CIB info 82

82

januari februari maart 2019

Magazine van CIB Vlaanderen

SYNDICUSSPECIAL

Afgiftekantoor Oostende X - P911234 - driemaandelijks tijdschrift - vu: Stephan Coenen, Kortrijksesteenweg 1005, 9000 Gent

SYNDICI KIMMY GOUBERT EN SOFIE VAN DE STEENE

“Minder avondvergaderingen!

Meer digitalisering?”

VASTGOEDBELOFTE 2018 MICHEL MAES EN VASTGOEDONDERNEMER 2018 ALAIN HAVEN

“Wij zijn niet zomaar verkopers”

DOSSIER ZORGVASTGOED

“De intensiteit van het beheer ligt een pak hoger”

!

beric

t voor synhd ici

CONDENSATIEKETEL WETTELIJK VERPLICHT VANAF SEPTEMBER 2015

HOE KAN IK MIJN SHUNTSCHOUW AANPASSEN ?

ons uniek shuntschouw renovatiesysteem de ideale oplossing Dankzij ons shunt renovatiesysteem kan een condensatie ketel in ieder appartement tot 25 verdiepingen ongeacht het bouwjaar

Werkwijze Borhite shuntschouw renovatie BORHITE OMBOUW 1

Een Borhite Eco Liner + op maat wordt ingebracht in het bestaande rookgasafvoerkanaal.

2

Het shuntsysteem wordt vervolgens zodanig omgebouwd dat het kanaal gas- en waterdicht wordt en van verbrandingslucht wordt voorzien.

3

Er wordt hoofdzakelijk vanop het dak gewerkt met zo weinig mogelijk storing en interventie in de appartementen.

eco-liner +

tot 25

verdiepingen

renoveer tijdig uw shuntschouw met weinig kap- & breekwerk SHUNT RENOVATIE wordt uitgevoerd met borhite eco liner + • Het Eco Liner + systeem van Borhite is een innovatief systeem waarmee

elke schoorsteen zonder breekwerk kan gerenoveerd worden.

• Na het opblazen en uitharden van de glasvezelkous wordt het rookkanaal

volledig druk- en waterdicht

• De Eco Liner + beantwoordt aan de huidige normen en is CE-gekeurd.

• Bij het uitstomen van de Eco Liner + komen er geen giftige stoffen vrij.

Deze liner is nl. uitsluitend vervaardigd uit anorganische materialen.

2

www.borhite.be/nl/service/shunt-renovatie

voor alle info contacteer ons

>

BORHITE

I

bvba

I

Torhoutsesteenweg 30

T 050 827 627

of

8210 Loppem (Heidelberg)

info@borhite.be I

www.borhite.be

w ww. ar t e mi se. be

8

VOORWOORD

Vrouwen aan de macht We zijn op de vastgoedmarkt stilaan op weg om opnieuw geschiedenis te schrijven. Volgens de meest recente cijfers van Statbel noteerde het aantal appartementsgebouwen de voorbije twintig jaar een stijging van maar liefst 87%. De forse stijging wordt aangevuurd door het hoge aantal nieuwe appartementen. Om je een idee te geven: in 2018 waren 63% van alle vergunde nieuwbouwwoningen flats. Een in de Vlaamse geschiedenis nog nooit gehaald cijfer dat er mee voor zorgt dat tegen 2022 a ­ ppartementen de open bebouwing zullen verdringen van de eerste plaats in de lijst van populairste woonvormen.

Naar de oorzaak van deze appartementisering hoeven we niet ver te zoeken. Dure en steeds schaarser wordende bouwgronden, de mobiliteitsproblematiek, de verstedelijking, de demografische groei en niet te vergeten de veranderende gezinssamenstellingen zorgen ervoor dat de vraag naar een appartement fors toeneemt.

Meer appartementen betekent ook meer beheerders en net die beroepsgroep krijgt in dit themanummer alle schijnwerpers op zich.

Wist je overigens dat van alle BIV-erkende makelaars er maar 319 exclusief zijn ingeschreven op de deelkolom syndicus? Weliswaar een stijging van meer dan 10% in vergelijking met vorig jaar, maar het overgrote deel van de vastgoedmakelaars – ruim 5.000 om precies te zijn – kiest er nog steeds voor om zowel in te schrijven op de deelkolom bemiddeling als op de deelkolom syndicus.

Deze editie van onze syndicusspecial is er eentje met ‘vrouwen aan de macht’. Zo vertellen twee vrouwelijke syndici over hun passie voor het beroep. De redactie zoomt ook in op het boomen van assistentiewoningen de laatste jaren en de gevolgen daarvan op vlak van het beheer.

We laten ook enkele stagiairs aan het woord die getuigen over hun keuze voor het syndicschap. Verder belicht ervaringsdeskundige Jo Franco het Reglement van Interne Orde (RIO) in acht vragen en komt ook het aspect van de gerechtelijke syndicus ruim aan bod.

Afsluiten doen we dit nummer met een dubbelinterview. Alain Haven en Michel Maes blikken terug na 365 dagen als respectievelijk Vastgoedondernemer en Vastgoedbelofte van het jaar. Een boeiend gesprek dat ik zou willen aangrijpen om tegelijkertijd een warme oproep te lanceren om je als vastgoedmakelaar kandidaat te stellen voor de volgende editie van onze Real Estate Awards die dit jaar op 23 mei worden uitgereikt. Ik kijk er alvast naar uit om je die gala-avond in Brussel te mogen ontmoeten.

Stephan Coenen Voorzitter CIB Vlaanderen

CIBINFO — nr 82 // 2019

3

INHOUD

Adverteren in CIB info?

Voor informatie en reservatie kan je terecht bij Veronique Van Hoorickx › 09 242 49 88 › adverteren@cib.be Vragen?

Heb je vragen, suggesties of ideeën?

Laat het ons weten via › communicatie@cib.be Redactie: Ewoud Hasenbos, Tine Terryn, Kristophe Thijs, CIB studiedienst Fotografie: Robby Verdickt (Cover, p.4, p.10, p.12) Inge Van den Heuvel (p.26, p.28, p.29) Ontwerp en druk: Mirto Print - mirto.be

CIB info is een uitgave van Confederatie van Immobiliën­b eroepen vzw. Kortrijksesteenweg 1005 – 9000 Gent

v.u. Stephan Coenen

Partners

4

10

In dit nummer VOORWOORD

3

VASTGOEDNIEUWS Wat gebeurt er in vastgoedland?

6

PUBLIREPO Luminus

8

IN DE KIJKER De syndicus

9

INTERVIEW Syndici An-Sofie Van de Steene en Kimmy Goubert breken een lans voor nieuwe manieren van werken

10

DOSSIER ZORGVASTGOED Experte Karen Van de Woestijne over de opmars van assistentiewoningen

14

volg ons

GETUIGENIS Stagiairs-syndici houden pleidooi voor het syndicschap

17

Onze ledenconsulenten Antwerpen + Kust

OPLEIDING IN DE KIJKER Het reglement van interne orde in 8 vragen

18

UITGELICHT De gerechtelijke syndicus

20

SAY CHEESE Nieuwjaar in de CIB-afdelingen

Ernst-Jan Driezen › 0479 39 80 52 › ernst.driezen@cib.be

23

Limburg + Vlaams-Brabant Brussel

Guillaume Dragonetti › 0473 77 77 89 › guillaume.dragonetti@cib.be Oost-Vlaanderen + West-Vlaanderen

TOOL IN DE KIJKER RealSmart

24

INTERVIEW Vastgoedondernemer en Vastgoedbelofte 2018 kijken terug op het voorbije jaar

26

14

Michel Engelbosch › 0473 83 97 61 › michel.engelbosch@cib.be

26

20

CIBINFO — nr 82 // 2019

5

VASTGOEDNIEUWS

Wat gebeurt er in vastgoedland?

Hervorming woningkwaliteits­normen in 2021

Sloop- en heropbouw­premie kan voortaan worden aangevraagd

Tijdens de laatste maanden voor de verkiezingen zullen nog een aantal cruciale dossiers de revue passeren. Denken we maar aan de hervorming van de woningkwaliteitsnormering. Deze materie is voor elke vastgoedmakelaar van cruciaal belang, zeker voor wie actief is in verhuurbemiddeling, de verkoop van vastgoed om te verhuren of rentmeesterschap.

De geplande wijzigingen zullen ­immers een verregaande impact hebben op zowel de normen van de Vlaamse Wooncode zelf, als op de wijze waarop deze worden gehandhaafd (de controles, sancties, …).

De regelgeving is grotendeels klaar en ligt nu voor bij het Vlaams Parlement. Het uitvoeringsbesluit moet nog voorgelegd worden bij de Raad van State.

Streefdatum om de hervorming in werking te laten treden is 1 januari 2021.

Sinds 1 maart kan je in Vlaanderen een sloop- en heropbouwpremie aanvragen. In dertien Vlaamse steden geldt al langer een btw-tarief van 6 procent voor wie een gebouw sloopt en er een woning of appartementsgebouw bouwt. Elders betaalt je 21 procent btw. Omdat overal 6 procent btw ­invoeren mogelijk op Europese bezwaren stoot, heeft de Vlaamse regering beslist om buiten die dertien steden een sloop- en heropbouwpremie in te voeren. Het gaat om een forfaitaire premie van 7.500 euro. Aanvragen gelden voor omgevingsvergunningen die zijn aangevraagd sinds 1 oktober vorig jaar en tot eind oktober van dit jaar. Er is 15 miljoen euro voor uitgetrokken, wat overeenkomt met 2.000 projecten. De premie is enkel bestemd voor particulieren, en indien ze geen aanspraak kunnen maken op de 6 procent btw voor sloop- en heropbouw.

Ze wordt uitbetaald binnen de drie maanden nadat de sloopwerken zijn vastgesteld.

Elk huis heeft voortaan een woningpas Al gehoord van de woningpas? In dit gratis digitaal paspoort vindt de eigenaar voortaan in één oogopslag alle beschikbare info van z'n woning terug (energie, isolatie, bodem, …). Op termijn zal de woningpas uitgebreid worden met meer info en attesten en zal de eigenaar de woningpas kunnen delen met anderen, waaronder de makelaar en notaris. Inloggen kan met e-id, token of de itsme-app via https://woningpas.vlaanderen.be.

Waals bodemdecreet in voege Sinds 1 januari 2019 is het nieuwe Waals bodemdecreet in voege getreden.

Het nieuwe Waalse ­Bodemdecreet bepaalt onder meer de feiten, die aanleiding geven tot het verplicht uitvoeren van een oriënterend bodemonderzoek. Daarnaast voorziet het decreet ook een nieuwe informatieplicht voor de overdrager. Die moet verplicht een uittreksel uit de databank, met gegevens rond de bodemtoestand, bezorgen aan de overnemer. De onderhandse en authentieke akte met betrekking tot de overdracht moeten ook een aantal verplichte vermeldingen bevatten.

6

Vlaams Woninghuur­decreet: bestel de gratis infobrochures Eind 2018 heeft de Vlaamse overheid een aantal folders en brochures uit­ gebracht rond het nieuwe Vlaams Woninghuurdecreet. Je vindt de brochures terug in het dossier ‘Vlaams ­Woninghuurdecreet’ op CIBweb.be of op www.woninghuur.vlaanderen.

Nieuwe regels voor Brusselse verwarmings- en klimaatregelings­systemen Net zoals verwarmingssystemen kunnen slecht geïnstalleerde of slecht onderhouden klimaatregelingssystemen zeer energieverslindend worden. Daarom heeft de Brusselse Hoofdstedelijke Regering enkele jaren geleden voorzien in een EPB-reglementering voor verwarming en klimaatregeling. Als gevolg moeten verwarmings- en klimaatregelingssystemen in het Brussels Hoofdstedelijk ­Gewest periodiek gekeurd en onderhouden worden.

Belangrijk om te weten: ­ op 1 januari is die EPB-reglementering op een aantal vlakken gewijzigd.

UBO-registratieplicht: nog tijd tot 30 september Vennootschappen krijgen meer tijd om zich in te schrijven in het UBO-register. Dat register houdt informatie bij over de uiteindelijke begunstigde van een vennootschap, die zich bijvoorbeeld achter verschillende entiteiten kan verbergen. Zo hoopt de overheid anonieme vermogens boven water te halen in de strijd tegen witwaspraktijken en fiscale fraude. Alle vennootschappen, (internationale) vzw’s, stichtingen, trusts, fiducieën en andere vergelijkbare juridische constructies zijn verplicht om informatie over hun uiteindelijke begunstigde(n) aan het register te verstrekken. Normaal gezien moest dit tegen 31 maart 2019 gebeuren, maar bevoegd minister Alexander Decroo besliste onlangs om de deadline voor registratie uit te stellen tot 30 september 2019.

Logiesdecreet: nieuwe steek­proefcontroles aangekondigd Eind 2018 werd de beleidsbrief Toerisme besproken in het Vlaams Parlement. Daarbij verduidelijkte minister Weyts dat er geen ­wijzigingen meer gepland worden aan het Logiesdecreet. De regelgeving blijft dus wat ze is. Letterlijk zegt hij: "Dat een logies niet ­beantwoordt aan de basisvereisten rond veiligheid en vooral brandveiligheid wordt niet langer oogluikend toegestaan." De minister kondigde daarbij meteen aan dat in 2019 een nieuwe ronde van steekproefcontroles zal volgen. Kort samengevat: voor verhuur­ kantoren zal het ook dit jaar zaak zijn om in te zetten op conformiteit met het Logiesdecreet.

bizLocator wil grootste zoekmotor voor professioneel vastgoed zijn Het Agentschap Innoveren & Ondernemen (VLAIO), de nv ORIS en inmiddels meer dan 50 gemeente­ besturen en intercommunales hebben zich geën­ gageerd om het webplatform bizLocator uit te bouwen tot de grootste zoekmotor voor professioneel vastgoed in Vlaanderen. Sinds de start in 2013 is de website uitgegroeid tot een volwaar­ dige zoekmotor met ruim 3.700 zoekertjes en meer dan 200 professionele aanbieders.

Wil jij ook je panden publiceren op bizLocator?

Registreer je via bizmart.bizlocator.be of neem contact op via support@bizlocator.be.

CIBINFO — nr 82 // 2019

Rookmelder voortaan verplicht in elke huurwoning De laatste jaren wordt er volop ingezet op het installeren van optische rookmelders, in het bijzonder op de private huurmarkt.

Daarbij werden een aantal belangrijke deadlines vastgelegd.

De laatste deadline – voor bestaande huurcontracten voor woningen gebouwd na 1945 – is op 1 januari verstreken. Voortaan moeten alle huurwoningen dus verplicht met rookmelders uitgerust zijn.

7

publireportage

Klanten worden steeds veeleisender. De vastgoedsector weet dat maar al te goed. Eigenaars of huurders van een woning verwachten dat hun makelaar het onderste uit de kan haalt. Ze rekenen niet alleen op zijn expertise, ze verwachten ook een uitstekende, correcte en snelle service.

Ook de energiemarkt is volop in beweging. Consumenten zetten zich in voor het milieu. Zij investeren in energiebesparende oplossingen en services en willen groene en duurzame energie. Maar de prijzen op de energiemarkt fluctueren continu. Klanten verwachten dan ook zekerheid zonder in te leveren op gemak, comfort en vrijheid. En daar heeft Luminus het perfecte antwoord op!

Interview met Mieke Vavedin, Sr. Sales Manager Real Estate Development bij Luminus Een huis kopen of verkopen doe je niet iedere dag.

Gelukkig maar, want daar komt heel wat bij kijken. Als nieuwe eigenaar of huurder denk je er niet altijd aan om de energiemeters over te nemen. En niets is vervelender dan een nieuwe woning in te trekken zonder stroom of verwarming.

Onze sterkte is net dat wij makelaars en hun klanten een extra dienstverlening aanbieden bij een verhuis, door hun zorgen rond het energiecontract weg te nemen.

Waarom kiezen voor Luminus?

Luminus is de 2de grootste energieproducent en -leverancier in België en marktleider op het vlak van hernieuwbare energie. Wist u dat Luminus zelfs de nummer 1 is op het vlak van wind- en waterkrachtenergie? Met 189 windmolens en 7 waterkrachtcentrales voorzien we meer dan 300.000 gezinnen van duurzame energie.

Wij investeren elk jaar in innovatieve energiebesparende oplossingen om 8

klanten te helpen hun energiefactuur te verminderen en efficiënter om te springen met energie. Bij Luminus kunt u niet alleen terecht voor groene stroom, maar ook voor de installatie van zonnepanelen, nieuwe verwarmingsketels,…

Daarnaast neemt Luminus verschillende initiatieven waarmee iedereen zijn ecologische voetafdruk kan verkleinen. Ik denk dan o.a. aan onze coöperatieve Luminus Wind Together. Op die manier kunnen al onze klanten deel uitmaken van een duurzame toekomst.

Luminus en CIB Vlaanderen werken al jaren nauw samen: wat is de toegevoegde waarde voor de makelaar?

Het Real Estate team van Luminus zorgt ervoor dat bij een verhuis of nieuwe aansluiting, de overdracht van elektriciteit en gas snel en correct wordt geregeld. De makelaars hebben binnen ons team één persoonlijk aanspreekpunt met grondige kennis van de vastgoedsector; ze kunnen rekenen op een unieke en op maat gemaakte service.

De

makelaar

maakt

ongetwijfeld

het verschil bij zijn klanten door alle zorgen rond hun energiecontract weg te nemen. Bovendien is aan elk geactiveerd contract een aantrekkelijke vergoeding verbonden.

De klanten verwachten steeds meer van hun leverancier: hoe speelt Luminus dan in op die nieuwe behoeften?

De klant verwacht inderdaad dat zijn energieleverancier hem helpt om zijn energiefactuur te verlagen; hij wil groene en duurzame energie, duidelijke tarieven en vaste energieprijzen.

Met onze nieuwe Comfy tarieven geniet de klant gedurende minstens één jaar van een vast tarief. De elektriciteit is 100 % Belgisch en groen, wat goed is voor het milieu.

De klant heeft bovendien de vrijheid om op ieder moment zijn contract zelf online te beheren. Dit kan in zijn persoonlijke klantenzone My Luminus, via onze website of de Luminus-app.

Elke nieuwe klant krijgt ook een aantrekkelijke welkomstkorting.

Trouwe klanten worden vanaf nu extra beloond. En als kers op de taart, geniet hij doorlopend van een heleboel voordelen en kortingen op zijn favoriete merken! Bent u benieuwd naar de exacte voorwaarden, dan kan ik u zeker aanraden om contact op te nemen met uw regionale adviseur. Bij afwezigheid kunt u ook steeds terecht bij het RED Projects-team.

T 011/84 24 54 red.projects@luminus.be

› IN DE KIJKER

DE SYNDICUS CIBINFO — nr 82 // 2019

9

10

“De makelaardij gaat vooruit, maar de wereld van de syndicus blijft ter plaatse trappelen”

“In Brussel zijn avond­ vergade­ringen onbetaalbaar, waarom durven we dit in Vlaanderen niet?”

Kimmy Goubert

An-Sofie Van de Steene

INTERVIEW

Syndici breken een lans voor nieuwe manieren van werken

“Minder avond­vergaderingen!

Meer digitalisering?”

De laatste jaren lijken almaar minder jongeren te staan springen om het beroep van syndicus uit te oefenen. Wordt vastgoedbeheer een knelpuntberoep of hoeven we ons geen zorgen te maken? Syndici An-Sofie Van de Steene en Kimmy Goubert trekken aan de alarmbel en pleiten voor (r)evolutie.

“Avondvergaderingen zijn een doorn in het oog. Waarom kunnen we in Vlaanderen niet allemaal aan hetzelfde zeel trekken en ‘stop’ zeggen?”

A

n-Sofie Van de Steene (Syndicus.gent) had vroeger een mooie job in de banksector, maar besloot op een bepaald moment om mee te stappen in de zaak van haar man. Vandaag heeft ze al heel wat jaren ervaring op de teller staan en bezit ze twee kantoren met een mooie gebouwenportefeuille in het Gentse. Kimmy Goubert (De Syndic) is juriste van opleiding en gaf les aan Kaho Sint-Lieven waar ze zich opwierp tot specialiste in mede-eigendom. Uiteindelijk was ze zodanig gebeten door de materie dat ze fulltime syndicus werd bij De Syndic, eerst in Gent en nadien ook in Dendermonde.

Beide vrouwen staan nog altijd rotsvast achter hun carrièreswitch. “Iedere dag is anders”, steekt Van de Steene van wal. “Je hebt vergaderingen, expertises, werfvergaderingen, dakrenovaties, projecten, ... Wat ik wel uit handen geef, is de boekhouding. Ik heb een hekel aan cijfers. Raar genoeg heb ik jarenlang in een bank gewerkt” (lacht). Goubert vindt naast het juridische en technische gedeelte ook het menselijke aspect interessant. “Ik vind het fascinerend om te zien hoeveel verschillende soorten mensen er bestaan en hoe mensen op elkaar reageren.” Toch is het niet altijd rozengeur en maneschijn. “Ik heb beseft dat er ook heel veel onbeleefde mensen in appartementsgebouwen wonen”, zegt Goubert. “Je moet de eigenaars soms opvoeden. Zeker in de beginjaren van je carrière is het kwestie van bepaalde zaken niet persoonlijk op te vatten.”

CIBINFO — nr 82 // 2019

›› Is dat de reden waarom heel wat nieuwe stagiairs zich enkel nog voor bemiddelingsactiviteiten inschrijven?

Van de Steene: “Daar ligt het probleem niet, denk ik.

Ik heb het gevoel dat er in scholen een verkeerd beeld van het beroep geschetst wordt. ‘Met makelaardij kan je rijk worden, met syndicschap kan je je boterham verdienen.’ Dat is deels ook waar. Als syndicus kan je een stabiel inkomen vergaren, maar rijk ga je er niet van worden. Ik denk dat vooral de makelaardij overschat wordt.”

Goubert: “Er ontbreekt wat in het curriculum van de opleiding. Een syndicus moet van alle markten thuis zijn. Je moet kunnen boekhouden, juridisch en technisch geschoold zijn en je moet een vergadering kunnen leiden. Studenten die vandaag afstuderen, beschikken niet over al die vereisten.”

Van de Steene: “Je mag niet verwachten van de syndicus dat hij al deze aspecten tot in de puntjes beheerst. Eigenlijk moet hij vooral de juiste mensen aanduiden om bepaalde problemen op te lossen. Eigenaars verwachten soms te veel. Onlangs kwam ik in een gebouw in het kader van een dakrenovatie. De eigenaar was verwonderd dat ik niet zelf het lastenboek en de meetstaat ging opmaken.”

›› Heerst er ook in zekere mate een imagoprobleem?

Van de Steene: “Een opwaardering van het imago zou zeker welkom zijn. Ik kijk daarbij naar de beroepsfederaties om hierin het voortouw te nemen.

Als er kosten zijn aan het gebouw denken sommigen

11

“Ik heb vroeger een fortuin aan babysits uitgegeven” An-Sofie Van de Steene

nog vaak verkeerdelijk dat alle uitgaven in de handen van de syndicus belanden.”

›› Begrijpen mede-eigenaars onvoldoende dat professionaliteit een prijs heeft?

Goubert: “De laatste jaren komen er almaar kosten bij. Is het niet in kader van dakrenovatie, dan zijn het wel de nieuwigheden met betrekking tot het reglement van interne orde. Daar kunnen wij helaas niks aan doen.”

Van de Steene: “Ik heb nog nooit commentaar gekregen op het feit dat er soms extra prestaties worden aangerekend. Eigenlijk valt dat goed mee. Het forfaitair bedrag dat we aanrekenen is volgens mij wel nog altijd te laag.”

›› Om terug te komen op de ‘falende’ opleiding: welke impact heeft dit op de zoektocht naar geschikte medewerkers?

12

Goubert: “Die zoektocht is een ramp. Er zijn kantoren die werken met boekhouders én technisch geschoolden om het takenpakket te verdelen, maar wij werken met all-round dossierbeheerders. Zij moeten van A tot Z het gebouw beheren en de vergaderingen leiden. En die zijn dun gezaaid.”

Van de Steene: “Dat betekent natuurlijk veel ­avondwerk. Voor vrouwen kan dat al een struikelblok vormen.”

›› Is de factor ‘avondwerk’ een lastige in combinatie met een gezinsleven?

Van de Steene: “Ik heb vroeger fortuinen uitgegeven aan babysits. In de periode tussen februari en mei ben je drie tot vier avonden in de week niet voor je gezin beschikbaar. Ik kan me voorstellen dat iemand die niet zelfstandig is daarvoor geen babysit wil nemen.”

Goubert: “Het is zaak om goed af te stemmen met je partner. Ik heb jarenlang alle vergaderingen zelf geleid. Dat waren er 120 op jaarbasis. Dat is best veel, zeker als je partner ook in de branche zit.”

›› Zou minder of geen avondwerk het beroep aantrekkelijker maken?

Van de Steene: “Het lijkt me alleszins een van de belangrijkste struikelblokken. Nu gaat het nog in het begin van het seizoen, maar tegen mei en juni beginnen de vele avondvergaderingen echt door te wegen.

Er moet een mentaliteitswijziging komen. Voor ons

INTERVIEW

zijn zulke vergaderingen dagelijkse kost, eigenaars moeten slechts één keer per jaar opdagen. Eigenlijk zouden ze ook eens een dag of een halve dag verlof kunnen nemen.”

Goubert: “Eigenaars zijn zo niet. Als ze het gewend zijn om rond 19u te vergaderen en je durft de vergadering om 18u30 te plaatsen, dan staan ze al op hun achterste poten.”

Van de Steene: “Nochtans kan het in Brussel wel anders. Daar zijn avondvergaderingen niet te betalen.

Eigenlijk is dat normaal. Maar hier in Vlaanderen durven we dat nog niet. In feite moeten we hier allemaal aan hetzelfde zeel trekken. Met de vergrijzing hebben we gelukkig het voordeel dat meer en meer gebouwen bewoond worden door gepensioneerden die liever ’s namiddags vergaderen in plaats van ’s avonds.”

Goubert: “Het zou gemakkelijker zijn om nieuwe mensen aan te trekken wetende dat ze overdag kunnen vergaderen en dat er nog volk op kantoor is als back-up. Nu moet ik altijd mee op pad, zeker het eerste half jaar. Op den duur is dat niet meer rendabel.

We moeten dringend nadenken over het afschaffen van avondvergaderingen. De makelaardij gaat vooruit, maar de wereld van de syndicus blijft ter plaatse trappelen. Waarom niet digitaal vergaderen? Dat moet ook lukken.”

›› Bestaat er een toekomst voor digitale vergaderingen?

Goubert: “Zeker en vast, als er goed over nagedacht wordt. Meer en meer mensen verwachten transparantie. Ze willen een website waarop ze alles kunnen raadplegen. Geef ze een uitnodiging die ze na een bepaalde periode digitaal kunnen invullen. En laat de kantoren overdag gewoon open voor vragen.”

Van de Steene: “Persoonlijk vind ik het houden van algemene vergaderingen wel een must omdat je elkaar face-to-face ziet. Ik ken vele eigenaars bij naam en wil dat graag ook zo houden. Al neemt dat niet weg dat er meer gedigitaliseerd en efficiënter vergaderd moet worden.”

Goubert: “Ik denk dat bepaalde punten van een vergadering zeker gedigitaliseerd kunnen worden. En als het om ‘speciallekes’ gaat die veel geld kosten, zoals een dakrenovatie, dan kan daarvoor nog altijd een speciale algemene vergadering in het leven geroepen worden. Soms wordt er vergaderd om te vergaderen.”

Van de Steene: “In gebouwen waar er niets op de agenda staat, is dat inderdaad het geval. Maar dan nog vind ik het wel belangrijk dat je elkaar af en toe ziet. Ik ben natuurlijk een stukje ouder.”

Goubert: “Ik heb de indruk dat mensen steeds minder geïnteresseerd zijn in hun vergaderingen. Neem

CIBINFO — nr 82 // 2019

nu bijvoorbeeld hernieuwde algemene vergaderingen in kleine gebouwen. We hebben daar al hogere tarieven voor ingeroepen en toch zitten sommigen daar niet meer mee in. Een ander mag over hun centen beslissen.“

“De zoektocht naar geschikte medewerkers is een ramp” Kimmy Goubert

›› Wat maakt het beroep verder nog lastig?

Van de Steene: “Het feit dat je continu bereikbaar moet zijn. Ik slaap met mijn gsm. Wij hebben twee kantoren, waarvan eentje met drie en eentje met twee vennoten. Voor dringende zaken mogen ze mij gerust bellen. Maar als ze mij ’s nachts om halfvier bellen met hun ‘zatte botten’ omdat ze het sleutelgat niet vinden, word ik wel kwaad.”

Goubert: “De eerste jaren was het bij mij een gelijkaardig verhaal, maar op een bepaald moment heb ik ‘stop’ gezegd. Ik wil mijn weekends daar niet meer voor opofferen. Ik ben geen dokter.”

›› Hoe doe je dat dan?

Goubert: “Door te werken met externe permanentiesystemen. We hebben een secretaresse die alles opvangt. Die laat weten dat men tijdens de kantooruren moet terugbellen of kan zelf al eens helpen. Enkel bij hoogdringendheid worden we nog opgebeld tijdens het weekend.”

›› Mogen we besluiten dat digitalisering een belangrijke rol moet spelen in de toekomst van het beroep?

Van de Steene: “We zullen een inhaalbeweging moeten maken op het vlak van digitalisering en informatisering. Ons kantoor streeft naar de ultieme transparantie, waarbij iedereen alles kan consulteren.”

Goubert: “Dat zou de zaken alleszins vooruithelpen.

Terwijl men vroeger je deur platliep voor het minste, zullen mensen in de toekomst minder snel geneigd zijn om binnen te stappen omdat ze alles kunnen terugvinden. En dat zal het beroep ook aantrekkelijker maken voor een nieuwe generatie afgestudeerden.

Transparantie wordt het sleutelwoord.”

13

DOSSIER ZORGVASTGOED

Expert Karen Van De Woestijne ziet assistentiewoningen als paddenstoelen uit de grond schieten

“De intensiteit van het beheer ligt een pak hoger” De wereld van het zorgvastgoed is vandaag volop in beweging en biedt ook voor de vastgoedbemiddelaar, de -beheerder en de -promotor heel wat opportuniteiten.

Naast de mogelijkheden zitten er ook addertjes onder het gras, waar je, zeker als syndicus, maar beter rekening mee houdt. Zo vergt het beheer van assistentieflats vaak veel meer tijd én energie dan in een klassiek appartementsgebouw. “Reken maar gerust op dubbel zo veel werk”, merkt syndicus en expert in het beheer van zorgflats, Karen Van De Woestijne, op.

14

J

e kan tegenwoordig geen stad of gemeente meer doorkruisen zonder dat je wel ergens een site met assistentiewoningen tegenkomt. Een logisch en makkelijk verklaarbaar fenomeen in een evoluerende maatschappij waarin de oudere bevolking zo lang mogelijk blijft verlangen naar een zekere vorm van zelfstandigheid. De populariteit ervan is de laatste jaren enorm gestegen, waardoor ook het aanbod zienderogen is toegenomen.

›› Het aanbod aan assistentiewoningen neemt de laatste jaren duidelijk toe. Betekent dit ook dat de vraag naar het beheer ervan stijgt?

Karen Van De Woestijne: “Wij ervaren inderdaad een sterk stijgende vraag sinds de afschaffing van de programmering door de Vlaamse Overheid. De fiscale voordelen die worden geboden aan erkende assistentiewoningen werken als een magneet op promotoren en potentiële kopers. Complexen rijzen als paddenstoelen uit de grond en moeten allemaal beheerd worden. Doordat er vaak een overwicht aan eigenaars-investeerders is – meer dan eigenaars-bewoners – wordt er vrijwel meteen gekeken naar de aanstelling van een professioneel syndicus door de nieuwbakken VME’s.”

›› Met welke factoren hou je als syndicus rekening als je de vraag krijgt van het beheer van assistentiewoningen?

“Mijn ervaring leert dat de intensiteit van het beheer een pak hoger ligt dan in een klassieke mede-eigendom. Vooral het feit dat je geregeld met hoogbejaarde bewoners zit, zorgt dat de ‘zelfstartendheid’ van dergelijke VME's vaak beperkt is. Zowel eigenaars als bewoners wensen ‘ontzorgd’ te worden en steunen sterk op professionele beheerders voor alle gebouwgerelateerde zaken. Waar we in een klassieke mede-eigendom steeds op zoek gaan naar een eigenaar/ bewoner die bijvoorbeeld het vervangen van de lampen in de gemene delen behartigt of opvolgt dat het vuilnis tijdig weggeraakt, zitten we hier met een doelgroep die nog weinig praktische klussen kan opnemen en zelfs vaak moeite heeft met het sorteren van afval. Ook al is de doelgroep van assistentiewoningen 65-plus, toch leert de praktijk dat de instapleeftijd 75-plus is. Als syndicus kan je er maar beter van uitgaan dat je alle taken zelf moet behartigen en weinig kan delegeren naar de eigenaarsgroep toe.”

›› Je dient als syndicus ook samen te werken met een zogenaamde beheersinstantie?

“Klopt, het is eigenlijk die beheersinstantie die de exploitatie doet van het zorgcomplex. Het is tevens de beheersinstantie die de woonassistent aanlevert,

CIBINFO — nr 82 // 2019

die de bewoners bijstaat bij hun vragen en zorgnoden, die de sociale cohesie van het complex bewerkstelligt, die garanties biedt op crisis- en overbruggingszorg. Maar het is ook de beheersinstantie die als enige de facturatie mag doen naar de bewoners toe en dit op basis van de afgesproken dagprijs. Een eigenaar-verhuurder kan dus geen additionele verrekening doen naar zijn huurder op basis van de afrekening die hij van de syndicus ontvangt. De syndicus houdt er best een goede samenwerking op na met de beheersinstantie, die via het Woonzorgdecreet verantwoordelijk is voor wat het woonzorgdecreet ‘aangepaste huisvesting’ noemt. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de rolstoeltoegankelijkheid doorheen het hele complex. Maar de beheersinstantie is tevens verantwoordelijk voor de exploitatie van de gemeenschappelijke ontmoetingsruimtes, die traditioneel toch het terrein zijn van de Algemene Vergadering en de syndicus.”

›› Is onze wetgeving aangepast aan het beheer van dit type flats of is hier geen rekening mee gehouden?

“De wet op de mede-eigendom is perfect toepasbaar, maar wordt jammer genoeg doorkruist door het Vlaamse Woonzorgdecreet en het besluit van de Vlaamse regering voor de groepen van assistentie­ woningen, die op geen enkele manier rekening houdt met de spelregels in mede-eigendom. Voor het Vlaamse Agentschap Zorg, dat de jaarlijkse inspectie doet van erkende assistentiewoningen, is een ­A lgemene Vergadering van geen tel als zij problemen vaststellen. Als zij oordelen dat er extra handgrepen moeten worden geplaatst in de gemeenschappelijke delen – gangen of toiletten – van een groep van ­erkende assistentiewoningen, dan sturen ze een inspectieverslag met “niet-conformiteit” naar de ­beheersinstantie met de vraag voor onmiddellijke ­opvolging. Het is maar één voorbeeld.”

›› Heeft onze sector nood aan ‘specialisten’ in het beheer van assistentiewoningen?

“Wees daar maar zeker van. Zowel op vlak van syndicschap als op vlak van bemiddeling moet je de ­specifieke regelgeving kennen om je job goed te kunnen doen. Zo legt de regelgeving op het vlak van erkende assistentiewoningen heel andere opzegmogelijkheden vast voor zowel verhuurders als huurders en merken we al te vaak dat kopers van assistentiewoningen hierrond onvoldoende geïnformeerd zijn.

Idem voor de regelingen rond huurwaarborgen en de indexatie van huurgelden als onderdeel van de dagprijs. Zelfs de bepaling van de dagprijs wordt op een dwingende manier geregeld. Vooral de vlotte

15

DOSSIER ZORGVASTGOED verhuur van assistentiewoningen is vandaag vaak een issue, deels omdat investeerders hebben gekocht met onrealistische rendementsverwachtingen, maar ook deels omdat senioren langer wachten vooraleer de stap te zetten om in een assistentiewoning te

gaan wonen. Te veel leegstand leidt tot verzuring van eigenaarsgroepen en dat straalt ook negatief af op de syndicus. Als beheerder kan je daarom maar beter nagaan of het bewonerspotentieel voldoende hoog is.”

Assistentiewoningen en het constante spanningsveld tussen de beheersinstantie en de syndicus Zoals eerder in het interview al aangegeven heeft de wet­gever beslist dat de dagelijkse leiding van de erkende groepen van assistentiewoningen verzekerd wordt door de beheersinstantie. Op de markt zijn er een aantal professionele spelers actief die hun diensten aanbieden om projecten van groepen van assistentiewoningen te beheren. De beheersintantie beslist zelf over hoe zij deze leiding vormgeeft. De regelgeving bevat hierover geen specifieke bepalingen, maar beperkt zich tot een algemene definitie. Hierdoor ontstaat eigenlijk een constant spanningsveld.

Bovendien zullen de meeste erkende groepen van assistentiewoningen de vorm aannemen van een appartementsgebouw, waarbij het eigendomsrecht is verdeeld tussen verschillende personen, volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in de gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten Deze groepen van assistentiewoningen vormen juridisch een gedwongen appartementsmede-­ eigendom en zijn logischerwijs onderhevig aan de bepalingen van de wet op de mede-eigendom. Elke mede-eigenaar treedt toe tot de vereniging van mede-eigenaars, wiens doel erin bestaat om de groep van gebouwen te behouden en te beheren. De figuur van de syndicus is het executief orgaan, dat de beslissingen van de algemene vergadering uitvoert. Eveneens vertegenwoordigt de syndicus de vereniging van mede-eigenaars naar buiten toe en vormt hij/zij het rechtstreeks aanspreekpunt voor

16

iedereen die zich wenst te richten tot de vereniging. De syndicus is hierdoor de spilfiguur bij het beheren van de gemeenschappelijke delen in een appartementsgebouw.

“Bij ontstentenis aan wettelijke bepalingen die de verantwoordelijkheden van respectievelijk de beheersinstantie en de VME’s duidelijk afbakenen, ontstaan onduidelijkheden en conflictsituaties. Wie dient bijvoorbeeld als verantwoordelijke te worden aangeduid voor de uitvoering van herstellingswerken aan bepaalde gemeenschappelijke delen, zoals de gang, waarvan het beheer tot de wettelijke taak van de syndicus behoort, maar waarvan het ontstaan is toe te schrijven aan het gebruik door de beheersinstantie? Noch de wet op de mede-eigendom, noch de regelgeving betreffende de groepen van assistentiewoningen spreekt zich hierover uit”, legt VSKC-juriste Céline Van den Berghe uit.

Dergelijke problematiek blijkt in de praktijk te worden verstevigd doordat beheersinstanties bepaalde taken van de syndicus waarnemen en zodoende de hoedanigheid van syndicus en dienstverlener combineren. Dit in tegenstrijd met het wettelijk takenpakket van de syndicus zoals voorzien in de wet op de mede-eigendom. Deze vaststelling is bijzonder problematisch, niet enkel voor de figuur van de syndicus, maar ook voor de bewoners van de assistentiewoning, die hierdoor veelvuldig geconfronteerd worden met onduidelijkheden en/of vergissingen in de aanrekening van gemeenschappelijke kosten.

“Hierdoor komt de figuur van de syndicus onder druk te staan, temeer omdat beheersinstanties hun taak in de praktijk voor een langere periode waarnemen (vb. een aanstelling voor een periode van 15 jaar), terwijl het mandaat van de syndicus wettelijk gezien een einde neemt na drie jaar.

Een mandaat dat uiteraard door de algemene vergadering kan hernieuwd worden. Bepaalde beheersinstanties trachten hun beïnvloedingsmarge tevens te vergroten door de inkoop van bepaalde gemeenschappelijke delen (zoals het gemeenschappelijk restaurant), waardoor zij tevens het statuut van mede-eigenaar bekomen en medezeggenschap verkrijgen”, aldus Céline Van den Berghe.

GETUIGENIS

Stagiairs-syndici houden pleidooi voor het syndicschap

“Kiezen voor een leven dat nooit saai is” Het aantal appartementsgebouwen is de laatste 10 jaar met 40% toegenomen, zo blijkt uit de laatste Statbel-cijfers. Dat aantal zal in de toekomst ongetwijfeld ­blijven groeien. Maar zullen er ook voldoende syndici zijn om al die gebouwen te ­beheren?

Stagiairs Douglas Van Tomme (Vastgoed Select) en Bart Vandyck (Verimass) springen alvast in de bres om de toekomst te verzekeren. › VANWAAR DE KEUZE VOOR HET SYNDICSCHAP? ‹ Van Tomme: “Na mijn stage als vastgoedbemiddelaar wilde ik ook mijn diploma syndicus behalen. Tijdens mijn stage bij Syndic Solutions is mijn liefde voor het beroep gegroeid. Het werd me al snel duidelijk dat een syndicus niet enkel een goede bijstand aan bewoners moet verlenen, maar ook heel wat administratief werk moet verrichten. Gelukkig werd ik uitstekend begeleid door mijn mentor en collega’s waardoor ik snel leerde hoe ik de overvloed aan papier zo vlot mogelijk kon verwerken.”

Vandyck: “Na een 25-jarige professionele voorgeschiedenis met jobs in alle mogelijke sectoren lijstte ik enkele jaren geleden de “likes and don’t likes of my life“ op. Op dat moment besliste ik dat ik syndicus wou worden. Al had ik eigenlijk geen idee van wat het beroep echt inhield toen ik aan mijn opleiding vastgoedmakelaar bij Syntra begon.

Wat ik wel wist, is dat ik een grote drang had om de handschoen op te nemen, met mijn affiniteit met bouw en techniek en iets nuttig wou doen in de maatschappij.”

› WAT MAAKT DE JOB ZO BOEIEND? ‹ Van Tomme: “De lange lijst aan vaardgheden die je moet beheersen maken deze job uitdagend en bijzonder leerrijk. Een goed beheerder is een goed boekhouder, een jurist, een manager, een klusjesman en een psycholoog.”

Vandyck: “Het is de complexiteit en combinatie van allerlei taken die het leuk maken. Ik zou balen moest ik een van deze deeltaken constant moeten uitvoeren, maar het is net de afwisseling die het hem doet.”

› WELKE BOODSCHAP HEB JE NOG OVER VOOR TWIJFELAARS? ‹ Van Tomme: “Twijfel niet om de stap te zetten. Je krijgt inzicht in zoveel facetten, zowel op het vlak van vastgoed als op menselijk gebied. Doordat steeds minder mensen voor dit beroep kiezen zal dit profiel in de toekomst bovendien meer dan ooit gegeerd zijn.”

CIBINFO — nr 82 // 2019

Vandyck: “Ook al is het syndicschap niet de meest logische keuze voor jonge mensen, de kennismaking met allerhande wetgeving, levensstijlen, mensen en technologieën laat je wel toe een enorme bagage van kennis op te bouwen. Kiezen om syndicus te worden is kiezen voor een leven dat nooit saai is.”

17

OPLEIDING IN DE KIJKER

Het reglement van interne orde in 8 vragen Het reglement van interne orde (RIO) wordt met de invoering van de hervormde wet op de mede-eigendom een verplicht document. Hoe pak je het opstellen van zo'n RIO aan in de praktijk? Welke elementen moeten zeker opgenomen worden?

We trokken met onze vragen naar specialist ter zake Jo Franco. Hij geeft in het voorjaar enkele VIVO-opleidingen rond dit thema.

Elk gebouw of groep van gebouwen waarop het appartementsrecht van toepassing is, moet nog steeds beheerst worden door een basisakte, een reglement van mede-eigendom en nu ook verplicht een reglement van interne orde. Vroeger kon de algemene vergadering vrij beslissen om een reglement van orde op te stellen om een aantal praktische afspraken te regelen. Met de hervormde wet op de mede-eigendom is daar verandering in gekomen. “Sinds 1 januari worden een aantal rubrieken uit het reglement van mede-eigendom verplicht verplaatst naar dit reglement van interne orde”, legt Jo Franco uit. “Je kan stellen dat het reglement van interne orde aan belang heeft gewonnen.”

1

Wat is er concreet veranderd?

Jo Franco: “Drie onderdelen werden overgeheveld van de statuten naar het reglement van interne orde: de werking van de algemene vergadering met onder andere de gewijzigde meerderheden, de aanstelling, bevoegdheden en dergelijke van de syndicus en de 15-daagse periode waarbinnen de jaarlijkse algemene vergadering georganiseerd moet worden.”

2

Wat was het doel van de wetswijziging?

Jo Franco: “Deze punten moesten voorheen in het reglement van mede-eigendom staan, onderdeel van de statuten, waardoor een wijziging daarin telkens bij de notaris moest passeren. Doel is dus deels om het formele gedeelte van een statutenwijziging te vermijden wanneer enkel door de wet aanpassingen worden opgelegd.

Vroeger zou de notaris vanaf dag één al vastleggen binnen welke periode van 15 dagen de jaarlijkse algemene vergadering zou doorgaan en vaak was dat praktisch zeer moeilijk te volgen. Voortaan wordt die keuze aan de eigenaars gelaten.

Veel eigenaars stoppen ook met het lezen van het reglement

18

van mede-eigendom na het onderdeel ‘rechten’ en gaan graag voorbij aan het onderdeel ‘plichten’. Een opsomming van een aantal praktische leefregels om het samenwonen vlotter te doen verlopen is een goede aanvulling.”

3

Is de nieuwe regeling effectief een verbetering?

Jo Franco: “Toch wel. Het reglement van interne orde wordt nu een volwaardige aanvulling op de formele statuten. De aanpassing aan het reglement kan ook veel eenvoudiger en vraagt enkel maar een goedkeuring door de algemene vergadering en verder de actualisering door de syndicus telkens er iets wordt aangepast.

Net als voorheen is het geactualiseerd RIO ook altijd raadpleegbaar op de zetel van de vereniging van mede-eigenaars.”

4

Zijn er nog andere elementen die moeten opgenomen worden in het reglement van interne orde?

Jo Franco: “Ja. Het reglement van interne orde moet ook regels omvatten met betrekking tot de inzagemogelijkheid van de niet-privatieve documenten of gegevens van de mede-eigendom, net als het bedrag van de opdrachten en contracten vanaf hetwelk mededinging verplicht is. Ook de functieomschrijving van de commissaris van de rekeningen maakt voortaan deel uit van het reglement van interne orde.

5

Kunnen de werkingsregels rond de raad van mede-eigendom in het reglement van interne orde worden opgenomen?

Jo Franco: “Dat zou in het RIO inderdaad kunnen verduidelijkt worden. In het recent aangepaste wetsartikel worden nu al meer uitgewerkte regels opgenomen over hoe de leden van de raad van mede-eigendom bijvoorbeeld informatie kunnen opvragen bij de syndicus.

7

Hoeft de syndicus nog de beslissing van de algemene vergadering af te wachten?

Jo Franco: “Voor het doorvoeren van de wettelijke verplichtingen/verschuivingen moet de syndicus geen toelating hebben. In voorkomend geval zal hij nadien een melding doen aan de algemene vergadering wanneer het is uitgevoerd.

Als er ook andere modaliteiten worden aangepast of ingevoerd dan is vanzelfsprekend enkel en alleen de algemene vergadering bevoegd.”

8

“Het reglement van interne orde heeft aan belang gewonnen” Jo Franco

Deze raad wordt aangeduid uit de mede-eigenaars en kan een aantal specifieke bevoegdheden krijgen van de algemene vergadering. Vanzelfsprekend kan de raad van mede-eigendom zich nooit boven de syndicus of de commissaris van de rekeningen stellen.”

6

Wat is de rol van de syndicus in dit hele verhaal?

Jo Franco: “Net als in het verleden is het nog steeds de syndicus die ervoor zal zorgen dat wijzigingen in het reglement van interne orde worden doorgevoerd. Ook moet er een geactualiseerd exemplaar op de zetel aanwezig zijn.”

CIBINFO — nr 82 // 2019

Wat betekent de nieuwe regeling voor de workload van de syndicus?

Jo Franco: “Het bijwerken van reglementen specifiek per gebouw, vergt steeds de nodige aandacht en kan niet volledig worden gegoten in een standaardformulier voor alle gebouwen. Per gebouw zijn er immers nog afwijkingen onderling mogelijk. Denk maar aan de regeling voor het gebruik van de lift, uniformiteit van het uitzicht en zo veel praktische dingen. Of syndici de kosten voor het aanpassen of opstellen van een RIO kunnen aanrekenen aan hun cliënteel, hangt af van wat voorzien is in de overeenkomst tussen de syndicus en de VME. Men kan steeds de goedkeuring vragen aan de algemene vergadering om hiervoor een vergoeding te ontvangen.“

Het RIO na de hervormde wet op de mede-eigendom: zo begint u eraan ∙∙ Antwerpen dinsdag 26 maart ∙∙ Brugge dinsdag 2 april ∙∙ Leuven donderdag 25 april ∙∙ Gent dinsdag 14 mei ∙∙ Oostende maandag 27 mei ∙∙ Genk dinsdag 11 juni Telkens van 14 tot 17 uur.

Meer info en inschrijven: www.vivo.be

19

UITGELICHT

De gerechtelijke syndicus

“De dossiers die we krijgen, zijn meestal heel belastend” Appartementsgebouwen waar iedereen met iedereen overhoop ligt. Een syndicus die volgens mede-eigenaars lak heeft aan het volgen van de regels en zijn of haar job niet naar behoren uitvoert. Beslissingen die naar aanvoelen van de mede-eigenaars op een onterechte of een oneerlijke manier worden genomen. Het zijn gelukkig eerder uitzonderingen dan regels, maar het kan aanleiding geven tot het aanstellen van een zogenaamd gerechtelijke syndicus of met andere woorden een syndicus die wordt aangesteld door de vrederechter. Hedwig Van Doninck, zaakvoerder en CEO van Jalo Beheer, werpt zijn licht op de problematiek. ›› Hoe verloopt de aanstelling van een gerechtelijke syndicus?

Hedwig Van Doninck: “In de meeste gevallen neemt het gerecht even contact op met de vraag of je interesse hebt om het dossier te aanvaarden. De griffie schetst het probleem en vraagt dan of je de zaak zou willen aanvaarden. Als we het dossier aanvaarden, stellen we zeer duidelijk twee belangrijke punten. Zo wensen we niet aangesteld te worden als voorlopige syndicus tot de eerstvolgende vergadering en onderstrepen we dat ons ereloon in regie zal berekend worden tot de situatie is genormaliseerd in de residentie.”

›› Als je de vraag krijgt van de vrederechter, krijg je dan de kans om het dossier/gebouw inhoudelijk even te bekijken, alvorens je ermee instemt?

“Telefonisch wordt er vaak wel wat informatie door­ gegeven, maar de echte inhoud van de debatten kom je niet te weten.”

›› Van zodra je akkoord bent met je aanstelling als gerechtelijke syndicus, hoe pak je de zaken dan aan? Waar zitten de verschillen met een aanstelling door een VME? Wat zijn de zaken waar je de nadruk op legt?

“Zodra we aangesteld worden door de rechtbank berichten we de mede-eigenaars van onze aanstelling en

20

sturen we hen het vonnis, onze aanstelling dus, door.

Op de eerste vergadering stellen we zeer duidelijk dat we een gerechtelijke aanstelling hebben en dat ons mandaat enkel door de rechtbank kan beëindigd worden. Vermits we geen inschatting kunnen maken van de prestaties, informeren we hen ook dat onze regietarieven van toepassing zijn voor het beheer van het gebouw in kwestie. Om kostenbesparend te kunnen werken is het dan ook aangewezen dat de eigenaars constructief meewerken aan het terug op de rails krijgen van de VME.”

›› Wat zijn je ervaringen als gerechtelijk syndicus? Lang niet alle syndici staan blijkbaar te springen voor zo’n aanstelling?

“Heel wat van zulke dossiers zijn vrij complex. Bovendien merken we dat er meestal veel ongenoegen zit tussen de eigenaars. Wij zijn zeker geen vragende partij om aangesteld te worden als gerechtelijke syndicus, maar dit wordt dossier per dossier bekeken. We proberen af en toe ten dienste te zijn van de wetgever en worden in gemiddeld vier tot vijf dossiers per jaar aangesteld als gerechtelijke syndicus. Meestal zijn deze dossiers erg belastend voor de beheerders en de boekhouders zodat selectief ermee omgaan zeker van belang is.”

Hedwig Van Doninck

›› De recent hervormde wet op de mede-eigendom laat voortaan de invoering van een voorlopige bewindvoerder toe in bepaalde afgelijnde gevallen. Denk je dat dit soelaas biedt in conflictsituaties en de aanstelling van een gerechtelijke syndicus zal minimaliseren?

“Mijn persoonlijke mening is dat een voorlopig bewindvoerder (die zich in de plaats stelt van een algemene vergadering) een oplossing is voor een ander probleem dan die problemen die meestal worden aangewend om een gerechtelijke syndicus aan te stellen.

De voorwaarden om een bewindvoerder aan te stellen zijn ook ‘strenger’ (mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemene delen bezitten,red.) dan voor de aanvraag van een gerechtelijk syndicus die door één eigenaar kan gevraagd worden.”

SHAPING THE FUTURE OF REAL ESTATE We Are Real Estate is bringing the real estate industry together in its hotspot Brussels on the 22nd and 23rd May 2019. Real estate professionals will get the chance to learn and share their knowlegde during several pitches, exhibitor presentations, conferences and debates across two busy days.

REGISTER IN ADVANCE ON WEAREREALESTATE.BE

We Are Real Estate is a platform for the entire real estate sector where you can meet new people spontaneously and lots of (potential) partners in a short amount of time. Efficiency is key.

2 DAY CONFERENCE We Are Real Estate WeAreRealEstateBE WAREbrussels

CIBINFO — nr 82 // 2019 WARE_advertentie180x120_01.indd 1

LEARNING

INVESTING

NETWORKING

ENDLESS VISION

BRUSSELS EXPO 22-23 MAY 2019 10 AM – 8 PM info@wearerealestate.be • WWW.WEAREREALESTATE.BE

21 5/03/19 12:09

Beter gekeurd Bien vérifié

Woonkwaliteitsonderzoek in het kader van de Vlaamse Wooncode Bij verhuur van een woning of wanneer deze ter beschikking gesteld wordt als hoofdverblijfplaats kan een conformiteitsattest gevraagd worden.

Wat doet BTV voor u?

BTV gaat na of een woning conform is aan de minimale vereisten volgens de Vlaamse Wooncode.

BTV stelt het technisch verslag op dat bestaat uit 3 delen: • het gebouwgedeelte (elektriciteit, gas, …)

• het woongedeelte (muren, plafonds, vochtproblemen, verwarming, licht, …)

• de bezettingsnorm Behaalt de woning meer dan 15 strafpunten, dan is ze niet conform de Vlaamse Wooncode en mag ze niet verhuurd worden.

Geen geld te verliezen Met de hulp van de Energiecentrale verliest uw huurwoning geen waarde.

Interesse? Vraag uw woonkwaliteitsonderzoek aan op www.btvcontrol.be

Vanaf 2020 gelden de nieuwe energienormen voor (huur)huizen: • Dakisolatie is verplicht • Enkel glas is verboden Zorg ervoor dat uw woning conform wordt.

Contacteer de Energiecentrale voor gratis advies & begeleiding.

energiecentrale@stad.gent 09 266 52 00 stad.gent/verhuren

SAY CHEESE

Nieuwjaar in de CIB-afdelingen Onze verschillende provinciale afdelingen zetten het nieuwe jaar naar goede gewoonte in met een hapje en een drankje.

Gezondheid!

CIBINFO — nr 82 // 2019

23

NIEUWE TOOLS

Vastgoedmakelaar Daphné De Graeve getuigt over eerste ervaringen met RealSmart

“Deze applicatie vult een leemte in de markt in” Na de succesvolle lancering van de digitale applicatie RealSmart op het voorbije Vastgoedcongres hebben inmiddels al meer dan vijfhonderd vastgoedmakelaars zich geregistreerd om met deze intelligente oplossing voor dossieropbouw en -beheer aan de slag te gaan. “Voorlopig kunnen alleen verkoopdossiers worden aangemaakt via RealSmart, maar we werken hard om nog voor de zomervakantie de applicatie ook mogelijk te maken voor verhuurdossiers”, vertelt Franky Deleu, CEO van Oris, de digitale poot van CIB Vlaanderen.

Tijdens een eerste reeks roadshows konden de vastgoedmakelaars de afgelopen weken op een laagdrempelige manier nauwgezet kennismaken met

24

RealSmart. De aanwezigen werden er een dik uur ondergedompeld in het bad van mogelijkheden dat deze nieuwe digitale werf biedt. Inmiddels zijn ook

al de opleidingen gestart waarbij nauwgezetter en gedetailleerder wordt ingezoomd op de mogelijkheden die RealSmart biedt. “Daarnaast zijn we ook van start gegaan met korte en thematisch gefocuste webinars waarbij volgers gewoon achter het scherm een bepaalde onderdeel van RealSmart krijgen toegelicht. Via onze nieuws­­brief informeren we frequent alle geregistreerde vastgoedmakelaars op een overzichtelijke manier”, vult projectmanager Bart Van Der Schueren aan.

Complexiteit

Even opfrissen wat RealSmart precies doet? Simpel, iedereen heeft ondertussen zelf al ervaren dat een vastgoedtransactie de jongste jaren complexer is geworden. Er moeten steeds meer documenten, attesten en certificaten worden verzameld. Met RealSmart wordt dat proces grotendeels geautomatiseerd. Een vastgoedmakelaar geeft het adres of het perceelnummer in en op basis daarvan start RealSmart een batterij van bewerkingen op waardoor de opvragingen bij de publieke bronnen automatisch gebeuren. Al die informatie komt dan terecht in een digitaal dossier.

Na de samenstelling van het dossier kan de vastgoedmakelaar zich concentreren op zijn commerciële taken. In dit deel van het makelaarswerk komt RealSmart niet tussenbeide. Als de transactie plaatsvindt, komt RealSmart weer in beeld. “Bij de voorbereiding van een transactie moet de makelaar opnieuw een heleboel dossierstukken samenbrengen om dan uiteindelijk het compromis te kunnen opmaken”, vervolgt Stephan De Witte, manager business operations bij CIB Vlaanderen. “Ook dat proces gebeurt met RealSmart grotendeels automatisch. Via slimme modeldocumenten zet RealSmart al die gegevens en dossierstukken om in een voorbereid compromis. Die is voor 80 tot 90 procent afgewerkt. De makelaar zal alleen nog enkele kleine zaken moeten personaliseren, schrappen of toevoegen.”

“Ik kan elke makelaar enkel maar aanraden om met RealSmart aan de slag te gaan” Daphné De Graeve

voorwaarts”, aldus De Graeve. “Ik werk alleen in mijn kantoor en probeer voor al mijn dossiers de puntjes op de i te zetten, wat in ons beroep niet altijd evident is. De antiwitwasverplichtingen waren meestal nachtwerk voor mij.

Dat dit nu geautomatiseerd verloopt via RealSmart is voor mij één van de belangrijkste voordelen. Het is een applicatie die echt een leemte op de markt heeft ingevuld.”

Ondertussen werkt de zaakvoerster van Sherwin Immo nagenoeg dagelijks met de tool die haar veel tijd bespaart.

“Ik probeer er onmiddellijk alles in te zetten wat al mogelijk is. Het was in het begin wat zoeken, maar het systeem is evident opgesteld en na enkele klikken loopt het vlot. De eerste dossiers zijn

opgestart, maar ik wacht nog op enkele aanpassingen van het systeem om ze volledig af te werken. Vermits we RealSmart maar hebben opgestart in de loop van februari waren er al verkopen lopende die ik onmiddellijk heb ingebracht om ook het systeem te verkennen en mee te zijn met mijn AWW-opvolging. Dit loopt allemaal zeer vloeiend. Mijn verbeteringsvoorstellen heb ik tijdens een roadshow meegegeven en er is meteen mee aan de slag gegaan. Hopelijk zien de gemeentelijke overheden en OVAM ook de voordelen van RealSmart snel in en kunnen er zo voor iedereen nog stappen gezet worden. Ik kan elke makelaar aanraden om met de applicatie aan de slag te gaan, zoals ik zelf overigens al persoonlijk deed bij een collega uit Kortenberg.”

Getuigenis

Ook de vastgoedmakelaars zelf, die ondertussen met RealSmart aan de slag zijn gegaan, zijn uitermate tevreden over de nieuwe applicatie die uiteraard stap na stap nog verder zal worden uitgebouwd. De Kortenbergse vastgoedmakelaar Daphné De Graeve leerde RealSmart kennen op het Vastgoedcongres en gaat er enthousiast mee aan de slag. “Vooral de integratie van AntiWitwas vind ik een enorme stap

CIBINFO — nr 82 // 2019

25

26

INTERVIEW

Vastgoedbelofte 2018 Michel Maes en Vastgoedondernemer 2018 Alain Haven

“Wij zijn niet zomaar verkopers” Naast hun passie voor vastgoed hebben vastgoedmakelaars Alain Haven (53) en Michel Maes (34) alvast nog één ding met elkaar gemeen: ze sleepten het afgelopen jaar beiden een Real Estate Award in de wacht. Alain is twintig jaar actief in de vastgoedsector, Michel is tien jaar bezig. Vandaag blikken ze terug.

Alain: “Ik heb de perfecte balans tussen werk en privé gevonden.” “Dat evenwicht moet ik nog vinden”, zegt Michel.

31 mei 2018. Uitreiking van de Real Estate Awards in Brussel. Alain Haven van Immo Haven met kantoren in Sint-Truiden en Alken wordt Vastgoedondernemer van het Jaar. Michel Maes van Huyzen Vastgoedgroep met kantoren in Antwerpen, Lokeren, Beveren, Dendermonde en Gent sleept de award Vastgoedbelofte van het Jaar in de wacht.

19 februari 2019. We ontmoeten Alain en Michel in Antwerpen. Nog steeds met evenveel passie en enthousiasme staan deze heren aan het roer van hun zaak. Dat hun carrière er één in de vastgoedsector zou worden, kwam voor beiden niet als een verrassing. Alain leerde de stiel van zijn vader Roger die zijn stagemeester was. “Mijn vader spitste zich vooral toe op de verhuur, terwijl ik me bezighield met de verkoop. Zijn overlijden in 2011 kwam hard aan. Hij was niet alleen mijn stagemeester, maar ook mijn mentor en bovenal een goede vriend. Na zijn overlijden heb ik besloten om mijn eigen koers te varen, en heb ik het kantoor verder uitgebouwd. We zijn gegroeid van één kantoor met twee medewerkers naar twee kantoren met dertien medewerkers.”

Ook Michels ouders waren actief in de vastgoedsector. “Mijn vader is vastgoedhandelaar en mijn moeder runde haar eigen vastgoedkantoor. Ik heb er bewust voor gekozen om niet in de zaak mee in te stappen.

Het leek me – als rebelse twintiger – beter om van ­iemand anders te gaan bijleren dan van mijn eigen ouders. Na mijn BIV-stage werd ik medezaakvoerder

CIBINFO — nr 82 // 2019

van een bestaande vastgoedgroep. Na vier jaar bleek dat de eigenaar en ik er een andere visie op nahielden, en ben ik mijn eigen weg ingeslagen. Samen mijn vrouw Joëlle heb ik in enkele maanden tijd het hele Huyzen-verhaal opgezet. We zijn in drie jaar tijd van drie naar vijf kantoren gegaan, en tellen ondertussen vijftien medewerkers. Mijn zus is medeeigenaar van het kantoor in Antwerpen, maar ook niet-familieleden zijn mede-eigenaar geworden.

We profileren ons dus niet als familiebedrijf.”

›› Jullie hebben hard aan de weg getimmerd, en dat heeft geloond. Vorig jaar mochten jullie een award in ontvangst nemen. Wat doet die erkenning met jullie?

Michel: “Zo’n erkenning geeft je heel wat positieve energie, en daar kan je nooit genoeg van krijgen. Het gaf mijn team en mij een boost om op hetzelfde elan verder te gaan. Het was voor ons een teken dat we goed bezig waren.”

Alain: “Ook voor mij en mijn medewerkers betekende de award een enorme stimulans. Het is dankzij hen trouwens dat ik de award heb gewonnen. Zonder hen was die award er niet geweest.”

›› Jullie zijn beiden omringd door een sterk team.

Is dit een van de kenmerken van succesvol onder­ nemerschap?

Alain: “Voor mij is ondernemen zorgen voor tevredenheid van zowel de externe als de interne klanten. Die interne klanten zijn mijn medewerkers. Je moet durven investeren in mensen en hen verantwoordelijkhe-

27

“Die award is een teken dat we goed bezig zijn” Michel Maes

den geven. Zo haal je het beste in hen naar boven.”

Michel: “Daar ben ik het volledig mee eens. Ook wij zetten heel hard in op de coaching en opleiding van onze mensen. Wij geven hen alle tools om hun professioneel succes waar te maken. Iedereen krijgt bij ons zelfs de kans om vennoot te worden. Je moet geloven in je mensen en hen vertrouwen schenken. Het is de enige manier om je medewerkers gemotiveerd te houden. Het managen van mensen betekent anderzijds wel dat er minder tijd over blijft voor onze eerste liefde, het makelen op zich.”

›› Minder tijd voor het makelen. Betekent dit dat er ook weinig tijd is voor andere zaken, naast het werk?

Alain: “Vroeger kwam het werk onverbiddelijk op de eerste plaats. Vandaag is het werk uiteraard nog steeds heel belangrijk, maar ik heb gaandeweg beseft dat er nog andere belangrijke zaken zijn. Een aantal jaar terug heb ik de klik gemaakt en heb ik besloten om een beter evenwicht te zoeken tussen werk en privé. En die balans heb ik gevonden. Ik besteed veel aandacht aan familie en vrienden, net zoals aan mijn honden en andere huisdieren. Ik ben een enorme dierenliefhebber. Met Immo Haven zetten we ons trouwens ook in voor heel wat initiatieven voor dierenwelzijn.”

Michel: “Dat evenwicht heb ik nog niet helemaal gevonden. Daarin schuilt dan misschien meteen ook het grote verschil tussen de belofte en de ondernemer. (lacht) Aangezien ik Huyzen samen met mijn vrouw run, is het niet altijd evident om werk en privé gescheiden te houden. Onze jongste was pasgeboren toen we aan dit avontuur zijn begonnen. We hadden niet ingeschat dat het zo hard zou gaan. Nu onze kinderen negen en vier zijn en onze organisatie steeds meer op poten staat, kunnen we eindelijk op adem komen. Het wordt tijd om wat meer rust en evenwicht te zoeken.”

28

›› Jullie staan beiden al een tijd in het vak, de een al wat langer dan de ander. Welke evolutie hebben jullie gemerkt?

Michel: “Het beroep is veel complexer geworden. Ik herinner mij nog compromissen op een simpele A4 toen ik aan mijn stage begon. Vandaag schrijven we bijna boeken. Maar de regels zijn absoluut nodig om iedereen te beschermen. Het heeft bijgedragen tot de professionalisering van het beroep. De meerwaarde van ons beroep is hierdoor groter geworden.”

Alain: “Die professionalisering is inderdaad een goede zaak. Het beroep krijgt vandaag meer aanzien, en dat is volledig terecht. Wij zijn geen gladde verkopers zoals we soms wel eens worden bestempeld. Correcte en complete dossiers zijn een must anno 2019.”

›› Het vak is veranderd, maar ook de wetgeving verandert voortdurend. Het afgelopen jaar denken we aan de hervorming van de verkooprechten, het nieuwe Vlaamse woninghuurdecreet, de hervormde wet op de mede-eigendom, … In hoeverre beïnvloeden deze veranderingen jullie werk?

Alain: “Die wijzigingen maken ons vak net zo boeiend. Het houdt je alert. Door constante bijscholing zorgen wij ervoor dat we mee zijn met alle wijzigingen en dat we onze klanten goed kunnen informeren.

De verlaging van de verkooprechten naar 7% was een goede zaak. Het valt op dat mensen reeds op vrij jonge leeftijd de stap zetten om een woning te kopen.”

Michel: “Ik ben minder tevreden met de 7%-regel. De overheid had voor mij iets verder moeten gaan, door bijvoorbeeld de regels uit te breiden naar de aankoop van gronden. Het is ook spijtig dat andere fiscale voordelen zoals het abattement zijn weggevallen.”

Alain: “Voor bestaande residentiële woningen vind ik het huidige systeem eerlijker. Want het vroegere klein beschrijf op basis van het kadastraal inkomen was volledig achterhaald.”

Michel: “Dan had men misschien het kadastraal inkomen moeten herzien. Of men zou kunnen overgaan tot een andere maatstaf voor heffing, bijvoorbeeld op basis van het EPC. Bijna elke woning heeft vandaag een EPC. De Europese Unie wil tegen 2050 klimaatneutraal worden en haar woningpark renoveren. Op deze manier zou men oudere energieverslindende woningen zwaarder kunnen belasten. Nu zijn nieuwbouwwoningen die aan alle energienormen voldoen te duur voor de modale burger. Een nieuwbouwwoning is vandaag enkel nog voor de happy few weggelegd.”

›› Betaalbaar wonen, het is een thema dat met de verkiezingen voor de deur heel hoog op de agenda staat.

Politieke partijen komen op de proppen met allerlei

INTERVIEW

voorstellen. Welke maatregelen moet de overheid volgens jullie nemen?

Alain: “De overheid zou mensen veel meer fiscaal moeten stimuleren om oudere woningen drastisch te renoveren, of om ze af te breken en te vervangen door nieuwbouw. Zeker als we de klimaatuitdaging willen aanpakken, moet de overheid hierin een veel actievere rol spelen.”

Michel: “Ik vind het absurd dat het lagere BTW-tarief van 6% bij sloop en heropbouw nog steeds beperkt is tot 32 centrumsteden. Om de haverklap oppert er wel eens iemand om de maatregel uit te breiden naar het hele land, maar dit laat maar op zich wachten. Het is volgens mij de enige manier om het verouderde woningpark aan te pakken, en om de doelstellingen van 2050 te halen.”

Alain: “Verouderde woningen horen inderdaad niet meer thuis in het vastgoedlandschap. We moeten anders en beter gaan wonen. Hopelijk kan de betonstop hiervoor zorgen. Op voorwaarde dat de steden en de gemeenten die goed implementeren. Hoger en dichter bouwen… het zou een fantastisch verhaal kunnen zijn, maar dan moeten alle steden en gemeenten op één lijn zitten.”

Michel: “Inderdaad, er moet meer overleg zijn tussen gemeentelijk, provinciaal en gewestelijk niveau. Elke stad of gemeente heeft vandaag haar eigen verordeningen. Als je op een dienst stedenbouw informeert naar de mogelijkheden om een verdieping bij te bouwen, krijg je vaak het deksel op de neus.”

›› Nog werk aan de winkel dus. Maar de vastgoedmarkt doet het wel goed. Uit recente cijfers blijkt dat er nog nooit zoveel verkopen zijn geweest, en dat de prijzen stijgen. Wat verwachten jullie voor de toekomst?

Alain: “De prijzen van goed onderhouden panden zullen blijven stijgen. Daarnaast merk ik dat anderen woonvormen, zoals cohousing, vastere voet aan de grond krijgen. Mensen staan open voor andere manieren van wonen. Vooral de jonge generatie denkt over veel zaken anders. De spijbelactie voor het klimaat getuigt daar ook van.”

Michel: “Ik verwacht daarnaast veel van de digitalisering. Ons beroep zal er in de toekomst helemaal anders uitzien. Voor de oudere generatie die digitaal niet zo sterk staat, betekenen wij vandaag een veel grotere meerwaarde dan pakweg tien jaar geleden.

De uitdaging zal zijn om ook de jongere generatie die die digitale kennis wel heeft, van onze meerwaarde te blijven overtuigen.”

Alain: “De digitalisering zorgt ervoor dat administratieve taken lichter worden en vooral sneller kunnen worden uitgevoerd. Het is fijn dat CIB Vlaanderen hier

CIBINFO — nr 82 // 2019

“Ondernemen is zorgen voor tevredenheid van je externe én interne klanten” Alain Haven

mee op de kar springt door de lancering van het digitale platform RealSmart. Ik kijk er heel hard naar uit om deze tool te implementeren in ons kantoor.”

›› Om af te sluiten: hebben jullie nog tips voor kandidaten die in jullie voetsporen willen treden?

Michel: “Ik ben voorgedragen geweest als kandidaat.

Ik twijfelde aanvankelijk om mijn kandidatuur effectief in te dienen, maar ik ben blij dat ik mijn kans heb gewaagd. Niet twijfelen, gewoon doen dus, zou ik zeggen.”

Alain: “Ik had ook mijn twijfels aanvankelijk. Maar je moet gewoon de sprong wagen en je bescheidenheid aan de kant zetten. Zo’n award brengt heel wat positieve reacties met zich mee. Na de uitreiking ­vorig jaar kreeg ik midden in de nacht zelfs nog een ­bericht van een schepen van Sint-Truiden om mij te feliciteren. Ze hebben mij ontvangen op het stadhuis en een gouden plaat gegeven omdat ik met mijn overwinning Sint-Truiden mee op de kaart heb gezet. Maar dat is dan weer het Limburggevoel, zeker?” (lacht)

Wie volgt Michel Maes en Alain Haven op?

Stel je kandidaat of nomineer jouw favoriete Vastgoedbelofte en Vastgoedondernemer via www.real-estate-awards.be. Kandidaturen kunnen worden ingediend tot en met vrijdag 5 april.

De winnaars worden bekendgemaakt op donderdagavond 23 mei in Hôtel de la Poste in Brussel. › meer info op www.real-estate-awards.be

29

Bart Van Der Schueren

Vastgoedobject aanmaken + Aanmaken

DOSSIERS

VASTGOEDOBJECTEN

Search

Admir Radaj

Dossierbeheerder:

Admir Radaj

Administratief beheerder:

Tom Deketelaere

1

Verantwoordelijke inkoop:

Franky Deleu

Verkoopdossier

(V2017-002)

GecreĂŤrd op 16/03/2017 15:33

Verkoopdossier (2018_002)

Admir Radaj

Verantwoordelijke inkoop:

Tom Deketelaere

Bemiddelingsopdracht

IdentiďŹ catie verkoper(s)

IdentiďŹ catie koper(s)

Onderdelen: Kortrijksesteenweg 1144 9000 Gent Kortrijksesteenweg 1144F 9000 Gent Bart Van Der Schueren RealSmart

EUR 456.26

6

1

Laatst gewijzigd door Tom Deketelaere op 16/03/2017 15:33

4 van 4 resultaten

Verkoopdossier (2018_001)

Verkoopdossier (2018_002)

Admir Radaj Franky Deleu

Verkoopdossier

1

Verkoopdossier (2018_002)

Bemiddelingsopdracht

IdentiďŹ catie verkoper(s)

Verantwoordelijke inkoop:

Tom Deketelaere

IdentiďŹ catie koper(s)

Onderdelen: Kortrijksesteenweg 1144 9000 Gent Kortrijksesteenweg 1144F 9000 Gent 1 Laatst gewijzigd door Tom Deketelaere op 16/03/2017 15:33

Vlaanderen

Gemeente:

Gent

Type verkoop:

Lijfrente

Plaats overeenkomst:

Buiten verkoopruimte

Fout in aanvraag

Stedenbouwkundige inlichtingen

2

Categorie vastgoedobject:

Residentieel

Verantwoordelijke inkoop:

Jens Rammant

Onderdelen: Prinsenhof 38 9070 Destelbergen

Villa

Plaats overeenkomst:

Buiten verkoopruimte

Categorie vastgoedobject:

Residentieel

Stookolietank aanwezig:

Nee

Mede-eigendom:

Geen mede-eigendom

CommerciĂŤle componenten

+

Gemiddelde vastgoedprijzen Wordt aangemaakt

Omgevingsrapport

Informatieplicht overstromingsgevaar

EnergiepresentatiecertiďŹ caat

Nee Geen mede-eigendom

+

Elektriciteitsattest

Gemiddelde vastgoedprijzen

In opmaak

Wordt aangemaakt

Verantwoordelijke inkoop: Informatieplicht overstromingsgevaar Recht van voorkoop

Lijfrente

Type vastgoedobject:

CommerciĂŤle componenten

Wordt aangemaakt

AĂŻssa Peters

Stedenbouwkundige inlichtingen

Gent

Type verkoop:

Villa

Verkoopdossier (2018_004)

Dossierbeheerder:

1

Vlaanderen

Gemeente:

Recht van voorkoop

Dossiersettings Locatie:

Mede-eigendom:

Kadastraal uittreksel

Verkoopdossier (2018_003)

Dossierbeheerder:

Locatie:

Jens Rammant

Prinsenhof 38 9070 Destelbergen Type vastgoedobject:

Dossiersettings

Wordt aangemaakt

Kortrijksesteenweg 1144F 9000 Gent

Onderdelen:

Verkoopdossier

AĂŻssa Peters

Verantwoordelijke inkoop:

Fout in aanvraag

Kadastraal uittreksel

Kortrijksesteenweg 1144 9000 Gent

Dossierbeheerder:

Stookolietank aanwezig: Laatst gewijzigd door Stef De Vlieger op 16/03/2017 15:33 Admir Radaj

Kortrijksesteenweg 1144F 9000 Gent

Verkoopdossier 1

Tom Deketelaere

Wettelijke componenten 3 / 10 componenten voltooid

2

Dossierbeheerder:

+

Laatst gewijzigd op 16/03/2017 15:33

Kortrijksesteenweg 1005 9000 Gent Laatst gewijzigd door Admir Radaj op 16/03/2017 15:33

1

Admir Radaj

(V2017-002)

GecreĂŤrd op 16/03/2017 15:33

Onderdelen:

Onderdelen (2) Verkoopdossier (2018_003)

2

Administratief beheerder:

1

Verantwoordelijke inkoop:

ACTIES

Dossierbeheerder:

Dossierbeheerder:

Verkoopdossier

Laatst gewijzigd op 16/03/2017 15:33

Wettelijke componenten 3 / 10 componenten voltooid

2

Dossierbeheerder:

Vastgoedobject aanmaken + Aanmaken

Verkoopdossier

Kortrijksesteenweg 1005 9000 Gent

VASTGOEDOBJECTEN

+

Laatst gewijzigd door Admir Radaj op 16/03/2017 15:33

DOSSIERS

6

1

Onderdelen:

Search

EUR 456.26

Onderdelen (2) Kortrijksesteenweg 1144 9000 Gent

Verkoopdossier (2018_001)

Dossierbeheerder:

1

ACTIES

2

4 van 4 resultaten

RealSmart

Verkoopdossier (2018_002)

Compromis

Omgevingsrapport

Christophe Bouillon Pedro Verschaeve

Onderdelen: EnergiepresentatiecertiďŹ caat

Massemsesteenweg 885 9230 Wetteren

Laatst gewijzigd door Stef De Vlieger op 16/03/2017 15:33

Verkoopdossier (2018_004) 2

Elektriciteitsattest In opmaak

Dossierbeheerder:

Christophe Bouillon

Verantwoordelijke inkoop:

Pedro Verschaeve

Laatst gewijzigd door Jelle Vandendriessche op 16/03/2017 15:33

Compromis

Onderdelen: Massemsesteenweg 885 9230 Wetteren Laatst gewijzigd door Jelle Vandendriessche op 16/03/2017 15:33

RealSmart is dĂŠ software voor de vastgoedmakelaar van morgen.

De intelligente oplossing voor jouw dossieropbouw en -beheer.

Een digitaal vastgoeddossier dat voor jou het werk doet.

Werk slim en efficiĂŤnt dankzij de geautomatiseerde workflows.

Integratie met diverse overheidsbronnen, o.a.

Kadaster en Vastgoedinfo - Vlaanderen.

Informeer en betrek jouw klanten dankzij het MyHome-ID klantenportaal.

Verrijk jouw dossiers met de intelligente en snelle opvraging van dossierdata bij talloze bronnen.

Smart contracts: RealSmart kiest het juiste modeldocument en maakt het voor jou automatisch op, inclusief e-signing.

Complementair met jouw bestaande kantoorsoftware. Geen dubbele data-invoer.

RealSmart: open platform. API First.

Webinars:

vr 22/03/2019 11u00 - 11u30

Aan de slag met dĂŠ intelligente oplossing voor jouw dossieropbouw en -beheer

di 26/03/2019 11u00 - 11u20

Hoe de instellingen van RealSmart beheren: leer alles over het instellen van de dashboards, rollen en rechten, ‌ http://www.realsmart.be/webinar

Opleidingen: Leuven: wo 03/04/2019 Antwerpen: do 04/04/2019

Opbouw en beheer van een digitaal vastgoeddossier

http://opleidingen.realsmart.be info@realsmart.be T.:30 09 243 10 20 v.u.: Kristophe Thijs

Kortrijksesteenweg 1005 9000 Gent

REAL

ESTATE AWARDS

2019

STEL JE KANDIDAAT OF NOMINEER JOUW FAVORIETE VASTGOEDBELOFTE EN Wie wordt de volgende VASTGOEDONDERNEMER VASTGOEDONDERNEMER VAN H

CIB F O K L Wie wordt de volgende WA WWW.REAL-ESTATE-AWARDS.BE VASTGOEDBELOFTE VAN HET JA E M A F Deadline: vrijdag 5 april middernacht

SAVE THE DATE

23 05 19 HÔTEL DE LA POSTE BRUSSEL

STEL JE KANDIDAAT OF NOMINEER EEN COLLEGA OP WWW.REAL-ESTATE-AWARD

ATE D E H T E SAV EEN INITIATIEF VAN CIB VLAANDEREN

DONDERDAG 1 JUN HÔTEL DE LA POSTE #CIBAWARDS #CIBAWARDS

STRUCTURAL PARTNERS STRUCTURAL PARTNERS

CIBINFO — nr 82 // 2019

31

Meer dan

2 miljoen referenties in Europa

INTERCOM ZONDER KABELGEDOE? Da’s simpel! Dankzij 1 simkaart meer dan 100 appartementen verbonden en beheerd. Geïnstalleerd in 4 uur, zonder kabels.

Intratone. Het intercomsysteem waar iedereen bij wint.

Geniet nu van alle voordelen van een Intratone intercomsysteem: · geen geboor of kabels · in 4 uur operationeel · onbeperkt beheer vanop afstand, in realtime · veilig en comfortabel in gebruik

intercom zonder gedoe.be 32

Een demo voor uw appartementen?

Maak een afspraak met Dieter Denooze via 0493 99 58 33 of ddenooze@intratone.be.

www.intratone.com