CIB info 90 by ORIS NV

januar februari maart 2021

Afgiftekantoor Gent X - P911234 - driemaandelijks tijdschrift - vu: Daniel Buschman, Kortrijksesteenweg 1005, 9000 Gent

Magazine van CIB Vlaanderen

MINISTER VAN JUSTITIE VINCENT VAN QUICKENBORNE REIKT SYNDICI STRUCTURELE OPLOSSINGEN AAN

“Digitalisering zal beroep ook aantrekkelijker maken” DUBBELINTERVIEW NIEUWE BUREAULEDEN BIV

Olivier Morobé en Frederiek Thiers over complementair en compatibel zijn

NICHESPECIAL

Syndici getuigen over hun nieuwe manier van vergaderen

MILLER HEATING UW PARTNER VOOR SCHOUWRENOVATIE EN CONDENSATIEKETELS Miller Heating laat u niet in de kou staan. Wij zijn uw aanspreekpunt voor alles omtrent verwarming. Schouwrenovaties, condensatieketels, radiatoren, smart thermostaten: wij helpen u met zowel de plaatsing als het onderhoud … van A tot Z!

MARKTSTRAAT 6 | 8301 KNOKKE-HEIST | M +32 (0)50 76 00 00 | INFO@MILLER-HEATING.BE WWW.MILLER-HEATING.BE 2

VOORWOORD

Syndici aan de macht Het eerste nummer van CIB info van 2021 is dus opnieuw van de persen gerold. Het is een nummer geworden met de syndici aan de macht. Geen toevalstreffer, want als CIB Vlaanderen staan we al langer ten dienste van onze beheerders en vertolken we hun stem op alle niveaus. Maar daar houdt het lang niet bij op. Vlak voor Kerstmis is de zogenaamde Wet Corona Justitie gepubliceerd in het Staatsblad. Voor syndici betekende dit eindelijk duidelijkheid rond het organiseren van algemene vergaderingen in tijden van corona. Als CIB Vlaanderen hebben we steeds sterk op dit dossier gewogen en zijn we tevreden dat de overheid onze standpunten in deze ook gevolgd heeft. Dat de nieuwe manier van werken voor vele syndici wennen zal zijn, daar zijn we ons zeker van bewust. Je leest verderop uitgebreide getuigenissen van collega’s en hun aanpak in deze tijden. Dat we als beroepsorganisatie, mede onder impuls van onze ondervoorzitter Peter Bonhomme, sterk inzetten op het aanbieden van zo veel mogelijk handvaten voor syndici, net zoals we dit ook voor onze bemiddelaars doen, zal ondertussen wel voor iedereen duidelijk zijn. Handvaten die gaan van een stuurgroep beheer tot opleidingen op maat, maar ook van het aanbieden van actualiteitsgebonden webinars tot digitale tools. Zoals je verder in dit nummer kan lezen zijn we samen met Proximus aan een pilootproject bezig rond Smart Property Management en ook binnen onze populaire dossiersoftware RealSmart staat de component vastgoedbeheer klaar om uit te rollen. Syndici aan de macht ook op het gloednieuwe Syndiccongres dat we op 29 april organiseren. Een initiatief dat we vorig jaar al in de steigers hadden gezet onder de vorm van een fysiek event, maar het verdomde C-woord gooide toen roet in het eten. Een fysieke bijeenkomst zit er ook nu helaas nog niet in. Maar dankzij de kennis die we opdeden tijdens het voorbije succesvolle Vastgoedcongres kunnen we ook onze syndici op 29 april een aantrekkelijk digitaal format aanbieden met praktijkgerichte workshops en uiteraard de mogelijkheid tot interactie, waarbij VRT-journalist Michaël Van Droogenbroeck als moderator zal fungeren. Graag wil ik afsluiten door onze nieuw verkozenen binnen de verschillende organen van het BIV alle succes toe te wensen de komende legislatuur. Met Olivier Morobé als ondervoorzitter en Frederiek Thiers als penningmeester – syndici aan de macht, weet je wel – ben ik ervan overtuigd dat ook het Bureau van het BIV in goede handen is. Logisch dat we met beiden op de praatstoel gingen om hen aan het grote vastgoedpubliek voor te stellen en bij hen te polsen naar hun plannen. Hou het gezond beste vastgoedvrienden, bijt nog heel even door deze lastige periode heen. Het licht (of noem ik het beter de prik) aan het einde van de tunnel is in zicht. Daniel Buschman Voorzitter CIB Vlaanderen

CIBINFO — nr 90 // 2021

INHOUD

Adverteren in CIB info? Voor informatie en reservatie kan je terecht bij Veronique Van Hoorickx › 09 242 49 88 › adverteren@cib.be

In dit nummer VOORWOORD

Vragen? Heb je vragen, suggesties of ideeën? Laat het ons weten via › communicatie@cib.be

Wat gebeurt er in vastgoedland?

Redactie: Ewoud Hasenbos, Tine Terryn, Kristophe Thijs, CIB studiedienst

In gesprek met Olivier Morobé

Fotografie: Thomas Blairon (p.4 en 8) Ontwerp en druk: Mirto Print - mirto.be Partners:

VASTGOEDNIEUWS

UIT HET CIB-HUIS en Frederiek Thiers, de nieuwe Bureauleden van het BIV

v.u. Daniel Buschman CIB info is een uitgave van Confederatie van Immobiliënb eroepen vzw. Kortrijksesteenweg 1005 – 9000 Gent

IN DE KIJKER 13

Nichespecial Syndic

MINISTER VAN JUSTITIE VAN QUICKENBORNE Corona en de impact op algemene vergaderingen

volg ons CORONAWET JUSTITIE Hoe gaan onze syndici om met impact nieuwe wetgeving

18 Onze ledenconsulenten

STAGIAIR-SYNDICI Voor de leeuwen gegooid worden in coronatijden

OPLEIDING IN DE KIJKER Integreren van hernieuwbare systemen in verouderde appartementsgebouwen

TOOL IN DE KIJKER

CIBINFO — nr 90 // 2021

Sven De Vuyst › 0491 11 95 88 › sven.de.vuyst@cib.be Oost-Vlaanderen + West-Vlaanderen

Ernst-Jan Driezen › 0479 39 80 52 › ernst.driezen@cib.be Limburg + Vlaams-Brabant Brussel

Smart Property Management helpt syndici hun gebouwen slim te maken

Antwerpen + Kust

Michel Engelbosch › 0473 83 97 61 › michel.engelbosch@cib.be

VASTGOEDNIEUWS

Wat gebeurt er in vastgoedland? CIB-Huurbarometer: “Huurprijzen in Vlaanderen met 2,3% gestegen; coronacrisis heeft hausse in Brussel afgestopt” De coronacrisis heeft zich in 2020 sterk laten voelen op de private huurmarkt en zal dat gedurende vele jaren blijven doen. De achterstand die door de eerste lockdown in maart 2020 werd opgebouwd, kon niet weggewerkt worden met wachtlijsten tot gevolg. Dat blijkt uit de nieuwste CIB-Huurbarometer. In 2020 bedroeg de gemiddelde huurprijs €778. Dat is €17 meer dan in 2019, goed voor een stijging met 2,3%. Vlaams-Brabant blijft voor alle woningtypes, uitgezonderd de studio’s, met voorsprong de duurste provincie om te huren. Antwerpen houdt dan weer stand als duurste stad om te huren met een gemiddelde huurprijs van €942 voor een appartement. Opvallend is wel dat, omwille van de coronaproblematiek en de lockdown, de huurmarkt in een versneld tempo aan het digitaliseren is.

BTW-verlaging voor sloop en heropbouw: projecten door natuurlijke personen buiten de 32 centrumgebieden Sinds 1 januari 2021 is het toepassingsgebied van het verlaagd btw-tarief voor sloop/heropbouw uitgebreid. Tot en met 31 december 2022 kan men in drie gevallen (extra) het 6%-tarief genieten: (1) bij projecten door natuurlijke personen buiten de 32 centrumgebieden, (2) in geval van verhuur van de nieuwe woning aan een SVK en (3) bij projecten van vastgoedpromotoren. Omdat de Europese regelgeving gunsttarieven enkel toelaat ‘in het kader van een sociaal beleid’ worden hieraan extra voorwaarden verbonden. Er zullen zeker projecten uit de boot vallen. Daarvoor kan de Vlaamse sloop- en heropbouwpremie een vangnet bieden. De nieuwe regeling inzake BTW komt naast het bestaande regime voor projecten van bouwheren-natuurlijke personen binnen de 32 centrumgebieden. Die blijft onverkort van kracht.

Plaatsbezoeken opnieuw volwaardig mogelijk sinds 13 februari Sinds 13 februari zijn plaats bezoeken opnieuw volwaardig mogelijk. De vastgoedmakelaars moeten dus niet langer buiten wachten bij het bezoek van een woning en kunnen kandidaat-kopers of kandidaat-huurders opnieuw persoonlijk begeleiden. Uiteraard geldt daarbij als voorwaarde dat alle noodzakelijke voorzorgsmaatregelen genomen moeten worden (afstand, ontsmetting, ventilatie, …). Als CIB Vlaanderen hebben we de voorbije maanden, samen met het BIV en Federia, hard gelobbyd om plaatsbezoeken opnieuw genormaliseerd te laten verlopen. We zijn dan ook tevreden met deze beslissing van het Overlegcomité.

Mogelijkheid tot uitstel AV en versoepelde schriftelijke besluitvorming verlengd tot 30 juni 2021 Net als in oktober vorig jaar biedt minister van Justitie Vincent Van Quickenborne opnieuw soelaas aan mede-eigenaars en syndici. Hij bevestigde dat de maatregelen uit de Coronawet Justitie worden verlengd. Dit in het licht van de blijvende onmogelijkheid om algemene vergaderingen fysiek te organiseren. Het MB verbiedt dit al minstens tot 1 april 2021. De verlenging loopt tot en met 30 juni. Tot dan kan men op een soepelere manier schriftelijk beslissingen nemen. Ook de mogelijkheid tot uitstel van de algemene vergadering blijft gelden. Dit alles volgens dezelfde modaliteiten als de afgelopen periode.

Voortaan maximaal 13.000 euro verkooprecht meeneembaar Wie zijn woning inruilt voor een nieuwe gezinswoning, kan onder bepaalde voorwaarden het verkooprecht ('registratierechten') dat op de eerste aankoop werd betaald 'meenemen' en het aftrekken van de belasting op de jongste aankoop. Voortaan kan dat tot maximaal 13.000 euro. Het maximale bedrag voor de meeneembaarheid lag lange tijd vast op 12.500 euro, maar wordt nu voor het eerst geïndexeerd. Dat liet de Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) weten (BS 25 januari).

Woningpas uitgebreid met overzicht van uitgevoerde renovatiewerken In 2018 werd de woningpas gelanceerd. In dit gratis digitaal paspoort vindt de eigenaar in één oogopslag alle beschikbare info van zijn woning terug. Om de woningpas van je woning te raadplegen meld je je aan met je eID, federaal token of met de itsmeapp op https://woningpas.vlaanderen.be. De woningpas werd uitgebreid met een overzicht van alle uitgevoerde energetische renovatiewerken (isolatie, installatie), waarvoor de netbeheerder sinds 2012 een premie toekenden. Daarbovenop kan de eigenaar ook zelf renovatiewerken, al dan niet met bewijsstukken, toevoegen in één overzichtelijke tijdslijn. Niet onbelangrijk om te weten: samen met het Vlaams Energieagentschap loopt een integratietraject zodat een burger kan kiezen om zijn woningpas te delen met RealSmart.

Wetswijziging huurinkomsten buitenlands vastgoed in het Staatsblad gepubliceerd De Wet van 17 februari 2021 die de regeling inzake huurinkomsten voor in het buitenland gelegen vastgoed wijzigt, is op donderdag 25 februari in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd. Voortaan wordt aan buitenlands vastgoed een kadastraal inkomen (KI) toegekend. De taxatie zal op basis daarvan gebeuren, waardoor de ongelijkheid met binnenlands vastgoed wordt weggewerkt.

Hervorming woningkwaliteitsbewaking De jaarwissel was een belangrijke mijlpaal voor de regelgeving inzake woningkwaliteitsbewaking in Vlaanderen. Op 1 januari zijn zowel het Optimalisatiedecreet als het Optimalisatiebesluit in werking getreden. Daarmee wordt een grootschalige hervorming gerealiseerd. De blikvanger is de overstap van strafpunten naar categorieën in de technische verslagen. Wil je weten wat nog meer is gewijzigd? Daarvoor kan je terecht in het dossier ‘Woningkwaliteit’ en de syllabus ‘Woningkwaliteits bewaking in het Vlaams Gewest’ op CIB.be.

Verplicht asbestinventarisatieattest bij verkoop verduidelijkt

EPC's in oud jasje vanaf 2022 niet langer geldig bij verkoop Wie als eigenaar zijn woning te koop of te huur wil aanbieden, moet over een geldig energieprestatiecertificaat (EPC) beschikken. Belangrijk om te weten: vanaf 1 januari 2022 komen bij verkoop enkel nog EPC's in aanmerking die zijn opgemaakt vanaf 1 januari 2019! Wie dus nog beschikt over een geldig EPC in een oud jasje, zal vanaf 2022 bij het te koop stellen van zijn woonst eerst een nieuw EPC moeten laten opstellen.

Sinds 1 januari 2021 is het toepassingsgebied van het verlaagd btw-tarief voor sloop/heropbouw uitgebreid. Tot en met 31 december 2022 kan men in drie gevallen (extra) het 6%-tarief genieten: (1) bij projecten door natuurlijke personen buiten de 32 centrumgebieden, (2) in geval van verhuur van de nieuwe woning aan een SVK en (3) bij projecten van vastgoedpromotoren. Omdat de Europese regelgeving gunsttarieven enkel toelaat ‘in het kader van een sociaal beleid’ worden hieraan extra voorwaarden verbonden. Er zullen zeker projecten uit de boot vallen. Daarvoor kan de Vlaamse sloop- en heropbouwpremie een vangnet bieden. De nieuwe regeling inzake BTW komt naast het bestaande regime voor projecten van bouwheren-natuurlijke personen binnen de 32 centrumgebieden. Die blijft onverkort van kracht.

› Voor de laatste nieuwigheden in vastgoedland kan je steeds terecht op CIB.be.

CIBINFO — nr 90 // 2021

UIT HET CIB-HUIS

Olivier Morobé en Frederiek Thiers vormen nieuwe Nederlandstalige tandem binnen BIV-Bureau

“We zijn compatibel en complementair. Dé ideale combinatie dus”

Sinds februari vormen Olivier Morobé en Frederiek Thiers de nieuwe Nederlandstalige tandem binnen het Bureau van het BIV. Beiden leerden elkaar kennen tijdens de aanloop naar de BIV-verkiezingen, maar hun goede verkiezingsresultaat bracht hen samen aan boord van het dagelijks bestuur van het Beroepsinstituut. “En het klikt bijzonder goed tussen ons. We zijn compatibel en complementair. Een betere basis voor een goede samenwerking kan je niet hebben”, klinkt het in koor bij Morobé en Thiers. Het ideale moment om met beiden op de praatstoel te gaan zitten dus.

e ene is al jarenlang een bevlogen vastgoedbemiddelaar als zaakvoerder van Access Estate, terwijl de andere als bestuurder van FTimmo een passie heeft voor het syndic- en rentmeesterschap. Dat Olivier zich als eerste ondervoorzitter van het BIV als een vis in het water voelt, terwijl Frederiek als penningmeester in zijn comfortzone is kunnen blijven, spreekt voor zich. “En ook dat geeft aan hoezeer we elkaar aanvullen. Geef mij maar de letters en laat Frederiek maar met de cijfers bezig zijn”, vertelt Olivier.

› De verkiezingscampagne ligt ondertussen al even achter ons, maar hoe blikken jullie terug op die campagne die omwille van corona heel anders ingekleurd was? Olivier Morobé: “Ik heb de campagne vier jaar geleden meegemaakt en dan kan je toch wel goed de vergelijking maken. Ik herinner me dat we toen heuse roadshows hebben georganiseerd om onszelf te kunnen voorstellen bij alle CIB-leden in de verschillende Kamers. Ik heb toen plekken ontdekt waar ik nog nooit was geweest, mensen ontmoet die ik nog nooit had gesproken en vriendschappelijke banden gesmeed met de medekandidaten doordat we vaak samen op pad waren. Die banden zijn overigens altijd gebleven. Die persoonlijke touch was nu veel minder aanwezig en dat heb ik toch wel gemist. Alle lof voor CIB en de campagne die vooral digitaal is verlopen, maar ik ben ervan overtuigd dat de betrokkenheid van de kiezers veel groter was geweest, indien we echt opnieuw de boer hadden kunnen opgaan. Gemiddeld heeft nu één op de vier makelaars zijn of haar stem uitgebracht. Dat waren er in normale omstandigheden veel meer geweest. Daar ben ik van overtuigd.” Frederiek Thiers: “Voor mij was het natuurlijk de eerste keer. Ik kan niet vergelijken. Ik sluit me aan bij de woorden van Olivier over de campagne. Die aanpak was heel professioneel. Organisatorisch liep het perfect, maar je mist uiteraard wel dat persoonlijke contact. Ik voelde me wel gesteund, door mijn Kamer, maar ook door de jonge JVC-garde binnen CIB Vlaan-

CIBINFO — nr 90 // 2021

deren. Corona heeft ervoor gezorgd dat we moesten roeien met de riemen die we hadden.”

› Hoe zenuwachtig ben je dan de dag voor de resultaten er zijn? Heb je dan echt een slapeloze nacht? Olivier: “De nacht voordien is er geen sprake meer van stress. Ik had dit wel enkele weken voordien. Je hebt immers geen idee hoe alles verloopt. Je krijgt weinig feedback en dat zorgt voor wat onzekerheid en dus ook stress. Toen ik onderweg was naar Brussel op de dag van de verkiezingen kreeg ik de eerste berichten binnen van het verloop van de telling. Dan moet ik toegeven dat een rit van veertig minuten van Gent naar Brussel plots wel heel lang duurt. (lacht)” Frederiek: “Ik had me kandidaat gesteld met de ambitie om rechtstreeks verkozen te worden in de Nationale Raad. Ik vond het belangrijk dat ook de stem van de syndicus zou gehoord worden in dat orgaan. Maar slapeloze nachten of stress heb ik eigenlijk nooit gekend.”

› Hoe tevreden was je met je resultaat? Olivier: “Een plaats in de top vijf van de verkozenen was mijn ambitie, maar als je dan ziet dat je de meeste stemmen haalt, dan ben je daar niet alleen blij mee, maar ook fier over. Ik kan de mensen die op mij gestemd hebben en die me hun vertrouwen hebben gegeven enkel ontzettend dankbaar zijn. Ik zal er ook alles aan doen om hen niet te ontgoochelen.” Frederiek: “Voor mij was de verrassing over mijn resultaat best groot. Ik zag en zie mezelf maar als een bescheiden syndicus uit Kortrijk. Als je dan meteen de derde plaats qua aantal stemmen inneemt, dan kan je daar alleen maar heel tevreden over zijn en concluderen dat de collega’s je appreciëren en je best over een groot netwerk beschikt.”

› Hoe verliep de kennismaking met het BIV als Bureau lid? Hoe integreer je jezelf op korte termijn? Frederiek: “Eigenlijk is dat best vlot verlopen. De uittredende mensen van het Bureau hebben ons goed gebriefd en met Nicolas Watillon hebben we nu een

UIT HET CIB-HUIS

voorzitter die al deel uitmaakte van het vorige Bureau. Dat helpt natuurlijk ook. Op die korte periode hebben we wel wat knowhow vergaard en zijn er kreukjes uit het verleden ook gladgestreken.” Olivier: “Door nu intens met elkaar samen te werken, hebben Frederiek en ik ontdekt dat het enorm goed klikt. Niet enkel op karakterieel en menselijk vlak hebben we een match, maar ook onze visies sluiten perfect bij elkaar aan. We weten waar we met het BIV naartoe willen en kennen elkaars sterktes. Frederiek denkt eerder in cijfers en ik eerder in letters. We zijn complementair en compatibel. Dit worden vier boeiende jaren waar we beiden heel erg naar uitkijken.”

› Welke zaken hebben jullie het meest verrast? Olivier: “Toch wel het feit dat je meteen meegezogen wordt in het verhaal. We waren amper aan boord en hadden al een gesprek – een zeer positief en constructief gesprek overigens – met onze voogdijminister David Clarinval. Een gesprek van dik twee uur

waarin we verschillende thema’s bespraken, onze visie op tafel konden gooien, maar waarin de minister ook zijn oprechte betrokkenheid heeft getoond. In die periode mochten plaatsbezoeken met een makelaar in een woning nog niet en is die problematiek uitgebreid op tafel gegooid. Evenals ook al de nevenactiviteiten die toen niet konden zoals fotografie, intakegesprekken en ga zo maar door. Ik ben ervan overtuigd dat we toen als prille Bureauleden mee een opening voor onze sector hebben geforceerd. Daarnaast is er hier bij het personeel bakken ervaring aanwezig en voelen we toch een grote bereidheid van de mensen om hun kennis met ons te delen. Een belangrijk gegeven. Je moet kunnen terugvallen op die ervaring.”

› Hoe verloopt het contact met de Franstaligen, waar jullie tenslotte toch vier jaar mee moeten samenwerken? Frederiek: “Naast het feit dat Olivier en ik een goede tandem vormen loopt ook de samenwerking met onze Franstalige collega’s heel goed. Akkoord, het is

Privé: Ik ben de trotse papa van Juline, onze enige dochter, zij wordt 9 jaar in juli. Gezien de avonden meestal zijn ingenomen door algemene vergaderingen, heb ik me voorgenomen om mijn weekends heilig te houden en deze in het teken van onze dochter te plaatsen, en dit lukt aardig goed sinds jaren. Belangrijk is dat je qualitytime hebt met het gezin zodat ze voelen dat je er bent voor hen. Als ik een momentje vrij heb dan probeer ik wat aan de conditie te werken door te gaan lopen of te zwemmen, Dit zorgt ook voor een vrije geest. En als het niet lukt op die manier dan maar actief of passief koken, daar kan ik van ontspannen. Er zijn slechts 2 passies in mijn leven, mijn dochter en mijn werk. BIV-nummer sinds? Ik vermoed dat dit sinds 2002-2003 moet zijn, ik dacht dit terug te vinden op het persoonlijk dashboard van het BIV maar helaas, een werkpuntje .

😉

Vanwaar je keuze voor het beroep destijds? Als je het met de paplepel hebt binnengekregen is de keuze soms evident. Ik had ook een voorliefde voor IT, maar zes jaar geleden heb ik mijn passie gevolgd binnen het vastgoed en mij 100% gespecialiseerd in syndic- en rentmeesterschap.

FREDERIEK THIERS | 40

Waarom heb je je geëngageerd als kandidaat voor het BIV? In de eerste plaats wil ik een aanspreekpunt zijn voor de syndici onder ons. Ook al zijn we maar een selecte groep, ik wil voor hen opkomen en hen een spreekbuis geven.

nog maar het begin van de legislatuur, maar ik ervaar toch een grote bereidheid inzake transparantie en open communicatie.” Olivier: “En je voelt aan dat er heel veel respect is voor elkaar. In de campagne hoop je daarop, maar als je in de realiteit ook merkt dat de samenwerking goed verloopt en dat de banden goed zijn, dan vergemakkelijkt dit het spreken met elkaar en belooft dit voor de toekomst.”

› Wat zijn voor jullie de krachtlijnen/belangrijkste thema’s die jullie de komende legislatuur willen verwezenlijken? Olivier: “Het is uiteraard de bedoeling om ons verkiezingsprogramma te verwezenlijken. Onderwerpen als digitalisering, de modernisering, de opwaardering en het ‘lidvriendelijk’ maken van het instituut, waken over de goede werking ervan en het bewaken van de bescherming van ons beroep dat onder Europese

druk staat, vormen daarin de kern, evenals een begroting in evenwicht.” Frederiek: “Ik kan dat alleen maar bevestigen. Die bescherming van ons beroep is echt wel een belangrijke. We willen toch echt niet een land worden waar de bakker om de hoek huizen begint te verkopen zoals in andere Europese landen? We willen ook waken over een duidelijke en transparante communicatie naar onze leden. Het BIV moet meer zijn dan een tuchtorgaan, maar ook een faciliterend orgaan zijn voor zijn leden. Tenslotte is het moderniseren en opkrikken van ons imago een belangrijk aandachtspunt.”

› Wat mogen we jullie in één zin wensen de komende legislatuur? Olivier: “Veel moed en doorzettingsvermogen (bulderlach) maar bovenal een goeddraaiend BIV, ten dienste van zijn leden én de consument.” Frederiek: “Een goede samenwerking op federaal niveau ten dienste van de leden en het instituut zelf.”

Privé: Ik heb drie kinderen, dit zijn mijn oogappels: 2 jongens (Guillaume (18j), Gauthier (15j) en 1 meisje (Marie-Alix (12j)) en deze laatste telt voor twee. Daarbij ook nog een 8 maanden oude, levendige pup. Er is momenteel dus altijd beweging in huis. In mijn vrije tijd vind ik het heerlijk om gezellig te tafelen en te filosoferen met mijn kinderen, familie en vrienden. Dit bij een goed glas Franse of Italiaanse wijn. Hobby’s: (non-fictie) lezen, met de motorfiets rondknallen, sportschieten en naar de sportschool (fitness) gaan met mijn oudste zoon. Ik sta gepassioneerd in én ben gepassioneerd door het leven. BIV-nummer sinds? 2000 Vanwaar je keuze voor het beroep destijds?: De job van vastgoedmakelaar is een veelzijdige, boeiende én uitdagende job. Het feit dat dit een dynamische, interactieve people business is, vind ik top. Waarom heb je je geëngageerd als kandidaat voor het BIV?: Mijn drijfveer was/is om het Instituut, via de uitwerking van ons programma, performanter te maken, maar bovenal dienstvaardiger naar onze leden toe.

OLIVIER MOROBÉ | 52

CIBINFO — nr 90 // 2021

Ardent en Vastgoed Ardent is al jaren een partner van de vastgoedsector. Onze cel vastgoed legt zich onder de vleugels van Steven Bivacco en Frederic Wilkin voornamelijk toe op de aankoop en verkoop van onroerend goed in de ruime zin, het bouwrecht in al zijn facetten, de mede-eigendom en de begeleiding van syndici. Daarnaast werkt Ardent zeer regelmatig mee aan BIV- erkende opleidingen.

Bij Ardent vindt u advocaten die beschikken over een expertise in verschillende rechtsdomeinen, voornamelijk met een focus op de ondernemer. Vastgoedrecht

Vennootschapsrecht

Arbeids- en sociaalszekerheidsrecht

Aansprakelijkheids- en verzekeringsrecht

Ondernemingsrecht

Bank- en financieelrecht

Juridische problemen zijn vaak complex en vragen een unieke aanpak. Een juiste analyse gevolgd door een helder praktisch advies, daar staat Ardent voor: zodat u met kennis van zaken een juiste beslissing kan nemen en u zich opnieuw kan focussen op wat voor u essentieel is. Deze service bieden we u zowel op nationaal als internationaal niveau.

Maak een vrijblijvende afspraak:

s.bivacco@ardent.be - f.wilkin@ardent.be Antwerpen: +32 (0)3 458 26 33 Herentals: +32 (0)14 49 02 20 Mechelen: +32 (0)3 458 26 33

Consumentenrecht

Familie- en vermogensrecht

ANTWERPEN Prins Boudewijnlaan 177-179 2610 Wilrijk info@ardent.be 12

HERENTALS Diamantstraat 8/239 2200 Herentals www.ardent.be

MECHELEN Battelsesteenweg 455 Gebouw E – bus 12 2800 Mechelen

www.ciceroleague.com

› IN DE KIJKER

NICHESPECIAL CIBINFO — nr 90 // 2021

INTERVIEW

Op de praatstoel met de nieuwe minister van Justitie Vincent Van Quickenborne

“Corona heeft de stap naar digitale algemene vergaderingen kleiner gemaakt”

Bij de geboorte van de Vivaldi-regering nam West-Vlaming Vincent Van Quickenborne de ministerpost op Justitie over van Koen Geens. Veel tijd om zich in te werken in de dossiers kreeg de Kortrijkzaan niet, want met corona indachtig moesten snel knopen worden doorgehakt. Doordat fysieke algemene vergaderingen al een tijdje niet meer toegelaten zijn, reikte de nieuwe minister de medeeigenaars en syndici de helpende hand met de zogenaamde Coronawet Justitie. Van Quickenborne spreekt daarbij lovend over de goede en nauwe samenwerking met CIB Vlaanderen. “De ideale verstandhouding en een open dialoog”, noemt Van Quickenborne het zelf.

› 2020 was voor u een jaar om niet snel te vergeten. In oktober werd u benoemd tot vice-eersteminister en minister van Justitie en Noordzee. Het burgemeesterschap in Kortrijk moest u noodgedwongen on hold zetten. Was de keuze snel gemaakt toen de vraag viel om minister te worden in crisistijden? Vincent Van Quickenborne: “Ik was, samen met Egbert Lachaert en Alexander De Croo, sterk betrokken bij de onderhandeling van het regeerakkoord. Er werd serieus aan mijn mouw getrokken om minister te worden. Maar ik heb die boot heel lang afgehouden. Hoe meer ze mij vertelden dat je justitie onmogelijk kan hervormen, hoe meer ik er mijn zinnen opzette. Toen wist ik: dit moet ik doen. Justitie kan je wel hervormen. Daar werken zoveel gemotiveerde, gedreven mensen. Die willen wel vooruit. Als West-Vlaming wil ik bovendien ook de Noordzee volop op de kaart zetten. En ja het klopt, we zijn er met de regering direct stevig moeten invliegen. Het was ook nodig. Deze nieuwe ploeg telt heel wat nieuwe gezichten, maar ook voldoende mensen met ervaring. De regering heeft onmiddellijk haar verantwoordelijkheid opgenomen. En we hebben de voorbije maanden gezien dat de coronasituatie min of meer stabiel is. We doen het vaak beter dan onze buurlanden.”

› Inzake de problematiek van algemene vergaderingen tijdens corona wist u al snel knopen door te hakken door structurele oplossingen aan te reiken voor mede-eigenaars en syndici in de vorm van de Coronawet Justitie. Hoe evalueert u het pakket aan maatregelen vandaag? En hoe heeft u de samenwerking met CIB Vlaanderen in dit dossier ervaren? “We hebben een evenwichtig pakket aan maatregelen voorgesteld. Structurele maatregelen zoals de wettelijke verankering dat algemene vergaderingen digitaal of hybride kunnen plaatsvinden, als tijdelijke maatregelen zoals het mogelijk uitstel van de vergadering en de versoepeling van de unanimiteitsvereiste voor de schriftelijke besluitvorming. Zowel ikzelf als mijn medewerkers hebben de verschillende contacten met CIB als erg constructief ervaren. Er is een open dialoog en goede verstandhouding.”

› De coronacrisis heeft de digitalisering versneld, ook in mede-eigendom. Zo voorziet de wet Corona Justitie de verankering van de deelname op afstand. Hoe belangrijk vindt u deze stap? “Het is vandaag de dag evident dat dergelijke vergaderingen ook digitaal kunnen plaatsvinden. Het bestaande wettelijke kader was onduidelijk. Ik heb ervoor gekozen om de digitale manier van werken

CIBINFO — nr 90 // 2021

U bent syndicus, en u houdt zich liever niet bezig met de gevolgen van onbetaald gebleven lasten ?

De oplossing

Verzekering ‘leenlasten’

Verzekering ‘lasten’

De mede-eigendom gaat een lening aan om werken te financieren : de verzekering dekt de medeeigendom voor de volledige looptijd van de lening tegen niet-betaling van de lasten van deze lening.

Deze verzekering, die per jaar wordt genomen, dekt de mede-eigendom tegen de niet-betaling van de lasten die werden vastgelegd op de algemene vergadering van de mede-eigenaars.

De verzekeringen van Atradius ICP bevorderen uw gemoedsrust : Mede-eigenaars hoeven niet meer de ﬁnanciële gevolgen te dragen wanneer andere mede-eigenaars hun lasten niet betalen : Atradius ICP vergoedt de mede-eigendom en neemt de invordering van de verschuldigde bedragen en de bijhorende kosten op zich.

U wenst onze verzekeringen* aan te bieden ? Neem contact met ons op Contact : 081/32.46.17 icpcommercial@atradius.com www.atradiusicp.com | www.atradius.be *de vereniging van mede-eigenaars neemt de verzekering via de syndicus. 16

“Dankzij de digitalisering kan je je agenda zelf beter beheren. Dit gegeven zal zeker het beroep van syndicus aantrekkelijker maken”

in het Burgerlijk Wetboek in te schrijven om alle d iscussies te vermijden en rechtszekerheid te bieden.”

› Zou u als minister – indien er van corona nooit sprake was geweest – ook zo snel ingezet hebben op de digitalisering en innovatie op vlak van algemene vergaderingen? “Natuurlijk, het digitaliseren van justitie is iets waar ik mij deze legislatuur op ga focussen. Corona is wel een ‘game changer’ die in alle lagen van onze samenleving voor een click heeft gezorgd. Mensen omarmen de digitalisering nu veel vlugger en gebruiken tools om met elkaar contact te houden. Hierdoor is de stap kleiner geworden naar digitale algemene vergaderingen.”

› Hoe ziet u als minister zo’n vergadering met aanwezigheid op afstand idealiter verlopen? “Hiervoor kijk ik natuurlijk naar jullie als sector, om uit jullie ervaringen de beste werkwijze te vinden. Het is belangrijk dat de syndicus samen met de eigenaars tot een akkoord komt over de werkwijze. Niemand mag uit de boot vallen, hybride vergaderingen moeten dus een optie blijven waar nodig.”

› Hoe staat u meer algemeen tegenover het beroep van de syndicus? Hoe schat u de maatschappelijke rol in van de syndici? Wat denkt u als hoort dat het syndicusschap de voorbije jaren een knelpuntberoep is geworden en syndici moeilijker gekwalificeerde medewerkers kunnen vinden? “Dankzij nieuwe digitale mogelijkheden kunnen syndici nu veel beter hun werk plannen. Al die lange avond vergaderingen maken het beroep niet aantrekkelijk voor nieuwelingen. de tijd van vergaderingen in cafézaaltjes ligt ligt meer en meer achter ons. Corona heeft heel wat zaken in een stroomversnelling gebracht. Er wordt nu veel efficiënter vergaderd. Dat merk je. Een digitale AV is daarom veel efficiënter dan fysiek iedereen bijeenbrengen. Cijfers bewij-

CIBINFO — nr 90 // 2021

zen dat ook. Een studie van de Dienst Administratieve Vereenvoudiging (DAV) van eind vorig jaar toont dat ze zowel voor organistoren als deelnemers een grote winst is. Je kan je agenda veel efficiënter beheren. Dit zal zeker het beroep aantrekkelijker maken.” “Toch zijn er nog veel mensen, vaak ouderen – en dat begrijp ik ook – die moeite hebben met het digitaal vergaderen. Zij ervaren het nog als een drempel. Gelukkig kunnen die vaak geholpen worden door de buren of kinderen die er wel ervaring mee hebben. Een hybride vergadervorm, daar moeten we naartoe evolueren. Zo heeft iedereen de kans om zijn zeg te doen. En zo hoort het ook. Maar de tijd dat we met 100 man in een café zaten, dat is definitief achter de rug. Efficiënter werken maakt dat je het beroep aantrekkelijker kan maken.”

› Heeft u verdere plannen op vlak van het appartementsrecht en mede-eigendom tijdens het vervolg van de legislatuur? “Wat de digitale algemene vergaderingen betreft, moeten we snel met alle vertegenwoordigers rond de tafel gaan zitten om te kijken hoe we het wettelijk kader van deze vergaderingen nog kunnen verduidelijken en verbeteren.”

› Welke boodschap wilt u ten slotte nog meegeven aan de professionele syndici? “Corona heeft er het samenleven niet makkelijker opgemaakt. Soms is een goede discussie nodig om de meningsverschillen te overstijgen. Maar het afgelopen jaar zijn we er samen in geslaagd om deze moeilijke periode door te komen. Digitaal vergaderen is ondertussen goed ingeburgerd en maakt het mogelijk op een veilige, gezonde en een verantwoorde manier tot een vergelijk te komen. Ik reken op onze professionele syndici om hun ervaringen te delen met anderen en zo de beste werkwijze te vinden voor de algemene vergaderingen.”

RONDVRAAG

Syndici opgetogen over digitale stroomversnelling in mede-eigendom

“Hybride vergaderingen zullen een blijver worden” De coronapandemie heeft in heel wat sectoren tot een versnelde digitalisering geleid. Ook de syndici wisten het voorbije jaar een digitale versnelling hoger te schakelen, onder meer op het vlak van vergaderen. Worden zuiver digitale algemene vergaderingen de norm of zien de syndici eerder een toekomst weggelegd voor ‘hybride’ vergaderingen? We legden ons oor te luister bij enkele specialisten uit het werkveld.

BIJ WIE POLSTEN WE? JAN ALLEMAN

KAREL TIMMERMANS

DIDIER DE LILLE

Syndic Solutions Bredene

Pellettieri Real Estate Lommel

Agence Van den Abeele Brugge

2020 was een bewogen jaar voor de syndici. Omwille van hun essentiële rol konden ze hun activiteiten tijdens de coronalockdowns verderzetten, maar tegelijk moesten ze ook hun manier van werken aanpassen. In korte tijd hebben de syndici zich de wereld van digitaal vergaderen eigen moeten maken. Dat geldt ook voor CIB-leden Jan Alleman, Karel Timmermans en Didier De Lille.

› Welke vernieuwingen hebben jullie tijdens de coronacrisis ingevoerd? Alleman: “Ons kantoor zette – nóg meer dan voordien – in op digitale communicatie. Voor de raden van mede-eigendom zijn we eerst overgestapt op hybride vergaderingen en nadien op digitale vergaderingen. De commissarissen van de rekeningen werken voor 95% digitaal. De rekeninguittreksels, balans, het grootboek leveranciers en mede-eigenaars worden allemaal op een digitale manier met de commissaris overlopen. Dit betekent een aanzienlijke tijdsbesparing, al gaat het wel ten koste van het sociaal contact. We hebben ook veel ervaring opgedaan met het thuiswerk van de medewerkers. Voor ons kantoor was dat iets totaal nieuw, waar dan ook de nodige investeringen tegenover stonden.”

De Lille: “Echte innovaties zijn uitgebleven aangezien wij voor de lockdown al relatief digitaal aanwezig waren en zaken digitaal ter beschikking stelden waar nodig.” Timmermans: “Het ‘beheerspakket’ waarmee wij werken, voorziet een aantal tools die we nu extra zullen promoten binnen onze gebouwen om de digitale kaart te blijven trekken. Alle vergaderingen met de raden van mede-eigendom en rekeningcommissaris gebeurden via Teams en dat zullen we blijven doen. Doordat wij via ons ‘beheerspakket’ veel beschikbaar kunnen stellen via de website zijn effectieve samenkomsten minder nodig om toch transparant te werken. Anderzijds is ook het thuiswerk voor de medewerkers erbij gekomen en hebben we daarvoor intern een aantal zaken aangepast in onze IT-structuur.”

› Een belangrijke recente innovatie binnen het appartementsrecht is de verankering van de aanwezigheid op afstand. Tevreden dat het om een keuzevrijheid gaat en geen verplichting? De Lille: “De keuzemogelijkheid is in het voordeel van de syndicus, mede-eigenaar en andere kleinere

minderheden. Standaard zal wellicht elke ietwat professionele syndicus de oproeping voorzien van een manier om op afstand aanwezig te zijn. Dit komt uiteindelijk ten goede van te behalen quorums om geldig te kunnen vergaderen.” Alleman: “Dat de keuzevrijheid bij de syndicus ligt om ook de mogelijkheid op afstand aan te bieden vind ik een logische, maar wel heel belangrijke nuance. Het feit dat het om een keuzemogelijkheid voor de eigenaars gaat, kunnen wij enkel maar toejuichen. Zo hopen wij in de toekomst om die mede-eigenaars die van ver komen, of een drukke agenda hadden en hierdoor steeds afwezig waren toch nog te mogen ontvangen op de vergadering. Voor de tweedeverblijvers zie ik dit als een extra troef. Wanneer een algemene vergadering tijdens de week doorgaat, hoeven ze niet enkel en alleen voor de vergadering heen en weer te komen.” Timmermans: “De keuzevrijheid is cruciaal. Hierdoor kan de syndicus gebouw per gebouw beslissen. Er zijn een heel aantal wijzigingen rond energie lopende waardoor sommige mensen toch ook een fysieke benadering nodig hebben. Indien het louter om een standaardvergadering gaat, dan zou die gerust online kunnen plaatsvinden. Maar bij investeringen van meer dan één miljoen euro moeten sommige vragen toch face-to-face worden beantwoorden.”

› Wat zijn de voor- en nadelen van het vergaderen op afstand? Timmermans: “Mijn grootste bekommernis is dat een bepaalde groep eigenaars niet in staat is om online te vergaderen. Een 100% digitaal verhaal is dus nog niet aan de orde. Nadeel is ook dat er, indien er hybride zou vergaderd worden, een zaal moet voorzien worden met een toegang tot het internet voor de

“Door digitaal te vergaderen verloopt alles meer ‘to the point’ en directer” Karel Timmermans

CIBINFO — nr 90 // 2021

“De aanwezigheid op afstand komt ten goede van de te behalen quorums om geldig te kunnen vergaderen” Didier De Lille

syndicus. Vooral in onze regio zijn veel locaties hiermee nog niet altijd helemaal in orde. Een ander knelpunt is dat mensen geen echte lichaamstaal meer gaan zien van andere mede-eigenaars en hierdoor specifiek hun eigen stem moeten gaan geven. Dit gaat verrassingen geven op het vlak van beslissingen.” Alleman: “Momenteel werken wij met de stemming per brief. De stemming per brief is geen algemene vergadering, maar het geeft de VME de mogelijkheid om toch bepaalde beslissingen te nemen. Bij iedere stemming per brief organiseren we een digitaal infomoment, waarbij we net als tijdens een algemene vergadering de punten gaan toelichten. Ik zie het ook als een ideale oefening op weg naar de hybride algemene vergaderingen. We zijn volledig klaar voor de hybride vergadering, stemkastjes voor de aanwezigen in de zaal en digitale stemming via de software voor de deelnemers op afstand incluis. Als syndicus zit je aan de knoppen, dus de vergadering kan je wel in de hand houden. Het zal een leerproces en een beetje digitale affiniteit vergen om de vergadering vlot te laten verlopen, maar ik kijk er vol enthousiasme naar uit.” De Lille: “Het vergaderen op afstand is op zich een goede noodoplossing, al zijn er ook heel wat beperkingen. Zonder een goede digitale vergadermentaliteit kan een vergadering zeer snel chaotisch verlopen, waarbij iedereen door elkaar spreekt en onverstaanbaar wordt. Als oplossing kan iedereen zijn micro gedempt worden, maar dit gaat dan opnieuw voorbij aan het feit dat een vergadering in se een overlegmoment is. Een voordeel is wel dat waar vroeger enkel de man of de vrouw aanwezig was, beiden nu kunnen samenzitten en sommige beslissingen gezamenlijk overleggen. Uiteraard blijven de gangbare moeilijkheden wel aanwezig, bijvoorbeeld

ADVERTORIAL

Dé digitale assistent voor uw vastgoedbeheer Een tweetal jaar geleden kwamen enkele syndici bij ons aankloppen en verwezen naar enkele prangende pijnpunten in het dagdagelijkse beheer van mede-eigendommen. Verzekeringsdossiers waren voor de syndici veelal te complex en ondoorzichtig. Hierdoor gaat er veel beheertijd verloren door inefficiëntie en resulteerde dat in ontevreden mede-eigenaars. Daarnaast verwezen ze ook naar de vele binnenkomende vragen van mede-eigenaars over allerhande zaken via mail en telefoon, alsook naar het intern capteren en opvolgen van deze vragen. Door een niet uniforme verwerking binnen het kantoor leidt dat tot een gebrek aan transparantie over de interne efficiëntie tussen gebouwbeheerders heen en de gekoppelde rendabiliteit per VME enz. Uit deze gesprekken werd het eco-platform ‘Connect’ gelanceerd om hier een antwoord op te bieden en wordt het reeds door meer dan 50 professionele kantoren dagelijks gebruikt.

Wij zijn Keypoint, een West-Vlaams technologie- en dienstenbedrijf dat zich enkel en alleen richt naar de property markt. We bouwen aan een property eco-systeem via een combinatie van hersteldiensten, relevante producten en slimme technologie die de centrale link vormen tussen partijen bij schade, alsook het onderhoud & management van gebouwen faciliteert. Dit doen we onderandere door onze applicatie te connecteren met de relevante beheerpakketten in onze doelmarkten (Organimmo, Syndesk, Brokercloud,…) om de noodzakelijke informatie te capteren en dubbele encodages te vermijden. Concreet: bij een schadegeval zal de syndicus een mail sturen naar de verzekeringsmakelaar die via mail zal antwoorden dat er per appartement foto’s en bestekken nodig zijn. De syndicus stuurt deze door en zo start het heen-en-weer mail- en telefoonverkeer verder tot plots de schadelijder na 3 weken vraagt naar een stand van zaken van zijn dossier. De syndicus moet het antwoord schuldig blijven omdat het dossier extern in beheer is.. Finaal wordt er geld gestort op de IBAN-rekening van de VME maar heeft niemand een idee hoe dit bedrag is opgebouwd. Dit alles resulteert in ontevredenheid Ons ecosysteem Connect biedt dé oplossing om dergelijke schadedossiers efficiënter digitaal af te handelen, in samenwerking met uw verzekeringstussenpersonen. Door onze koppelingen wordt de essentiële informatie (VME, mede-eigenaars met contactgegevens, IBAN & verzekeringscontracten) op Connect ingelezen en wordt dubbele encodage vermeden. Als er zich een schade voordoet worden e-mails en telefoontjes vermeden aangezien de syndicus zijn aangifte via de applicatie kan doen. De verzekeringstussenpersoon zal de aangifte valideren tot een dossier en nadien wordt de schade op 1 centrale plaats samen afgehandeld. Alle relevante documenten, informatie & communicatie is dus ten allen tijde raadpleegbaar voor de syndicus.

Overige binnenkomende vragen van mede-eigenaars worden door de beheerders gecapteerd en behandeld, maar niet op een uniforme en gestructureerde manier. De ene beheerder gebruikte hiervoor zijn beheerpakket, de andere outlook of excel en een andere werkte nog met papier. Alsook konden recurrente taken per VME (vb. keuring lift tegen x) niet proactief geprogrammeerd worden, wat resulteerde in een kluwen aan verschillende manieren van intern beheren. Om hiervoor een oplossing te bieden werd bovenop het reeds operationele ecosysteem een interne ticketing module voor de syndicus gebouwd. Via het ecosysteem kunnen ook snel diensten en producten aangewend worden, zonder enige verplichting. Hiervoor bieden we via het platform een ‘marktplaats’ aan waar partners gecontacteerd kunnen worden aan betere tarieven en service levels. We denken hierbij aan EPC-attesten, technische audits van gebouwen, enz. Daarbovenop is Keypoint ook een herstelbedrijf en beheren we via Keypoint Repair een herstelnetwerk van vakmannen die ad hoc aangesproken kunnen worden. Dit kan voor onderhoudswerken, kluswerken of herstellingen zijn, al dan niet verzekeringstechnisch gerelateerd. Hierbij denken we aan schilderwerken, het vervangen van een deurpomp of het herstellen van een waterschade. Indien gedekt bij een van onze partner-verzekeraars vervalt ook mogelijks de franchise. Eigen leveranciers kunnen ook aangesproken worden vanuit de applicatie.

info@keypoint.be www.keypoint.be

“Het persoonlijk contact tussen de mede-eigenaars en de syndicus mogen we zeker niet verwaarlozen” Jan Alleman

wanneer iemand een slechte verbinding heeft of niet technisch onderlegd is om met het toestel te werken, of wanneer de batterij uitvalt. Indien op dat moment een grote beslissing genomen moet worden, kan dit voor vertraging of problemen zorgen.”

› Hoe luiden de reacties van mede-eigenaars? Is iedereen stilaan mee in het digitale verhaal? Timmermans: “Voor computerleken blijft het een moeilijk verhaal. Anderen willen wel, maar stoten soms op beperkingen. Ook wij vragen ons af wat de gevolgen zijn wanneer iemand niet kan inloggen, ze tijdens de vergadering wegvallen door een platte batterij of internetconnectie, of wanneer de syndicus door een slechte internetconnectie niet kan deelnemen. Het concept van de schriftelijke algemene vergadering wordt wel goed onthaald gezien de meerderheden hiervoor nu verlaagd zijn. Als dit toekomstgericht een blijver kan zijn, dan is dit zeker een goede optie. Zeker voor grote gebouwen waar het soms moeilijk is om de wettelijke meerderheid te halen om de vergadering te starten.” Alleman: “Zoals gezegd zijn we momenteel volop bezig met de stemmingen per brief gekoppeld aan het digitaal infomoment. Ik vind dat dit al aardig lukt en de mede-eigenaars die inloggen op de digitale infomomenten reageren enthousiast. De gestelde vragen zijn dezelfde als tijdens een gewone vergadering en alles verloopt beleefd en netjes. Steevast bied ik hen iets te drinken aan, maar dan wel uit hun eigen koelkast (lacht). De meeste eigenaars sturen hun stembrief, volledig ingevuld en zonder vragen terug, nog voor het infomoment. Dit beschouw ik als een teken van vertrouwen en dat stemt me wel tevreden.” De Lille: “Wij hebben naar aanleiding van het digitale verhaal een onderzoek verricht bij al onze klanten.

CIBINFO — nr 90 // 2021

Wij waren enigszins verwonderd dat in een tijd waar veel grootouders noodgedwongen ‘facetimen’ met hun kleinkinderen, ruim 60% nog steeds een fysieke aanwezigheid verkiest. Meer dan de helft gaf zelf aan dat ze niet in de mogelijkheid waren om op afstand aanwezig te zijn. Ik vermoed dat de schrik er nog wat in zit en dat dit wel zal keren naarmate dit meer en meer ingeburgerd geraakt.”

› Gaan we na corona naar een zuiver digitaal vergader model, dan wel hybride vorm waarbij sommige mede-eigenaars de vergadering via zoom, teams,... bijwonen? Of zal er opnieuw vooral fysiek vergaderd worden? De Lille: “Ik denk dat we op korte termijn naar een blijvend hybride model zullen gaan. De aanwezigheid op afstand zie ik eerder voor de drukker bezette eigenaars of eigenaars die verderaf wonen. Er zijn ook altijd mede-eigenaars die liever fysiek aanwezig zijn. Gezien de huidige coronamaatregelen en beperking in sociale contacten verwachten wij dat vele eigenaars een algemene vergadering zullen aanwenden om opnieuw sociale contacten te hebben.” Alleman: “Persoonlijk denk ik ook dat we na corona zullen verder werken met de hybride vergaderingen, anders had ik er niet zoveel geld in geïnvesteerd. Voor zover de wet het effectief zou toelaten om uitsluitend digitaal te vergaderen, dan zal dit in een beperkt aantal gebouwen wel lukken. Ook mogen we het persoonlijk contact tussen de mede-eigenaars en de syndicus zeker niet verwaarlozen. Wij zullen voor de vergaderingen in de eigen infrastructuur steeds de hybride oplossing voorstellen. Voor de heel grote gebouwen waarvoor we een beroep moeten doen op externe zalen, zullen we, afhankelijk van de digitale mogelijkheden van de zaal, voornamelijk opteren voor de uitsluitend fysieke vergadering.” Timmermans: “We zullen dit inderdaad gebouw per gebouw moeten bekijken. Als syndicus is het alvast makkelijker om digitaal te vergaderen. Alles verloopt meer ‘to the point’ en directer, met de nodige tijdwinst tot gevolg. Vroeger duurde een vergadering met 20 agendapunten twee à drie uren terwijl je nu via Teams na één uur al klaar kan zijn. Daarnaast konden eigenaars al eens op de kap van een ander zitten of eventuele discussies voeren, terwijl dit online ook moeilijker gaat. Een volledige terugkeer naar het oude tijdperk zal er niet in zitten, al zullen de eigenaars wel eerst een aanpassing van het RIO moeten doorvoeren om hybride te kunnen vergaderen. Zodoende kunnen we deze stap zetten en implementeren.”

STAGIAIR-SYNDICI

Stagiairs-syndici houden pleidooi voor het syndicschap

“Het wordt nooit saai in onze job” Als er een beroep is dat nog steeds te kampen heeft met een stoffig, oud imago dan is het wel dat van syndicus. Nochtans strookt dit absoluut niet met de realiteit. Bovendien is het een beroep met toekomst, want het aantal appartementsgebouwen in ons land blijft toenemen. Deze vier stagiairs-syndici zijn alvast helemaal overtuigd van hun beroepskeuze.

MEREL VANDEVELDE De Syndic

TOON GANTOIS Agence Driemo

ANNE-LISE BELMANS Syndicusassociatie Area

STEFAN WECKX BVM Vastgoed

Waarom heb je voor het syndicschap gekozen? MEREL: “Het waren enkele medebestuursleden bij de Jonge Vastgoedclub (JVC) die syndici zijn, die mij een andere kijk op het beroep hebben gegeven en mij zo hebben overtuigd om de stap te zetten. Ik heb eerst een aantal jaar bemiddeling gedaan, maar ik heb nog geen minuut spijt gehad van mijn overstap. Ik vind nu meer rust in mijn job dan toen ik in de bemiddeling zat. Dat je constant wordt lastiggevallen met allerlei problemen, klopt niet. De balans werk-privé zit bij mij nu beter dan vroeger. Ik ben bovendien een heel sociaal persoon, dus het contact met de mede-eigenaars schenkt me heel veel voldoening. Maar in deze coronatijden is dat persoonlijke contact spijtig genoeg een stuk minder. Dat vind ik wel lastig.”

TOON: “Ik heb bewust gekozen voor het syndicschap omdat ik een boekhoudkundige achtergrond heb. Ik heb vijf jaar in een boekhoudkantoor gewerkt. Toen ik de stap naar het vastgoed zette, was beheer voor mij een logische keuze want er komt wel wat boekhoudkunde bij kijken. Het is een zeer gevarieerde job. Elke dag is anders. Je weet nooit wat er morgen op je pad zal komen. De combinatie van bureauwerk, vergaderingen, contact met mede-eigenaars, aannemers, architecten en bouwpromotoren, … maakt het heel boeiend. Het wordt nooit saai in onze job.”

ANNE-LISE: “Ook ik heb accountancy en fiscaliteit gestudeerd. Na drie jaar in een bedrijf dat boekhoudsoftware verkocht te werken, vond ik dat de tijd rijp was voor iets nieuws. Mijn mama heeft een eigen syndickantoor, dus de job was mij niet onbekend. Toen daar een stageplaats vrijkwam, heb ik mijn kans gewaagd. Als syndicus maak je wel één en ander mee. Maar op den duur ontstaat er een vertrouwensband met mensen. Die menselijke kant van het beroep spreekt mij enorm aan. Ik spreek bovendien graag voor grote groepen. Nu de fysieke algemene vergadering is weggevallen, mis ik dit wel heel erg.”

STEFAN: “Ik heb 25 jaar lang voor verschillende bouwbedrijven gewerkt. Drie jaar geleden besloot ik voor een carrièreswitch te gaan. Ik heb een grote interesse in gebouwen en ben iemand die graag problemen oplost, twee ideale kenmerken voor een syndicus. Mijn bouwtechnische kennis die ik reeds had opgedaan in mijn vorige jobs, was een extra voordeel. Ik ben bovendien heel flexibel en werk graag samen met mensen.”

Hoe zie je de toekomst van het beroep?

Waarom moet iemand kiezen voor het beroep?

MEREL: “Als gevolg van corona is er een versnelde digitalisering aan de gang. Persoonlijk ben ik geen grote voorstander van de digitale algemene vergadering. Ik vind het een goed alternatief voor mensen die er fysiek niet bij kunnen zijn, maar het mag niet de norm worden. Het digitale heeft zeer veel voordelen, maar niks weegt op tegen eens jaarlijks rond de tafel te gaan zitten met alle mede-eigenaars. De almaar strengere regelgeving is een grote uitdaging. Het is goed dat de normen strenger worden, maar ik vind dat er soms te weinig aandacht is voor oudere gebouwen met oudere bewoners.“

MEREL: “Er is geen veelzijdigere job dan die van syndicus. De ene dag sta je op het dak van het hoogste appartementsgebouw in de stad, de andere dag sta je tot aan je enkels in een ondergelopen kelder, en nog een andere dag ben je bezig met de boekhouding op kantoor. Ik ben al op zoveel plaatsen geweest waar ik anders nooit zou komen. Die afwisseling vind ik heel leuk. En de dankbaarheid die je krijgt van tevreden mede-eigenaars is fenomenaal. Dat het alleen maar kommer en kwel is, dat is fel overdreven. Weet je, als je in deze job start dan weet je op voorhand al dat je wel eens kritiek zal krijgen, dus je kan er je op voorbereiden en je kan het relativeren. Als je dan eens een compliment krijgt, dan doet dat des te meer deugd.”

TOON: “Voor kleinere gebouwen vind ik digitaal vergaderen beter en zou ik ervoor pleiten om dit ook zo te behouden. Volgens mij gaan we naar hybride vergaderingen in de toekomst. Met ons kantoor hebben wij nu ook alle materialen aangekocht om dit zo te organiseren. De steeds veranderende wetgeving is inderdaad een grote uitdaging. Je moet je als syndicus voortdurend bijscholen. Dankzij de webinars van CIB Vlaanderen kan dit nu van thuis uit, dus dat is wel heel handig. Als syndicus spelen we een belangrijke rol in het renovatieverhaal. Het is belangrijk dat we de mede-eigenaars zo goed mogelijk kunnen begeleiden.”

ANNE-LISE: “Ik vind de digitale algemene vergadering ook zeer goed voor kleinere gebouwen omdat het makkelijker is om mensen samen te krijgen. Het hele renovatieverhaal is inderdaad niet evident. Het is niet zo eenvoudig om oudere mede-eigenaars mee te krijgen. Het vraagt wat tijd, maar het is een absolute noodzaak en wij merken dat als je alles goed kadert mensen uiteindelijk wel begrijpen waarom sommige investeringen moeten gebeuren. Daarnaast hoop ik dat het imago van ons beroep verder verbetert. Wij kunnen heel veel meerwaarde bieden, en dat wordt soms nog onderschat.”

STEFAN: “Ik zie heel wat voordelen in digitaal vergaderen, als het gaat om vergaderingen met raadsleden om een algemene vergadering voor te bereiden. Maar een algemene vergadering voor een groot gebouw doe ik het liefst op de klassieke manier zodat de agendapunten duidelijk kunnen worden besproken en problemen kunnen worden gevisualiseerd. De renovatie van appartementsgebouwen zie ik toch ook wel als een van de grootste uitdagingen voor ons beroep. Heel belangrijk daarin is het renovatiekrediet voor VME’s.”

CIBINFO — nr 89 // 2020

TOON: “De veelzijdigheid vind ik ook super. Daarnaast is er enorm veel collegialiteit onder de concullega’s. Corona heeft dat nog versterkt. Het is bovendien een beroep met veel toekomst. Er komen steeds meer appartementsgebouwen bij en het is door de snel veranderende wetgeving niet eenvoudig voor een mede-eigenaar om het syndicschap zelf op te nemen. Dus de nood aan professionele syndici is groot en zal groot blijven.”

ANNE-LISE: “Als syndicus leer je heel veel over het leven. Je doet enorm veel levenservaring en mensenkennis op door het contact met allerlei soorten mensen. Je leert om sterker in je schoenen te staan. Wij pakken alles met wat humor aan en dat helpt ook altijd. En wij hebben een kantoorhond. Wanneer een boze mede-eigenaar ons kantoor binnenstapt en onze hond ziet, dan is hij meestal meteen vergeten waarom hij nu eigenlijk weer boos was. Dus ik kan iedereen een kantoorhond aanraden.” (lacht)

STEFAN: “Het is een job die flexibiliteit en stressbestendigheid vereist, want je krijgt als syndicus wel wat op je bord. Maar ik heb geleerd dat je met goede communicatie heel veel kan bereiken. En problemen oplossen, mensen helpen in noodsituaties, daar haal je zoveel voldoening uit dat je het negatieve snel vergeet. Voor iedereen die graag met mensen samenwerkt en mensen wil helpen, is dit de ideale job.”

OPLEIDING IN DE KIJKER

Vijf weetjes over het integreren van hernieuwbare systemen Het is een algemeen gekend probleem dat heel wat appartementsgebouwen te maken hebben met verouderde installaties voor verwarming, voorziening van sanitair warm water of ventilatie in het collectieve woongebouw. Hoe kunnen we bij renovaties rekening houden met hedendaagse technologieën zoals warmtepompen, warmtenetten, groene elektriciteit en warmte, WKK en zonne-energie? Wij gingen in gesprek met Wim Boydens, docent van de VIVO-opleiding ‘HVAC in appartementsgebouwen: toekomstgerichte renovatieconcepten praktisch bekeken’. Hij gaf ons in vijf puntjes meer uitleg over dit onderwerp.

Grootste probleem bij verouderde appartementsgebouwen In verouderde appartementsgebouwen duiken er doorgaans wel wat problemen op. Wim Boydens: “Heel veel appartementsgebouwen worden centraal verwarmd met stookolie. Om dit milieuvriendelijker aan te pakken, schakelen velen over naar aardgas. Een ‘verduurzaming’ naar gas lijkt echter een grote stap in de juiste richting, maar schiet zijn doel om daadwerkelijk te verduurzamen voorbij. Vanaf 2021 mogen de nieuwe collectieve woongebouwen geen gasaansluiting als hoofdverwarming meer krijgen. Het is dus duidelijk dat dit ook voor een renovatie geen toekomstgerichte keuze meer is. Daarentegen is het installeren van een combinatie van betere beglazing en een hybride warmtepomp (hybride betekent een combinatie van technologieën) wel een oplossing. Een hybride warmtepomp is een duurzaam alternatief voor de huidige cv-ketel. Het systeem haalt warmte uit natuurlijke bronnen zoals warmte uit de buitenlucht. Hierdoor kan je tot wel 80% minder gas verbruiken. Het heeft dus veel voordelen. Een andere oplossing die future proof is, is een aansluiting op een hernieuwbare en residueel (restwarmte) gevoede wijkverwarming of je kan een clusterkoppeling organiseren, een uitwisseling van warmte met naburige gebouwen.”

Nieuwigheden op de markt Het tweede puntje draait rond de nieuwigheden op de markt wat betreft hernieuwbare energiesystemen. Volgens Boydens zijn er erg veel innovatieve ontwikkelingen in opmars. Denk maar aan: warmterecuperaties met warmtewisselaars of warmtepompen, op de afvoer van bedorven lucht en zelfs de afvoer van rioolwater zijn technieken die geïntegreerd kunnen worden als een stukje van de puzzel. Wim: “Men hoeft niet voor één technologie te kiezen bij centrale opwekking van warmte. Dikwijls kan een relatieve kleine duurzame opwekker zoals de warmtepomp en ook zonnethermie (ook al is die beperkt) een erg groot deel van de warmtevraag duurzaam en fossielvrij invullen in een hybride configuratie, mits de regeling (een relatief kleine investering) het geheel duurzaam gaat aansturen. Opslag van warmte vervolledigt een toekomstgericht kostenoptimaal verhaal.”

Wacht niet op groen gas Boydens: “Ook al stijgt de energie-efficiëntie van het gebouw, bekijk de verbetering van de gebouwschil eens met een ander doel. Met name hoever moet ik 'maar' gaan om de groene opwekkers dankbaar te kunnen inschakelen. Wacht niet op groen gas, dat zal nog lang duren. De slimme

aansturing van beproefde duurzame technieken is tegen dan al vele malen terugverdiend.” Veel mensen wachten op groen gas, maar wat is dat nu precies? In tegenstelling tot aardgas dat afkomstig is uit de bodem, wordt groen gas door de mens vervaardigd. Het wordt bijvoorbeeld verkregen door het zuiveren van biogas. Dit ontstaat na omzetting van organisch materiaal door bacteriën. Groen gas is dus hernieuwbare, duurzame energie die op precies dezelfde manier kan worden aangewend als aardgas. In België wordt het nog weinig geëxploiteerd, maar in Duitsland, Oostenrijk en Nederland is dit wel al meer het geval. Boydens: “Er wordt ook veel ingezet op waterstof als deus ex machina, gewonnen uit hernieuwbare elektriciteit, en met de mogelijkheid om via opslag de tijd van zomer naar winter te overbruggen. Voor bevoorradingszekerheid zit hier zeker muziek in, maar andere sectoren, zoals transport, chemie en industrie die hoge temperaturen behoeven, die hebben simpelweg geen alternatief. Dit in tegenstelling tot het gebouwenpark, dat bijgevolg niet de voorkeur van gebruik zal genieten. Onze gebouwen dienen zich op de oplossingen te richten die zich vandaag al bewijzen.”

Mensen overtuigen van hernieuwbare energiesystemen als syndicus

Een interessante vraag rond dit thema is: ‘Hoe overtuig je als syndicus mensen om over te stappen op hernieuwbare systemen?’. Boydens: “Wat je zeker kan aankaarten is het feit dat de ‘vervuiler’ in de nabije toekomst zal afgestraft worden. De vervuiler zal moeten betalen, de belasting op CO2 is namelijk onafwendbaar. Het is onzeker hoe snel het zal gaan, maar het is zeker dat het eraan komt. Daarnaast kan je ook een positieve insteek geven. De waarde van duurzame appartementen stijgt en bovendien zal het EPC-label de milieu kwaliteit ook opnemen in de toekomst waardoor de waarde van de investering nog duidelijker wordt. Dat comfort ook verbeterd kan worden,

CIBINFO — nr 90 // 2021

in sommige gevallen zelfs het zomercomfort, is ook een doorslaggevend argument.”

Doe het nu! De renovaties in appartementsgebouwen moeten nu gebeuren. Boydens: “Het heeft geen zin om nog enkele jaren te wachten. Dat speelt alleen in het nadeel. Wanneer het beleid, met de klimaatschade, de steun voor fossiele brandstoffen evenredig afbouwt, zal de meerinvestering snel worden teruggewonnen. Daarnaast focust de vaksector zich ook meer op het duurzame en daardoor daalt de meerinvestering al lichtjes. Eens het beleid zijn huiswerk heeft gerealiseerd zal het snel gaan. De markt gaat overbevraagd zijn en die situatie ben je dus best een stapje voor. Als je de middelen nog vrij kunt maken, zet die dan nu in. De meerinvestering kan geminimaliseerd worden, in hoofdzaak door een accuraat becijferd of gesimuleerd herontwerp. Ga op zoek naar de werkelijke vermogens die je nodig zult hebben.” Dit was een tipje van de sluier van wat je allemaal in deze VIVO-opleiding zal zien. Hebben we jou warm gemaakt voor dit onderwerp? Schrijf je dan in voor deze opleiding. Je krijgt dan antwoord op vragen zoals: Welke zijn de aandachtspunten voor een praktische integratie in het gebouw? Welke bouwkundige maatregelen dringen zich op en welke zijn de aandachtspunten voor de offertevraag en de beoordeling van de offertes? Hoe integreer je hernieuwbare energiesystemen? Of hoe laat je ruimte voor de toekomstige integratie ervan? Wat moet dan het plan van aanpak zijn en welke zijn de praktische beschouwingen?

HVAC in appartementsgebouwen: toekomst gerichte renovatieconcepten praktisch bekeken Dinsdag 30 maart, 14u - 17u Dinsdag 11 mei, 14u - 17u Woensdag 16 juni, 14u - 17u

Signz tovert elke etalage om in een bruisend geheel van beeldschermen. De hoge helderheid zorgt voor de ultieme visuele beleving, zelfs op klaarlichte dag. Met ons innovatieve portaal maakt u doelgerichte content en plaatst u die op het juiste scherm op het juiste moment, met een minimum aan inspanning.

Dé ultieme technologie om uw zichtbaarheid een boost te geven Contacteer ons

info@signz.be

*Automatische koppeling met uw vastgoedsoftware mogelijk.

+32 (0) 50 24 04 05

Roeselaarseweg 30A, B-8820 Torhout

signz.be

Beter gekeurd Bien vérifié

Is uw Mede-eigendom technisch in orde? BTV bekijkt het voor u! BTV staat voor u klaar met de volgende keuringen: Gebouwenaudit Meerjarenonderhoudsplanning Conditiemetingen

Elektrische keuring van de gemeenschappelijke delen Liften EPC Gemeenschappelijke delen

Geïnteresseerd? Neem contact op via joris@btvcontrol.be ! Bent u of kent u iemand die nog op zoek is naar een technische, uitdagende job?

26 BTV_adv_PropertyMagazine_NL_210x148mm.indd

BTV werft aan via www.btvjob.be !

15/10/19 23:12

TOOL IN DE KIJKER

CIB Vlaanderen en Proximus zetten schouders onder Smart Property Manager

“Minder rompslomp maar toch meer en betere service” Samen met een extern consultancybedrijf zette CIB Vlaanderen een tweetal jaren geleden een studie op rond de toekomst van het beroep van zowel de vastgoedbemiddelaar als de syndicus. Uit die diverse werkgroepen, met daar bij ook syndici, is gebleken dat er een hoge nood is aan een oplossing die syndici toelaat efficiënter te werken en te ontlasten op vlak van repetitieve en arbeidsintensieve taken. En dit zonder in te boeten op vlak van klanteninteractie en kwaliteit van de dienstverlening. Automatisatie is daarin een hefboom voor een snellere en betere service aan de klant. De beroepsverenging vond uiteindelijk bij Proximus dé partner om samen tot een slimme oplossing te komen onder de naam van de Smart Property Manager (SPM). Het pilootproject draait inmiddels op volle toeren en op korte termijn wordt het uitgerold in heel Vlaanderen. “De SPM is een innovatief platform waarbij elk gebouw een uniek telefoonnummer toegewezen krijgt waarop de bewoner te allen tijde meldingen en/of defecten over het gebouw kan doorgeven. Denk aan liftstoringen, defecte toegangsdeuren, lichtprobleem, verwarmingsprobleem, ...”, vertelt Yavuz Bahadir, Manager Strategic Partnerships bij Proximus. De meldingen worden ontvangen en volledig digitaal verwerkt in een case management platform. De syndicus wordt in real-time geïnformeerd en kan onmiddellijk de melding van het probleem bevestigen, zodat de volgende beller(s) te horen krijgt dat het probleem reeds gekend is, aangevuld met een status. Op die manier worden repetitieve

CIBINFO — nr 89 // 2020

telefoons over hetzelfde issue opgevangen. “Hiermee realiseren we voor de syndicus een stevige vermindering van het aantal telefoons en berichten, zonder in te boeten op service. Integendeel, de klant wordt onmiddellijk geholpen en krijgt in real-time de laatste info zonder dat dit extra werklast voor de syndicus geeft. Een dergelijk slim meldingspunt is ook permanent actief, 24u/24u en 7 op 7, wat ook de bereikbaarheid voor de bewoners ten goede komt”, meent Bahadir. Ook in situaties waar kort op de bal gespeeld moet worden kan snel een extra type melding toegevoegd worden aan het meldingsmenu, zoals bijvoorbeeld stormschade. Door dergelijk flexibel systeem kan de syndicus snel en adequaat inspelen op specifieke situaties en zo sneller een juiste inschatting krijgen van het gemelde probleem. “De SPM wordt momenteel opgestart in een pilootfase in meerdere gebouwen verspreid over Vlaanderen. We voorzien dat de piloot tussen de 3 en 6 maanden zal lopen, wat ons in staat moet stellen de oplossing op basis van de eerste gebruikservaringen nog beter af te stemmen op de noden van de syndicus en bewoners.”, vult Stephan De Witte, operationeel directeur bij CIB aan. Op termijn zal de SPM nog uitgebreid worden met andere communicatieplatformen (zoals bijvoorbeeld whatsapp, messenger, ...) en de functionaliteit om ook onmiddellijk foto’s en extra nut-

tige informatie mee te sturen bij de melding. “Op dat vlak zitten we met de combinatie Proximus, ORIS en CIB Vlaanderen goed. De ene is pionier op vlak van communicatietechnologie, de andere kan terugblikken op een ruime kennis en ervaring in digitalisering voor de vastgoedsector. Door de intense samenwerking met het werkveld zijn we er ook zeker van dat de juiste noden behartigd worden. “Daarom zijn we ook onze syndici dankbaar dat zij tijd en energie wensen te steken in het mee ontwikkelen van dit innovatief platform”, meent Jonas Zaman, product owner bij Oris.

RealSmart

De SPM is trouwens ontwikkeld op het RealSmart platform, de dossiersoftware die op 2 jaar een vaste stek verworven heeft bij meer dan 1.600 vastgoedkantoren en niet meer weg te denken is in de dagelijkse kantoorwerking. Dankzij de SPM zetten we met RealSmart ook ineens een eerste stap richting beheer. En dat opent ook de weg voor andere innovaties, zoals het automatisch monitoren van gegevens en systemen in gebouwen. Een belangrijke stap naar het slimmer maken van het bestaande gebouwenpark zonder zware technische implementatie. Benieuwd naar meer, schrijf je dan zeker in voor het eerste Syndiccongres, waar in één van de workshops uitgebreid ingegaan zal worden op de ervaringen van onze pilootgebruikers.