OPLEIDING IN DE KIJKER Op weg naar een uniforme

Op weg naar een uniforme huurmarkt: een traject met hobbels en bobbels

“Van een uniform kader zal er de komende tien jaar weinig sprake zijn”

Sinds 1 januari 2019 regelt het Vlaams Huurdecreet de relatie tussen huurders en verhuurders. Het decreet streeft naar een beter evenwicht tussen het huurrendement voor de verhuurder en betaalbare woonzekerheid voor de huurder. Anderhalf jaar later rijst de vraag of het Vlaams Huurdecreet effectief een stabiel en duurzaam wettelijk kader kan bieden. “Hoewel de intenties nobel zijn, vrees ik dat er van enige uniformiteit de eerste decennia weinig te merken zal zijn”, zegt meester Lee Uyttenhove (GSJ Advocaten). Zij fileert in een nieuwe praktijkgerichte VIVO-opleiding het Vlaams Huurdecreet en wijst je als vastgoedprofessional op de nodige aandachtspunten.

Het huurrecht, zoals we het voor de regionalisering van deze bevoegdheid kenden, bestond voordien uit het gemeen huurrecht, de woninghuurwet en de Vlaamse Wooncode voor wat de woningkwaliteitsei sen betreft. Met het Vlaams Huurdecreet streefde het Vlaams Gewest een uniform regelgevend kader na. Met andere woorden, men wilde vermijden dat er ver schillende regelgevende teksten naast elkaar zouden moeten worden gelegd om de rechten en plichten tus sen huurders en verhuurders te kennen. “Maar van een dergelijk uniform kader zal er de komende tien jaar helaas weinig sprake zijn”, legt Lee Uyttenhove meteen de vinger op de wonde. “Vandaag volstaat het niet om het Vlaams Huurdecreet erbij te nemen in dien je de regels op vlak van woninghuur wil kennen.”

› Waar knelt het schoentje dan precies?

“Naast het Vlaams Huurdecreet blijft ook de Vlaamse Wooncode van toepassing. Net zoals de verplichting om in advertenties de EPC-waarde mee te delen. Ver der volgde er een besluit van de Vlaamse regering dat een overzicht biedt rond de verdeling van kosten en lasten, net als de verantwoordelijkheid inzake her stellingswerken. En dan hebben we het nog niet over de huurovereenkomsten die afgesloten werden vóór 1 januari 2019.”

› Die nog onder de federale regelgeving vallen?

“Het Vlaams Huurdecreet is inderdaad slechts van toepassing op de huurovereenkomsten die afgesloten werden vanaf 1 januari 2019. Je kan denken: “Dit is toch een duidelijk onderscheid in de tijd?”. Zo simpel is het niet. Ik geef graag het voorbeeld van een eigenaar van een appartementsgebouw die de onderscheiden appartementen verhuurt aan derden. Dit kan betekenen dat de huurovereenkomst met huurder X onder toepassing van de federale huurwetgeving valt, terwijl de huurovereenkomst met huurder Y onder de decretale regelgeving valt. Met als gevolg dat de verhuurder rekening moet houden met andere regels van dwingend recht tegenover zijn huurders voor zover het de huur van hoofdverblijfplaatsen betreft. Ook projectontwikkelaars of vastgoedinvesteerders kunnen de regelgeving maar beter tot in de puntjes kennen.”

› Op welke aandachtspunten moeten ontwikkelaars en investeerders dan letten?

“Indien er een appartementsgebouw wordt aangekocht met het oog op de ontwikkeling van het onroerend goed waarbij de onderscheiden appartementen worden verhuurd, zal de kandidaat-koper er rekening mee moeten houden dat bepaalde huurovereenkom

“Vandaag volstaat het niet om het Vlaams Huurdecreet erbij te nemen indien je de regels op vlak van woninghuur wil kennen”

sten niet op korte termijn tot een einde zullen kunnen komen. De looptijd van de huurovereenkomsten kan zo een belangrijke factor worden om de waarde van het project te kunnen inschatten. Zo zal de kandidaat-koper bijvoorbeeld huurovereenkomsten die onder het Vlaams Huurdecreet vallen niet kunnen opzeggen gedurende de eerste drie jaar van de negenjarige huurovereenkomst. De vraag is of de kandidaat-koper drie jaar wil en kan wachten met de ontwikkeling van het onroerend goed. Uitzondering hierop blijft uiteraard de beëindiging van de huurovereenkomst in onderling overleg.”

› Hoe ver zijn we van een uniforme regelgeving?

“De regelgeving rond woninghuur zal de komende decennia nog beheerst worden door enerzijds de federale huurregelgeving én anderzijds de decretale huurregelgeving. Hoewel de Vlaamse decreetgever de gekende Woninghuurwet niet al te drastisch wilde wijzigen, paste men deze toch aan om de eerder vermelde doelstellingen te bereiken en de regels aan te passen aan de huidige noden op de huurmarkt. Dit betekent dat het Vlaamse Huurdecreet geen kopie is van de Woninghuurwet en dat je in de praktijk met een aantal wijzigingen rekening moet houden.”

› Welke wijzigingen zijn nuttig om in de oren te knopen?

“Om er maar enkele op te noemen: het is belangrijker dan ooit om de huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaatsen te registreren, er is één en ander gewijzigd aan de opzegmogelijkheden voor de verhuurder, er bestaat een specifieke procedure bij het overlijden van de laatste of enige huurder, de aansprakelijkheid van de huurder is verruimd, ... Daarnaast zullen ook de volgende vragen op verschillende manieren moeten worden beantwoord afhankelijk van het regelgevend kader dat van toepassing is: Moet een huurder de herstellingskosten voor ketels dragen? Mag de verhuurder de kosten van de syndicus van een appartementsgebouw integraal doorrekenen aan zijn huurder? Hoe mag of moet een waarborg gesteld worden? Mag de verhuurder samenwoning in het kader van medehuur weigeren?

› Veel stof tot nadenken dus. Deze opleiding is logischerwijze een must voor de vastgoedprofessional?

“Wil je vanuit een praktijkgericht kader kennismaken met het Vlaams Huurdecreet zodat je op de hoogte bent van alle nieuwigheden en bovenstaande vragen kan beantwoorden, dan is deze VIVO-opleiding zeker een aanrader. Daarbovenop krijg je nog een toelichting over de nieuwe dwingende rechtsregels inzake de verhuur van studentenhuisvesting. Niet twijfelen dus!”

“Het Vlaams Huurdecreet: praktijk en cases” Meer info en inschrijven: www.vivo.be