OPLEIDING IN DE KIJKER
Op weg naar een uniforme huurmarkt: een traject met hobbels en bobbels
“Van een uniform kader zal er de komende tien jaar weinig sprake zijn” Sinds 1 januari 2019 regelt het Vlaams Huurdecreet de relatie tussen huurders en verhuurders. Het decreet streeft naar een beter evenwicht tussen het huurrendement voor de verhuurder en betaalbare woonzekerheid voor de huurder. Anderhalf jaar later rijst de vraag of het Vlaams Huurdecreet effectief een stabiel en duurzaam wettelijk kader kan bieden. “Hoewel de intenties nobel zijn, vrees ik dat er van enige uniformiteit de eerste decennia weinig te merken zal zijn”, zegt meester Lee Uyttenhove (GSJ Advocaten). Zij fileert in een nieuwe praktijkgerichte VIVO-opleiding het Vlaams Huurdecreet en wijst je als vastgoedprofessional op de nodige aandachtspunten. Het huurrecht, zoals we het voor de regionalisering van deze bevoegdheid kenden, bestond voordien uit het gemeen huurrecht, de woninghuurwet en de Vlaamse Wooncode voor wat de woningkwaliteitseisen betreft. Met het Vlaams Huurdecreet streefde het Vlaams Gewest een uniform regelgevend kader na. Met andere woorden, men wilde vermijden dat er verschillende regelgevende teksten naast elkaar zouden moeten worden gelegd om de rechten en plichten tussen huurders en verhuurders te kennen. “Maar van een dergelijk uniform kader zal er de komende tien jaar helaas weinig sprake zijn”, legt Lee Uyttenhove meteen de vinger op de wonde. “Vandaag volstaat het niet om het Vlaams Huurdecreet erbij te nemen indien je de regels op vlak van woninghuur wil kennen.”
› Waar knelt het schoentje dan precies? “Naast het Vlaams Huurdecreet blijft ook de Vlaamse Wooncode van toepassing. Net zoals de verplichting om in advertenties de EPC-waarde mee te delen. Verder volgde er een besluit van de Vlaamse regering dat een overzicht biedt rond de verdeling van kosten en lasten, net als de verantwoordelijkheid inzake herstellingswerken. En dan hebben we het nog niet over de huurovereenkomsten die afgesloten werden vóór 1 januari 2019.”
22
› Die nog onder de federale regelgeving vallen? “Het Vlaams Huurdecreet is inderdaad slechts van toepassing op de huurovereenkomsten die afgesloten werden vanaf 1 januari 2019. Je kan denken: “Dit is toch een duidelijk onderscheid in de tijd?”. Zo simpel is het niet. Ik geef graag het voorbeeld van een eigenaar van een appartementsgebouw die de onderscheiden appartementen verhuurt aan derden. Dit kan betekenen dat de huurovereenkomst met huurder X onder toepassing van de federale huurwetgeving valt, terwijl de huurovereenkomst met huurder Y onder de decretale regelgeving valt. Met als gevolg dat de verhuurder rekening moet houden met andere regels van dwingend recht tegenover zijn huurders voor zover het de huur van hoofdverblijfplaatsen betreft. Ook projectontwikkelaars of vastgoedinvesteerders kunnen de regelgeving maar beter tot in de puntjes kennen.”
› Op welke aandachtspunten moeten ontwikkelaars en investeerders dan letten? “Indien er een appartementsgebouw wordt aangekocht met het oog op de ontwikkeling van het onroerend goed waarbij de onderscheiden appartementen worden verhuurd, zal de kandidaat-koper er rekening mee moeten houden dat bepaalde huurovereenkom-
