CIB info 86 by ORIS NV

januari februari maart 2020

Afgiftekantoor Gent X - P911234 - driemaandelijks tijdschrift - vu: Daniel Buschman, Kortrijksesteenweg 1005, 9000 Gent

Magazine van CIB Vlaanderen

VASTGOEDMAKELAAR MET KANKER FRANK VALKENEERS GAAT VOOR ZWAARSTE ULTRALOOP TER WERELD

“Het leven stopt niet. Je moet durven doelen blijven stellen” EEN BLIK ACHTER DE SCHERMEN VAN DE CIB STUURGROEP VASTGOEDBEHEER

“Imago en de rentabiliteit van het syndicusberoep naar een hoger niveau tillen”

OP DE PRAATSTOEL MET DE DRIE VROUWELIJKE CIB-KAMERVOORZITTERS

“Uitdagingen zijn er genoeg”

U bent syndicus, en u houdt zich liever niet bezig met de gevolgen van onbetaald gebleven lasten ?

De oplossing

Verzekering ‘leenlasten’

Verzekering ‘lasten’

De mede-eigendom gaat een lening aan om werken te financieren : de verzekering dekt de medeeigendom voor de volledige looptijd van de lening tegen niet-betaling van de lasten van deze lening.

Deze verzekering, die per jaar wordt genomen, dekt de mede-eigendom tegen de niet-betaling van de lasten die werden vastgelegd op de algemene vergadering van de mede-eigenaars.

De verzekeringen van Atradius ICP bevorderen uw gemoedsrust : Mede-eigenaars hoeven niet meer de ﬁnanciële gevolgen te dragen wanneer andere mede-eigenaars hun lasten niet betalen : Atradius ICP vergoedt de mede-eigendom en neemt de invordering van de verschuldigde bedragen en de bijhorende kosten op zich.

U wenst onze verzekeringen* aan te bieden ? Neem contact met ons op Contact : 081/32.46.17 icpcommercial@atradius.com www.atradiusicp.com | www.atradius.be *de vereniging van mede-eigenaars neemt de verzekering via de syndicus. 2

VOORWOORD

Laten we het over wat anders hebben dan corona Neen, deze editie van CIB Info is geen coronanummer. Bij de redactie en opmaak ervan was er van een crisis nog geen sprake. Toch stond ik erop mijn voorwoord wél in laatste instantie nog aan te passen. We hebben met z’n allen heel moeilijke weken achter de rug en er zullen wellicht in de toekomst nog lastige weken volgen. Weken van knagende onzekerheid, niet goed beseffende wat er allemaal op ons afkwam en zal komen. Ook bij CIB Vlaanderen was en is dit niet anders. We moesten van onze dagdagelijkse modus overschakelen naar crisismodus en die omschakeling was geen eenvoudig proces. Hoe moeilijk de tijden die we nu als sector beleven ook zijn, we hebben als beroepsorganisatie wel bewezen dat we er staan met onze dienstverlening. In een mum van tijd hebben we geschakeld naar een bijna dagelijkse nieuwsbrief met alle meest recente informatie, hebben we de digitale handtekening voor de hele sector ingevoerd en hebben we lobbywerk verricht voor zowel onze bemiddelaars als onze syndici. Omdat we van oordeel zijn dat onze lezers ook wel eens wat anders willen dan corona, blikken we in dit nummer terug naar het precoronatijdperk. Binnen de CIB-Kamers vonden vorig jaar verkiezingen plaats. In alle provincies liep op dat vlak alles van een leien dakje en inmiddels zijn de verschillende Raden van Bestuur volop aan de slag. Als beroepsfederatie hebben we overigens geschiedenis geschreven, want voor het eerst is de helft van de Kamervoorzitters van het vrouwelijke geslacht. Een unicum waar ik als voorzitter best trots op ben. Niet meer dan terecht dat ze alle drie verderop uitgebreid een forum krijgen waarin ze hun vrouwelijke ‘touch’ binnen onze organisatie uit de doeken doen. In deze syndicspecial krijgt het thema mede-eigendom uiteraard de meeste aandacht. Met de inkijk in de werkgroep Vastgoedbeheer voel je meteen aan hoe CIB Vlaanderen de vinger aan de pols houdt met de verschillende thema’s die op het werkveld leven. Knelpunten, realisaties, toekomstige wetgeving worden er afgetoetst aan de praktijk. Het delen van ervaringen is voor een beroepsorganisatie onontbeerlijk. Verderop worden ook de meest opvallende vonnissen rond het thema medeeigendom onder de loep genomen. Of hoe saaie rechtspraak ook boeiend kan zijn… Deze nieuwste editie van CIB info sluit af met een diepmenselijk verhaal. Een verhaal van een man die ik in mijn eigen Kamer de voorbije jaren heb leren kennen en in het bijzonder heb weten waarderen voor zowel zijn vakkennis als zijn doorzettingsvermogen. Het is het verhaal van een man die, ondanks zijn zware ziekte, nooit het hoofd heeft laten hangen. Eindeloos veel respect voor je Frank! Daniel Buschman Voorzitter CIB Vlaanderen

CIBINFO — nr 86 // 2020

INHOUD

Adverteren in CIB info? Voor informatie en reservatie kan je terecht bij Veronique Van Hoorickx › 09 242 49 88 › adverteren@cib.be Vragen?

In dit nummer VOORWOORD VASTGOEDNIEUWS

Heb je vragen, suggesties of ideeën? Laat het ons weten via › communicatie@cib.be

Wat gebeurt er in vastgoedland?

Redactie:

INTERVIEW

Ewoud Hasenbos, Tine Terryn, Kristophe Thijs, CIB studiedienst

Vrouwelijke Kamervoorzitters zorgen voor nieuw elan

Ontwerp en druk:

IN DE KIJKER

Mirto Print - mirto.be

Syndicspecial

Partners

REPORTAGE Een blik achter de schermen van de CIB Stuurgroep Vastgoedbeheer

DOSSIER

CIB info is een uitgave van Confederatie van Immobiliënb eroepen vzw. Kortrijksesteenweg 1005 – 9000 Gent

v.u. Daniel Buschman

Rookmelders in appartementsgebouwen: wat mag en wat moet? 14

IN MEMORIAM: ROB DE KONINCK OPLEIDING IN DE KIJKER Multifunctionele daken in mede-eigendom

INTERVIEW Bart Vandyck over het leven als syndicus in Brussel

RECHTSPRAAK Vers van de juridische pers

TOOL IN DE KIJKER RealSmart 1 jaar later

INTERVIEW Frank Valkeneers, vastgoedmakelaar met beenmergkanker, gaat voor zwaarste ultraloop ter wereld

Met grote droefenis hebben we onlangs het overlijden van Rob De Koninck moeten vernemen. Rob was jarenlang een geliefd en gerespecteerd docent voor VIVO, net zoals hij als huisadvocaat ook een juridische steun en toeverlaat was binnen CIB Vlaanderen en de Antwerpse CIB Kamer. Namens onze beroepsorganisatie bieden we Robs nabestaanden, collega's en vrienden ons oprechte en diepe medeleven aan bij dit zware verlies.

volg ons

Onze ledenconsulenten Antwerpen + Kust Sven De Vuyst › 0491 11 95 88 › sven.de.vuyst@cib.be Oost-Vlaanderen + West-Vlaanderen Ernst-Jan Driezen › 0479 39 80 52 › ernst.driezen@cib.be Limburg + Vlaams-Brabant Brussel Michel Engelbosch › 0473 83 97 61 › michel.engelbosch@cib.be

20 CIBINFO — nr 86 // 2020

VASTGOEDNIEUWS

Wat gebeurt er in vastgoedland? Belg investeert massaal in vastgoed

Alles over de regels rond immoborden Knokke-Heist bindt de strijd aan met de wildgroei aan immoborden. De gemeente zet daarom een sensibiliseringscampagne op en zal de vastgoedmakelaars een brief sturen. Het debat rond de wildgroei aan immoborden is niet nieuw. In 2014 stelde CIB Vlaanderen een stuurgroep samen om een antwoord te bieden op de problematiek. Resultaat: een reeks realistische voorstellen die voor de sector haalbaar kunnen zijn, maar die de bevoegde overheden ook effectief moeten aanzetten tot meer uniformiteit en duidelijkheid. Je kan onze aanbevelingen nalezen op CIB.be. Hieronder vind je ze alvast terug in een notendop. › V-borden mogen de veilige doorgang niet belemmeren. › Immoborden moeten binnen de twee weken na verkoop of verhuring verwijderd worden. › Eén bord of affiche per gevel per kantoor zou in principe moeten volstaan. Als het over een co-exclusieve opdracht gaat, bevelen we aan om te werken met één gezamenlijk bord. › Voor wegwijzers wijzen we graag nog eens op de voorafgaande toestemming van de gemeente. › Voor publiciteitsborden groter dan 4m² moet een vergunning aangevraagd worden.

Hypothecaire kredieten: 2019 breekt alle records In 2019 werden er bijna 310.000 hypothecaire kredieten afgesloten voor een totaalbedrag van bijna 42 miljard euro (exclusief herfinancieringen). Vooral in de tweede helft van het jaar brak de kredietverlening alle records. De aangekondigde afschaffing van de woonbonus in Vlaanderen is daar uiteraard niet vreemd aan. Dat blijkt uit de statistieken inzake hypothecair krediet die de Beroepsvereniging van het Krediet (BVK) heeft gepubliceerd.

De Belg investeerde het afgelopen jaar massaal in vastgoed. Zo blijkt uit het jaarverslag van de Nationale Bank van België (NBB). “De lage rente houdt aan en trekt investeerders aan die op zoek zijn naar rendement”, zegt gouverneur Pierre Wunsch. Ook de afschaffing van de woonbonus zorgde eind 2019 voor een rush op vastgoed. De Nationale Bank blijft de banken echter aanmanen tot voorzichtigheid bij het verstrekken van woonkredieten.

2019 was topjaar voor Belgische vastgoedmarkt 2019 was het drukste jaar ooit op de Belgische vastgoedmarkt. In vergelijking met 2018 waren er 8,9% meer vastgoedtransacties in ons land. Zo blijkt uit de laatste Notarisbarometer. In alle drie de regio’s viel er een stijging van het aantal transacties te noteren: +10,8% in Vlaanderen, +6,3% in Brussel en +6% in Wallonië.

CIB-Huurbarometer: Appartement huren in Brussel bijna 400 euro duurder dan in Vlaanderen De huurprijzen in Vlaanderen zijn in 2019 met 3,7% gestegen ten opzichte van 2018. Vlaams-Brabant blijft de duurste provincie, terwijl Antwerpen de duurste centrumstad blijft. Zo blijkt uit de CIB-Huurbarometer, waarbij 37.755 nieuwe huurcontracten die in 2019 werden afgesloten, werden geanalyseerd. Voor het eerst geeft de CIB-Huurbarometer ook een zicht op de cijfers in Brussel. Daar liggen de huurprijzen niet alleen hoger dan in Vlaanderen. Ze zijn ook een stuk sneller gestegen tegenover 2018. Gezien het overwicht aan appartementen op onze huurmarkt maakten we ook een analyse met per provincie de tien duurste en de tien goedkoopste gemeenten om een appartement te huren. Zo blijkt Kraainem de allerduurste gemeente op dit vlak en ben je in Menen het goedkoopst af. Op CIB.be kan je alle analyses hierover lezen.

Verlaagde registratierechten voor sloop en (gedeeltelijke) heropbouw vanaf 2021 Eind februari kondigde Vlaams minister van Financiën Matthias Diependaele twee belangrijke wijzigingen aan binnen de woonfiscaliteit. Wie een woning koopt en die wil slopen en heropbouwen om vervolgens in het nieuwe pand de gezinswoning te vestigen zal vanaf 1 januari 2021 kunnen genieten van een verlaagd tarief van 5% in plaats van 6%. Daarnaast wordt de termijn voor tijdige domiciliëring verlengd van twee naar drie jaar. Die tijdige domiciliëring is een voorwaarde om het voordeel van de gunsttarieven in de registratierechten te blijven behouden. Verhuist men niet tijdig, dan worden immers aanvullende rechten gevorderd. De verlenging van de termijn zou retroactief ingaan op 1 januari 2020.

Tariefverlaging registratierechten definitief van kracht De afschaffing van de woonbonus en de compensatie daarvan via verlaagde registratierechten domineerde in het najaar van 2019 het nieuws én de Vlaamse vastgoedmarkt. Nu nieuwjaar achter de rug ligt, is het nieuwe stelsel (6% bij de aankoop van de enige gezinswoning, 5% bij energetische renovatie) definitief van kracht. Het Vlaams Parlement keurde het programmadecreet goed op 20 december. De tekst verscheen op 30 december in het Belgisch Staatsblad. Sinds 1 januari gelden de nieuwe tarieven onverkort; de overgangsregeling in het kader van de woonbonus is uitgewerkt. Die overgangsregeling liet toe dat kopers van een eind 2019 ondertekende compromis, die de akte niet voor de jaarwissel verleden kregen, reeds de tarieven konden inroepen. Als CIB-lid vind je alle info terug in de geüpdate syllabus ‘Het Vlaams verkooprecht’.

Nieuw goederenrecht goedgekeurd door de Kamer Onlangs werd het wetsvoorstel inzake boek 3 “Goederen” van het Burgerlijk Wetboek goedgekeurd tijdens de plenaire vergadering. Met deze hervorming tracht men in te spelen op de behoeften van de hedendaagse maatschappij. De modernisering brengt met zich mee dat er een aantal volledig nieuwe bepalingen op vlak van het eigendomsrecht, erfpachten opstalrecht, vruchtgebruik en erfdienstbaarheden zullen worden ingevoerd en geeft dus aanleiding tot een aantal belangrijke wijzigingen voor al wie actief is op het terrein van het vastgoedrecht. Het wetsontwerp zal automatisch in werking treden 18 maanden na publicatie ervan in het Belgisch Staatsblad.

Energie-eisen nieuwbouw en renovatie per 1 januari strenger Wie een nieuw huis bouwt in Vlaanderen, moet sinds 1 januari rekening houden met strengere energie-eisen. Het maximale E-peil wordt verlaagd van E40 naar E35. Het E-peil voor wie een doorgedreven renovatie uitvoert met energiemaatregelen (een zogenoemde ingrijpende energetische renovatie) daalt naar E70. Daarnaast is sinds de jaarwisseling het energieprestatiecertificaat (EPC) verplicht bij de verkoop of verhuur van 'kleine niet-residentiële eenheden'. Aanvragen voor dit nieuwe EPC kunnen binnenkort via het vastgoedloket van onze partner BTV.

Verlaagd tarief voor schenking bouwgronden afgelopen Op 1 januari 2020 is het oude, afzonderlijke gunsttarief voor de schenking van bouwgronden weggevallen. Dat tarief (ingevoerd in 2003) gold enkel bij schenkingen in rechte lijn en was verbonden aan enkele voorwaarden, zoals de verbintenis vanwege de begunstigden dat zij binnen 5 jaar hun hoofdverblijfplaats zouden vestigen op het perceel. Daartegenover stond wel dat aan het gunsttarief geen progressievoorbehoud verbonden was. Door de globale verlaging van de schenkbelasting in juli 2015 had het gunsttarief zijn relevantie al grotendeels verloren. Enkel voor zeer goedkope bouwgronden was het immers nog voordeliger dan de algemene tarieven. Bijgevolg werd het de voorbije jaren niet vaak meer toegepast.

› Voor de laatste nieuwigheden in vastgoedland kan je steeds terecht op CIB.be

CIBINFO — nr 86 // 2020

INTERVIEW

Op de praatstoel met de drie vrouwelijke CIB-Kamervoorzitters

“Uitdagingen zijn er genoeg” De vastgoedwereld een mannenbastion? Vergeet het maar! Wie een huis of appartement verkoopt, koopt, verhuurt of huurt, maakt tegenwoordig steeds meer kans om met een vrouw te mogen samenwerken. Het aantal vrouwelijke vastgoedmakelaars neemt gestaag toe. Meer dan één op de drie makelaars is ondertussen een vrouw. Een trend die we ook binnen CIB Vlaanderen zien. Meer zelfs, sinds de bestuursverkiezingen van eind vorig jaar hebben drie van onze zes Kamers een vrouwelijke voorzitter. Een unicum voor onze beroepsorganisatie en het ideale moment om met Dominique Vanrunxt (CIB Limburg) Marleen De Vijt (CIB Antwerpen) en Cindy Utterwulghe (CIB Kust) op de praatstoel te zitten.

“Voor mij ligt de focus op de digitalisering van de sector, de extra vorming van de vastgoedprofessionals en het doel om van CIB een sterk merk te maken” Marleen De Vijt

“Onze missie als vastgoedmakelaar moet méér zijn dan enkel documenten verzamelen” Dominique Van Runxt

› Dames, vanwaar het engagement om Kamervoorzitter te worden? De Vijt: “Na acht jaar ervaring in sales en marketing bij een Amerikaanse multinational, heb ik lang als business development manager gewerkt bij een grote Belgische projectontwikkelaar. En tegelijk hebben mijn partner en ik in 2009 ons eigen bedrijf in Spaans vastgoed opgestart, waarmee we intussen uitgegroeid zijn tot marktleider. Als je al zo lang in de vastgoedwereld actief bent, krijg je een goed zicht op welke zaken goed gaan en welke zaken beter kunnen. Zo heb ik de voorbije jaren gezien dat de makelaardij in Vlaanderen dringend nood heeft aan een nieuwe wind. Je kan dan aan de zijlijn blijven schreeuwen dat de sector zich moet heruitvinden of je kan ijveren om mee aan het roer te gaan staan. De keuze voor die tweede optie was voor mij vanzelfsprekend.” Utterwulghe: “Een achttal jaar geleden werd ik gecontacteerd met de vraag om in de raad van bestuur van CIB Kust te zetelen. De eerste reactie was dat ik hier geen tijd voor zou hebben. Mijn zoontje was toen drie jaar. Mijn nieuwsgierigheid naar het reilen en zeilen binnen onze beroepsorganisatie kreeg uiteindelijk de bovenhand. Goed 2,5 jaar geleden nam ik, mee op vraag van mijn medebestuurders, de voorzittersfakkel over van Dirk Coelus.”

CIBINFO — nr 86 // 2020

Vanrunxt: “Mijn engagement om voorzitter te worden van CIB Limburg is als het ware organisch gegroeid. Ik ben al jaren betrokken bij de uitwerking van ledenuitstappen, de organisatie van de Nacht van het Vastgoed en andere ledenactiviteiten. Voordien was ik penningmeester en daardoor ken ik dus niet alleen de mensen, maar ook de cijfertjes van onze organisatie. Ik ben van mening dat ieder actief lid van de raad van bestuur het in zich heeft om voorzitter te worden op termijn. Wij streven binnen onze Kamer steeds naar een evenwicht tussen man en vrouw. Omdat ik mij gedragen en gestimuleerd voelde door mijn volledige raad van bestuur, heb ik de taak van voorzitter op mij genomen.”

› Wat zijn jullie ambities als voorzitter? Met andere woorden, wat zijn de aandachtspunten de komende jaren in jullie Kamer? De Vijt: “De focus gaat voor mij op drie zaken liggen: de digitalisering van de sector, de extra vorming van de vastgoedprofessionals en het doel om van CIB een sterk merk te maken. Zo kunnen we de 'makelaar 4.0' klaarstomen, want dat is nodig. Het beroep van de makelaar is volledig aan het veranderen. Wie nu niet op die kar springt, is straks te laat. De digitalisering kan de administratieve kant van ons werk efficiënter maken. Maar

INTERVIEW

het moet ook verder gaan dan dat, de hele verkoop moet kunnen onderbouwd worden met digitalisering. Want door deze repetitieve kanten van onze jobs digitaal te automatiseren, kunnen wij ons pas écht focussen op de meerwaarde die we kunnen bieden: de rol van expert vervullen. Extra vorming van de vastgoedprofessionals is broodnodig, net om die rol van expert te kunnen spelen. De consument wordt met de dag kritischer en mondiger. Dus is het aan ons om onszelf constant bij te schaven met technische kennis. Anders worden we overbodig. Want als we louter nog administratieve taken vervullen en advies kunnen geven op een basisniveau, zijn we eigenlijk vervangbaar door digitale platformen – en gaat de consument zich tot overheidsdiensten of banken richten als ze advies willen. CIB moet bovendien een sterk merk worden, een keurmerk als het ware. Daarvoor gaan we meer consumentgericht moeten denken. In elke beroepsvereniging schuilt namelijk een gevaar dat je te veel focust op je eigen leden, in dit geval de vastgoedprofessionals. Terwijl de consument de belangrijkste schakel is en blijft. Het is onze taak om hem te begeleiden bij de grootste aankoop van zijn leven, met technische, administratieve én juridische hulp. Utterwulghe: “Helemaal akkoord. Om mee te kunnen in de hedendaagse dynamiek en de soms dagdagelijkse ontwikkelingen moeten we onze Kamer en organisatie 'future proof' maken. Het coronavirus is hier een goed voorbeeld van. We moeten een organisatie zijn die proactief is en dus inspeelt op de eisen die de toekomst gaat stellen. Innovatief en zich aanpassend aan een snel veranderende markt of maatschappij zoals doorgedreven digitalisatie, het virtueel vergaderen, … Uitdagingen genoeg.” Vanrunxt: “Mijn voornaamste doelstellingen zijn ook het behoud van een goed team en een goede sfeer binnen de raad van bestuur, omdat dit zich afspiegelt op de werking naar onze leden toe. Verder wil ik inzetten op de verjonging waar wij al een goed voorbeeld gegeven hebben door leden van de Jonge Vastgoed Club binnen ons bestuur op te nemen. Op vlak van digitalisering moeten we onze leden continu een goede begeleiding aanbieden. Tot slot moeten we ook ons hart laten zien door mee te werken aan goede doelen. Naast Youth at Risk (YAR) steunen we nu ook Mammie’s, een organisatie voor kansarme kinderen in Limburg.”

› Welke meerwaarde willen jullie als Kamer bieden voor onze CIB-leden? De Vijt: “Door in te zetten op de bovenstaande speerpunten, engageren we ons om de CIB-makelaars te ondersteunen in hun rol als expert. En vooral: zodat ze ook door de consument als die expert worden er-

“Eilandjescultuur, daar moeten we van af. Kennis en ervaringen delen, maakt ons nu eenmaal rijker” Cindy Utterwulghe

kend. Als CIB willen we hen de juiste tools ter beschikking stellen om niet alleen vandaag, maar ook morgen en nog ver in de toekomst relevant te blijven.” Utterwulghe: “Eén van onze pijlers blijft het informeren van onze leden van het reilen en zeilen in de vastgoedsector, het organiseren van opleidingen en de nodige tools aanreiken om onze job op een professionele wijze te kunnen uitvoeren. Verschillende bestuursleden bij CIB Kust engageren zich trouwens ook in de nevenorganisaties van CIB Vlaanderen en de Jonge Vastgoed Club (JVC).” Vanrunxt: “Onze missie als vastgoedmakelaar moet méér zijn dan enkel documenten verzamelen. Wij zijn onderhandelaars en bieden professionele bemiddeling, interpretatie van de vereiste documenten voor het digitale verkoopdossier en begeleiding naar juridische ondersteuning.”

› Wat willen jullie absoluut bereikt hebben op het einde van jullie mandaat als voorzitter? De Vijt: “We willen de CIB-makelaar klaarstomen om een 'makelaar 4.0' te worden. Zo hoop ik dat onze makelaars tegen het einde van mijn mandaat klaar zijn – of toch al een heel eind op weg – om de toekomst positief tegemoet te gaan. Snelheid zal daarbij essentieel zijn, want die toekomst start vandaag al. Als we merken dat oude methodes niet meer werken, moeten we daar zo snel mogelijk op reageren en beslissingen durven nemen. Die veranderingen zijn namelijk al aan de gang. De komende jaren worden heel uitdagend, maar zo heb ik het graag!” Utterwulghe: “Ik zou graag onze leden er nog meer toe aanzetten om te netwerken en samen te werken. Eilandjescultuur, daar moeten we van af. Kennis en ervaringen delen, maakt ons nu eenmaal rijker.” Vanrunxt: “Het initiatief van JVC, dat door de jongeren binnen CIB Limburg opgestart werd, zien uitgroeien tot een succes op nationaal vlak door hen zo veel mogelijk te steunen en te stimuleren in hun activiteiten. En last but not least wil ik zorgen voor verjonging en betrokkenheid van de jongeren binnen de raad van bestuur.”

› IN DE KIJKER

SYNDIC SPECIAL CIBINFO — nr 86 82 // 2019 2020

REPORTAGE

Een blik achter de schermen van de CIB Stuurgroep Vastgoedbeheer

“Wij willen het imago en de rentabiliteit van het beroep naar een hoger niveau tillen” “We waken erover dat nieuwe regulering er niet komt ten laste van de syndicus, maar in het voordeel van de VME. En als syndici extra taken worden opgelegd, moeten ze daarvoor vergoed worden.” De redactie van CIB info kreeg een glimp achter de schermen van de CIB Stuurgroep Vastgoedbeheer. Met verenigde krachten nemen de leden het op voor de belangen van de syndici.

et is een druiligere donderdag in maart. Samen met een 10-tal syndici uit alle uithoeken van Vlaanderen zijn we naar Gent afgezakt voor een nieuwe bijeenkomst van de CIB Stuurgroep Vastgoedbeheer. Een van de eerste syndici die zijn voeten onder de tafel schuift, is de Leuvense Walter Devlies. Als ervaren rot in het vak zetelt hij sinds jaar en dag in de stuurgroep – onder anciens ooit beter gekend als de ‘CIB Federatie vastgoedbeheer’. “Het geeft me een enorme voldoening mee te werken aan een betere regelgeving en op te komen voor de belangen van de syndici”, zegt D evlies. Hij zag het aantal nieuwe regels de laatste jaren gestaag toenemen. “We moeten verhinderen dat te veel verantwoordelijkheid bij de syndicus komt te liggen. De laatste jaren kregen we te kampen met extreme overheidsregulitis: de verwarmingsaudit, het EPC gemene delen, dakisolatie, conformiteit van de liften, brandveiligheid, GDPR, … Heel wat van deze regels bevatten extra taken waarbij de aansprakelijkheid in feite bij de onderhoudsfirma’s van technische installaties moet liggen.”

Stem van de syndicus laten horen Binnen de CIB Stuurgroep Vastgoedbeheer passeerden deze thema’s de revue en waren voer voor debat.

“Zijn er grote knelpunten in de praktijk? Dan zijn wij er als de kippen bij om onze praktijkadviezen op te stellen in de hoop de wetgeving te kunnen bijsturen”, legt Devlies de werkwijze uit. “De CIB studiedienst vertaalt ze vervolgens naar juridisch gestructureerde voorstellen, om die nadien aan de beleidsmakers over te maken en te verdedigen tijdens parlementaire hoorzittingen.” Walter Devlies wordt aan tafel intussen geflankeerd door een van de jonge veulens binnen de stuurgroep, maar wel eentje met de nodige gedrevenheid, Sverre Massaert. “Ik ben in eerste instantie lid geworden

om zo snel mogelijk op de hoogte te zijn van de nieuwigheden die op ons afkomen als syndicus. Nu wil ik deze veranderingen vooral mee helpen sturen in het belang van het beroep.” Massaert onderstreept graag het bijzondere karakter van de CIB Stuurgroep Vastgoedbeheer. “In ons land, laat staan in Vlaanderen, zijn er amper stuurgroepen die de knelpunten van de syndici bij de beleidsmakers aankaarten. Aangezien er voldoende stuurgroepen zijn voor bemiddelaars en eigenaars- en huurdersverenigingen, is het cruciaal dat bij de beleidsbepaling ook de syndicus wordt gehoord.”

De slimme manager Nadat de groep quasi voltallig is, kan de vergadering van start gaan. Charles Dutordoir, specialist mede-eigendom binnen de CIB studiedienst, legt de agendapunten van de dag op tafel. Enkele special guests van Proximus mogen de spits afbijten. In de schoot van CIB Vlaanderen zijn gesprekken lopende rond een strategische samenwerking met Proximus op het vlak van digitalisering. De heren van Proximus stellen tijdens de stuurgroep een proof of concept voor, waarmee ze de werkprocessen van de syndicus willen optimaliseren. De aanwezige syndici knikken in koor op de vraag of ze de problematiek herkennen van mede-eigenaars die voor de tiende keer op twee dagen tijd vragen ‘hoe het nu zit met die defecte lift?’. Door middel van een ‘slimme manager’ wil Proximus de overtollige communicatie met mede-eigenaars inperken. Het draagvlak onder de leden van de stuurgroep om de tool verder te ontwikkelen is dan ook groot. De heren van Proximus zijn opgezet met de constructieve feedback en keren tevreden huiswaarts. Intussen zit het eerste deel erop en is de middag aangebroken.

CIBINFO — nr 86 // 2020

REPORTAGE

Een algemene vergadering op afstand? Nadat de magen gevuld zijn wordt het tweede agendapunt van de dag afgetrapt. En wat voor één! Vergaderen op afstand, een heet hangijzer in syndicusland dat zijn voor- en tegenstanders kent. “In een wereld waar iedereen altijd en overal bereikbaar is, waar verkopen kunnen worden gesloten via e-mail, moet de syndicus nog steeds alle mede-eigenaars verenigen om de algemene vergadering van een VME te houden”, schetst Charles Dutordoir de problematiek. “Wanneer er dan veel mensen afwezig zijn, leidt dit tot administratieve rompslomp met volmachten en dergelijke tot gevolg. Anno 2020 zou het toch mogelijk moeten zijn om een algemene vergadering (inclusief stemming) te houden op afstand zonder dat de administratieve last van de eenparigheid op het beslissingsproces weegt.” Binnen de stuurgroep is niet iedereen ervan overtuigd om een wettelijk kader te scheppen voor vergaderingen op afstand. Deelnemer Olivier Blockhuys werpt de nodige vraagtekens op. “Er moet een alternatief zijn voor zij die niet kunnen of willen vergaderen op afstand. En als er een alternatief bestaat, is het in dat geval dan wel nog nut-

tig om het systeem wettelijk in te schrijven?” Een andere vraag die zich stelt, is of je over eender wat kan vergaderen op afstand. “Een beslissing op afstand nemen over de kleur van een luifel is nog iets anders dan beslissen over een ingrijpende energetische renovatie met dito kostenplaatje“, werpt Peter Bonhomme op. “De syndicus zal moeten aanvoelen wat op afstand mogelijk is en wat niet”, zegt Sverre Massaert. “Misschien moeten we eens kijken buiten de Belgische grenzen of en hoe het vergaderen op afstand daar toegepast wordt.” Tom Van Campenhout staat alvast achter het principe. “Je moet op een bepaald moment de stap durven zetten, en de tijd zal uitwijzen hoe succesvol de formule is. Het verhaal ontwikkelt zichzelf wel.” De deelnemers zijn unaniem van mening dat het idee best verder wordt uitgewerkt binnen een gespecialiseerde werkgroep. Wordt ongetwijfeld vervolgd.

“Keien in hun vak” Nadat de deelnemers nog ervaringen uitwisselen rond onder meer het EPC gemene delen, de gebouwenaudit en de rookmelderverplichting in appartementsgebouwen, zijn de drie uren voorbijgevlogen en is het alweer uitkijken naar een volgende stuurgroep. Een van de anciens binnen de groep, Karen Van de Woestijne, neemt nog even de tijd om de meerwaarde van het samenkomen te onderstrepen. “De aanwezige syndici hier zijn keien in hun vak, de kennisuitwisseling met collega’s blijft enorm waardevol en bovendien cruciaal voor de CIB studiedienst om bottom up topics af te toetsen met het werkveld.” Van de Woestijne wordt bijgetreden door Sverre Massaert, die geniet van de ervaringsuitwisseling met de andere leden. “Met iedere syndicus is het interessant om ervaringen uit te wisselen, maar bij de leden van de stuurgroep merk je toch dat het allemaal syndici zijn met de nodige ervaring en met een positieve ingesteldheid om het imago en de rentabiliteit van ons beroep naar een hoger niveau te tillen. Daarvoor doen we het.”

DOSSIER

Rookmelders in appartementsgebouwen

Wat mag en wat moet? Eind oktober vorig jaar brachten we in onze nieuwsbrief CIB syndic de verplichtingen rond de plaatsing van rookmelders in de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw in herinnering. Naar aanleiding van dit artikel ontvingen we diverse vragen rond een aantal zeer concrete situaties. Deze vragen hebben we bij de bevoegde administratie afgetoetst.

CIBINFO â&#x20AC;&#x201D; nr 86 // 2020

DOSSIER

De regelgeving stelt het volgende: ‘Een woning moet uitgerust zijn met één of meer rookmelders geplaatst op de wijze bepaald door de Vlaamse Regering of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.’ In de regelgeving wordt enkel gesproken over ‘de woning’, in casu ‘het appartement’. Eigenlijk zijn er dus geen specifieke vereisten voor de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw. Dit is ook te lezen in de technische handleiding van het Agentschap Wonen Vlaanderen: ‘Er gelden geen verplichtingen voor de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw (bv. de inkom- en de traphal).’ Maar er zijn wel degelijk verplichtingen bij twee scenario’s. In een zolder of kelder waarin zich een technische installatie bevindt, moet altijd een rookmelder worden aangebracht. Het is daarbij niet relevant of het gaat om een individuele kelder of zolder, dan wel een gemeenschappelijke ruimte: van zodra er een technische installatie aanwezig is, moet er hoe dan ook een rookmelder worden aangebracht. Is er geen technische installatie aanwezig, dan moet gekeken worden naar de wijze waarop de zolder(s) of kelder(s) betreden kunnen worden. Is dat mogelijk vanuit het appartement zelf, zonder dat men de gemeenschappelijke delen moet doorkruisen, dan wordt de kelder of zolder specifiek voor de woningcontroles gezien als een deel van het appartement. Het gaat dan om een extra bouwlaag, die voorzien moet zijn van een rookmelder. Het verhaal klinkt evenwel anders wanneer een zolder of kelder zonder technische installaties alleen te betreden valt via de gemeenschappelijke delen: dan is er geen rookmeldersverplichting.

VRAAG 1: BOUWLAAG VS. RUIMTE DE VRAAG: Wat als er op kelderniveau verschillende technische ruimtes zijn? Moet er dan een rookmelder hangen in elk lokaal, of gewoon één op kelderniveau? HET ANTWOORD: Volgens de regelgeving moet er minstens één rookmelder hangen per bouwlaag, en die regel geldt ook voor een gemeenschappelijke kelder of zolder. Dus minstens één rookmelder voor de volledige bouwlaag. De woningkwaliteitsnormering vertrekt van een ‘bouwlaag-logica’: elke kelder/zolder met een technische installatie wordt als bouwlaag gezien. Doel van de rookmelders is een

vroeg signalement bij brand en rookontwikkeling. Als die doelstelling gegarandeerd kan worden zonder noodzakelijkerwijs in elke ruimte een rookmelder te hangen, lijkt het niet onredelijk om ook geen overbodige rookmelders te hangen. Dat flexibel standpunt geldt evenwel minder als er sprake is van compartimentering, met name het scenario waarbij de kelderverdieping wordt onderverdeeld in verschillende compartimenten, die afgescheiden zijn door brandwerende deuren. In geval van horizontale compartimentering door middel van brandwerende deuren zal er per bouwlaag (kelder- of zolderverdieping) in elk compartiment, waar zich een technische installatie bevindt, minstens één rookmelder moeten hangen. De brandwerende deuren die de compartimenten scheiden, houden immers ook de rookontwikkeling een tijdlang tegen.

VRAAG 2: TELLERLOKALEN DE VRAAG: Wordt een lokaal waarin zich enkel tellers bevinden beschouwd als een ruimte met een technische installatie? HET ANTWOORD: De rookmeldersverplichting legt op dat in een gemeenschappelijke kelder of zolder, waarin zich een technische installatie bevindt, een rookmelder moet hangen. We interpreteren de term “technische installatie” zeer ruim, en adviseren dus steeds dat ook een gemeenschappelijke kelder of zolder waar bv. enkel de tellers staan van de nutsvoorzieningen, ook onder die noemer moet geplaatst worden en dat daar bijgevolg dus ook een rookmelder moet hangen. Het risico op brand in een gemeenschappelijke kelder waar bv. enkel watertellers aanwezig zijn lijkt nagenoeg onbestaande. Maar vaak hangen er daar ook zekeringkasten of andere technische installaties. We raden dus aan om de term technische installatie zeer ruim te interpreteren en communiceren dat ook op die wijze. In grotere appartementsblokken staan de technische installaties vaak in aparte lokalen op de kelder- of zolderverdieping. Daar zou kunnen geopteerd worden om de rookmelder vlak bij die lokalen op het kelder- of zolderniveau te plaatsen.

VRAAG 3: RUIMTEN OP HET GELIJKVLOERS

VRAAG 5: AFGESLOTEN RUIMTE VOOR LIFTMECHANIEK

DE VRAAG: Als er in een appartementsgebouw een stooklokaal is op het gelijkvloers, is dit dan een kelder? Is de rookmeldersverplichting van toepassing?

DE VRAAG: Wat als er zich in het gebouw een machinekamer bevindt voor een lift, waartoe enkel de onderhoudsfirma/keuringsfirma toegang heeft?

HET ANTWOORD: In de regelgeving is enkel sprake van een rookmeldersverplichting voor een gemeenschappelijke kelder of zolder waar een technische installatie staat. Bijgevolg is die verplichting niet van toepassing op een ruimte op gelijkvloers of een ander verdiep buiten kelder of zolder, ook al staat daar een technische installatie. Tot zover wat strikt genomen in de regelgeving staat.

HET ANTWOORD: Als die afgesloten ruimte voor liftmechaniek zich op de gemeenschappelijke zolder of in de kelder zou bevinden, valt die in principe onder de rookmeldersverplichting, want dat is ook een technische installatie. Als er voor de eigenaars en/of de bewoners geen toegang mogelijk is tot het lokaal waar zich de liftmechaniek bevindt, adviseren we om een rookmelder te plaatsen net buiten dat lokaal, waar er wel toegang mogelijk is. Als er rookontwikkeling ontstaat vanuit de machinekamer zal de rookmelder die zich net buiten dat lokaal bevindt in alarm gaan.

Maar het risico op brand is gekoppeld aan de technische installatie, niet aan de locatie (kelder of zolder). Er bestaan immers heel wat appartementsgebouwen waar geen kelder- of zolderverdieping is, en waar de technische installaties zich ergens in een lokaal in de buurt van de inkomhal bevinden (op het gelijkvloers). Voor dergelijke indelingen geven we de boodschap mee dat de regelgeving strikt genomen enkel de verplichting oplegt als het over een gemeenschappelijke kelder of zolder gaat, maar dat we aanbevelen om in dergelijke indeling toch wel een rookmelder te plaatsen (zij het wel als vrije keuze), omwille van de veiligheid van de bewoners.

VRAAG 4: ONDERGRONDSE PARKINGS DE VRAAG: Moet er ook een rookmelder opgehangen worden in een ondergrondse parking? HET ANTWOORD: Over ondergrondse parkings wordt niets vermeld in de regelgeving. Dus daar moet op basis van het rookmeldersdecreet geen rookmelder hangen, Tenzij het een kelderverdieping is waar ook een technische installatie staat. Sinds 2018 geldt er een aparte regelgeving voor ondergrondse parkings vanaf 250 m², maar dat is niet de bevoegdheid van het Agentschap Wonen-Vlaanderen. Auto’s vormen zeker een brandlast, ook laadpalen zullen een bijkomend risico vormen. Maar omwille van rookgassen worden er in garages geen rookmelders gehangen.

CIBINFO — nr 86 // 2020

Conformiteit Vandaag worden er geen strafpunten toegekend voor het ontbreken van (voldoende) rookmelders. Wel wordt er een opmerking toegevoegd aan het technisch verslag, op basis waarvan het conformiteitsattest wordt geweigerd. Dat laatste is niet onbelangrijk, aangezien voor het opheffen van een verklaring tot ongeschiktheid of onbewoonbaarheid een conformiteitsattest is vereist. Anderzijds kan louter de afwezigheid van rookmelders niet op zich de aanleiding vormen voor een ongeschiktheid.

Dit verandert allemaal vanaf 1 januari 2021 Op dat moment zal het niet naleven van de rookmeldersverplichting een uitdrukkelijk gebrek worden in de nieuwe technische verslagen, dat door de woningcontroleur kan/moet worden aangekruist. Meer bepaald gaat het om een gebrek categorie II, dat op zich voldoende is voor een ongeschiktheid. En de beoordeling van de aanwezigheid van rookmelders gebeurt zowel op het niveau van de woning als op het niveau van het gebouw. Dat betekent dat in appartementsgebouwen ook de gemeenschappelijke delen van voldoende rookmelders voorzien moeten zijn, zodat de appartementen in het gebouw conform zijn.

OPLEIDING IN DE KIJKER

Multifunctionele daken in mede-eigendom

“Het plat dak of ‘vijfde gevel’ kan perfect antwoorden bieden in het kader van verstedelijking” Met de toenemende verstedelijking in het achterhoofd moeten we in de toekomst meer woon- en ontspanningsmogelijkheden op minder oppervlakte realiseren. Hoe kunnen platte daken daarin oplossingen bieden? We trokken met onze vragen naar specialist ter zake Frank Vanhove, managing director van Foamglas Benelux. Tijdens een nieuwe VIVO-opleiding neemt hij je mee op ontdekkingstocht door de wereld van platte daken in mede-eigendom.

“Het plat dak of ‘vijfde gevel’ is een oppervlakte die perfect antwoorden kan bieden in het kader van verstedelijking”, wijst Frank Vanhove meteen op de mogelijkheden. “De dakoppervlakte is vaak aan de grote kant en is zeer nuttig om daarop activiteiten te gaan inrichten. Van een parkeerdak, groendak tot energiedak of waterbuffering in combinatie met groenteteelt, … de mogelijkheden zijn legio. Al zeg ik daar graag wel onmiddellijk bij dat je voldoende oog moet hebben voor een goede dakopbouw en de nodige stabiliteit.”

› Merk je op dat vlak een gebrek aan bewustzijn in de praktijk? “Precies. Er wordt vaak voldoende budget voorzien voor de afwerking en het zichtbare eindresultaat, terwijl er te weinig financiële middelen gaan naar de onderliggende dakopbouw, bestaande uit isolatie en de nodige dakverdichting. Die lagen moeten aangepast zijn aan de activiteit die op het dak wordt uitgeoefend. Gebeurt dit niet volgens de regels van de kunst, dan duiken problemen als waterlekken vroeg of laat op. Met als gevolg dat de opbouw op het dakpakket opnieuw moet worden verwijderd en de kosten hoog oplopen.”

› Voor welke ‘multifunctionele’ functies komen daken in mede-eigendom zoal in aanmerking?

“De meeste multifunctionele daken in mede-eigendom zijn in hoofdzaak extensieve groendaken, parkeerdaken, intensieve groendaken en energiedaken. Al vergeet men ook nogal eens de GSM- masten die op veel mede-eigendommen worden aangebracht. Daarbij wordt er soms minder vakkundig omgesprongen met het bestaande dak en dit levert dan weer nieuwe problemen op. Vandaar mijn oproep: als je een idee hebt voor de invulling van een plat dak, zorg dan vooraf voor een deskundig advies door een architect die ervaring heeft met dergelijke projecten en werk met aannemers die de nodige ervaring en referenties hebben om dergelijke projecten uit te voeren.”

› Welke voordelen heeft een doordachte dakinvestering? “De investering in een dak betekent winst op meerdere vlakken. Zo kan een goed geïsoleerd gebouw of dak bij herverkoop in de toekomst een meerwaarde opleveren. Daarnaast levert de investering het nodige comfort voor het gebouw op en uiteraard ook de nodige energiebesparing voor de bewoners. Neem nu bijvoorbeeld investeringen in een groendak. Die leveren in eerste instantie meer comfort op, aangezien het gebouw minder snel opwarmt in warme periodes. Verder mag men bij groendaken ook niet vergeten dat ze het op vlak van

“Van een parkeerdak, groendak tot energiedak of waterbuffering in combinatie met groenteteelt, de mogelijkheden zijn legio”

woonkwaliteit een grote meerwaarde hebben. Bewoners hebben een zicht op groene daken die evolueren doorheen de seizoenen. Om nog niet te spreken over de verlaging van de buitentemperatuur in de stad bij warme periodes, dankzij de verdamping van het vocht afkomstig uit het groendakpakket. Een functioneel plat dak is met andere woorden altijd een meerwaarde voor zowel de eigenaar als de woongemeenschap.”

› Hoe moeten actief gebruikte daken geïsoleerd worden? “De regel is zeer eenvoudig. Ieder dak waaronder gewoond wordt, moet goed worden geïsoleerd met de nodige goede isolatiewaarde met een U-waarde van 0.24 W/m²K. Dit is strenger dan de regels die nu opgelegd worden bij een dakrenovatie. Die zijn eigenlijk veel te laag naar de toekomst toe. Als je nu een plat dak renoveert volgens de huidige normen, dan zit je met een dak dat NIET zal voldoen aan de eisen in de toekomst.”

› Welke nieuwe technologieën bestaan er vandaag om daken beter te gaan benutten? “De nieuwe technieken hebben zichzelf de voorbije jaren intussen al bewezen. Ik raad vooral aan de juiste materialen te gebruiken. Gebruik technisch goedgekeurde producten en ook systemen. Ga niet automatisch voor de laagste prijs, maar werk met aannemers met wie je al positieve ervaringen hebt en die na de werkzaamheden ook service verlenen bij eventuele problemen. In die context wil ik ook meegeven dat een

CIBINFO — nr 86 // 2020

plat dak ook onderhoud nodig heeft. Regel dit op jaarlijkse basis met een goede vakman.”

› Hoe zie je de toekomst? Waar liggen de grootste uitdagingen? “Het is stilaan aanvaard dat men een plat dak als “de Vijfde Gevel” kan gaan gebruiken, wat goed nieuws is. Maar ik herhaal het nog eens graag: zorg in eerste instantie voor een goede basis (dakopbouw) voordat je er vanalles op gaat bouwen. Dit vormt nu nog een grote uitdaging, omdat vele materialen niet altijd geschikt zijn voor gebruiksdaken.”

› Slotvraagje: waarom is deze opleiding een must voor de syndici onder onze lezers? “Mensen die in het verleden opleidingen van mij hebben gevolgd, weten dat deze altijd op maat zijn van de syndici. Kom gewoonweg luisteren en kijken en ik verzeker dat je naar huis zal gaan met een schat aan bruikbare info voor je job als syndicus.”

‘Multifunctionele daken in mede-eigendom’ Genk › woensdag 6 mei Gent › dinsdag 12 mei Antwerpen › woensdag 3 juni Brugge › maandag 8 juni Leuven › dinsdag 16 juni › Meer info en inschrijven: www.vivo.be

INTERVIEW

Bart Vandyck over het leven als syndicus in Brussel

“Het is belangrijk om de gevoeligheid rond taal te begrijpen en te respecteren” Brussel is Vlaanderen niet wanneer het over vastgoed gaat. Ook op het vlak van mede-eigendom gelden er andere spelregels, zowel juridisch, sociaal als cultureel. Syndicus Bart Vandyck (Verimass) kan ervan meespreken. “De culturele diversiteit vormt op zijn minst een uitdaging.”

Bart Vandyck beheert in Brussel mede-eigendommen van uiteenlopende aard: assistentiewoningen, businessflats, studentenresidenties en gebouwen gericht op langetermijnverhuur. De grootte van de stad geeft voor hem een andere dimensie aan het werk. “Het leven van een Brusselse syndicus is boeiend, maar soms vermoeiend”, steekt Vandyck van wal. “Een bezoek aan een gebouw om de hoek? De hoeken in Brussel zijn een stuk groter dan in Leuven (lacht). De stad doorkruisen van noord naar zuid in Leuven doe je met de fiets, in Brussel neem je de metro of de wagen en dan ben je soms meer dan een uur onderweg. Ook op administratief vlak wordt er af en toe gezucht.”

› Verklaar je nader. Vandyck: “De Brusselse administratie zit helemaal anders in elkaar dan in Vlaanderen. Daarom niet altijd slechter, maar gewoonweg anders. Bijkomend zijn er ook de verschillende gemeenten die niet altijd even constructief met elkaar omgaan. Die versnippering maakt het nog moeilijker om aanwezige problemen te remediëren.”

› Hoe ga je om met de culturele diversiteit en meertaligheid? Vandyck: “Het is een uitdaging, maar daardoor soms ook een last. Een discussie voeren in een andere taal doet je inboeten aan overtuigingskracht. Het vraagt dus meer energie indien je niet perfect tweetalig bent. Sommige mede-eigenaars proberen daar wel eens misbruik van te maken. Daarnaast speelt in Brussel ook vaak het communautaire aspect. Mededelingen en verslagen moeten, terecht, in twee talen bezorgd worden, net zoals communiceren met de raad van mede-eigendom vaak in twee talen verloopt, … Het is in elk geval uiterst belangrijk om de gevoeligheid rond taal te begrijpen en te respecteren.”

› Zijn er verschillen tussen Franstalige en Nederlandstalige eigenaars? Vandyck: “Binnen onze klantenportfolio in Brussel stellen we dit toch wel vast. Ik heb de indruk dat de Vlaming meer vertrouwen heeft in de syndicus. Wordt er in de media een ander beeld opgehangen van ons beroep? Is de professionalisering op een andere manier verlopen? Misschien worden er gewoon andere accenten gelegd.”

› Verloopt het samenleven in mede-eigendom er anders dan in Vlaanderen? Vandyck: “Waar mensen samenleven, krijg je uiteraard wel eens conflicten. Het grootste spanningsveld zien wij als syndicus – net zoals elders denk ik – tus-

CIBINFO — nr 86 // 2020

sen de eigenaars-bewoners en de eigenaars-verhuurders. De belangen van de ene komen meestal niet overeen met die van de andere. Gezien de grotere multiculturaliteit in Brussel merken we ook hier wel extra spanningen op tussen bewoners. De geuren van de diverse keukens, het gebruik van het gemeenschappelijk afvallokaal, overlast van kinderen (in sommige culturen kan meer dan in andere) zijn zaken die tot de nodige frustratie kunnen leiden.”

“Ik heb de indruk dat de Vlaming meer vertrouwen heeft in de syndicus”

› Wat met de juridische spelregels? Vandyck: “De wet op de mede-eigendom is overal gelijk, maar pakweg de huurwetgeving, de woningnormen, de brandweervoorschriften, milieuvoorschriften zitten anders in elkaar. Je moet je dus telkens goed inlichten en voorbereid zijn. Dakisolatie is bijvoorbeeld geen issue in Brussel, eigenaars van zonnepanelen krijgen er nog certificaten en voor ondergrondse parkeerplaatsen moet je een milieuvergunning hebben.”

› De 'verappartementisering' van Brussel zet zich intussen in sneltempo door. Drie op de vijf woningen zijn appartementen. Stevenen we af op meer beheersactiviteiten voor een kleiner wordende groep syndici in Brussel? Vandyck: “Verdichting vind ik sowieso een positieve en logische tendens. Kleine mede-eigendommen zijn beheersmatig wel een probleem. De taken van de syndicus worden zo uitgebreid dat de kostprijs voor een kleine mede-eigendom erg hoog ligt. Ons kantoor heeft de luxe om zich te kunnen focussen op grotere gebouwen van meestal meer dan 60 kavels. Dat geeft dan weer een eigen dynamiek. Ik kan me inbeelden dat er ook bij mijn collega’s niet veel interesse is voor kleine gebouwen. Koppel dit aan de kleiner wordende groep syndici in Brussel en dan valt daar voor de liefhebber misschien toch wel een opportuniteit te bespeuren.”

RECHTSPRAAK

Vers van de juridische pers Afgelopen maanden en jaren viel er heel wat beweging op te tekenen in syndicusland. Wist je bijvoorbeeld dat het niet naleven van de vormvoorschriften voldoende kan zijn om beslissingen nietig te laten verklaren? Of dat schilderwerken aan de gevel een gemeenschappelijke kost zijn en dus ten laste vallen van de VME? Wie als syndicus zijn klanten optimaal wil bijstaan, is maar beter op de hoogte van onderstaande regels en gerechtelijke uitspraken.

Niet-naleven vormvoorschriften uitnodiging AV leidt tot nietigheid van de beslissingen In het kader van een algemene vergadering startte een mede-eigenaar een procedure op bij de vrederechter met betrekking tot de niet-naleving van de vormvereisten bij de organisatie van een algemene vergadering. De mede-eigenaar richtte de pijlen in hoofdzaak op de niet-conforme wijze van besluitvorming en bijeenroeping van de algemene vergadering. Zo bleek dat de begrotingsraming niet was toegevoegd bij de uitnodiging, in strijd met art. 577-8, §4, 18° BW. De mede-eigenaar wees er ook op dat in de oproeping niet was vermeld hoe men de documenten die betrekking hadden op de geagendeerde punten kon consulteren. Dat vormt een inbreuk op de vormvereiste voorzien in art. 5776, §3, tweede lid BW. De vrederechter in Oostende stelde de medeeigenaar over de hele lijn in het gelijk. Zonder consultatiemogelijkheid wordt aan de medeeigenaars namelijk de mogelijkheid ontzegd om zich met kennis van zaken voor te bereiden. Bijgevolg ‘leidt het miskennen van dit vormvoorschrift tot nietigheid, ongeacht het feit of de beslissingen al dan niet een persoonlijk nadeel of schade aan de mede-eigenaar toegebracht hebben’. Het niet-naleven van de vormvoorschriften is dus voldoende om tot de nietigheid te (moeten) besluiten. (Bron: Vredegerecht Oostende d.d. 20 juli 2017)

VME moet instaan voor kosten schilderwerken De vrederechter in Brugge moest zich uitspreken over een vordering die werd ingediend door de eigenaar van een dakappartement, die werd geconfronteerd met de noodzaak van schilderwerken aan zijn voor- en achtergevel. Om deze werken te kunnen laten uitvoeren, nam deze mede-eigenaar het initiatief om hieromtrent een punt te laten toevoegen aan de algemene vergadering. Daar werd echter beslist dat dit een privatieve aangelegenheid zou zijn en dat de mede-eigenaar dus zelf diende in te staan voor het schilderen. De rechter stelde enerzijds dat de beslissingen van de algemene vergadering genomen moeten worden bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars, behoudens wanneer de wet een gekwalificeerde meerderheid vereist. Bij het ontbreken van een stemming is deze bepaling niet op een correcte wijze nageleefd waardoor de desbetreffende passage uit de notulen, die men niet echt als een beslissing kan beschouwen, diende te worden vernietigd. Anderzijds stelde de vrederechter dat in de statuten van het gebouw kristalhelder te lezen valt dat de bekleding en de versiering van de gevels gemeenschappelijk zijn. Het uitvoeren van schilderwerken valt binnen deze categorie en moet dus als een gemeenschappelijk werk worden beschouwd. De vrederechter oordeelde dat deze kosten dan ook ten laste vallen van de VME. (Bron: Vredegerecht Brugge d.d. 28 juli 2017)

VME moet aangebrachte isolatie opnieuw verwijderen In een zaak die werd voorgebracht bij de rechtbank van eerste aanleg in Gent, had een VME isolatiewerken laten uitvoeren. Daarbij werd tegen de zijmuur (tevens de grens van het perceel) een constructie bestaande uit isolatiemateriaal, houten latten en schaliën bevestigd. Die constructie hing 22 cm over de perceelsgrens en bevond zich dus op de eigendom van de buur. De buur vorderde dan ook de verwijdering van de constructie, tot op een hoogte van 2,5 meter vanaf de vloer van het terras op de eerste verdieping. De argumenten van de VME dat de constructie niet voor overmatige hinder zorgde en dat de werken werden uitgevoerd conform de stedenbouwkundige vergunning werden door de rechtbank als niet afdoende beschouwd. De rechtbank stelde vast dat de buur voor een voldongen feit werd geplaatst en dat de VME niet volledig ter goeder trouw heeft gehandeld. Dat gegeven speelde mee bij de beoordeling van de claim rond mogelijk rechtsmisbruik door de buren. Bijgevolg beoordeelde de rechtbank dat er sprake was van rechtsmisbruik vanwege de mede-eigenaar en werd de VME effectief veroordeeld tot het herstel in de oorspronkelijke staat. (Bron: Rechtbank van Eerste Aanleg Gent d.d. 19 december 2017)

CIBINFO — nr 86 // 2020

Geen geld te verliezen! Met de hulp van de Energiecentrale verliest uw appartement geen waarde.

Voldoet uw appartement al aan de nieuwe energienormen? â&#x20AC;˘ Dakisolatie is verplicht â&#x20AC;˘ Enkel glas is verboden

Contacteer de Energiecentrale voor gratis advies en begeleiding. We helpen u ook met het overtuigen van medeeigenaars en syndicus en het voorbereiden van dossiers voor de algemene vergadering.

energiecentrale@stad.gent 09 266 52 00 www.energiecentrale.gent

RECHTSPRAAK

Grondwettelijk Hof vernietigt afbraakbepaling in appartementsrecht Eind februari heeft het Grondwettelijk Hof de regeling rond de vrijwillige afbraak/heropbouw van een appartementsgebouw nietig verklaard. De vernietiging slaat op art. 577-7, §1, 2°, h) BW. Dat liet toe om met een 4/5de meerderheid te beslissen over de vrijwillige wederopbouw. Dit enkel wanneer er sprake was van ontoereikende hygiëne, problemen met de veiligheid of buitensporige renovatiekosten. Door de vernietiging is opnieuw steeds de unanimiteit vereist. Het Hof heeft daarbij geen enkele overgangsmaatregel voorzien. België kent een steeds groter aantal appartementsgebouwen. Een aanzienlijk deel van dat patrimonium is verouderd en wordt met verval geconfronteerd. Renovatie is niet altijd mogelijk: omdat het bouwtechnisch niet meer lukt of omdat de kosten dermate hoog zijn dat een afbraak/ heropbouw simpelweg kostenefficiënter is. Voor 1 januari 2019 kon een kleine minderheid of zelfs één enkele mede-eigenaar weigeren om tot afbraak over te gaan en zo de plannen van de andere mede-eigenaars blokkeren. De Wet van 18 juni 2018 maakte het met ingang van 1 januari 2019 mogelijk om te beslissen over de afbraak/heropbouw met een 4/5de meerderheid. Voorwaarde was wel dat de redenen legitiem waren. De stemming met 4/5de kon slechts wanneer de hygiëne of veiligheid manifest in het gedrang waren of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke normen buitensporig is. Om rekening te houden met de grondwettelijke bescherming van de particuliere eigendom werd een remedie ingeschreven in het appartementsrecht voor de mede-eigenaar die niet bij machte is om de uitgave voor afbraak-heropbouw te dragen. Hij/zij kon afstand doen van de kavel

CIBINFO — nr 86 // 2020

ten gunste van de andere mede-eigenaars. Dit indien de waarde ervan lager was dan het aandeel dat de mede-eigenaar ten laste zou moeten nemen in de totale kostprijs van de werken. De hoegrootheid van de compensatie kon vastgelegd worden in onderling akkoord of door de rechter worden bepaald.

Nietigverklaring

Op 20 februari 2020 heeft het Grondwettelijk Hof de regeling rond de vrijwillige afbraak/heropbouw van een appartementsgebouw nietig verklaard. Het Hof is op heel wat vlakken positief over de regeling in het vernietigde art. 577-7, §1, 2°, h) BW. Dat blijkt nogmaals uit de eindconclusie: ‘Uit hetgeen voorafgaat blijkt dat de wetgever rekening heeft gehouden met het belang van de mede-eigenaar die zich verzetten tegen de beslissing tot afbraak of volledige heropbouw van het gebouw’. Toch vindt het Hof dat de wetgever nog één stap verder had moeten gaan, om een billijk evenwicht tussen het algemeen belang en het eigendomsrecht tot stand te brengen. Feit is en blijft immers dat de inmenging in het eigendomsrecht substantieel is. Meer bepaald had de wetgever moe-

ten bepalen ‘dat de vereniging van mede-eigenaars haar beslissing op eigen initiatief aanhangig maakt bij de vrederechter, in afwijking van het voormelde artikel 577-9, § 2, van het Burgerlijk Wetboek, en dat de vrederechter de wettigheid van de beslissing kan beoordelen en, in voorkomend geval, aan een deskundige advies kan vragen over de geschiktheid van het bedrag van de compensatie.’ Deze toetsing bij de vrederechter, waar verplicht om zou moeten worden verzocht door de VME, garandeert dat een rechter nagaat of de beslissing op correcte gronden is genomen. De vrederechter kan ook de hoogte van de compensatie bepalen (al dan niet op basis van het advies van een expert).

Geen overgangsregeling

Art. 577-7, §1, 2°, h) BW is met onmiddellijke ingang vernietigd. Het arrest heeft terugwerkende kracht (tot aan de inwerkingtreding van het artikel op 01/01/2019). Daarbij is niet voorzien in een overgangsregeling. Concreet betekent dit dat eventuele beslissingen nog kunnen worden ingetrokken of bestreden bij de rechtbank (als buitengewoon rechtsmiddel) tot 6 maanden na publicatie van het arrest in het Belgisch Staatsblad. Hoe zal worden omgegaan met het arrest? Wie de tekst zelf bestudeert, kan niet anders dan concluderen dat het Hof de deur openlaat om snel te remediëren. Meer zelfs, het Hof suggereert min of meer hoe men dat best zou doen. De kans bestaat dan ook dat de politiek ermee aan de slag gaat. Via een wetsvoorstel zou één en ander vrij vlot terug ingevoerd kunnen worden.

TOOL IN DE KIJKER

RealSmart 1 jaar later, een terug- en vooruitblik

“We willen RealSmart laten uitgroeien tot een ecosysteem waarbij processen, partners en informatie worden samengebracht” Laten we een centrale dossieromgeving maken waarmee de vastgoedprofessional zijn vastgoeddossiers volledig digitaal kan opbouwen. Met die ambitie lanceerden CIB Vlaanderen en ORIS begin 2019 RealSmart. De tool is ook het kindje van Bart Van Der Schueren, product owner RealSmart bij ORIS. Bart blikt tevreden terug op het eerste jaar, en kijkt ook vooruit. “In 2020 gaan we vooral luisteren naar de feedback van onze gebruikers om Real Smart te evalueren en verder te laten groeien.” Eind 2018 werd RealSmart gelanceerd voor een volle zaal met meer dan 1000 vastgoedmakelaars op het CIB Vastgoedcongres. De reacties waren dan ook overweldigend en enorm positief. “Dit kon ook bijna niet anders”, zegt Bart Van Der Schueren. “We hebben toen bewust de lat zeer hoog gelegd. Toen we vervolgens begin 2019 live gingen, werden deze eerste reacties bevestigd door onze eerste gebruikers: RealSmart mag als software niet meer ontbreken in de werking van elk vastgoedkantoor. Als we dus moeten terugkijken op 2019 kunnen we niet anders dan tevreden zijn.” › Wat zijn voor de gebruikers de belangrijkste troeven? “De belangrijkste is ongetwijfeld dat je via één toepassing je dossier kan beheren en alles centraal kan opvolgen. Hierdoor hoef je bovendien niet langer alle data dubbel in te geven in verschillende aparte tools. Dit betekent een onmiddellijke efficiëntiewinst in de werking van elk vastgoedkantoor. Daarnaast biedt RealSmart

ondersteuning in de prospectiefase door een informatiedossier ter beschikking te stellen aan potentiële klanten, hebben we een module voor de opmaak van vastgoedcontracten, kan er geografische informatie opgezocht worden in de GIS-Viewer en bevat de tool een uitgebreide vastgoedbibliotheek. Kortom: één werkomgeving voor je dossieropbouw.” › Wat is er anno 2020 zoal veranderd ten opzichte van het lanceermoment? “Grootste nieuwe feature is de integratie van het verhuurdossier in Real Smart, waardoor een vastgoedmakelaar het verhuurproces van A tot Z digitaal kan afhandelen. Zo kan het huurcontract volledig digitaal worden aangemaakt en ondertekend worden door de partijen met eID of itsme. Als laatste stap kan de registratie van het huurcontract bij de FOD Financiën automatisch gebeuren. Naast het verhuurdossier werden ook de keuringen van BTV geïntegreerd met automatische overname van bvb. de EPC-data in het compromis, kan ook de aan-

“RealSmart mag niet meer ontbreken in de werking van elk vastgoedkantoor” koopbelofte automatisch gebeuren en kunnen alle verplichtingen omtrent AntiWitwas doorlopen worden. Last but not least hebben we ingezet op het realiseren van een koppeling met de klassieke leveranciers van kantoorsoftware voor makelaars.” › RealSmart kaapte in 2019 ook al een prijs weg (beste API toepassing). Wat betekende deze erkenning voor jou? “De jury (met daarbij o.a. de hoofdredacteur van Data News, de administrateur-generaal Agentschap Innove-

ren en Ondernemen, de voorzitter Open Knowledge Belgium) viel voor het innovatieve en gebruiksvriendelijke karakter van RealSmart en voor het feit dat we volop de kaart trekken van administratieve vereenvoudiging. Het winnen van de award is dan ook vooral een bevestiging en waardering van het feit dat we de juiste weg zijn ingeslagen als beroepsorganisatie. Daarnaast zorgt een award er natuurlijk ook voor dat je toepassing onmiddellijk naamsbekendheid krijgt en je als volwaardige digitaliseringpartner wordt aanzien. Leuke anekdote om het belang te schetsen: onlangs vertelde een kennis van me die werkt bij een groot IT-bedrijf dat er in hun firma een ‘wall of fame’ is met foto’s en artikels van allerhande trends en toepassingen die moeten opgevolgd worden. Eén item aan de muur is een artikel rond de toekenning van de award van beste toepassing aan RealSmart. Dit zegt iets over het belang van de prijs en geeft je als product owner natuurlijk een enorme voldoening. Als laatste wil ik toch nog alle medewerkers van CIB en ORIS bedanken die aan het project meewerkten en voor wie dit uiteraard een enorme waardering is voor het geleverde werk.”

› Wat zit er de komende maanden nog in de pijplijn?

Uit de praktijk

“In 2020 gaan we vooral luisteren naar de feedback van onze gebruikers. Begin dit jaar hebben we een gebruikersgroep in het leven geroepen om RealSmart te evalueren en verder te laten groeien. Dergelijke sessies zijn enorm nuttig en leerrijk omdat ze inzicht geven over hoe de vastgoedmakelaar met RealSmart omgaat. Een aantal eerste verbeterpunten zijn op deze manier reeds aangepast. Belangrijkste verbeterpunt is ongetwijfeld het concept van de digitale modeldocumenten (Smart Documents). We merken dat er enorm veel vraag is naar het concept, maar moeten daarnaast vaststellen dat er gesleuteld moet worden aan de manier waarop dit momenteel geïntegreerd is. Wat ook in de pijplijn zit, is de integratie van een flow om dossierstukken op een gemakkelijke manier te delen met de betrokken notarissen in de verkooptransactie. Bovenal willen we in 2020 RealSmart laten uitgroeien tot een ecosysteem waarbij processen, partners en informatie worden samengebracht. Binnenkort zullen we dan ook zeer trots enkele nieuwe partnerintegraties voorstellen.”

“Dankzij RealSmart zorg ik er als vastgoedmakelaar voor dat het verkoopdossier van de woningen van mijn klanten volledig en correct wordt samengesteld en beheerd. Een eenvoudige en betrouwbare software die ik niet meer zou kunnen missen!” Cédric Larbie, Zaakvoerder Cédric Larbie Agency

RealSmart in cijfers Aantal kantoren:

799

Aantal gebruikers:

Aantal dossierstukken:

1.400 47.503

RealSmart als houvast in tijden van corona In tijden van corona bieden CIB Vlaanderen en RealSmart aan alle vastgoedmakelaars de mogelijkheid aan om alle documenten inzake verkoop of verhuur te laten ondertekenen via een gedigitaliseerd platform. Kopers en verkopers kunnen dus gewoon van thuis uit een compromis ondertekenen. Meer weten? www.realsmart.be

CIBINFO — nr 86 // 2020

“Realsmart is voor ons dé stap naar het kantoor van de toekomst. We zijn al vroeg mee op de kar gesprongen en profiteren nu van volledig geïntegreerde dossiers in één applicatie. Gegarandeerd hogere efficiënte en nog meer tijd voor tevreden klanten.” Ine Vermeeren, domoXim Vastgoed

“RealSmart is the way to go. Digitaliseren waar je kan en zo meer tijd over houden voor wat echt telt: je klant grondig adviseren over de grootste aankoop van zijn leven.” Marleen De Vijt, Voorzitter CIB Antwerpen

“RealSmart is innovatief en vernieuwend door de manier waarop het vastgoedinformatie samenbrengt. Vanuit Informatie Vlaanderen kunnen we projecten als RealSmart enkel aanmoedigen omdat het perfect aansluit bij onze doelstellingen als overheid om informatie over vastgoed op een digitale manier tot bij de burger te brengen.” Barbara Van Den Haute, Administrateur-generaal Agentschap Informatie Vlaanderen

INTERVIEW

Frank Valkeneers, vastgoedmakelaar met beenmergkanker, gaat voor zwaarste ultraloop ter wereld

“Het leven stopt niet. Je moet durven doelen blijven stellen” De Marathon Des Sables, een calvarietocht van 250 km doorheen de Sahara. Zelfs voor professionele atleten is het een loodzware opdracht, laat staan voor een vastgoedmakelaar wiens vrije tijd om te trainen relatief beperkt is en iemand die bovendien de diagnose van beenmergkanker kreeg. Toch zal bedrijfsleider Frank Valkeneers half september de poging wagen. “En het zal niet zomaar een poging zijn, mijn bedoeling is echt om de Marathon Des Sables uit te lopen en zo te tonen dat je met doorzettingsvermogen veel kan bereiken en vooral, dat mijn leven niet gestopt is na mijn diagnose”, klinkt het strijdvaardig bij Frank Valkeneers.

trak in het pak, typisch Antwerps accent, maar tegelijkertijd vol enthousiasme en met een nooit aflatende drive staat Frank Valkeneers ons te woord. Weinig of niks geeft aan dat de gedelegeerd bestuurder van vastgoedbedrijf EPMC hele zware jaren achter de rug heeft. De beenmergkanker sluimert inmiddels al vijf jaar door zijn lichaam. Puur statistisch werd hem na de harde diagnose een levensverwachting van maximum zeven jaar voorspeld, maar ondertussen heeft zijn lichaam de ziekte “onder controle”. Op 3 april zou Frank aan de start staan van de Marathon Des Sables, maar het coronavirus gooide roet in het eten en de loodzware tocht van 250 km doorheen de Marokkaanse Sahara is daardoor uitgesteld tot 18 september.

in het directiecomité om twee jaar later als bestuurder aan de slag te gaan. Ondertussen is EPMC al meer dan 35 jaar een toonaangevende expert in de verkoop en verhuur van bedrijfsmatig vastgoed. Wij focussen ons vooral op industrieel, administratief en commercieel vastgoed en dit zowel voor lokale, nationale als internationale spelers. Ons focusgebied is nu nog de regio Groot-Antwerpen, maar met onze verhuis binnen anderhalf jaar naar Kontich willen we een groter bereik halen met de regio rond de A12, Vlaams-Brabant en het Mechelse. Die keuze is ook ingegeven vanuit mobiliteitsoogpunt.”

› Frank, hoe ben je eigenlijk in de vastgoedsector gerold?

“Ik ben altijd een heel sportief iemand geweest. Loopwedstrijden, triatlons, marathons… Ik heb het allemaal gedaan. Enkele jaren voor mijn diagnose had ik wel meer en meer het gevoel dat het telkens wat minder vlot ging. Ik dacht dat de stress, de leeftijd en de werkdruk ermee te maken hadden. Ik heb me in die periode een paar keer laten testen, omdat ik pijn aan de borstkas ervaarde en ook rugpijn had. Zware dingen tillen, ging al een tijdje niet meer.

Frank: “EPMC als bedrijf zag in 1983 het levenslicht, maar ikzelf ben hier pas na mijn studies Marketing begin jaren ’90 aan boord gekomen als bediende. Affiniteit met vastgoed had ik niet, want mijn ouders baatten een krantenwinkel uit. Doorheen de jaren zijn we ons meer en meer gaan specialiseren in bedrijfsmatig vastgoed. In 1995 ben ik dan opgenomen

CIBINFO — nr 86 // 2020

› Een hardwerkende bedrijfsleider zijn, een bloeiende zaak hebben en dan komt er in 2015 plots het nieuws van je ziekte?

INTERVIEW

Ik nam pijnstillers en ging naar de kiné, maar dat hielp allemaal niet. Nadat de pijn steeds erger werd, besloot men uiteindelijk toch om mijn bloed te testen. Ik herinner me nog dat ik een telefoontje kreeg net voor ik op citytrip naar Wenen vertrok. Ik moest zo snel mogelijk naar het ziekenhuis komen bij de hematoloog. De maandag na die citytrip kreeg ik dan meteen de harde diagnose te horen. Ik had de ziekte van Kahler of beenmergkanker. Er werd toen meteen een behandelingsplan afgesproken. Ik ben dan snel begonnen met een chemobehandeling, maar dat was nog maar een begin van de problemen. Eén van de bijwerkingen van de ziekte van Kahler is immers osteoporose en dat verklaarde ook mijn pijn daar. Die bijwerking had immers mijn ruggengraat aangetast en dat had al voor een inzakking – ik was al 4 cm gekrompen – in mijn rug gezorgd. Men heeft toen meteen beslist om me te opereren en een metalen plaat

van 15 cm op mijn rug te plaatsen. Ik heb nadien een aantal maanden een harnas gedragen en ben verder chemo én b estralingen blijven krijgen.”

› Maar ondanks die operatie en de intensieve behandelingen bleef de pijn? “Het ergste moest dan inderdaad nog komen, want ik kon nog altijd niet pijnvrij functioneren en maakte ook veel koorts. Ik ben toen opnieuw gedurende 12 weken in het ziekenhuis opgenomen. Men heeft de plaat terug uit mijn rug verwijderd, maar het probleem was dat ik een ziekenhuisbacterie had opgelopen die zich op mijn aorta had gezet. Meteen werd ik met spoed naar het universitair ziekenhuis overgebracht waar een hart- en vaatchirurg me heeft geopereerd en waar men vaststelde dat ik er ook nog een ontsteking aan mijn hartklep bovenop had gekregen. Toen ben ik echt door het oog van de naald

mijn goede fysieke conditie me mee door mijn moeilijke periode van mijn ziekteproces had geholpen. Uiteindelijk heb ik in 2017 nog een stamceltransplantatie ondergaan, maar daarvoor moet je sowieso fysiek wel sterk staan. Na drie weken ziekenhuis ben ik in Spanje gaan revalideren.”

› En dat was het begin van het opbouwproces?

“Ik wil ook voor de vastgoedwereld een voorbeeld zijn”

“Net na mijn stamceltransplantatie begin 2017 wandelde een vriend van me het kantoor binnen en die had net de Marathon Des Sables met succes afgewerkt. Stiekem was het altijd mijn droom om aan die wedstrijd eens deel te nemen, maar in 2017 had ik nooit gedacht dat ik die droom überhaupt nog waar zou kunnen maken. Twee jaar later bleek dat ik mijn fysiek toch stelselmatig weer had kunnen opbouwen. En dan begon ook de droom stilaan terug te leven. Ik nam toen met diezelfde vriend contact op met de vraag om samen met hem in 2020 aan de Marathon Des Sables te starten. Ik had me toen bij mijn artsen goed genoeg geïnformeerd en wist dat het medisch gezien kan als je je eigen beperkingen kent. Ik zou kunnen starten, maar ik moet altijd blijven luisteren naar mijn lichaam. Hoe verder je in dit proces gaat, hoe meer je wel begint te denken dat het wel zal lukken.”

› Maar er zit ook een verhaal achter je doel?

ekropen. Het gevolg was dat in die periode ook mijn g kankerbehandeling tijdelijk moest worden stopgezet en ik uiteindelijk fel vermagerd en met niks van energie alles moest heropstarten.”

› Maar je beet door en bleef ook niet in de zetel zitten? “Na die operaties werden mijn kankerbehandelingen terug opgestart, maar tegelijk ging ik steeds regelmatiger wandelen om toch wat fysiek bezig te blijven. Uiteindelijk waren we al begin 2016 toen ik terug kon beginnen werken. Weliswaar op mijn eigen tempo en ook mijn revalidatie werd opgebouwd. Ik had eigenlijk nooit verwacht dat ik terug zou kunnen lopen. Wandelen wel, maar lopen, neen nooit. Maar gradueel kwam van het één het ander. Ik ben altijd veel spierversterkende oefeningen blijven doen om mijn botten zo veel mogelijk te ontlasten en een natuurlijk harnas te creëren. Ik besefte heel goed dat

CIBINFO — nr 86 // 2020

“Absoluut, ik wil een voorbeeld zijn. Iedereen maakt wel eens iets mee in zijn of haar leven, maar laat dat nooit een reden zijn om te zeggen: ‘hier stopt het dan’. Integendeel, ondanks mijn zware ziekte wil ik doelen kunnen stellen en daar mag je niet mee stoppen. En neen, ik ben niet genezen. Ik moet om de acht weken op controle. Mijn ziekte is gestabiliseerd, mijn bloedwaarden zijn goed, maar mijn ziekte woekert in mijn lichaam en kan plots beginnen opspelen. Je bent nooit genezen. Maar ben ik met die ziekte bezig? Totaal niet. Enkel als ik op controle moet. Mijn sport is mijn rust. Ik train vier tot vijf keer per week en dat bezorgt me een enorme mentale rust. Rust hoeft geen platte rust te zijn. Ik wil ook voor de vastgoedwereld een voorbeeld zijn. De combinatie van een makelaar zijn en deelnemen aan de Marathon Des Sables is niet alledaags en misschien ben ik wel een uniek exemplaar. Los van mijn ziekte dan nog. Je merkt ook als ik mijn verhaal op de sociale media deel dat dit mensen aanspreekt en hopelijk ook inspireert. Bovendien heb ik ook een goed doel aan mijn deelname verbonden en ook op dat vlak merk ik veel sympathie. Sociaalvoelend als ik ben, vind ik dat sociale aspect een belangrijke meerwaarde.”

Beter gekeurd Bien vérifié

Het EPC gemeenschappelijke delen komt eraan! Eigenaar of beheerder van een appartementsgebouw? Vanaf 1 januari dit jaar kan er in Vlaanderen voor elk gebouw met minimum twee woonéénheden een EPC Gemeenschappelijke Delen opgesteld worden. Uiterlijk op 1 januari 2022 moet het EPC aanwezig zijn.

BTV gaat verder Aangezien u als syndicus verantwoordelijk bent voor het beheer en de werking van de gemeenschappelijke delen en technische installaties, gaat BTV nog een stapje verder voor u en biedt de volgende zaken aan in 1 totaalpakket: de BTV-gebouwpas! EPC van de gemeenschappelijke delen Opmaak van een kostenbegroting Vlaamse Wooncode voor het deel “gebouw” Gebouwenaudit voor het deel “gebouw” Rondgang van het gebouw Dakinspectie met drone voor het deel “gebouw” Opmaak powerpoint voor de Algemene Vergadering

NIEUW 32

› Vraag nu je offerte aan via btv.vastgoedloket.be.

Bereid u voor op de toekomst en vraag nu uw offerte bij BTV: