CIB info 85

85

oktober november december 2019

Afgiftekantoor Gent X - P911234 - driemaandelijks tijdschrift - vu: Daniel Buschman, Kortrijksesteenweg 1005, 9000 Gent

Magazine van CIB Vlaanderen

DANIEL BUSCHMAN NEEMT VOORZITTERS­ FAKKEL OVER VAN STEPHAN COENEN

“We hebben veel meer gemeen dan we denken” MINISTER VAN WONEN MATTHIAS DIEPENDAELE DOET PLANNEN UIT DE DOEKEN

NIEUWE FUNCTIECLASSIFICATIE IN DE VASTGOEDSECTOR

“Meer inzetten op sociale huisvesting en sociale leningen”

Heb jij je huiswerk als werkgever al gemaakt?

U bent syndicus, en u houdt zich liever niet bezig met de gevolgen van onbetaald gebleven lasten ?

De oplossing

Verzekering ‘leenlasten’

Verzekering ‘lasten’

De mede-eigendom gaat een lening aan om werken te financieren : de verzekering dekt de medeeigendom voor de volledige looptijd van de lening tegen niet-betaling van de lasten van deze lening.

Deze verzekering, die per jaar wordt genomen, dekt de mede-eigendom tegen de niet-betaling van de lasten die werden vastgelegd op de algemene vergadering van de mede-eigenaars.

De verzekeringen van Atradius ICP bevorderen uw gemoedsrust : Mede-eigenaars hoeven niet meer de financiële gevolgen te dragen wanneer andere mede-eigenaars hun lasten niet betalen : Atradius ICP vergoedt de mede-eigendom en neemt de invordering van de verschuldigde bedragen en de bijhorende kosten op zich.

U wenst onze verzekeringen* aan te bieden ?

Neem contact met ons op Contact : 081/32.46.17 icpcommercial@atradius.com www.atradiusicp.com | www.atradius.be *de vereniging van mede-eigenaars neemt de verzekering via de syndicus.

2

VOORWOORD

Een vuurdoop die kon tellen Als trouwe lezer van CIB info zal het je meteen opvallen dat naast dit voorwoord een nieuw gezicht staat. Toch zal de term ‘nieuw’ voor de meesten onder jullie een relatief begrip zijn, want ik draai ondertussen al bijna 25 jaar mee in de vastgoedsector en ben al even lang actief als lid van CIB Vlaanderen.

De voorbije zes jaar had ik in de Kamer van Antwerpen de voorzittersfakkel in handen, maar sinds oktober nam ik, met steun van alle provinciale Kamers, de Vlaamse pen over van Stephan Coenen.

Hoe dit allemaal is verlopen, kan je verderop in dit nummer lezen in ons dubbelinterview. Toch sta ik erop om via deze weg Stephan uitdrukkelijk te bedanken voor hetgeen hij de afgelopen vijf jaar voor onze beroepsorganisatie heeft betekend. Ik zal overigens verder het pad bewandelen dat hij ingeslagen is, weliswaar met andere accenten en andere invalshoeken.

Mijn vuurdoop als voorzitter was best heftig met meteen het Bidditdossier (en de bijhorende media-aandacht) dat in de eerste week na mijn aanstelling op mijn bord kwam te liggen. Veel tijd om hiervan te bekomen was er overigens niet, want met het Vastgoedcongres voor de deur was het zowel voor mezelf als voor het hele team van CIB Vlaanderen alle hens aan dek. Alle aanwezigen zullen het erover eens zijn dat het uitverkochte congres opnieuw een schot in de roos was. Dat we een organisatie op dergelijke grote schaal kunnen neerzetten, is meteen een bewijs van de sterkte van CIB Vlaanderen.

Maar uiteraard bieden we veel meer dan dat. In dit nummer kan je uitgebreid lezen welke digitale plannen er bij CIB in de steigers staan of inmiddels al uitgerold zijn. Met Clee bieden we trouwens een uniek platform aan dat een digitale sleutel aanreikt voor elk huurpand en een enorme tijdswinst zal opleveren voor elke verhuurmakelaar.

Een oplossing die trouwens gedragen wordt door alle actoren die actief zijn op de huurmarkt. Opvallend is ook dat onze redactie kersvers minister van Wonen Matthias Diependaele al heeft kunnen strikken voor een interview waarin hij uitgebreid zijn plannen voor de vastgoedmarkt toelicht. In deze nichespecial wordt ook nog ingezoomd op thema’s als luxevastgoed, assistentiewoningen en studentenvastgoed.

Rest mij enkel nog om jullie allen fantastische en deugddoende eindejaarsdagen toe te wensen. Geniet er ten volle van en we zien, spreken, horen of lezen elkaar weer begin volgend jaar.

Daniel Buschman Voorzitter CIB Vlaanderen

CIBINFO — nr 85 // 2019

3

INHOUD

Adverteren in CIB info?

Voor informatie en reservatie kan je terecht bij Veronique Van Hoorickx › 09 242 49 88 › adverteren@cib.be Vragen?

Heb je vragen, suggesties of ideeën?

Laat het ons weten via › communicatie@cib.be

In dit nummer VOORWOORD

3

VASTGOEDNIEUWS Wat gebeurt er in vastgoedland?

6

INTERVIEW

Redactie:

Daniel Buschman neemt voorzittersfakkel

Ewoud Hasenbos, Tine Terryn, Kristophe Thijs, CIB studiedienst

over van Stephan Coenen

Fotografie: Dirk Vertommen (Cover, p.4, p.5, p. 28, p.29) Anne Deknock (p.5, p.12, p.15) Ontwerp en druk:

8

SF 323 Nieuwe functieclassificatie in de vastgoedsector

11

INTERVIEW

Mirto Print - mirto.be

Minister van Wonen Matthias Diependaele Partners

doet plannen uit de doeken

12

UIT HET CIB-HUIS CIB Vlaanderen zet digitale werven uit

CIB info is een uitgave van Confederatie van Immobiliën­b eroepen vzw. Kortrijksesteenweg 1005 – 9000 Gent

v.u. Daniel Buschman

op maat van elke vastgoedmakelaar

4

8

16

volg ons IN DE KIJKER Nichespecial

19 Onze ledenconsulenten

RONDVRAAG Specialisten in luxevastgoed zien eisen van kopers evolueren

Antwerpen + Kust

20

Sven De Vuyst › 0491 11 95 88 › sven.de.vuyst@cib.be

OPLEIDING IN DE KIJKER Assistentiewoningen in de praktijk anno 2020

24

Oost-Vlaanderen + West-Vlaanderen Ernst-Jan Driezen › 0479 39 80 52 › ernst.driezen@cib.be

NICHE IN DE KIJKER (Investeren in) studentenvastgoed in 8 vragen

26

Limburg + Vlaams-Brabant Brussel

EVENT Dit was het Vastgoedcongres 2019

Michel Engelbosch › 0473 83 97 61 › michel.engelbosch@cib.be

28

20 28

12 CIBINFO — nr 85 // 2019

5

VASTGOEDNIEUWS

Wat gebeurt er in vastgoedland?

Duidelijkheid rond de woonbonus De afschaffing van de woonbonus was de laatste maanden niet uit de media weg te denken. Terecht: de impact voor vastgoedkopers is immens. Via een aparte CIB flits gaven we in oktober meer uitleg over wat we op dat moment wisten over de afschaffing van de woonbonus en de compensatie via lagere registratierechten. Centraal stond de brief die we, vlak na de publicatie van het regeerakkoord, aan minister Diependaele overmaakten.

Die brief kaartte een resem vragen aan, die hoogdringend beantwoord moesten worden. Het ging dan onder meer over de kwestie van inwerkingtreding (ijkpunten), de modaliteiten, de bestaande contracten, … Na een interventie via de pers (De Tijd, VTM & De Zevende dag, ...) kregen we van minister Diependaele en minister-president Jan Jambon de garantie dat geen enkele koper voor zowel de woonbonus als de verlaagde registratierechten uit de boot zou vallen.

Voor zowel de woonbonus als de verlaagde registratierechten zal de datum van de authentieke akte als ijkpunt gelden.

CIB Vlaanderen: "Voorspelling daling woningprijzen bijzonder contraproductief" De berichtgeving rond de woonbonus was niet altijd even constructief. ‘KUL-econoom Sven Damen voorspelt dat de afschaffing van de woonbonus de huizenprijzen met 10% kan doen dalen’, luidde een krantenkop. Een onheilsboodschap dus, of in het slechtste scenario een self-fulfilling prophecy. En dat terwijl niemand erbij wint om de vastgoedmarkt extra onder vuur te nemen. Bovendien moeten we de krantentitels met meer dan één korrel zout nemen, zo lieten we verstaan in een opiniestuk.

CIB-Huurbarometer: huurprijzen met meer dan 5% gestegen op jaar tijd De huurprijzen in Vlaanderen zijn op een jaar tijd met meer dan 5% gestegen. Wie vandaag een woning wil huren, moet daar maandelijks gemiddeld 765 euro voor neertellen, ofwel 39 euro meer dan in 2018. De huur­ prijzen stijgen zo sneller dan de inflatie. Dat blijkt uit de ­laatste CIB-Huurbarometer, waarbij 15.000 nieuwe huurcontracten in 2019 geanalyseerd werden. VlaamsBrabant blijft intussen de duurste provincie om te huren, ­Antwerpen en Leuven zijn de duurste centrumsteden.

6

Nieuw vanaf 2020: EPC-informatieplicht bij verkoop en verhuur van kleine niet-residentiële gebouwen Het energieprestatiecertificaat (EPC) is al meer dan tien jaar verplicht bij de verkoop en verhuur van residentiële gebouwen zoals woningen, appartementen, studio's, ... Vanaf 2020 zal ook bij de verkoop en verhuur van kleine niet-residentiële gebouwen verplicht een EPC aanwezig moeten zijn. Voorbeeldgebouwen die vanaf 2020 over dit EPC zullen moeten beschikken zijn kantoren, handelsruimten, horecazaken, praktijkruimten, B&B ’s en andere niet-residentiële bestemmingen.

Het certificaat en de aanbevelingen zijn gelijkaardig aan die bij de residentiële gebouwen en kunnen opgemaakt worden door een energiedeskundige type A.

CIB Vlaanderen stelt commerciële rol notarissen in vraag Met ongeloof en grote verontwaardiging lazen we in oktober de communicatie vanuit de Federatie van het Notariaat rond de woonbonus. Daarbij werd zonder de minste schroom aan kandidaat-kopers gesuggereerd dat de eigen commercialisatiekanalen van het notariaat (Biddit) een grotere kans bieden om nog van de woonbonus te genieten. Die commercialisatie van het Biddit platform door de notarissen hoort niet thuis bij het statuut van een openbaar ambtenaar, klonk onze boodschap in de pers.

Dakisolatienorm: Vlaamse regering gaat achterpoortje de komende jaren verstrengen Op 24 mei keurde de Vlaamse regering een hervorming van de woningkwaliteitsnormen definitief goed. Het grootste deel van de wijzigingen zal op 1 januari 2021 in werking treden. Wat de dakisolatienorm betreft, verandert echter één en ander al op het einde van dit jaar. Er was de afgelopen maanden heel wat te doen rond de introductie van de regel dat er geen strafpunten worden toegekend voor het ontbreken van dakisolatie indien de (mede-)eigenaar over een EPC beschikt met een voldoende lage energiescore. Veelvoorkomende vraag luidde of het nog nodig is om dakisolatie te plaatsen en hoe men daar als syndicus de algemene vergadering van kan overtuigen.

Vanuit CIB Vlaanderen verwezen we onder meer naar het argument dat de maximale EPC-kengetallen niet in steen gegrift zijn. Het Vlaams regeerakkoord vormt in deze een belangrijk nieuw feit. Daarin wordt immers een verstrengingspad aangekondigd, iets waar alle mede-eigenaars zich maar beter goed van bewust zijn.

EPC-label als alternatief voor het EPC-kengetal

Logiesdecreet: nieuwe controles rond aanwezigheid brandveiligheidsattest Toerisme Vlaanderen blijft actief controleren op de aanwezigheid van een brandveiligheidsattest. De voorbije twee jaar werden al meer dan 1.000 controles uitgevoerd. In het voorjaar werden de gebouwen geviseerd waarvan Toerisme Vlaanderen wist dat er C-attesten of beroeps- en afwijkingsdossiers voor bestonden. In die gebouwen werden de exploitanten van alle aangemelde appartementen (zonder brandveiligheidsattest) aangeschreven met de vraag om een attest over te maken. Momenteel focust men op wie nog over geen of weinig attesten beschikt. Daarbij zullen dus (ook) een aantal verhuurkantoren onder de loep worden gelegd. Een gewaarschuwd verhuurkantoor is er twee waard!

Zoals je intussen wel al weet, steekt het EPC sinds begin dit jaar in een nieuw jasje. Elke woning krijgt nu een label van A+ tot F. In de publiciteit kan je kiezen om het label (A+ tot F) in plaats van de energiescore in kWh/ (m2 jaar) te vermelden.

EPC’s die werden opgemaakt voor januari 2019 hebben enkel een energiescore en geen label. Ook het adres van de woning of de unieke code van het EPC moet vermeld worden in de advertenties. Om het label eenvoudig te kunnen communiceren, kan je op de website van het Vlaams Energieagentschap icoontjes met de labels van A+ tot F downloaden. Je vindt deze icoontjes ook terug onder het dossier Energieprestatiecertificaat/subdossier Vlaams Gewest op CIB.be.

Alles wat je moet weten over het EPC gemeenschappelijke delen Vanaf 1 januari 2020 kan het EPC voor de gemeenschappelijke delen aangevraagd worden. Tot en met 31 december 2021 is dit facultatief.

Vanaf 1 januari 2022 zullen alle appartementsgebouwen verplicht over een EPC gemeenschappelijke delen moeten beschikken.

Het EPC spreekt zich specifiek uit over de energetische prestaties van de gemene delen van een gebouw. In het bijzonder gaat het hierbij over de gebouwschil, te weten de gevels en het dak, en over de collectieve installaties (indien aanwezig). De bevindingen zullen bijgevolg specifiek geënt zijn op de delen, die behoren tot de mede-eigendom en waarover de algemene vergadering alle relevante beslissingen dient te nemen. Hetzelfde geldt voor de aanbevelingen die in het EPC zijn opgenomen.

› Voor de laatste nieuwigheden in vastgoedland kan je steeds terecht op CIB.be

CIBINFO — nr 85 // 2019

7

INTERVIEW

Daniel Buschman neemt voorzittersfakkel over van Stephan Coenen

“We hebben veel meer gemeen dan we denken” Begin oktober van dit jaar gaf Stephan Coenen de voorzittersfakkel van CIB Vlaanderen door aan Daniel Buschman. Na vijf jaar intensief voorzitterschap vond de Limburger de tijd gekomen om het roer van het CIB-schip aan Antwerpse handen door te geven. Wie beiden kent, zal misschien direct het beeld van een stijlbreuk voor zich zien, maar zelf zien ze dat heel anders. “We hebben veel meer gemeen dan het beeld dat de buitenwereld misschien wel van ons heeft”, onderstrepen ze in koor.

› Stephan, als we even teruggaan in de tijd. Hoe is jouw verhaal als CIB-voorzitter destijds begonnen?

Coenen: “Ik kreeg ruim vijf jaar geleden een telefoontje van de toenmalige voorzitter met de melding dat ze haar mandaat zou neerleggen. Aangezien het statutair bepaald is dat de eerste ondervoorzitter de taken van de voorzitter in zo’n geval overneemt, heb ik niet getwijfeld en ook meteen mijn verantwoordelijkheid genomen. Aanvankelijk ging dit maar voor een overgangsperiode zijn, maar mijn mandaat is tot twee keer toe verlengd en zo zijn het uiteindelijk vijf boeiende jaren geworden.”

› Hoe blik je terug op die voorbije vijf jaar?

Coenen: “Ik was uiteraard al jaren vertrouwd met de werking van onze organisatie, maar de taak van voorzitter weegt toch iets zwaarder door dan alle andere mandaten. Je bent een brugfiguur tussen zes provinciale Kamers die samen een kleine 2.700 leden vertegenwoordigen. Komt daarbij nog het feit dat onze sector de voorbije jaren een hele metamorfose heeft ondergaan op verschillende vlakken. Denken we maar aan de gewijzigde wetgeving, de doorgedreven digitalisering en noem maar op. Je moet als uithangbord van een organisatie constant op de hoogte zijn.”

› Welke momenten zullen je het meest bijblijven?

Coenen: “Ik ben fier dat ik de organisatie op het ni-

8

veau heb kunnen krijgen waar ze vandaag staat. De diverse interne herstructureringen liepen niet allemaal van een leien dakje. Maar de vriendschap, het netwerk, de felicitaties en de aanmoedigingen van collega-bestuurders en van vele vastgoedmakelaars uit heel Vlaanderen maken dat ik met een tevreden gevoel kan en mag terugblikken.”

› Een buitenstaander onderschat vaak de functie van een voorzitter, maar qua tijdsbesteding kan het wellicht tellen. Waren de voorbije vijf jaar een verrijking voor je?

Coenen: “Zonder dat je het eigenlijk beseft, wordt er gaandeweg heel wat tijd van je in beslag genomen en wordt die tijdsbesteding, op termijn, als normaal ervaren. Als ondernemer neem je dit mee in je eigen workflow en wil je ook je verantwoordelijkheid niet uit de weg gaan. Na vijf jaar was het gewoon tijd voor vernieuwing. Ik had al eerder aangegeven dat de tijd rijp was voor de komst van een nieuwe voorzitter als nieuwe trekkende kracht. Ikzelf had echt wel nood om terug meer tijd uit te trekken voor mijn familie en om mijn rol binnen mijn eigen kantoor terug op te nemen.”

› Wat zijn de voornaamste raadgevingen die je je opvolger wil meegeven?

Coenen: “In de eerste plaats een luisterend oor zijn voor alle actoren binnen onze sector, maar bij Daniel

“Ik kan alleen maar oproepen om de ingeslagen weg van de verjonging binnen de organisatie verder te zetten” Stephan Coenen

CIBINFO — nr 85 // 2019

twijfel ik daar geen moment aan. Uiteraard moet er een bijzondere aandacht gaan naar de verzuchtingen van onze collega-vastgoedmakelaars. Ik kan alleen maar oproepen om de ingeslagen weg van de verjonging binnen de organisatie verder te zetten. Ervoor zorgen dat de service en kwaliteit die dagelijks wordt afgeleverd door de meer dan 60 medewerkers gegarandeerd blijft en dat onze organisatie een gewaardeerde speler blijft binnen de vastgoedsector. Ook het onderhouden van een goede band met de politieke wereld en het notariaat zijn belangrijke aandachtspunten. Waak er verder over dat iedereen zijn of haar rol kan spelen en blijven spelen. En als laatste een raad voor Daniel zelf: Zorg voor een goed

9

INTERVIEW

t­ imemanagement en probeer op zoek te gaan naar de juiste balans tussen de eigen tijd en de tijd voor CIB Vlaanderen.”

“Niet over één nacht ijs” Na jarenlang voorzitter te zijn geweest in Antwerpen heeft Daniel Buschman recent de Schelde overgestoken richting de hoofdzetel van CIB Vlaanderen in Gent.

Veel tijd om te proefdraaien kreeg hij niet, want met de commotie rond het Biddit-platform werd Daniel meteen voor de leeuwen geworpen. Ondertussen voelt hij zich al meer en meer thuis in zijn rol en kreeg hij met Peter Bonhomme als ondervoorzitter een ervaren syndicus en een belangrijk klankbord naast zich.

“De doorgedreven digitalisering is en blijft een belangrijk uitgangspunt voor CIB Vlaanderen” Daniel Buschman

› Daniel, waarom heb je het roer overgenomen van Stephan? Vanwaar de keuze om de voorzittersfakkel van Antwerpen in te ruilen voor die van Vlaanderen?

Buschman: “Ik ben voor het nemen van deze beslissing echt niet over één nacht ijs gegaan en heb er lang over nagedacht om de sprong te wagen. Ik wist heel goed dat er heel veel op me af zou komen als ik Vlaams voorzitter zou worden en dan neem je daar toch best even de tijd voor. Zowel vanuit de verschillende Kamers zelf als vanuit de basis kreeg ik persoonlijk de vraag om de rol in Vlaanderen op te nemen, nadat bekend werd dat Stephan geen kandidaat meer was om zichzelf op te volgen. Ik denk dat ik in Antwerpen een succesvol parcours kan voorleggen met een toegenomen ledenaantal, de organisatie van geslaagde events en de bewuste combinatie van het ‘sérieux’ met fun en plezier.”

› Hoe kijk je aan tegen je voorganger? Welke dingen heb je van hem opgestoken en wil je meenemen tijdens jouw voorzittersperiode?

Buschman: “Ik bewonder veel kwaliteiten van Stephan. De rust die hij uitstraalt, de diplomatie om partijen bij elkaar te brengen, zijn tomeloze inzet voor CIB en de manier waarop hij ook op moeilijke momenten vergaderingen heeft geleid, verdienen het grootste respect. Hij is een echte ‘gentleman’ en dat waardeer ik erg aan hem. We hebben veel zaken gemeen met elkaar. Het grootste verschil tussen ons? Ik ben een Hollandse Antwerpenaar en hij een Limburger. Dat is misschien wel het grootste verschil tussen ons.”

› Hoe heb je de eerste maanden als voorzitter ervaren?

Welke zaken hebben je het meest verrast?

Buschman: “Ik moet zeggen dat ik een best hectische periode achter de rug heb. Meteen na mijn aantreden zijn we bewust in de reactie gegaan op de al te com-

10

merciële rol van de notarissen via het Biddit-platform.

Dat zorgde meteen voor een binnenkomer die kon tellen. Tegelijkertijd ben ik bijzonder aangenaam verrast door de gigantische steun en medewerking die ik mocht ervaren van het team achter CIB Vlaanderen.”

› CIB Vlaanderen staat voor heel wat uitdagingen. Waar wil jij je klemtonen leggen?

Buschman: “Uiteraard ligt een belangrijke focus op het zo ruim mogelijk faciliteren van de verdere professionalisering van ons beroep, waarbij de doorgedreven digitalisering een belangrijk uitgangspunt is en zal blijven voor CIB Vlaanderen. Maar ook intern ligt er een uitdaging te wachten met het aanzwengelen van de zo belangrijke teamspirit, het ook hier doorgedreven professionaliseren door verder te moderniseren.”

› Hoe hoog heb je de lat voor jezelf gelegd? Wat wil je absoluut bereiken?

Buschman: “Ik heb de lat voor mezelf relatief hoog gelegd. Een nieuw logo stond als één van de eerste punten op mijn agenda, maar de realisatie ervan was er al. Ik hoop er ook in te slagen om alle werknemers in een nieuw kantoorgebouw onder te brengen. Door nog beter en nauwgezetter samen te werken, kunnen we nog een verbeterslag maken. Ik geloof sterk in het principe dat 1+1 echt wel 3 kan zijn en dat dit automatisch onze dienstverlening naar een nog hoger niveau zal brengen. Onze Vastgoedacademies echt ‘high level’ maken, is ook een streefdoel. Maar met dynamisme kunnen we echt veel bereiken. Streven naar eenheid binnen onze verschillende Kamers lijkt me ook een belangrijke. Met andere woorden, er wacht ons een meer dan boeiende periode.”

SF 323

Nieuwe functieclassificatie in de vastgoedsector

Heb jij je huiswerk als werkgever al gemaakt?

Ben je werkgever in de vastgoedsector, dan weet je ongetwijfeld al dat er een nieuwe functieclassificatie is met nieuwe minimumlonen. Als werkgever is het jouw verantwoordelijkheid je werknemers in te schalen tegen eind dit jaar.

Functieclassificatie: Wat? Voor wie?

Bij een analytische functieclassificatie op sectorniveau worden voor de meest voorkomende functies (= referentiefuncties) de taken uitgeschreven, volgens een vooraf bepaald stramien, om zo te komen tot gestandaardiseerde functiebeschrijvingen. Alle taken (of opdrachten of verantwoordelijkheden) in deze beschrijvingen krijgen daarna, volgens vooraf bepaalde criteria, een waarde. Van die verschillende waarden wordt de totale som gemaakt, om zo te komen tot een functiewaardering. De waarderingen van alle referentiefuncties worden daarna geklasseerd volgens grootte. Dan worden de verschillende functies met hun waardering ondergebracht in categorieën volgens een rekenkundig model. Die opdeling in categorieën is de functieclassificatie.

Inschalen: Wat? Hoe? Tegen wanneer?

Op het terrein komt het er dan op aan de concrete functies die voorkomen volgens hetzelfde stramien uit te schrijven en dan te gaan vergelijken met de referentiefuncties om ze zo onder te brengen in de categorie (= functieklasse) van de corresponderende referentiefunctie. Deze laatste stap heet inschalen.

En dat moet gebeuren tegen 31/12/2019.

Indien de in te schalen functie niet overeenkomt met één van de referentiefuncties, dan gebeurt de inschaling op basis van een set ‘niveau-indicatoren’ die opgenomen zijn in een functieniveaumatrix.

Moet dat?

Waarom?

Voor elk van de klassen wordt een barema of gegarandeerd minimumloon bepaald. Zo krijgt iedereen in de sector minimaal het loon dat de sociale partners voor een bepaalde functie gepast achten. Loon naar werken dus, sectorbreed.

Poepsimpel

Het lijkt allemaal complex, maar wie de tijd neemt om een kijkje te nemen op www.sf323.be/functieclassificatie zal vlug zien dat het allemaal best meevalt.

De cao “functieclassificatie” wordt (door de Koning) algemeen bindend verklaard. Het antwoord is dus “ ja!”, dit is een verplichting.

De inschaling is zoals gezegd de verantwoor­ delijkheid van de werkgever … maar de werknemer moet zich wel kunnen vinden in het resultaat.

In geval van onenigheid is de mogelijkheid voorzien om beroep aan te tekenen.

Lijkt het toch nog allemaal iets te veel op Chinees voor jou? Neem dan gerust contact op met de ledenconsulenten van CIB en/of de sectorconsulenten van het Sociaal Fonds voor de Vastgoedsector.

Meer info: www.sf323.be

CIBINFO — nr 85 // 2019

11

“Op zich ben ik voorstander van een Vlaamse renovatiepremie voor verhuurders, maar de middelen zijn niet voorzien�

12

INTERVIEW

Minister van Wonen Matthias Diependaele doet plannen uit de doeken

“Om het aanbodtekort op de huurmarkt aan te pakken, moeten we nog meer inzetten op sociale huisvesting” De Vlaming moeten vertellen dat zijn geliefde woonbonus afgeschaft wordt; er zijn leukere dingen om je nieuwe job mee te starten. Toch staat kersvers minister van Financiën en Wonen Matthias Diependaele (N-VA) vandaag nog altijd achter die beslissing. “Het was geen populaire, maar wel een noodzakelijke maatregel.” Speciaal voor onze lezers doet ‘de dossiervreter uit Zottegem’ zijn plannen rond wonen uit de doeken.

› Hoe kijkt u terug op die eerste dagen? Had u achteraf gezien sommige zaken anders aangepakt?

“Ik vind dat onze communicatie over het uitdoven van de woonbonus goed verlopen is. Het is mijn absolute overtuiging dat je moet vasthouden aan de ingeslagen weg en duidelijk moet communiceren. Die lijnen heb ik dan ook bewaakt, ook al is het geen populaire maar wel noodzakelijke maatregel. We hebben ook een rush op de woningmarkt proberen te vermijden. De op één na belangrijkste beslissing in je leven neem je best weloverwogen.”

› De besparingen op de woonbonus (ca. 1,5 miljard op lange termijn) worden slechts zeer gedeeltelijk gecompenseerd door de verlaging van de registratierechten met 1% (geschatte kostprijs: 140 miljoen euro). Kunnen we concluderen dat de besparingsoperatie op vastgoed gigantisch is?

“Ik wil graag nog even duidelijk schetsen waarom we nu net de woonbonus laten uitdoven. De woonbonus

CIBINFO — nr 85 // 2019

werd ooit ingevoerd met de bedoeling de hoge interestlasten (5%) te milderen. Maar vandaag hebben we historisch lage rentes en ondertussen heeft de woonbonus een prijsopdrijvend effect op de woningprijzen, dat is duidelijk aangetoond in verschillende studies. Het is dus een heel dure maatregel die zijn doel voorbijschiet, namelijk jonge gezinnen helpen bij het verwerven van een eigen woning. Ten slotte wil ik opmerken dat op korte tijd de registratierechten gezakt zijn van 10% naar 6%, want we mogen niet vergeten dat de vorige regering Bourgeois de verlaging reeds had ingezet. De lagere registratierechten krijg je onmiddellijk bij de aankoop van de woning, wat dus een veel betere maatregel is om je eerste woning aan te kopen.”

Eigendomsmarkt › Verschillende vastgoedondernemers verwachten dat de eigendomscijfers de komende jaren zullen dalen.

13

INTERVIEW

Beschouwt u de ondersteuning van eigendoms­ verwerving nog als een prioriteit?

“Ik blijf als minister absoluut voorstander van het aanmoedigen van eigenaarschap van een woning. In die zin trek ik jaarlijks minstens 944 miljoen euro uit voor sociale leningen. Dat moet mensen dat extra duwtje geven om een woning te verwerven. Met eigenaarschap komt verantwoordelijkheid voor de woning en vaak meer betrokkenheid bij de buurt. Dat heeft dus ook een sociale dimensie. Uit een ING-enquête is gebleken dat de professionals in de bouw­ sector zelf erg verdeeld zijn over het toekomstbeeld.

Het is wat koffiedik kijken voor iedereen, maar ik verwacht op zich geen grote wijzigingen. De resultaten van de Grote Woononderzoeken geven ook aan dat het eigenaarschap kan variëren. In 2005 was dit 74%, 70% in 2013 en ondanks de aanpassing van de woonbonus in 2014, bedroeg het eigenaarschap weer 72% in 2018. We kunnen daar dus niet echt uitspraken over doen op dit moment.”

› De Nationale Bank heeft recent haar standpunt nogmaals verstrengd rond kredieten met een quotiteit van 90% of meer. Wat is uw visie als minister van Wonen?

“Een eigen woning verwerven vind ik heel belangrijk. Het is de beste garantie tegen armoede en een goede ‘levensverzekering’ voor later. Maar het is natuurlijk belangrijk dat iemand die leent voor een woning die lening ook kan terugbetalen, anders valt het hele systeem als een pudding in elkaar. Het verleden heeft dat ook aangetoond. Ik begrijp dus zeker de Nationale Bank. Het is namelijk hun taak om het systeem in evenwicht te houden. Als overheid kunnen wij wel bijspringen daar waar gezinnen het moeilijker hebben om een lening aan te gaan. Dit doen we met onze sociale leningen.”

Private huurmarkt › U belooft in het regeerakkoord werk te maken van ‘dynamische lijsten’ van malafide huurders, verhuurders en zelfs vastgoedmakelaars. Wat moeten we ons voorstellen bij die lijsten?

“Het regeerakkoord stelt dat we gaan onderzoeken op welke manier we dergelijke lijsten kunnen opmaken, met respect voor de privacywetgeving. Het vertrekt in elk geval vanuit de idee dat de ergste mistoestanden in de sector een weerklank krijgen en dat de andere partij in die zin gewaarschuwd kan worden.

In principe kan je het vergelijken met de ‘zwarte lijst van de Centrale voor Kredieten aan Particulieren’. De doelstelling is dus vooral om de contractspartij te

14

beschermen. De verdere modaliteiten moeten nog onderzocht en juridisch getoetst worden.”

› Is het opentrekken van het toepassingsgebied van de Vlaamse renovatiepremie naar alle verhuurders nog een prioriteit? Quasi alle politieke partijen hebben daar voor de verkiezingen voor gepleit maar nu vinden we er nergens iets over terug.

“Een regeerakkoord is het resultaat van onderhandelingen. Je kan het vergelijken met een weegschaal die je constant moet bewaken. We stonden met de Vlaamse begroting sowieso al voor een moeilijkere oefening tijdens de bespreking. Op zich ben ik het idee genegen, maar de middelen zijn niet voorzien.”

Woningkwaliteit › Groot probleem op de huurmarkt is het aanbodtekort, in het bijzonder in het onderste segment. Wat zal u daaraan doen?

“De sleutel voor het aanpakken van deze problematiek ligt in eerste instantie bij het nog meer inzetten op sociale huisvesting. Dat kan door zelf bij te bouwen via de sociale huisvestingsmaatschappijen of het in huur nemen van woningen op de private huurmarkt, mits een tegemoetkoming in de huurprijs door de overheid. We zullen fors investeren in sociale woningen (meer dan 4,2 miljard euro) en de budgetten voor de tegemoetkomingen in de huurprijs zijn onder minister Homans meer dan verdubbeld. Ik zal bekijken in welke mate de begroting evolueert om te zien of er gedurende deze periode meer middelen kunnen worden vrijgemaakt voor huursubsidies en -premies. De betaalbaarheid van de huurder bevorderen moet immers leiden tot meer inkomensgarantie voor de verhuurder.“

› De professionele syndici werden in 2019 verrast door een aanpassing aan de dakisolatienorm, waaraan men nu ook kan voldoen door een EPC met een voldoende laag kengetal. Waarom nog deze aanpassing in de laatste rechte lijn richting 2020?

“De maatregel is er gekomen om twee verschillende redenen. We kregen de boodschap dat het voor sommige appartementen technisch onuitvoerbaar was om in dergelijke isolatienorm te voorzien, wat onderschreven werd door architecten. Het gaat dan om dakappartementen met een bijzondere structuur.

De regeling had als gevolg dat bij ontstentenis van dakisolatie in een appartementsblok in principe alle appartementen ongeschikt kunnen worden verklaard, wat ook niet de bedoeling is. Daarnaast is er de algemene beleidskeuze geweest om in plaats van

“Om het eigenaarschap van een woning aan te moedigen, trek ik jaarlijks minstens 944 miljoen euro uit voor sociale leningen”

tal van voorwaarden op te leggen als overheid ook kunnen voorstellen dat een woning aan een maximaal EPC voldoet. Op die manier laten we de keuze aan de eigenaar om te zien op welke manier hij de woning daaraan kan laten voldoen. Laat het duidelijk zijn dat dakisolatie nog steeds een effectieve en vaak eerder goedkope maatregel is wat betreft energiebesparing.”

› Hoe zal de dakisolatienorm er de komende jaren uitzien?

“De dakisolatienorm zal nu behouden blijven zoals die is. Daar verandert in principe niets meer aan. Het regeerakkoord stelt wel dat we richting 2050 een pad moeten uittekenen per woningtypologie met een gradueel aangepaste lagere EPC-score. Dit langetermijnperspectief moet verhuurders inzicht en zekerheid geven omtrent de evolutie van de energetische prestatie van hun huurwoning.”

› In de beleidsnota staat dat er mogelijk ook een bestuurlijk handhavingsluik zou komen rond woningkwaliteit, naast de strafrechtelijke sancties (Wooninspectie) en de verklaring ongeschikt-/onbewoonbaarheid. Aan welke bestuurlijke sancties moeten we dan denken?

“Het betreft een uitbreiding van de strafrechtelijke procedure met een mogelijke bestuurlijke beboeting.

CIBINFO — nr 85 // 2019

De Vlaamse Wooninspectie zet in op dossiers vanuit een dubbele doelstelling: de bestraffing van de meest ernstige gevallen van ‘krotverhuur’ en het herstel van de panden/woningen in kwestie. Op dit moment worden de vaststellingen van misdrijven overgemaakt aan het parket in een goed gestoffeerd proces-verbaal. Het parket maakt nadien de afweging wat zij met het dossier willen doen. De praktijk leert echter dat de procedure op het niveau van het gerecht niet altijd even snel gaat en dat ook de capaciteit om te vervolgen van het parket vaak niet voldoende is. Er wordt dan geseponeerd om bepaalde redenen, zonder dat dit op zich betekent dat het dossier niet strafwaardig was. Om dit te ondervangen wordt gekeken naar het nieuwe Kaderdecreet Bestuurlijke Handhaving. Dit decreet heeft als doel de bestuurlijke afhandeling van strafrechtelijke feiten in Vlaamse decreten te stroomlijnen.”

› Welke boodschap heeft u nog voor de vastgoedmakelaars die dag in dag uit begaan zijn met de Vlaamse baksteen?

“De vastgoedmakelaars vervullen uiteraard als intermediair een cruciale rol in ons woonmodel. Kijk de toekomst met vertrouwen tegemoet, want met doem­ scenario’s en stilstand gaat niemand erop vooruit.”

15

DIGITALE WERVEN

CIB Vlaanderen zet digitale werven uit op maat van elke vastgoedmakelaar

“Op amper jaar tijd reuzenstappen gezet” Een dik jaar geleden kondigde CIB Vlaanderen op het Vastgoedcongres aan volop de kaart van de digitalisering te zullen trekken.

Met de lancering van RealSmart werd toen meteen de daad bij het woord gevoegd. Een schot in de roos zo bleek, want niet alleen werd de intelligente oplossing voor dossieropbouw en -beheer recent nog verkozen tot API-toepassing van het jaar, ook het gebruik ervan neemt maand na maand toe. Ondertussen zaten CIB Vlaanderen en haar ICT-poot niet stil, want op amper een

jaar tijd werden nog drie bijkomende digitale werven uitgerold. Met name Clee: de digitale sleutel tot elk huurpand, de integratie van BTV-keuringen in Real­Smart om zo vlot keuringen aan te vragen en uiteraard de volledige nieuwe en gebruiksvriendelijke website van CIB Vlaanderen. “Op amper een jaar tijd hebben we op d ­ igitaal vlak reuzenstappen gezet”, onderstreept Operationeel Directeur Stephan De Witte.

Clee: de digitale sleutel tot elk huurpand Dat de verhuurmarkt voor een vastgoedmakelaar een arbeidsintensief proces is zonder dat er een zwaar verdienmodel aan vasthangt, weet ondertussen iedereen in de sector. De hoogste tijd om daar verandering in te brengen en het arbeidsintensieve proces om te zetten in een digitaal, snel en doeltreffend proces. Voor de ontwikkeling ervan werkte CIB Vlaanderen samen met zowat alle actoren uit de huurmarkt om zo een zo breed mogelijk gedragen tool op de markt te brengen.

Dromen we er allemaal niet al lang van? Een verhuurproces dat niet alleen vlotter, maar ook minder arbeidsintensief verloopt. Geen gedoe meer met eindeloos heenen weerverkeer met kandi-

16

daat-huurders om de nodige info te verkrijgen, maar net een handig hulpmiddel om meteen de juiste kandidaat voor jouw huurpanden te vinden én omgekeerd ook het juiste pand voor de kandidaat-huurder. Met andere woorden: een hulpmiddel voor huurder, verhuurder en vastgoedmakelaar.

CIB Vlaanderen en haar ICT-poot Oris hebben onder de naam Clee een praktische, tijdbesparende én efficiënte oplossing bedacht.

Een oplossing die tot stand is gekomen na een samenwerking van alle actoren op de huurmarkt.

Een inventief platform dat bovendien de rol van de vastgoedmakelaar zal versterken.

“In het voorjaar van 2020 zullen we Clee uitrollen”, geeft Oris-CEO Franky Deleu aan. “De voordelen voor de makelaar spreken voor zich. Volledig juridisch onderbouwd komen we tot een optimalisatie van de werkprocessen. Het beheer ervan wordt

een fluitje van een cent en gecentraliseerd. Clee wordt echt een oplossing voor elke makelaar waarbij kandidaturen voor een huurpand volledig geobjectiveerd worden en er ook gedacht is aan een eenvoudige manier van communiceren met de kandidaat-huurder en de eigenaar.”

Wil je op de hoogte blijven van de verdere ontwikkeling en de lancering van Clee? Schrijf je dan nu in op www.clee.be.

Vraag je keuringen aan via RealSmart (en ga gratis naar de film) Op het voorbije Vastgoedcongres viel er ook goed nieuws te rapen voor de trouwe gebruikers van RealSmart. Voortaan kan je vanuit je verkoop- of verhuurdossier in RealSmart keuringen aanvragen bij onze partner BTV. De gegevens van het pand moeten niet opnieuw ingevoerd worden, en je kan er de status opvolgen (net zoals bij de andere attesten). Het uiteindelijke keuringsrapport komt automatisch in het juiste dossier terecht én is voorzien van metadata. De gegevens uit de rapporten worden zo automatisch overgenomen in de modeldocumenten (zoals bijvoorbeeld de EPC-info in het compromis).

Gedaan dus met aparte aanvragen, het inscannen of uploaden van documenten in software, enz. De documenten stromen ook automatisch door naar je CRM. “Het unieke toppunt van gebruiksgemak”, geeft commercieel directeur bij BTV Joris Breugelmans aan.

Ook nieuw in RealSmart is de mogelijkheid de aan- en verkoopbelofte geautomatiseerd in te vullen. Ook het digitaal tekenen van vastgoed­ contracten met Itsme® is inmiddels geïntegreerd.

FILMACTIE Om de integratie van de BTV-tool in RealSmart te vieren organiseren CIB Vlaanderen en BTV een filmactie tot eind maart 2020. De eerste honderd kantoren die via Real­ Smart vijf dossiers genereren met BTV-keuring ontvangen een gratis Bongo-cinemabeleving voor twee personen.

17

DIGITALE WERVEN

CIBweb.be zit in nieuw kleedje en heet voortaan CIB.be Trouwe bezoekers, en dat zijn er toch zo’n 35.000 per maand, zullen het ondertussen al wel opgemerkt hebben. Hun vertrouwde website CIBweb.be zit in een volledig nieuw kleedje en is voortaan terug te vinden op CIB.be.

Aan de nieuwe website is achter de schermen de voorbije maanden heel hard gewerkt door zowel de communicatiedienst als door de mensen van Oris. “We zijn daarbij logisch te werk gegaan. We zijn begonnen met een analyse van het gebruik van onze oude website. Wat zijn de meest

18

bezochte pagina’s en hoe zetten we deze meer in de verf zodat het gebruiksgemak ervan geoptimaliseerd kan worden? De modeldocumenten, onze tools, de vastgoedjobs en onze opleidingen zijn de pagina’s met de meeste bezoekers en net die topics hebben op de nieuwe website een uitgesproken plaats gekregen”, vertelt CIB-­ communicatiedirecteur Kristophe Thijs.

Verder is er een duidelijk onderscheid tussen al het actuele nieuws en de zogenaamde kennisbank waarin alle dossiers, syllabi en ‘vragen en antwoorden’ kunnen geraadpleegd worden. Niet-leden kunnen heel eenvoudig via de simulatietool de kostprijs van een lidmaatschap berekenen en ook de voordelen van onze partners vallen op.

“Voor onze leden is alle inhoud uiteraard raadpleegbaar. Een consument die op zoek is naar een CIB-vastgoedmakelaar, kan die ook makkelijk via de nieuwe website terugvinden. Voor externen gaan we eerder teasend te werk. Uiteraard hebben we er ook aan gedacht om de website heel makkelijk mobiel raadpleegbaar en overzichtelijk te maken, want steeds meer bezoekers vinden ons nu eenmaal via deze weg. Via de implementatie van trefwoorden zijn het meest bezochte onderdeel van onze website, met name de modeldocumenten, makkelijk terug te vinden. Bij dit alles hoorde uiteraard ook een volledig nieuwe branding met nieuw logo”, besluit Kristophe Thijs.

› IN DE KIJKER

NICHESPECIAL CIBINFO — nr 85 82 // 2019

19

RONDVRAAG

Specialisten in luxevastgoed zien eisen van kopers evolueren

“We merken een verschuiving van kwantiteit naar kwaliteit” De verkoop van luxevastgoed piekt, zo blijkt uit de laatste cijfers van Statbel.

Maar wanneer spreken we over luxevastgoed? Strookt het beeld van de gigantische villa op een groot perceel nog met de huidige wensen van vermogende kopers?

En hoe anders is het om als vastgoedmakelaar te werken in het luxesegment?

Wij staken ons licht op bij drie specialisten ter zake: Gregory De Bisschop, Bart Christoffels en Ann Maes. › Vorig jaar werden 691 huizen en 214 appartementen verkocht voor minstens één miljoen euro, een record.

Is de markt van luxevastgoed terug van weggeweest?

Christoffels: “Momenteel heerst er opnieuw economisch vertrouwen en dat is waarschijnlijk de belangrijkste factor om groei te realiseren in het topsegment. Kopers van luxevastgoed zijn eerder conjunctuurgevoelig dan rentegevoelig. Hierdoor heeft de

20

bankencrisis en de economische onzekerheid veel invloed gehad op de markt van het luxevastgoed. De vraag nam af, het aanbod nam toe en bijgevolg daalden de prijzen. Vandaag is het economische klimaat gezond en sinds 2016 merken we een duidelijke toename in de vraag en transacties in het luxesegment.

De prijzen liggen nog lager dan voor 2009 maar zijn wel opnieuw in stijgende lijn.”

“Er zal in België altijd maar één Knokke zijn” Gregory De Bisschop, Immo Bis uit Knokke

“Kopers van luxe­ vastgoed zijn eerder conjunctuurgevoelig dan rentegevoelig” Bart Christoffels, Christoffels Vastgoed uit Lanaken

De Bisschop: “Gezien de goede conjunctuur is er de laatste jaren ook bij ons in Knokke een groot aanbod van luxevastgoed en duurdere bouwpercelen verkocht. We hebben opnieuw een evenwicht bereikt met een relatief klein aanbod in het duurste topsegment. Het zeer geringe aanbod op de absolute toplocaties maakt dat de verkoper hoge of nog hogere prijzen dan vroeger kan behalen.”

› Wanneer spreken we over luxevastgoed?

Christoffels: “In Limburg ligt het middensegment tussen de 350.000 euro en 750.000 euro. Van 750.000 euro tot 5 miljoen euro spreken wij van het luxesegment. In andere regio’s zoals het Brusselse en Knokke liggen deze verhoudingen anders.”

Maes: “De term luxevastgoed is inderdaad sterk locatiegebonden en bijgevolg een erg relatief begrip. Wij zijn actief in de provincies Vlaams-Brabant en Antwerpen. Eén miljoen euro is een eerder theoretische instapgrens. Voor die prijs kan je in landelijke gemeentes een residentieel gelegen luxevilla met highend afwerking kopen. In Knokke, de zuidrand van Brussel of het Antwerpse Zuid daarentegen heb je voor die prijs uiteraard geen vrijstaande villa op een ruim en gunstig georiënteerd perceel.”

› Bij luxevastgoed denken we vaak aan grote villa’s met een gigantische tuin. Klopt dat beeld nog?

Christoffels: “Over het algemeen zijn luxepanden vaak villa’s in een villawijk op kavels van 2.500 m² tot 10.000m² met woonoppervlaktes van 500 tot 750 m².

Deze zijn dan luxueus afgewerkt en beschikken over

CIBINFO — nr 85 // 2019

“Vroeger gold de leuze ‘ruimte is vrijheid’, vandaag willen klanten vooral ‘geserviced’ worden” Ann Maes, Immo Vertommen uit Keerbergen

diverse extra’s zoals een private wellness en grote parkeergarage in een groene rustige omgeving. Daarnaast bestaat er ook een andere categorie, de ‘megavilla's’. Die bezitten vaak een historische waarde en liggen eerder op een domein of park met een lange oprijlaan en een uitzonderlijke architectuur.”

Maes: “Privacy en een rustige locatie blijven gegeerd.

We merken wel een verschuiving van kwantiteit naar kwaliteit. Luxewoningen hoeven per definitie niet meer gigantisch groot te zijn. De afwerkingsgraad, het comfort, de bereikbaarheid en de nabijheid van voorzieningen winnen aan belang. Een penthouse met ruime terrassen in de stad zal anno 2019 met andere woorden de voorkeur genieten boven een eiland van een villa in een parktuin op een slecht bereikbare locatie.”

De Bisschop: “Dit beeld klopt nog slechts gedeeltelijk, mede door het feit dat de onderhoudskosten navenant zijn. Vandaag is er een nieuwe luxemarkt ontstaan van een tweede, derde of vierde verblijf dat de eigenaar op zich niet nodig heeft maar toch koopt om zichzelf die luxe te gunnen. Neem nu bijvoorbeeld een zeer luxueus appartement op de zeedijk dat aan de ene kant wordt omringd door het Zwin en aan de andere kant een open en panoramisch frontaal zeezicht. Dat soort pareltjes kan ook als absoluut luxevastgoed bestempeld worden.”

› Zijn de verwachtingen van kopers veranderd doorheen de jaren?

Maes: “Ja en neen. Anno 2019 vertelt een woning vaak nog veel over wie je bent. We onderscheiden ons

21

Uw energiepartner

LUM_Print_B2B_CIB_NL.indd 1

Op zoek naar dĂŠ manier om alle vastgoedmakelaars te bereiken?

I NF OR M E E R NAA R O N S E IN DE J A AR SA ANB O D adverteren@cib.be

22

29/04/2019 16:46

graag door de woning waarin we wonen. Vroeger gold de leuze ‘ruimte is vrijheid’, vandaag willen we vooral ‘geserviced’ worden. Het onderhoud of de organisatie van het onderhoud van enorme domeinen spreekt niet meer aan. Wie één of meerdere miljoenen kan spenderen aan vastgoed wil vooral geen zorgen, privacy en een vijfsterrenlocatie waar alle voorzieningen en ervaringen binnen handbereik zijn én mobiliteit zo weinig mogelijk tijd vraagt.”

Christoffels: “De kavels mogen vandaag zeker wat kleiner zijn. Waar vroeger 5.000 m² de standaard was is nu 3.000 m² voldoende. Het afwerkingsniveau blijft nog steeds hoog en gepersonaliseerd, maar het valt op dat de behoefte aan garages erg is toegenomen. Waar vroeger drie garages voldoende waren, zijn aanvragen voor zes tot tien garages vandaag geen uitzondering.“

› Hoe belangrijk is de afwerkingsgraad? Wanneer spreken we van een luxueuze afwerkingsgraad?

De Bisschop: “De afwerkingsgraad speelt zeker een rol in de prijszetting. Al kan men perfect een onroerend goed verkopen waarbij de koper na de aankoop voor zichzelf een zeer luxueuze afwerking zal voorzien. Onder een luxueuze afwerkingsgraad verstaan we het gebruik van verschillende dure materialen in combinatie met andere elementen op maat.”

Maes: “Luxevastgoed is erg trendgevoelig. Wat vandaag als een state-of-the-art afwerking of interieur wordt beschouwd, is binnen vijf jaar niet meer hip en wordt over tien jaar als compleet verouderd ervaren.

De laatste snufjes op het gebied van domotica, de nieuwste trendkleuren voor stoffering en meubilair en het advies van een gerenomeerd interieurarchitect worden als standaard beschouwd. Daarbovenop kan je het soms zo gek niet bedenken. Een privéstrand, infinity zwembad, automatisch buitenschrijnwerk dat in de vloer verdwijnt, fitnessruimtes, auto­ liften,… werkelijk alle opties zijn mogelijk.”

› Verloopt het transactieproces trager dan op de klassieke woningmarkt?

Christoffels: “De snelheid van de transactie hangt niet af van de prijs maar van de koper en de verkoper.

Dit jaar hebben we nog een blitzdeal gesloten, waarbij een megavilla tijdens de eerste bezichtiging verkocht werd en de akte bij de notaris en de overdracht vier weken later hebben plaatsgevonden. Er is binnen deze markt ook minder vraag naar een opschortende voorwaarde voor financiering, wat natuurlijk wel helpt in de snelheid van de transactie.”

Maes: “Voor een recente instapklare, gemeubelde woning op een gegeerde locatie kan het soms erg snel gaan, zelfs zonder belangrijke prijsonderhandelingen,

CIBINFO — nr 84 // 2019

al is dat eerder uitzonderlijk. Zeker buiten de steden staat er heel wat luxevastgoed te koop. Gemiddeld dien je toch te rekenen op een doorlooptijd van tien tot twaalf maanden. Zeker oudere, gedateerde woningen met veel werk, langs drukke invalswegen raken moeilijk verkocht. In zulke gevallen stellen we vast dat het verlagen van de prijs nauwelijks een impact heeft op de interesse van de markt. Dan is het belangrijk dat we de eigenaars kunnen overtuigen om hun tijdsverwachtingen voor de verkoop bij te stellen.”

› Is het anders werken in het luxesegment dan op de gewone woningmarkt?

De Bisschop: “De kopers verwachten een meerwaarde van de makelaar op het vlak van begeleiding en ook van de markt- en dossierkennis. Gezien de hoge transactieprijzen speelt de vertrouwensfactor een heel grote rol.”

Maes: “High-end klanten zijn professioneel vaak erg succesvol. Van een makelaar verwachten ze dezelfde attitude en professionaliteit. In dit segment volstaan een basiskennis vastgoed en een professionele fotoreportage niet. Het pure bemiddelingswerk is erg belangrijk. Zowel kopers als verkopers stellen een tailormade totaaladvies erg op prijs.”

Christoffels: “De waardebepaling is ook anders. Indien je de markt niet kent is het zeer moeilijk om de juiste prijs te bepalen. Klanten zijn ook zeer veeleisend en verwachten dat je altijd voor hen klaar staat. Vaak worden de panden om fiscale redenen in een vennootschap, via een erfpacht of vruchtgebruikconstructie gekocht. Je moet met de materie vertrouwd zijn om de koper correct te kunnen informeren en de transactie goed te kunnen afronden. Daarnaast moet ook de promotie van het object dat tikkeltje meer uitstralen.”

› Zijn er naast de klassieke zones voor luxevastgoed als Sint-Martens-Latem, Knokke en Brasschaat nog nieuwe zones waar meer en meer luxevastgoed opduikt?

Maes: “Nieuwbouwprojecten op triple A-locaties in steden als Brussel en Antwerpen winnen aan belangstelling. In het topsegment aarzelt men ook niet om over de grenzen te kijken naar steden als Madrid, Parijs, ... En uiteraard behoren een tweede verblijf onder de zon en derde verblijf in een mondain skioord tot het standaardpakket aan vastgoedinvesteringen in dit marktsegment.”

De Bisschop: “Heist zal door middel van enkele unieke projecten naar architectuur zeer sterk uit de hoek komen. We merken de laatste jaren ook een mooie groei van een nichemarkt in Cadzand. Al kan geen enkele locatie tippen aan Knokke. Er zal in België altijd maar één Knokke zijn.”

23

OPLEIDING IN DE KIJKER

Assistentiewoningen in de praktijk anno 2020

“Verwachtingen eigenaars zijn niet altijd realistisch” Investeringen in assistentiewoningen werden enkele jaren geleden gezien als booming business. Nu het “nieuwe” ervanaf is, lijkt het succesrecept niet overal aan te slaan. Waaraan ligt dat? “Er bestaan grote verschillen tussen de residenties enerzijds en de exploitatie anderzijds”, zegt Yoeri Note (Athom Advocaten).

Tijdens een nieuwe VIVO-opleiding laat hij zijn licht schijnen over de uitdagingen die de vastgoedmakelaar-bemiddelaar en syndicus te wachten staan.

I

n tegenstelling tot regulier vastgoed waar men enkel ‘stenen’ koopt is de aankoop van een assistentiewoning ook een investering in het ‘zorggebeuren’. “Het vastgoed en de zorgcomponent zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden”, legt Yoeri Note uit.

“Dit laatste maakt dat het hele verwervingsproces en bezit ervan een bijzondere ervaring kunnen worden voor zowel de vastgoedprofessional als voor de koper.”

realiteit werkt. De reden hiervan was vaak dat dit niet voldoende werd toegelicht door de promotor of de verkoper bij de aankoop, met als gevolg onwetendheid, verkeerde inzichten en heel veel ongenoegen op de jaarlijkse algemene vergaderingen. Inzicht in de werking van een residentie zou nochtans een vrij evidente zaak moeten zijn voor wie geïnvesteerd heeft in dergelijk vastgoed.”

› Is een correcte en genuanceerde informatieverstrekking nog crucialer dan bij regulier vastgoed?

› Op welke zaken moeten de vastgoedmakelaar-bemiddelaar en syndicus dan nog meer de klemtoon leggen?

“Afgelopen jaren hebben we vastgesteld dat eigenaars vaak geen idee hebben hoe een groep van assistentiewoningen in

24

“Zij zijn het best geplaatst om de statuten van de residentie, de terbeschikkingstellingsovereenkomst en bewonersover-

eenkomst te duiden en naar waarde te schatten. Een vastgoedprofessional zou een sleutelrol kunnen spelen bij het verenigen van het juiste profiel van de koper bij een welbepaald type van assistentiewoning. In Vlaanderen is er immers een bonte verzameling van assistentiewoningen. Denken we maar aan erkende en niet- erkende, stedelijke en landelijke residenties, complexen bij woonzorgcentra of stand-alones, … ”

Maar dat zijn dan ook de residenties waarbij de initiatiefnemers en promotoren van meet af aan begrepen hebben dat het niet alléén gaat om het snel verkopen van het vastgoed, maar vooral om een waardige thuis te creëren voor bewoners en ervoor te zorgen dat de residentie omwille van de goede service na 2 tot 5 jaar volzet is. Groepen van assistentiewoningen gaan zich na voorlopige oplevering niet vanzelf vullen.”

› Werden assistentiewoningen in het verleden te vaak als ‘zoete broodjes’ verkocht?

› Assistentiewoningen als gedroomde investeringen bestaan dus wel degelijk?

“Ja, men neigde eigenlijk meer naar een beleggingsproduct waar doorgaans een weinig realistisch rendement werd vooropgesteld. De 12 % BTW en vrijstelling van onroerende voorheffing vormden voor vele kopers en vooral voor heel wat investeerders dé drijfveer om een assistentiewoning aan te kopen.

Door wie, hoe en op welke manier de residentie zou worden uitgebaat deed er bij sommigen niet toe.”

“Alleen de beste exploitanten die begrepen hebben dat assistentiewoningen vooral een verhaal van mensen zijn, overleven en genieten van een ruime bezetting. En wanneer de groep van assistentiewoningen een succes blijkt, is de aankoop voor de koper een gedroomde investering. Niet alleen heeft hij dan een nieuwbouw vastgoed kunnen aankopen met fiscale voordelen, hij geniet doorgaans ook van een trouwe regelmatig betalende bewoner.”

› Met ontevreden kopers als gevolg?

“Oprispingen over ontevreden eigenaars die weinig of geen rendement op hun investering hebben gehaald en met vele kosten worden geconfronteerd, ontevreden bewoners die klagen over te weinig medebewoners, een bedroevende sfeer en gebrek aan service, zijn legio. Doorgaans krijgt de syndicus dan als eerste een heleboel ongezouten kritiek over zich heen. Maar juist omwille van zijn vertrouwensrelatie met de eigenaars heeft hij in de toekomst een boeiende uitdaging voor de boeg.”

› Het lijkt dus vooral een kwestie van het correct in de markt zetten?

› Verklaar u nader.

› Hoe ziet u de toekomst?

“In residenties waar het de verkeerde kant op gaat en de leegstand blijft en/of toeneemt kan de syndicus de motor zijn om de VME te inspireren om alternatieven te beogen. Hij kan fungeren als moderator in de onderhandeling tussen beheersinstanties en eigenaars. Zo helpt hij de rust in de residenties mee te herstellen. In bepaalde gevallen kan hij de eigenaars bijstaan om een nieuwe beheersinstantie aan te stellen wanneer deze duidelijk niet voldoet aan het verwachtingspatroon van bewoners en eigenaars. Last but not least, kan de syndicus de VME adviseren hoe ze zelf de residentie in handen kan nemen en in de meest extreme gevallen de VME begeleiden in het omvormingsproces naar reguliere appartementen.”

“Assistentiewoningen zullen in de toekomst een wezenlijk deel vormen van het vastgoedpatrimonium binnen onze samenleving. De vergrijzing is zonder meer een feit en de bevolking wordt door de uitstekende gezondheidszorg in ons land steeds ouder. Indien de vastgoedsector dit gegeven omarmt en kwalitatief met een schitterende dienstverlening invult, schuilt hierin een dynamische opportuniteit.”

“Inderdaad. Want in se gaat het om een bijzonder mooi product. Daarom pleit ik bij initiatiefnemers en promotoren dat zij de vastgoedactoren van bij het begin in het proces zouden betrekken. Door samen met hen de redactie van de statuten, de overeenkomsten van terbeschikkingstelling en de bewonersovereenkomsten te evalueren, te bespreken en af te toetsen aan de laatste trends op de markt.”

Assistentiewoningen in de praktijk

› Zijn er ook nog groepen van assistentiewoningen waar het wel peis en vree is?

∙ ∙ ∙ ∙ ∙

“Tuurlijk, de meerderheid van groepen van (erkende) assistentiewoningen verkeert in zeer goede doen.

Meer info en inschrijven: www.vivo.be

CIBINFO — nr 85 // 2019

Gent › dinsdag 24 maart 2020, 9u30u-12u30 Antwerpen › donderdag 31 maart 2020, 14u-17u Genk › donderdag 23 april 2020, 14u-17u Brugge › donderdag 30 april 2020, 9u30-12u30 Leuven › maandag 25 mei 2020, 14u-17u

25

NICHE IN DE KIJKER

(Investeren in) studentenvastgoed in 8 vragen Studentenvastgoed heeft de voorbije 10 jaar een enorme evolutie doorgemaakt. Een deel van de markt verschoof van studentenkamers naar studentencomplexen. Maar ook de markt van de particuliere ‘koten’ blijft belangrijk. Rendeert investeren in studentenvastgoed vandaag nog? Wat zijn de gevolgen van de nieuwe huurwetgeving? Als CEO van REMETRICS helpt Dave Palmans vastgoed­investeringsmaatschappijen, pensioenfondsen en private partijen om hun vastgoedporte­feuilles rendabel te maken. De specialist bij uitstek dus om voor CIB info enkele pertinente vragen te beantwoorden!

1|

WANNEER MOET JE VOOR EEN STUDENTENKAMER EEN CONFORMITEITSATTEST AANVRAGEN?

“Een conformiteitsattest bevestigt dat de studentenkamer voldoet aan de veiligheids-, gezondheidsen kwaliteitsnormen. Met dit attest controleert de Vlaamse overheid de kwaliteit van kamerwoningen.

Het is echter geen vergunning. Een conformiteitsattest moet aangevraagd worden als een studentenkamer geïnventariseerd staat als ongeschikt of onbewoonbaar. Een conformiteitsattest kan dan aantonen dat ondertussen wel aan de normen is voldaan. Een attest is ook een must om aan bepaalde wettelijke verplichtingen te voldoen, bijvoorbeeld voor het behouden van de afwijking op de oppervlaktenorm. Daarnaast kan je evengoed vrijwillig eentje aanvragen, om aan te tonen dat de studentenkamer voldoet aan de Vlaamse Wooncode. Tot slot moet je ook een conformiteitsattest aanvragen om een vrijstelling van de belastingen op de tweede verblijven voor een studentenhuis te verkrijgen of een vermindering van de belasting te genieten.”

26

2|

HOE LANG BLIJFT HET CONFORMITEITSATTEST GELDIG?

“10 jaar. Momenteel wordt een grote hoeveelheid studentenkamers op de markt aangeboden met een aflopend conformiteitsattest dat omwille van de oppervlaktenorm niet kan hernieuwd worden. Bijgevolg kunnen ze niet langer uitgebaat worden als studentenkamer.”

3|

GELDT ER EEN TWEEDEVERBLIJFSTAKS OP STUDENTENKAMERS?

“In sommige steden werd een tweedeverblijfstaks ingesteld, een belasting op woningen waarop niemand is ingeschreven in het bevolkings- of vreemdelingenregister. Op deze tweedeverblijfstaks kan onder bepaalde voorwaarden een uitzondering gemaakt worden voor studentenkamers, al zijn de toegepaste voorwaarden voor elke stad verschillend. Bij deze voorwaarden is conformiteit steeds een basisvereiste.

Deze taks mag evenwel doorgerekend worden aan de student-huurder. Een studentenkamer waarop deze taks van toepassing is, ligt minder goed in de markt.”

4|

HOE WORDT DE PRIJS BEPAALD VAN EEN STUDENTENKAMER?

“Studentenkamers worden op de markt aangeboden waarbij de prijs wordt bepaald op basis van een ­brutorendement volgens de volgende formule: verkoopprijskk =

bruto markthuur op jaarbasis x (1 + %kk)-1 BAR

Verkoopprijskk = de verkoopprijs exclusief de aankoopkosten (registratierechten, BTW, ... ) Bruto markthuur op jaarbasis = de markthuur op jaarbasis voor aftrek van exploitatiekosten BAR = de kapitalisatiefactor %kk = het percentage aankoopkosten aan te rekenen op de aankoopprijs De BAR die gehanteerd wordt, is afhankelijk van de studentenstad en de locatie binnen die stad. Over het algemeen kan men stellen dat studentenkamers met faciliteiten, hierin zijn eigen sanitaire voorzieningen belangrijk, een BAR dragen van 4,25% voor studentenkamers op absolute toplocaties tot 4,75% voor secundaire locaties. Studentenkamers zonder faciliteiten dragen een BAR van 4,75% tot 5,75%. Het %kk is afhankelijk van de situatie, aankoop onder het stelsel van nieuwbouw of aankoop onder registratierecht.”

5|

WELKE GEVOLGEN HEEFT DE AANGEPASTE HUURWETGEVING?

“Zeker de factor leegstand weegt door sinds de aanpassing van de huurwetgeving. Onder bepaalde voorwaarden kan de student vandaag de huurovereenkomst vroegtijdig opzeggen. Zo kan de student de huurovereenkomst opzeggen nog voor de inwerkingtreding ervan. Als dat meer dan drie maanden voor de aanvang van het huurcontract gebeurt, kan het kosteloos. De student die de huurovereenkomst opzegt minder dan drie maanden voor de startdatum moet een opzeggingsvergoeding van twee maanden huur betalen. De student kan de huurovereenkomst ook beëindigen als hij zijn studies stopzet of als een van zijn ouders (of een andere persoon die instaat voor zijn levensonderhoud) overlijdt. Daarbij geldt

CIBINFO — nr 85 // 2019

altijd een opzeggingstermijn van twee maanden, die begint op de eerste dag van de maand na de maand waarin de opzegging werd gedaan. Tot slot wordt de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden wanneer de student-huurder overlijdt.”

6|

MET WELKE EXPLOITATIEKOSTEN MOET JE ZOAL REKENING HOUDEN?

“De uitbatingskost van studentencomplexen is vaak uiteenlopend en het is niet aangewezen de investering te finaliseren zonder rekening te houden met de exploitatiekosten. Al van bij het ontwerp van een studentencomplex moet men rekening houden met het minimaliseren van de exploitatiekosten. We stellen vast dat studentencomplexen met kamers met faciliteiten een lagere exploitatiekost kennen. Naast de exploitatiekosten moet je ook kijken naar de nadelige invloeden van de ouderdom en leegstand.”

7|

WELKE KOSTEN EN LASTEN MOETEN IN DE HUURPRIJS VERVAT ZITTEN?

“Sinds 1 januari 2019 moeten alle kosten en lasten in de huurprijs zijn inbegrepen. Alleen het verbruik van water, energie, telecommunicatie en de belasting op tweede verblijven kunnen afzonderlijk worden aangerekend. Verder mag de huurprijs bij opeenvolgende contracten met dezelfde huurder-student enkel geïndexeerd worden. Alleen als de waarde van het gehuurde goed is gestegen omwille van aanpassingen of werken mag er een hogere huurprijs gevraagd worden.”

8|

WORDEN NIEUWE STUDENTEN­ KAMERS MAKKELIJKER VERHUURD DAN OUDE?

“De markt van studentenkamers toont dat de oudere kamers moeilijker verhuurd raken omdat het aanbod de laatste jaren sterk is uitgebreid. Bij recent ontwikkelde studentenkamers, zelfs bij studentenkamers met faciliteiten, wordt leegstand vastgesteld.

Dit laatste wordt veroorzaakt door het feit dat in de laatste jaren bouwvergunningen werden afgeleverd voor locaties die vroeger niet in aanmerking kwamen en wat locatie betreft van mindere kwaliteit zijn.”

27

EVENT

Dít was het Vastgoedcongres 2019 Het congresthema ‘Droom Groot’ werd duidelijk gesmaakt, want met zo’n 1.650 deelnemers was het congres in een mum van tijd volledig volzet. Bedankt aan iedereen die erbij was.

Wij verwelkomen je graag op vrijdag 27 november 2020 voor het 21e Vastgoedcongres.

Ook voor deze editie slaan we onze tenten op in het Flanders Meeting & Convention Center Antwerp (FMCCA) naast de Antwerpse zoo. Graag tot dan!

28

Benieuwd naar meer?

Het volledige fotoverslag en de aftermovie vind je op www.vastgoedcongres.be.

CIBINFO — nr 85 // 2019

29

Proud partner of Proud partner of

Welkeweg weg Welke ookkiest, kiest, jejeook wijhelpen helpen wij hogerop. jejehogerop.

Aannemer of vrije beroeper, ziekenhuisdirecteur of horeca-uitbater: Aannemer vrije beroeper, ziekenhuisdirecteur ofgezegd horeca-uitbater: zonder of zorgen ondernemen, dat is makkelijker dan gedaan. zonder zorgen ondernemen, dat is makkelijkerĂŠn gezegd dan Je parcours ligt bezaaid met uitdagingen kansen.

Ofgedaan. het nu gaat om je Je parcours ligt bezaaid met uitdagingen Of het gaat om je persoonlijke bescherming, je hr-beleidĂŠn of kansen. het welzijn vannu je medewerkers: persoonlijke je hr-beleid of het welzijn van jehelpen medewerkers: op Liantisbescherming, kan je vertrouwen.

Als compagnon de route we je op Liantis kanmet je vertrouwen.

Als compagnon de route helpen je jezelf, hogerop, concrete oplossingen en advies.

In alles watwe met hogerop, met oplossingen en advies. je zaak en concrete je medewerkers te maken heeft. In alles wat met jezelf, je zaak en je medewerkers te maken heeft.

Ontdek op liantis.be/hogerop liantis.be/hogerop Ontdek wat op we voor jou en je zaak kunnen betekenen. wat we voor jou en je zaak kunnen betekenen. samen werkt.

30 samen werkt.

Als ondernemer met vennootschap fiscaal optimaal sparen?

De voorbije jaren heeft de wetgever een aantal belangrijke aanpassingen (waarvan de meeste beslist werden in het gekende ‘zomerakkoord’ van 2017) ingevoerd om de ondernemer meer financiële ademruimte te geven.

Veel ondernemers oefenen hun activiteit uit via een vennootschap en de vraag die dan steeds rijst is op welke manier de bestuurder van de vennootschap op de meest fiscaal vriendelijke manier de winst in de vennootschap naar het privévermogen kan transfereren.

De traditionele manier is via uitbetaling van het loon maar dit is tegelijkertijd de meest belaste. Ruw geschat blijft er van 1000 euro loon na fiscale en pare-fiscale afhoudingen ongeveer 400 euro over.

Tot op heden blijft de minst belaste manier om centen van de vennootschap naar de privé over te dragen het aanleggen van het aanvullend pensioen dat opgebouwd wordt door de vennootschap via een IPT (Individuele Pensioentoezegging).

De opbouw van de IPT gebeurt namelijk via fiscaal aftrekbare premies binnen de vennootschap. Bovendien kan u een voorschot opnemen om onroerend goed (in de ruime zin) te financieren.

Fiscaliteit bij opname voorschot Op het ogenblik waarop u een voorschot opneemt, is er fiscale neutraliteit .

Het is steeds pas op het moment van de definitieve uitbetaling van uw aanvullend pensioen dat u belast wordt.

Ter illustratie Als er 100.000 euro in een IPT-reserve opgebouwd is, kan u dus 70.000 euro opnemen voor financiering van privaat onroerend goed en blijft er 30.000 euro aan reserves in het contract over die verder blijven kapitaliseren en op pensioenleeftijd worden uitbetaald.

Als diezelfde 70.000 euro privé zou gespaard moeten worden door de opname van loon kost u dit +/- 140.000 euro.

Graag maken wij een afspraak met u om uw verdere vragen te beantwoorden en uw persoonlijk fiscaal optimaal spaarplan op te stellen.

Vragen?

Aarzel niet om ons te contacteren. +32 473/35.12.52 cib@concordia.be

CIBINFO — nr 85 // 2019

31

RealSmart is dé software voor de vastgoedmakelaar van morgen.

De intelligente oplossing voor jouw dossieropbouw en -beheer.

Verkozen tot

Beste toepassing 2019

Laatste nieuwigheden Verhuurdossier: van start tot finish (registratie huurcontract/plaatsbeschrijving) Geïntegreerde screening partijen en transacties AntiWitwas Automatisch invullen en genereren aankoop- en verkoopbelofte Digitaal tekenen vastgoedcontracten met Itsme® Aanvragen BTV-keuringen rechtstreeks vanuit je dossier API RealSmart: koppel RealSmart met je kantoorsoftware - geen dubbele ingave

Vraag je BTV-keuringen voortaan aan in RealSmart

Genereer vijf dossiers met BTV-keuring in RealSmart en ontvang een gratis BONGO cinemabeleving voor twee personen

Beter gekeurd

32

Bien sûr contrôlé

Film Actie

Actie geldig voor de eerste 100 kantoren die 5 dossiers met BTV-keuring genereren in RealSmart. Één bon per kantoor. Actie geldig tot en met 31/03/2020