Op de praatstoel met Pierre Wunsch, gouverneur van de Nationale Bank

“Vastgoedprijzen zullen wellicht blijven stijgen, maar in een lager tempo dan nu het geval is”

De evolutie van de huizenmarkt in ons land is al jaren een blijvend aandachtspunt voor de Nationale Bank. Dat evenwichtsverstoringen op de vastgoedmarkt voor gouverneur Pierre Wunsch en zijn team belangrijk zijn om in de gaten te houden, heeft het verleden ons al bewezen. De econoom is ondertussen al ruim tien jaar aan de Nationale Bank verbonden, waar hij in 2019 Jan Smets opvolgde als gouverneur. Exclusief voor CIB Info zat Wunsch deze zomer op onze praatstoel om zijn inkijk te geven op onze vastgoedmarkt.

› De Nationale Bank brengt al jaren het verloop van de

Belgische woningprijzen in kaart. Hoe belangrijk is die woningmarkt voor de Nationale Bank? Vanwaar die focus?

Pierre Wunsch: “Het rigoureus volgen van de vastgoedmarkt is een essentieel onderdeel van de macro-economische analyse en van het macroprudentieel beleid. Spanningen op de hypotheekmarkt kunnen de financiële stabiliteit immers ondermijnen. Denk maar aan de subprimecrisis (risicohypotheken) in de Verenigde Staten, die algemeen wordt beschouwd als een van de oorzaken van de wereldwijde economische en financiële crisis van 2008 en de daaropvolgende jaren. De ervaring van sommige Europese landen, meer bepaald Spanje en Ierland, leert bovendien dat evenwichtsverstoringen op de vastgoedmarkt conjunctuurschokken kunnen veroorzaken en/of verspreiden. De grote recessie die begon in 2008 heeft er dus aan herinnerd hoe belangrijk de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt zijn. Daarom krijgen die sindsdien bijzondere aandacht.”

› Jullie werken met een indicator die de mate van overwaardering in kaart brengt. Wat zegt die en hoe wordt die berekend?

“De indicator van de Nationale Bank stemt overeen met de afwijking tussen de werkelijke (reële) woningprijzen en een referentiewaarde berekend op basis van een reeks fundamentele determinanten. Het gaat daarbij om een lineaire regressie die rekening houdt met het gemiddeld (reëel) beschikbaar inkomen van de particulieren, de (reële) hypotheekrente, het aantal huishoudens en enkele extra variabelen die de structurele veranderingen op de vastgoed- en hypotheekmarkt weergeven, zoals de wijzigingen in de belastingregels voor hypothecaire leningen in 2005 en vanaf 2015.”

“Als gevolg van de sterke groei van de woningprijzen in de afgelopen jaren geeft onze indicator in 2021 een afwijking van de prijzen ten opzichte van de referentiewaarde van gemiddeld ongeveer 19% aan. De stijging tussen 2019 en 2021 weerspiegelt dat de stijging van de marktprijzen sterker is dan wordt gesuggereerd door de groei van de gezinsinkomens, de daling en stabilisatie van de hypotheekrente en de demografische ontwikkelingen in deze periode, alsook, in principe, de afname van de ontleningscapaciteit door de verdere afschaffing van de woonbonus in het Vlaams Gewest vanaf januari 2020.”

“De eerste ramingen voor 2022 wijzen erop dat dit verschil in huizenprijzen ten opzichte van hun referentiewaarde afneemt. Het zou dalen tot 17,3% in het eerste kwartaal. Dat houdt verband met de daling van de huizenprijzen in reële termen en de aanzienlijke daling van de reële rentevoeten, als gevolg van de hogere inflatie.”

“De resultaten van de indicator moeten echter met de nodige voorzichtigheid worden geïnterpreteerd. Het is eigenlijk een schatting aan de hand van een econometrisch model. Het is dan ook moeilijk om rekening te houden met alle determinanten van de woningprijzen, zoals de aanbodelementen die bijvoorbeeld voortvloeien uit de toenemende schaarste van bouwgrond.”

› De woningprijzen zijn de voorbije jaren als een pijl de lucht ingeschoten, een proces dat nog versneld werd tijdens corona. Hoe kijken jullie als Nationale Bank naar deze ontwikkeling? Betalen mensen niet te veel voor hun woningen?

“Ondanks de crisis als gevolg van de COVID-19-pandemie zijn de vastgoedprijzen inderdaad sterk blijven stijgen. Met een cumulatieve groei van 18% tussen het vierde kwartaal van 2019 en het eerste kwartaal van 2022 is de prijsstijging zelfs nog versneld ten opzichte van de vorige periode. Deze prijsstijging is bovendien veralgemeend, in die zin dat zij betrekking heeft op alle woningcategorieën (huizen, villa's, appartementen), maar ook op de drie gewesten van het land.”

“‘Te veel betalen’ voor een woning is uiteraard een waardeoordeel, waarover we geen absoluut standpunt kunnen innemen. We kunnen dat enkel relatief

bekijken. Zo stellen we vast dat woningprijzen zeker niet duidelijk hoger zijn dan in andere landen; België zit daar eerder midden in het peloton. Verder is de betaalbaarheid van woningen wel verslechterd in de afgelopen jaren, maar ook die analyse verdient enige nuance.”

› Sinds vorig jaar verplicht de Nationale Bank de banken om een EPC van de woning op te vragen als de klant een woonkrediet afsluit. Welke achterliggende filosofie schuilt daarachter?

“De uitgesproken stijging van de energieprijzen toont aan dat het belangrijk is om rekening te houden met de risico’s voor de financiële sector die verbonden zijn met de energieprestatie van de gebouwen, met name van de activa die als onderpand voor een krediet worden genomen. Daarom publiceerde de Bank eind 2020 een circulaire waarin ze haar verwachtingen en rapporteringsvereisten formuleert ten opzichte van de financiële sector die de energieefficiëntie van vastgoedblootstellingen in acht moet nemen bij het beheer van de risico’s die verband houden met de klimaatverandering. Sinds 2021 moeten de kredietverstrekkers informatie verzamelen over de energie-efficiëntie van het gebouw waarvoor wordt geleend (meestal in de vorm van een EPB-certificaat). In de huidige context lijkt dit meer dan ooit gerechtvaardigd en is het raadzaam dat de sector alles in het werk stelt om de risico’s verbonden met de energie-inefficiëntie van hun portefeuille aan hypothecaire kredieten te kunnen meten. Als de kredietinstelling deze informatie niet van een officiële bron kan krijgen, moet zij die vragen aan haar klant. Het is echter duidelijk dat de verzamelde gegevens nog onvolledig en ontoereikend zijn.”

› Heeft de EPC-waarde een impact op de prijzen?

“De gemiddelde EPC-score van de verkochte huizen is de afgelopen tien jaar sterk verbeterd in het Waalse en Vlaamse Gewest, met respectievelijk 90 kWh/m² en 70 kWh/m², en in mindere mate ook in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (een vermindering van 30 kWh/ m²). Hoewel de gemiddelde EPC-score van verkochte appartementen van ongeveer 250 kWh/m² lager is dan die van huizen dankzij hun bouwstructuur, is die de afgelopen tien jaar slechts met 30 kWh/m² verbeterd.

De EPC-score van een woning is van invloed op de verkoopprijs. Onze schattingen tonen dat de meerprijs van een energieperformant huis groot is en de afgelopen tien jaar nog is toegenomen. Een huis met een EPC-score van 150 kWh/m² wordt ongeveer 12 % duurder ingeschat dan een soortgelijk huis met een EPC-score van 350 kWh/m² voor de recentste periode tweede helft 2020 - eerste helft 2021. Deze schattingen moeten echter met de nodige voorzichtigheid worden geïnterpreteerd, omdat de detailgegevens niet altijd een nauwkeurig onderscheid toelaten tussen de impact van energieprestaties en die van het algemene wooncomfort. Tot slot is de impact van de enorme stijgingen van de energieprijzen sinds afgelopen najaar nog niet zichtbaar in onze ramingen.”

“De zware energiefactuur brengt gezinnen voorlopig nog niet in de problemen om hun lening terug te betalen”

› Zijn huishoudens bereid om meer te betalen voor een energiezuinige woning?

“Om de klimaatdoelstelling te behalen, wordt in België en de Europese Unie sterk ingezet op het energetisch renoveren van de woningen omdat die laatste verantwoordelijk zijn voor bijna 20% van het totale

energieverbruik en van de C02-uitstoot in België. Concreet is de doelstelling van de drie gewesten om tegen 2050 een woningvoorraad met gemiddeld energielabel A te hebben, dat is een EPC-score van 100 kWh/m². Dit kan door de bouwschil (dak, buitenmuren, ramen, deuren en vloer) goed te isoleren en door nieuwe verwarmingsinstallaties of zonnepanelen te plaatsen.”

“De bereidheid van de huishoudens om daarvoor te betalen hangt natuurlijk ook af van de beleidsinitiatieven, zoals de prijszetting voor CO2-emissies. U weet dat dat een onderdeel moet zijn van de energietransitie, weliswaar met de nodige flankerende maatregelen. Puur praktisch gezien gaat om een gigantische uitdaging. Deze grootschalige renovatie vraagt een enorm investeringsbedrag van gemiddeld 50 000-80 000 euro per woning. Dat komt neer op 250-400 miljard euro voor België. Het vereist ook dat er aan een hoog tempo gerenoveerd moet worden. Jaarlijks moet 3% van de woningen diepgaand worden gerenoveerd tot label A.

“Er zijn daarbij verschillende drempels aan zowel aanbodzijde (bouwnijverheid) als vraagzijde (huishoudens). Aan de aanbodzijde is er een groot tekort aan arbeidskrachten in de bouwsector. Dat is nu al het geval, en de energetische renovatie zal bijkomende capaciteit van de bouwnijverheid vereisen. Bijna de helft van de huishoudens kan een diepgaande renovatie niet financieren (bijvoorbeeld omdat ze al een zware lening aflossen ). De terugverdientijd van energetische renovaties kan zeer lang zijn (hangt sterk af van het type en de huidige toestand van de woning, de investeringskost en de toekomstige energie- en koolstofprijzen). De recente hoge energieprijzen verbeteren de terugverdientijd, maar doen op korte termijn ook het spaargeld verminderen om de investeringen te doen. Bovendien zijn de renovatiekosten recent fors toegenomen.”

“Dit is dus een heel grote uitdaging, waarbij verschillende spelers (huishoudens, overheden, financiële sector) een grote rol kunnen spelen om deze tot een goed einde te brengen.”

› Welke factoren bepalen onze huizenprijzen het meest?

“De fundamentele factoren die de vraag bepalen, heb ik al opgesomd. Daarnaast is er uiteraard het verloop van het woningaanbod, dat de laatste jaren wat is toegenomen. Tenslotte spelen ook kwaliteitskenmerken een rol. Een belangrijke bevinding van onze analyse van de hedonische woningprijzen in België is dat in het Vlaamse en Waalse Gewest de prijs van een identieke woning de afgelopen tien jaar met 7% minder is gestegen dan de gemiddelde prijs van de verkochte huizen (en 5% minder in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest). Dit verschil is het gevolg van de geleidelijk toegenomen kwaliteit van de verkochte huizen in de afgelopen tien jaar, waarbij kwaliteit ruim moet worden geïnterpreteerd als de waarde van de woningkenmerken van deze verkochte huizen.”

“Deze toegenomen kwaliteit van de verkochte huizen is voornamelijk toe te schrijven aan verbeterde energieprestaties en in mindere mate aan een toename van de gemiddelde bewoonbare oppervlakte en tuingrootte van de verkochte huizen. Hierbij moet worden opgemerkt dat de verkochte woningen slechts een klein deel van het gehele woningbestand uitmaken en dat hun gemiddelde woningkenmerken een verschillend verloop kunnen optekenen.”

› Merken jullie als Nationale Bank al een impact op de afbetaling van kredieten als gevolg van die stijgende energieprijzen? Moeten we vrezen voor een golf van wanbetaling in de nabije toekomst?

“De zwaardere energiefactuur zou er toe kunnen leiden dat gezinnen moeilijkheden ondervinden om hun lening af te betalen. Onze cijfers wijzen er gelukkig op dat dit momenteel nog niet het geval is. Zelfs als de betalingsproblemen zouden toenemen, beschikt de financiële sector over toereikende kapitaalbuffers om die op te vangen (nog ruimer dan de buffers die worden geëist door de toezichthoudende autoriteiten). De reden hiervoor is dat de sector zich goed heeft staande gehouden tijdens de coronacrisis. In haar verslag roept de NBB de banken alsnog op om zich klaar te houden en proactief steun te bieden aan kredietnemers die tijdelijke of structurele betalingsproblemen zouden ondervinden. Tijdens de COVID-19-crisis werd met deze steun een stijging van het aantal wanbetalingen vermeden. De NBB richt met andere woorden de volgende boodschap tot de banken: er moeten lessen worden getrokken uit de crisis en deze succesformule moet ook nu worden toegepast.”

› Laat ons ook even in onze glazen bol kijken en vooruitblikken naar de verdere ontwikkeling van de Belgische woningprijzen. Hoe zien jullie de woningprijzen het komende jaar evolueren? Welke impact zullen de stijgende interestvoeten hebben? Verwachten jullie als

Nationale Bank een afkoeling?

“Hogere rentevoeten zullen uiteraard de opwaartse druk op de huizenprijzen verminderen. Geschat wordt dat een stijging van de hypotheekrente met 1 procentpunt gemiddeld leidt tot een daling van de

“Bijna de helft van de huishoudens kan een diepgaande renovatie niet financieren”

huizenprijzen met 1,6%, als de overige omstandigheden gelijk blijven.”

“De woningmarkt zou echter ondersteund moeten blijven door stijgende gezinsinkomens. De aanhoudende groei van het beschikbaar inkomen van de gezinnen is een van de factoren die de Belgische woningmarkt ondersteunen en stabiliseren. Dit kan deels verklaren waarom de huizenprijzen de afgelopen decennia niet echt een neerwaartse correctie hebben ondergaan in vergelijking met andere Europese landen, met name tijdens de economische en financiële crisis van 2008-2009. Bovendien moet worden gewezen op de – gemiddeld! – grote financiële vermogens van de Belgische gezinnen.”

“Wij verwachten op langere termijn geen verdere versnelling van de huizenprijsstijging, maar eerder een zachte landing, waarbij de prijzen hoogstwaarschijnlijk zullen blijven stijgen, maar in een geleidelijk lager tempo dan nu het geval is. Bovendien is de reële groei van de huizenprijzen als gevolg van de hoge inflatie reeds negatief.”

› Het verloop van de woningprijzen heeft een grote impact op de betaalbaarheid van wonen. Hoe zit het met die betaalbaarheid? Is het vandaag moeilijker voor gezinnen om een woning te kopen dan pakweg 20 jaar geleden?

“Een eerste manier om de betaalbaarheid van vastgoed te berekenen is door de ontwikkeling van de gezinsinkomens te vergelijken met die van woningprijzen. Het beschikbare inkomen van de gezinnen is sinds het einde van de jaren negentig weliswaar gestegen, maar minder dan de woningprijzen in dezelfde periode. Dit wijst op een verslechtering van de betaalbaarheid van een eigendom, die overigens nog verder zou zijn verscherpt sinds 2019 door de aanzienlijke stijging van de vastgoedprijzen.”

“Een dergelijke analyse moet echter noodzakelijkerwijs rekening houden met de ontwikkeling van de hypothecaire rentetarieven, aangezien de ruime meerderheid van de gezinnen een lening aangaan om de aankoop van hun woning te financieren. Berekenen we de afbetalingslast van een hypothecaire lening – mits bepaalde technische veronderstellingen – dan is de betaalbaarheid van vastgoed over het algemeen verbeterd na de economische en financiële crisis van 2008 en de daaropvolgende jaren, vooral dankzij de lagere rentetarieven. Ze is daarentegen verslechterd vanaf 2019 door de uitgesproken stijging van de vastgoedprijzen die niet volledig kon worden gecompenseerd door een nieuwe verlaging van de hypothecaire rentetarieven en een verhoging van het beschikbaar inkomen. In 2021 wees onze indicator echter op een gunstigere situatie dan in 2008.”

“Sinds 2015 neemt het aantal nieuwe hypothecaire kredieten toe. Het aandeel van de jonge kredietnemers (18-34 jaar) is echter licht gedaald. Het percentage kredieten met een hoge leenquotiteit is ook afgenomen. Aangezien de woningprijzen zijn gestegen, wijst dat erop dat de eigen inbreng die nodig is om een woning te kopen is toegenomen. Hoewel (jonge) gezinnen nog steeds toegang hebben tot de hypotheekmarkt, moeten ze dus een grotere financiële inspanning leveren dan vroeger. Dat kan jongeren zonder aanzienlijk vermogen ertoe dwingen leningen af te sluiten met hogere afbetalingskosten, een minderwaardige of minder goed gelegen woning te kopen of hun toevlucht te zoeken tot de huurmarkt.”

“Rekening houdend met de gemiddelde geleende bedragen, blijft de afbetalingslast van een hypothecaire lening voor een voltijds werkend koppel met een gemiddeld loon in 2021 lager dan 20% van het inkomen, dus op een peil dat we als gezond kunnen beschouwen. De afbetalingslast kan echter aanzienlijk hoger zijn voor bepaalde huishoudens. In het bijzonder voor gezinnen met een minder gunstige financiële situatie dan hierboven vermeld. Dit is met name het geval als het gezinsinkomen lager is of als het gezin niet over de nodige eigen inbreng beschikt. De afbetalingslast kan overigens bijzonder zwaar zijn als de gekochte woning in bepaalde regio’s ligt, vooral in Brussel en in Vlaamse steden als Gent, Leuven of Brugge. Omgekeerd is de situatie minder problematisch in steden als Charleroi, Luik of Bergen.”