voor dat eigenaars de kandidaat-huurder eerst willen ontmoeten voor een gesprek voordat zij een beslissing nemen.”
Gwenny De Vroe benadrukt dat het een menselijke keuze is van de eigenaar, gebaseerd op financiële zekerheid zoals de één-derderegel, maar ook op het persoonlijke verhaal van de huurder. “Veel kandidaten geven ook hun vorige verhuurder op als referentie, wat vertrouwen geeft bij de eigenaar.”
Financiële zekerheid primeert
Om de betalingszekerheid te verhogen, proberen kandidaat-huurders vaak extra manieren te vinden om de eigenaar te overtuigen, zoals borgstelling waarbij bijvoorbeeld een van de ouders borg staat. Het is juridisch echter niet mogelijk om zowel borgstelling als een huurwaarborg van drie maanden te vragen. “Zelfs als de huurder het zelf voorstelt, is deze combinatie niet toegestaan”, zegt Lieven De Prins. Bij koppels is er meer financiële zekerheid, maar er bestaat ook de kans dat ze uit elkaar gaan tijdens een lopend huurcontract. “Alleenstaanden met een hoog inkomen bieden dan meer zekerheid”, beaamt vastgoedmakelaar Gwenny De Vroe.
De vastgoedmakelaar heeft een bemiddelende rol tussen potentiële huurders en verhuurders. Lieven benadrukt dat je als makelaar meer tijd moet nemen om te luisteren naar het verhaal achter de mensen. Dit onderschrijft Gwenny De Vroe ook.
“We moeten eigenaars duidelijk maken dat alleenstaande huurders een eerlijke kans moeten krijgen om het pand te huren. Vandaag worden ze nog vaak benadeeld door allerlei vooroordelen en zelfs regelrechte discriminatie wanneer ze zich aanbieden om een pand te huren.”
In de krantenkoppen kon je er de laatste maanden niet omheen: de huurprijzen van studentenkoten zijn aardig gestegen. Op een jaar tijd is de gemiddelde huurprijs met 8% gestegen, op twee jaar tijd 15% en op vijf jaar tijd maar liefst 25%. Dat blijkt uit de CIB-huurbarometer. Volgens deze cijfers zouden de gemiddelde huurprijzen in het academiejaar 2024-2025 zelfs de grens overschrijden van 500 euro per maand. Is studentenvastgoed een interessante investering voor particulieren?
Of schuilen er addertjes onder het gras? Dat bekijken we in de opleiding ‘Studentenvastgoed: fiscaal bekeken’! We spraken met docent Dave Palmans (CEO, Remetrics) over de trends en evoluties in het studentenvastgoed.
Beperkt kwalitatief aanbod
Hoewel de huurprijzen van studentenkamers zeker een duwtje kregen door de hoge inflatie, valt er geen lijn te trekken in de evolutie. “De stijgingen die we de laatste jaren noteren voor de huurprijzen zijn veel sterker dan de inflatie. Dit wordt o.a. gedreven door het tekort aan kamers”, constateert Palmans. Je zou het op het eerste gezicht niet zeggen maar momenteel zijn vraag en aanbod ongeveer in evenwicht. Alleen is de kwaliteit in het aanbod gewoon beperkt. In Gent is er bijvoorbeeld een massa aan koten die niet voldoen aan de oppervlaktenormen en/of lijden onder verregaande slijtage. De vraag naar kwalitatieve kamers kan momenteel dus niet ingevuld worden.
Hoge exploitatiekost
Een oorzaak voor het beperkte aanbod – en dus het stijgen van de huurprijzen – zijn de strenge minimumnormen voor brandveiligheid en woonkwaliteit. Hoe meer regels er worden opgelegd aan verhuurders, hoe meer dat de exploitatiekost de hoogte in duwt. De wetgeving voor deze normen is ook nog eens verspreid over drie niveaus. Er moet niet alleen voldaan worden aan de federale huurwetgeving, maar ook de Vlaamse Codex Wonen legt normen op naar veiligheid, gezondheid en woonkwa-
liteit. En dan zijn er ook nog de stedelijke normen. Dit gaat dan over bijkomende regels omtrent fietsenstallingen, oppervlaktes van de buitenruimten, etc.
Een andere factor in de hoge exploitatiekosten is de beheersbaarheid. In studentenhuizen zijn er heel wat tussenkomsten tussen huurder en verhuurder. Het aantal tussenkomsten vergroot per hoeveelheid gemeenschappelijke ruimtes. Als het sanitair gedeeld is, zullen er bijvoorbeeld veel sneller klachten komen dan wanneer elke huurder zijn eigen voorzieningen heeft. Dit soort interventies vertalen zich in een hogere exploitatiekost én hogere huurprijzen.
‘Korting’ voor early birds, prijzige last-minutes
De prijsstijgingen zijn ook deels te wijten aan de sturing van de verhuurperiode in de kotenmarkt.
“De verhuurperiode begint vaak in februari-maart, maar in die periode wordt pakweg maar 60% van de beschikbare kamers te huur aangeboden”, oordeelt Palmans. De insteek hierachter is dat een groot deel van de markt, net afgestudeerden, nog niet weet wat of waar ze willen ver-
der studeren. Zij treden vaak pas in juli toe tot de markt. Op dat moment wordt het overige aanbod in de markt gezet, met veel hogere huurprijzen. We evolueren op die manier naar een tweefasenverhuur: een deel in februari-april en een deel in de zomerperiode. Volgens Palmans kan dit voor heel uiteenlopende huurprijzen zorgen voor vergelijkbare koten binnen dezelfde residentie. “Vroeger keek men of de huurprijzen in een residentie ongeveer gelijk waren, vandaag speelt dat niet langer een rol”, klinkt het.
Meer studenten met hogere eisen
Er zijn ook een aantal trends aan de vraagzijde. Demografisch staan er veel meer jongeren klaar om (verder) te studeren in vergelijking met vroeger. Dat is deels te verklaren door een grotere instroom van buitenlandse studenten, die allemaal een kamer nodig hebben (bron: CIB-Huurbarometer). Daarnaast zullen studenten vaker een traject op maat uitstippelen dat langer duurt dan vanuit de opleiding vooropgesteld werd. Met andere woorden, de vraag naar studentenkoten zal blijven stijgen.
Een tweede trend aan de vraagzijde is dat de lat steeds hoger komt te liggen voor verhuurders. Uiteraard wordt er verwacht dat een kot voldoet aan de basisnormen, maar de vraag naar kamers met eigen sanitair wordt steeds groter. “Wat ook frappant is, is de opkomende vraag naar kamers met een eigen parkeerplaats. Iets wat vroeger ondenkbaar was, want je had óf een auto óf een kot. Dat is een vraag die niet altijd ingevuld kan worden. In een stad als Diepenbeek is dit mogelijk, maar in centrum Leuven is dit een hele uitdaging”, zegt Palmans.
Grote spelers op de loer
De trends van de laatste jaren zorgen ervoor dat studentenkamers meer en meer als een beleggingsobject gezien worden. Dat betekent dat er ook meer grote spelers in de markt komen – zoals een Xior of een UpKot – maar ook buitenlandse bedrijven. In de komende jaren zullen er steeds meer grotere residenties op de markt komen. “De gebouwen met grote volumes, zoals de ‘studententorens’, zijn de laatste jaren echt opgekomen”, bevestigt Palmans. Grote spelers winnen het hier vaak van de particuliere verhuurders, aangezien de renovatiekosten in kleine eenheden meer doorwegen in de huurprijzen.
In steden zoals Gent en Leuven liggen universiteitsgebouwen vaak ver uiteen. In een poging om de campussen meer te centraliseren, worden nieuwe sites ontwikkeld buiten het stadscentrum. “Kotstudenten willen hun kamer of verblijf dicht bij de ‘studentenbeleving’ en faculteiten of onderwijsgebouwen. Grote spelers anticiperen hierop door residenties te ontwikkelen in de zones van the next best thing”, zegt Palmans.
To invest or not to invest?
We kunnen concluderen dat studentenvastgoed als particuliere investering een grote evenwichtsoefening met zich meebrengt. In de opleiding ‘Studentenvastgoed: fiscaal bekeken’ hebben we het o.a. over de evolutie van studentenvastgoed en de impact op de verhuur en investeringen. Ook de wetgeving en de fiscale kant komen aan bod. Verder krijg je een praktisch rekenmodel mee naar huis, dat afgestemd is op de specifieke kostenstructuren voor investeringen in studentenvastgoed.
Docent Dave Palmans geeft nog de volgende raad mee: “Langs de investeringskant zou ik altijd aanraden om op directe wijze te investeren in studentenvastgoed. Een directe investering zal vaak meer opbrengen dan de indirecte investeringen, zoals obligaties in een huisvestingsbedrijf. Maar voor je investeert in vastgoed is het belangrijk om ook stil te staan bij het fiscale aspect. We staan namelijk voor een grote belastinghervorming die vooral vastgoed in de personenbelasting zal raken. Het rendement van privaat uitgebaat vastgoed zal dus beïnvloed worden. In de opleiding maken we daarom ook de afweging tussen investeren als particulier of via een patrimoniumvennootschap.”
Kom je graag meer te weten over studentenkamers als investeringsvastgoed? Schrijf je dan in voor de opleiding ‘Studentenvastgoed: fiscaal bekeken’! De opleiding gaat door op de volgende locaties en data. Inschrijven is mogelijk via vivo.be.
Gent: 22 oktober van 14u tot 17u
Leuven: 8 november van 9u30 tot 12u30
Antwerpen: 20 november van 14u tot 17u
Volg vanaf oktober ook de opleiding ‘Studentenkamer of toch niet? Juridische aspecten van de verhuur van huisvesting voor studenten’! Meer info en inschrijven via vivo.be.
LABEL Dat de plaatsbeschrijving een essentieel onderdeel uitmaakt van je verhuurdossier, wist je al.
Maar wat is nu beter:
1
2
3
Als kind wou ik een veelgelezen schrijver worden, maar ik had te weinig talent. In plaatsbeschrijvingen kan ik nu mijn ambitie botvieren.
A. Heerlijk! Ik kan daar écht van genieten. Ik ga er ùren mee door. Herlezen, schrappen, synoniemen zoeken... Zàlig gewoon.
B. Ik laadt dat schreiven liever aan iemant anders over.
C. Ik ben Tom Lanoye. Ik bén een veelgelezen schrijver.
4
De huurder heeft de muren in de woonkamer en de keuken beschadigd, dus ze moeten herschilderd worden. Daar moet dus een prijs op geplakt worden.
A. Ik kijk naar Dobbit-TV en ken dus wel de richtprijzen om dat correct in te schatten.
B. Mij niet gezien, mijn expert regelt dat voor mij. Die wérkt voor Dobbit-TV.
C. De broer van de verhuurder is huisschilder, dus ik vraag wel aan hem om een offerte te maken.
Afspraken regelen, parking zoeken, wachten, op de betaling van facturen jagen, handtekeningen regelen, addenda maken,...
A. I love it! Zo kom je nog eens buiten ook.
B. Nee, dank u, ik laat dat aan iemand anders over en kan dan op mijn gemak iets gaan eten.
C. Mijn vrouw/man regelt dat. Zo heeft die ook iets te doen.
Ik wil graag iets verdienen aan plaatsbeschrijvingen.
A. Ik maak ze dus rap rap zelf. Ik betaal mezelf toch weinig loon uit, dus moet ik ook niet te veel vragen aan de verhuurder. Dan heb ik ook minder gezaag.
B. Daarom besteed ik ze uit. Geen gedoe, maar wel incasseren.
C. Nee, ik verdien genoeg aan de verhuurtransactie op zich.
Naar aanleiding van een zwaar schadedossier word ik opgeroepen voor het vredegerecht.
A. Geen probleem. Ik maak mijn plaatsbeschrijvingen zelf en kan het goed uitleggen. Zo’n vaste klant is die verhuurder nu ook weer niet.
B. Geen probleem. Mijn expert zal het wel gaan uitleggen.
C. Ik zorg voor een doktersbriefje.
Heb je overwegend A geantwoord, zorg dan dat je over de juiste tools beschikt.
Ben je eerder B, doe dan een beroep op een betrouwbare en solide partner.
Voor categorie C is er weinig hoop...
Een plaatsbeschrijving correct én rendabel uitvoeren? Dat kan alleen als het snel, gestructureerd en volgens de regels van de kunst verloopt. Als vastgoedmakelaar heb je de keuze: zelf uitvoeren of uitbesteden. Beide opties zijn mogelijk met CheckNet en als CIB-lid geniet je bovendien ook nog van enkele unieke ledenvoordelen.
Wil je de plaatsbeschrijving liever zelf uitvoeren? De CheckNet Rental Inspector-app is dan de perfecte oplossing. Met deze app voer je eenvoudig en efficiënt plaatsbeschrijvingen uit. Geen tijd om dit zelf te doen of wil je als makelaar niet rechtstreeks betrokken zijn? Kies dan voor de CheckNet-service en besteed je plaatsbeschrijvingen uit. CheckNet regelt alles voor je, inclusief het incasso indien gewenst. De vraag blijft dus: uitbesteden of zelf uitvoeren?
Net als bij veel andere keuzes is er ook hier geen eenduidig antwoord. Iedereen heeft zo zijn redenen om voor het een of het ander te kiezen. De ene waardeert comfort en externe, objectieve expertise, terwijl de ander liever zelf de controle houdt. Wat je ook kiest, het moet profes-
sioneel gebeuren. Je relatie met de verhuurder en je geloofwaardigheid staan namelijk op het spel.
Voor de doe-het-zelvers zijn de tijden van dictafoon en pen en papier echt voorbij, tenzij je te veel tijd hebt. Vertrouwen op de “lone ranger” expert van om de hoek brengt dan weer risico’s met zich mee, zoals beschikbaarheid en oplevertermijnen. Met CheckNet slaap je op beide oren, of je nu de CheckNet Rental Inspector-app gebruikt of je plaatsbeschrijvingen laat uitvoeren door een van onze experts.
Twijfel je nog welke optie het beste bij jou past? Overloop dan zeker onze vijf eenvoudige stellingen en bepaal jouw profiel.
Data en de analyse ervan zijn van onschatbare waarde. Ook in de vastgoedsector is dit niet anders. Dat is de laatste jaren meer en meer duidelijk gewor-
den. CIB en Korfine zijn al jaren dé partners van vastgoedmakelaars, het is dan ook niet meer dan logisch dat beiden recent de handen in elkaar hebben geslagen om tijdens vijf roadshows in alle Vlaamse provincies belangrijke inzichten met vastgoedprofessionals te delen.
Op basis van vele tienduizenden huurcontracten kregen alle aanwezigen inzichten en analyses over de evoluties van de huurprijzen. Een gesmaakt initiatief waarmee CIB en Korfine een kleine 500 makelaars bereikte.
Overtuig nieuwe klanten met video walkthroughs. Maak snel & éénvoudig video’s voor al je digitale kanalen dankzij de Walkly app.
Boost je online aanwezigheid in 1,2,3
A.I. video editing
Social media video
Interactieve rondleiding
